REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS. “VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.- 206º y 157º CAPÍTULO I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-15.921.532, domiciliada en la carrera quinta entre calle 7 y 8, Sector El Corozo, Edificio La Estrella, 3era planta, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y hábil. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.016.898 y V-10.103.491, domiciliados en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.309 y 62.917, en su orden y hábiles. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.286.242, domiciliada en la ciudad de Caracas Distrito Capital y hábil. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ADRIAN ENRIQUE GELVES OSORIO y MACARIO MOLINA ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.709.054 y V.- 8.075.295, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.392 y 52.966, en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida el primero y el segundo en la ciudad de Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y hábiles. CAPÍTULO II DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 18 de enero de 2016, mediante diligencia (folio 222) suscrita por el abogado ADRIAN ENRIQUE GELVES OSORIO, en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, contra la sentencia definitiva (folios 205 al 221) dictada el 11 de enero de 2016, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, CON SEDE EN TOVAR, en el juicio seguido inicialmente en su contra por la hoy parte actora reconvenida, ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, mediante la cual, entre otros pronunciamientos, declaró con lugar la demanda original incoada por SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS en contra de MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA por cumplimiento de contrato, y sin lugar la demanda reconvencional por Resolución de Contrato interpuesta por MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA en contra de SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS. Por auto de fecha 15 de Febrero de 2016 (folio 226), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, previo cómputo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió a distribución el presente expediente, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal Superior --Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida--, el cual, por auto del 07 de marzo de 2016 ( folio 228 ) le dio entrada y el curso de Ley, fijando oportunidad para que las partes solicitarán constitución de asociados, promovieran pruebas y presentarán informes. En diligencia del 10 de marzo de 2016 (folio 229), el coapoderado de la parte actora reconvenida, abogado NUMAN ÁVILA DÁVILA, solicitó la constitución de éste Tribunal con asociados, y cumplidos los requisitos legales señalados al efecto, quedó constituido con el Juez natural, profesional del derecho HOMERO SÁNCHEZ FEBRES y los abogados ROGER ERNESTO DÁVILA ORTEGA y SERGIO AUGUSTO USECHE SOSA, quien suscribe fue designado ponente, cuyas actuaciones obran a los folios 230 al 248. En la oportunidad legal, ninguna de las partes promovieron pruebas en esta instancia. Mediante escrito de fecha 22 de Junio de 2016, la parte demandada reconviniente –hoy apelante-- presentó oportunamente ante esta Alzada informes (folios 249 al 266). No hubo observaciones. Por auto del 12 de Julio de 2016 (folio 267), este Tribunal constituido con asociados advirtió que, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, a partir del día siguiente a la fecha de ese auto, comenzaba a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva en esta causa. Mediante auto de fecha 7 de octubre de 2016 (folio ), entró a conocer la presente causa el profesional del derecho JULIO CÉSAR NEWMAN GUTIÉRREZ, en su condición de Juez Temporal de este Tribunal Superior, para suplir la ausencia temporal del Juez Titular de este Juzgado, asumiendo como Juez Presidente del Tribunal con Asociados. Encontrándose la presente causa en lapso de sentencia, procede este Tribunal constituido con Asociados a proferirla, previas las consi¬dera¬ciones siguien¬tes: CAPÍTULO III SÍNTESIS DE LA CAUSA La presente causa se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de abril de 2014 (folios 01 al 07) por ante el Tribunal de la causa por la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, asistida por los abogados NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, en contra de la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, por cumplimiento de contrato. Al efecto, alega que en fecha 19 de marzo de 2013, celebró Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida anotado bajo el N° 51, Tomo 11-A. Su objeto fue la venta de un inmueble propiedad de la aquí demandada ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA consistente en un apartamento distinguido con el N° 5-3, Tercera Planta, Tercer Nivel del Edificio La Estrella, ubicado en la carrera Quinta, entre calles 7 y 8, sector El Corozo del Municipio Tovar del Estado Mérida con un área de cien metros cuadrados con cero cuatro centímetros cuadrados (100,04 mts2) y un área de construcción de cincuenta metros cuadrados con cero dos centímetros cuadrados (50,02 mts2), con las siguientes medidas y linderos: Frente: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira la carrera quinta, Por el Lado Derecho: En la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con pasillo y con el apartamento N° 6-3; Lado Izquierdo: en la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con el viso que mira a la callejuela y terrenos propiedad de Ana Emira Rojas de Bendell, y Fondo: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira terrenos de José Nery Zambrano García, según consta de documentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida en fecha 8 de agosto de 2008, inscrito bajo el N° 2008.20, Asiento Registral 1 matriculado con el N° 378.12.19.2.15 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008 y de aclaratoria por ante el mismo Registro el 26 de octubre de 2012, bajo el N° 5, folio 18, Tomo 11, Protocolo de Transcripción del año 2012. Que el mencionado contrato contiene el compromiso de la mencionada demandada con su persona de venderle formalmente el inmueble descrito, estableciéndose el precio de la venta por la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00), que la Promitente Compradora pagaría a la Promitente Vendedora. La duración era 90 días continuos, más 30 días continuos contados a partir de la firma del documento. Asimismo, manifiesta en fecha 2 de septiembre de 2013 consignó por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, la documentación que le fue entregada por la Entidad Bancaria Banco de Venezuela S.A, a los fines de protocolizar la venta correspondiente, quedando fijado su otorgamiento a partir del 8 de septiembre de 2013, situación que notificó a la vendedora y a la institución financiera, pero la señora Delia Zambrano le comunicó de manera verbal, que ella ya no le iba a vender el apartamento, porque la moneda se había devaluado y no podía venderle por ese monto, que si ella le pagaba mas dinero si le vendía, de otra manera retiraba el negocio; ha sido reiterativa y le ha rogado de mil maneras que cumpla con el contrato y lo que ha conseguido son insultos y amenazas por parte de la vendedora y sus familiares específicamente por la ciudadana Ana Castro quien dice ser la hija, cada vez que la llama para solicitarle que le firme el documento la insulta, la maldice y usa improperios, de igual forma la amenaza diciéndole que la va a denunciar por acoso a su mamá pues ella es una mujer de 74 años. A partir de ese momento ha realizado reiteradas diligencias a fin de lograr que la ciudadana María Delia Zambrano García firme los documentos de venta que aún reposan en el Registro Inmobiliario del Municipio Tovar del Estado Mérida y de esta manera reciba el cheque con el monto objeto de la venta. Alegó que no es responsabilidad suya el retardo del desembolso de los recursos para protocolizar la venta, pues está demostrado que el ente financiero, aprobó el crédito solicitado en el lapso establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta, y el vendedor debe esperar para la protocolización y otorgamiento, en este caso el desembolso del dinero por parte del ente gubernamental, el cual ya fue aprobado. Alegó que tiene la posesión del inmueble de forma pacífica y continua desde el mes de julio de 2013, como el asiento principal de vivienda y de su núcleo familiar, no sin antes hacer del conocimiento que reiteradas son las amenazas por parte de la vendedora. Solicitó que se reconozca el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida, en fecha 19 de marzo de 2013, anotado bajo el N° 51, Tomo 11-A, en el cual se tramitó la negociación, y asimismo se reconozca que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta mencionado en el primer petitorio, el monto de la venta se cancelaria a través de un crédito hipotecario. Solicitó que como consecuencia de la negativa por parte de la vendedora a firmar el documento definitivo de Compra Venta y en caso de reintegrarse el dinero a la Institución Financiera o Banavih del crédito aprobado, si la demandada no quisiere otorgar el documento definitivo de compra venta, una vez que sea declarada a su favor la sentencia, con todos los pronunciamientos legales y quede definitivamente firme la misma, sirva está como titulo de propiedad suficiente y en consecuencia para el pago del precio de la venta. Por último solicitó que la demanda sea admitida en todos sus términos, sea sustanciada conforme al derecho y declarada con lugar con todos los pedimentos y pronunciamientos solicitados en la definitiva, imponiéndose las costas a la parte demandada y condenada. Asimismo requirió aplicar en la misma el método indexatorio sobre las sumas demandadas y condenadas, ello en virtud de la evidente notoria pérdida que ha sufrido nuestro signo monetario desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el pago definitivo. Junto con el libelo la demandante produjo los documentos siguientes: 1) Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta (folios del 8 al 11). 2) Solvencia Municipal (folio 12). 3) Constancia de N° catastral (folio 13). 4) Constancia catastral (folio 14). 5) Cédulas de identidad (folios 15 y 16). 6) Copia de documento de venta (folios 17 al 19). 7) Solicitud de crédito, marcado letra C (folio 20). 8) Tramite del Registro Público del municipio Tovar, marcado letra D (folio 21). 9) Cheque de gerencia, marcado letra E (folio 22). 10) Copia de Cédulas de identidad y carnets de inpreabogado de los apoderados judiciales (folio 23). 11) Copia de las Cédulas de identidad de la demandante reconvenida y de la demandada reconviniente (folio 24). Por auto de fecha 30 de abril de 2014 (folio 25), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, acordó formar expediente y le dio entrada con el Nº 8665, admitió la demanda de cumplimiento de contrato, y ordenó el emplazamiento de la demandada para su comparecencia a los fines de que diera contestación a la demanda, comisionando al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios del Área Metropolitana de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para la práctica de la citación. El 2 de mayo de 2014 (folio 28), obra diligencia suscrita por la parte actora asistida del abogado Numan Eduardo Ávila Dávila, mediante la cual, le otorga poder apud acta al él con la profesional del derecho Ana Julia Gavidia Castillo. En esa misma fecha --2 de mayo de 2014-- (folio 29), obra diligencia por el coapoderado actor, abogado Numan Ávila, mediante la cual consigna documento de aclaratoria del inmueble objeto de la presente demanda a los fines de ratificar la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo, acordando el mencionado Tribunal por auto (folio 34) aperturar el cuaderno de medidas solicitado. El 5 de mayo de 2014 (folio 35), obra diligencia por el mencionado profesional del derecho donde pide se deje sin efecto la comisión para la citación de la demandada de autos e informa al Tribunal que se encuentra en la ciudad de Tovar, para que el ciudadano Alguacil practique la citación en la dirección allí indicada. En fecha 7 de mayo de 2014 (folio 42), mediante auto el Tribunal a quo dejo sin efecto los recaudos de citación junto con el oficio 115 del 30 de abril de 2014, dirigido al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios del Área Metropolitana de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, librando nuevamente el respectivo auto de emplazamiento al pie para la demandada de autos y se le entregó al alguacil de ese Tribunal para su práctica Posterior a los trámites de citación, en fecha 12 de enero de 2015 (folio 79), obra diligencia suscrita por la demandada de autos, asistida de abogado, dándose por citada en el proceso y en diligencia de la misma fecha (folio 80) otorga poder apud acta al abogado Adrián E. Gelves Osorio. Mediante escrito presentado el 10 de febrero de 2015 (folios 82 al 89), el apoderado de la parte demandada, abogado Adrián E. Gelves Osorio, consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo que la demandante Sofía Dayana Dugarte Rojas haya residido o esté domiciliada en el inmueble propiedad de su representada María Delia Zambrano García, tal y como maliciosamente lo quiere hacer saber en el escrito libelar, lo que si es cierto es que en fecha 26/04/2014, invadió de manera ilegal el inmueble cuando era ocupado por los ciudadano Siul Llarith Pacheco Marquina y Manuel Arellano, a quienes se les habían alquilado el referido apartamento desde el 02/04/2014, tal y como se evidencia de la denuncia interpuesta por la arrendataria ante el Cuarto Pelotón, Segunda Compañía, Destacamento 16, del Comando Regional N° 1 de la Guardia Nacional con sede en la ciudad de Tovar del Estado Mérida. Admitió que, su representada María Delia Zambrano García, suscribió con la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, contrato de opción a compra el 19/03/2013, de cuyas cláusulas segunda y tercera se desprende que la obligación asumida por la opcionada era la de pagar la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (320.000,00) y para ello contaba con 90 días continuos, mas otros treinta 30 de prórroga, para un total de ciento veinte días 120 a partir de la firma del contrato. Negó rechazó y contradijo que, la demandante haya cumplido con tal obligación, pues como ella misma lo admite, lo único que logró es que la entidad bancaria ante la cual había recurrido para prestar el dinero para pagar el precio del inmueble ofrecido en venta le notificara que el crédito había sido aprobado por la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 155.500,00), ante el supuesto de que la notificación bancaria se haya producido en los términos expuesto ello no significa que la demandante opcionada haya cumplido con su obligación, puesto que ni el dinero aprobado estaba disponible para serle entregado a la propietaria del inmueble, ni la cantidad era suficiente para pagar el precio pactado. Asimismo alegó que, de más está decir que según de desprende de la letra y espíritu del contrato entre ambas partes, el compromiso de Sofía Dayana Dugarte Rojas era la de pagar la cantidad de trescientos veinte mil bolívares, y no la de obtener un préstamo hipotecario, de manera que la obligación no fue cumplida. Asimismo, negó y rechazó la afirmación de la demandante reconvenida Sofía Dayana Dugarte Rojas de cancelar el dinero restante para completar el precio de venta del inmueble, en el momento de la protocolización definitiva del contrato de compra venta, puesto que además de no estar conforme a las cláusulas establecidas en el contrato de promesa de venta, no existe evidencia alguna de querer entregar la cantidad ni el efectivo, ni bajo otra modalidad, tampoco hizo uso del mecanismo legal de ofertar el pago como lo dispone el artículo 1.306 del Código Civil, sino que acudió a las vías de hecho, invadiendo el inmueble cuando era ocupado legalmente por terceros, trasgrediendo de tal modo la ley e incluso incurriendo en hechos punibles investigados por el Ministerio Público. Reitera y confirma que su actuación se ciñó a lo señalado en la cláusula séptima del contrato de opción a compra antes referido, de manera que los únicos compromisos asumidos por las partes son los expresados en el referido documento. Por lo tanto, una vez transcurrido el lapso de ciento veinte días a partir de la firma del contrato 17/07/2013, cesó su obligación de venderle el inmueble señalado a la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, por el precio de trescientos veinte mil bolívares, quedando en consecuencia totalmente en libertar de disponer del mismo del mismo como mejor convenga. Posteriormente procedió a reconvenir la demanda interpuesta por la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, en contra de su representada, por el incumplimiento de contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Tovar Estado Mérida, en fecha 19 de marzo de 2013, bajo el N° 51, Tomo 11-A, y en consecuencia solicitó la Resolución del referido contrato tal y como lo dispone los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil. Por lo tanto pide la reconvención por Resolución de opción a compra venta por incumplimiento del mismo, y solicitó sea sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pedimentos y pronunciamientos de Ley. Junto con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, la demandada no produjo documento alguno. Por auto del 13 de febrero de 2015 (folio 90), el Tribunal de la causa admitió la reconvención interpuesta, emplazando y en consecuencia emplazó a la parte actora reconvenida en el proceso, para que comparecieran ante ese Juzgado, al quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a dar contestación a la reconvención. En fecha 20 de febrero de 2015 (folios 91 al 95), obra agregada diligencia suscrita por los abogados NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, en la cual solicitaron (sic) “… solicitamos muy respetuosamente se revoque por contrario imperio el auto que admitió la reconvención antes de prelucir el lapso de la contestación de la demanda y se proceda a sacar el computo…”. El 24 de enero de 2015 (folios 102 al 103) el Tribunal de primera instancia dicta sentencia, mediante la cual, acordó revocar el auto de admisión de la reconvención y repuso la causa al estado allí indicado, siendo admitida la reconvención nuevamente el 26 del mismo mes y año (folio 104). En fecha 6 de marzo de 2015 (folios 107 al 112), se recibió escrito suscrito por los abogados Numan Eduardo Ávila Dávila y Ana Julia Gavidia Castillo procediendo a dar contestación a la reconvención, en los siguientes términos: Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta o mutua petición, por no ser cierto lo expuesto por la representación de la demandada reconviniente María Delia Zambrano García. Alegan que no es cierto lo expuesto en el escrito de reconvención al señalar que su representada ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, no haya cumplido lo señalado en el contrato celebrado el 19 de marzo de 2013, de promesa bilateral de compra venta con la ciudadana María Delia Zambrano, y el cual fue firmado por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida en la mencionada fecha, anotado bajo el N° 51, Tomo 11-A. Mal puede entonces alegarse que su representada ciudadana Sofía Dayana Dugarte, no cumplió la carga impuesta a fin de obtener el crédito necesario para la adquisición del crédito que presuponía el pago de lo que será su vivienda principal, no debe entenderse de manera irresponsable la interpretación del contrato que le da la demandada a través de su representante de que no pagó el precio establecido en el tiempo señalado, sino que el trámite del crédito y su aprobación debían lograrse en tiempo determinado y eso está fielmente cumplido y demostrado en el presente expediente, porque de la lectura del contrato es un tercero el que debía realizar el pago del inmueble. Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes que sea cierto que según lo expresado por la demandada reconviniente que ni dentro del lapso de los 120 días o después de ese tiempo su representada haya cumplido su obligación de tramitar el crédito para obtener los recursos necesarios a los fines de concretar la venta del inmueble. Asimismo, manifestaron que es falso de falsedad que la ciudadana María Delia Zambrano García haya estado en la disponibilidad de vender siempre el inmueble más allá del tiempo establecido pues si se lee a la letra y transcrito textualmente dice en su escrito de reconvención “(sic) “…Por otra parte, es perentorio reiterar que mi representada, durante el lapso de contrato y mucho después inclusive, siempre estuvo en absoluta disponibilidad de cumplir con su obligación de vender el inmueble ubicado en… por el precio de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00), siempre y cuando se pagara en el lapso señalado…” “…semejante contradicción, siempre quiso vender en cualquier plazo pero que se le pagara en el lapso convenido, como se iba a pagar en ese lapso si se sometió a una condición como lo era la obtención primaria del crédito que generaría el pago y al ser un tercer pagador es harto conocido por todo el mundo que los desembolsos del dinero no se realizan de manera inmediata…”. Expresaron que, no es responsabilidad de su representada el retardo del desembolso de los recursos para protocolizar la venta, pues está demostrado que el ente financiero, aprobó el crédito solicitado en el lapso establecido en el Contrato de Promesa Bilateral de compra Venta y solo se esperaba el desembolso del dinero por parte de Banavih. Por último, solicitaron sea declarada sin lugar la reconvención, además de condenar en costas a la parte contraria por ser falso todo lo expuesto. El 25 de marzo de 2015 (folio 113vto), obra agregada nota de secretaria mediante la cual se dejó constancia que la parte actora reconvenida consignó escrito de pruebas, haciéndolo el 7 de abril de 2015 (folio 114) la parte demandada reconviniente, los cuales en su debida oportunidad fueron agregados a los autos. En fecha 24 de abril de 2015 (folios 145, 146, 149, 150), el Tribunal de la causa dictó sendos autos mediante los cuales procedió a admitir las probanzas de ambas partes en el proceso. El 30 de julio de 2015 (folios 190 al 202) obran sendos escritos de informes presentados por los antagonistas del proceso. En fecha 11 de enero de 2016 (folios 205 al 221) se profirió la sentencia definitiva cuyo conocimiento fue elevado a este Tribunal Superior en virtud del recurso de apelación interpuesto. CAPÍTULO IV DE LA SENTENCIA APELADA Como se expresó anteriormente, el 11 de enero de 2016 (folios 205 al 221), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato propuesta; sin lugar reconvención interpuesta por resolución de contrato; ordenando en el plazo allí señalado oportunidad para la protocolización de la venta del inmueble objeto del presente proceso, así como la entrega de la cantidad de dinero allí especificada en las condiciones establecidas al efecto; y condeno en costas “a la parte que resulto totalmente vencida”. Al efecto, el mencionado fallo fue proferido en los términos que por razones de método se transcribe in verbis a continuación: “(Omissis): … MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION Esta Juzgadora al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho, garantizando de esta manera la paz social. Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir, pasa hacerlo en los siguientes términos. Los dichos expresados en el capítulo anterior, quedó delimitado el thema deciden dum; en consecuencia, corresponde a quien sentencia pronunciarse respecto al asunto controvertido. PROMOCIÓN Y EVACUACION DE PRUEBAS DEL ANALISIS DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: PRIMERA: Promovió valor y merito jurídico del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado en fecha 19 de marzo de 2013. Obra agregado a los folios (08 al 11 y sus vtos.), del presente expediente en copia debidamente certificada, de la revisión y análisis del mismo, se desprende su vinculación directa en el cual las partes celebraron contrato de promesa bilateral de venta sobre el inmueble objeto de la presente litis, el mismo pertenece a la rama de documentos públicos, ya que fue otorgado con las solemnidades legales ante un funcionario que tiene facultad para otorgarle fe pública, en este sentido, la Sala de Casación Civil, en Sentencia proferida en fecha 07 de marzo del 2002, con ponencia del Magistrado, Dr. Franklin Arrieche, Exp. Nº 01-0105, define al documento público como “…aquel que ha nacido bajo la autoridad del funcionario competente para darle fe pública. Su autenticidad debe existir desde el propio instante de su formación…”. Por tanto, visto su vinculación directa con los hechos objeto de controversia en la presente litis, esta Juzgadora, conforme a lo establecido en el Art. 1357 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo establecido en el Art. 1360 eiusdem, le otorga valor y merito jurídico. Así se decide. SEGUNDA: Promovió valor y merito de la Constancia emitida por el Banco Venezuela S.A. Banco Universal, de aprobación del crédito. Obra agregado el folio (20) del presente expediente constancia de la solicitud del crédito hipotecario a favor de la ciudadana DUGARTE ROJAS SOFIA DAYANA, de la revisión y análisis del mismo se desprende su vinculación directa con los hechos objeto de la presente litis, observándose que la fecha de su aprobación por parte de la entidad financiera fue para el día 12/07/2.013, por un monto de 155.000 Bolívares, ahora bien, en cuanto a los documentos públicos administrativos emanados de una fuente de carácter administrativa, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 16 de mayo de 2.003, caso: Henry José Parra Velázquez / Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, en la cual dejo sentado que los documentos públicos administrativos (sic) “…son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”. El documento en mención, se desprende, la relación entre los hechos alegados por la ciudadana DUGARTE ROJAS SOFIA DAYANA y la vinculación con hechos que se pretenden probar en la presente litis, ahora bien, el referido documento fue objeto de oposición por la parte contraria, tal y como consta al folio (143), del presente expediente, al alegar que el documento en mención fue presentado en copia simple o copia no certificada, en tal sentido, se observa que, el mismo presenta sello húmedo de la entidad financiera así como su firma en tinta in indeleble, en tal virtud, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de abril del año 2.005 Exp N° 04-0885 n° 1949 estableció: (sic) “… ante la oposición realizada por una de las partes , respecto a que la prueba de su contraria es ilegal o es impertinente, el juez deberá verificar preliminarmente la relación o necesaria vinculación de las pruebas con los hechos que pretendan probarse y la legalidad…”. Criterio que comparte quien aquí juzga, pues considera esta juzgadora, que dicha instrumental prueba de manera fehaciente que la ciudadana DUGARTE ROJAS SOFIA DAYANA, realizó los trámites correspondientes ante la entidad financiera para el otorgamiento del crédito hipotecario para el cumplimiento de su obligación, por lo tanto, esta Juzgadora le otorga valor y merito jurídico. Así se decide. TERCERA: Promovió valor y merito jurídico de la Constancia de Recepción emitida por el Registro Inmobiliario de la ciudad de Tovar, distinguida con el N° 3 y N° de trámite 378.2013.4.257. Obra agregado al folio (21), del presente expediente signado con la letra “D”, presentado en copia simple constancia de recepción de trámite ante el Registro Inmobiliario de la ciudad de Tovar, de fecha 05/11/2.013, numero de recepción 3 y numero de tramite 378.2013.4.257, del cual para quien aquí juzga se desprende su vinculación directa con los hechos objeto de la presente litis, así como los tramites por parte de la actora reconvenida para el cumplimiento de su obligación y la protocolización y otorgamiento definitivo del venta del inmueble. Asimismo del análisis y revisión exhaustiva del presente expediente se observa que, al folio (161) del presente expediente obra agregado oficio emitido por parte del Registro Público de los Municipios Tovar y Zea, en el cual manifestaron que efectivamente fue presentado ante esa Oficina de registro público en fecha 05/11/2.013, documentos para la protocolización de venta definitiva sobre el inmueble objeto de la presente litis, el referido documento no fue objeto de tacha, ni oposición por la parte contraria en tal sentido, esta juzgadora, conforme a lo establecido en el Art. 1363 del Código Civil Venezolano, le otorga valor y merito jurídico. Así se decide. CUARTA: Promovió valor y merito jurídico de la contestación de la demanda. En nuestro ordenamiento jurídico venezolano, no son objeto de valoración por parte del juzgador las actas procesales, promovidas conjuntamente, por cuanto las pruebas deben ser valoradas y analizadas de manera autónoma e independiente, por tanto, esta Juzgadora no valora y desecha la referida prueba. Así se decide. SEPTIMA: Promovió valor y mérito jurídico del cheque de gerencia, como documento administrativo público del Banco de Venezuela a favor de María Zambrano García. En cuanto al referido medio de prueba obra agregado al folio (22) el documento en mención fue presentado en copia simple, de la revisión y análisis del mismo se desprende, la relación entre los hechos alegados por la ciudadana SOFÍA DAYANA DUGARTE y la vinculación con hechos que se pretenden probar en la presente litis, el cual fue objeto de oposición por la parte contraria tal y como consta al folio (143), del presente expediente, en este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de abril del año 2.005 Exp N° 04-0885 N° 1949 estableció: (sic) “… ante la oposición realizada por una de las partes , respecto a que la prueba de su contraria es ilegal o es impertinente, el juez deberá verificar preliminarmente la relación o necesaria vinculación de las pruebas con los hechos que pretendan probarse y la legalidad…”. Del análisis de la misma para quien aquí decide se observa que la misma gurda relación directa con los hechos en controversia, en cual, la entidad financiera Banco de Venezuela emite a favor de la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO. Cheque de gerencia por un monto de (298.506,00) Por lo tanto, esta Juzgadora la valora favorablemente. Así se decide. OCTAVA: Promovió valor y mérito jurídico del cheque original Nª 38004986, del Banco Venezuela, emitido por la ciudadana Sofía Dayana Dugarte a favor de la ciudadana María Delia Zambrano. Obra agregado al folio (131), signado D-1 del presente expediente el referido medio de prueba en un cheque emitido a favor de la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, por parte de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, por un monto de (21.494,00) Bolívares, la referida prueba fue ratificada por la parte tal y como consta al folio (178 y su vto.), en el cual, la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, ratifico tanto el contenido como su firma, asimismo manifestó que el mismo corresponde a su cuenta personal para el pago restante de la compra del inmueble objeto de la presente litis, el documento en mención fue objeto de oposición por la parte contraria tal y como consta al folio (143) del presente expediente, ahora bien, del mismo se desprende su vinculación directa con los hechos expresados por la parte actora reconvenida en este sentido, conforme a lo establecido en el Art. 1363 del Código Civil Venezolano, le otorga valor y merito jurídico. Así se decide. NOVENA: Promovió valor y merito jurídico del Estado de Cuenta en sello húmedo emitido por el Banco de Venezuela de la cuenta N° 0102-0681-20-0000023456, de la ciudadana Sofía Dayana Dugarte. Obra agregado al folio (132) signado E-1 en copia simple con sello húmedo documento de estado de cuenta signada con el Nº 0120681200000023456 a nombre de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, de la revisión y análisis del mismo con las demás pruebas en la presente causa, se desprende su vinculación con los hechos objeto de la presente litis, el referido documento no fue objeto de tacha, ni oposición por la parte contraria, en tal sentido, esta Juzgadora, conforme a lo establecido en el Art. 1363 del Código Civil Venezolano, la valora favorablemente. Así se decide. DECIMA: INFORMES: Solicitó se oficie al Registro Inmobiliario de Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida. A-. Si existe un documento anulado de venta en el año 2.014, en donde la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS y el BANCO DE VENZUELA, tenían pactada la venta y constitución de hipoteca de un inmueble propiedad de la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA. B-. Se requiera información cuantas veces fue procesado el mencionado documento y en que fechas para proceder a su otorgamiento. Obra agregado a los folios (160, 162, 163,164), en cuanto a los particulares A y B del presente expediente Oficios emitidos por la ciudadana Abg/Crim Yasmin Barrios Uzcategui en su condición de Registradora Publica de los Municipios Tovar y Zea del Estado Bolivariano de Mérida, del análisis de los mismos se observa que, para el año 2.014 fue anulado el otorgamiento y protocolización del documento por no encontrase presente la firmas, asimismo, que en las fechas 02/09/2.013, 05/11/2.013, 22/04/2.014, fueron presentados para su trámite y otorgamiento la documentación para la venta de un inmueble en el cual MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA da en venta a SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, un apartamento ubicado en la tercera planta, tercer nivel, de Edificio la Estrella, situado en la Carrera Quinta, entre calles 7y 8, Sector el Corozo , Municipio Tovar por BS: 320.000,00, a la vez esta ultima hipoteca en primer grado a favor del Banco de Venezuela el mismo inmueble por bs: 311.000,00, en tal sentido, los referidos medios de prueba informes fueron emitidos por un funcionario que tiene facultad para otorgarle fe pública, Su autenticidad debe existir desde el propio instante de su formación. Por tanto, visto su vinculación directa con los hechos objeto de controversia en la presente litis esta Juzgadora, conforme a lo establecido en el Art. 1357 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo establecido en el Art. 1360 eiusdem, le otorga valor y merito jurídico. Así se decide. DECIMA PRIMERA: TESTIMONIALES, Promovió los testigos ciudadanos Merari Merino Rujano y Luisa Elena Paz. En fecha cinco (05) de mayo del año dos mil quince (2015). (vto. del folio 159), obran agregada acta suscrita por este Tribunal, se anuncio el acto de declaración de la testigo MERARI MERINO RUJANO identificada en autos, el Tribunal declaró desierto el acto, no se hizo presente la parte actora reconvenida ni por si, ni por medio de su apoderado judicial, se dejo constancia que se encontraba el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente Abg. ADRIAN ENRIQUE GELVES OSORIO, plenamente identificado en autos. Ahora bien, la jurisprudencia emanada del Máximo Tribunal de la República, de la interpretación del artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, en sentencia de proferida en fecha 14/02/2.007, en relación del contenido de la norma que prevé la evacuación de la prueba de testigos establece: “…es deber del promovente solicitar la fijación de una nueva fecha y hora para la deposición de un testigo, en la primera oportunidad fijada, ya que lo contrario traería como consecuencia el desistimiento tácito de la prueba promovida,…”(sic) “…lo cual se traduce en una falta de interés en evacuar la prueba promovida y un incumplimiento de su carga procesal…” (Subrayado del Tribunal), por lo cual, esta Juzgadora desecha la prueba promovida, y en el caso de marras no fue solicitada nueva oportunidad, para la presentación de los mismos, por tanto, esta Juzgadora nada tiene que examinar. Así se decide. En fecha cuatro (04) de junio del año dos mil quince (2015), (Folio 183, 184, 185 y sus Vtos), en la presente causa, obran agregadas la testimonial de la ciudadana LUISA ELENA PAZ DE PEREZ. El Tribunal comparte el criterio sustentado por Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia proferida en fecha 22 de Marzo del 2.000, posteriormente ratificado en decisión proferida en fecha cinco (5) de Octubre del 2.000, en el cual expresa lo siguiente: “Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas con sus respectivas respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que este le merece fe o por el contrario considera que incurrió en resistencia o falsedad”. De lo expuesto, puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho testigo, no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo.(…) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de las pruebas, pues como ante se indicó, el ad quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevo a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló, como algunas de la respuestas dadas a la repreguntas, pudiendo con esta controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.” La declarante al ser interrogada, respondió entre otros hechos, los siguientes: que es apoderada especial del Banco de Venezuela para la firma de documentos, que como apodera de la referida entidad financiera tuvo conocimiento de la aprobación de un crédito a favor de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, así como estuvieron los recursos para el pago a la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, así como su traslado al registro inmobiliario de Tovar para el otorgamiento definitivo, asimismo manifestó que en relación a los montos aprobados tal y como consta al folio (20), que estos solo reflejan el monto aprobado por la entidad financiera mas no el subsidio y por los dos montos se realizan los cheques, quedando demostrado que sus dichos aportaron información efectiva, apreciándose suficientes por sí mismos, siendo determinantes a los fines de llevar al convencimiento de esta juzgadora de la existencia de la acción invocada por la actora reconvenida, por otra parte, se evidencia de las declaración rendida por la testigo, que sus respuestas fueron contestes y concuerdan entre sí y con las demás pruebas, en el presente procedimiento aseverando la intención de la actora para el otorgamiento del documento definitivo sobre el inmueble objeto del presente litigio. Que la valoración otorgada al conocimiento que ésta dice tener respecto a los hechos, parten de un conocimiento original y directo, Observando quien aquí juzga, de lo obligatorio para el juez es hacer la concordancia de la prueba testimonial entre si y con los demás pruebas. (Negritas y subrayado del Tribunal)Tomando en consideración los principios de congruencia y exhaustividad de que dicho testimonio producen certeza, fidelidad y seguridad, lo que demuestra el conocimiento de los hechos en controversia, observa quien aquí juzga, de estas declaraciones dicha prueba ejerce convicción sobre lo invocado por la demandante, que fue contundentemente fundamentada en el escrito libelar y consecuentemente demostrada en el iter procesal específicamente en el debate probatorio, señalando con detalles las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que ocurrieron los hechos, derivándose en el comportamiento de un buen padre de familia para el cumplimiento de su obligación contractual por parte de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, por lo que el referido testimonio es valorado de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, quien aquí decide le otorga valor y merito probatorio. Así se declara. DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: PRIMERA: POSICIONES JURADAS, Para que la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, absuelva posiciones juradas que le serán formuladas por la parte demandada. Obran agregadas a los folios (167 y su vto.), la cual en fecha ocho (08) de mayo del año dos mil quince (2.015), día y hora fijados por el Tribunal para la práctica del acto de posiciones juradas que le fueren estampadas por la parte demandada reconviniente a la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS de la forma siguiente: posición jurada Nº 1 fue conteste en negar que ella haya solicitado la anulación del mismo, así como no realizo entrega de dinero a la parte demandada, posición jurada Nº 3 negó que su domicilio fuere el del Municipio Campo Elías, negó si en fecha 02/09/2013 no se firmo el documento de venta no porque el primero salió para 24/02/2013, y por motivos de barricadas la apoderada del banco no asistió. Asimismo, en fecha once (11) de mayo del año dos mil quince (2.015), (folio 168 y su vto.), día y hora fijados por el Tribunal para la práctica del acto de posiciones juradas que le fueren estampadas por la parte demandante reconvenida a la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA de la forma siguiente: afirmo que conoce el contenido del contrato el cual es objeto de la presente litis, Nº 2 afirmó que es cierto que el mismo se pagaría a través de un crédito otorgado por una entidad financiera, Nº 3 afirmo conocer el contenido de la resolución 40115 de fecha 18 de febrero del año 2.013, en la posición jurada Nº 8 se negó a contestar si los hechos narrados por ella en la contestación y la reconvención eran ciertos, en la posición jurada Nº 9 negó haber solicitado la resolución del contrato que fue firmado por la Notaria Pública de Tovar. Por tanto esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1404,1405 del Código Civil las valora favorablemente. Así se decide. SEGUNDA: DOCUMENTALES 2.1-. Valor y merito de la copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida de fecha 19/03/2013. Este medio de prueba fue objeto de valoración en las pruebas de la parte demandante reconvenida en el particular PRIMERO. Así se decide. 2.2-.Valor y merito jurídico del Comprobante de pago emitido por la empresa Corpoelec en fecha 21/04/14, correspondiente a la cuenta N° 4871912. De la revisión exhaustiva del presente expediente no se evidencia que la parte demandada reconviniente haya promovido ni evacuado en físico la referida instrumental probatoria, signada con el numero 2.2 en tal sentido esta Juzgadora desecha la misma por no tener nada que valorar. Así decide. TERCERA: INFORMES: 3.1-. Solicitó se oficie al Consejo Nacional Electoral del Estado Bolivariano de Mérida Obra agregado a los folios (186, 187) del presente expediente oficio emanado por la Oficina Regional electoral suscrito por el PTLGO. JOSE GREGORIO RUIZ, del análisis de la misma se desprende la dirección tanto de habitación como electoral de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, el referido medio de prueba fue objeto de oposición por la parte contraria, de acuerdo a lo establecido en el articulo 397 del Código de Procedimiento Civil, tal y como consta al folio (138 AL 142), del presente expediente, en este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de abril del año 2.005 Exp N° 04-0885 n° 1949 estableció: (sic) “… ante la oposición realizada por una de las partes , respecto a que la prueba de su contraria es ilegal o es impertinente, el juez deberá verificar preliminarmente la relación o necesaria vinculación de las pruebas con los hechos que pretendan probarse y la legalidad…”. En este sentido, la referida instrumental probatoria nada aporta a la presente causa, por lo tanto, esta juzgadora no valora y desecha la misma. Así se decide. 3.2-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. 3.3-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. 3.4-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. En cuanto a los particulares signados con los Nº 3.2, 3.3, 3.4, obran agregados a los folio (161 al 164), de la revisión y análisis de los mismos se desprende que en las fechas 02/09/2.013, 05/11/2.013, 22/04/2.014, fueron presentados para su trámite y otorgamiento la documentación para la venta de un inmueble en el cual MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, da en venta a SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, un apartamento ubicado en la tercera planta, tercer nivel, de Edificio la Estrella, situado en la Carrera Quinta, entre calles 7y 8, Sector el Corozo , Municipio Tovar por BS: 320.000,00, a la vez esta ultima hipoteca en primer grado a favor del Banco de Venezuela el mismo inmueble por bs: 311.000,00, en tal sentido, el referido medio de prueba signado con el Nº 3.2, fue objeto de oposición por la parte contraria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, tal y como consta al folio (138 al 142), del presente expediente, en este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de abril del año 2.005 Exp N° 04-0885 n° 1949 estableció: (sic) “… ante la oposición realizada por una de las partes, respecto a que la prueba de su contraria es ilegal o es impertinente, el juez deberá verificar preliminarmente la relación o necesaria vinculación de las pruebas con los hechos que pretendan probarse y la legalidad…”. En este sentido, las referidas instrumentales probatorias guardan relación directa con los hechos controvertidos, así como su vinculación directa con las demás pruebas aportadas en la presente causa, por lo tanto, esta juzgadora las valora favorablemente. Así se decide. 3.5-. Solicitó se oficie a la Fiscalía Octava del Ministerio con sede en Tovar. 3.6-. Solicitó se oficie a la Fiscalía Octava del Ministerio con sede en Tovar. De la revisión exhaustiva del presente expediente no se evidencia la instrumental probatoria, signada con el número 3.5 y 3.6 en tal sentido, esta Juzgadora desecha la misma por no tener nada que valorar. Así decide. 3.7-.Solicitó se oficie al Comandante del 4to. Pelotón, 2da, Compañía del Destacamento 16, Comando Regional 1, de la Guardia Nacional Bolivariana, sede de Tovar. Obra agregado al folio (165 al 166), del presente expediente el referido medio de prueba informes suscrito por el Comandante 2da, Compañía del Destacamento 222, Comando Regional 1, de la Guardia Nacional Bolivariana, sede de Tovar. En relación a la denuncia formulada y asentada en el libro de control de denuncias folios 104 y 105 de ese comando, la referida instrumental fue objeto de oposición por la parte contraria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, tal y como consta al folio (138 al 142), del presente expediente, del análisis y revisión exhaustiva de la misma no se desprende y no aporta elementos de convicción en la presente litis, en tal sentido esta Juzgadora no valora y desecha la misma. Así se decide. CUARTA INSPECCIÓN JUDICIAL: Promovió el traslado del Tribunal al inmueble objeto del litigio ubicado en la carrera 5ta, entre calles 7 y 8, edificio La Estrella, N° 5-3, Municipio Tovar del estado Bolivariano de Mérida. Obra agregada al folio (170 y su vto), Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha quince (15) de mayo del año dos mil quince (2.015), en el Edificio la Estrella numero 5-3, entre Calles 7 y 8, Sector el Corozo, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, se dejó constancia de la existencia de inmueble ubicado en la carrera 5ta, entre calles 7 y 8, Edificio La Estrella, N° 5-3, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida. Asimismo es habitado por la ciudadana MARA DELIA ZAMBRANO GARCIA, el referido medio de prueba fue objeto de oposición por la parte contraria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, tal y como consta al folio (138 al 142), en este orden de ideas , la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de abril del año 2.005 Exp N° 04-0885 n° 1949 estableció: (sic) “… ante la oposición realizada por una de las partes , respecto a que la prueba de su contraria es ilegal o es impertinente, el juez deberá verificar preliminarmente la relación o necesaria vinculación de las pruebas con los hechos que pretendan probarse y la legalidad…”. De la revisión y análisis de la misma se desprende su vinculación directa con el objeto de la presente litis, en tal sentido, conforme a lo establecido en el Art. 1430 eiusdem, es decir, mediante la sana critica, esta Juzgadora la valora favorablemente. Así se decide. QUINTA: TESTIMONIALES: Promovió los testigos ciudadanos Siul Llarith Pacheco Marquina y Manuel Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.020.540 y V- 15.234.712. En fecha diecinueve (19) de mayo del año dos mil quince (2015). (Folio 174), obran agregada acta suscrita por este Tribunal, se anuncio el acto de declaración del testigo MANUEL ARELLANO identificado en autos, el Tribunal declaró desierto el acto, no se hizo presente la parte demandada reconviniente ni por si, ni por medio de su apoderado judicial, se dejo constancia que se encontraba la parte actora reconvenida y su apoderado judicial de la parte demandada reconviniente Abg. NUMAN EDUARDO AVILA DAVILA, plenamente identificados en autos. Ahora bien, la jurisprudencia emanada del Máximo Tribunal de la República, de la interpretación del artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, en sentencia de proferida en fecha 14/02/2.007, en relación del contenido de la norma que prevé la evacuación de la prueba de testigos establece: “…es deber del promovente solicitar la fijación de una nueva fecha y hora para la deposición de un testigo, en la primera oportunidad fijada, ya que lo contrario traería como consecuencia el desistimiento tácito de la prueba promovida,…”(sic) “…lo cual se traduce en una falta de interés en evacuar la prueba promovida y un incumplimiento de su carga procesal…” (Subrayado del Tribunal), por lo cual, esta Juzgadora desecha la prueba promovida, y en el caso de marras no fue solicitada nueva oportunidad, para la presentación de los mismos, por tanto, esta Juzgadora nada tiene que examinar. Así se decide. En fecha diecinueve (19) de mayo del año dos mil quince (2015), (Folio 172, 173 y sus Vtos), en la presente causa, obran agregadas la testimonial de la ciudadana SIUL LLARITH PACHECO MARQUINA. El Tribunal comparte el criterio sustentado por Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia proferida en fecha 22 de Marzo del 2.000, posteriormente ratificado en decisión proferida en fecha cinco (5) de Octubre del 2.000, en el cual expresa lo siguiente: “Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas con sus respectivas respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que este le merece fe o por el contrario considera que incurrió en resistencia o falsedad”. De lo expuesto, puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho testigo, no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo.(…) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de las pruebas, pues como ante se indicó, el ad quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevo a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló, como algunas de la respuestas dadas a la repreguntas, pudiendo con esta controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.” De la referida prueba se desprende que la testigo en sus dichos hizo referencia a que vivió y habitó el inmueble objeto de la presente litis, asimismo manifestó que por ante la fiscalía del Ministerio Publico cursa investigación contra la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, por hurto, de igual forma alegó al momento de ser repreguntada por la parte contraria su amistad manifiesta con la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, en este sentido, para quien aquí decide desecha y no valora la referida testimonial por existir amistad manifiesta con la parte demandada y enemistad con la parte actora. Así se decide. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Pasa este Tribunal a decidir tanto al fondo de la demanda de Cumplimiento de Contrato así como la Reconvención propuesta por Resolución de Contrato presentada por la parte demandada en los siguientes términos: La doctrina que se ha dedicado a estudiar la naturaleza del contrato preliminar ha coincidido que en él, existe un acuerdo a través del cual las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar con posterioridad otro contrato, de lo que se concluye que el contrato preliminar es aquel cuyo único efecto es obligar o preparar el camino a las partes para celebrar un nuevo contrato. Al analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión, en este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes, asimismo, la doctrina los ha catalogado como contratos de tracto sucesivo o que pudieran estar sujetos a un término y una condición para su cumplimiento, Ahora bien, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”. (Ob. cit.). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra ‘Contratos y Garantías’ Novena Edición, página 143, define la venta como “…Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…’. En el caso de marras el contrato bajo el cual la parte alega su pretensión de resolución de contrato, es un contrato de tracto sucesivo tal y como se desprende del mismo. (Subrayado de este Tribunal). En este mismo orden de ideas, se ha pronunciado la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en sentencia N° 878, proferida en fecha 20 de julio del año dos mil quince (2.015), en la cual dejo establecido con criterio VINCULANTE lo siguiente : (SIC) “…El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”. (Ommisis…) (Sic) “…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013…”. (Ommisis…) Asimismo, manifestó la Sala Constitucional (Sic) “…Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho…” (Subrayado de este Tribunal). Es criterio de esta juzgadora que, para determinar sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es preciso analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no previeron la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, en el contrato bajo examen las partes manifestaron su mutuo consentimiento en la cosa objeto del contrato, en el precio y su forma de pago, y se desprende una condición para materializar la venta definitiva, que deriva en una obligación sujeta a un término y condición, (sujeta a un acontecimiento futuro y cierto) por lo cual, el contrato objeto de análisis en la presente litis se configura como un contrato de opción o promesa Bilateral de venta de acuerdo a su contenido.(Subrayado de este Tribunal). Ahora bien, quien aquí decide, considera necesario transcribir parcialmente y realizar un análisis del contrato que las partes suscribieron en fecha diecinueve (19) de marzo del año dos mil trece (2.013), por ante la Notaria Pública de Tovar, el cual obra agregado al folio (09 y su Vto.) del presente expediente. En el cual, la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, por medio del presente documento declaró; (sic) “… se ha celebrado una PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA”, formalmente promete vender a “LA PROMITENTE COMPRADORA”…”, “…SEGUNDA: el precio del inmueble, objeto de la presente Promesa Bilateral de compra venta, es la suma TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 320.000,00), que LA PROMITENTE COMPRADORA pagara a la PROMITENTE VENDEDORA con dinero que percibirá de un préstamo hipotecario que le será concedido por una Institución Bancaria. TERCERA: El termino de vigencia de este contrato de Promesa Bilateral de compra-venta, es por el termino de NOVENTA (90) días continuos, prorrogable por TREINTA (30) días más, contados a partir de la firma del presente documento…”. Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman o en lo determinado en su contenido, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, en la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. (Subrayado de este Tribunal). En el caso de autos nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso sub examine, es la de Cumplimiento de Contrato por parte de la actora reconvenida y de Resolución de Contrato de opción de compra-venta, que se encuentra regulado en el artículo 1.167 ejusdem, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, dicho artículo al consagrar las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, (Negritas y subrayado de este Tribunal), su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas. En el caso de marras y al realizar un exhaustivo análisis de las actas que conformen el presente expediente, se desprende que, la actora reconvenida ha sido diligente como un buen padre de familia al cumplir con las obligaciones que la ley le impone para el cumplimiento de la clausulas establecidas en el contrato objeto de estudio tal y como consta durante la etapa probatoria así como durante todo el iter procesal. Por otra parte, en el contrato de opción de compra o promesa bilateral de venta, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, asimismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato. Ahora bien, observa esta Juzgadora que en el caso de marras las partes contratantes establecieron de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las se regiría el referido contrato objeto de análisis en la presente litis y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, las cuales pueden estar sujetas a un término y condición o sujetas a un acontecimiento futuro y cierto.(Subrayado de este Tribunal). En este sentido, esta Juzgadora luego de un exhaustivo estudio de las actas que conforman el presente expediente, así como del contrato objeto del litigio, se puede determinar que según lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”. Así, esta Juzgadora considera, que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Tovar, en fecha 19 de marzo de 2.013, anotado bajo el número 51, Tomo 11-A de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, encuadra dentro de la clasificación de los contratos de Promesa bilaterales, en virtud de existir obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratante. que la pretensión de la parte demandante en el caso de autos, fundamentando la parte actora reconvenida su petición en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza jurídica, en virtud de que aparece descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, el precio fijado para el inicio de la venta, las condiciones de tiempo, modo y lugar para el pago, la vigencia del mismo, las condiciones para realizar la tradición legal y el consentimiento expreso de las partes. Ahora bien, la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención por resolución de contrato alego (sic) “… Demás esta decir que según se desprende de la letra y espíritu del contrato suscrito entre ambas partes, el compromiso de SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, era la de PAGAR LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00) y no la de obtener un préstamo hipotecario…”, en este sentido para quien aquí juzga, se observa una contradicción en cuanto a lo que la parte demandada alega y lo establecido en el contrato objeto de estudio tal y como consta al (vto. del folio 09) en su clausula segunda, por cuanto la obligación está sujeta a un término y condición (tracto sucesivo),(Negritas y subrayado de este Tribunal) asimismo, la parte demandada reconviniente durante la etapa probatoria en el acto de posiciones juradas las cual obra al folio (168 y su vto.), se contradice al afirmar en la posición Nº 1 que si conoce el contenido del contrato, en la posición jurada Nº 3 de si conoce la resolución 40115 de fecha 18 de febrero del 2.013, afirmo que, si la conoce pero que cuando se hizo la negociación ésta no estaba vigente, resolución que la parte demandante reconvenida alega en su escrito cabeza de autos, puesto que, el reembolso para el tramite de una obligación para la adquisición de una vivienda el retardo no es imputable a las partes si la condición está sujeta a un tercero, de igual forma en la posición jurada N º 8 la absolvente se negó a contestar si los hechos narrados por ella en la contestación y reconvención son ciertos, contradiciéndose además con la posición jurada Nº 9 al negar que haya solicitado resolver el contrato objeto de estudio, se deprende del análisis de las actas que conforman el presente expediente y de los medios de prueba cursante en autos que la demandada reconviniente no cumplió con su principal obligación que era de realizar el otorgamiento ante el Registro Público de Tovar, tal y como consta a los folios (160 al 164), en el cual, la oficina de Registro Público anuló y tramitó en diferentes ocasiones lo conducente para el trámite y otorgamiento del mismo. En este sentido las contradicciones a que la parte demandada reconviniente ha dejado establecido durante el iter procesal no se logro determinar el incumplimiento de la actora reconvenida a través de los medios de prueba presentados, por lo cual, a confesión de parte relevo de prueba. De tal manera que, si bien es cierto que, en el contrato debatido en el caso de marras se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, no es menos cierto y razonable que la parte que demanda el cumplimiento del contrato dio muestras y probó su intención de cumplir con la obligación que le era inmanente, tal y como consta de la actas que conforman el presente expediente al adminicular las pruebas, se observa que, la apodera especial de la institución Bancaria Banco de Venezuela en la testimonial afirma que efectivamente es apoderada judicial de la institución y que la ciudadana SOFÍA DAYANA DUGARTE realizó los trámites para la obtención de un crédito hipotecario, asimismo que los recursos estuvieron disponible para el pago de la venta a la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, testimonial que la parte demandada reconviniente ratifica su cualidad al continuar repreguntando a la testigo, al concatenar la testimonial con las demás pruebas del proceso posiciones juradas folios (167 y 168). Asimismo la parte actora reconvenida durante el iter procesal fundamento su pretensión en la Resolución emitida por Ministerio de Vivienda y Hábitat en fecha 21 de febrero del año dos mil trece (2.013). En tal virtud y en este mismo orden de ideas, para quien aquí decide considera necesario citar la resolución, emitida por el Ministerio de Vivienda y Habitad y lo establecido en el Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 399.794, de fecha 21 de febrero de 2013 establece en su artículo 1 lo siguiente: (sic) “… En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisión de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. (Subrayado y negrillas de este Tribunal). Ahora bien, tomando en consideración el sustento legal antes transcrito, y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil considera esta Juzgadora que la parte demandante no tiene responsabilidad comprobada de haber incumplido el contrato, por cuanto quedó demostrado que los recursos fueron bajados, tanto por la entidad financiera así como por parte de la parte actora reconvenida en realizar todos los tramites para la obtención de los recursos y el posterior otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente para lo cual es causa extraña no imputable a la parte compradora. Circunstancia ésta por la cual necesariamente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO debe prosperar. Y así se decide”. CAPÍTULO VI INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA El coapoderado judicial de la parte demandada reconviniente, abogado ADRIAN GELVES, en fecha 22 de Junio de 2016 presentó los informes relativos al presente juicio (folios 249 al 266), en los términos que se resumen a continuación: Bajo el intitulado “ I- DE LA SENTENCIA O FALLO RECURRIDO” hace referencia a que el 11 de enero de 2016, la Jueza Provisoria del Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en el proceso sustanciado en el expediente Nº 8665 relacionado con la demanda original por cumplimiento de contrato --observándose que no hace mención a la demanda reconvencional--. Seguidamente en el subtítulo “ II- DE LA PROCEDENCIA DEL RECURSO DE APELACIÓN” expresa que la sentencia apelada “adolece de una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la defensa opuesta”, por lo que falta uno de los requisitos de las sentencias, específicamente el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y luego manifiesta que “no existe plena prueba que demuestre los hechos alegados por la parte actora”, por lo que es imposible un dictamen a su favor, invocando el artículo 254 del mencionado Código. Asimismo expresa que el fallo incurre en “una serie de ilogicidades y contradicciones, acusando un sesgado e incompleto análisis de los medios probatorios y demás elementos que sirven de soporte a la decisión adoptada”. En el subtítulo “ III- DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA EN EL PROCESO ”, entre otras consideraciones, manifiesta la parte recurrente que la actora reconvenida inicia su exposición con un engaño en cuanto al lugar de su residencia y que no es un hecho controvertido la existencia del contrato cuyo cumplimiento o resolución pretenden las partes contendientes en el proceso, sino en el contenido de la cláusula segunda donde se estableció que el dinero para pagar el precio sería percibido de un préstamo hipotecario que sería concedido por una institución bancaria, el cual, refiere que no fue aprobado debidamente dentro del lapso establecido y que lo aprobado fue por un monto inferior al precio pactado, por lo que resulta imposible cumplir con su obligación, citando al efecto el artículo 1.527 del Código Civil. Luego de hacer referencia a otros hechos libelados, manifiesta que la parte actora reconvenida omitió la forma o modalidad de pagar el monto restante a lo aprobado por la institución bancaria, así como que el atraso en la protocolización de la venta se debió al desembolso de los recursos, expresando que no cuestiona “la posible responsabilidad de la demandante en el desembolso a tiempo de los recursos para protocolizar la venta del inmueble; nuestro alegato es sencilla y llanamente que el monto aprobado y que finalmente desembolsaría la entidad financiera NO ERA SUFICIENTE para pagar el precio pactado y asi quedo demostrado” (Subrayado del texto copiado”. Por ello argumenta el apelante que al haber transcurrido el lapso de 120 días continuos desde la fecha de autenticación del contrato de opción a compra, sin haberse protocolizado la venta por razones ajenas a su mandante, cesó para ella su obligación de vender, invocando la cláusula séptima del contrato en mención, por lo que era procedente reconvenir la demanda a través de la resolución por incumplimiento de contrato. Además que la demandante reconvenida no hizo uso del “mecanismo legal de ofertar el pago” (Arts. 1.306 y ss del Código Civil). Seguidamente el recurrente bajo el epígrafe “ IV- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS EN EL PROCESO ASÍ COMO EL ANÁLISIS EFECTUADO POR LA JUEZA ” expresa consideraciones respecto a los medios probatorios cursantes en autos, requiriendo sean valorados conforme a la “sana crítica”, que serán revisados por esta Alzada en su debida oportunidad. Acto seguido, la parte demandada reconviniente apelante bajo el título “ V- DE LAS CONSIDERACIONES Y DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA RECURRIDA” hace consideraciones sobre los motivos de hecho y de derecho explanados en la sentencia apelada, especialmente sobre el análisis efectuado para determinar la naturaleza jurídica del contrato objeto del proceso, al invocar criterios doctrinales y jurisprudenciales para llegar a la conclusión que se trata de un contrato de opción o promesa bilateral de venta, manifestando que están disconforme con el análisis efectuado por la Jueza que dictó la sentencia apelada. Finalmente requiere el apelante que sea declarada “A LUGAR” el recurso de apelación interpuesto, que la sentencia apelada sea anulada, revocando la orden impartida a su representada, que se acuerde la resolución del contrato de marras, se revoque la medida cautelar que pesa sobre el inmueble y se revoque la condenatoria en costas. Este es el historial de la presente causa. CAPÍTULO VII PUNTO PREVIO En virtud de que por el efecto devolutivo de la apelación de la sentencia de primera instancia interpuesta por la parte demandada reconviniente, este Tribunal de Alzada constituido con Asociados adquirió plena jurisdicción para reexaminar ex novo e íntegramente la controversia planteada ante el a quo, lo cual, además, implica ejercer preliminarmente el adecuado control sobre la regularidad formal del proceso seguido en la instancia inferior; y en virtud de que en el escrito de informes consignados ante esta Superioridad por el coapoderado de la parte apelante expreso en el subtítulo “ II- DE LA PROCEDENCIA DEL RECURSO DE APELACIÓN” (sic) que la sentencia apelada “adolece de una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la defensa opuesta”, por lo que falta uno de los requisitos de las sentencias, específicamente el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y luego manifiesta que “no existe plena prueba que demuestre los hechos alegados por la parte actora”, por lo que es imposible un dictamen a su favor, invocando el artículo 254 del mencionado Código. Asimismo expresa que el fallo incurre en “una serie de ilogicidades y contradicciones, acusando un sesgado e incompleto análisis de los medios probatorios y demás elementos que sirven de soporte a la decisión adoptada”, requiriendo en el epígrafe “ VI - DE LAS SOLICITUDES” sea anulada la sentencia recurrida, sin invocar otra normativa jurídica como sería el caso de los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Superioridad, como punto previo, a pronunciarse sobre dicho alegato, en virtud de que los requisitos de las sentencias son considerados de orden público constitucional y a tal efecto, se observa: Considera este Tribunal colegiado que los alegatos formulados por el denunciante en apoyo de su delatado vicio de incongruencia de la sentencia apelada son vagos e imprecisos y no permiten determinar la existencia del mencionado vicio y de la lectura de la sentencia recurrida no hay certeza que fuesen ciertos los hechos y circunstancias en que se fundamentan, lo cual no revelaría que se esté en presencia de lo que la doctrina y la jurisprudencia entiende por ese vicio. En efecto, en nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está íntimamente vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum), del cual, según lo sostiene la doctrina y la jurisprudencia nacionales, emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga "Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas". Tales obligaciones pueden ser quebrantadas al decidir por exceso o por defecto. En el primer caso, se incurre en el vicio denominado incongruencia positiva, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hecho que no fueron formulados por las partes y que, por ende, son ajenos a la controversia planteada entre las mismas; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de incongruencia negativa, citrapetita u omisión de pronunciamiento --delatado en el caso de especie--, el cual se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos fácticos en que se funda la pretensión del actor o la defensa del demandado aducidos en el libelo o su contestación, respectivamente. También se incurre en este vicio, según lo ha establecido la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a confesión ficta, reposición, etc. Debe advertirse que la jurisprudencia ha sostenido que el sentenciador no incurre en el vicio de incongruencia cuando, en virtud del principio iura novit curia, se aparta o no examina los alegatos de derecho en que las partes fundan sus respectivas pretensiones, excepciones o defensas; califica jurídicamente los hechos establecidos de una manera diversa a como lo han realizado los litigantes; o decide la controversia con base en argumentos jurídicos distintos a los esgrimidos por la parte actora o demandada. Asimismo, la jurisprudencia reiterada y constante de la Casación venezolana, también ha sostenido que el vicio de absolución de la instancia, que según nuestra ley procesal civil da lugar a la nulidad de la sentencia, se configura cuando el juez en su fallo da por finalizado el proceso, por no haber sido demostrados los hechos controvertidos, permitiendo volver a iniciarlo cuando existan pruebas que permitan dirimir la controversia. Así, en sentencia de fecha 14 de diciembre de 1994, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó que dicho vicio "consiste en dar por quito o libre al demandado, por no ser bastante el mérito de los autos para la absolución o la condena definitiva". Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al referirise a la congruencia como exigencia de la tutela judicial efectiva, en sentencia 1.068, de fecha 19 de mayo de 2006, señaló: “Asimismo, además de la exigencia de motivación, la tutela judicial efectiva impone que las sentencias sean congruentes. La congruencia, que puede ser vulnerada tanto por el fallo en sí mismo, como por la fundamentación. De allí, que dicha exigencia se vulnera cuando se produce “un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan sus pretensiones, al conceder más, menos o cosa distinta de lo pedido” (Sent. del Tribunal Constitucional Español N° 172/1994); así como cuando la motivación es incongruente por acción o por omisión. Es así como podemos encontrarnos con que un fallo puede ser incongruente tanto por acción como por omisión. Ha señalado la Sala que “la incongruencia activa se presenta, ante la resolución de la pretensión por parte del juez, incumpliendo la obligación de actuar de manera coherente en relación con los términos en que fue planteada dicha pretensión, generando con su pronunciamiento desviaciones que suponen modificación o alteración en el debate; en cambio, la inmotivación deviene por incongruencia omisiva, por el incumplimiento total de la obligación de motivar, y dejar por ende, con su pronunciamiento, incontestada dicha pretensión, lo que constituye una vulneración del derecho a la tutela judicial, siempre que el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita”. (http://www.tsj.gob.ve/es/web/tsj/decisiones#1). A los fines de determinar si el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida incurrió en el vicio delatado, constata este Tribunal colegiado que el juez a quo emitió pronunciamiento y con su técnica de sentenciar se puede observar al finalizar la motivación del fallo lo que a continuación se transcribe: “Ahora bien, tomando en consideración el sustento legal antes transcrito, y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil considera esta Juzgadora que la parte demandante no tiene responsabilidad comprobada de haber incumplido el contrato, por cuanto quedó demostrado que los recursos fueron bajados, tanto por la entidad financiera así como por parte de la parte actora reconvenida en realizar todos los tramites para la obtención de los recursos y el posterior otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente para lo cual es causa extraña no imputable a la parte compradora. Circunstancia ésta por la cual necesariamente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO debe prosperar. Y así se decide”. PARTE DISPOSITIVA Por los Razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, contra la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, plenamente identificada en autos TERCERO: Se ordena a la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA para que dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes, se lleve a efecto el acto de Protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y realice la entrega del inmueble constituido por un apartamento, consistente en un apartamento, distinguido con el N° 5-3, Tercera Planta, Tercer Nivel del Edificio La Estrella ubicado en la carrera Quinta, entre calles 7 y 8, sector El Corozo del Municipio Tovar del Estado Mérida con un área de Cien metros cuadrados con cero cuatro centímetros cuadrados (100,04 mts2) y un área de construcción de cincuenta metros cuadrados con cero dos centímetros cuadrados (50,02 mts2), con las siguientes medidas y linderos Frente: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira la carrera quinta, Por el Lado Derecho: En la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con pasillo y con el apartamento N° 6-3; Lado Izquierdo: en la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con el viso que mira a la callejuela y terrenos propiedad de Ana Emira Rojas de Bendell, y Fondo: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira terrenos de José Nery Zambrano García, según consta de documentos protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida en fecha 08 de agosto de 2008, inscrito bajo el N° 2008.20, Asiento Registral 1 matriculado con el N° 378.12.19.2.15 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008, y documento de aclaratoria por ante el mismo Registro en fecha 26 de Octubre del 2012, bajo el N° 5, folio 18, Tomo 11, Protocolo de Transcripción del año 2012. Exento de cargas y gravámenes libre de personas, bienes y cosas. Y así se decide. CUARTO: Se ordena a la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, realizar la entrega de la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00) en la oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Publico del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida. Y así se decide. QUINTA: A falta de cumplimiento de las disposiciones establecidas en el dispositivo del presente fallo, una vez que quede firme, el mismo servirá de justo título de propiedad y en tal sentido, la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, deberá consignar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00), a través de cheque de gerencia a nombre de la demandada de autos, por ante el Tribunal. Y así se decide. SEXTO: Se condena en costas de conformidad con lo establecido en el Art. 274 del Código Procedimiento Civil, a la parte que resulto totalmente vencida”. De la transcripción anterior, resulta evidente que el Tribunal de la causa no incurrió en el vicio de incongruencia delatado, sino que se denota por parte de la Jueza a quo que al terminar la motiva de la sentencia se refiere únicamente a la demanda original --cumplimiento de contrato-- y en la parte dispositiva si se expresa respecto a las dos pretensiones, es decir, la demanda original y la reconvencional, lo que pudo crear una confusión entre el recurrente --exhortando a la mencionada jurisdicente a que en el futuro sea más cuidadosa en su técnica de redacción del fallo en pro de una recta administración de justicia-- pero no hace nula la sentencia apelada, atendiendo a los principios procesales de la unidad y autosuficiencia del fallo. Así se declara. En virtud de las consideraciones expuestas, este Tribunal colegiado concluye que la sentencia apelada no quebrantó la norma contenida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, aducida de forma vaga e imprecisa por el recurrente, motivo por el cual la declaratoria de nulidad de dicho fallo solicitada en sus informes de esta Alzada por la parte apelante, resulta improcedente en derecho y, en consecuen¬cia, debe declararse sin lugar, como en efecto así se declara. CAPÍTULO VIII MOTIVACIÓN DEL FALLO Decidido el anterior punto previo, procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo mismo del litigio, cuyo reexamen --como antes se expresó-- y planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia definitiva de fecha 11 de enero de 2015, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato propuesta; sin lugar reconvención interpuesta por resolución de contrato; ordenando en el plazo allí señalado oportunidad para la protocolización de la venta del inmueble objeto del presente proceso, así como la entrega de la cantidad de dinero allí especificada en las condiciones establecidas al efecto; y condeno en costas “a la parte que resulto totalmente vencida”, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha sentencia será revocada, anulada, modificada o confirmada total o parcialmente, a cuyo efecto este Tribunal constituido con Asociados observa: Tal y como fue proyectada en la instancia inferior la controversia sometida al conocimiento de esta Superioridad en virtud del medio de gravamen interpuesto, la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si es procedente en derecho el cumplimiento del contrato de opción de compra venta interpuesto por los abogados NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS en contra de la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, representada por los abogados ADRÍAN ENRIQUE GELVES OSORIO y MACARIO MOLINA ROJAS, o, en su defecto, si lo es la reconvención propuesta por resolución de contrato. No obstante que no constituye un hecho controvertido en esta causa, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento o resolución se pretende, debido a que las partes antagonistas y el Tribunal de la causa lo catalogan como un contrato de opción de compra venta, se hace necesario efectuar algunas consideraciones respecto al mencionado contrato para resolver la controversia suscitadas en esta causa. En efecto, el contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por el Código Civil, pero si en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario. No obstante, la jurisprudencia como la doctrina nacional, lo ubican en el concepto de contrato tipificado en el artículo 1.133 del Código Civil, conforme al cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. En este sentido, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, y en el caso de la promesa bilateral u opción de compraventa, se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, señala que “la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”. Ahora bien, Castán, citado por el precitado autor Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra como “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Por su parte, la Sala Constitucional de Máximo Tribunal de la República, en sentencia N° 878, proferida en fecha 20 de julio de 2015, dejó establecido con criterio “VINCULANTE” lo siguiente: “…El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción”. Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra, o de opción de compra venta o de cualquier otro contrato preparatorio y para que tenga validez en lo jurídico, es necesario la concurrencia de los siguientes elementos esenciales: El Consentimiento de las partes, el objeto, y una causa lícita. Analizando, el contrato de opción de compra se puede constar que estos requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato. Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley”. Con la finalidad de adentrar en la resolución de la controversia, es relevante tener presentes que las partes contratantes --hoy antagonistas-- establecieron de manera recíproca y voluntaria cláusulas o condiciones por las cuales iba a regirse su relación contractual, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Al efecto, ha resaltado la parte demandada reconvenida que se dio incumplimiento al mencionado contrato y, de forma especial, refiere las cláusulas segunda y séptima del citado contrato. Por ello, resulta necesario a los fines de decidir la presente causa, por razones de método y para una mayor compresión del asunto debatido, transcribir íntegramente el texto del mencionado contrato, lo cual se hace a continuación: “Entre nosotros MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, venezolana, mayor de edad, comerciante, divorciada, titular de la cédula de identidad número V 2.286.242, domiciliada en la ciudad de Tovar, Municipio Tovar del estado Mérida, y hábil, quien a los efectos de este documento se denominará “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte y por la otra, la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V 15.921.532, con igual domicilio, y civilmente hábil, quien en lo sucesivo se denominará “ LA PROMITENTE COMPRADORA”, se ha celebrado una PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA, formalmente promete vender a la “PROMITENTE COMPRADORA”, un inmueble consistente en un apartamento, distinguido con el N° 5-3, Tercera planta, Tercer nivel del edificio La Estrella, ubicado en la carrera Quinta entre Calles 7 y 8, sector El Corozo del municipio Tovar del estado Mérida, compuesto de dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina comedor, una sala, techo de zinduteja, paredes de bloque frisadas, pisos de cerámica, instalaciones eléctricas ,instalaciones de aguas blancas y aguas negras, ventanas de hierro y vidrio, con sus respectivos protectores, un (1) balcón. Tiene un área de Cien metros cuadrados, con cero cuatro centímetros cuadrados(100,04 mts 2) y un área de construcción de cincuenta metros cuadrados con cero dos centímetros cuadrados (50,02 mts 2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: FRENTE: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts.), colinda con el viso que mira la carrera quinta, POR EL LADO DERECHO, en la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts.), colinda con pasillo y con el apartamento N° 6-3; LADO IZQUIERDO: en la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts.),colinda con el viso que mira a la callejuela y terrenos propiedad de Ana Emira Rojas de Bendell, y FONDO; en la medida de cinco metros, con noventa y dos centímetros (5,92 mts.), colinda con el viso que mira terrenos de José Nery Zambrano Garcia. Adquirí la propiedad del bien inmueble antes descrito, de acuerdo a documentos debidamente protocolizados por ante el registro público de los municipios Tovar y Zea del estado Mérida, en fecha 1) Documento de venta de fecha 8 de Agosto del año 2.008, inserto el N° 2008.20, asiento registral matriculado con el N° 378.12.19.2.15 y correspondiente al libro del folio real del año 2008. 2) Documento de aclaratoria de fecha 26 de Octubre de 2012, inserto bajo el N° 5, folio 18 del Tomo 11, del Protocolo de Transcripción del año 2012; 3) Documento de condominio, de fecha 30 de Junio del año 2008, inserto bajo el N° 49, folios 255 al 261, Protocolo 1°, Tomo 10, Trimestre 2°. SEGUNDA: El precio del inmueble, objeto de la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, es la suma de Trescientos Veinte Mil Bolívares (320.000,00), que la PROMITENTE COMPRADORA pagará a la PROMITENTE VENDEDORA, con dinero que percibirá de un préstamo hipotecario que le será concedido por una Institución Bancaria. TERCERA: El término de vigencia de este contrato Promesa Bilateral de Compra Venta, es por el término de noventa (90) días continuos, prorrogable por Treinta (30) días más, contados a partir de la firma del presente documento. Llegado este lapso sin que la “ Promitente Compradora” haya obtenido dicho crédito, la “ Promitente Vendedora”, quedará en libertad de ofrecerlo a terceras personas.- CUARTA: el inmueble objeto de la venta está libre de todo gravamen, y no adeuda nada por impuestos municipales. QUINTA: el presente contrato solo podrá ser modificado por escrito. SEXTA: Queda expresamente establecido, que la PROMITENTE COMPRADORA, solamente tiene derecho preferencial de adquirir el inmueble objeto de este contrato, en las condiciones puntualizadas en este documento, por lo tanto no podrá ejercer ninguna enajenación u otra transacción de cualquier índole con el inmueble objeto del contrato con terceras personas. SEPTIMA: Los únicos compromisos asumidos por las partes son los expresados en este contrato, por lo que claramente queda entendido que no se ha asumido ningún otro compromiso u obligación en forma verbal o escrita, distintas a las que se han señalado en este documento. OCTAVA : Para todos los efectos del presente contrato, las partes expresamente eligen como domicilio especial , único y exclusivo, a la ciudad de Tovar, municipio Tovar del estado Mérida, a la competencia de cuyos tribunales se someten. Así lo decimos, otorgamos y firmamos por vía de autenticación, hoy fecha de su nota respectiva”. De la transcripción que antecede se puede evidenciar que las partes contratantes sometieron el cumplimiento de la obligación de pago del precio pactado en la negociación, conforme se evidencia de la cláusula segunda, a una condición a cargo de un tercero, es decir, que el pago de la promitente compradora a la promitente vendedora se haría con dinero que se percibiría de un préstamo hipotecario que le sería concedido por una institución bancaria. Asimismo, de la cláusula tercera se pudo constatar que fue establecido un término de duración de noventa (90) días continuos, prorrogable por treinta (30) días más --sin establecer condiciones para su prórroga--, término que se contaría a partir de la firma del mencionado documento y que al vencerse dicho término y la “Promitente Compradora” no hubiese obtenido dicho crédito, la “Promitente Vendedora”, quedaría en libertad de ofrecerlo a terceras personas. Igualmente, fue voluntad de los contratantes, conforme a la cláusula séptima, que los únicos compromisos asumidos fueron los expresados en ese contrato, por lo que claramente quedaron entendidos que no se habían asumido ningún otro compromiso u obligación en forma verbal o escrita, distintas a las allí establecidas. Al efecto, se hace necesario invocar el contenido de los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, los cuales expresan lo siguiente: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Así tenemos que las pretensiones en el caso sub examine, están referidas al cumplimiento de contrato por parte de la parte actora reconvenida y de resolución de contrato de opción de compra-venta por parte de la parte demandada reconviniente, donde se presupone el principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución han cumplido o han dado muestras de cumplir sus obligaciones que han asumido en el contrato. El Máximo Tribunal de la República en numerosos fallos ha expresado que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato, criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas. Establecidas como han sido las consideraciones doctrinarias y legales anteriormente expuestas, esta Superioridad constituida con Asociados pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, a cuyo efecto procede a analizar las pruebas aportadas por las partes al proceso, y a tal efecto observa: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA Mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2015 (folios 115 al 118), los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, promovieron pruebas en la primera instancia, donde es de advertir que el referido escrito no lleva el orden numérico correspondiente, por cuanto el medio probatorio identificado como CUARTA se expresa lo siguiente: “CUARTA: A los fines de probar tanto para la pretensión de la demanda como para la reconvención” (folio 116), saltándose al folio 117, sin un orden lógico, omitiéndose referencia a las numeradas QUINTA y SEXTA, lo cual podría ser imputable a un error del promovente. Al efecto, se procede a enunciar y valorar los medios probatorios, en la forma siguiente: PRIMERA: Valor y mérito jurídico del contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado en fecha 19 de marzo de 2013. Observa esta Superioridad que el instrumento en referencia, presentado como fundamento de la demanda original, así como de la reconvencional, no fue tacha¬do de falso ni impugnado en forma alguna por ninguna de las partes, ni adolece de requisitos formales o sustanciales que le resten eficacia, motivos por los cuales, de conformidad con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se aprecia con todo el mérito probato¬rio que dichas disposiciones legales le atribuyen a los instrumentos autenticados para dar por comprobado que las partes involucradas efectuaron la negociación contractual en los términos allí establecidos y así se establece. SEGUNDA: Valor y mérito de la constancia emitida por el Banco Venezuela S.A. Banco Universal, de aprobación del crédito. En relación a la definición del documento público administrativo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, Expediente Nº AA20-C-2003-000979, dejó sentado: “(Omissis):… Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...’. De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley. En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por Arístides Rengel Romberg, quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152). Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite. Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, ya que ambos coinciden en gozar de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, la Sala en sentencia N° 209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez, contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez y la sociedad mercantil Constructora Basso C.A., estableció lo siguiente: ‘...los instrumentos públicos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y no a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluido el lapso probatorio ordinario. En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación...’ . Del precedente jurisprudencial se desprende que los documentos públicos administrativos son distintos en cuanto a sus efectos a los documentos públicos negocial, pues los primeros poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, mientras que los segundos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de simulación, lo que quiere decir que los primeros sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes, y los otros se pueden producir hasta el acto de informes..:” (sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada). Así las cosas, esta Alzada considera que tal documento público administrativo, en principio, goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones. A su vez, el autor HUMBERTO E.T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, p. 867, señala que tal presunción de certeza “…puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad, sino que admite prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrarse la falsedad de los hechos documentados, la manifestación que hiciere el funcionario de la administración pública o las partes intervinientes. Luego, estos instrumentos son auténticos ab inicio, y hasta tanto se desvirtúen mediante la prueba en contrario, gozan de veracidad y legalidad y tienen pleno valor probatorio tarifado, como si se tratara de instrumentos públicos negociales…” (sic). Por consiguiente, los instrumentos públicos administrativos, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, siempre que no se haya desvirtuado mediante prueba en contrario. Observa esta Alzada que al folio 20 obra el informe emitido por el Banco de Venezuela (empresa pública del Estado Venezolano desde el 2009) y de la revisión de las actas procesales no consta que la parte demandada reconvenida haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo, el cual fue promovido en el lapso probatorio. En tal sentido, esta Alzada le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y considera que hace plena prueba de que la parte actora reconvenida cumplió con los trámites legales para materializar la venta definitiva con la obtención del crédito hipotecario. Así se decide. TERCERA: Valor y mérito jurídico de la Constancia de Recepción emitida por el Registro Inmobiliario de la ciudad de Tovar, distinguida con el N° 3 y N° de trámite 378.2013.4.257. En relación a la definición del documento público administrativo, se reproduce el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, Expediente Nº AA20-C-2003-000979, citado en el análisis del medio probatorio que antecede, así como los criterios doctrinales allí explanados. Así las cosas, esta Alzada observa que de la revisión de las actas procesales no consta que la parte demandada reconvenida, haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo, el cual fue promovido en el lapso probatorio. En tal sentido, esta Alzada le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y considera que hace plena prueba de que la parte actora reconvenida cumplió con los trámites legales para materializarse la venta definitiva. Así se decide. SÉPTIMA: Valor y mérito jurídico del cheque de gerencia, como documento administrativo público del Banco de Venezuela a favor de María Zambrano García. Observa esta Alzada que al folio 22 obra en copia simple el instrumento cambiario en referencia, la cual no fue impugnada ni tachada en la oportunidad procesal respectiva, título que por sí solo tiene valor probatorio, a lo que se puede agregar que fue emitido por el Banco de Venezuela (empresa pública del Estado Venezolano desde el 2009), pudiendo catalogarse además como un documento público administrativo, aunado al hecho que de la revisión de las actas procesales no consta que la parte demandada reconvenida haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido instrumento cambiario, por lo que se considera que hace plena prueba de que la parte actora reconvenida cumplió con los trámites legales para materializar la venta definitiva con la obtención del crédito hipotecario. Así se decide. OCTAVA: Valor y mérito jurídico del cheque original Nª 38004986, del Banco Venezuela, emitido por la ciudadana Sofía Dayana Dugarte a favor de la ciudadana María Delia Zambrano. Obra al folio 131, signado con el alfanumérico D-1 como medio de prueba cheque emitido a favor de la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, por parte de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, por un monto de 21.494,00 Bolívares, quedando demostrado en autos que fue girado de una cuenta de la parte actora reconvenida y siendo objeto de oposición por la parte contraria. No obstante, considera quienes juzgan que existe la emisión del mencionado cheque en los términos allí indicados, por lo que se le otorga valor probatorio en la presente causa. Así se establece. NOVENA: Valor y mérito jurídico del Estado de Cuenta en sello húmedo emitido por el Banco de Venezuela de la cuenta N° 0102-0681-20-0000023456, de la ciudadana Sofía Dayana Dugarte. Obra al folio 132, signado E-1 con sello húmedo, estado de la cuenta Nº 0120681200000023456 a nombre de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, en la mencionada entidad bancaria, la cual no fue objeto de impugnación o tacha por el antagonista, dándose por demostrado los movimientos bancarios allí establecidos y que guardan relación con la presente causa. Así se decide. DÉCIMA: INFORMES: Solicitó se oficie al Registro Inmobiliario de Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida. A-. Si existe un documento anulado de venta en el año 2014, en donde la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA, SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS y el BANCO DE VENEZUELA, tenían pactada la venta y constitución de hipoteca de un inmueble propiedad de la ciudadana MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA. B-. Se requiera información cuantas veces fue procesado el mencionado documento y en que fechas para proceder a su otorgamiento. Obran a los folios 160, 162 al 164, oficios suscritos por la ciudadana YASMIN BARRIOS UZCÁTEGUI, en su condición de Registradora de la mencionada Oficina, mediante la cual suministra la información requerida por el Tribunal de la causa, expresando que en el año 2014 fue anulado el otorgamiento y protocolización del documento por no encontrase presente las firmas. Asimismo, que en fechas 02/09/2.013, 05/11/2.013, 22/04/2.014, fueron presentados para su trámite y otorgamiento la documentación para la venta de un inmueble en el cual MARIA DELIA ZAMBRANO GARCIA da en venta a SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, el inmueble identificado en autos, por Bs. 320.000,00, y a la vez hipoteca en primer grado a favor del Banco de Venezuela por Bs. 311.000,00. Observa el juzgador que las mencionadas documentales no fueron tachadas ni impugnadas en forma alguna por la parte demandada reconviniente, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye, por provenir de una autoridad competente y está suscrita por funcionaria competente para ello y se valora para demostrar que la parte actora reconvenida fue diligente en consignar en reiteradas oportunidades el documento definitivo de venta para materializar el negocio jurídico. Y así se decide. DÉCIMA PRIMERA: TESTIMONIALES: Promovió los testigos ciudadanos Merari Merino Rujano y Luisa Elena Paz. Observa el Tribunal que la testigo MERARI MERINO RUJANO no fue evacuada su testimonial, siendo declarado desierto el acto fijado al efecto, no siendo tomada su declaración en otra oportunidad, por lo que no existe medio probatorio a valorar y así se establece. Respecto a la otra testigo, ciudadana LUISA ELENA PAZ DE PEREZ, rindió su declaración el 4 de junio de 2015 (folios 183 y 185). No obstante que el artículo 1.387 del Código Civil, establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”. La norma citada estable que es inadmisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento público o privado. Así lo sostiene el autor HUMBERTO E. T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, p. 754, señalando que: “La prueba por testigos no resulta admisible –por ilegal- cuando se pretenda demostrar lo contrario a una convención o contrato -acto bilateral- que se encuentra contenido en un instrumento público o privado, simple o reconocido, o lo que lo modifique, tampoco lo que se hubiese dicho antes o después de realizados los instrumentos –otorgados- aun cuando su valor fuere inferior a dos mil bolívares”. Ahora bien, se puede observar que la declaración rendida por la mencionada ciudadana que sus deposiciones están referidas a su actuación como apoderada judicial de la entidad bancaria empleada para obtener el crédito hipotecario, de la cual se evidencia la aprobación del crédito y los desembolsos para el pago, así como su traslado al registro inmobiliario para el otorgamiento del documento definitivo de venta, motivo por el cual se valoran dichas deposiciones y que las mismas no modifican ni alteran el contrato de opción cuya resolución o cumplimiento se pretenden, sino a situaciones ajenas al contenido del documento en cuestión. Así se establece. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE Mediante escrito presentado en fecha 7 de abril de 2015 (folio 114), la parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas: PRIMERA: POSICIONES JURADAS: Para que la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas absuelva posiciones juradas que le serán formuladas por la parte demandada, comprometiéndose con la reciprocidad a absoverla. En efecto, obran a los folios 167 y 168, que se evacuó la prueba de posiciones juradas conforme a la ley, donde se trata de obtener la confesión calificada de hechos controvertidos en la causa por parte de los absolventes de la misma. Así tenemos que respecto a la demandante reconvenida, en resumen, se pudo obtener que ella negó haber solicitado el contrato objeto de la presente causa y que hubiese realizado entrega de suma de dinero alguna a la parte demandada reconvenida, negando que su domicilio estuviese fijado en el Municipio Campo Elías de esta entidad federal, además de haber negado que en fecha 02/09/2013 no se firmo el documento de venta no porque el primero salió para 24/02/2013, y por motivos de barricadas la apoderada del banco no asistió. En relación a las deposiciones de la parte demandada reconviniente manifestó conocer el contenido del contrato de marras y que era cierto que el mismo se pagaría a través de un crédito otorgado por una entidad financiera, así como manifestó conocer el contenido de la Resolución 40115 de fecha 18 de febrero de 2013. En cuanto a la posición jurada absolvente signada con el Nº 8 se negó a contestar si los hechos narrados por ella en la contestación y la reconvención eran ciertos, y luego negó haber solicitado la resolución del contrato que fue firmado por la Notaria Pública de Tovar. Así tenemos que ambas partes depusieron sobre hechos relacionados con el proceso, por lo que se valoran con el mérito jurídico probatorio para decidir esta causa. Así se establece. SEGUNDA: DOCUMENTALES. 2.1-. Valor y mérito de la Copia Certificada del Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida de fecha 19/03/2013. Observa el Tribunal que tal instrumento ya fue anteriormente analizado y apreciado por esta Superioridad en el análisis y valoración de los medios probatorios invocados en el particular primero de la parte demandante reconvenida. Así se decide. 2.2-.Valor y mérito jurídico del Comprobante de pago emitido por la empresa Corpoelec en fecha 21/04/14, correspondiente a la cuenta N° 4871912. Respecto a la mencionada probanza y de una exhaustiva revisión del presente expediente, no se puede constatar que exista en el mismo, motivo por el cual no existe material probatorio que valorar y así se establece. TERCERA: INFORMES. 3.1-. Solicitó se oficie al Consejo Nacional Electoral del Estado Bolivariano de Mérida Obra a los folios 186 y 187, oficio suscrito por el ciudadano JOSE GREGORIO RUIZ, funcionario adscrito a la Oficina Regional Electoral del Estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual informa la dirección que tiene registrada la parte actora reconvenida a los fines electorales; medio probatorio que fue objeto de oposición. Ahora bien, considera este Tribunal Colegiado que dicha información resulta impertinente para este caso, cuyas pretensiones están referidas a la resolución o cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y así se decide. 3.2-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. 3.3-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. 3.4-. Solicitó se oficie al Registro Público del Municipio Tovar. En lo que respecta a las mencionadas probanzas, este juzgador, ya emitió su valoración anteriormente al valorar las pruebas de la parte actora reconvenida, específicamente el numeral décimo y aquí se dan por reproducidas. Así se establece. 3.5- Solicitó se oficie a la Fiscalía Octava del Ministerio con sede en Tovar. 3.6- Solicitó se oficie a la Fiscalía Octava del Ministerio con sede en Tovar. Respecto a las mencionadas probanzas y de una exhaustiva revisión del presente expediente, no se puede constatar que existan en el mismo, motivo por el cual no existe material probatorio que valorar y así se establece. 3.7- Solicitó se oficie al Comandante del 4to. Pelotón, 2da, Compañía del Destacamento 16, Comando Regional 1, de la Guardia Nacional Bolivariana, sede de Tovar. Obra a los folios 165 y 166, oficio suscrito por el Comandante 2da, Compañía del Destacamento 222, Comando Regional 1, de la Guardia Nacional Bolivariana, sede de Tovar, mediante la cual informa en relación a la denuncia formulada y asentada en el libro de control de denuncias; medio probatorio que fue objeto de oposición. Ahora bien, considera este Tribunal Colegiado que dicha información resulta impertinente para este caso, cuyas pretensiones están referidas a la resolución o cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y así se decide. CUARTA: INSPECCIÓN JUDICIAL: Promovió el traslado del Tribunal al inmueble objeto del litigio ubicado en la carrera 5ta, entre calles 7 y 8, edificio La Estrella, N° 5-3, Municipio Tovar del estado Bolivariano de Mérida. Obra al folio 170 que el Tribunal de la causa practicó dicho medio probatorio el 15 de mayo de 2015, trasladándose al inmueble objeto de contrato de marras y, donde –entre otras cosas-- se dejó constancia de la existencia del inmueble y que se encuentra habitado por la parte demandada reconviniente. No obstante que dicha probanza fue objeto de oposición por su antagonista, este Tribunal la valora respecto a los hechos antes mencionados. Así se decide. QUINTA: TESTIMONIALES: Se promovieron las testimoniales de los ciudadanos Siul Llarith Pacheco Marquina y Manuel Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.020.540 y V- 15.234.712. No consta en autos que el segundo de los nombrados haya comparecido a rendir su declaración, motivo por el cual no existe material probatorio que valorar y así se establece. Respecto a la otra testigo, ciudadana SIUL LLARITH PACHECO MARQUINA, rindió su declaración el 19 de mayo de 2015 (folios 172 y 173). No obstante que el artículo 1.387 del Código Civil, establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”. La norma citada estable que es inadmisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento privado. Así lo sostiene el autor HUMBERTO E. T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, p. 754, señalando que: “La prueba por testigos no resulta admisible –por ilegal- cuando se pretenda demostrar lo contrario a una convención o contrato -acto bilateral- que se encuentra contenido en un instrumento público o privado, simple o reconocido, o lo que lo modifique, tampoco lo que se hubiese dicho antes o después de realizados los instrumentos –otorgados- aun cuando su valor fuere inferior a dos mil bolívares”. Ahora bien, se puede observar que la declaración rendida por la mencionada ciudadana que sus deposiciones se referían a asuntos ajenos al presente proceso y que tenía un impedimento legal para que su declaración fuese imparcial en el proceso, al manifestar a una de sus preguntas que guarda amistad manifiesta con la promovente de la prueba, es decir, la parte demandada reconvenida y de enemistad con la parte actora reconvenida, por lo que se desecha sus dichos en esta causa. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN Analizado como ha sido el material probatorio aportado por las partes, este Tribunal colegiado se pronuncia de seguidas sobre la reconvención propuesta por la parte demandada, y para decidir observa: La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… Es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado”, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción Principal. Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.” Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó: “…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”. Para la doctrina, la reconvención o mutua petición es la acción que intenta el demandado contra el actor, dentro del mismo proceso al que ha sido llamado, para con ello obtener la declaración de existencia de su propio derecho o de liberación de su propia obligación independientemente de la decisión sobre la pretensión del actor. Para Arminio Borjas, citado por Abdón Sánchez Noguera: “Cuando alguien es llamado a juicio, es natural y justo que, junto con el derecho de defensa, se le reconozca además, caso de tener contra su adversario alguna acción que hacer valer, el de ventilarla en la misma lid a que éste le ha traído, evitándose así que se multipliquen los pleitos, y facilitándose a los litigantes la manera de dejar solucionados simultáneamente sus mutuas reclamaciones judiciales”. La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor, formando junto con la pretensión una sola causa en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia. La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En este sentido se ha pronunciado la Sala al catalogar a la demanda y a la reconvención como acciones autónomas, tomando en consideración para determinar la cuantía de la causa el de la representada cuantitativamente en una cantidad mayor, no siendo procedente la sumatoria de ambas cantidades para determinar el interés principal del proceso, “porque desde un punto de vista asimétrico y lógico no es posible la adición de cantidades heterogéneas, como son necesariamente las que integran el petitorio del libelo y de la reconvención…”. En este orden de ideas, tenemos que la reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda. En lo atinente a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”. En base a las anteriores consideraciones, esta Alzada concluye que la reconvención o mutua petición constituye un recurso que la Ley confiere al demandado. Representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida, autonomía y cuantía propia. Además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En este orden de ideas nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 365 establece lo siguiente: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como lo indica en el artículo 340”. En tal sentido, tenemos que la parte demandada reconviniente adujo la pretensión de resolución de contrato, la cual tiene determinados requisitos de procedencia, a saber: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación este incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir. En lo que respecta al primero, es decir, a que el contrato jurídicamente exista, referido a la existencia jurídica, no existe discusión en esta causa, pues ambas partes reconocen su existencia. En relación al incumplimiento, el cual no está regulado de manera determinante por nuestra legislación, se tiene como fundamento el artículo 1.167 del Código Civil, donde se refiere al término “inejecución”. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas. Ahora bien, al adentrarnos en los términos del contrato cuya resolución pretende la parte demandada reconviniente, se estableció a través del principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes que el pago se sometió a una condición a cargo de un tercero, logrando demostrar con el acervo probatorio cursante en autos, así como de la misma manifestación de la parte demandada reconviniente que el crédito fue aprobado por la entidad bancaria, pero en un monto que no llegaba a cubrir el monto total de la venta y que la parte actora reconvenida gestionó la firma ante la Oficina de Registro respectiva, es decir, que para la fecha de la venta o materializase la tradición legal del inmueble en cuestión, la parte demandante reconvenida había dado cumplimiento cabal de los requisitos legales para que se realizará la venta del inmueble en cuestión; situación que queda demostrada con la documental que obra al folio 20 del presente expediente, donde existe prueba fehaciente de la aprobación del crédito hipotecario por una institución bancaria y que se haya obtenido en el término de prórroga previsto en el contrato de marras. En efecto, para materializar la tradición de un inmueble, según Luís Alberto Rodríguez se deben hacer varios gastos, a saber: “A) El vendedor debe cancelar un impuesto nacional ante el SENIAT por la enajenación del bien inmueble del 5 por ciento. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal. B) Igualmente, el vendedor debe cancelar todos los impuestos municipales referidos al bien, vale decir, renta (derecho de frente, recolección de basura, etc.). C) El vendedor debe tener solvencia de pago a Hidrocapital por los servicios de agua del inmueble, vigente para la fecha del otorgamiento. D) El inmueble debe contar con la ficha catastral respectiva de la Oficina de Catastro del Municipio donde este ubicado… (Omisiss)… H) El comprador debe cancelar los honorarios profesionales por la redacción del documento de venta. Es importante recalcar que la razón fundamental de esta obligación del comprador es, precisamente que se trate de su titulo de propiedad; así como los gastos de tramitación que hay encargado para la presentación e instrucción del documento de venta”. (Luís Alberto Rodríguez, Comentarios Sobre: Contratos, tomo 6, Sección de Publicaciones, Caracas 2007). Aunado a ello, el artículo 1.527 del Código Civil establece que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”; motivo por el cual, a criterio de este Tribunal colegiado, la parte demandada reconviniente no logró demostrar que la parte actora reconvenida no haya sido diligente en gestionar el crédito bancario para efectuar el pago de la venta, conforme se evidencia del material probatorio cursante en autos, así como de la consignación del documento definitivo de venta ante la oficina registral respectiva y no habiendo demostrado la “inejecución” de sus obligaciones de la parte actora reconvenida, la demanda reconvencional no prospera y debe ser desechada en la definitiva, por lo que debe ser declarada sin lugar, como así se hará en la parte dispositiva del fallo. Así se decide. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Declarada sin lugar la reconvención propuesta por la demandada de autos, de seguidas pasa este Tribunal Colegiado a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, en los siguientes términos: Como se indicó anteriormente, la pretensión original deducida en esta causa está centrada en el cumplimiento del contrato celebrado el 19 de marzo de 2013 por ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida anotado bajo el N° 51, Tomo 11-A y que tiene por objeto la venta del inmueble allí identificado, el cual contiene el compromiso de la demandada de venderle a la demandante formalmente el inmueble descrito, estableciéndose el precio de la venta por la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00), que la Promitente Compradora pagaría a la Promitente Vendedora. La duración era 90 días continuos, más 30 días continuos contados a partir de la firma del documento. Aduce la promitente compradora que consignó por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, la documentación que le fue entregada por la Entidad Bancaria Banco de Venezuela S.A, a los fines de protocolizar la venta correspondiente, quedando fijado su otorgamiento a partir del 8 de septiembre de 2013, situación que notificó a la vendedora y a la institución financiera, pero la demandada le comunicó de manera verbal, que ella ya no le iba a vender el apartamento, porque la moneda se había devaluado y no podía venderle por ese monto, que si ella le pagaba mas dinero si le vendía, de otra manera retiraba el negocio. Asimismo, solicitó que se reconociera el mencionado contrato en el cual se tramitó la negociación, y con lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, el monto de la venta se cancelaria a través de un crédito hipotecario. Solicitó que como consecuencia de la negativa por parte de la vendedora a firmar el documento definitivo de Compra Venta y en caso de reintegrarse el dinero a la Institución Financiera o Banavih del crédito aprobado, si la demandada no quisiere otorgar el documento definitivo de compra venta, una vez que sea declarada a su favor la sentencia, con todos los pronunciamientos legales y quede definitivamente firme la misma, sirva está como titulo de propiedad suficiente y en consecuencia para el pago del precio de la venta. Por último solicitó que la demanda sea admitida en todos sus términos, sea sustanciada conforme al derecho y declarada con lugar con todos los pedimentos y pronunciamientos solicitados en la definitiva, imponiéndose las costas a la parte demandada y condenada. Asimismo requirió aplicar en la misma el método indexatorio sobre las sumas demandadas y condenadas, ello en virtud de la evidente notoria pérdida que ha sufrido nuestro signo monetario desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el pago definitivo. Por su parte, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconoció la existencia del mencionado contrato, refiriendo que de las cláusulas segunda y tercera se desprende que la obligación asumida por la opcionada era la de pagar la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (320.000,00) y para ello contaba con 90 días continuos, mas otros treinta 30 de prórroga, para un total de ciento veinte días 120 a partir de la firma del contrato. Por ello, negó rechazó y contradijo que, la demandante haya cumplido con tal obligación, pues como ella misma lo admite, lo único que logró es que la entidad bancaria ante la cual había recurrido para prestar el dinero para pagar el precio del inmueble ofrecido en venta le notificara que el crédito había sido aprobado por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil quinientos bolívares (Bs. 155.500,00), ante el supuesto de que la notificación bancaria se haya producido en los términos expuesto ello no significa que la demandante opcionada haya cumplido con su obligación, puesto que ni el dinero aprobado estaba disponible para serle entregado a la propietaria del inmueble, ni la cantidad era suficiente para pagar el precio pactado. Asimismo alegó que, de más está decir que según de desprende de la letra y espíritu del contrato entre ambas partes, el compromiso de Sofía Dayana Dugarte Rojas era la de pagar la cantidad de trescientos veinte mil bolívares, y no la de obtener un préstamo hipotecario, de manera que la obligación no fue cumplida. Asimismo, negó y rechazó la afirmación de la demandante reconvenida Sofía Dayana Dugarte Rojas de cancelar el dinero restante para completar el precio de venta del inmueble, en el momento de la protocolización definitiva del contrato de compra venta, puesto que además de no estar conforme a las cláusulas establecidas en el contrato de promesa de venta, no existe evidencia alguna de querer entregar la cantidad ni el efectivo, ni bajo otra modalidad, tampoco hizo uso del mecanismo legal de ofertar el pago como lo dispone el artículo 1.306 del Código Civil, sino que acudió a las vías de hecho, invadiendo el inmueble cuando era ocupado legalmente por terceros, trasgrediendo de tal modo la ley e incluso incurriendo en hechos punibles investigados por el Ministerio Público. Reitera y confirma que su actuación se ciñó a lo señalado en la cláusula séptima del contrato de opción a compra antes referido, de manera que los únicos compromisos asumidos por las partes son los expresados en el referido documento. Por lo tanto, una vez transcurrido el lapso de ciento veinte días a partir de la firma del contrato 17/07/2013, cesó su obligación de venderle el inmueble señalado a la ciudadana Sofía Dayana Dugarte Rojas, por el precio de trescientos veinte mil bolívares, quedando en consecuencia totalmente en libertar de disponer del mismo del mismo como mejor convenga. Con la finalidad de resolver el asunto sometido al conocimiento de esta Superioridad, en el Código Civil se encuentra diversas normas referentes a las obligaciones contractuales. En efecto, se citan y transcriben las siguientes: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”. En tal sentido, para que sea declarada procedente la acción (pretensión) de cumplimiento de contrato, es menester el cumplimiento de los requisitos siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen la existencia del contrato autenticado ante la Notaría Pública de Tovar, Estado Mérida, del 19 de marzo de 2013, anotado bajo el N° 51, Tomo 11-A, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa, que es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción. Como corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, sometiendo a una condición el pago, ya que, se estableció que fuese por una institución bancaria que otorgará el crédito. Ante tal situación, se debe tener presente el concepto de buena fe, donde la doctrina y jurisprudencia se han expresado respecto al alcance del mismo en materia contractual, y se ha dicho que está vinculada a la lealtad, a la cooperación que debe existir entre los contratantes --promitente vendedor y promisoria compradora en el caso de autos--, cuya obligación o deber permitirá cumplir con las expectativas del contrato, es decir, desde su nacimiento, perfeccionamiento y ejecución. Por su parte, los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente: Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”... Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Destacado del Tribunal). Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, situación que a criterio del apelante es imputable al Tribunal de la recurrida en la sentencia apelada y que resulta improcedente en derecho, como se determinará más adelante. En efecto, se puede observar del acervo probatorio y del análisis efectuado con anterioridad que la parte actora reconvenida logró demostrar que cumplió con sus obligaciones, al gestionar ante la institución bancaria el crédito para efectuar el pago y al ser este insuficiente, consignó ante la oficina subalterna el documento definitivo para materializar la venta, en los términos acordados en el contrato de marras, es decir, que actuó de buena fue y demostró ser diligente para que se efectuase la tradición legal, por lo que a tenor del artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal Colegiado que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, por existir constancia auténtica en autos que la haya cumplido su prestación, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debido a que existe plena prueba de los autos de haberse obtenido el crédito hipotecario en el término de prórroga previsto al efecto, así como que se materializaría el pago definitivo de venta, situaciones previstas en las cláusulas segunda, tercera y séptima del contrato de marras analizadas con anterioridad. Así se establece. Por su parte, observa este Tribunal constituido con asociados, que la parte actora reconvenida refiere como fundamento de derecho el contenido de la Resolución N° 11, de fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Popular para la Vivienda y Hábitat, de la cual hace cita el Tribunal de la causa, específicamente lo establecido en el Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 399.794, de esa misma fecha, en cuyo artículo 1 prevé lo siguiente: “(…)En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat”; normativa que no resulta aplicable a la presente causa, por cuanto no existen en el contrato cuyo cumplimiento se pretende cláusulas penales o que encuadren en el supuesto normativo allí establecido, sino únicamente en que estamos en presencia de la adquisición de un inmueble en el mercado secundario y que el pago estaba sometido a la aprobación de un crédito hipotecario por un tercero, el cual aprobó el crédito en el término de prórroga allí establecido y así se decide. Finalmente resta a esta Superioridad pronunciarse sobre la aplicación del método indexatorio sobre las sumas demandadas y condenadas, ello en virtud de la evidente notoria pérdida que ha sufrido nuestro signo monetario desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el pago definitivo, resulta improcedente en derecho, por la misma naturaleza de la demanda interpuesta, ya que no existen montos a pagar por la parte demandada reconviniente. Así se decide. Por ello, en la parte dispositiva de la presente sentencia, esta Superioridad declarará parcialmente con lugar la apelación interpuesta y, en consecuencia, se modificará la sentencia apelada, declarándose parcialmente con lugar la demanda original con los demás pronunciamientos que se indicarán en el dispositivo del fallo. DISPOSITIVA En orden a las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, constituido con Asociados, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 18 de enero de 2016, mediante diligencia (folio 222) suscrita por el abogado ADRIAN ENRIQUE GELVES OSORIO, en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, contra la sentencia definitiva (folios 205 al 221) dictada el 11 de enero de 2016, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, CON SEDE EN TOVAR, en el juicio seguido inicialmente en su contra por la hoy parte actora reconvenida, ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, mediante la cual, entre otros pronunciamientos, declaró con lugar la demanda original incoada por SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS en contra de MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA por cumplimiento de contrato, y sin lugar la demanda reconvencional por Resolución de Contrato interpuesta por MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA en contra de SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA en contra de la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, por resolución de contrato. TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS en contra la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, por cumplimiento de contrato. CUARTO: Se ordena a la ciudadana MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA para que dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes, se lleve a efecto el acto de Protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y realice la entrega del inmueble constituido por un apartamento, consistente en un apartamento, distinguido con el N° 5-3, Tercera Planta, Tercer Nivel del Edificio La Estrella ubicado en la carrera Quinta, entre calles 7 y 8, sector El Corozo del Municipio Tovar del Estado Mérida con un área de Cien metros cuadrados con cero cuatro centímetros cuadrados (100,04 mts2) y un área de construcción de cincuenta metros cuadrados con cero dos centímetros cuadrados (50,02 mts2), con las siguientes medidas y linderos Frente: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira la carrera quinta, Por el Lado Derecho: En la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con pasillo y con el apartamento N° 6-3; Lado Izquierdo: en la medida de dieciséis metros con noventa centímetros (16,90 mts), colinda con el viso que mira a la callejuela y terrenos propiedad de Ana Emira Rojas de Bendell, y Fondo: en la medida de cinco metros con noventa y dos centímetros (5,92 mts), colinda con el viso que mira terrenos de José Nery Zambrano García, según consta de documentos protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida en fecha 08 de agosto de 2008, inscrito bajo el N° 2008.20, Asiento Registral 1 matriculado con el N° 378.12.19.2.15 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008, y documento de aclaratoria por ante el mismo Registro en fecha 26 de Octubre del 2012, bajo el N° 5, folio 18, Tomo 11, Protocolo de Transcripción del año 2012, conforme a la ley. Y así se decide. QUINTA: Se ordena a la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, realizar la entrega de la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,00) en la oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida. Y así se decide. SEXTA: A falta de cumplimiento de las disposiciones establecidas en el dispositivo del presente fallo, una vez que quede firme, el mismo servirá de justo título de propiedad y en tal sentido, la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, deberá consignar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,00), a través de cheque de gerencia a nombre de la demandada de autos, por ante el Tribunal de primera instancia, quién lo depositara en una cuenta de ahorros a nombre de MARÍA DELIA ZAMBRANO GARCÍA, beneficiaria de dicha cantidad, quien podrá retirarla en cualquier momento. Luego el referido Juzgado ordenará expedir copia certificada del presente fallo, a los fines que la misma le sirva de documento de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta a la ciudadana SOFIA DAYANA DUGARTE ROJAS, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que surta sus efectos legales correspondientes como título de propiedad. Y así se decide. En virtud de la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en el recurso interpuesto. Queda en estos términos MODIFICADO el fallo apelado. Así se establece. Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad. Así se decide. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016) Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. El Juez Presidente, Julio César Newman Gutiérrez El Juez Asociado, El Juez Asociado Ponente, Roger Ernesto Dávila Ortega Sergio Augusto Useche Sosa La Secretaria Titular, María Auxiliadora Sosa Gil En la misma fecha, y siendo las once y treinta minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. La Secretaria Titular, María Auxiliadora Sosa Gil JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CI¬VIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.- Mérida, veinticuatro de octubre de dos mil dieciséis. 206º y 157º Certifíquese por Secretaría copia fotostática del fallo ante¬rior, de conformidad con lo previsto en el ar¬tículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, de¬biendo insertarse al pie de la misma el conte¬nido del presente decreto.- El Juez Presidente, Julio César Newman Gutiérrez La Secretaria Titular, María Auxiliadora Sosa Gil En la misma fecha se expidió y archivó la copia ordenada. La Secretaria Titular, María Auxiliadora Sosa Gil Exp. 06372