JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veintitrés (23) de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). 206º y 157º DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE RECONVENIDO: RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.101.466, divorciado, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil. APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDANTE RECONVENIDO: Abogadas ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ y ELIZABETH CAROLINA PEÑA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.048.635 y V-9.317.873, respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 65.350 y 36.790, respectivamente, de este domicilio y hábiles. DEMANDADAS RECONVINIENTES: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, venezolanas, mayores de edad, hábiles en derecho, solteras, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.202.074 y V-1.406.921, domiciliada en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida, hábiles. APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDADAS RECONVINIENTES: Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.250.455, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 76.411, con domicilio en la ciudad de Mérida Estado Mérida. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO COMPRA VENTA. SENTENCIA: DEFINITIVA. I NARRATIVA En fecha 10 de febrero del año 2014, se recibió demanda por ante este JUZGADO (DISTRIBUIDOR) TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, constante de CINCO (05) folios útiles y DOS (02) anexos en DIEZ (10) folios útiles; quedando en este mismo Tribunal por distribución en la referida fecha (folio 06). Por auto de fecha 12 de febrero del año 2014, se admitió la demanda y, en consecuencia, se ordenó la citación de las ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, para que comparecieran dentro de los VEINTE DÍAS HÁBILES DE DESPACHO SIGUIENTES, a aquel en que constara en autos la última citación ordenada y dieran contestación a la demanda. No se libraron los recaudos de citación por falta de fotostatos (folios 18 y 19). Una vez consignados los emolumentos, en fecha 18 de febrero del año 2014, este Tribunal libró los recaudos de citación a las demandadas de autos, en los mismos términos aludidos en el auto de admisión de fecha 12 de febrero del año 2014 (folio 21). En fecha 12 de marzo del año 2014, diligenció la Abogada ELIZABETH CAROLINA PEÑA, con el carácter acreditado en auto, consignando cheque de gerencia girado contra el Banco Exterior distinguido con el N° 08903887, cuenta corriente N° 0115-0089-71-2120210100, de fecha 11 de Marzo de 2014, por la cantidad de 320.000,00 Bs. a favor de este Tribunal, con la finalidad de que éste Tribunal ordene la apertura de una cuenta bancaria a favor de las demandadas ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, el cual este Tribunal remitió el referido cheque junto con ofició al Banco Bicentenario, para que con el mismo se ordene la apertura de una cuenta de ahorro a nombre de este Tribunal a favor de las referidas demandadas (folios 24 y 26); cuenta esta que fue aperturada por el mencionado Banco, tal y como consta en auto de fecha 24 de Marzo del año 2014 (folio 28). Mediante diligencias de fecha 08 de abril del año 2014, el alguacil titular de este Tribunal devolvió Recibos de Citación, junto con las compulsas y las ordenes de comparecencia sin firmar librados a las ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, partes demandada en la presente causa, el cual le fue imposible localizarlas (folios 36 al 57). Este Tribunal mediante auto de fecha 09 de abril del año 2014, le hizo entrega a la Abogada ELIZABETH CAROLINA PEÑA, con el carácter de autos, el cheque de gerencia consignado por ella misma, para su cambio (folio 58). En fecha 09 de abril del año 2014, diligenció la Abogada ELIZABETH CAROLINA PEÑA, con el carácter acreditado en auto, consignando nuevo cheque de gerencia girado contra el Banco Exterior distinguido con el N° 08903948, cuenta corriente N° 0115-0089-71-2120210100, de fecha 09 de Abril de 2014, por la cantidad de 320.000,00 Bs. a favor de este Tribunal, con la finalidad de depositarlo a favor de las demandadas, el cual este Tribunal remitió el referido cheque junto con ofició al Banco Bicentenario, para que el mismo fuera depositado en la cuenta de ahorro N° 1750040620061805331, que se encuentra aperturada a nombre de este Tribunal a favor de las demandadas de autos (folios 64 y 67). Mediante auto de fecha 10 de abril del año 2014, se libraron carteles de citación a las demandadas ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que uno sea fijado en la morada, oficina o negocio de las demandadas antes mencionadas y otro para su publicación por la prensa (folio 69 y vuelto). Agotada la citación de las demandadas de autos, en fecha 23 de mayo del año 2014, diligenció el Abogado en ejercicio RAMON JOSÉ HURTADO MOSQUERA, consignando copia simple del instrumento poder que le fuera conferido por las ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, parte demandadas en la presente causa, y dándose por citado, notificado y emplazado para todos los actos de la presente causa (folios 81 al 84). En fecha 02 de julio del año 2014, el Abogado RAMON JOSÉ HURTADO MOSQUERA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó escrito junto con anexos de Contestación a la Demanda y Reconvención; y en la misma fecha se dejó mediante nota de secretaría constancia de dicha consignación (folios 94 al 140). Este Tribunal mediante auto de fecha 09 de julio del año 2014, admitió cuanto ha lugar en derecho la Reconvención propuesta en el escrito de Contestación de la demanda, de fecha 02 de Julio del año 2014, por el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada (folio 141). En fecha 21 de julio del año 2014, diligenció la Abogada ELIZABETH CAROLINA PEÑA, con el carácter acreditado en autos, renunciando al Poder que le fuera conferido por la parte demandante, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 04 de febrero de 2014, N° 26, Tomo 17, que corre inserto al expediente a los folios 7, 8 y 9 marcado “A” (folio 142). Mediante diligencia de fecha 22 de julio del año 2014, la Abogada ANA DELINDA SOSA MARQUEZ, con el carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante en la presente causa, consignando escrito de contestación de reconvención en cinco (05) folios útiles y en la misma fecha se dejó mediante nota constancia de la consignación del escrito de contestación a la reconvención (folios 143 al 149). Dentro del lapso de promoción de pruebas, en fecha 14 de agosto del año 2014, diligenció el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, con el carácter de autos, consignando escrito de promoción de pruebas; y en la misma fecha diligenció el referido abogado sustituyendo el Poder Apud Acta, que le fuera conferido por las demandadas ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, reservándose su ejercicio en el Abogado RICHARD ALEXANDER URANGA RIVERO (folios 151 y 152). Igualmente en fecha 16 de septiembre del año 2014, diligenció la Abogada ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ, con el carácter de autos, consignando escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles y siete (07) anexos (folio 154). Estando dentro del lapso legal para agregar pruebas en la presente causa, en fecha 17 de septiembre del año 2014, se agregaron a los autos tanto las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada como las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandante (folios 156 al 159 y 160 al 171 en su orden). En fecha 23 de septiembre del año 2014, y dentro de la oportunidad legal, diligenció el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, consignando escrito de oposición de pruebas (folios 173 y 174). En fecha 29 de septiembre del año 2014, se realizó computo por secretaría a los fines de verificar si la oposición hecha por la parte demandada a la prueba de informe numeral 2, promovida por la parte demandante en la presente causa, del cual se verificó que transcurrieron tres (03) días de despacho; seguidamente en la misma fecha este Tribunal dictó decisión declarando SIN LUGAR la oposición efectuada por el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, a la admisión de la prueba de informe numeral 2, promovida por la parte demandante, por no ajustarse a las previsiones de Ley; procediendo el Tribunal en la misma fecha a admitir tanto las pruebas promovidas por la parte demandada a través de su Apoderado Judicial Abogado RAMON JOSÉ HURTADO MOSQUERA, como las pruebas promovidas por la parte demandante a través de su Apoderada Judicial Abogada ANA DELINDA SOSA MARQUEZ (folios 175 al 190). Por auto de fecha 08 de octubre del año 2014 y previo cómputo, se declaró firme la decisión dictada por este Tribunal en fecha 29 de septiembre del año 2014 (folio 205 y vuelto). Vencido el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 28 de noviembre del año 2014, se fijó el DÉCIMO QUINTO DIA DE DESPACHO siguiente al auto, en cualquiera de las horas fijadas en la tablilla del Tribunal para que las partes presentaran sus respectivos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil (folio 239). Mediante diligencia de fecha 14 de enero del año 2015, la Abogada ANA DELINDA SOSA MARQUEZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora en la presente causa, consignó escrito de Informes en diez (10) folios útiles, el cual fue agregado a los autos, y mediante auto de la misma fecha se dejó constancia de la consignación de los informes presentados por la parte actora; e igualmente se dejó constancia que la parte demandada no consignó informes ni por sí ni por medio de apoderado judicial, fijando el Tribunal la causa para observaciones escritas a los informes de la contraparte (folios 240 al 252). Por auto de fecha 24 de febrero del año 2015, se dejó constancia que desde la fecha 05 de febrero del presente año (exclusive), este Tribunal entró en término para dictar sentencia definitiva en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil (folio 261). Mediante auto de fecha 06 de Abril del año 2015, se difirió la publicación de la sentencia, para el TRIGÉSIMO DÍA continuo siguiente a la fecha del auto (folio 265). Realizado el orden cronológico de la presente causa, este Tribunal entra a decidir: II MOTIVA PRETENSIÓN DEL DEMANDANTE: Mediante formal libelo de demanda las Abogadas ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ y ELIZABETH CAROLINA PEÑA, en su carácter de Apoderadas Judiciales del demandante, ciudadano: RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, en fecha 10 de febrero del año 2014, procedieron a demandar a las ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO. POR: RESOLUCIÓN DE CONTRATO COMPRA VENTA, expresando entre otras cosas lo siguiente: “Omissis… Que su representado suscribió con las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, un Contrato Opción a Compra Venta por ante la Oficina Notarial de Ejido del Estado Mérida en fecha 31 de Julio de 2013, anotada bajo el N° 18, Tomo 132 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato que anexan al escrito en siete (7) folios marcados “B”, sobre un inmueble de su propiedad consistente en un apartamento identificado con el N° 04-72, Código Catastral N° 02250904, situado en el Piso “7” del Edificio “4”, de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Río Arriba, ubicado en la Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA CON CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (80,44 mts2), el cual consta de las siguientes dependencias: Tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño con artefactos de porcelana blanca nacional, cocina-oficio, recibo-comedor, jardinera, ventanas tipo persiana con vidrios escarchados, pisos de cemento requemado y un (1) puesto de estacionamiento descubierto; el referido inmueble está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Fachada posterior del Edificio; SUROESTE: Patio interno del Edificio, vacío, escalera y área de circulación; NORESTE: Apartamento N° 04-73 y SUROESTE: Fachada lateral Izquierda del Edificio, todo según documento de condominio general y particular de la Primera Etapa protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el primero de fecha 11/07/1985, bajo el N° 17, Tomo 3°, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1985, y el segundo en fecha 11/07/1985, bajo el N° 18, Tomo 3°, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1.985; propiedad que ostenta su representado según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 16 de Noviembre de 2009, N° 9, Folios del 74 al 87, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo. Que en el contrato de Opción a Compra Venta identificado up supra, se fijaron once (11) cláusulas que regirían la negociación entre su mandante y las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano, dichas cláusulas están referidas a el inmueble objeto de la negociación; el precio del inmueble y de la forma de pago en caso de que se verificare la promesa pactada; la cantidad que sería dada en arras; las causas de incumplimiento por las cuales se podía rescindir el contrato, en caso de que alguna de las partes incurriera en ellas; el plazo y condición para devolver la cantidad dada en arras en caso de que alguna de las partes hubiera incurrido en incumplimiento; el tiempo de vigencia del contrato; y la jurisdicción a la que se someten las partes. (omisis…) Que establecido como fue el lapso de vigencia del contrato que suscribió su representado con las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano, éstas según la cláusula Cuarta, debían notificar a su representado con cinco (5) días continuos de antelación la fecha y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Público correspondiente, lo cual nunca ocurrió, pues llegado el día 28 de noviembre de 2013, fecha de término de vigencia del contrato, su representado no recibió de ninguna de las ciudadanas con las cuales suscribió el contrato, notificación alguna para verificación de la promesa de venta, es decir para protocolizar la venta definitiva por ante el Registro Público respectivo. Que pese al evidente incumplimiento por parte de las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano al contrato que suscribieron con su representado, pues durante la vigencia del mismo no notificaron a su poderdante de la protocolización del documento definitivo de venta, y pese a que las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano se encuentran incursas en el literal “o” de la cláusula Sexta del contrato, su representado no aplicó la sanción contenida en la cláusula Quinta, y de forma extrajudicial les ofreció devolver las cantidades por el recibidas, las que ascienden a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CMS. (Bs. 320.000,oo), a lo cual las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano se negaron a aceptarla, es por lo que en nombre de su representado acuden a este Tribunal a solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO por el incumplimiento en el cual incurrieron las ciudadana Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano, del contrato de opción a Compra, según el cual se obligaban en un plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, notificar la protocolización del documento definitivo de compra venta sobre el inmueble propiedad de su mandante así como a pagarle la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs.530.000,00), en razón a ello ratificaron la devolución de las cantidades de dinero recibidas por su mandante al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta, dinero que asciende a la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (320.000,oo), y que en su debida oportunidad consignarán a favor de las demandadas en la forma que el Tribunal lo indique. Que por todo lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, demandan para que convengan, o en su defecto así lo declare éste Tribunal: PRIMERO: Demandan a las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, por el incumplimiento en el cual incurrieron del contrato de Opción de Compra Venta firmado con su representado. SEGUNDO: Como consecuencia del incumplimiento, demandan LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA firmado entre su representado y las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, por ante la Oficina Notarial de Ejido, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, el 31 de Julio de 2013, anotado bajo el N° 18, Tomo 132 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble propiedad de su mandante por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,oo), por no haber ejecutado la obligación a la cual se comprometieron en el contrato de Opción de Compra Venta firmado con su mandante. TERCERO: Que las ciudadanas Yoly Teresa Rivera y María Juana Rivera Castellano sean condenadas en costas. CUARTO: Que la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de COMPRA VENTA por incumplimiento sea admitida, sustanciada y declarada con lugar. Estimaron la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,oo), equivalente a 7.943,92 Unidades Tributarias. Fundamentaron la demanda en los artículos 1135, 1140, 1155, 1159, 1160, 1166, 1167 y 1168 del Código Civil. Finalmente solicita la admisión de la demanda y que en la definitiva sea declarada con lugar, así como que la demandada sea condenada en costas…) Omissis” DE LA CONTESTACIÓN POR LAS DEMANDADAS: En fecha 02 de julio del año 2014, el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, en su carácter de Apoderado Judicial de las demandadas ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, consignó escrito, mediante el cual procedió a dar Contestación a la Demanda en los siguientes términos: “(…omisis) Que en efecto sus mandantes en fecha 31 de Julio del año 2013, celebraron con el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, formal contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA, sobre el inmueble destinado a vivienda principal, ubicado en el Conjunto Residencial “RIO ARRIBA”, Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, Código catastral número 02250904, Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de OCHENTA METROS CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (80,40 MTS2), el cual consta con las siguientes dependencias Tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, con artefactos de porcelana blanca nacional, cocina-oficio, recibo-comedor, jardinera, ventanas tipo persiana con vidrios escarchados, pisos de cemento requemados y un (1) puesto de estacionamiento descubierto, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial de Ejido Municipio Campo Elías del Estado Mérida, bajo el número 18 Tomo 132 de fecha 31 de Julio del año 2013, cuyas características, linderos y demás especificaciones del inmueble constan en el precitado documento y que da por reproducidas, que acompaña, produce y opone a todo evento formalmente en copias simples signadas con la letra “B”. No obstante, formalmente en nombre y representación de sus mandantes, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en lo hechos como en el derecho, la demanda por Resolución de Contrato, (incumplimiento de contrato) invocados en el libelo, por no ser ciertos en sus afirmaciones, al pretender obtener tutela judicial de parte de este tribunal sobre hechos narrados y no explicados a cabalidad, por ende opone al actor, la excepción non adimpleti contractus, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, toda vez que de la demanda incoada, se colige que las actoras no cumplieron en el lapso útil con la CLAUSULA NOVENA (LAPSO DE DURACIÓN) La duración del contrato será noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta días adicionales, contados a partir de la firma del documento de opción a compra-venta, es decir el 28 de noviembre del año 2013 y la CLAUSULA CUARTA, que reza: “LAS OFERIDAS se comprometen a notificar por escrito a EL OFERENTE por lo monos con cinco (5) días continuos de anticipación a la fecha y hora fijada para la protocolización del documento…”. Que una vez autenticado el aludido contrato, sus mandantes, en fecha 06 de agosto del año 2013, recibieron de la oficina Juan José Ortega Corretaje Inmobiliario, suscrita por la Abogado Elizabeth Fernández, en su condición de Gerente de Operaciones, los expedientes de créditos en originales y copias de toda la documentación para la tramitación del crédito, gestión ésta por las cuales sus defendidas pagaron a la precitada oficina de corretaje inmobiliario la cantidad de Diez Mil Bolívares con cero (Bs. 10.000,oo) recibos éstos que acompaña, produce y opone a todo evento formalmente, en originales signadas con las letras “C” y “D”, por ende causaron en tiempo útil las carpetas por ante le Banco del Caribe C.A., BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE), con los recaudos necesarios para tramitar el crédito habitacional, en efecto éste fue aprobado mediante Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Quinta del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 20, Tomo 236 de fecha 25 de octubre del año 2013, otorgado por el apoderado del Banco del Caribe, solo en lo que respecta a su firma, consintió el crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CMS (Bs. 530.000,oo) , que acompaña, produce y opone a todo evento formalmente, en copias simples marcadas con la Letra “E”, que tal como se infiere del mismo, en su (CLAUSULA VIGESIMA NOVENA), sus apoderadas se articularon a presentarlo por ante la Oficina de Registro Público de Mérida, requiriéndoles éste, los siguientes recaudos, Solvencia Municipal del inmueble, Solvencia de Aguas de Mérida c.a., RIF del comprador y vendedor, Notificación de venta al SENIAT, el pago del 0,5 al SENIAT o registro de vivienda principal y copias de las cedulas de identidad del vendedor y compradoras, recaudos éstos en su mayoría son responsabilidad del vendedor según cláusula SEPTIMA del contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA, asimismo además de las previamente citadas, todas estas negociaciones, es decir, los tramites de opción a compra se han efectuado con participación de la descrita Oficina de Corretaje, a través de la abogado Elizabeth Fernández, quien es la que visa todos los documentos de opción a compra, descritos y es la única que mantiene comunicación con el vendedor, siendo la precitada profesional del derecho notificada por sus mandantes, el día 17 de octubre del año 2013 de los requisitos exigidos por la oficina subalterna de Mérida, manifestando la misma que del ciudadano Rafael Gerardo Dugarte García, vendedor, desconocía su paradero. Que las gestiones expeditas emprendidas por sus patrocinadas, demuestran su férrea voluntad en la consecución de compra-venta del inmueble en comento, toda vez que la ciudadana MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, tiene la edad de 80 años y la necesidad imperiosa de una vivienda oportuna (tutelada por leyes especiales a igual que su hija YOLY TERESA RIVERA, por lo es absurdo conjeturar que las mismas quisieran obviar un requisito que les permitieran asirse del inmueble por el cual tanto tiempo, sacrificio y dinero les ha costado, que tal como se evidencia de documento emanado de la entidad Banco del Caribe C.A. BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE) en fecha 25 de octubre del año 2013, ut supra referido, se otorgó el documento que da certeza que sus patrocinantes cumplieron el tiempo útil, es decir anterior a fecha del día 28 de noviembre del año 2013, con su obligación de tramitar y cumplir con el pago estipulado, que hasta la fecha reposa en el referido Banco, en este contexto, resulta importante precisar que la interrelación de las obligaciones asumidas por las partes conlleva a presumir, que una es condicionante de la otra; es decir, no puede protocolizarse el documento definitivo de compraventa sin antes obtener toda la documentación precitada requeridas para tal fin por el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, por lo que por regla general y contractual CLAUSULA SEPTIMA del contrato en comento, la mayoría de los recaudos precedentemente señalados corresponde obtenerlos al propietario del inmueble, para luego entregarlos a las compradoras, a los fines consiguientes, sino que además una parte, es decir el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para pretender la resolución del vínculo, imputando la responsabilidad por la inejecución a la otra parte, que legítimamente puede negarse a cumplirlo. Que asimismo llama poderosamente la atención lo estipulado en la cláusula CUARTA, contractual, que reza: “LAS OFERIDAS se comprometen a notificar por escrito a EL OFERENTE por los menos con cinco (5) días continuos de anticipación a la fecha y hora fijadas para la protocolización del documento…dicha notificación será a través de telegrama con acuse de recibo en la siguiente dirección Av. Las Américas, Edificio 4, Piso 7, Apartamento 04-72, Conjunto Residencial Río Arriba, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida…”. Siendo éste el domicilio actual de sus poderdantes, ya que las mismas desconocen cualquier otro domicilio del vendedor y como el lógico razonar, niega la pretensión del accionante que sus patrocinadas hayan incumplido el contrato de opción a compra, descrito reiteradamente, toda vez que de acuerdo al cronograma de obligaciones reciprocas concertadas, ha debido el vendedor como prelación axiomática, cumplir con la imposición de suministrar los recaudos del ente subalterno inmobiliario del Estado Mérida. (…omisis) que la voluntad expresada en el contrato accionado materializa un contrato de venta entre las partes, solo que el pago del saldo del precio quedó diferido para el momento del otorgamiento de la escritura registrada, previo a la obtención de un crédito hipotecario por parte de las compradoras; asimismo, que la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida, obligación consecuencial a la de dar, quedó supeditada conforme lo estipulado en la CLÁUSULA SÉPTIMA, contractual, al otorgamiento del referido documento protocolizado, por tanto mal puede la parte accionante ilustrar al Juez en un presunto incumplimiento de contrato por parte de sus mandantes, cuando es indiscutible, indudable el incumplimiento del vendedor al no proporcionar la documentación que por contrato y reglas elementales le correspondían. (…) que por todos los elementos fácticos, derecho, doctrinarios y jurisprudenciales esgrimidos, solicita que la pretensión o petitum de la parte demandante por resolución de contrato “INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO” en contra de mis mandantes sea declarada sin lugar en la definitiva. (Omissis…)” DE LA RECONVENCIÓN En el mismo escrito de Contestación a la Demanda, de fecha 02 de julio del año 2014 (folios 94 al 100), el Abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, en su carácter de Apoderado Judicial de las demandadas ciudadanas: YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, interpuso Reconvención a la demanda, en los siguientes términos: “Omissis… Como ya se aseveró ab initio de la contestación al fondo de la demanda, en fecha TREINTA Y UNO (31) de Julio del año DOS MIL TRECE (2013), sus mandantes celebraron con el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, formal contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA, sobre el inmueble destinado a vivienda principal, Ubicado en el Conjunto Residencial "RIO ARRIBA", Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, código catastral numero 02250904, Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, jurisdicción del Municipio Libertador, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial de Ejido Municipio Campo Elías del Estado Mérida, bajo el numero 18, Tomo 132 de fecha 31 de julio del año 2013, cuyas características, linderos y demás especificaciones del inmueble constan en el precitado documento; que en el mismo se contrataron entre otras obligaciones las siguientes: (CLÁUSULA PRIMERA), textualmente expresa "EL OFERENTE" se obliga a dar en venta a LAS OFERIDAS quienes se obligan a comprarlo.... Será puesto en posesión de las compradoras con la autenticación por ante la Notaría Publica del presente documento...". Buena parte de la doctrina e inclusive de la jurisprudencia Patria, han sostenido que promesa de venta equivale a venta, señalando que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. En la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato descrito establece lo siguiente: “… De mutuo acuerdo ambas partes fijan como precio total del referido inmueble la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 850.000,oo), el cual permanecerá fijo e inalterable y será pagado en su totalidad en dinero en efectivo o en cheque de gerencia previamente conformado... LAS OFERIDAS para garantizar las obligaciones aquí conferidas en los términos estipulados a EL OFERENTE, arras que ascienden a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 320.000,00)... EL OFERENTE declara que ha recibido con anterioridad a este acto de la siguiente manera: a) La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 220.000,00)....., b) La cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 60.000,00)....c) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS ... quedando un saldo a pagar por la cantidad QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (BS.530.000,00) a favor de EL OFERENTE". Ha sido sistemática, reiterada y concatenados los elementos fácticos asumidos por el vendedor, que conllevan a ultimar que no ha cumplido desde sus inicios, con la relación contractual, en principio y a efectos de demostrar que no ha existido buena fe por parte del mismo, previamente al contrato principal se suscribieron entre las partes tres (3) contratos de opción a compra sobre similar inmueble y una vez llegada la oportunidad de cumplirlos les aumentaba el precio y así sucesivamente una constante zozobra, desasosiego, incertidumbre, gastos de dinero, tal como se evidencia de documentos debidamente autenticados por ante la Oficina Notarial de Ejido Municipio Campo Elías del Estado Mérida, bajo los números 40, 46 y 06, Tomos 75,154 y 61 de fechas 27 de abril y 20 de julio del año 2012 y 31 de abril del año 2013, respectivamente, Aunado a esto para gran consternación, infortunio, desconcierto, impotencia y frustración de sus patrocinadas, en fecha 21 de enero del año 2014, el vendedor les hace del conocimiento lo siguiente "en virtud de contrato de Opción a Compra descrito en el presente escrito, en función que el referido contrato venció en fecha 28 de noviembre del año 2013, "cumplo con mi deber de no continuar con la negociación y como consecuencia resolver el contrato compra- venta, amparándome en la cláusula sexta literal b y c…” en este sentido hace “formalmente devolución del dinero recibido por la cantidad TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 320.000,00), mas una indemnización de TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS, que es el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad recibida como arras, para un total de TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 352.000,00)..." que acompaña, produce y opone a todo evento formalmente marcado con la Letra “I” el vendedor invoca su decisión de resolver el contrato en la CLAUSULA SEXTA, literales b y c del aludido contrato los cuales rezan "Serán causas de incumplimiento imputables a LAS OFERIDAS… .b) No satisfacer oportunamente los requisitos exigidos por la institución sea bancaria o no, o les sea negado el préstamo hipotecario, por cualquier causa, en caso que a titulo personal LAS OFERIDAS los soliciten para adquirir el inmueble dentro del termino establecido en el presente contrato, c) No cumplir el pago oportuno correspondiente al saldo, en las condiciones y términos del presente contrato" nada mas alejado, violatorio de las normas legales y contradictorio, la aseveración del vendedor, toda vez que el documento de aprobación de Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, ya descrito, fue otorgado el día fecha 25 de octubre del año 2013, lo que conlleva a razonar que el crédito fue aprobado con antelación y dentro del lapso fijado en el contrato, por ende presentaron la documentación exigida por el banco en el lapso concertado, en consecuencia mal puede alegar el vendedor su decisión de revocatoria, en cuanto al literal c, tal como se demuestra si el vendedor no se hubiese escabullido y por ende aportado la documentación exigida por el Registro Subalterno, habría recibido el pago en la oportunidad contractual, contrario a lo aseverado en el texto de la demanda donde afirma que extrajudicialmente ofreció la cantidad TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (Bs. 320.000,00), fundamentándose en una cláusula, sin literal existente. En ilación, mediante la presente demanda pretende endosarles el incumplimiento del contrato, por tanto la resolución del mismo, afirmando o aseverando en el texto libelar que cumplió diligentemente con su obligación consagrada en la CLAUSULA TERCERA, contractual, que dispone que el precitado inmueble se encuentra para la fecha del otorgamiento del precitado documento sujeto a gravamen, es decir hipotecado en Primer Grado al Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, siendo falsa de toda falsedad, la precitada aserción del vendedor, toda vez que del documento Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, ya descrito, otorgado el día fecha 25 de octubre del año 2013, identificado con la letra "E" se colige; que como quiera que el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, ha pagado la totalmente el referido crédito, declara cancelada su obligación y extinguida la hipoteca sobre el bien inmueble en referencia, que tal como se evidencia, el vendedor, hasta la presente fecha, tampoco ha cumplido con la presente cláusula, toda vez que hasta tanto no suscriba el documento por ante el Registro Subalterno Inmobiliario, el mismo se entenderá como no otorgado por ende no existe la respectiva nota marginal de liberación de gravamen sobre el inmueble. En conexión en la CLAUSULA SÉPTIMA contractual, dispone "Serán causales de incumplimiento imputable a EL OFERENTE a) No entregar las solvencias necesarias inherentes al inmueble objeto de la presente negociación..." al respecto es necesario recalcar que una vez autenticado el documento de Opción a Compra, previamente descrito, mis mandantes, en fecha 06 de agosto del año 2013, recibieron de la oficina Juan José Ortega Corretaje Inmobiliario, ubicada en la avenida Urdaneta, Centro Comercial Glorias Patrias, planta alta, oficina numero 30, suscrita por la abogado Elizabeth Fernández, en su condición de Gerente de Operaciones, los expedientes de créditos en originales y copias de toda la documentación para la tramitación del crédito, por ende causaron en tiempo útil las carpetas por ante el Banco del Caribe C A, BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE), con los recaudos necesarios para tramitar el crédito habitacional, en efecto éste fue aprobado mediante Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria del Banco del Caribe, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Quinta del Municipio Iríbarren del Estado Lara, bajo el numero 20, Tomo 236 de fecha 25 de octubre del año 2013, otorgó el crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CMS (BS.530.000,00), que acompaña, produce y opone a todo evento formalmente, en copias simples marcadas con la Letra "E". DEL DERECHO (…omisis) Por tanto al tratarse de una venta efectiva y subsistiendo un contrato reciproco de venta, el mismo deben cumplirse exactamente como han, sido contraídas, todo de conformidad con lo previsto en los artículos, 1.264 y 1.271, 1.133, 1.167, 1.264, 1.354, 1.487 y 1.488 del Código Civil, la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido, dada la naturaleza del contrato bajo razonamiento los demandados deben cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso con el respectivo otorgamiento del contrato definitivo traslativo de la propiedad a las compradoras, artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa "El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes", debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas. Es por lo que la conducta desplegada por el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, viola flagrantemente los Artículos 1.167, 1.168, 1.264, 1.271, 1.133 1.159, 1.160 y el artículo 1.474 todo del Código Civil y las CLAUSULAS TERCERA, SEXTA, SEPTIMA DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, tanta veces citado y de conformidad con los hechos, el derecho, la doctrina y criterios jurisprudenciales esgrimidos y pesar de las diversas gestiones hechas por sus patrocinadas para que el propietario lograra la documentación y les hiciera el otorgamiento del documento definitivo, todas y cada una de ellas han resultado infructuosas. Que como quiera que el vendedor opcionante no cumplió y conforme a lo dispuesto en los artículos 1259 y 1.167 del Código Civil en nombre de sus poderdantes RECONVIENE por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, al ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal: a) A que haga la entrega de la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta; b) que reciba del Banco del Caribe C A, BANCO UNIVERSAL (BANCARIBE), la suma pactada como precio definitivo de la venta; en dar cumplimiento al contrato definitivo de venta, que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento marcado "E" c) Otorgar la propiedad del inmueble a las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO, e) Solicita que en caso de no dar cumplimiento voluntario el vendedor a la decisión una vez que quede firme, se tenga esta como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad y se le autorice a sus mandantes YOLY TERESA RIVERA y MARÍA JUANA RIVERA CASTELLANO al traslado de la titularidad de la propiedad, f) Sea condenado al pago las costas de la presente demanda. ESTIMACIÓN DE LA PRESENTE RECONVENCIÓN: A tenor de lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00). Es decir Cuatro Mil Ciento Setenta y Tres Unidades Tributarias (4.173 UT). Finalmente solicita que la reconvención sea admitida, sustanciada, conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos sus procedimientos accesorios, inclusive la condenatoria en costas.” CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN Mediante escrito de fecha 22 de julio del año 2014 (folios 144 al 148), la Abogada ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ, en su carácter de Coapoderada Judicial del demandante ciudadano: RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, procedió a dar Contestación a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, en los siguientes términos: “Omissis… Que en nombre de su representado niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta sobre la base de los siguientes argumentos: Que en fecha 31 de Julio de 2013, su representado firmó con las reconvinientes, por ante Oficina Notarial de Ejido del Estado Mérida contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento ubicado en la avenida las Américas, Conjunto Residencial Río Arriba, edificio 4 de la primera etapa, piso 7, apartamento 04-72, anotado bajo el N° 18, Tomo 132 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, reconocido por las reconvinientes tanto en el escrito de contestación de la demanda como en la reconvención, no siendo un hecho controvertido en el proceso la existencia del mismo. Que acordaron las partes en la cláusula Primera del contrato de opción a compra venta que su representado vendería y las reconvinientes comprarían "...en las condiciones de modo, tiempo y lugar que más adelante se establecen...", desarrollándose en el resto del articulado del contrato las condiciones para que la venta definitiva se materializara y a las cuales declararon someterse. Que en la cláusula segunda acordaron fijar el precio del inmueble, e igualmente las reconvinientes se obligaron y así lo aceptó su representado, a pagar dicha cantidad en efectivo o cheque de gerencia,"...en el momento de otorgarse el documento definitivo ante el Registro Inmobiliario Respectivo...", otorgamiento que no se concretó por hecho imputable a las reconvinientes y por ende incumplieron con el pago del precio fijado. Que según la cláusula Tercera, su representado manifiesta que sobre el inmueble de su propiedad pesa Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco de Venezuela, comprometiéndose "...a gestionar el visto bueno del documento de liberación de hipoteca al banco respectivo, posterior a la firma del presente documento...", lo cual cumplió, por cuanto el documento liberatorio de la hipoteca con el consentimiento de las partes y del visto bueno del banco de Venezuela (acreedor hipotecario) fue incorporado en el encabezamiento del documento de crédito a largo plazo que recibieron las reconvinientes del Banco del Caribe para que procedieran a su protocolización. Este documento contentivo de la liberación de hipoteca y del crédito a largo plazo junto con las solvencias fueron entregadas oportunamente por su representado ante la oficina de Juan José Ortega Corretaje Inmobiliario, oficina contratada por las reconvinientes como así lo afirman en su escrito de reconvención y de contestación de demanda, para que les gestionara todo lo relacionado al crédito hipotecario y en efecto ha sido la empresa intermediara en la negociación. En relación a lo anterior resulta falsa la aseveración de las reconvinientes en cuanto que su representado incumplió con su obligación de liberar la hipoteca, pues las mismas consintieron que la liberación se verificaría en un mismo documento y antes de ello solo debía buscar el visto bueno del Banco de Venezuela (acreedor hipotecario) lo cual ocurrió, ahora bien, si las reconvinientes hubiesen cumplido con su obligación de gestionar lo relacionado con la firma por ante el registro inmobiliario respectivo, en la misma oportunidad se hubiesen realizado todas las operaciones, es decir, la liberación de la hipoteca por parte de su representado, la venta y el préstamo a favor de las reconvinientes con hipoteca a favor del Banco del Caribe, lo cual no ocurrió. Con relación a la cláusula Cuarta del contrato de opción a compra venta, su cumplimiento está referida únicamente a las reconvinientes, pues éstas debían notificar a su representado con 5 días continuos de antelación la fecha y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Público correspondiente, lo cual no ocurrió pues dentro de la vigencia del contrato de opción de compra venta, las reconvinientes no notificaron la fecha y la hora para otorgar el documento definitivo de venta, siendo dicho incumplimiento uno de los fundamentos de la demanda de resolución del contrato de opción de compra venta que encabeza los autos. Resulta falsa la aseveración de las reconvinientes en el escrito de reconvención en relación a que no cumplieron con ésta obligación (informar el momento de la firma en el Registro Inmobiliario) porque su representado se había "escabullido" y no aportó la documentación necesaria, igualmente falsa la afirmación en el escrito de contestación que el día 17 de octubre de 2013 le manifestaron de la oficina de Corretaje Inmobiliario que desconocían del paradero de su representado, pues lo cierto es, que ese mismo día 17 de octubre de 2013, la oficina de Corretaje Inmobiliario, en nombre de las reconvinientes llamaron a su representado para que llevara al Banco de Venezuela el documento al que ha hecho alusión contentivo de la liberación de la hipoteca y del crédito hipotecario a largo plazo, a efectos de obtener el visto bueno en cuanto a la liberación de la hipoteca e igualmente le solicitaron que una vez obtuviera el visto bueno del respectivo documento lo consignara en dicha oficina junto con los demás recaudos necesarios para ellos diligenciar con la parte que los había contratado, es decir las aquí reconvinientes, para proceder a efectuar la presentación por ante el Registro Inmobiliario para la firma de lo cual seria informado, obligación que su representado cumplió el día lunes 28 de octubre de 2013, donde procedió a consignar ante la Oficina indicada el documento con el visto bueno y lo demás que le fue requerido quedando solo a la espera de que le llamaran para proceder a la firma lo cual nunca ocurrió. En cuanto a la cláusula Quinta, está referida a la devolución de las cantidades de dinero en caso de que la negociación no se realizare por el incumplimiento de cualquiera de las partes, en el presente caso, tal y como se estableció en la demanda por resolución de contrato, su representado devolvió las cantidades de dinero por el recibidas en calidad de arras, visto el incumplimiento de las reconvinientes, dichas cantidades se encuentran en una cuenta de ahorro en el Banco Bicentenario a favor de las reconvinientes, ordenada así por éste Tribunal cuando su representado consignó a través de diligencia un cheque de Gerencia girado contra el Banco Exterior distinguido con el N° 08903948, cuenta corriente N° 0115-0089-71-2120210100, de fecha 09 de abril de 2014, por la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,00). La cláusula Sexta establece cuales serán las causas de incumplimiento por partes de las hoy reconvinientes, a saber: a) no comparecer al acto de protocolización del documento de compraventa en la oportunidad fijada, simplemente no podía acudir al acto de protocolización por cuanto nunca presentó el documento por ante el Registro Inmobiliario respectivo; b) no satisfacer los requisitos que exija la institución bancaria en caso de que solicitaran crédito hipotecario; y c) no cumplir con el pago oportuno correspondiente al saldo, en las condiciones y términos del presente contrato, causal en la cual evidentemente las reconvinientes incurrieron, por cuanto su representado nunca recibió la totalidad del valor fijado al inmueble dado en opción a compra venta, pues lo que en realidad recibió fue una cantidad de arras como compromiso, que bajo las condiciones establecidas en el contrato de opción a compra venta las reconvinientes adquirirían el inmueble, siendo una de las condiciones pactadas que pagaría la totalidad del valor fijado al inmueble en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta dentro un lapso de 90 días continuos mas 30 de prorroga contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta por ante Notaría Publica, el cual finalizaba el 29 de noviembre de 2013. En relación a la cláusula Séptima, está referida a cuáles serán las causales de incumplimiento por parte de su representado al documento de opción a compra venta, a saber: a) no entregar las solvencias y los demás documento necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, alegato de las reconvinientes para justificar su propio incumplimiento de presentar por ante el registro inmobiliario el documento de venta con los recaudos, pues como ya se mencionó anteriormente su representado entregó en la oficina de Corretaje Inmobiliario el documento de crédito a largo plazo con el visto bueno del Banco de Venezuela conjuntamente con los recaudos necesarios para el otorgamiento por ante el Registro Inmobiliario el día lunes 28 de octubre de 2013, en razón de lo cual, mal puede imputársele a su representado un incumplimiento, cuando entregó la documentación requerida a la oficina de Corretaje Inmobiliario, siendo que ésta oficina fue contratada por las reconvinientes para que les realizaran todas las gestiones necesarias para adquirir el inmueble; b) no comparecer al acto de protocolización del documento de compra venta en la oportunidad que le fuere fijada y notificada, no compareció por el simple hecho de que las reconvinientes nunca presentaron el documento por ante el Registro Inmobiliario y por ende nunca le notificaron de la protocolización del documento de compra venta. En cuanto la cláusula Octava, no existe ninguna contradicción, por cuanto el contrato no fue cedido durante su vigencia. En cuanto a la cláusula Novena está referida a la vigencia del contrato de opción de compra venta, cláusula que las reconvinientes reconocen, tal y como lo manifestaron en la contestación de la demanda, sin embargo las mismas entran en la confusión de que por haberles sido aprobado el crédito a largo plazo dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta, se debe entender cumplida su obligación, lo cual es totalmente falso, por cuanto la entrega del documento del crédito a largo plazo para concretarse en la entrega del dinero solicitado para el pago del precio, requería de otras actuaciones por partes de las reconvinientes, entre ellas la firma de dicho documento ante el registro inmobiliario, lo cual es un requisito sine qua non de las entidades crediticias para poder entregar el importe del préstamo, antes y de ello es solo una expectativa. Ciudadano Juez, quedó claro con la explicación que antecede, lo cual será demostrado punto por punto en la oportunidad de lapso probatorio, que las reconvinientes quieren tergiversar su incumplimiento al contrato de opción de compraventa, amparándose en un sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando el caso bajo análisis es totalmente diferente al recurrido y casado en dicha sentencia, primero que todo, si nos referimos al precio fijado al inmueble en la referida sentencia el opcionante comprador, mediante documento privado anexo a la opción a compra había pagado la totalidad del mismo, lo cual no ocurre en el asunto de marras, pues el precio solo fue fijado entre partes pero nunca su representado recibió su pago y el hecho de fijar dicho precio es algo inmanente y necesario en los contratos de opción de compra venta, mas aun cuando se acude a la vía de crédito hipotecario pues las instituciones bancarias exige la fijación del precio a efectos de los parámetros para el préstamo. Su representado solo recibió lo acordado por concepto de arras y no el precio fijado en el contrato de opción de compra venta, ratificando lo dicho anteriormente, que bajo ningún concepto puede entenderse la aprobación del crédito hipotecario a largo plazo como pago del inmueble, por cuanto el documento en si es solo una expectativa de préstamo. En lo concerniente a la posesión del inmueble en el caso aludido en la sentencia citada la opcionante compradora además de haber pagado el precio tenia en posesión el inmueble sin titulo que justificara la misma, el presente caso las reconvinientes detentan la posesión en virtud que son arrendataria del inmueble antes de la suscripción del documento de opción a compra, debiendo su representado en cumplimiento con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concederles el Derecho de Preferencia al momento que decide vender el bien. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, no puede ser su representado obligado a cumplir una obligación cuando las reconvinientes fueron las que incumplieron el contrato de opción de compra venta en las cláusulas segunda, cuarta, sexta y novena; además valiéndose de su condición de arrendatarias y de un análisis tergiversado de una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia pretenden obviar las obligaciones que asumieron en el contrato y mantener a su representado obligado a un contrato indefinido en el tiempo y obligarlo a cumplir pese al incumplimiento en que ellas incurrieron, y peor aún pretender que el contrato de opción de compraventa se tenga como una venta pura y simple cuando no sea han dado los supuesto para considerarlo como tal. Por todo lo anteriormente expuesto solicita que la reconvención sea declarada sin lugar en la definitiva así como que las reconvinientes sean condenadas en costas…” Durante el lapso probatorio las partes promovieron las siguientes pruebas: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: En escrito que riela a los folios 156 al 158, el abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente de autos, promovió el valor y mérito jurídico de las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: 1.- Contrato de Préstamo a Largo Plazo, con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Quinta del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el numero 20, Tomo 236 de fecha 25 de octubre del año 2013, entre BANCARIBE, las partes en el presente juicio y el Banco de Venezuela, que corre insertos a los folios 113 al 123 del presente expediente, marcado con la Letra “E”, documento este no impugnado por la parte contraria, y más bien reconocida expresamente su existencia. Consta en él que el Banco de Venezuela liberó la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la acción, y en el mismo documento el actor lo vende a las demandadas por la cantidad de Bs. 850.000,00, declarando haber recibido con anterioridad Bs. 320.000,00 y el resto, Bs. 530.000,00, reza el documento que la recibe de manos de BANCARIBE, por cuenta de las demandadas, quienes aceptan la venta y constituyen hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad bancaria. No consta que haya sido protocolizado y se autenticó sólo en lo que respecta al representante del Banco del Caribe C.A. El Tribunal lo valora como documento público conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE. 2.- Promovió marcados “C” y “D” (folios 111 y 112), recibos originales que prueban que las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, en fecha 06 de agosto de 2013, recibieron de la oficina Juan José Ortega Corretaje Inmobiliario, los expedientes de crédito y copia de toda la documentación para la tramitación del crédito, documentos éstos que si bien no fueron firmados por la parte contraria, tampoco fueron impugnados ni desconocidos por ella, y que este Tribunal valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. 3.- Contratos de opción a compra sobre similar inmueble debidamente autenticados por ante la Oficina Notarial de Ejido Municipio Campo Elías del estado Mérida, bajo los números 40, 46 y 06, Tomos 75, 154 y 61 de fechas 27 de abril y 20 de julio del año 2012 y 11 de abril del año 2013, respectivamente, suscritos por el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, parte demandante reconvenida, y las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, parte demandada-reconviniente, marcado con la letras “F”, “G” y “H”, que rielan a los folios 124 al 138 del presente expediente, documentos estos no impugnados ni tachados por la parte contraria, y más bien reconocida expresamente su existencia. Extrae de ellos el Tribunal: Del primero (125 al 128) extrae este Tribunal que hubo un primigenio contrato donde las partes se obligan a vender y comprar el inmueble materia de este fallo, conviniéndose como precio Bs. 500.000,00, indicándose la forma de pago, estableciéndose como vigencia del mismo ciento veinte días, más treinta días continuos de prórroga contados a partir de la firma (27 de abril de 2012). El segundo, de casi similar contenido al anterior y por igual precio, con una vigencia de noventa días, más una prórroga de treinta días continuos contados a partir del 20 de julio de 2012, lo que indica que novó al anterior. El último, de fecha 11 de abril de 2013, se aumentó el precio a Bs. 550.000,00 y se estableció como duración ciento veinte días, más una prórroga de treinta días continuos, desde la referida fecha en que firmaron el documento. Tales documentos los valora este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBA DE INFORMES: PRIMERA PRUEBA DE INFORMES: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirviera oficiar al Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de que informe sobre los siguientes particulares: Si para los meses de octubre a noviembre del año 2013, el inmueble ubicado en Conjunto Residencial “RIO ARRIBA”, Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, Código Catastral Nº 022500904, Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador, propiedad del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, parte demandante-reconvenida en el presente juicio, se encontraba solvente en el pago de los impuestos municipales, es decir Certificado de Solvencia Municipal. Riela la respuesta del ente Municipal al folio 206, de fecha 07 de octubre de 2014, de la que este Juzgador constata que dicho inmueble presentaba deuda con dicho organismo por un monto total de Bs. 44,12, correspondiente a los cuatro (04) trimestres del año 2014. Este Tribunal aprecia dicho documento público, de carácter administrativo, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDA PRUEBA DE INFORMES: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirviera oficiar al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Región Los Andes (SENIAT), ubicado en el Centro Comercial Ramiral de Mérida, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de que informe sobre el siguiente particular: Si para los meses de octubre a noviembre del año 2013, el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, parte demandante reconvenida en el presente juicio, en calidad de propietario del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “RIO ARRIBA”, Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, Código catastral Nº 02250904, Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador, código catastral Nº 02250904, Avenida Las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador, tramitó por ante esa dependencia la notificación de venta al SENIAT del precitado inmueble, el pago del 0,5 al SENIAT del aludido inmueble, o en su defecto el registro de vivienda principal del inmueble en referencia. Riela la respuesta del organismo al folio 262, de fecha 18 de marzo de 2015, constatando este Juzgador de su contenido que el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, no canceló el 0,5% por concepto de impuesto por venta de inmueble, según la información que registra el Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT) durante el periodo octubre-noviembre 2013, razón por la que se deduce que no presento la participación de la venta del inmueble ante el Área de Tramitaciones de ese servicio. Según la comunicación, se verificó también en la data de datos de Registro de Vivienda Principal, constatándose que el día 16 de junio de 2010, el citado contribuyente tramitó ante dicho Servicio el Registro de Vivienda Principal y el mismo quedó registrado en el expediente Nº 363. Este Tribunal, proviniendo la información de un ente público, valora dicha prueba conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como documento público administrativo. Y ASÍ SE DECIDE. TERCERA PRUEBA DE INFORMES: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó a este Tribunal, se sirva oficiar a la empresa Aguas de Mérida, ubicada en la avenida Mariano Picón Salas de esta ciudad de Mérida, a objeto de que informe si para los meses de octubre a noviembre del año 2013, el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, parte demandante-reconvenida, en calidad de propietario del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Río Arriba”, Edificio 4 de la primera etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, código catastral número 02250904, Avenida las Américas, Parcelamiento Parque Albarregas, jurisdicción del Municipio Libertador, tramitó por ante esa dependencia la solvencia de agua del inmueble en referencia. De la revisión del expediente, observa que no se encontró las resultas de la prueba de informes respectiva, por lo que este Juzgador no puede pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE. CUARTA PRUEBA DE INFORMES: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirviera oficiar a la Oficina Juan José Ortega Corretaje Inmobiliario, ubicada en la Avenida Urdaneta, Centro Comercial Glorias Patrias, planta alta, oficina numero 30 de esta ciudad de Mérida, a los fines de que informe sobre el siguiente particular: Si el 28 de octubre del año 2013, el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, parte demandante reconvenida en el presente juicio, en calidad de propietario del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “RIO ARRIBA”, Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador, entregó a esa oficina todos y cada uno de los requisitos solicitados por el Registro Subalterno o en su defecto EL SAREM, para el registro de la compraventa. Este Juzgador constata de lo manifestado por la inmobiliaria Juan José Ortega, cuya respuesta riela al folio 216, de fecha 16 de octubre de 2014, que se entregaron en la referida inmobiliaria los requisitos solicitados por el Registro Subalterno; que en cuanto a las copias de las cédulas de identidad y registros de información fiscal de las compradoras, no le correspondía entregarlas al Sr. DUGARTE, sin embargo, en el archivo de la inmobiliaria tenían copia de los mismos; en cuanto al certificado de solvencia municipal del inmueble propiedad del Sr. DUGARTE, también se recibió y anexaron copia de la solvencia y del pago en dos folios. En cuanto a la declaración de vivienda principal y pago de impuesto de enajenación (forma 33), recibieron con los demás documentos por el Sr. RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, Registro de Vivienda Principal, del cual anexó copia; y en cuanto a los timbres fiscales se entregarían en el momento de la consignación de los documentos en el registro Inmobiliario. Este Tribunal le otorga valor probatorio a la anterior información, suministrada por la oficina inmobiliaria ya descrita. Y ASÍ SE DECIDE. MISIVA ENVIADA POR EL ACTOR A LAS DEMANDADAS: Riela al folio 139 carta enviada por el actor a las demandadas, producidas por éstas, de fecha 21 de enero de 2014, mediante la cual les participa que como el contrato de opción de compra venció el 28 de noviembre de 2013, no continúa con la negociación y como consecuencia, resuelve el contrato, y hace formal devolución del dinero recibido más la indemnización del 10% en él pactada, mediante cheque de gerencia No. 08903816 del Banco Exterior a favor de Yoly Teresa Rivera. Este documento no fue impugnado ni desconocido por el actor, por lo que este Tribunal lo valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: En escrito que riela a los folios 160 al 163, la abogada ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ, en su carácter de coapoderada judicial del demandante-reconvenido, promovió el valor y mérito jurídico de las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: 1.- Contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA y las demandadas reconvinientes YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, el cual fue presentado junto con el escrito liberal (folio 11 al 16) y las codemandadas reconvinientes lo presentaron junto con el escrito de contestación, el cual demuestra que el primero se obligó a vender a las segundas, y éstas a comprar, el inmueble identificado en los autos y en la primera cláusula del contrato, en las condiciones de modo, tiempo y lugar que en él se establecen, fijándose como precio la cantidad de Bs. 850.000,00, que permanecerá fijo e inalterable y que será pagado en el momento del otorgamiento del documento de compraventa, cantidad a la que se le imputaría lo recibido por el Oferente en calidad de arras (Bs. 320.000,00), y que no generará intereses. En la cláusula tercera quedó constancia que sobre el inmueble pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, obligándose el Oferente a tramitar el visto bueno del documento de liberación, posterior a la firma del contrato que nos ocupa y antes de la protocolización del documento de compraventa, obligándose las Oferidas (cláusula cuarta) a notificar por escrito (telegrama con acuse de recibo) al Oferente por lo menos con cinco días continuos de anticipación, la fecha y hora fijadas para la protocolización del documento definitivo de compraventa, señalándose la dirección donde habría de hacerse la notificación, entendiéndose ésta practicada en la persona que la reciba, estableciéndose que todos los gastos serán de cuenta de las Oferidas. Se estableció como cláusula penal a favor del Oferente, si por alguna circunstancia imputable a las Oferidas la negociación no se realizare en el tiempo previsto, el 10% de lo recibido en arras, que el primero descontaría de lo recibido, sin necesidad de probar daños y de sentencia que así lo acordare, debiendo devolver el resto dentro de los treinta días contados a partir del vencimiento del contrato, pero si el negocio no se diere por causas imputables al Oferente, dentro del mismo lapso devolvería lo recibido, más el 10% de dicha cantidad, daños que tampoco sería necesario demostrarlos. En la cláusula sexta se especificaron las causas de incumplimiento: En el caso de las Oferidas: a) no comparecer al acto de protocolización del documento de compraventa; b) no satisfacer oportunamente los requisitos exigidos por la institución bancaria o les sea negado el préstamo hipotecario; no cumplir co el pago oportuno del saldo deudor del precio. En el caso del Oferente: a) no entregar las solvencias necesarias, participación de venta al SENIAT, constancia de vivienda principal o en su defecto, pago de enajenación de inmueble, con la debida antelación que permita la presentación del documento definitivo de venta, “previa notificación por escrito del momento en que tal presentación se producirá” b) no comparecer al acto de protocolización en la fecha fijada y notificada en la forma mencionada en el contrato. Como duración del contrato se establecieron 90 días continuos más una prórroga de 30 días adicionales, contados a partir del 31 de julio de 2013, fecha de la firma del contrato. Este documento no impugnado por la parte contraria, y más bien reconocida expresamente su existencia, este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. 2.- Contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA y las co-demandadas-reconvinientes, ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “RIO ARRIBA”, Edificio 4 de la Primera Etapa, Piso 7, Apartamento 04-72, Parcelamiento Parque Albarregas, Jurisdicción del Municipio Libertador ( folios 164 al 167) documento éstos no impugnados por la parte contraria, reconocida tácitamente su existencia y que demuestra que sobre el inmueble objeto del contrato una relación arrendaticia que sigue vigente, por lo que este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. 3.- Original de comunicación de fecha 6 de agosto de 2013, firmada como recibida por la codemandada-reconviniente ciudadana YOLI TERESA RIVERA, el día 06-08-2013 (folio 168), y enviada por la empresa de corretaje Juan José Ortega, haciéndole entrega a las demandadas de toda la documentación correspondiente al inmueble (originales y copias), con la cual se demuestra que el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, hizo entrega de los documentos necesarios para que se verificara el trámite del crédito hipotecario, tales como copia de las cédulas y RIF de las partes, de contrato de opción, certificación de gravámenes, solvencia municipal y ficha catastral del inmueble, avalúo, relaciones de BANAVIH, certificación de ingresos y balance, referencias bancarias y movimientos bancarios, documento no impugnado por la parte contraria y que el Tribunal valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, probándose de tal forma que el actor-reconvenido cumplió con la entrega de la documentación necesaria y en tiempo hábil para la tramitación del crédito para el pago del saldo del precio. Y ASÍ SE DECIDE. 4.- Copia del documento de crédito hipotecario a largo plazo emitido por el Banco del Caribe (Anexo “E”), promovido por las codemandadas-reconvinientes en el escrito de contestación, para lo cual la parte actora invocó el principio de la comunidad de la prueba. Dicho documento ya fue analizado, por lo que resulta innecesario un nuevo análisis y valoración, en virtud del principio de comunidad de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE. 5.- Copias del certificado de solvencia del inmueble objeto del presente juicio, expedida por el Municipio Libertador del Estado Mérida, emitida a nombre del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA en fecha 13 de febrero de 2013, así como relación de pagos de igual fecha (f. 169 y 170), documentos no impugnados por la parte contraria, y que el Tribunal valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de documentos públicos administrativos, y de los que infiere que para la fecha de expedición, el actor se encontraba solvente con el Municipio durante todo el año 2013. Y ASI SE DECIDE. PRUEBA DE EXHIBICIÓN. Con fundamento en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó del Tribunal intimar a las demandadas para exhibir el original del documento del crédito hipotecario a largo plazo del Banco del Caribe que en copia fue consignado con el escrito de contestación de demanda, el cual se inicia con la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble propiedad del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, por parte del BANCO VENEZUELA, para probar: 1. Que las codemandadas, así como el Banco de Venezuela (acreedor hipotecario), el Banco del Caribe ante quienes las codemandas estaban solicitando el préstamo para adquirir el inmueble objeto del presente litigio, y el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, parte actora, estaban conscientes y conformes en la forma y modo en que se verificaría la liberación, es decir, todo en un mismo documento y oportunidad; 2. Que el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA cumplió con su obligación de efectuar todos los trámites de la liberación de la hipoteca. Este Tribunal constata que los actos de exhibición de documento fueron realizados los días 28 y 29 de octubre de 2014, encontrándose presentes las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO y cuyo original del referido documento exhibieron, evidenciándose que es original y que en copia corre a los autos en los folios 113 al 123, y que el mismo está debidamente autenticado en cuanto a la firma del representante del Banco del Caribe, y por cuanto de autos no surte contención sobre el mismo y que ya fue valorado, este Tribunal lo valora como demostración que el actor realizó las diligencias necesarias para la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, y que ésta sería liberada en el mismo documento de compraventa. Y ASI SE DECIDE. PRUEBA DE INFORMES: 1.- Con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó del Tribunal, se requiera a la Oficina Juan José Ortega Corretaje, ubicada en la Avenida Urdaneta, Centro Comercial Glorias Patrias nivel 1, oficina 30, informe si dentro de sus archivos se encuentran los siguientes documentos: Copia de la cédula de identidad y del registro de información fiscal del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA; original o copia de la solvencia municipal del inmueble propiedad del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, ubicado en la Avenida Las Américas, Conjunto Residencial Río arriba, edificio 04, Apartamento 04-72; original o copia de pago de impuesto al SENIAT, específicamente forma 33 por enajenación del inmueble o en su defecto constancia de vivienda principal del inmueble propiedad del ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA. Riela la respuesta al folio 216, fechada el 16 de octubre de 2014 y consta en ella, en relación a si el día 28 de octubre de 2013, Rafael Dugarte si había entregado todos los requisitos solicitados por el Registro Subalterno o en su defecto al SAREM, y en cuanto si el citado ciudadano presentó el documento para su registro, señala que por tratarse de una venta con crédito hipotecario, no le correspondía a él, sino a las demandadas, por ser las beneficiarias del crédito y el Banco sólo se los entregaba a ellas. Por otra parte señala que no era necesaria la declaración de CONACUID porque la venta era por Bs. 850.000,00, y en cuanto a las copias de la cédula de identidad y RIF de Rafael Dugarte, las recibió en la oportunidad indicada en el punto 1 de la comunicación, acompañando copia, no correspondiéndole a éste entregar las copias de cédulas y RIF de las demandadas, pero que en los archivos de la oficina reposan, habiendo recibido igualmente el Certificado de Solvencia Municipal del inmueble, cuya copia anexa. Sobre el certificado de solvencia de HIDROCAPITAL, tal empresa no opera en Mérida. En relación con la declaración de vivienda principal o pago de impuesto de enajenación, recibieron de Rafael Dugarte el primero, cuya copia anexa; los timbres fiscales se entregarían en el momento de la protocolización. Dicha prueba la valora el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se infiere que efectivamente el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCIA, cumplió con la entrega a la Oficina de Corretaje de los documentos señalados en la misiva para la fechas en ella indicada. Y ASI SE DECIDE. 2.- A la Gerencia del Banco del Caribe, ubicado en el sector Glorias Patrias, Avenida 2, entre calles 37 y el Viaducto Miranda, con la finalidad de que informe si en sus archivos consta la revocatoria del crédito hipotecario a largo plazo solicitados por las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, demandadas reconvinientes, sobre el inmueble objeto del presente juicio, según se desprende de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 16 de noviembre de 2009, Nro. 9, Folios 74 al 87, protocolo Primero, Tomo Vigésimo. Dicha prueba, agregada al folio 237, la valora el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se constata según la información suministrada por el Banco, que la codemandada-reconviniente YOLY TERESA RIVERA, mantiene una solicitud de crédito hipotecario en esa entidad bancaria, la cual se encuentra en estado aprobado y en la espera por parte del cliente desde el 7 de mayo de 2014, para la actualización de la carpeta contentiva de los recaudos necesarios para la liquidación del crédito en mención; por otra parte la co-demandada reconviniente ciudadana MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, se registra como cosolicitante en el crédito hipotecario antes mencionado, evidenciándose que para el día 7 de mayo de 2014, el crédito solicitado por las demandadas aún no se había liquidado. Y ASI SE DECIDE. TESTIMONIAL: De conformidad con lo establecido en el articulo 483 del Código de Procedimiento Civil, solicitó para que sea citado a prestar testimonio el ciudadano JUAN JOSE ORTEGA GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.037.490. Esta prueba no fue evacuada por lo que el Tribunal no tiene contenido que analizar. Y ASÍ SE DECIDE. Estas son las pruebas cursantes a los autos, pasa este Juzgador a verificar si las partes en juicio presentaron sus informes en el lapso de Ley correspondiente: DE LOS INFORMES En el lapso para que las partes presentaran informes en la presente causa, la abogada ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ, en su carácter de coapoderada judicial del demandante-reconvenido, consignó su escrito de informes en fecha 14 de enero de 2015, el cual obra a los folios 242 al 251. Donde realizó señalamientos en cuanto a lo contenido en el libelo de demanda, la contestación, reconvención y contestación a la reconvención, lo relacionado a las pruebas de ambas partes en juicio. Solicitando a este Juzgado que en virtud de que se puede evidenciar que su representado, cumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de opción de compra venta, lo cual no ocurrió con las demandadas-reconvinientes, quienes incumplieron sus obligaciones, al no informar el día y la hora para la firma ante el Registro Subalterno, no pagaron a su representado el precio de la venta fijado en el inmueble, y los lapsos establecidos en el contrato fenecieron sin recibir el pago total del precio. La parte demandada-reconviniente no presentó informes ni por sí, ni por medio de su apoderado judicial. ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA: De las pruebas promovidas por la parte demandante-reconvenida, ya analizadas y valoradas en este fallo, ninguna de ellas impugnada por la parte demandada-reconviniente, se desprende que efectivamente el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, suscribió un contrato que ambas partes denominaron de opción a compra venta, con las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, por ante la Oficina Notarial de Ejido del estado Mérida, en fecha 31 de julio de 2013, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 132 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble de su propiedad consistente en un apartamento, fijando como precio del inmueble la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 850.000,00) y que de dicha cantidad el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, recibió al momento de la firma del contrato de las demandadas-reconvinientes la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 320.000,00), quedando por cancelar la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.530.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, según se desprende del referido contrato y que consta agregado a los autos. Además sobre el inmueble en referencia pesaba una hipoteca cuya liberación el demandante gestionó antes del término del contrato accionado por ante el Banco acreedor, la cual sería liberada al momento de la protocolización definitiva del documento de venta y en su propio texto, a través de subrogación entre bancos. Las partes acordaron que el contrato tendría una vigencia de 90 días continuos más una prórroga automática de 30 días, contados a partir de la firma del documento, comenzando a contar dichos plazos dese el jueves primero de agosto de 2013, en el entendido que el contrato fue firmado el día 31 de julio de 2013, finalizando los primero 90 días el 29 de octubre y la prorroga de los 30 días finalizó el 28 de noviembre de 2013. Para los efectos del registro definitivo de la venta, las partes convinieron que las demandadas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO debían notificar por escrito al ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, con cinco (05) días continuos de anticipación la fecha y hora señalada para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Público (cláusula cuarta), y también a notificarlo con la debida antelación a la presentación del documento para la entrega de recaudos exigidos por el Registro para la protocolización del documento de compraventa (cláusula séptima), no existiendo en autos prueba alguna que tales notificaciones se hubieren hecho en la forma establecida en el contrato (cláusulas antes citadas), y están conteste las partes en que nunca se ejecutó la obligación a la cual se comprometieron en el contrato de Opción de Compra Venta. Así las cosas, partiendo del hecho de que la parte demandada-reconviniente no realizó las diligencias pertinentes para que el actor-reconvenido entregara los documentos que hacían falta para la protocolización del documento de compraventa, ni terminó de pagar el precio dentro del plazo y en la forma pactada en el contrato accionado, como sería en el momento de firmar el documento definitivo de compraventa, y de que la principal obligación del comprador es pagar el precio (Art. 1.527 C.C.), resulta obligante analizar si se está en presencia de una venta perfeccionada u otro tipo de contrato. Para este Juzgador no existe ninguna duda sobre la naturaleza del contrato, esto es, se está en presencia de un contrato preparatorio de venta. La Doctrina de nuestro máximo Tribunal en relación a contratos como el que nos ocupa, ha sostenido refiriéndose a la diferencia que existe entre venta y promesa que: “Habrá contrato de venta latu sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido”. (Sentencia Sala Cas. Civil Nº RC-020 del 06/02/03). En la misma sentencia señaló la Sala que la promesa bilateral es un contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, y que la jurisprudencia patria no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas bilaterales de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, pero que cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, esto es, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse mal podría procederse a su perfeccionamiento. De acuerdo al contrato accionado e interpretando la doctrina judicial antes citada, arriba este Tribunal a la conclusión que se está en presencia de lo que se ha denominado un “UN CONTRATO PREPARATORIO DE VENTA”, en el que las partes efectivamente suscribieron un acuerdo para realizar un contrato futuro de venta, por lo que en el que es materia de la litis, no puede dársele la connotación de un contrato de venta, porque entre otras cosas no se cumplió con el elemento más importante como lo es el pago total del precio, pues no lo canceló dentro del término sobre lo que no hay contención, y tampoco lo consignó en el momento de proponer la acción para que el accionado en la oportunidad de contestar la demanda pudiese aceptarlo o rechazarlo, limitándose a esgrimir como justificación que el contrato no se perfeccionó porque el actor-reconvenido no entregó los recaudos exigidos por el Registro, por lo que estricto derecho no puede hablarse, como se dijo antes, de una venta perfeccionada. Y ASÍ SE DECIDE. El artículo 1.167 y 1.168 del Código Civil establecen lo siguiente: Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Ahora bien, al haber incumplido las demandadas reconvinientes con la obligación a la cual se comprometieron en el contrato de opción a compra venta, sin haber justificado en el proceso las razones por las que no cumplieron con ella y ante la inexistencia de un medio probatorio demostrativo de que la tradición legal no se realizó por la negativa del demandante reconvenido, resulta obligante para este Juzgador concluir que éste no estaba obligado a hacer la tradición legal sin un aviso previo por parte de las demandadas reconvinientes de entregar los recaudos antes aludidos para la presentación del documento de compraventa, y posteriormente, con la antelación fijada en el contrato accionado, de haberse presentado el mismo ante la Oficina competente de Registro y la fecha y hora fijados para el acto de su firma, por lo que el Tribunal no puede decidir que se haya cumplido con la obligación de honrar el saldo deudor del precio, y por consecuencia de ello, no puede obligar al demandante reconvenido a hacer la tradición legal del inmueble. De lo anterior, visto el incumplimiento de la parte demandada reconviniente y de la valoración de las pruebas de Exhibición y de Informes el cumplimiento del actor reconvenido, es por lo que este Juzgador debe declarar con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y sin lugar la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tal y como se hará en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE. III DISPOSITIVA Con base a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO PREPARATORIO DE VENTA, intentada por el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, a través de sus apoderadas judiciales, abogadas ANA DELINDA SOSA MÁRQUEZ y ELIZABETH CARLONA PEÑA, contra las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, todos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA CASTELLANO, a través de su apoderado judicial, abogado RAMÓN JOSÉ HURTADO MOSQUERA, contra el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA, todos debidamente identificados en el presente fallo. TERCERO: Como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por las demandadas reconvinientes, se acuerda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO PREPARATORIO DE VENTA, firmado entre el ciudadano RAFAEL GERARDO DUGARTE GARCÍA y las ciudadanas YOLY TERESA RIVERA y MARIA JUANA RIVERA, por ante la Oficina Notarial de Ejido, Municipio Campo Elías del estado Mérida, el 31 de julio de 2013, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 132 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble cuyas características constan en el texto de este fallo, propiedad del referido ciudadano. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del Código Civil. Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso de diferimiento establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes en el juicio. Líbrense las correspondientes boletas. PUBLÍQUESE, CERTIFÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en la ciudad de Mérida, a los veintitrés días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. EL JUEZ TEMPORAL, ABG. CARLOS CALDERÓN GONZÁLEZ. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABG. LINDA RODRÍGUEZ OLIVEROS. En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 pm). Conste, LA SECRETARIA TEMPORAL, ABG. LINDA RODRÍGUEZ OLIVEROS Exp. 28811 CCG/LRO/vom