TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR
DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y
SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
206° y 158°

EXPEDIENTE NRO. 9073.

DEMANDANTE: JOSE MAXIMO BRICEÑO.

DEMANDADO: LA JUNTA DE CONDOMINIO DE LA RESIDENCIA EL DIAMANTE, en la persona de WAFIT EL ZELAH, en su condición de presidente de la Junta de condominio, con el carácter de representante jurídico de la residencia.

MOTIVO: RENDICION DE CUENTAS.

FECHA DE ADMISIÓN: 12 DE ABRIL DE 2016.

VISTOS:

L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda por demanda que incoara el ciudadano JOSE MAXIMO BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad Nº8.011.554, asistido por el abogado Aris Enrique Ovalles, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº98.348; POR RENDICIÓN DE CUENTAS; CONTRA LA JUNTA DE CONDOMINIO DE LA RESIDENCIA EL DIAMANTE, en la persona de Wafit El Zelah, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio, con el carácter de representante jurídico de la residencia.
El ciudadano José Máximo Briceño, parte actora, ya identificado, asistido de abogado, en el libelo de la demanda expone:
Soy propietario de un apartamento signado con el Nº A-21 en las residencias el Diamante, ubicado en la avenida 1 Rodríguez Picón Nº11-12, jurisdicción de la parroquia Milla, Municipio Libertador del estado Mérida. Dicho inmueble tiene una superficie: “…Omissis…”. En dicha residencia funciona la Junta condominio, anexo 2, a la cual en fecha 20 de mayo de 2014, le realice un oficio, que fue recibido el día 22-05-2014, haciéndole cuatro planteamientos: Primeo: compartir los gastos comunes que genera el edificio en igualdad de condiciones que cualquier otro propietario. Segundo: que se revisen los acuerdos y las actas de la junta de condominio anteriores porque la realidad económica del país obliga a revisar cada inversión. Tercero: que el incremento desproporcionado de las mensualidades del condominio no se corresponde con el franco deterioro de la estructura física del edificio y por último, les propuse una encuesta que permita que los propietarios opinen en la relación a la seguridad del edificio y/o las normas de convivencia que como ordenanza está establecido en el municipio Libertador, anexo 3 copia simple. Posteriormente, el día 03 de junio de 2014, repito el contenido del oficio anterior y solicito respetuosamente que me den la respuesta, conforme a la normativa legal vigente, (anexo 4 copia simple). No obstante no tuve respuesta alguna, por lo cual dirigí una tercera solicitud a la junta de condominio de fecha 18 de junio de 2014 y recibido el 25/06/2014, donde solicito copia de las actas de las tres últimas reuniones llevadas a cabo por la junta de condominio a los fines de verificar si habían discutido la comunicación enviada por mi persona y que decisión se había tomado, (anexo 5 copias simples). Este reclamo obedece en primer lugar, soy un docente jubilado que recibe una pensión de salario mínimo y que sirve para mi sustento y manutención de mi grupo familiar. Lo que indica a todas luces que el pago de condominio no puede atentar contra el legítimo derecho de protección a la familia consagrada en la constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Capítulo V de los Derechos Sociales y de la Familia). Pues el monto ha ido creciendo progresivamente como lo demuestran los recibos de pago (anexos 6) y siendo propietario de un solo apartamento el cual resido con mi señora e hija, lo sorprendente es que mi pago casi es el doble de la mayoría de los miembros del condominio y lo extraño del caso que el edificio posee locales comerciales que generen ingresos para sus propietarios, con una vigilancia casi exclusiva para estas empresas pero cancelan en gastos comunes un menor monto.
Con base al artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, en su condición de copropietario DEMANDA LA RENDICION DE CUENTA por parte de la junta de condominio del edificio El Diamante que en su carácter de propietario del citado apartamento, habiendo recibido de la actual junta de condominio los recibos o facturas mensuales de condominio que como consecuencia de los gastos comunes le corresponde pagar de acuerdo con los porcentajes o alícuotas en razón de las dimensiones del apartamento y habiendo agotado las vías amistosas para la búsqueda de respuestas, con comunicaciones que nunca han sido respondidas, errores, excesos y omisiones en los conceptos facturados o cargados mensualmente, ha llegado a la conclusión de que no existe otro camino o vía que permita defender mis derechos e intereses que no sea la de plantear la demanda de rendición de cuentas, que todos los elementos y aquellos que surjan al conocer las cuentas son las que motivan y son la razón fundamental para solicitar la rendición de cuentas para llegar a conocer la realidad de los gastos legítimos que le corresponden y poder desechar aquellos que no son legales conforme a la ley y en caso de existir elementos que demuestren la existencia de partidas ilegales las mismas serán retiradas de la factura de condominio y sea solo con cargo aquellas personas o miembros que le aprobaron y cobraron ilegalmente, que la modificación a los bienes comunes por su destino establecido en el documento de propiedad y tal cambio de destino por órdenes expresas de la ley solo puede ser logrado con la aprobación del cien por ciento (100%) de los copropietarios tal y como lo establece el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal que solamente con estos hechos se puede afirmar que desde la toma de posesión de la junta de condominio actual se ha generado una serie de violaciones expresas de la Ley que permiten solicitar la rendición de cuentas, ya que la suma que se cobra mensualmente por conceptos de gastos comunes no se corresponden con los que son adeudados, al involucrar las cantidades gastadas por esta junta en aspectos que debieron haber sido sometidos y aprobados con el debido cobro establecido en la ley para casos concretos y que al exigirle dicho cobro violan sus derechos y los demás comuneros con un grave perjuicio económico para mi patrimonio. En este mismo orden de ideas de ha hecho uso inapropiado del dinero de la comunidad por cuanto se maneja las partidas como una economía familiar, sin entrar a considerar que es una junta de condominio deben tomar las medidas necesarias a los fines de lograr la mayor estabilidad en los cargos mensuales, los cuales ha dado como resultado que partidas que hasta la fecha de recibir sus cargos y hasta hoy han aumentado hasta el porcentaje cercano al doscientos por ciento (200%) anexo 7, 8 y 9, que por todas las razones antes expuestas es que acudo a su competente autoridad con la finalidad de demandar por rendición de cuentas de las gestión administrativa de la junta de condominio El Diamante para que presente las cuentas de la gestión desde el día de tomar posesión 02/03/2015, de la asamblea de copropietarios en que fueron nombradas en sus cargos hasta la fecha de la presentación de las cuentas, ambas inclusive.
FUNDAMENTO LEGAL
El fundamento de la presente demanda se encuentra en el capitulo V de los derechos sociales y de la familia artículos 75, 82, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Artículo 75; Artículo 82. A los efectos del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señalo como domicilio procesal de la junta de condominio Av. 1 entre calles 10 y 11 Mérida estado Mérida, telf. 0274- 2528865 y su correo es condominiodiamante98gmail.com, apartamento b-41 a nombre de WAFIT EL ZELAH, titular de cedula de identidad V- 25.793.027 quien cumple funciones de presidente de la junta de condominio y en el artículo 36 de dicho reglamento, numeral 2.
PETITORIO
En virtud de todo lo expuesto y no existiendo respuesta a las peticiones de parte de la junta de condominio de la residencia EL DIAMANTE, es por lo que ciudadano Juez, acudo a su noble oficio en nombre de mi representado quien tiene el carácter de propietario del inmueble, para demandar como en efecto demando por juicio breve a la junta de condominio de la residencia EL DIAMANTE, a nombre de Wafit el Zelah, titular de cedula de identidad NºV- 25.793.027, quien cumple funciones de presidente de la junta de condominio, con el carácter de representante jurídico de la residencia, para que convenga y en caso de negativa o a ello sean obligados por este honorable Tribunal en: Primero llegar a un acuerdo en el pago de los gastos comunes de la residencia. Segundo: por ser mi representado propietario del apartamento Nº A-21 de la residencia EL DIAMANTE estimo la presente demanda en 12.20 Unidades Tributarios que es la cantidad de dos mil ciento sesenta bolívares (2.160 Bs). Finalmente solicito que la presente demanda sea admitida por la vía de procedimiento breve, sustanciado conforme o derecho y de llamada con lugar en la definitiva que habrá de recaer con todos los pronunciamientos de la Ley.
El 12 de Abril de 2016, el Tribunal le da entrada a la presente demanda y el curso de Ley correspondiente, la admite porque no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. La admite cuanto ha lugar en derecho, y se ordena la citación de la parte demandada Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, en la persona de Wafit El Zelah, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte días despacho siguiente a que conste en auto su intimación para que presente cuentas de conformidad con el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se ordena expedir copia certificada del libelo junto con el auto de admisión para que sea entregada al ciudadano demandado en el momento en que el alguacil practique su intimación…
El 25 de Abril de 2016, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de intimación sin firmar por el intimado, porque no fue posible localizarlo en su domicilio, y lo agregó en la misma fecha la boleta con los respectivos recaudos.
El 16 de Mayo de 2016, el ciudadano José Máximo Briceño, parte actora, asistido de abogado, solicita la citación por carteles.
El 30 de Mayo de 2016, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena librar los carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 13 de Junio de 2016, el ciudadano José Máximo Briceño, parte actora, ya identificado, asistido de abogado, consigna periódicos donde aparecen publicados los carteles de citación.
El 20 de Junio de 2016, el Tribunal ordena desglosar de los periódicos consignados las páginas donde aparecen publicados los carteles de citación de la parte intimada.
El 19 de Septiembre de 2016, la abogada Aris Enrique Ovalles, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº98.348, consigna poder general que le fuera otorgado por el ciudadano José Máximo Briceño, parte actora.
El 13 de Octubre de 2016, la Secretaria del Tribunal deja constancia que se traslado al domicilio de la parte intimada y fijó el cartel de citación en la puerta de su apartamento.
El 21 de Noviembre de 2016, la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, representada por Wafik El Zelah, a través de su apoderado judicial abogado Eliecer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº88.127, consigna escrito de Oposición de cuestiones previas.
El 09 de Diciembre de 2016, la abogada Aris Enrique Ovalles, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°98.348, apoderada actor, consigna escritito de rechazo a la cuestión previa opuesta.
El 15 de Marzo de 2017, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria de cuestiones previas, declarándola sin lugar, folios 62 al 65 y vuelto del expediente.
El 20 de Marzo de 2017, la abogada Aris Enrique Ovalles, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°98.348, apoderada actor, se da por notificada de la sentencia interlocutoria dictada.
El 03 de Abril de 2017, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.
El 18 de Abril de 2017, el ciudadano Faiysal El Zelah, representando al demandado, asistido por el abogado Eliécer Ilich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°88.127, apela de la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2017.
El 24 de Abril de 2017, el ciudadano Faiysal El Zelah, representando al demandado, asistido por el abogado Eliécer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°88.127, desiste del recurso de apelación interpuesto.
En igual fecha, el ciudadano Wafik El Zelah, parte demandada, representado por el ciudadano Faysal El Zelah, asistido por el abogado Eliecer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°88.127, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone:
Capitulo I. Falta de Legitimatio Ad Causam.
Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el Derecho, que tales hechos pretende deducir el demandante en su infundada, contradictoria y temeraria demanda, por carecer el actor de asidero jurídico y estar imposibilitado para enervar la acción contra el ciudadano Wafik El Zelah, -identificado en el petitorio como el Presidente y representante de la Junta de Condominio demandada-, puesto que éste en su condición natural no las tiene y nunca le fueron conferidas las facultades expresas para ejercer las funciones de administrador o a bien, Presidente de la Junta de Condominio, ni tampoco posee la cualidad necesaria para rendir cuentas.
Así mismo, niego, rechazo y contradigo la demanda, puesto que mi representado no tiene el carácter de Presidente de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, como también niego rechazo y contradigo esta demanda, puesto que mi representado no tiene facultades expresas para comprometer, recibir o pagar cantidades de dinero en nombre y representación de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante.
Entonces, debe ser verificada una falta de legitimatio ad causam, por tanto el demandado no puede rendir cuentas de la sociedad vecinal, por no fungir en ningún caso como mandatario de la Asamblea de la Junta de Condominio, en tanto que sobre la persona demandada no recae la debida legitimación pasiva para poder sostener el juicio, y recalco que no posee la titularidad ni el mandato para representar a la Administración de la Junta de Vecinos, así como tampoco fue demandado de manera solidaria por no ser mandatario del demandante y por su incapacidad para representar los intereses difusos de la Junta Directiva.
Capítulo II. De la Jurisprudencia y la Doctrina.
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre la cualidad en diferentes ocasiones, así mediante sentencia N°681, de fecha 15 de marzo del 2006, bajo la ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, ha señalado: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla , siguiendo las enseñanzas del maestro Luis Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad” Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág.183). Incluso la legitimación activa, está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se requiere hacer valer la titularidad del derecho, pero en el caso concreto, el demandado no cumple funciones de Administrador, nunca ha sido nombrado por la Asamblea General de vecinos como representante o directivo, ni tampoco es, un mandatario particular del demandante.
Al respecto, el autor Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, define la legitimación de la siguiente manera: “…Omissis…”.
CAPITULO III. De la rendición de cuentas mensual que recibe cada propietario condómino solvente.
Es el caso ciudadana Juez, que la actora acción pretende exigir una Rendición de Cuentas, cuando incumple con sus obligaciones de condominio correspondientes con los demás propietarios, tal como lo confiesa el demandante en su único párrafo petitorio de la demanda: “…omissis…” “Primero llegar a un acuerdo en el pago de los gastos comunes de la residencia”. El demandante no asiste a las Asambleas de los Condóminos, no está su firma de participación en numerosas Actas de Asamblea, inclusive, exige una rendición de cuentas, a los propietarios condóminos se nos entrega una vista de balance al día y Rendición pormenorizada de las cuentas por parte de la Administración del Condominio de la Residencia El Diamante. En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal ordena en su artículo 7: “…omissis…”.
Por lo cual, las obligaciones respecto a los demás propietarios, siguen a la propiedad indistintamente del sujeto que recibe por tradición legal, sin afectar a la Administración del Condominio Artículo 13 ejusdem.
CAPITULO IV. Llamado a un Tercero a la Causa.
Siendo esta la oportunidad procesal y, actuando conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en su último aparte, y en concordancia con el artículo 370 numerales 3° y 4° ejusdem, llamo a un tercero a la causa, a los fines de que sea probado en este Tribunal, la persona específica sobre quien recaen actualmente las funciones de Administrador de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, caso concreto la ciudadana Mariela Márquez Pérez…
CAPITULO V.
Domicilio Procesal.
De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil se fija como domicilio procesal la siguiente dirección: Av. Los Próceres, Urb. Paseo Los Pinos, calle Los Enebros, casa N°4 “ELI-ELI”, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
El 25 de Abril de 2017, el Tribunal admite la Tercería alegada y ordena abrir el cuaderno separado de tercería y se ordena el desglose.
El 04 de Mayo de 2017, el Tribunal fija un lapso de 30 días de despacho para que la parte demandada presente cuentas desde el de la toma de posesión 02/03/2015 hasta la presente fecha, de conformidad con el artículo 675 del Código de Procedimiento Civil.
El 08 de Mayo de 2017, el ciudadano Faiysal El Zelah, titular de la cédula de identidad N°E-81.481.318, representante del ciudadano Wafit El Zelah, ya identificado en autos, asistido por el abogado Eliécer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°88.127, consigna escrito de promoción de pruebas.
En igual fecha, el Tribunal no admite las pruebas promovidas porque no estamos en presencia de un lapso probatorio sino el lapso para rendir cuentas de conformidad con el artículo 676 del Código de Procedimiento Civil.
El 18 de Mayo de 2017, el Tribunal declara firme el auto dictado de fecha 08-05-201 porque no fue apelado en su oportunidad legal.
CUADERNO DE TERCERÍA.
La ciudadana Mariela Márquez Pérez, titular de la cédula de identidad N°15.754.115, asistida por el abogado Eliecer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°88.127, consigna escrito tercería así:
Capítulo I. De la Intervención Forzada.
Artículo 382 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido llamada con la cualidad de administradora, en la causa civil N°9073, la cual se sigue en este mismo Tribunal Primero de Municipio, es por lo que conforme al artículo 370 numeral 4 del Código de Procedimiento Civil, ratifico los alegatos del demandado por ser común a mí, toda exigencia en cuanto a la evaluación numérica o contable de la Administración de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, y por no tener el demandado el conocimiento, ni tampoco ser mandatario de la Asamblea de Vecinos del Condominio El Diamante para llevar los registros contables, ratifico que el demandado no puede representar a la Junta de Condominio demandada en esa causa.
Las documentales ofrecidas dan fe de la cualidad con la que doy contestación a esta Tercería.
Capítulo II. De la Rendición de Cuentas.
Conforme al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en su numeral 8, corresponde al administrador dar cuenta e informe anual de la gestión. Debido a que siempre han sido públicas las cuentas, explicadas y rigurosamente revisadas en cada acto de asamblea de vecinos condóminos, hago del conocimiento a este Tribunal sobre el Balance a la vista hasta la fecha de corte del pasado mes de abril de 2017, elaborado con el conocimiento técnico y suscrito por mí, el cual se anexa a este escrito marcado con la letra “a”.
El total de los activos a la fecha, asciende a un monto de Bs.1.368.123,oo, pero nótese que las cuentas por cobrar representan el mayor porcentaje de los activos y esta cifra es de Bs.943.066,16.
El total de los pasivos de la administración, representados en los pagos laborales, mantenimiento y ornamento de las áreas comunes, se detallan en el anexo “a” por un monto de Bs.589.178,oo. Aparte, existe un fondo de reserva y un fondo por prestaciones sociales que suman la cantidad de Bs.778.945,oo.
Capítulo III. Cuentas a la vista para cada vecino condómino.
Prosiguiendo en el mismo orden de ideas, la administración entrega cuenta mensual a cada propietario en su recibo de solvencia, por lo cual el demandante pudo conocer las cuentas en cualquier momento que a bien, hubiera hecho presencia y participación en los actos de asamblea, o que cumpliera como corresponde con sus obligaciones como propietario condómino del Edificio El Diamante. A los fines de ejemplificar y producir como prueba el tipo de recibo mensual que por solvencia que se emite por la administración del condominio, anexo a este escrito de contestación marcado con la letra “b”.
La mensualidad por condominio se cobra de conformidad a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en el caso puntual, a la propiedad del demandante signada con las siglas A-21 le sigue una obligación del 8,03 por ciento del valor total del inmueble, según documento de Reglamento de Condominio, de fecha 17 de febrero de 1998, inscrito bajo el N°39, del Protocolo Primero, Tomo 20, trimestre Primero en los libros llevados en ese año por el Registro Público del Municipio Libertador.
Capítulo IV. De la insolvencia del demandante.
Exigir una rendición de cuentas de un mandatario a través de un Tribunal, es un derecho legítimo pero además justificado cuando se está solvente en el caso de un condominio, pero contradigo en esta contestación al demandante por su estado de insolvencia, así como contradigo cualquier presunción dirigida hacia la falta de publicidad en las cuentas. De seguido, hago referencia en el anexo marcado con la letra “c” en un folio único sobre la deuda que sostiene el demandante con la administración y con las obligaciones inherentes a sus vecinos condóminos.
En el anexo “c” se muestra que ya hubo por parte del demandante, antecedentes de morosidad por hasta seis (6) meses continuos en los meses de mayo a octubre del año 2016, la cual fue solventada en el mes de diciembre de ese año 2016.
Pero la deuda actual, se puede evidenciar por las cantidades de Bs.182.923,81, aclaro, esta es una declarativa sólo por concepto de alícuota de condominio, más el agregado de gastos especiales de fecha 07 de febrero de 2017 por la suma de Bs.80.350,18, las cuales totalizan una deuda de Bs.263.273,99, por lo que rechazo la pretensión del demandante contra la Junta de Condominio de Residencias El Diamante, en tanto que son de explícito conocimiento para todos los vecinos condóminos las cuentas por parte de esta Administración.
Por último, solicito y pido, respetuosamente al Tribunal, que las pruebas presentadas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la sentencia definitiva en su justo valor probatorio.
El 06 de Julio de 2017, precluídos los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar a partir del día siguiente al de hoy.
L A M O T I V A:
Esta Juzgadora observa que el ciudadano José Máximo Briceño, parte actora, ya identificado; interpone la acción de Rendición de Cuentas; Contra la Junta de Condominio de La Residencia El Diamante, en la persona de Wafit El Zelah, en su condición de presidente de la Junta de Condominio, parte demandada, ya identificado. Fundamenta la acción en los artículos 75 y 82 de la Constitución, y, artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se observa que el Condominio de La Residencia El Diamante, en la persona de Wafit El Zelah, fue legalmente citado conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, la parte demandada, ya identificada, consignó poder otorgado a su abogado de confianza, y consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y en consecuencia, está a derecho para ejercer su derecho a la defensa y debido proceso garantizados en los artículos 26, 49, y 257 de la Carta Magna.
THEMA DECIDENDUM:
El ciudadano José Máximo Briceño, parte actora, asistido por la abogada Aris Enrique Ovalles, en el libelo de la demanda destaca:
• Soy propietario de un apartamento signado con el N°A-21 en la residencia Diamante. Dicho inmueble tiene una superficie de 307mts2.
• El 20 de mayo de 2014, mediante oficio hice cuatro planteamientos: primero, compartir los gastos comunes; segundo, la realidad económica obliga a revisar cada inversión; tercero, el incremento desproporcionado de las mensualidades del condominio no se corresponde con el deterioro de la estructura física del edificio; y, cuarto, realizar una encuesta que permita que los propietarios opinen sobre la seguridad del edificio y normas de convivencia. Y no obtuve respuesta alguna.
• El monto del condominio ha ido creciendo progresivamente y el edificio posee locales comerciales que generan ingresos para sus propietarios y las empresas pagan por gastos comunes un menos monto.
• Solicito la rendición de cuentas para conocer la realidad de los gastos, y por ello acudo a su competente autoridad para solicitar la rendición de cuentas de la junta de condominio El Diamante desde el día 02/03/2015 hasta la presente fecha, 12 de abril de 2016. Y en caso de negativa sea obligado por el Tribunal a: Llegar a un acuerdo en el pago de los gastos comunes de la residencia.
Por su parte, la Junta de Condominio de La Residencia El Diamante, en la persona de Wafit El Zelah, presidente de la Junta de Condominio, parte demandada en el presente litigio, a través de su apoderado judicial abogado Eliecer Illich Carrero, contesta al fondo de la demanda así:
• Falta de legitimatio ad causam. Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el Derecho, que de tales hechos pretende deducir el demandante en su infundada, contradictoria y temeraria demanda, por carecer el acto de asidero jurídico y estar imposibilitado para enervar la acción contra el ciudadano Wafik El Zelah, identificado en el petitorio como el Presidente y representante de la Junta de Condominio demandada, puesto que éste en su condición natural no las tiene y nunca le fueron conferidas las facultades expresas para ejercer las funciones de administrador….
• Niego, rechazo y contradigo la demanda puesto que mi representado no tiene el carácter de Presidente de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante.
• Niego, rechazo y contradigo la demanda puesto que mi representado no tiene facultades expresas para comprometer, recibir o pagar cantidades de dinero en nombre y representación de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante.
• Llamo a un tercero a la causa, sobre quien recae las funciones de administradora de la Junta de Condominio de la Residencia El Diamante, a la ciudadana Mariela Márquez Pérez….
Así, la ciudadana Mariela Márquez Pérez, intervención forzada de tercero, asistida por el abogado Eliecer Illich Carrero, expuso:
• Ratifico los alegatos del demandado por no tener el demandado el conocimiento ni ser mandatario para llevar los registros contables, ratifico que el demandado no puede representar a la Junta de Condominio.
• Corresponde al administrador dar cuenta e informe anual de la gestión.
• Hago del conocimiento del Tribunal sobre el balance hasta la fecha del mes de abril de 2017. El total de activos es de Bs.1.368.123,oo y las cuentas por cobrar de Bs.943.066,16. El total de pasivos es de Bs.589.178,oo y el fondo de reserva y de prestaciones sociales es de Bs.778.945,oo.
• La administración entrega cuenta mensual a cada propietario….
• La mensualidad del condominio se cobra conforme al art.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, a la propiedad del demandante le corresponde la obligación de 8,03% del valor total del inmueble.
• La deuda que sostiene el demandante con el condominio y obligaciones a sus vecinos.
Al respecto, esta Juzgadora procede a resolver la cuestión previa de falta de cualidad ad causam. Luego, se realizará el análisis de los alegatos esgrimidos por la parte demandante y rechazo de la parte demandada y pruebas promovidas por estos, todo de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.

PUNTO PREVIO.
LA FALTA DE CUALIDAD AD CAUSAM DEL DEMANDADO.
1) Esta Juzgadora observa que la parte demandada ciudadano Wafik El Zelah, representado por el ciudadano Faysal El Zelah, asistido por el abogado Eliecer Illich Carrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº88.127, alega la falta de cualidad ad causam del demandado, sin fundamentación legal, y expone:
“(…) por carecer el actor de asidero jurídico y estar imposibilitado para enervar la acción contra el ciudadano Wafik El Zelah –identificado en el petitorio como el Presidente y representante de la Junta de Condominio demandada-, puesto que éste en su condición natural no las tiene y nunca le fueron conferidas las facultades expresas para ejercer las funciones de administrador o bien, Presidente de la Junta de Condominio, ni tampoco posee la cualidad necesaria para rendir cuentas.
Así mismo, niego, rechazo y contradigo la demanda, puesto que mi representado no tiene el carácter de Presidente de la Junta de Condominio de la residencia El Diamante….”.
2) Respecto a la falta de cualidad o interés del actor o del demandado, el autor Luis Loreto, en su trabajo titulado “La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, contenido en el Libro La Contestación de la Demanda, varios autores, sobre el tema señala:
“La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación.
En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva.
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.
Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y contradecir. La cualidad en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.
4) Visto lo planteado sobre la cualidad o legitimación del demandado para sostener el presente litigio, esta Juzgadora pasa a revisar detenidamente las actas procesales a los fines de determinar si las partes tienen cualidad para intervenir en el presente proceso. Con respecto a ello, esta Juzgadora observa en las actas procesales, que las actas de condominio del Edificio El Diamante, identificadas con los N°41, 42, 43, 44, 45 y 46 no indican la conformación de la Junta de Condominio para el año 2015, es decir, no está expresamente señalado en las actas quiénes integran la junta de condominio del Edificio El Diamante para el año 2015, período en el que el demandante exige la rendición de cuentas (02/03/2015 a 02/03(2016), lo que dificulta determinar la cualidad de las partes para continuar en el presente proceso.
5) Esta Juzgadora observa, que ciertamente el ciudadano José Máximo Briceño, parte demandante, ya identificado, tiene cualidad ad causam en el presente proceso al demostrar que es propietario de un apartamento en el Edificio El Diamante y, también los es, el ciudadano Wafit El Zelah.
6) Pero el caso es, que no existe evidencia en las actas procesales que el ciudadano Wafit El Zelah se haya integrado como Presidente de la Junta de Condominio El Diamante, por elección de asamblea, en el período comprendido desde el 02/02/2015 al 02/03/2016, el cual afirma el demandante que el referido ciudadano representaba a la Junta de Condominio del Edificio.
7) Si bien es cierto, que todo copropietario tiene el derecho de peticionar a la Junta de Condominio de su Edificio a que presenten las cuentas y que éstos le realicen por ser comunes las áreas y servicios que la integran, no lo es, cuando sus peticiones están dirigidas de forma incorrecta a personas que no tienen la responsabilidad de realizarlas bien porque no han sido designadas para ello, o porque no integran la Junta de Condominio.
8) Entonces, en el presente caso, esta Juzgadora observa que el ciudadano Wafit El Zelah, parte demandada en el presente litigio, no tiene obligación alguna de rendir las cuentas exigidas por el demandante porque no tiene cualidad para ello, ya que no integró la Junta de Condominio para la fecha ni es administrador del Edificio; por tanto, la defensa de fondo esgrimida por el demandado no debe prosperar y ASI SE DECIDE.
9) Por todo lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe declarar con lugar la falta de cualidad e interés opuesta por el demandado para actuar y sostener el presente juicio y ASI SE DECIDE.
10) Por cuanto esta Juzgadora declara con lugar la defensa de fondo opuesta por el demandado contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es inoficioso entrar al análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes para realizar un dictamen de fondo y ASI SE DECIDE.
Esta Juzgadora no emite pronunciamiento respecto a la tercería opuesta por no existir cualidad ad causam de la parte demandada y por ser inoficioso y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido realizados en forma pormenorizada reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD AD CAUSAM PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO, DEFENSA DE FONDO, OPUESTA POR EL CIUDADANO WAFIT EL ZELAH, representado por el ciudadano Faisal El Zelah, asistido por el abogado Eliecer Illich Carrero; POR RENDICION DE CUENTAS; interpuesta por el ciudadano JOSE MAXIMO BRICEÑO.
SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión definitiva se ha publicado dentro del lapso legal es por lo que no se acuerda la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En Mérida, 02 de Agosto de 2017.

LA JUEZ TITULAR:

DRA. FRANCINA M. RODULFO ARRIA

LA SECRETARIA

ABG. SUSANA E. PARRA C.
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 10:00.a.m, y se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA