TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
CONSTITUIDO CON ASOCIADOS
EXPEDIENTE No. 6528
PARTES
DEMANDANTE: JAIRO JOSÉ VALERO CARRILLO
DEMANDADOS: JANET DAYSE URIBARRI DE VERA, REPRESENTANTE LEGAL DE INGENIEROS D.J.C.A, JOSE DAVID VERA URRIBARRI Y MARÍA VERA URRIBARRI
ASUNTO ORIGINAL (A QUO): RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
ASUNTO DERIVADO (AD- QUEM): APELACIÓN CONTRA SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
ANTECEDENTES.
Se distribuye la presente demanda el primero (01) de Junio de 2015, le da entrada el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
El quince (15) de diciembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dicta sentencia interlocutoria de declinación de competencia por la cuantía y remite a un Tribunal de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, para su Distribución.
El veintitrés (23) de febrero de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, le da entrada.
El once (11) de noviembre de 2016, se ordena la citación por carteles de María Elena Vera Urribarri, conforme al artículo 223 del CPC.
El siete (07) de junio de 2016, el Alguacil de este Tribunal consigna recaudos de citación de José David Vera Urribari y Janet Deysi Urribarri de Vera, representante legal de Ingenieros D.J.C.A, sin firmar.
El veintisiete (27) de junio de 2016, el Tribunal acuerda librar Carteles de Citación a los demandados.
El veintiséis (26) de julio de 2016, la Secretaria del Tribunal fijó cartel de citación librados a los demandados en la puerta del domicilio.
El veintiséis (26) de septiembre la parte actora solicita se nombre Defensor ad litem.
El diecisiete (17) de octubre de 2017, los ciudadanos José David Vera Urribarri y Janet Deysi Urribarri de Vera, actuando como representante legal de la empresa Ingenieros D.J.C.A, y como apoderada de María Elena Vera Urribarri, confieren poder Apud Acta a los Abogados Luis José Silva Saldate y Fabiola Andreina Cestari Ewing.
El veinticuatro (24) de noviembre de 2016, los demandados a través de sus apoderados consignan escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda.
El diecinueve (19) de enero de 2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, desecha la demanda interpuesta por el ciudadano Jairo José Valero Carrillo y se extingue el proceso.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte accionante en su escrito libelar que es arrendatario de un inmueble consistente en un lote de terreno con un galpón, el cual consta de un área para oficina, un área cerrada para deposito, área cerrada en malla ciclón, y un área abierta, situado en final de la calle Ayacucho galpón s/n de la ciudad de Ejido del Estado Mérida, propiedad de la empresa INGENIEROS D.J C.A, representada por la ciudadana JANET DEYSI URRIBARRI de VERA. Que la relación arrendaticia data del 10 de octubre de 2005. Que siempre le realizó a la arrendadora los pagos de los cánones de arrendamiento, sin embargo que al querer pagar el canon correspondiente del 10-12-2013 al 10-01-2014, la ciudadana Janet Urribarri de Vera se negó a recibirle el pago, y por ello consignó las pensiones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, expediente de consignaciones No. 19-2014. Que el 15 de diciembre de 2014, cuando acude al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida relacionado al expediente No. 2014-63, demanda de desalojo que interpuso Janet Urribarri en su contra, se da por enterado que el inmueble que ocupa fue vendido a los hijos JOSE DAVID VERA URRIBARRI y MARIA ELENA VERA URRIBARRI el 05 de febrero de 2007, y que no le fue ofrecido en venta previamente. Que para la fecha que se dio por enterado se encontraba en vigencia la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y que su lapso de caducidad para intentar la acción es de 6 meses contados a partir del 15 de Diciembre del 2.014. Que por haber burlado el derecho que tiene para adquirir con preferencia el inmueble arrendado es que procede a demandar el retracto legal arrendaticio, fundamentándose en los artículos 3, 6, 43, 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Solicita subrogarse como comprador y acepta el pago de Bs. 140.000,00, para el pago del lote de terreno que ocupa como inquilino. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio.
La parte demandada opone cuestiones previas y contesta al fondo de la demanda. Alega la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del CPC, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en vista que no tenía dos (2) años ocupando el inmueble para el momento que se vendió, pues comenzó a ocuparlo el 10 de Octubre de 2005, y la venta fue el 05 de febrero de 2007, un año, tres meses y veintisiete días, por lo tanto no tenía el derecho de preferencia. También alega la prohibición para admitir la acción en vista que el inmueble objeto del juicio se trata de un lote de terreno y no de un local comercial, y debería ventilarse en base a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del año 1.999. Alega un tercer argumento la Prohibición de admitir la acción en vista a que por tratarse de un galpón, deber ser ventilada en base a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999, pues el artículo 49 de esta Ley establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, y siendo que la superficie vendida fue de 885 Mts.2, y lo alquilado de 400Mts.2, no procede el retracto. Promueven la cuestión previa del ordinal 2 del artículo 346, la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, pues el actor señala que consigna los cánones de arrendamiento a la ciudadana Janet Deysi Urribarri de Vera, por ante el Juzgado Segundo de Municipio de Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, sin embargo, en dicha solicitud son personas distintas las señaladas como beneficiaria y consignatario, Jairo Valero y Janet Urribarri respectivamente, y la factura que consignan para demostrar el último pago es emitida por José David Vera Urribarri a favor de DISTELCA; y siendo evidente que el ciudadano Jairo Valero no es el arrendatario, no puede ser sujeto activo de la acción de retracto, y no se cumplen los presupuestos procesales con respecto a la legitimidad del actor. Señalan de igual forma en la contestación al fondo de la demanda que el ciudadano Jairo Valero no tiene el derecho de preferencia, pues al venderse el inmueble, no tenía los dos años ocupándolo. Que la venta de la propiedad fue global, y no tenía el derecho al retracto según la Ley de 1999, que era la que estaba vigente para la fecha de la venta. Que al tratarse el inmueble arrendado de un galpón debe ventilarse por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en vigencia desde al año 1999. Que el demandado carece de legitimidad activa en el proceso, porque no ser el arrendatario desde mayo del año 2.008, cuando la relación de arrendamiento mutó a una relación verbal e indeterminada entre José David Vera Urribarri y Distribuidora Eléctrica DISTELCA. Y que es falso que Jairo Valero se haya enterado de la venta el 15 de Diciembre de 2014, ya que como representante de DISTELCA había recibido las facturas de pago de alquiler del inmueble objeto de este Juicio a nombre de la empresa que representa, emitidas por José David Vera Urribarri; que la empresa DISTELCA efectuó retenciones de impuesto a nombre del nuevo propietario José David Vera Urribarri desde el mes de mayo 2008, además de las diversas comunicaciones enviadas y firmadas por Jairo Valero a José David Vera Urribarri, como propietario del inmueble, sobre asuntos relacionados al inmueble que ocupa, siendo evidente que la relación arrendaticia sobre el local objeto de este juicio es entre la empresa DISTELCA y el ciudadano José David Vera Urribarri.
El 19 de enero de 2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declara CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 11vo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, desechando la demanda y extinguiendo el proceso.
En esta misma fecha la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de Apelación contra el fallo proferido por el Juzgado a quo.
Mediante auto de fecha 02 de febrero de 2017, el Tribunal de la causa oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Civil y Mercantil, de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
El 01 de marzo del año 2017, recibe por distribución este Juzgado.
El 07 de marzo de 2017, la representación de la parte demandada, solicita la designación de Jueces Asociados.
El 16 de marzo de 2017, tuvo lugar el acto de elección del Tribunal con Asociados, siendo seleccionados los Abogados Armando José Colina Rojas y Leyda Iralyd Parra Prieto.
El 21 de marzo de 2017, la representación de la parte demandada consigna cheque de gerencia destinado al pago de los jueces asociados.
El 08 de junio de 2017, vencido el lapso para presentar informes, sin que ninguna de las partes lo hiciera, el Tribunal mediante auto fijó el lapso a que se contrae el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior Colegiado.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Superioridad, que del texto íntegro del libelo de la demanda la pretensión del accionante es la acción de Retracto Legal Arrendaticio, conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en el entendido que es la ley aplicable al caso de marras, habida cuenta de que para los años comprendidos entre 2005 al 2007, se da inicio a la relación arrendaticia y se lleva a cabo la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia, encontrándose vigente para entonces, la premencionada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que el susodicho artículo 42 ejusdem, pauta de con toda diafanidad que la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que ocupa el inmueble siempre que tenga más de dos (2) años, y que si existe violación de la preferencia ofertiva o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario, éste tiene derecho al retracto legal, que deberá ejercer dentro del lapso de cuarenta (40) días.
En este sentido, corresponde al actor demostrar que para la fecha en que se vendió el inmueble tenía más de dos años ocupándolo en calidad de arrendatario, y que se encuentra dentro del lapso de lapso de cuarenta (40) días para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, tal y como lo establecía la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, contados desde el día en que se dio por enterado de la venta.
Observa este Tribunal con Asociados, que el demandante señala claramente en el libelo que la relación arrendaticia con la empresa INGENIEROS D.J. C.A, representada por la ciudadana Janet Urribarri de Vera, inició el 10 de octubre del año 2005, y que la venta del inmueble se realizó el día 05 de febrero de 2007. Es evidente que para la fecha en que se vendió el inmueble no tenía dos (02) años ocupándolo en calidad de Arrendatario. Por lo tanto, no se cumple el supuesto establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni el del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y, en consecuencia, no tenía derecho a la preferencia ofertiva.
Sobre el lapso contemplado en al artículo 39 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para intentar el retracto legal, observa este Juzgador, que el demandado en su libelo de demanda alega haberse enterado de la negociación el 15 de Diciembre de 2014, hecho este que como ya se explanó en los párrafos anteriores es irrelevante, ya que para la fecha en que se perfeccionó la venta no le había nacido el derecho a la preferencia ofertiva, tanto en la vigente legislación que rige la materia, como en la ley que para la fecha de la venta, regulaba este tipo de relación, por ende si no le asistía el derecho al retracto legal arrendaticio, el cálculo de la temporalidad o no para intentar esta acción es innecesario.
En consecuencia, este Tribunal con Asociados del análisis de las pruebas evacuadas en la presente causa, y por cuanto no existe plena prueba de los hechos alegados por la parte demandante en el juicio, resulta forzoso colegir que el Tribunal a quo, no podía admitir la acción propuesta por no cumplirse los presupuestos procesales para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, en vista que para el actor no había nacido el derecho de preferencia establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; lo cual conlleva a declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandante, y sin lugar la demanda. Así se declara.

DISPOSITIVO

Por las consideraciones que anteceden este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituidos con Asociados, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el demandante JAIRO JOSÉ VALERO CARRILLO, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha diecinueve (19) de enero del año dos mil diecisiete (2017), que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y consecuencialmente, desechó la demanda interpuesta por el ciudadano Jairo José Valero Carrillo y extinguiendo el proceso.
SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se CONFIRMA la sentencia recurrida, proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha diecinueve (19) de enero del año dos mil diecisiete (2017),
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la apelación sometida al conocimiento de este tribunal colegiado.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, constituido con asociados, en Mérida, a los tres (03) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez Presidente
Julio César Newman Gutiérrez.
Juez Asociado Ponente
Armando José Colina Rojas La Juez Asociada
Leyda Yralid Parra Prieto
La Secretaria
Exp. 6258 María Auxiliadora Sosa Gil En…
…la misma fecha y siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, tres (03) de agosto de dos mil diecisiete (2017).

207º y 158º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la sentencia ante¬rior, de conformidad con lo previsto en el ar¬tículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez Temporal,
La Secretaria,
Julio César Newman Gutiérrez.
María Auxiliadora Sosa Gil.

Se deja constancia que no se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, por la dificultad en la elaboración de los fotostatos correspondientes, ya que en la actualidad está deshabilitada la fotocopiadora adscrita a este despacho Judicial.

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil
Exp. 6528.-