TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela.

En su nombre
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS DEL MUNICIPIO SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Lagunillas, Jueves Dieciséis (16) de Febrero del año Dos Mil Diecisiete.-
206° Y 157°
I
DE LAS PARTES
DEMANDANTE: DEMANDANTE (S): ASOCIACION CIVIL PRO- VIVIENDA SANTA MARIA” “APROSAMA” debidamente protocolizada por ante el Registro Publico del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, en fecha 05 de Abril de 1.990, bajo el N° 1, folios 1 al 5 , tomo 1 del Protocolo Primero, representada por el ciudadano ARGENIS MENDEZ DUGARTE venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° V- 8.074.238 y representada por los Abogados FRANCISCO ZELIN PEÑA AVENDAÑO, ELIMELEC CARRILLO LUGO NATALIA MARINA SALCEDO PAPARONI, venezolanos, mayores de edad, Abogados titulares de la cedula de identidad N° V- 3.991.623, 16.167.883 y 15.024.728,respectivamente inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 8.974, 68.672 y 110.038 en su orden y civilmente hábiles.
DEMANDADO (S): INVERSIONES VELMOCA de LUIS ALEXANDER VELAZCO MOLINA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de Mérida Estado Mérida, de fecha 12-03-1.998, bajo el Nº 88, Tomo B2 y representada por el ciudadano LUIS ALEXANDER VELAZCO venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cedula de identidad N° V- 8.713.213 y su vez representada por el Abogado RAFAEL ARCANGEL MORA MORA venezolano, mayor de edad, Abogado, titular de la cedula de identidad N° V- 3.296.161 inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.389.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
FECHA DE ENTRADA: Dieciocho (18) DE ENERO DE 2016.
EXPEDIENTE Nº: 2016-088.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LAS PRUEBAS, ANALISIS Y VALORACION:
En toda causa o proceso judicial existe un hecho principal que podemos definirlo como aquel cuya existencia o inexistencia se trata de probar y otro denominado hecho probatorio que es aquel que se emplea lo afirmativo o negativo del hecho principal, y es lo que la doctrina moderno denomina como fuente de prueba y medio de prueba. De tal manera que la elección del medio de prueba o de los medios de prueba, suponen lo conducencia de esta para llevar al Juez la convicción de la verdad del hecho controvertido. Como consecuencia de la sub-sunción que haga el Juez al hecho concreto de la norma que lo supone. Se quiere decir con ello, la prueba es prueba de parte y va destinada al Juez con el fin de formar su convicción acerca de la verdad de los hechos en que se fundamenta la pretensión y la defensa o excepción.
En tal sentido, es bueno aclarar que las partes tienen la obligación de probar sus respectivos alegatos, esto se desprende de la norma adjetiva que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez a no referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos. Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados. El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. De igual manera, el Código Civil en su artículo 1.354 establece: “Quien pide la ejecución de la obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.” (Subrayado nuestro) Establecido lo anterior, pasa este juzgado a examinar los medios probatorios promovidos por las partes, con el objeto de demostrar las alegaciones de hecho, explanados en su escrito libelar, contestación, debate oral y así tenemos:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: PRIMERO: a lo largo del juicio y en base de la pretensión objeto de esta demanda ha sido probado fehacientemente que los codemandados INVERSIONES VELMOCA de LUIS ALEXANDER VELAZCO y el ciudadano Luis Alexander Velazco ambos suficientemente identificados en autos no han cumplido con su obligación como arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha indicada en el escrito libelar que encabeza este expediente. Por el contrario han insistido y siguen hasta la fecha de hoy insistiendo en fundamentos que no tienen base jurídica ni base moral para alegar que deben seguir como arrendatarios sin cumplir con lo que estipula la Ley y el contrato habido entre las parte, causándole a nuestra representada perjuicios de índole económico y hasta de índole moral. SEGUNDO: Por lo probado en autos no solo ratifican la solicitud de Desalojo, sino además ratifican el pago de los cánones adeudados a nuestra representada. TERCERO: Solicitan al Juez que la presente demanda sea declara con Lugar en todas y cada una de sus partes.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: PRIMERO: no es cierto que existan codemandados ya que el representante legal del fondo de comercio como persona natural no esta siendo demandado en este juicio. SEGUNDO: Rechaza el cobro compulsivo de cánones de arrendamiento en virtud de que existe un fondo en poder DE APROSAMA Sociedad Civil demandante para deducir como canon de arrendamiento y que no ha sido cuantificado totalmente situación que lo intentamos manejar por la vía conciliatoria y fue rechazada por la parte actora. TERCERO: El objeto de la presente pretensión es determinar por este honorable tribunal si hay merito para proceder al desalojo solicitado en el libelo de la demanda, hechos que nos traen sin subsumir normas de derechos que amparen tan arbitraria y desmedida pretensión, por cuanto los hechos que dieron origen al contrato de arrendamiento no fueron totalmente reflejados en el documento principal como lo es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es a si en atención al mismo hago valer a favor de mi representada hago valer el decreto con rango valor y fuerza del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial publicado en la Gaceta bajo el Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, las disposiciones transitorias de dicha ley a los propietarios de inmuebles adecuarlos al texto y doctrina establecida en la propia Ley. CUARTO: En cuanto a las pruebas que le sirvieron de sustento a la demanda las rechaza, contradigo para que no sean tomadas en cuenta en la definitiva por cuanto en la promoción, no se fijo la razón y destino de cada prueba no se fijo lo que se persigue con la misma, es decir que al mantener la ambigüedad de decir que reproduzco el merito favorable de la prueba se esta violando el derecho a la defensa y el debido proceso, puesto que el demandado tienen derecho a saber de que se tienen que defender. QUINTO: En cuanto a la ocupación que legalmente tiene Inversiones Velmoca se acogen al derecho de preferencia arrendaticia. SEXTA: Pido al tribunal que una vez analizada las pruebas que si fueron legalmente promovidas y evacuadas las valore en la definitiva y declare Sin Lugar la demanda con todos los pronunciamientos legales
A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. La parte accionante basado en el principio de la comunidad de la prueba promovió las documentales consignadas con el libelo de demanda, consistente en- A.1.- Inserto a los folios x al marcado “A” Copia Fotostática de Documento Protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida de los Estatutos de la Asociación Provivienda Santa María , el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos públicos que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
B.- Copia Fotostática del instrumento Poder debidamente autenticado por ante el Registro Publico del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, bajo el numero 35, folio 133, tomo 4, en fecha 11 de Septiembre de 2.015 inserto en el folio veinte (20) y marcado con las letras B1 y B2 copias de las actas números 155 y 156 de fecha 13 de Mayo de 2.014 y 15 de Septiembre de 2.014 del Libro de Actas de la Junta Directiva de Aprosama donde se reúnen los miembros de Aprosama y otorgan autorización necesaria el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos privados que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
C. Acta de Asamblea N° 88 celebrada en fecha 3 de Agosto de 2.014 , donde se evidencia la designación de Argenis Mendez Dugarte como presidente de APROSAMA y que se encuentra debidamente registrada por ante el Registro Publico del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida en fecha 3 de Febrero de 2.014 , bajo el 35, folio 33 , tomo 4 y copia del acta N° 88 de fecha 3 de Agosto de 2.014 del Libro de Actas de Asamblea de Aprosama el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos privado que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
D. Original de Contrato de Arrendamiento suscrito de forma privada entre la ASOCIACIÓN PROVIVIENDA SANTA MARÍA “ APROSAMA ” Y LA FIRMA PERSONAL INVERSIONES VELMOCA DE LUIS ALEXANDER VELAZCO MOLINA este Tribunal observa que por cuanto el mismo no fue desconocido ni tachado de falso por el adversario y por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público; este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, conforme a lo establecido en 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363, 1364 del Código Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, este juzgador aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA
E. Copias Fotostáticas de Actas de Asambleas N° 78 y N° 83 , de fechas 5 de Noviembre de 2.005 y 5 de Junio de 2.006, donde se obligo a pagar al arrendatario el canon de arrendamiento deducido de las mejoras realizadas y autorizadas por las actas mencionadas marcadas con la letras D1 y D2 las cuales no fueron impugnadas ni desconocidos en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos privado que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
F. Copia Fotostática de comunicación de fecha 20 de Junio de 2.013 remitida por Aprosama al ARRENDATARIO “INVERSIONES VELMOCA” marcada con la letra “F” donde se le convoca a revisión y análisis del Contrato de Arrendamiento la cual fue desconocida en su oportunidad por la parte contraria en el debate oral, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1371 del Código Civil, Este Tribunal al respecto señala que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que éste firmado por la persona quién se opone. En el caso la carta misiva de autos, emana sólo de la parte actora, es por lo que dicho instrumento no vale por sí mismo, mientras no es reconocido por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocido, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a la mencionada carta. Y ASI SE DECLARA
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G. Comunicación de fecha 20 de Junio de 2.013 remitida por APROSAMA al ARRENDATARIO “INVERSIONES VELMOCA” marcada con la letra “F” donde se le anuncia la no renovación del contrato de Arrendamiento suscrito por las partes y el cual se encuentra anexado al expediente marcado con la letra “D” Este Tribunal al respecto señala que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que éste firmado por la persona quién se opone. En el caso la carta misiva de autos, emana sólo de la parte actora, es por lo que dicho instrumento no vale por sí mismo, mientras no es reconocido por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocido, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a la mencionada carta. Y ASI SE DECLARA
H. Comunicación de fecha 18 de Noviembre de 2.013 marcada con la letra H, donde se le ratifica al Arrendatario comunicación de fecha 06 de Agosto de 2.013 la cual no fue impugnada ni desconocida en su oportunidad por la parte contraria, por ser este documento constitutivo de carta misiva que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1370 y 1371 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
I. Copia Fotostática de comunicación de fecha 20 de Febrero de 2.014 remitida por Aprosama al ARRENDATARIO “INVERSIONES VELMOCA” marcada con la letra “I” donde se le ratifica comunicación de de fecha 06 de Agosto de 2.013 y donde se le hace la observación que no hay ningún deposito en la cuenta de ahorros señalada donde se evidencie el pago la cual no fue impugnada ni desconocida en su oportunidad por la parte contraria, por ser este documento constitutivo de instrumento privado que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA
J. Comunicación de fecha 20 de Febrero de 2.014 remitida por la Asociación Civil “Aprosama” al Arrendatario donde se le comunica la convocatoria a una reunión el día 10 de Mayo de 2.014 a los fines de tratar puntos relacionados con el incumplimiento de su parte al pago del Canon acordado en la Asamblea de Socios de “ Aprossama” la cual no fue impugnada ni desconocida en su oportunidad por la parte contraria, por ser este documento constitutivo de instrumento privado que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA
K. Estados de Cuenta emitidos por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080126500200000043 a nombre de la Asociación Civil Aprosama donde se evidencia la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del Arrendatario considera este Juzgador, que las referidos estados de cuenta bancarios, constituyen una prueba instrumental, que ha sido constituida para demostrar el hecho alegado por la accionante, con lo cual, la demandante resguarda su interés, demostrando que cumple con el pago de un canon de arrendamiento correspondiente al inmueble que ocupan en calidad de arrendatarias, siendo ello, una de las razones por las cuales los demandantes necesitan ocupar el inmueble de su propiedad, aunado al hecho, que dichos planillas de depósitos bancarios no fueron impugnados, ni tachados por la parte demandada, es por lo que este Juzgador , conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga todo su valor probatorio y ASÍ SE DECLARA
L. Telegrama de fecha 04 de Diciembre de 2.014 para informarle el vencimiento de la prorroga legal el día 06 de diciembre de 2.014, el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria por ser este documento constitutivo de instrumento privado que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1375 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA
M. Ejemplar del periódico regional Frontera, N° 14.383, en la pagina 11 de fecha 04 de Diciembre de 2.014, donde hay un cartel de notificación donde se le indica el vencimiento de la prorroga legal
N. Ejemplar del periódico regional Frontera, N° 14.395, en la pagina 16 de fecha 16 de Diciembre de 2.014, donde hay un cartel de notificación donde se le indica el vencimiento de la prorroga legal

Las referidas Publicaciones de prensa en el diario Frontera no aparecen estipuladas en ninguna de las clausulas del contrato de arrendamiento como medio de notificación por tanto no aportan elemento alguno a lo debatido en el presente proceso, por lo que éste Juzgador las desecha por IMPROCEDENTES y ASI SE DECIDE.-
O. Documentos de Cómputos Métricos de fecha 29 de Junio de 1.995 donde se señala que la Sociedad Mercantil Inversiones Velmo C.A firmada por Luis Velazco Molina emite partidas números 68 a la 81 donde se evidencia la construcción de Instalaciones Eléctricas, Sanitarias, Aguas Blancas y Aguas Negras y cobradas por Luis Alexander Velazco representante Legal de Inversiones Velmoca por ser este documento constitutivo de instrumento privado que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA
P. Documento de Recibo de Pago firmado por Luis Alexander Velazco Molina en su condición de Gerente General de la Sociedad Mercantil Inversiones VELHCOM por ser este documento constitutivo de instrumento privado que hace prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA
II INSPECCION JUDICIAL practicada por este Tribunal en fecha cuatro (04) de Julio de 2.016 promovida por la parte demandante la cual riela en el folio151 de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio a la descrita Inspección Judicial cursante del folio 151. Y ASÍ SE DECLARA
PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL DEBATE ORAL DE LA Parte DEMANDANTE:
1. POSICIONES JURADAS se le da pleno valor probatorio ya que el ciudadano LUIS ALEXANDER VELAZCO MOLINA representante de Inversiones Velmoca admitió en parte los hechos, y también dicha prueba fue absolvida por la parte contraria este Juzgador le Aplica el pleno valor probatorio que el artículo 1.401 del Código Civil venezolano le atribuye a la confesión realizada por el demandado al momento de evacuar la prueba de posiciones juradas promovidas con fundamento a lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Y ASÍ SE DECLARA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte Demandada Inversiones Velmoca representada por Alexander Velazco Molina basado en el principio de la comunidad de la prueba promovió las documentales consignadas con el escrito de contestación de demanda, consistente en Primero: Original de Contrato de Arrendamiento suscrito de forma privada entre la Asociación Civil Provivienda Santa María “ Aprosama” y la firma Personal INVERSIONES VELMOCA DE LUIS ALEXANDER VELAZCO MOLINA ,inserto en los folios 31 y 32 del expediente, el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos públicos que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Segundo: La parte demandada no señala en que prueba documental se pueden evidenciar las mejoras hechas por el Arrendatario por lo que, se desestima del proceso por ser inconducente. ASI SE DECLARA
Tercero: Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha doce (12) de Julio de 2.016 promovida por la parte demandada la cual riela en el folio152 y 153, este Juzgador la desestima por cuanto no indica ni determina con claridad los particulares de los hechos o cosas a escalerecer en la Inspección judicial practicada, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador la desestima la Inspección Judicial en la valoración para la sentencia definitiva cursante en los folios 152 y 153. Y ASÍ SE DECLARA
PRUEBAS EVACUADAS EN EL DEBATE ORAL
Prueba de Testigos obra en los folios 158 y 159 testimonio de los ciudadanos NESTOR EDUARDO ZAMBRANO ARAQUE y EUGENIO GUTIERREZ QUINTERO ya identificados, declaraciones que este tribunal acoge en todo su valor probatorio de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil por cuanto los referidos testigos resultan en sus exposiciones contestes y confiables al deponer sobre:
1.- Diga el Testigo si tiene conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento entre Aprosama e Inversiones Velmoca?
2. – Diga El Testigo si tiene conocimiento que Inversiones Inversiones Velmoca realizo mejoras en los terrenos que ocupa como arrendataria
3.- Diga el Testigo si puede describir en que condiciones recibió Inversiones Velmoca los terrenos que hoy ostenta como Arrendatario?
4.- Diga el Testigo porque tiene conocimiento de los hechos que esta testificando en este Tribunal?
5.- Diga el Testigo si como vecino se ha visto beneficiado por la construcción de la Urbanización Santa María?
En consecuencia se les da pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA SANTA MARIA “APROSAMA” representada por la Abogada NATALIA SALCEDO PAPARONI plenamente identificada en autos, repregunto a los testigos:
1- Sírvase decir el testigo que labores desempeña?
2- Sírvase el testigo como le consta la existencia de un contrato de Arrendamiento?
3- Sírvase decir el Testigo como le consta la realización de las mejoras realizadas por Inversiones Velmoca
4- Sírvase el Testigo que lo motiva a testificar en este juicio?
5- Sírvase el Testigo si tiene algún interés en las resultas de este juicio ?

Prueba de Experticia: En tal sentido, este juzgador ante el informe pericial consistente en el avaluó de las mejoras del terreno hecho y presentado por el ciudadano JOSE ENRIQUE FERNANDEZ VERA plenamente identificado en autos consignado en los autos por el experto anteriormente nombrado que obra en los folios 161 al 180 de expediente, procedió a determinar en relación al monto de las mejoras sufragadas por el Arrendatario, este Juzgador desestima la referida prueba por cuanto el Arrendatario no fue autorizado para realizar las mejoras por el Arrendador. Ordenando este Tribunal a practicar un experticia complementaria del fallo con respecto a las mejoras hechas por el demandado que solo cubrirán hasta la indemnización solicitada por el demandante de acuerdo a la sana critica, ya que las demás mejoras hechas se puede evidenciar en autos y a criterio de este Juzgador no fueron construidas con el debido consentimiento pleno de los miembros de la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA SANTA MARIA “APROSAMA”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente expediente por parte del Tribunal, y oída a las partes, procede este Juzgado de Municipio a expresar los motivos de hecho y de derecho y al efecto observa:
En la oportunidad en que se fijaron los hechos y limites de la controversia en fecha 26 de abril de 2016 que corre en los folios 102 y 103, la relación arrendaticia entre la demandada y la demandante, en esta oportunidad procesal queda evidentemente demostrado la insolvencia con mas de dos cánones de arrendamiento por parte de la demandada, por lo que se evidencia que la mora del pago de los cánones de arrendamiento encuadra dentro de la causal de desalojo contenido en el articulo 40 literal A , es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, como se aprecia en el presente juicio y en las probanzas hechas por la parte demandante sin entrar a decidir en el fondo sobre la cualidad de los demandantes.
Ahora bien, es menester resaltar, que en el caso sub iudice, la declaratoria con lugar de falta de cualidad no produce la desestimación de la demanda en su mérito mismo, puesto que, si bien es cierto, que ARGENIS MENDEZ DUGARTE. no tiene cualidad para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento según lo alegado por la parte demandada, queda mas que probado con la certeza que hay una insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de EL ARRENDATARIO INNEVERSIONES VELMOCA, contenida en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Mobiliario de uso comercial. Quedando plenamente demostrada la relación arrendaticia entre la ASOCIACION CIVIL PRO- VIVIENDA SANTA MARIA” “APROSAMA representada por ARGENIS MENDEZ DUGARTE en calidad de arrendador e INVERSIONES VELMOCA representada por el ciudadano Luis Alexander Velazco Molina, mediante contrato suscrito en fecha 20 de Noviembre de 2006 el cual corre en los folios 31 y 32 del expediente y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código civil , mediante el cual se dispone que los contratos tienen la fuerza de la ley entre las partes, debiendo ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley, no pudiendo las partes desnaturalizar las cláusulas, jurídicamente tuteladas , para darle efectos que las partes no habían expresado, ni siquiera remotamente.
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
En conclusión de lo dispuesto en la norma anteriormente transcrita se desprenden los requisitos de procedencia de la acción de desalojo en la presente causa, los cuales son: 1) la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado y 2) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso de autos, se evidencia del petitorio del libelo de demanda parcialmente trascrito, que la parte actora solicitó la entrega del inmueble arrendado a través de la acción de desalojo; indemnización compensatoria por daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento insolutos. En relación al primer requisito, relativo a la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado: se desprende de los autos que, la parte demandante alegó en su escrito de demanda, la existencia de un contrato de arrendamiento por escrito en fecha 20 de Noviembre de 2006 el cual corre en los folios 31 y 32 del expediente, alegato que no fue rechazado ni negado por la parte demandada,.
Sobre el segundo requisito, relativo a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento, es de resaltar que, la litis quedó planteada en determinar, si existió o no el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos. De esta forma tenemos que, es sabido que en materia arrendaticia, cuando el demandante alega la insolvencia del arrendatario, corresponde a este último, demostrar que está solvente, pues estamos frente a la llamada prueba del hecho negativo, en cuyo supuesto, no es quien alega a quien le corresponde demostrar, sino a su adversario, por tanto era deber del demandado, traer a la causa cualquier instrumento que conllevara a la convicción de este juez, que efectivamente se realizaron dicho pagos, actuación no realizada por el demandado, razón por la cual resulta forzoso, declarar la insolvencia en el pago de los cánones cumplido el segundo requisito de procedencia de la demanda de desalojo.
Pudiéndose evidenciar que el costo de las mejoras fue limitado a la cantidad de Cuarenta y dos millones ciento treinta y ocho mil bolívares actualmente debido a la reconversión monetaria seria un monto de Cuarenta y dos mil ciento treinta y ocho bolívares ( Bs 42.138,00) a la fecha de la suscripción del contrato cláusula cuarta, actualmente la cual sería descontada del monto del canon de arrendamiento el cual fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, 500.000,00 bolívares, los cuales hoy en día es de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 500,00) producto de la reconversión monetaria establecida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Y por cuanto este Tribunal observa que en la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento establece “ El arrendatario no podrá variar la forma del inmueble ni introducir mejoras que no hayan sido autorizadas previamente por escrito por el Arrendador después de la firma del presente contrato y de hacerlas quedaran en beneficio del inmueble arrendado al termino del contrato , sin que el ARRENDADOR desembolse ningún pago por estos conceptos”,
Así las cosas, la actividad probatoria de la parte demandada debió estar dirigida a demostrar que contaba con el consentimiento escrito de los arrendadores para llevar a cabo las reparaciones “extraordinarias” cuyo pago reclama, y no a demostrar que efectivamente realizó las mismas ,quedando plenamente demostrado que la parte demandada realizo mejoras que se exceden en su cantidad y costos y sin la debida autorización de el Arrendador , no procediendo el cobro por las mejoras efectuadas al inmueble, por cuanto así lo acordaron las partes en la cláusula séptima del referido contrato de arrendamiento y anteriormente citada, no como lo pretende el demandado en evadirse de las estipulaciones contractuales a las cuales voluntariamente se sometió”. Sin embargo, no constituye en ningún documento en los alegatos y probanzas por el Arrendatario INVERSIONES VELMOCA representada por el ciudadano Luis Alexander Velazco Molina, una autorización para llevar a cabo la cantidad de reparaciones que alega el demandado haber realizado, entre muchos otros descritos en los autos, puesto que, luego de una simple operación matemática, resulta ilógico para este Tribunal suponer que los arrendadores Asociación Civil Pro vivienda Santa María “ Aprosama” consentirían la realización de un conjunto de mejoras que sumadas superan el monto de los cánones que estaban llamados a percibir durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por lo cual, tales modificaciones en el inmueble debieron estar expresamente consentidas mediante un documento en cual se pormenorizaran las obras que se efectuarían, y dado que la existencia este instrumento no consta en autos, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar sin lugar la pretensión de el demandado . Por lo tanto el informe de Avaluó presentado por el Avaluador Ing. José Enrique Fernández Vera se desestima para el cobro de las mejoras hechas por el demandado. A juicio de este Tribunal la forma mas adecuada para hacer cualquier modificación en la relación arrendaticia es la modificación de cualquiera de las cláusulas en el contrato de arrendamiento por parte del Arrendador y siendo aceptadas por el Arrendatario, lo cual no se evidencia en autos ni en las probanzas de las partes en litigio.
Así se decide
En vista de los argumentos explanados por la partes en el debate oral, este Tribunal ordena la indexación monetaria del monto de las mejoras establecida en el contrato de arrendamiento hasta la presente fecha a través de un experticia complementaria del fallo sin que esto implique el pago por parte de El Arrendador al Arrendatario de dichas Mejoras ya que la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento es muy clara en su contenido y las autorizaciones fueron las aprobadas en las actas N° 78 y 83 y así se decide. Por las razones arriba expuestas es por lo que este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara parcialmente con Lugar la demanda intentada por la ASOCIACION CIVIL PRO- VIVIENDA SANTA MARIA” “APROSAMA representada por ARGENIS MENDEZ DUGARTE en calidad de arrendador en contra de INVERSIONES VELMOCA representada por el ciudadano Luis Alexander Velazco y declara :
PRIMERO: Se ordena el desalojo y entrega del inmueble descrito en el contrato de arrendamiento ubicado en la urbanización Santa María sector Puerto Rico en Santa cruz de Mora, Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida a la ASOCIACION CIVIL PRO- VIVIENDA SANTA MARIA” “APROSAMA representada por ARGENIS MENDEZ DUGARTE.
SEGUNDO: No ha lugar a la indemnización pedida por la parte actora por cuanto se evidencia que INVERSIONES VELMOCA representada por el ciudadano Luis Alexander Velazco realizó mejoras en el inmueble y que las mismas serán determinadas por una experticia complementaria del fallo.
TERCERO: Se ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad con los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil a los fines de valorar las mejoras realizadas por el Arrendatario con el fin de exonerarlo de la indemnización solicitada por la parte demandante aplicando la sana critica este Juzgador en este caso concreto, pero en ningún caso para el cobro de las Mejoras por cuanto no fue obligado hacerlas ni mucho menos autorizado.
CUARTO: No se condena al pago por concepto de costas y costos del presente juicio a la parte demandada por no haber sido totalmente vencida en la presente causa.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a alas partes de la presente decisión, o en su defecto a sus apoderados judiciales, Y ASI SE DECIDE, COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Lagunillas, a los dieciséis (16) días del mes de Febrero del Dos Mil Diecisiete. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación Se leyó, se firmo en la Sede del Tribunal siendo la una y treinta minutos de la tarde (01:30 pm).

EL JUEZ TEMPORAL

JHONNY C. DUGARTE CONTRERAS

EL SECRETARIO TITULAR

ABG. GABRIEL ANDRES DE ARMAS B