TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, veinticuatro (24) de febrero de dos mil diecisiete (2017)

206° y 158°
Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

• Que su mandante ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA, ya identificado, es propietario de un (1) inmueble, consistente en una estructura de uso comercial conocido como Centro Comercial Santísima Trinidad, ubicado en la Urbanización Carabobo, avenida principal, Tienditas del Chama, frente a la panadería La Crema, Jurisdicción de la de la Parroquia Jacinto Plaza, del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
• Que está integrado por varios locales de uso comercial (actualmente en restructuración).
• Que lo adquirió en su totalidad por venta que le hizo el ciudadano ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad número V-8.003.089, según consta de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, inscrito bajo el número 45, Folio 305, Tomo 54, Protocolo de Transcripción de 2013, además inscrito bajo el número 2013.3525, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 373.12.8.6.1172 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
• Que el ciudadano GENARO RAMON MONSALVE, ya identificado, ocupa en calidad de arrendatario desde el veinticuatro (24) de noviembre de 2010, el local identificado con el número C1, de aproximadamente CIENTO DOCE METROS CUADRADOS (112 Mts2), del conocido Centro Comercial Santísima Trinidad, ya identificado, mediante contrato de arrendamiento verbal, que inició con un canon de arrendamiento de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.200,00), actualmente el arrendatario ciudadano GENARO RAMÓN MONSALVE, sigue pagando el mismo canon de arrendamiento.
• Que en el local funciona una ferretería y de común acuerdo con el inquilino ciudadano GENARO RAMÓN MONSALVE, convinieron verbalmente en la desocupación por motivo de venta del Centro Comercial, así como se hicieran las reparaciones al Centro Comercial, pues el Centro Comercial está totalmente en deterioro, presentando filtraciones severas, concediéndoles un plazo que el mismo pidió de prórroga para su desocupación que corrió desde el día 24 de noviembre de 2013, comprometiéndose a entregar el local el día 24 de noviembre de 2015, a pagar un canon de arrendamiento durante la prórroga legal por el solicitada por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,00) mensuales.
• Que el arrendatario ciudadano GENARO RAMÓN MONSALVE, no ha cumplido con su obligación de entregar de entregar el inmueble aun cuando el 24 de noviembre de 2015 su poderdante fue a recibir el local y pidió que le dejara el mes de diciembre de 2015 y hasta la fecha no lo ha entregado.
• Que tampoco paga los cánones de arrendamiento desde la fecha del acuerdo de desocupación 24 de noviembre de 2013 hasta junio de 2016, es decir adeuda a su mandante VEINTINUEVE (29) meses de canon de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014 hasta el 24 de noviembre de 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016 y tampoco entrega el local tal como se convino.
• Que han sido diversas y múltiples las gestiones que ha desplegado su poderdante ante el citado arrendatario ciudadano GENARO RAMÓN MONSALVE, para que cumpla con su obligación de pagar los cánones y entregar el local, pero estas han sido infructuosas, a pesar de que se han practicado en la forma más amistosa posible, al punto de transcurrir 29 meses sin que pague ni desocupe y el inmueble cada vez se deteriora más.
• Que el pago de arrendamiento convenido y que venía pagando EL ARRENDATARIO es la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,00) MENSUALES, y el citado ciudadano no ha pagado el 12% de impuesto al valor agregado IVA, menos aun contribuir con los gastos comunes o cuota de condominio.
• Que la presente demanda está fundamentada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014. Que los hechos narrados encuadran en disposiciones del citado decreto que regula la materia y cuyo contenido fáctico corresponde a los supuestos de hecho expuestos, pues el arrendatario dejo de pagar con el pago de los cánones de arrendamiento siendo su obligación principal en consecuencia se puede proceder intentar la desocupación del inmueble; el deterioro en que se encuentra el local y el Centro Comercial que es necesario estar desocupado para poder hacer todas las reparaciones a que hay lugar; y su entrega, por haber vencido la prórroga legal, señalando el artículo 40 las causales de desalojo.
• Que en virtud de esta exposición y en defensa de los derechos e intereses de su mandante, es por lo que acude, a demandar, como formalmente demanda, por desalojo al ciudadano GENARO RAMÓN MONSALVE, ya identificado, con el carácter de arrendatario del local comercial identificado con el número C1 de aproximadamente CIENTO DOCE METROS CUADRADOS (112 Mts2) del conocido Centro Comercial Santísima Trinidad, ubicado en la Urbanización Carabobo, avenida principal, Tienditas del Chama, frente a la panadería La Crema, Jurisdicción de la de la Parroquia Jacinto Plaza, del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; para que convenga, o en caso de negativa sea obligado por el Tribunal, en hacer entrega del inmueble en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió y libre de personas y bienes. Así como pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014 hasta el 24 de noviembre de 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016, a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales y los que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble. Fundamenta la presente demanda en: 1.- La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 24 de noviembre de 2013 hasta junio de 2016, es decir adeuda a su mandante TREINTA Y UN (31) meses de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014 hasta el 24 de noviembre de 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales para un total a deber por concepto de cánones de arrendamiento (canon de arrendamiento mensual Bs. 3.000 X 31 meses que debe = Bs.93.000,00) de NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.93.000,00); y el deterioro en que se encuentra el inmueble que sobrepasan a mayores que los provenientes del uso normal.
• Que estima la presente demanda en la cantidad de NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.93.000,00); equivalente a 525 U.T.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda intentada contra el, por el ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA, identificado en autos, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, lo hace en los siguientes términos: PRIMERO: Que rechaza, niega y contradice todo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto es falso de toda falsedad que exista una relación arrendaticia entre el demandante RICARDO VIELMA VIELMA y su persona en consideración a las razones que explanará luego. SEGUNDO: Que quien le arrendo el local C1 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, fue ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, y no RICARDO VIELMA VIELMA. Que inicialmente ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, en su condición de propietario del Centro Comercial “Santísima Trinidad” y por ende propietario del local C2, le dio en arrendamiento el referido local a su hijo LUIS ALBERTO MONSALVE OSUNA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-8.029.439, de este domicilio y hábil, tal como se desprende del recibo emitido por ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, por vía privada por concepto de un deposito que por adelantado le exigiera a su hijo para poderle arrendar el local C2, a partir del 1º de octubre de 2005. Que efectivamente el contrato de arrendamiento se firmó y se autenticó el día 23 de septiembre de de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, quedando inserto bajo el Nº: 26, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial. Que en la Cláusula Tercera de ese contrato se estableció que la duración del mismo era de un (1) año contado a partir del 1º de octubre de 2005 hasta el 1º de octubre de 2006. Que el 16 de enero de 2007, se firmó y se autenticó un nuevo contrato de arrendamiento entre su hijo LUIS ALBERTO MONSALVE OSUNA y ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE por el local C2, del Centro Comercial, ya identificado, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Bolivariano de Mérida, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 03, del Libro de Autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial. Que en la Cláusula Tercera de ese contrato, también se estableció que la duración del mismo era de un (1) año contado a partir del 1º de octubre del año 2006 hasta el 1º de octubre de 2007. Desde el 1º de noviembre del año 2007, es arrendatario del ciudadano ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-3.003.089, de este domicilio y hábil, por el local B1 y luego le dio en arrendamiento el local signado con el Nº: C1 del referido Centro Comercial, ya identificado. Que en su cláusula segunda, se dice que su duración sería de un año, del 24 de noviembre de 2008 al 24 de noviembre de 2009. Y un tercer contrato de arrendamiento por el local C1, se suscribió 24 de noviembre de 2009 al 24 de noviembre de 2010, pero es necesario hacer constar que ese contrato, se volvió a tiempo indeterminado, de conformidad con su cláusula segunda, porque nunca se le notificó la finalización del mismo o su prórroga, por tanto operó la tácita reconducción y actualmente sigue siendo arrendatario del local C1. Que es de observar que la fecha de los contratos privados de arrendamiento son anteriores a la fecha de compra de los terrenos por parte del demandante y la fecha de los recibos por concepto del pago del canon de arrendamiento también son anteriores al documento de propiedad del actor (17 de octubre de 2013). Que varios de los recibos tienen el sello húmedo de ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, con su correspondiente RIF., jamás fue arrendatario del demandante, RICARDO VIELMA VIELMA. Que tiene más de nueve (9) años de ser arrendatario de ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, tal como se desprende del Aval expedido por el Consejo Comunal “La Fría-Las Tienditas”. TERCERO: Que en cuanto a la preferencia ofertiva y compra venta del local C1, el arrendador ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, en consideración a su condición de ser su arrendatario, procedió en cumplimiento de la Preferencia Ofertiva, a ofrecerme verbalmente en venta el local C1, hubo acuerdo sobre el objeto de la venta y se fijo el precio en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 431.280,00) y se pago parte del precio eso ocurrió el día 21 de junio de 2011, ese mismo día le abono al precio convenido la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS.10.000,00), como se puede apreciar en la factura de ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, de fecha 21-06-2011 Nº de control 000339. Que convinieron en que podía hacerle pagos parciales al precio de la venta, no se estableció un monto fijo ni plazos, sino que podía abonar lo que pudiera y en el momento en que lo quisiera hacer, solo pedía que por separado pagara el canon de arrendamiento, todo ello mientras registraba las mejoras y el documento de condominio. Que el contrato de venta es consensual; se perfecciona cuando existe acuerdo sobre la cosa objeto de la venta y se paga el precio, en este caso se fijo el precio bajo las condiciones antes señaladas, permitiendo abonos parciales. Que tiene la posesión del local C1 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, ya identificado; en primer lugar por ser arrendatario inicialmente y ahora, en segundo lugar, por ser propietario. Que según las facturas expedidas por el ciudadano ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, comprueban los abonos parciales del precio de la venta. Que dichos instrumentos privados tienen fechas anteriores a la compra de los terrenos por parte del ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA. Que ¿Quién es el verdadero propietario del local C1? Están en presencia de una doble venta? Que la doble venta de un bien constituye un delito, el de la estafa. CUARTO: Que RICARDO VIELMA VIELMA, solo le compró a ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, el terreno donde está construido el edificio Centro Comercial “Santísima Trinidad”, pero no las mejoras. Mediante documento inscrito en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 17 de octubre de 2013, Nº 45, folio 305, Tomo 54, del Protocolo de Transcripción del referido año. Además quedo inscrito bajo el Nº 2013.3525, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.6.1172 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, el ciudadano ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, le vendió a RICARDO VIELMA VIELMA, hoy demandante, un lote de terreno que incluye una casa vieja, el terreno tiene una extensión de (4.752,45 m2), ya identificado, pero en dicho instrumento jurídico aparece que sobre el referido terreno existe una casa vieja, que hoy en día la casa desapareció. La juez determinará según revisión de la causa que en ninguna parte de dicho documento aparecen mencionadas las mejoras sobre dicho terreno, que las constituyen el llamado “Centro Comercial Santísima Trinidad”. Que ¿Dónde está el documento de esas mejoras que le da la propiedad de las mismas a RICARDO VIELMA VIELMA?, Que ¿Existe tal documento de mejoras, debidamente protocolizado?, si están hablando de un Centro Comercial, es indispensable que exista también el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento, que igualmente deben estar protocolizados. Que por eso el encabezamiento de este numeral: Que fue lo que compró RICARDO VIELMA VIELMA? Compró el terreno pero no las mejoras, por un lado, por el otro no posee el Documento de Condominio, que le permita transmitir legalmente la propiedad de los distintos locales y apartamentos que conforman el llamado Centro Comercial “Santísima Trinidad”. Pero que ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, ya le había vendido el local C-1 del referido inmueble en las condiciones señaladas en el Numeral Tercero de este escrito. Que los centros comerciales se rigen por la Ley Propiedad Horizontal, en consecuencia no pueden estar separados la propiedad y el terreno de las mejoras o el inmueble propiamente dicho, porque el terreno pasa a ser cosa común, junto a las paredes, escaleras, ascensores, etc., (Artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal, literales de la a hasta la j).Que nada de esto se cumple en este caso. Que de conformidad con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de RICARDO VIELMA VIELMA, para intentar esta temeraria demanda, pues no es propietario de las mejoras, solo compró el terreno pero no el inmueble o edificación y tampoco cumple con el mandato de Ley en la materia, no pose el Documento de Condominio que le acredite como propietario. QUINTO: Que en cuanto a la improcedencia del desalojo en la presente causa, de conformidad con el Capítulo VIII, De los Desalojos y Prohibiciones, Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, seria improcedente esta demanda de desalojo porque no está incurso en ninguna de las causales señaladas en este dispositivo legal, porque el señor RICARDO VIELMA VIELMA, jamás fue su arrendador y él es el propietario del local C1 con anterioridad a la compra que él hizo del terreno asiento espacial del inmueble denominado Centro Comercial “Santísima Trinidad”, pues ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, se lo vendió el 21 de junio del año 2011.Que aquí lo que existe es una doble venta que constituye un delito. Que es falso de toda falsedad que haya convenido verbalmente en desocupar el local que es de su propiedad con el señor VIELMA VIELMA, nunca le conocí y completa sus falsas afirmaciones cuando le dice que él es arrendatario del local C1, desde el 24 de noviembre del año 2010”, Que según el primer contrato de arrendamiento y los recibos que emitía el arrendador ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, que datan del año 2007 y lo que pagaba de canon de arrendamiento eran QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00), ocupo ese local comercial desde el año 2008, que el señor RICARDO VIELMA VIELMA, no aparecía cuando el 21 de junio del año 2011, ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, le vendió dicho local. Que también es falso que el inmueble se encuentre en estado de deterioro, eso se determinará y se dejará constancia en la Inspección Judicial que él solicitó en su escrito de la demanda. Que no puede pagar arriendo a quien no es propietario no solo de su local sino de todo el Centro Comercial. ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, dejó de cobrarle el canon de arrendamiento y no le volvió a recibir los abonos parciales al precio de la venta del local C1. Que es propietario de dicho local C1, que es un hombre honesto, por lo que debe hacer del conocimiento que compro por contrato verbal dicho local, haciendo abonos parciales, como consta en los recibos que le expidió ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, sin establecer tiempo para hacerlo, mediante abonos parciales al precio de la venta y la cantidad de dinero que pudiera pagar colocándole como condición el seguir pagando el canon de arrendamiento convenido. Que en el Centro Comercial, para ser vendido por el sistema de Propiedad Horizontal: ¿puede una persona ser propietaria del terreno donde está construida la edificación y pueden otras personas ser las propietarias de los locales sin incluir el terreno? que obviamente la respuesta es no, el terreno donde se construye una edificación para ser enajenada por el sistema de Propiedad Horizontal, pasa a ser cosa común del Centro Comercial en este caso, razón por la cual hace nula de toda nulidad la venta a VIELMA VIELMA, por un lado y por el otro, que ¿Como quedaría el derecho de Preferencia Ofertiva a los arrendatarios de locales en ese Centro Comercial? Y el retracto legal. SEXTO: ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, estaba consciente de haber vendido dos veces el mismo bien. Que ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, le vendió el local C1 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, en fecha 21 de junio de 2011. Pero el día 17 de octubre de 2013, por documento protocolizado le vendió el terreno sobre el cual sobre el cual está construido el Centro Comercial “Santísima Trinidad” a RICARDO VIELMA VIELMA. Que con qué carácter se presento ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE ante la Prefectura del Poder Popular de la Parroquia Jacinto Plaza del municipio Libertador del Estado Mérida, como se deja constancia en Acta Nº 33, de fecha 27 de octubre de 2014?. Que suscribió esa Acta, junto con otros arrendatarios, que también son afectados por la conducta de AVENDAÑO DUGARTE. Que en esa Acta 33, textualmente dice “donde se expuso y deja constancia de no llegar a ningún dialogo y pasar a la vía jurisdiccional civil para solventar y solucionar la problemática que nos atañe en cuanto a la venta y compra de unos locales comerciales. Es todo. ¿Le vendió el local C1en el 2011 y en el 2013 le vendió a VIELMA VIELMA el terreno y ahora se presenta como qué? Propietario de los locales pero no dueño del terreno sobre el cual se construyó el Centro Comercial? ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, vendedor y RICARDO VIELMA VIELMA, comprador, sabían de la existencia de las mejoras construidas sobre el terreno objeto de la compra venta que pactaron, que no son otra cosa que el edificio denominado Centro Comercial “Santísima Trinidad”. ¿Por qué no las hicieron constar en el Documento de fecha 17 de octubre de 2013? ¿Existirá falsa atestación frente a un Funcionario público?

Quedan así establecidos los HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora ORDENA abrir un lapso de cinco (05) días para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS, contados a partir del día de hoy, exclusive; pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Despacho, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. THAIS A. FLORES MORENO
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA
En la misma fecha se copió y publicó, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 02.-
Srio.