TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, procede a dictar sentencia en este juicio en los términos siguientes:
TÍTULO I
CAPÍTULO ÚNICO
LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ANA LIGIA ORTIZ DE CIAROCHI, mayor de edad venezolana, viuda, comerciante, con cédula de identidad número V-10.241.172 y domiciliada en El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, con domicilio procesal en la avenida 14, entre calles 3 y 4, edificio Renny, primer piso, local 3 de la misma ciudad de El Vigía de la jurisdicción antes indicada, quien obra en su propio nombre y por sus propios derechos, siendo su apoderada apud acta en este juicio, la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de cédula de identidad personal número V-3.929.732 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 10.469, según así consta de acta que obra al folio 31 de este expediente.
DEMANDADO: NELSON PEINADO CASTELAR, mayor de edad, venezolano por naturalización, anteriormente colombiano, casado, comerciante, con cédula de identidad anterior número E.80.594.643 y hoy con cédula de identidad número V-22.571.672, domiciliado en El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, siendo su apoderado en este juicio, el abogado ERICK ANDRÉS SANCHEZ FALKENHAGEN, mayor de edad, venezolano, casado, titular de cédula de identidad número V-627.841 e inscrito en el Inpreabogado, según mandato contenido en poder otorgado ante la Notaría Pública de El Vigía, estado Mérida, el 28 de enero de 2.015, bajo el número 7, tomo 7, folios 24 al 26 de los libros de autenticaciones llevados por dicha, cuya copia obra a los folios 60 y 61 de este expediente, debiendo advertirse que en la contestación de la demanda, como era su deber, según el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, no se indicó domicilio procesal alguno.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
FECHA DE INICIO: 11 DE MARZO DE 2.015
TITULO II
CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Se inició la presente causa en virtud de la demanda propuesta por la ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCCHI, asistida por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, contra el ciudadano NELSON PEINADO CASTELAR, todos supra identificados, por desalojo de local comercial distinguido con el número 3-37, ubicado en el antiguo pasaje Montilla, situado en la avenida 15, entre calles 3 y 4 de la ciudad de El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida. La referida demanda fue tramitada por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, quien dictó sentencia definitiva el 18 de noviembre de 2.016 declarando con lugar la demanda de desalojo propuesta, ordenando al demandado la entrega del inmueble arrendado y condenando en costas a la parte demandada. Y ha sido en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado de la parte demandada contra el fallo supra indicado, que el expediente respectivo ha subido hasta este Tribunal -ahora colegiado- el cual le dio entrada en su oportunidad, advirtiendo a las partes, a tenor de los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, que dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha del auto de entrada, podían hacer uso del derecho de solicitar constitución de asociados y promover las pruebas admisibles en esta segunda instancia; y que de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, los informes correspondientes deberían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente, contado a partir de la constitución del Tribunal con asociados. En diligencia de fecha 11 de enero de 2.017 (folio 230), la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, apoderada de la parte demandante, solicitó la constitución de este Tribunal con asociados para dictar sentencia definitiva en la presente causa, razón por la cual el Juzgado unipersonal, por auto del 17 del mismo mes y año citados, de conformidad con el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil, fijó el tercer día de despacho siguiente, a las once y treinta de la mañana, para proceder a la elección de los respectivos asociados, acto este que tuvo lugar el 20 de enero del año en curso (folio 322 y vto.), oportunidad en la cual fueron elegidos como tales asociados, quienes con tal carácter suscriben el presente fallo. Consignados como fueron oportunamente los emolumentos correspondientes a los jueces asociados, este Tribunal pluripersonal se constituyó como tal el 21 de febrero de este mismo año (folio 246), designándose como Secretario y Alguacil del mismo a los titulares del Tribunal ordinario y encargándose de la elaboración de la ponencia a quien así lo hace en esta sentencia, advirtiéndole a las partes que los informes deberían

Presen tados en el vigésimo día siguiente a la constitución del Tribunal con Asociados, tal como lo previene el artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con su artículo 517. En su oportunidad, solamente la parte demandada, por medio de su apoderado, presentó su respectivo escrito de informes, sin que haya habido observaciones de la parte actora. Y vencido el lapso para presentar observaciones, el Tribunal constituido dejó constancia de que a partir del 18 de abril próximo pasado comenzaba a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva, lo cual hace ahora en los términos siguientes:
-TITULO III -
PARTE MOTIVA
CAPÍTULO I
PLANTEAMIENTO DE LA PARTE ACTORA
En su libelo de demanda la parte actora formula su argumentación fáctica en los términos que se resumen a continuación:
Alega la actora que desde el 1º de diciembre de 1.987, el demandado NELSON PEINADO CASTELLAR ocupa en forma ininterrumpida en calidad de arrendatario, un inmueble constituido por un local comercial, con un área de construcción de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) aproximadamente, ya referido supra, comprendido dentro de los siguientes linderos: Frente, la plazuela que forma la avenida 15; costado derecho, el llamado pasaje Montilla; costado izquierdo, con mejoras que son o fueron de César Pérez; y por el fondo, inmueble que es o fue del Ejecutivo del Estado Mérida; situado dicho local en la ciudad de El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado Mérida, ello en virtud de los contratos de arrendamiento que enumera e identifica en los apartes numerados del 1º al 6º del libelo de demanda. Asimismo, alega la demandante que el 02 de abril de 2.012 trasladó e hizo constituir al entonces Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción, en el inmueble antes descrito, para notificarle al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que al vencimiento del término convenido, empezaría a transcurrir la prórroga legal de carácter obligatorio para la demandante y potestativa para el demandado; y como quiera que este último había ocupado en forma ininterrumpida el inmueble arrendado desde el 01 de diciembre de 1.987 hasta el 02 de marzo de 2.012, es decir, por más de veinticuatro años, de acuerdo con los términos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

vigente para la fecha, y la posterior Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tenía
derecho a una prórroga legal de tres años, conforme a lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la derogada Ley y el artículo 28 de la vigente.
Alega también la actora que no ha habido acuerdo entre el demandado y su persona para renovar la relación arrendaticia del referido inmueble, y en fecha 02 de marzo de 2.016 expiró la prórroga legal, sin que el demandado haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término, en las condiciones convenidas.
Finalmente, la actora concreta su petitorio demandando al ciudadano NELSON PEINADO CASTELAR, ya identificado, para que convenga en el desalojo del inmueble antes identificado y para que se lo entregue en las condiciones convenidas; y para que en caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal con la condenatoria en costas correspondiente.
La demanda fue estimada en la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00), equivalente a doscientas cuarenta unidades tributarias (240 U.T.), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, apuntando al respecto que el canon de arrendamiento mensual es de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00).
Tal es el planteamiento de la pretensión de la parte actora en este juicio.
CAPÍTULO II
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En su oportunidad, la parte demandada, por órgano de su apoderado judicial, el abogado ERICK ANDRÉS SANCHEZ FALKENHAGEN, dio contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación:
En primer lugar propone la cuestión previa contemplada en el aparte 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en concordancia con las disposiciones transitorias primera y tercera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, sin embargo, no señala elemento fáctico alguno que le sirva de fundamento a la cuestión previa propuesta; así como también propuso la cuestión previa prevista en el aparte 6º de la misma norma procesal supra citada, esto es, el defecto de forma del libelo de demanda, porque –a su juicio- la actora debió acompañar a su libelo los documentos que la acreditan como propietaria del inmueble arrendado, a lo largo de la relación arrendaticia, en virtud de que la arrendadora se identifica en cada uno de los seis contratos de arrendamiento otorgados ante Notaría, de manera ambivalente (sic) como arrendadora y como propietaria del inmueble arrendado, los cuales documentos no fueron señalados ni aportados por la demandante.
En segundo lugar, el demandado da contestación al fondo de la demanda y como defensa inicial, opuso la falta de cualidad e interés de la actora para sostener el juicio,

con fundamento en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los numerales (sic) 4º y 5º de los artículos 370, 361 y 364 del mismo Código, por considerar que existe una marcada y deficiente integración en su cualidad como parte demandante “en virtud de la deficiente legitimidad que pretende representar su persona al pretender actuar como arrendadora, dejando por fuera a los propietarios del inmueble como si ella hubiese sido y fuera actualmente la única propietaria del inmueble arrendado…a sabiendas de que esto no es cierto, ya que desde los inicios contractuales la arrendadora no era…propietaria del inmueble arrendado, ya que desde el veintiséis de abril de 1.974, NIDIAM MARÍA CIARROCHI ORTIZ , era la única y verdadera propietaria del inmueble en cuestión…”. Asimismo, alega el apoderado del demandado que en la actualidad el inmueble arrendado pertenece a una comunidad de propietarios, comunidad que –a juicio de la parte demandante- debió ser integrada como litis consorcio activo necesario como integrantes de la parte actora en este juicio, concluyendo que “la totalidad de los copropietarios del local en cuestión…sean llamados al proceso e integrados como terceros de la causa, aunado a los fines de que respondan en forma mancomunada y solidaria, según el sentido prescrito (sic) en el artículo 1.236 del Código Civil.-
En tercer lugar, alega haber consignado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos Mérida, una denuncia donde (cita) “solicita orden de apertura cuenta bancaria, interpuesta en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2.014…a consecuencia de la reiterada negativa de la arrendadora ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCHI, de recibir los cánones de arrendamiento (su) representado, ciudadano Nelson Peinado Castellar…procedimiento este donde constan consignados…copia fotostática contentiva de 5 folios y sus vueltos, de la constancia de notificación judicial …efectuada a la arrendadora…de fecha veintiséis (26) de febrero de 2.015, por medio de la cual, el Tribunal…constituido en el domicilio y residencia de la arrendadora…le manifestó la necesidad y la obligación que tiene…de adecuarse a los parámetros legales establecidos y obligatorios le impone la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, debiendo aperturar, una cuenta bancaria que permita al arrendatario consignar los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado…” (fin de la cita). Al respecto, concluye el apoderado de la parte demandada en su escrito-contestación, solicitando a la arrendadora que se sirva girar respuesta a la efectiva apertura y disposición de la

cuenta bancaria personal que permita en lo futuro y sucesivo, los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento causados.
Por último, y en cuarto lugar, la parte demandada propone reconvención contra la parte actora, con el objeto de ejercer el derecho que tiene su representado a demandar y obtener de la arrendadora, el debido reintegro de las depósitos de garantía arrendatarios; y en tal sentido concreta su petitorio en el sentido de solicitar de la ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCHI, como arrendadora, que convenga voluntariamente en reintegrar al demandado, la cantidad global de QUINIENTOS UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 501.643.07), correspondientes a los cinco (5) depósitos o cantidades de dinero entregados y causados dentro de la relación arrendaticia. Esta reconvención fue estimada en el mismo monto antes indicado, equivalente a tres mil trescientas cuarenta y cuatro con veintiocho unidades tributarias, a razón de ciento cincuenta bolívares por unidad.
Tal es, en síntesis, el planteamiento de la parte demandada respecto de la demanda propuesta en su contra.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PREÁMBULO
Antes de entrar en el establecimiento de los términos de la controversia entre las partes litigantes, a los fines del presente fallo, es conveniente hacer, con carácter previo, las siguientes precisiones:
En lo que tiene que ver con las cuestiones previas propuestas, sustentadas en los ordinales 8º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las mismas fueron resueltas por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en El Vigía, declarando ambas sin lugar, mediante fallo suyo del dos de noviembre de dos mil quince, el cual obra a los folios 124 al 126 dc este expediente, en virtud de haber aceptado la declaratoria de competencia que en tal sentido le hiciera el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción Judicial, tal como así consta del auto de fecha trece de agosto de 2.015 que obra a l folio 113 de estos mismos autos . El referido fallo tiene carácter firme en razón de que el mismo no es apelable a tenor de lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
Y en lo que se refiere a la reconvención propuesta, el mismo Tribunal de Primera Instancia antes indicado, mediante decisión suya del siete de enero de 2.016, la cual obra del folio 127 al 129 de este mismo expediente, la declaró inadmisible, decisión esta que quedó firme, según auto de fecha 16 de febrero de 2.016.

Como consecuencia de lo antes expuesto no ha lugar a que este Superior Tribunal le competa pronunciamiento alguno al respecto y así se decide.
CAPÍTULO IV
FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS DE LA ACTORA
Los términos en que cada una de las partes ha fijado su posición en este juicio, de acuerdo a la síntesis que precede sobre la materia, hecha la exclusión a que se contrae el preámbulo del capítulo que precede, permite concluir a los sentenciadores que la pretensión de la actora es la de que el demandado convenga, o a ello sea judicialmente obligado, en el desalojo del inmueble constituido por el local comercial, ya identificado en los capítulos II y III (SECCIÓN SEGUNDA) de este fallo, para que sea entregado a la actora en las condiciones convenidas, con la correspondiente condenatoria en costas. Y que la pretensión del demandado es la falta de cualidad e interés de la parte actora para proponer su acción sin la concurrencia de la comunidad de propietarios del inmueble arrendado, para integrar lo que el demandado conceptúa como un litis consorcio necesario activo; así como lo referente al hecho de que –a su juicio- el arrendamiento se hizo por tiempo indeterminado, dado que se operó la tácita reconducción; y a la reiterada negativa de la parte actora de recibir los cánones de arrendamiento causados.
En tal sentido y con carácter previo, este Tribunal debe pronunciarse acerca de la procedencia o no de la falta de cualidad o interés de la actora para demandar, por si sola, el desalojo del inmueble arrendado, sin la concurrencia, al mismo tiempo, de los copropietarios del referido inmueble. Y en tal sentido observa: Enseña la doctrina de los autores que “la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y…debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil”. De otra parte, “la cualidad está ligada al interés, también denominado legitimación a la causa…que deben tenerla: el demandante, el demandado y el tercero. La cualidad es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante en concreto y aquel a quien la ley le da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito, esto es, la cualidad activa, mientras que la pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado en concreto y aquel contra quien la ley da la acción”,

(Derecho Procesal Civil I. Eduardo José Cabrera R., profesor de la Universidad Bicentenaria de Aragua, Núcleo San Antonio de Los Altos, tomada vía internet). Por su parte, el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato “por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Por consiguiente, son partes en este tipo de contratos, de una parte, el arrendador y de otra el arrendatario, sin que en manera alguna se establezca que para poder ser arrendador se deba reunir también, y al mismo tiempo, la condición de propietario de la cosa arrendada. Por consiguiente, bien puede ser arrendador, el mismo propietario del inmueble u otra persona distinta de este último, lo cual conduce a concluir que la legimatio ad causam para ejercer las acciones derivadas del arrendamiento, por lo que atañe al arrendador, corresponden a este en su condición de parte en el contrato, sin que deba reunir en si mismo y al mismo tiempo, las condiciones propias de arrendador y de propietario. En consecuencia, bien puede ser arrendador el mismo propietario de la cosa arrendada u otra persona distinta de este, tal como sucede en el caso de autos y como así lo establece el artículo 6º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando admite que la relación arrendaticia se establece entre el arrendador, ya sea en su condición de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, como la persona que toma en arrendamiento el inmueble objeto del mismo. Tales consideraciones conducen a concluir que siendo la accionante la ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCHI, quien lo hace en su condición de arrendadora del inmueble objeto del desalojo propuesto, aunque no sea la propietaria de dicho inmueble, tiene cualidad e interés para ejercer la acción propuesta, individualmente, por lo que la defensa de falta de cualidad o interés activa propuesta por la parte demandada contra la accionante, resulta improcedente y, por tanto deber ser declarada sin lugar, como así se hará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Resuelto el asunto previo a que se contrae este capítulo, entra el Tribunal a considerar y decidir la cuestión de fondo que aquí se ventila, esto es, el desalojo del inmueble supra identificado, para lo cual pasa a hacer previamente -en capitulo separado- una relación y valoración de la prueba aportada por ambas partes contendientes.
CAPÍTULO V
PRUEBAS DE LAS PARTES CONTENDIENTES
SECCIÓN PRIMERA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Junto con su libelo, la parte actora ha traído a los autos prueba documental, constituida por seis (6) instrumentos autenticados, los cinco (5) primeros ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, con fechas 17 de diciembre de 1.987, bajo el número 46, tomo 38; 17 de

marzo de 1.989, bajo el número 98, tomo 08; 15 de marzo de 1.991, bajo el número 101, tomo 10; 20 de abril de 1.992, bajo el número 74, tomo 20; y 29 de noviembre de 1.995, bajo el número 84, tomo 88; y el sexto autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Samuel Darío Maldonado del Estado Táchira, en fecha 14 de marzo de 2.007, bajo el número 68, tomo 9. A estos instrumentos este Tribunal les atribuye el valor de documentos públicos, a tenor de lo preceptuado al respecto en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de haber sido otorgados ante los respectivos Notarios que son funcionarios o empleados públicos con facultad para darle fe pública en el lugar donde dichos instrumentos fueron autenticados; además de lo cual tales documentos no fueron tachados ni objetados en forma alguna por la parte demandada en este juicio en la oportunidad procesal señalada para ello, antes, por el contrario, fueron reconocidos por dicha parte “en toda su dimensión jurídica probatoria” (sic) en el escrito de contestación de la demanda.
Del contenido de dichos instrumentos se deriva la prueba de los siguientes hechos que tienen que ver con el asunto de fondo que aquí se ventila:
1.- Que en todos ellos la arrendadora ha sido la demandante, ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCHI, y el arrendatario, el demandado NELSON PEINADO.
2.- Que el objeto del arrendamiento lo ha sido siempre, el local comercial ubicado entre las calles 3 y 4 con avenida 15, número 3-37 de la ciudad de El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado Mérida.
3.- Que en cuanto a la duración del arriendo, en el primero de los instrumentos contractuales supra citados y valorados, el lapso establecido fue de un año renovable, contado a partir del 1º de diciembre de 1.987; en el segundo, fue también de un año, contado desde el 1º de enero de 1.989, igualmente renovable; en el tercero de seis meses, renovables por seis meses más, contados a partir del 08 de marzo de 1.991; en el cuarto, también de seis meses renovables, contados desde el 1º de abril de 1.992: en el quinto, de seis meses, contados a partir del 1º de diciembre de 1.995; y en el sexto, de cinco años fijos, a partir del 02 de marzo de 2.007 y hasta el 02 de marzo de 2.012.
4.- Que como consecuencia de lo expuesto en el aparte numerado que precede, la relación arrendaticia entre la actora y el demandado, se extendió ininterrumpidamente, por vía convencional, entre el 1º de diciembre de 1.987 y el 02 de marzo de 2.012, para un lapso total de

veinticuatro (24) años y tres (3) meses.
Asimismo, la parte actora promovió notificación judicial suya al demandado, de su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, la cual fue practicada el 02 de abril de 2.012, por el Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de esta misma Circunscripción judicial, cuyo trámite consta de las actuaciones que obran del folio 18 al 27 de este expediente, a la cual este Tribunal le atribuye la condición de instrumento público con el valor asignado a tal documento conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la efectiva realización de la referida notificación en los términos señalados aquí.
SECCION SEGUNDA
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada mediante escrito suscrito por su apoderado judicial que obra del folio 160 al 164 de este mismo expediente, promovió las siguientes pruebas:
1.- Documento público traslativo de propiedad, de fecha 26 de abril de 1.974, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, bajo el número 36, folios 75 al 77, tomo 2º, protocolo primero, por medio del cual Eleazar Muchacho Daboin vende el inmueble objeto de este litigio, a la ciudadana Nidiam María Ciarrochi Ortiz. Este documento como instrumento público se le asigna el valor que le atribuye el artículo 1.357 del Código Civil y con el mismo queda demostrada la existencia del contrato de compraventa a que el mismo se refiere y que invoca su promovente.
2.- Documento registrado en la misma Oficina de Registro supra citada, el 21 de agosto de 2.000, bajo el número 03, tomo 4º, protocolo primero, tercer trimestre, conforme al cual Nidiam María Ciarrochi Ortiz, vende el mismo inmueble objeto del litigio a los ciudadanos Rolando Dander Ciarrochi Ortiz, Angela Genery Ciarrochi Ortiz, César Augusto Marín Ciarrochi, Doris Ciarrochi Ortiz, Hilario Bruno Ciarrochi Ortiz, Ana Ligia Ciarrochi Ortiz y José Rafael Parra Ciarrochi. Tal documento tiene la condición de instrumento público y como tal se le valora con los efectos a que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, demostrando la real existencia de la operación de compraventa que el mismo contiene y que invoca el promovente.
3.- Los mismos instrumentos contractuales arrendaticios que promovió la parte demandante, ya relacionados en ocasión de enumerar y valorar la prueba documental promovida por dicha parte, junto con su libelo de demanda y en la oportunidad de la promoción de pruebas en esta causa, por lo que se ratifica la valoración que de los mismos se hizo en su oportunidad, debiendo solo agregar que en esta oportunidad el objeto de la prueba está dirigido, a demostrar la existencia de los depósitos de garantía contractual arrendaticia efectuados por el arrendatario en favor de la

arrendadora para responder por sus obligaciones contractuales, hecho este que resulta probado de tales instrumentos.
4.- Constancia de la denuncia y solicitud formulada ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos Mérida, para la apertura de cuenta bancaria, interpuesta el veinticuatro (24) de febrero de 2.014, ante la negativa de la arrendadora-demandante, de recibir los cánones de arrendamiento al demandado. Este instrumento emana del propio demandado y a juicio de este Tribunal, su contenido carece de trascendencia respecto de los términos en que ha quedado planteada la controversia de las partes en el juicio objeto de este fallo.
5.- Copia fotostática de la notificación judicial efectuada por la arrendadora al demandado y materializada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de esta Circunscripción Judicial, de fecha veintiséis (26) de febrero de 2.015, por medio del cual dicho Tribunal, constituido en el domicilio de la arrendadora-demandante le notificó la necesidad y obligación de adecuarse a la Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial, debiendo abrir una cuenta bancaria para que el arrendatario-demandado consignase el pago del canon de arrendamiento del local comercial arrendado. Tal notificación tiene carácter de documento público y como tal se le valora conforme a lo previsto al respecto en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que con el mismo queda demostrada en autos la referida notificación judicial en los términos contenidos en el acta respectiva, aunque tal hecho tampoco tiene que ver con los términos en que ha quedado planteada la controversia entre las partes que litigan en este juicio.
6.- Copia fotostática del cheque de gerencia Banplus, de fecha 25 de febrero de 2.015, a nombre de la arrendadora y no endosable, que esta se ha negado a recibir y que tiene por objeto llevar a efecto el pago de los cánones de arrendamiento causados en enero, febrero, marzo y abril de 2.015. Tal instrumento, a juicio de este Tribunal, carece valor probatorio alguno, dado que se trata de una copia fotostática que no tiene cabida dentro de las previsiones establecidas al respecto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
CAPÍTULO VI
RESOLUCIÓN DE LA CONTROVERSIA
El fundamento jurídico de la pretensión de la parte actora contenida en el libelo que encabeza este expediente, en el aparte g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial, esto es, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre partes. Y en tal sentido la actora manifiesta que el último lapso de prórroga convencional del arriendo venció el 02 de marzo de 2.012, fecha a partir de la cual

comenzó al correr el lapso de prórroga legal de tres años, previsto tanto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, como en el artículo 26 de la actual Ley vigente, supra citada, no habiendo habido acuerdo o renovación de las partes. Antes, por el contrario, la arrendadora notificó judicialmente al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo, en fecha 02 de abril de 2.012.
Por su parte, la parte demandada alega en su contra, que no ha lugar la pretensión de la actora, porque el arrendamiento pasó a ser por tiempo indeterminado a partir del 02 de marzo de 2.012, dado que la arrendadora no le notificó, antes del vencimiento de la última prórroga convencional del contrato, su voluntad de no prorrogarlo como –a su juicio- era su deber. Ello conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, alegando que la notificación efectuada por la arrendadora el 02 de abril de 2.012, resultó extemporánea.
Fijada la posición de las partes en los términos aquí sintetizados, este Tribunal para decidir observa:
Ha quedado establecido supra, con la prueba promovida y practicada por la parte actora, convalidada por la parte demandada, que la relación arrendaticia entre aquélla y este ultimo, se inició el 1º de diciembre de 1.987, por el lapso de un año, con prórrogas convencionales sucesivas que concluyeron el 02 de marzo de 2.012, fecha para la cual se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que había entrado en vigencia el 1º de enero del año 2.000 y que regulaba, para entonces, el arriendo de locales comerciales, tal como así lo previene su artículo primero, cuya desaplicación para tales locales solamente ocurre con motivo de la entrada en vigencia de la actual Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comerciales, la cual tuvo lugar a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República, el 23 de mayo de 2.014, según su disposición derogatoria primera.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2.000, en su artículo 38, disponía que en los contratos de arrendamiento que tuvieran por objeto alguno de los inmuebles indicados en su artículo primero, celebrados por tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogaría obligatoriamente para el arrendado y potestativamente para el arrendatario, conforme a las siguientes reglas: “d) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso de máximo de tres (3) años”.
Con fundamento en este dispositivo, el cual tiene carácter irrenunciable a tenor del artículo 7º de la misma ley citada, y ante la pasividad del arrendatario, dado que no consta en autos que este hubiese manifestado expresa o tácitamente, su voluntad de dar por terminado el contrato a su vencimiento convencional, entró en vigencia la referida prórroga legal, sin que ella desnaturalizara en forma alguna el carácter de contrato por tiempo determinado que desde sus inicios tuvo el contrato celebrado entre la arrendadora-demandante y el arrendatario-demandado, dado que tal prórroga lo es también por un lapso determinado y máximo de tres años, que venció, según la prueba documental producida por ambas partes el 02 de marzo de 2.015.
De lo antes expuesto, resulta preciso concluir que no está en lo cierto el arrendatario-demandado, cuando sostiene que se produjo la táctica reconducción del contrato y que, en consecuencia, el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado. Antes, por el contrario, el contrato
celebrado entre ambas partes continuó siendo por tiempo determinado hasta la conclusión de la prórroga legal de tres años máximos, esto es, como ya se dijo el 02 de marzo de 2.015. Al mismo tiempo resulta también incierto que la notificación efectuada por la arrendadora-demandante al arrendatario demandado, de su voluntad de no prorrogar el contrato celebrado, haya sido extemporánea, pues, tuvo lugar durante el curso de la prórroga legal de la duración del contrato, esto es, el 02 de abril de 2.012.
Por las razones expuestas, resulta lógico y jurídico concluir que la pretensión de desalojo propuesta por la arrendadora-demandante en el libelo que encabeza este expediente, resulta procedente, dado que vencido como se encuentra el término de duración convencional del contrato, así como también el de prórroga legal, sin que conste de autos que haya habido acuerdo de prórroga o renovación del contrato entre las partes, antes, por el contrario, la voluntad dela arrendadora de no renovarlo, surge para el arrendatario demandado, la obligación suya de “entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o fuerza mayor”, a tenor del artículo 8º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se declara.
Por último, en lo que tiene que ver con el alegato del demandado, en el sentido de haber denunciado ante la autoridad administrativa correspondiente la negativa de la arrendadora-demandante a recibir los cánones de arrendamiento causados, así como el haber notificado judicialmente a esta última, para que indicara la cuenta bancaria donde debían hacerse los depósitos respectivos, este Tribunal considera y concluye, que no ha lugar a pronunciamiento alguno al respecto, dado que -coincidiendo con el fallo recurrido- en este juicio “se trata de desalojo por vencimiento del contrato de arrendamiento, no siendo la falta de pago, ni las consignaciones de los cánones de arrendamiento, el objeto relacionado con el presente litigio, al no tratarse de una excepción que permita desvirtuar la pretensión de la parte demandante contenida en el libelo de la
demanda, correspondiente al cumplimiento del contrato por vencimiento del término” , Y así se decide.
TITULO III
CAPÍTULO ÚNICO
PARTE DISPOSITIVA
Por las razones expuestas en la parte motiva de este fallo, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ERICK ANDRÉS SÁNCHEZ FALKENHAGEN, apoderado de la parte demandada, en diligencia de fecha 24 de noviembre de 2.016, contra la sentencia definitiva dictada en este juicio por el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, el dieciocho de noviembre de 2.016.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad e interés de la parte actora para proponer como tal la demanda que aquí se ventila.
TERCERO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada y en consecuencia, se declara:
1.- Con lugar la demanda que por desalojo intentó la ciudadana ANA LIGIA ORTIZ DECIARROCHI, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad número V-10-241.172, domiciliada en El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, en su condición de arrendadora, asistida por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad número 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.469, del mismo domicilio de su asistida, contra el ciudadano NELSON PEINADO CASTELAR, venezolano por naturalización, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad número V-22.571.672, domiciliado en El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, en su condición de arrendatario.
2.- Se ordena al ciudadano NELSON PEINADO CASTELAR, ya identificado, la entrega a la parte demandante ANA LIGIA ORTIZ DE CIARROCHI, también ya identificada, del inmueble arrendado, constituido por un local comercial, con un área de construcción de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135,00 m2), aproximadamente, distinguido con el número 3-37, ubicado en el antiguo pasaje Montilla, en la avenida 15, entre calles 3 y 4 de la ciudad de El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE, la plazuela que forma la avenida 15; COSTADO DERECHO, el llamado pasaje Montilla; COSTADO IZQUIERDO, con mejoras que son o fueron de César Pérez; y por el FONDO, inmueble que es o fue del Ejecutivo del Estado Mérida; ubicado dicho inmueble en la ciudad de el Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida.
3.- Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el juicio, a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se declara que no ha lugar a pronunciamiento alguno en relación con la denuncia formulada por la parte demandada a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos Mérida (SUNDEE) el 24 de febrero de 2.014; así como tampoco respecto a la notificación judicial efectuada por la misma parte demandada para que esta abriera la
cuenta bancaria a que se refiere el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por las razones antes expuestas.
QUINTO: Se condena en costas del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, declarado sin lugar por este fallo, a tenor de lo dispuesto al respecto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Méri¬da, constituido con asociados, en Mérida, a los diecinueve días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Inde¬pendencia y 158° de la Federación.
El Juez Presidente

José Rafael Centeno Quintero
El Juez asociado, ponente, La Jueza Asociada,

Edgar Quintero Eddy Magaly Calderón

La Secretaria,

Yosanny C. Dávila Ochoa

En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,

Yosanny C. Dávila Ochoa