TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, ocho (08) de marzo de dos mil diecisiete (2017)

206° y 158°
Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

• Que su mandante ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA, ya identificado, es propietario de un (1) inmueble, consistente en una estructura de uso comercial conocido como Centro Comercial Santísima Trinidad, ubicado en la Urbanización Carabobo, avenida principal, Tienditas del Chama, frente a la Panadería La Crema, Jurisdicción de la de la Parroquia Jacinto Plaza, del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
• Que está integrado por varios locales de uso comercial (actualmente en restructuración).
• Que lo adquirió en su totalidad por venta que le hizo el ciudadano ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad número V-8.003.089, según consta de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013, inscrito bajo el número 45, Folio 305, Tomo 54, Protocolo de Transcripción de 2013, además inscrito bajo el número 2013.3525, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 373.12.8.6.1172 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
• Que el ciudadano VÍCTOR FARÍAS, ya identificado, ocupa en calidad de arrendatario desde el veinticuatro (24) de noviembre de 2010, el local identificado con el número C2, de aproximadamente CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (46 Mts2), del conocido Centro Comercial Santísima Trinidad, ya identificado, mediante contrato de arrendamiento verbal, que inició con un canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00), actualmente el arrendatario ciudadano VICTOR FARIAS, paga un canon de arrendamiento de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS.2.500,00).
• Que en el local funciona una frutería y de común acuerdo con el inquilino ciudadano VÍCTOR FARÍAS, convinieron verbalmente en la desocupación por motivo de venta del Centro Comercial, así como se hicieran las reparaciones al Centro Comercial, pues el Centro Comercial está totalmente en deterioro, presentando filtraciones severas, concediéndoles un plazo que el mismo pidió de prórroga para su desocupación que corrió desde el día 24 de noviembre de 2013, comprometiéndose a entregar el local el día 24 de noviembre de 2015, a pagar un canon de arrendamiento durante la prórroga legal por el solicitada por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00) mensuales.
• Que el arrendatario ciudadano VÍCTOR FARÍAS, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble aun cuando el 24 de noviembre de 2015 su poderdante fue a recibir el local y hasta la fecha no lo ha entregado.
• Que tampoco paga los cánones de arrendamiento desde la fecha del acuerdo de desocupación 24 de noviembre de 2013 hasta junio de 2016, es decir adeuda a su mandante TREINTA Y UN (31) meses de canon de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014, 25 de noviembre de 2014 hasta 24 de noviembre 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016 y tampoco entrega el local tal como se convino.
• Que han sido diversas y múltiples las gestiones que ha desplegado su poderdante ante el citado arrendatario ciudadano VÍCTOR FARÍAS, para que cumpla con su obligación de pagar los cánones y entregar el local, pero estas han sido infructuosas, a pesar de que se han practicado en la forma más amistosa posible, al punto de transcurrir 31 meses sin que pague ni desocupe y el inmueble cada vez se deteriora más.
• Que el pago de arrendamiento convenido y que venía pagando EL ARRENDATARIO es la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00) MENSUALES, y el citado ciudadano no ha pagado el 12% de impuesto al valor agregado IVA, menos aun contribuir con los gastos comunes o cuota de condominio.
• Que la presente demanda está fundamentada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014. Que los hechos narrados encuadran en disposiciones del citado decreto que regula la materia y cuyo contenido fáctico corresponde a los supuestos de hecho expuestos, pues el arrendatario dejo de pagar con el pago de los cánones de arrendamiento siendo su obligación principal en consecuencia se puede proceder intentar la desocupación del inmueble; el deterioro en que se encuentra el local y el Centro Comercial que es necesario estar desocupado para poder hacer todas las reparaciones a que hay lugar; y su entrega, por haber vencido la prórroga legal, señalando el artículo 40 las causales de desalojo.
• Que en virtud de esta exposición y en defensa de los derechos e intereses de su mandante, es por lo que acude, a demandar, como formalmente demanda, por desalojo al ciudadano VÍCTOR FARÍAS, ya identificado, con el carácter de arrendatario del local comercial identificado con el número C2 de aproximadamente CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (46 Mts2) del conocido Centro Comercial Santísima Trinidad, ubicado en la Urbanización Carabobo, avenida principal, Tienditas del Chama, frente a la panadería La Crema, Jurisdicción de la de la Parroquia Jacinto Plaza, del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida; para que convenga, o en caso de negativa a ello sea obligado por el Tribunal, en hacer entrega del inmueble en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió y libre de personas y bienes. Así como pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014; 25 de noviembre de 2014 hasta el 24 de noviembre de 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales y los que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble. Fundamenta la presente demanda en: 1.- La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 24 de noviembre de 2013 hasta junio de 2016, es decir adeuda a su mandante TREINTA Y UN (31) meses de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 24 de noviembre de 2013 hasta el 24 de noviembre de 2014; 25 de noviembre de 2014 hasta 24 de noviembre de 2015 y desde el 25 de noviembre hasta junio de 2016, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00) mensuales para un total a deber por concepto de cánones de arrendamiento (canon de arrendamiento mensual Bs. 2.500 X 31 meses que debe = Bs.77.500,00) de SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.77.500,00); y el deterioro en que se encuentra el inmueble que sobrepasan a mayores que los provenientes del uso normal.
• Que estima la presente demanda en la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.77.500,00); equivalente a 437,85 U.T.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda intentada contra el, por el ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA, identificado en autos, de conformidad con el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, lo hace en los siguientes términos: PRIMERO: Que rechaza, niega y contradice todo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto es falso de toda falsedad que exista una relación arrendaticia entre el demandante RICARDO VIELMA VIELMA y su representado en consideración a las razones que explanará luego. SEGUNDO: Que quien le arrendó el local C2 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, a VÍCTOR MANUEL FARÍAS ABREU fue ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, y no RICARDO VIELMA VIELMA. Que desde el año 2006 su poderdante es arrendatario del ciudadano ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, es decir que tiene más de diez (10) años como arrendatario de un apartamento del mismo Centro Comercial, concretamente en el primer piso y luego del Local Comercial, signado con el Nº C2, parte integrante del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, ubicado en la Urbanización Carabobo, calle principal Las Tienditas del Chama, frente a la Panadería La Crema, Parroquia Jacinto Plaza, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Que inicialmente el contrato de arrendamiento fue verbal y luego suscribió un contrato por dicho local, por vía privada en fecha primero (01) de enero de dos mil doce. Que la duración de dicho contrato era por un año, tal como se desprende de la cláusula segunda del mismo, o sea, que finalizaba el día 1º de enero de 2013, pero que ese contrato se volvió a tiempo indeterminado, nunca se le notificó al arrendatario la finalización del mismo o su prórroga, por tanto operó la tácita reconducción y actualmente sigue siendo arrendatario del local. Que se observa que la fecha del contrato privado de arrendamiento es anterior a la fecha de compra de los terrenos por parte del demandante y la fecha de los recibos por concepto del pago de arrendamiento también son anteriores al documento de propiedad del actor (17 de octubre de 2013). Que nunca fue arrendatario del demandante, RICARDO VIELMA VIELMA. Que ¿Cómo nació la supuesta relación arrendaticia entre RICARDO VIELMA VIELMA y VÍCTOR MANUEL FARÍAS ABREU?. TERCERO: Que en cuanto a la preferencia ofertiva y compra venta del local C2, el arrendador ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, tomó en consideración que VÍCTOR MANUEL FARÍAS ABREU, era su arrendatario, procedió en cumplimiento de la Preferencia Ofertiva, al ofrecerle verbalmente en venta el local C2, hubo acuerdo sobre el objeto de la venta y se fijo el precio en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,00) y se pago parte del precio eso ocurrió el día 30 de marzo de 2011, ese mismo día le abonó al precio convenido la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS.10.000,00), como se puede apreciar en la factura expedida por ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, de fecha Nº de Control 000477. Que convinieron en que podía hacerle pagos parciales al precio de la venta, no se estableció un monto fijo ni plazos, sino que podía abonar lo que pudiera y en el momento en que lo quisiera hacer, solo pedía que por separado pagara el canon de arrendamiento, todo ello mientras registraba las mejoras y el documento de condominio. Que el contrato de venta es consensual; se perfecciona cuando existe acuerdo sobre la cosa objeto de la venta y se paga el precio, en este caso se fijo el precio bajo las condiciones antes señaladas, permitiendo abonos parciales. Que su representado tiene la posesión del local C2 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, ya identificado; en primer lugar por ser arrendatario inicialmente y ahora, en segundo lugar, por ser propietario. Que todo esto lo prueba según las facturas expedidas por el ciudadano ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, comprueban los abonos parciales al precio de la venta. Que dichos instrumentos privados tienen fechas anteriores a la compra de los terrenos por parte del ciudadano RICARDO VIELMA VIELMA. Que ¿Quién es el verdadero propietario del local C2? Que están en presencia de una doble venta? Que la doble venta de un bien constituye un delito, el de la estafa. CUARTO: Que ¿Qué fue lo que le compró RICARDO VIELMA VIELMA, a ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE? Que mediante documento inscrito en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 17 de octubre de 2013, Nº 45, folio 305, Tomo 54, del Protocolo de Transcripción del referido año. Además quedo inscrito bajo el Nº 2013.3525, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.6.1172 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, el ciudadano ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, ya identificado, le vendió a RICARDO VIELMA VIELMA, hoy demandante, un lote de terreno que incluye una casa vieja, el terreno tiene una extensión de (4.752,45 m2), ya identificado, en el documento que corre a los folios 6 al 10 del presente expediente, producido por la parte actora en su libelo. Pero en dicho instrumento jurídico aparece que sobre el referido terreno existe una casa vieja, que hoy en día lo que se constata es la existencia de un Edificio denominado Centro Comercial “Santísima Trinidad”. Que en ninguna parte de dicho documento aparecen mencionadas las mejoras sobre dicho terreno, que las constituyen el llamado “Centro Comercial Santísima Trinidad”. Que ¿Dónde está el documento de esas mejoras que le da la propiedad de las mismas a RICARDO VIELMA VIELMA? Que ¿Existe tal documento de mejoras, debidamente protocolizado? Que si se estan hablando de un Centro Comercial, es indispensable que exista también el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento, que igualmente deben estar protocolizados. Que por eso el encabezamiento de este numeral: Qué fue lo que compró RICARDO VIELMA VIELMA? Compró el terreno pero no las mejoras, por un lado, por el otro no tiene el Documento de Condominio, que le permita transmitir legalmente la propiedad de los distintos locales y apartamentos que conforman el llamado Centro Comercial “Santísima Trinidad”. Pero que ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, ya le había vendido el local C2 del referido inmueble en las condiciones señaladas en el Numeral Tercero de este escrito. Que los centros comerciales se rigen por la Ley Propiedad Horizontal, en consecuencia no pueden estar separados la propiedad y el terreno de las mejoras o el inmueble propiamente dicho, porque el terreno pasa a ser cosa común, junto a las paredes, escaleras, ascensores, etc., (Artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal, literales de la a hasta la j).Que nada de esto se cumple en este caso. Que de conformidad con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo la falta de cualidad e interés, para intentar esta temeraria demanda, pues no es propietario de las mejoras, solo compró el terreno pero no el inmueble o edificación y tampoco cumple con el mandato de Ley en la materia, no pose el Documento de Condominio que le acredite como propietario. QUINTO: Que en cuanto a la improcedencia del desalojo en la presente causa, de conformidad con el Capítulo VIII, De los Desalojos y Prohibiciones, Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, sería improcedente esta demanda de desalojo porque su mandante no está incurso en ninguna de las causales señaladas en este dispositivo legal, porque el señor RICARDO VIELMA VIELMA, jamás fue su arrendador y VÍCTOR FARÍAS ABREU es el propietario del local C2 con anterioridad a la compra que él hizo del terreno asiento espacial del inmueble denominado Centro Comercial “Santísima Trinidad”, pues ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, se lo vendió el 30 de marzo del año 2011. Que aquí lo que existe es una doble venta que constituye un delito. Que es falso de toda falsedad que su representado haya convenido verbalmente en desocupar el local que es de su propiedad con el señor VIELMA VIELMA, que nunca le conoció y completa sus falsas afirmaciones cuando le dice que VÍCTOR FARÍAS ABREU es “arrendatario del local C2, desde el año 2010”, que al revisar los recibos que emitía el arrendador ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, que datan del año 2009 y lo que pagaba de canon de arrendamiento era CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00) y no QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00),ocupó ese local comercial desde el año 2006, que el señor RICARDO VIELMA VIELMA no aparecía cuando el 30 de marzo de 2011, ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE le vendió dicho local. Que también es falso que el inmueble se encuentre en estado de deterioro, eso se determinará y lo harán constar en la Inspección Judicial que el ha solicitado en su escrito de demanda. Que no se le puede pagar arriendo a quien no es propietario no solo del local C2 sino de todo el Centro Comercial. Y repite que su poderdante es propietario de dicho local. Que es un hombre honesto, por lo que debe hacer del conocimiento de esta juzgadora, que el compró por contrato verbal dicho local, haciendo abonos parciales como consta en los recibos que le expedía ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE sin establecer tiempo para hacerlo, mediante abonos parciales al precio de la venta y la cantidad de dinero que el pudiera pagar, colocándole como condición el seguir pagando el canon e arrendamiento convenido. Que en un Centro Comercial, para ser vendido por el sistema de Propiedad Horizontal: ¿Puede una persona ser propietaria del terreno donde está construida la edificación y pueden otras personas ser las propietarias de los locales sin incluir el terreno? Que obviamente la respuesta es no, el terreno donde se construye una edificación para ser enajenada por el sistema de Propiedad Horizontal, pasa a ser cosa común del Centro Comercial en este caso, razón por la cual hace nula de toda nulidad la venta a VIELMA VIELMA, por un lado y por el otro, que como quedaría el derecho de Preferencia Ofertiva a los arrendatarios de locales en ese Centro Comercial? Y el retracto legal? ¿Y el derecho a la prorroga Legal, en el supuesto caso de que el no hubiese comprado el Local C2? Que nunca solicitó prórroga legal a RICARDO VIELMA VIELMA, pues ese señor no le arrendo el Local C2, quien lo hizo fue ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE! Que su prórroga era de tres (3) años, según el artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que ¿Donde están los recibos por concepto de pago del canon de arrendamiento de VIELMA VIELMA, donde se detallen entre otros, el Iva, el porcentaje (%) de Condominio que le corresponde al Local C2 de conformidad con el respectivo Documento de Condominio, RIF? SEXTO: Que si ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE, estaba consciente de haber vendido dos veces el mismo bien. Que han dejado por sentado que ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, le vendió el local C2 del Centro Comercial “Santísima Trinidad”, en fecha 30 de marzo de 2011. Pero el día 17 de octubre de 2013, por documento protocolizado le vendió el terreno sobre el cual está construido el Centro Comercial “Santísima Trinidad” a RICARDO VIELMA VIELMA. Que con qué carácter se presento ROBERTO JOSÉ AVENDAÑO DUGARTE ante la Prefectura del Poder Popular de la Parroquia Jacinto Plaza del municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, como se deja constancia en Acta Nº 33, de fecha 27 de octubre de 2014?. Que suscribió esa Acta, junto con otros arrendatarios, que también son afectados por la conducta de AVENDAÑO DUGARTE. Que en esa Acta 33, textualmente dice “donde se expuso y deja constancia de no llegar a ningún diálogo y pasar a la vía jurisdiccional civil para solventar y solucionar la problemática que nos atañe en cuanto a la venta y compra de unos locales comerciales. Es todo. ¿Le vendió el local C2 en el 2011 y en el 2013 le vendió a VIELMA VIELMA el terreno y ahora se presenta como qué? Propietario de los locales pero no dueño del terreno sobre el cual se construyó el Centro Comercial? ROBERTO AVENDAÑO DUGARTE, vendedor y RICARDO VIELMA VIELMA, comprador, sabían de la existencia de las mejoras construidas sobre el terreno objeto de la compra venta que pactaron, que no son otra cosa que el edificio denominado Centro Comercial “Santísima Trinidad”. ¿Por qué no las hicieron constar en el Documento de fecha 17 de octubre de 2013? ¿Existirá falsa atestación frente a un Funcionario Público?

Quedan así establecidos los HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora ORDENA abrir un lapso de cinco (05) días para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS, contados a partir del día de hoy, exclusive; pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Despacho, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. THAIS A. FLORES MORENO
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA
En la misma fecha se copió y publicó, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 01.-
Srio.