REPÚBLICA BOLVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
"VISTOS" SUS ANTECEDENTES.-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpues¬ta en fecha 26 de enero de 2017, por el abogado ORLANDO DUGARTE ROJAS, en su carác¬ter de co-apode¬rado judicial de la parte demandante ciudadana HERMELINDA OSUNA AVENDAÑO, contra la sentencia interlocutoria con carácter de definitiva proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDI¬CIAL DEL ESTADO MÉRIDA, de fecha 23 de enero de 2017, que declaró Con Lugar la cuestiones previa correspondiente al ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la CADUCIDAD de la acción, opuesta por la parte demandada ciudadanos RAMÓN ELOY CAHCON y GLEYDA CHACÓN PEREIRA, en el juicio de RETRACTO LEGAL y PREFERENCIA OFERTIVA, interpuesto por la ciudadana HERMELINDA OSUNA AVENDAÑO, en consecuencia con dicha declaración queda desechada la demanda y extinguido dicho proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 356 de Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 02 de febrero de 2017, previo computo ordenado por el Tribunal a quo- se admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado ORLANDO DUGARTE ROJAS, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, ordenándose la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de su distribución para el conocimiento de la apelación interpuesta. (folio 306)
En fecha 08 de febrero de 2017, fue recibido en esta instancia, para su distribución, correspondiéndole su conocimiento a esta Superioridad, el expediente contentivo de dos (2) piezas, constante de 309 folios útiles.
Por auto de fecha 10 de febrero de 2017, se le dio entrada, asignándole la correspondiente numeración: Nº 04718, nomenclatura propia de este Juzgado, fijándose de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para el tercer día de despacho siguiente a su entrada, la celebración de la audiencia de apelación. (folio 310)
En fecha 15 de febrero 2017, se celebró la audiencia de apelación, difiriéndose, la publicación del fallo para el quinto día hábil siguiente a la fecha de la dicha audiencia (folio 311)
En fecha 24 de febrero de 2017, se reanudo la audiencia de apelación en la cual se dictó el dispositivo del fallo difiriéndose la publicación del mismo para el quinto día hábil siguiente a dicha fecha (folio 318).
Encontrándose la presente causa en la oportunidad para publicar el extenso del fallo correspondiente procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
I
ANTECEDENTES
SUSTANCIACIÓN DE LA CAUSA
EN LA PRIMERA INSTANCIA
La presente causa se inicio por demanda escrita presentada para su distribución en fecha 22 de febrero de 2016, por ante el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, correspondiéndole igualmente a dicho Juzgado, por la distribución de ley efectuada en fecha 23 de febrero de 2016, el conocimiento de la demanda propuesta por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, solicitada por la ciudadana HERMELINDA OSUNA, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.006.463, a través de sus apode¬rados judiciales ORLANDO DUGARTE ROJAS y SAMUEL ANDRES ROMERO RIVERA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.101.476 y V-101.102.634, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 165.151 y 112.621 en su orden, contra los ciudadanos RAMON ELOY CHACON y GLEYDA CHACON PEREIRA. (folio 1 al 19)
En fecha 25 de febrero de 2017, el Juzgado a quo, dio por recibida la demanda, dándole entrada y curso de ley, reservándose resolver la admisión por auto separado. (folio 20).
En fecha 2 de marzo de 2016, la ciudadana querellante HERMELINDA OSUNA, debidamente asistida de abogados de su confianza, presentó escrito mediante el cual procedió a reformar la demanda, el cual fue agregado a los autos mediante nota de secretaría correspondiente en la misma fecha (folio 21 al 25).
Por auto de fecha 4 de marzo de 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, admitiendo cuanto ha lugar en derecho de conformidad con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, emplazándose a los ciudadanos RAMON ELOY CHACON y GLEYDA CHACON PEREIRA, a los fines de que comparecieran a dar contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las citaciones practicadas (folio 26).
En fecha 9 de marzo de 2016, la ciudadana HERMELINA OSUNA, otorgó poder apud acta a los abogados ORLANDO DUGARTE ROJAS y SAMUEL ANDRÉS ROMERO RIVERA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.101.476 y V-101.102.634, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 165.151 y 112.621 en su orden.
En fecha 20 de abril de 2016, el abogado ORLANDO DUGARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, estampó diligencia mediante la cual señaló, que por no fue posible la citación personal de los ciudadanos demandados, solicitó se practicara la citación por carteles de los mismos. (folio 58)
Por auto de fecha, 25 de abril de 2016, el Tribunal de la causa, previa petición mediante diligencia por parte del actor, y en virtud de la falta de citación personal de los demandados, acordó la citación por Carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (folio 59).
En fecha 03 de mayo de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante, estampó diligencia mediante la cual solicitó le fueran entregados a los fines de ser publicados los correspondiente carteles de citación. (folio 61)
En diligencias estampadas de fecha 9 y 16 de mayo de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó ejemplares de prensa correspondientes a la citación por carteles de los ciudadanos demandados, a los fines de fueran agregados al expediente, los cuales por auto de la misma fecha y previo desglose de los mismo fueron agregados al expediente y corre insertos a los folios 63 y 66 de los autos. (folio 62 al 67)
En fecha 28 de junio de 2016, la Secretaria Judicial del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante nota de secretaría dejó constancia que la parte demandada siendo el último día para que se diera por citada en la presente causa, no se presentaron ni por si, ni por medio de apoderado judicial. (folio 69)
En fecha 29 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, abogado ORLANDO DUGARTE, solicitó al Tribunal de la causa nombrara Defensor Judicial en virtud de la falta de comparecencia de los demandados, aun cuanto fueron agotados las formalidades y procedimientos de ley establecidos, a los fines de que el proceso prosiga debidamente y sin dilaciones. (folio 70)
Por auto de fecha 1 de julio de 2016, en virtud de la solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora y por cuanto fue imposible lograr la citación de los ciudadanos demandados, RAMON ELOY CHACON y GLEYDA CHACON PEREIRA, el Tribunal de la causa designó Defensor Judicial, de los demandados, a la abogada ALIS MARIELA QUINTERO BASTARDO. En la misma fecha se libró boleta de notificación a la abogado designada a los fines de su aceptación del cargo y juramentación correspondiente. (folio 71 al 72).
En fecha 11 de julio de 2016, la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, se presentó en la sede del Tribunal a quo debidamente asistida por los abogados JAVIER DE JESÚS VEGHA MOLINA y PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA, titulares de las cédulas de identidad nros. V- 8.705.303 y V- 10.108.703, inscritos en el INPREABOGADO bajo los nros. 48.373 Y 58.099, otorgó poder apud acta, a los mencionados abogados y consignó escrito de contestación a la causa, en el cual además solicitó la nulidad del auto de admisión, dicho escrito fue agregado a los autos en la misma fecha, por medio de nota de secretaría (folios 72 al 77 ).
Por auto de fecha 25 de julio de 2017, la abogada YAMILET FERNANDEZ, se aboco al conocimiento de la causa, en virtud de las vacaciones reglamentarias concedidas al Juez titular del despacho abogado JUAN CARLOS GUEVARA. (folio 78)
En auto de fecha 25 de julio de 2016, visto el escrito consignado por la parte demandada GLEYDA CHACON, en fecha 11 de julio de 2016, el Juzgado a quo declaró la Nulidad del auto de admisión de la demanda de fecha 4 de marzo de 2016, y ordenó la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento previsto en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y fijó la fecha de celebración de la audiencia de mediación correspondiente de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 ejusdem. (folio 82)
En fecha 28 de julio de 2016, la ciudadana HERMELINDA OSUNA, consignó escrito libelar de subsanación de conformidad con lo previsto en el artículo 100 y 101 e la Ley para la Regularización y Control de Viviendas y en atención a la reposición de la causa decretada por la a quo, el mismo fue agregado a los autos por nota de secretaria de la misma fecha (folios 84 al 88).
En auto de fecha 29 de julio de 2016, el Tribunal de la causa, ordenó admitir nuevamente la presente demanda y emplazó a los ciudadanos demandado a comparecer al tribunal de la causa al quinto día siguiente en que constara en autos la citación del último de los citados, a los fines de que tuviese lugar la celebración de la audiencia de mediación de conformidad con lo preceptuado en el artículo 101 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. (folio 89)
Por auto de fecha 5 de agosto de 2016, el tribunal de la causa ordenó libar los recaudos necesarios para la citación de la parte demandada. (folio 92 al 94)
En fecha 11 de agosto de 2016, la representación de la parte demandante, solicitó al tribunal de la causa, se ordene la citación por carteles visto la imposibilidad de la citación personal. (folio 110)
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2016, el tribunal a quo, vista la diligencia estampada por la parte actora de fecha 11 de septiembre de 2016, acordó de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, la citación por carteles de los ciudadanos RAMON ELOY CAHCON y GLEYDA CHACON PEREIRA. Librándose los carteles correspondientes en la misma fecha (folio 111 al 113)
En fecha 19 de septiembre de 2016, el abogado ORLANDO DUGARTE, actuando en su carácter de autos, estampo diligencia mediante la cual procedió a retirar los carteles de citación acordados y librados (folio 114)
En fecha 22 de septiembre de 2016, el apoderado judicial la parte actora estampó sendas diligencias, mediante la cual consignó ejemplares contentivos de los carteles de citación publicados, los cuales fueron agregados a los autos mediante nota de secretaria y corren inserto a los folios folio 116 y 119 del expediente, (folio 115 al 120)
En fecha 27 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, abogado ORLANDO DUGARTE, solicitó al Tribunal de la causa nombrara Defensor Judicial en virtud de la falta de comparecencia de los demandados, aun cuanto fueron agotados las formalidades y procedimientos de ley establecidos, a los fines de que el proceso prosiga debidamente y sin dilaciones. (folio 130)
Por auto de fecha 1 de noviembre de 2016, el Tribunal de la causa vista la solicitud de la parte actora, acordó la designación del defensor judicial para los ciudadanos demandados, nombrando a la abogada ALIS MARIELA QUINTERO BASTARDO, titular de la cédula de identidad nro. V-4.488.584, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 38.986. Librándose en la misma fecha la boleta de notificación correspondiente. (folio 132)
En fecha 2 de noviembre de 2016, la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, obrando a título personal y como apoderada del ciudadano RAMÓN ELOY CHACON, asistida por el abogado PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA, titular de la cédula de identidad nro. V- 10.108.703, INPREABOGADO nro, 58.099, procedió a otorgar poder apud acta al abogado supra mencionado y al abogado JAVIER DE JESUS VEGA MOLINA, titular de la cédula de identidad nro V- 8.705.303, INPREABOGADO nro. 48.373, instrumento poder que fue otorgado en el Tribunal a quo por ante la suscrita secretaria judicial de dicho instrumento, el cual obra inserto al folio 133 de los autos.
En fecha 10 de noviembre de 2016, en la fecha y hora fijada por el tribunal de la causa, tuvo lugar la celebración de la audiencia de mediación, con la presencia de la representación judicial de ambas partes, quienes invocaron sus alegatos y acordaron una nueva reunión para la cual quedaron convocadas en ese mismo acto. (folio 137 y 138).
En fecha 21 de noviembre de 2016, siendo la hora y fecha fijada para que tuviera lugar la segunda audiencia de mediación, ambos contrincantes se hicieron representar por sus apoderados judiciales quienes alegaron sus correspondientes hechos y defensas, no llegando a ningún acuerdo que pusiera fin a la controversia, por lo que agotada la fase procesal de mediación, se dejó abierta la continuación de la causa conforme a lo previsto al artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. (folio 139 y 140)
En fecha 5 de diciembre de 2016, el abogado PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos RAMÓN ELOY CHACÓN y GLEYDA CHACON PEREIRA, estampó diligencia mediante la cual consignó escrito de contestación y pruebas, constante de 19 folios útiles y 100 anexos, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha y obra inserto del folio 144 al folio 265 de los autos. En el referido escrito de contestación la parte demandada opuso cuestiones previas.
En diligencia estampada de fecha 14 de diciembre de 2016, por el abogado ORLANDO DUGARTE, actuando en su carácter de autos consignó escrito de subsanación de cuestiones previas, así como de contradiciendo las mismas, el cual fue agregado a los autos por nota de secretaria. (folio 266 al 270)
En fecha 19 de diciembre de 2017, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados JAVIER JESÚS VEGA MOLINA y PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA, estando dentro de la oportunidad para promover pruebas dentro de la incidencia surgida de las cuestiones previas, de conformidad con lo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito correspondiente de promoción de pruebas, constante de un (02) folios útiles, el cual fue agregado a los autos en su oportunidad (folio 263 al 276).
Por auto de fecha 20 de diciembre de 2016, el Tribunal de la causa se pronunció respecto a la admisión de las pruebas de la incidencia de la parte demandada, admitiendo las mismas salvo su apreciación en la definitiva (folio277)
En fecha 12 de enero de 2017, los apoderados judiciales de la parte demandante, abogados ORLANDO DUGARTE y SAMUEL ANDRES ROMERO RIVERA, estando dentro de la oportunidad para promover pruebas dentro de la incidencia surgida de las cuestiones previas, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de tres folios útiles y tres anexos, los cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha por nota de secretaria (folio 278 al 298)
Por auto de fecha 12 de enero de 2017, el Tribunal siendo la oportunidad legal para la admisión de las pruebas en la incidencia surgida de las cuestiones previas, admitió las pruebas promovidas por los abogados ORLANDO DUGARTE y SAMUEL ANDRES ROMERO RIVERA, apoderado judicial de la parte demandante (folio 298 vto).
Por auto de fecha 12 de enero de 2017, siendo el último día fijado por el Tribunal de la causa para que las partes presente y evacuen las pruebas, entrando la causa en lapso para decidir las cuestiones previas opuestas. (folio 291)
En fecha 20 de enero de 2017, los abogados ORLANDO DUGARTE y SAMUEL ANDRES ROMERO RIVERA, apoderados judiciales de la parte demandante, consignaron escrito de conclusiones a la cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada en la demanda del juicio de preferencia ofertiva y retracto legal, constante de tres (03) folios útiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha (folio 292 al 295).
En fecha 23 de enero de 2017, el Tribunal de la causa dictó sentencia en la incidencia referida a la cuestión previa opuesta por la parte demandada definitiva en la cual se declaró Con Lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada; (folio 296 al 291)
En fecha 26 de enero de 2017, el abogado ORLANDO DUGARTE ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presento recurso de apelación contra la sentencia proferida por el a quo (folio 778).
II
DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA QUE DA LUGAR A LA INCIDENCIA
OBJETO DE REVISIÓN
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente en el cual se dictó la sentencia apelada, se evidencia que la acción interpuesta se inició por escrito libelar presentado en fecha 22 de febrero de 2016, (folios 1 al 19), por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la ciudadana HERMELINDA OSUNA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.006.463, debidamente asistida por los abogados en ejercicio ORLANDO DUGARTE y SAMUEL ROMERO, PEÑA CHACÓN, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.101.476 y V-10.102.634 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros 165.151 y 112.621, mediante el cual interpusieron demanda por PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL contra los ciudadanos RAMON ELOY CHACÓN y GLEYDA CHACÓN PEREIRA.
Así mismo, se desprende de los autos, que en la oportunidad procesal correspondiente los ciudadanos demandados, representados por los abogados JAVIER JESÚS VEGA MOLINA y PEDRO MARÍA DIAZ LOZADA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.705.303 y V- 10.108.703 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 48.373 y 58.099 en su orden, dieron contestación a la demanda mediante escrito que obra inserto del folio 145 al 163, en el cual se observa que bajo el epígrafe CAPITULO TERCERO, CUESTIÓN PREVIA: LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY, del referido escrito procedieron a oponer la en la cual opusieron la cuestión previa, resuelta en el fallo proferido por el Juez a quo, lo que constituye el objeto de la presente revisión deferida por apelación en esta instancia.
III
DE LA PARTE DEMANDADA
PUNTO PREVIO
DE LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
Corresponde a esta Alzada previo a emitir pronunciamiento sobre la incidencia planteada en la presente causa, advertir respecto al poder otorgado por el ciudadano codemandado RAMÓN ELOY CHACÓN a sus apoderados judiciales abogados PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA y JAVIER DE JESÚS VEGA MOLINA, el cual se otorgara en fecha 02 de noviembre de 2016, mediante poder apud acta otorgado en el Tribunal a quo, el cual riela inserto al folio 133 de los autos, al respecto advierte:
Es trascendente dejar sentado que, no puede pasar inadvertido la falta de representación judicial del ciudadano RAMÓN ELOY CHACON, por lo incorrecto e írrito del poder judicial apud acta otorgado en fecha 02 de noviembre de 2016, por la ciudadana co-demandada GLEYDA CHACON PEREIRA autorizando a los abogados PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA y JAVIER DE JESÚS VEGA MOLINA para la defensa de su mandante de ciudadano RAMÓN ELOY CHACON sin tener dicha ciudadana capacidad de postulación, pues es una omisión que debe ser tenida en cuenta por los (as) secretarias de los Juzgados al momento autorizar y certificar tales poderes, toda vez que, si bien es cierto que tales defectos u omisiones pueden, como regla general, ser subsanados, el carácter excepcional de la situación descrita conduce a una interpretación restrictiva de dicha posibilidad, pues lo contrario pudiera dar lugar a un estado de inseguridad jurídica en el que cualquier persona podría ejercer derechos ajenos en juicio sin la debida legitimación.
Pues bien, como se desprende del referido instrumento poder, el mismo fue consentido de manera írrita, pues como se evidencia del mismo fue conferido por la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, actuando como apoderada del ciudadano RAMÓN ELOY CHACON, con la finalidad de que los abogados PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA y JAVIER DE JESÚS VEGA MOLINA, ejercieran la representación de ambos en la presente causa, en la cual fungen como parte co-demandada. En ese sentido dicho poder fue otorgado de manera irregular, en virtud de que la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA no tiene capacidad de postulación para otorgar un poder judicial en nombre de su mandante RAMON ELOY CHACON, lo que pudiera generar la falta de representación judicial del dicho ciudadano.
Ahora bien, visto que dada la acción propuesta, en el caso de autos se encuentra configurado un litis consorcio pasivo necesario, esta Superioridad advierte que, en el caso de autos las actuaciones derivadas de una de las partes abrazan al otro codemandado, pues se trata de una unidad inquebrantable e implícita que no admite actuaciones fraccionadas en cada persona, no podría considerarse confeso al ciudadano codemandado RAMON ELOY CHACON, por encontrarse una de las partes del litisconsorcio correctamente representadas, por cuanto lo que respecta a su representación estuvo correctamente otorgada, en consecuencia las actuaciones derivadas de dicha representación judicial involucran a todas las partes incluidas en el litis consorcio pasivo necesario, lo que da lugar que esta Alzada considere efectuada la defensa realizada por los abogados PEDRO MARÍA DÍAZ LOZADA y JAVIER DE JESÚS VEGA MOLINA, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana GLEYDA CHACON válida como defensa del indicado litis consorcio y no declarar confeso al ciudadano RAMON ELOY CHACON por falta de representación judicial.
Por tanto, si bien es cierto la falta de postulación de la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, al no ostentar el título de abogada resulta ilegítima para otorgar en nombre de su mandate RAMÓN ELOY CHACON poder judicial, ocasionando a este la ausencia de representación legal, no menos cierto es que vista la condición de litisconsorcios pasivos necesarios, la defensa judicial de una de las partes queda integrada en la defensa del otro, considerándose unitaria para todos, lo que resulta una excepción a la falta de cualidad por falta de representación judicial, en consecuencia esta Superioridad tiene como efectivamente valida la defensa de los ciudadanos codemandados. Así se declara.
Así mismo, desde un punto de vista pedagógico, debe esta alzada indicar al operador judicial de la primera instancia, que en lo sucesivo se abstenga de dar curso a aquellas actuaciones judiciales en las cuales se pretenda otorgar poderes judiciales en nombre de otra persona sin ostentar la correspondiente capacidad de postulación que debe tener todo apoderado para actuar en instancias judiciales, pues tal omisión pudiera dar lugar a la falta de representación judicial de la parte que se hace valer en juicio por un sujeto que no es abogado. Así se decide.
IV
MOTIVA
Tal como se expresó en la parte expositiva de este fallo, la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en esta causa en fecha 23 de enero de 2017 proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en el Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que obra agregada a los folios 296 al 303 de los autos, la cual fue deferida en esta instancia por vía de apelación, en consecuencia, este Tribunal Superior procede a pronunciarse sobre el mérito de la causa, en los términos que sigue a continuación:
DE LA CUESTIONES PREVIA OPUESTA EN LA CONTESTACIÓN
DE LA DEMANDA PRINCIPAL
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda la parte demandada invocó y opuso la cuestión previa referida a la caducidad de la acción, de conformidad con lo establecida en el artículo 109 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”, que señala:
Artículo 109 LPRCAV: “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo II, TITULO I DEL Libro II del Código de Procedimiento Civil.
Omisis”
En concordancia con lo establecido en el artículo 346, numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, referida a:
Artículo 346 CPC: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
“Omissis…
10) “La caducidad de la acción establecida en la ley “
…Omissis”.
Así mismo, la parte demandada invocó en armonía con el artículo 346 del Código Ritual y el artículo 109 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 139 de la misma ley, referente al lapso para ejercer el retracto legal, el cual deberá ser ejercido por los arrendatarios (as) dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente.
Invoco la defensa de la parte demandada, la subrogación arrendaticia por efecto de la ley, señalando que en fecha 04 de septiembre de 2012, se otorgó por ante el Registro Inmobiliario del municipio Libertador la compraventa que hiciera el ciudadano RAMÓN ELOY CHACON a la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA del inmueble arrendado, quedando inscrita por dicho registro bajo el N°2012.2655, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°373.12.8.1.462, correspondiente al Libro de Folio real del año 2012. Por lo cual de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo previsto en los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, por efecto de la ley, la actual propietaria se subrogo legalmente en la relación arrendaticia, es decir que la nueva propietaria se subrogó en los deberes y derechos del ciudadano arrendador. Frente a la inquilina HERMELINDA OSUNA.
Igualmente señaló que desde la celebración de la audiencia conciliatoria realizada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quedó en conocimiento la arrendataria de la enajenación del inmueble arrendado y de la arrendadora, adujo la defensa que la propietaria GLEYDA CHACON PEREIRA, en su condición de nueva propietaria-arrendadora, se subrogó de pleno derecho en la relación arrendaticia, quien interpuso como accionante en sede administrativa solicitud de procedimiento previo a la demanda judicial, Desalojo del inmueble por necesidad justificada de ocupación inmobiliaria, contenida en la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, expediente administrativo N° MC-030128283-014587, en contra de la inquilina, ciudadana HERMELINDA OSUNA., por lo tanto adujo la defensa de autos que a partir del 12 de febrero de 2015, la inquilina se enteró y tuvo conocimiento inequívoco de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia y la nueva adquiriente de dicho inmueble era la ciudadana GLEYDA CHACÓN PEREIRA, que desde ese momento la ciudadana arrendataria, tuvo pleno conocimiento que la nueva arrendadora.
Adujo la defensa de autos, que en la presente causa tuvo lugar la consumación integro del lapso de caducidad de los 180 días hábiles, el cual comenzó a computarse desde el 12 de abril de 2015, pues visto que no fue sino hasta el 22 de febrero de 2016, cuando interpuso la demanda por retracto legal ante la ciudadana HERMELINDA OSUNA, por ante el Tribunal a quo, se evidencia la consumación en demasía de los 180 días hábiles, por lo que alegan quedó transcurrido íntegramente el límite de tiempo indicado en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, dando lugar a la caducidad de la acción, por lo que solicitan que la presente causa sea desechada la demanda y declarado extinguido el proceso.
DEL ESCRITO DE CONTRADICCIÓN A LA CUESTION PREVIA OPUESTA PRESENTADO POR LA PARTE ACCIONANTE
Por su parte los apoderados judiciales de la parte accionante, siendo la oportunidad legal para contradecir las cuestiones previas opuestas por su contrincante, en fecha 14 de diciembre de 2016, presentaron ante el Juzgado a quo escrito correspondiente mediante el cual hicieron lo propio y alegaron:
Que la ciudadana arrendataria lleva ocupando el inmueble arrendado desde hace 12 años en calidad de arrendataria, según se desprende de documento autenticado notariado por ante la Notaria Publica Segunda del estado Bolivariano de Mérida de fecha 2 de diciembre de 2004, quedando anotado bajo el N° 39, Tomo 96, Trimestre 4to de los libros de dicha notaría. Señalando que su representada el único contrato que ha celebrado fue como el ciudadano RAMÓN ELOY CHACON.
Señaló la representación de la accionante que concatenando los artículos 132 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, puede definirse lo que el legislador denomina “notificación cierta”, en ese sentido aducen que dicha notificación para que surta efecto debe ser personal e inexcusable, pues de lo contrario no tiene efecto legal alguno.
En ese sentido la parte accionante objetó que no se puede desvirtuar su pretensión, alegando la caducidad de la acción interpuesta, y pretendiendo la la parte demandada desconocer de manera maliciosa lo establecido en la ley especial de arrendamiento de viviendas, pues aducen que la ciudadana HERMELINDA OSUNA no fue notificada de conformidad con lo previsto en el artículo 132 de la ley supra arrendaticia de vivienda vigente, por lo tanto no puede ésta alegar que no tuvo conocimiento de la venta o que no se dio cumplimiento a la notificación formal, en consecuencia no puede la parte demandada invocar que no puede establecer ni demostrar el inicio del lapso para ejercer el retracto legal.
Así mismo contradijeron el punto de la subrogación arrendaticia por efecto, indicando que para que la misma tenga lugar, de conformidad con lo establecido en el artículo el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, el ciudadano RAMON ELOY CHACON, debía haber realizado la oferta de venta del inmueble a la ciudadana HERMELINDA OSUNA, cuestión que nunca ocurrió, violentándole el derecho de preferencia ofertiva que le asistía a dicha ciudadana, por tener más de diez años ocupando el inmueble, de manera que no puede la parte demandada invocar que hubo una sustitución legal consistente en la subrogación de la nueva adquiriente del inmueble arrendado, pues para que ocurriera esto debía haberse cumplido con el derecho de preferencia ofertiva hacia la ciudadana HERMELINDA OSUNA.
Por las razones expuestas, la parte accionante contradijo el alegato invocado por su contrincante referido a que en la audiencia conciliatoria celebrada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Mérida, la arrendataria tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado y de su nueva arrendadora.
DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante la sentencia sometida a apelación, dictada en fecha 23 de enero de 2017 (folios 296 al 303), el mencionado Tribunal, declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción propuesta, con base en los motivos y consideraciones que,
por razones de método, se reproduce in verbis parcialmente a continuación:
“Omissis…
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada como ha quedado la controversia en la presente incidencia, este Juzgados para decidir si existe o no caducidad de la acción en el presente juicio, hace las siguientes consideraciones:
…omissis
La caducidad es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento (sic) de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.
Para Josserand, citado por Emilio Calvo Baca en su obra “Código de Procedimiento Civil Venezolano”, la caducidad tiene las siguientes características:
1.- No admite suspensión ni interrupción; por definición se considerarán preconstituidos y se cumplen en el día fijado aunque sea feriado. Con razón estos plazos resultan inmodificables por la voluntad de los interesados (caducidad legal) así se trate de hacerlo en un sentido o en otro; su reducción es tan inconcebible como su prórroga.
2.- No puede ser materia de convención antes de que se cumplan, ni después de transcurridos pueden renunciarse; el plazo prefijado obra independientemente y aún contra la voluntad del beneficiario.
3.- El Juez puede y debe declarar de oficio los plazos prefijados; la misma ley convida a respetarlos y a hacer que se respeten; ni siquiera se necesita que hayan sido opuestos por uno de los litigantes contra el otro; actúa de pleno derecho
4.- Una vez producida la caducidad del término el derecho se extingue, en forma absoluta
Ahora bien, la parte demandada alegó la citada cuestión previa de caducidad de la acción basada en:
“…omissis… En efecto, desde la fecha cierta del 12 de febrero del 2015, día en que la locataria HERMELINDA OSUNA, se enteró y tuvo conocimiento pleno de la enajenación del inmueble objeto del nexo locatario como de la persona de la nueva arrendadora, comenzó a correr legalmente los ciento ochenta (180) días hábiles, y no fue sino hasta el 22 de febrero de 2016, fecha cierta cuando se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio ante el operador de justicia, ha transcurrido Un (01) año y diez (10) días hábiles, de manera que han transcurrido en demasía los 180 días hábiles, lo que se demuestra la consumación íntegra del límite temporal señalado en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo tanto, siendo que la caducidad es una causal de inadmisibilidad de la acción, de estricto orden público procesal y de obligatorio cumplimiento…omissis…”
Ahora bien, el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala que:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento…”
De la norma antes transcrita se infiere que el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio lo tienen los arrendatarios de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, ya sea que lo adquirió por venta o por cualquier medio que le haya transferido la propiedad.
En relación al lapso para ejercer el retracto legal, el artículo 139, ejusdem, dispone:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, debe ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento público…”
Es decir, que el comprador del inmueble arrendado debe notificar al arrendatario mediante documento público de la referida negociación, momento a partir del cual empieza a correr el plazo de 180 días hábiles para proponer la demanda de retracto legal.
De igual manera, el artículo 1.547 del Código Civil señala:
“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”
En relación a esta disposición legal, señala la doctrina que estos términos son breves e improrrogables, para que no esté por mucho tiempo en suspenso la propiedad de las cosas. Cuando el copropietario está presente, por sí o por su representante, en el lugar de la venta, el término es de nueve días, a contar del aviso del vendedor o del comprador, prescindiendo de la fecha de la escritura. Cuando esté ausente, es decir, no presente en el lugar dicho, y no tiene mandatario, ni otra persona alguna que pueda representar sus derechos, es menester que haya escritura pública, para contar desde su fecha el término de cuarenta días fijado ahora por la ley.
Verificadas las disposiciones antes transcritas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, la parte demandante en fecha 12 de febrero de 2015, compareció ante una autoridad administrativa por un procedimiento administrativo sobre desalojo que le fuera aperturado por la ciudadana GLEYDA LYCDEYRE CHACÓN PEREIRA, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quedando claro para quien decide que en esa fecha la arrendataria se dio por enterada de la nueva propietaria del inmueble que habita en calidad de arrendataria.
De igual manera, se observa que la negociación de venta lo fue en fecha 4 de septiembre del 2012. Por lo que atendiendo a la disposición contenida en el artículo 1.547 del Código Civil antes transcrito, al no existir aviso por parte de ninguno de los demandados, ciudadanos RAMÓN ELOY CHACÓN y GLEYDA LYCDEYRE CHACÓN PEREIRA (vendedor y compradora) hacia la demandante, ciudadana HERMELINDA OSUNA, se aplica para ejercer el derecho de retracto legal, los 40 días previstos en uno de los casos, del citado art; a saber: “que no estuviese presente la demandante en el lugar de la venta”. Tal criterio es el aplicado por nuestro Máximo tribunal en decisión de fecha de fecha 18 de julio de 2016, Exp. número AA20-C-2015-000873, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ al establecer:
“De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia”.
Como corolario de las consideraciones antes expuestas, es menester destacar que la Preferencia Ofertiva, acción que se ejerce antes que se haya hecho la venta a otro, es una acción que aún cuando fue planteada conjuntamente con el retracto legal en el presente juicio, el pronunciamiento al cual está obligado en primer lugar el tribunal por las consecuencias fatales en términos procesales, debe y tiene que ser en cuanto a la caducidad para ejercer el retracto legal, haciéndose inoficioso cualquier pronunciamiento relacionado con la preferencia Ofertiva; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por haber la actora intentado la demanda fuera del lapso establecido en el artículo 1547 del Código Civil y haber rebasado con creces el lapso cuando hay “notificación cierta”, del artículo 139 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, basado en la jurisprudencia antes citada; es por lo que ha operado el plazo de caducidad de la acción en el presente juicio. En consecuencia este Juzgador, deberá declarar con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada del 0rdinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y declarar DESECHADA LA DEMANDA Y EXTINGUIDO EL PROCESO, tal como será establecido en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-
…Omissis…”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La apelación deferida en esta instancia por apelación que corresponde decidir en la presente causa está referida a la revisión de la sentencia interlocutoria proferida en fecha 23 de enero de 2017 (folios 296 al 303), por el Juzgado a quo, parcialmente supra trascrita, la cual declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada por preferencia ofertiva y retracto legal incoado por la ciudadana HERMELINDA OSUNA.
La parte demandada invocó la cuestión previa de la caducidad de la acción propuesta, de conformidad con lo previsto en el artículo 109 de la en concordancia con lo previsto en el artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, argumentando que a la ciudadana HERMELINDA OSUNA, parte demandante de autos le había transcurrido el lapso para interponer la acción pretendida, toda vez que dicho lapso comenzó a contarse desde la fecha en que la prenombrada ciudadana había tenido conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado, esto es en fecha 12 de febrero de 2015, cuando tuvo lugar la celebración de la audiencia conciliatoria por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda- Mérida, en el procedimiento administrativo interpuesto por la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, en su condición de nueva propietaria- arrendadora por desalojo del inmueble arrendado.
En tal sentido, aducen los ciudadanos demandados que la cuestión previa opuesta tiene lugar en virtud de haber transcurrido íntegramente el lapso de caducidad de 180 días hábiles, contados desde que la parte actora tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado 12 de febrero de 2015 hasta la fecha en que interpuso la acción propuesta 22 de febrero de 2016, habiendo transcurrido un (1) año, diez (10) días hábiles, lo que demuestra en demasía la consumación del lapso legal de ciento ochenta días hábiles señalado en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que por tanto siendo la caducidad una causal de inadmisibilidad de la acción, la misma deberá ser decretada.
Por su parte la parte actora al contradecir la cuestión previa opuesta, señala que los ciudadanos contrincantes no pueden alegar la caducidad de la acción interpuesta para enervar su pretensión, desconociendo la ley especial de arrendamiento de vivienda, donde establece de manera inequívoca en el artículo 132, la obligación del ciudadano arrendador RAMÓN CHACON de notificar la oferta de venta del inmueble arrendado a su arrendataria HERMELINDA OSUNA, señalando al respecto que los actores al no efectuar dicha notificación no podrían demostrar el cumplimiento de la misma, que por lo tanto no reconocían la subrogación arrendaticia que hacen valer los ciudadano demandados, contradiciendo así lo alegado por estos en referencia a lo previsto en el ordinal 10 artículo 346 Código Ritual, por no haber ocurrido nunca la notificación cierta que prevé la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, a los fines del que la ciudadana HERMELINDA OSUNA tuviera conocimiento de la venta realizada por su arrendador ciudadano RAMÓN ELOY CHACON.
Ahora bien, es de claridad meridiana e incuestionable verdad, que el tiempo influye de manera directa y categórica, en las relaciones jurídicas, entre las cuales cabe destacar tres institutos, de origen, motivos y efectos diferentes, como son: la perención o perecimiento de la instancia o grado; la prescripción y la caducidad de la acción. La primera es de carácter absolutamente procesal, regida por el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en el cual la regla general es de un año sin la realización de ningún acto de impulso procesal, y otros dos supuestos de más corta duración previsto en los tres ordinales de dicha disposición, con las causales perece el grado o instancia, dejando viva la acción, pero solo puede ser efectiva en el tiempo indicando en el artículo 271 del mismo Código.
Así mismo tenemos la prescripción, la cual es de carácter sustantivo, y tiene dos aspectos totalmente opuestos, ya que en una se adquiere un derecho, que es la usucapión o prescripción adquisitiva y en otra se pierde, que es la liberatoria, con sus diversas modalidades establecidas en los artículos 1.977 y siguientes del Código Civil. Ambas son esencialmente interrumpibles, con la diferencia, que en las prescripciones cortas, se interrumpen mediante el ejercicio de los actos tendientes a lograr la citación, desde cuando comienza a regir la ordinaria de un año. Generalmente, cuando el tiempo es de prescripción, así lo señala expresamente el legislador.
Por último encontramos, la caducidad de la acción, que difiere de la prescripción en que, por su propia naturaleza, ya que es un término fatal, no interrumpible y por ello mismo, siempre su efecto es de pérdida de un derecho, jamás de adquisición. Por tanto, la caducidad es la pérdida total y definitiva de un derecho, lo que quiere decir que si el derecho en referencia no se ejerce en el tiempo establecido, se pierde preclusivamente. De allí también que, con la caducidad basta que se manifieste de manera palpable la voluntad del ejercicio del derecho a que se refiera, como es la simple presentación del libelo de demanda dentro del tiempo establecido, ya que después no es operante la caducidad.
En relación al caso ‘sub iudice’, no cabe la menor duda por la forma imperativa como se expresa el legislador: ‘se extinguirá’, que se trata de un término, y de caducidad, es decir, sin la menor posibilidad de ampliación. Así, de acuerdo con lo antes expuesto, en la parte narrativa del presente fallo, nos ocupa revisar la caducidad legal, a los fines de verificar si efectivamente la misma debe prosperar o no, a tal efecto se advierte:
La parte demandada alega la caducidad de la acción y refiere a que la ciudadana actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado en consecuencia de la subrogación arrendaticia en la oportunidad en que tuvo lugar la celebración de la audiencia conciliatoria en el procedimiento administrativo que fuera incoado contra la hoy querellante por parte de su nueva arrendataria y propietaria del inmueble arrendado, al respecto es oportuno para este sentenciador traer a colación el artículo que refiere a la notificación del arrendatario cuando ocurre la venta del inmueble que ocupa y del nuevo arrendatario a los fines de iniciar el computo del lapso legal que impone la ley para impulsar los derechos que le pueden asistir como es el caso del retracto legal cuando le ha sido vulnerado el derecho de preferencia que le asiste, en ese sentido el legislador ha establecido en el artículo 139 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, lo siguiente:
“ARTÍCULO 139: el derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados”
Pues bien, del análisis de la norma trascrita establece tanto el lapso que tiene el arrendatario que se vea afectado en su derecho de preferencia ofertiva para atacar la venta que realizada sobre el inmueble que ocupa como arrendatario, así como la forma de notificación expresa y precisa para que tenga lugar la correspondiente notificación, en ese sentido se indica de manera que dicho conocimiento deberá hacerse mediante “notificación cierta”, estableciendo y por otra parte estable un lapso de ciento ochenta días hábiles, indicando que un lapso de caducidad, de ciento ochenta (180) días hábiles para poder interponer los recursos pertinentes a los fines de reclamar los derechos arrendaticios que considere vulnerados y las acciones respectivas.
Ahora bien, para dilucidar si efectivamente en el caso de marras a operado o no ese término fatal de caducidad para que la ciudadana HERMELINDA OSUNA ejerciera las acciones de preferencia ofertiva y retracto legal que invoca en el expediente que nos ocupa, debe esta Alzada en primer lugar determinar lo concerniente a la “notificación cierta” y verificar si efectivamente la ciudadana arrendataria se encontraba o no notificada o si tenía conocimiento efectivo de que había ocurrido la venta del inmueble que le fuera arrendado y determinar la fecha en que tuvo conocimiento cierto de la subrogación de su nueva arrendadora.
Ahora bien, observa esta Alzada de las actas procesales que al folio 230 de los autos riela inserta copia certificada del acta de audiencia de conciliación, celebrada en fecha 12 de febrero de 2015 en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el procedimiento de desalojo contenido en el Exp: N°MC030128283-011162 de dicho despacho, instrumento que no fue impugnado y que esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues goza de un presunción iuris tamtum lo cual se tiene como cierto de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, del cual se desprende que efectivamente en la celebración del acto de conciliación de fecha 12 de febrero de 2015, plasmado en dicha acta la ciudadana HERMELINDA OSUNA tuvo conocimiento de la venta del inmueble que le fuera arrendado por el ciudadano RAMON ELOY CHACON a la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, en consecuencia de la subrogación de arrendadora de dicha ciudadana y nueva propietaria del inmueble.
En consecuencia, para concluir, este Tribunal se permite hacer algunas observaciones: En primer lugar, la vigencia de la Ley la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, es precisa y clara respecto al lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal; en segundo lugar la notificación cierta a que refiere el artículo 139 eiusdem, también debe interpretarse como la verificación de la notificación efectiva que tenga la arrendataria respecto de la venta del inmueble, es decir que se evidencie sin lugar a dudas que la persona afectada tiene conocimiento de los hechos que la afectan, en consecuencia será desde dicha oportunidad que comenzarán computarse los lapsos a que haya lugar para ejercer las acciones correspondientes, y así lo ha establecido la jurisprudencia patria en reiteradas sentencias, siendo la de más reciente data proferida por la Sala Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de julio de 2016, en el expediente Nro. AA20-C-2013-000873, con ponencia del Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez, indicada por el Juez a quo en el fallo hoy apelado. En el caso de autos, puede inferirse de las actas procesales valoradas supra que la ciudadana HERMELINDA OSUNA, tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y subrogación de la nueva propietaria como arrendadora desde la celebración de audiencia conciliatoria en el procedimiento de desalojo por necesidad del inmueble solicitado por la ciudadana GLEYDA CHACON PEREIRA, nueva propietaria del inmueble tantas veces referido.
En tercer término, nuestra Constitución elimina el formalismo, evitando así reposiciones inútiles, por lo que esta Alzada considerando además que la caducidad es una cuestión de orden público, y en concordancia con las consideraciones manifestada por el Juez ‘a quo’ en el fallo apelado, pues de los autos se desprende suficientemente el contenido de la pretendida probanza para determinar la caducidad de la acción; y visto que considera este Juzgador evidencia que es un hecho rotundamente demostrado en autos, que la ciudadana HERMELINDA OSUNA tenía conocimiento de la venta del inmueble arrendado y en consecuencia de las acciones contundentes para ejercer su derecho de preferencia arrendaticia y retracto legal que le asistían desde la fecha el 12 de febrero de 2015, fecha en que se celebró la audiencia de conciliación en el procedimiento administrativo de desalojo, donde incluso su defensa alegó los derechos que le puede haber sido vulnerados, resulta procedente la aplicación de la cuestión previa invocada por la parte demandante, concerniente a la caducidad de la acción, en consecuencia la conclusión fatal del lapso concedido por la ley para el ejercicio de los derechos vulnerados a la parte accionante de autos.
Por las razones supra señaladas, considera quien decide que el punto de partida en la cuenta del tiempo para computar el lapso de caducidad de las acciones arrendaticias que pudiesen asistir a la ciudadana HERMELINDA OSUNA, tuvo inició el 12 de febrero de 2015, concluyendo irremediablemente el quince de diciembre de 2015 y visto que demanda interpuesta fue presentada el 23 de febrero de 2016 según nota de Secretaría que obra al 19, es decir, cuarenta y ocho (48) días después de haberse operado la caducidad por lo que la accionante perdió irremediablemente el derecho de ejercer su acción, lo que conlleva a declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el fallo apelado. Así se decide.
V
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos que anteceden, este Juzga¬do Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando justicia en nombre de la Repúbli¬ca Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la ley, dicta sen¬tencia definitiva en la presente causa, en los términos si¬guientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de enero de 2017, por el abogado ORLANDO DUGARTE ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-10.101.476, inscrito en el INPREABOGADO N° 165.151, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana HERMELINDA OSUNA, parte accionante en la causa de autos, contra la Sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha 23 de enero de 2016, en la incidencia de la cuestión previa por caducidad opuesta por la parte demandada en el juicio de Retracto Legal y Preferencia Ofertiva interpuesto por la ciudadana actora contra los ciudadanos RAMÓN ELOY CHACON y GLEYDA CHACON PEREIRA.
SEGUNDO: Se confirma la el fallo proferido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 19 de octubre del año 2009, en todas y cada una de sus partes. Así se decide.
TERCERO: Por cuanto la sentencia apelada fue confirmada en todas y cada una de sus partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, aplicable ex disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se condena en costas del presente recurso a la parte demandante apelante, ciudadana HERMELINDA OSUNA. Así se decide.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribu¬nal de origen. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los siete días del mes de marzo del año dos mil diecisiete. - Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez,
José Rafael Centeno Quintero
La Secretaria,
Yosanny Cristina Dávila Ochoa. ,
En la misma fecha, y siendo las once y cincuenta minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
La Secretaria,
Yosanny Cristina Dávila Ochoa
EXP. 04718
JRCQ/ycdo/mamm
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