REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de diciembre de 2016 (folio 181), por la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.640.553, contra la sentencia definitiva defecha 15 de diciembre de 2016, mediante la cual el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró con lugar la demanda incoada por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA,venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.038.359, representado judicialmente por los abogados en ejercicio LUIS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-8.044.879 y V-16.535.156, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 42.306 y 129.022,por desalojo de un inmueble destinado a local comercial, de conformidad con el literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,ordenando al demandado hacer entrega del inmueble en cuestión y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Mediante diligencia de fecha 21 de diciembre de 2016 (f. 181), la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA, formuló recurso de apelación contra el fallo definitivo.
Por auto de fecha 11 de enero de 2017 (vto.f.182), previo cómputo, el Juzgado a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 05 de abril de 2016 (folio 19), esta Alzada dio por recibidas las actuaciones a que se contrae la presente causa, haciéndole saber a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 878, 879 y 520 del Código de Procedimiento Civil,ex artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dentro de los cinco días de despacho siguientes, podrían promover las pruebas admisibles en esta instancia y de conformidad con el artículo 517 eiusdem, podrían presentar informes en el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha.
A los folios 186 al 195 obra escrito de informes y sus anexos, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada.
A los folios 196 al 199 obra escrito de observaciones a los informes, presentado por elco-apoderado judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 08 de marzo de 2017 (folio 200), este Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La causa a que se contrae el presente fallo, se inició mediante libelo que obra a los folios 01 al 03, presentado por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.038.359, debidamente asistido por el profesional del derecho EDGAR ARMANDO HERNANDEZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.428.056, Inpreabogado número 17.721, con fundamento en los artículos 40 literal“g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 1160 y 1167 del Código Civil, interpuso contra el ciudadano GUSTAVO RUEDA, formal demanda por Desalojo, cuyo conocimiento correspondió por distribución al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con fundamento en los argumentos siguientes:
Que en fecha 1º de agosto del año 2012, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano GUSTAVO RUEDA,quienvenezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.640.553, domiciliado en la Parroquia Jaji, Municipio Campo Elia del Estado Mérida y hábil, sobre un inmueble consistente en un local comercial que consta de áreas para lunchería, tasca, restaurant, cocina, depósitos, baños y área de servicios, ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, por un término de un año fijo.
Que para el año siguiente de igual forma se suscribió un nuevo contrato con un plazo de duración de un año fijo contado del 1º de agosto de año 2013 hasta el 31 de julio de 2014.
Que finalizado el término del contrato, y en vista de no suscribir ningún otro, operó de pleno derecho la prórroga legal, que le correspondía por un (01) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que por esa razón, en fecha 13 de mayo de 2014, se envió notificación al arrendatario, ciudadano Gustavo Rueda, recordándole que el día 31 de julio de 2014, vencía el contrato y desde el 1º de agosto de 2014, comenzada a correr la prórroga legal de un año (f.06).
Que durante la vigencia de la prórroga, el inmueble arrendado y objeto de este juicio le fue vencido al ciudadano Jesús Iván Hernández Quintero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.103.058, según se desprende de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público en fecha 4 de diciembre de 2013, inserto con el número 2013.1704, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 371.12.4.2.379, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
Que en esta misma fecha, el nuevo propietario del inmueble, ciudadano Jesús Iván Hernández Quintero, y el demandante suscribieron contrato de administración sobre el inmueble objeto de este juicio.
Que encontrándose vencida la prórroga legal desde el 31 de julio de 2015, hasta la fecha de presentación de la demanda, el arrendatario Gustavo Rueda, no había cumplido con sus obligaciones contractuales y legales de devolver y entregar el inmueble objeto del contrato, libre de personas, animales y cosas, circunstancias por las cuales ocurrió en su condición de arrendador y administrador del inmueble, a fin de demandar el Desalojo del inmueble que ocupa el ciudadano GUSTAVO RUEDA.
Que fundamenta la demanda enel Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, queconsagra en su artículo 40 las causales taxativas de desalojo, específicamente la del literal G, que establece como causal de desalojo “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley” y el artículo 1.167 que estable: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Que la relación contractual ha sido una relación corta que data del año 2012, únicamente se suscribieron dos contratos, el último de ellos no se renovó, y que por ser a término fijo, operó de pleno derecho la prórroga legal de un(01) año, iniciando este beneficio parael arrendatario a partir del1º de agosto del 2014 hasta el día 31 de julio de 2015, vencida la cual, no existiendo acuerdo para renovar el contrato, tal y como lo establece el literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procede la causal de Desalojo prevista en dicha norma.
Que por las razones antes expuestas acudió a la vía judicial, para demandar formalmente al ciudadano GUSTAVO RUEDA, en su condición de arrendatario, para que conviniera o en su defecto el tribunal lo condenaraa desalojar del inmueble arrendado consistente en un local comercial que consta de áreas para lunchería, tasca, restaurant ,cocina, depósitos, baños y áreas de servicios, ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Mérida; asimismo que el demandado fuera condenado al pago de las costas procesales del juicio
Estimó la demanda en la cantidad de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.28.800,00) equivalentes a CIENTO NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 192,00) que equivale a un año de alquiler del mencionado local, tal como lo establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y la deuda acumulada de Condominio” (sic).
Señaló que la citación del demandado puede efectuarse en la siguiente dirección: el local comercial que sirve de lonchería ubicado en el Sector Las Cruces, Paroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Mérida.
Finalmente, luego de promover las pruebas correspondientes, solicitó que la demanda fuera admitida y sustanciada conforme al Juicio Oral pautado en el Código de Procedimiento Civil en sus artículo 859 y siguientes, según lo establece el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y en definitiva declarada con lugar.
Al folio 21, obra auto mediante el cual el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Ejido, al cual correspondió el conocimientode la causa, por considerar que la demandapresentada no era contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, la admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenó la citación de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA, para que compareciera por ante ese Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes al que constara en autos la práctica de su citación, y diera contestación a la demanda incoada en su contra y librar los recaudos de citación.
Al folio 6 obra poder apud acta conferido por el demandante, ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, a los profesionales del derecho LUIS JOSÉ SILVA SALDATE Y FABIOLA ANDREINA CESTARY EWING, para que ejercieran su representación en todos los actos del presente juicio.
Mediante escrito de fecha 09 de noviembre de 2015 (f. 28 y 29), la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, en su lugar opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del tribunal en razón del territorio.
Mediante sentencia de fecha 18 de noviembre de 2015 (f. 37 al 40), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA.
Contra el referido fallo, la apodera judicial de la parte demanda abogada ANA RITA SALAS DE MUÑOZ, mediante escrito presentado en fecha 24 de noviembre de 2011 (fs.41 al 43), ejerció recurso de regulación de competencia, en virtud de lo cual el Tribunal de la causa acordó remitir las actuaciones conducentes al Juzgado distribuidor Superior con competencia civil, con oficio número 2015-506, de fecha 26 de noviembre de 2015 (f.50).
Obra a los folios 52 al 94, actuaciones correspondientes a la solicitud de regulación de competencia cuyo conocimientocorrespondió por distribución al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual mediante sentencia de fecha 18 de febrero de 2016, (fs. 80 al 86), declaró con lugar la solicitud de regulación de competencia,y como consecuencia de ello, revocó la sentencia de fecha 21 de diciembre de 2016 (f. 37 al 40), por la cual el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, ydeclaró competente por el territorio para seguir conociendo de la causa, al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida que le corresponda por distribución.
Por auto de fecha 13 de abril de 2016 (folio 98), la abogada MARIA ELCIRA MARÍN OSORIO, en su carácter de Juezaa cargo del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquinade la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, asumió el conocimiento de la presente causa y a los fines de determinar el estado en el que se encontraba, solicitó mediante oficio cómputo al Tribunal declinante.
Al folio 101, obra oficio identificado con el número 2016-229, procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida mediante el cual remitió el cómputo requerido.
Por auto de fecha 03 de mayo de 2016(folio 102), la Juez a cargo del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, por considerarlo necesario, acordó solicitar mediante oficio,al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 09 de octubre de 2015 exclusive –fecha de la constancia en autos de la citación del demandado- hasta el 18 de octubre de 2015 inclusive, fecha en la cual el Tribunal declinante declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado.
Al folio 103, obra oficio identificado con el número 248, mediante el cual el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida remitió el cómputo requerido, participando que entre el 09 de octubre de 2015 exclusive y el 18 de octubre de 2015 inclusive, transcurrieron por ante ese tribunal 26 días hábiles de despacho, los cuales discriminó en dicha comunicación.
Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2016, (fs. 106 y 107), el Tribunal de la causa consideró que: por cuanto mediante escrito de fecha 09 de noviembre de 2015 (f. 28 y 29), la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada,ciudadano GUSTAVO RUEDA, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, en su lugar opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del tribunal en razón del territorio, y que, regulada la competencia, el tribunal a su cargo le dio entrada al expediente el 13 de abril de 2016;que no obstante que la solicitud de regulación de la competencia no suspende el curso de la causa,por estimarlo necesario, solicitó al tribunal declinante el cómputo de los días hábiles de despacho transcurridos desde el 09 de octubre de 2015 exclusive –fecha de la constancia en autos de la citación del demandado- hasta el 18 de octubre de 2015 inclusive, fecha en la cual el Tribunal declinante declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por el demando, cómputo del cual se observa que transcurrieron 26 días hábiles de despacho por ante el Tribunal declinante; en atención a lo dispuesto en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual regulada la competencia, la causa continuará su curso en el tercer día siguiente al recibo del expediente en el tribunal declarado competente, y conforme a lo establecido en el artículo 868 eiusdem, en virtud de la omisión a la contestación al fondo de la demanda por la parte demandada, a los fines de dar continuidad al juicio, ordenó a demandada promover todas las pruebas de que quiera valerse, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las notificaciones de las partes – la cual se ordenó- con la advertencia que de no hacerlo “se procederá como se indica en la última parte del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil”
Obra a los folios 108 al 117, resultas de las notificaciones de las partes.
Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2016 (f. 118), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y solicitud de reposición de la causa (fs.120 al 133).
Mediante auto de fecha 30 de junio de 2016, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a quo fijó el quinto día hábil siguiente a esa fecha, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en la presente causa.
Por auto de fecha 06 de de julio de 2016 (vto. f. 136), la Jueza a cargo del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, conforme a lo solicitado por la demandada de autos, acordó la reposición de la causa al estado de fijación de la audiencia preliminar, la cual se celebraría en fecha 12 de julio de 2016 a las diez de la mañana (10:00 a.m.)
Se evidencia del acta que obra agregada a los folios 137 y 138, de fecha 12 de julio de 2016, que el Tribunal de la causa celebró la audiencia preliminar fijada previamente, en la cual estuvieron presentes los apoderados judiciales de ambas partes en juicio; así, el apoderado actor señaló al tribunal que no debían fijarse puntos controvertidos en esa audiencia, en virtud que la parte demandada no contestó el fondo de la demanda, y por tanto las pruebas promovidas posterior mente no debían ser admitidas pues debieron ser promovidas en la oportunidad de la contestación de la demanda; la representante judicial del demandado por su parte argumentó que la parte actora no tiene facultad para actuar en el presente juicio, ni para conferir poder a los apoderados judiciales constituidos, por lo cual solicitó la reposición de la causa al estado de inadmisibilidad de la demanda; asimismo señaló que el demandado arrendatario ha cumplido cabalmente con el pago de las pensiones de arrendamiento; finalmente opuso la caducidad de la acción propuesta. Vistas las exposiciones de las partes, el tribunal acordó que, dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a esa fecha, por auto separado fijaría los límites de la controversia, como en efecto hizo mediante auto de fecha 19 de julio de 2016.
Mediante auto del 19 de julio de 2016 (fs. 139 y 140), el Tribunal de la causa estableció los puntos controvertidos, concluyendo al efecto que la parte demandada en la oportunidad legal, no contestó el fondo de la demanda, sino que opuso cuestiones previas, y que precluido el lapso para dar contestación a la demanda, la parte demandada no ejerció oportunamente ese derecho; finalmente procedió a abrir un lapso de cinco (05) días para la promoción de pruebas en la presente causa, (f.139 y 140)
Por auto de fecha 1º de agosto de 2016 (folio 141), la abogada THAIS A. FLORES FLORES, en su carácter de Juez Temporal del TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, asumió al conocimiento de la presente causa.
La representación judicial de la parte demandante, promovió pruebas mediante escrito consignado en fecha 11 de agosto de 2016 que obra a los folio 144.
Mediante escrito consignado en fecha 11 de agosto de 2016 que obra a los folios 147 al 150, la representante judicial del demandado promovió pruebas en esa instancia.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2016 (f.153), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes salvo su apreciación en la definitiva.
Mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2016 (f.154), de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a quo fijó el día miércoles 30 de noviembre de 2016, para que tuviera lugar la audiencia de juicio en la presente causa.
Se evidencia del acta que obra agregada a los folios 170 al 174, de fecha 30 de noviembre de 2016, que el Tribunal de la causa celebró la audiencia oral de juicio, en la cual dictó el dispositivo del fallo, en los términos que por razones de método se trascribe parcialmente a continuación:
“…Oídas sus intervenciones, la ciudadana Juez entra en etapa decisoria y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil se retira por un tiempo que no excederá de treinta (30) minutos. De regreso a la sala, la Juez pasa a dictar en forma oral el dispositivo del fallo, con indicación de la síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho para declarar:
PUNTO PREVIO: Sin pretender convalidar los argumentos expresados intempestivamente por la parte demandada, quien en la debida oportunidad no dio oportuna contestación a la demanda, esta Juzgadora estima estrictamente necesario hacer del conocimiento de los justiciables que, la figura del contrato de arrendamiento se encuentra enmarcado dentro de la calificación doctrinaria de ser un derecho susceptible de titularidad mediata, es decir, para arrendar no importa más que tener la posesión legítima del inmueble, siendo prueba evidente de ello lo dispuesto en el artículo 1.583 del Código Civil, esto es, la posibilidad del arrendatario de sub-arrendar el inmueble arrendado cuando no hay prohibición expresa para ello. En el caso de marras, la parte accionante, ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, si bien inicialmente fue propietario del inmueble arrendado y, posteriormente, su administrador producto del contrato celebrado con el nuevo propietario, ostenta el carácter de ARRENDADOR en los contratos celebrados y tal carácter expresado en los mismos es lo que lo legitima para accionar la presente acción. Es por lo que este tribunal niega lo solicitado por la apoderada judicial de la parte demandada en cuanto a la reposición de la causa. Y ASÍ SE DECLARA.
De igual manera, bajo el amparo de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no se tiene previsto lapso de caducidad para interponer la acción de Desalojo conforme al literal “g” del artículo 40. Y ASÍ SE DECLARA.
Finalmente, en relación a la pretendida impugnación del documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia, por presuntas razones de orden público, esta Juzgadora conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Norma Civil Adjetiva, no puede suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; en este sentido la parte accionada no precisa las razones de hecho y derecho por los cuales impugna dicho documento. Y ASÍ SE DECLARA.
PRIMERO:De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente que los justiciables en fecha primero (1º) de agosto de dos mil doce (2012), celebraron por vía privada un primer contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el sector Las Cruces, Parroquia Jají, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida; relación arrendaticia que fue prorrogada por un (01) año conforme a segundo contrato suscrito igualmente entre los justiciables, en fecha primero (1º) de agosto de dos mil trece (2013); ambos contratos obligan entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente y demás normativa prevista en la Leyde Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO:Igualmente, se evidencia que el actor funda su demanda en atención al hecho que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y no existe acuerdo entre las partes para su prórroga o renovación. Y ASÍ SE DECLARA.
TERCERO:Ahora bien, a tales efectos queda examinar por parte de este Despacho si efectivamente el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y satisfecha la prórroga legal correspondiente. En este sentido, se evidencia de las actas procesales que los justiciables celebraron en fecha primero (1º) de agosto de dos mil doce (2012), un contrato de arrendamiento, por medio del cual daban inicio a la relación arrendaticia en la misma fecha, con una duración de un (01) año; suscribiendo posteriormente un segundo y último contrato en fecha primero (1º) de agosto de dos mil trece (2013), dando inicio en la misma fecha, con una duración de un (01) año fijo, iniciando en consecuencia y de pleno derecho a favor del arrendatario la respectiva prórroga legal en fecha primero (1º) de agosto de dos mil catorce (2014),todo esto de conformidad con lo regido en el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, todo lo cual le fue debidamente notificado al arrendatario; expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de dos (02) años,es por lo que de conformidad con lo establecido en el mencionado artículo 26 ejusdem, le corresponde a la parte arrendataria – demandada un (01) año de prórroga legal, finalizando la misma en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil quince (2015). Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada, fue satisfecho. Y ASÍ SE DECLARA.
CUARTO: Consecuentemente, es menester señalar el contenido del artículo 40, literal “g” de la Leyde Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario de hacer entrega del inmueble arrendado, una vez culminado el lapso de prórroga legal y no habiendo acuerdo de prórroga. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el surgimiento de los supuestos previstos en la norma en cuestión, aunado a que la presente demanda no es contraria a Derecho, a la moral y a las buenas costumbres, es por lo que resulta forzoso declarar CON LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
DISPOSITIVA
En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que
este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY,DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.038.359, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida, representado judicialmente por los abogados en ejercicio LUIS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING,venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad númerosV-8.044.879 y V-16.535.156, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números42.306 y 129.022, en su orden, domiciliados en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles, en contra del ciudadano GUSTAVO RUEDA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.640.553, domiciliado en la Ciudad de Ejido, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por la abogada en ejercicio ANA RITASALAS DE MUÑOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.037.217, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 45.007, domiciliada en la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte arrendataria – demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, a saber, el inmueble consistente en un local comercial con áreas para lunchería, tasca, restaurante, cocina, depósito, baños y área de servicios, ubicado en el sector Las Cruces, Parroquia Jají, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente esta Juzgadora procederá a publicar el texto íntegro del presente fallo dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al de hoy. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- (Omissis)” (sic) (Cursivas, resaltado y subrayado del texto copiado).
Mediante decisión de fecha 13 de abril de 2016 (fs.175 al 180), el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró CON LUGAR la pretensión por desalojo, ordenó la entrega material del inmueble objeto del litigio y condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2016 (folio 15), el Tribunal de la causa admitió en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 21 de diciembre de 2016, por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia, ordenó remitir original del presente al Juzgado Superior de la Circunscripción Judicial.
II
DELA SENTENCIA APELADA
En fecha 13 de abril de 2016 (fs.175 al 180), el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró CON LUGAR la pretensión por desalojo, ordenó la entrega material del inmueble objeto del litigio y condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“…LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:
PUNTO PREVIO: Sin pretender convalidar los argumentos expresados intempestivamente por la parte demandada, quien en la debida oportunidad no dio oportuna contestación a la demanda, esta Juzgadora estima estrictamente necesario hacer del conocimiento de los justiciables que, la figura del contrato de arrendamiento se encuentra enmarcado dentro de la calificación doctrinaria de ser un derecho susceptible de titularidad mediata, es decir, para arrendar no importa más que tener la posesión legítima del inmueble, siendo prueba evidente de ello lo dispuesto en el artículo 1.583 del Código Civil, esto es, la posibilidad del arrendatario de sub-arrendar el inmueble arrendado cuando no hay prohibición expresa para ello. En el caso de marras, la parte accionante, ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, si bien inicialmente fue propietario del inmueble arrendado y, posteriormente, su administrador producto del contrato celebrado con el nuevo propietario, ostenta el carácter de ARRENDADOR en los contratos celebrados y tal carácter expresado en los mismos es lo que lo legitima para accionar la presente acción. Es por lo que este tribunal niega lo solicitado por la apoderada judicial de la parte demandada en cuanto a la reposición de la causa. Y ASÍ SE DECLARA.
De igual manera, bajo el amparo de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no se tiene previsto lapso de caducidad para interponer la acción de Desalojo conforme al literal “g” del artículo 40. Y ASÍ SE DECLARA.
Finalmente, en relación a la pretendida impugnación del documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia, por presuntas razones de orden público, esta Juzgadora conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Norma Civil Adjetiva, no puede suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; en este sentido la parte accionada no precisa las razones de hecho y derecho por los cuales impugna dicho documento. Y ASÍ SE DECLARA.
PRIMERO: De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente que los justiciables en fecha primero (1º) de agosto de dos mil doce (2012), celebraron por vía privada un primer contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el sector Las Cruces, Parroquia Jají, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida; relación arrendaticia que fue prorrogada por un (01) año conforme a segundo contrato suscrito igualmente entre los justiciables, en fecha primero (1º) de agosto de dos mil trece (2013); ambos contratos obligan entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente y demás normativa prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Igualmente, se evidencia que el actor funda su demanda en atención al hecho que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y no existe acuerdo entre las partes para su prórroga o renovación. Y ASÍ SE DECLARA.
TERCERO: Ahora bien, a tales efectos queda examinar por parte de este Despacho si efectivamente el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y satisfecha la prórroga legal correspondiente. En este sentido, se evidencia de las actas procesales que los justiciables celebraron en fecha primero (1º) de agosto de dos mil doce (2012), un contrato de arrendamiento, por medio del cual daban inicio a la relación arrendaticia en la misma fecha, con una duración de un (01) año; suscribiendo posteriormente un segundo y último contrato en fecha primero (1º) de agosto de dos mil trece (2013), dando inicio en la misma fecha, con una duración de un (01) año fijo, iniciando en consecuencia y de pleno derecho a favor del arrendatario la respectiva prórroga legal en fecha primero (1º) de agosto de dos mil catorce (2014), todo esto de conformidad con lo regido en el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, todo lo cual le fue debidamente notificado al arrendatario; expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de dos (02) años, es por lo que de conformidad con lo establecido en el mencionado artículo 26 ejusdem, le corresponde a la parte arrendataria –demandada un (01) año de prórroga legal, finalizando la misma en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil quince (2015). Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada, fue satisfecho. Y ASÍ SE DECLARA.
CUARTO: Consecuentemente, es menester señalar el contenido del artículo 40, literal ‘g’ de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
‘Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes’.
La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario de hacer entrega del inmueble arrendado, una vez culminado el lapso de prórroga legal y no habiendo acuerdo de prórroga en el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el surgimiento de los supuestos previstos en la norma en cuestión, aunado a que la presente demanda no es contraria a Derecho, a la moral y a las buenas costumbres, es por lo que resulta forzoso declarar CON LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA
En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.038.359, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida, representado judicialmente por los abogados en ejercicio LUIS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-8.044.879 y V-16.535.156, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 42.306 y 129.022, en su orden, domiciliados en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles, en contra del ciudadano GUSTAVO RUEDA, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.640.553, domiciliado en la Ciudad de Ejido, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por la abogada en ejercicio ANA RITA SALAS DE MUÑOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.037.217, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 45.007, domiciliada en la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte arrendataria – demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, a saber, el inmueble consistente en un local comercial con áreas para lunchería, tasca, restaurant, cocina, depósito, baños y área de servicios, ubicado en el sector Las Cruces, Parroquia Jají, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se publica dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que las partes intervinientes se encuentran a Derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que estimen convenientes. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016).
(Omissis)” (sic). (Resaltado del texto copiado).
Este es el historial de la presente causa.
III
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesto lo anterior, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar, si resulta o no procedente en derecho, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 21 de diciembre de 2016 que obra al folio 181y en consecuencia, determinar si la sentencia definitivade fecha 15 de diciembre de 2016 (fs.175 al 180), dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, debe ser confirmada, modificada, revocada o anulada.
Del contenido del libelo y su petitum que encabeza las presentes actuaciones, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hizo ut supra, se evidencia que la pretensión procesal hecha valer mediante la demanda allí propuesta, como antes se dijo, es la doctrinariamente denominada como desalojo de contrato de arrendamiento por vencimiento del contrato de arrendamiento, siempre que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, causal consagrada positivamente en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual en su artículo 34, literal g, consagra como causal de desalojo: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…” (sic), juicio que se ventila por los trámites del procedimiento oral previsto en del Código de Procedimiento Civil Venezolano, ex artículo 43 de la Ley especial.
Así, de los términos del libelo que encabeza el presente expediente, se desprende que la parte actora propuso formal demanda contra el ciudadano GUSTAVO RUEDA identificado ut supra, en su condición de arrendatario, señalando que la relación contractual ha sido una relación corta que data del año 2012; que únicamente se suscribieron dos contratos, que el último de ellos no se renovó, y que por ser el contrato a término fijo, operó de pleno derecho la prórroga legal de un (01) año, iniciando este beneficio para el arrendatario a partir del 1º de agosto del 2014 hasta el día 31 de julio de 2015, vencida la cual, no existiendo acuerdo para renovar el contrato, tal y como lo establece el literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procedía la causal de Desalojo prevista en dicha norma.
Por estas razones, acudió a la vía judicial, para demandar formalmente al ciudadano GUSTAVO RUEDA, en su condición de arrendatario, para que conviniera o en su defecto el tribunal lo condenara a desalojar el inmueble arrendado consistente en un local comercial que consta de áreas para lunchería, tasca, restaurant, cocina, depósitos, baños y áreas de servicios, ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, fundamentando su pretensión en el artículo 34, literal g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil.
Asimismo se observa que, mediante escrito de fecha 09 de noviembre de 2015 (f. 28 y 29), la abogada ANA RITA SALAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano GUSTAVO RUEDA, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, en su lugar opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del tribunal en razón del territorio; no obstante en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar.
Ahora bien, observa este juzgador que no obstante que la parte demandada en la oportunidad legal no contestó el fondo de la demanda, sino que opuso cuestiones previas, y que precluido el lapso para dar contestación a la demanda, no ejerció oportunamente ese derecho, sin embargo, en la audiencia preliminar de fecha 12 de julio de 2016, que obra agregada a los folios 137 y 138, se observa igualmente que la representante judicial del demandado formuló defensas de fondo tales como la falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda y la caducidad de la acción propuesta, por lo cual solicitó la reposición de la causa al estado de inadmisibilidad de la demanda; el apoderado actor señaló al tribunal que por cuanto la parte demandada no contestó el fondo de la demanda, las pruebas promovidas posteriormente no debían ser admitidas pues debieron ser promovidas en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Considera este Juzgado Superior, que tal como lo señalara la Juez de la recurrida en su sentencia, la parte demandada no contestó el fondo de la demanda en la oportunidad legal correspondiente, sino que opuso cuestiones previas –la contenida en el ordinal 1º del artículo 346 adjetivo-, y que precluido el lapso para dar contestación a la demanda, no ejerció oportunamente ese derecho, y pretende suplir tal omisión, proponiendo en forma extemporánea –audiencia preliminar- defensas de fondo como la falta de cualidad, conjuntamente a la caducidad de la acción, que debió oponer como cuestión previa, en la oportunidad consagrada en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, contraviniendo expresamente la normativa prevista para la tramitación del juicio oral, aplicable a los juicios de desalojo de inmuebles destinados al uso comercial, tal como lo ha sostenido la más calificada doctrina patria.
Así tenemos que, el procedimiento oral comienza por demanda escrita que debe llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, oportunidad en la cual se deberá acompañar toda la prueba documental de que disponga la parte demandante, y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral, so pena de no admitirse posteriormente, salvo que se trate de documentos públicos y que haya indicado en el libelo la Oficina donde se encuentran.
Asimismo, en el procedimiento oral, la contestación de la demanda se fijará de acuerdo a las reglas del procedimiento ordinario –por remisión del el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil-, vale decir, que la contestación debe producirse dentro de los veinte (20) días siguientes a la citación del demandado o al último de ellos si fueren varios, de conformidad con lo establecido en el artículo 344 eiusdem.
En efecto el artículo 865 adjetivo regula la contestación de la demanda y la promoción de pruebas en el procedimiento oral, pautando al respecto que:
“Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaraciones en el debate oral.
Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación donde se encuentran” (sic) (Subrayado de este Juzgado Superior).
En este orden de ideas tenemos que el autor ABDON SANCHEZ NOGUERA, en su obra “Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos”, 2da. Edición, (pp.599) en cuanto a la oportunidad para la oposición de cuestiones previas y defensas de fondo en el procedimiento ordinario, aplicable al procedimiento oral, señala que:
“En el escrito de contestación de la demanda el demandado deberá oponer cuestiones previas de las previstas en el artículo 346 del CPC que tenga que oponer, como las excepciones y defensas perentorias y de fondo que crea conveniente alegar, debiendo igualmente en la misma oportunidad convenir y pedir la intervención de terceros. En el procedimiento ordinario, es sabido que si se oponen cuestiones previas, no se contesta al fondo de la demanda ni se reconviene, ni se pide la intervención de terceros, y si esto ocurre, se tendrán tales actos como no producidos, debido al incidente previo que se abre con la oposición de cuestiones previas, cuya tramitación es necesaria para que el demandado pueda dar su contestación al fondo de la demanda, que será igualmente la oportunidad para reconvenir y pedir la cita de terceros…” (sic) (Cursivas del texto copiado; subrayado ).
De los términos en que quedó planteada la controversia con la demanda y su contestación, así como también según lo expuesto por las partes y sus apoderados en los actos de evacuación de pruebas, celebrados ante el Juzgado a quo, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hicieron en la parte expositiva de esta sentencia, en opinión de este juzgador, quedaron admitidos por los litigantes, los hechos siguientes:
a) Que ambos celebraron un contrato escrito –privado- de arrendamiento inmobiliario, consistente en un local comercial.
b) Que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se encuentra vencido.
Por otra parte, considera quien decide, que lo que se encuentra controvertido entre las partes,es que aún cuando se encuentra vencido el contrato de arrendamiento y la prórroga legal arrendaticia, el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble objeto del presente litigio.
Fijados los límites de la controversia, procede éste Juzgador a la enumeración, análisisy valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por los litigantes.
V
ENUNCIACIÓN, ANÁLISIS Y VALORACIÓN
DEL MATERIAL PROBATORIO EVACUADO EN LA CAUSA
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda, presentado en fecha 24 de septiembre de 2016 (f.20), la parte actora acompañó pruebas documentales. Tales instrumentales fueron ofrecidas igualmente durante el lapso de promoción de pruebas, mediante escrito de fecha 11 de agosto de 2016 (f. 144), junto con otros medios de prueba y se trata de los siguientes:
PRIMERO: Valor probatorio de los documentos privados de arrendamientos suscritos entre los ciudadanos JESUS ALIRIO ESPINOZA Y GUSTAVO RUEDA.
Consta a los folios 04 y 05 del presente expediente, documentos privados de arrendamientos que no fueron impugnado ni tachado por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, en cuanto a que los ciudadanos JESUS ALIRIO ESPINOZA Y GUSTAVO RUEDA, celebraron contrato de arrendamiento en fechas 1º de agosto de 2012 y 1º de agosto de 2013, de un inmueble consistente de un local comercial, ubicado en el sector Las Cruces, Parroquia Jají Sector Las Cruces del Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.
En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio en cuanto a la existencia del contrato arrendamiento del inmueble objeto del desalojo que en el presente procedimiento se pretende. ASÍ SE ESTABLECE.-
SEGUNDO: Valor probatorio del acuse de recibo de la comunicación dirigida al arrendatario, ciudadano GUSTAVO RUEDA, suscrita por el ciudadano JESUS ALIRIO ESPINOZA, mediante la cual le hace saber que desde el 1º de agosto de 2014, comenzaba a transcurrir el lapso de la prórroga legal.
Consta al folio 06 del presente expediente, acuse de recibo firmado por el ciudadano GUSTAVO RUEDA, mediante el cual el ciudadano JESUS ALIRIO ESPINOZA, le notifica que desde el 1º de agosto de 2014, comenzaba a transcurrir el lapso de la prórroga legal para desocupar el inmueble arrendado, que no fue impugnado ni tachado por el arrendatario documentado, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos en ella contenidos, en cuanto a que la prórroga legal para desocupar el inmueble arrendado comenzaba a discurrir desde el desde el 1º de agosto de 2014.
En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio en cuanto a la demostración de la oportunidad en la cual comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia para la entrega del inmueble objeto del litigio. ASÍ SE ESTABLECE.-
TERCERO: Valor probatorio del documento privado de administración suscrito entre los ciudadanos JESUS ALIRIO ESPINOZA y JESÚS IVÁN FERNÁNDEZ QUINTERO.
Establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).
En cuanto al denominado “Contrato de Administración” aportado por el actor con su escrito libelar, y suscrito por éste y por y JESÚS IVÁN FERNÁNDEZ QUINTERO, quien es un tercero ajeno al juicio, correspondía al promovente de tal instrumental, promover conjuntamente la testifical del contratante, a los fines de que ratificara su contenido y firma, no siendo así en el caso de autos, la referida prueba no puede ser valorada, por no haber sido ratificada por el tercero suscribiente de la documental promovida; ello a tenor de lo dispuesto en el referido dispositivo legal. Así se decide
CUARTO: Valor probatorio de los recibos de pago de las pensiones de arrendamiento de la prórroga legal comprendida entre el 1º de agosto de 2014 y el último de julio de 2015, con el objeto de probar que son los recibos de pagos de arrendamiento “… correspondientes al primer (1er) mes de prórroga legal hasta el doceavo (12º) mes de prórroga legal …”.
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra a los folios 08 al 19, original de los recibos de pago de cánones de arrendamiento de los meses agosto de 2014 hasta julio de 2015, suscritos por el ciudadano GUSTAVO RUEDA.
Según el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil:
La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante, suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.
Conforme al contenido del artículo in comento, la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, con la advertencia que el silencio de la parte al respecto dará por reconocido el instrumento.
Con relación al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la doctrina señala: “… El reconocimiento puede ser expreso o tácito. El primero ocurre cuando en la oportunidad correspondiente para reconocer o desconocer, la parte a quien se le opuso manifiesta en forma clara que reconoce como suya o de sus causantes, la firma que autoriza el documento objeto de discusión, dejándose constancia en el expediente de esta circunstancia. (…) El segundo ocurre cuando la parte a quien se le opone el instrumento en el lapso correspondiente no hace ninguna manifestación de desconocimiento o impugnación”. (Subrayado del Tribunal). (Rivera Morales, R. Las Pruebas en Derecho Venezolano, p. 811).
En el presente caso, de la revisión de las actuaciones desplegadas por la parte demandada ciudadano GUSTAVO RUEDA, que fue contra quien la parte demandante produjo los instrumentos privados sub examine, se observa que el arrendatario demandado no realizó ninguna manifestación de desconocimiento o impugnación de los mismos, motivo por el cual, quedaron reconocidos judicialmente.
En consecuencia, esta Superioridad de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, confiere pleno valor probatorio a los recibos producidos por la parte demandante ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, y suscritos por el arrendatario ciudadano GUSTAVO RUEDA, queda demostrado el pago efectuado de los cánones de arrendamiento de los meses que comprenden la prórroga legal: de agosto de 2014 hasta julio de 2015. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien en cuanto al material probatorio promovido en el lapso probatorio, este Tribunal no hace pronunciamiento alguno en virtud que de los autos se evidencia que los mismos fueron valorados up supra y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2016 (f. 118), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (fs.120 al 133) promoviendo entre otros medios de prueba los siguientes:
PRIMERO: Valor probatorio del contrato de Arrendamiento de fecha 1º de Agosto de 2013 suscrito por los ciudadanos JESUS ALIRIO PLAZA ESPINOZA en su carácter de Arrendador y GUSTAVO RUEDA en su carácter de Arrendatario. (folio 05).
En tal sentido, esta Alzada observa que dicho instrumento público ya fue valorado ut suprade conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Valor probatorio de los comprobantes de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, “de fecha 1º de Agosto de 2.013, en donde en la CLAUSULA SEGUNDA, quedó establecido el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs 2.400,oo), los cuales serán cancelados al vencimiento de cada mensualidad” (sic), con lo que pretende probar que su representado se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento Independientemente del valor probatorio que se pueda atribuir a dichas instrumentales, considera este Juzgado Superior, que la referida prueba resulta manifiestamente impertinente para desvirtuar la pretensión deducida por el actor, por tanto, no le otorga ningún valor probatorio a la referida probanza.
TERCERO:Valor probatorio de la prueba de informe con la cual la parte demandada pretendió que el Tribunal oficiara al BANCO MERCANTIL C.A. BANCO UNIVERSAL, ubicado en la Avenida LasAméricas Mérida y Oficina Nº747 del mismo Banco ubicado en Ejido y a los fines de que informara sobre la veracidad de los depósitos realizados por mi representado GUSTAVO RUEDA, titular de la cédula de identidad número15.640.553, a la cuenta de ahorros Nº 01050672717672013254, cuyo titular es el ciudadano JESUS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, titular de la cédula de identidad número3.038.359 y emita una relación de los depósitos realizados a partir desde el 31-8-2015 hasta el 31-5-2016.
Independientemente del valor probatorio que se pueda atribuir a dichas instrumentales, considera este Juzgado Superior, que la referida prueba resulta manifiestamente impertinente para desvirtuar la pretensión deducida por el actor, por tanto, no le otorga ningún valor probatorio a la referida probanza.
CUARTO: Valor probatorio del documento de propiedad del inmueble ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida, que acredita la propiedad del inmueble arrendado al ciudadano JESÚS IVÁN FERNÁNDEZ QUINTERO, documento protocolizado en fecha 04 de diciembre de 2.013, por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO CAMPO ELÍAS DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, inserto con el número 2013.1704, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 371.12.4.2.379, correspondiente al Libro de Folio real del año 2013, con el cual la pretende probar que el ciudadano JESÚS IVÁN FERNANDEZ es el propietario del inmueble objeto del presente litigio, y a tal efecto solicitó al a quo, recabar de la referida oficina de registro la información correspondiente, y el documento en cuestión, que en efecto fue remitido y obra a los folio 164 al 167.
Independientemente del valor de documento público que se pueda atribuir a dicha instrumental, considera este Juzgado Superior, que la referida prueba resulta manifiestamente impertinente para desvirtuar la pretensión deducida por el actor, por tanto, no le otorga ningún valor probatorio a la referida probanza.
QUINTO: Valor probatorio del documento privado de administración suscrito entre los ciudadanos JESUS ALIRIO ESPINOZA Y JESUS IVAN FERNANDEZ QUINTERO.
En cuanto a esta probanza, este Juzgado observa que dicho instrumento privado fue valorado anteriormente, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CONCLUSIONES
Establecido lo anterior, pasa este Tribunal Superior a analizar sí en el caso de marras, se verificó la ocurrencia de la causal de desalojo establecida en el numeral g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber:
Del análisis del material probatorio cursante en autos, anteriormente efectuado, concluye este Tribunal, que la demandada de autos no logró desvirtuar la pretensión deducida por el actor, cuya carga le correspondía ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, respecto a su invocado carácter de arrendatario del inmueble objeto de la demanda de desalojo de local comercial, vale decir, no logró desvirtuar que la prórroga legal concedida al demandado arrendatario se hubiese vencido, lo cual acreditaba al arrendador a solicitar judicialmente la desocupación del inmueble, aunado al hecho de que no impugnó las pruebas promovidas por el demandante. Así se declara.
En consecuencia, resulta suficientemente claro para este juzgador, que la prórroga legal se encuentra evidentemente vencida, según quedó demostrado del material probatorio aportado por las partes, es decir que los hechos narrados por el actor en su libelo, se subsumen en la invocada causal g del artículo 40 dela Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, requisito sine qua non para la procedencia del juicio de desalojo a que se contrae la presente causa. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en las premisas jurídicas y fácticas establecidas ut supra, concluye este Juzgado Superior, que habiéndose verificado el cumplimiento de la causal contemplada en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta procedente la pretensión de desalojo propuesta por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, contra el ciudadano GUSTAVO RUEDA, conforme a la cual, procede el desalojo en el caso que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, en el caso bajo estudio, sobre el inmueble arrendado, constituido por un local comercial que consta de áreas para Lunchería, Tasca, Restaurant, cocina, depósitos, baños y área de servicios, ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida.
En consecuencia, en el dispositivo del presente fallo será confirmada la sentencia definitiva dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, de fecha 15 de diciembre de 2016 (fs. 175 AL 180), impugnada a través del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de diciembre de 2016 (f. 181). Así se decide.-
DISPOSITIVO
En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 21 de diciembre de 2016, por la profesional del derecho ANA RITA SALAS, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano GUSTAVO RUEDA, parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en fecha 15 de diciembre de 2016.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 15 de diciembre de 2016 (fs. 175 al 180), dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara CON LUGAR la pretensión incoada por el ciudadano JESÚS ALIRIO PLAZA ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.038.359, contra el ciudadano GUSTAVO RUEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.640.553, por desalojo de inmueble destinado a local comercial.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada hacer formal entrega a la parte demandante del bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial que consta de áreas para Lunchería, Tasca, Restaurant, cocina, depósitos, baños y área de servicios, ubicado en el Sector Las Cruces, Parroquia Jaji, Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandada-recurrente, ciudadano GUSTAVO RUEDA, por haber resultado totalmente vencido.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Mérida, a los cinco días del mes de mayo de dos mil dieciséis.- Años: 207º de la Indepen¬den¬cia y 158º de la Federación.
El Juez Temporal,
Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil
En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certi¬fico.
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.- Mérida, cinco (05) de mayo de dos mil diecisiete (2017).-
207º y 158º
Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.-
El Juez Temporal,
Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil
En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.
La Secretaria.
Exp. 6506 María Auxiliadora Sosa Gil
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