TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.

VISTOS SUS ANTECEDENTES.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

El presente expediente se encuentran en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de octubre de 2017 (f. 160), por la abogada MELANIE LOBO BENÍTEZ, titular de la cédula de identidad número 15.756.559, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 115.327, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.039.789, contra la sentencia definitiva de fecha 16 de octubre de 2017 (fs. 145 al 159), mediante la cual, el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró CON LUGAR la demanda incoada por el abogado RICHARD ORLANDO RAMÍREZ RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad número 8.026.862 e Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 70.201, actuando en nombre y representación de la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.032.167, según consta de poder otorgado y traducido por ante la Oficina de Juez de Paz de Pescara de la República Italiana, en fecha 7 de julio de 2014, con el Nº 313512014, en la pretensión de desalojo de vivienda, por necesidad de ocupar el inmueble, ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con la advertencia a la parte actora de la obligación que tiene de no ceder en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda, por un periodo de tres (03 años), contados a partir de la ejecución de la referida decisión, tomando posesión real y efectiva del mismo, de conformidad a lo previsto en el parágrafo único del artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y finalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa.
Mediante auto de fecha 07 de noviembre de 2017 (f. 165), este Juzgado Superior le dio entrada y el curso de Ley al presente expediente, y advirtió a las partes, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a las once de la mañana (11:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, tendría lugar la audiencia de apelación, fecha en la cual se dictaría sentencia definitiva.
Siendo esta la oportunidad para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA

La presente causa se inició mediante libelo presentado a distribución en fecha 27 de octubre de 2016, correspondiendo su conocimiento al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida (fs. 01 al vto. f. 06), por el abogado RICHARD ORLANDO RAMÍREZ RAMÍREZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, mediante la cual interpuso contra la ciudadana YORAIMA CALDERON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.039.789, formal demanda por desalojo, con fundamento en los argumentos siguientes:
Que su poderdante es propietaria legítima de un inmueble, constituido por un apartamento para vivienda, ubicado en la avenida Las Américas, sector Santa Bárbara, Residencias «Las Américas», signado con el alfanumérico PH 2 (B-6), Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Que su mandataria en el año 1980, compró el apartamento supra mencionado, con la finalidad de residenciarse en esta ciudad de Mérida, ya que vivía alquilada en la República de Italia, y que por razones ajenas a su voluntad y de salud, no pudo venir más a Venezuela, por lo cual decidió alquilar el referido apartamento, encargando para ello al señor Gabriel Di Zio Santuchi, a quien le otorgó poder general.
Que el señor Gabriel Di Zio Santuchi, le hizo entrega del apartamento a la Administradora de Inmuebles e Inversiones «VIVIENCA», ubicada en la avenida 04 (Bolívar), edificio «General Massini», oficina B-16.
Que la referida inmobiliaria le alquiló el referido apartamento a la ciudadana Yoraima Calderón, quien actualmente reside en el referido apartamento.
Que la referida inmobiliaria «quebró y cerró sus puertas», y que no pudo obtener el contrato de arrendamiento del referido apartamento, logró conseguir un solo recibo de pago de fecha 19/10/2005, signado con el Nº 4202, por la cantidad de Bs. 210.000,00, y que por efecto de la reconversión monetaria, equivalen a la cantidad de Bs. 210,00, y que el mismo fue elaborado por la referida administradora inmobiliaria, y que con el mismo se demuestra la contratación arrendaticia con la ciudadana Yoraima Calderón.
Que luego el contrato de arrendamiento continuó pero en forma verbal y continúa con la ciudadana Yoraima Calderón, tal y como quedó demostrado en los recibos de pago que consignó en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
Que la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, propietaria del inmueble
arrendado, presenta una artritis grave, la cual ha venido empeorando con el transcurrir del tiempo debido a su avanzada edad, lo cual se evidencia en el informe médico, traducido y apostillado, emitido por su médico tratante en Italia, mediante el cual el médico tratante le recomendó permanecer en lugares de clima templado, por cuanto el frío del invierno le ha causado daño y mucho dolor al estado avanzado de su enfermedad.
Que la señora LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, tiene la urgente necesidad de residenciarse en la República de Venezuela, en el inmueble de su propiedad ubicado en el Estado Mérida, pero ha sido imposible e infructuosa de manera amable y cordial la entrega del identificado inmueble o algún arreglo posible para la desocupación del mismo, por lo que decidió interponer por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y Vivienda, en fecha 16 de abril de 2015, solicitud del Procedimiento Administrativo Legal y Reglamentario, para lograr por ante ese ente administrativo la restitución del inmueble.
Que en fecha 06 de noviembre de 2015, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda, dictó Providencia Administrativa contentiva de cinco (5) folios útiles, en el expediente distinguido con el alfanumérico MC-030128283-017661, mediante la cual se habilita la vía judicial, y en virtud de ello, es que solicita el Desalojo del respectivo inmueble, por necesidad de ocupar el inmueble.
Que por todo lo narrado ocurre a fin de que la ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Se decrete la desocupación inmediata del inmueble, sin enseres, bienes muebles y libre de personas.
SEGUNDO: La restitución de la posesión del inmueble, a su legítima propietaria ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO.
TERCERO: Se condene al pago de costas y costos del proceso.
Fundamentó la demanda en los artículos 51 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 1.159, 1.160, 1.167 y siguientes del Código Civil; numeral 2 del artículo 91, y 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y, en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De conformidad con el artículo 859, 860 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 100 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señaló los medios probatorios para el juicio.
Mediante auto de fecha 31 de octubre de 2016 (f. 55), el Tribunal de la causa admitió la demanda incoada y ordenó emplazar a la ciudadana YORAIMA CALDERÓN, para que compareciera por ante ese Tribunal a las NUEVE DE LA MAÑANA, del quinto día de despacho siguiente a que constara en autos dicha citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación.
De la declaración realizada en fecha 08 de noviembre de 2016, por el Alguacil del Tribunal de la causa, se evidencia que la ciudadana YORAIMA CALDERON, fue citada personalmente en fecha 04 de noviembre de 2016, tal como se evidencia de recibo que obra al folio 58 del presente expediente.
Por diligencia de fecha 14 de noviembre de 2016 (f. 59), la parte demandada, debidamente asistida de abogado, confirió poder apud acta a la profesional del derecho MELANIE LOBO BENÍTEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.756.559 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 115.327.
Obra a los folios 61 y 62, actas de audiencia de mediación celebradas en fechas 15 y 30 de septiembre de 2016 respectivamente, de las que se evidencia que las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que se declaró concluida la audiencia de mediación.
DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito que obra agregado a los folios 63 al 67, la representación judicial de la ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERON ZAMBRANO, ya identificada, dio contestación a la demanda en los términos que en resumen a continuación se expone:
Opuso la cuestión previa del artículo 346, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada SIN LUGAR por el Tribunal de la causa según sentencia de fecha 02 de mayo de 2017, que obra agregada a los folios 92 al 103 de las actas que integran el presente expediente. Según diligencia de fecha 22 de mayo de 2017 (f. 109), la apoderada judicial de la parte demandada, apeló de tal decisión, la cual fue admitida en un sólo efecto por el Tribunal de la causa.
Negó, rechazó y contradijo todo lo contenido en la demanda interpuesta en contra de su poderdante.
Que es falso que la presente demanda sea incoada por la necesidad que tiene la arrendataria de ocupar el inmueble por problemas de salud, por cuanto en su decir, la data virtual del Consejo Nacional Electoral (C.N.E.), demuestra que la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, está fallecida, por lo que en su decir, la acción incoada debe extinguirse por falta de legitimidad.
Que es falso que la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, le haya solicitado la desocupación del inmueble. Que entre las partes se suscribió un contrato de opción de compra-venta, «… el cual se incumplió por parte de la Ciudadana Arrendadora».
Asimismo, junto con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada de autos, promovió pruebas documentales e instrumentales y pruebas de informes, que constan a los folios 68 y 69, y solicitó que se declarara sin lugar la demanda de desalojo.
Según sendos autos de fecha 21 de julio de 2017 (fs. 119 al 122), el Tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó los puntos controvertidos y abrió un lapso de ocho (08) días de despacho para la promoción de pruebas.
En fecha 11 de agosto de 2017, mediante escrito que consta agregado a los folios 123 y 124, el apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas.
Según escrito de fecha 19 de septiembre de 2017 (fs. 127 y 128), la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas.
Por escrito presentado en fecha 22 de septiembre de 2017 (fs. 129 y 130), la representación judicial de la parte demandante, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
Mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2017 (f. 131), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha 02 de octubre de 2017 (f. 132), el Tribunal a quo, fijó la audiencia de juicio, para el quinto día de despacho siguiente a las 11:00 a.m.

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

Se evidencia que mediante acta de fecha 10 de octubre de 2017 (fs. 133 al 140), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, celebró la AUDIENCIA DE JUICIO, y dejó constancia que se encontraba presente la representación judicial de la parte actora, y de la no comparecencia de la parte demandada, ni por si, ni por medio de apoderado, en los términos que por razones de método se transcribe parcialmente a continuación:

Se anunció el acto con la debida formalidad de Ley en las puertas del Tribunal por el Alguacil, ciudadano José Omar Volcanes Méndez; se hizo presente por la parte demandante, el abogado Richard Orlando Ramírez Ramírez, en su carácter de apoderado actor. Se deja expresa constancia que no se hizo presente la parte demandada, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial.
(…)
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, intentada por el abogado Richard Orlando Ramírez Ramírez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Ligia Ramírez de Di Zio, en contra de la ciudadana Yoraima del Carmen Calderón Zambrano, identificados en autos. Así se declara.
SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, ubicado en la avenida “Las Américas”, sector Santa Bárbara, residencia “Las Américas”, signado con el alfanumérico PH 2 (B-6), jurisdicción de la parroquia El Llano, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. Con la advertencia a la parte actora de la obligación que tiene de no ceder en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda, durante un plazo de tres (3) años, contados a partir de la ejecución de la referida decisión, tomando posesión real y efectiva del mismo, en atención a lo previsto en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.
TERCERO: Firme como se encuentre la presente decisión, procédase a seguir los lineamientos indicados en la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como también lo previsto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia dictada en fecha 17/08/2015, Exp. n° 15-0484. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
QUINTO: Se le advierte a las partes, que de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el fallo completo referido al presente juicio, se extenderá por escrito, previo el cumplimiento a los requisitos a que se contrae el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dentro del lapso de tres (03) días de despacho siguientes al de hoy.

DE LA DECISIÓN APELADA
En fecha 16 de octubre de 2017 (fs. 145 al 159), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dictó sentencia definitiva en la que fue declarada CON LUGAR la pretensión de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, en los términos que por razones de método se trascriben en su parte pertinente a continuación:

CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
Observa este Tribunal que la presente acción se trata de un desalojo, que tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo cual conlleva a que deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juzgador ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:
A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. En el presente caso se observa que la relación arrendaticia que vinculó a las partes, se trata de un contrato de arrendamiento verbal celebrado por vía privada; cumpliéndose así con el primero de los requisitos y así se decide.
B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora ostente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito, el apoderado judicial de la accionante, consignó un documento (original); protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy municipio) Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 08/12/1980, bajo el nº 82, folio 293, protocolo 1, tomo 7; mediante el cual el ciudadano Nicola Di Zio Santucci, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-8.034.852, mayor de edad y civilmente hábil, dio en venta a la ciudadana Ligia Ramírez de Di Zio, ya identificada, un inmueble, consistente en un apartamento, identificado con el alfanumérico PH 2 (B-6), del edificio “Las Américas”, ubicado en la avenida “Las Américas”, sector Sur (Santa Bárbara), municipio (hoy parroquia) El Llano, Distrito (hoy municipio) Libertador del estado Bolivariano de Mérida; documento este que no fue atacado de manera alguna por la contraparte, con lo cual se cumple con el segundo requisito. Así se decide.
C) La necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble arrendado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo; referente a este requisito, quedó demostrado plenamente con los informes médicos que fueron aportados por la parte actora; de los cuales quedó evidenciada la necesidad que tienen la parte actora de ocupar el inmueble (apartamento) dado en arrendamiento. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, resulta necesario para este Tribunal declarar CON LUGAR, la acción intentada por el abogado Richard Orlando Ramírez Ramírez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Ligia Ramírez de Di Zio, en contra de la ciudadana Yoraima del Carmen Calderón Zambrano, identificados en autos, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, como así se hará en el dispositivo del presente fallo.
CAPÍTULO V
DECISIÓN
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, intentada por el abogado Richard Orlando Ramírez Ramírez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Ligia Ramírez de Di Zio, en contra de la ciudadana Yoraima del Carmen Calderón Zambrano, identificados en autos. Así se declara.
SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, ubicado en la avenida “Las Américas”, sector Santa Bárbara, residencia “Las Américas”, signado con el alfanumérico PH 2 (B-6), jurisdicción de la parroquia El Llano, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. Con la advertencia a la parte actora de la obligación que tiene de no ceder en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda, durante un plazo de tres (3) años, contados a partir de la ejecución de la referida decisión, tomando posesión real y efectiva del mismo, en atención a lo previsto en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.
TERCERO: Firme como se encuentre la presente decisión, procédase a seguir los lineamientos indicados en la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como también lo previsto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia dictada en fecha 17/08/2015, Exp. n° 15-0484. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Contra dicha decisión la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación, según diligencia de fecha 17 de octubre de 2017 (f. 160), el cual fue admitido en ambos efectos por el Juzgado a quo según Auto de fecha 24 de octubre de 2017 (f. 162), en consecuencia ordenó remitir original del expediente al Juzgado Superior en funciones de distribución.

II
DE LA AUDIENCIA DE APELACIÓN

En fecha 17 de octubre de 2016, se celebró en esta instancia la audiencia pública contemplada en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los términos que se señalan a continuación:

«En horas de despacho del día hoy, lunes (13) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad fijada por este Juzgado, mediante auto de fecha 07 de noviembre del año que discurre, para que se lleve a efecto la audiencia pública de apelación establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, (…) para conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de octubre de 2017 (f. 160), por la profesional del derecho MELANIE LOBO BENÍTEZ, (…) La Secretaria del Tribunal informó que NO se encuentra presente en esta audiencia ni por sí, ni por medio de apoderado judicial, la parte demandada-recurrente, ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO; igualmente informó que se encuentra presente el abogado RICHARD ORLANDO RAMÍREZ RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad número 8.026.862, inscrito en el Inpreabogado con el número 70.201, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO. Seguidamente, el Juez Provisorio de este Tribunal en ejercicio de su potestad de dirección de la audiencia, consagrada en el señalado TÍTULO IV de la mencionada Ley Especial, estableció las pautas conforme a las cuales se desarrollaría la audiencia, disponiendo al efecto, que la intervención de las partes debía efectuarse en forma oral y que no tendría límite de tiempo, pero les exhortó a que fuese breve, clara y concisa; asimismo, en atención a los principios de simplificación y celeridad que informan el proceso oral, previsto en la referida Ley para la tramitación del juicio de desalojo, conforme a los cuales los actos procesales deben ser breves, sin ritualismos ni formalismos innecesarios, consideró procedente dejar constancia en esta acta de manera resumida, de la exposición oral de los intervinientes. En este estado, se concede el derecho de palabra al abogado RICHARD ORLANDO RAMÍREZ RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, quien alegó que el recurso de apelación es propuesto contra la sentencia mediante la cual el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por su representada, por haberse cumplido los presupuestos necesarios para la procedencia del desalojo, esto es: 1) la existencia de un contrato verbal; 2) el documento que acredita la propiedad de la demandante sobre el inmueble objeto del juicio, y, 3) porque se demostró la causal de necesidad de la demandante de ocupar el inmueble arrendado, por razones de salud, tal como consta en el expediente, mediante exámenes médicos y demás elementos probatorios. Asimismo señaló el interviniente que fue agotada la vía administrativa en la cual se hizo parte la arrendataria-demandada, quien, iniciado el procedimiento judicial opuso cuestiones previas, apelando de la sentencia que las resolvió, sin embargo, no demostró interés en la tramitación del recurso, como tampoco compareció a la audiencia de juicio. Siendo las doce (rectius: once) y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m.), el Juez informó a los presentes, que el acto se suspendería por cuarenta y cinco (45) minutos, hasta las doce del mediodía (12:00 m.), a los fines de la redacción de la presente acta. Siendo las doce y un minuto de la tarde (12:01 p.m.), se reanudó el acto y el Juez indicó al asistente a la audiencia, que no obstante que el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) dispone que, oída la apelación, el Tribunal Superior al dar entrada al expediente fijará la audiencia de apelación para el tercer día de despacho siguiente, fecha en la cual se debe dictar la sentencia definitiva, sin embargo, en virtud de la extrema brevedad que impone la exhaustiva revisión de las actas procesales, así como la sustanciación y decisión de la causa en segunda instancia, por aplicación extensiva de lo dispuesto en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, por práctica forense los Juzgados Superiores difieren la publicación de la sentencia, para dentro de los cinco (05) días siguientes a la celebración de la audiencia de apelación, en virtud de lo cual en el presente caso, la sentencia definitiva no será publicada in extenso en el expediente en esta misma fecha, sino dentro de los cinco (05) días a que se contrae el referido texto normativo. Finalmente, la Secretaria dio lectura a la presente acta, que conformes firman los intervinientes, dándose así por concluido el acto, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12:15 p.m.)…».

Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO

Planteado el problema judicial en los términos antes expuestos, este Juzgador antes de resolver el fondo de la controversia, debe analizar si en el presente caso se configuró lo establecido en el primer aparte del artículo 117 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la confesión de la parte demandada, a cuyo efecto observa:
El artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:

Si no compareciere la parte demandante se entenderá que desiste de la acción; en este caso, el juez o jueza dictará un auto en forma oral, el cual reducirá en un acta motivada que se agregará al expediente. Contra esta decisión podrá el demandante apelar en ambos efectos, por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres días de despacho siguientes.
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, , en la misma audiencia del juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En los casos de apelación el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas cisiones independientemente de la cuantía.

De la interpretación literal de la norma jurídica in comento, se puede colegir que el legislador estableció como sanción por la incomparecencia de las partes a la audiencia de juicio las siguientes: para el actor el desistimiento de la acción, y para el demandado quedar confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora.
En el caso subexamine, de la exhaustiva lectura efectuada a las actas que conforman el expediente y específicamente al acta de audiencia de juicio (fs. 133 al 140), se evidencia que el Juzgado de la causa, dejó expresa constancia de la incomparecencia de la parte demandada en los términos siguientes:

«Se anunció el acto con la debida formalidad de Ley en las puertas del Tribunal por el Alguacil, ciudadano José Omar Volcanes Méndez; se hizo presente por la parte demandante, el abogado Richard Orlando Ramírez Ramírez, en su carácter de apoderado actor. Se deja expresa constancia que no se hizo presente la parte demandada, ni por si, ni por medio de apoderado judicial». (subrayado del Tribunal).

Como se observa, tal como resulta de la anterior transcripción, la parte demandada ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, no compareció a la audiencia de juicio llevada a cabo por ante el Juzgado a quo.
En este supuesto, según señala la regla de procedimiento a que se hizo referencia, correspondía a la Juzgadora a quo, una vez verificada la procedencia de la petición del demandante, sentenciar la causa en forma oral con base a dicha confesión. No obstante, la Juzgadora a quo, omitió sentenciar la causa con fundamento en la confesión en la misma oportunidad de la audiencia de juicio, y continuó con la sustanciación de la causa.
Con este proceder, que a juicio de esta Alzada no era el correcto, se incumplió la ley procesal por falta de aplicación de la sanción que impuso el legislador a la parte demandada que no compareciera a la audiencia de juicio.
Debe tenerse claro, que en nuestro sistema procesal civil rige el principio de la legalidad de los procedimientos judiciales, el cual es consecuencia del derecho al debido proceso legal y de la garantía de la tutela judicial efectiva, consagrados en los artículos 49 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y es precisamente por las razones expresadas que no le es dable al Juez, ni aun con la aquiesencia expresa o tácita de las partes, crear procedimientos para la sustanciación y decisión de las causas, asuntos y recursos de que conozca, así como tampoco subvertir las normas legales dictadas al efecto, pues, como lo ha proclamado pacífica y reiteradamente la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal desde el año de 1915: «… aun cuando las partes litigantes manifiesten su acuerdo, no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público». (Memorias de 1916, pág. 206, citada en senten¬cia de fecha 12 de febrero de 1998, dictada por la Sala de Casación Civil bajo ponencia del Magistrado Dr. José Luis Bonnemaison V.).
En aplicación de las premisas legal y jurisprudencial antes expuestas, al caso subexamine, resulta evidente que en la sustanciación del procedimiento el Juzgado de la causa incurrió en una subversión del principio de legalidad de las formas procesales y del principio de economía procesal.
Sin embargo, la sentenciadora del juzgado de la primera instancia, al continuar con la sustanciación de la causa en vez de dictar la sentencia en la misma audiencia de juicio, pareciera haber aplicado la regla procedimental prevista en los artículos 116 y último aparte de 118 de la Ley para el control y regularización de los arrendamientos de vivienda, cuyo tenor es el siguiente:

Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la partes ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Según se evidencia del acta abierta por el Juzgado de la causa para dejar constancia de la celebración de la audiencia (fs. 133 al 140), concurrió sólo la parte demandante, se oyó su exposición y, como se dijo, en vez de aplicar la norma del 117 supra transcrita, y considerar que la parte demandada se encontraba confesa con relación a los hechos planteados por la parte actora, se procedió a evacuar las pruebas que le fueron admitidas.
Ante esta situación, en virtud que la subversión procedimental permitió continuar la sustanciación de la causa y el análisis y valoración de las pruebas evacuadas por la parte arrendadora para demostrar la causal de desalojo invocada, situación que favorece a la parte arrendataria quien es considerada en la condición de débil económico y por ende jurídico (ex artículo 5.4 eiusdem), reponer la causa al estado de resolverla conforme a la confesión, significaría incurrir en una reposición inútil, motivo por el cual, este Tribunal Superior procederá a sentenciar, valorando igualmente las pruebas promovidas por la parte demandante sin tomar en cuenta la confesión de la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-
Planteada controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, pasa este Tribunal Superior a dilucidar si resulta o no procedente en derecho la apelación propuesta en fecha 17 de octubre de 2017 (f. 160), por la abogada MELANIE LOBO BENÍTEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, contra la sentencia definitiva de fecha 16 de octubre de 2017 (fs.145 al 159), proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, y, en consecuencia, si dicha decisión debe ser confirmada, modificada, revocada o anulada. A tal efecto, se observa:
De conformidad con el artículo 91 numeral 2 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo tenor es el siguiente:

«Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. (…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble…». (Resaltado y subrayado de este Tribunal Superior).

Del artículo antes trascrito se colige, que el propietario del inmueble, deberá demostrar por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, los requisitos de procedibilidad siguientes:
1) La existencia de un contrato de arrendamiento.
2) Agotamiento previo de la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3) Que quien alega la necesidad de ocupar el inmueble sea el propietario o un pariente consanguíneo hasta del segundo grado, en cuyo caso deberá demostrar la filiación.
4) Que el arrendador demuestre por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial la necesidad de ocupar el inmueble.
5) Que la acción no sea contraria a derecho.
En el presente caso, la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, demandó a la ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, por desalojo de un inmueble destinado a vivienda, pretensión que fundamentó en la necesidad de ocupar el inmueble por una «circunstancia especial de salud y por recomendaciones de los médicos tratantes».
Por su parte, la accionada aduce que es «es falso que la presente demanda se incoada (sic) por la necesidad que tiene la arrendataria de ocupar el inmueble por problemas de salud,…».
Planteado el problema judicial en los éstos términos, a cada parte corresponde la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, y por virtud del efecto devolutivo del recurso de apelación, debe este Juzgado Superior, realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior. No obstante, en el caso concreto, debe tomarse en consideración que debido a la incomparecencia de la parte demandada a la audiencia de juicio, no se evacuaron sus pruebas, por lo que no serán objeto de valoración por esta Alzada, toda vez que, por aplicación supletoria del artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, «La causa se tratará oralmente en la audiencia o debate…», lo que impide al juzgador valorar las pruebas de la parte demandada incompareciente, aún cuando fueran producidas junto con la contestación de la demanda.
Así las cosas, se debe descender a verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el numeral 2 y parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a saber:
En relación con la primera exigencia, «la existencia de un contrato de arrendamiento».
La parte actora en su escrito libelar alegó la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, celebrado por las partes en el juicio, cuestión ésta que fue negada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegando «… que entre las partes se suscribió un contrato de opción a compra, el cual se incumplió por parte de la Ciudadana Arrendadora…».
Como se observa, de la propia afirmación realizada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, el vínculo jurídico existente entre ellas se trató de un contrato de arrendamiento pues no otra cosa puede inferirse de la expresión: «… que entre las partes se suscribió un contrato de opción a compra, el cual se incumplió por parte de la Ciudadana Arrendadora…». (subrayado del Tribunal).
Dicho esto, resulta un hecho admitido por la propia actitud asumida por la parte demandada en la contestación, la existencia de un contrato de arrendamiento, lo cual libera a la parte demandante de la carga de la prueba del referido hecho.
Ahora bien, si como consecuencia de la contestación de la demanda resultó un hecho admitido la existencia del contrato de arrendamiento, la existencia del contrato de opción a compra se trata de un nuevo hecho alegado por la parte demandada y que, por tanto, le corresponde la carga de la prueba del mismo.
De la revisión exhaustiva del acervo probatorio cursante en el presente expediente, no constata este Sentenciador que la parte demandada haya consignado prueba fehaciente de la celebración del contrato de opción a compra que dice haber firmado con la arrendadora, por lo que se puede concluir que su dicho no fue sustentado con prueba alguna que sirviera de contraprueba de la existencia de la relación arrendaticia alegada por la actora y admitida en la contestación.
En consecuencia, al no haber cumplido la parte demandada con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, y habiendo quedado admitida tácitamente la existencia del contrato de arrendamiento verbal, conforme fue establecido anteriormente, se encuentra verificado uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. ASÍ SE ESTABLECE.-
En relación con la segunda exigencia, a saber «Agotamiento previo de la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda».
De la lectura detenida de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra agregada a los folios 47 al 53, original de las actuaciones relativas a la tramitación del procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), traído a los autos por la parte actora junto a su escrito libelar, el cual constituye un documento público administrativo, por lo que antes de su valoración este Tribunal considera menester realizar las observaciones siguientes:
En relación con la definición de documento público administrativo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ (caso: Corporación Coleco, C.A. contra Inversiones Patricelli, C.A. Sent. 1207. Exp. 03-979), dejó sentado:

Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...’.
De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.
En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por Arístides Rengel Romberg, quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.
Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, ya que ambos coinciden en gozar de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.
Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, la Sala en sentencia N° 209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez, contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez y la sociedad mercantil Constructora Basso C.A., estableció lo siguiente:
‘...los instrumentos públicos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y no a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluido el lapso probatorio ordinario.
En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación...’.
Del precedente jurisprudencial se desprende que los documentos públicos administrativos son distintos en cuanto a sus efectos a los documentos públicos negocial, pues los primeros poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, mientras que los segundos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de simulación, lo que quiere decir que los primeros sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes, y los otros se pueden producir hasta el acto de informes..:”. (Resaltado y subrayado de este Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/RC-01207-141004-03979%20.HTM).

Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge quien sentencia de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el caso del medio de prueba sub-examine, en principio, goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones.
A su vez, la doctrina señala que tal presunción de certeza, «…puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad, sino que admite prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrarse la falsedad de los hechos documentados, la manifestación que hiciere el funcionario de la administración pública o las partes intervinientes. Luego, estos instrumentos son auténticos ab inicio, y hasta tanto se desvirtúen mediante la prueba en contrario, gozan de veracidad y legalidad y tienen pleno valor probatorio tarifado, como si se tratara de instrumentos públicos negociales…». (Bello Tabares, H. 2007. Tratado de Derecho Probatorio. T. II, p. 867).
Por consiguiente, los instrumentos públicos administrativos, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, siempre que no se haya desvirtuado mediante prueba en contrario.
Así las cosas, este Tribunal Superior de la revisión de las actas que integran el presente expediente, observa que no consta que la parte demandada, haya desvirtuado, mediante prueba en contrario, la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en copia certificada, el cual fue acompañado junto con el libelo de la demanda en la oportunidad procesal pertinente.
En tal sentido, este Tribunal Superior le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, este Tribunal de Apelación considera que dicho documento público administrativo hace plena prueba que la parte demandante, ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, tramitó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, haciendo uso de la misma causal invocada en la presente demanda, vale decir, el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, y en consecuencia, se habilitó la vía judicial a los fines de que las ciudadanas LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO y YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, pudieran dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin, en fecha 06 de noviembre de 2015. ASÍ SE ESTABLECE.-
Respecto a la tercera exigencia, vale decir «Que quien alega la necesidad de ocupar el inmueble sea el propietario o un pariente consanguíneo».
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se observa que junto con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó original de documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del entonces Distrito Libertador de Mérida, hoy Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 08 de diciembre de 1980, con el Nº 82, Folio 293, Protocolo Primero, Tomo 7 del Cuarto Trimestre (fs. 13 al 15). Asimismo, consta a los folios 17 al 19, copia certificada del documento de aclaratoria, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 14 de abril de 2010, con el Nº 8, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente Protocolizado en fecha 15 de abril de 2010, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, con el Nº 19, folios 156-164, Protocolo 1º, Tomo 4º, Segundo Trimestre; emanados por la autoridad competente para ello, que no fueron tachados por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hacen plena prueba de los hechos jurídicos en ellos contenidos, en cuanto, a que el ciudadano NICOLA DI ZIO, en su carácter de Director de la sociedad mercantil “EDIMER”, dio en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, un inmueble constituido por un apartamento Pent House, signado con el Nº 1, del Edificio “LAS AMÉRICAS”, ubicado en la avenida Las Américas, sector Sur (Santa Bárbara), Municipio El Llano, Distrito Libertador del Estado Mérida; así como de la aclaratoria en lo referente a la nomenclatura del inmueble, quedando identificado con el Nº 2.
En consecuencia, este Tribunal de Apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio a los referidos instrumentos sub-examine, en cuanto a la prueba del hecho que la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión de desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.-
En cuanto al cuarto requisito, referido a la «demostración por parte del arrendador por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial la necesidad de ocupar el inmueble», este Tribunal Superior observa:
Acerca de la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, la doctrina señala:

«… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas…». (Resaltado y subrayado de este Tribunal Superior). (Guerrero Quintero, G. 2003. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, p. 195).

Según la anterior premisa doctrinaria, la necesidad del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, deberá aparecer justificada con preferencia al ocupante actual, por una especial circunstancia que exige de manera absoluta ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
En el presente caso, la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende, alegó tener la necesidad justificada de ocuparlo por razones de salud, por padecer artritis grave motivo por el cual el médico tratante le recomendó permanecer en lugares de clima templado, en virtud que el frio de invierno de Italia, le ha causado daño y mucho dolor debido al estado avanzado de su enfermedad, y por esa razón necesita residenciarse en Venezuela, específicamente donde tiene su propiedad, vale decir, la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida.
A los fines de demostrar su dicho, consignó junto con su escrito libelar original de Informes Médicos de fecha 24-05-2008 (fs. 37 al 43) y su traducción de fecha 23-05-2014 (fs. 33 al 36), los cuales fueron evacuados en la audiencia de juicio.
De la revisión exhaustiva de las actas que integran el presente expediente, constata este Sentenciador que a los folios 33 al 36, obra agregada TRADUCCIÓN de siete (07) documentos, consistentes en informes médicos relacionados con la paciente LIGIA MARÍA RAMÍREZ, emanados por los Centros de Salud y en las fechas siguientes: 1 y 2) Clínica «Villa Serena», del 24 de mayo de 2008 y del 20 de marzo de 2008; 3) Instituto Ortopédico Rizzoli Bologna, del 13 de mayo de 2007; 4) Hospital «G. Bernabeo», del 23 de abril de 2007; 5) Doctor De Panfilis Giovanni, del 03 de octubre de 2013; 6) Studio Mathesis, del 08 de septiembre de 2013 y 7) Instituto de Diagnóstico Italiano Maddonna del Ponte, S.r.l., del 12 de diciembre de 2012. De estos documentos se observa, que el que figura en la traducción como «Sexto documento», en su parte pertinente señala lo siguiente:

«…Sexto documento
CONSULTORIO MEDICO METHESIS – D.ra Simona Pellegrini – D.ra Cristina della Nebbia – Continúa el tratamiento rehabilitativo de la S.ra RAMÍREZ LIGIA MARIA, nacida en Valera (Venezuela) el 11/06/1942 y domiciliada en Ortona (Ch) en p.za Risorgimento 22, C.F. RMRLMR42H51Z614B, en este consultorio por una situación de: marcada artrosis femorotibial bilateral, más evidente a dcha (rif. Informe radiológico), signos difusos de espondilosis cervical, dorsal y lumbar, ligera escoliosis lumbar izquierda-convexa, espondilolistesis de grado I de L5 sobre S1 de artropatía degenerativa, discopatía C6- C7 y L5-S1, en una estructura postural visiblemente viciada, con reducida movilidad articular, fácilmente fatigosa pero sobre todo funcionalmente limitada con episodios frecuentes de algía difusa (sobre todo miembros inferiores y raquis). –Considerada su evolución, lenta pero progresiva, se aconseja a la paciente preservar los resultados conseguidos (¡ a duras penas!) con la práctica doméstica de ejercicios de consolidación, poniendo atención en una correcta higiene postural, pero sobre todo privilegiando la permanencia en lugares con clima calido (sic)…». (subrayado del Tribunal).

Asimismo, se evidencia al folio 45 del presente expediente, TRADUCCIÓN de un (01) documento, consistente en informe médico relacionado con la paciente LIGIA MARÍA RAMÍREZ, emanado por la Dra. Anna Di Francesco, de fecha 23 de mayo de 2015, que en su parte pertinente señala lo siguiente:

«… Dott.essa Di Franceso Anna – Cirujano – Via Luisa D´Annunzio, 1 -66.026 – Ortona – CH – Ortona, 23/05/2015 – Se certifica que la señora RAMÍREZ MARIA LIGIA nacida en Venezuela el 11 .06.1942 – residentes en Ortona (CH), Piazza Risorgimento, 22 – Código Tributario: RMR LMR 42 H 51 Z614B está sufriendo de la enfermedad reumática osteoarticular polidistrettuale de evolución crónica-degenerativa, deformante y incapacitante. En los últimos meses el paciente mientras se somete a la terapia con medicamentos y fisioterapia, mostró aumento del dolor y empeoramiento de la postura. Esta patología está muy influenciada por el tipo de clima, se cree que el paciente puede beneficiarse de un ambiente de vida caliente tan diferente de este de Italia, donde vive actualmente, que es bastante frío y húmedo…». (Subrayado agregado).

Del análisis detenido de los medios de prueba antes descritos, se puede constatar que se trata de documentos expedidos en el extranjero, específicamente en la República de Italia, motivo por el cual, antes de proceder a su valoración, es preciso señalar lo siguiente:
Venezuela e Italia son países signatarios de la Convención por la que se suprime el requisito de Legalización de los documentos públicos extranjeros, suscrita en La Haya el 5 de octubre de 1961, la cual acuerda suprimir la exigencia de legalización diplomática o consular de documentos públicos extranjeros, con la incorporación de la «Apostilla de la Haya».
La apostilla es la autorización mediante la cual se avala la autenticidad de la firma, el título con el que ha actuado la persona firmante del documento y el sello que ostenta.
De conformidad con el artículo 1 de la referida Convención:

«La presente convención se aplicará a los documentos públicos que hayan sido autorizados en el territorio de un Estado contratante y que deban ser presentados en el territorio del otro Estado contratante.
Se considerarán como documentos públicos en el sentido de la presente Convención:
a) los documentos dimanantes de una autoridad o funcionario vinculado a una jurisdicción del Estado, incluyendo los provenientes del ministerio público, o de un secretario, oficial o agente judicial;
b) los documentos administrativos;
c) los documentos notariales;
d) las certificaciones oficiales que hayan sido puestas sobre documentos privados, tales como menciones de registro, comprobaciones sobre la certeza de una fecha y autenticaciones de firmas…».

Por su parte, los artículos 2, 3 y 4 de la misma Convención establecen, respectivamente, que:

Artículo 2: Cada Estado contratante eximirá de legalización a los documentos a los que se aplique la presente Convención y que deban ser presentados en su territorio. La legalización, en el sentido de la presente Convención, sólo cubrirá la formalidad por la que los agentes diplomáticos o consulares del país en cuyo territorio el documento deba surtir efecto certifiquen la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento haya actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre que el documento ostente. (subrayado del Tribunal)
Artículo 3: La única formalidad que pueda exigirse para certificar la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento haya actuado y, en su caso, la identidad del sello o timbre del que el documento esté revestido, será la fijación de la apostilla descrita en el artículo 4, expedida por la autoridad competente del Estado del que dimane el documento.
Sin embargo, la formalidad mencionada en el párrafo precedente no podrá exigirse cuando las leyes, reglamentos o usos en vigor en el Estado en que el documento deba surtir efecto, o bien un acuerdo entre dos o más Estados contratantes, la rechacen, la simplifiquen o dispensen de legalización al propio documento.
Artículo 4: La apostilla prevista en el Artículo 3, párrafo primero, se colocará sobre el propio documento o sobre una prolongación del mismo y deberá ajustarse al modelo anexo a la presente Convención.
Sin embargo, la apostilla podrá redactarse en la lengua oficial de la autoridad que la expida. Las menciones que figuren en ella podrán también ser escritas en una segunda lengua. El título "Apostille (Convention de La Haye du 5 octobre 1961)" deberá mencionarse en lengua francesa.

Del análisis detenido de los instrumentos subexamine, se puede constatar que se trata de documentos privados, en las que se da certeza de fechas y autenticaciones de firmas por lo que se considera un documento público de conformidad con el artículo 1 de la referida Convención supra transcrito.
Asimismo, de la revisión exhaustiva de los documentos bajo estudio, se evidencia que la promovente cumplió con la formalidad de la inserción de la apostilla para cada documento, con la finalidad que tengan eficacia jurídica en el país. El primero, en Pescara, República Italiana, en fecha 22 de octubre de 2013, suscrito por Anna Maria Mastrangioli, funcionario judicial de la Oficina del Juez de Paz de Pescara, emanado y suscrito del Procurador de la República Dr. Federico de Siervo. Nro. 1583/13 y, el segundo, en Pescara, República Italiana, en fecha 28 de mayo de 2015, suscrito por Maurizzio De Curtis, director administrativo del Tribunal de Pescara, emanado y suscrito del Procurador Adjunto de la República Dra. Cristina Tedeschini. Nro. 373/13.
Del estudio de los instrumentos extranjeros traídos a las actas por la parte demandante, se puede constatar que los mismos se relacionan con exámenes médicos practicados a la ciudadana LIGIA MARÍA RAMÍREZ, en distintas fechas que demuestran que padece una «… enfermedad reumática osteoarticular polidistrettuale de evolución crónica-degenerativa, deformante y incapacitante… patología está muy influenciada por el tipo de clima, se cree que el paciente puede beneficiarse de un ambiente de vida caliente tan diferente de este de Italia, donde vive actualmente, que es bastante frío y húmedo…».
En consecuencia, este Juzgador de conformidad con la Convención por la que se suprime el requisito de Legalización de los documentos públicos extranjeros, le confiere pleno valor probatorio a los medios de prueba analizado, en cuanto a la enfermedad que padece la parte demandante ciudadana LIGIA MARÍA RAMÍREZ DE DI ZIO, que justifican su necesidad de vivir en un ambiente más cálido, pues el clima de Italia está afectando severamente su salud, por lo que se considera cumplido el cuarto requisito. ASÍ SE ESTABLECE.-
Finalmente, con respecto al último requisito, «que la demanda no sea contraria a derecho», significa que la acción propuesta no esté prohibida por la ley, sino al contrario amparada por ella. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, estableció:

«… el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada…». (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCII (202) Caso: Teresa de Jesús Rondón de Canesto, pp. 440 al 443).

En el caso examinado, la acción intentada es la de desalojo por necesidad de ocupar e inmueble, la cual se encuentra prevista en el numeral 2 del artículo 91, y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece los supuestos para su procedencia como son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento; b) Agotamiento previo de la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; c) Que quien alega la necesidad sea el propietario o un pariente consanguíneo hasta del segundo grado; d) Que el arrendador demuestre por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial la necesidad de ocupar el inmueble; e) Que la acción no sea contraria a derecho; hechos que probados en la presente causa, razón por la cual, la Ley atribuye al hecho presuntamente probado (necesidad de ocupar el inmueble por la propietaria) la consecuencia jurídica solicitada en la demanda (desalojo), por cuanto la acción ejercida no está prohibida por la ley, por el contrario, se encuentra amparada por ella, en consecuencia, se ha cumplido en el caso de autos con el quinto de los requisitos indicados. ASÍ SE DECIDE.-
Además de las pruebas valoradas anteriormente, también la parte actora señaló y produjo junto al escrito libelar, otras pruebas documentales, tales como: 1) Poder, otorgado y traducido por ante la Oficina de Juez de Paz de Pescara, República Italiana, distinguido con el Nº 313512014, de fecha 07 de julio de 2014, mediante el cual, los ciudadanos FRANCO DI ZIO SANTUCCI y LIGIA MARIA RAMÍREZ DE DI ZIO, confieren poder especial al abogado RICHARD ORLANDO RAMÍREZ RAMÍREZ, para intentar el desalojo del apartamento de su propiedad y objeto de la demanda; 2) Poder protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, con el Nº 18, Folio 36, Protocolo 3º, mediante el cual, los ciudadanos FRANCO DI ZIO y LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, confieren poder especial al ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCHI.
Con relación a estos medios de prueba, los mismos fueron impugnados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda al oponer la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor (ex artículo 346.3 del Código de Procedimiento Civil), la cual fue declarada SIN LUGAR por el Tribunal de la causa según sentencia de fecha 02 de mayo de 2017 (fs. 92 al 103).
Así las cosas, tal asunto discutido y resuelto en la primera instancia de la causa, no forma parte de la presente apelación, en virtud que dicha cuestión previa es inapelable según preceptúa el artículo 357 eiusdem, aplicable supletoriamente conforme indica el artículo 109 del la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. ASÍ SE DECIDE.-
Igualmente, junto con el libelo de la demanda, la parte accionante produjo copia simple del recibo de pago de la administradora de inmuebles e inversoras «VIVIENCA», de fecha 19 de octubre de 2005, Nº 4202, por Bs. 21.000 (f. 28) y recibos de pagos, que obran a los folios 29 al 32, todos producidos con el objeto de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento.
No obstante, como consecuencia de la actitud procesal asumida por la parte demandada al contestar la demanda, que admitió la existencia del contrato de arrendamiento pero alegó su novación por contrato de opción a compra, la demostración de la existencia del contrato de arrendamiento, quedó excluida del tema probatorio, y se hace inoficiosa su valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-
Así las cosas, valorado el acervo probatorio evacuado en la causa, se puede concluir, que la parte demandante demostró por medio de prueba contundente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y ante la autoridad judicial, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto de la demanda, tal y como lo establece el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. ASÍ SE DECIDE.-
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en las premisas normativas y fácticas suficientemente señaladas ut supra, concluye este Juzgado Superior, que habiéndose verificado el cumplimiento de la causal contemplada en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, requisito indispensable para la procedencia de la pretensión de desalojo interpuesta por la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, contra la ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, en el dispositivo del presente fallo será confirmada con diferente motiva, la sentencia definitiva de fecha 16 de octubre de 2017 (fs. 145 al 159), dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, impugnada a través del recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de octubre de 2017 (f. 160), por la abogada MELANIE LOBO BENÍTEZ, en su carácter de apoderada de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

En orden a las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la Repú¬blica Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa en los términos si¬guientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de octubre de 2017, por apoderada judicial de la parte demandada ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, en su carácter de parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 06 de octubre de 2017 (f. 145 al 159.), proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
SEGUNDO: Se CONFIRMA con diferente motiva, la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de octubre de 2017 (fs. 145 al 159), dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara CON LUGAR la pretensión incoada por la ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número 3.032.167, obrando en su carácter de arrendadora propietaria contra la ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.039.789, por desalojo de inmueble destinado a vivienda.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERÓN ZAMBRANO, hacer formal entrega a la parte demandante ciudadana LIGIA RAMÍREZ DE DI ZIO, del bien inmueble arrendado, constituido por un apartamento, ubicado en la avenida «Las Américas», sector Santa Bárbara, Residencias «Las Américas», signado con nomenclatura Nº PH 2 (B-6), Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, ello, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 12 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandada, ciudadana YORAIMA DEL CARMEN CALDERON ZAMBRANO, por haber resultado totalmente vencida.
Queda en estos términos CONFIRMADA con diferente motiva la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la presente sentencia es proferida fuera del lapso legal, notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Mérida, a los veintisiete días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete.- Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Juez Provisorio

Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde se publicó la anterior decisión, que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.- Mérida, veintisiete (27) de noviembre de dos mil diecisiete (2017).-
207º y 158º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.-
El Juez Provisorio,

Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

Se deja constancia que no se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Resolución 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de diciembre de 2016.

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil
Exp. 6642.-