TSJ Regiones - Decisión

Exp. 23860
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
207° y 158°
DEMANDANTE(S): SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL ISLAS PIRITU S.R.L., representada por Santehago Apostol Flores Guaina.-
Apoderada Judicial de la parte actora: ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA.
DEMANMDADO(S): DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTELITA GOMEZ DE VARGAS.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-
Se inicia acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, mediante escrito con sus respectivos anexos, incoada por la abogado ZULAY PEÑA PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.030.264, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 37.510, en su carácter de apoderada judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL ISLAS PIRITU S.R.L., según poder Protocolizado por ante el Registro Publico con funciones Notariales del Municipio Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui-Puerto-Piritu, en fecha 28-10-2016, bajo el Nº 13, Tomo XXXIV, folios 49 al 52; Sociedad Mercantil debidamente registrada bajo el Nº 46, Tomo A-80, de fecha 2 de septiembre del año 2009, por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, última modificación en fecha 27 de noviembre de 2015, bajo el Nº 28, Tomo 64-A RM3ROBAR, representada por el ciudadano SANTEHAGO APOSTOL FLORES GUAINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15-154.819, domiciliado en la localidad del Tejar de Píritu, Municipio Píritu del Estado Anzoátegui; contra los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-2.965.114 y V-3.940.909, le correspondió a este Tribunal por distribución de fecha 09 de noviembre del 2016, tal y como consta de la nota de recibo inserta al folio 5.
En fecha 10 de noviembre del 2016(f. 55), se dicto auto mediante el cual el Tribunal admitió la demanda y se le dio entrada con el N° 23860.
En fecha 16 de noviembre del 2016, obra diligencia suscrita por la abogado ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, en su carácter de apoderada de la parte actora mediante la cual consigna los fotostatos para librar los recaudos de citación de la parte demandada (f: 56)
En fecha 23 de noviembre de 2016, este Juzgado dicto auto mediante el cual, ordeno librar recaudos de citación en los mismos términos al auto dictada en fecha 10-11-2016 (f: 57)
En fecha 13 de diciembre de 2017, el alguacil de este Juzgado devuelve recaudos de citación, debidamente firmados por el co-demandado DARIO VARGAS FLORES (f: 59 y 60).
En fecha 24 de enero de 2017, el alguacil de este Juzgado devuelve recaudos de citación, debidamente firmados por la co-demandada NINFA ESTELITA GOMEZ DE VARGAS (f: 61 y 62).
En fecha 03 de marzo del 2017, mediante nota de secretaria se dejo constancia que la parte demandada no dio contestación a la demanda dentro del lapso legal (f: 63)
En fecha 17 de marzo de 2017, la parte actora promovió pruebas en dos folios (f: 64).
En fecha 21 de julio de 2017, este Juzgado dicto auto de abocamiento de la Dra. EGLIS MARIELA GASPERI VARELA (f: 65 y 66)
En fecha 01 de agosto del año 2017, la parte actora, mediante diligencia se da por notificada del auto de abocamiento de fecha 21-07-2017 (f: 72)
En fecha 17 de octubre de 2017, el alguacil de este Juzgado devuelve boletas de notificación, debidamente firmadas por los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTELITA GOMEZ DE VARGAS (f: 73 al 75).
En fecha 07 de noviembre de 2017, mediante nota de secretaria se dejo constancia que se agrego escrito de pruebas de la parte demandante dentro del lapso legal, las cuales quedaron agregadas a los folios 76 y 77; igualmente se dejo constancia que la parte demandada no promovió pruebas en la presente causa. (f: 78)
En fecha 08 de noviembre de 2017, diligencio la parte actora solicitando se decida la presente causa conforme a lo previsto en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Este es el historial de la presente causa, para resolver el tribunal observa:

MOTIVA
La controversia quedo planteada por la parte actora en su libelo de demanda en los siguientes términos:
Que en fecha 31 de mayo de 2010, su representado celebró contrato de opción de compra venta por vía privada con el ciudadano DARIO VARGAS FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.965.114, autorizado con su cónyuge NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.940.909, en el cual se estableció entre otras cosas lo siguiente: “un inmueble de su propiedad, consistente en un terreno con una superficie de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA YS EIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (5.296,50 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Cuarenta y Cuatro Metros (44,00 M) con la carretera de la costa. SUR: En Cincuenta y Cinco Metros (55,00 M), con terreno Municipal. ESTE: En Ciento Siete Metros (107,00 M) con calle en proyecto y bienhechurias de mi propiedad. OESTE: En Ciento Siete Metros (107,00 M) con terreno propiedad de Miguel Sentanini; un lote de terreno adyacente al antes aquí descrito, constante de SETECIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (714,00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con la carretear de la costa, en Veintiún Metros (21,00 M). SUR: Con terrenos Municipales, en Veintiún Metros (21,00 M). ESTE: Con calle en proyecto, Treinta y Cuatro Metros (34,00 M). OESTE: Con terreno de mi propiedad, en Treinta y Cuatro Metros (34,00 M), estos dos terrenos engloban una superficie de SEIS MIL DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (6.010,50 M2), así como las bienhechurias construidas sobre los mismos, consistentes en una edificación para servicio de hotel, constituidas por sesenta y cuatro (64) habitaciones con sus respectivos baños, de aproximadamente Nueve Metros Cuadrados (9,00 M2) cada una, con las instalaciones de tuberías de electricidad, aguas blancas, aguas negras, todo construidos con paredes de bloques de concreto, pisos de tanque subterráneo para agua potable con capacidad de diez mil metros cerámica, techo de platabanda, con ventanas y puertas de metal, un (01) cúbicos (10.000 M3); dos pozos sépticos, áreas comunes consistentes en pasillo central; dos (02) escaleras de concreto y metal que comunican a la segunda planta; Un (01) local para deposito de material; un (01) local para lavandería; Un (01) Local para servicio de restaurante; Un (01) cercado perimetral construido con paredes de bloques por los lados y en la parte posterior y al frente que da hacia la carretera de la costa una cerca de alfajor con su respectivo portón de acceso peatonal y vehicular.”
Que los documentos de propiedad de los inmuebles objeto de la presente demanda se encuentran debidamente Registrados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Piritu y San Juan de Capistrano del Estado Anzoátegui de la siguiente manera: el del terreno bajo el Nº 2009.1284, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 259.2.16.1.160 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, de fecha 18 de septiembre de 2009. Las bienhechurias bajo el Nº 2009.1284, Asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 259.2.16.1.160 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de octubre de 2009.
Que el precio estipulado fue la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), pagados de la siguiente manera: DOS MILLONES al momento de la firma del contrato y el saldo restante que es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, dentro del plazo de cinco años contados a partir de la fecha de la firma del contrato en el Estado Mérida, es decir la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES el día 31 de mayo de cada año.
Que su representada cumplió con lo estipulado en el contrato, ya que: en fecha 15 de diciembre del año 2010 efectúo el pago de UN MILLONS DE BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 16 de julio del año 2011 efectúo el pago de UN MILLON DE BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 20 de mayo del año 2012 efectúo el pago de UN MILLON DE BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 20 de agosto del año 2012 efectúo el pago de UN MILLON DE BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 10 de julio del año 2013 efectúo el pago de DOS MILLONES DE BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 16 de mayo del año 2014 efectúo el pago de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 23 de junio del año 2014 efectúo el pago de QUINIENTOS MIL BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 15 de marzo del año 2015 efectúo el pago de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES. En fecha 31 de mayo del año 2015 efectúo el pago de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES en dinero efectivo, como se evidencia del recibo suscrito por el ciudadano DARIO VARGAS FLORES.
Que a pesar que su representada a cumplido con sus obligaciones los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, no han cumplido en otorgar el contrato definitivo de compra venta.
Fundamenta su acción en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de justicia Nº 116, de fecha 22 de marzo de 2013, los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1474 del Código Civil.
Que demanda a los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS al cumplimiento de contrato de opción de compra venta y de no hacerlo se tome la sentencia que le ponga fin al juicio como titulo de propiedad a favor de su representada y se ordene su registro.
Estima la presente demanda en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo) equivalentes a SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTAS NOVENTA Y SEIS COMA SESENTA Y UNA (67.796,61) UNIDADES TRIBUTARIAS.
Señala como domicilio de los demandados la calle 23 entre Avenidas 4 y 5, Cetro Profesional Juan Pablo II, piso 2, Oficina Nº 2-13, Mérida Estado Mérida.
Señala como su domicilio procesal conforme al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil la Carretera de la Costa, Sector El Tejar de Piritu, Municipio Piritu, Estado Anzoátegui.

CONTESTACION A LA DEMANDA

Estando dentro del tiempo útil para consignar escrito de Contestación a la Demanda, se dejo constancia mediante nota de secretaría de fecha 03 de marzo de 2017, que la parte demandada no consigno escrito alguno ni por si ni por medio de apoderado judicial (véase folio 63).

PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LA PARTE DEMANDANTE:
DOCUMENTALES:
1. Valor y merito jurídico de la Copia Certificada del Registro de la Sociedad Mercantil HOTEL ISLAS PIRITU, S.R.L., y su última modificación, que corre a los folios 14 al 29.
2. Valor y merito jurídico de los documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, agregados a los folios 42 al 52.
3. Valor y merito jurídico del documento privado de opción a compra venta, inserto a los folios 30 al 32.
4. Valor y merito jurídico de los Recibos de pago, inserto a los folios 33 al 41.
Este Tribunal respecto de los documentos, marcados con los numerales 1 y 2, se aprecia la constitución de la Sociedad Mercantil HOTEL ISLAS PIRITU, S.R.L., y la propiedad del inmueble en cuestión, les otorga valor de documentos públicos, que se contrae el artículo 1.359 del Código Civil, y se le da pleno valor probatorio ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, para demostrar la existencia de la empresa HOTEL ISLAS PIRITU S.R.L., su domicilio, así como de las personas que representan legalmente a la sociedad mercantil en sus diferentes actos; igualmente se evidencia la existencia del inmueble propiedad de los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES, NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGA, ya identificados consistente en un terreno con una superficie de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y EIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (5.296,50 M2), y un lote de terreno adyacente a este constante de SETECIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (714,00 m2), estos dos terrenos engloban una superficie de SEIS MIL DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (6.010,50 M2), así como las bienhechurías construidas sobre los mismos.
Valor y merito jurídico del documento privado de opción a compra venta, inserto a los folios 30 al 32, de fecha 31 de mayo del año 2010, donde se aprecia que el ciudadano DARIO VARGAS FLORES, ya identificado, se compromete a vender a la Sociedad Mercantil HOTEL ISLAS PIRITU S.R.L., representada por el ciudadano SANTEHAGO APOSTOL FLORES GUAINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.154.819, el inmueble objeto de la presente acción, vista y analizada la presente prueba este documento privado no fue impugnado en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho instrumento privado de opción a compra en orden de lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y así se declara.

Valor y merito jurídico de los Recibos de pago, inserto a los folios 33 al 41, analizados dichos recibos los cuales no fueron impugnados en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocidos dichos instrumentos privados en orden de lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar que la demandante cumplió con la obligación contraída. Y así se declara.
Sin pruebas de la parte demandada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La controversia solo quedo delimitada en lo que respecta a la parte actora en virtud que la demandada no se presento ni por si ni por medio de apoderado judicial; la cual alego que cumplió con la obligación contraída y que los demandados no han otorgado el documento definitivo de venta y que están en posesión del inmueble. Ahora bien, estando en la oportunidad para decidir la presente demanda de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; este Juzgador hace los siguientes miramientos legales y jurisprudenciales:
La Confesión Ficta es una institución que se encuentra establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; quiere decir, que si el demandado no comparece a la contestación de la demanda, se le tendrá por confeso, siendo que acepta los términos en que esta expuesta la demanda, esto es lo que se conoce como una presunción iuris tantum, ya que dicha confesión no tendrá valor absoluto hasta tanto no haya vencido el lapso de promoción de pruebas, en el cual el demandado no probase nada que le favorezca o que dichas pruebas sean insuficientes o impertinentes.
En este orden de ideas, para que se haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requieren tres requisitos, a saber:
a) Que el demandado no diere contestación a la demanda.
b) Que el demandado no promoviera pruebas.
c) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho.
La Sala de Casación Civil, del 11 de agosto de 2004, caso: Jorge Ignacio Rossel Herrera y otros contra Sonia Josefina Saavedra, expediente N° 03-598, señaló: “...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos. (Sic).
Vistas las notas de secretaria de fechas 03 de marzo y 07 de noviembre del año 2017, que rielan a los folios 63 y 78, se evidencia que los demandados de autos ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, no se presento ni a contestar la demanda ni promovieron pruebas, se hace una descripción minuciosa de las actuaciones de la parte demandada; cumpliéndose con ello los requisitos antes mencionados.
Este Tribunal pasa analizar el fondo planteado en la presente demanda como es el cumplimiento de contrato de venta. De los hechos narrados en el libelo de la demanda se desprende que la parte actora, Sociedad Mercantil HOTEL ISLAS PIRITU S.R.L., inscrita bajo el Nº 46, Tomo A-80, de fecha 02 de septiembre de 2009, por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui y modificación de fecha 27 de noviembre de 2015, bajo el Nº 28, Tomo 64-A RM3ROBAR, representada por el ciudadano SANTEHAGO APOSTOL FLORES GUAINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.154.819, celebro contrato de opción a compra venta el día 13 de mayo de 2010, con el ciudadano DARIO VARGAS FLORES y su cónyuge NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS que no han cumplido con su obligación como vendedores de protocolizar la venta, es por lo que los demandan para que cumplan con su obligación de protocolizar a nombre de la demandante el documento de propiedad del inmueble, o en su defecto, este Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de titulo de propiedad a favor de la parte actora.
De lo antes expuesto, esta juzgadora debe pronunciarse sobre el merito de la controversia, para determinar o verificar los supuestos de hecho establecidos. En el presente caso, al verificar el documento fundamental de la acción (opción a compra venta), suscritos por los ciudadanos Darío Vargas Flores y Ninfa Estilita Gómez de Vargas, con la Sociedad Mercantil Hotel Islas Piritu S.R.L., representada por el ciudadano Santehago Apostol Flores Guaina, el mismo no fue desconocido por las partes en el curso del proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual quedó reconocido, y sus consecuencias se equiparan a las de un documento público, tal como lo establece el artículo 1363 del Código Civil que establece:
“El instrumento privado reconocido tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.

Sentado el valor probatorio que emana el contrato, quien aquí decide, trae a colación que nuestro legislador estableció varias tipologías de “Contratos”; en tal sentido, los mismos no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan.
Es de significar que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas; y de igual forma para que surta efecto un contrato es necesario que cumpla ciertos requisitos tales como: A) El consentimiento de las partes; significa las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes. B) Que el objeto que pueda ser materia de contrato; este tiene que ser posible, lícito, determinado; es decir, las cosas futuras no pueden ser objetos de contratos y C) Causa lícita; quiere decir, que la obligación no debe estar fundada en una causa falsa. Ahora bien el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada por ley.

A tal efecto se observa que el artículo 1159 del código Civil, prevé:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

En relación al artículo antes transcrito el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 31 de agosto de 2004, Nº 01215, Expediente 2003-1218. Magistrado Ponente: Levis Ignacio Zerpa; sostuvo lo siguiente:
“…Omissis… La acción de cumplimiento de cumplimiento de contrato (sic)…conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del Derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…Omissi…Por otra parte, debe mencionarse que la obligación de indemnizar daños y perjuicios está consagrada como principio fundamental en el artículo 1.264 del Código Civil, en el cual después de establecer la obligación del deudor de cumplir las obligaciones tales como fueron contraídas, se expresa que "el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención"; en este sentido, vale decir que no basta que el deudor contravenga el deber de cumplir las obligaciones asumidas para que proceda la respectiva indemnización, sino que además es menester que dicho incumplimiento sea de carácter culposo, condición ésta que se deduce del contenido del artículo 1.271 de la ley sustantiva civil.”

Así mismo el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

El 1.160 ejusdem, dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Por otra parte, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como:
“una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Cabe señalar que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento; todos contratan para satisfacer sus necesidades. Asentado lo anterior se aprecia que la parte demandante aduce que celebró un negocio jurídico que se denomino opción de compraventa con los codemandados, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto a los folios 30 al 32.
Ahora bien en imperativo de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; éste Tribunal considera según la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, que los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, dieron en venta bajo la figura de Opción a Compra –Venta a la Sociedad Mercantil Hotel Islas Piritu S.R.L., representada por el ciudadano SANTEHAGO APOSTOL FLORES GUAINA, consistente en un terreno con una superficie de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y EIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (5.296,50 M2), y un lote de terreno adyacente a este constante de SETECIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (714,00 m2), los cuales engloban una superficie de SEIS MIL DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (6.010,50 M2), así como las bienhechurías construidas sobre los mismos, de lo cual se demuestra que las partes involucradas tenían la intención y voluntad de vender y el comprador en comprar el inmueble, de lo cual existe el consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio, de la naturaleza jurídica del contrato celebrado mediante documento privado suscrito en fecha 31 de mayo de 2010.
Haciendo la interpretación se infiere que el objeto de que prevalezca la justicia material en el presente caso, conforme al postulado de justicia en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera este tribunal determinar la verdadera intención que persiguen las partes a la hora de celebrar tal contrato, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito.
En el contrato en referencia, que las partes denominaron de opción de compra-venta, el demandante de autos se denominó la empresa optante y los demandados se denominaron el propietario, en el cual las partes acuerdan vender un terreno con una superficie de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y EIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (5.296,50 M2), y un lote de terreno adyacente a este constante de SETECIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (714,00 m2), los cuales engloban una superficie de SEIS MIL DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (6.010,50 M2), así como las bienhechurías construidas sobre los mismos. En la cláusula segunda las partes acordaron sobre el precio exigido por el referido inmueble en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), que la optante hoy demandante se comprometió a pagar en ese acto la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) y la cantidad restante, o sea la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) en un plazo de 5 años. En la clausula tercera se estableció el tiempo de duración del contrato en cinco años contados a partir de la firma del mismo. En la clausula cuarta el propietario vendedor se comprometió a otorgar el documento definitivo de compra venta del referido inmueble, igualmente se comprometieron a otorgar el documento definitivo por ante una Notaria Publica y la empresa optante a realizar todas y cada una de las actividades inherentes a la protocolización del documento autenticado por ante el Registro Público competente. En la clausula quinta si la empresa optante no cumpliera su obligación el propietario retendrá para si las cantidades recibidas hasta el momento en que se verifique el incumplimiento por parte de la empresa optante por compensación de los daños y perjuicios. En la clausula octava manifestaron que la posesión del inmueble la tiene la empresa optante.
En este sentido, de las pruebas traídas a los autos se evidencian que la obligación de cancelar el monto correspondiente a la opción a compra fue realizado en forma fraccionado pero no exactamente como lo decía el contrato originariamente; lo cual no fue denunciado oportunamente por los vendedores y esta juzgadora le otorgo valor probatorio a los mismos.
Ahora bien, es importante para este Tribunal traer a colación la naturaleza del contrato señalado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 878, Sala Constitucional de 20 de Julio de 2015, magistrado ponente Marco Tulio Dugarte Padrón, Exp Nº 14-0662, la establece lo siguiente:

“…Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
…De tal manera que, frente a la obligación del comprador de pagar cada una de las cuotas-giros pactadas en el contrato, está la obligación del vendedor de entregar el titulo (sic) debidamente cancelado como prueba del pago efectuado, encontrándonos con obligaciones de cumplimiento simultáneo.
…contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse; con lo que se le impide el ejercicio del derecho de propiedad adquirido; así como que la decisión sobre la reconvención es inmotivada…
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebración del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005, que equiparaba la opción de compra venta a una venta.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes.
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
3. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
4. … El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En referencia a dichas normas y a la Jurisprudencia antes citada, esta Jurisdicente analiza que las partes al momento de la realización del contrato lo calificaron como una opción de compra-venta pero estudiado como ha sido el contrato y sus cláusulas celebrado por las partes, dichos contratantes celebraron una verdadera venta y no una opción de compraventa ya que existen requisitos esenciales como son consentimiento, objeto y precio, aunado al hecho que ya fue cancelada la totalidad de la obligación contraída por la parte aquí demandante, así como la observancia que esta esta en posesión del inmueble objeto del juicio.
En tal consideración que los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, obtuvieron los pagos aportados por el optante hoy demandante que este Tribunal en su oportunidad legal les otorgo pleno valor probatorio en sus diferentes recibos de pago por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), a los cuales se les da la importancia tanto cuantitativamente como cualitativa; es de significar que la parte demandada recibió el cien por ciento (100%) del pago asumido de la obligación suscrita por las partes establecido en el contrate; lo que resulta suficiente para declarar con lugar el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta a lo cual la parte demandada no demostró ni refutó tal circunstancia al no manifestar nada en su oportunidad legal.
En tal consideración el Código Civil en el artículo 1488 señala:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Al analizar el respectivo artículo consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento del documento definitivo de venta. En mérito de lo expuesto, observa quien aquí juzga que en las actas procesales no consta ningún elemento probatorio del que se desprenda que los codemandados hayan dado cumplimiento con dicha obligación. Y así se declara.
Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, dice:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. En el presente caso, la parte demandante optó por la primera, sin daños y perjuicios vale decir, solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta; y revisadas como están las actas procesales, se constató que la parte demandante probo haber cumplido en un cien por ciento (100%) de su obligación de pago.
Ante esta situación esta Juzgadora considera que la demandante le asiste el derecho de lo aquí reclamado en virtud de la proporción de pago antes señalada no solo porque representa un alto porcentaje sino que como también hemos dicho de los demandados aceptaron el mismo con esas características; en tal sentido, es menester traer a colación la jurisprudencia aplicable por vía supletoria al presente caso y por mí acogida, a través de la cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 y reiterada mediante sentencia de fecha 31 de mayo de 2001 estableció:
“Omissis… a) En los casos de incumplimiento parcial de un contrato, en el cual las partes celebrantes hayan acordado el pago fraccionado del precio, el acreedor puede ejercer tanto la acción de resolución de contrato como la acción de cumplimiento del mismo.
b) En caso que el acreedor ejerza la acción de resolución de contrato, es necesario que el Juez analice la importancia del incumplimiento para decidir sobre la procedencia de la acción….Omisis … En el caso del contrato de incumplimiento del pago parcial del precio, sino que, en acatamiento de la doctrina asentada en el fallo de la Sala de Casación Civil del 26 de mayo de 1999, ha debido analizar la importancia, tanto cuantitativa como cualitativa, de los pagos hechos y de los pagos omitidos, así como de la liberación de los gravámenes hipotecarios, y con vista a dichas determinación pronunciarse sobre la procedencia de la demanda por resolución de contrato incoada. (Subrayados y negrillas por este Tribuna).
Por su parte la demandada no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública, en consecuencia se ordena a la parte demandada a realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Así mismo este Tribunal señala lo establecido en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.
Por las consideraciones establecidas por el legislador y en el presente caso la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la presente sentencia una vez que quede firme servirá de título de propiedad.
Por todo lo antes expuesto y con base a la doctrina referida al incumplimiento de la obligación y por mí acogida del Profesor Gilberto Guerrero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 160, sostiene: “En nuestro derecho, es el Juez quien determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato, si los hechos que se invocan ante él, configuran incumplimiento de las obligaciones, suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada”.
A efecto de ilustrar el planteamiento expuesto, se reproduce parcialmente el criterio del autor citado anteriormente el cual se invoca con carácter supletorio y que reza: “Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda sin más la Resolución del Contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque el acreedor podría sorprender por un simple incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado.”…”Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato, en aplicación de la condición resolutoria tácita, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar, si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución.” Todo lo cual por interpretación extensiva es aplicable al presente caso, ya que ha quedado demostrado la vocación, conducta o voluntad en pro de cumplimiento de la obligación de pago por parte del demandante y la aceptación convalidante por parte de los demandados.
En conclusión, esta Juzgadora con fundamento en las facultades otorgadas en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 26 y 49 Constitucional debe declarar LA CONFESIÓN FICTA de los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y ESTILITA GOMEZ DE VARGAS conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia se declara CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compra-venta incoada por la abogado Zulay Beatriz Peña Peña, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 37.510, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Hotel Islas Piritu S.R.L., representada por el ciudadano Santehago Apostol Flores Guaina, contra los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, ya identificados, de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 257 del la Constitución y los artículos 1167, 1159 y 1488 del Código Civil; en concordancia a lo establecido en los artículos 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se declara.

DISPOSITIVA

Por las consideraciones que anteceden este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes Declara:
PRIMERO: CON LUGAR confesión ficta de los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-2.965.114 y V-3.940.909, conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, acogiendo criterio de la Sala de Casación Civil, del 11 de agosto de 2004, caso: Jorge Ignacio Rossel Herrera y otros contra Sonia Josefina Saavedra, expediente N° 03-598. Y ASI SE DECIDE.-
SEGUNDO: CON LUGAR la acción Cumplimiento de contrato de Compra-Venta incoada por la abogado Zulay Beatriz Peña Peña, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 37.510, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Hotel Islas Piritu S.R.L., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoategui, bajo el Nº 46, Tomo A-80, de fecha 02 de septiembre de 2009, última modificación de fecha 27 de noviembre de 2015, bajo el Nº 28, Tomo 64-A RM3ROBAR, representada por el ciudadano Santehago Apostol Flores Guaina, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.154.819, según consta del poder otorgado por ante el Registro Publico con Funciones Notariales del Municipio Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui-Puerto Piritu, en fecha 28-10-2016, bajo el Nº 13, Tomo XXXIV, folios 49 al 52; contra los ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-2.965.114 y V-3.940.909, de acuerdo a lo establecido en los artículos 2 y 257 del la Constitución y los artículos 1167, 1159 y 1488 del Código Civil; en concordancia a lo establecido en los artículos 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil y el criterio jurisprudencial establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 878, Sala Constitucional de 20 de Julio de 2015, magistrado ponente Marco Tulio Dugarte Padrón, Exp Nº 14-0662. Y ordena a los demandados de autos ciudadanos DARIO VARGAS FLORES y NINFA ESTILITA GOMEZ DE VARGAS, venezolanos, mayores de identidad Números V-2.965.114 y V-3.940.909, a realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para garantizar la posesión del inmueble, y el Otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, sobre el inmueble consistente en un inmueble de su propiedad, consistente en un terreno con una superficie de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA YS EIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (5.296,50 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Cuarenta y Cuatro Metros (44,00 M) con la carretera de la costa. SUR: En Cincuenta y Cinco Metros (55,00 M), con terreno Municipal. ESTE: En Ciento Siete Metros (107,00 M) con calle en proyecto y bienhechurias de mi propiedad. OESTE: En Ciento Siete Metros (107,00 M) con terreno propiedad de Miguel Sentanini; un lote de terreno adyacente al antes aquí descrito, constante de SETECIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (714,00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con la carretear de la costa, en Veintiún Metros (21,00 M). SUR: Con terrenos Municipales, en Veintiún Metros (21,00 M). ESTE: Con calle en proyecto, Treinta y Cuatro Metros (34,00 M). OESTE: Con terreno de mi propiedad, en Treinta y Cuatro Metros (34,00 M), estos dos terrenos engloban una superficie de SEIS MIL DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (6.010,50 M2), así como las bienhechurias construidas sobre los mismos, consistentes en una edificación para servicio de hotel, constituidas por sesenta y cuatro (64) habitaciones con sus respectivos baños, de aproximadamente Nueve Metros Cuadrados (9,00 M2) cada una, con las instalaciones de tuberías de electricidad, aguas blancas, aguas negras, todo construidos con paredes de bloques de concreto, pisos de tanque subterráneo para agua potable con capacidad de diez mil metros cerámica, techo de platabanda, con ventanas y puertas de metal, un (01) cúbicos (10.000 M3); dos pozos sépticos, áreas comunes consistentes en pasillo central; dos (02) escaleras de concreto y metal que comunican a la segunda planta; Un (01) local para deposito de material; un (01) local para lavandería; Un (01) Local para servicio de restaurante; Un (01) cercado perimetral construido con paredes de bloques por los lados y en la parte posterior y al frente que da hacia la carretera de la costa una cerca de alfajor con su respectivo portón de acceso peatonal y vehicular. La documentación de los bienes inmuebles antes señalados y propiedad de los aquí demandantes se encuentran debidamente Registrados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Piritu y San Juan de Capistrano del Estado Anzoátegui de la siguiente manera: el del terreno bajo el Nº 2009.1284, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 259.2.16.1.160 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, de fecha 18 de septiembre de 2009. Las bienhechurias bajo el Nº 2009.1284, Asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 259.2.16.1.160 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de octubre de 2009. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA PARA LA ESTADÍSTICA DE ESTE TRIBUNAL. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede Constitucional. En Mérida, a los 20 días de noviembre del año dos mil Diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. EGLIS MARIELA GASPERI VARELA

EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. ANTONIO PEÑALOZA