TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
207º y 158º
Exp. Nº 7.849
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Demandante: Teresa Yonekura de Flores, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-1.583.791, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado judicial: Abg. Orange Eleazar Bogarín Bonalde, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-3.899.897, inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 60.946, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Esquina calle 21, entre avenidas 03 y 04, edificio centro comercial y profesional “Mérida”, piso 01, oficina 05, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Demandada: sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el nº 26, tomo 1-A.
Apoderados judiciales: Abgs. Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, Alejandro Gabriel Cuenca Figueredo, Luis Alfonso Chourio García y Luis Carlos Chourio García, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-15.568.439, V-28.635.745, V-15.080.131, V-11.960.487 y V-13.629.147, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 122.886, 24.472, 115.878, 73.699 y 109.851, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Carrera 09, entre calles 04 y 05, oficinas números 4-49 y 4-57, sector “Sánchez Osorio”, San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira.
Motivo: Cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal (local comercial).
Carácter: Sentencia Definitiva.
CAPÍTULO II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Para la parte actora, el hecho que:
Que en fecha 08 de agosto de 2014, su representada celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos Aníbal Badillo Gutiérrez y Hermenegildo Badillo Gutiérrez, ya identificados, en su carácter de Presidente y Director de la empresa “Automercado Cosmos Frontera, C.A.”, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Nº 26, Tomo 1-A, de fecha 9 de Enero de 1998, según consta en el expediente Nº 4992, llevado por dicha oficina y asentada en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-30498390-5; cuyo objeto es un inmueble propiedad de su representada, consistente en un local comercial y dos (2) oficinas para uso comercial, ubicado en la carrera 9, entre calles 4 y 5, identificadas con los números 4-49 y 4-57, sector Sánchez Osorio, en la población de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira.
Que de acuerdo a la cláusula SEGUNDA del referido contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, el mismo fue celebrado a tiempo DETERMINADO, la cual transcribió: “la duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del primero (1) de Mayo del año 2.014 y terminará el día uno (1) de Mayo del año 2.015, en cuya oportunidad “LOS ARRENDATARIOS” se obligan y se comprometen en devolver el bien Licitado en la misma forma en que lo reciben, libre de personas y cosas…”
Que también se estableció en la parte final de la citada cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “Queda expresamente entendido entre las partes de querer continuar la relación arrendaticia lo realizarán a través de un nuevo contrato de arrendamiento debidamente autenticado. Las partes han convenido y así lo aceptan “LOS ARRENDATARIOS” que las prórrogas sucesivas de este contrato estarán sujetas a fijar un nuevo canon mensual de arrendamiento para lo cual se tomará en cuenta los lineamientos establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de Mayo del año 2014”.
Que a pesar que su representada quiso continuar la relación arrendaticia con la ARRENDATARIA, le envió sendos correos electrónicos al Departamento Jurídico, informándoles sobre el nuevo aumento del canon de arrendamiento, para proceder a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, tal y como fue acordado por las partes contratantes en la referida cláusula, sin que se hubiese podido llegar a un acuerdo, tal y como consta de las comunicaciones que ambas partes se enviaron a través de sus correos electrónicos (ver folios 09 al 15).
Que ante tal situación, su representada tomó la decisión de no continuar la relación arrendaticia con la empresa arrendataria, notificándoles a través de su correo electrónico, tal y como consta al folio 16.
Que a pesar que la empresa arrendataria hizo uso de su prórroga legal, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial (06 meses, por tratarse de un contrato de un año), la arrendataria se ha negado a hacer entrega del inmueble arrendado, violando flagrantemente lo estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes.
Por último, solicitan a este Tribunal: 1º) En devolverle el local comercial y dos (2) oficinas para uso comercial, ubicado en la carrera 9, entre calles 4 y 5, identificadas con los números 4-49 y 4-57, sector Sánchez Osorio, en la población de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira, el cual dio en arrendamiento, a plazo fijo como lo señaló, por haberse vencido la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA. 2º) En hacer entrega en buenas condiciones y funcionamiento el inmueble dado en arrendamiento, tal y como se acordó en la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes. 3º) En pagar las costas procesales.
Para la parte demandada, el hecho que:
Contradijo tanto en los hechos afirmados, como en el derecho invocado, la demanda original por “resolución del contrato” de arrendamiento, autenticado el 8 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el nº 8, tomo 162, folios 26 al 30, de los libros de autenticaciones, por incumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y décimo primera; y, su reforma para demandar por “cumplimiento de contrato de arrendamiento por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia”, admitida por auto del 14 de enero de 2016 (f. 32).
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 866 y 346.1 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el segundo aparte del artículo 60 eiusdem, opuso la cuestión previa de incompetencia por el territorio de este Tribunal, alegando que en materia arrendaticia no es posible renunciar a la competencia territorial, de una parte, porque la demandada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., tiene su domicilio en Ureña, municipio Pedro María Ureña, estado Táchira y, de otra, porque el inmueble objeto del contrato de arrendamiento está ubicado en la carrera 9, con calle 4, nº 4-49 y 4-57, en la ciudad de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira.
Alegó que la relación arrendaticia entre las partes tuvo su inicio desde el 01/03/2006, y no como lo señala la arrendadora en su reforma libelar, alegó además que la prórroga legal no puede ser inferior a tres (3) años, es decir, que llegaría hasta el 19 de mayo de 2018; señalando que la demanda admitida el 14 de enero de 2016, es contraria a derecho, en consecuencia, inadmisible.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 365, ejusdem, en nombre de su representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., reconvino a la arrendadora Teresa Yonekura de Flores, por cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento, celebrado el 08 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el nº 8, tomo 162, folios 26 al 30, de los libros de autenticaciones, en los siguientes términos: 1º) Cumplimiento del contrato para fijar el canon por la SUNDDE. Que la demandante Teresa Yonekura de Flores, tenía la obligación legal de acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de solicitar la fijación del canon de arrendamiento, en virtud de la falta de acuerdo entre la arrendadora Teresa Yonekura de Flores y su representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A. 2º) Subsidiariamente, por cumplimiento de la prórroga legal. Y que para el supuesto negado que sea desestimada la pretensión indicada en el punto anterior, subsidiariamente, en nombre de su representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., reconvino a la arrendadora y demandante Teresa Yonekura de Flores, por cumplimiento de su obligación legal derivada de la relación arrendaticia, cuyo último contrato de arrendamiento se celebró el 8 de agosto de 2014, es decir, por la prórroga legal de tres (3) años.
CAPÍTULO III
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La representación judicial de la parte demandada, promovió:
I. Documentales:
1.- Documento autenticado en fecha 25/08/2005, ante la Notaría Pública Primera del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 23, tomo 60, de los Libros de Autenticaciones, anexo “B”, folios 60-63. Del análisis hecho al referido instrumento, se infiere que en fecha 25/08/2005, la ciudadana Teresa Yonekura de Flores – arrendadora, en atención a lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dio en Preferencia Ofertiva, al ciudadano Hermenegildo Badillo Gutiérrez – arrendatario, un inmueble consistente en un local comercial y dos (02) apartamentos para vivienda, signados con los números 1 y 2, ubicados en la carrera 09, entre calles 04 y 05, nº 4-46, sector comercial Sánchez Osorio de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira. En cuanto a la preferencia ofertiva, señala la citada norma que: ‘la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. Por su parte, el artículo 1.547 del Código Civil, señala que: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”. (negritas y subrayado agregados). Pudiéndose observar, que aun cuando la parte oferente no señaló en dicho instrumento la fecha de inicio de la relación arrendaticia, de la transcripción de dicha norma (art. 42 LAI), se puede inferir que la relación arrendaticia celebrada entre las partes, empezó antes del año dos mil tres (2003). Dicho instrumento no fue impugnado por la demandada, por tanto, se le otorga valor probatorio como documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2.- Contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Primera del estado Bolivariano de Mérida, el 04/04/2006, bajo el nº 40, tomo 24; anexo “D”; el 15/04/2011, bajo el nº 58, tomo 40; anexo “E”; autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, estado Táchira, el 11/10/2013, bajo el nº 26, tomo 1-A; anexo “F”, cursantes a los folios 71-94. Contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, estado Táchira, el 08/08/2014, bajo el nº 9, tomo 162, fs. 26-30; anexo “A”, folios 04-08. De los mismos se desprende la relación arrendaticia que ha existido entre las partes y su tiempo de duración. Se le otorga el valor probatorio que le otorga el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado de forma alguna por la contraparte. El mismo tiene entre las partes, la misma fuerza probatoria que la del instrumento público y hace plena prueba del hecho material a que se refieren las declaraciones en él vertidas. Por consiguiente, con ese documento se tiene comprobada la existencia del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes de este juicio, vale decir, a la demandante como ARRENDADORA y a la sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a., como ARRENDATARIA, que tiene por objeto un inmueble, consistente en un local comercial y dos (2) oficinas para uso comercial, ubicado en la carrera 9, entre calles 4 y 5, identificado con el nº 4-49 y 4-57, sector Sánchez Osorio, en la población de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira. Así se decide.
II. Testimoniales:
1.- Promovió como testigos a los ciudadanos Esperanza Godoy de Lizarazo, Luz Venecia Sánchez de Duque, Argenis Carrero Gil y Luis Fernando Cubides Parra, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-8.989.377, V-9.139.591, V-13.676.637 y V-11.959.259, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida. Referente a dichos testigos, los mismos no fueron presentados por la parte promovente en su oportunidad legal. En tal sentido, dicho medio probatorio no puede ser objeto de valoración. Así se decide.
III. Inspección Judicial:
Promovió inspección judicial donde funciona un fondo de comercio, tipo supermercado, propiedad de su representada Automercado Cosmos Frontera, c.a., ubicado en la carrera 09, entre calles 04 y 05, identificado con el nº 4-49, sector Sánchez Osorio de la ciudad de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira. El tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: que en el sitio de la inspección funciona la sociedad mercantil Cosmos Automercado, identificado con el nº 4-49, y que en el mismo se desarrolla actividad comercial de supermercado. Que el inmueble objeto de inspección está conformado por un edificio de plantas; su primera planta conformada por un solo y amplio salón, ocupado por anaqueles en los cuales se observan víveres, perfumería, productos de limpieza, plásticos, entre otros. En la segunda planta, se observaron dos (02) oficinas, tres (03) depósitos de mercancías propias del ramo de automercado, vestier, un espacio o salón con mesas, sillas, refrigeradores, muebles de selfservice, entre otros. Que todo forma un solo cuerpo. En relación a esta prueba practicada dentro del juicio, conforme al artículo 1.428 del Código Civil, por un Juez competente para ello y con facultad para dar fe pública, ha de reconocérsele el carácter de documento público o auténtico, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del citado código sustantivo, por lo que este Tribunal la valora conforme al artículo 1.359 eiusdem, en virtud de que no fue expresamente tachada por la parte demandada. En consecuencia, se aprecia el valor probatorio de la Inspección Judicial analizada como plena prueba de los hechos constatados por el Tribunal relacionados en el acta redactada al efecto. Así se decide.
La representación judicial de la parte actora, promovió:
1.- Valor probatorio del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, estado Táchira, el 08/08/2014, bajo el nº 9, tomo 162, fs. 26-30; folios 04-08. Referente a dicho medio probatorio, este Tribunal ya hizo pronunciamiento al analizar las pruebas de la parte demandada.
2.- Correos electrónicos agregados con la demanda, cursantes a los folios 09-16. Sobre dicho medio probatorio, considera oportuno este Tribunal traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. nº 2011-000237, de fecha 05/10/2011, caso: Transporte DOROCA, C.A. contra CARGILL DE VENEZUELA, S.R.L., en el que se estableció:
…omissis…
De la transcripción parcial de la sentencia recurrida se evidencia que el sentenciador de alzada estableció que la demandada acompañó junto con la contestación formatos impresos de correos electrónicos de fechas 10/1/2004, 21/1/2004, 27/12/2003 respectivamente, folios 120 al 123.
Respecto de ellos, consideró que hablar de documentos electrónicos en la era actual, no parece presentar ningún tipo de problema, ya que tales documentos son comunes en la vida cotidiana, por lo que es normal que se reciban correos electrónicos y por este medio, se trate cualquier tipo de compromiso, que es un contrato en sentido estricto, así como la utilización de tarjetas de créditos para todo tipo de pago.
Asimismo, indicó que conforme el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, los medios de pruebas libres, deben promoverse y evacuarse aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes, y en su defecto, en la forma que señale el juez.
Sobre este particular, señaló que el valor probatorio de los mensajes de datos y firmas electrónicas, reproducidos en formato impreso, debían considerarse semejantes, en cuanto a su eficacia y valor probatorio, a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, razón por la cual le dio pleno valor probatorio a los correos electrónicos al amparo de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con base en que los mismos no fueron impugnados en su oportunidad legal.
Considera esta Sala, que el sentenciador de alzada, con su proceder respecto al valor probatorio de los mensajes de datos o correos electrónicos, aplicó el contenido del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en especial en lo referido al único aparte de la norma que establece “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, por cuanto el juez superior al momento de apreciar y valorar la referida prueba estableció: “los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”, norma ésta que regula el valor de las copias fotostáticas, de la siguiente manera:
Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
Conforme con esta norma, las copias fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico, se reputarán fidedignas, siempre que se cumplan con ciertas condiciones, entre ellas, que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de pruebas.
La Sala debe insistir, y en este sentido también darle la razón al juez superior, que el adversario del promovente tiene la carga de impugnar las fotocopias simples de documentos, si dicha fotocopia se consigna en la demanda, contestación o lapso probatorio.
En este sentido, la Sala observa que la demandante no impugnó, dentro de los cinco días siguientes de producidas, las copias impresas de los correos electrónicos consignados junto con la contestación de la demanda, lo cual era su deber a tenor de lo establecido en la jurisprudencia de esta Sala, que en decisión No. 469 de fecha 16 de diciembre de 1992, Caso: Asociación La Maralla contra Proyectos Dinámicos El Morro, C.A., dejó asentado:
“...Al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.
Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.
Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).
A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia...”. (Negritas de la sentencia)
Recordemos además, en este punto, que conforme al Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su único aparte “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, de manera que con base en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, resultó correcta la apreciación del juez al considerar que los correos electrónicos, estimados por la ley especial con eficacia probatoria semejante al de las copias o reproducciones fotostáticas, son fidedignos para demostrar la “inconformidad de la empresa CARGILL requerida a TRANSPORTE DOROCA”. (omissis).

De la transcripción anterior, se puede inferir que la presente prueba debe ser apreciada por este Tribunal, toda vez que la misma no fue impugnada por la contraparte, quedando demostrado con dichos correos electrónicos, que la parte actora-arrendadora, le notificó a la arrendataria, su deseo de no continuar con la relación arrendaticia. En consecuencia, de acuerdo con el principio de la comunidad de la prueba, se le otorga pleno valor probatorio a favor de la parte demandada, en atención a lo previsto en el único aparte del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
CAPÍTULO IV
PUNTO PREVIO
Observa este Tribunal, que la parte demandada a través de su co-apoderada judicial (Abg. Eva Cecilia Rodríguez Beracierto), en su perentoria contestación, entre otras cosas, expuso:
– II –
INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
En primer lugar, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé de manera expresa que durante la prórroga legal, es inadmisible la demanda por vencimiento de la duración del contrato de arrendamiento, pues, de admitirse la demanda se estaría vulnerando el derecho a la prórroga legal, el cual, es de obligatoria observancia para el arrendador, conforme a la explícita jurisprudencia de la Sala Constitucional:
Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso. (sentencia Nº 1.664 del 3/10/2006, resaltado añadido)
En segundo lugar, si bien es cierto que dicha norma no fue reproducida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es menos cierto que una interpretación sistemática y progresista de esta ley, no permite llegar a la absurda conclusión de que la prórroga legal a la cual tiene derecho el arrendatario, puede ser vulnerada por el arrendador y demandar - durante la prórroga legal - por vencimiento de la duración del contrato de arrendamiento.
En tercer lugar, la parte demandante confunde el contrato de arrendamiento, con la relación arrendaticia, pues, según la reforma de la demanda, afirmando que el último contrato de arrendamiento suscrito entre Teresa Yonekura de Flores y mi representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., tuvo una duración del 1° de mayo de 2014 hasta el 1º de mayo de 2015, llegó a la conclusión que la relación arrendaticia fue de un año, razón por la cual, determinó que la prórroga legal es de seis (6) meses (cfr. f. 29 parte final y primer párrafo f. 30).
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 6, es explícita en señalar que la relación arrendaticia es un vínculo convencional entre el arrendador y el arrendatario; mientras que, en su artículo 24, regula el contenido del contrato de arrendamiento; es decir, que mientras la relación arrendaticia es una sola desde que inicia hasta que termina ese vínculo convencional entre arrendador y arrendatario; pueden existir uno o más contratos de arrendamiento, así como prórrogas de los mismos.
En el presente caso, es ingenuo alegar que como el último contrato de arrendamiento tuvo la duración de un año, la relación arrendaticia tuvo igual duración, pues, el principio de autonomía de la voluntad de las partes está atenuado por el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual al establecer el orden de prelación de las normas que regulan la relación arrendaticia ubica las normas contractuales en cuarto lugar, dando aplicación preferente a las normas legales, reglamentarias y demás instrumentos normativos sublegales de carácter general.
De manera que, aunque por voluntad de la demandante Teresa Yonekura de Flores, se celebraron varios contratos de arrendamiento con duración de un año cada uno - incluso algunos a nombre de los representantes legales de mi representada - la relación arrendaticia es superior a diez (10) años, pues, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento - descrito de diversas formas -independientemente de quien figure como arrendatario, siempre ha estado destinado a la actividad comercial de la sociedad mercantil AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A.
Además, como ya se indicó, los derechos del arrendatario son irrenunciables y el Juez tiene la competencia para hacer que prevalezca la realidad sobre las formas, desconociendo cualquier forma o negocio jurídico realizado para evadir la relación arrendaticia, según lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para ilustrar esta afirmación basta indicar que mediante documento autenticado el 25 de agosto de 2005, ante la Notaría Pública Primera de Marida, Estado Mérida, bajo el Nº 23, tomo 60, de los Libros de Autenticaciones, la demandante Teresa Yonekura de Flores notificó a Hermenegildo Badillo Gutiérrez que tenía la intención de vender el inmueble arrendado, a los fines de dar cumplimiento a la obligación legal de preferencia ofertiva. Es decir, que basta esta notificación de fecha cierta para demostrar que la relación arrendaticia es superior a diez (10) años, pues, para cumplir con dicha preferencia ofertiva, obviamente, la relación arrendaticia debía ser anterior al 25/08/2005, por lo tanto, la prórroga legal tendría que ser de tres (3) años, jamás de seis (6) meses como se afirma en la demanda reformada.
A mayor abundamiento, procedo a describir algunos de los contratos de los arrendamiento celebrados por la demandante Teresa Yonekura de Flores, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante la relación arrendaticia única que ha tenido con mi representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., mediante diversos contratos de arrendamiento:
DOCUMENTO ARRENDADOR ARRENDATARIO DURACIÓN
Autenticado en Notaría 1a de Mérida, el 4/04/2006, bajo el N° 40, tomo 24 Teresa Yonekura de Flores Hermenegildo Badillo Gutiérrez 01/03/2006
al 01/03/2007
Autenticado en Notaría 1a de Mérida, el 15/04/2011, bajo el N° 58, tomo 40 Teresa Yonekura de Flores Automercado Cosmos Frontera, C.A. 01/04/2011
al 15/04/2012
Autenticado Notaría San Antonio, el 28/06/2012, bajo el N° 36, tomo 134 Teresa Yonekura de Flores Automercado Cosmos Frontera, C.A. 01/05/2012
al 01/05/2013
Autenticado Notaría San Antonio, el 11/10/2013, bajo el N° 21, tomo 325 Teresa Yonekura de Flores Automercado Cosmos Frontera, C.A. 01/05/2013
al 01/05/2014
Autenticado Notaría San Antonio, el 8/08/2014, bajo el N° 9, tomo 162 Teresa Yonekura de Flores Automercado Cosmos Frontera, C.A. 01/05/2014
al 01/05/2015

En conclusión, aún en el supuesto negado de que fuese procedente la terminación de la relación arrendaticia el 19 de mayo de 2015 como se afirma en la demanda reformada, la prórroga legal no podría ser inferior a tres (3) años, es decir, que llegaría hasta el 19 de mayo de 2018; evidenciando que la demanda reformada admitida el 14 de enero de 2016, es contraria a derecho, en consecuencia, inadmisible y – muy respetuosamente – así solicito que se declare.
Ahora bien, al ser analizados los instrumentos a que hace referencia la parte demandada, se observa que la relación arrendaticia se inició antes del año 2003, y finalizó el día 01/05/2015; teniendo una duración de más de DIEZ (10) AÑOS, por lo que por efecto del artículo 26 del Decreto Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le correspondía un lapso de TRES (03) AÑOS de prórroga legal, la cual se inició el día 01/05/2015, y finaliza el día 01/05/2018.
Es importante señalar, que la materia que rige la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables (Vid. artículo 3 del vigente Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la inteligencia del artículo 26 del mencionado instrumento legal expresa que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos superiores de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico.
Dicho esto, visto que en el último de los contratos suscritos por las partes, aportado por la parte accionada junto al escrito de contestación al fondo de la demanda, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad estipularon en el último contrato de arrendamiento, que la relación arrendaticia terminaría el 1º de mayo de 2015; y tomando en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración superior a diez (10) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogó obligatoriamente por voluntad de la Ley por el término de TRES (03) AÑOS, de lo que se puede inferir que la prórroga legal finaliza el día 1º de mayo de 2018. Y así queda establecido.
En efecto, cabe traer a colación el precepto contenido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (subrayado y negritas agregados).

Por su parte, el artículo 40 del citado Decreto-Ley, entre otras cosas, señala: “Son causales de desalojo: (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (…) (negritas y subrayado agregados).
De allí que, una vez vencido el contrato sin que exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, lo que incluye lógicamente el plazo de prórroga legal, cuando puede acudirse a la jurisdicción en tutela de los derechos derivados del contrato.
Como puede verse, en el presente caso la demanda se interpuso en fecha 20 de octubre de 2015 (f. 17), estando aún vigente el plazo de la prórroga legal, ex artículo 26 del referido instrumento legal; ergo, forzosamente este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, planteada por la parte actora. Así se establece.
CAPÍTULO V
RECONVENCIÓN
Finalmente, observa este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, interpuso demanda-reconvencional en los siguientes términos:
– III –
RECONVENCIÓN
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 869 en concordancia con el 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de mi representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., reconvengo a la arrendadora Teresa Yonekura de Flores, ambas partes suficientemente identificadas en autos, por cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento celebrado el 8 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, bajo el Nº 8, tomo 162, folios 26 al 30, de los Libros de Autenticaciones, en los siguientes términos:
PRIMERO: cumplimiento del contrato para fijar el canon por la SUNDDE
En primer lugar, la demandante Teresa Yonekura de Flores tiene la obligación legal de acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de solicitar la fijación del canon de arrendamiento, en virtud de la falta de acuerdo entre la arrendadora Teresa Yonekura de Flores y mi representada AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A.
En efecto, el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento, establece lo siguiente:
Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
(...)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (resaltado añadido)
De conformidad con el artículo transcrito, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerde), y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo.
En segundo lugar, en el contrato de arrendamiento suscrito el 8 de agosto de 2014, cuyo cumplimiento demanda la arrendadora Teresa Yonekura de Flores, en la parte final de la cláusula segunda, expresamente se pactó que la fijación del nuevo canon de arrendamiento se haría conforme a lo dispuesto por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
SEGUNDA: (...) Las partes han convenido y así lo acepta “LOS ARRENDATARIOS” que las prórrogas sucesivas de este contrajo, estarán sujetas a fijar un nuevo canon mensual de arrendamiento, para lo cual se tomará en cuenta los lineamientos establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial N5 40.418 del 23 de mayo de 2014. (resaltado añadido)
Por lo tanto, para dar cumplimiento a esta cláusula contractual, como no podía ser de otra manera, por ser una obligación legal de la arrendadora y un derecho irrenunciable de la arrendataria, la demandante Teresa Yonekura de Flores ante la falta de acuerdo mutuo sobre el nuevo canon de arrendamiento, tenía que acudir ante la SUNDDE para que establezca dicho canon y no hacerse justicia por mano propia fijando un canon de arrendamiento que rompió con el equilibrio económico del contrato, pues, de un canon de Bs. 140.000,00 mensual, quiso imponer unilateralmente un canon de Bs. 760.000,00 los primeros seis meses y Bs. 950.000,00 los siguientes seis meses, según sus comunicaciones remitidas por correo electrónico (f. 15), mientras que mi representada - que no se negó a incrementar el canon - le ofreció pagar un canon mensual de Bs. 273.000,00 (ff. 10.13).
En tercer lugar, la arrendadora y demandante Teresa Yonekura de Flores para no cumplir con esta obligación legal y contractual, ha demandado el “cumplimiento de contrato de arrendamiento por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia”, tratando de evadir la causal de desalojo establecida en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece la procedencia del desalojo por vencimiento del término, cuando no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
(...)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (resaltado añadido)
En el presente caso, según la parte final de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento - antes transcrita - existe un acuerdo expreso de prórrogas sucesivas, sujetas a fijar un nuevo canon de arrendamiento conforme a los lineamientos establecidos por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De manera que, es importante en derecho la pretensión de poner fin a la relación arrendaticia por vencimiento de la duración del contrato, pues, existe acuerdo de prórrogas sucesivas y sólo faltó la fijación del nuevo canon de arrendamiento, por falta de mutuo acuerdo entre la arrendadora Teresa Yonekura de Flores y la arrendataria AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A. Caso en el cual, la arrendadora no podía favorecerse de su propia falta de acuerdo y dar por terminada la relación arrendaticia, sino que ha debido cumplir con su obligación legal y contractual de acudir ante la SUNDDE para que establezca dicho canon. Es decir, que la consecuencia jurídica prevista en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de falta de acuerdo mutuo de las partes en la fijación del nuevo canon, no es la terminación de la relación arrendaticia, sino atribuir la competencia a la SUNDDE para que fije el nuevo canon.
PETITORIO: por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, respetuosamente solicito al Tribunal que en la sentencia definitiva se declare con lugar la reconvención por cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento celebrado el 8 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, bajo el Nº 8, tomo 162, folios 26 al 30, de los Libros de Autenticaciones y se condene a la demandante y arrendadora Teresa Yonekura de Flores a solicitar ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca el nuevo canon de arrendamiento, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ante los hechos planteados, este Tribunal, debe señalar, que la reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante, en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título, que la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente, debe darse entre las mismas partes, que residen en el proceso principal.
Referente al primer petitorio de la demanda reconvencional, referente al “cumplimiento del contrato para fijar el canon por la SUNDDE”, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente:
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Se aplicará la siguiente formula:
CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Donde:
CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.
El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (subrayado agregado).

Como se puede apreciar en la parte pre in fine de la citada norma, la misma señala que: “En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”. (negritas y subrayado agregados). En tal sentido, se declara PROCEDENTE que se deberá fijar ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a los fines de que dicho organismo establezca el nuevo canon de arrendamiento, por no haber acuerdo entre las partes. Debiendo en consecuencia las partes interesadas, acudir a dicho organismo, a los fines legales pertinentes. Así se decide.
Referente al segundo petitorio de la demanda reconvencional, en lo que se refiere a que: “subsidiariamente, por cumplimiento de la prórroga legal”. Por cuanto del análisis hecho a los instrumentos aportados por la parte demandada en su perentoria contestación, quedó evidenciado que la relación arrendaticia tuvo una duración superior a DIEZ (10) AÑOS, y que por efecto del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le corresponde a la parte demandada-arrendataria, un lapso de TRES (03) AÑOS de prórroga legal, la cual vence el día 1º de mayo de 2018. En tal sentido, se declara PROCEDENTE el derecho de prórroga legal que tiene la parte demandada-arrendataria. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, resulta necesario para este Tribunal declarar SIN LUGAR, la acción intentada por la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, asistida por el abogado en ejercicio Orange Eleazar Bogarín Bonalde, contra los ciudadanos Anibal Badillo Gutiérrez y Hermenegildo Badillo Gutiérrez, identificados en autos, en su carácter de Presidente y Director de la sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a.”, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL; y CON LUGAR la Reconvención presentada por la abogada en ejercicio Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, en su carácter de co-apoderada judicial de la sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a.”, contra la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, antes identificados, como así se hará en el dispositivo del presente fallo.
CAPÍTULO VI
DECISIÓN
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (LOCAL COMERCIAL), intentada por la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, asistida por el abogado en ejercicio Orange Eleazar Bogarín Bonalde, contra los ciudadanos Anibal Badillo Gutiérrez y Hermenegildo Badillo Gutiérrez, identificados en autos, en su carácter de Presidente y Director de la sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a.” Así se declara.
SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención presentada por la abogada en ejercicio Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, en su carácter de co-apoderada judicial de la sociedad mercantil “Automercado Cosmos Frontera, c.a.”, contra la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, antes identificados. Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUÍNA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los diecinueve días del mes de octubre del año dos mil diecisiete.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la mi sma fecha, se publicó la anterior decisión siendo las 9:30 a.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-