REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
“VISTOS” SUS ANTECEDENTES.-
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 13 de julio de 2017, por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 9.203.529, asistida por la profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad nº 14.400.284, contra la sentencia proferida en fecha 22 de junio de 2017, mediante la cual declaró: “PRIMERO: SIN LUGAR la demanda, por Desalojo formulada por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DAVILA, debidamente asistida por la abogada en ejercicio SURLEY TERESA LOPEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 124.906, contra la ciudadana JUANA PEREZ GUILLEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.497.632, debidamente asistida por el Defensor Público Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, con sede en El Vigía, ABG. CARLOS VILLEGAS RAMIREZ, sobre un inmueble, ubicado en calle 2, Colón, entre avenida Bolívar y Páez al lado de la casa Nº 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales a la parte demandante por haber resultado vencida totalmente. Queda así pronunciada la sentencia en el presente juicio. TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes se encuentran a derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que estimen pertinentes, por lo cual no se ordena la notificación de las partes (sic)”.
Por auto del 6 de julio de 2017 (folio 87), previo cómputo, el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y, formadas las presentes actuaciones, las remitió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal, el cual, mediante auto de fecha 28 de julio de 2017 (folio 89 ), dispuso darle entrada y el curso de ley, lo cual hizo en esa misma fecha, asignándole el número 04809, asimismo en auto de fecha 2 de agosto de 2017, se fijó para el tercer día de despacho siguiente a dicha fecha, a las diez y treinta minutos de la mañana, para que se celebrara la audiencia de apelación en la presente causa.
En fecha 7 de agosto de 2017, a la hora fijada, se celebró la audiencia de apelación, sometida al conocimiento de esta alzada, conforme consta acta inserta a los folios 91 y 92.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, por haber fenecido el lapso de cinco (5) días establecido en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, para dictar el texto íntegro de la sentencia definitiva, cuyo dispositivo fue proferido en la audiencia oral de apelación, disposición aplicable supletoriamente en virtud del vacío legal que en tal sentido se deriva de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual no obstante en su artículo 98, remite supletoriamente a “las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil” (sic), éstas resultan a su vez incompatibles --en cuanto a la segunda instancia-- con la naturaleza oral del procedimiento al que se contraen las presentes actuaciones, en virtud que su artículo 879 dispone que “[e]n segunda instancia se observarán las reglas previstas para el procedimiento ordinario” (sic); este Juzgador procede a emitir y publicar la sentencia escrita, en los términos siguientes:
II
ANTECEDENTES
Consta en lo folios 1 al 5, escrito libelar por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, titular de la cédula de identidad nº V- 9.203.529, asistida por la profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el nº 124.906, contentivo de acción por DESALOJO, contra la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa al TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, y sus respectivos anexos.
Mediante auto de fecha 14 de octubre de 2016 (folio 37), el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, recibió el presente expediente, cuanto a lugar a derecho, por el procedimiento oral, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 98, 99, 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, para que comparezca por dicho Tribunal, para la celebración de la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, la cual se celebraría al quinto día de despacho siguiente al que conste en autos la citación de la demandada, a las 10.00 a.m., dispuso darle entrada con su propia numeración, lo cual hizo en esa misma fecha, correspondiéndole el guarismo 6272.
En fecha 21 de octubre de 2016, la parte actora ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, asistida por la abogada SURLEY TERESA LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 124.906, consignó los emolumentos correspondientes para la citación de la demandada (folio 38).
En fecha 02 de noviembre de 2016, fue debidamente citada la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, la cual fue agregada en fecha 03 de noviembre de 2016 por el Alguacil del Tribunal de la causa (folio 41).
En fecha 11 de noviembre de 2016, el a quo, celebró Audiencia de Mediación conforme a lo establecido en los artículos 101 y 103 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se hizo presente la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, debidamente asistida por la profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ. El Tribunal de la causa dejó constancia que no se hizo presente la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado judicial, para la celebración de la audiencia de mediación; motivo por el cual la parte demandante solicitó oficiar a la defensa pública a los fines de la designación de un defensor para que asista a la parte demandada, por lo cual dicho Tribunal procedió a suspender el presente juicio a los fines de la notificación de un defensor público. El Tribunal en acatamiento a lo establecido en el artículo 97 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda suspendió el juicio a los fines de proceder a la notificación a la Defensoría Pública con competencia en materia Civil y Administrativa y Especial Inquilinaria, para la designación de un defensor que asista a la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, parte demandada en el presente juicio.
En fecha 01 de diciembre de 2016 (folio 44), el a quo recibió escrito suscrito por el Defensor Público Auxiliar con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida. Extensión El Vigía, abogado JESÚS ALFONSO QUINTERO RODRÍGUEZ, quien manifestó formalmente su aceptación al cargo de Defensor de la demandada de autos, de igual manera solicitó se procediera a la reanudación del proceso y la fijación de la audiencia de mediación, con la debida notificación a las partes.
Por auto de fecha 06 de diciembre de 2016, vista la diligencia que antecede, se reanudó la causa y se fijó para el quinto día de despacho, a las 10:00 de la mañana para que tenga lugar la audiencia de mediación. Se ordenó la notificación de las partes (folio 46).
En fecha 19 de enero de 2017 (folios 47 y 48), el alguacil del Tribunal de la causa consignó en un folio útil, boleta de notificación librada a la ciudadana GUIDA MARIA MANCILLA DÁVILA, la cual fue recibida y firmada en fecha 18 de enero de 2017.
El 31 de enero de 2017, el alguacil del mencionado Tribunal, consignó en un folio útil, boleta de notificación librada a la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, la misma fue recibida y firmada, por el abogado JESÚS ALFONSO QUINTERO RODRÍGUEZ, en su condición de Defensor Público en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria, en fecha 27 de enero de 2017.
En fecha 09 de enero, de 2017, se celebró Audiencia de mediación, con la presencia de la parte demandante ciudadana GUIDA MARIA MANCILLA DÁVILA, debidamente asistida por la profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ, y el abogado CARLOS VILLEGAS, en su condición de Defensor Público en materia Civil, Administrativo, Especial e Inquilinaria para la defensa al derecho de la vivienda, sin la asistencia de la parte demandada.
El 1º de marzo de 2017, el Tribunal de la causa ordenó efectuar un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día en que el alguacil de dicho Tribunal consignó la boleta de notificación firmada por el defensor público, hasta el día en que se celebró la audiencia de mediación, a los fines de enmendar el error involuntario cometido en la transcripción de la fecha en el acta de la audiencia de mediación, por cuanto se indicó el mes de enero, cuando lo correcto era febrero.
Por escrito de fecha 07 de marzo de 2017 (folios 53 y 54), el abogado CARLOS VILLEGAS RAMÍREZ, en su condición de Defensor Público Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, con sede en el Vigía, consignó escrito contestación a la demanda, siendo agregada en la misma fecha, constante de dos (02) folios útiles.
En fecha 10 de marzo de 2017, este Tribunal procedió a fijar los puntos controvertidos en la presente causa y ordenó abrir un lapso de ocho (8) días para la promoción de pruebas, pasados los cuales se abriría un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición de las pruebas y posteriormente este Tribunal se pronunciaría sobre su admisión dentro de los tres (03) días de despacho siguientes (folio 56 y vuelto).
Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2017 (folio 57, 58 y 59), la parte demandante procedió a consignar escrito de pruebas en la presente causa, las cuales fueron agregadas al presente expediente en la misma fecha.
Por diligencia de fecha 24 de marzo de 2017, la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, asistida por la abogada SURLEY TERESA LÓPEZ, otorgó poder apud acta a la mencionada abogada (folio 61).
En fecha 29 de marzo de 2017, el abogado CARLOS VILLEGAS RAMÍREZ, en su condición de Defensor Público, consignó escrito de pruebas en la presente causa, siendo agregadas en la misma fecha (folio 63 y 64).
Mediante auto de fecha 06 de abril de 2017, el tribunal de la causa ordenó verificar por secretaria un computó de los días de despacho transcurridos en el presente juicio, desde el día 10 de marzo de 2017, exclusive, fecha en que este Tribunal efectuó la fijación de los hechos en la presente causa hasta el día 06 de abril de 2017, inclusive (folio 66).
Por auto de fecha 06 de abril de 2017, el Tribunal de la causa admitió las pruebas documentales acompañadas en el libelo de la demanda y promovidas por la parte demandante en la oportunidad de la promoción de pruebas de los particulares primero al séptimo, ambos inclusive; en cuanto a la inspección judicial promovida por la parte demandante el Tribunal de la causa la admitió y se fijó su traslado y constitución del Tribunal, en el sitio indicado por la parte demandante, y en cuanto al escrito de pruebas presentado por el Defensor Público designado para la parte demandada en el presente proceso, este Tribunal observó que el mismo fue presentado posterior al lapso de promoción de pruebas, motivo por el cual se desechó las pruebas promovidas en dicha oportunidad (folio 67).
En fecha 06 de abril de 2017, se ordenó abrir un lapso de treinta (30) días para la evacuación de las pruebas.
En fecha 27 de abril de 2017, el Tribunal de la causa se trasladó y constituyó en un inmueble ubicado en la siguiente dirección: Calle 2 Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa Nº 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida, donde se efectuó la inspección que fue solicitada por la parte demandante en su debida oportunidad (folio 69).
En fecha 08 de junio de 2017 (folio 70), la abogada MIREYA JAIMES JAIMES, en su condición de Jueza Temporal del mencionado tribunal, se abocó al conocimiento de la causa, así mismo se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos para la evacuación de pruebas.
Mediante auto de fecha 09 de junio de 2017, el Tribunal fijó la audiencia de juicio, para el cuarto día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. (folio 72).
En fecha 19 de junio de 2017, día fijado por este Tribunal, se llevó a cabo la audiencia de juicio (folio 73 al 76).
III
TRABAZÓN DE LA LITIS
La controversia quedó planteada en los términos que se resumen a continuación:
LA DEMANDA
La ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 9.203.529, domiciliada en el sector La Trinidad, calle 7, Valle Hermoso, casa s/n, diagonal a la Bodega Buena Vista, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida, asistida por la abogada SURLEY TERESA LÓPEZ interpuso formal demanda en contra de la ciudadana JUANA PÈREZ GUILLEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 5.497.632, en su condición de inquilina, suscribió un contrato de arrendamiento con el causante PEDRO DÍAZ DÍAZ, sobre un inmueble constituido por dos plantas, ubicada en calle Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa Nº 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida, arrendada la planta baja, constante de dos (02) habitaciones, un (01) baño, una (01) cocina, sala-comedor, cuyo linderos son los siguientes: FRENTE: en la extensión de cinco (05) mts, calle segunda; PIE: en la extensión de cinco (05) mtrs, con terreno de JESUS MANUEL NAVA, divide pared de bloque, POR UN COSTADO: en la extensión de Diez Metros, con cincuenta centímetros (10, 50 Mtrs), separa casa y solar de Ramón Vielma, divide pared de bloque, propia del inmueble; POR EL OTRO COSTADO: en la extensión de Once Metros con Cincuenta (11, 50 Mtrs) centímetros divide casa de Bernardo Vielma; propiedad que fue adquirida por el causante PEDRO DÍAZ DÍAZ, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Andrés Bello del Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 31 de julio de 1986, bajo el número 30, tomo 2, Protocolo 1º, Tercer trimestre del mencionado año.
Que el inmueble antes descrito no está haciendo ocupado por la arrendataria sino por otra persona, que no fue a quien se le arrendó desde un principio ni fue autorizada para sub- arrendar.
Que desde hace más de cinco (05) años, se le solicitó de manera verbal la formal entrega del inmueble, otorgándole su prorroga legal, la cual ya se le venció y se ha negado rotundamente a dicha solicitud. Que se ha negado a cancelar desde el mes de julio del año 2013 del canon de arrendamiento, acumulando hasta la fecha: treinta y siete (37) mensualidades consecutivas, ya que mensualmente debería pagar la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), adeudando en total la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 44.400,00).
Que solicitó la entrega del inmueble por la necesidad justificada, en virtud de que sus hijos ciudadanos DIAZ MANCILLA KATHERINE YENIRE y DIAZ MANCILLA REINALDO JOSÉ, se encuentran en la necesidad de ocupar la casa por no tener vivienda propia en donde vivir.
Que en reiteradas oportunidades se le comunicó a la arrendataria la necesidad que tenía de habitar el inmueble, producto de que en la vivienda donde vive actualmente su hijo, por encontrarse vencido su contrato y notificado igualmente su hijo para su desocupación por orden de su propietario, ya que sabe que tienen esa vivienda para solucionar el problema.
Que motivado a que ha pasado más de dos (02) años una vez que la arrendataria deja de cancelar los cánones de arrendamiento y todas las diligencias efectuadas de manera diligente y pacífica, fueron imposible para poder llegar a un acuerdo favorable, lo que llevo que en fecha 15 de mayo de 2015, se viera en la obligación de intentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, el Procedimiento Administrativo.
Que ante todo lo planteado me habilita automáticamente el accionar la vía judicial donde queda evidenciado el incumplimiento de la arrendataria, en el pago de los cánones de arrendamiento y su interés de hacer la formal entrega del inmueble objeto de la presente demanda y demostrada la necesidad de uso de dos hijos.
En el capítulo segundo titulado “DEL DERECHO” (sic), fundamentó la presente demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91, ordinales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de Vivienda y los artículos 1160, 1166, 1167, 1594, 1595 y 1597 del Código Civil vigente.
En el capítulo tercero, denominado “DE LAS PRUEBAS” (sic), de conformidad con lo dispuesto en la parte infine del artículo 100 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de Vivienda, promovió en los capítulos cuarto y quinto, denominados “DOCUMENTALES” e “INSPECCIÓN JUDICIAL” (sic).
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En el escrito de contestación a la demanda que obra inserto a los folios 53 y 54, presentado por el abogado CARLOS F., VILLEGAS RAMÍREZ, en su condición de Defensor Público Primero, con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, actuando en nombre y representación de la ciudadana JUANA PËREZ GUILLEN, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en su contra, exponiendo en resumen, lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, el petitorio de la demanda interpuesta por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, a través la profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ, en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en sector Calle 02 Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa Nº 3-61 Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida. Así mismo manifestó que la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, junto con sus hijos ha poseído dicha propiedad desde hace veintinueve (29) años por lo que manifestó su voluntad de la compra de dicha propiedad ya que ha sido asiento de toda una vida y de sus hijos. Que por lo antes expuesto solicita al Tribunal desestime, y en definitiva declare sin lugar la solicitud de desalojo.
IV
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
Y SUS REQUISITOS DE PROCEDENCIA
Del contenido del libelo que encabeza las presentes actuaciones, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hicieron ut supra, se evidencia que la pretensión procesal hecha valer mediante la demanda allí propuesta, como antes se dijo, es la doctrinalmente denominada como desalojo de inmueble consagrada positivamente en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
En el referido caso es necesario citar el artículo 1.579 del Código Civil, el cual define el arrendamiento en general, de la siguiente manera:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar a aquélla.[omissis]”.
Ahora bien, alrededor del contrato de arrendamiento se circunscriben una serie de deberes u obligaciones y derechos de cada una de las partes involucradas en él, que dan lugar a su continuidad, permanencia o disolución en el tiempo. Así pues, entendemos que el contrato de arrendamiento estará vigente por el tiempo que lo establezcan las partes, siendo que la voluntad de éstas, es la determinante en las convenciones pactadas; de lo cual dependerá que la vigencia del contrato pueda ser a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, y de cuya naturaleza se determinarán las formas de procedencia que tienen las partes para disolverlo, o para rescatar el inmueble arrendado.
En el caso de marras, de la revisión de los autos encontramos que no existe un contrato de arrendamiento que demuestre la relación arrendaticia, pero que si bien es cierto, se evidencia del escrito de contestación de la demanda, consignado por el abogado CARLOS VILLEGAS RAMÍREZ, en su condición de Defensor Público Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, con sede en el Vigía, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, en contra de la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, “…en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en Sector Calle 2 Colón, entre Avenida Bolívar, y Páez, al lado de la casa Nº [sic] 3-61 Municipio Andrés Bello, del Estado [sic] Bolivariano de Mérida (sic)” [omissis], (negrilla, subrayado y cursiva propia de esta Superioridad), de donde se desprende la existencia una relación arrendaticia.
En la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual en su artículo 91, preceptúa las causales de procedencia de la acción de desalojo, entre la cuales encontramos los números 1, 2 y Parágrafo Único, cuyo tenor es el siguiente:
[omissis]
“Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. [omissis].
Parágrafo Único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.” (sic) (Las negrillas fueron añadidas por esta Alzada).
En el caso de autos, como ya se dejó establecido la existencia de la relación arrendaticia, se evidencia que la demandante ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, solicitó por intermedio de su abogada SURLEY TERESA LÓPEZ, el desalojo de la vivienda arriba descrita, por lo establecido en el artículo 91, en sus ordinales 1 y 2, de la referida Ley.
De la interpretación literal efectuada a la norma citada supra, se observa que en efecto el legislador estableció que cuando se trate de un desalojo, con fundamento a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, el arrendador deberá no sólo demostrar tal presupuesto de hecho, por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, tal como así ha sido criterio reiterado de este Jurisdicente en distintas decisiones sobre la materia arrendaticia de vivienda, sino que también, comprobada la filiación, declarará que el inmueble cuyo desalojo solicita no será destinado al arrendamiento por un período de tres años, e igualmente que deberá notificar al arrendatario acerca de la situación de necesidad de ocupación de dicho inmueble con por lo menos noventa días a la finalización del contrato, y que para el caso de contravención será sancionado el arrendador, debiendo restituir al arrendatario en el inmueble. Así se establece.
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO
Así las cosas, a los fines de determinar si debe declararse con lugar la demanda por desalojo de inmueble, se hace menester la enunciación, examen y valoración del material probatorio aportado por ambas partes, a cuyo efecto el Tribunal observa:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL LIBELO:
Junto con el escrito libelar cabeza de autos, la demandante ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA GUILLEN, por medio de su abogada SURLEY TERESA GUILLEN, produjo los documentos que se analizan y valoran a continuación:
1.- Promovió, valor y mérito probatorio del documento de propiedad (copia simple) que fue adquirida por el causante PEDRO DÍAZ DÍAZ, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Andrés Bello del estado Mérida, en fecha 31 de julio de 1986, bajo el número 30, Tomo 2, Protocolo 1º, Tercer trimestre del mencionado año (folios 8 al 13).
Observa el juzgador que la referida reproducción fotostática es claramente inteligible y no fue impugnada por la parte demandada, por lo que, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna del referido documento público; y por cuanto no fue tachado ni impugnado en forma alguna, se tiene como público en cuanto a su otorgamiento, como consecuencia de la intervención efectuada por un funcionario competente, con la salvedad de que en cuanto a su contenido, se considera como cierto hasta prueba en contrario, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, apreciándose con todo el mérito probatorio que dicha disposición legal le atribuye a esa especie de instrumentos, para dar por comprobado que el bien inmueble allí descrito, perteneció al causante PEDRO DÍAZ DÍAZ, quien en vida era el esposo de la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, y así se establece.
2.- Promovió, valor y mérito probatorio al acta de defunción (original) del causante PEDRO DÍAZ DÍAZ (folio 14).
La anterior acta fue expedida con arreglo a la Ley por un funcionario público competente para ello, este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.384, 197 y 201, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley le atribuye a las mencionadas actas, se aprecia para dar por comprobado el fallecimiento del de cujus PEDRO DÍAZ DÍAZ, y así se establece.
3.- Promovió, valor y mérito probatorio acta de matrimonio con el causante PEDRO DÍAZ DÍAZ y la ciudadana GUIDA MARIA MANCILLA DAVILA (folio 15).
La mencionada acta fue expedida con arreglo a la Ley por un funcionario público competente para ello, este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.384, 197 y 201, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley le atribuye a las actas del estado civil, para comprobar que la prenombrada ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, contrajo matrimonio con el causante PEDRO DÍAZ DÍAZ, y así se establece.
4.- Promovió, valor y mérito probatorio al documento de propiedad (copia certificada) de la arrendataria ciudadana JUANA PEREZ GUILLEN, según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 11 de julio de 1996, bajo el Nº 45, Tomo 2, Protocolo 1º, Tercer Trimestre del mencionado año (folios 16 al 21).
El anterior documento fue expedido con arreglo a la Ley por un funcionario público competente para ello, este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.384, 197 y 201, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley le atribuye a los documentos de propiedad, para comprobar que la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, es propietaria del inmueble identificado en el mencionado documento, se evidencia que no fue tachado ni impugnado, y así se establece.
5-. Promovió, valor y merito probatorio justificativo de testigos, de fecha 23 de julio de 2014, emanado de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida (folios 22 al 24).
En cuanto al mencionado justificativo de testigos, este Tribunal considera que dicho instrumento privado carece en absoluto de mérito probatorio, en virtud de que su otorgante, es un tercero ajeno a este juicio, y la parte actora no lo ratificó mediante la prueba testimonial, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
6.- Promovió el valor y mérito probatorio de las copias certificadas de la partida de nacimiento de la ciudadana KATHERINE YENIRE DIAZ MANCILLA y copia simple de la partida de nacimiento del ciudadano REINALDO JOSÉ DIAZ MANCILLA, emanadas del Registro Civil Tabay, Municipio Santos Marquina del estado Bolivariano de Mérida; conjuntamente con copias simples de las cédulas de identidad y copia fotostática simple de las constancias de residencia de los mencionados ciudadanos, emitidas por el Consejo Comunal La Trinidad, La Azulita Municipio Andrés Bello estado Bolivariano de Mérida (folios 25 al 30).
La acta de nacimiento que corresponde a la ciudadana KATHERINE YENIRE DIAZ MANCILLA, fue expedida con arreglo a la Ley por un funcionario público competente para ello, este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.384, 197 y 201, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, este juzgador la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley le atribuye y en lo referente a la copia simple del acta de nacimiento del ciudadano REINALDO JOSÉ DIAZ MANCILLA, dicha reproducción fotostática es claramente inteligible y no fue impugnada por la demandada en la oportunidad de efectuar sus alegatos, por lo que, de conformidad con la primera parte del precitado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna del referido instrumento público; y conforme al artículo 1.357 del Código Civil, tiene el efecto probatorio de los documentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios públicos que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado en contrario debe desvirtuar en el proceso judicial, razones por los cuales se considera como cierto hasta prueba en contrario, por lo que se puede comprobar que los prenombrados ciudadanos KATHERINE YENIRE DIAZ MANCILLA y REINALDO JOSÉ DIAZ MANCILLA, son hijos de la parte demandante, y así se establece.
7.- Promovió, valor y mérito probatorio de original del expediente número MC-030128283-017710, emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Mérida, que demuestra el trámite previo de solicitud de entrega del inmueble objeto de arrendamiento antes de optar por la vía judicial (folios 31 al 34).
La providencia administrativa in examine fue consignada con el objeto de probar que se dio cumplimiento formal al requisito previo a la habilitación de la vía judicial para el desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo promovida con el mismo objeto, por la misma representación judicial de dicha parte actora, en el numeral 7º, del CAPÍTULO CUARTO “DOCUMENTALES” (sic) de su escrito de promoción de pruebas (folios 31 al 34), y admitida cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, por auto del 6 de abril de 2017 (folio 67).
Observa el oficio jurisdiccional que el referido documento es claramente inteligible y no fue impugnado por la demandada en la oportunidad de la contestación, por lo que, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente al presente procedimiento, ex disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se tiene como fidedigna de su original y constituye un documento público administrativo, que tal y como se dejó sentado en criterio esbozado por esta misma Superioridad, en sentencia de fecha 20 de julio de 2012, proferida en el expediente número 02919, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, que admite prueba en contrario, y que tiene una presunción de certeza que el interesado en contrario debe desvirtuar en el proceso judicial, razones por las cuales se considera como cierto hasta prueba en contrario, para dar por comprobado que en sede administrativa, luego de la valoración de las pruebas allí presentadas, se consideró infructuosa la pretensión de la solicitante en cuanto a la causal de desalojo, preceptuada en el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, habilitándose la vía judicial para dirimir el presente conflicto; en consecuencia, este juzgador constata que se cumplió con el requisito de admisibilidad de las demandas tramitadas conforme a las disposiciones de la Ley especial supra indicada, tal y como es el caso que nos ocupa, preceptuado en el Título III de dicha Ley, intitulado “DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS” (sic), específicamente en sus artículos 94 al 96, por cuanto se agotó el procedimiento administrativo previo correspondiente por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), con fundamento a la misma causal de desalojo invocada en la presente demanda, en este caso, la del numeral 2 del artículo 91 ibídem, relativas a la necesidad justificada que tiene la propietaria de ocupar el inmueble. Así se establece.
8.- Valor y mérito de la Inspección Judicial, la parte actora en su escrito libelar promovió inspección judicial a los fines de que el Tribunal de la causa procediera a trasladarse y constituirse en la dirección: calle Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa 3-61, Municipio Andrés Bello, del estado Bolivariano de Mérida, donde se encuentra ubicado el inmueble cuyo desalojo se solicita, para dejar constancia de los siguientes particulares:
“Primero: Si en esa dirección se encuentra ubicada el inmueble, con la identificación mencionada.
Segundo: Identificación plena de las personas que se encuentran en la vivienda.
Tercero: Condición jurídica de los ocupantes del inmueble si se hallare.
Cuarto: Condiciones de habitabilidad, estado físico de paredes, techos, cocina y baño.
Quinto: Aquellos que indique oportunamente durante la práctica de la inspección.
Sexto: De todas aquellas que usted ciudadano Juez considere pertinente y conducente, de conformidad con el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, me reservo el derecho de hacer las observaciones pertinentes”
La prueba in examine fue admitida por auto del 6 de abril de 2017 (folio 67), fijando oportunidad para su evacuación, la cual acaeció el 27 de abril de año en curso, conforme se evidencia de acta que obra inserta al folio 69, en la que a la hora fijada a tal efecto, el a quo se trasladó y constituyó en “calle Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida” (sic), dejando constancia de que se encontraban presentes la abogado SURLEY TERESA LÓPEZ; en su condición de apoderada judicial de la parte actora, y la parte demandada ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN. Asimismo, en dicha acta se dejó constancia de las resultas de la inspección judicial, en los términos que, para mayor claridad y por razones de método, se reproducen a continuación:
“[…] En relación al PARTICULAR PRIMERO: Este Tribunal procede a dejar constancia que en la dirección en la que se encuentra constituido existe un inmueble con la identificación mencionada, es decir un inmueble ubicado en la calle 2 Colón, entre Avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa Nº 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida. Es todo. En relación al PARTICULAR SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que en el momento de su constitución se encuentran en el inmueble las siguientes personas: Juana Pérez Guillen, titular de la cedula de identidad Nº 5.497.632 y Walter Keiber Pérez Guillen, titular de la cedula de identidad Nº 19.421.457. Es todo. En relación al PARTICULAR TERCERO: Este Tribunal se abstiene de acordar lo solicitado por cuanto no es materia de inspección judicial. Es todo. En cuanto al PARTICULAR CUARTO: Este Tribunal deja constancia de un inmueble constante de una casa para habitación familiar y local comercial constante de un local pequeño con piso de cemento pulido en regulares condiciones, techo de plata banda, una habitación adjunta, un área para cocina en la planta baja existe un sótano constante de dos habitaciones, un baño y un área de lavandería. El Tribunal deja constancia que en el inmueble existe una vivienda ubicada en la parte superior de la misma. En cuanto al PARTICULAR QUINTO: este Tribunal concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandante quien expone: no tengo nada más que solicitar. Es todo. En cuanto al PARTICULAR SEXTO: El Tribunal deja constancia que no tiene otras actuaciones que verificar. Es todo. […]”. (sic).
Observa el juzgador que la prueba de inspección judicial a que se contrae el acta anteriormente referida y transcrita, promovida por la parte demandante, versa sobre hechos controvertidos perceptibles por los sentidos; no fue impugnada por la parte actora; fue ofrecida conforme a lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y evacuada al efecto por el Tribunal de la causa, previo cumplimiento de las formalidades exigidas por el artículo 473 eiusdem; no fue objeto de observaciones por el resto de los sujetos en litigio, por lo que este Tribunal la aprecia para dar por comprobados los hechos siguientes:
a) El inmueble donde se evacuó la prueba de inspección judicial in examine promovida por la parte actora ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, se encuentra ubicado en la misma dirección señalada por la referida parte, en el escrito libelar como perteneciente al inmueble objeto de reivindicación, así como la indicada en el documento fundamental cabeza de autos, y cuya valoración fue efectuada precedentemente, esto es en la calle Colón, entre avenida Bolívar y Páez, al lado de la casa 3-61, Municipio Andrés Bello del estado Bolivariano de Mérida.
b) Respecto a la identidad de las personas que se encontraban en el momento de la inspección dentro del inmueble son: JUANA PÉREZ GUILLÉN, titular de la cédula de identidad nº 5.497.632, parte demandada en el presente juicio y WALTER KEIBER PÉREZ GUILLÉN, titular de la cédula de identidad nº 19.421.457.
c) Referente al particular tercero, en el cual la parte acota solicitó la condición jurídica de los ocupantes del inmueble, el Tribunal de la causa se abstuvo de acordar lo solicitado.
d) Que para el 27 de abril de 2017, fecha de la evacuación de dicha inspección judicial, el tribunal de la causa dejó constancia de lo siguiente: “un inmueble constante de una casa para habitación familiar y local comercial constante de un local pequeño con piso de cemento pulido en regulares condiciones, techo de plata banda, una habitación adjunta, un área para cocina en planta baja existe un sótano constante de dos habitaciones, un baño y un área de lavandería. El tribunal dej[ó] constancia que en el inmueble existe una vivienda ubicada en la parte superior de la misma […]”. (sic).
Por consiguiente, analizado el contenido del acta cuya constancia quedó fijada por el a quo, es por lo que le da fe a esta Superioridad en lo relativo a que existe identidad entre el inmueble objeto de la inspección judicial in examine y, el que es identificado en el escrito libelar objeto de desalojo, y que a su vez, ocupa la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLÉN.
CONCLUSIONES
Del análisis del material probatorio, se evidencia lo siguiente:
Primero: Que no cursa en autos un contrato de arrendamiento que demuestre la relación arrendaticia, pero que si bien es cierto, se evidencia del escrito de contestación de la demanda, consignado por el abogado CARLOS VILLEGAS RAMÍREZ, en su condición de Defensor Público Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Bolivariano de Mérida, con sede en el Vigía, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta por la ciudadana GUIDA MARÍA MANCILLA DÁVILA, en contra de la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, “en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en Sector Calle 2 Colón, entre Avenida Bolívar, y Páez, al lado de la casa Nº [sic] 3-61 Municipio Andrés Bello, del Estado [sic] Bolivariano de Mérida (sic) [omissis]”, de donde se desprende la existencia una relación arrendaticia.(negrillas, cursiva y subrayado, propios de esta alzada). [Omissis]
Segundo: Que la parte actora no logró probar primeramente que haya existido falta de pago de los cánones de arrendamiento, al no evidenciarse en autos ningún recibo que comprobara la existencia de algún pago efectuado por la parte demandada, por lo que resulta materialmente imposible demostrar la cantidad precisa del canon de arrendamiento y el tiempo que tiene sin pagar.
Tercero: En lo que respecta a la necesidad del inmueble, la parte actora sólo logró probar la filiación que tiene con los ciudadanos REINALDO JOSÉ y KATHERINE YENIRE DIAZ MANCILLA, más no logró comprobar, como así lo señala, el Parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, “… por medio de prueba contundente…” la necesidad que tienen éstos, de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda, pues no cursa en autos ningún elemento probatorio que así lo comprueba.
Cuarto: En lo que respecta a la Inspección Judicial, se demuestra que existe identidad entre el inmueble objeto de la inspección judicial in examine y, el que es identificado en el escrito libelar objeto de desalojo, y que el mismo lo ocupa la ciudadana JUANA PÉREZ GUILLÉN, parte demandada en el presente expediente.
En virtud de todo lo expuesto, en la parte dispositiva de este fallo, se declarará sin lugar el recurso de apelación propuesto, en la demanda de desalojo intentada, conforme a la causal estatuida en el artículo 91, ordinales 1 y 2 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara.
VI
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, en ejercicio de su competencia en materia civil, dicta sentencia definitiva en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 3 de julio de 2017, por la apoderada judicial de la parte demandante, profesional del derecho SURLEY TERESA LÓPEZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de junio de 2017, por el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en la ciudad de El Vigía, en el juicio seguido por la apelante en contra de las ciudadana JUANA PÉREZ GUILLEN, por desalojo de vivienda; decisión mediante la cual dicho Tribunal declaró sin lugar la demanda y la condenatoria al pago de las costas procesales a la parte demandante perdidosa, en atención de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia se CONFIRMA la sentencia apelada, aunque por motivos distintos que serán explanados en la respectiva sentencia.
SEGUNDO: Por cuanto la sentencia apelada fue confirmada en todas sus partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, aplicable ex disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se condena en las costas del recurso al demandante recurrente. Acto seguido, el Juez que presidió el acto, advirtió que, por cuanto la ley especial supra citada, no establece un lapso para publicar la decisión, se aplica analógicamente el lapso de cinco (5) días para la publicación del texto íntegro de la sentencia definitiva, establecido en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo.
TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo que confronta este Tribunal, entre otras razones, en virtud de su múltiple competencia material, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente al presente procedimiento, ex disposición final segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se ordena la notificación de este fallo a la parte actora o a su apoderado judicial.
Publíquese, regístrese y cópiese. Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en la ciudad de Mérida, a los seis días del mes de octubre del año dos mil diecisiete.- Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
El Juez,
José Rafael Centeno Quintero
La Secretaria Temporal,
Rayliana C., Dugarte Dugarte
En la misma fecha, y siendo las dos y treinta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
La Secretaria Temporal,
Rayliana C. Dugarte Dugarte
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