REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES Y OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA: PARTE DEMANDANTE: HERNANDO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, con cédula de identidad número V-6.253.875 y domiciliado en el Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, con domicilio procesal en la avenida 15, entrada con el barrio Bolívar, Centro Comercial Mallorca, primer piso, oficina 01, El Vigía, quien obra en su propio nombre y por sus propios derechos, siendo sus apoderados apud acta en este juicio, los abogados DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de cédula de identidad personal número V-3.929.732 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 10.469; DOMÉNICA SCIORTINO FINOL, con cédula de identidad número V-8.016.930 e Inpreabogado número 24.195; y HUMBERTO JOSÉ MILLÁN CHIRINOS, cédula de identidad número V- 18.499.670 e inscrito en el Inpreabogado con el número 198.787, según así consta de acta de fecha 12 de junio de 2.017 que obra al folio 419 de este expediente. DEMANDADA: FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-9.003.542, domiciliado en El Vigía, municipio Alberto Adriani del estado bolivariano de Mérida, con domicilio procesal en la avenida 5 Zerpa, Edificio Roma, piso 3, oficina A-7 de la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida, quien obra en su propio nombre y por sus propios derechos y en su condición de titular de la firma personal denominada “Hotel Mis Sobrinas de Flor Angélica Parra González”, inscrita en el Registro de Comercio que lleva el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, el 20 de agosto de 2.012, bajo el número 46, tomo 6-B del libro respectivo, siendo su apoderado el abogado ELISEO ANTONIO MORENO ANGULO, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad número V-13.097.729 e inscrito en el Inpreabogado con el número 78.416 ciudad de Mérida, según así consta de poder que le fuera otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 07 de abril de 20.16, bajo el número 51, tomo 28, folios 117 al 179 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual obra a los folios 139, 140 y 141 de este expediente. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL FECHA DE INICIO: 07 de junio de 2.016 CAPITULO I ANTECEDENTES Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto, mediante diligencia de fecha once de julio de dos mil diecisiete (f. 439), por la coapoderado judicial, abogado DUNIA CHIRINOS LAGUNA, de la parte demandante, ciudadano HERNANDO CARVAJAL, contra la sentencia definitiva proferida por el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, publicada el 03 de julio de 2.017, declarando sin lugar la demanda de desalojo propuesta y condenando en costas a la parte demandante. Mediante auto del 14 de julio de 2017 (f. 442) el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, acordó oír la apelación interpuesta por la parte demandante. Recibidas las actuaciones y cumplidos los trámites de Ley, este Juzgado Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto (f. 443) ordenó la apertura del lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes hicieran uso del derecho de solicitar la constitución de este Tribunal con asociados y promover las pruebas que fueren admisibles en esta instancia, haciéndoles saber que si no se hiciere uso de tal derecho, los informes correspondientes se verificarían en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del auto. Mediante diligencia de fecha 9 de agosto de 2017 (f. 444), la abogado DUNIA CHIRINOS LAGUNA, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante, ciudadano HERNANDO CARVAJAL, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la constitución de este Tribunal con Asociados. Pedimento que fue acordado en fecha 19 de septiembre de 2017 fijando el tercer día de despacho para formalizar el acto de elección de asociados (f. 445). Obra al expediente (f. 447), acta levantada en horas de despacho del día 22 de septiembre del año 2017, donde consta la elección como jueces asociados de los profesionales del derecho EDGAR QUINTERO ROMERO y EDY MAGALY CALDERÓN DE ZUARICH, para que junto con el juez de este despacho constituyan el Tribunal con Asociados. Al folio 473 del expediente corre acta de juramentación y constitución del tribunal con asociados, con la presencia de los abogados EDGAR QUINTERO ROMERO y EDY MAGALY CALDERÓN DE ZUARICH quienes juraron cumplir con los deberes inherentes al cargo en presencia del juez de este tribunal, abogado JULIO CESAR NEWMAN GUTIERREZ, quedando así constituido el Tribunal con Asociados, designando como secretaria y alguacil respectivamente del tribunal asociado, a la abogada MARIA AUXILIADORA SOSA GIL y JESÚS ALBERTO SULBARÁN y como Ponente, al juez asociado, EDGAR QUINTERO ROMERO. Consta a los folios 474 y 475 del expediente escrito de informes presentado por la profesional del derecho DOMENICA SCIORTINO FINOL, en fecha 12 de diciembre de 2017, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante ciudadano HERNANDO CARVAJAL. Consta del folio 476 al folio 478 del expediente escrito de informes presentado por la parte demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ a través de su apoderado judicial, abogado ELISEO A. MORENO A., en fecha 12 de diciembre de 2017. En fecha 10 de enero de 2018, folio 479 y 480, la demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, a través de su apoderado judicial ELISEO A. MORENO A., consignó escrito de observación a los informes presentados por la parte actora. Por auto de fecha 11 de enero del año 2018 (f. 482), el Tribunal dijo VISTOS y se fijó la causa para dictar sentencia. Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede este Tribunal, constituido con asociados, a dictarla en los siguientes términos: CAPITULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA El presente juicio se inicia en virtud de la demanda propuesta por el ciudadano HERNANDO CARVAJAL, supra identificado, asistido por el abogado EURO ANTONIO LOBO ALARCÓN, con cédula de identidad número V-9.474.751, inscrito en el Inpreabogado con el número 112.5870, contra FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, también supra identificada, por desalojo del local comercial arrendado, parte de un inmueble mayor, propiedad del demandante, ubicado en la siguiente dirección: Carretera Panamericana, avenida principal sector La Blanca, número 6-23, código catastral MPMU6146, de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, el cual consta de treinta habitaciones, cada una con su baño privado, totalmente amoblado con sus respectivos colchones y aires acondicionados. Que según refiere el mismo libelo, el inmueble objeto del arriendo es parte de uno mayor habido por el arrendador, cuyos linderos y títulos de adquisición se citan infra en la parte motiva de este mismo fallo. La referida demanda fue admitida el 15 de marzo de 2015 por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, quien dictó sentencia definitiva publicada el 03 de julio de 2.017, declarando sin lugar la demanda de desalojo propuesta y condenando en costas a la parte demandante. DEL LIBELO DE LA DEMANDA Señala la parte actora ciudadano HERNANDO CARVAJAL en su escrito libelar que: Es propietario de un inmueble ubicado en la carretera Panamericana, avenida principal del sector La Blanca, número 6-23, código catastral MPMU6146, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, con los siguientes linderos: Frente, retiro de la carretera panamericana; fondo, propiedad que es o fue de Zerpa (sic), Carmen Montes y Hernando Carvajal; costado izquierdo, mejoras que son o fueron de Pedro Zerpa, Carmen Montes y Hernando Carvajal; y costado derecho, propiedad que fue de Digna Rosa Salazar. La propiedad invocada la sustenta el actor en documentos registrados en el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, el 19 de junio de 2.014, anotado con el número 2014.730, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 367.12.1.4.1552 y correspondiente al libro del folio real del año 2.014; de fecha 11 de marzo de 2.011 que se anotó bajo el número 6, folio 22, tomo 3 del protocolo de transcripción; el 22 de noviembre del año 2.012, bajo el número 21, folio 78, tomo 17 del protocolo de transcripción del año 2.012; y el 7 de febrero de 2.013, bajo el número 34, folio 127, tomo 2 del protocolo de transcripción del mismo año. Asimismo, alega el demandante en su libelo, que el 4 de septiembre de 2.012, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad número V-9.003.542, propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 20 de agosto de 2.012, bajo el número 46, tomo 6-B del libro respectivo. Que el objeto del arriendo lo fue parte del inmueble suyo antes descrito, la cual consta de 30 habitaciones, cada una con baño privado, totalmente amoblado con sus respectivos colchones y aires acondicionados. Que los términos del contrato constan de documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el 4 de septiembre de 2.012, bajo el número 56, tomo 118. Que, según la cláusula tercera del referido instrumento contractual, la duración de la relación arrendaticia fue de 18 meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre del año 2.012, por lo que vencieron el 01 de marzo de 2.014, admitiendo que ambas partes podían acordar y prorrogar dicho lapso por período igual y consecutivo, mediante la suscripción de nuevo contrato, dándose aviso de ello con sesenta (60) días de anticipación. Que no obstante las conversaciones sostenidas con la arrendataria, ninguna de las partes manifestó, ni verbal, ni por escrito, su voluntad de mantener la relación arrendaticia, por lo que comenzó a correr la prórroga legal. Que dicha prórroga venció el 01 de marzo de 2.015, de lo cual notificó a la arrendataria el 17 de marzo de 2.016, por medio del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Carracciolo Parra de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en El Vigía, quedando esta notificada del vencimiento del contrato y de la prórroga legal. Que es menester que el inmueble le sea entregado puesto que venció el tiempo del contrato y su prórroga legal, además de lo cual tiene necesidad imperiosa de refaccionar la planta física de dicho inmueble y sustituir los muebles arrendados pues los mismos presentan alto grado de deterioro, hasta el punto de que no pueden seguir prestando su uso útil. Y concluye el libelo con el siguiente petitorio: (cita) “…acudo a su noble autoridad con el fin de demandar, como en efecto demando a la ciudadana FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº. V-9.003.542, de esa dirección (sic) y hábil civilmente, propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas” de Flor Angélica Parra González, la cual está inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 20 de agosto de 2.012 y se anotó bajo el Nº 46, tomo 6-B de los respectivos libros, para que convenga y acepte o en caso contrario sea obligada por este Tribunal PARA DESALOJAR O EN SU DEFECTO SEA OBLIGADA POR ESTE TRIBUNAL a desalojar en forma inmediata el inmueble que le (dio) en alquiler ubicado en la Carretera Panamericana, Avenida principal del Sector “La Blanca”, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, municipio Alberto Adriani del estado Mérida, pues el contrato de arrendamiento que suscribimos ya se venció…. Al igual que su correspondiente prórroga legal, además en necesario demoler parte del inmueble para refaccionarlo. Luego de practicada la inspección judicial solicitada, el Tribunal podrá convencerse de la pertinencia de demolición de gran parte del inmueble para poder adecuarlo a las normas vigentes, y así permitir que siga prestando servicio comercial, pues, no hay manera de instalar y refaccionar lo debido sin que el mismo sea desmantelado” (fin de la cita).- La demanda propuesta la sustenta el actor en los literales e) y g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº. 40.418 del 23 de mayo de 2.014, cuyos textos cita. Tal es el planteamiento fáctico-jurídico de la parte actora en el libelo que se contrae este expediente. DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA En su oportunidad procesal, la parte demandada, por órgano de su apoderado judicial, el abogado ELISEO ANTONIO MORENO ANGULO, dio contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación: En primer lugar señala como hechos admitidos los siguientes: Que efectivamente el 04 de septiembre de 2.014, la demandada celebró contrato de arrendamiento con el demandante, por medio del cual se le concedió en arrendamiento parte de un inmueble de su propiedad ubicado en la Carretera Trasandina, luego del sector La Blanca, en el sentido El Vigía-Maracaibo; y que el documento respectivo se suscribió en forma auténtica ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, en fecha 4 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 56, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, el cual corre agregado a este expediente como anexo “E”. En segundo lugar admite también que el contrato fue celebrado por dieciocho (18) meses fijos, lapso que se inició el 1º de septiembre de 2.012 y culminó el 1º de marzo de 2.014, a cuyo efecto cita el texto de la cláusula tercera del documento contractual respectivo que así lo consagra. Y finalmente, en tercer lugar, admite que la prórroga legal venció el 1º de marzo de 2.015. De otra parte, señala como hechos controvertidos, el cumplimiento del término de duración del contrato y su transformación en contrato a tiempo indefinido (sic); así como también que el inmueble haya que demolerlo parcialmente por incumplimiento de las normas Covenin. Al respecto, y en lo que tiene que ver con el primer hecho indicado como controvertido, la demandada en su contestación, luego de hacer cita de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, admite que efectivamente el 1º de marzo de 2.014 venció el lapso de duración del contrato, pero que el actor no manifestó su intención de prorrogarlo, ni de resolverlo, por lo que de mero derecho comenzó a correr la prórroga legal, agregando a continuación que vencida dicha prórroga, el arrendador no le solicitó el inmueble a la demandada-arrendataria y que, por el contrario, continuó cumpliendo con su principal obligación, como lo era y lo es, permitirle a esta el goce pacífico e ininterrumpido de la cosa arrendada; y de su parte, la demandada continuó pagando los cánones de arrendamiento; y que incluso, a lo largo de los años, se han realizado ajustes al valor del canon mensual, alegando finalmente al respecto, que de la revisión que haga el Tribunal de las facturas (sic) de pago que le ha expedido el arrendador, por concepto de cánones de arrendamiento, quedará probado de forma inequívoca que se produjo la tácita reconducción del contrato, pasando a ser la relación arrendaticia de forma indefinida (sic). Y en cuanto al segundo hecho controvertido según el criterio de la demandada esta alega que a pesar de que en la cláusula quinta del instrumento contractual arrendaticio, se dice que el inmueble estaba en perfectas condiciones de higiene, de uso, de funcionamiento y conservación de todas sus instalaciones, cerraduras, vidrios, pintura y servicios, tales afirmaciones, plasmadas por el arrendador en el contrato no se compaginaron con la realidad de los hechos, circunstancia esta que muchas veces ocurre en este tipo de contratos por imponerse siempre la voluntad del arrendador, asemejándose este contrato, en este particular, a un contrato de adhesión. Y en este sentido, afirma la demandada al dar su contestación que el inmueble arrendado estaba deteriorado y que por ello, desde el inicio de la relación arrendaticia, haya tenido que dedicarse a realizar inversiones que comprendieron reparaciones mayores y menores, para así poder obtener la concesión de los permisos de uso del local y el desarrollo de la actividad comercial, indicando a renglón seguido cuales fueron esas reparaciones y mejoras. Y concluye el escrito-contestación, apuntando que es falso que en la actualidad el hotel incumple las normas Covenin, así como negando y contradiciendo la afirmación del actor en su libelo, respecto de que el hotel no cuenta con las medidas de seguridad; así como también se niega que se deba realizar la demolición parcial del hotel para que se acuerde el desalojo, particularizando al respecto que la avería del transformador no es imputable a la arrendataria, ni es una reparación menor, por lo que el arrendador debe sufragar los gastos y hacer las gestiones pertinentes a fin de que Corpoelec haga el reemplazo o reparación correspondiente. Tal es el resumen de la argumentación fáctico-jurídica de la demandada al dar su contestación a la demanda. CAPITULO III DE LA SENTENCIA RECURRIDA Considera la Juez en el fallo proferido en la presente causa lo siguiente: Que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y facultativamente para el arrendatario, procediendo la prórroga legal aun cuando no haya sido establecida por las partes en el contrato, puesto que por disposición expresa de la Ley (artículo 26 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado por las partes en el contrato, siendo considerada la relación arrendaticia durante el lapso de la prórroga como a tiempo determinado. Que de conformidad con el auto dictado por este Tribunal en fecha 07 de febrero de 2017, los límites de la controversia quedaron establecidos en los siguientes términos: PRIMERO: Verificar la procedencia de la acción de desalojo propuesta por la parte demandante por cuanto manifiesta que suscribió con la ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas”, un contrato de arrendamiento sobre parte de un inmueble de su propiedad, ubicado en la carretera panamericana, avenida principal del sector La Blanca, Nº 6-23, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, según contrato suscrito por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, de fecha 04 de septiembre de 2012, por cuanto ya venció el contrato de arredamiento y su prórroga legal; alegando la parte demandada que es cierto que el contrato celebrado con el demandante se hizo por 18 meses fijos y que una vez vencido el término de duración del contrato comenzó de pleno derecho a correr la prórroga legal, la cual se cumplió el día primero (01) de marzo de 2015, que en ese momento la parte accionarte no le solicitó ni de manera verbal, ni mucho menos escrita que le hiciese efectiva la entrega del inmueble para de esa manera poner fin a la relación arrendaticia, más por el contrario, continuó permitiéndole la posesión del inmueble arrendado incluso siguió recibiéndole el pago de los cánones de arrendamiento operando de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. SEGUNDO. Verificar la procedencia de la acción de desalojo propuesta por la parte demandante por cuanto tiene la imperiosa necesidad de refaccionar la planta física de dicho inmueble y sustituir los muebles arrendados pues los mismo presentan alto grado de deterioro hasta el punto de que no pueda seguir prestando su uso útil, que se requiere la demolición parcial del inmueble para remediar los daños y para la adecuación del mismo a las normas de seguridad requeridas para su permiso actual de habitabilidad; alegando la parte demandada que el inmueble para el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento estaba deteriorado y fue por esa circunstancia que desde el inicio de la relación arrendaticia se haya tenido que dedicar a realizar inversiones que comprendieron reparaciones menores y mayores. Señala la Juez en su decisión, que para la procedencia de la acción de desalojo, deben cumplirse dos requisitos: 1) Demostrar la existencia de la relación arrendaticia. 2) Demostrar la causal legal. Que con respecto al primero de los requisitos, a saber: La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, de las pruebas aportadas en la presente causa, se evidencia que quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos HERNANDO CARVAJAL y FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, sobre parte de un inmueble que consiste en 30 habitaciones, cada una con su baño privado, totalmente amobladas con sus respectivos colchones y aires acondicionados, ubicado en la carretera panamericana, avenida principal del sector La Blanca, Nº 6-23, código catastral MPMU6146, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida, según contrato suscrito por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, de fecha 04 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 56, tomo 118 de los libros respectivos, relación arrendaticia que fue reconocida expresamente por la parte demandada. Que con respecto al segundo de los requisitos: la demostración de la causa legal en que la parte demandante funda la presente acción, la parte demandante alega dos causales para el desalojo. La primera de ellas por el vencimiento del término del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, que “el contrato suscrito entre las partes fue celebrado a tiempo determinado, desde el día 01 de octubre de 2012 hasta el día 01 de marzo de 2014; el cual concluyó el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, concluyó el día 01 de marzo de 2014, tal como fue establecido en el contrato; sin que conste en autos que las partes hayan celebrado un nuevo contrato de arrendamiento; iniciando a partir de la citada fecha (01 de marzo de 2014), la prórroga legal, por un lapso de 01 año, la cual finalizó el día 01 de marzo de 2015. Ahora bien, visto que el arrendador le notificó a la arrendataria la no renovación del contrato del arrendamiento, un año después de vencida la prórroga legal, es decir, el día 17 de marzo de 2016, tal como se evidencia de notificación practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, considera esta Juzgadora que por cuanto vencida la prórroga legal el arrendador no le solicitó ni de manera verbal, ni escrita que la arrendataria le hiciese efectiva la entrega del inmueble, para de esa manera poner fin a la relación arrendaticia, más por el contrario, continuó permitiéndole la posesión del inmueble arrendado, incluso continuó recibiéndole el pago de los cánones de arrendamiento, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; en consecuencia, no se encuentra demostrada en la presente causa, la causal establecida en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.” Que la segunda causal está referida a “La necesidad de demoler parte del inmueble para refaccionarlo; indicando la parte demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, que ha realizado todas y cada una de las reparaciones pertinentes y se ha realizado el mantenimiento de todas las habitaciones y áreas del inmueble que le fueron arrendadas. En relación a la causal “e”, relacionada con la demolición parcial del hotel objeto del contrato de arrendamiento, de la revisión exhaustiva de las pruebas aportadas por la parte demandante no se evidencia la necesidad de demoler parte del inmueble arrendado, por el contrario, tal como quedó evidenciado en la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 18 de abril de 2017, se observó que el inmueble arrendado se encuentra en buenas condiciones, en consecuencia no quedó demostrada la causal alegada por la parte demandante. Así se decide.” Declarando sin lugar la demanda propuesta por el ciudadano HERNANDO CARVAJAL contra la ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ por desalojo y condenando en costas a la parte demandante. CAPITULO IV ALEGATOS EN ALZADA En fecha 12 de diciembre del año 2017, la abogado en ejercicio DOMENICA SCIORTINO FINOL, actuando en su carácter de coapoderada judicial del demandante ciudadano HERNANDO CARVAJAL, procedió a consignar escrito de informes ante esta superioridad cursante a los folios 474 y 475 del expediente, donde una vez más hace alusión a los hechos invocados en el escrito de demanda fundamento de la acción de desalojo. Señala igualmente que en la oportunidad de la contestación a la demanda, la accionada, ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, actuando en su propio nombre y en su carácter de propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas”, admitió la relación arrendaticia y el vencimiento del término contractual y de la prórroga legal, pero invocando a su favor “… que operó la tácita reconducción, conforme a lo previsto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil…”, y que en tal virtud la causal invocada por el demandante no encuadra en el supuesto del literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no haber accionado de inmediato al vencimiento del contrato y de su prórroga legal; que igualmente en la contestación de la demanda, la accionada negó que el inmueble requiriera las reparaciones alegadas por el demandante. Invoca la informante en esta oportunidad que para la fecha que entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el término contractual de la relación arrendaticia suscrita entre el accionante y la demandada había expirado y estaba en curso la prórroga legal de seis meses y al vencimiento de dicha prórroga el 01 de marzo de 2015, la relación arrendaticia quedó incursa en la causal de desalojo establecida en el literal “g” invocada por su mandante, al vencer el término contractual y no haber acuerdo entre las partes para ajustar la relación arrendaticia a la vigente legislación; que la vigente legislación arrendaticia, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, al establecer el literal “g” del artículo 40 “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” Que no consta que las partes hayan acordado la suscripción de un nuevo contrato. Que en la exposición de motivos del mencionado Decreto Ley, en las disposiciones transitorias se estableció que “... se derogan todas las normas que colidan con lo dispuesto en este Decreto Ley”. Que en conclusión los artículos 1600 y 1613 [rectius: 1.614] del Código Civil invocados por la parte demandada para alegar la tácita reconducción están derogados para los inmuebles destinados al uso comercial. Lo que solicita sea declarado por el Tribunal. De esta misma manera, se evidencia que el abogado en ejercicio ELISEO MORENO A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, procedió a consignar en fecha 12 de diciembre del año 2017 escrito de informes ante esta alzada que corre del folio 476 al 478 del expediente, realizando en primer lugar un recuento de las actuaciones ocurridas a lo largo del proceso, aduciendo entre otras cosas, lo que a continuación se precisa: “Ciudadano Juez, la causal invocada para el desalojo referida al cumplimiento del término de duración del contrato no es procedente ya que una vez vencido el término de duración del contrato, es decir, el día primero (1°) de marzo de 2014, comenzó de pleno derecho a correr la prórroga legal, la cual se cumplió el día primero (1°) de marzo de 2015, en ese momento la parte accionante no solicitó de manera verbal, ni mucho menos escrita la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ni mucho menos procedió como era lo propio a interponer demanda judicial para tales fines. … el arrendador permitió que mi mandante continuara en posesión del inmueble arrendado incluso siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento a los cuales a lo largo de esos años se le realizaron ajustes o incrementos y así mismo el arrendatario continuó expidiendo conforme a la Ley la factura de pago correspondiente al precio del valor de los cánones de arrendamiento. Es así como tales hechos y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. …” Posteriormente, en fecha 11 de enero de 2018, el abogado en ejercicio ELISEO MORENO A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, procedió a consignar escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, oportunidad en la que rechaza lo expuesto por la representación judicial del demandante en su escrito de informes. CAPITULO V MOTIVACION DEL FALLO Expuesto lo anterior, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar, si resulta o no procedente en derecho, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2017 que obra al folio 439 del expediente y en consecuencia, determinar si la sentencia definitiva de fecha 3 de julio de 2017 (f.429 al 438), dictada por el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, debe ser confirmada, modificada, revocada o anulada. Del contenido del libelo de demanda y su petitum, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hizo ut supra, se evidencia que la pretensión procesal hecha valer mediante la demanda allí propuesta, es la de desalojo de inmueble por vencimiento del término del contrato de arrendamiento, al no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y por la necesidad de refacción del inmueble, causales consagradas positivamente en el artículo 40 literal “e” y “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como causal de desalojo: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. Así las cosas, tenemos que de los términos del libelo, se desprende que la parte actora ciudadano HERNANDO CARVAJAL propuso formal demanda contra la ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, en su condición de arrendataria, según contrato de arrendamiento suscrito 4 de septiembre de 2.012, cuyo objeto lo fue, parte del inmueble, de 30 habitaciones, cada una con baño privado, totalmente amoblado con sus respectivos colchones y aires acondicionados. Que, según la cláusula tercera del referido instrumento contractual debidamente autenticado, la duración de la relación arrendaticia fue de 18 meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre del año 2.012, que vencieron el 01 de marzo de 2.014, estableciéndose que ambas partes podían acordar y prorrogar dicho lapso por período igual y consecutivo, mediante la suscripción de nuevo contrato, dándose aviso de ello con sesenta (60) días de anticipación. Que no obstante las conversaciones sostenidas con la arrendataria, ninguna de las partes manifestó, ni verbal, ni por escrito, su voluntad de mantener la relación arrendaticia, por lo que comenzó a correr la prórroga legal de un año que venció el 01 de marzo de 2.015, de lo cual notificó a la arrendataria el 17 de marzo de 2.016 por medio del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra, con sede en El Vigía, quedando la arrendataria notificada del vencimiento del contrato y de la prórroga legal. Demanda igualmente el actor la entrega del inmueble por haber vencido el tiempo del contrato y su prórroga legal, además de ser necesario la refacción de la planta física de dicho inmueble y sustituir los muebles arrendados pues los mismos presentan alto grado de deterioro, hasta el punto de que no pueden seguir prestando su uso útil. Señalando igualmente el actor en la oportunidad de los informes, la no procedencia de la tácita reconducción invocada por la demandada, alegando al efecto que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, ello al establecer el literal “g” del artículo 40 “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”, aunado al hecho, según su decir, que el mencionado Decreto Ley en su exposición de motivos, en las disposiciones transitorias establece que “... se derogan todas las normas que colidan con lo dispuesto en este Decreto Ley”, por lo que en conclusión los artículos 1600 y 1613 del Código Civil invocados por la parte demandada como fundamento de la tácita reconducción argumentada, están derogados para los inmuebles destinados al uso comercial. Lo que solicita sea declarado por el Tribunal. Por su parte la accionada, ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, en su escrito de contestación, conviene en el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento invocado por el actor HERNANDO CARVAJAL, en fecha 4 de septiembre de 2.012, por 18 meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre del año 2.012, que vencieron el 01 de marzo de 2.014, cuya prórroga legal de un año, venció el 01 de marzo de 2.015. Que vencido el término de 18 meses del contrato y la prórroga legal, el arrendador continuó percibiendo el canon de arrendamiento cancelado por la arrendataria FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, quien continuó en posesión del inmueble y cumpliendo con todas las obligaciones pertinentes, por lo que operó la tácita reconducción a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Ahora bien, consta de autos, que durante la oportunidad de ley, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del escrito libelar, las de la parte accionante, y las de la accionada en su escrito de contestación a la demanda y posteriormente en la etapa de promoción de pruebas. En ese orden de ideas, este Tribunal con Asociados, en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos: PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE CON SU ESCRITO LIBELAR: 1.- Documento propiedad del terreno que fuera inscrito por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida en fecha 19 de junio de 2014 anotado bajo el Nº 2014.730, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.1552 y correspondiente el Libro de Folio Real del año 2014, que en copia fotostática corre a los folios 07 al 10 del presente expediente, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos. Instrumental que demuestra que el ciudadano HERNANDO CARVAJAL es el propietario del inmueble dado en arrendamiento. 2.-Documento de propiedad de mejoras según documento debidamente inscrito por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida, en fecha 11 de marzo de 2011, anotado bajo el Nº 6, Folio 22 del Tomo 3 del Protocolo de Transcripción del año 2011, instrumento que en copia fotostática simple corre del folio 25 al 30, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos. Quedando demostrado la propiedad de las mejora por parte del ciudadano HERNANDO CARVAJAL, objeto del contrato de arrendamiento. 3.- Documento de condominio, debidamente inscrito por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida, en fecha 22 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 21, folio 78 del Tomo 17 del Protocolo de Trascripción del año 2012, que corre a los autos en los folios 31 al 37, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos. Con el citado documento queda demostrado que el ciudadano HERNANDO CARVAJAL y LEIDY MARIA GALBAN constituyeron un condominio sobre el inmueble de su propiedad ubicado en la Carretera Panamericana, Avenida Principal del Sector La Blanca, N° 6-23 de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida. 4.- Promovió documento de propiedad de mejoras inscrito por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 7 de febrero de 2013 anotado bajo el Nº 34, folio 127 del Tomo 02 del Protocolo de Transcripción del año 2013, agregado a los autos a los folios 45 al 48, en copia simple, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos. Con el citado documento queda demostrado que el ciudadano HERNANDO CARVAJAL realizó las indicadas mejoras en el inmueble ubicado en la Carretera Panamericana, Avenida Principal del Sector La Blanca, N° 6-23 de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida. 5.- Promovió el valor y mérito jurídico, del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por medio del cual HERNANDO CARVAJAL dio en arrendamiento a la ciudadana FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.003.542 y hábil civilmente, propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas” de FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, la cual está inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Estado Mérida en fecha 20 de agosto de 2012 y se anotó bajo el Nº46, Tomo 6-B de los respectivos libros, parte del inmueble propiedad de la parte demandante y que consiste en 30 habitaciones, cada una con su baño privado, totalmente amobladas con sus respectivos colchones y aires acondicionados, ubicado en la Carretera Panamericana, Avenida Principal del Sector La Blanca, N° 6-23 de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida. Contrato que suscribieron por ante la Notaría Pública de la Ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adrián del Estado Mérida con fecha 04 de septiembre de 2012 y que se anotó bajo el Nº 56, Tomo 118 de los libros correspondientes, que consta agregado a los autos a los folios 62 y 66 del expediente, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, por el contrario fue reconocido expresamente por la demandada de autos, en la contestación de la demanda, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción del contrato de arrendamiento a término fijo, entre las partes integrantes de la presente causa. Quedando establecido en el presente proceso que el documento promovido consiste en un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que el arrendador da en arrendamiento a la arrendataria, un inmueble de su propiedad que consiste en 30 habitaciones, cada una con su baño privado, totalmente amobladas con sus respectivos colchones y aires acondicionados, ubicado en la Carretera Trasandina, Avenida Principal del Sector La Blanca, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriáni del Estado Mérida; 2) Que el canon mensual de arrendamiento que pagaría la arrendataria a el propietario se estableció en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, durante el tiempo de duración del contrato el cual debía ser cancelado por mensualidades anticipadas, dentro de los tres (03) primeros días de cada mes; 3) Que la duración del presente contrato de arrendamiento es de dieciocho (18) meses fijos, contados a partir del primero (01) de septiembre del 2012; 4) Que la arrendataria declara recibir conforme y a satisfacción para su goce el inmueble objeto de este contrato, obligándose a devolverlo en el mismo buen estado que lo recibió así como también debidamente desocupado; 5) Que la arrendataria no podrá hacer por su cuenta modificaciones ni alteraciones en el inmueble arrendado sin el consentimiento por escrito del arrendador, en todo caso, a la terminación del contrato las mejoras y modificaciones efectuadas por la arrendataria quedarían en beneficio del inmueble, entre otros particulares. 6.- Promovió el valor, el mérito y la pertinencia jurídica de la notificación judicial del vencimiento de los lapsos de arrendamiento y de prorroga legal, acto que se llevó a cabo el 17 de marzo de 2016, por medio del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida con sede en El Vigía. El cual consta agregado a los autos en los folios 68 al 77. Respecto a esta prueba señala este Tribunal, que la notificación practicada fue realizada en fecha 17 de marzo de 2016, es decir, con posterioridad al vencimiento del contrato del contrato de arrendamiento que ocurrió el primero de marzo del 2014 y del vencimiento de la prórroga legal hecho ocurrido el primero de marzo del 2015, es decir, un año después. Actuación que al no haber sido impugnada por la parte demandada el Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la arrendataria fue notificada a un año del vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal. 7.- Promovió el valor, el meritó y la pertinencia jurídica de la Inspección Judicial graciosa practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida con sede en El Vigía, en fecha 8 de marzo de 2016. Actuación que consta agregada a los autos a los folios 78 al folio 105. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1429 del Código Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad fijada por este Tribunal la parte demandada promovió las siguientes pruebas: 1.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de 35 facturas correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento producidos desde el mes de febrero del año 2014, factura fechada el 8 de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2016, factura fechada el 5 de enero de 2017, las cuales obran agregadas del folio 154 al 188 del expediente, facturas de pago de cánones de arrendamiento que concretamente se refieren al tiempo de la prórroga legal (1 año) que transcurrió desde el 2 de marzo del 2014 al dos de marzo de 2015 y al período de tiempo que transcurrió con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, esto es, desde el 3 de marzo de 2014 hasta el mes diciembre de 2016. Dichas documentales cumplen con las exigencias fiscales, apreciándose en su parte superior el nombre de su emisor, ciudadano HERNANDO CARVAJAL, el Registro de Información Fiscal N° V-06253875-5, número de factura, número de control, fecha; instrumentales que no fueron impugnadas ni desvirtuadas de manera alguna por la parte demandante por lo que se les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y con las cuales queda demostrado el pago del canon de arrendamiento desde el mes de febrero del año 2014, factura fechada el 8 de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2016, factura fechada el 5 de enero de 2017. 2.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de la carta aval, emitida en fecha Primero de septiembre de 2016, por el Consejo Comunal La Blanca, que corre agregada al folio 189, que la misma no fue impugnada ni desvirtuada en la oportunidad legal por la parte demandante. La mencionada prueba se trata de un documento emanado de un Consejo Comunal figura creada por ley especial la cual le otorga autonomía y la reconoce como persona de derecho, por lo que su actuación está apegada a la ley y sus actuaciones tienen certeza jurídica y podemos decir que se equipara a los documentos administrativos y surte plenos efectos legales. 3.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de documento emitido el primero de diciembre de 2016, por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Municipio Alberto Adriani, que corre al folio 190, referido a la autorización otorgada para la prestación de servicio de habitaciones para el descanso de las personas a nombre del “Hotel Mis Sobrinas”. Instrumento que el Tribunal aprecia en todo su valor probatorio al tratarse de un documento público administrativo por emanar de funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, por lo que goza de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Ahora bien por cuanto la mencionada documental no ha sido impugnada de forma alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. 4.- Promovió el mérito jurídico probatorio de la Constancia de Zonificación emitida en fecha 30 de noviembre de 2016, por la Coordinación de Permisología, Variables Urbanas, Zonificación e Inspección de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, que obra al folio 191 del expediente y en la que el funcionario actuante deja constancia que el inmueble donde funciona el “Hotel Mis Sobrinas” ubicado en el Barrio La Blanca Avenida 0, N° 9-89 de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez del Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, según ordenanza de zonificación el mismo se encuentra en área de uso residencial con tratamiento de regulación. Documental que no ha sido impugnada de manera alguna por lo que esta Superioridad lo aprecia en todo su valor probatorio al tratarse de un documento público administrativo por emanar de funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, por lo que goza de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Ahora bien por cuanto la mencionada documental no ha sido impugnada de forma alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. 5.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de documento emitido en fecha primero de diciembre de 2016, referido al Permiso de Habitabilidad otorgado por el Gerente de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, que obra al folio 192 del expediente y en la que el funcionario actuante deja constancia que el inmueble donde funciona el “Hotel Mis Sobrinas” ubicado en el Barrio La Blanca Avenida 0, N° 9-89 de la Parroquia Monseñor Pulido Méndez del Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, según inspección en el sitio efectuada por el funcionario Angel Parra, Inspector adscrito a la Oficina de Permisología e Inspección de la mencionada Alcaldía, “…CUENTA CON UN BUEN ESTADO DE LA ESTRUCTURA (SE DESCONOCEN OCULTOS), SEÑALIZACIONES DE SEGURIDAD, ACCESOS Y LOS SERVICIOS BÁSICOS, DECLARÁNDOSE HABITABLE”. Documental que no ha sido impugnada de manera alguna por lo que esta Superioridad lo aprecia en todo su valor probatorio al tratarse de un documento público administrativo por emanar de funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, por lo que goza de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Ahora bien por cuanto la mencionada documental no ha sido impugnada de forma alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. En cuanto a las documentales promovidas bajo los numerales 3, 4 y 5 este Tribunal señala que las mismas reflejan que el inmueble arrendado y objeto de la presente causa cumple con sus respectivos permisos para el funcionamiento del fondo de comercio “HOTEL MIS SOBRINAS”. 6.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de 23 reproducciones fotográficas que demuestran las condiciones como se encontraba el inmueble al momento de ser alquilado, que consta agregada a los folios 193 al 215, observa esta juzgadora que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, por lo cual este Tribunal le confiere valor probatorio. En cuanto a este medio probatorio la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 22 de julio de 2014, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, en Exp. Distinguido con el número AA20-C-2014-000028, causa seguida por la ciudadana Yannely Yralys Ilarraza Astudillo contra el ciudadano Jesús Alberto Leal Silva, acción mero declarativa de unión concubinaria, expuso: “En el caso de autos, observa la Sala en primer lugar, que las fotografías cuestionadas fueron emanadas de la propia parte y por ende el tratamiento para su valoración sería conforme al mismo tratamiento que se le aplique a la prueba libre susceptible de impugnación por la parte no promovente en su oportunidad legal y en caso de no haber tal impugnación debe considerarse su fidelidad en el contenido. Ahora bien, el juez de la recurrida lejos de sentenciar que las referidas fotografías constituían un medio de prueba libre que no requiere a su vez de la prueba de su autenticidad por parte del promovente, no obstante, otorgarle el valor probatorio de indicio al adminicular dicha prueba con una experticia de reconocimiento legal practicada sobre dichas impresiones fotográficas contenida en el expediente penal, indicó que dichas fotografías deberían cumplir con los requerimientos de historicidad, tecnicidad y de control, para lo cual el promovente debió proporcionar el negativo o la información pertinente sobre su fidelidad, autenticidad y accesibilidad, requisitos necesarios en caso que dichas imágenes fotográficas fueran promovidas dentro de una inspección judicial, prueba pericial, etc., lo cual no ocurrió en el presente caso. Ahora bien, en relación con la impugnación de las pruebas libres, el ex Magistrado Jesús Eduardo Cabrera puntualizó que para la evacuación de los medios de prueba libres, el juez queda facultado para aplicar formas análogas de medios semejantes, o para crear formas si el medio tiene una conexión lejana o carece de ella, con las pruebas tradicionales del Código Civil, sin embargo, aduce que “El Juez no va ab initio –antes de la impugnación- a señalar formas análogas o creadas por él para la contradicción, ya que tal proceder no tiene lógica si tomamos en cuenta que ésta sólo procede a instancia de parte, por lo consiguiente, el Magistrado –salvo muy particulares materias- debe esperar que surja la impugnación ante el medio libre, para regularla según su criterio; y si tenemos en cuenta que es el auto de admisión de pruebas el que debe contener las fórmulas judiciales para la evacuación, por una necesidad del desarrollo ordenado del proceso, la impugnación de la prueba libre debe interponerse antes del auto de admisión…” En tal sentido, concluye el citado autor que “…Aquellos medios libres que por cualquier causa, el no promovente desee impugnarlos, debe atacarlos durante este lapso, de manera que el auto de admisión contenga las formas de sustanciación e instrucción de la impugnación…” (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y control de la prueba legal y libre. Tomo I. Caracas, 1997. pp. 414 y 415). De lo anterior se infieren dos aspectos fundamentales: el primero, que debe necesariamente mediar impugnación contra el medio de prueba libre para que el juez de la causa pueda en consecuencia, durante el lapso de admisión, señalar las formas análogas o creadas por él para que se produzca la contradicción; el segundo, que la no impugnación u objeción contra el medio probatorio promovido por parte del no promovente, se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido.” Dicho lo anterior y en aplicación al criterio jurisprudencial antes transcrito, este Tribunal tiene como fidedignas las reproducciones fotográficas promovidas por la parte demandada al no haber sido impugnadas en la oportunidad de Ley. 7.- Promovió el mérito y valor jurídico probatorio de 13 reproducciones fotográficas que demuestran las reparaciones realizadas por la arrendataria al inmueble, que consta agregada a los folios 229 al 215, observa esta juzgadora que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, por lo cual este Tribunal le confiere valor probatorio y las tiene como fidedignas. Se dan por reproducidos los argumentos expuesto en el numeral anterior sobre las fotografías. 8.- Marcado “H” promovió la parte demandada el mérito y valor jurídico probatorio del Certificado de Cumplimiento emitido el 21 de diciembre de 2016 por la Gerencia de Prevención de la División de Gestión de Riesgo y Seguridad del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Bolivariano de Mérida, folio 229, que certifica que PARRA GONZÁLEZ FLOR ANGELICA, en su carácter de propietario de la firma personal “HOTEL MIS SOBRINAS” QUE FUNCIONA EN EL Barrio La Blanca, Avenida 0, N| 9-98 de la Parroquia Pulido Méndez del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida “HA CUMPLIDO CON LAS NORMAS TECNICAS DE SEGURIDAD EN MATERIA DE PREVENCION DE CONFORMIDAD CON LA LEY EXIGIDAD POR ESTA DIVISION, PARA LA CARGA OCUPACIONAL DE PERSONAS”. Documental que no ha sido impugnada de manera alguna por lo que esta Superioridad lo aprecia en todo su valor probatorio al tratarse de un documento público administrativo por emanar de funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, por lo que goza de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Ahora bien por cuanto la mencionada documental no ha sido impugnada de forma alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y acredita el cumplimiento por parte de la demandada, de las normas de seguridad para la carga ocupacional de personas para el funcionamiento de la firma personal “HOTEL MIS SOBRINAS” en el inmueble ubucaso en EL Barrio La Blanca, Avenida 0, N| 9-98 de la Parroquia Pulido Méndez del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida. 9.- Marcado con las letras “I” y “J”, la parte demandada promovió el mérito y valor jurídico probatorio de 2 RECIBOS DE PAGO, aportados al proceso para acreditar la cancelación por parte de “HOTEL MIS SOBRINAS”, de trabajos de reparación realizados en el hotel y los cuales constan agregados a los folios 229 y 230 del expediente. Siendo ratificado el marcado con la letra “I” por su firmante, ciudadano ALBERTO GREGORIO VILLARREAL, en la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el Tribunal lo aprecia plenamente y del cual se infiere que la firma personal “HOTEL MIS SOBRINAS” canceló a ALBERTO GREGORIO VILLARREAL, en el mes de julio de 2013, la cantidad de doscientos cincuenta y siete mil quinientos bolívares (Bs.257.500,00) por reparaciones realizadas en las habitaciones del hotel, esto es en el inmueble dado en alquiler por el demandante, referidas a la colocación de masilla y pintura en paredes. En cuanto a la documental marcada con la letra “J” el Tribunal no le otorga valor probatorio al tratarse de un documento emanado de un tercero y no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testifical por su firmante ciudadano GENARO SALAS, como lo pauta el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 10.- Promovió la parte demandada el mérito y valor jurídico probatorio de 128 documentales marcadas con la letra “K”, que según señala en su escrito de promoción las mismas se refieren a facturas emitidas por fondos de comercio por la adquisición de productos utilizados para llevar a cabo las mejoras, reparaciones y remodelaciones realizadas en el inmueble. En cuanto a esta prueba documental, el Tribunal no le otorga valor probatorio al tratarse de documentos emanados de un tercero que no fueron ratificados en el proceso mediante la prueba testifical, como lo pauta el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 11.- Promovió las testificales de los ciudadanos EDGAR HUMBERTO MOLINA ARENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.179.792, domiciliado en Valera, Urbanización Campo Alegre, Municipio San Rafael de Carvajal, Estado Trujillo; OLGA SCARLETH SANCHEZ GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.969.839, domiciliada en Punto Fijo, Estado Falcón, Urbanización María Auxiliadora, manzana 4, casa Nº 3; ALCIVIADES VILLASMIL ALARCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.006.183, domiciliado Valencia, Urbanización La Trigaleña, Torre A chimenea, Apartamento 9-2 y VILMA EDICTA QUINTERO DE ANDRADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.070.137, domiciliada en Tovar, Urbanización Giandoménico Puliti, Torre 18, Piso 1, Apartamento 1-2. Quienes dieron respuesta a las preguntas formuladas por su promovente la parte demandada y a las repreguntas dirigidas por la parte actora a través de su apoderada judicial, Dra. DUNIA CHIRINOS LAGUNA en la oportunidad de la audiencia oral de juicio. En cuanto a la prueba testifical de la parte demandada , los ciudadanos EDGAR HUMBERTO MOLINA ARENAS, OLGA SCARLETH SANCHEZ GOMEZ, OLGA SCARLETH SANCHEZ GOMEZ y VILMA EDICTA QUINTERO DE ANDRADE, todos manifestaron conocer a la ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZÁLEZ, que se realizaron trabajos para el mantenimiento del inmueble arrendado ubicado en la Carretera Panamericana Sector La blanca en el “HOTEL MIS SOBRINAS”; todos fueron repreguntados, no demostraron contradicción alguna, por lo que se aprecian sus dichos de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento. 12.- Promovió la demandada prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble (local comercial) ubicado en el Sector La Blanca, Carretera Trasandina, Nº. 8-89, lugar donde se constituyó el Tribunal para dejar constancia de las condiciones del mismo y donde funciona el Hotel denominado “Hotel Mis Sobrinas”, ubicado en la carretera Panamericana, constante de dos (2) plantas; en la planta baja funciona la recepción y tres (3) estacionamientos, dos (2) de ellos al frente del inmueble y el tercero de ellos en el interior del mismo, constante de veintiocho (28) habitaciones, la recepción consta de un (1) salón, posee luz eléctrica y agua potable. Las habitaciones 1, 2, 3 y 4 poseen buenas condiciones de pintura, luz eléctrica, agua potable y poseen aires acondicionados en funcionamiento, cada una de las habitaciones poseen un (1) baño. Las habitaciones 5, 6 y 7 al momento de la inspección se encontraban ocupadas. Las habitaciones 8 y 9 poseen buenas condiciones de pintura, agua potable y servicio eléctrico, se deja constancia que los aires acondicionados no están en funcionamiento. Las habitaciones 10, 11 y 13 se encontraban ocupadas al momento de la inspección. La habitación 12 se observó en buenas condiciones de pintura, posee agua y servicio eléctrico, se deja constancia que el aire acondicionado no está en funcionamiento. A la habitación 14 no se pudo ingresar por problemas en la puerta de entrada, sin embargo se pudo observar por la ventana que posee buenas condiciones de pintura. La habitación 15 se observó en buenas condiciones de pintura, posee agua y servicio eléctrico, se deja constancia que el aire acondicionado no está en funcionamiento. La habitación 16 se encuentra en buenas condiciones de pintura, posee agua, luz y funciona el aire acondicionado. Las habitaciones 17 y 18 se encontraban ocupadas al momento de la inspección. La habitación 19 se observó deterioro en la pintura y posee agua. La habitación 20 se encontraba ocupada al momento de la inspección. La habitación 21 presentó buenas condiciones de pintura, posee luz eléctrica. Se observó que desde las habitaciones 1 hasta la 21 se encuentran ubicadas en la planta baja del inmueble. A las habitaciones ubicadas en la planta alta se accede por unas escaleras ubicadas en el estacionamiento interno del hotel. Las habitaciones 22 al 28 se encontraban ocupadas al momento de la inspección, sin embargo se observa buenas condiciones de pintura en las paredes de entrada de dichas habitaciones. En la parte superior existe un área pequeña de star y se observa un baño adjunto a dicha área. Cada una de las habitaciones (Desde la habitación 1 al 28) posee un (1) baño. En el estacionamiento ubicado al frente del Hotel se observan maquinarias y equipos, así como también algunas chatarras; que existe una tubería de ventilación de los sanitarios (extracción de olores) de las habitaciones 1, 2, 3, 16, 11, 12, 13 y 10. Que en el inmueble existen diversas señalizaciones: Entrada, vía de escape, prohibido fumar, riesgo eléctrico, use escalera en caso de emergencia, salida, extintor y una identificación general del número de habitaciones por pasillo. Que el inmueble cuenta con servicio de energía eléctrica, agua potable, observándose un tanque de almacenamiento de agua ubicado en la parte superior del inmueble, igualmente se observa una tubería que surte la planta baja del inmueble, desconociendo este Tribunal de donde proviene dicha agua. Se realizó la toma de fotografías sobre las áreas inspeccionadas y al efecto se designó como experto fotográfico a la ciudadana JESSICA YENIREE GONZALEZ SANCHEZ, a los fines legales pertinentes. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se demostró las condiciones en que se encuentra el inmueble, que tiene servicio de agua potable y energía eléctrica y señalizaciones: entrada, vía de escape, prohibido fumar, riesgo eléctrico, use escalera en caso de emergencia, salida, extintor y una identificación general del número de habitaciones por pasillo. RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO Ahora bien, señalamos supra que la pretensión procesal propuesta por HERNANDO CARVAJAL, es la de desalojo de inmueble por vencimiento del término del contrato de arrendamiento al no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y la necesidad de refaccionarlo, causales consagradas en el artículo 40 literales “e” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contra la ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, en su condición de arrendataria, según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 4 de septiembre de 2.012, cuyo objeto lo fue, parte del inmueble (para uso comercial) de 30 habitaciones, cada una con baño privado, totalmente amoblado con sus respectivos colchones y aires acondicionados ubicado en la Carretera Panamericana, Avenida Principal del Sector La Blanca, Nº 6-23, Código Catastral MPMU6146, Parroquia Monseñor Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida; que la CLÁUSULA TERCERA del referido instrumento contractual establece: “El lapso de duración del presente Contrato es por dieciocho (18) meses fijos, contado a partir del día Primero (01) de Septiembre del 2012 y vence por consiguiente el día Primero (01) de marzo del año 2014, ambas partes podrán acordar y prorrogar por período igual y consecutivo mediante la suscripción de un nuevo contrato, cualquiera de las partes dará aviso a la otra con sesenta (60) días de anticipación el uso o no de la prórroga del presente contrato.” Aviso que no se dio, ni verbalmente, ni por escrito, por lo que afirma el actor que fue voluntad de las partes la no celebración de un nuevo contrato, iniciándose en consecuencia el transcurso de la prórroga legal de un año, que venció el 01 de marzo de 2015, de lo cual notificó a la arrendataria el 17 de marzo de 2016 por medio del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Carracciolo Parra, con sede en El Vigía, tanto del vencimiento del contrato como de la prórroga legal. Demanda igualmente el actor la entrega del inmueble por ser necesario la refacción de la planta física de dicho inmueble y sustituir los muebles arrendados pues los mismos presentan alto grado de deterioro, hasta el punto de que no pueden seguir prestando su uso útil. Por su parte la accionada, ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, en su escrito de contestación, conviene en el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento invocado por el actor HERNANDO CARVAJAL, en fecha 4 de septiembre de 2.012, por 18 meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre del año 2.012, con vencimiento el 01 de marzo de 2.014, en la prórroga legal de un año, que venció el 01 de marzo de 2.015. Que efectivamente venció el término de 18 meses del contrato y la prórroga legal, pero alega como defensa que el arrendador continuó percibiendo el canon de arrendamiento cancelado por la arrendataria FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, quien continuó en posesión del inmueble cumpliendo con todas las obligaciones pertinentes como arrendataria, por lo que invoca a su favor la TÁCITA RECONDUCCIÓN a tenor de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Argumento que fue rechazado por el actor en la oportunidad de la audiencia oral de juicio celebrada en la presente causa el 22 de junio de 2017 y mas tarde en su escrito de informes, esto es, su rechazo a la tácita reconducción invocada por la demandada, alegando al efecto que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, ello al establecer el literal “g” del artículo 40 “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”, aunado al hecho, según su decir, que el mencionado Decreto Ley en su exposición de motivos, en las disposiciones transitorias establece que “... se derogan todas las normas que colidan con lo dispuesto en este Decreto Ley”, por lo que en conclusión los artículos 1600 y 1613 [rectius: 1.614] del Código Civil invocados por la parte demandada para alegar la tácita reconducción, están derogados para los inmuebles destinados al uso comercial. Lo que solicita sea declarado por el Tribunal. Establecido lo anterior, corresponde a este alzada determinar la naturaleza del contrato, si el aludido contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o por el contrario pasó a ser a tiempo indeterminado, según las defensas esgrimidas por la parte demandada en su escrito de contestación, por haber operado la tácita reconducción, al haber continuado el arrendador percibiendo el canon de arrendamiento cancelado por la arrendataria FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, y ésta en posesión del inmueble cumpliendo con todas las obligaciones como arrendataria o si por el contrario las disposiciones contenidas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil no son aplicables al caso de autos por haber sido derogadas por lo expresado en la exposición de motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como lo alega el actor. Al efecto establecen los artículos invocados lo siguiente: Artículo 1.600 del Código Civil: "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regía por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo". Artículo 1.614 eiusdem, dispone: "En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado". Asimismo, el artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba la prórroga legal para la fecha la relación arrendaticia que nos ocupa, y que actualmente se corresponde con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (ambas establecen un año para la prórroga legal de un contrato de arrendamiento con un término superior a un año), establece: "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1o de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…". Ahora bien, el fundamento de la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, reside en un doble aspecto, por una parte, que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, y por la otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, por ello la tácita reconducción consiste en la "renovación" del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal. En este sentido hay quienes consideran, que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, aun cuando precaria, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que es necesario que esa actitud sea demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir el arrendatario teniendo el carácter de tal luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador. En todo caso la renovación del contrato se produce cuando “… el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, …”, como lo señala el artículo 1600 antes transcrito y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, apareciendo una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias a saber: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario. Sobre este punto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, Ramírez & Garay, Tomo 270 dispuso lo siguiente: “ … esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, …” En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, este Tribunal aprecia que conforme a la cláusula tercera del contrato, trascrito ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término fijo de dieciocho (18) meses, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, por lo que se encuentra satisfecho el primer requisito. Dicho contrato autenticado celebrado entre las partes el 4 de septiembre de 2012, por el término fijo de dieciocho (18) meses, se inició el 01 de septiembre del año 2.012 y venció el 01 de marzo de 2.014, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal "b" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para la fecha, y hoy día, es el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial, hace nacer la prórroga legal de un (01) año, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía más de un (1) año, esto es, dieciocho (18) meses, venciéndose en consecuencia la prórroga legal, el 01 de marzo de 2.015, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, aunado al hecho de cumplir con las obligaciones que el propio contrato le impone como arrendataria, como es el pago de los cánones de arrendamiento. El tercer y último requisito para que opere la tácita reconducción: de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término y el arrendador no se oponga, significa que si a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, queda y se deja al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado, es decir, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción. La misma norma, artículo 1600 del Código Civil, establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado. En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso se observa, que la parte accionante manifestó su oposición a la renovación del contrato, lo que realizó mediante notificación practicada en fecha 17 de marzo de 2016, dejando constancia que tanto el término del contrato como la prórroga legal habían vencido por lo que era procedente que la arrendataria cumpliera con la entrega del inmueble, conforme lo prevé el artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Por su parte la arrendataria, aduce que ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y que el demandante de autos ha recibido satisfactoriamente los pagos, considerándose el contrato renovado tácitamente, aunado al hecho que la notificación practicada requiriendo la entrega del inmueble lo fue extemporáneamente, un (01) año después del vencimiento de la prórroga legal. Y siendo que es necesario precisar en este caso, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción ejercida por la parte actora ciudadano HERNANDO CARVAJAL, si tácitamente hubo la aceptación de parte del arrendador de que la arrendataria continuara en posesión del inmueble, la determinación del pago de los cánones de arrendamientos, para que se entienda que aceptó tácitamente que la arrendataria continuara ocupando el inmueble, es por lo que este tribunal considera: A.- Que para la fecha 17 de marzo de 2016 había transcurrido un (01) año y quince (15) días, cuando el apoderado actor efectuó la notificación a la arrendataria a través del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida con sede en El Vigía, de que “había sido imposible acordar una renovación de dicho contrato” con lo cual reconoció que el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de septiembre de 2012 no se había prorrogado, y por ende había vencido el primero (01) de marzo del año 2014 y su prórroga el primero (01) de marzo del 2015, comprobando así este Tribunal, que a un año y 15 días de vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, esto es, para la fecha de la notificación el 17 de marzo del 2016, la arrendataria sin oposición alguna permanecía ocupando el inmueble. B.- Por otro lado, aprecia este Tribunal que en la presente causa la parte demandada ha demostrado plenamente haber cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento producidos luego del vencimiento de la prórroga, desde el mes de marzo del 2015 y que los mismos fueron recibidos satisfactoriamente por el arrendador sin rechazo alguno, ello con las factura de pago emitidas por el demandante HERNANDO CARVAJAL, ya analizadas supra, que no fueron impugnadas ni objetadas de manera alguna y a las que se les dió pleno valor probatorio. Por las razones antes expuestas, consideran quienes aquí juzgan que en el caso de autos procedió la tácita reconducción, pues, hubo aceptación y total pasividad por parte del arrendador al vencimiento del contrato de no manifestar su no continuidad y quedar la arrendataria en posesión del inmueble concluyéndose en consecuencia que el contrato de arrendamiento por fuerza de la tácita reconducción pasó a ser indeterminado en cuanto a su duración, conforme al artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Y así se decide. En cuanto a la segunda de las causales invocadas como fundamento de la pretensión de desalojo, establecida en el artículo 40 literal “e” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado”, según el demandante la necesidad de demoler parte del inmueble para refaccionarlo, rechazado por la parte demandada ciudadana FLOR ANGELICA PARRA GONZALEZ, alegando a su vez, que ha realizado todas y cada una de las reparaciones pertinentes como las de mantenimiento de todas las habitaciones y áreas del inmueble que le fueron arrendadas. En relación a la causal “e”, la demolición parcial del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tenemos de la revisión exhaustiva de las pruebas aportadas por la parte demandante no se evidencia la necesidad de demoler parte del inmueble arrendado, por el contrario, tal como quedó evidenciado en la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 18 de abril de 2017, se observó que el inmueble arrendado se encuentra en buenas condiciones, en consecuencia no quedó demostrada la causal alegada por la parte demandante. Así se decide. Establecido lo anterior, corresponde a esta alzada pronunciarse sobre el alegato formulado por la apoderado judicial de la parte actora en su escrito de informes al rechazar los alegatos de la demandada señalando que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, ello al establecer el literal “g” del artículo 40 “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”, para continuar afirmando que el mencionado Decreto Ley en su exposición de motivos, en las disposiciones transitorias establece que “... se derogan todas las normas que colidan con lo dispuesto en este Decreto Ley”, por lo que en conclusión los artículos 1.600 y 1.613 [rectius: 1.614] del Código Civil invocados por la parte demandada para alegar la tácita reconducción, están derogados para los inmuebles destinados al uso comercial. Lo que solicita sea declarado por el Tribunal. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Mediante, publicado en Gaceta Oficial N° 40418, Decreto N° 929, viene a establecer las condiciones que regulan el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, dirigido por consiguiente, a regular las relaciones entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, estableciendo reglas claras en procura de relaciones arrendaticias justas. En este sentido tenemos, que de conformidad con el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el viene a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. De cuya lectura se desprende que se refiere en términos generales a las relaciones arrendaticias sin hacer exclusión a los arrendamientos indeterminados o haciendo referencia únicamente a las relaciones arrendaticias a término fijo. Su redacción es clara y habla en términos generales, por lo que no podríamos afirmar que el mencionado Decreto regula únicamente las relaciones arrendaticias a tiempo determinado. Aunado al hecho de ser irrenunciables los derechos en el consagrados, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, es nulo. Por otro lado tenemos, que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40 establece el desalojo como la forma especial de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado al uso comercial, esto es a tiempo determinado o indeterminado. No distingue el Decreto. Por lo que no es procedente el planteamiento formulado por la parte actora que: el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, ello al establecer el literal “g” del artículo 40 “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” Y así se declara. En cuanto al segundo de los planteamientos formulado por la parte actora “… que el mencionado Decreto Ley en su exposición de motivos, en las disposiciones transitorias establece que “... se derogan todas las normas que colidan con lo dispuesto en este Decreto Ley”, por lo que en conclusión los artículos 1600 y 1613[rectius: 1.614] del Código Civil invocados por la parte demandada para alegar la tácita reconducción, están derogados para los inmuebles destinados al uso comercial” es necesario señalar, que el artículo 218 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece: “Las leyes se derogan por otras leyes y se abrogan por referendo, salvo las excepciones establecidas en esta Constitución. Podrán ser reformadas total o parcialmente. La ley que sea objeto de reforma parcial se publicará en un solo texto que incorpore las modificaciones aprobadas” Por su parte el artículo 7 del Código Civil Venezolano indica “Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes …” De allí, que sea necesario sostener que, de conformidad con nuestra Carta Magna y el Código Civil, disposiciones antes transcritas, las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes y la derogación trae consigo la abolición, la anulación de la norma o la ley derogada. La abolición o anulación no puede coexistir con su vigencia, es decir, o la norma está abolida, anulada por la derogación expresa y objetiva o no está derogada. Razón por la cual, aplicando los postulados antes señalados, tenemos que el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no derogó los artículos 1600 y 1613 [rectius: 1.614] del Código Civil, por no contener una norma expresa que lo establezca, que así lo haya declarado. No siendo suficiente para ello, para la derogación, que tal abolición o derogación se establezca en la exposición de motivos como fue alegado, la misma debe estar establecida dentro de su articulado y de manera expresa. Las disposiciones derogatorias contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial están referidas únicamente al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario y al Decreto N° 602 que estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, en ningún momento se refieren a los artículos 1600 y 1613 [rectius: 1.614] del Código Civil. Por lo tanto se niega el pedimento de la parte actora en cuanto a la derogación de los artículos 1600 y 1613 [rectius: 1.614] del Código Civil. Y así se decide. En virtud de las consideraciones de hechos y de derechos antes expuestas, este Juzgado considera que en el caso de autos la parte actora no logró probar los fundamentos de su pretensión y por el contrario ha quedado acreditado en autos que vencido el contrato de arrendamiento, tal como lo establecieron las partes en la cláusula tercera (el plazo de duración del presente contrato será de dieciocho (18) meses fijos) la arrendataria quedó en el inmueble con tal carácter y el arrendador toleró tal situación, es decir, recibiendo los cánones de arrendamiento, se configuró la tácita reconducción, figura jurídica que opera de pleno derecho tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil, y que no existe la necesidad de refaccionar el inmueble arrendado donde funciona “HOTEL MIS SOBRINAS”, por lo que es forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte actora y confirmar la sentencia proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos De Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 3 julio 2017. Y así se declara. VI DISPOSITIVO Por las razones expuestas en la parte motiva de este fallo, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituido con Asociados, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 11 de julio de 2017, por la profesional del derecho DUNIA CHIRINOS LAGUNA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano HERNANDO CARVAJAL, parte demandante, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Quinto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida publicada el 03 de julio de 2.017. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de julio de 2017 dictada por el Juzgado Quinto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara SIN LUGAR la pretensión incoada por el ciudadano HERNANDO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6253875, contra la ciudadana FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, propietaria de la firma personal “Hotel Mis Sobrinas” de Flor Angélica Parra González, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.003.542, por desalojo de inmueble destinado a local comercial. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandante-recurrente, ciudadano HERNANDO CARVAJAL, por haber resultado totalmente vencido. Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada. Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente. Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituido con Asociados. En Mérida, a los treinta días del mes de abril del año dos mil dieciocho. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación, El Juez Provisorio, Julio César Newman Gutiérrez La Juez Asociado ponente, Edy Magaly Calderón De Zuarich El Juez Asociado, Edgar De Jesús Quintero Romero La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil. En la misma fecha se publicó, se registró y se copió la anterior sentencia, siendo las once de la mañana. La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil. De conformidad con el artículo 246 del Código de Procedimiento Civil, el Juez Asociado EDGAR DE JESÚS QUINTERO ROMERO, salva su voto, en los términos que se extienden a continuación: Quien suscribe, Juez Asociado EDGAR DE JESÚS QUINTERO ROMERO, con el respeto y consideración debidos a los demás Jueces sentenciadores, deja constancia de su disentimiento respecto del fallo que precede, aprobado por la mayoría de los Jueces integrantes del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituido con Asociados, mediante el cual se declara sin lugar la demanda propuesta por el ciudadano HERNANDO CARVAJAL contra ciudadana FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, en su propio nombre y como titular de la firma personal HOTEL MIS SOBRINAS DE FLOR ANGÉLICA PARRA GONZÁLEZ, por desalojo del local comercial que se identifica en el referido fallo, fundamentando tal desistimiento en las razones que expongo a continuación, mediante el presente voto salvado. Helas aquí: El texto constitucional que rige la República en su artículo 2º declara que el Estado Venezolano es un estado democrático, social de derecho y de justicia que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, entre otros, el de la justicia y la igualdad, de donde se deduce que el objetivo final del derecho es que se logre la justicia. Por su parte, la disposición transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en adelante denominado Decreto, establece que (cito) “todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley” (fin de la cita). Como se evidencia del texto de este dispositivo legal, el mismo tiene carácter imperativo, no facultativo, y perentorio, en el sentido de que dentro del lapso que la misma norma indica debió llevarse a cabo dicha adecuación o de lo contrario se incurriría en mora. Esta previsión resulta aplicable al caso de autos en razón de que no es asunto discutible entre las partes contendientes, que el contrato que rige su relación arrendaticia tiene por objeto un inmueble para uso comercial, tipo hotel, y que dicho contrato se encontraba en vigor para la fecha en que entra en vigencia el referido Decreto (23 de mayo de 2.014, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial) según su disposición final única, pues, discurría entonces el lapso de prórroga legal, lo cual hace que la relación arrendaticia se considerara -dentro de dicho lapso- como a tiempo determinado (art. 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 1.999 y 26 del Decreto). A este respecto, valga apuntar que ambas partes hacen valer en juicio el instrumento que contiene las regulaciones respectivas. Así, el actor lo invoca en su libelo y la demandada en su contestación. Respecto de esta adecuación obligante me permito hacer cita, además, para apoyar este voto salvado, de sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (fallo 885 del 26/10/2.016) según la cual el Decreto “tendrá efectos inmediatos, aplicables a casos futuros y a situaciones jurídicas en curso, luego de su entrada en vigencia“. De todo lo antes expuesto se deduce que la adecuación en comento constituye, para ambas partes, y por ende, para la arrendataria un derecho suyo. Y de otra parte, el artículo 3º del Decreto dispone que (cito) “los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…” (fin de la cita). A lo cual se agrega que el artículo 24 del Decreto, en su parte final, al indicar el contenido mínimo de los contratos de arrendamiento inmobiliario con fines comerciales, disponga que dichos contratos deberán (cito) “señalar expresamente su apego a las consideraciones (sic) establecidas en este Decreto Ley” (fin de la cita). Los términos en que aparecen redactados los dispositivos legales citados, conducen a concluir, sin lugar a dudas, que los mismos son de eminente orden público, entendido este como una “de las condiciones básicas para que la sociedad se desarrolle y funcione efectivamente sin fracturas conformado el tándem normas-instituciones públicas y se puede agregar un tercer elemento, la sociedad, que debe demostrar a través de su actuación conforme a derecho el respeto hacia la normativa jurídica y las autoridades públicas para justamente contribuir al mantenimiento de ese orden”. De lo anteriormente expuesto resulta por demás evidente que el ejercicio de la acción de desalojo contemplada en el Decreto e invocada por la parte actora como fundamento de su pretensión, debió estar precedida por la adecuación del contrato a los términos de dicho Decreto, ordenada en su disposición transitoria primera, pues, caso contrario se incurriría en la violación de una norma de orden público eminente. Por consiguiente, es criterio de quien suscribe, que siendo tales dispositivos de estricto orden público, la adecuación del contrato que rige la relación arrendaticia, al texto del Decreto debió ser previa, y realizada dentro del lapso perentorio señalado para ello por su transitoria primera. Y mientras ello no ocurriera, mal podía el accionante ejercer la acción de desalojo que ha interpuesto en este juicio, por lo que no constando que la referida adecuación se hubiese realizado antes el ejercicio de su acción, como condición previa, mal podía el Tribunal de la Causa admitir su demanda de desalojo sin violar una normativa de orden público. Obsérvese al respecto que no hay constancia en autos que indique que la referida adecuación se haya realizado, ni siquiera que se haya efectuado gestión alguna sobre la materia, ni que de haberse realizado hubiese resultado infructuosa. No es óbice para ello que haya habido divergencias entre las partes litigantes para adecuar el contrato a la normativa del Decreto, pues, ante tal situación fáctica, cualesquiera de las partes pudo lograr la adecuación utilizando, bien la vía administrativa, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) con facultades para ello, a tenor del artículo 5º del Decreto; o la vía judicial, ya fuese con carácter previo en uno u otro caso, o hacerlo judicialmente en el curso del mismo juicio que aquí se ventila. La omisión de la referida adecuación hace que resulte injusto, desigual y contrario a derecho; y, por ende, violatorio del estado democrático social de derecho y de justicia que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico nuestra Constitución, que el accionante haya utilizado como sustento de su pretensión, una de las normas del mismo Decreto para lograr el desalojo del local comercial arrendado por parte del arrendatario demandado, sin que previamente haya habido la adecuación ordenada por la transitoria primera del Decreto. Todo lo expuesto conduce a concluir a quien suscribe, que no habiéndose llevado a cabo la adecuación en comento dentro del término legal para ello, ni con posterioridad al mismo, ni aún tardíamente, ni previamente al ejercicio de la acción de desalojo, ni en el curso del juicio, la demanda debió ser declarada inadmisible a tenor de lo pautado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Tal es mi criterio al respecto, el cual me permito concluir con uno de Los Mandamientos del Abogado, de Eduardo J. Couture, (cito) “Tu deber es luchar por el derecho, pero el día que encuentre en conflicto el derecho con la justicia, lucha por la justicia” (fin de la cita). Fecha ut supra. El Juez Provisorio, Julio César Newman Gutiérrez La Juez Asociado, Edy Magaly Calderón De Zuarich El Juez Asociado, Edgar De Jesús Quintero Romero La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil.