TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2012 (f. 183), por el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, parte actora, contra la sentencia de fecha 02 de julio de 2012, mediante la cual el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 3.766.828, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra Olmedo del Estado Mérida, contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 9.203.838, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra Olmedo del Estado Mérida, por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de Obligaciones, en consecuencia, no condenó al demandado a realizar la entrega del local comercial objeto del arrendamiento y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil condenó en costas a la parte demandante por haber resultado vencida.
Por auto de fecha 09 de julio de 2012 (f. 187), el Tribunal de la causa admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora y remitió a distribución el expediente, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por auto de fecha 26 de julio de 2012 (f. 190), le dio entrada, el curso de Ley correspondiente, fijando el lapso para promover pruebas dentro de los diez días de despacho siguientes a esa fecha de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 893 eiusdem, asimismo, fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia conforme establece el referido artículo 893.
Por diligencia de fecha 09 de agosto de 2012 (f. 198 al 200), el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, debidamente asistido por el abogado ADALBERTO ALVARADO, parte actora, promovió pruebas.
Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2012 (f. 236 y 237), este Juzgado negó la admisión de las pruebas promovidas en el numeral 1 y admitió las promovidas en los numerales 2, 3, 4 y 5 contenidos en la diligencia de promoción de pruebas; igualmente observó esta Alzada, que el promovente realizó algunos señalamiento «A manera de Informes» (sic) en su escrito de promoción de pruebas, haciendo énfasis en las circunstancias que motivan el recurso de apelación ejercido para ante esta instancia, solicitando la nulidad de la sentencia recurrida por contradictoria y por inmotivada, punto sobre el cual esta superioridad no emitió pronunciamiento alguno, por no ser la oportunidad procesal correspondiente.
Mediante escrito de fecha 22 de febrero de 2013 (f. 242 al 245), el abogado YSMERIS DE JESÚS CHOURIO CHOURIO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, expuso sus alegatos y solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación.
A través de la diligencia de fecha 19 de marzo de 2013 (f. 253), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se considerara el escrito presentado por la parte contraria como no presentado.
Por auto de fecha 18 de abril de 2017 (f. 267), quien suscribe, con el carácter de Juez Temporal de este Juzgado asumí el conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.
Encontrándose la presente causa en lapso para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla en los términos siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado en fecha 22 de marzo de 2005 (f. 01 al 05), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.766.828, señalando ser propietario y representante legal de la empresa mercantil Bomba El Indio C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción, en fecha 25 de septiembre de 1990, inserto bajo el Nº 72, Tomo A-4, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ADALBERTO ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.074.488, inscrito en el Inpreabogado con el número 34.008, propuso contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ formal demanda por resolución de contrato de arrendamiento, exponiendo en resumen lo siguiente:
Alega el accionante, que consta de documento privado contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 18 de octubre de 1994, en el cual se evidencia que en su condición de propietario arrendador, convino en ceder en arrendamiento al ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, quien es venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad número 9.203.838, en su condición de arrendatario, quien es propietario del fondo de comercio Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 23 de octubre de 1996, inserto con el número 39, Cuarto Trimestre del referido año.
Que en el referido contrato de arrendamiento se estableció que el objeto del arrendamiento según la cláusula primera, es la actividad de lavado y engrase para vehículos automotores, el cual se encuentra ubicado en las inmediaciones o al lado de la Estación de Servicio El Indio C.A., de la población de Tucanizón, ahora Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida.
Que en la cláusula segunda del contrato, se estipuló que el lapso de duración del contrato era por seis (06) meses prorrogables a voluntad de las partes; en caso que alguna de ellas no estuviera de acuerdo con la prórroga debía manifestarlo mediante escrito a la otra parte con un mes de anticipación al término del contrato.
Asimismo, en la cláusula tercera se especificó que el canon de arrendamiento mensual en principio era por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000), equivalentes a quince bolívares según la reconversión monetaria de 2008, el cual se ha incrementado de mutuo acuerdo por las partes y que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador o a quien sus derechos represente al vencimiento de cada mes.
En la cláusula cuarta, las partes convinieron en que la falta de pago de un (01) mes de alquiler daría derecho al arrendador a rescindir el contrato y exigir la entrega y desocupación del inmueble; seguidamente, en la cláusula quinta, se indicó que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato en perfecto estado de pintura, solvente en los servicio de agua y luz, debiendo entregarlo al arrendador en las mismas condiciones que lo recibió en la fecha de culminación del contrato.
Que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, se estableció que el arrendatario destinaría el local cedido en arrendamiento, únicamente para el uso de lavado y engrase, sin poder darle un uso distinto sin autorización dada por el arrendador; en la cláusula séptima, convinieron que durante la vigencia del contrato, el arrendatario no podrá ceder, traspasar o sub arrendar a terceras personas en ninguna forma el inmueble cedido en arrendamiento; asimismo, en la cláusula octava del contrato, se estableció que el contrato comenzaba a regir a partir del 1º de octubre de 1994.
Alega el accionante, que el arrendatario ha incumplido con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, relativas a los pagos de los cánones de arrendamiento consecutivos desde el 30 de julio de 2011 hasta el 29 de febrero de 2012, pagos que conforme a lo contratado, deben hacerse al arrendador al vencimiento de cada mes, por lo que el arrendatario ha incumplido sus deberes contractuales al dejar de pagar ocho (08) mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2011 y enero y febrero del 2012, debiendo realizar el pago al vencimiento de cada mes conforme establece la cláusula tercera del contrato, a pesar de presentarle al arrendador los recibos o comprobantes de pago los cuales no fueron suscritos por el arrendador, ni por el ciudadano JORGE ENRIQUE FLORES GÓMEZ, titular de la cédula de identidad número 1.400.817, persona autorizada para realizar el cobro de los cánones de arrendamiento y emitir recibos de pago, que no se recibieron en las oportunidades en que se realizó el cobro de las cantidades adeudadas.
Que el canon de arrendamiento se incrementó desde el inicio de la relación arrendaticia por convenio entre las partes, fijando el último canon de arrendamiento en la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800) mensuales, por lo que la suma de los ocho (08) meses adeudados dan la cantidad de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400) más el pago del impuesto al valor agregado I.V.A., correspondiente a las mensualidades que hasta la fecha no ha sido posible su pago bajo ninguna circunstancia, incurriendo así en incumplimiento del contrato por falta de pago de ocho mensualidades consecutivas, conforme se establece en la causal prevista en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señala, que además el arrendador ha incurrido en incumplimiento del contrato al violar lo estipulado en la cláusula quinta, en razón de haber ocasionado daños mayores y deterioro al inmueble al realizar mejoras y reformas sin la permisología respectiva y sin autorización del arrendador, conforme establece el literal e, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que también ha incumplido con la cláusula séptima del contrato, en razón de ceder arbitrariamente el inmueble arrendado a un tercero, el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, titular de la cédula de identidad número 11.915.971, quien está encargado del auto lavado y engrase sin autorización del arrendador, por lo que se desconoce con que condición ocupa el local arrendado, si es sub- arrendador y/o se le traspasó la empresa mercantil, violando lo previsto en los artículos 15 y 34 literal g, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que a los fines de demostrar el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario en lo referente a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento que reclama judicialmente, así como el incumplimiento del contrato por los daños, deterioros y reformas visibles en el local arrendado y el subarrendamiento a un tercero sin autorización del arrendador, se reserva para promover las pruebas correspondientes en la oportunidad legal.
Señala el arrendador que por cuanto es evidente el incumplimiento del arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos establecidos en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, así como el incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima por parte del demandado, por dar un uso diferente al inmueble arrendado y realizar obras y construcciones sin su autorización, procede a demandar por resolución del contrato de arrendamiento, al ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.203.838, en su condición de arrendatario del local comercial ya descrito, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, con fundamento en los artículos 15, 33 y 34 literales «a», «e», y «g» de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendatario convenga o sea obligado por el Tribunal en: Primero: Que se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha 18 de octubre de 1994, por incumplimiento del arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos establecidos en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, así como el incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima por parte del arrendatario, quien incumplió las mismas.
Segundo: Solicita el demandante-arrendador, que como consecuencia de la declaratoria judicial de resolución del contrato, el Tribunal ordene al arrendatario la entrega material del local comercial donde funciona el Auto Lavado y Engrase ubicado en la Estación de Servicio El Indio, carretera Panamericana, Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida, en buenas condiciones de conservación y limpieza y totalmente desocupado de personas, cosas y animales, tal como lo recibió para la fecha en que se suscribió el contrato, vale decir, el 18 de octubre de 1994, el cual se ha venido prorrogando desde el año 1994, y, en virtud del manifiesto incumplimiento, conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tiene derecho el arrendatario a gozar de la prórroga legal, beneficio que no puede invocar el arrendatario a su favor.
Asimismo, de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 599, numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, el actor solicitó decreto de medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, ubicado en la Estación de Servicio El Indio y que se ordenara el depósito o se le nombrase secuestratario del inmueble.
Estimó la demanda en la cantidad de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400), equivalentes a 71.11 Unidades Tributarias.
Solicitó la citación del demandado en el local comercial donde funciona el Auto Lavado y Engrase en la Estación de Servicio El Indio, carretera Panamericana, Tucaní, estado Bolivariano de Mérida.
Como fundamento de la demanda señaló los artículos 33, 34, 35, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 77, 78 y 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil y los relativos a la causa establecidos en el Código Civil.
Señaló como domicilio procesal la avenida 16, Nº 6-40, planta baja, oficina 1, Escritorio Jurídico, El Vigía Estado Bolivariano de Mérida.
Por auto de fecha 27 de marzo de 2012 (f. 24), el Tribunal de la causa admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda.
Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2012 (f. 26), el Tribunal de la causa se abstuvo de decretar la medida de secuestro solicitada por la actora, en razón de no constar en autos los requisitos que establece el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, providencia que, mediante auto de fecha 10 de abril de 2012 (f. 27), se declaró definitivamente firme.
Mediante diligencia de fecha 17 de abril de 2012 (f. 29), el Alguacil del Tribunal de la causa devolvió sin firmar boleta y recaudos de citación librados al demandado, ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en virtud de la imposibilidad de localizarlo.
Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2012 (f. 39), el demandante, ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, debidamente asistido por el abogado ADALBERTO ALVARADO, solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
Por auto de fecha 25 de abril de 2012 (f. 45), el Tribunal de la causa acordó librar carteles de citación a nombre del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 07 de mayo de 2012 (f. 47), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó los carteles de citación publicados en la prensa.
En fecha 14 de mayo de 2012 (f. 54), la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia que en fecha 11 de mayo de 2012, procedió a fijar el cartel de citación en las puertas donde funciona la Empresa Auto Lavado y Engrase El Indio.
Por diligencia de fecha 05 de junio de 2012 (f. 55), el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, debidamente asistido por la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, confirió poder apud acta a la abogada asistente y al abogado GONMAR GONZALO PÉREZ MENDOZA, a los fines de que representaran sus derechos e intereses en la causa; en la misma fecha consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que niega, rechaza y contradice, que el inmueble objeto de la demanda lo ocupe en calidad de inquilino desde el 18 de octubre de 1994, como lo afirma el demandante -que lo hace valer a través del documento privado por el cual se celebró el contrato de arrendamiento-, en virtud que cuando se suscribió el contrato vigente ya el demandado se encontraba en calidad de inquilino desde el año 1989, en el cual su arrendador era el ciudadano JOAQUIN TRUJILLO, por lo que ha cumplido 23 años ocupando el inmueble.
Niega y rechaza que se mantenga en vigencia parte del contrato, en el que la falta de pago de un mes en el canon de arrendamiento da derecho al arrendador a rescindir el contrato, ya que era costumbre el pago de hasta ocho meses de cánones de arrendamiento acumuladas y hasta mucho más, lo cual ocurrió muchas veces sin que esto se considerara motivo de incumplimiento del contrato, que se convirtió en un contrato verbal a través del tiempo.
Que niega y rechaza que el inmueble lo haya recibido en perfecto estado de pintura y solvente en los servicios de agua y luz, ya que siempre era él –arrendatario-demandado- quien realizaba el mantenimiento desde mucho antes de la celebración del contrato, hacía aproximadamente 23 años.
Que niega y rechaza que el contrato de arrendamiento estableciera que solo le estaba permitido el uso del inmueble para local comercial, en razón que por mutuo acuerdo entre las partes, desde hace muchos años habita el inmueble «como residencia de habitación» (sic) y en el mismo se realizaron mejoras para tal fin, como es la construcción de una vivienda unifamiliar en los predios del inmueble, como se evidencia de la inspección judicial que anexa como prueba en capítulo aparte.
Que rechaza, niega y contradice que el contrato comenzara a regir desde el 1º de octubre de 1994, ya que ocupaba el inmueble desde mucho antes.
Que niega y rechaza que haya incumplido con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, ya que como era costumbre aceptada por las partes, en razón de encontrarse con un contrato a tiempo indeterminado y modificada sus condiciones con el transcurso del tiempo por mutuo acuerdo, como el pago del canon de arrendamiento que era costumbre realizarlo cada ocho meses y a veces hasta un año consecutivo realizado al administrador, el ciudadano JORGE ENRIQUE FLORES GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.400.817.
Que rechaza, niega y contradice, que se le hayan presentado los recibos de pagos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, ya que los mismos en ningún momento le fueron presentados, pues había una costumbre entre las partes y los pagos se realizaban en tiempos largos, a veces hasta ocho meses, por lo que tachó e impugnó los recibos de pagos marcados con las letras D, E, F, G, H, I, J y K, por ser falsos.
Que niega y rechaza que le adeude al arrendador ocho meses de arrendamiento vencidos y que por esta razón se encuentre insolvente, por cuanto era costumbre realizar los pagos de tal manera.
Que niega y rechaza que haya cedido o subarrendado a un tercero el inmueble objeto del contrato, ya que la persona que se encuentra en calidad de administrador del fondo de comercio Auto Lavado y Engrase El Indio C.A., es el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.915.971, quien es su apoderado.
Que niega y rechaza que haya causado daños y deterioros al inmueble o haya realizado reformas sin autorización del propietario, en razón que por todos los años que tiene ocupando el inmueble siempre ha velado porque se mantenga en excelentes condiciones.
Rechaza, niega y contradice que haya incumplido con sus obligaciones y se le solicite la resolución del contrato.
Rechaza, niega y contradice que haya incumplido con las cláusulas del contrato que amerite la entrega material del inmueble objeto del litigio.
Niega, contradice rechaza que se le aplique las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que debe tomarse en consideración que habita el inmueble arrendado por autorización del arrendatario.
Rechaza, niega y contradice que se le ordene el pago de los cánones de arrendamiento demandados, en razón de haber realizado las respectivas consignaciones por ante el Tribunal.
Rechaza, niega y contradice que haya incumplido con sus obligaciones contractuales y por ello no tenga derecho a la prórroga legal.
Rechaza, niega y contradice la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, y a los efectos correspondientes seguidamente procede el demandado a efectuar una narración de lo hechos, señalando que suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial donde funciona el Auto Lavado y Engrase El Indio, ubicado en la Bomba El Indio del Municipio Caracciolo Para y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida, el cual se realizó en detrimento de sus derechos, ya que se encontraba en el inmueble desde el año 1989.
Que el contrato se ha convertido en verbal a tiempo indeterminado, y se ha renovado automáticamente, en el cual las partes convinieron la forma de pago cada ocho meses y eventualmente se realizaban tales pagos por anticipado.
Que el arrendador afirma que no fueron pagados en tiempo oportuno los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero y febrero de 2012 que suman ocho (08) pensiones sin pagar, sin embargo tal como señalara anteriormente, era costumbre entre los contratantes que las mensualidades se acumularan y se pagaran en bloque de ocho (08) o más cánones juntos, puesto que «el contrato es de 1996», por lo que no entiende por qué el arrendador quiere alegar mora en los pagos cuando lo cierto es que «para cumplir con la costumbre», efectuó el pago de los cánones insolutos mediante consignación arrendaticia por vía judicial.
Que las mejoras y reformas realizadas al inmueble y destinadas al uso de vivienda unifamiliar dentro del local comercial, fueron convenidas por las partes de manera verbal desde hace muchos años, como se evidencia de la inspección judicial que anexa.
Que con el transcurso del tiempo, de manera verbal se han modificado las condiciones del contrato inicial por acuerdo de las partes.
Por escrito presentado en fecha 13 de junio de 2012 (f. 113), la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, promovió pruebas en la causa.
Por diligencia de fecha 14 de junio de 2012 (f. 127 y 128), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de la prueba de inspección judicial extralitem promovida por la parte contraria, asimismo impugnó y desconoció la copia certificada referida al expediente de consignación que obra a los folios 83 al 111, además impugnó y desconoció los recibos de pagos consignados que obran a los folios 114 al 124 del expediente, por lo cual se opuso a la admisión de esta prueba.
Mediante escrito de fecha 14 de junio de 2012(f. 129 al 134), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió pruebas en la causa.
Por autos de fechas 14 y 15 de junio de 2012 (f. 152 y 153), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes, cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva.
Mediante acta de fecha 19 de junio de 2012 (f. 154), el Tribunal de la causa declaró desierto el acto testifical del ciudadano JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ, en virtud de no comparecer al mismo.
Mediante acta de fecha 19 de junio de 2012 (f. 155 y 156), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano JESÚS MARÍA RAMÍREZ.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2017 (f. 157), la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, pretendió corregir el error material en el que incurrió al contestar la demanda, señalando como fallecido al ciudadano JOAQUIN TRUJILLO, siendo que quien falleció fue el ciudadano GABRIEL MARÍA MORENO.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2012 (f. 158), la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se fijara nuevamente oportunidad para que el ciudadano JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ, rindiese su declaración testifical.
Por auto de fecha 20 de junio de 2012 (f. 159), el Tribunal de la causa fijó nueva oportunidad para que el ciudadano JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ, rindiese su declaración testifical.
Por acta de fecha 20 de junio de 2012 (f. 160), el Tribunal de la causa dejó constancia que, siendo ésa la fecha fijada para la evacuación de la prueba de inspección judicial, promovida por la parte demandante, ante la incomparecencia del promovente, se declaró desierto el acto.
Por diligencia de fecha 20 de junio de 2012 (f.161 y 162), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, rechazó e impugnó los alegatos formulados por la demandada en diligencia de fecha 19 de junio de 2017 (f. 157), por cuanto no son admisibles hechos nuevos luego de la contestación de la demanda.
Mediante acta de fecha 21 de junio de 2012 (f. 163 y 164), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano CARLOS DOMINGO ACEVEDO DÍAZ.
Mediante acta de fecha 21 de junio de 2012 (f. 165 y 166), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano EUDOMAR DAVID LOZADA ESPINOZA.
Mediante acta de fecha 22 de junio de 2012 (f. 167 y 168), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano CARLOS JAVIER BOSCÁN PARRA.
Mediante acta de fecha 22 de junio de 2012 (f. 169 y 170), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano ABISAIH ANTONIO ROJAS CASTRO.
Mediante acta de fecha 22 de junio de 2012 (f. 171), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano JUAN CARLOS GAVIDIA.
Por diligencia de fecha 25 de junio de 2012 (f. 172), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió como prueba nueva los datos del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, parte demandada, impresos de la página web del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL.
Mediante acta de fecha 25 de junio de 2012 (f. 175 y 176), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de la testifical rendida por el ciudadano JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ.
Este es el historial de la presente causa.-

II
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 02 de julio de 2012 (f. 177 al 182), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dictó sentencia cuya motiva se reproducirá posteriorente y cuyo dispositivo fue dictado en los términos que se reproducen a continuación:

«…PARTE DISPOSITIVA
Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de La circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA; interpuesta por la parte actora ciudadano JESUS (sic) OMAR GOMEZ (sic) GOMEZ (sic), venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 3.766.828, domiciliado en Tucaní, Estado Mérida, quien es propietario y representante legal de la empresa mercantil Bomba El Indio, C. A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 25-09-1.990, inserta bajo el No. 72, tomo A-4; por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES; contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic), venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 9.203.838, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra Olmedo del Estado Mérida. En consecuencia, no se condena al demandado ciudadano LUIS ALBERTO JIMENEZ [sic] GUTIERREZ (sic), ya identificado, a efectuar la entrega del inmueble conformado por el local comercial, destinado para el lavado y engrase, ubicado en las inmediaciones o al lado de la Estación de Servicio El Indio, de la población de Tucaní, Municipio Caracciolo Parra Olmedo del Estado Mérida, objeto del arrendamiento, a la parte demandante ciudadano JESUS (sic) OMAR GOMEZ (sic) GOMEZ (sic), ya identificado.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento civil, se acuerda no librar boletas de notificación a las partes. El lapso para la interposición del recurso de apelación comenzará a correr el primer día de Despacho siguiente a la publicación de la presente sentencia.
De conformidad con el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que la parte actora ciudadano LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic), identificado según consta de poder autenticado por ante La Notaría Pública de el vigía, inserto bajo el No. 43, tomo 35, de fecha 02-04-2012 (folio 43).
El demandado de autos LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic) constituyó apoderados judiciales a los abogados LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO Y GONMAR GOZALO (sic) PEREZ (sic) MENDOZA, identificados según consta de poder Apud Acta al folio 55, de fecha 05-06-2012… » (sic).

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de Obligaciones, interpuesta por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de arrendador, contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en su condición de arrendatario es procedente en derecho, y en tal sentido, si la sentencia definitiva de fecha 02 de julio de 2012, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, debe ser deberá confirmada, modificada, revocada o anulada.
PUNTO PREVIO
DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Por cuanto como fuera señalado anteriormente- mediante escrito presentado en fecha 09 de agosto del año que discurre, (folios 198, 199 y 200), el demandante-recurrente, ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, debidamente asistido por el abogado ADALBERTO ALVARADO, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil promovió pruebas en esta Alzada, realizando algunos señalamiento «A manera de Informes» (sic) y haciendo énfasis en las circunstancias que motivaron el recurso de apelación ejercido para ante esta instancia, solicitando la nulidad de la sentencia recurrida por contradictoria y por inmotivada, en el auto de fecha 10 de agosto de 2012 (f. 236 y 237), mediante el cual este Juzgado se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas esta superioridad no emitió pronunciamiento alguno sobre la solicitud formulada «A manera de Informes», por no ser la oportunidad procesal, corresponde a este Juzgado Superior como punto previo a la resolución del mérito de la causa, pronunciarse en cuanto a la procedencia o no de la nulidad de la sentencia recurrida - por contradictoria y por inmotivada- formulada por la parte actora.
De la atenta lectura de la parte motiva de la sentencia recurrida, se puede observar la exigüedad en la motivación del fallo por parte de la a quo y la absoluta ausencia de valoración de las pruebas aportadas por ambas partes en juicio, tal como señala el recurrente, lo cual se evidencia del texto de la recurrida, transcrita íntegramente up supra y que se reproduce parcialmente a continuación:

«… MOTIVACION (sic) DE LA SENTENCIA
Este tribunal para analizar el fondo de los hechos y emitir un pronunciamiento de fondo. Pasa analizar el origen de la relación arrendaticia que tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble local comercial, destinado únicamente al lavado y engrase, ubicada en la Estación de Servicio Bomba El Indio, que no es discutido. pero el contradictorio se presenta por cuanto el arrendador aduce que el arrendatario ha dejado de cumplir con el pago arrendaticio convenido desde el día 30-07-2011 hasta el 29-02-2012, correspondiendo el incumplimiento a ocho mensualidades consecutivas, a pesar de presentarle al arrendador los recibos o comprobantes de pago los cuales no fueron suscritos por la persona del aquí arrendador, ni por el ciudadano JORGE ENRIQUE FLORES GOMEZ (sic), cédula de identidad No.1.400.817, persona autorizada por el arrendador para hacer los cobros de los cánones de arrendamiento y emitir recibos de pago, el cual los anexa marcados D, E, F, G, H, I, J, y k. Que las mensualidades insolutas convenidas de Bs. 800,00 mensuales ascienden a la cantidad de Bs. 6.400,00 más el I.V.A. Que igual el arrendatario ha incumplido con el contrato al causar al inmueble daños y deterioros mayores a los normales, por haber efectuado reformas y construcciones no autorizadas por el arrendador, causal prevista en el literal g) del artículo 34 y 15 ejusdem. Así como el subarrendamiento a un tercero del local comercial sin autorización del arrendador. Que la relación arrendaticia surgió en virtud de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano JESUS (sic) OMAR GOMEZ (sic) GOMEZ (sic) como arrendador y el aquí demandado LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic), teniendo como objeto el local comercial descrito, destinado para la actividad del lavado y engrase de vehículos automotores; ubicado en las inmediaciones o al lado de la Estación de Servicio El Indio, carretera panamericana, Tucaní, Estado Mérida, con vigencia a partir del día 01-10-1.994, prorrogable, si una de las partes no estaba de acuerdo con la prórroga debía notificar por escrito a la otra con un mes de anticipación al término del contrato. El demandado de autos alega que el inicio del contrato se remonta al año 1989, de lo cual hace 23 años y no el 01-10-94, que era costumbre entre arrendador y arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento cada ocho meses. Que no ha subarrendado, que el poder que le dio a su hijo de nombre WILLIAN ALFREDO JIMENES (sic), es como administrador del local por cuestiones de su salud. Que sobre el inmueble arrendado por acuerdo con el arrendador construyó una vivienda unifamiliar, y que tiene muchos años viviendo allí.
La parte actora en la parte controversial presenta como pruebas para contrariar los dichos del demandado en la contestación de la demanda, documento de compra venta de las acciones de la empresa mercantil Bomba El Indio, C. A., donde el aquí demandado era accionista conjuntamente con los ciudadanos JOAQUIN TRUJILLO, quien obstentaba el cargo de Director general de la mencionada empresa mercantil, MARIA (sic) ADELA MORENO DE TRUJILLO Y JORGE TRUJILLO, dada en venta todas sus acciones de la compañía Bomba El Indio, C. A., ubicada en la población de tucaní [sic], Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, al aquí demandante JESUS (sic) OMAR GOMEZ (sic) GOMEZ (sic), previa decisión de los accionistas en Asamblea General Extraordinaria, levantada Acta al efecto en fecha 10-12-1.993.
Pero es el caso que no se trata de una discusión sobre el tiempo transcurrido del arrendamiento, sino sobre la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones arrendaticios sobre el local comercial arrendado destinado al lavado y engrase; lo que hace necesario determinar si se trata de un inmueble constituido por un local comercial propiedad de la compañía Bomba El Indio, C. A., que es una persona jurídica toda vez que el arrendador sostiene que adquirió todas las acciones de la sociedad mercantil Bomba el Indio, y por ende parte de ella el local comercial destinado a lavado y engrase, queda entendido cuando el demandante se identifica en el encabezamiento del escrito libelar como propietario y representante legal de la empresa Bomba El Indio, C. A.; así mismo promovido como elemento probatorio por el demandante conjuntamente con el Acta de Asamblea Extraordinaria, el documento de propiedad de la compra de las acciones de fecha 06-01-94, donde los socios María Adela Moreno de Trujillo, Joaquín Trujillo, Luís Alberto Jiménez Gutierrez [sic] y Jorge Trujillo, venden a Jesús Omar Gómez Gómez las acciones que tienen en la empresa Bomba El Indio, C. A., lo que no queda determinado que el local comercial donde funciona la firma personal LAVADO Y ENGRASE EL INDIO, DE LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic), pertenezca a la BOMBA EL INDIO, C. A., que es una empresa mercantil con personalidad jurídica propia, no constando de autos la prueba idónea que es el elemento determinante, puesto que en el contrato de arrendamiento que dio inicio a la relación jurídica arrendaticia, instrumento fundamental de la demanda el aquí demandante y arrendador suscribe el contrato a título personal y los recibo de pago, instrumentos fundamentales de la demanda, y en el escrito libelar cabeza de autos como propietario y representante legal de la empresa BOMBA EL INDIO, C. A., que es una persona jurídica, titular de derechos y obligaciones.
Por todo lo expuesto y observándose del petitorio de la demanda, que la actora funda sus dichos en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18-10-94, a la vez que alega en la etapa probatoria que adquirió todos las acciones por compra que de la Bomba el Indio, C. A., hizo por documento registrado en fecha 06-01-1.994, por lo que a este tribunal no le queda otra alternativa sino la de declarar sin lugar la demanda por Resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de sus obligaciones, incoada por el ciudadano JESUS (sic) OMAR GOMEZ (sic) GOMEZ (sic), quien es propietario y representante legal de la empresa mercantil Bomba El Indio, C. A., contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMENEZ (sic) GUTIERREZ (sic), identificados anteriormente.…» (sic)
De la revisión de la sentencia apelada observa este Tribunal Superior, que el Juzgado de la causa, omitió pronunciarse sobre la valoración del acervo probatorio producido por ambas partes en juicio, a los fines de determinar si quedó probada la pretensión deducida por el demandante, o, por el contrario, si la misma fue eficazmente desvirtuada por la parte demandada; asimismo se observa que la Juez de la causa sacó elementos de convicción más allá de la pretensión deducida por el actor y de las defensas opuestas por el demandado, partiendo de falsas premisas que la conllevaron a erróneas conclusiones en el dispositivo del fallo.
Expuesto lo anterior, considera esta Alzada que al no pronunciarse sobre la valoración de todos y cada uno de los elementos probatorios producidos por ambas partes en juicio y al sacar elementos de convicción más allá de los que obran en autos, la decisión recurrida infringe los ordinales 3ro., 4to. y 5to. del artículo 243 y el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en los cuals quedó planteada la controversia, y por no contener la recurrida decisión, expresa, positiva y precisa conforme a la pretensión deducida y las defensas opuestas, y por resultar contradictoria, todo lo cual supone la existencia del vicio de ultrapetita. Igualmente infringe por falta de aplicación el artículo 509 eiusdem, conforme al cual es deber ineludible de los jueces analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no resultaren idóneas por no aportar elementos de convicción, criterio que debe ser expresamente fundamentado, lo cual supone la existencia del vicio de silencio de pruebas.
Por estas consideraciones, esta Alzada declara NULA la sentencia definitiva de fecha 02 de julio de 2012, mediante la cual el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, por resolución de contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
Declarado lo anterior, se debe proceder conforme indica el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 209.- La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.
Parágrafo Unico: Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, las impondrá una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil. (Subrayado del Juzgado).

El artículo antes trascrito, impone al Juez del segundo grado, como consecuencia del efecto devolutivo de la apelación, el deber de resolver el mérito de la causa, dada la facultad de examinar el caso planteado, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:
Claros como han quedado los términos en los cuales quedó planteada la controversia entre las partes, corresponde a este Tribunal Superior pasar a la valoración de los medios de pruebas de los cuales se valieron las partes para demostrar sus correspondientes afirmaciones de hecho y los fundamentos de derechos esgrimidos, a los fines de terminar la procedencia o no de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2012 (f. 183), por el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 02 de julio de 2012, mediante la cual el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y a tal efeto observa:
Del análisis de la pretensión deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de demandante-arrendador, circunscribe y limita el debate procesal al incumplimiento de sus obligaciones por parte del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en su condición de arrendatario, en las cláusulas segunda, tercera, quinta y séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre ambos, incumplimiento que encaja en las causales «a», «e», y «g» del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De la revisión del escrito introductorio de la instancia, mediante el cual se propone la pretensión, se observa que el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de arrendador, demanda por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, a los fines que el Tribunal declare lo siguiente:
Primero: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha 18 de octubre de 1994, por incumplimiento en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento establecidos en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, así como el incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima, referido al subarrendamiento del local comercial y la consecuente entrega del mismo.
Segundo: Como consecuencia de la Resolución del Contrato declarada por el Tribunal, el arrendador solicita la entrega material del local comercial donde funciona el Auto Lavado y Engrase ubicado en la Estación de Servicio El Indio, carretera Panamericana, Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida, en buenas condiciones de conservación y limpieza y totalmente desocupado de personas, cosas y animales, tal como lo recibió para la fecha en que se suscribió el contrato, vale decir, 18 de octubre de 1994, el cual se ha venido prorrogando desde el año 1994, lo que configura el incumplimiento previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual no puede invocar a su favor el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Por su parte el demandado formuló sus defensas en los términos que se resumen a continuación:
Niega, rechaza y contradice que ocupe el inmueble objeto de la demanda en calidad de inquilino desde el 18 de octubre de 1994, en virtud que cuando se suscribió el contrato vigente ya el demandado tenía aproximadamente 23 años en calidad de inquilino desde el año 1989; niega y rechaza que se mantenga en vigencia parte del contrato, en el que la falta de pago de un mes en el canon de arrendamiento da derecho al arrendador a rescindir el contrato, ya que era costumbre el pago de hasta ocho meses de cánones de arrendamiento acumuladas y hasta mucho más, sin que esto se considerara motivo de incumplimiento del contrato; niega y rechaza que el inmueble lo haya recibido en perfecto estado de pintura y solvente en los servicios de agua y luz, ya que siempre era él –arrendatario-demandado- quien realizaba el mantenimiento desde aproximadamente 23 años antes de la celebración del contrato; niega y rechaza que el contrato de arrendamiento estableciera que solo le estaba permitido el uso del inmueble para local comercial, en razón que por mutuo acuerdo entre las partes, desde hace muchos años habita el inmueble «como residencia de habitación» (sic) y en el mismo se realizaron mejoras para tal fin, como es la construcción de una vivienda unifamiliar en los predios del inmueble, como se evidencia de la inspección judicial que anexa como prueba en capítulo aparte.
Finalmente niega y rechaza que haya incumplido con las cláusulas tercera y cuarta del contrato, ya que como era costumbre aceptada por las partes, en razón de encontrarse con un contrato a tiempo indeterminado y modificada sus condiciones con el transcurso del tiempo por mutuo acuerdo, como el pago del canon de arrendamiento que era costumbre realizarlo cada ocho meses y a veces hasta un año consecutivo realizado al administrador, el ciudadano JORGE ENRIQUE FLORES GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.400.817.
Rechaza, niega y contradice, que se le hayan presentado los recibos de pagos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, ya que los mismos en ningún momento le fueron presentados, pues había una costumbre entre las partes y los pagos se realizaban en tiempos largos, a veces hasta ocho meses, por lo que tachó e impugnó los recibos de pagos marcados con las letras D, E, F, G, H, I, J y K, por ser falsos.
Niega y rechaza que le adeude al arrendador ocho meses de arrendamiento vencidos y que por esta razón se encuentre insolvente, por cuanto era costumbre realizar los pagos de tal manera.
Niega y rechaza que haya cedido o subarrendado a un tercero el inmueble objeto del contrato, ya que la persona que se encuentra en calidad de administrador del fondo de comercio Auto Lavado y Engrase El Indio C.A., es el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.915.971, quien es su apoderado.
Niega y rechaza que haya causado daños y deterioros al inmueble o haya realizado reformas sin autorización del propietario, en razón que por todos los años que tiene ocupando el inmueble siempre ha velado porque se mantenga en excelentes condiciones.
Rechaza, niega y contradice que haya incumplido con sus obligaciones y con las cláusulas del contrato que ameriten la resolución del contrato y la entrega material del inmueble objeto del litigio.
Niega, contradice y rechaza que se le apliquen las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que debe tomarse en consideración que habita el inmueble arrendado por autorización del arrendatario.
En este sentido, a los fines de determinar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento bajo estudio, procede este Juzgador a emitir criterio de valoración en relación a las pruebas aportadas por las partes en la causa, a cuyo efecto considera:

IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante escrito de fecha 14 de junio de 2012 (f. 129 al 134), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:
PRIMERA: Promovió –en copia simple- el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de octubre de 1994, sobre un local comercial propiedad del demandante (f. 10), a los fines de demostrar la relación arrendaticia existente entre el actor quien funje como arrendador y el demandado, ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, quien funge como arrendatario.
Del análisis del señalado instrumento que fue consignado en original por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda y que bra al folio 66 se puede constatar que los ciudadanos JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en fecha 18 de octubre de 1994, celebraron un contrato de arrendamiento conforme con las cláusulas siguientes:

«…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en ARRENDAMIENTO a EL ARRENDATARIO un local comercial destinado para el lavado y engrase, ubicado en la Estación de Servicio “El Indio” de la población de Tucanizón, Municipio Autónomo Caracciolo Parra y Ollmedo del Estado Mérida. SEGUNDA: El tiempo de duración de este contrato será el lapso de seis meses (6) prorrogable a voluntad de las partes; si una de las partes no estuviere de acuerdo con la prórroga, deberá manifestarlo a la otra parte mediante escrito por un mes de anticipación al término del presente contrato TERCERA: El canon de arrendamiento mensual será por la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000) que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar al “ARRENDADOR” o quien sus derechos hubiere al vencimiento de cada mes. CUARTA: La falta de pago de un (1) mes de alquiler dará derecho al “ARRENDADOR” a rescindir del presente contrato y a exigir la entrega y desocupación del inmueble.- QUINTA: EL ARRENDATARIO, recibe el inmueble objeto de este contrato, en perfecto estdo (pintura, agua, luz, etc.) asimismo tal como lo recibe, deberá entregarlo a el “ARRENDADOR” en la fecha que culmine dicho contrato.- SEXTA: EL ARRENDATARIO destinará el local cedido en arrendamiento para el lavado y engrase,sin poder darle otro uso sin la autorización escrita dada por el ARRENDADOR . SEPTIMA: EL ARRENDATARIO durante la vigencia de este contrato no podrá ceder, traspasar o Subarrendar a terceras personas en ninguna forma, el inmueble cedido en arrendamiento.- OCTAVA: El presente contrato comenzará a regir a partir de la siguiente fecha: 1 de octubre de 1994. NOVENA: El incumplimiento de estas obligaciones dará derecho al “ARRENDADOR” a exigir el pago de los daños y perjuicios ocasionados por este incumplimiento …». «ARRENDADOR»

De conformidad con el encabezamiento el artículo 1.363 del Código Civil: «El instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones ; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones». (subrayado del Tribual).
De la norma examinada se desprende, que no obstante que la ley no sujeta al instrumento privado a ninguna formalidad, obliga a los contratantes al reconocimiento del hecho material de las declaraciones contenidas en tales documentos y suscritas con la firma de las partes, por lo que, a menos que fuere desconocido por la parte a quien se le oponga, tiene tanta eficacia probatoria como el documento público.
En el caso bajo estudio, tenemos que, habiendo sido presentado junto con el libelo de demandada el contrato de arrendamiento en cuestión en copia simple por el demandante-arrendador, no fue desconocido por la parte contraria de ninguna forma; por el contrario, el contrato fundamental de la pretensión deducida en su contra, fue consignado en original por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda y obra al folio 66-, por lo cual esta Superioridad le asigna al istrumento privado fundamento de la demanda, valor y eficacia probatoria, puesto que quedó legal y judicialmente reconocido el instrumento privado, conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
Así las cosas, con esta documental quedó demostrado en el caso bajo estudio, la existencia de la relación arrendaticia entre el actor, JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y el demandado, LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, hecho no controvertido entre las partes, pero también demuestra que al ser suscrito por las partes antagonistas de este proceso, da derecho a la parte actora a accionar en su condición de arrendador y anteponer el referido documento como instrumento fundamental de la acción, ya que del mismo se deriva el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario. Así se decide.
SEGUNDA: Promovió el apoderado actor el valor y mérito jurídico de las siguientes documentales:
2.1.- Copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 08 de diciembre de 1993, de la Empresa Mercantil Bomba El Indio C.A. (f. 135 al 143), a los fines de demostrar que el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, adquirió la totalidad de las acciones de la referida empresa por compra venta que le hicieran los ciudadanos MARÍA ADELA MORENO, JOAQUIN TRUJILLO, JORGE TRUJILLO y el hoy demandado LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ y, por lo que este último ciudadano no ocupaba el inmueble desde el año 1989 como arrendatario sino como co-propietario y accionista de la referida empresa.
Consta que la referida probanza no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos allí contenidos, en consecuencia, esta Alzada, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio a la copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 08 de diciembre de 1993, de la Empresa Mercantil Bomba El Indio C.A., en cuanto a la existencia de la mencionada sociedad mercantil y que fue constituida válidamente, así como la titularidad que sobre esta empresa se acredita el demandante. Sin embargo, esta documental no aporta elemento alguno de convicción para demostrar la pretensión deducida por el actor, por lo cual esta probanza resulta impertinente. Y así se declara.
2.2.- Promovió el apoderado actor el expediente mercantil del Fondo de Comercio denominado Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 23 de octubre de 1996, Nº 39, Tomo B-1, Cuarto Trimestre (f. 11 al 13 y 59 al 61), con el objeto de demostrar que la fecha de inicio del funcionamiento de la firma fue en el año 1994, y que el objeto del contrato era el arrendamientio de local para uso comercial, específicamente para auto lavado y engrase de vehículos, uso establecido en el contrato y no para vivienda familiar, además que el demandado reside en la ciudad de San Cristóbal por razones de salud, por lo que cedió el local comercial al ciudadano WILLIAN ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, otorgando poder general de administración y violando el contrato y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta Alzada, considerando que la prueba instrumental referida no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, hace plena prueba de los hechos jurídicos allí contenidos, en consecuencia, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio a la copia certificada del expediente mercantil del Fondo de Comercio denominado Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 23 de octubre de 1996, Nº 39, Tomo B-1, Cuarto Trimestre, misma que, habiendo sido presentado junto con el libelo de demandada por el demandante-arrendador, a los fines de demostrar que el contrato de arrendamientio del local era para uso comercial, tal como fue establecido en el contrato, específicamente para auto lavado y engrase de vehículos, y no para vivienda familiar como señaló el demandado, obrado en su contra esta instrumental, el arrendatario la consignó en original en la oportunidad de la contestación de la demanda y obra a los folios 59 al 61.
En consecuencia, por cuanto la relación arrendaticia entre el actor, JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y el demandado, LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, resultó un hecho no controvertido entre las partes, la prueba bajo estudio demuestra que el demandado efectivamente es propietario del Fondo de Comercio denominado Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, cuyo giro comercial se desarrolló en el local que el hoy demandante le cedió en calidad de arrendamiento, para uso comercial como reza el contrato, y no para otro destino, y prueba el derecho que tiene la parte actora de accionar en su condición de arrendador la vía judicial y anteponer el referido documento como instrumento demostrativo del incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario. Así se decide.
2.3.-:Promovió la constancia de fe de vida del ciudadano JOSÉ JOAQUIN TRUJILLO PALOMA, titular de la cédula de identidad Nº 9.390.020, emanada del Consejo Nacional Electoral, Comisión de Registro Civil y Electoral, Registro Civil de Nueva Bolivia, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, de fecha 12 de junio de 2012 (f. 144), con el objeto de demostrar que el referido ciudadano (quien no ha fallecido) no era arrendador del demandado sino accionista de la Empresa Mercantil Bomba El Indio C.A., por lo que es incierto que ocupa el inmueble desde hace 23 años.
Así las cosas, esta Alzada considera que la constancia de fe de vida se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, que en principio goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, por consiguiente, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, siempre que no se haya desvirtuado mediante prueba en contrario, razón por la cual, se observa de la revisión de las actas procesales, que no consta que la parte demandada haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en original, el cual fue promovido en el lapso probatorio y en consecuencia, se le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo esta prueba sólo demuestra que el demandado mintió en su contestacióin de la demanda incoada en su contra, señalando que el JOSÉ JOAQUIN TRUJILLO PALOMA –quien presuntamente fungió como arrendador del inmueble en litigio- había fallecido. Y así se declara.
2.4: Promovió instrumento autenticado en fecha 22 de octubre de 2011, por ante la Notaría Pública de San Cristóbal Estado Táchira, bajo el Nº 30, Tomo 165, por (f. 62 al 65), mediante el cual el arrendatario LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, otorga poder general de administración judicial y extrajudicial al ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, titular de la cédula de identidad Nº 11.915.971, con el objeto de demostrar que el arrendatario había cedido el inmueble arrendado a un tercero.
Del análisis del señalado instrumento que fue consignado por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda y que obra a los folios 59 al 61- se puede constatar que el arrendatario LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ confirió poder general de administración judicial y extrajudicial al ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, al cual esta Alzada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor y mérito jurídico a la copia simple promovida, en razón que no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad legal conforme establecen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
Con esta documental queda probado el hecho cierto de la facultad otorgada por el arrendatario a su apoderado para representarlo y administrar el giro comercial del fondo que funciona en el inmueble arrendado, lo cual, sin embargo, no demuestra que estuviere el mandatario facultado para efectuar mejoras y construcciones en el referido inmueble sin la autorización escrita del arrendador. Y así se declara.
2.5: Promovió la copia certificada del expediente de consignación de alquileres, signado con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, que fuera consignado por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda y que obra a los folios 83 al 111, para demostrar que en fecha 27 de marzo de 2012 el arrendador propuso la demanda por resolución de contrato de arrendamiento por el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, quien para entonces se encontraba insolvente en el pago de ocho (08) cánones de arrendamiento; asimismo pretende demostrar con esta prueba, que la demanda fue admitida el 27 de marzo de 2012, fecha para la cual el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de ocho mensualidades, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, y que 22 días después de la admisión de la demanda, y luego que el Alguacil del tribunal de la causa se trasladó hasta el inmueble arrendado, a los fines de practicar la citación del demandado, su apoderado general, ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, procedió a aperturar el expediente de consignaciones arrendaticias por ante el mismo tribunal de la causa.
De la referida copia certificada del expediente de consignaciones se evidencian entre otras, las siguientes actuaciones:
1) Auto de fecha 18 de abril de 2012, mediante el cual el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, -recibida por distribución-, le dio entrada y el curso de ley correspondiente a la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento presentada por el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, a favor del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ (f. 99).
2) Diligencia de fecha 23 de mayo de 2012, mediante la cual el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, consignó sendos comprobantes de depósitos bancarios el primero de ellos distinguido como «Referencia 019673076», efectuado en fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de siete mil ciento setenta bolívares (Bs. 7.170), correspondiente al pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012 más el impuesto al valor agregado del 12%, y el segundo de ellos, distinguido como «Referencia 020089553», efectuado en fecha 22 de mayode abril de 2012,correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2012, por la cantidad ochocientos noventa bolívares (Bs. 890), más el valor agregado del 12% (f. 101 y 102).
En relación con prueba instrumental referida, considera esta Alzada, que la copia certificada del expediente de consignación de alquileres, signado con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, se encuentra dentro de la categoría de documentos judiciales, las cuales, conforme a lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil «…hacen fe, salvo a la parte interesada el derecho de exigir su confrontación con el original»; asimismo, según el artículo 1.384 del Código Civil: «Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento auténtico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes»
En consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, considera este juzgador, que la copia certificada del expediente de consignación de alquileres, signado con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, promovido por la parte actora -que fuera consignado por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda y que obra a los folios 83 al 111-, demuestra que en fecha 27 de marzo de 2012, fecha de admisión de la demanda que el arrendador propuso por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, éste se encontraba insolvente en el pago de ocho (08) cánones de arrendamiento, los cuales fueron efectivamente pagados mediante sendos comprobantes de depósitos bancarios el primero de ellos distinguido como «Referencia 019673076», efectuado en fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de siete mil ciento setenta bolívares (Bs. 7.170), correspondiente al pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012 más el impuesto al valor agregado del 12%, y el segundo de ellos, distinguido como «Referencia 020089553», efectuado en fecha 22 de mayo de 2012, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2012, por la cantidad ochocientos noventa bolívares (Bs. 890), más el valor agregado del 12% (f. 101 y 102), vale decir, que con esta probanza quedó demostrado el estado de insolvencia en el que se encontraba el arrendatario al momento en que fue admitida la demanda de resolución de contrato de arrendamiento formulada en su contra. Y así se declara.
2.6: Promovió el valor y mérito jurídico de las dos boletas de notificación de fechas 28 de mayo de 2012 y 04 de junio de 2012, libradas a nombre del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de beneficiario de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas a su favor (f. 145 y 146), con el objeto de demostrar que las pensiones insolutas demandadas estaban vencidas con creces para la fecha de las consignaciones arrendaticias, las cuales por ende resultan extemporáneas, es decir, posterior a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues fueron realizadas con posterioridad a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguient:

«Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad» (Subrayado de este Juzgado).

Así lo ha sostenido la doctrina emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, Expediente 07-1731, en la cual deja sentado el siguiente criterio vinculante para los Tribunales de la República:

«…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…)
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
(…)
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…» (sic) http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/febrero/55-5209-2009-07-1731.HTML

Conforme al criterio vinculante vertido en fallo reproducido parcialmente supra, el acoge este juzgador ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, considera esta Superioridad, que las dos boletas de notificación de fechas 28 de mayo de 2012 y 04 de junio de 2012, libradas a nombre del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de beneficiario de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, se encuentran dentro de la categoría de los documentos judiciales, las cuales, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil hacen fe, por haber sido autorizado por el funcionario competente con arreglo y con las solemnidades previstas en las leyes.
De conformidad con los dispositivos legales citados, se le otorga valor y mérito jurídico a los referidos instrumentos judiciales, documentales que demuestran que las pensiones insolutas demandadas estaban vencidas con creces para la fecha en la que el demandado efectuó las consignaciones arrendaticias, las cuales resultan extemporáneas por tardías, pues fueron consignadas con posterioridad a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento –inclusive- de la última de las mensualidades demandadas, en evidente contravención de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.
2.7: Promovió la comunicación suscrita por el Síndico Procurador y Coordinador de Arrendamientos Inmobiliarios del Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, Registro C.D.A. Nº 2012-004, de fecha 06 de enero de 2012 (f. 147), con el objeto de demostrar que la firma Comercial Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, incumple con lo convenido en el contrato y con las Leyes Ambientales, Ordenanzas Municipales y Ley Penal del Ambiente, en la cual indica al propietario la prohibición de habitar el inmueble en razón que no dispone de las condiciones mínimas de sanidad e higiene para uso doméstico o residencial.
Considera este Juzgado Superior que la comunicación promovida se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, que en principio goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, por consiguiente, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, y sólo puede ser desvirtuable mediante prueba en contrario, razón por la cual, se observa de la revisión de las actas procesales, que no consta que la parte demandada haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en original, el cual fue promovido en el lapso probatorio y en consecuencia, se le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De esta documental, en armonía con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en juicio que quedó aceptado expresamente por ellas- se evidencia que el inmueble arrendado, tenía un uso específico comercial para el servicio de autolavado y engrase de vehículos, ubicado en una estación de servicio, por lo cual conforme a las normas de seguridad e higiene sanitarias- no podría ser destinado a vivienda. Y así se declara.
2.8:Promovió las actas de paralización de la obra, emanadas de la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, de fechas 12 y 22 de abril de 2012, suscritaS por la Ingeniero María Alejandra Araujo, en su carácter de Directora de Infraestructura (f. 148 y 149), con el objeto de demostrar que el arrendatario LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, sin autorización pretende construir mejoras no autorizadas por el propietario del inmueble, dándole un uso diferente al de local comercial para el cual fue convenido en el contrato de arrendamiento.
Considera este Juzgado Superior que las actas de paralización de la obra promovidas se encuentran dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, que en principio goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, por consiguiente, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, y sólo puede ser desvirtuable mediante prueba en contrario, razón por la cual, se observa de la revisión de las actas procesales, que no consta que la parte demandada haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en original, el cual fue promovido en el lapso probatorio y en consecuencia, se le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Con esta documental se evidencia que el arrendatario LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, ha efectuado mejoras NO AUTORIZADAS POR EL PROPIETARIO en el inmueble arrendado, pretendiendo construir allí una vivienda, con lo cual le daría un uso diferente al de local comercial para el cual fue destinado y convenido en el contrato de arrendamiento, circunstancias que evidencian el incumplimiento del arrendatario en sus obligaciones contractuales, demandadas por el arrendador. Y así se declara.
2.9: Promovió el oficio Nº S.M. Nº 298-2011, de fecha 04 de noviembre de 2011, emanado de la Alcaldía del Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, Sindicatura Municipal (f. 150), con el objeto de demostrar que el Ministerio del Ambiente con sede en El Vigía, tiene conocimiento que la Empresa Mercantil Auto Lavado y Engrase El Indio C.A., incumple con los deberes ambientales establecidos en la Ley, por lo que exhorta a la referida dependencia gubernamental para que aplique las multas y sanciones correspondientes establecidas en la Ley Penal del Ambiente.
Considera este sentenciador, que el oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, se encuentran dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, que en principio goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, por consiguiente, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, y sólo puede ser desvirtuable mediante prueba en contrario, razón por la cual, se observa de la revisión de las actas procesales, que no consta que la parte demandada haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en original, el cual fue promovido en el lapso probatorio y en consecuencia, se le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo esta documental no aporta ningún elemento de convicción para demostrar la pretensión deducida por el actor, por lo que tal probanza resulta impertinente. Y así se declara.
TERCERA: CONFESIÓN FICTA
3.1: Promueve la confesión ficta en que incurrió la parte demandada, en virtud del poder que le fuera conferido al ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, en fecha 22 de septiembre de 2011, por ante la Notaría Pública de San Cristóbal Estado Táchira, bajo el Nº 30, Tomo 165, en el cual se confiere facultades para darse por citado o notificado en asuntos judiciales, en nombre y representación del arrendador, siendo que en fecha 17 de abril de 2012, fue notificado el referido apoderado, tal como se evidencia de la actuación del ciudadano Alguacil del Tribunal de la causa.
Observa este Juzgador que el arrendatario LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ otorgó poder general de administración y disposición al ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, titular de la cédula de identidad Nº 11.915.971, en fecha 22 de octubre de 2011, por ante la Notaría Pública de San Cristóbal Estado Táchira, bajo el Nº 30, Tomo 165, que obra a los folios 62 al 65 del expediente, otorgando al mandatario quien no es abogado- facultades para representarlo judicialmente, por lo cual estas facultades conferidas al apoderado para darse por citado y representar en juicio al conferente no tiene eficacia alguna pues el mandatario carece de la capacidad de postulación para ejercer la representación judicial del demandado de autos, motivo por el cual no opera la confesión ficta del demandado, de conformidad con los artículos 166 y 362 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
3.2:Promueve la confesión ficta y la admisión de los hechos por parte de la demandada, en razón que reconoce y admite que se adeude los cánones de arrendamientos demandados, tal y como se evidencia de la contestación de la demanda y que es cierto que dichos pagos se los realizaba al ciudadano JORGE ENRIQUE FLORES GÓMEZ.
En relación a la valoración de esta prueba, se debe tomar en consideración que el demandado negó, rechazó y contradijo expresamente en la contestación de la demanda su estado de insolvencia respecto de los cánones insolutos demandados, argumentado al supuesto acuerdo entre los contratantes de pagar tardíamente los cánones arrendaticios, por lo cual, tal como ha sostenido la pacífica y reiterada doctrina emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los alegatos y defensas expuestos por las partes en el libelo y en la contestación no pueden considerarse como confesiones espontáneas, no constituyen una confesión que pueda utilizarse como medio de prueba, en virtud que tales señalamientos sólo delimitan la controversia, motivo por el cual este Juzgador de Alzada no le concede valor ni mérito jurídico probatorio. Y así se declara.
CUARTA:Promovió el apoderado actor la testifical de los ciudadanos: CARLOS DOMINGO ACEVEDO DÍAZ, EUDOMAR DAVID LOZADA ESPINOZA, CARLOS JAVIER BOSCÁN PARRA, ABISAIH ANTONIO ROJAS CASTRO y JUAN CARLOS GAVIDIA sin señalar el objeto de las mismas, cuyas actas de declaración obran a los folios 163 al 171.
En relación con estas probanzas, tal como ha sostenido la pacífica y reiterada doctrina emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, por tanto considera este Juzgado Superior, que en el caso bajo estudio no era admisible la prueba de testigos para probar la existencia del contrato de arrendamiento, como lo pretendió la parte actora, por cuanto conforme a lo acordado por las partes al celebrar el contrato, el valor de las pensiones arrendaticias excede y sobrepasa los dos mil bolívares establecidos en el referido dispositivo legal. En consecuencia las testificales propmovidas por la parte demandante resultan manifiestamente ilegales. Así se declara.
QUINTA:Promovió la prueba de inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se deje constancia si es necesario el uso y destino del local comercial, las condiciones generales del inmueble e identidad de las personas que se encuentran en él .
Por acta de fecha 20 de junio de 2012 (f. 160), el Tribunal de la causa dejó constancia que, siendo ésa la fecha fijada para la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandante, ante la incomparecencia del promovente, se declaró desierto el acto, por lo que esta prueba no puede ser objeto de valoración. Así se declara.
Mediante escrito presentado en fecha 13 de junio de 2012 (f. 113), la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, promovió los siguiente medios de pruebas:
PRIMERA: Promovió el valor y mérito jurídico de los recibos de pago en original, marcados con las letras A, B y C (fs. 114 al 124), a los fines de demostrar la costumbre aceptada entre los contratantes que los pagos fueran realizados hasta por ocho mensualidades consecutivas desde el año1996.
Se observa que mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2012 (fs. 127 y 128), el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó, rechazó y desconoció los recibos de pago identificados así: Nº 00470 de fecha 1º/1º/2011; Nº 00464 de fecha 12/06/2010; Nº 00471 de fecha 29/07/2011; Nº 0275 Sin Fecha; Nº 00116 de fecha 08/10/1996; Nº 00113 de fecha 09/09/96; Nº 00104 de fecha 07/08/96; Nº 0299 de fecha 10/07/1996; Nº 0292 de fecha 12/06/1996; Nº 0287 de fecha 09/05/1996; Nº 0282 de fecha 09/04/1996 y Nº 0278 de fecha 07/03/1996, por cuanto dichos recibos no fueron suscritos por su mandante y se desconoce la autoría de la persona que las suscribe, datos que no fueron suministrados por la promovente.
En nuestro derecho, el desconocimiento del documento privado por la parte a la cual se opone, da origen a una incidencia en la cual quien insiste en hacer valer el documento desconocido debe promover el cotejo o supletoriamente la prueba de testigos si los documentos emanaren de un tercero ajeno al juicio como medio probatorio previsto por la ley para probar su autenticidad.
En el caso autos, no habiendo insistido la parte demandada en hacer valer los recibos de pago marcados con las letras A, B y C (fs. 114 al 124), desconocidos por la parte demandante, mediante el cotejo, cuya carga probatoria le correspondía, considera quien decide que dichas documentales carecen de valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
SEGUNDA: Promovió las testificales de los ciudadanos JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ y JESÚS MARÍA RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10.239.111 y 4.698.962, a los fines de que den fe del tiempo, modo y lugar en que sucedieron los hechos narrados en la contestación de la demanda.
Mediante actas de fechas 19 de junio de 2012 (f. 155 y 156) y 25 de junio de 2012 (f. 175 y 176), el Tribunal de la causa dejó constancia escrita de las declaraciones testificales de los ciudadanos JESÚS ORLANDO MÁRQUEZ y JESÚS MARÍA RAMÍREZ.
En relación con estas probanzas, tal como ha sostenido la pacífica y reiterada doctrina emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, por tanto considera este Juzgado Superior, que en el caso bajo estudio no era admisible la prueba de testigos para probar la existencia del contrato de arrendamiento, como lo pretendió la parte demandada, por cuanto conforme a lo acordado por las partes al celebrar el contrato, el valor de las pensiones arrendaticias excede y sobrepasa los dos mil bolívares establecidos en el referido dispositivo legal. En consecuencia las testificales promovidas por la parte demandada resultan manifiestamente ilegales. Así se declara.
TERCERA: Ratificó el contenido del expediente de consignaciones arrendaticias distinguido con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, que obra en copia certificada a los folios 83 al 111 del expediente, a los fines de demostrar que el pago de los cánones vencidos se realizaban según la costumbre.
Esta prueba instrumental fue valorada anteriormente como documento judicial, a tenor de lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.384 del Código Civil; asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, consideró este juzgador, que la copia certificada del expediente de consignación de alquileres, signado con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida -consignado por el arrendatario demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda (fs. 83 al 111-, demuestra que en fecha 27 de marzo de 2012, fecha de admisión de la demanda que el arrendador propuso por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, éste se encontraba insolvente en el pago de ocho (08) cánones de arrendamiento, los cuales fueron efectivamente pagados mediante sendos comprobantes de depósitos bancarios el primero de ellos distinguido como «Referencia 019673076», efectuado en fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de siete mil ciento setenta bolívares (Bs. 7.170), correspondiente al pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012 más el impuesto al valor agregado del 12%, y el segundo de ellos, distinguido como «Referencia 020089553», efectuado en fecha 22 de mayo de 2012, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2012, por la cantidad ochocientos noventa bolívares (Bs. 890), más el valor agregado del 12% (f. 101 y 102), por lo cual con esta probanza quedó demostrado el estado de insolvencia en el que se encontraba el arrendatario al momento en que fue admitida la demanda de reolución de contrato de arrendamiento formulada en su contra. Y así se declara.
CUARTA: Ratificó el contenido de la «inspección extrajudicial» practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida (f. 67 al 82), en la cual se demuestra los años y las condiciones del inmueble arrendado y la existencia de una vivienda para habitación familiar, a la cual esta Superioridad ya le asignó valor y eficacia probatoria.
En cuanto a la procedencia de inspección extrajudicial es requisito sine que non que el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, cumpliendo los presupuestos de procedencia previstos en los artículos 1.429 del Código Civil, y 938 del Código de Procedimiento Civil, de manera de justificar la necesidad de evacuación de dicha prueba sin la participación de la futura contraparte.
Esta condición de procedencia debe ser alegada ante el juez ante quien se promueve la inspección extralitem, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde; si el juez considera que se encuentran cumplidos estos requisitos, fijará la oportunidad para su práctica.
En el caso sub examine, el solicitante de la Inspección extralitem no demostró la urgencia en la evacuación de esta prueba preconstituida, incumpliendo los requisitos previstos en los artículos 1.429 del Código Civil, y 938 del Código de Procedimiento Civil, esto es «dejar constancia del estado o circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo»,pues de la lectura de su solicitud que obra al folio 68, no se observa que su práctica pretenda dejar constancia de tales circunstancias.
Por otra parte se observa que la juez ante quien se solicitó la prueba preconstituida en cuestión, no efectuó ningún análisis previo de la solicitud a los fines de determinar que se encontraran cumplidos los requisitos de procedencia de la misma, por el contrario, sin fundamento de ninguna naturaleza fijó la oportunidad para su práctica, lo cual acarrea la ilegalidad de esta prueba evacuada extrajudicialmente por la parte demandada y ratificada luego en el lapso probatorio del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, pues su práctica iregular causa un perjuicio grave a su contraparte en el juicio principal, que quedó privada de un derecho legítimo, como el de participar en su evacuación para controlar la prueba.
Por estas razones, la inspección extralitem promovida por la parte demandada resulta menifiestamente ilegal. Y así se declara.
QUINTA: Mediante el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 13 de junio de 2012 (f. 113) la abogada LUZ MARINA CONTRERAS BUITRAGO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, tachó los documentos marcados con las letras D, E, F, G, H I, J y K (f. 14 al 21), presentados junto con el libelo de demanda por la partora, por considerar que tales instrumentales son falsas y los impugnó por no estar suscritos por el arrendatario, anunciando el trámite de tacha en la oportunidad correspondiente; sin embargo, por cuanto no consta de los autos que la tacha propuesta por el demandado haya prosperado como imponen los artículos 440 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y, por cuanto la parte actora no promovió en la fase probatoria los documentos marcados con las letras D, E, F, G, H, I, J y K, que obran a los folios 14 al 21 del expediente, los mismos no son objeto de valoración, por quedar fuera del debate probatorio. Así se declara.

V
MOTIVACIÓN DE LA SENTENCIA

Resueltas los puntos previos, y planteada la controversia en los términos precedentemente expuestos, pasa este Tribunal a resolver el mérito de la causa, y
a analizar si en el caso de marras, se verificó incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado arrendatario, cuya ocurrencia acarreará la resolución de contrato de arrendamiento cebrado entre el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, quien funge como arrendador, y el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ quien funge como arrendatario.
En la parte narrativa de este fallo quedaron fijados los límites de la controversia y valorados todos y cada uno de los elementos que conforman el acervo probatorio producido por ambas partes en juicio, lo cual puede resumirse de la siguiente manera:
El demandante, JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su carácter de arrendador, con fundamento en los artículos 33, 34, 35, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 77, 78 y 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil y los relativos a la causa establecidos en el Código Civil, propuso formal demanda contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en su condición de arrendatario, por el incumplimiento de éste último en sus obligaciones arrendaticias establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado por ambos por documento privado, argumentando el actor que el incumplimiento contractual el demandado lo hace incurrir en las causales previstas en los literales «a», «e», y «g» del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el incumplimiento del contrato en razón de la falta de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 30 de julio de 2011y el 29 de febrero de 2012, que debían realizarse al vencimiento de cada mes como fue establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, así como por el incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima por parte del demandado, referidas a los daños y deterioros causadas al local arrendado por las reformas visibles y construcciones efectuadas en el mismo y por la cesión del local comercial a un tercero sin autorización del arrendador.
En su petitorio solicita el demandante-arrendador, que como consecuencia de la declaratoria judicial de resolución del contrato, el Tribunal ordene al arrendatario la entrega material del local comercial donde funciona el Auto Lavado y Engrase ubicado en la Estación de Servicio El Indio, carretera Panamericana, Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida, en buenas condiciones de conservación y limpieza y totalmente desocupado de personas, cosas y animales, tal como lo recibió para la fecha en que se suscribió el contrato, vale decir, el 18 de octubre de 1994, en virtud del manifiesto incumplimiento del arrendatario, quien conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tiene derecho de invocar el beneficio de la prórroga legal.
El arrendatario, ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, en la oportunidad de la contestación de la demanda de de contrato de arrendamiento incoada en su contra formuló sus defensas en los términos que se resumen a continuación:
Niega, rechaza y contradice que ocupe el inmueble objeto de la demanda en calidad de inquilino desde el 18 de octubre de 1994, en virtud que cuando se suscribió el contrato vigente ya el demandado tenía aproximadamente 23 años en calidad de inquilino desde el año 1989; niega y rechaza que se mantenga en vigencia la parte del contrato que establece que la falta de pago de un mes en el canon de arrendamiento da derecho al arrendador a rescindir el contrato, ya que era costumbre el pago de hasta ocho meses de cánones de arrendamiento acumuladas y hasta mucho más, sin que esto se considerara motivo de incumplimiento del contrato; niega y rechaza que el inmueble lo haya recibido en perfecto estado de pintura y solvente en los servicios de agua y luz, ya que siempre era él –arrendatario-demandado- quien realizaba el mantenimiento desde aproximadamente 23 años antes de la celebración del contrato; niega y rechaza que el contrato de arrendamiento estableciera que solo le estaba permitido el uso del inmueble para local comercial, en razón que por mutuo acuerdo entre las partes, desde hace muchos años habita el inmueble «como residencia de habitación» (sic) y en el mismo se realizaron mejoras para tal fin, como es la construcción de una vivienda unifamiliar en los predios del inmueble, como se evidencia de la inspección judicial que anexa como prueba en capítulo aparte, por lo que rechaza que se le aplique las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que debe tomarse en consideración que habita el inmueble arrendado por autorización del arrendatario.
Finalmente niega y rechaza que le adeude al arrendador ocho meses de arrendamiento vencidos y que por esta razón se encuentre insolvente lo cual pretendió desvirtuar con el expediente de consignacines antes señalado, por cuanto era costumbre realizar los pagos de manera tardía; también niega y rechaza que haya cedido o subarrendado a un tercero el inmueble objeto del contrato, ya que la persona que se encuentra en calidad de administrador del fondo de comercio Auto Lavado y Engrase El Indio C.A., es el ciudadano WILLIAN ALFREDO JIMÉNEZ GUILLÉN, quien es su apoderado; niega y rechaza que haya causado daños y deterioros al inmueble o que haya realizado reformas sin autorización del propietario, y por ende rechaza, niega y contradice que haya incumplido con las cláusulas del contrato que amerite la entrega material del inmueble objeto del litigio.
En la etapa probatoria del juicio ambas partes promovieron las pruebas con las que fundamentan sus respectivas afirmaciones y alegatos de hecho y fundamentos de derecho, las cuales fueron exhaustivamente valoradas en este fallo, y cuyas consecuencias jurídicas se aplicarán más adelante.
Establecen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

«Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía» (Subrayado de este Juzgado).
«Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo ».( Subrayado de este Juzgado).

Como se ha señalado suficientemente, de conformidad con los literales «a», «e», y «g» del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el actor demanda el incumplimiento de las cláusulas tercera, cuarta, quinta y séptima del contrato, en razón que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a ocho (8) mensualidades consecutivas; por los daños mayores y el deterioro causado al inmueble, al realizar mejoras y reformas sin la permisología respectiva y sin autorización del arrendador, y, por haber cedido el arrendatario el inmueble arrendado a un tercero sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Como quedara anteriormente demostrado, el referido contrato de arrendamiento cebrado entre JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ resultó un hecho no controvertido entre las partes, pues ambas lo hicieron valer en su oportudidad- el actor en la demanda y el arrendatario en la contestación- y del mismo se evidencia que en efecto, fue celebrado contrato de arrendamiento entre el demandante, ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, quien funge como arrendador, y el demandado, ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ quien funge como arrendatario, y quien es propietario del fondo de comercio Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, contrato que fue valorado anteriormente y del cual quedó demostrado que el inmueble arrendado se trata de un local comercial ubicado en la Estación de Servicio El Indio C.A., en el cual se desarrollaría la actividad de lavado y engrase de vehículos, para la cual estaba destinado.
De la revisión y valoración del contrato de arrendamiento cebrado entre JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ en concordancia con las pruebas instrumentales promovidas por la parte actora en su escrito que obra a los folios 129 al 134, identificadas SEGUNDO: INSTRUMENTALES PÚBLICAS, en los numerales 2.2, 2.6, 2.7, 2.8, minuciosamente valoradas, quedó demostrado efectivamente el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, contraviniendo lo establecido en las cláusulas contractuales cuarta, quinta y sexta, al realizar construcciones y reformas visibles en el local arrendado sin autorización del arrendador, causando deterioros al inmueble en cuestión.
El incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, en especial el consagrado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de reolución judicial, referido al pago oportuno de los cánones arrendaticios resultó demostrado con la prueba instrumental denominada SEGUNDO: 2.5, promovida por la parte actora en su escrito que obra a los folios 129 al 134; quedó también demostrado el incumplimiento de su obligación de pago oportuno convenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, con el único elemento probatorio eficaz promovido por la representación judicial del demandado, específicamente la documental denominada TERCERO: Mediante la cual ratificó el contenido del expediente de consignaciones arrendaticias distinguido con el Nº 873-12, de la nomenclatura propia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, que obra en copia certificada a los folios 83 al 111 del expediente, a los fines de demostrar que el pago de los cánones vencidos se realizaban según la costumbre.
Esta prueba instrumental fue valorada a tenor de lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.384 del Código Civil, y, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, consideró este juzgador, que dicha probanza demuestra que en fecha 27 de marzo de 2012, fecha de admisión de la demanda que el arrendador propuso por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, éste se encontraba insolvente en el pago de ocho (08) cánones de arrendamiento, los cuales fueron efectivamente pagados mediante sendos comprobantes de depósitos bancarios el primero de ellos distinguido como «Referencia 019673076», efectuado en fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de siete mil ciento setenta bolívares (Bs. 7.170), correspondiente al pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012 más el impuesto al valor agregado del 12%, y el segundo de ellos, distinguido como «Referencia 020089553», efectuado en fecha 22 de mayo de 2012, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2012, por la cantidad ochocientos noventa bolívares (Bs. 890), más el valor agregado del 12% (f. 101 y 102), por lo cual con lo cual quedó demostrado el estado de insolvencia en el que se encontraba el arrendatario al momento en que fue admitida la demanda de resolución de contrato de arrendamiento formulada en su contra.
Asimismo quedó demostrado con la instrumental SEGUNDA 2.6: promovida por el actor, y referida a las dos boletas de notificación de fechas 28 de mayo de 2012 y 04 de junio de 2012, libradas a nombre del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, en su condición de beneficiario de las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas a su favor (f. 145 y 146), con el objeto de demostrar que las pensiones insolutas demandadas estaban vencidas con creces para la fecha en que se efectuaron las consignaciones arrendaticias, las cuales por ende resultan extemporáneas, pues fueron realizadas con posterioridad a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos alcances, a tenor de la jurisprudencia vinculante citada ya fueron analizados y valorados.
Como corolario se puede afirmar sin temor a equivocaciones, que quedó demostrado del acervo probatorio constante en autos, el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, contraviniendo lo establecido en las cláusulas contractuales tercera, cuarta, quinta y sexta del contrato de arrendamiento, al efectuar reiteradamente el pago tardío de la pensiones arrendaticias y realizar construcciones y reformas visibles en el local arrendado sin autorización del arrendador, causando deterioros al inmueble en cuestión.
Asimismo se puede asegurar que del análisis de la documentación y de las pruebas producidas por la parte demandada, no se evidencia que haya acreditado el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el 30 de julio de 2011al 29 de febrero de 2012 en tiempo oportuno, ni haya aportado medio de prueba alguno que demuestre que convencionalmente las partes pactaron el pago de manera distinta a la que se desprende del contrato celebrado en fecha 18 de octubre de 1994 (f. 10 y 66), cuya carga procesal le correspondía, por lo que el 22 de marzo de 2012, fecha en la cual se interpuso la demanda, el arrendatario se encontraba insolvente en el pago de ocho (08) cánones de arrendamiento. Y así se declara.
Considera esta Superioridad, que en relación al incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento, referidas a la falta de pago de los cánones de arrendamiento consecutivos que van desde el 30 de julio de 2011hasta el 29 de febrero de 2012, que debían realizarse al vencimiento de cada mes, que el demandado de autos ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, no logró probar sus afirmaciones de hecho, expuestas en el escrito contentivo de la contestación de la demanda, cuya carga le correspondía ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, respecto a su invocado carácter de arrendatario del inmueble objeto de la demanda de resolución de contrato de arrendamieto por incumplimiento de sus obligaciones, vale decir, no logró demostrar haberse liberado oportunamente de la obligación de pago de la pensiones de arrendamiento demandadas, por lo que se verifica el incumplimiento de la causal contenida en el literal «a», del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para declarar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de sus obligaciones, celebrado en fecha 18 de octubre de 1994, entre los ciudadanos JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ (arrendador) y LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ (arrendatario), el cual se indeterminó en el tiempo.Y así se decide.
De la revisión y valoración del contrato de arrendamiento cebrado entre JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ y LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ en concordancia con las pruebas instrumentales promovidas por la parte actora en su escrito que obra a los folios 129 al 134, identificadas SEGUNDO: INSTRUMENTALES PÚBLICAS, en los numerales 2.2, 2.6, 2.7, 2.8, minuciosamente valoradas, quedó demostrado efectivamente el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, contraviniendo lo establecido en las cláusulas contractuales cuarta, quinta y sexta, al realizar construcciones y reformas visibles en el local arrendado sin autorización del arrendador, causando deterioros al inmueble en cuestión, circunstancias que evidencian el incumplimiento de las causales contenidas en el literal «e» del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para declarar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de sus obligaciones. Y así se decide.
En virtud de lo antes expuesto, resulta claro para este Juzgado Superior la procedencia de NULIDAD de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 02 de julio de 2012, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, así como la procedencia del recurso de apelación ejercido por el apoderado actor, y consecuente declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante arrendador y el demandado arrendatario, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ADALBERTO ALVARADO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 02 de julio de 2012, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
SEGUNDO: Se ANULA la sentencia recurrida, dictada en fecha 02 de julio de 2012, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARRACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JESÚS OMAR GÓMEZ GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.766.828, en su condición de ARRENDADOR debidamente asistido por el abogado en ejercicio ADALBERTO ALVARADO, contra el ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y que tiene por objeto el local comercial donde funciona el fondo de comercio Auto Lavado El Indio de Luis Alberto Jiménez Gutiérrez, inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 23 de octubre de 1996, inserto con el número 39, Cuarto Trimestre del referido año, ubicado en las inmediaciones de la Estación de Servicio El Indio C.A., de la población de Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Bolivariano de Mérida, propiedad del arrendador.
CUARTO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadano LUIS ALBERTO JIMÉNEZ GUTIÉRREZ realizar la entrega material del inmueble arrendado libre de personas, animales y cosas.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del juicio a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa.
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las distintas materias, causas y recursos que conoce este Tribunal, y muy especialmente por los recursos sometidos al conocimiento de este Juzgado Superior por aplicación de la Resolución 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el expediente en su oportunidad al Tribunal de origen. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil.

En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil.