TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de mayo de 2017 (f. 159), por el profesional del derecho RAMÓN ELÍAS RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 23 de mayo de 2017, mediante la cual, el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial en el juicio seguido contra la recurrente por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASIy, en consecuencia, ordenó al demandado a realizar la entrega del inmueble, libre de personas y cosas.
Mediante auto de fecha 04 de julio de 2017 (f.163), esteJuzgado Superior recibió el original del expediente e hizo saber a las partes, que de conformidad con los artículos 878, 879, 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil ex artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dentro de los cinco días de despacho siguientes, podrían promover las pruebas admisibles en esta instancia y solicitar la constitución del Tribunal con asociados. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, podrían presentar informes en el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha.
Según escrito de fecha 04 de agosto de 2017 (fs. 165 al 175), la representación judicial de la parte demandada apelante, sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., presentó informes.
En fecha 21 de septiembre de 2017 (f. 176), este Tribunal dijo «VISTOS», entrando la causa en lapso de sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521eiusdem.
Al encontrarse la presente causa en estado para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla en los términos siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA
La presente causa se inició mediante libelo que obra a los folios 01 al 03, presentado por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número10.717.902, asistido jurídicamente por los abogados PALMIRO BLADIMIR GARCÍA MARTÍNEZ y WILMER ORLANDO PAREDES PLAZA, titulares de la cédula de identidad números10.710.219 y 12.778.983 en su orden e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los números139.823 y 142.437 respectivamente, quien interpuso contra la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 13 de octubre de 1998, con el número 6, Tomo A-19, en la persona de su Director General, LUIS JAVIER NAVARRO NAVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.460.168,formal demanda por desalojo de local comercial, cuyo conocimiento correspondió por distribución al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con fundamento en los argumentos siguientes:
Que, su representado es propietario de un inmueble (galpón para taller) ubicado en la calle 18 con Pasaje Quintero número 8-50, Belén del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que, dicho galpón fue objeto de un contrato de arrendamiento entre su asistido y el ciudadano LUIS JAVIER NAVARRO NAVA, quien actuó en nombre y representación de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A. en su condición de Director General.
Que, el contrato se celebró en Mérida en fecha 30 de octubre de 2008, autenticado por ante la Notaría Segunda de Mérida, con el número 68, Tomo 89, en el que fijaron el canon de arrendamiento por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales y por el tiempo de un año fijo, contado a partir del día 30 de marzo de 2008 al día treinta de marzo de 2009.
Que, posterior a ese contrato realizaron otros en los mismos términos y condiciones por vía privada con las mismas cláusulas contractuales y tiempo de duración.
Que, el último contrato suscrito por las partes fue el 01 de abril de 2012 y culminó en fecha 01 de abril de 2013.
Que, «… antes de los 30 días para el vencimiento del contrato, su [nuestro]representado le manifestó al arrendatario de forma verbal LA DECISIÓN DE NO RENOVAR MÁS EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en un todo conforme a lo establecido en la cláusula tercera del presente contrato…».
Que, la decisión consta en comunicación y convenimiento de entrega de fecha 01 de abril de 2013 donde acordaron ambas partes «…de mutuo acuerdo libre de apremio y constreñimiento…» la fecha de entrega para el 30 de septiembre de 2013.
Que, la prórroga legal comenzó a transcurrir a partir del 01 de abril de 2013 según la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y venció el 31 de marzo de 2015.
Que, ha sostenido conversaciones con el representante de la empresa arrendataria para recordarle la fecha de vencimiento de la prórroga legal pero «…ha hecho caso omiso a todos los llamados realizados para tal fin… llegando al punto de no contestarle [me] el teléfono y no atenderle [me] en su oficina, incumpliendo el acuerdo suscrito…».
Que por las razones expuestas, con fundamento en el artículo 40, literal «G» de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el artículo 1.160 del Código Civil, demanda a la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., «… por desalojo por culminación del contrato de arrendamiento…» y el pago de las costas procesales que se originen durante el proceso.
Mediante auto de fecha 05 de agosto de 2016 (f.19), el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, y ordenó la citación dela parte demandada, a los fines de que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte días de despacho siguiente a que constara en autos las resultas de su citación, y diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 09 de agosto de 2016, el Alguacil del Tribunal de la causa suscribió constancia que obra al folio 20, en la que devuelve el recibo de citación personal de la parte demandada suscrito por el ciudadano LUIS JAVIER NAVARRO NAVA, en esa misma fecha, tal como se evidencia del folio 21.
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha 18 de octubre de 2016 (fs. 25 al 32), la sociedad mercantil demandada, con la asistencia jurídica del abogado RAMÓN ELÍAS RODRÍGUEZ ANDRADE, titular de la cédula de identidad número 14.589.468 e inscrito en el Inpreabogado con el número115.345, contestó la demanda en los términos que se resumen a continuación:
Contrarió la cuantía de la demanda por insuficiente en virtud que«…afecta la condición de arrendatario y la misma es íntimamente malintencionada y busca solo intentar perjudicar a la sociedad mercantil…», y la fijó en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (531.177,00) equivalente a TRES MIL UN UNIDADES TRIBUTARIAS (3.001 UT).
Convino limitadamente en algunos hechos como el inicio de la relación arrendaticia en el año 2008, y las fechas de los contratos celebrados entre ellos.
Que rechaza, niega y contradice el hecho afirmado en la demanda en cuanto a la renovación del contrato y la prórroga legal, así como el Derecho invocado.
Que, pagó sin retraso alguno sus cánones de arrendamiento y consideró el contrato a tiempo indeterminado.
Que, el día 30 de septiembre de 2013, que se iba a realizar la entrega material del inmueble, decidieron aumentar los cánones de arrendamiento los meses siguientes motivo por el cual la arrendataria se mantuvo en el local.
Que, el canon de arrendamiento fue aumentando de manera progresiva hasta llegar a un monto mensual de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) y que han sido depositados, mediante transferencia, a una cuenta bancaria del Banco Provincial cuyo beneficiario es el arrendador ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI.
Alegó que nunca fue notificado de la no renovación del contrato, tal como lo prevé la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento que los vincula.
Que, «…es notable que por el aumento de los cánones hizo que celebraran [ramos] un nuevo contrato de arrendamiento ya que el aumento hizo que se fijara un nuevo monto y esto según nuestra legislación hace que se modifique una nueva cláusula y opere inmediatamente LA TACITARECONDUCCION (sic) con las condiciones del último contrato que se celebro (sic) en fecha 2012.»
Que, «…en el supuesto negado de no renovar el contrato impedir la tácita reconducción y debía haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal… y ya han transcurrido un (01) año y cinco (05) meses que el actor pretende accionar por otra acción jurídica…».
Convino limitadamente con relación al contrato de entrega material del inmueble de fecha 01 de abril de 2013.
Contradijo, negó y rechazó que el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI haya sostenido comunicaciones con él a los fines de entregarle el inmueble ya que después del día 30 de septiembre de 2013 «…acordaron [mos] mutuamente que se [me] podía quedar en el local porque convinieron [nimos] un aumento de cánones de arrendamiento y continuación de la relación arrendaticia».
Promovió como pruebas junto con la contestación de la demanda las impresiones y recibos de las transferencias realizadas por el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial, además solicitó prueba de informes al SUDEBAN con los estados de cuenta del ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI.
Mediante auto de fecha 27 de octubre de 2016 (f. 108), el Tribunala quo, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la audiencia preliminar para el primer día de despacho siguiente a esa fecha, a las dos y treinta de la tarde, la cual se celebró en fecha 31 de octubre de 2016 (f. 109), el Tribunal a quo, dejó constancia que se encontraba presente la parte demandante y que la parte demandada no se hizo presente ni por sí ni por medio de apoderado.
Mediante auto de fecha 03 de noviembre de 2016 (f. 112), el Tribunal de la causa, fijólos hechos controvertidos y de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, declaró abierto el lapso de pruebas a partir del día siguiente a esa fecha.
Según sendos escritos de fecha 10 de noviembre de 2016, que constan agregado a los folios 115 al 117 el de la parte demandada y al folio 135 el de la parte demandante, las partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 16 del mismo mes y año (f. 137).
Mediante auto de fecha 06 de febrero de 2017 (f. 140), el Tribunal de la primera instancia fijó para el vigésimo día de despacho siguiente la audiencia de juicio. En fecha 08 de mayo de 2017, según se evidencia de acta que consta agregada al folio 149, se celebró ante el Juzgado de la causa la AUDIENCIA ORAL DE JUICIO, en la que se dejó constancia que después de haber oído las intervenciones de las partes, procedió a pronunciar el dispositivo de la sentencia.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 23 de mayo de 2017 (fs. 151 al 158), el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, profirió la sentencia definitiva en la que declaró CON LUGAR la demanda y, en consecuencia, ordenó ala empresa IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A. realizar la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, en los términos que, en su parte pertinente, se reproducen parcialmente a continuación:

«… EN CONCLUSIÓN:
Esta Juzgadora observa en las actas procesales que el demandante, asistido de abogados, demanda el desalojo del inmueble por desalojo, fundamentado en el artículo 40, literal “g”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. En la cual se prueba que ciertamente existe una relación contractual arrendaticia entre las partes desde octubre de 2008, con la firma del primer contrato, hasta el 01 de abril de 2013, cuando firmaron un contrato de acuerdo de cierre y entrega del contrato. Lo que significa que trascurrió 4 años y 6 meses, y debe entenderse que la no entrega voluntaria al día siguiente comenzó a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia como lo ordena la Ley, en el artículo 26, correspondiéndole 2 años. Así, que la prórroga legal opera de pleno derecho a favor del arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. Situación que evidencia que no le fue conculcado su derecho al disfrute del mismo y sin perturbación alguna.
Ahora bién (sic), cumplida la prórroga legal arrendaticia el arrendatario no hizo entrega del inmueble, objeto del litigio, porque el arrendatario aduce que existe tácita reconducción. Situación que dedemos (sic) aclarar al respecto, de la forma siguiente:
1) La tácita reconducción consiste “en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima…” (Gilberto, Guerrero Quintro (sic). Tratado de Derecho Arrendaticio inmobilirio (sic). UCAB:2006, p.293).
2) Con respecto a ello, esta Juzgadora observa que la interpretación de inactividad del arendador (sic), no la hacemos de forma restrictiva sino amplia, es decir, que el arrendador al no ejercer de forma inmediata el desalojo del arrendatario del inmueble no significa que esté aceptando su ocupación y por ende, la renovación del contrato. Ello motivado a que las partes suscribieron un contrato privado de entrega definitiva del inmueble lo que permite determinar que el arrendador no acepta la permanencia del arrendatario en el inmueble y por tanto, así lo alega en su fundamentación legal. Lo que significa que no existe tácita reconducción alegada por el arrendatario.
3) Así mismo, una de las características (sic) que tiene la tácita reconducción es la actitud silente o falta de oposición del arrendador de que continúe el arrendatario ocupando el inmueble, situación que no ocurre en el presente proceso.
4) En atención a todo lo expuesto, es inexorable declarar con lugar la demanda porque el demandante, arrendador, ha demostrado no tener interés en renovar la relación contractual arrendaticia fundamentada en el artículo 40, literal “g”, de la Ley de Regulación de Alquileres de locales Comerciales y ASI SE DECIDE…».

Según diligencia de fecha 31 de mayo de 2017 (f. 159),el profesional del derecho RAMÓN ELÍAS RODRÍGUEZ en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS JAVIER NAVARRO NAVA, Director General de la empresa Sociedad Mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva, el cual fue admitido en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 06 de junio de 2017 (f. 161), y ordenó remitir el expediente al Tribunal Superior en funciones de distribución.
Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia en primera instancia.
II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA INSTANCIA
Mediante escrito de fecha 04 de agosto de 2017 (fs. 165 al175), el profesional del derecho RAMÓN ELÍAS RODRÍGUEZ ANDRADE, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., presentó informes en los términos que se resumen a continuación:
Esbozó nuevamente la contestación a los fines de explicar «…la complejidad de la litis…».
Como nuevos elementos, trajo a colación que el Tribunal a quo admitió las pruebas promovidas pero en cuanto a la prueba de informes solicitada para la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN) ordenó oficiar a la institución «…sin dar un plazo prudente para la espera de que llegase la prueba y fuese agregada al expediente…».
Que, el día de la audiencia de juicio se difirió para el décimo quinto día de despacho siguiente «…lo cual debía haber diferido la audiencia dentro de los 10 días que le quedaban o restaban…considerando que la audiencia era extemporánea puesto que no se celebró dentro de los 30 días que establece la norma adjetiva…».
Que, «…el actor nunca evacuo(sic) las pruebas en el lapso para evacuarlas… imposibilitando a mi mandante poder controlar y contradecir la prueba… incluso el actor nunca impugno (sic) las pruebas de su [mi] mandante y la juez las desecha en su sentencia motivada…».
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de este Tribunal Superior, en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la pretensión de desalojo interpuesta por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, contra la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., es procedente en derecho y, en tal sentido, si se debe confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 23 de mayo de 2017, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a cuyo efecto este Tribunal observa:
Según el literal «g» del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial:

«Son causales de desalojo: (…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)».

En el presente caso, la parte demandante ciudadanoGIUSEPE DI GIORGI TORTOMASI, pretende el desalojo de un local comercial por vencimiento del contrato de arrendamiento sin la existencia de acuerdo de prórroga o renovación y por haber culminado la prórroga legal a favor de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A.
Por su parte, la demandada sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. Asimismo, alegó a su favor la tácita reconducción.
Dicho esto, el problema judicial sometido a conocimiento de este Tribunal, quedó circunscrito a la demostración en juicio del cumplimiento de los requisitos de procedencia de la pretensión de desalojo.
Según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, corresponde a este Juzgador verificar si la pretensión está conforme o no, con los presupuestos establecidos para la procedencia de su pretensión, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las pruebas documentales de las que disponía. Tales instrumentales fueron ratificadas durante el lapso de promoción de pruebas, mediante escrito de fecha 10 de noviembre de 2016 (f. 135), en los términos siguientes:
1) Valor probatorio de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 04 de julio de 2003, con el número 08, Folios 49 al 54, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre, promovido con el objeto de demostrar la propiedad del bien inmueble arrendado.
De la lectura de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que consta agregado a los folios 08 y 09 del presente expediente, la prueba documental promovida.
Del análisis del medio de prueba antes escrito, se puede constatar que se trata del original de un documento público emanado por la autoridad competente para ello, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, constituye plena prueba del acto jurídico en ella contenido en cuanto a que la ciudadana CLEOFAS RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, cedulada con el Nro. 2.288.347, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, los derechos y acciones que se corresponden con el cincuenta por ciento (50%) de un inmueble consistente en un galpón para taller, con terreno propio, ubicado en la ciudad de Mérida, Parroquia El Sagrario, pasaje Quintero con calle 18 Fernández Peña, Municipio Libertador del Estado Mérida.
En consecuencia, este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en cuanto a que el inmueble cuyo desalojo se pretende es propiedad del demandante. ASÍ SE ESTABLECE.-
2) Valor probatorio de los contratos de arrendamiento siguientes:
2.1) Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 30 de octubre de 2008, con el Nro. 68, Tomo 89.
Consta agregado a los folios 10 y 11 del presente expediente, original de la prueba documental promovida.
Del análisis del medio de prueba antes escrito, se puede constatar que se trata del original de un documento público emanado por la autoridad competente para ello, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, constituye plena prueba del acto jurídico en ella contenido en cuanto a que el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, da en arrendamiento a la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A. el bien inmueble consistente en un galpón para taller, con terreno propio, ubicado en la ciudad de Mérida, Parroquia El Sagrario, pasaje Quintero con calle 18 Fernández Peña, Municipio Libertador del Estado Mérida, objeto de la pretensión de desalojo, por un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.2.500,00), por un tiempo determinado de un año (01) fijo, contados a partir del 30 de marzo de 2008 al 30 de marzo de 2009.
En consecuencia, este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en cuanto al arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se pretende. ASÍ SE ESTABLECE.-
2.2) Suscritos por vía privada en fechas 1º de abril de 2011 y 1° de abril de 2012,
Consta agregado a los folios 13 y 14 del presente expediente, original de la prueba documental promovida, que contienen nuevos contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto del desalojo, el primero con una duración de un (01) año fijo, del 01° de abril de 2011 al 1° de abril de 2012, por un canon de arrendamiento de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) y, el segundo, con una duración de un (01) año fijo, del 1° de abril de 2012 al 1° de abril de 2013,por un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00)
En consecuencia, este Juzgado de Apelación, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio a los instrumentos analizados en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia del inmueble cuyo desalojo se demanda. ASÍ SE ESTABLECE.-
3) Valor probatorio del documento privado suscrito por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI y la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., mediante el cual convinieron en la entrega del inmueble arrendado para el día 30 de septiembre de 2013.
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Tribunal puede constatar que obra agregado al folio 15 de las actas que integran el presente expediente, el original de la prueba documental promovida.
Del análisis de este medio de prueba se evidencia, que en fecha 01 de abril de 2013, el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, en su carácter de ARRENDADOR y la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., en su carácter de ARRENDATARIA, suscribieron un convenio en los términos siguientes:

«… Hemos convenido en un mutuo acuerdo el cierre y entrega del Presente contrato de Arrendamiento solicitado al ARRENDADOR, quedando de acuerdo por la presente: PRIMERO: Entrega de cede (sic) de parte de la ARRENDATARIA al ARRENDADOR de un inmueble de su Propiedad solicitado en alquiler, cuyo local comercial se encuentra ubicado en la calle 18 con Pasaje Quintero, N° 8-50 Belén, Municipio Libertador del estado Mérida; con un área de Trescientos metro cuadrado (33 Mtrs2). SEGUNDO: Quedando de acuerdo POR AMBAS PARTES y de mutuo acuerdo a la entrega del Local para la fecha del (30) treinta de Septiembre de 2013. TERCERO: La ARRENDATARIA entrega El ARRENDADOR el inmueble descrito en perfectas condiciones de limpieza, pintura en general y puertas en mismas condiciones en que fue recibido. Dejando los servicios de luz, y agua en plena solvencia. Todo lo no previsto en el este contrato se regirá por las normas del derecho común y demás leyes que rigen la materia. En fe de los expuesto, así lo decimos y firmamos por la vía privada en la Ciudad de Mérida estado Mérida (1) primer día de Abril de 2013».

De la transcripción anterior se evidencia que las partes de mutuo acuerdo convinieron en lo siguiente: 1) «…el cierre y entrega del Presente contrato de Arrendamiento solicitado al ARRENDADOR…»; 2) La «… Entrega de cede (sic) de parte de la ARRENDATARIA al ARRENDADOR…»; 3) La «… entrega del Local para la fecha del (30) treinta de Septiembre de 2013…»; 4) La entrega del inmueble «…en perfectas condiciones de limpieza, pintura en general y puertas en mismas condiciones en que fue recibido. Dejando los servicios de luz, y agua en plena solvencia…».
A los fines de la valoración de este instrumento privado se debe tener en cuenta que el mismo fue producido por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que en la oportunidad de la contestación la parte demandada lo reconoció formalmente la manifestar: «… Convengo limitadamente con relación de que las partes existió un contrato de entrega material del inmueble del fecha 01 de abril del año 2.013 el cual esta agregado a los autos por la parte demandada [rectius: demandante]…», por lo que se trató de un hecho no controvertido.
Así las cosas, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene por reconocido.
En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas y, hace fe, en cuanto a la convención celebrada entre el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, en su carácter de ARRENDADOR y la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., en su carácter de ARRENDATARIA, en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado por parte de LA ARRENDATARIA, para el día 30 de septiembre de 2013. ASÍ SE ESTABLECE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto con la contestación de la demanda, la parte demandada acompañó las pruebas documentales siguientes:
1) A los folios 33 al 37 y 119 al 123, copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 13 de octubre de 2008, con el número 06, Tomo A-19.
2) A los folios 38 al 45 y 124 al 133, copia simple de actas de asamblea y de estados financieros de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A.,
Del análisis de estos instrumentos, se puede constatar que se trata de copia simple de instrumentos públicos, emanados por la autoridad competente para ello, los cuales no fueron impugnados por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigno de su original, y producen plena fe de los hechos jurídicos en ellos contenidos en cuanto a que en fecha 13 de octubre de 2008, la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., fue registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, además se constata mediante acta de asambleas el cargo de Director General en la persona de LUIS JAVIER NAVARRO NAVA.
En consecuencia, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, les confiere pleno valor probatorio a los instrumentos analizados, en cuanto a la actividad mercantil y financiera de la sociedad mercantil demandada. No obstante, estas instrumentales no aportan ningún elemento probatorio que demuestre los hechos controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.-
Asimismo, las instrumentales acompañadas junto con el escrito de contestación fueron ofrecidas en el escrito de promoción de pruebas,de fecha 10 de noviembre de 2016 (fs. 115 al 117), junto con otros medios de prueba. Tales medios son los siguientes:
1) Valor probatorio de constancia impresa de operaciones electrónicas y recibos de las transferencias realizadas a favor del actor con el objeto de demostrar «… el aumento que se realizo (sic) durante los años 2.013 hasta la presente fecha Octubre del año 2.016, dejando evidencia cada documental los aumentos de los cánones de arrendamiento lo que conllevo (sic) a una relación contractual a tiempo indeterminado puesto que opero (sic) la tacita (sic) reconducción…».
De la revisión de las actas que integran el presente expediente este Tribunal puede constatar que consta en las actas dos legajos de instrumentales siguientes:
a) A los folios 46 al 78 y 95 al 106, constancia impresa de distintas transferencias realizadas vía banca electrónica desde la cuenta 0134-04488444830185000 del Banco Provincial a la cuenta 0108-0372-12-0100042928.
De la lectura detenida de las instrumentales promovidas, este Tribunal puede constatar que se trata de transferencias realizadas mensualmente del monto del canon de arrendamiento durante el lapso de vigencia del contrato, hecho que no fue controvertido, razón por la cual, pretenden el establecimiento de un hecho que no guarda relación con el themadecidendum.
En consecuencia, este Tribunal de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, desecha el medio de prueba examinado por impertinente. ASÍ SE DECLARA.-
b) A los folios 79 al 94, recibos de egreso y sus correspondientes impresiones de operaciones electrónicas, emanados por la sociedad mercantil demandada,con los números: 02455, 02480, 02504, 02503, 02537, 02564, 02565, 02575, 02499; de fechas, 03 de marzo, 03 y 04 de abril, 07 de mayo, 17 de junio, 15 de julio, 15 de agosto, 20 y 20 de septiembre de 2013; correspondientes al «pago de alquiler» de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2013, en su orden, por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), todos suscritos por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI.
A los fines de la valoración de estos instrumentos privados se debe tener en cuenta que los mismos fueron producidos por la parte demandada junto con su escrito de contestación y dentro de los cinco días siguientes (ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil), motivo por el cual, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen por reconocidos.
En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas y, hace fe, en cuanto al hecho el ciudadanoGIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, en su carácter de ARRENDADOR y recibió de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., en su carácter de ARRENDATARIA, el «pago de alquiler» de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2013, en su orden, por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00).ASÍ SE ESTABLECE.-
TERCERO:Prueba de informes requerido a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), con la finalidad de requerirle copia certificada del estado de la cuenta del Banco Provincial BBVA, número: 0108-0372-12-0100042928, perteneciente al ciudadanoGIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, para que informe las transferencias realizadas desde el mes de abril de 2013 hasta el mes de octubre 2016, desde la cuenta número 0134-04488444830185000, perteneciente a la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., con el objeto de demostrar «… los depósitos consignados y de los aumentos de los cánones de arrendamiento por su [mi] representada“IMPRESOS LAS CUMBRES C.A” desde las referidas fechas; el objeto y pertinencia de dicha prueba es desvirtuar los hechos alegados por la parte actora, en especial EN ESPECIAL CONFIRMAR QUE cada AUMENTO generado en los cánones de arrendamiento periodo 2.013 hasta periodo 2.016 entre las partes hizo de que existiese una nueva renovación de contrato operando la tacita (sic) reconducción…».
Este medio de prueba fue admitido por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2016 (f. 139), y remitió oficio a la institución requerida distinguido con el número 2710/437, de fecha 16 de noviembre de 2016.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, se puede constatar que no obra en las actas el informe requerido, de donde se puede determinar que el medio de prueba examinado no fue evacuado.
No obstante, a juicio de este Tribunal Superior, la evacuación de tal medio de prueba no es determinante en el dispositivo del presente fallo.
En efecto, el objeto perseguido por la parte promovente con el ofrecimiento de este medio de prueba, es demostrar el pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2013 hasta el año 2016, para con ello probar «… QUE cada AUMENTO generado en los cánones de arrendamiento periodo 2.013 hasta periodo 2.016 (sic) entre las partes hizo de que existiese una nueva renovación de contrato operando la tacita (sic)reconducción…».
Ahora bien, el informe remitido por el Banco Provincial acerca de las transferencias realizadas por la sociedad mercantil demandada en la cuenta bancaria del ciudadanoGIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, no son suficientes para demostrar que LA ARRENDATARIA continúa ocupando el inmueble arrendado «… sin oposición del propietario…», el cual es uno de los elementos determinantes para que se produzca la tácita reconducción.
En cuanto a las resultas de la prueba de informes y la valoración de su importancia en el dispositivo del fallo, se han pronunciado de manera reiterada las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencias SC 831/2002, del 24 de abril; SC 100/2008, del 20 de febrero; SC 677/2010, del 09 de julio; SC 282/2016, del 26 de abril). Así, en reciente sentencia de fecha 06 de octubre de 2016, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ (caso: Antonio Alejandro Carvallo Cristo contra María Fernanda Nieves Suárez. Sent. 574. Exp. 16-027), en un caso análogo, estableció:

De lo anterior, se deduce que las resultas de la prueba de informes en modo alguno pudiera variar la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato, porque con la misma sólo se podía corroborar que la demandada entregó las solvencias requeridas a los fines de que el demandante tramitara el crédito de vivienda ante el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal cuando en el presente caso, lo que se alega es el incumplimiento en la entrega de las solvencias específicamente requeridas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara ante el cual se llevaría a cabo la protocolización del documento de compra venta.
Tal y como puede apreciarse, en el caso concreto, no resultaban determinantes en el dispositivo del fallo las resultas de la prueba de informes tempestivamente promovida por la parte demandada, pues la misma no puede demostrar el cumplimiento de la demandada de entregar las solvencias de los impuestos municipales, de condominio y de servicios públicos requeridas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara tal y como fue pactado en el contrato, por cuanto lo que lograba evidenciarse con el informe bancario promovido era que el demandante- comprador consignó todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito para vivienda ante la entidad bancaria para su adquisición, información que a criterio de esta Sala no hubiese modificado la suerte de lo decidido. (Subrayado del Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/190654-rc.000574-61016-2016-16-027.html).

Como se observa, según la anterior doctrina jurisprudencial, si las resultas del medio de prueba de informes no es determinante en el dispositivo del fallo, puede prescindirse de sus resultas.
En el presente caso, como se dijo, el hecho que el propietario de un local comercial reciba los cánones de arrendamiento por vía de transferencia electrónica en una cuenta bancaria no demuestra su falta de oposición a que el arrendatario continúe en posesión de la cosa arrendada, máxime en la actualidad que el pago del canon de arrendamiento se debe efectuar en una «… cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia…» (ex art. 27. Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial).
En fuerza de las consideraciones antes expuestas, la prueba de informes subexamineno era determinante para decidir sobre el fondo de la controversia, motivo por el cual, hubiese resultado inoficioso reponer la causa al estado de evacuación de la prueba para esperar las resultas del medio probatorio pues en nada iba a cambiar la decisión del Tribunal a quo. ASÍ SE DECIDE.-
Analizado como ha sido el material probatorio, este Sentenciador llega a la convicción de la existencia de los hechos siguientes:
1.- Que el ciudadanoGIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., un inmueble de su propiedad consistente en un galpón, con un área de TRESCIENTOS METROS CUARADOS (300 mts.2), ubicado enla calle 18 con Pasaje Quintero número 8-50, Belén del Municipio Libertador del Estado Mérida.
2.- Que dicho contrato de arrendamiento empezó a regir en fecha 30 de marzo de 2008 y concluyó en fecha 01 de abril de 2013, por lo que tuvo una duración de cinco (05) años.
3.- Que en fecha 01 de abril de 2013, las partes suscribieron por vía privada un convenio que denominaron «… cierre y entrega del Presente contrato de Arrendamiento…», en el que la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble arrendado para el día 30 de septiembre de 2013.
No obstante, una vez valorado en material probatorio, ameritan pronunciamiento judicial las defensas invocadas por la parte demandada, en cuanto a los puntos controvertidos siguientes: 1) Que «… nunca fue [i] notificado de la supuesta prorroga legal…»; y, 2) Que, en caso de haber iniciado la prórroga legal, la misma vencía el día 31 de marzo de 2015, por lo que «…debía haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal … y ya han transcurrido un (01) año y cinco (05) meses …», de allí que,operó la tácita reconducción.
En cuanto al primer punto controvertido que «… nunca fue [i] notificado de la supuesta prorroga legal…», se observa:
El contrato de arrendamiento que vincula jurídicamente a las partes, se trata de un arrendamiento a tiempo determinado o fijo, tal como lo indica la cláusula TERCERA de todos los contratos suscritos por las partes supra analizados.
Así, tal cláusula en el último contrato suscrito en fecha 01 de abril de 2012, es del tenor siguiente:

TERCERA: La duración del presente contrato es de un (01) año fijo contado a partir del día primero (01) de abril de 2012 al día primero (01) de abril de 2013; en el caso de continuar o no con la relación arrendaticia, EL ARRENDADOR deberá notificar a LA ARRENDATARIA en un lapso no menor de treinta (30) días antes de finalizar el presente contrato.

Como se observa de la cláusula temporal del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión de desalojo sub iudice, resulta indubitable que el mismo venció en fecha 01 de abril de 2013.
Ahora bien, conforme con dicha cláusula contractual, las partes convinieron igualmente, que bien sea para continuar con la relación o bien sea para no continuarla EL ARRENDADOR debía participarlo a LA ARRENDATARIA con 30 días de anticipación a la finalización del contrato.
Del análisis del acervo probatorio, no se evidenció que EL ARRENDADOR haya dado cumplimiento a dicha estipulación contractual, ya que en las actas no se encuentra prueba alguna de que haya notificado de manera verbal a LA ARRENDATARIA, como lo afirmó en su libelo.
Sin embargo, en el presente caso, no era necesario, como lo afirma la parte demandada, que fuera notificado del inicio de prórroga legal, toda vez que, al tratarse de un contrato a término fijo, la misma inicia de pleno derecho.
En efecto, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que era la norma vigente para el día 01 de abril de 2013 -aplicable ratione temporis-, «La prórroga legal opera de pleno derecho …».
Dicho esto, en el presente caso, no surge ninguna duda que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en fecha 01 de abril de 2013, sin necesidad de notificación comenzaba a computarse la prórroga legal, que al tener la relación arrendaticia una duración de cinco años (abril 2008 al abril 2013) conforme con el literal «c» del artículo 38 eiusdem, aplicable ratione temporis, tenía una duración de dos años.
En consecuencia, conforme con los razonamientos antes expuestos, no era necesaria la notificación de la parte demandada para el inicio de la prórroga legal. ASÍ SE DECLARA.-
Con relación al otro argumento de defensa de la parte demandada, en cuanto a que en el presente caso operó la tácita reconducción, este Tribunal realiza las consideraciones siguientes:
De conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil:

Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Las normas antes transcritas señalan los requisitos para que opere la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.
Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado.
En el caso que se juzga, corresponde a este Tribunal Superior verificar el cumplimiento de estos extremos, a los fines de determinar la procedencia o no de la defensa invocada.
En cuanto al primer requisito, a saber: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Del análisis de los distintos contratos de arrendamiento que vinculan a las partes en juicio, y específicamente de la cláusula TERCERA del último contrato, el mismo tendría una duración de «… un (01) año fijo contado a partir del día primero (01) de abril de 2012 al día primero (01) de abril de 2013;…», por lo que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo.
En consecuencia, se encuentra cumplido el primer requisito para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE ESTABLECE.-
En cuanto al segundo requisito, a saber: b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término.
En el caso que se juzga, constituyó un hecho convenido, que el día del inicio de la prórroga legal, a saber el 01 de abril de 2013, las partes de mutuo acuerdo celebraron un convenio en el que la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., en su condición de ARRENDATARIA se compromete «… a la entrega del Local para la fecha del (30) treinta de Septiembre de 2013…», con lo cual renunció de manera expresa a su potestad para el ejercicio de la prórroga legal.
No obstante, la existencia del presente juicio de desalojo es un hecho contundente que demuestra que, llegado el día de la entrega material del local arrendado, LA ARRENDATARIA no hizo entrega del mismo.
Según la fundamentación fáctica señalada por el actor en el libelo de la demanda, tal lapso acordado para la entrega fue computado como parte de lapso de dos años de prórroga legal ala que tenía derecho LA ARRENDATARIA de donde se puede deducir que a pesar de haber suscrito dicho convenio de entrega material del bien arrendado (y haber renunciado con tal convenido a la prórroga legal), las partes se atuvieron al lapso de prórroga legal de dos años ala que se ha hecho referencia, que concluyó en fecha 01 de abril de 2015.
Así las cosas, en el presente caso el contrato de arrendamiento venció en fecha 01 de abril de 2013 y su prórroga legal en fecha 01 de abril de 2105. ASÍ SE ESTABLECE.-
Asimismo del expediente contentivo de la presente causa se evidencia, que desde que venció la prórroga legal (01 de abril de 2015) hasta la fecha de la interposición de la demanda en fecha 02 de agosto de 2016, transcurrieron un (01) año y cinco (05) meses.
Dicho esto, resulta evidente que desde venció la prórroga legal la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., ocupa el inmueble arrendado.
En consecuencia, se encuentra cumplido el segundo requisito de procedencia de para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE ESTABLECE.-
En cuanto al tercer requisito, a saber: c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación, este Tribunal observa:
Tal como quedó establecido en el presente caso, constituyó un hecho convenido que el día del inicio de la prórroga legal, a saber el 01 de abril de 2013, el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, en su carácter de ARRENDADOR y la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., en su carácter de ARRENDATARIA, suscribieron un convenio en el que acordaron lo siguiente: 1) «…el cierre y entrega del Presente contrato de Arrendamiento solicitado al ARRENDADOR…»; 2) La «… Entrega de cede (sic) de parte de la ARRENDATARIA al ARRENDADOR…»; 3) La «… entrega del Local para la fecha del (30) treinta de Septiembre de 2013…»; 4) La entrega del inmueble «… en perfectas condiciones de limpieza, pintura en general y puertas en mismas condiciones en que fue recibido. Dejando los servicios de luz, y agua en plena solvencia…».
A juicio de este Tribunal de Apelación, tal convenio de entrega material del inmueble arrendado constituye una prueba fehaciente de la oposición de EL ARRENDADOR, a la continuidad de la ocupación del inmueble arrendado por parte de LA ARRENDATARIA.
Así las cosas, que se haya dejado transcurrir el lapso de dos años de prórroga legal y que EL ARRENDADOR haya intentado la presente pretensión luego de año y cinco meses desde el vencimiento de la prórroga, en nada cambian la voluntad del demandante ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, de no continuar el contrato expresada en el referido convenio, toda vez que, en los términos en que el mismo fue suscrito constituyen un verdadero desahucio, que impedían a LA ARRENDATARIA, oponer la tácita reconducción.
El artículo 1.601 del Código Civil señala: «Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción».
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de abril de 2015, con ponencia de la Magistrado IRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA (caso: Venezolana de Filtros, C.A., contra Industrias Filtros Laboratorios Infil, C.A. Sent. 189. Exp. 14-800), acerca del desahucio, dejó sentado:

«… El artículo 1.601 del Código Civil, delatado como no aplicado establece: (…)
La precitada norma establece que en caso que haya habido desahucio, aun cuando el arrendatario haya continuado en el goce de la cosa, este no puede oponer la tácita reconducción. (…)
De lo anterior se observa que el ad quem a pesar de reconocer que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre estos, mediante el análisis del acta notarial presentada por el arrendador, consideró que la voluntad tácita de la arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por tiempo indefinido.
En tal sentido, al haber el arrendador notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando este haya continuado en el goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo 1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser opuesta por el arrendatario la tácita reconducción, y por ende, el juez no debía declarar que dicho contrato era indefinido.
De modo que, por lo antes expuesto es evidente que el juez de alzada obvió lo indicado en el artículo 1.601 del Código Civil, para resolver la controversia, razón suficiente para declarar la procedencia de la presente denuncia. Así se decide….». (subrayado del Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/176391-RC.000189-16415-2015-14-800.HTML).

En cuanto al desahucio la doctrina señala: «… consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará…». (Guerrero, G. 2003. Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, V. I, p. 332).
La doctrina señala que existen dos tipos de desahucio, a saber: El anticipado o propio y el posterior o impropio. El primero, «… tiene por finalidad esencial despedir al arrendatario no para que termine la relación antes de su vencimiento -cuando la misma es por tiempo determinado- pues tal mecanismo sería improcedente por lo intempestivo, sino para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia; pero también para que el arrendatario le haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del término prefijado en caso de no ejercer la prórroga legal». (Guerrero, G. op. cit. p. 335).
Sentadas las anteriores premisas y aplicadas al caso concreto, resulta incuestionable para este Tribual, que el convenio suscrito por las partes, justamente el día que venció el plazo estipulado, en el que LA ARRENDATARIA se compromete a hacer entrega material del inmueble arrendado en el plazo de seis meses, significó la manifestación inequívoca por parte de EL ARRENDADOR ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento que los vinculaba, es decir, la suscripción del referido convenido constituyó una actividad efectiva por parte de EL ARRENDADOR con el fin de requerir la entrega del inmueble.
En un caso análogo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de agosto de 2015, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ (caso: José Cohelo Da Silva, contra Bar Restaurant Pollo En Brasa El Preferido. Sent. 482. Exp. 15-249), consideró que la interposición de una demanda, (la cual puede ser asimilable a las suscripción de un convenido de entrega material del inmueble arrendado), antes de vencida la prórroga legal, lejos de consentir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, supone desplegar una actividad efectiva que permite comprobar fehacientemente, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia. En este sentido la Sala señaló:

«…. queda entendido en relación con el sub iudice, que sí se desplegó una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, y que se corresponde con la no renovación de la prórroga legal la cual se interrumpió con la interposición de la demanda. No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prorrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique.
Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011; tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el sentenciador de segundo grado de conocimiento no infringió los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador para que la arrendataria permaneciera en el inmueble, no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia por errónea interpretación de las normas jurídicas supra citadas. Así se decide». (subrayado del Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/agosto/180464-RC.000482-6815-2015-15-249.HTML).

Conforme con las premisas normativas y fácticas expuestas, este Tribunal Superior, considera que en el presente caso al existir oposición por parte del propietario del inmueble arrendado a la ocupación de la arrendadora, no se cumplió con el tercer requisito de procedencia para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE DECLARA.-
En consecuencia al tratarse de requisitos concurrentes y haberse producido el desahucio de la arrendataria, resulta IMPROCEDENTE la defensa de tácita reconducción planteada por la sociedad mercantil demandada. ASÍ SE DECIDE.-
En fuerza de las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Superior considera que se verificó en juicio la existencia de la causal de desalojo invocada por la parte accionante con fundamento en el literal «g» del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por lo que resulta procedente la pretensión de desalojo.
Luego de analizado el material probatorio cursante de autos y resueltas las defensas invocadas por la parte demandada, se puede concluir que procedió conforme a derecho el arrendador ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, al pretender el desalojo por vencimiento de prórroga legal, toda vez que, en efecto, el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., se encontraba vencido para el momento de la interposición de la demanda, de allí que podía deshacerse libremente, tanto más cuanto, no existe evidencia en autos de acuerdo de prórroga o renovación del contrato entre las partes.
En consecuencia, en el dispositivo del presente fallo será confirmada con distinta motivación la sentencia definitiva dictada por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA,de fecha 23 de mayo de 2017 (fs. 151 al 158), impugnada a través del recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de mayo de 2017 (f. 159). Así se decide.-
IV
DISPOSITIVO
En fuerza de los señalamientos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de mayo de 2017, por el ciudadano LUIS JAVIER NAVARRO NAVA en su condición de Director General de la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 13 de octubre de 1998, con el número 6, Tomo A-19, contra la sentencia definitiva de fecha 23 de mayo de 2017, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido en su contra por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.717.902, por desalojo de local comercial.
SEGUNDO: Se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de mayo de 2017, por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.717.902, contra la sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 13 de octubre de 1998, con el número 6, Tomo A-19.
CUARTO: Por efecto de tal declaratoria, se ordena al arrendatario sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A. ,hacer entrega del inmueble arrendado, consistente en un local comercial ubicado en la calle 18 con pasaje Quintero, número 8-50, Belén, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, al ciudadano GIUSEPPE DI GIORGI TORTOMASI.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandada-recurrente, sociedad mercantil IMPRESOS LAS CUMBRES, C.A., por haber sido confirmada la sentencia apelada en todas sus partes.
Queda en estos términos CONFIRMADA con diferente motivación la sentencia recurrida.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias y las numerosas causas en materia de amparo constitucional que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.- Mérida, a los catorce días del mes de agosto del año dos mil dieciocho.- Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Julio César Newman Gutiérrez
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 pm) se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil.