TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
VISTOS SIN INFORMES:
El expediente que nos concita se encuentra en esta Alzada, debido al recurso de apelación ejercido por parte del abogado en ejercicio de su profesiónn Luis Alfonso Churrio en su carácter de coapoderado de la parte demandada y reconviniente AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA,C.A., domiciliada en la poblaciónn de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el número 26, Tomo 1-A, del 9 de enero de 1998; con reforma Estatutaria y Junta Directiva, bajo el número 22, Tomo 19-A RM 445, del 27 de marzo de 2015; contra la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida de fecha diecinueve de octubre de dos mil diecisiete, mediante la cual declaró sin lugar la demanda, con lugar la reconvención y condenó en costas a la parte perdidosa, en el juicio seguido por la demandante ciudadana TERESA YONEKURA de FLORES, “por resolución de contrato de arrendamiento” en la demanda original y por “cumplimiento de contrato de arrendamiento en la reforma de la misma por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia”.
Mediante auto de fecha treinta de noviembre de dos mil diecisiete, esta Alzada dio por recibidas las actuaciones a que se contrae la presente causa, haciéndole saber a las partes que de conformidad con los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes, podrían promover las pruebas admisibles en esta Superior Instancia y de conformidad con el artículo 517 eiusdem presentar los Informes el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha.
En fecha cinco del mes de diciembre del año dos mil diecisiete la ciudadana Teresa Yonekura de Flores asistida por abogados y en su carácter de demandada - reconvenida, solicitó la constitución del Tribunal con Asociados. En fecha diecinueve del mes de diciembre de dos mil diecisiete se llevó a efecto el acto de Elección del Tribunal con Asociado. En fecha veintiuno de febrero de dos mil dieciocho se procedió a juramentar los Jueces Asociados.
En fecha veintiuno de marzo de dos mil dieciocho ambas partes representaron sus respectivos informes. En fecha veintiuno de marzo de dos mil dieciocho la parte demanda reconvenida presentó observaciones al informe de la parte demandada reconviniente.
En fecha diez del mes de abril de dos mil dieciocho este Tribunal dijo VISTOS, entrando la causa en lapso de sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a dictarla previas las siguientes consideraciones.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
DE LA DEMANDA.
La causa a la cual nos estamos refiriendo se inicia originalmente mediante libelo presentado en fecha veintinueve de octubre de dos mil quince, por la ciudadana TERESA YONEKURA DE FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal V- 1.583.79, con domicilio procesal: Calle 21, entre Avenida 3 y 4, Edificio Centro Comercial y Profesional Mérida, por incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento. Posteriormente en fecha catorce de enero de dos mil dieciséis, la ciudadana nombrada, mediante apoderado judicial reforma la demanda alegando el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR HABERSE VENCIDO LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, exponiendo que el referido contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado por un (1) año fijo, contado a partir del primero de mayo de dos mil catorce (2014) con conclusión el primero (1°) de mayo de dos mil quince (2015), al término del cual los arrendatarios “se obligan y se comprometen” en devolver el bien inmueble arrendado en las mismas condiciones que cuando fue arrendado. De igual manera que en caso de que las partes quieran continuar la relación arrendaticia se debe realizar mediante un nuevo contrato de arrendamiento debidamente autenticado, conviniendo las partes que las prórrogas sucesivas del contrato de arrendamiento estarán sujetas a fijar nuevos cánones de arrendamientos, tomando como pautas los lineamientos establecidos en la Ley de Regulación Inmobiliarios para Uso Comercial. Que la arrendadora al querer continuar con la relación arrendaticia con los actuales arrendatario les envió sendos correos electrónico comunicándole el monto del nuevo canon de arrendamiento, para proceder en consecuencia a celebrar el nuevo contrato de arrendamiento, sin poder llegar a un acuerdo, tal como se desprende de las comunicaciones entre ambas partes (Folios 09 al 15). Al no llegar a un acuerdo la parte demandante tomó la decisión de no continuar la relación arrendaticia, notificando dicha decisión a través del correo electrónico. Que la parte demandada hizo uso de la prórroga legal de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial de seis meses por tratarse de un contrato de un año. Que la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble, transgrediendo la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
DEL PETITORIO: Por cumplimiento del contrato de arrendamiento por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia y en consecuencia solicita le sea devuelto el local comercial y dos oficinas para uso comercial en buenas condiciones tal como se acordó en la cláusula Decima Primera del contrato de arrendamiento.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN:
En fecha cuatro (4) de abril de dos mil dieciséis (2016) fue presentada contestación a la demanda por la Abogada EVA CECILIA RODRÍGUEZ BERACIERTO, titular de la cédula de identidad V- 15.568.439 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 122.886, en su carácter de apoderada judicial de la firma mercantil AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., en los siguientes términos:
PRIMERO: A todo evento la parte demandada contradice la demanda tanto en los hechos afirmados como en el derecho invocado, en la demanda original por resolución del contrato de arrendamiento, como su reforma por cumplimiento de contrato de arrendamiento por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia.
SEGUNDO: Asimismo la parte demandada, en concordancia con el artículo 866 y 346.1 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa de incompetencia por el territorio del juzgado que pronunció la sentencia, por considerar que en materia de arrendamiento no es posible renunciar a la competencia territorial por considerar que la empresa demandada tiene su domicilio en Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, y porque el inmueble objeto del contrato está domiciliado en la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar, Estado Táchira. Asimismo alega que de acuerdo al artículo 3 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los derechos conferidos a los arrendadores son irrenunciables. También alega que el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, atribuye competencia en materia comercial a la jurisdicción civil ordinaria en concordancia con las reglas de competencia por la cuantía y el territorio establecido en el Código de Procedimiento Civil. Asimismo expresa que cuando se trata de derechos personales como sucede en las relaciones arrendaticias inmobiliaria de carácter comercial, la regla es el domicilio del demandado de conformidad con el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil. Siendo así, alega la parte demandada que debe ser juzgada por sus jueces naturales. La parte demandada en refuerzo de sus argumentos trae a colación diversas sentencias. Concluye la parte demandada que el Juzgado de Municipio conocedor de la causa, decline la competencia en un juzgado con competencia territorial en el domicilio de la demandada o donde está ubicado el inmueble objeto de la demanda.
Asimismo alega la parte demandada la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, por considerar Primero: que de acuerdo al artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, prevé de forma expresa que durante la prórroga legal es inadmisible la demanda por vencimiento de la duración del contrato de arrendamiento y de hacerlo se estaría violando el principio de prórroga legal. Acompaña jurisprudencia de la Sala Constitucional. Segundo: que si bien es cierto que en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, no se establece dicha prohibición, se debe interpretar de manera sistemática y progresista ésta ley, concluyendo que la prórroga legal no puede ser vulnerada. Tercero: que la demandante confunde el contrato de arrendamiento con la relación arrendaticia, realizando una serie de observaciones con ánimo de sustentar su tesis. Que si bien es cierto que se celebraron diversos contratos de arrendamientos entre las partes, también es cierto que hubo una sola relación arrendaticia. Para mayor abundamiento la parte demandada pasó a describir los diversos contratos de arrendamiento debidamente autenticados por ante diversas Notarías Públicas y llega a la conclusión que en el supuesto negado de que fuese procedente terminar la relación arrendaticia el 1° de mayo de 2015 como se establece en la demanda reformada, la prórroga legal no pudiese ser inferior a tres (3) años. De igual manera que la demanda reformada es contrario a derecho y no puede ser admitida.
RECONVENCIÓN: Asimismo el apoderado judicial de la parte demandada y en su nombre, reconviene a la parte demandante de conformidad con los artículos 869 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
PRIMERO: Cumplimiento del contrato para fijar el canon de arrendamiento por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). En primer lugar: la demandante tiene la obligación legal de acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económico (SUNDDE) a fin de solicitar la fijación del canon de arrendamiento, por no existir acuerdo entre las partes. En segundo lugar: por existir un acuerdo expreso de prórrogas sucesivas, sujetas a fijar un nuevo canon de arrendamiento conforme a los lineamientos establecidos por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En tercer lugar: por tratar de evadir la causal de desalojo establecida en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que establece la procedencia del desalojo por vencimiento del término, cuando no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Asimismo, expresa el demandado – reconviniente que existe un acuerdo expreso de prórrogas sucesivas sujetas a fijar un nuevo canon de arrendamiento. El demandado – reconviniente solicita se declare con lugar la reconvención por cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento. Solicita a su vez que sea la SUNDDE la que establezca un nuevo canon de arrendamiento.
SEGUNDO: Subsidiariamente por cumplimiento de la prórroga legal. En primer lugar: por existir una relación arrendaticia que no es igual al contrato de arrendamiento, que mientras aquella es un vínculo convencional entre arrendador y arrendataria, en ésta pueden subsistir uno o más contratos de arrendamiento. En segundo lugar: que si bien es cierto que el último contrato de arrendamiento tuvo una duración de un año, la relación arrendaticia tiene una duración mayor a diez años.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La parte demandada – reconviniente - promovió las siguientes pruebas:
Documentales: a) Documento autenticado en fecha 2570872005, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Bolivariano de Mérida, bajo el N° 23. Tomo 60 de los libros de autenticaciones, relacionado con preferencia ofertiva al ciudadano Hermenegildo Baudilio Gutiérrez. b) Contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Estado Bolivariano de Mérida el 04/04/2006, bajo el N° 40, Tomo 24; el 15/04/2011, bajo el N° 58, Tomo 40. Documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio del Estado Táchira, en fecha 11/10/2013, bajo el N° 26, Tomo 1-A.. Documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, en fecha 08/08/2014, bajo el N° 9, Tomo 162.
Testimoniales: Promovió los testigos Esperanza Godoy de Lizarazo, Luz Venecia Sánchez de Duque, Argenis Carrero Gil y Luis Fernando Cubides Parra, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V- 8.989.377, V- 9.139.591, V- 13.676.637 y V- 11.959.259, en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida.
Inspección Judicial: Sobre un fondo de comercio, tipo supermercado de su propiedad Automercado Cosmos Fronteras, ubicado en la Carrera 09, entre calles 04 y 05, identificado con el N° 4-49, sector Sánchez Osorio de la ciudad de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira. El Tribunal de Municipio dejó constancia de lo siguiente. 1.- Que en el lugar de la inspección funciona la sociedad mercantil Cosmos Automercado, con nomenclatura N° 4-49 y que en dicho inmueble se desarrolla actividad comercial afín a su cometido. 2.- que el inmueble está conformado por un edificio de plantas; su primera planta conformada un salón amplio, con anaqueles en los cuales se observan víveres, perfumería, productos de limpieza, plásticos y otros productos. En la segunda planta hay dos oficinas, tres depósitos de mercancías propias del ramo de automercados, vestier, un espacio o salón con mesas, sillas, refrigeradores, muebles de selfservice, entre otros. Que ambas plantas conforma un solo inmueble. A esta prueba el Tribunal ad quo, realizada dentro del juicio, apreció el valor probatorio como plena prueba de los hechos constatados.
La parte demandante – reconvenida promovió las siguientes pruebas:
1.- Valor probatorio del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, estado Táchira en fecha 08/08/2014. Bajo el N° 9.Tomo 162, fs 26-30, folios 04-08.
2.- Correos electrónicos agregados al libelo de la demanda FOLIOS 09 – 16.
En fecha catorce del mes de abril de dos mil diecisiete el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dictó decisión publicada en la misma fecha sobre la cuestión previa de falta de competencia territorial, prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la abogada en ejercicio Eva Cecilia Rodríguez Baracierto, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la sociedad mercantil “Automarcado Cosmos Frontera C.A., parte demandada, DECLARANDO SIN LUGAR y condenando en costa a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida en la incidencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dicha decisión no fue impugnada mediante la solicitud de regulación de competencia.
DECISIÓN APELADA: En fecha tres de octubre del año dos mil diecisiete se llevó a efecto la AUDIENCIA DE JUICIO en la presente causa de conformidad a lo establecido en la parte in fine del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (local comercial), al término del cual el Tribunal ad quo declaró SIN LUGAR la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal (local comercial), intentada por la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, representada por el Abogado en ejercicio de su profesión Orangel Eleazar Bogarín Bonalde, en contra de la firma comercial Automercado Cosmos C.A., representada por Aníbal Badilio Gutiérrez y Hermenegildo Badilio Gutiérrez, identificados en autos en su condición de Presidente y Director en su orden. Igualmente se condenó en costas a la parte perdidosa. En fecha diecinueve de octubre de dos mil diecisiete se publicó sentencia escrita contentiva del fallo completo, en los términos siguientes. PRIMERO: SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal (local comercial), intentada y representada como se dijo anteriormente. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención presentada por la Abogada en ejercicio de su profesión Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Automercado Cosmos Frontera C.A, contra la ciudadana Teresa Yonekura de Flores, debidamente representada por apoderado judicial.
II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA INSTANCIA:
Mediante escrito el abogado Luis Carlos Chourio García, en su condición de coapoderado de la sociedad mercantil AUTOMERCADO COSMOS FRONTERAS C.A., parte demandada en el presente proceso, presentó Informes en los términos que se resumen a continuación: 1.- Nulidad del pronunciamiento sobre la pretensión subsidiaria, por las siguientes razones: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, como pretensión principal solicitó el cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento celebrado el 8 de agosto de 2014 ante la Notaría Pública de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, para que se ordene a la demandante y arrendadora Teresa Yonekura de Flores, solicitar ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca el nuevo canon de arrendamiento, tomando en cuenta el artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En el supuesto negado que fuese desestimado la pretensión señalada, se demandó subsidiariamente la prórroga legal de tres años por cumplimiento de la obligación legal consecuencia de la relación arrendaticia. En relación a la pretensión principal de solicitar ante el SUNDDE la fijación del nuevo canon de arrendamiento, la Juez a quo transcribió el artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y decidió que por no haber acuerdo entre las partes deben acudir a la Superintendencia señalada para que sea este organismo la que establezca el nuevo canon de arrendamiento, declarando en el dispositivo segundo con lugar la reconvención. Que no obstante haber declarado con lugar la pretensión principal, también declaró con lugar la pretensión subsidiaria de prórroga legal, como si ésta fuese pretensión principal y que esto vicia de nulidad su sentencia por infracción del ordinal 5 del artículo 243, en concordancia con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Como corolario pide a esta Superior Instancia anule parcialmente la sentencia, es decir, la pretensión subsidiaria de prórroga legal, declarando con lugar la pretensión principal de solicitar a la Superintendencia anotada de fijar nuevo canon de arrendamiento. 2.- Falta de aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil respecto a la reconvención, por cuanto que en el dispositivo primero se declaró con lugar la demanda por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal intentada por la ciudadana Flor Yonekura de Flores; en el dispositivo segundo con lugar la reconvención; y en el dispositivo tercero se condenó en costas a la parte perdidosa según el artículo 274 del CPC, sin específicar que se condenó en costas de la demanda y de la reconvención. Que la condena en costas debe ser expresa, no pudiendo ser implícita, por lo cual solicita sea condenada la parte demandante en costas con respecto a la demanda y con respecto a la reconvención, por cuanto fue vencida en la demanda y en la reconvención. En el informe presenta dos jurisprudencia sobre el particular. En conclusión solicita el coapoderado de la parte demandada Automercados Cosmos Fronteras C.A., se declare con lugar la apelación y se anule parcialmente la sentencia para dejar sin efecto sólo a lo que respecta a la pretensión subsidiaria de prórroga lega. Que asimismo se condene en costas a la demandante reconvenida tanto en la demanda como en la reconvención.
OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE CONTRARIA.
Que la firma demandada reconviniente apelante, resultó totalmente vencedora, por cumplimiento de la obligación legal derivada de la relación arrendaticia, no entiende que pidan la nulidad de tal decisión que le da la razón, sobre un asunto que ellos mismos pidieron. Que si bien es cierto que hubo una primera pretensión resultando negada en la sentencia, por qué ahora piden la nulidad de lo que ellos mismos (demandado – reconviniente – apelante) pidieron y que fue acordado por el Tribunal. Que el Tribunal a quo condenó en costas, que fue expresamente señalada. Igualmente indica que la demandada - reconviniente – apelante no tiene una razón jurídica al resultar totalmente vencedora en el juicio. Por último solicitan que esta Instancia Superior debe CONFIRMAR LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.
III
MOTIVACIÓN DEL FALLO:
Visto lo anterior, la cuestión a dilucidar en esta Superior Instancia, es si resulta o no conforme a derecho la apelación interpuesta por la firma comercial AUTOMERCADO COSMOS FRONTERAS, C.A, en su carácter de demandada – reconviniente – apelante, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 14 del mes de abril de 2017, publicada en la misma fecha, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, que declaró: PRIMERO: SIN LUGAR LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (LOCAL COMERCIAL), intentada por la parte demandante - reconvenida; SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención presentada por la abogada en ejercicio de su profesión Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, en su carácter de apoderada de la firma comercial AUTOMERCADO COSMOS FRONTERAS C.A., parte demandada- reconviniente - apelante .TERCERO: Condena en costas a la parte actora perdidosa por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento.
Por el principio de exhaustividad que debe abarcar toda sentencia, entraremos a analizar los tres puntos decidido por la Sentencia apelada, más el PUNTO PREVIO alegado por la parte demandada – reconviniente – apelante.
PUNTO PREVIO: El Tribunal ad-quo hace referencia al punto previo sobre la inadmisibilidad de la demanda durante la prórroga legal. Efectivamente la parte demandada- reconviniente – apelante, en su contestación a la demanda y como punto previo alegó la inadmisibilidad de la demanda, trayendo a colación la norma contenida en el artículo 41 del derogado Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dispositivo no reproducido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y no extensiva por ser de orden público y de interpretación restrictiva. Ahora bien, de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis (6) meses o más el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario (omissis) ¿Qué significa?. En el caso que nos ocupa quedó totalmente probado en el Tribunal de origen, que si bien es cierto que el último contrato fue de un año, la relación arrendaticia duró más de diez años, por lo cual de acuerdo a la ley especial señalada, le corresponden una prórroga legal de tres años, que se inició el primero de mayo de dos mil dieciséis y finalizó el primero de mayo del dos mil dieciocho, es decir, aún estando vigente la relación arrendaticia por mandato expreso del artículo 26 de la Ley señalada. Ahora bien, la Juez a quo no entra a decidir sobre si es o no admisible la demanda intentada sino que se pronuncia que no ha lugar a la petición de la demandante-reconvenida. La Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial no prevé esa situación como arriba se expuso, por lo cual no es aplicable al asunto que nos ocupa, y ASI SE DECIDE.
Expuesto lo anterior, la cuestión a dilucidar en esta Alzada, pasa a resolver si resulta o no procedente la apelación parcial realizada por la parte demanda–reconviniente en contra de la Sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, lo cual hacemos en los términos que exponemos a continuación:
PRIMERO: SIN LUGAR LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (LOCAL COMERCIAL), intentada por la parte demandante – reconvenida. En este punto debemos hacer mención de la pretensión de la parte demandada – reconviniente – apelante, contenida en el acto de Informe. El Juez Ad quo en su decisión reproduce textualmente la parte correspondiente del escrito de reconvención presentado en la oportunidad legal de la contestación de la demanda y también reproduce el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, llegando a la conclusión de declarar procedente que el canon de arrendamiento, en caso del supuesto mencionado en esa norma, de no llegar a un acuerdo entre el arrendador y arrendatario, las partes deben ocurrir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), con la finalidad de que sea este organismo el que fije el canon de arrendamiento. Sobre este particular nos referiremos más adelante. El artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece una prórroga legal de tres años, cuando la relación arrendaticia sea de diez años. En el caso que nos ocupa quedó probada que la relación arrendaticia fue superior a diez años, siendo que la parte demandante – reconvenida, intentó la demanda durante la vigencia de dicha prórroga que vencía el 1º de mayo de 2018. Por resultar procedente el derecho a la prórroga que tiene la parte demanda, para esta Superioridad no ha lugar lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la misma y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: El Tribunal a quo declaró con lugar la reconvención intentada conjuntamente con a la contestación a la demanda por la abogada en ejercicio de su profesión Eva Cecilia Rodríguez Beracierto, como punto principal de sus alegatos, en su carácter de apoderada de la firma comercial AUTOMERCADO COSMOS FRONTERAS C.A., alegando que en caso de no llegar a un convenio sobre el canon de arrendamiento debería solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio económicos (SUNDDE), que establezca el monto de los mismos. Si existe esta obligación, esta Superior Instancia considera que no se daría por finiquitado el contrato y por ende sería obligatoria recurrir al SUNDDE; en caso contrario se iniciaría la prórroga legal. La decisión tomada por la Juez a quo en la parte motiva de la sentencia no se refleja en la parte dispositiva de la misma y de reflejarse haría contradictoria e imposible su ejecución. No pueden coexistir ambas, es decir, recurrir al SUNDDE y la prórroga legal. Considera esta Superior Instancia al analizar el contrato de arrendamiento, que en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo sobre el canon de arrendamiento y deseen continuar la relación arrendaticia mediante un nuevo contrato de arrendamiento, su obligación es la de recurrir a la Superintendencia de Protección de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE); de no ser así, es decir, si la arrendadora o el arrendador, no desean continuar la relación arrendaticia, se iniciaría de inmediato la prórroga legal y no tendría por qué ser obligada a ocurrir a la instancia administrativa señalada. En el caso que nos ocupa, el arrendador, vista la imposibilidad de llegar a un acuerdo optó por poner fin al contrato en el marco de las obligaciones contractuales y estuvo en su derecho hacerlo, quedando modificada la parte motiva del fallo proferido por la Juez a-quo sobre este punto y con lugar la petición subsidiaria por cumplimiento de la prórroga legal derivada de la relación arrendaticia, cuyo último contrato de arrendamiento se celebró el 8 de agosto de 2014, quedando modificado el dispositivo de la Sentencia apelada en ese sentido y ASÍ SE DECIDE por lo cual, discrepando de la motivación de la recurrida sobre este punto, en el dispositivo del presente fallo será declarada con lugar la petición subsidiaria por cumplimiento de la prórroga legal derivada de la relación arrendaticia, cuyo último contrato de arrendamiento se celebró el 08 de agosto de 2014, quedando modificado el dispositivo de la Sentencia apelada en ese sentido y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Sobre la petición de que sea condenada en costas la parte demandada – reconvenida, demandante-reconvenida tanto por haberse declarado SIN LUGAR la demanda, como CON LUGAR la pretensión reconvencional subsidiaria, por existir vencimiento en ambas demandas, esta Superior Instancia considera que el Juzgado a quo se pronunció por haber sido vencida la demandante - reconvenida en el procedimiento, tal como lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que reza: A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso (negrita del Tribunal) o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas. Procedimiento que es uno sólo no obstante existir una demanda y una reconvención. En el caso que nos ocupa procedió conforme a Derecho la Juez de la sentencia recurrida al condenar en costas a la parte demandante-reconvenida por haber resultado perdidosa, tanto en la pretensión principal, como en la reconvencional subsidiaria. ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO
Habida consideración a lo expuesto a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, constituido con Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandada -reconviniente SUPERMERCADO COSMOS FRONTERA C.A., domiciliada en la población de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el número 26, Tomo 1-A, del 9 de enero de 1998; con reforma Estatutaria y Junta Directiva, bajo el número 22, Tomo 19-A RM 445, del 27 de marzo de 2015; contra la sentencia definitiva de fecha 19 de octubre de 2017, dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
SEGUNDO: Se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia recurrida, proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en fecha 19 de octubre de 2017, en cuanto a la declaratoria CON LUGAR de la pretensión reconvencional principal.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR LA PRETENSIÓN PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal, incoada por la ciudadana TERESA YONEKURA de FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal V- 1.583.791, con domicilio procesal: Calle 21, entre Avenida 3 y 4, Edificio Centro Comercial y Profesional Mérida, contra la sociedad mercantil AUTOMERCADO COSMOS FRONTERA, C.A., domiciliada en la poblaciónn de Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con el número 26, Tomo 1-A, del 9 de enero de 1998; con reforma Estatutaria y Junta Directiva, bajo el número 22, Tomo 19-A RM 445, del 27 de marzo de 2015
CUARTO: Se declara SIN LUGAR LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL PRINCIPAL por cumplimiento de contrato para fijar el canon de arrendamiento por la SUNDDE y, CON LUGAR LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL SUBSIDIARIA POR CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, incoada por la parte demandada-reconviniente contra la parte demandante reconvenida, antes identificados.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa, tanto en la pretensión principal como en la pretensión reconvencional.
Queda en estos términos MODIFICADA la sentencia apelada.
Publíquese y regístrese, cópiese y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los cuatro (4) días del mes de julio del año dos mil dieciocho.- Año 208° de la Independencia y 159 de la Federación.

El…

Juez Provisorio Presidente,

Julio César Newman Gutiérrez

El Juez Asociado Ponente, El Juez Asociado,

José Gastón Gutiérrez Villalobos Egberto Abdón Sánchez Noguera

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil