TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, primero (1º) de junio de dos mil dieciocho (2018)

208° y 159°

Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
• Que sus mandantes son arrendatarios de un local comercial consistente en área del estacionamiento del COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO MÉRIDA, desde el día 1º del mes de marzo de 2009.
• Que el Presidente del COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO MÉRIDA, ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, venezolano mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-3.676.187, Médico Cirujano, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en forma verbal dio en arrendamiento al ciudadano YSRRAEL DUGARTE DUGARTE, up supra identificado, el estacionamiento del referido Colegio de Médicos, que tiene un área de UN MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (1.152 M2).
• Que el cual se encuentra ubicado en la Avenida Urdaneta al lado de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida.
• Que en el año 2012, se celebró un contrato escrito entre el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO MÉRIDA y los ciudadanos YSRRAEL DUGARTE DUGARTE y GENOVEVA DUGARTE DUGARTE, ya identificados debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 30 de abril de 2012, bajo el Nº 29, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Que el contrato fue renovado por vía privada el primero (01) de marzo de 2014.
• Que en fecha 4 de agosto de 2015, por vía privada se modifico la Cláusula Segunda, del contrato de fecha 01 de marzo de 2014, mediante la cual las partes de mutuo acuerdo decidieron, que la CLÁUSULA SEGUNDA, quedaría redactada de la siguiente manera:“El contrato tendrá una duración a plazo fijo de CUATRO AÑOS y MEDIO (4,5) AÑOS, los cuales comenzarán a regir a partir del 1º de Marzo de 2014 hasta el 1º de septiembre de 2018, ambas fechas inclusive, independientemente de la fecha en que las partes suscriban el Contrato Originario, sin embargo el contrato podrá prorrogarse por el lapso de un (01) año fijo, salvo que una de las partes le manifieste a la otra, su intención de no prorrogar, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación, a la fecha de su vencimiento y fijar un nuevo canon de arrendamiento…”.
• Que así mismo tal y como se evidencia de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito por sus mandantes, el objeto del mismo está señalado en dicha cláusula.
• Que es de advertir que como el inmueble arrendado no tiene baño, a sus mandantes desde el 1º de marzo del año 2009, les fue autorizado por el Presidente del COLEGIO DE MÉDICOS ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, la utilización de un baño situado dentro de las instalaciones del Colegio de Médicos, de igual forma les fue autorizado en forma verbal, la venta de tortas, tizanas, helados, pasteles, snacks, bocadillos, dulces en la taquilla de la entrada, lo que era un hecho público y notorio que estaba a la vista de todos incluidos los miembros de la Junta Directiva, que no cambia ni desvirtúa el uso conforme del inmueble arrendado, el cual sigue siendo estacionamiento o aparcadero de vehículos para los agremiados o del público en general.
• Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula VIGÉSIMA CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito sus representados, suscribieron la póliza de seguro Nº 13566787, que la cual tiene una vigencia desde el 26-04-2017 hasta el 26-04-2018.
• Que de igual forma transfirieron a la cuenta corriente Nº 01080334970100074245 del Banco Provincial a nombre de ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, en fecha 05-08-2015, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES por concepto de pago de depósito de DIECIOCHO (18) mensualidades a que se refiere la CLÁUSULA VIGÉSIMA CUARTA del referido contrato de arrendamiento.
• Que desde el mes de septiembre de 2017, el ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, se ha dado a la tarea de PERTURBAR y obstaculizar las labores que realizan sus mandantes pues a manifestado a estos en varias oportunidades y frente a testigos, que él va a rescindir el contrato suscrito, les prohibió la entrada a las instalaciones del Colegio de Médicos del Estado Mérida, les dijo que no podían ir ni siquiera al baño, incluso le colocó un candado al baño que utilizan, y le dijo al vigilante de turno Sr. Carlos, que anotara en el cuaderno de novedades que no se le permitía el acceso a las instalaciones del Colegio de Médicos al personal que labora en el estacionamiento; lo que constituye un incumplimiento de contrato, además de un trato cruel e inhumano, así mismo les prohibió la venta de los alimentos y bebidas de consumo humano, bajo la amenaza de rescindirles el contrato de arrendamiento, y colocar un candado en la entrada del estacionamiento y es falso que sus mandantes deban o adeuden cantidad alguna por concepto de servicios públicos.
• Que de otra parte el ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, le exige a sus patrocinados, que se les haga entrega del área del estacionamiento, obviando el hecho de que el contrato se encuentra vigente hasta el 1º de septiembre de 2018, por la modificación a la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato, suscrita en fecha 1º de marzo de 2014, que prolongó la duración de esa fecha.
• Que por otra parte obvia el arrendador que por imperio de la LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOVILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en su artículo 26 señala el plazo de la prórroga legal, y que en este caso le correspondería según este artículo una prórroga de dos (02) años y se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento, motivo por el cual a los fines de evitar incurrir en mora, sus mandantes se vieron en la imperiosa necesidad de acudir ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, para realizar la consignación de los cánones de arrendamiento en el Expediente signado con el Nº 586 de la nomenclatura llevada por ese tribunal.
• Que fundamenta la presente acción en los artículos 89 de la Constitución de la República de Venezuela, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; en los artículos 1º, 2º, 3º, 4º, 6º y 7º, de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, y en los artículos 20 y del 859 al 880 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
• Que por los motivos expuestos es por lo que acuden a esta competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demandan al COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO MERIDA en la persona de su Presidente ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, ya identificado, carácter que se evidencia del ACTA Nº 26 de fecha 03 de junio de 2003, emanada de la COMISIÓN ELECTORAL del COLEGIO DE MÉDICOS relativa a la juramentación y toma de posesión de la Directiva del Colegio de Médicos del Estado Mérida, electa en los comicios electorales efectuados el día 22 de mayo de 2003, protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 17 de julio de 2003, bajo el Nº 15 folio del84 al 88, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Tercer Trimestre; para que convenga a ello sea condenado por este Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre sus mandantes ciudadanos YSRRAEL DUGARTE DUGARTE y GENOVEVA DUGARTE DUGARTE, ya identificados y el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTDO MÉRIDA, representado por su Presidente ciudadano ALEXI COROMOTO TORRES ULACIO, ya identificado, de fecha primero (01) de marzo de 2014 y de la modificación de la CLÁUSULA SEGUNDA efectuada en fecha 4 de agosto de 2015, por vía privada , tal y como se evidencia de la prórroga de duración; y que en consecuencia del cumplimiento del contrato, que se les permita a los arrendatarios el uso del baño, por ser un derecho humano, de la primera necesidad, y que se les permita continuar la venta de tortas, tizanas, helados, pasteles, snacks, bocadillos, dulces en la taquilla de entrada por tratarse de actividades de licito comercio cuya venta constituye un derecho adquirido en virtud de la antigüedad en el hecho el cual, no desvirtúa el uso conforme del inmueble arrendado.
• Que estiman la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), que representan dos mil ciento sesenta y seis bolívares con sesenta y seis UNIDADES TRIBUTARIAS (2.166,66 U.T.).
• Que demandan así mismo la indexación, es decir, la adecuación de la moneda al momento en que se realice el pago total de lo adeudado en virtud de la depreciación que sufre la moneda diariamente por la inflación.
• Que demandan igualmente las costas procesales prudencialmente calculadas por este Tribunal.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, salvo algunos aspectos puntuales, la demanda incoada en contra de su defendido, lo cual hace de la siguiente manera:
• Que de conformidad con lo previsto en el artículo 365 en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, propone Reconvención o mutua petición por INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra los ciudadanos YSRRAEL DUGARTE DUGARTE y GENOVEVA DUGARTE DUGARTE, ya identificados, quienes en lo sucesivo serán denominados actores-reconvenidos, demandantes-reconvenidos, o por su propio nombre, por una parte y por la otra el ciudadano ALEXI C. TORRES ULACIO, ya identificado, Presidente del Colegio de Médicos del Estado Mérida, ya identificado, representado en este acto por la ciudadana abogada JUDITH VEGA MEJÍA, ya identificada en autos, con el debido respeto acude y expone:
• PRIMERA: Que EL ARRENDADOR entregó en calidad de arrendamiento a los ACTORES-RECONVENIDOS, el área del inmueble donde viene funcionando el Estacionamiento del Colegio de Médicos del Estado Mérida, el cual tiene un área total de MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS (1.152 mts2) y está ubicado en la Avenida Urdaneta, sede principal del Colegio de Médicos del Estado Mérida, el cual cuenta con espacio amplio para el aparcelamiento y vigilancia de los vehículos propiedad de los agremiados al Colegio de Médicos del Estado Mérida, particulares y demás usuarios; que cuenta además con una (01) casilla de vigilancia, en cuyo interior se encuentran instalados: 1 boquilla para servicio eléctrico , 1 tomacorriente eléctrica, 1 interruptor de corriente eléctrica, 1 lámpara de emergencia, 2 puertas de acceso con sus cerraduras y llaves, 1 ventana de ventilación tipo persiana con sus vidrios, dos portones metálicos que dan acceso para entrada y salida del estacionamiento y sistema de alumbrado eléctrico en pleno funcionamiento. Que dicho contrato tiene como fecha de inicio el 4 de agosto de 2015.
• SEGUNDA: Que debido a la violación reiterada y sostenida del contrato de Arrendamiento, junto a la ampliación del mismo, la Junta Directiva aprobó en comunicación fechada el 28 de junio de 2017, la RESOLUCION UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada tal decisión en la violación reiterada y sostenida del ya mencionado contrato, en los siguientes aspectos: Conforme lo previsto en la Cláusula XIX, en la que se establece como causales para la Resolución Unilateral del Contrato, en el ordinal “c”, materializado tal incumplimiento en: 1) Que por haber puesto en tela de juicio la seriedad y responsabilidad del Arrendador o que lo exponga a reclamo de sus agremiados. 2) Que por cuanto los demandantes-reconvenidos han obviado la responsabilidad de todos aquellos daños que puedan sufrir los vehículos durante su estadía dentro de las instalaciones tal como se estableció en el contrato. Que siendo el caso que los arrendatarios procedieron a colocar un cartel en las paredes de la garita en la que expresamente señalaron: “No hacerse responsables por los daños ocasionados a los vehículos y objetos dejados en los mismos”. 3) Por haber destinado el inmueble y concretamente la garita a la venta de comestibles (dulces, tortas, refrescos y galletas entre otros), así como de cigarros, actividad comercial que destina el inmueble (garita) a uso diferente al inicialmente previsto como es el de vigilancia. 4) Los demandantes-reconvenidos estaban obligados, a su elección, a contratar Fianza de Fiel Cumplimiento, a presta Fiador Comercial o el pago de Depósito de hasta tres (3) mensualidades, previa presentación del comprobante de cumplimiento, el cual hasta la presente fecha no ha sido consignado por ante la Junta Directiva y en la Administración del Colegio de Médicos del Estado Mérida. 5) El incumplimiento reiterado durante los fines de semana de no aperturar o abandonar parcialmente el estacionamiento, ocasionando daños económicos, funcionales e incomodidades a los usuarios quienes se exponen al dejar sus vehículos sin vigilancia y por ende sin seguridad. 6) Por no tener un Seguro de Responsabilidad Social adecuado a las exigencias del contrato, por cuanto hasta el momento la Junta Directiva sólo dispone de una fotocopia de un recibo cuadro de póliza de seguro que cubre a partir del 28 de abril de 2017, y no desde la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento y su ampliación.
• TERCERA: Que los demandantes-reconvenidos han violado las siguientes cláusulas de arrendamiento: La Cláusula SEXTA, cláusula SÉPTIMA, cláusula DÉCIMA NOVENA, cláusula VIGÉSIMA, cláusula VIGÉSIMA TERCERA y cláusula VIGÉSIMA CUARTA.
• CUARTA: Que una vez verificado y comprobado el desconocimiento y por ende violación de distintas cláusulas contractuales y tal como se indicó se le participó a los hoy demandantes- reconvenidos, la decisión de Rescindir el contrato mediante comunicación de fecha 28 de junio de 2017 y recibida el día siguiente, sin embargo los arrendatarios hicieron caso omiso a la misma y procedieron a dar respuesta según comunicación fechada el 22 de agosto de 2017, y recibida al día siguiente en la Secretaría de la Junta Directiva, es decir dos meses después, lo que demuestra la falta de interés evidente y manifiesto en solucionar la problemática o bien entregar el inmueble dado en arrendamiento.
• QUINTA: Que proponen LOS ARRENDATARIOS, hoy demandantes-reconvenidos, que: a) Se estudie la posibilidad de aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de cien mil (100.000,00) bolívares mensuales a partir del primero de septiembre de 2017. Que al respecto, la Junta Directiva rechazó tal planteamiento por cuanto la fijación del canon de arrendamiento es una facultad o potestad propia o inherente al arrendador; quien en todo caso tiene el pleno derecho de valorar su bien y fijar un precio acorde a su libre albedrío y conforme a sus intereses, necesidades y parámetros legales previstos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. B) Que tomando en cuenta que el arrendador alega para la resolución unilateral del contrato “que se ponga en tela de juicio la seriedad y responsabilidad del arrendador o que se exponga a reclamos de sus agremiados”, que el arrendatario responde no entender tal planteamiento, que por esto resulta necesario expresarle que tal aseveración se produce por el cierre injustificado del estacionamiento durante algunos fines de semana, situación que ha sido motivo de incomodidades y observaciones y reclamos, ante la Junta Directiva, por parte de los agremiados. c) Concatenado con lo anterior, según lo que establece el contrato de arrendamiento en la Cláusula SEXTA, literal c), ahora bien el arrendatario no ha acatado tal deber y tiene un aviso que informa lo contrario a lo pactado. Tal reconocimiento constituye, a los efectos del presente proceso judicial uno de los modos probatorios como lo es la Confesión, hecho que se ajusta al principio procesal de “A Confesión de parte, relevo de pruebas”. d) Que reconoce haber cambiado el uso diferente de la garita, tales como la venta de comestibles o chucherías, el mismo arrendatario reconoce haberlo hecho, así como también haber subsanado la situación. Que en consecuencia se tiene que nadie puede alegar a su favor su propia torpeza, simplemente hubo un reconocimiento expreso de haber desconocido la normativa alegar a su favor su propia torpeza, simplemente hubo un reconocimiento expreso de haber desconocido la normativa establecida en el contrato de arrendamiento y aun cuando modificó su conducta, este hecho se produjo desde tiempo indeterminado, que por lo tanto es una prueba irrefutable de la violación o incumplimiento del contrato. e) La falta de un seguro de responsabilidad civil desde el momento en que se suscribió el contrato (AÑO 2012), constituye causal de resolución unilateral de contrato, que aun cuando pretendieron subsanar tal incumplimiento con una póliza vigente desde el 26 de abril de 2017 hasta el 27 de abril de 2018, la misma no cubre las necesidades o exigencias en caso de accidentes o choques en el área del estacionamiento. Que al igual que la anterior, ambos deberes debieron ser cumplidos desde el momento en que se firmo el contrato. f) Que según lo señalado en la cláusula cuarta, hasta el momento LOS ARRENDATARIOS, hoy demandantes –reconvenidos NO HAN CUMPLIDO CON LA MENCIONADA OBLIGACION CONTRACTUAL.
• SEXTA: Que si bien existe un contrato de arrendamiento vigente hasta el primero de septiembre de 2018, no es menos cierto que el mismo ha sido desconocido por los demandantes-reconvenidos. Además de violar el contenido y alcance del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus literales “d”, “e”, “1”, razón por la cual EL ARRENDADOR, haciendo uso del Derecho que le otorga el Contrato de Arrendamiento y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, RATIFICA su indeclinable voluntad de Rescindir el Contrato de Arrendamiento por evidente y reiterado INCUMPLIMIENTO DEL MISMO.
• Que fundamenta la presente RECONVENCIÓN o contra demanda en el Derecho de Petición y Respuesta, establecido en el artículo 51 de la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, en concordancia con el artículo 49 referente al Debido Proceso del mismo texto constitucional. Y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, del Código Civil de Venezuela. Estas normas del Código Civil las completa con las previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en los artículos 1, 2,19 y 16. Y en los artículos 1,7, 12, 15, 340, 358, 359, 360, 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela.
• Que por todas estas razones expuestas es que acude a esta competente autoridad para contra demandar como en efecto lo hace, a los ciudadanos YSRRAEL DUGARTE DUGARTE y GENOVEVA DUGARTE, ya identificados, arrendatarios del estacionamiento del Colegio de Médicos del Estado Mérida por INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO lo cual representa la entrega inmediata de la cosa dada en arrendamiento.
• Que estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00) los cuales representan tres mil unidades tributarias (3000UT). Que solicita se considere la indexación de la moneda o su posible adecuación al cono monetario vigente para el momento del pago. Que igualmente demandan se condene a los demandantes-reconvenidos al pago de las costas y costos del presente proceso.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE RECONVENIDA:

• Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la presente reconvención tanto de sus hechos como en el derecho, tal como lo señala en los folios 74 al 77.

Quedan así establecidos los LIMITES DE LA CONTROVERSIA en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora ORDENA abrir un lapso de cinco (05) días para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS en la presente causa, contados a partir del día de hoy, exclusive; pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Despacho, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, al primer (1º) día del mes de junio de dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 02.-

Srio.