TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

208º y 159º
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
EXPEDIENTE Nº 10.900

DEMANDANTE: EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 23.724.385, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NANCY DEL CARMEN VALIENTE RUIZ y VIRGILIA ESCALONA ALTUVE, titulares de las cédulas de identidad números 8.019.980 y 17.129.966 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 56.408 y 142.422 en su orden, y domiciliadas en la ciudad Mérida estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

DEMANDADO: EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.100.403 y 9.102.185, domiciliados en esta ciudad de Mérida estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ENRIQUE CONTRERAS RUJANO, titular de la cédula de identidad número 4.589.994, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 58.098, domiciliado en Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

II
RESELA DE LAS ACTAS PROCESALES
La parte actora interpuso la presente acción por cumplimiento de contrato de compra venta, admitida en fecha 28 de octubre de 2.015, tal y como se desprende al folio 19. En el escrito libelar entre otros hechos alegó los siguientes:

1. Que en fecha 22 de febrero de 2.014, celebró contrato de venta por vía de excepción o privada con los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, sobre un inmueble el cual era de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en el sector San Onofre, Calle frente al Sol, Casa Nro. D-07, Ejido, jurisdicción del municipio Campo Elías del estado Mérida.

2. Que el precio de la venta fue convenido en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) los cuales “LOS VENDEDORES” declararon recibir “DEL COMPRADOR” en cheque Nro. 00017508 la cantidad de QUINCE MIL (Bs.15.000,00) del Banco Provincial de fecha 21/02/2.014 y un segundo cheque Nro. 80766894 por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) del Banco Sofitasa, y un tercer cheque del Banco Provincial por un monto de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) todos emitidos en fecha 21-04-2.014, más CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) en efectivo.

3. Que se trata de una venta con entrega de la cosa voluntariamente.

4. Que con el otorgamiento del referido compra-venta “LOS VENDEDORES” se obligan a hacer a “EL COMPRADOR” la tradición legal del inmueble dado en venta

5. Que se trata de una venta, por cuanto hubo materialización en la entrega de la cosa vendida.

6. Que con el otorgamiento del referido contrato de compra-venta “LOS VENDEDORES” se obligan a hacer al “COMPRADOR” la tradición legal del inmueble dado en venta obligándose al saneamiento de Ley.

7. Que es el caso que la realidad de los hechos indica que previamente a la materialización de las operaciones mercantiles contenidas en el contrato de compra-venta, los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, convinieron con su representado en un plazo de UN AÑO Y SEIS (06) meses para hacer efectivo el pago del apartamento, plazo éste que venció el pasado 21 de agosto del año en curso, momento en el cual su representado en fecha 19-08-2.015 hizo entrega de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) y posteriormente la totalidad del monto restante vale decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.330.000,oo) que serían entregados en la fecha de su vencimiento.

8. Que una vez vencido el plazo de UN AÑO Y SEIS (06) meses que le concedieran LOS VENDEDORES” se negaron a recibir el monto restante proponiendo hacerle al inmueble vendido un avalúo y modificar el monto del precio convenido entre las partes; lo cual según lo advierte la parte es una flagrante violación al contrato celebrado.

9. Que a su representado, se le pretende desconocer la negociación celebrada entre ambos.

10. Que en virtud de la infructuosidad de las múltiples gestiones realizadas se vio en la necesidad de solicitar por vía judicial el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE VENTA.

11. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.487, 1.488 y 1.527.

12. Que demanda el cumplimiento del contrato, que quedaría por cumplir la obligación de los vendedores, sería la de aceptación del pago y la tramitación legal del inmueble vendido; que los vendedores dieron cumplimiento a la disposición del artículo 1487 del Código Civil al aceptar la entrega material del inmueble dado en venta, y que con ello convinieron en la negociación realizada, situación esta que da por consentida la venta entre las partes.

13. Que en el presente caso estamos en presencia de una negociación de contrato de compra venta del inmueble en referencia donde la tradición del mismo se materializó de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, negándose a recibir el monto restante de la obligación contraída

14. Que en este caso la obligación de pagar el precio no pudo ser cumplida a cabalidad y en su totalidad por el comprador por causa directa de los vendedores.

15. Por todas las razones y circunstancias expuestas, demandó a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA a los fines de que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en:

 En cumplir el contrato de venta que por vía privada se suscribió el 22 de febrero de 2.014, en la ciudad de Ejido Municipio Campo Elías, Sector San Onofre, Calle frente al Sol, por medio del cual dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a su representado el bien inmueble.
 Para que otorgue por ante el Registro Público competente el documento definitivo de venta que le acredite a su representado el derecho de propiedad que tiene sobre el referido inmueble perfeccionándose así los términos del referido contrato con el otorgamiento de la correspondiente escritura y el pago del saldo restante el cual pongo desde este momento a disposición del vendedor conforme consta de depósito bancario por el cual solicitó al Tribunal que los demandados no den cumplimiento voluntario a la sentencia que al efecto se dicte y se tenga la misma para que haga las veces del titular de propiedad.
 En pagar las costas y costos y honorarios profesionales del juicio.
 Indicó su domicilio procesal, así como la dirección de los demandados en autos
 Solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar en atención al artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble que le fuere dado en venta por los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ.
 Estimó la demanda en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) equivalentes a 4.666 UT.
 Finalmente, solicitó que la demanda sea sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos sus procedimientos accesorios, inclusive la condenatoria en costas.

Del folio 7 al 18 corren anexos documentales que acompañan el escrito libelar.
Se infiere del folio 34 al 46 escrito de contestación y reconvención interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada abogado MANUEL ENRIQUE CONTRERAS RUJANO, mediante el cual fueron argumentados entre otros hechos los siguientes:
o Que sin convalidar el procedimiento instaurado, rechaza niega y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la actora, por resultar infundados los hechos, toda vez que no es cierto que sus mandantes hayan celebrado “contrato de venta por vía de excepción o privada” con el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, en fecha 22 de febrero de 2.014 sobre un inmueble de su propiedad.
o Que no existe un contrato formal de compra venta, en que se haya convenido precio, modalidad de pago, obligación de sus mandantes de hacer la tradición legal, mucho menos que el demandante le haya pagado a sus representados (en cheque y efectivo) la cantidad de Bs.700.000,oo supuestamente recibidos por sus mandantes, por la venta de un presunto apartamento.
o Que es falso que sus representados le hayan hecho la entrega material de la supuesta cosa vendida.
o Que no se corresponde con la realidad el carácter de VENDEDORES, atribuido a sus mandantes.
o Que de conformidad con la disposición adjetiva 444 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de sus representados desconoce el instrumento en cuestión, especialmente por la calificación que le atribuye el demandante como documento fundamental de la demanda, el cual calificó como documento de venta.
o Que es falso que entre el actor y sus mandantes hayan realizado “operaciones mercantiles” que si esto es así, vale preguntarse ¿si en realidad existió el precio de venta, el pago fue de contado o a crédito?.
o Rechazó que sus representados se hayan negado recibir un pago de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,oo).
o Rechazó que se haya utilizado la figura de un avalúo mediante perito para modificar un presunto monto de un presunto precio, y mucho menos que se haya convenido entre las partes y que ello constituya una flagrante violación a un presunto contrato celebrado.
o Rechazó que sus representados se hayan negado a realizar tramitación legal de un presunto inmueble, menos aún que hayan rechazado gestiones del demandante para solucionar una supuesta venta.
o Rechazó la pretensión del actor al pretender que sus mandantes reconozcan la venta de un inmueble de su propiedad.
o Rechazo que sus mandantes deban hacer tramitación legal alguna venta.
o Rechazó la fundamentación y las conclusiones esgrimidas por la parte actora.
o Que en virtud de la pretensión incoada el actor invoca como anexos, recibos de pago, lo cuales desconoce en sus conceptos.
o Posteriormente, en el Capitulo denominado DE LOS HECHOS ADMITIDOS: incongruentemente a lo señalado anteriormente, advirtió que sus representados si suscribieron mediante instrumento privado de fecha 22 de febrero de 2.014, con el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, en presencia de dos testigos; que el denominado “CONVENIO DE OPCIÓN DE COMPRA” indicando en el texto del mismo que dicha opción es provisional, cuyo objeto fue el inmueble hoy objeto de controversia indicado ut supra, respecto del cual se fijó un monto de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo) pagaderos de la siguiente manera:
- Inicial DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo), pagados en cuatro partes así: QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo), CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo), OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,oo), en fecha 21-02-2.014, mediante cheques y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) en efectivo, recibidos conformes por sus representados.
- Se convino igualmente que el saldo restante de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) se pagarían a razón de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) mensuales, en efectivo a través de recibo, concediéndole un plazo para el pago de 01 año y seis 06 meses a partir del 21/02/2.014, pudiendo hacer abonos parciales para disminuir la deuda.
- Se convino así mismo que, posteriormente se legalizaría la opción por ante la Notaría Pública con sus respectivas cláusulas y que al finalizar la deuda (ha de entenderse después de efectuar el pago del saldo del precio, se entregarían los documentos de propiedad cuyo traspaso corre por cuenta del comprador.
- Que de buena fe sus mandantes hacen entrega material del inmueble y ponen en posesión al ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, quien a partir de ese momento comienza a disfrutar del inmueble sin pagar ninguna contraprestación por el uso y goce del mismo.
o Que reconoce que el instrumento privado tiene valor probatorio tal y como lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil.
o Que es cierto que entre los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO, OLANDA VERA DE RAMIREZ y EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, fue celebrado un contrato privado, calificado erróneamente como “convenio de opción de compra”.
o Que el instrumento en referencia se trata de un convenio privado, entre particulares civiles y no mercantiles, y no un documento público como lo alega el demandante, al respecto hizo referencia la disposición adjetiva 1.357 que aduce la definición del instrumento público, que se trata de un convenio de opción de compra y no de un contrato de venta.
o Que la doctrina ha sido amplia en cuanto a la definición y diferenciación de los contratos denominados: opción de venta, promesa bilateral de venta, y venta propiamente dicha, que no obstante, corresponde al Tribunal determinar si el contrato privado es en realidad una venta como lo afirma la parte actora o si por el contrario se trata de una opción de compra venta como lo indica el convenio o si es una promesa bilateral de venta o si es un contrato preliminar, visto el desconocimiento e impugnación legal que ha planteado en este escrito en contra de dicho instrumento.
o Que con todo respeto considera que el convenio suscrito se trata de un contrato que contiene una promesa bilateral de compra venta, de naturaleza preliminar o preparatorio de otro que habrá de otorgarse en forma definitiva y que contendrá la compra venta en esencia.
o Transcribió los artículos 1.161, 1.474 del Código Civil que aducen a que los contratos tienen por objeto la trasmisión de la propiedad y la recepción de un precio.
o Que el instrumento fundamental de la demanda quedó definido, que se trata de un documento privado, que ha sido impugnado respecto de la naturaleza jurídica o denominación de convenio celebrado, pues se cuestiona como un documento de venta, sin embargo, salvo este aspecto por haber sido suscrito por ambas partes hace fe entre ellas, hasta prueba en contrario de la verdad de las estipulaciones consensuales establecidas en él, con fuerza y eficacia probatoria que el instrumento público, no tiene efecto contra terceros.
o Que en este sentido, la Juzgadora debe apreciar que independientemente de las deficiencias formales que contiene dicho instrumento, se puede deducir que el mismo cuenta con las condiciones requeridas para la existencia de todo contrato tal y como lo exige el artículo 1.141 del Código Civil.
o Que el convenio en cuestión esta suscrito con firma autógrafa de ambas partes en el que el objeto es la intención de opcionar la venta de un inmueble propiedad de los demandados y tiene una causa lícita, que estipularon el precio y su forma de pago
o Que sus representados hicieron entrega material y pusieron en posesión del bien objeto de la negociación, de manera que el futuro comprador debió terminar de pagar la deuda, el día 20 de agosto de 2015, se convino que posteriormente se legalizaría la opción de compra por ante la Notaría Pública y al finalizar la deuda –debe entenderse terminar de pagar la deuda- se entregarían los documentos de propiedad y el traspaso legal
o Que en el contrato fundamental de la presente demanda, también se pone de manifiesto la intención de no trasladar la propiedad de inmueble, a pesar de que se le puso en posesión del inmueble, así como también se prevé el otorgamiento posteriormente de un documento que contenga la compra venta, puesto que la estipulación 5º se indica que al finalizar la deuda se entregan sus documentos de propiedad y dicho traspaso legal del documento corren por el comprador, es decir, serán por cuenta del optante comprador.
o Que estos dos elementos en comento, la intención de no transferir la propiedad del inmueble en el acto de firma del convenio suscrito por vía privada, que es el instrumento fundamental de la demanda y la previsión a futuro del otorgamiento de otro documento definitivo de venta, excluyen la posibilidad de calificar jurídicamente el convenio sub iudice , como una compra venta y permiten afirmar con categoría de certeza que ese convenio, es realmente una promesa bilateral de compra venta, de naturaleza preliminar o preparatorio de otro que habría de otorgarse en forma definitiva y que contendrá la materialización de la negociación.
o Que es cierto que el PROMINENTE COMPRADOR, pagó a cuenta el precio de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo) por concepto de inicial en fecha 21-02-2.014, y además realizó dieciséis (16) pagos de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) cada uno y CUATRO (04) pagos especiales por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo), DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo) y TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo) entre el 20-03-2.014 y el 19-08-2.015 que totalizan la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.370.000,oo).
o Que es cierto también, que para el día 21-08-2.015 fecha de vencimiento del plazo otorgado (18) meses para la culminación del pago del precio de venta, el PROMINENTE COMPRADOR, quedó debiendo la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.330.000,oo), y que no se acompañó con el libelo la prueba de tal pago, lo que constituye el incumplimiento de la obligación principal del convenio suscrito, en pagar el precio total determinado en el instrumento bajo estudio.
o Rechazó la existencia de un contrato de venta entre las partes, el cual deduce o se pueda deducir del instrumento privado o público.
o Rechazó que el PROMINENTE COMPRADOR, haya pagado el precio total estipulado en la promesa bilateral de compra venta, ya que incluso para el momento de la interposición de la demanda en fecha 19-10-2.015 el PROMINENTE COMPRADOR, adeudaba a los PROMINENTES VENDEDORES, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo) que es lo que configura el incumplimiento flagrante del convenio.
o Rechazó la aplicación de las disposiciones legales invocadas por el demandante como fundamento jurídico y las conclusiones de su pretensión.
o Como conclusión alegó a favor de sus representados la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece la excepción de contrato no cumplido, ya que mal puede el actor exigir que los demandados cumplan cualquier estipulación derivada del convenio privado, si no cumplió con el pago total del precio de venta, independientemente que hayan incurrido en la errónea denominación del convenio, incluso, aunque esté gozando del uso y goce del bien objeto del convenio.
o Rechazó la demanda interpuesta contra sus representados, advirtiendo que: a) el Tribunal no los puede condenar a cumplir la pretensión argüida referida a cumplir el supuesto contrato de venta, pues tal contrato no contiene una venta pura y simple, perfecta e irrevocable a nombre del demandante. b) que tampoco puede el Tribunal condenarlos a otorgar ante el Registro Público el documento definitivo de venta para otorgarle el derecho de propiedad, porque no pagó el precio de venta en el tiempo convenido. c) mucho menos en ser condenarlos en pagar costas procesales. d) que la normativa legal que el demandante invoca para fundamentar su pretensión es inaplicable y manifiestamente infundada.
o Solicitó en un capitulo denominado petitorio, declarar sin lugar la demanda incoada por el actor, por improcedente; así como la condenatoria en costas.
o Señaló RECONVENIR al ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, en su condición de PROMINENTE COMPRADOR, con base a las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, DE NATURALEZA PRELIMINAR O PREPARATORIO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONVENIO SUSCRITO de fecha 22-02-2.014 en la ciudad de Ejido, estado Mérida denominado entre ellos “CONVENIO DE OPCIÓN DE COMPRA”, como instrumento fundamental de la reconvención, por cuanto el PROMINENTE COMPRADOR no cumplió con el pago total del precio de la venta de opción, ya que, habiéndose obligado a pagar según los numerales 3º y 4º del convenio, después de pagar la inicial, el saldo del precio de venta que es de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) en un plazo de dieciocho (18) meses a partir del día 21-02-2014 exclusive, plazo que venció el día 21-08-2015 y que si bien efectuó pagos parciales a cuenta del referido saldo, solo pagó la cantidad de CIENTO SETENTE MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo), tal y como se evidencia de los dieciséis (16) recibos por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) cada uno mensual y cuatro (4) pagos especiales por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo), DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo) y TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo), entre el 20-03-2.014 y el 19-08-2.015, quedando a deber un saldo de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.330.000,oo) que no cumplió en la fecha convenida, es decir que desde el 22-08.2.015, incurrió en mora encuadrando tal conducta en las previsiones del artículo 1.167 eiusdem, en incumplimiento que como PROMINENTE COMPRADOR hoy demandante confiesa expresamente en su libelo que no cumplió con dicho pago, de donde surge el incumplimiento invocado.
o Que de acuerdo a la previsión legal 1.167 del Código de Procedimiento Civil, reconvino, para que se convenga en dar por resuelto el contrato de promesa bilateral de compra venta de naturaleza preliminar o preparatorio, suscrito entre las partes.
o Que como consecuencia de la resolución del convenio, está consciente que al retrotraer la sentencia que ha de dictarse, sus representados están obligados a devolver las cantidades recibidas y abonadas, esto es la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,oo).
o Que ante tal circunstancia sus representados presentaron por ante el Tribunal Distribuidor Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, formal escrito de Oferta Real de Pago y Depósito, consignando la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTISEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 426.200,oo) a nombre del ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, en su condición de PROMINENTE COMPRADOR, cantidad que representa a su vez la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 370.000,00), cantidad de dinero que el PROMITENTE COMPRADOR pagó a los PROMITENTES VENDEDORES y además la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL DOSSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 56.200,00), que representan los intereses generados por la cantidad pagada, calculados a razón del 1% mensual, ya que los mismos no fueron pactados en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, DE NATURALEZA PRELIMINAR O PREPARATORIO.
o Que la Oferta Real de Pago se encuentra pendiente por decisión.
o Que a la presente fecha, de prosperar la solicitud de Oferta Real de Pago y Depósito, sus representados quedan liberados de la obligación de restituir el precio.
o Que en el supuesto negado de declararse la improcedencia de la Oferta planteada, sus representados están dispuestos no solo a reconocer los intereses que pudieran seguir generándose a favor del PROMINENTE COMPRADOR, o que por el contrario la Juzgadora considera que sus mandante deban pagar sobre la cantidad recibida el ajuste por inflación desde la fecha en que comenzaron a recibir los pagos parciales por el demandante, debidamente indexada conforme a experticia complementaria del fallo, desde el 22-02-2.014 a la fecha de la sentencia que así lo establezca.
o Finalmente, solicitó se declare:
1. Con lugar la Reconvención propuesta.
2. Dar por resuelto el convenio de Promesa Bilateral de Compra Venta que con carácter preliminar o preparatorio celebrado, según instrumento privado de fecha 22-02-2.014.
3. Que le sea ordenado al ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, devolver a los demandados reconvinientes, el inmueble que se halla en su poder, consistente en un apartamento ubicado en el Sector San Onofre, Calle frente al Sol, Casa Nro D-07, Municipio Campo Elías estado Mérida, propiedad de sus representados.
4. Que en el supuesto negado de que sea declarada la improcedencia de la oferta real de pago, se ordene continuar pagando los intereses al 1% mensual o en su defecto, ordene el ajuste por inflación de la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,oo), cantidad de dinero que sus representados recibieron del PROMINENTE COMPRADOR y que ordene la experticia complementaria del fallo, que de ser procedente, sus representados consignaran dicha cantidad complementaria una vez se dicte sentencia.
5. Que se condene en costas procesales a la parte demandante reconvenida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
6. Estimó la reconvención propuesta en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) equivalentes a la CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS (4.666) UNIDADES TRIBUTARIAS.
7. Indicó que señalaría el domicilio procesal de la parte demandada reconviniente, no obstante, evidencia el Tribunal que el mismo no fue expresado.
8. Finalmente, solicitó que el presente escrito y sus anexos sean agregados y admitidos en el expediente.

Riela al folio 83 auto de admisión de la reconvención interpuesta.
Consta del folio 85 al 88, escrito de contestación a la reconvención, consignado por la representación judicial de la parte actora abogados NANCY DEL CARMEN VALIENTE RUIS y VIRGILIA ESCALONA ALTUVE, mediante el referido escrito fueron argumentados los siguientes hechos:
1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta por ser ciertos los hechos alegados en el libelo y el derecho invocado.
2. Ratificaron el escrito de demanda cabeza de autos.
3. Que los demandantes reconvinientes pretenden caer en confusión al Juzgador, al no ser precisos en relación a los hechos que narra en la contestación, en donde rechaza y admite hechos controvertidos, al indicar “que no existe un contrato formal de compra venta en donde se haya convenido un precio de SETECIENTOS MIL BOIVARES (Bs. 700.000,oo) ninguna modalidad de pago..” posteriormente en los hechos admitidos, considera como tal la existencia o celebración de instrumento privado denominado “Convenio de Opción de Compra Venta”, en donde hubo manifestación expresa de voluntad, fijación del precio y entrega voluntaria de la cosa vendida. Siendo estos los requisitos para que se configure y formalice la venta en cuanto al precio o modalidad de pago efectivamente hubo un acuerdo de pago también establecido dentro del contrato y de venta y aceptado por los vendedores pagos estos que nuestro mandante reconvenido, realizó mediante abonos establecidos por las partes.
4. Que los demandados reconvinientes al momento de celebrar el contrato desconocían, igual que su mandante reconvenido respecto de la situación económica actual y todos los factores que influyeron en la intención de los demandados reconvinientes en continuar con el contrato en los términos en que fue celebrado el contrato; situación que llevó a los VENDEDORES sugerirle a su mandante, un aumento en el precio de la venta, siendo un aumento exorbitante no siendo aceptado por su poderdante y llevó a los vendedores a no recibirle los pagos restantes, colocándolo en situación de insolvencia frente a estos, por causa no imputable a su representado.
5. Que igualmente manifiestan en su contestación que no hubo acuerdo en cuanto a la documentación legal cuando esto fue estipulado en el documento privado y reconocido por los demandados reconvinientes.
6. Que en el referido documento privado claramente se establecieron las condiciones de pago.
7. Que en ningún momento pretenden desconocer la negociación, pues por el contrario su pretensión ha sido y seguirá siendo el que se reconozca la validez del mismo, y que se declare suficiente el documento ya reconocido y se ordene el cumplimiento y la aceptación del pago, por cuanto su representado no se le ha permitido solventarse en la obligación contraída y aceptada expresamente por los vendedores y ratificada la obligación a que se contrajo, por parte de los demandados reconvinientes en realizar tramitación por parte del Registro Público del Municipio Campo Elías de la referida venta una vez que, nuestro representado pueda hacer efectivo el pago restante el cual ponen a la orden del Tribunal por el monto total; por lo que solicitó la exhibición de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, por cuanto los vendedores se han negado, así como recibir el pago, entregar copia de los documentos que les acredita la propiedad del bien vendido.
8. DE LOS HECHOS NEGADOS: Señalaron que en relación a la calificación del documento de venta se le dio una denominación expresa “Convenio de Opción de Compra” elaborado por el Vendedor, cuya intención fue señalar la realización de la venta condicionada en pago y tiempo; incluso se fijó una fecha fija, se nota la intención de estos al manifestar en el contrato “Doy en Venta”, que denota la intención de entregar la cosa, se fijó precio y hubo modalidad de pago además la entrega de la cosa al comprador, así como también la buena fe de su representado, al entregar de manera inmediata un cheque por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000.oo) más CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) en efectivo lo que determina que hubo un acuerdo bilateral entre las partes y no como pretende hacer ver los demandados reconvinientes, al cambiar según su criterio la denominación por la que se inicia el presente proceso colocando el calificativo en el escrito de reconvención por “Convenio de Promesa Bilateral de Compra Venta con carácter preliminar o preparatorio”, sin hacer uso de la fundamentación legal al cual se acoge.
9. Que los demandados reconvinientes en los hechos admitidos reconocen estar frente a una negociación de venta y atacan el hecho del pago al incumplimiento por parte de su representado, que acarrea la insolvencia del mismo y que es atribuida a los vendedores por negarse a recibir la totalidad del pago convenido lo que exime a su mandante de eventuales daños, lo que supone un cumplimiento de contrato de compra venta que es la pretensión incoada.
10. Que no es cierto que entre la parte reconviniente y su mandante se haya celebrado un convenio de promesa bilateral de compra venta con carácter preliminar o preparatorio, que resulta muy fácil tratar de evadir las responsabilidades contractuales contraídas a través de un contrato privado reconocido y aceptado por las partes con este tipo de maquinaciones u artimañas jurídicas alegando que lo que en realidad suscribió con su mandante fue un Contrato de Opción de Compra Venta, cuando en realidad los hechos demuestran que lo que se suscribió fue un Contrato de Venta.
11. Que es falso que con el contrato de compra venta, su mandante haya violado el ordenamiento jurídico, burlando leyes, con la finalidad de procurarse ventajas, pues por el contrario son los demandados reconvinientes quienes habiendo adquirido una responsabilidad contractual de aceptar el pago convenido pretenden alegar un incumplimiento violando flagrantemente el Código Civil referente a las obligaciones del vendedor.
12. Que no es cierto que en el Contrato de Venta se haya manifestado el pago total del monto por cuanto el mismo se estimó por cuotas mensuales y no como pretende hacerlo creer los demandados reconvincentes alegando que su mandante no pagó la totalidad y que no presentaron junto con el libelo lo recibos de pago de dinero restante, siendo que en el acto de la negociación se aceptaron pagos mensuales, para luego retrotraerse tanto del precio como de la aceptación del pago. Siendo que los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, nunca manifestaron su inconformidad con el dinero recibido por concepto de precio, pues todo lo contrario continuaron aceptando los pagos hechos por su mandante.
13. Citó el artículo 436 del Código de Procedimiento referido a la exhibición, señalando que, a fin de que proceda la medida solicitada y decretada por este Tribunal en fecha 28 de octubre de 2.015; solicita al Tribunal la exhibición de los documentos que determinan la propiedad del inmueble vendido por los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, por cuanto no se mencionó en el documento de venta la tradición legal y se desconoce su origen legal, a cuyo efecto consignó copia del documento de venta en donde se omitió los datos en virtud del cual el vendedor adquiere la propiedad. Así mismo, solicitó al Tribunal ordenar lo conducente a la petición de la medida preventiva, consistente en la prohibición de enajenar y gravar el referido inmueble, ya que la misma está limitada a la exhibición de documentos de propiedad que tiene en poder la parte demandada reconviniente.
14. Solicitó la desestimación de la pretensión del demandado reconviniente, incoada por Resolución de Contrato, a que se refieren los demandados reconvinientes, por cuanto el referido documento no adolece de ningún vicio de consentimiento. Señaló que igualmente este Juzgado se sirva desestimar la pretensión mediante la cual se pide la entrega del inmueble ya que no hubo tal incumplimiento sino una denegación por parte del vendedor en recibirlo lo que coloca a su representado en situación de desventaja frente a la negación celebrada, por lo que el pago no se formalizó por culpa del vendedor.
15. Fundamentó la contestación a la reconvención en los artículos 367, 436 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.158, 1.167, 1.488 del Código Civil y artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
16. Como conclusión indicó que se reconozca expresamente que están en presencia de una venta.
17. Indicó que el incumplimiento es por culpa de los vendedores.
18. Señaló que los demandados reconvinientes rechazan la demanda y pretenden manipular al Tribunal cuando indican “no los puede condenar a cumplir con la pretensión” alegando que no aparece en el texto del referido documento de venta la expresión jurídica “venta pura y simple perfecta e irrevocable”, que debe entenderse que al momento de la celebración de la negociación solo se encuentran las partes contratantes sin asistencia jurídica o asesoría legal que pudiera esgrimir esta redacción meramente formal en materia de redacción documentaria, lo que a todo evento deja ver la buena fe de las partes al momento de la celebración de la venta, de lo contrario se presumiría que los vendedores no hubieran tenido la intención de vender y no hubieran puesto en posesión de manera inmediata el inmueble a su mandante reconvenido quien se comprometió en un tiempo estipulado y aceptado por los demandados reconvincentes al pago total de la deuda tal como se evidencia del documento de venta privado suscrito por las partes contratantes y testigos que presenciaron la negociación los cuales serán presentados en la respectiva etapa probatoria.
19. Trajo a colación el artículo 1.167 del Código Civil, citado por los demandados reconvinientes, alegando que si bien los vendedores no efectuaron su obligación de aceptar el pago convenido, tal circunstancia permite a su mandante reconvenido la ejecución del contrato más los daños y perjuicios causados, por lo que ratifica la ejecución del contrato de venta.
20. Señalaron que los demandantes reconvinientes realizaron una oferta real de pago incumpliendo una serie de irregularidades, así como, los requisitos exigidos para que proceda, toda vez que el mismo no se realizó en el domicilio del supuesto acreedor ni en su persona como persona facultada para recibir el pago, violando los requisitos sine qua non para que se de la Oferta Real de Pago, según el artículo 1.307 en sus ordinales 1º y 6º el cual transcribió.
21. Que en la oportunidad legal probaran la intención con la que se ha actuado al querer descalificar a su mandante reconvenido aprovechándose del manejo fraudulento y forjamiento de documentos presentados para su apreciación grabaciones del momento de la celebración de la oferta real de pago quedando a su criterio admitirla o no.
22. Que en fecha 11 de noviembre de 2.015, fue practicada por el Tribunal Primero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, una inspección judicial en el inmueble objeto del litigio a fin de que el Tribunal determinara el uso, goce y posesión por parte de su representado, cuando para su sorpresa, al llegar al lugar que mencionaba la dirección o ubicación del inmueble que es la misma que señala el documento de venta y la que señala los demandados reconvinientes en la Oferta Real de Pago, la nomenclatura del inmueble fue cambiada de casa Nro D-07 a D-01 como será probado en su oportunidad.
23. Finalmente, solicitó la desestimación de la reconvención interpuesta, por cuanto los demandados reconvinientes no determinan cual fue el fundamento de la reconvención, por lo que solicita nuevamente el Cumplimiento del Contrato de Venta y que le sean reconocidos los derechos de su mandante, permitiéndole realizar el pago correspondiente y liberarse de la obligación contraída y que una vez pagada la totalidad de la deuda, el Tribunal ordene lo conducente para la tramitación legal del documento de compra venta, por ante el Registro Público de Ejido.
Corre del folio 94 al 106 escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.
Riela al folio 107 y 108 escrito de pruebas producidas por la parte demandante.
Obra del folio 118 al 121 decisión emitida por esta instancia judicial, respecto de la admisión de pruebas de las partes.
Se hace constar del folio 135 al 160 escrito de Informes promovido por la parte demandada.
Se evidencia del contenido del folio 162 al 164 escrito de Informes producido por la parte demandante.
Consta al folio 175 escrito contentivo de observaciones promovidos por la parte demandada, respecto de los informes producidos por la parte actora.
Finalmente, a los folios 177 al 178, corre escrito de observaciones, producidos por la parte demandante, respecto de los informes producidos por la parte demandada.
Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2017, la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 183 al 185) y por auto de fecha 27 de noviembre de 2017 se reanudó el curso de la causa (vto. Folio 199).
El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

PRIMERO: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: (Inherentes tanto a la demanda principal como a la reconvención).
1. Valor y merito jurídico probatorio del acta de notificación de la oferta real de pago, de fecha 05 de noviembre de 2.015, levantada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción judicial del estado Mérida.
Al folio 109 corre acta levantada por el Tribunal Segundo de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción judicial del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual se constituyó el Tribunal en el inmueble ubicado en el sector San Onofre, Calle frente al Sol, Casa S/N del Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida, a los fines de practicar la Oferta Real de Pago, signada con el Nro 15-469, solicitada por los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, asistidos por el abogado en ejercicio MANUEL ENRIQUE CONTRERAS RUJANO, plenamente identificados en autos. Constata esta Sentenciadora que, el Tribunal (en mención) notificó del motivo de su constitución al ciudadano EVER ALONSO ANGULO GUTIERREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.902.213, quien manifestó ser el padre del ciudadano EVER YOHAN ANGULO CONTRERAS, oferido en la presente solicitud. Mediante dicha acta el Tribunal a quo de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 822 del Código de Procedimiento Civil, dejó copias de las actuaciones al ciudadano en mención, haciéndole saber que su hijo EVER YOHAN ANGULO CONTRERAS, disponía de tres (03) días para aceptar la oferta real de pago en referencia por un monto determinado, el cual discriminó en la indicada acta, mediante cheque de gerencia emitido por el Banco Provincial. Observa igualmente quien decide que el ciudadano notificado manifestó no firmar la misma.
A los fines de valorar la prueba en referencia, esta Sentenciadora precisa examinar lo siguiente: El artículo 1.306 del Código sustantivo Civil reza: “Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor”, disposición ésta que pone en manos del deudor un mecanismo de liberación de la obligación de pago frente al acreedor, cuando éste último se rehúse a recibir lo que se le debe; de manera que, para la procedencia de la solicitud de Oferta Real y Depósito, es necesario que el accionante sea –deudor- y que su -acreedor- se niegue de manera maliciosa a recibir la cosa debida, no siendo éste el caso en referencia, habida consideración que en el caso de marras la parte demandada, en su condición de PROMINENTE VENDEDORA y por ende “ACREEDORA”, es quien pretende por esta vía, -devolver- a la parte demandante- PROMINENTE COMPRADORA- es decir la DEUDORA, la suma de dinero recibida como parte del precio de la cosa ofrecida dada en venta; lo que equivale a resolver unilateralmente el contrato, (no siendo esto, una cosa debida), ya que supondría dar por “válida” una resolución así realizada, cuando esto debe ser producto de un juicio debidamente llevado; aunado al hecho que se estaría desvirtuando el procedimiento de “Oferta Real de Pago”, previsto para que el –DEUDOR (no el acreedor)- se libere de su obligación de pago de la cosa debida, es decir, de una obligación cierta y determinada y no establecida de forma privada cuando ha de intervenir el órgano jurisdiccional, lo que resultaría contrario a derecho. Por las razones antes esbozadas, es determinante para quien decide, no aportar eficacia jurídica probatoria a la referida prueba. Así se decide.

2. Valor y merito jurídico probatorio de las actas procesales y el documento de venta celebrado por vía de excepción entre las partes y estampadas sus huellas dactilares por los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, denominados VENDEDORES y el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, denominado COMPRADOR.
Observa el Tribunal que al folio 10 y 11 corre el indicado instrumento mediante el cual las partes intervinientes en juicio celebraron en fecha 22 de febrero de 2.014, por vía privada el contrato objeto en controversia, el cual denominaron “Convenio de Opción de Compra”; evidencia esta Sentenciadora que el referido documento estableció las siguientes cláusulas:
o Los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, convinieron en dar en venta al ciudadano EVER YOHAN ANGULO CONTRERAS, el inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento perteneciente a la parte alta de su vivienda, ubicada en el Sector San Onofre, Calle frente al Sol, Casa Nro. D-07, de la ciudad de Ejido, jurisdicción del municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.
o El precio de la venta fue convenido en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo).
o Inicial de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo) entregados en cheques Nro.00017508 por la cantidad de QUINCE MIL (Bs.15.000,oo) del Banco Provincial con fecha 21/02/2.014, un segundo cheque signado con el Nro. 80766894 por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) de la entidad bancaria Banco Sofitasa, y un tercer cheque Nro. 00000282 por un monto de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) del Banco Provincial y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) entregados en efectivo para un total de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo).
o Que la cuota mínima es de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) mensuales, a entregar en efectivo y para el control de su entrega a través de un recibo de pago.
o Se acordó un año con seis meses a partir de la fecha (21-02-2014) para la cancelación en su totalidad del apartamento y se estableció el derecho de hacer abonos especiales para disminuir la deuda.
o Quedó establecido que posteriormente, se legalizaría ante la Notaria Pública la Opción de Compra con sus respectivas cláusulas. Y al finalizar la deuda se entregarían los documentos de propiedad y el traspaso legal de los documentos los cuales correrían por el Comprador.
o Finalmente, quedó sentado que le contrato en mención fuera refrendado por los testigos que a continuación se nombran: YANIS JAVIER PEREIRA JAIMES y HENDER ANTONIO GUTIERREZ MARQUEZ.

Tal documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Tal instrumento permite demostrar a esta Sentenciadora la negociación realizada por parte de los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO, OLANDA VERA DE RAMIREZ y EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, la cual se tradujo en un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, calificación definitiva, establecida por esta Sentenciadora, dada la refutación realizada por la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, al indicar que el contrato en mención se trata de un Contrato de Venta; explicación ésta, que será explanada en la parte in fine de la presente decisión.

3. Valor y merito jurídico probatorio de los veinte (20) recibos de pago, en el cual quedan evidenciadas todas las cantidades de dinero que por abonos a la venta del apartamento objeto en controversia.
Observa el Tribunal que a folios 13 al 18, corren los denominados veinte (20) “recibos simples”, en virtud de los cuales se traducen –presuntamente-, a los pagos efectuados por el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS “Prominente Comprador”, a la persona del ciudadano EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO en su condición de “Prominente Vendedor”, por concepto de abonos mensuales, inherentes a la venta del Apartamento (objeto de controversia); evidencia esta Sentenciadora que, los aludidos recibos (por diversos montos) están comprendidos dentro de las fechas 20 de marzo de 2.014 al 19 de agosto de 2.015. A los fines de valorar esta prueba esta Sentenciadora considera que, si bien, los recibos en general se aducen como una constancia escrita, emanada por el acreedor respecto de la cual declara, haber recibido el pago de la obligación por parte del deudor; en el caso bajo estudio, los referidos recibos -simples- promovidos por la parte actora, permiten demostrar a esta Sentenciadora en primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, no se circunscribe a la totalidad del monto global de la obligación contraída por el actor respecto de los demandados, por lo que supone el pago de solo una parte de la deuda; en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos se refutan como ciertos habida cuenta que, fueron implícitamente reconocidos por la parte demandada, en su escrito contestación y reconvención (específicamente en el capitulo denominado -Hechos Admitidos-); por lo cual se les tiene con pleno valor jurídico probatorio.

4. DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos ALEXIS JOSÉ OSPINO, YANIS JAVIER PEREIRA JAIMES, HENDER ANTONIO GUTIÉRREZ MÁRQUEZ, JESÚS ORANGEL PÉREZ DUGARTE Y RAMÓN JOSÉ LOBO PÉREZ.
A los fines de valorar la presente prueba, esta Sentenciadora advierte lo siguiente; estimadas que sean las deposiciones planteadas, las mismas serán valoras a posteriori de manera conjunta al final de la prueba.

DECLARACION DEL CIUDADANO ALEXIS JOSÉ OSPINO:
El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas del folio 128 al 130. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO, OLANDA VERA DE RAMIREZ y al señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, ya que son vecinos y viven en la misma calle; que es cierto que el señor EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO vendió la casa construida en el segundo piso de su casa de habitación, al señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS; que se enteró de dicha venta, pues el señor EDICXON le dijo. A la pregunta respecto del por qué el señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, no pudo hacer entrega del dinero a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, en la fecha establecida; respondió: “Ese mismo día se le fue a entregar el dinero, y él simplemente se negó a recibirlo”. Al momento de ser repreguntado en cuanto indicara el lugar en el que ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, ofreció pagar al ciudadano EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO; respondió: que el señor Edicxon se encontraba lavando la camioneta frente de su casa y que el señor Ever le dijo que cargaba el dinero restante, que por favor fuera adentro para que recibiera el dinero, a lo que el señor Edicxon de manera grosera le dijo que ya esa casa no valía lo mismo, que tenía un valor de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), A la repregunta respecto de la cual señalara en que fecha ocurrió la presunta oferta de cancelación; respondió; que fue el 21 de agosto de 2.015. A la repregunta respecto de la cual dijere si era empleado del señor Ever Angulo, respondió: que no, y que solo trabajaba en el mercado donde ellos también lo hacen.

DECLARACION DEL CIUDADANO YANIS JAVIER PEREIRA JAIMES:
El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas a los folios 124 y 125. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO OLANDA VERA DE RAMIREZ y al señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, quienes negociaron en su presencia la venta de un apartamento, pagadero a través de cancelaciones mensuales hasta que se pagara, hasta el tiempo que dieron. Acotó que quien le pidió que fuera testigo de la negociación fue el señor Edicxon. Al momento de ser repreguntado, manifestó saber leer y escribir. A la repregunta en cuanto a si acostumbraba leer antes de escribir cualquier documento; respondió: “No, yo no lo leí firmé”, a la repregunta en cuanto que indicara quienes estaban presentes al momento de la firma de la opción a compra, respondió: “señor Edicxon y Ever”, a la repregunta en cuanto que señalara cual fue el tiempo establecido para la negociación, contestó: año y medio y que la negociación se hizo en casa del señor Edicxon y que la misma fue estipulada en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo) cantidad ésta respecto de la cual se dieron DOSCIENTOS MIL (Bs. 200.000,oo) de inicial.

DECLARACION DEL CIUDADANO HENDER ANTONIO GUTIÉRREZ MÁRQUEZ:
Por cuanto la declaración del indicado testigo no se hace constar en autos, debido a que el día fijado para su declaración no se hizo presente, se tiene como inexistente la misma y en consecuencia no es objeto de valoración.

DECLARACION DEL CIUDADANO JESÚS ORANGEL PÉREZ DUGARTE:
El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas a los folios 131 y vto. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que no conoce a la ciudadana OLANDA VERA DE RAMIREZ y que al señor EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO lo conocía solo de vista. A la pregunta en cuanto que indicara que sucedió el 05 de noviembre de 2.015, en la residencia del señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, respondió: que estaba con el señor Ever, y un compañero de trabajo, cuando llegaron tres personas con carpetas y hojas. A la pregunta en cuanto indicara si el señor Edicxon se encontraba en la reunión, respondió: que no. Al momento de ser repreguntado señaló que no tiene ninguna relación con el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, ya que solo vende verduras en el mercado. Indicó que el nombre del compañero que se encontraba en la reunión responde al nombre de José Ramón Lobo Pérez. A la repregunta respecto de la cual dijere si se enteró quienes eran las personas que se encontraban en al reunión, respondió: “Estaba el señor Ever, mi persona, el señor presente que está aquí a mi lado, un ciudadano que conozco por nombre que es abogado, Orosmar Rojas; y había otro señor que supuestamente era Juez y el compañero mío Ramón Lobo”. Que posteriormente ellos se pusieron a hablar en un despacho cerca de la cocina, en donde él se encontraba justo parado en la puerta donde es el despacho y la cocina. A la repregunta respecto de la cual indicara si desde donde se encontraba observó a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, respondió: “Ahí justamente donde yo estaba parado, hay una ventana al frente y ahí no había nadie”.

DECLARACION DEL CIUDADANO RAMÓN JOSÉ LOBO PÉREZ: El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas a los folios 132 y 133. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: A la pregunta en cuanto indicara que sucedió el 05 de noviembre, en la residencia del señor EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, respondió: que ese día llegó como a las nueve de la mañana y que le abrió un compañero suyo Orangel Pérez y le dijo que lo esperara, a lo cual entró a la cocina. Manifestó no conocer a los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ. Que en el lugar se encontraban presentes el compañero que le abrió, el señor Ever Alfonso que es el dueño y los tres señores entre ellos el abogado acá presente. A la pregunta en cuanto indicara si desde el lugar donde estaba ubicado pudo ver algunas personas por fuera de la ventana de la casa, respondió: no, ahí no había nadie. Al momento de ser repreguntado por el abogado MANUEL ENRIQUE CONTRERAS RUJANO apoderado judicial de la parte demandada repreguntó al testigo si este lo conocía, a lo que éste respondió: no. Seguidamente repreguntó como sabe que soy abogado, el testigo respondió: “porque después que los señores se fueron yo pase a arreglar cuentas con el señor EVER ALFONSO y él me dijo que él era abogado”. A la repregunta en cuanto señalara si vio cuando los señores de EDICXON SEGUNDO RAMÍREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, firmaron el acta, respondió: “no”.
A los fines de valorar las testimoniales en referencia esta Juzgadora considera imperioso traer a colación, el contenido del artículo 1.387 del Código Civil, que establece:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares...”

El referido artículo 1.387 del Código Civil señala que, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención cuyo valor exceda de dos mil bolívares, vale decir, que no es admisible en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción del negocio jurídico, sin embargo la norma permite la testimonial, en los casos en los cuales la prueba pretenda ser usada para interpretar el sentido y alcance del contrato, para aclarar las dudas que presenten los dichos de los contratantes, para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado o para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento; incluso puede considerarse como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico y no como medio de prueba de la existencia de la obligación.

En el caso bajo análisis, si bien es cierto las testimoniales rendidas no acogen las excepciones indicadas ut supra, permiten –contrariamente- inferir a esta Juzgadora, la posición argüida por parte del demandante ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS “PROMINENTE COMPRADOR y DEUDOR”, respecto de la manera como se desenvolvió frente al contrato objeto de controversia, al pretender en primer lugar: pagar el saldo restante adeudado por la negociación, en la fecha tope- límite del vencimiento del contrato esto es el 21 de agosto de 2.015, (tal como afirma el primer testigo) siendo que el lapso de vencimiento del contrato era precisamente el 21 de agosto de 2.015 (dado que en el contrato objeto de controversia se fijó un año(1) con seis (6) meses a partir de la fecha 21 de febrero de 2.014. en segundo lugar: que si bien es cierto, los últimos testigos respondieron coherentemente sus dichos no es menos cierto que, sus deposiciones estuvieron circunscritas a una reunión de fecha 05 de noviembre de 2.015 (Notificación de la Oferta Real de Pago), situación que aconteció posteriormente al término establecido en el contrato objeto de controversia y respecto de la cual no fue una actuación propia del deudor “PROMINENTE COMPRADOR” ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS sino del acreedor ciudadano EDIXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO “PROMINENTE VENDEDOR”; circunstancia ésta explicada suficientemente ut supra.

Siendo así las cosas, es forzoso para quien decide no otorgar eficacia jurídica probatoria a la referida prueba, habida consideración que las testimoniales rendidas no se circunscriben a las excepciones indicadas ut supra, no obstante permiten inferir a esta Juzgadora un claro indicio de incumplimiento por parte del demandante de autos, lo cual debe esta Juzgadora considerar.

SEGUNDO: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: (Correspondientes tanto a la demanda principal como a la reconvención).
1. Valor y merito jurídico probatorio de los recibos de pago relacionados y acompañados en copia simple por los apoderados judiciales del demandante reconvenido EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS en legajo marcado “B” y “C” los cuales discriminó así:
o Cheque Nro. 00017508 por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) del Banco Provincial de la cuenta Nro. 0108-0126-52-0100026800 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014, sin indicar beneficiario.
o Cheque Nro. 80766894 por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) del Banco Sofitasa de la cuenta Nro. 0137-0032-01-0001149111 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014, sin indicar beneficiario.
o Cheque Nro. 00000282 por la cantidad OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) del Banco Provincial de la cuenta Nro. 0108-0341-14-01000646447 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014 librado a nombre de EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO.
o CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) en efectivo.

Observa el Tribunal que del folio 12 al 17 corren en copia simple, los denominados cheques y recibos debidamente discriminados, emitidos todos, por la PARTE ACTORA RECONVENIDA ciudadano EVER ANGULO GUTIERREZ en su condición de PROMINENTE COMPRADOR, respecto de la PARTE CODEMANDADA RECONVINIENTE ciudadano EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO, quien funge como PROMINENTE VENDEDOR. Aprecia esta Sentenciadora que en referencia a los (3) tres Cheques consignados por la parte actora (como anexos documentales al escrito libelar), si bien es cierto, los dos (2) primeros no aducen beneficiario alguno, no es menos cierto que, los tres (3), advierten como fecha de pago el 21-02-2014, (fecha ésta, respecto de la cual se subsume la negociación realizada). Como quiera que, los referidos cheques, constituyen parte del pago inicial efectuado por el deudor- respecto del acreedor- lo cual incluso quedó estipulado en el contrato objeto de controversia, constata esta Sentenciadora que tal circunstancia también es corroborada por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, quien manifestó de manera expresa reconocer los aludidos cheques; siendo indefectible para quien decide, aportar pleno valor jurídico probatorio a los referidos instrumentos. Ahora bien, con relación los recibos promovidos marcados “C”, esta Juzgadora determina inoficioso evaluar los mismos, habida cuenta que, tales documentos fueron valorados ut supra específicamente en la prueba enumerada 3), mediante la cual el Tribunal ya se pronunció al respecto, otorgándoles eficacia jurídica probatoria.

2. Valor y merito jurídico probatorio de documento privado de fecha veintiuno (21) (SIC) de febrero de 2.014, suscrito entre los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ con el ciudadano EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS.

Observa el Tribunal que el documento en mención fue valorado ut supra, de las Pruebas Promovidas por la -Parte Actora, específicamente en la prueba enumerada 2)-, mediante la cual quedó determinado y calificado por esta Sentenciadora que el contrato objeto de juicio, se trata de un “Contrato de Opción de Compra Venta” explicación ésta que será explanada en el parte in fine de la presente decisión. Habida consideración que la referida prueba ya fue objeto de apreciación y valoración, es una inutilidad procesal valorarla nuevamente.

3. Valor y merito jurídico probatorio de los recibos de pago relacionados y acompañados en copia simple por los apoderados judiciales del demandante reconvenido EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS en legajo marcado “B” y “C” los cuales discriminó así:
o Cheque Nro. 00017508 por la cantidad de QUINCE MILLONES (Bs. 15.000,oo) del Banco Provincial de la cuenta Nro. 0108-0126-52-0100026800 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014, sin indicar beneficiario.
o Cheque Nro. 80766894 por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) del Banco Sofitasa de la cuenta Nro. 0137-0032-01-0001149111 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014, sin indicar beneficiario.
o Cheque Nro. 00000282 por la cantidad OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo)del Banco Provincial de la cuenta Nro. 0108-0341-14-01000646447 perteneciente a EVER ANGULO GUTIERREZ de fecha 21-02-2.014 librado a nombre de EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO.
o CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) en efectivo.

A los fines de valorar la prueba en mención, esta Juzgadora observa, que la indicada prueba ha sido promovida de manera reiterada por las partes. Como quiera que, la misma ha sido suficientemente valorada de forma reiterada, el Tribunal no se pronuncia al respecto, considerando innecesario redundar nuevamente sobre el mismo punto.

5. Valor y merito jurídico probatorio de documento del escrito de OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO emanado del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, llevado por dicho Tribunal bajo la solicitud Nro 15.469.
Constata esta Sentenciadora, que la indicada prueba fue valorada ut supra en las -Pruebas promovidas por la Parte Actora- específicamente de la prueba enumerada 1); mediante la cual quedó claramente expuesto que la Oferta de Pago consignada por los promoventes en el presente juicio, advierte una evidente devolución por parte de ellos como DEMANDADOS- y PROMINENTES VENDEDORES y por ende ACREEDORES, respecto de la parte DEMANDANTE- PROMINENTE COMPRADORA- y DEUDORA, de la suma o dinero recibida (como parte del precio de la cosa ofrecida dada en venta); lo que supone resolver unilateralmente el contrato, no siendo esto lo debido; refrendar esto, equivale validar una resolución así realizada, cuando en la realidad la “Oferta Real de Pago”, está prevista para que el –DEUDOR (no el acreedor)- se libere de su obligación de pago de la cosa debida, es decir, de una obligación cierta y determinada (no privada), por ante el órgano jurisdiccional, ya que para ello existe tal acción. Por las razones antes indicadas, al igual que lo señalado ut supra es concluyente para quien decide, no aportar eficacia jurídica probatoria a la referida prueba.

TERCERO: DE LA RECONVENCIÓN INTERPUESTA POR “RESOLUCIÓN DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, DE NATURALEZA PRELIMINAR O PREPARATORIO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONVENIO, DE FECHA 22-02-2014”:

A los fines de proceder a decidir sobre la reconvención planteada, es menester para esta Sentenciadora, hacer inicialmente las siguientes consideraciones:

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demandada, el Tribunal la admitirá si no es Contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negara su admisión expresado los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

Al respecto, la doctrina sentada por el Supremo Tribunal, ha determinado que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante. Ello en sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

“… El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmisible la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su cumplimiento, la hace rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Negritas y subrayado del Tribunal).

Dicho esto, es preciso advertir que, en el presente caso el abogado en ejercicio MANUEL ENRIQUE CONTRERAS RUJANO, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos demandados-reconvinientes ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ y OLANDA VERA DE RAMIREZ demandan al ciudadano demandante- reconvenido EVER JOHAN ANGULO CONTRERAS, por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, DE NATURALEZA PRELIMINAR O PREPARATORIO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONVENIO SUSCRITO DE FECHA 22-02-2.014”.

De la revisión a las actas procesales que integran el expediente específicamente en el escrito de “Contestación y Reconvención específicamente del Capítulo denominado CONCLUSIÓN y PETITORIO”, se evidencia que la parte demandante se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, situación que conllevaría en devolverse mutuamente la obligaciones dadas y recibidas que se hubiesen realizado durante la vigencia del contrato.

En sentencia N° 53 del 08 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., estableció lo siguiente:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado…omissis”

De lo antes señalado y criterio que acoge este Tribunal, se desprende que el efecto retroactivo que crea la resolución del contrato de opción de compra venta, es retornar el convenio como si jamás se hubiese celebrado; y aplicando el criterio al caso de marras, el inmueble está destinado a vivienda y el demandante se encuentra ocupando el mismo, por lo que el efecto jurídico de la resolución conlleva a la desocupación del mencionado inmueble.

De igual forma es procedente señalar lo que dispone el artículo 1 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, establece:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. Subrayado del Tribunal.

Así mismo, el artículo 5 de la ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

De igual forma, el artículo 10 dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

En este mismo orden de ideas, se hace necesario señalar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 175 de fecha 14 de abril de 2013, -en ponencia conjunta- resolvieron el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableciendo lo siguiente:

“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…Omissis” ( resaltado por la Sala y lo subrayado por este Tribunal)

Con base a las consideraciones expuestas y en concordancia con las sentencias antes parcialmente transcritas, en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, y en atención a los efectos de la resolución del contrato de opción a compra venta que conlleva la desocupación del inmueble destinado a vivienda, siendo que en el caso bajo examine la parte demandada reconviniente por -Resolución de Contrato- no advierte actuaciones que hubieren permitido demostrar a esta Sentenciadora el haber agotado la vía administrativa “previa” a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es forzoso para quien decide declarar de oficio la INADMISIBILIDAD de la presente acción reconvencional incoada por “RESOLUCIÓN DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, DE NATURALEZA PRELIMINAR O PREPARATORIO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONVENIO, DE FECHA 22-02-2014”, la cual puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso. Así debe decidirse.

Por cuanto la Reconvención instaurada fue declarada Inadmisible, esta Sentenciadora pasa de seguidas al estudio del juicio principal, incoado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

CUARTO: DE LA CALIFICACIÓN DEL CONTRATO:

En el caso bajo examine la acción incoada, fue interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, por lo cual es menester señalar lo siguiente:

Si bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, retomó el criterio inveterado que se había abandonado, respecto del cual, cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivalía a un contrato de venta, valorándose el contrato de opción de compra venta, como una verdadera venta, (tal y como así lo asume la parte actora en el presente juicio); es preciso indicar que; LA SALA CONSTITUCIONAL mediante decisión de fecha 20 de julio de dos mil quince (2015) Exp. N° 14-0662 con ponencia del Magistrado: Marcos Tulio Dugarte Padrón; advirtió lo siguiente: “cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compra venta con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva”, criterio que acoge esta Juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.

Como quiera que, en el presente caso, la parte actora aduce que la acción incoada, subyace en un -Contrato de Compraventa- (solicitando la acreditación de su propiedad a través del otorgamiento del documento definitivo de venta), es indefectible para quien decide, tomar en cuenta lo dicho por la Sala Constitucional a este respecto, cuando señala:
(omisis)
“…cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado”. (Subrayado de este Juzgado).
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia antes parcialmente transcrita señaló además, que las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas “…son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
Adicionalmente en la sentencia antes parcialmente transcrita, la Sala advierte que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; quien aquí decide considera según la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, entre otras cosas que: “4º Se acordó un año con seis meses a partir de la presente fecha (21-02-2014) para la cancelación en su totalidad del apartamento, con derecho de hacer abonos especiales para disminuir la deuda. 5º Posteriormente se legaliza ante la notaría pública la opción de compra con sus respectivas cláusulas. Y al finalizar la deuda se entregan sus documentos de propiedad y dicho traspaso legales de los documentos corren por el comprador”; de lo cual se demuestra que las partes involucradas tenían la intención y voluntad de celebrar una opción a compra venta y no una venta.
Por otra parte, en el contrato en referencia, que las partes denominaron “CONVENIO DE OPCION DE COMPRA”, si bien es cierto las partes indican que se ha convenido en celebrar la “siguiente venta”, del contenido del mismo, se observa que en dicho documento acordaron vender un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el sector San Onofre, calle frente al Sol, casa Nº D-07, jurisdicción del municipio Campo Elias del estado Bolivariano de Mérida, en la parte alta del inmueble propiedad de los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, estableciendo condiciones para su posterior conclusión, por lo que al no constar la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, a juicio de quien suscribe dicho contrato equivale a un CONTRATO PRELIMINAR BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA; aunado a ello observa esta Juzgadora que las partes acordaron o consintieron en un precio de venta por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00), y la forma de pagarlo en un año con seis meses a partir del día 21 de febrero de 2014, para la “cancelación en su totalidad del apartamento”.

El artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

(SIC)… “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe, tal y como fueron pactados. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas, como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas. Aquí, las partes contratantes establecen de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Por su parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
De allí que, se ha entendido la acción por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como la exacta ejecución del programa contractual tendiente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor.

En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que la identificación entre el programa contractual y conducta prestacional constituye -en general- el cumplimiento. Es así como de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación (incumplimiento), la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal cual lo preceptúa el artículo transcrito ut supra.
.
En el caso bajo análisis, a los fines de determinar si hubo o no incumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes, esta Juzgadora se subsume al hecho particular, definido y concreto de las previsiones establecidas en el artículo 1.167 del Código Civil, sin que exista confusión entre la norma abstracta que la contiene y la situación de hecho presentada, estando en todo caso a salvo la apreciación de los medios probatorios tendentes a demostrar lo alegado por ambas partes.

Establecido lo anterior, se procede a verificar la procedencia o no de la acción principal incoada por -Cumplimiento de contrato de Compra Venta- una vez que fue analizado el material probatorio aportado por las partes, en virtud del cual quedó demostrado lo siguiente:
1) Que tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.
2) Que en el presente caso constató este Juzgado la existencia de un contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 22 de febrero de 2014, entre los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, en calidad de propietarios, y EVER YOHAN ANGULO CONTRERAS, en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda dispuesto en la parte alta de la vivienda propiedad de los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, situado en el municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.
3) Que de la interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, ante la existencia de un contrato celebrado entre las partes, en el cual la parte demandante acusa el incumplimiento de la convención alegando que fue culpa de la parte demandada quienes no quisieron recibirle el pago, advierte quien decide que, el artículo en mención es claro, al precisar “…si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar..” de lo cual deviene inducir que quien exige el cumplimiento (requiriente) de las obligaciones de la parte contraria, evidentemente debe haber dado cumplimiento a las suyas; con lo cual se hallaría perfectamente facultada para solicitar tal cumplimiento.
4) Si bien es cierto, en el caso bajo análisis de las pruebas aportadas por las partes quedó claramente demostrado que la parte demandante en su condición de Prominente Comprador, pagó parte de la deuda estipulada en el contrato objeto de controversia, no es menos cierto que, no pagó la totalidad de la misma, advirtiendo una negativa de recibir el precio total por parte de los vendedores.
5) Que si bien es cierto, la parte actora en su escrito libelar, específicamente en el capitulo peticional, expresamente indicó: - que el saldo restante lo pone a disposición del vendedor conforme a depósito bancario- es importante advertir que, en el contrato objeto de controversia, no se estableció dentro de las obligaciones contractuales del actor la alternativa planteada, lo que hace precisar de manera absoluta el incumplimiento devenido por parte de éste, mas por el contrario se evidencia en el particular 4º del contrato que las partes acordaron un plazo para la cancelación del saldo pendiente, a saber, un año con seis meses, a partir del día 21 de febrero de 2014 .
6) Por las razones antes argüidas, es forzoso para quien decide, determinar que, la acción principal incoada por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA”, no puede prosperar. Y Así debe decidirse.
IV
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Inadmisible la acción reconvencional, interpuesta por “Resolución de Promesa Bilateral de Compra Venta, de naturaleza preliminar o preparatorio por Incumplimiento del Convenio, de fecha 22-02-2014”.

SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, interpuesta por el ciudadano EVER YOHAN ANGULO CONTRERAS, contra los ciudadanos EDICXON SEGUNDO RAMIREZ CASTILLO y OLANDA VERA DE RAMIREZ, respecto del documento otorgado por vía privada en fecha 22 de febrero de 2.014, en la ciudad de Ejido, Sector San Onofre, Calle frente al Sol, del Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas en la acción reconvencional por la naturaleza del fallo.

CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Publíquese la presente decisión en el portal Web del Tribunal Supremo de Justicia.

VI
Notifíquese, Publíquese y Regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, seis (06) de junio de dos mil dieciocho (2.018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. YAMILET FERNANDEZ CARRILLO.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. HEYNI DAYANA MALDONADO.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las nueve y cinco minutos de la mañana, conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. HEYNI DAYANA MALDONADO.
Exp. 10.900.
YFG/HDM/jvm.-