TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, trece (13) de marzo del año dos mil dieciocho (2018).
207º y 159º
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE-RECONVENIDA: LUZ ELENA NIETO CALDERÓN, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de las cédula de identidad N° 15.174.293, domiciliada en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y hábil.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada LEIX TERESA LOBO, titular de la cédula de identidad N° V-3.297.575 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 10.882 y jurídicamente hábil.
DEMANDADA-RECONVINIENTE: YAJAIR JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 9.475.938, domiciliada en la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RAMÓN ANTONIO MÉNDEZ SÁNCHEZ, ROBERT GONZÁLEZ RAMÍREZ y DAYANA DEL VALLE VELIZ LOBO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.710.401, 10.711.353 y 21.063.313, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 142.389, 77.807 y 225.019 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
En fecha 15 de Diciembre del año 2015, se recibió demanda por ante el JUZGADO (DISTRIBUIDOR) TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, constante de SIETE (07) folios útiles y OCHO (08) anexos en TREINTA Y CINCO (35) folios útiles; quedando en el Tribunal JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA por distribución en fecha 16 de Diciembre del año 2015 (folio 08).
Vista la inhibición del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA de fecha 02 de febrero del año 2016, inserta al folio 69 y su vto, se recibió por distribución el presente expediente en fecha 15 de febrero del año 2016, inserto al folio 72 del presente expediente.
Por auto de fecha 19 de febrero del 2016, este Tribunal se aboco al conocimiento de la misma, por auto separado se pronunciara en cuanto a su reforma de demanda, y en cuanto s los cheques de gerencia del Banco Banesco distinguidos con los Nros. 00020589 y 00020736, se guardaron bajo custodia de Secretaria (folio 73)
Se aperturó cuanta de ahorro a nombre del Tribunal, en auto de fecha 22 de febrero 2016, a favor de la parte demandada de autos (folios 74 y 75)
Se admitió la reforma de demanda en auto de fecha 24 de febrero del año 2016, se ordeno emplazar a la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ a los fines de comparecer dentro de los VEINTE DIAS DE DESPACHO siguiente a su notificación, a dar contestación a la demanda (folio 76).
La parte demandante ciudadana LUZ ELENA NIETO CALDERÓN consigno en un folio útil, poder amplio a la abogada LEIXTERESA LOBO (folio 77)
Una vez consignados los emolumentos, en fecha 03 de Marzo del año 2016, este Tribunal libró los recaudos de citación a la demandada de autos, en los mismos términos aludidos en el auto de admisión de fecha 24 de Febrero del año 2016 (folios 84, 85 y 86).
En auto de fecha 30 de marzo del año 2016, se aperturó cuaderno de medida de prohibición de enajenar y gravar, por auto separado se resolverá lo conducente (folio 91)
En nota de secretaria de fecha 31 de marzo del 2016, se recibió resulta de inhibición proveniente del Juzgado Superior Segundo del Estado Bolivariano de Mérida, donde declaro CON LUGAR la inhibición del Juez Primero de Primera Instancia del Estado Bolivariano de Mérida (folio 116)
Mediante diligencia de fecha 02 de Mayo del año 2016, el alguacil titular de este Tribunal, devolvió Recibo de Citación debidamente firmado por la ciudadana: YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ parte demandada en la presente causa (folios 125 y 126).
En fecha 07 de Junio del año 2016, la parte demandada de autos asistida por el Abogado en ejercicio ROBERT GONZÁLEZ RAMÍREZ, consignaron en DOS (02) folios útiles y UN (01) anexo, escrito de oposición de cuestiones previas, el cual fue agregados a los autos (folios 128 y 129).
Luego en fecha 28 de Junio del año 2016 mediante nota, se dejó constancia que siendo el último día del emplazamiento para que la parte demandada diera contestación a la demanda, compareció la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ asistida por el abogado ROBERT GONZÁLEZ RAMÍREZ, consignaron escrito de oposición a cuestiones previas, constante de dos (02) folios útiles y un (01) anexo (folio 139).
Se dicto sentencia interlocutoria en fecha 22 de julio del año 2016, declarándose SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVÍA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA CONTEMPLADA EN EL ORDINAL 1º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÒDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, se ordenó a la parte demandada de autos proceder a dar contestación a la demanda, se libro boletas de notificación a la partes involucradas en el presente juicio (folio 141 al 154)
Diligencio en fecha 27 de Julio del 2016, la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, consignó poder apud acta en un (01) folio útil, a los abogados RAMÓN ANTONIO MÉNDEZ SÁNCHEZ, ROBERT GONZÁLEZ RAMÍREZ y DAYANA DEL VALLE VELIZ LOBO (folio 155)
En auto de fecha 09 de agosto del año 2016, se realizo computo por secretaria y de conformidad con los artículos 62 y 66 del Código de Procedimiento Civil, se acordó remitir el original del presente expediente al TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en SALA POLITICA-ADMINISTRATIVA, a los fines de que conocieran del Recurso de Regulación de Jurisdicción, junto con Oficio Nº 0341-2016 y salida Nº 33 (folios 161, 162 y 163)
En la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se dicto sentencia en fecha 28 de Marzo del año 2017, declarándose SIN LUGAR EL RESURSO DE REGULACIÓN DE COMPETENECIA, confirmando la sentencia dictada por este Tribunal de fecha 22 de julio del 2016 (folios 168 al 178)
Se recibió expediente Nº AA40-A-2016-000844 nomenclatura del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA SALA POLITICO-ADMINISTRATIVA, cancelándose su asiento de salida (folio 180)
Seguidamente en fecha 03 de Julio del año 2017 mediante nota, se dejó constancia que siendo el último día del emplazamiento para que la parte demandada diera contestación a la demanda, compareció la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ asistida por el abogado RAMÓN ANTONIO MÉNDEZ, consignaron escrito de contestación a la demanda, reconvención e inepta acumulación de pretensiones, constante de ocho (08) folios útiles y cinco (05) anexos en cincuenta (50) folios (folios 194 al 261).
Se admitió la Reconvención propuesta en escrito de contestación a la demanda, en auto dictado en fecha 04 de julio del 2017, haciéndole saber la parte demandante de autos dar contestación a la reconvención, se suspendió el juicio principal en el lapso de cinco (05) días hábiles de despacho al presente auto (folio 263).
Posteriormente en fecha 12 de Julio del año 2017 mediante nota, se dejó constancia que siendo el día fijado para que la parte actora-reconvenida diera contestación a la reconvención, compareció la apoderada de la parte demandante abogada LEIX TERESA LOBO, consignó escrito de contestación a la reconvención, constante de tres (03) folios útiles (folio 270).
Se dejo nota de fecha 10 de agosto del 2017, que siendo el ultimo día para promover escrito de pruebas en la presente causa; se deja constancia que en fecha nueve (09) de agosto del año 2017 (folio 271) de la segunda pieza del presente expediente, diligencio la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZALEZ SÁNCHEZ parte demandada en el presente juicio, asistida por el abogado RAMON ANTONIO MENDEZ SÁNCHEZ consigno escrito de promoción de pruebas. Seguidamente se deja constancia que en fecha nueve (09) de agosto del año 2017 (folio 272) de la segunda pieza del presente expediente, diligencio la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZALEZ SÁNCHEZ parte demandada-reconveniente en el presente juicio, asistida por el abogado RAMON ANTONIO MENDEZ SÁNCHEZ consigno escrito de promoción de pruebas. Igualmente se deja constancia que en fecha nueve (09) de agosto del año 2017 (folio 273) del presente expediente, consigno escrito la abogada LEIX TERESA LOBO en su carácter de apoderada judicial (poder folio 77) de la parte demandante de autos en el presente juicio, consigno escrito de promoción de pruebas (folio 274)
Se agregaron las pruebas promovidas por las partes involucradas en el presente juicio, según autos de fecha 11 de agosto del 2017 (folios 275, 280 y 284)
La parte demandada de autos en diligencia en fecha 20 de Septiembre del 2017, consigno en tres (03) folios útiles, escrito de oposición a las pruebas presentado por la parte demandante de autos en el presente juicio (folio 287 al 289).
En auto de fecha 26 de Septiembre del año 2017, se realizo cómputo por secretaria, declarándose INADMISIBLE LA OPOSICIÓN por haberse hecho intempestivamente (folio 291)
Se admitieron las pruebas promovidas por las partes, en auto de fecha 26 de Septiembre del 2017(folios 293 y 294)
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, en auto de fecha 27 de noviembre del 2017, se fijo la presente causa para la presentación de informes, de conformidad con el articulo 511 del Código de Procedimiento Civil (folio 311 y su vto)
En fecha 14 de Diciembre del año 2017, la Abogado LEIX TERESA LOBO en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante de autos, consignó escrito de informes, el cual corre agregado a los autos (folios 313 y 314).
Mediante nota de fecha 14 de Diciembre del año 2017, se dejó constancia que siendo la oportunidad para que las partes consignaran informes, la Abogado LEIX TERESA LOBO en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante de autos, consignó escrito de informes, y que la parte demandada de autos no se presento ni por sí, ni por medio de apoderado a consignar escrito de informes en el presente juicio, fijándose la presente causa para observaciones, de conformidad con el articulo 513 del Código de Procedimiento Civil (folio 315 y su vto).
Luego mediante nota de fecha 19 de Noviembre del año 2009, se dejó constancia, que siendo el último día para que la parte demandada presentara escrito de observaciones a los informes consignados por la parte actora, la parte demandada no presentó escrito de observaciones ni por sí, ni por medio de apoderado dentro del lapso legal; y vencido el lapso previsto en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal entró en termino para dictar la sentencia correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 515 ejusdem (folio 317 y su vto).
Realizado el orden cronológico de la presente causa, este Tribunal entra a decidir:
II
MOTIVA
PRETENSIÓNDE LA DEMANDANTE
Mediante formal escrito del libelo de demanda la ciudadana LUZ ELENA NIETO CALDERÓN asistida por los Abogados en ejercicio REYNA ROSA TRUJILLO VICHEZ y MELANY G. BENCOMO S., en fecha 15 de Diciembre del año 2015, procedió a demandar a la ciudadana: YAJAIRA JOSEFINA GONZÑALEZ SÁNCHEZ, por: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA.
En el escrito de reforma libelar, expresó entre otras cosas lo siguiente:
“(…omissis)
CAPITULO IV
PETITORIO DE LA DEMANDA
Por lo antes expuestos, acudo ante este honorable Tribunal, para Demandar cono en efecto demando formalmente a la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, cedula bajo el numero V-9.475.938, domiciliada en Residencias Luis Fargier Suarez, Edificio “C”, Piso 6º, Apartamento Nº C-6-4 (detrás de la Residencias Los Samanes, Av. Las Américas, Parroquia Mariano Picón Salas, Municipio Libertador en la ciudad de Mérida del Estado Mérida, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA que ambas celebramos según fue expuesto en este libelo, todo conforme a lo dispuesto en el articulo 1167 del Codigo Civil vigente y en consecuencia convenga o a ello sea condena por el Tribunal en:
PRIMERO: Cumpla con su obligación de protocolizar a mi nombre el documento de propiedad del inmueble ubicado en Residencias Luis Fargier Suarez, Edificio “C”, Piso 6, Apartamento Nº C-6-4 (detrás de Residencias Los Samanes, Av. Las Américas, Parroquia Mariano Picón Salas, Municipio Libertador en la ciudad de Mérida del Estado Mérida o en su defecto, que la sentencia que dicte este Tribunal declarando Con Lugar lo solicitado, sirva de Justo Titulo de propiedad sobre el pre identificado inmueble en aplicación de la disposición legal contenida en el articulo 531 in fine del vigente Código de Procedimiento Civil Venezolano.
SEGUNDO: Por lo expuesto anteriormente y habiéndose superado las circunstancias contenidas en la CLÁUSULA SEGUNDA literal “D” del Contrato que motiva las presentes actuaciones, y no siendo posible lograr bajo ningún medio de la Propietaria Oferente YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ la materialización para la formalización de la negociación convenida entre nosotras, no obstante los reiterados esfuerzos y diligencias realizadas de mi parte para la entrega formal del saldo restante, vale decir, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), lo cual ha resultado infructuoso, es por lo que, reiterando mi libre y voluntaria intención y disposición de cumplir con las obligaciones asumidas en el Contrato que nos ocupa, consigno Cheque de Gerencia contra el Banco Banesco, signado bajo el numero 00020589, de fecha 14 de Diciembre de 2015, cuya beneficiaria es la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, suficientemente identificada, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (1.000.000,oo), constante de un (1) folio útil, por concepto de Finiquito de la negociación de Opción de Compra Venta sobre el Bien Inmueble antes descrito.
TERCERO: Demando el Pago de los HONORARIOS PROFESIONALES los cuales solicito sean estimados prudencialmente por este Honorable Tribunal.
CUARTO: Pido que en la Sentencia Definitiva dictada por este Despacho Judicial, sea condenada la demanda al pago de las costas y costos del presente proceso, las cuales protesto… (omisis…)”
DE LA DEMANDADA
En fecha 07 de Junio del año 2016, la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ asistida por el Abogado en ejercicio ROBERT GONZÁLEZ RAMÍREZ, consignaron escrito, mediante la cual procedieron a oponerse la CUESTION PREVIA prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal dictó sentencia en fecha 22 de julio del año 2016, declaro SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA COMTEMPLADA EN EL ORDINAL 1º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, y ordeno a la parte demandad de autos, proceder a dar contestación a la demanda.
Vista la sentencia Nº 00256, de fecha 29 de marzo del año 2017, suscrita por el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en la Sala Político-Administrativo, Magistrado Ponente: INOCENCIO ANTONIO FIGUEROA ARIZALETA, Expediente Nº 2016-0844, declaro: SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido en fecha 03 de agosto del 2016, por la representación judicial de la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, contra la sentencia dictad por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 22 de julio de 2016, confirmado así dicha sentencia.
Estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda, la parte demandada ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ asistida por el abogado RAMÓN ANTONIO MÉNDEZ SÁNCHEZ, consigno en fecha 20 de junio del 2017, escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención, constante de ocho (08) folios útiles y cincuenta (50) anexos.
PLANTEADO LO ANTERIOR, ESTE TRIBUNAL PASA A RESOLVER AL FONDO DE LA DEMANDA.
La accionante en su libelo afirma que consta de documento púbico inscrito en la Oficina de Registro Público de este Municipio Libertador en fecha 11 de enero de 2008, bajo el No. 27, Protocolo Primero, Tomo 2º del Primer Trimestre que la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, antes identificada, adquirió un apartamento distinguido con el No. C-6-4 de piso sexto del edificio C del Conjunto Residencial “Luis Fargier Suárez”, en jurisdicción de este Municipio, con una superficie de ochenta y un metros cuadrados (81 m2), compuesto de sala-comedor, cocina-oficios, tres dormitorios, dos baños y un puesto de estacionamiento, y comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE: estacionamiento del conjunto; FONDO: escalera principal, área libre y apartamento C-6-3; LATERAL DERECHO: vía de acceso entre los edificios B y C que separa del edificio B; y LATERAL IZQUIERDO: apartamento C-6-1, correspondiéndole un porcentaje de condominio del 0,53%, según el documento de condominio correspondiente, y que según el documento de adquisición pesa sobre él una hipoteca de primer grado a favor del banco Banfoandes. Sobre tal bien, en fecha 18 de diciembre de 2014, la demandada convino en venderle el referido inmueble mediante documento privado que denominaron de opción de compraventa en el que entre otras cosas se estableció la opción del bien, el cual describe, haciendo alusión a la hipoteca que lo grava; el precio de venta por la cantidad de cinco millones setecientos mil bolívares (Bs. 5.700.000,00) que la propietaria oferente se obligó a mantener durante la vigencia del contrato y que se pagaría de la siguiente manera: a) Bs. 2.500.000,00 que la propietaria declaró recibidos en dinero y cheques de los Bancos Bicentenario, Banesco y Provincial, cantidad declarada como parte del precio; b) Bs. 1.500.000,00 el 30 de diciembre de 2014; c) Bs. 700.000,00 el 15 de enero de 2015; d) el saldo deudor de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), al momento de la liberación de la hipoteca, en un lapso comprendido de seis meses contados a partir de la fecha de suscripción del documento, pago que dice fue efectuado el 22 de enero de 2015, al mes siguiente de la negociación y del recibo por parte de la oferente de las cantidades de dinero convenidas, luego de lo cual se procedería a la protocolización del documento definitivo de venta. Dice así mismo que la propietaria se obligó a no pactar o celebrar venta o arrendamiento, cesión donación o hipoteca, o cualquier otra operación sobre el bien durante la vigencia del contrato.
Afirma que una vez celebrado el contrato que en realidad es un contrato de venta a plazos, condicionada su culminación a la liberación de la hipoteca, conversó con la propietaria para que le permitiera hacer algunas modificaciones en el bien, a lo que aquélla accedió, por lo que contrató tales trabajos y la propietaria permitió el acceso de los trabajadores a fin de evaluar lo que se haría y tomar las medidas necesarias, pero que cuando se presentó con los trabajadores no se le permitió el acceso, manifestándole la demandada que ya no le vendería el apartamento, lo que ocurrió el 2 de febrero de 2015, retirándose y esperando un tiempo prudencial para conversar de nuevo con la accionada, lo que resultó infructuoso porque no le atendió las llamadas telefónicas; que posteriormente recibió una llamada de un profesional del derecho ratificándole que la venta no se realizaría, sugiriéndole la devolución del dinero, habiéndose mantenido en conversaciones sin soluciones productivas porque no aportaron ninguna solución, lo que la indujo a pagar el monto de las ventanas panorámicas, a pesar de no haberlas podido instalar, según consta en factura que anexó marcada “A”.
Continúa señalando que preocupada por la actitud de la propietaria, se propuso conversar con ella, entregarle el saldo deudor y que cumpliera con lo pactado, otorgándole el documento definitivo de venta, pero que ante intentos infructuosos, buscó asistencia jurídica y realizó las siguientes actuaciones: 1) el 27 de abril de 2015 realizó inspección extrajudicial en el Banco Bicentenario constatando que la hipoteca ya había sido pagada, acompañando original y copia de tal actuación y copia simple de la liberación de hipoteca (anexos “B” y “B1”); 2) el 19 de mayo de 2015 solicitó el reconocimiento judicial de contrato de opción de compraventa de fecha 18 de diciembre de 2014, debidamente reconocido y anexó marcado “C”; 3) el 19 de junio de 2015 presentó oferta real de pago, practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de los Municipios Libertador y santos Marquina de esta Circunscripción Judicial en fecha 7 de julio de 2015, dejando constancia de la disposición de dar cumplimiento a las obligaciones asumidas y para lo cual adquirió un cheque de gerencia del Banco Banesco por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) a nombre de la demandada, recaudos que acompaña marcados “D” y “E”, oferta que fue declinada para ante un Tribunal de Primera Instancia y luego de admitida, declarada sin lugar, consignando copia del fallo marcada “F”, acotando que el saldo deudor del precio no generaría intereses, reiterando su disposición a dar cumplimiento a las obligaciones asumidas. Así mismo acompañó cheque de gerencia a nombre de la demandada, marcado “G”.
Como fundamento de derecho señala los artículos 1133, 1160, 1167, 1474, 1486, 1487 y 1488 del Código Civil, expresando que se puede inferir que el contrato celebrado constituye un verdadero contrato de venta a plazos, condicionada su culminación a la liberación de la hipoteca, por lo que demanda el cumplimiento del contrato.
Luego de señalar doctrina de autores civilistas y de tribunales de justicia, advierte que prestaron su consentimiento para suscribir el contrato, fijando obligaciones, precio de venta y objeto, por lo que cumplidas las condiciones establecidas (realización de los pagos de forma oportuna y la liberación de la hipoteca), y por cuanto la oferente no dio cumplimiento a las obligaciones que asumió, entre otras la de dar aviso oportuno de la liberación del gravamen, lo que pudo conocer por las diligencias realizadas, y restando sólo por pagar la última cuota del precio y la protocolización del documento, elige la acción de cumplimiento prevista en el artículo 1167 del Código Civil. Acciona en consecuencia: 1. Que la accionada cumpla con la obligación de protocolizar a su nombre el documento de propiedad del inmueble, y que en su defecto, la sentencia sirva de título justo conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; 2. Ofrece pagar el precio y a tal efecto consigna un cheque de gerencia por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), con fecha de emisión del 14 de diciembre de 2015, a nombre de la demandada, por concepto de finiquito de la negociación; 3. Demanda el pago de honorarios profesionales estimados prudencialmente por el tribunal; y 4. El pago de costas y costos del proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00), que es el monto de la negociación de compraventa pactada, equivalente a 38.000 unidades tributarias.
Los anexos corren del folio 9 al 72.
Admitida la demanda, el 29 de enero de 2016, la parte actora presentó reforma de demanda (f. 65 y 66), en la que señala que junto al libelo se acompañó cheque de gerencia a favor de la demandada, pero que por error no se calcularon intereses generados desde el 19 de junio de 2015 de acuerdo a la tasa mensual promedio activa y pasiva del Banco Central de Venezuela, fecha establecida en el contrato de opción de compra para la formalización de la negociación, hasta la fecha en que se introdujo la demanda (15 de diciembre de 2015), totalizando los intereses la cantidad de CIENTO OCHO MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 108.178,10), cantidad que consignó en cheque de gerencia a favor de la demandada, discriminados así: Del 1 al 30 de junio de 2015: Bs. 14.250,00; del 1 al 31 de julio de 2015: Bs. 14.689,72; del 1 al 31 de agosto de 2015: Bs. 14.996,80; del 1 al 30 de septiembre de 2015: Bs. 15.537,26; del 1 al 31 de octubre de 2015: Bs. 16.006,86; del 1 al 30 de noviembre de 2015: Bs. 16.275,61; y del 1 al 31 de diciembre de 2015: Bs. 16.421,83. En todo lo demás quedó vigente el contenido del libelo de demanda original.
Admitida la reforma y citada la demandada, en fecha 7 de junio de 2016, la demandada consignó escrito de cuestiones previas, decididas por el Tribunal y una vez firme la decisión y luego de una incidencia de regulación de la competencia declarada sin lugar, dio contestación a la demanda, haciendo unas consideraciones previas relacionadas con el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y sobre la actividad del juez en el proceso, tildando de temeraria la demanda porque la parte actora habría omitido la existencia de documentos, simuló actos y hechos, lo que ofreció demostrar.
Al dar contestación al fondo de la demanda, la rechaza y afirma que nunca recibió los dos pagos de Bs. 809.000,00 a que se refiere la demanda; que los hechos narrados en el libelo no se ajustan a la realidad porque en ningún momento se negó a recibir el pago del millón de bolívares y que la actora debió pagar en el momento de la liberación de la hipoteca; que el 22 de diciembre de 2015 realizó el pago de lo que adeudaba por el crédito hipotecario y le notificó de inmediato a la actora quien le manifestó que le pagaría el monto restante, pago que nunca hizo, y que en las reiteradas llamadas telefónicas que le hizo le manifestó que estaba reuniendo el dinero, pero nunca pagó el millón de bolívares; niega que la actora haya solicitado permiso para ingresar al apartamento, y que por el contrario, desde el mismo día en que canceló el monto de la deuda de la hipoteca, desapareció, y que en ninguna parte del contrato se estableció cláusula que estableciese el ingreso al bien para realizar algún tipo de modificación; que hace notar la mala intención de la actora, quien desde el día que firmó la liberación de la hipoteca (27 de abril de 2015), ha maquinado, materializado e idealizado la manera de no pagar el monto restante establecido en un millón de bolívares, incluso trasladando una Notaría e ir fabricando pruebas para accionar en su contra, y que solicitado el reconocimiento del documento, no negó su firma; que las pruebas creadas, refiriéndose a la oferta real de pago declarada sin lugar, se efectuó para obtener una sentencia y demostrar “su buena fe” (comillas del escrito de contestación), refiriéndose al procedimiento a seguir en tal caso y concluyendo que la intención manifiesta de la actora era ganar tiempo para que el bolívar siguiera devaluándose y obtener una ganancia pagando el mismo monto pero devaluado tres veces, y que haciendo un cálculo del lapso de tiempo (sic) sin pagar el monto restante de un millón de bolívares desde la liberación de la hipoteca, con una inflación del 300%, le permitiría pagar una deuda con la devaluación de la moneda en el porcentaje indicado, invocando el contenido del artículo 1527 del Código Civil y solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda.
En la misma oportunidad opuso la inepta acumulación porque en el petitorio de la demanda se accionó el cumplimiento del contrato, la protocolización del documento definitivo de venta, la disposición de la demandante a pagar el saldo deudor y el pago de honorarios profesionales, considerando que lo que la actora denominó entrega formal del saldo restante del precio en el petitorio, es una acción totalmente diferente a la de cumplimiento de contrato, como es la oferta real de pago, invocando entonces el contenido del artículo 78 de la Ley Adjetiva; que la actora exige el cumplimiento de una obligación sin haber cumplido la suya. De igual manera se refiere al cobro de honorarios profesionales, refiriéndose al efecto a una sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Propuso en el mismo escrito reconvención para solicitar la resolución del contrato, en los siguientes términos: Admite que el 18 de diciembre de 2014 suscribió el contrato de opción de compraventa con la actora por el inmueble ya identificado en este fallo, estableciéndose en él como precio del bien la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00), de los que la actora pagó DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) al suscribirse el contrato y 1.000.000,00 de bolívares el 30 de diciembre de 2014 y 700.000,00 bolívares el 15 de enero de 2015, para un total de CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.700.000,00), encontrándose en estado de insolvencia aún, ya que según el contrato el pago de un millón de bolívares debió hacerse en la fecha de la liberación de la hipoteca, trascribiendo el contenido del literal D de la cláusula segunda del mismo; que aunado a ello, la actora se negó a realizar el pago del millón de bolívares en la fecha estipulada; que pagó la hipoteca el 22 de diciembre de 2014, el 15 de abril de 2015 le fue entregado el documento de liberación que fue presentado el día 17 y registrado el día 27 del mismo mes, y que en el trayecto de tales diligencias la actora fue notificada, teniendo siempre una respuesta negativa para realizar el pago del millón de bolívares; que el 27 de abril de 2015 cuando firmó el documento de liberación de la hipoteca, se comunicó con la actora para que le realizara el pago del millón de bolívares, obteniendo como respuesta que estaba reuniendo el dinero y que la llamaría para hacerle el pago especificado; que el 19 de mayo de 2015 acudió al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial para un acto de reconocimiento de firma y que en ese acto le solicitó a la actora que le efectuara el pago de un millón de bolívares porque el 27 de abril se había protocolizado la liberación de la hipoteca y de nuevo se habría negado a cumplir con la obligación del pago estipulado en el literal D de la cláusula segunda del contrato; que la actora realizó una oferta real de pago de manera extemporánea porque el pago se debió realizar el día de la liberación de la hipoteca (27 de abril de 2015) y que la oferta fue declarada por el Tribunal sin lugar por no reunir los requisitos de ley, lo que la coloca en posición de insolvente con el pago del monto total de lo establecido en el contrato; que el contrato de opción de compraventa es un contrato bilateral que no se encuentra regulado por el Código Civil, pero que la doctrina y la jurisprudencia lo colocan dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1133 de dicho Código porque las partes asumen recíprocas obligaciones y que para que tal contrato adquiera validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales: consentimiento de las partes, que el objeto pueda ser materia de contratos y que la causa sea lícita, refiriéndose luego a doctrina relacionada con los contratos preparatorios y al contenido de los artículos 1160 y 1264 del Código arriba citado. Por consecuencia de lo anterior y alegando la falta de pago de la actora de la cantidad de un millón de bolívares “en el momento de la Liberación de la mencionada Hipoteca, en un lapso comprendido de seis meses contados a partir de la presente fecha… (del contrato de opción)” pactado en el literal D de la cláusula segunda y con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, acciona por vía de reconvención la resolución del contrato de marras, estimándola en la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00). Acompañó al escrito copia simple de la decisión del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, declarando sin lugar la oferta real de pago intentada por la actora; copia certificada de los folios 190 y 191 del expediente No. 23691 del antes citado Tribunal y copia simple de una sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en un juicio referido a terceros ajenos al presente juicio, relacionado con obligación de manutención; copia simple del documento que le acredita la propiedad del inmueble; copia simple dela comunicación suscrita por la demandada de autos solicitando al Banco Bicentenario el documento de liberación de hipoteca y original del documento de liberación de hipoteca.
Admitida la reconvención, la parte actora reconvenida dio contestación a la misma, señalando en el escrito respectivo que la reconviniente expresa que la demandante está insolvente en el pago pactado en el contrato de opción de compraventa porque debió pagar en la fecha de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), pero que se negó a realizar el pago; que el Banco acreedor le hizo entrega del documento de liberación el 27 de abril de 2015, registrado el 19 de mayo de 2015, oportunidad en que exigió el pago, igual que lo hizo el 19 de mayo de 2015 cuando acudió al Tribunal a reconocer el documento, y que todas las diligencias pertinentes le fueron notificadas a la actora-reconvenida, pero que la actora no pagó en la forma establecida en el literal D de la cláusula segunda del contrato, por lo que acciona la resolución del contrato, y al dar contestación a la reconvención alega la falsedad de lo afirmado por la demandada-reconviniente, manifestando que si bien el contrato estableció en la referida clausula el compromiso de pago de su parte de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) al momento de la liberación de la hipoteca, pero también en un lapso de seis meses contados a partir de la fecha de suscripción, amerita hacer varias consideraciones: 1. Que el pago de la cantidad adeudada se hacía exigible a partir de la fecha de liberación de la hipoteca, fecha que escapaba a su conocimiento si no le era notificada por la vendedora, por ser la persona comprometida con la entidad crediticia y a quien se le entregaría la liberación de la hipoteca y la responsable de su inscripción en la Oficina de Registro, no constando en autos ninguna prueba que determine que la demandada-reconviniente cumplió con el deber de notificarla para pagar el saldo deudor del precio dentro del plazo establecido en el contrato; 2. Que enterada por otras vías de la liberación del crédito hipotecario, realizó inspección extrajudicial en la entidad bancaria constatando la liberación, pero que como la demandada-reconviniente renunció a toda comunicación, realizó otras gestiones judiciales y extrajudiciales para que aquélla honrara su obligación, por lo que en el mes de abril de 2015 intentó una oferta real de pago que fue desestimada por el Tribunal, pero que demuestra su intención de cumplir con el pago adeudado, además de un reconocimiento del documento fundamental de la acción, reconocimiento que se produjo el 19 de mayo de 2015, a pocos días del registro de la liberación de la hipoteca, resultando difícil de creer que en tal oportunidad se negare a pagar a pedimento de la demandada, pues menos de un mes antes estaba tramitando la oferta real de pago, por lo que la versión de la demandada la tilda de temeridad, pues de ser cierto que la negativa de cumplir el compromiso devino de su persona, por qué no lo hizo saber en la oportunidad en que acudió a reconocer judicialmente el documento que origina el procedimiento, y que en tal oportunidad, fuera del acto judicial, le manifestó a la demandada-reconviniente la disposición de pagarle el saldo deudor; 3. Que de la lectura del literal D de la cláusula segunda puede apreciarse que existe confusión en su redacción, pues somete el pago a una condición y a un término, pero que la condición está por encima del término porque mientras persista la condición no corre el término, por lo que éste empezaría a correr a partir del registro de la liberación de hipoteca; 4. Que la demandada-reconviniente no señaló el destino del dinero que recibió como parte de pago del inmueble, y no ofreció devolverlo, y aun así pretende la resolución del contrato, circunstancia que por sí sola haría improcedente la reconvención.
Continúa afirmando que en el contrato bilateral, según el artículo 1.134 del Código Civil, las partes asumen obligaciones recíprocas, y sólo cuando una de ellas no cumple la suya, es que la otra queda habilitada para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato (Art. 1.167), y que dentro de la gama de obligaciones, el Código Civil contempla las condicionales, cuyo cumplimiento depende de un acontecimiento futuro (Art. 1.197), por lo que mientras se da la condición, su cumplimiento queda suspendido (Art. 1.198), y que cuando el cumplimiento de la obligación queda supeditado al cumplimento de la condición, ambas partes deben respetarla (Art. 1.205), pero que si la condición fuere resolutoria, al cumplirse la condición, el acreedor está obligado a restituir lo que ha recibido cuando se efectúe el acontecimiento previsto en la condición, restitución que no ha ocurrido, insistiendo en la improcedencia de la mutua petición. Pero que las obligaciones a término difieren de la condición en cuanto que no suspenden la obligación, fijando sólo el momento de la ejecución o su extinción (Art. 1.211), no pudiendo exigirse el cumplimiento antes del vencimiento del término (Art. 1.213) porque éste se estipula a favor del deudor, salvo pacto en contrario (Art. 1.214), considerando que la contumacia en el cumplimiento del contrato devino de la demandada-reconviniente, quien desde el mes de febrero de 2015 le negó la entrada al inmueble para instalar las ventanas panorámicas y que luego evitó cualquier comunicación para enervar el pago y tener un pretexto para evadir el cumplimiento de su obligación, razón por la que se vio en la necesidad de realizar las diligencias explicadas para lograr el perfeccionamiento del contrato sin necesidad de acudir a la vía jurisdiccional.
En el escrito hizo alusión a la inepta acumulación opuesta por la demandada-reconviniente por considerar que se trata de una cuestión previa y no una defensa de fondo, tildándola de extemporánea por haberse opuesto precluido el término para ello y que de admitirse, impediría corregir los presuntos defectos como lo permite el quinto aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, pero que además no existe tal acumulación porque se acciona: 1. Cumplir con la obligación de protocolizar el documento de propiedad del inmueble, y en caso de no convenir la demandada en ello, que la sentencia sirva de título bastante; 2. Ofrecimiento del pago del saldo deudor del precio; 3. El pago de honorarios profesionales prudencialmente calculados por el Tribunal; 4. El pago de las costas procesales, y que la reforma de la demanda sólo se refiere al ofrecimiento de pago de los intereses causados por el saldo deudor del precio; y que, se está frente a un negocio de compraventa a plazos, condicionada su formalización a la liberación de la hipoteca que gravaba el inmueble, razón por la que se exige su cumplimiento a través del otorgamiento del documento público de compraventa, pero que para que la demanda prospere es necesario ofrecer o consignar el pago del precio, por la que tal ofrecimiento no puede implicar una inepta acumulación. En relación con el cobro de honorarios accionado, admite que fue un error porque son parte de las costas, pero que no implica acumulación prohibida porque no fueron tasados.
En tales términos quedó planteada la controversia, la que se decidirá a la luz del material probatorio traído a autos que será objeto de análisis más adelante. Culminado el lapso probatorio, solo la parte actora-reconvenida presentó informes, señalando en su escrito que se accionó el cumplimiento de un contrato de compraventa del inmueble en razón del negocio celebrado y de haberle pagado casi la totalidad del precio a la demandada en la forma pactada en el contrato y que ésta pretende evadir la obligación alegando un incumplimiento de su parte e intentó mutua reconvención que fue rechazada, sobre la que señala que existe prueba en autos del pago hecho antes de la fecha pautada para el registro del documento de compraventa y que la demandada alega su insolvencia, porque no habría realizado el pago un millón de bolívares , pero que tal pago estaba supeditado a la protocolización de la venta, por lo que no podía exigirse antes de tal oportunidad, lo que se desprende del artículo 1213 del Código Civil, además de que el plazo se considera siempre en favor del deudor (artículo 1214 C.C.); que la pretendida insolvencia queda desvirtuada por las diligencias realizadas por ella para honrar la obligación, entre ellas una oferta real de pago de anterior data, el ofrecimiento de pago en presencia de testigos, y el propio 19 de mayo en la sede del Tribunal donde cursaba el reconocimiento del documento que contiene la negociación; que es falso te que todas las diligencias realizadas por la demandada-reconviniente le fueron notificadas y que se enteró de la liberación de la hipoteca por terceras personas, y para constatarlo realizó inspección judicial en el Banco acreedor, y que tan falso es que hubiere existido tal comunicación, que ni siquiera pudo instalar las ventanas panorámicas y la reja de seguridad contratadas por ella, porque la demandada rompió toda comunicación para evadir el cumplimiento de lo pactado; que es cierto que el pago de millón de bolívares se pactó que se haría al momento de la liberación de la hipoteca, pero que a su vez la cláusula contiene un agregado que señala que el pago se hará en un lapso comprendido de seis meses contados a partir de la presente fecha, por lo que en el escrito de contestación de la reconvención hizo referencia a la diferencia que existe le entre plazo y condición, por lo que si la fecha del pago la determinaba la liberación de la hipoteca, debió tener un aviso previo de tal hecho porque la entrega del documento se le hace a la persona vinculada con el acreedor hipotecario, escapando a su conocimiento si se producía o no tal hecho si no había la participación por parte de la deudora hipotecaria, a menos que en el documento se le hubiere encomendado tal misión; que conforme a las reglas sustantivas y adjetivas sobre la carga de la prueba en juicio, la afirmación de la demandada-reconviniente ameritaba prueba de su parte y no lo probó porque no trajo a autos prueba alguna de que hubiese puesto en mora a la demandante no sólo de la liberación de la hipoteca, sino de haber exigido el pago del saldo deudor del precio como lo exige el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, porque no probó que el 19 de mayo de 2015 le hubiera solicitado el pago y que ella se hubiere negado, constando en autos su diligencia para honrar la obligación, intentando una oferta real de pago pocos días de la citada fecha que demuestra la intención de pago y enerva la pretendida insolvencia alegada por la demandada, la que habría podido alegar en el acto de reconocimiento para justificar su incumplimiento, y que no lo hizo porque no tenía intención de honrar su obligación de vender, aunque ya había recibido casi la totalidad del precio.
Expresa que hay un hecho fundamental para declarar sin lugar la mutua petición en la que se pretende la resolución del contrato porque la demandada a pesar de admitir haber recibido parte del precio, lo que está probado en autos, no ofrece devolverlo, y que la acción por ella propuesta se justifica ante la actitud omisa de la demandada-reconviniente para no cumplir con las obligaciones que le imponía el contrato, señalando la normativa aplicable al caso.
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Junto con el libelo promovió:
1. Original de cheque del Banco Banesco Nro. 00020589 (cuenta 0134-1244-21-2120210001) a favor de la demandada-reconviniente, de fecha 14 de diciembre de 2015, por la cantidad de un millón de bolívares, consignado junto con el libelo y en resguardo de este tribunal, y dejándose en el expediente copia certificada del mismo (folio 9), apreciándose en la parte superior izquierda de la copia que aparecen el nombre de las partes en este proceso y la inscripción “OFERTA REAL PAGO DE INMUEBLE”, y que según el dorso la certificación deviene del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, del expediente signado con el No. 23730 (f. 9) nomenclatura que exhibía cuando el juicio estaba en dicho Tribunal, instrumento cambiario que no fue impugnado por la parte contraria y del que se infiere que la actora-reconvenida adquirió un cheque de gerencia a favor de la demandada-reconviniente el día 14 de diciembre de 2015, por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000), para cancelar el saldo restante del precio. Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
2. Original y copia de factura No. 000364 emitida por Cristalería Torres Cristal C.A. en fecha 12 de marzo de 2015, a nombre de Elena Nieto por concepto de “ventanas panorámicas” y por un monto de Bs. 66.071,42, apareciendo como domicilio fiscal las Residencias Luis Fargier de las Avenidas Las Américas (f. 10 y 11). Esta prueba no fue impugnada, pero aprecia este Tribunal que la factura no aparece aceptada, ni exhibe firma alguna, por lo que este Tribunal no puede apreciarla como prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
3. Original de actuaciones relacionadas con inspección realizada por la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 23 de abril de 2015, a petición de Luz Elena Nieto Calderón, parte actora en este proceso (f.12 al 15). Consta en la misma que la Notaría se constituyó en el Banco Bicentenario, en la calle 33 de esta ciudad de Mérida y dejó constancia, entre otras cosas, que el inmueble objeto del contrato accionado fue adquirido por Yajaira Josefina González Sánchez con crédito de la entidad bancaria; que la hipoteca fue cancelada y se entregó constancia de finiquito el 22/01/2015, pero que el sistema no arrojó ninguna información acerca de los documentos a presentar en la Oficina de Registro Público. A la actuación se le anexó consulta de préstamos-saldo del cliente No. 2057311 (la antes nombrada), la cual no fue impugnada por la parte contraria. Por devenir de un funcionario público habilitado para ello por la Ley de Registro Público y del Notariado, este Tribunal le da el valor probatorio de instrumento público, a que se refiere el artículo 1.359 en concordancia con los artículos 1.429 y 1.430, todos del Código Civil, conjuntamente con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de dicha inspección se infiere que para el día 23 de abril de 2015, la actora constató que el crédito hipotecario que gravaba el inmueble ya había sido cancelado, pero no así si ya se había registrado la liberación de hipoteca por no haberse obtenido en tal oportunidad información al respecto de la entidad crediticia. Y ASÍ SE DECIDE.
4. Copia simple del documento de fecha 27 de abril de 2015, inserto en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador de este Estado bajo el No. 13, Tomo 17 del Protocolo de Transcripción del mismo año (f. 16 al 22). Consta en ella la liberación de la hipoteca del inmueble a que se refieren los autos, documento no impugnado por la parte contraria y que este Tribunal aprecia como instrumento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue tachado por la parte contraria Y ASÍ SE DECIDE.
5. Original de actuaciones relacionadas con la solicitud de reconocimiento de documento que cursó por ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial (Expediente No. 0306-2015) y en el que la aquí actora solicitó la citación de la hoy demandada para que reconociese el contenido del documento fundamental de la acción (f. 23 al 55). Consta que en la solicitud se pide además del reconocimiento del susodicho documento, el reconocimiento de la copia que certifica la Cámara de Compensación del cheque No. 067603300, documentos ambos acompañados a la solicitud. Citada la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, el acto de reconocimiento se llevó a cabo el 19 de mayo de 2015 y fueron puestos a la vista de la mencionada ciudadana los documentos acompañados a la solicitud, expuso: “Yo doy fe y reconozco el documento y es mía la firma, con respecto al segundo documento es solo una copia y no puedo reconocerlo, pero si reconoce (sic) el número de cuenta y del Banco que me pertenece”. El Tribunal por decisión del 22 de mayo de 2015 declaró reconocido el documento privado de Opción de Compra Venta. Este Tribunal aprecia la prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de una actuación realizada por un Juez competente de la República y dentro de sus facultades legales, pero en relación al documento reconocido se reserva emitir sus conclusiones posteriormente. Y ASÍ SE DECIDE.
6. Copia de acta levantada por el antes citado Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial el día 7 de julio de 2015 (f. 56 al 58), en la que deja constancia haberse constituido para realizar oferta real de pago a la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZALEZ SÁNCHEZ, quien habría manifestado la intención de llamar un abogado, haciéndose presente el abogado Walter Josué González Gutiérrez, a quien el Tribunal notificó de su misión y ofreció entregarle la cantidad de un millón de bolívares, representado en cheque de gerencia No. 00019817, de fecha 18 de junio de 2016 a nombre de la citada ciudadana y por concepto de la negociación relacionada con el inmueble a que se refiere el presente juicio, oportunidad en que el abogado asumió la representación de YAJAIRA JOSEFINA GONZALEZ, rechazó la oferta y se acogió a los lapsos legales a los fines del procedimiento legal de la oferta real de pago. La copia en cuestión no fue impugnada, por lo que este Tribunal la valora conforme al articulo 1.359 del Código Civil y de la cual aprecia que para el día 18 de junio de 2015, la actora reconvenida tenia el dinero para pagar el saldo restante del precio convenido en la opción de compra venta. Y ASI SE DECIDE.
7. Copia simple de la decisión proferida en el procedimiento de oferta real de pago que se tramitó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de noviembre de 2015, a petición de la aquí demandante (f. 59 al 61). Consta en la misma que la causa se inició por ante el Juzgado Quinto de Municipio (el mismo a que se refiere la prueba analizada y valorada inmediatamente antes), quien declinó en dicho Juzgado, dándosele entrada al expediente el 29 de septiembre de 2015, concluyendo el fallo en la declaratoria sin lugar de la oferta por no haber llenado los requisitos exigidos por el artículo 1.307 del Código Civil. La copia en cuestión no fue impugnada, por lo que este tribunal la valora como instrumento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas promovidas en la etapa probatoria:
1. El mérito y valor jurídico de los documentos acompañados al libelo de demanda para demostrar la existencia del negocio accionado, el pago de la obligación y las diligencias realizadas por la actora para que la vendedora honrara la obligación de traspasar el inmueble. Estas pruebas fueron analizadas y valoradas inmediatamente antes, dándose por reproducidas las conclusiones del Tribunal respecto a ellas. Y ASÍ SE DECIDE.
2. Promovió la confesión de la demandada que emanaría del escrito de contestación de demanda, donde no niega los pagos hechos a cuenta del precio. Esta prueba no fue admitida por no ser un medio de prueba de los previstos por el legislador.
3. Promovió el testimonio de los ciudadanos PEDRO JOSÉ TORRES ALARCÓN, JOSÉ GREGORIO GUERRERO QUINTERO y JOSÉ GREGORIO ARAUJO. En la oportunidad señalada, concurrieron los referidos testigos, quienes bajo juramento declararon:

- JOSÉ GREGORIO ARAUJO, titular de la cédula de identidad No. V-10.717.986 (f. 305), interrogado por la promovente afirmó ser el herrero de confianza de la señora Luz Elena Nieto; que a la demandada la vio sólo una vez, nunca la trató; que le consta el negocio celebrado entre ellas porque fue contratado para hacer una reja protectora para ese apartamento y tomó las medidas, se hizo la reja, lista para montar; que le consta que Luz Nieto ofreció pagar a Yajaira González lo que quedaba debiendo del precio del apartamento porque en esos días estaban buscando los materiales y acompañó al hijo de la primera a tribunales donde se encontraban las antes nombradas y que la señora Elena le comentaba a la señora Yajaira que tenía el dinero para calcularle lo del negocio, pero se retiró porque la conversación era entre ellas dos; que no recuerda la fecha de lo narrado antes, pero que fue en mayo, hace como dos o tres años. El testigo no fue repreguntado y observa el Tribunal que no incurrió en contradicciones en su dicho, por lo que lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- PEDRO JOSÉ TORRES ALARCÓN, titular de la cédula de identidad No. 15.516.366 (f. 306), al interrogatorio de la promovente respondió conocer a la actora y a la demandada de vista porque la vio una vez; que oyó a la señora Luz diciéndole a la señora Yajaira sobre la cuestión de la venta del apartamento y que oyó así mismo cuando la primera ofreció pagar a la segunda lo que quedaba debiendo por el precio del apartamento; que no recuerda la fecha exacta de lo narrado, “más o menos el día un viernes, que era feriado, día antes de carnaval, del año 2015”; que le consta el ofrecimiento del pago porque al terminar (el testigo) de tomar la medida de las ventanas, la señora Luz que estaba con la señora Yajaira, le dijo a él que le tenía el pago para la siguiente semana porque estaba completando el dinero a la señora del apartamento; que no le quiso pagar completo porque le descompletaba el dinero a la señora del apartamento. . El testigo no fue repreguntado y observa el Tribunal que no incurrió en contradicciones en su dicho, por lo que lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- JOSÉ GREGORIO GUERRERO QUINTERO, titular de la cédula de identidad No. 15.755.557 (f. 309), al interrogatorio de la promovente respondió conocer a la ciudadana Luz Elena Nieto y a Yajaira González; que le consta la existencia del negocio de compraventa de un apartamento entre las citadas ciudadanas porque al momento de ir a tomar las medidas para montar las ventanas panorámicas, escucharon (se refiere siempre a nosotros) el comentario de la señora de la parte que le faltaba para comprar el apartamento e incluso les comentó que si podían esperarla ocho días después de instalar las panorámicas porque la plata que tenía disponible era para cancelar el apartamento; que al momento de terminar de rectificar las medidas y “estaba la señora hablando con ella y le comentó que le terminaba de cancelar cuando ella le firmara lo (sic) documentos (pregunta quinta); que no recuerda la fecha exacta de lo narrado, sabe que fue para las ferias, un viernes de feria. Repreguntado por el abogado de la parte contraria sobre si existía amistad con Luz Elena Nieto, manifestó que no, que sólo habían sido contratados para montar las ventanas; y ante la exigencia de la fecha de instalación de las ventanas, respondió que fue un viernes de feria. Ante la pregunta si observó algún pago por parte de la actora manifestó que al salir de rectificar las medidas las señoras estaban hablando y ella (la actora) estaba comentaba de cancelar cuando ella firmara los papeles. Finalmente manifestó no tener ningún interés en la causa. . El testigo observa el Tribunal que no incurrió en contradicciones en su dicho, ni con el anterior deponente que rindió testimonio sobre el mismo hecho, por lo que lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
Junto al escrito de contestación de demanda y contentivo de la mutua petición, acompañó:
1. Copia simple de la decisión proferida por el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial con ocasión del procedimiento de oferta real de pago iniciado por la actora-reconvenida, no impugnada en la oportunidad legal (f. 202 al 215). Sobre esta prueba ya se pronunció el Tribunal al analizar y valorar las pruebas de la actora-reconvenida, por lo que resulta inoficioso analizarla de nuevo, dando por reproducidas entonces las conclusiones vertidas en este fallo, en virtud del principio de comunidad de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
2. Copia certificada de los folios 190 y 191 del expediente signado con el No. 23691 relacionado con la oferta real de pago antes aludida (f. 216 al 219). Consta en la misma que luego de un cómputo de los días transcurridos desde la publicación del fallo en dicho expediente, al no haberse recurrido de él, fue declarado definitivamente. Por provenir de un Tribunal competente de la República, este Tribunal le da el valor probatorio a que se refiere el artículo 1.359 del Código Civil, como instrumento público, en conjunto con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
3. Copia simple de una sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictada en un juicio ajeno a las partes de este proceso (f. 220 al 250). Este Tribunal no valora dicho fallo como una prueba por no tener relación alguna con lo debatido, entendiendo que fue anexado a manera de ilustrar al Tribunal de la causa sobre los alegatos de defensa de la parte demandada-reconviniente. Y ASÍ SE DECIDE.
4. Copia simple del documento de compraventa del apartamento No. C-6-4 del Edificio “C” del Conjunto Residencial Luis Fargier Suárez, por parte de la demandada-reconviniente (f. 251 al 256). Tal copia no fue impugnada y consta de la misma la adquisición del bien por la demandada en fecha 11 de enero de 2008, según la nota de registro, y que el bien fue adquirido con un préstamo hipotecario del banco BANFOANDES. Este Tribunal la aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, como instrumento público, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
5. Comunicación remitida por la demandada-reconviniente al Banco Bicentenario en fecha 22 de diciembre de 2014 solicitando el documento de liberación de hipoteca, exhibiendo al pie un sello húmedo del referido banco, en el que aparece una firma ilegible y como fecha 1 de enero de 2015 (f. 257). Observa este Tribunal que el documento deviene de la propia promovente y con él persigue demostrar que solicitó el documento de liberación de la hipoteca, lo que no está en discusión en el presente juicio, pero que el Tribunal, con fundamento en el principio de libertad de prueba, lo valora como indició conforme a lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
6. Original del documento de liberación de hipoteca protocolizado en fecha 27 de abril de 2015, presentado en la Oficina de Registro Público por la demandada-reconviniente y que exhibe en su parte superior como fecha de recepción el día 17 de abril del mismo año. (f. 258 al 261). De tal documento infiere el Tribunal que efectivamente la hipoteca fue liberada en tiempo oportuno, tiene valor probatorio de instrumento público de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa de promoción de pruebas, promovió:
1. Con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba, reprodujo el mérito del documento fundamental de la acción anexado al libelo de demanda para demostrar la existencia de la negociación y las características de bien, el precio convenido y la forma de pago del saldo restante de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), que la actora no cumplió con dicho pago y por tanto su insolvencia. Este documento forma parte de las actuaciones relacionadas con el reconocimiento judicial del documento en cuestión, ya valoradas por el Tribunal, reservándose la valoración del contenido del documento con posterioridad. Y ASÍ SE DECIDE.
2. Con fundamento en el mismo principio, promueve la inspección judicial acompañada al libelo de demanda para demostrar el traslado de la Notaría a la institución bancaria, el pago del préstamo hipotecario y el conocimiento por parte de la actora de haberse efectuado el pago. Este elemento de prueba ya fue analizado y valorado en el capítulo relacionado con las pruebas de la parte actora, por lo que se dan por reproducidas las conclusiones allí vertidas al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
3. Reproduce el mérito de la sentencia acompañada junto al escrito de demanda sobre la oferta real de pago para demostrar el incumplimiento de la demandada. Esta prueba ya fue analizada y valorada como un indicio, por lo que es innecesario su nueva valoración, dándose por reproducidos los alegatos entonces utilizados para su valoración. Y ASÍ SE DECIDE.
4. Reproduce el valor y mérito del documento de liberación de hipoteca acompañado al escrito de contestación de la demanda para demostrar el pago para la liberación de la hipoteca cuatro días después de la firma del contrato de opción de compraventa y que cumplió con lo establecido en él. Esta prueba también fue ya valorada, por lo que no amerita hacer nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
5. Reproduce el mérito del anexo “E” del escrito de contestación de demanda (f. 258 al 261) que contiene el documento de liberación de hipoteca ya analizado y valorado, promovido para demostrar su protocolización el 27 de abril de 2015, cuatro meses y nueve días después de la firma del contrato de opción de compraventa cumpliendo con lo estipulado en la cláusula segunda, literal D de dicho contrato. Habiendo el Tribunal vertido su conclusión sobre el mismo, no es necesario proceder a nuevo análisis. Y ASÍ SE DECIDE.
6. Reproduce el mérito del documento acompañado con la letra “C” al escrito de contestación de demanda (f. 251 al 256) y que contiene el documento de propiedad de la demandada-reconviniente sobre el inmueble objeto del presente juicio, documento este no impugnado y que se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como instrumento público y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
ANALIZADAS Y VALORADAS LAS PRUEBAS, ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En primer lugar ha de referirse a la inepta acumulación opuesta por la demandada en su escrito de contestación de demanda, defensa a la que además se opuso la representante judicial de la actora alegando su extemporaneidad. Es cierto que la inepta acumulación está concebida en nuestra Ley Adjetiva como una cuestión previa en el Ordinal 6º del artículo 346, Código que en su artículo 78, al que remite la norma antes señalada, señala que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Revisado el libelo observa este Tribunal que en su petitorio la actora acciona: PRIMERO: que la demandada cumpla con su obligación de protocolizar a su nombre el documento de propiedad, o que así sea decidido en la sentencia; SEGUNDO: que habiéndose superado las circunstancias contenidas en el literal D de la cláusula segunda del contrato accionado y no habiendo sido posible que la demandada materialice la formalización de la negociación no obstante los reiterados esfuerzos y diligencias para la entrega del saldo restante (Bs. 1.000.000,00), manifiesta su libre y voluntaria intención y disposición de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato, y consigna un cheque de gerencia por la mencionada cantidad, emitido el día 14 de diciembre de 2015, por concepto de finiquito de la negociación de opción de compraventa; TERCERO: demanda el pago de honorarios profesionales, los que solicita sean estimados prudencialmente por el Tribunal; y CUARTO: el pago de las costas y costos del proceso.
Así las cosas, si bien es cierto que la defensa de inepta acumulación tiene una oportunidad legal para ser opuesta y que el Código de Procedimiento Civil permite su subsanación, tal como lo establece en el artículo 350, no es menos cierto que la Doctrina Judicial patria considera que aun cuando no sea alegada, de percatarse el Juez, deberá declarar la inadmisibilidad de la acción, por lo que pasa a pronunciarse sobre tal defensa.
No resulta para este Juzgador duda sobre lo pretendido en la demanda que es el cumplimiento de un contrato celebrado entre las partes, pero por una deficiente técnica jurídica, las redactoras del libelo incluyeron en el petitorio el ofrecimiento del pago de lo que faltaba del precio, cuando sólo es un requisito para que prospere la acción, a tenor de lo dispuesto en el artícul0 531 del Código de Procedimiento Civil.
Así miso denota falta de técnica jurídica la petición de que se condene a la demandada al pago de honorarios profesionales y a la vez pedir la condenatoria en costas, pues aquéllos forman parte de éstas, y es tan sólo cuando termina definitivamente el juicio, en caso de que haya habido condenatoria, que el beneficiario podrá reclamarlas. Pero, en puridad de verdad, la consignación de la cantidad de un millón de bolívares por concepto del saldo restante del precio no se puede entender como “otra acción totalmente diferente” a la del cumplimiento de contrato, ni como una oferta real de pago. Igual ocurre con la petición de pago de honorarios profesionales, porque no los estima, que sería el caso de inepta acumulación por tratarse de procedimientos incompatibles.
Según la doctrina, existe inepta acumulación cuando dos pretensiones se excluyen, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen entre sí porque son contradictorias, verbigracia cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita su resolución, razón por la cual este Tribunal declara sin lugar la defensa de inepta acumulación de pretensiones. Y ASÍ SE DECIDE.
RESUELTO LO ANTERIOR, PASA ESTE TRIBUNAL A DECIDIR EL FONDO DE LA CAUSA:
De la manera como quedó trabada la litis, la discordia entre las partes estriba en el tipo de contrato que se suscribió, pues para la actora-reconvenida es un contrato de venta a plazos y para la demandada-reconviniente sólo una opción de compraventa. Otro desacuerdo estriba en el pago oportuno del saldo deudor del precio, que para la segunda era el día en que se liberara la hipoteca, y para la primera (la actora), el plazo debería empezarse a contar a partir del registro de la liberación de hipoteca por contener la cláusula del contrato que previó la forma de pago una condición y un término, por lo que el segundo empezaría a transcurrir a partir de que se diera la primera.
Así las cosas, las partes de acuerdo a sus afirmaciones, asumieron la carga de probarlas y con fundamento en los alegatos de las partes y las pruebas, este Tribunal decidirá la controversia.
Veamos en primer lugar el contenido del contrato. Reza el mismo que las contrayentes celebraron un contrato en que la oferente vendedora da en opción de compra a favor de la optante compradora un inmueble de su propiedad gravado por una hipoteca de primer grado, inmueble que se identifica; se convino como precio la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.700.000,00) que se mantendría durante la vigencia del negocio, de los cuales en la fecha del contrato la optante compradora pagó dos millones quinientos mil bolívares, estableciéndose el pago del resto, un millón quinientos mil bolívares el 30 de diciembre de 2014, setecientos mil bolívares el 15 de enero de 2015, y el resto (Bs. 1.000.000,00), al momento de la liberación de la hipoteca, “en un lapso comprendido de seis meses contados a partir de la presente fecha”, luego de lo cual se protocolizaría el documento definitivo de compraventa (cláusula segunda); se estableció una cláusula penal para caso de incumplimiento de las partes, lo que no es materia de la presente causa. En la cláusula cuarta se estableció que la propietaria oferente se obligaba a transferir la propiedad, libre de todo gravamen y solvente el inmueble; y en la cláusula sexta aquélla se obligó a no suscribir contrato que comprometiese el inmueble con terceros durante la vigencia del contrato. Finalmente se estableció como domicilio especial a esta ciudad de Mérida.
De acuerdo a la posición que cada parte asume respecto al tipo de contrato que suscribieron, en primer lugar debe dilucidarse tal circunstancia, correspondiéndole tal tarea al sentenciador conforme a lo preceptuado en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo que amerita hacer las siguientes consideraciones: Ante las múltiples controversias que han generado contratos como el de autos, la doctrina judicial patria ha aclarado la situación. Por ejemplo, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº RC-020 del 06/02/03, quedó asentado que la promesa bilateral es un contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, y que la jurisprudencia patria no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas bilaterales de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, pero que cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, esto es, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.
La Sala Constitucional en sentencia del 20 de julio de 2015 (expediente No. 14-0662), hizo una distinción entre el contrato preliminar, las tratativas, cartas de intención, minutas y ventas a término o condicionales, todos los cuales tienen su razón de ser en la autonomía de voluntad de las partes (autonomía contractual). Los últimos crean un vínculo generador de efectos jurídicos y se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para celebrar un contrato futuro, y para liberarse de la obligación contraída, en el caso del contrato bilateral, se requiere el disenso de ambas partes.
Dice así mismo el fallo que nos ocupa que el contrato preliminar se caracteriza porque para el momento de la estipulación se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de parte del precio o la ocupación del inmueble, difiriendo de la venta de la cosa futura, en el que las partes se obligan de manera inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien, en tanto que en el preliminar se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el acto traslativo, sin que se trate de venta definitiva, contrato éste que obliga a celebrar el contrato definitivo.
Refiriéndose a la opción de compraventa dice el fallo en comento que cuando se ejerce o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo; que el consentimiento originario en cuanto a cosa y precio no implica acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato para que le otorguen el documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa no existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo; que el promitente al obligarse no puede ya retractarse, salvo que una clausula lo establezca, por lo que la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario un derecho potestativo de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior a través del ejercicio de la opción, por lo que no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado sólo cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado para que la sentencia documente el negocio jurídico.
La venta a plazos en cambio requiere la manifestación expresa de las partes en cuanto a la forma de pago del precio y el tiempo en que debe hacerse, figura por demás no regulada en el Código Civil, salvo a la referencia que hace el artículo 1579 en su único aparte, pero en una sana interpretación legal, poco difiere de la opción de compraventa, porque en ambas figuras hay acuerdo sobre objeto y precio, quedando diferida la tradición legal del bien a que se cumpla lo pactado por las partes en la convención.
De manera que en lo que respecta a la denominación del contrato, esto es, si se trata o no de una opción o de una venta, este Tribunal está obligado a revisar los elementos, características y condiciones establecidas en el contrato para determinar su verdadera naturaleza, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes, para establecer sus efectos y consecuencias, tal como se lo permite el ya citado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal compartiendo el criterio del fallo arriba citado, considera que efectivamente las partes convinieron en celebrar un contrato de opción de compraventa sobre el bien identificado en este mismo fallo y por el precio establecido en el contrato, supeditada la suscripción del documento definitivo de compraventa a la liberación de hipoteca que gravaba el inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.
Resuelto lo anterior debe entonces analizarse si hubo incumplimiento de alguna de las partes. Es menester entonces referirse al contenido del literal D de la cláusula segunda de contrato en análisis, la que establece que el pago se haría cuando se liberase la hipoteca y a renglón seguido estableció un término de seis meses contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, lo que genera una confusión que este Tribunal debe resolver. Entiende quien aquí decide que el pago de la última parte del precio debía hacerse en la fecha de la liberación de la hipoteca y que la opción duraría seis meses para que ambas partes honraran sus compromisos. No que a partir de la liberación de la hipoteca comenzaría a correr el término de seis meses para pagar el restante del precio. Es decir, si el contrato se firmó el 18 de diciembre de 2104, éste obligaba a las partes hasta el 18 de junio de 2015, sin perjuicio de las acciones que se derivasen del incumplimiento de alguna de las partes, esto es, si la demandada-reconviniente no liberaba la hipoteca o la actora-reconvenida no pagaba el precio en la forma convenida.
En consecuencia de la anterior conclusión, debe este Tribunal analizar si hubo incumplimiento de alguna de las partes, de lo que dependerá que triunfe la acción o la reconvención. Así las cosas, tenemos que no hay duda alguna que la actora-reconvenida había cancelado la casi totalidad del precio, restando sólo el millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) que debía pagarse “al momento de la liberación de la hipoteca”, pues aunque la demandada-reconviniente niega dos pagos de ochocientos nueve mil bolívares (Bs. 809.000,00), del contrato de opción de compra venta se desprende otra cosa, ya que en la misma clausula segunda la oferente vendedora (la demandada-reconviniente), en el literal A manifiesta haber recibido a su entera satisfacción la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), fraccionada en cheques de cuentas de la optante compradora (la actora-reconvenida) y de terceros, incluyéndose entre ellos uno No. 454790291 del Banco Bicentenario y una cantidad similar que no se define la forma de pago, refiriéndose sólo a la fecha (18 de diciembre de 2014), pero que en todo caso se declara recibida por la beneficiaria, de manera que en el restante del precio hay coincidencia entre las partes de que se trataba de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00). Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, la actora-reconvenida manifiesta que su oferente a partir del mes de febrero rompió toda comunicación con ella, recibiendo sólo una llamada de un abogado quien le habría manifestado que el negocio ya no iría y que por ello emprendió diligencias tendentes a pagar el precio para que su contraparte cumpliera con su obligación de hacerle la tradición legal. La demandada-reconviniente dice por su parte que la actora-reconvenida no le pagó en la oportunidad fijada no obstante haberla tenido al tanto de sus diligencias para la liberación de la hipoteca, lo que deberá dilucidarse a la luz de las pruebas que constan en autos.
Así, tenemos que la demandada-reconviniente canceló la hipoteca, recibió el documento de liberación y tramitó la protocolización antes de vencerse el término de seis meses a que se refiere el literal D de la cláusula segunda del contrato accionado. La actora reconvenida señala que ante el silencio de su contraparte y la negativa de ésta de permitir el ingreso a trabajadores que había contratado para hacer mejoras en el inmueble, decidió realizar algunas diligencias por ante los órganos de administración de justicia; primero una inspección judicial el 27 de abril de 2015 en el banco acreedor de la hipoteca, donde se obtuvo información del pago de la deuda, pero ninguna sobre documentos de liberación de la misma. Luego solicitó el reconocimiento judicial del contrato de opción de compraventa, reconocido formalmente por la demandada-reconviniente el 19 de mayo de 2015. Más tarde, el día 19 del mes de junio del mismo año, una oferta real de pago desechada por no haber cumplido con los requisitos de procedencia, pero en la que consignó un cheque (así se desprende de las actuaciones correspondientes aquí analizadas y valoradas como un indicio) por lo que adeudaba del precio, cheque adquirido en fecha 18 de junio de 2015, constando en las referidas actuaciones que el Tribunal de Municipio se trasladó hasta la sede del organismo donde aquélla labora en fecha 7 de julio de 201, presentándose un abogado que dijo asumir la representación y rechazar la oferta, representación no denegada por la demandada-reconviniente.
Observa el Tribunal que de las actuaciones reseñadas, ninguna da fe del ofrecimiento del pago antes del 19 de junio de 2015, día en que vencía el término de seis meses pactado en el contrato, constando sólo en autos el dicho de tres testigos que refieren, dos que en el mes de febrero la señora Luz ofreció pagar a la señora Yajaira cuando se firmaran los documentos, y otro que en el mes de mayo, ocurrió algo similar en un Tribunal de esta ciudad, pero no consta el ofrecimiento oportuno de manera auténtica. Pero tampoco consta en autos que la demandada-reconviniente hubiere dado aviso a la actora-reconvenida de la fecha en que se produciría la liberación de la hipoteca, la cual no estaba la última obligada a conocer, pues siendo la primera la presentante del documento, era ella quien conocía la oportunidad en que se produciría la firma del documento de liberación. La demandada-reconviniente al afirmar que tuvo al tanto a la actora-reconvenida de todas las diligencias relacionadas con la liberación, asumió la carga de probarlo, pues el argumento de ésta última es que se había roto toda comunicación.
La carga de la prueba, a tenor de sentencia vinculante de la Sala Constitucional No. 434 del 18 de mayo de 2010, refiriéndose a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, dejó establecido:
“Las disposiciones transcritas supra, están dirigidas a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos o impeditivos, ya que éste puede encontrase en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los que sostiene el actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Mutatis mutandi, siendo una afirmación de la demandada-reconviniente de los presuntos avisos a la actora-reconvenida frente al silencio alegado por ésta, correspondía a la primera probar sus aseveraciones de hecho, y no lo hizo, insistiendo este Tribunal que la deudora del precio no podía conocer la fecha de la liberación sin un aviso previo. Así se desprende del contenido del artículo 1269 del Código Civil que prevé que si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención, pero si no se establece ningún plazo (último aparte de la norma), el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente. Subsumido el caso de autos en el contenido de la norma, observa quien aquí juzga que en el literal D de la cláusula segunda se previó un término para la formalización del contrato, no así para el pago y liberación de la hipoteca, salvo que debía ocurrir dentro de los seis meses, de manera que, interpretando literalmente la norma, siendo la fecha de liberación de la hipoteca del conocimiento únicamente de la demandada-reconviniente y del acreedor hipotecario, requiérase del aviso necesario a la actora-reconvenida para que conociese la fecha en que debía cancelar el restante del precio, aviso que no consta en autos que la acreedora hubiese realizado, de manera que no puede considerarse que hubiere incumplido el pago por causas inherentes a ella. Y ASÍ SE DECIDE.
Observa también el Tribunal que la actora-reconvenida, según la declaración de los testigos evacuados en el juicio, dos señalan el ofrecimiento de pago en el mes de febrero, cuando dos trabajadores fueron a medir las ventanas, y otro para el mes de mayo en la sede de un Tribunal, infiriendo este juzgador que tal hecho ocurrió el día del reconocimiento del documento accionado, ocurrido el 19 de mayo de 2015, ambas oportunidades anteriores al vencimiento del susodicho término de seis meses. Así mismo observa que comenzó diligencias judiciales, algunas truncadas, también antes del vencimiento del aludido término, lo que hace inferir que tuvo la intención de pagar. Pero hay otra circunstancia que no puede soslayarse y es que la actora-reconvenida ya había cancelado la casi totalidad del precio antes de la liberación de la hipoteca y de vencerse el término de la opción, y que el restante, según el contrato debía cancelarse antes de la protocolización del documento, lo que obliga al sentenciador, ventilándose paralelamente una acción de cumplimiento y de resolución del contrato, analizar la importancia, tanto cualitativa como cuantitativa, de los pagos realizados, tal como lo estableció sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 31 de mayo de 2001 (caso Jesús Antonio Paredes vs. Javier Segundo Rivas), no pudiendo evadirse que la actora-reconvenida consignó junto con el libelo de demanda un cheque de gerencia para cancelar la parte del precio adeudada con sus intereses; no así la demandada-reconviniente que ni reintegró lo recibido por concepto del precio, ni ofreció reintegrarlo en fecha posterior.
Antes de emitir sus conclusiones sobre el caso debatido, considera quien aquí juzga referirse a las funciones del juez, que como lo interpreta la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia No. 1806 del 10 de noviembre de 2008), “… debe examinar los intereses en juego, escrutar los motivos que animan a los contendientes, ubicar estos intereses y motivos en el plano de los valores que subyacen a la relación jurídica que les vincula, ponderar estos valores y decidir lo que más se ajusta al horizonte de sentido en que tales valores se ubican (…) al juez le corresponde construir la norma. Por ello se hizo la distinción entre “aplicación” y “solución de controversias”, debido a que cuando no existe la norma, cuando se advierte una laguna, o cuando la norma que existe es inconsistente, la actividad del juzgador asume la elaboración de la norma, en virtud de que su cometido no es meramente técnico sino finalista (...) Es por ello que la Sala, a la luz de todos estos elementos, respalda las decisiones en las que los jueces, a partir de un análisis de la situación planteada, y ante la ausencia de una regulación expresa, conscientes de su cometido, recurren al propio ordenamiento o a otros ordenamientos en busca de la solución correcta para el conflicto que se les ha exigido resuelvan…”
Otra sentencia vinculante de la misma Sala (No. 2087 del 14 de noviembre de 2002), refiriéndose al contenido del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, señala que tal disposición además de insistir en la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial, establece de manera clara y precisa que el fin primordial del proceso es garantizar a las partes y a los interesados en una contención, que las decisiones que se dicten no sólo estén fundadas en Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión.
Tales fallos se invocan a la luz de la duda que podría surgir de la lectura del literal D de la cláusula segunda del contrato que estableció como oportunidad del último pago cuando se liberara la hipoteca y un término para la vigencia del contrato de seis meses, lo que conlleva a hacerse varias interrogantes ante la ausencia de una norma expresa que regule las opciones de compraventa en nuestra legislación civil. La primera de ellas es si estaba obligada a pagar la deudora en una fecha para ella desconocida, habida consideración que en la firma del documento de liberación de hipoteca ella no era uno de los otorgantes? Esto ya fue decidido en el sentido del aviso previo que debió darle su acreedora, aviso que no se probó. Otra interrogante es, si habiéndose establecido un término, no podía extenderse el pago hasta su finalización, en consideración a la norma que establece que siempre que se estipule un término o plazo, éste se presume establecido en beneficio del deudor (artículo 1.214 del Código Civil). Observa este Jurisdicente, como ya antes se señaló, que la actora-reconvenida realizó diligencias tendientes al pago antes de vencerse el término ante el desconocimiento de que la protocolización de la liberación de la hipoteca se había materializado, incluido un reconocimiento judicial en que la demandada-reconviniente no hizo alusión a la falta de pago, ni al hecho de haberse liberado la hipoteca, alegando que en tal oportunidad habría exigido el pago. Una última interrogante es si la actora-reconvenida estaba obligada a pagar el precio antes de la protocolización del documento en consideración a las obligaciones que impone la ley a las partes, esto es, al comprador pagar el precio y al vendedor hacer la tradición de la cosa, y ésta se produce, en el caso de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad (artículo 1.488 eiusdem) y subsiguiente entrega de la cosa que comprende además la entrega de títulos y documentos concernientes a la propiedad (artículo 1.495 ibidem).
Por tanto, de acuerdo a la normativa que regula los contratos y las obligaciones, la doctrina judicial y aplicando la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, considera este juzgador por todo lo anterior que la acción propuesta debe prosperar en consideración a que si el pago del saldo deudor del precio no se realizo al momento de la liberación de la hipoteca, no fue por causa imputable a la actora reconvenida, quien no estaba obligada a conocer sin aviso previo, la oportunidad en que se firmaría el documento de liberación de la hipoteca; y por consecuencia de ello, debe ser desechada la mutua petición referida a la resolución del contrato, máxime si tomamos en cuenta que la demandada-reconviniente no devolvió, ni ofreció devolver lo recibido como parte del precio. Y ASÍ SE DECIDE.
III
DISPOSITIVA
Por las anteriores consideraciones, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoada por la ciudadana LUZ ELENA NIETO CALDERÓN contra la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, plenamente identificadas en la presente decisión.
SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria CON LUGAR de la acción intentada por la ciudadana LUZ ELENA NIETO CALDERÓN, este Tribunal ordena a la demandada-reconviniente, ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ otorgar a la primera el documento de tradición legal del inmueble ubicado en las Residencias “Luis Fargier Suarez”, Edificio “C”, Piso 6, Apartamento Nº C-6-4, Número Catastral 02-25-07-03-C-6-4, Av. Las Américas, Parroquia Mariano Picón Salas, Municipio Libertador en la ciudad de Mérida del Estado Mérida, cuyos linderos y especificaciones constan en el documento protocolizado en fecha 11 de enero de 2008, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, Nro. 27, Folio 195 al Folio 203, Protocolo Primero; Tomo Segundo, Primer Trimestre del año 2008, libre de bienes y personas. En caso de no hacerlo, el presente fallo servirá de título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, propuesta por la ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ contra la ciudadana LUZ ELENA NIETO CALDERÓN, ambas plenamente identificadas en este fallo.
CUARTO: Se condena en costas a la demandada-reconviniente, ciudadana YAJAIRA JOSEFINA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, CERTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en la ciudad de Mérida, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. CARLOS CALDÉRON GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. LINDA RODRÍGUEZ OLIVEROS.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley, siendo las once y quince minutos de la mañana (11:15 am). Conste,
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. LINDA RODRIGUEZ OLIVEROS.

EXP. 29095
CCG/LRO/vom.-