TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, diecinueve (19) de noviembre de dos mil dieciocho (2018)

208° y 159°

Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
• Que en fecha 01 de mayo de dos mil cinco (2005), su representada dio en arrendamiento a la empresa “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 04 de marzo de 1991, No.65, tomo A-4, representada por su Director Gerente JOSÉ ALEXANDER ESCALANTE MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.081.093 un local comercial distinguido con el No. 10, ubicado en el segundo nivel del Centro Comercial Las Tapias, Jurisdicción de la Parroquia Juan Rodríguez Suárez del Municipio Libertador del Estado Mérida, tal y como consta en documento firmado por vía privada en fecha 01 de mayo de 2005 y reconocido en el expediente No. 5915.
• Que dicho inmueble es propiedad de MARIZANDRA GRESPAN MUÑOZ, KAREN MARIELA GRESPAN MUÑOZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 9.211.296 y V-9.211.298, y la Sociedad Mercantil “PROYECTOS Y DECORACIONES VERTIJARO C.A.”, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de agosto de 1993, No. 57, tomo 96-A-segd., modificada su acta constitutiva estatutos por documento inscrito por ante el mismo Registro Mercantil en fecha 05 de febrero de 2002, No. 11, tomo 16-A-SDO, propiedad que consta según documentos registrados por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 19 de junio de 1995, anotado bajo el No.43, Protocolo primero, tomo 38, segundo trimestre del referido año; y en fecha 27 de febrero de 2002, No. 40, protocolo primero, tomo vigésimo, primer trimestre del referido año, siendo su mandante la persona que suscribió el contrato de arrendamiento.
• Que el término de duración establecido en el contrato de arrendamiento fue de seis (6) meses fijos contados a partir del 1 de mayo de 2005 hasta el 1 de noviembre del 2005.
• Que establecía un canon de arrendamiento de Bs.900.000,00, hoy día Bs.900,00.
• Que de igual manera estipulaba en su cláusula cuarta que el arrendatario destinaria el local para el uso comercial dedicado a la actividad de restaurant piano bar y no se podría destinar para cualquier otro uso distinto a la actividad que se establece a menos que tuviera autorización de la arrendadora.
• Que de igual manera establecía que la arrendataria debía realizar las reparaciones menores que requiriese el inmueble tales como: pintura, instalaciones eléctricas, pisos, puertas, cielo raso, lámparas, ventanas, obstrucciones de cañerías, griferías, tubería en general, cerraduras, vidrios, aire acondicionado entre otras. Y las reparaciones mayores que fueren consecuencia de no haber realizado oportunamente las menores.
• Que así mismo que la arrendataria se obligaba a pagar a la fecha de su vencimiento, los servicios inherentes al inmueble arrendado.
• Que es el caso que dicho contrato se encuentra vencido y nunca hubo, por renuencia del representante de la arrendataria, acuerdo entre las partes para renovarlo, por lo que en el año 2005, su representada demandó la resolución del contrato y cobro de bolívares por falta de pago a la empresa “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, ya identificada, demanda esta conocida por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, expediente No. 5915, la cual fue declarada sin lugar.
• En el año 2012 se demandó nuevamente a la empresa “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, por desalojo, esta vez por el incumplimiento de la cláusula cuarta del prenombrado contrato, no pudiendo comprobarse el uso distinto indicado en la demanda, esto, fue funcionamiento de un casino, a pesar que las maquinas se encontraba en el local, y que no estaba funcionando como restaurant, presumiendo el Tribunal que estaban en depósito, motivo por el cual fue declarada sin lugar la demanda, quedando la misma definitivamente firme. Dicha sentencia fue dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 de julio de 2013.
• De igual manera señaló que por ante el ya citado Tribunal de Municipios cursaba expediente de consignación de canon de arrendamiento bajo el No. 6635, y en el cual consta que para el año 2014el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bolívares 2.422,68, canon de arrendamiento este estimado entonces como máximo por el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 15 de diciembre de 2011, y que es el que sigue pagando ya que se ha rehusado a adecuar el referido contrato, como constó en el escrito que se introdujo en el expediente antes citado.
• Que con motivo de la vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, se realizó un avalúo al inmueble arrendado en el año 2016, por cuanto que la misma dispone en su disposición transitoria que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de ese decreto Ley, debían ser adecuadas en un lapso no mayor a seis (6) meses, instando en tal oportunidad a la arrendataria adecuar dicho contrato, quedando ilusoria esa pretensión, como se evidencia en la copia del expediente de consignación antes descrito, y mal pudiera un arrendador seguir una relación arrendaticia en la que solo obtiene perdida, por cuanto hasta los momentos continua depositando un canon de arrendamiento de DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.2.422,68), tal y como demostró en estados de cuenta de la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, titular Deliana Carolina Grespan Muñoz, de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, mientras que las cuotas de condominio que le corresponden a ese local ascendían a la cantidad de Bs.376.812,22 para el mes de septiembre de 2017, como consta en copia del recibo correspondiente al mes de septiembre consignado con el libelo, cantidad que fue incrementándose como se demuestra en recibo del mes de mayo del corriente año por la cantidad de Bs. 5.592.912,01 y recibo del mes de junio de este año por la cantidad de Bs.10.382.034,44, de los cuales consignó copia junto a este escrito de reforma, lo que significa que la arrendadora no obtiene ninguna renta por el alquiler, implicando un enriquecimiento sin causa de la arrendataria en perjuicio de la arrendadora.
• Que aunado a lo anterior, en el local arrendado no se está ejecutando la actividad de restaurant y piano bar, como lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y para demostrarlo se realizó una Inspección Judicial en fecha 11 de julio de 2017, practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en la que se constató, Primero: Que no se estaba realizando dicha actividad comercial. Segundo: Que para el momento se estaba dictando un taller de seguro Pirámides, con su facilitadora , “contratándole” el espacio al encargado, ciudadano José Alexander Escalante Márquez, representante de la arrendataria; por otra parte se observó deterioro del local, en pintura, instalaciones eléctricas, pisos, puertas, cielo raso, lámparas, entre otros.
• Que ha de advertirse que cuando la arrendataria no subarrienda el local para eventos especiales, lo mantiene cerrado, lo que es entendible por ser tan irrisorio el canon de arrendamiento que actualmente paga, en contravención a la Ley.
• Que es añadir que el local arrendado es parte del Centro Comercial Las Tapias, que es un condominio sujeto a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que tiene gastos comunes que han de ser cubiertos por las unidades comerciales que lo conforman, tales como mantenimiento, pago de servicios públicos de uso común (agua, luz, aseo, impuestos, etc.), vigilancia, pago de personal destinado a las áreas comunes y similares.
• Que fundamenta la presente demanda en los artículos 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 40 literales a), g) e i) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en los artículos 1.160 y 1.592 del Código Civil.
• Que demanda, como en efecto formalmente lo hace a la arrendadora de acuerdo a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la Sociedad Mercantil empresa “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, ya identificada, para que convenga o en su defecto así lo declare este Tribunal en: PRIMERO: El desalojo del inmueble arrendado, consistente en el local Nº 10 del Centro Comercial Las Tapias de esta ciudad , libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: El pago de las costas y costos procesales.
• Que de conformidad con lo pautado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente demanda en la cantidad de VEINTINUEVE MIL SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs.29.072,16) equivalente a 24,227 U.T.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que opone la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
• Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad e interés de la ciudadana DELIANA CAROLINA GRESPAN MUÑOZ, ya identificada, para intentar y sostener en juicio.
• Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos, como en el derecho invocado la temeraria demanda propuesta en contra de su representada.
• Que no es cierto y a todo evento rechaza, niega y contradice que la relación arrendaticia que ha mantenido su representada “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, sobre el inmueble objeto de esta acción sea desde el 01 de mayo de 2005, en virtud que la realidad de los hechos es que la relación contractual comenzó en el año 1.991 cuando el ciudadano GILMER DARIO MENDOZA SANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.903.650, quien para ese momento fungía como representante legal de su representada, suscribió contrato de arrendamiento autenticado en fecha 29 de octubre de 1.991, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, anotado bajo el Nº 5, Tomo 62, de los respectivos libros, por medio del cual se le alquilo el referido local comercial para que funcionara la empresa “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, que representa en este acto, posteriormente en fecha 01 de mayo del año 2005 su poderdante firmó por vía privada un contrato de arrendamiento sobre el mismo local comercial y que dada la trayectoria de la relación arrendaticia y las circunstancias del tiempo y lugar en que venía desarrollando fue declarado que la relación contractual existente se encuentra fundada en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado por este Tribunal en fecha 08-12-2.005, en el expediente civil Nº 5915 y que siendo ello así no puede imputarse la causal prevista en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que mas aun cuando no se le ha concedido a la inquilina la prorroga legal correspondiente, lo que evidencia que no es cierto que no exista sobre el inmueble un contrato de arrendamiento o que el mismo este vencido y que nunca haya habido por renuencia legal de la arrendataria acuerdos para renovarlo.
• Que debe resaltar que la Sociedad Mercantil “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, y su Director Gerente ciudadano JOSÉ ALEXANDER ESCALANTE MARQUEZ, han sido objeto de distintas perturbaciones por parte de la accionante quien ha pretendido el desalojo del inmueble por vía judiciales a través de distintas acciones que se denotan en las sentencias en las que sus pretensiones han resultado infructuosas, todo ello por razones y fundamentos ilegales que se plantearon en contra de su mandante y que fueron dictadas a su favor.
• Que así mismo es necesario hacer del conocimiento de este Tribunal el incumplimiento del contrato en el que incurren los arrendadores y/o copropietarios del inmueble al negarle el derecho que tiene su representada de acceder de manera libre al inmueble impedir que las personas y el público en general ingresen en el horario nocturno que establecen para el funcionamiento las Ordenanzas Municipales para todos aquellos comercios destinados a la actividad comercial de Tasca, Bar, Restaurant, afectando con ello el buen funcionamiento de la empresa, que es allí donde cabe preguntarse ¿será esta circunstancia una de las causas por las cuales el local se mantiene cerrado?, no siendo cierto que su representada sub-arrienda el local para eventos especiales y no se esté ejecutando la actividad de Restaurant Piano Bar, ya que a pesar de las circunstancias e impedimentos de los que es objeto permanentemente siempre se encuentra dentro del inmueble con el fin de ofrecer almuerzos a grupos de personas a reuniones y conferencias de trabajo en horas del día, ya que en el día no se les permite trabajar y se le prohíbe el acceso a las instalaciones del Centro Comercial.
• Que rechaza, niega y contradice que su representada se rehusé en adecuar el contrato ya que los copropietarios del inmueble nunca han dirigido a su representada para dicho fin de manera personal o por intermedio de representantes legales, siendo cierto que en uso de los derechos que le asisten su representada ha venido realizando el pago de los cánones de arrendamiento por ante este Tribunal en el expediente Nº 6635, y como fiel cumplidora de sus obligaciones ha pagado la cantidad establecida que le fue fijada por el ente administrativo (Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida), por lo tanto no es imputable a su representada pérdidas económicas por motivos de inflación monetaria y que ello sea motivo para no continuar y dar por terminada la relación contractual.
• Que es falso y a todo evento legal rechaza, niega y contradice que en el local arrendado no se esté ejecutando la actividad de piano bar y que ello haya quedado constatado en la Inspección Judicial realizada en fecha 12-07-2.017, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, la cual procede a impugnar por cuanto es una prueba extra litem que no cumplió con el principio del control y legalidad de la prueba, la cual no fue avalada con la firma del representante legal de su representada dada las irregularidades y la forma parcializada en la que fue realizada por la Juez del indicado Tribunal, razón por las cuales su representada se negó a firmar ya que no se respetaron sus derechos constitucionales y haber sido realizada de manera ilegal, que debe resaltar que no se le permitió a su representada el acceso al expediente ni la lectura del acta de inspección e incluso al ir al Tribunal para leer el contenido del acta levantada fue sorprendida al constatar que al siguiente día (13-07-2017) de haberse practicado la aludida inspección el Tribunal ya le había dado salida sin concederle la oportunidad de revisar el contenido del expediente de inspección, que por ende a todo evento y efecto legal procede a impugnar en este acto dicha inspección.
• Que pretende igualmente la demandante que la empresa realice el pago del condominio sin haber realizado el procedimiento que establece la Ley para determinar los montos que los inquilinos deben pagar por dicho concepto, que si bien es cierto que en fecha 23 de mayo de 2014 se decretó la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, también es cierto que de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la referida Ley, así como también por los supuestos de hecho y las reglas contenidas en el referido artículo 35 y siguientes de la Ley especial. Que por otra parte señala al Tribunal que la costumbre se hace Ley, que siendo ello así, a todo efecto legal, deja expresamente documentado que desde la fecha en que su representada “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, inicio la relación contractual que existe sobre el inmueble desde hace mas de 27 años, nunca fue pactado en los contratos que la empresa debía realizar el pago de condominio, siendo el caso que la empresa siempre en todo momento ha pagado a cabalidad los servicios inherentes al inmueble arrendado tales como: agua, luz, aseo entre otros que son utilizados dentro del inmueble, que ahora bien en la Ley que regía las relaciones arrendaticias en Venezuela del año 1.999 que actualmente se encuentra vigente para algunos casos, también señalaba que siempre y cuando se hubiese convenido que el arrendatario debía pagar el condominio y otros servicios, de lo que se infiere que no es novedoso el pago del mismo por mutuo consenso, que por lo tanto, en la presente causa y en cualquier otra que se pretenda intentar, el Juez debería tener la claridad que como inquilino a lo largo de la relación contractual que los une nunca se había exigido el pago del condominio, que mal pudiera entonces pretenderse que la arrendataria “GOZARTEUM RESTAURANT PIANO BAR C.A”, después de 27 años aproximadamente en que viene ocupando el inmueble pague el condominio, cuando ello no fue pactado o convenido por las partes, que con respecto a ello lo establecido en el artículo 37 de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que todo convenio debe ser entre dos o más personas y las cláusulas de un contrato de arrendamiento quedan incólumes y que solo podrán ser modificadas por mutuo consenso ya que los beneficios obtenidos por el inquilino a través del tiempo no pueden ser vulnerados por el arrendador de acuerdo a lo estipulado en el artículo 7 de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así mismo el artículo 18 eiusdem.
• Que en defensa de los derechos irrenunciables de los arrendatarios protegidos de manera especial por el estado social y de justicia, de conformidad con lo establecido con el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se reserva el derecho y las acciones a que hubiera lugar ya que la demandante en menoscabo de los derechos irrenunciables que le asisten a la empresa ha pretendido modificar unilateralmente las condiciones contractuales y ha querido imponerle de manera arbitraria el pago exagerado del condominio sin haber sido convenido nunca durante todos los años de la relación arrendaticia, ya que el gasto del condominio fue asumido de manera directa por los propietarios del inmueble conforme a lo establecido en los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo también el caso que los montos pretendidos por tal concepto es exagerado y pretende ser impuesto sin cumplirse con las reglas que la Ley establece para ello, que por lo tanto manifiesta la inconformidad al respecto, reservándose el derecho de acudir a las instancias civiles y administrativas correspondientes, resaltando que los estados de cuentas y facturas que fueron consignadas por la arrendadora no se encuentran ajustadas a derecho, razón por las cuales a todo efecto legal de este proceso y cualquier otro procede a impugnar por ser ilegales.
Quedan así establecidos los LIMITES DE LA CONTROVERSIA en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora ORDENA abrir un lapso de cinco (05) días para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS en la presente causa, contados a partir del día de hoy, exclusive; pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Despacho, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las doce y treinta del mediodía (12:30 m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 06.-

Srio.