REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES: ANTECEDENTES DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto en 28 de septiembre de 2016 (f. 80), por el abogado JESÚS ALFONSO PEÑA MORENO, en su condición de coapoderado judicial de la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, parte demandada, contra la sentencia definitiva defecha 23 de septiembre de 2016 (fs. 75 al 79), dictada por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar, en el juicio seguidocontra la recurrente por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, por desalojo de local comercial. Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2016 (f. 84), este Juzgado dio por recibido el original del presente expediente e hizo del conocimiento de las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 878, 879 y 520 del Código de Procedimiento Civil,ex artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dentro de los cinco días de despacho siguientes, podrían promover las pruebas admisibles en esta instancia y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, podrían presentar informes en el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha. Según sendos escritos de fecha 11 de noviembre de 2016 (fs. 86 al 89 y 91 al 94), la partes presentaron informes. Por escrito de fecha 23 de noviembre de 2016 (f. 97), la parte demandada presentó observaciones a los informes presentados por su contraparte. En fecha 25 de noviembre de 2016 (f.98), mediante auto, este Tribunal dijo «VISTOS», entrando la causa en estado de sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto de fecha 09 de febrero de 2017 (f. 99), este Juzgado, en virtud de presentar exceso de trabajo, difirió la publicación de la sentencia para el trigésimo día calendario siguiente a esa fecha, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 13 de marzo de 2017 (f. 100), este Juzgado dejó constancia de no proferir la sentencia, en virtud de existir en estado de sentencia varios procesos más antiguos, que debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto. Al encontrarse la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes: I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA DE LA DEMANDA La presente causa se inició mediante libelo que obra a los folios 01 y 02, presentado por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, venezolana, titular de la cédula de identidad número 8.084.985, debidamente asistida por la abogada YASMIN COROMOTO ARAQUE CONTRERAS, cedulada con el número 14.255.269 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 98.668, quien interpuso contra la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, venezolana, titular de la cédula de identidad número 8.712.306, formal demanda por desalojo de un local comercial, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar, con fundamento en los argumentos siguientes: Que en fecha 21 de marzo de 2007, celebró por vía de autenticación, un contrato de arrendamiento con la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en donde le arrendó un local comercial con oficina y un (01) baño, pisos de cemento «flejao» con cerámica, techo de platabanda, comprendido dentro de las medidas y linderossiguientes: «FRENTE: en la medida de 14 metros colinda con carretera trasandina, hoy vía principal del Barrio El Rosal, COSTADO DERECHO: En la medida de 28 metros colinda con propiedad de Jesús Antonio Bolaños, COSTADO IZQUIERDO: En igual medida a la anterior colinda con terreno de Juan María Sánchez, divide una callejuela asfaltada y FONDO: En la medida de 15 metros colinda con terrenos de Consuelo Hernández Márquez», el cual le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 06 de febrero de 2006, con el Nº 311, Folios 56 al 62, Tomo 7º, Primer Trimestre. Que por vía privada suscribió un segundo contrato de arrendamiento. Que vencidos los contratos de arrendamiento, le solicitó a la arrendataria el inmueble antes descrito, mediante «aviso de desocupación», el cual fue recibido sin ningún tipo de objeción, donde se le concedió la prórroga legal correspondiente y vencida la misma la arrendataria alegó que no tenía donde mudarse. Que posteriormente le solicitó por escrito a la arrendataria la entrega del inmueble y la arrendataria la recibió sin ningún tipo de objeción y manifestó que entregaría el inmueble en un mes y si no comenzaría a pagar la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, hecho el cual tampoco cumplió, ya que tiene más de tres (03) mensualidades vencidas y no ha pagado, ni tampoco ha desocupado el inmueble. Que la arrendataria, ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, «… no sólo se niega a entregar el inmueble, sino a que no existe acuerdo entre las partes para continuar la relación arrendataria, ha cambiado el uso del local comercial cambió el uso del local comercial, y ha que ha (sic) incurrido en el incumplimiento de la cancelación de mas de dos mensualidades consecutivas y se ha negado a cumplir con el pago de las mensualidades sucesivas». Que por las razones antes expuestas, con fundamento en los artículos 16, 20 y 40 literales «a», «d» y «g» de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,demanda a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, por «DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL», con oficina y un baño, para que «… convenga en lo siguiente: PRIMERO: Hacer entrega del local comercial completamente desocupado y libre de personas y cosas. SEGUNDO: El pago de los cánones insolutos…». Mediante auto de fecha 29 de enero de 2016 (f. 14), el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, y ordenó emplazar a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, a los fines de que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte días de despacho siguiente a que constara en autos las resultas de su citación, y diera contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha 05 de febrero de 2016, fue citada personalmente la parte demandada ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, tal como se evidencia de los folios 17 y 18 del presente expediente. DE LA CONTESTACIÓN Según escrito de fecha 08 de marzo de 2016 (fs. 19 al 21), la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su condición de parte demandada, debidamente asistida por el abogado ELIEZER CARRERO CORTI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nº 25.498, dio contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación: Señaló que el primer contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, era desde el 1º de marzo de 2007, hasta el 1º de marzo de 2008, prorrogable y el segundo contrato, era por el término de un (01) año contado desde el 1º de marzo de 2008, hasta el último día del mes de febrero de 2009, prorrogable, si ninguna de las partes manifestaba voluntad contraria por lo menos treinta (30) días de anticipación por escrito. Que el «… último contrato dejó de ser a término fijo o determinado para convertirse a tiempo indefinido o indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que es la llamada tácita reconducción, lo que trae como consecuencia un nuevo arrendamiento surgido del consentimiento tácito de la arrendadora, igual al contrato anterior en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo, pues dejó ser a plazo fijo;…», por lo que es falso que ambos contratos se encuentren vencidos, toda vez, que la notificación de desahucio se hizo de manera extemporánea al tiempo estipulado en la cláusula SEGUNDA del último contrato, es decir, se le notificó el día 29 de febrero de 2012, otorgándole un prórroga desde el 1º de marzo de 2012, hasta el 1º de marzo de 2013, y desde el 1º de marzo de 2013, hasta el 1º de marzo de 2014 inclusive, como se evidencia de misiva consignado por la parte demandante. Que la prórroga convencional no puede prevalecer sobre la prórroga legal, pues ésta opera de pleno derecho, por lo que continuó ocupando el inmueble desde el año 2009, y la arrendadora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento, a pesar de que se negaba a otorgar la factura legal o recibo de manera detallada y discriminada del pago, es decir como vivienda y negocio, como lo exigía para la declaración del Impuesto Sobre la Renta. Que el contrato de arrendamiento se presume renovado, tal y como lo dispone los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, en consecuencia solicitó se declarara sin lugar la acción de desalojo en lo que respecta a la causal invocada en el literal «g» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en relación a la causa contenía en el literal «a» de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, considera que desde la fecha de admisión de la demanda, se tendría que estar insolvente con los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, lo cual es falso, ya que la arrendadora se negaba a otorgarle las facturas de manera detallada, es decir, como vivienda y negocio, tal como lo exige la Ley, y en cumplimiento a los artículos 68 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda y 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no le quedó otra alternativa que consignar los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de la causa, que le notificó en su debida oportunidad a la demandante del pago, tal y como consta del depósito bancario número 159837155, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015, con fecha 23 de noviembre de 2015 y el depósito número 169331060, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2015, enero y febrero de 2016, que consignó marcados con las letras «A» y «B», y que constan en el Expediente Nº 15-01 de la nomenclatura del Tribunal de la causa. Que no se le puede imputar morosidad, cuando la arrendadora se ha negado a recibir el pago y a dar una cuenta corriente para tal efecto. Que niega estar insolvente para esa fecha y antes de, tal como consta desde el primer recibo otorgado en fecha 03 de febrero de 2011, correspondiente al mes de enero de 2011, el cual agregó marcado con la letra «C» y el último de fecha 03 de agosto de 2015, correspondiente al mes de julio de 2015, que agregó marcado con la letra «D», en el cual consta la forma de otorgamiento de tales facturas. Alegó que sí bien es cierto, la arrendadora le cedió en calidad de arrendamiento un local comercial, tal y como se establece en la cláusula PRIMERA de ambos contratos de arrendamiento, no es menos cierto que se haya convenido en la cláusula ni en ninguna otra del contrato, que dicho inmueble sea «sólo para el uso exclusivo del comercio», puesto que es público y notorio que desde el primer día de la relación arrendaticia, es decir, desde el 1º de marzo de 2007, ha venido ocupando el inmueble como «… asiento de mi hogar habitual, para la satisfacción de mis necesidades básicas, por no poseer vivienda propia, junto con quien hago vida marital y un hermano con discapacidad psico-motora de quien estoy a cargo de su cuidado y manutención desde su temprana edad…», por lo que «… usa [o]dicho inmueble dado en arrendamiento con esa doble finalidad, la de explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles” y a la vez como vivienda principal…», considerándose preferente el destino para vivienda de conformidad con lo establecido en la Ley que regula la materia, como fin primordial del Estado, por lo que no puede renunciar a sus derechos consagrados en los artículos 225 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en los artículos 5 numeral 6. y 58 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en el caso bajo estudio, debe agotarse el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo, el cual debe tramitarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), en virtud que no se puede obviar el ente administrativo como parte de la resolución del conflicto en materia de vivienda, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 19. Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2016 (f. 33), el Tribunal de la causa, fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a las NUEVE DE LA MAÑANA (09:00 A.M.), para que de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, tenga lugar la audiencia preliminar, la cual se celebró en fecha 18 de marzo de 2017, tal como se evidencia de acta que obra agregada a los folios 34 al 37, a la que sólo compareció la parte demandante. Por diligencia de fecha 18 de marzo de 2016 (f. 41), la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su condición de parte demandante, otorgó poder apud acta a la abogada YASMIN COROMOTO ARAQUE CONTRERAS, antes identificada. En fecha 29 de marzo de 2016 (fs. 42 y 43), mediante auto, el Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos. Según escritos de fecha 05 y 06 de abril de 2016 (fs. 45 y 46 y f. 47) la parte demandante y demandada en su orden, promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa según sendos autos de fecha 07 de abril de 2016 (fs. 51 y 52) respectivamente. Por diligencia de fecha 06 de abril de 2016 (f. 49), la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su condición de parte demandada, otorgó poder apud acta a los abogados ELIEZER CARRERO CORTI y JESÚS ALFONSO PEÑA MORENO, antes inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los números 25.498 y 38.040, respectivamente. Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2016 (f. 62), el Tribunal de la causa, fijó el vigésimo quinto día siguiente para la celebración del debate oral, el cual se celebró en fecha 02 de agosto de 2016 (fs. 68 al 70, 73 y 74), en el que el Tribunal de la causa dictó el dispositivo siguiente: «… De acuerdo con lo anterior, advierte y observa quien juzga que la accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, motivado a causales específica, dentro de las cuales se encuentra precisamente la insolvencia del inquilino, de conformidad a lo pautado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Así mismo por que (sic) se cambio (sic) el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio; y por que(sic) existe acuerdo de prorroga (sic) o renovación entre las partes; todo lo cual está tutelado por el ordenamiento jurídico vigente. De acuerdo con lo anterior, existe subsunción entre la pretensión de la parte actora y la norma legal sustantiva, en lo referente al cambio del uso dado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y en lo referente a la falta de acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que la pretensión referida al desalojo del inmueble, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, en razón de lo cual necesariamente debe declararse con lugar la pretensión. Y así se decide. DECISIÓN PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR CAMBIO DE USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la PARTE DEMANDANTE: EMILDA ROSA SANCHEZ DE HUIZA, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.084.985 asistida por la abogada YASMIN COROMOTO ARAQUE inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro 98.668. SEGUNDO: SE ORDENA la entrega del inmueble constituido por el local comercial ubicado en el Sector El Rosal, calle principal, Esquina cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida». En fecha 23 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa, publicó íntegramente la sentencia definitiva, que consta agregada a los folios 75 al 79. DELA SENTENCIA APELADA En fecha 23 de septiembre de 2016 (fs. 75 al 79), el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar, publicó íntegramente la sentencia definitiva, en la que declaró CON LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial y ORDENÓ a la parte demandada la entrega del inmueble constituido por el local comercial ubicado en el sector El Rosal, calle principal, esquina cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida, en los términos que por razones de método, en su parte pertinente, se transcriben a continuación: «… CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Esta Juzgadora, analizadas las actas procesales, para decidir observa en el presente caso, que la parte demandante ha planteado su pretensión de desalojo de local comercial, señalando que el aquí accionado ha incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado por vía de autenticación en fecha 21 de Marzo del año 2007, fundamentando la presente acción en los artículos 16, 20 y 40 literales, a, d y g de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Al respecto el artículo 40 establece: Son causales de desalojo: (…) De acuerdo con lo anterior, advierte y observa quien juzga que la accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, motivado a causales específica, dentro de las cuales se encuentra precisamente la insolvencia del inquilino, de conformidad a lo pautado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Así mismo por que (sic) se cambio el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio; y por que (sic) existe acuerdo de prorroga o renovación entre las partes; todo lo cual está tutelado por el ordenamiento jurídico vigente. De acuerdo con lo anterior, existe subsunción entre la pretensión de la parte actora y la norma legal sustantiva, en lo referente al cambio del uso dado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y en lo referente a la falta de acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que la pretensión referida al desalojo del inmueble, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, en razón de lo cual necesariamente debe declararse con lugar la pretensión. Y así se decide…». Contra esta sentencia definitiva según diligencia de fecha 28 de septiembre de 2016 (f. 80), la representación judicial de la arte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por el Juzgado a quo, mediante auto de fecha 03 de octubre de 2016 (f. 82), en consecuencia, ordenó remitir original del presente expediente al Juzgado Superior de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en funciones de distribución. Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia en primera instancia. II DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA Mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2016 (fs. 86 al 89), representación judicial de la parte demandante, presentó informes en los términos que se resumen a continuación: Que durante el juicio quedó demostrado que al no pagar la demandada el canon de arrendamiento de acuerdo la cantidad convenida, aún se encuentra insolvente, así como al dividir el local comercial y tratar de hacer ver que allí tiene su residencia, evidencia el cambio de uso comercial, y de los avisos de desocupación, consta la intención de su representada de no continuar la relación arrendaticia. Finalmente solicitó se declarara sin lugar la apelación, y se condenara en costas y costos procesales a la parte demandada. Mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2016 (fs. 91 al 94), la representación judicial de la parte demandada,presentó informes en los términos que se resumen a continuación: Que la decisión apelada por cambio de uso del inmueble, priva a su representada del derecho de acceso a la vivienda, en virtud que si bien es cierto que se le cedió un inmueble bajo la denominación de «local comercial» en la cláusula «PRIMERA» del contrato de arrendamiento, no es menos cierto que hubo acuerdo simulado de contrato, cuando se le permitió a su representada ocupar dicho inmueble como vivienda desde el primer día de uso del inmueble. Que promueve de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes «instrumentos públicos», a saber:«… 1) La Inspección Judicial, al folio 60. 2) La Constancia de Residencia expedida por el Consejo Comunal, al folio 31. 3) El Justificativo de Testigos, del folio 29 al 30 y folio 69, donde consta la ratificación del mismo. Y, 4) La Constancia de Residencia expedida por el Poder Electoral, que acompañamos a este escrito marcado “A1”…», para que sean admitidas, sustanciadas conforme a derecho y declaradas con lugar en la sentencia definitiva. Solicitaron la nulidad de todos los actos de procedimiento, en virtud que se ha seguido un proceso sustanciador de la causa que no es el pertinente, y se han violado las normas de orden público que informan la sustanciación de los juicios referidos al procedimiento previo de desalojo, el cual debe tramitarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). Finalmente solicitaron se declarara sin lugar la demanda. Por escrito de fecha 23 de noviembre de 2016 (f. 97), la representación judicial de la parte demandada, presentó observaciones a los informes, en los términos siguientes: Que en atención al principio «reformatio in peius», la parte demandante no puede alegar las causales de desalojo contenidas en los literales «a.» y «g.» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que las mismas fueron «…desestimadas en el fallo del a quo…». Que por lo anteriormente expuesto, solicitó se declarara sin lugar la demanda, y se condenara en costas a la parte demandante, en razón de que «… los recursos no deben hacer peor la condición de quienes lo ejercen…». III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada, consiste en determinar si la sentencia definitivade fecha 23 de septiembre de 2016 (fs. 75 al 79), dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha decisión será revocada, modificada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, el Tribunal observa: CUESTIONES PROCESALES DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA Del análisis de la sentencia recurrida, este Tribunal Superior precisa emitir pronunciamiento en cuanto al cumplimiento de sus requisitos intrínsecos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto observa: La pretensión objeto de la presente causa, versa acerca del desalojo de un local comercial arrendado, interpuesto por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su carácter de arrendadora contra la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su carácter de arrendataria, con fundamento en las causales de desalojo previstas en los literales «a.», «d.» y «g.» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo, tal como se desprende del libelo de la demanda, la parte demandante en su petitum expresa que demanda a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, por «DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL», con oficina y un baño, para que «… convenga en lo siguiente: PRIMERO: Hacer entrega del local comercial completamente desocupado y libre de personas y cosas. SEGUNDO: El pago de los cánones insolutos…». Como se observa, la acción que la parte demandante dirigió contra el demandado estuvo integrada por dos pretensiones, a saber: 1) El desalojo del local comercial arrendado, y 2) El pago de los cánones insolutos Ahora bien, la sentencia recurrida pronuncia su parte dispositiva en los términos siguientes: DECISIÓN En razón de las consideraciones de hecho y de derecho, este PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR CAMBIO DE USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la PARTE DEMANDANTE: EMILDA ROSA SANCHEZ DE HUIZA, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.084.985 asistida por la abogada YASMIN COROMOTO ARAQUE inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 98.668. SEGUNDO: SE ORDENA la entrega del inmueble constituido por el local comercial ubicado en el Sector El Rosal, calle principal, Esquina cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida. De las transcripciones realizadas supra, al cotejar el petitum del libelo de la demanda con el dispositivo de la sentencia, se observa que el Juzgado de la causa, no emitió pronunciamiento expreso, positivo y preciso acerca de la pretensión del pago de los cánones insolutos. Si bien es cierto, en la parte motiva de la sentencia recurrida, la Juzgadora a quo, al momento de valorar las pruebas de la parte demandada consideró que los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016, habían sido pagadospor la arrendataria, con lo cual quedó desechada la causal de desalojo de falta de pago, en la dispositiva de la sentencia debió declarar SIN LUGAR tal pretensión y, al no hacerlo,incurrió en una omisión de pronunciamiento,lo cual viola el principio de congruencia de la sentencia y permite afirmar que la misma esta inficionada del vicio de incongruencia negativa. Así las cosas, la sentencia objeto de la apelación incumplió con el requisito previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no tratarse de una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. En consecuencia, este Juzgado Superior, procediendo oficiosamente, por tratarse de la violación de una norma de orden público como lo es la congruencia del fallo, de conformidad con el artículo 244 del Código de Procediendo Civil, declara la NULIDAD de la sentencia apelada dictada en fecha 23 de septiembre de 2016 (fs. 75 al 79), por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar. ASÍ SE DECIDE.- Este Tribunal Superior, considera conveniente aclarar que al haberse declarado la nulidad de la sentencia apelada, por la violación de normas de orden público, no es posible aducir que tal declaratoria viola el principio de reformatio in peuis o reforma peyorativa. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de julio de 2016, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN (caso: Carlos Sosa. Sent. 634. Exp. 16-277), dejó sentado: «Constata esta Sala que contra dicha decisión judicial, sólo apeló la parte demandada (hoy accionante en amparo), y que, la sentencia de segunda instancia o alzada, objeto de impugnación, confirmó parcialmente la decisión emitida por el juzgado a quo, en lo que a la orden de desalojo se refiere, revocando el dispositivo segundo, relativo a la prórroga legal que le había sido concedida al demandado, por estimar que, al no haber sido solicitada en el proceso, configuró un exceso de juzgamiento que vicia el fallo de nulidad ‘por haber decidido más de lo pedido’, es decir, por estar incurso en ultrapetita. De donde es fácil colegir que, el pronunciamiento hecho por el ad quem, ciertamente desmejoró o hizo más gravosa la situación jurídica del único recurrente o apelante (hoy accionante), lo que, en principio, luce contrario a la prohibición de reforma en perjuicio o principio de non reformatio in peius,sin embargo, ello no es así, por cuanto, tal pronunciamiento se hizo para corregir un vicio de la sentencia (ultrapetita) que guarda estrecha relación con un requisito intrínseco y de estricto orden público, como lo es el de la congruencia del fallo (ex artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil). (…) Queda claro entonces que cuando el pronunciamiento del juez está referido a un aspecto o materia de orden público, tales como el de la motivación y la congruencia de los fallos, la cosa juzgada, la perención de la instancia, la falta de cualidad, el fraude procesal, la caducidad de la acción, entre otros, lo hace no sólo en protección de derechos e intereses particulares, sino para tutelar ciertas normas cuyo respeto el ordenamiento considera esencial, es decir, de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada, no siendo aplicable en estos supuestos el principio procesal de prohibición de reforma en perjuicio» (Subrayado de este Tribunal Superior). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/189464-634-29716-2016-16-0277.HTML). Conforme con las premisas antes expuestas, este Tribunal Superior de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, declarada la nulidad de la sentencia definitiva, pasa a resolver el fondo del litigio. De otra parte, en cumplimiento de su deber previsto en el Parágrafo único de la norma antes citada, apercibe a la juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar,para que en lo sucesivo se abstenga de incurrir en las faltas señaladas. ASÍ SE ESTABLECE.- DEL MÉRITO DE LACONTROVERSIA Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de este Tribunal Superior, en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la pretensión de desalojo interpuesta por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, contra laciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, es procedente en derecho y, en tal sentido, si se debe confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 23 de septiembre de 2016, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar, a cuyo efecto este Tribunal observa: La acción de desalojo se encuentra establecida en el artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyos literales a., d. y g., establecen: «Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.(…) d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.(…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…». En el presente caso, la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, demandó por desalojo de local comercial a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, con fundamento en los literales «a.», «d.» y «g.» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por considerar que la demandada se niega a entregar el inmueble arrendadoy «… no existe acuerdo entre las partes para continuar con la relación arrendataria, ha cambiado el uso del local comercial y ha que ha (sic) incurrido en el incumplimiento de la cancelación de mas de dos mensualidades consecutivas y se ha negado a cumplir con el pago de las mensualidades sucesivas». Por su parte, la demandada ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. Alegó a su favor la tácita reconducción y adujo que desde el inicio de la relación arrendaticia «… ha [he] venido ocupando el inmueble como asiento de su[mi] hogar habitual,…», en consecuencia, solicitó la nulidad de todos los actos procesales, en virtud debe agotarse el procedimiento administrativo previo a las demandas previsto en la Ley contra el desalojos arbitrarios y desocupación arbitraria de viviendas. Dicho esto, el problema judicial sometido a conocimiento de este Tribunal, quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedencia de la pretensión de desalojo. Según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, corresponde a este Juzgador verificar si la pretensión está conforme o no, con los presupuestos establecidos para la procedencia de su pretensión, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Junto con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las pruebas documentales de las que disponía. Tales instrumentales fueron ratificadas durante el lapso de promoción de pruebas, mediante escrito de fecha 05 de abril de 2016 (fs. 45 y 46), en los términos siguientes: PRIMERO: Valor probatorio de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, a los fines de demostrar «… que el inmueble dado en arrendamiento es un local comercial». De la revisión de las actas procesales, se puede constatar que obra a los folios 04 y 05 encopia simple y a los folios 71 y 72 en original, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 06 de febrero de 2006, con el Nº 311, Folios 56 al 62, Tomo 7º, Trimestre 1º. Del análisis de este medio de prueba se evidencia que la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ CONTRERAS DE HUIZA, declara que ha fomentado en un lote de terreno de su propiedad, ubicado en el sector El Rosal, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Tovar del Estado Mérida, en fecha 03 de mayo de 1984, con el Nº 14, Folios 24 al 25, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestres, unas mejoras, consistentes en un local comercial con oficina y un (01) baño, piso de cemento flejao con cerámica, techo de platabanda, cuyos linderos y medidas son los siguientes «FRENTE: mide catorce metros (14 Mts.) colinda la Carretera Trasandina, hoy vía Principal del Barrio El Rosal; COSTADO DERECHO: mide veintiocho metros (28 Mts/), linda con propiedad de Jesús Antonio Bolaños; COSTADO IZQUIERDO: mide igual al anterior, linda con terreno de Juan María Sánchez, divide una callejuela asfaltada y por el FONDO: mide quince metros (15 Mts.), linda con terreno de Consuelo Hernández Márquez». En consecuencia, este Tribunal Superior, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio al medio de prueba examinado en cuanto a los hechos jurídicos en él contenidos en relación con que el inmueble objeto de la demanda, está constituido por un local comercial con oficina y un (01) baño, piso de cemento flejao con cerámica, techo de platabanda, y que el mismo es propiedad de la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ CONTRERAS DE HUIZA.ASÍ SE ESTABLECE.- SEGUNDO: Valor probatorio de contratos de arrendamiento, con el objeto de demostrar «… que el inmueble fue alquilado como local comercial y que la relación arrendaticia fue circunscrita a un local comercial…». Del análisis de las actas que integran el presente expediente, se observa la existencia los contratos de arrendamiento siguientes: 1) Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Tovar del Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2007, con el Nº 61, Tomo 15. Consta a los folios 06 al 08, original de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Tovar del Estado Mérida, en fecha 21 de marzo de 2007, con el Nº 61, Tomo 15. Del análisis de este medio de prueba, se evidencia que la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, dio en arrendamiento a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el sector El Rosal, Calle Principal, esquina calle 4, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida, por el término de UN AÑO (01) prorrogable, contados a partir de día 1º de marzo de 2007,por un canon de arrendamiento mensual por la cantidad deDOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), el cual debía ser pagado por mensualidades vencidas consecutivas. En consecuencia, este Juzgado Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al documento autenticado examinado, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas,en cuanto a la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, del inmueble objeto delapretensión de desalojo ventilado en la presente causa.ASÍ SE ESTABLECE.- 2) Suscrito por vía privada con vigencia desde el 1° de marzo de 2008. Se evidencia a los folios 09 y 10, original de documento privado. De análisis de este medio de prueba se puede constatar que se trata un contrato mediante el cual la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, dio en arrendamiento a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, por el término de UN AÑO (01), contados a partir de día 1º de marzo de 2008, hasta el último día del mes de febrero de 2009. A los fines de la valoración de este instrumento privado se debe tener en cuenta que el mismo fue producido por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que en la oportunidad de la contestación la parte demandada guardó silencio con relación a este instrumento. Así las cosas, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene por reconocido. En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas y, hace fe, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia del inmueble cuyo desalojo se demanda.ASÍ SE ESTABLECE.- TERCERO: Valor probatorio de avisos de desocupación, a los fines de demostrar «… que la intención de la demandante era la de no continuar con la relación arrendaticia y de conceder en su momento la prorroga(sic) mas(sic) que prudente a la demandada para la entrega del local comercial…». De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se observan las instrumentales siguientes: 1) Al folio 11, original de comunicación de fecha 29 de enero de 2012, suscrita por la ciudadana EMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA y cuyo destinatario es la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS. Calle Principal, Esquina calle 4, Sector El Rosal Tovar Estado Mérida, con el contenido es el siguiente: Me es grato dirigirme a Usted, en la oportunidad de manifestarle en forma escrita, que el Contrato de Arrendamiento que suscribí con usted, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Tovar del Estado Mérida, en fecha 21 de Marzo de 2.007, inserto bajo el Nº 61, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, sobre un local comercial de mi propiedad, ubicado en el Sector El Rosal, Calle Principal, Esquina con Calle Cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida, no será renovado, por lo que le notifico que a partir del Primero de marzo de 2.012, comenzaría a correr la Prorroga (sic) Legal, esto de conformidad con el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir; que la Prorroga (sic) legal que a usted le corresponde es de dos (2) años, los cuales comenzarán a transcurrir desde el 01 de Marzo de 2.012, hasta el 01 de Marzo de 2.013, y del 01 de Marzo de 2.013 hasta el 01 de marzo de 2.014, fecha en que debe entregar el Local Comercial debidamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió, requiero la desocupación del Local Comercial para fines de interés personal. Notificación que hago, para fines legales, en Tovar Estado Mérida a los 29 días del Mes de Enero de 2.012. De la transcripción anterior se evidencia que la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su carácter de arrendadora, notificó a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su carácter de arrendataria, acerca de lo siguiente: 1) Que el contrato que las vincula jurídicamente «…no será renovado…»; 2) Que «… a partir del Primero de marzo de 2.012, comenzaría a correr la Prorroga (sic) Legal,…»; 3) Que la prórroga legal que le corresponde «… es de dos (2) años, los cuales comenzarán a transcurrir desde el 01 de Marzo de 2.012, hasta el 01 de Marzo de 2.013, y del 01 de Marzo de 2.013 hasta el 01 de marzo de 2.014,…»; 4) Que, finalizada la prórroga legal, «… debe entregar el Local Comercial debidamente desocupado…». A los fines de la valoración de este instrumento privado se debe tener en cuenta que el mismo fue producido por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que en la oportunidad de la contestación la parte demandada,con relación a este instrumento, señaló: «… la notificación de desahucio se hizo de manera extemporánea al tiempo estipulado en la Cláusula SEGUNDA de este último contrato, es decir, se me notificó como La Arrendataria el día 29 de Febrero de 2012, otorgándome entonces una prórroga desde el día primero (01) de Marzo de 2012 hasta el día primero (01) de Marzo de 2013 y desde el día primero (01) de Marzo de 2013 hasta el día primero (01) de Marzo de 2014 inclusive, como se evidencia del recibo que aduce la accionante…», es decir, no negó que la firma estampada en el instrumento para recibir el mismo fuera de su autoría. Así las cosas, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene por reconocido. De otra parte, según lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación se evidencia que atribuye a dicha notificación una fecha distinta, toda vez que, en tal argumentación señala «… la notificación de desahucio se hizo de manera extemporánea al tiempo estipulado en la Cláusula SEGUNDA de este último contrato, es decir, se me notificó como La Arrendataria el día 29 de Febrero de 2012,….», sin embargo, no promovió ningún medio de prueba que permitiera desvirtuar la fecha indicada en dicha comunicación a saber: el día 29 de enero de 2012. En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas y, hace fe, en cuanto a la notificación realizada por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, acerca de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que las vincula y que a partir del 01 de marzo de 2012, comenzaría a correr la prórroga Legal, que tendría una duración de dos (02) años. ASÍ SE ESTABLECE.- 2)Al folio 12, original de comunicación de fecha 1º de agosto de 2015, suscrita por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA y cuyo destinatario es la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, con el contenido es el siguiente: «… En vista de que usted no ha entregado el inmueble solicitado, es por lo que por segunda vez le hago la presente solicitud y a la vez notificación ya que desde el 1 de Marzo de 2012 hasta la presente fecha usted ha tenido un tiempo más que prudencial agotando toda prorroga (sic) legal existente y aun usted no ha entregado, motivo este por el cual hago llegar la presente de manera formal, a fin de ponerla en conocimiento que requiero del inmueble totalmente desocupado y en el mismo excelente estado en que lo recibió a la brevedad posible, a la vez quiero recordarle que el inmueble arrendado es para fines comerciales y en ningún momento se estableció un fin distinto para el inmueble puesto que es un local comercial,…». A los fines de la valoración de este instrumento privado se debe tener en cuenta que el mismo fue producido por la parte actora junto con el libelo de la demanda y que en la oportunidad de la contestación la parte demandada, la parte demandada guardó silencio con relación a este instrumento, es decir, no negó que la firma estampada en el instrumento para recibir el mismo fuera de su autoría. Así las cosas, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene por reconocido. En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas y, hace fe, en cuanto a que en fecha 1º de agosto de 2015,la ciudadana EMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, le solicitó a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, la entrega del inmueble objeto de la controversia, en virtud que la prórroga legal concedida según notificación de fecha 29 de enero de 2012, había concluido. ASÍ SE ESTABLECE.- En la oportunidad procedimental de promoción de pruebas,la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 05 de abril de 2016 (fs. 45 y 46), ratificó las instrumentales promovidas junto con la demanda y ofreció nuevos medios de prueba documental. Precisa este Tribunal Superior dejar claro que estas instrumentales fueron ofrecidas por la parte demandante, para hacer la contraprueba de la instrumental promovida por la parte demandada con la finalidad de demostrar su alegato acerca que el inmueble cuyo desalojo se demanda, lo «… ha [e] venido ocupando el inmueble como asiento del su [mi] hogar habitual, para la satisfacción de sus [mis] necesidades básicas por no poseer vivienda propia …» consistente en una constancia de residencia otorgada por el Consejo Comunal El Rosal II, del Sector El Rosal, Parroquia El Llano del Municipio Tovar.Tales contrapruebas son las siguientes: CUARTO: Valor probatorio deconstancia emitida por el Consejo Comunal de El Rosal, Parte Alta II, a los fines de demostrar «… la irregularidad contenida en la supuesta emisión de la Constancia de residencia consignada por la demandada…», y documento adjunto ala misma consistente en estudio demográfico a los fines de demostrar «… que la demandada posee en el local comercial es un fondo de comercio denominado Bodega Los Ángeles y que el ciudadano Alberto Rondón, es el que representa este estudio demográfico y a su vez que la demandada es quien únicamente conforma su carga familiar...». A los fines de incorporar legalmente las referidas instrumentales al juicio, la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la declaración testimonial para su ratificación por los ciudadanos DELMIRA CONTRERAS, ROBINSON SUA y ALBA ROSA SOTO, titulares de las cédulas de identidad números 4.472.824, 14.225.401 y 16.313.144, en su orden, medio probatorio que fue admitido mediante auto de fecha 07 de abril de 2016 (f. 51), para oír su declaración en la oportunidad de la audiencia de juicio, acto al que según se evidencia del acta que obra agregada a los folios 68 al 70, compareció únicamente la ciudadana DELMIRA CONTRERAS, en su carácter de vocera principal del Consejo Comunal del Rosal Parte Alta y ratificó en su contenido y firma la referida constancia. De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Tribunal observa que obra agregado al folio 38, original de constancia emanada en fecha 17 de marzo de 2016, mediante la cual los ciudadanos DELMIRA CONTRERAS, ROBINSON SUA y ALBA ROSA SOTO, en su condición de integrantes del Consejo Comunal El Rosal, Parte Alta II, Sector El Rosal, Tovar, Estado Mérida, dejaron constancia de las siguientes circunstancias: «1) Dentro de los firmantes de la Constancia que presento la ciudadana VIRGINIA RAMIREZ CONTRERAS, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8712306, existe una firma de una persona ya fallecida hace mas de un año (Gladys Josefina Salas, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3719080. 2) El sello presumimos NO ES ORIGINAL, es fotocopiado. Y para la validez de esta constancia el sello debe ser húmedo. 3) Las constancias emitidas por este Consejo Comunal no deben llevar enmiendas. 4) Y finalmente a éste Consejo Comunal le consta que éste Local Comercial propiedad de la Señora Emilda Rosa Sánchez de Huiza funciona es la Bodega Los Angeles, a tal efecto anexo copia simple del censo que se encuentra en nuestros archivos, donde reposa la carga familiar que este Local Comercial aloja». Se evidencia igualmente de las actas, que adjunto a la referida constancia del Consejo Comunalse acompañó al folio 39, copia simple de estudio demográfico de fecha 10 de julio de 2012, emanado del Ministerio del Poder Popular para las Comunas, Fundación para el Desarrollo y Promoción del Poder Comunal (FUNDACOMUNAL), en la cual fue entrevistado el ciudadano ALBERTO RONDÓN, titular de la cédula de identidad número 8.074.110, como jefe del grupo familiar y concubino de la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ, en el inmueble ubicado en la Calle Principal, Casa S/N, Sector El Rosal, Municipio Tovar, Parroquia El Llano del Estado Mérida. Del análisis de los instrumentos sub examine, los mismos se refieren al original y a la copia simple de documentos público administrativos, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la valoración del medio de prueba, considera menester hacer las observaciones siguientes: Según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de julio del 2007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (caso: Eco Chemical2000, C.A. Sentencia Nro. 1257/2007), acerca de esta categoría de instrumentos se estableció: «…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.» (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVI (246) Caso: Echo Chemical2000 C.A. pp. 452 al 466). Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en defensa de la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, en virtud que las documentales analizadas se trata de instrumentosemanadosde una comunidad organizada, encargadas de coadyuvar con los órganos y entes del Poder Público en el levantamiento de información relacionada con la comunidad, conforme al ordenamiento jurídico vigente y conocer las solicitudes y emitir las constancias de residencias de los habitantes de la comunidad, en cumplimiento a lo establecido en los numerales «8.» y «10.» del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales. En consecuencia, este Tribunal Superior de conformidad con el artículo1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio a los medios de prueba analizados en cuanto a las constancias emanadas del Consejo Comunal del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble cuyo desalojo se pretende, en cuanto a la verdad de las declaraciones en ellas contenida. ASÍ SE DECIDE.- Adicionalmente, la representación judicial de la parte demandante en el particular QUINTO de su escrito de promoción de pruebas ofreció el valor probatorio de acta de defunción de la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAS, a los fines de demostrar «… que la firmante de la constancia de residencia presentada por la demandada, de fecha 22 de febrero del presente año 2016, no pudo ser firmada de ninguna manera por la difunta, ya que falleció el 13 de noviembre de 2014». Obra al folio 47, copia certificada de acta de defunción Nº 100, Folio Nº 100, emanada de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia El Llano, San Francisco, Municipio Tovar del Estado Mérida, correspondiente a la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAS, quien falleció en fecha 13 de noviembre de 2014. En consecuencia, este Tribunal Superior de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 11, 12 y 155 de la Ley Orgánica de Registro Civil, le confiere pleno valor probatorio en cuanto al hecho que la ciudadana GLADYS JOSEFINA SALAS, falleció en fecha 13 de noviembre de 2014. ASÍ SE DECIDE.- Como se dijo, las instrumentales antes valoradas fueron ofrecidas por la parte demandante para hacer la contra prueba de la constancia de residencia otorgada por el Consejo Comunal El Rosal II, del Sector El Rosal, Parroquia El Llano del Municipio Tovar, promovida por la parte demandada. En efecto, consta agregada al folio 31 del presente expediente, documental ofrecida por la parte demandada junto con su escrito de contestación de la demanda y posteriormente promovida en el escrito de promoción de pruebas, consistente en constancia de residencia emanada del Consejo Comunal El Rosal, Parte Alta II, Sector El Rosal, Parroquia El Llano, Municipio Tovar, en fecha en fecha 22 de febrero de 2016, en el que se deja constancia que la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, titular de la cédula de identidad número 8.712.306, reside en esa comunidad desde hace nueve (09) años, y está residenciada en la calle principal El Rosal, Casa S/N. Del análisis detenido de este medio de prueba, se puede constatar que tanto el sello del Consejo Comunal como las firmas de los ciudadanos ALBA ROSA SOTO, DELMIRA CONTRERAS, GLADYS JOSEFINA SALAS, OLGA LUCIA PÉREZ, JOHANNA RONDÓN y RIAN YOSKARDY PARRA, titulares de las cédulas de identidad números 16.316.144, 4.472.824, 3.719.080, 83.928.883, 15.235.329 y 12.487.710 respectivamente, en su condición de miembros del Consejo Comunal, no son originales, es decir, la constancia analizada se trata de un formato que fue llenado a mano en los datos relativos a la solicitante, su número de cédula de identidad, el número de años de residencia, dirección, teléfono, fecha de expedición y firma de la solicitante. Expuesto lo anterior, del estudio concordado de los medios de prueba supra analizados, este Tribunal Superior puede concluir que la constancia de residencia emanada del Consejo Comunal El Rosal, Parte Alta II, Sector El Rosal, Parroquia El Llano, Municipio Tovar, en fecha en fecha 22 de febrero de 2016, que consta agregada al folio 31 del presente expediente, carece de validez. En efecto, luego del estudio de las pruebas evacuadas en la presente causa, específicamente de la constancia emanada en fecha 17 de marzo de 2016, por el Consejo Comunal El Rosal, Parte Alta II, Sector El Rosal, Tovar, Estado Mérida; del acta de defunción de la causante GLADYS JOSEFINA SALAS, y de la propia constancia promovida por la parte demandada, este Tribunal llega a la convicción que la misma se trata de un medio de prueba ilegítimo, motivo por el cual, carece de valor probatorio para demostrar el hecho pretendido por la parte promovente. ASÍ SE DECIDE.- SEXTO: Valor probatorio de hoja impresa de la página electoral, en donde aparecen los datos de la demandada, ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, a los fines de demostrar «… que la verdadera dirección de habitación de la demandada es en el Sector El Amparo». Consta al folio 40, original de formato impreso en fecha 17 de marzo de 2016, de registro electoral correspondiente a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, emanado del Consejo Nacional Electoral, a través del portal de Internet www.cne.gob.ve. Este Juzgador, antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la valoración del medio de prueba propuesto, considera menester hacer la observación siguiente: De conformidad con el artículo 27 de la Ley de Infogobierno, el cual establece:«Cuando la Ley exija que un documento debe ser presentado en formato impreso y se encuentre en formato electrónico, tal requisito queda satisfecho cuando éste se presente en formato impreso y contenga un código unívoco que lo identifique y permita su recuperación en el repositorio digital institucional correspondiente…». De la revisión exhaustiva del documento bajo estudio, se evidencia que el mismo no contiene el código unívoco al que hace referencia la norma antes transcrita. En consecuencia, este Tribunal de Apelación de conformidad con los artículos 9, 10, 11, 18, 24 y 27 de la Ley de Infogobierno, desecha el medio de prueba analizado. ASÍ SE DECIDE.- SÉPTIMO: Valor probatorio de Inspección Judicialen el inmueble objeto de la controversia, a los fines de dejar constancia que el inmueble dado en arrendamiento es «… UN LOCAL COMERCIAL, además deje constancia de los siguientes particulares; Condiciones del local comercial, Distribución del local comercial, Uso del Local comercial y qué tipo de comercio funciona allí, finalmente que se deje constancia de si existe área de cocina, de comedor, de sala, de lavadero o áreas de servicios; que se deje constancia de si existen condiciones que lo hagan acto(sic)para vivienda, siendo el objeto de esta prueba demostrar que el inmueble se alquilo(sic) para ser usado como local comercial y no es apto para vivienda». Obra al folio 58, inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, en fecha 03 de mayo de 2016, en el inmueble objeto de la controversia, ubicado en el Sector El Rosal, Calle Principal, esquina con calle 4, Parroquia El Llano, Municipio Tovar, la cual por razones de método se trascribe in verbis: «Siendo las 9:30 de la mañana del día de hoy tres (03) de mayo de 2016, en el sitio denominado Sector El Rosal calle principal, esquina con calle 4, Parroquia El Llano Municipio Tovar, en un local comercial, se encuentra presente la parte demandante la ciudadana Emilda Rosa Sánchez, cédula de identidad Nº V-8084985, y su apoderada judicial abogada Yasmin Araque Contreras, titular de la cédula de identidad Nº 14.255.269, en este estado se notifica de la misión del Tribunal a la ciudadana Virginia Ramírez, titular de la cédula de identidad Nº 8.712.306, se deja constancia de que en el inmueble arrendado, es un local comercial, que en su condiciones optimas(sic) para el uso comercial, con espacio amplio, con un baño, y un espacio usado como habitación, así mismo un espacio separado con estantes utilizado como habitación poseyendo área de cocina y comedor. El Tribunal deja constancia que en este local comercial funciona una firma personal cuya denominación es “Bodega de Los Ángeles” de Virginia Ramírez Contreras. Se deja constancia que no se observa área de servicio. Es todo el Tribunal acuerda su regreso a su sede natural». De conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, el reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, «… para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera,…». En tal sentido, en cuanto a la valoración de este medio de prueba el artículo 1.430 eiusdem, señala que: «Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha», por lo que las resultas de este medio de prueba deben valorarse conforme con las reglas de la sana crítica (ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil). En el caso de la inspección judicial subexamine, del análisis detenido de los particulares que integran la misma, se puede constatar que la Juez de la recurrida verificó hechos que interesan para la decisión de la causa. En consecuencia, este Tribunal Superior, de conformidad con los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le confiere valor probatorio al medio de prueba examinado en cuanto a la demostración que el inmueble objeto de arrendamiento, es un local comercial, y tiene «… un espacio usado como habitación, así mismo un espacio separado con estantes utilizado como habitación poseyendo área de cocina y comedor», es decir, no se trata de una inmueble conformado por ambientes o dependencias propias de una vivienda sino quela habitación y la cocina comedor, son espacios «… separado con estantes…». ASÍ SE DECLARA.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Junto con el escrito de contestación de lademanda, la parte demandada acompañó las pruebas documentales de las que disponía. Tales instrumentales fueron ratificadas durante el lapso de promoción de pruebas, mediante escrito de 06 de abril de 2016 (f. 48), y se trata de los medios de prueba siguientes: PRIMERO: Valor probatorio de los recibos de pago consignados por ante el Tribunal de la causa en el Expediente Nº 15-01, a los fines de demostrar la «… solvencia en las pensiones arrendaticias que la actora, de mala fe, pretende hacer creer que no han sido pagadas, ya que para la fecha de interposición de la demanda ya le habían sido notificadas a la demandante las consignaciones hechas por mi como Arrendataria por ante este Tribunal en el referido Expediente de oferta de pago y depósito Nº 15-01». De la revisión de las actas procesales, se observa que consta a los folios 22 al 25, copia simple de constancias de consignación arrendaticia, suscritas por la Secretaria del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar. Según el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil: «Las copias certificadas expedidas por el Secretario conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, hacen fe, salvo a la parte interesada el derecho de exigir su confrontación con el original». Asimismo, según el artículo 1.384 del Código Civil: «Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento auténtico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes». En cuanto a la fehaciencia de las copias certificadas expedidas por el secretario del Tribunal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01 de diciembre de 2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez (Caso: Industria Paramillo C.A. contra Textil Trinacria C.A. Sent. 722.Exp. 02-272), señaló: Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla. También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (VeáseSent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira). En esa línea argumentativa, en fallo de fecha 14 de abril de 1999 (caso: María Savelli de Pérez c/ Luis Erasmo Pérez Mosqueda (o Mirabal) y otros), la Sala indicó que el artículo 111 Código de Procedimiento Civil establece que “las copias certificadas expedidas por el Secretario conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, hacen fe”, por lo cual es claro que dicho funcionario está facultado para certificar las copias que expida, sin cumplir con otras formalidades que las previstas en el artículo 112 del referido cuerpo legal, dando con ello autenticidad a las mismas. (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCVI (206), pp. 422 al 426) Conforme con las anteriores premisas, las copias simples de las actuaciones judiciales carecen de valor probatorio en la presente causa. En el caso del medio de prueba examinado se trata de copias simples de actas que obran en un expediente de consignaciones arrendaticias. En consecuencia, este Tribunal de segundo grado, desecha el medio de prueba analizado por ser manifiestamente ilegal. ASÍ SE DECLARA.- SEGUNDO: Valor probatorio «… de las pruebas anexadas en su oportunidad en este expediente… que demuestran la reconducción del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de la Arrendadora a lo Convenido en la Cláusula SEGUNDA del mismo». Junto con la contestación de la demanda la parte demandada acompañó recibos de pago a los fines de demostrar que «… la arrendadora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento, a pesar de que se negaba a otorgar la factura legal o recibo de manera detallada y discriminada del pago, es decir como vivienda y negocio». Consta a los folios 26 y 27, original de recibos de fechas 03 de febrero de 2011 y 03 de agosto de 2015, mediante los cuales la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, declara haber recibido de la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ, la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), por concepto de alquiler del mes de enero de 2001 y julio de 2015, respectivamente. A los fines de la valoración de estos instrumentos privados se debe tener en cuenta que los mismos fueron producidos por la parte demandada junto con la contestación de la demanda y que en la oportunidad procedimental pertinente la parte demandante guardó silencio con relación a los mismos, es decir, no negó que la firma estampada en los instrumentos fuera de su autoría. Así las cosas, conforme con los artículos 1.364 del Código Civil en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen por reconocidos. En consecuencia, este Tribunal Superior con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al medio de prueba analizado en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas y, hace fe, que en fecha 03 de febrero de 2011 y 03 de agosto de 2015, la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, pagó a la ciudadana EMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, los cánones de arrendamiento del local comercial, correspondientes a los meses de enero de 2011 y julio de 2015. ASÍ SE ESTABLECE.- En cuanto a la defensa de tácita reconducción,este Tribunal Superior emitirá pronunciamiento con posterioridad en el texto de esta sentencia. TERCERO: Valor probatorio de las instrumentales siguientes: 1)Justificativo de testigos evacuado por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de febrero de 2016, a los fines de demostrar que «… dicho inmueble ha sido, desde el inicio de la relación arrendaticia, el asiento permanente y habitual de su [mi] hogar». En relación con la valoración del justificativo de testigos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de mayo de 2013, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ (caso: Conelbhen, S.A. vs. César Enrique Díaz Peinado. Sent. 221. Expediente Nº 12-744), dejó sentado: «… los justificativos de testigos evacuados ante un juez u otro funcionario autorizado, con las formalidades legales para darle fe pública, constituyen pruebas por escrito, los cuales ameritan su ratificación en juicio, por lo tanto constituye una carga para la parte querellante promover y evacuar en el juicio los testigos que declararon en el justificativo de testigos, para que sus declaraciones puedan ser valoradas. Igualmente, según el criterio supra transcrito, el litigante no puede preparar su propia prueba testimonial, en forma unilateral y extra-litem, haciéndose otorgar un documento autenticado declaratorio, para luego oponerlo a su demandado, obteniendo de esa forma, una prueba sin contención, ya que en estos casos la actuación del juez es absolutamente pasiva, pues se limita a hacer llevar al expediente lo que dicen terceras personas sin poder responder de la sinceridad de los testigos, lo que explica la necesidad del control de la contraparte en beneficio del derecho a la defensa y la garantía al debido proceso. Al respecto, ha dicho la Sala que las “…declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”. (Vid. Sentencia N° 259, de fecha 19 de mayo de 2005, caso: Jesús Enrique Gutiérrez Flores c/ Carmen Nohelia Contreras, expediente N° 03-721)…». (Subrayado del Tribunal Superior). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/RC.000221-9513-2013-12-744.HTML). Del criterio antes trascrito, se observa que aún cuando el justificativo de testigos es levantado ante un funcionario público, requiere la ratificación de los testigos en el juicio en el cual se promueve, a los fines de garantizar el control de la prueba por la otra parte no promovente, ya que las testimoniales que han sido evacuadas al momento de constituirse la prueba extra litem pasan a formar parte del tema controvertido y, por tanto, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, al ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. En el caso del medio de prueba objeto de examen, de la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra agregado a los folios 28 al 30, justificativo de testigos evacuado por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de febrero de 2016, que fue formulado conforme con el interrogatorio siguiente: «PRIMERO: Sobre generales de Ley; SEGUNDO: Sobre si me conocen suficientemente de vista, trato y comunicación desde hace más de diez (10) años; TERCERO. Si por el conocimiento que dicen tener, saben y le constan que desde Marzo de 2007, soy la ARRENDATARIA de un inmueble constituido por un local destinado al uso Comercial y a la vez para Vivienda, el cual es propiedad de la señora EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, ubicado en el Sector ‘El Rosal’, Calle Principal, esquina con Calle Cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida; CUARTO: Si saben y le consta, que la mencionada ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA me cedió el inmueble con esa doble finalidad de explotar un Fondo de Comercio denominado ‘BODEGA DE LOS ANGELES’ y, a la vez, considerándose preferente el destino para vivienda o habitación por no poseer vivienda propia, pues he tenido desde esa fecha el asiento de mi hogar habitual para la satisfacción de mis necesidades básicas, el cual habito junto con mi esposo y un hermano con discapacidad psico-motora y que hemos venido usando como nuestro hogar habitual por más de nueve (9) años continuos». Este medio de prueba, fue admitido por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 07 de abril de 2016 (f. 52), y se fijó para la ratificación de las testimoniales la oportunidad de la audiencia de juicio. Consta a los folios 68 al 70,acta de fecha 02 de agosto de 2016, en la que se evidencia que comparecieron ante el Tribunal de la causa a ratificar su declaración rendida por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, los testigos siguientes: SULMA MORAIMA RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad número 12.799.757,quien bajo juramento, ratificó en todas y cada una de sus partes la declaración rendida por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de febrero de 2016, en los términos siguientes: «Primero: No me comprende. Al segundo. RESPONDIO: si la conozco desde mas de 10 años. Al Tercero, RESPONDIO: Si me consta que es arrendataria de un inmueble que usa para fondo de comercio y ala [sic] vez como vivienda principal ubicado en la dirección que se menciona. Al Cuarto: RESPONDIO: Si ella vive allí la conozco desde que esta allí, me consta que le alquilo (sic) para vivir y para negocio donde tiene el hogar con su esposo y un hermano discapacitado, doy fe de ello porque le lavo, le plancho y limpio la casa». Esta testigo fue repreguntada por la representación judicial de la contraparte en los términos siguientes: «Que (sic) tipo de parentesco con la ciudadana Virginia Ramírez y RESPONDIO: no tengo parentesco. Quiere decir que si usted no tiene parentesco con el hermano de la señora Virginia Ramírez: RESPONDIO: Yo conviví». De las respuestas dadas por esta testigo, a las preguntas formuladaspor la parte promovente, específicamente al en el particular CUARTO, respondió: «doy fe de ello porque le lavo le plancho y limpio la casa», de la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS. Al respecto, el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, dispone: «Nadie puede ser testigo en contra ni en favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge. El sirviente doméstico no podrá ser testigo ni a favor ni en contra de quien lo tenga a su servicio».(subrayado de este Tribunal Superior). Según la norma antes transcrita, quien preste servicio doméstico a una de las partes, no podrá ser testigo ni a favor ni en contra de dicha parte. Al respecto, la doctrina señala que «La razón estriba en el derecho a la intimidad del hogar: el testigo habrase enterado de los dichos y de los hechos, por compartir el hogar con sus patronos, y por tanto, el sirviente doméstico (chofer, cocinera, niñera, etc.) tiene derecho a guardar un secreto de oficio, desde que la información le viene por su oficio». (Henríquez La Roche, R. Código de Procedimiento Civil,Tomo III, 2006, p. 498). En el caso, del medio de prueba subexamine, la ciudadana SULMA MORAIMA RAMÍREZ, depuso que presta servicio doméstico a la parte demandada promovente ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, por lo que es inhábil para testificar en el presente juicio a favor o en contra de la mencionada ciudadana. En consecuencia, este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, desestima la declaración rendida por esta testigo, en virtud que tal declaración no le merece fe de imparcialidad. ASÍ SE DECLARA. OMÁS ISIDRO VIVAS ESPINEL, titular de la cédula de identidad número 9.223.763, ratificó en todas y cada una de sus partes la declaración rendida por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de febrero de 2016, en los términos siguientes: «Al primero: RESPONDIO: No tengo ningún tipo de afiliación con ella. Al Segundo: RESPONDIO: Si la conozco desde hace muchos años y mas. Al tercero: RESPONDIO: Si me consta porque trabaje con Bigott y actualmente trabajo con legumbre y le llevo para allá. Al Cuarto: RESPONDIO: Si Me (sic) consta de que vive allí pero no del acuerdo establecido en el contrato». Este testigo fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte en los términos siguientes: «Primero: Indique al tribunal su domicilio?Respondio. Barrio Wilfrido Omaña Calle Paparoni casa No. 100. Segundo: Usted conoce a la señora Emilda Rosa de Sánchez?, Respondio: No la conozco. TERCERA: Pudiera usted decir que es la primera vez que la ve? Respondió: Si la primera vez ». Del análisis de las repuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente y a las preguntas evacuadas en el justificativo de testigo, considera esta Alzada que el testigo incurrió en contradicción en virtud que a la responder a la pregunta «CUARTA», señala que le consta que la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, le cedió el inmueble con esa doble finalidad de explotar un fundo de comercio y vivienda, y posteriormente señala que «Si Me(sic) consta de que vive allí pero no del acuerdo establecido en el contrato». En consecuencia, este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desestima la declaración rendida por esta testigo, en virtud que tal declaración no le merece fe de imparcialidad. ASÍ SE DECLARA. 2)Valor probatorio de constancia de residencia a los fines de demostrar que «… dicho inmueble ha sido, desde el inicio de la relación arrendaticia, el asiento permanente y habitual de su [mi]hogar». Este medio de prueba fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. CUARTO: Valor probatorio de Inspección Judicial en el inmueble objeto de la controversia, a los fines de dejar constancia que«… dicho inmueble constituye el asiento permanente y habitual de su [mi]hogar principal, por no poseer vivienda, además de funcionar como fondo de comercio para la manutención de la necesidades básicas propias y las de mi familia». Obra al folio 60, inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, en fecha 17 de mayo de 2016, en el inmueble objeto de la controversia, ubicado en el Sector El Rosal, Calle Principal, esquina con calle 4, Parroquia El Llano, Municipio Tovar, en los términos siguientes: «… en un local comercial, en una bodega denominada Firma Personal “Bodega de los Angeles”, se encuentran presente la propietaria de dicha firma personal, la ciudadana Virginia Ramirez, titular de la cédula de identidad Nº 8.712.306, seguidamente el Tribunal deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido sirve de vivienda a la demandada de autos, así mismo funciona en el mismo el fondo de comercio ‘Bodega de los Angeles’, fondo de comercio este que le pertenece a la ciudadana Virginia Ramirez quien es la demandada de autos. Es todo el Tribunal regresa a su sede natural». De conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, el reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, «… para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera,…». En tal sentido, en cuanto a la valoración de este medio de prueba el artículo 1.430 eiusdem, señala que: «Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha», por lo que las resultas de este medio de prueba deben valorarse conforme con las reglas de la sana crítica (ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil). En el caso de la inspección judicial subexamine, del análisis detenido de los particulares que integran la misma, se puede constatar que la Juez de la recurrida verificó hechos que interesan para la decisión de la causa. En consecuencia, este Tribunal Superior, de conformidad con los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le confiere valor probatorio al medio de prueba examinado en cuanto a la demostración que el inmueble objeto de arrendamiento es un local comercial, y «… sirve de vivienda a la demandada de autos, así mismo funciona en el mismo el fondo de comercio ‘Bodega de los Angeles’,…». ASÍ SE DECLARA.- Analizado como ha sido el material probatorio, este Sentenciador llega a la convicción de la existencia de los hechos siguientes: 1.- Que la ciudadanaEMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, dio en arrendamiento a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, un inmueble de su propiedad consistente en un local comercial con oficina y baño,ubicado en el Sector El Rosal, Calle Principal, esquina con calle 4, Parroquia El Llano del Municipio Tovar del Estado Mérida. 2.- Que dicho contrato de arrendamiento empezó a regir en fecha 01 de marzo de 2007 y concluyó el último día del mes de febrero del año 2012, por lo que tuvo una duración de cinco (05) años. 3.- Que en fecha 29 de enero de 2012, la ciudadanaEMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su carácter de arrendadora notificó a la ciudadanaVIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su carácter de arrendataria, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y que a partir del día 01 de marzo de 2012 iniciaría la prórroga legal de dos años hasta el 01 de marzo de 2014. No obstante, en criterio de este Tribunal Superior, ameritan pronunciamiento judicial las defensas invocadas por la parte demandada, en cuanto a los puntos controvertidos siguientes: 1) Que el «… último contrato dejó de ser a término fijo o determinado para convertirse a tiempo indefinido o indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que es la llamada tácita reconducción, lo que trae como consecuencia un nuevo arrendamiento surgido del consentimiento tácito de la arrendadora, igual al contrato anterior en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo, pues dejó ser a plazo fijo;…»; 2) Que «… usa [o] dicho inmueble dado en arrendamiento con esa doble finalidad, la de explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles” y a la vez como vivienda principal…», por lo que previamente a la demanda debió agotarse el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). En cuanto al primer punto controvertido, se observa: De conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil: Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Las normas antes transcritas señalan los requisitos para que opere la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado. En el caso que se juzga, corresponde a este Tribunal Superior verificar el cumplimiento de estos extremos, a los fines de determinar la procedencia o no de la defensa invocada. En cuanto al primer requisito, a saber: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Según lo estipulado en el particular SEGUNDO del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se convino en lo siguiente: El presente contrato de arrendamiento tendrá vigencia por el término de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de marzo de dos mil ocho (2.008), hasta el último día del mes de febrero del año dos mil nueve (2.009). Dicho plazo se entenderá prorrogado por períodos iguales al del presente contrato, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad contraria a la renovación del término original o de sus prórrogas con por lo menos treinta (30) días de anticipación por escrito. De lo contrario, se entenderá concluido en forma definitiva y no podrá alegarse su prórroga tácita o automática, cuando una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovarlo, sea del término original o de las prórrogas que se hubieren convenido expresa o tácitamente. No obstante, hecha la notificación LA ARRENDATARIA deberá pagar a LA ARRENDADORA, a razón de DIEZ BOLÍVARES diarios, entendidos Bolívares Fuertes (Bs.F 10,00) por concepto de cláusula penal por incumplimiento. En ningún caso, las prórrogas del presente contrato o la ocupación del local por LA ARRENDATARIA, con posterioridad al vencimiento del término original o de sus prórrogas, darán lugar a la existencia del Contrato por tiempo indeterminado. Según la cláusula antes transcrita, las partes convinieron la renovación automática, consecutiva y por igual tiempo del arrendamiento, siempre que ninguna de las partes manifestara su voluntad contraria a la renovación con treinta días de anticipación por lo menos de su vencimiento, por lo que se trata de un contrato de arrendamiento a término fijo o determinado. En consecuencia, se encuentra cumplido el primer requisito para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE ESTABLECE.- En cuanto al segundo requisito, a saber: b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término. En el caso que se juzga, el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente por periodos iguales hasta el 29 de febrero de 2012, en virtud que, tal como quedó probado, según notificación de fecha 29 de enero de 2012, la arrendadora le notificó a la arrendataria que el mismo no sería renovado y que empezaría a transcurrir la prórroga legal. Así las cosas, según la cláusula temporal del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión de desalojo sub iudice, resulta indubitable que el mismo venció en fecha 29 de febrero de 2012 y que, por tanto, al haber tenido una duración de más de cinco años, de conformidad con lo establecido en el literal «c» del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable rationetemporis, la arrendataria tenía derecho a una prórroga por un lapso máximo de dos (02) años, que empezó a discurrir desde el 1º de marzo de 2012 y concluyó el 1º de marzo de 2014. Así las cosas, en el presente caso el contrato de arrendamiento venció en fecha 29 de febrero de 2012 y su prórroga legal en fecha 01 de marzo de 2104. ASÍ SE ESTABLECE.- No obstante, la existencia del presente juicio de desalojo es un hecho contundente que demuestra que, llegado el día de la entrega material del local arrendado, LA ARRENDATARIA no hizo entrega del mismo, por lo que resultó un hecho no controvertido que desde que venció la prórroga legal (01 de marzo de 2014) hasta la fecha de la interposición de la demanda en fecha 28 de enero de 2016, la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, ocupa el inmueble arrendado. En consecuencia, se encuentra cumplido el segundo requisito de procedencia de para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE ESTABLECE.- En cuanto al tercer requisito, a saber: c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación, este Tribunal observa: Tal como quedó establecido en el presente caso, según comunicación de fecha 29 de enero de 2012, la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su carácter de arrendadora, notificó a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su carácter de arrendataria, acerca de lo siguiente: 1) Que el contrato que las vincula jurídicamente «…no será renovado…»; 2) Que «… a partir del Primero de marzo de 2.012, comenzaría a correr la Prorroga (sic) Legal,…»; 3) Que la prórroga legal que le corresponde «… es de dos (2) años, los cuales comenzarán a transcurrir desde el 01 de Marzo de 2.012, hasta el 01 de Marzo de 2.013, y del 01 de Marzo de 2.013 hasta el 01 de marzo de 2.014,…»; 4) Que, finalizada la prórroga legal, «… debe entregar el Local Comercial debidamente desocupado…». Asimismo, resultó probado en la presente casusa, que según comunicación de fecha 1º de agosto de 2015, la ciudadana EMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, le solicitó a la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, la entrega del inmueble objeto de la controversia, en virtud que la prórroga legal concedida según notificación de fecha 29 de enero de 2012, había concluido. A juicio de este Tribunal de Apelación, tales comunicaciones constituyen una prueba fehaciente de la oposición de LA ARRENDADORA, a la continuidad de la ocupación del inmueble arrendado por parte de LA ARRENDATARIA. Así las cosas, que se haya dejado transcurrir el lapso de dos años de prórroga legal y que se haya intentado la presente pretensión luego de año y nueve meses desde el vencimiento de la prórroga, en nada cambian la voluntad dela demandante ciudadanaEMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, de no continuar el contrato. Dicho esto, las comunicaciones a que se ha hecho referencia constituyen un verdadero desahucio, que impedían a LA ARRENDATARIA, oponer la tácita reconducción. Según el artículo 1.601 del Código Civil señala: «Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción». En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de abril de 2015, con ponencia de la Magistrado IRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA (caso: Venezolana de Filtros, C.A., contra Industrias Filtros Laboratorios Infil, C.A. Sent. 189. Exp. 14-800), acerca del desahucio, dejó sentado: «… El artículo 1.601 del Código Civil, delatado como no aplicado establece: (…) La precitada norma establece que en caso que haya habido desahucio, aun cuando el arrendatario haya continuado en el goce de la cosa, este no puede oponer la tácita reconducción. (…) De lo anterior se observa que el ad quem a pesar de reconocer que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre estos, mediante el análisis del acta notarial presentada por el arrendador, consideró que la voluntad tácita de la arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por tiempo indefinido. En tal sentido, al haber el arrendador notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando este haya continuado en el goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo 1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser opuesta por el arrendatario la tácita reconducción, y por ende, el juez no debía declarar que dicho contrato era indefinido. De modo que, por lo antes expuesto es evidente que el juez de alzada obvió lo indicado en el artículo 1.601 del Código Civil, para resolver la controversia, razón suficiente para declarar la procedencia de la presente denuncia. Así se decide….». (subrayado del Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/176391-RC.000189-16415-2015-14-800.HTML). En cuanto al desahucio la doctrina señala: «… consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará…». (Guerrero, G. 2003. Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, V. I, p. 332). La doctrina señala que existen dos tipos de desahucio, a saber: El anticipado o propio y el posterior o impropio. El primero, «… tiene por finalidad esencial despedir al arrendatario no para que termine la relación antes de su vencimiento -cuando la misma es por tiempo determinado- pues tal mecanismo sería improcedente por lo intempestivo, sino para que el arrendatario esté en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia; pero también para que el arrendatario le haga entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del término prefijado en caso de no ejercer la prórroga legal». (Guerrero, G. op. cit. p. 335). Sentadas las anteriores premisas y aplicadas al caso concreto, resulta incuestionable para este Tribual, que las comunicaciones remitidas por LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, de su voluntad de no continuar el contrato y de solicitud de la entrega material del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, constituyó una actividad efectiva por parte de LA ARRENDADORA ciudadanaEMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, con el fin de requerir la entrega del inmueble. En un caso análogo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de agosto de 2015, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ (caso: José Cohelo Da Silva, contra Bar Restaurant Pollo En Brasa El Preferido. Sent. 482. Exp. 15-249), consideró que la interposición de una demanda(la cual puede ser asimilable a la remisión de las comunicaciones solicitando la entrega material del inmueble arrendado),lejos de consentir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, supone desplegar una actividad efectiva que permite comprobar fehacientemente, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia. En este sentido la Sala señaló: «…. queda entendido en relación con el sub iudice, que sí se desplegó una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, y que se corresponde con la no renovación de la prórroga legal la cual se interrumpió con la interposición de la demanda. No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prorrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique. Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011; tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia. Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el sentenciador de segundo grado de conocimiento no infringió los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador para que la arrendataria permaneciera en el inmueble, no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia por errónea interpretación de las normas jurídicas supra citadas. Así se decide». (subrayado del Tribunal). (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/agosto/180464-RC.000482-6815-2015-15-249.HTML). Conforme con las premisas normativas y fácticas expuestas, este Tribunal Superior, considera que en el presente caso al existir oposición por parte dela propietaria del inmueble arrendado a la ocupación de la arrendadora, no se cumplió con el tercer requisito de procedencia para que opere la tácita reconducción. ASÍ SE DECLARA.- En consecuencia al tratarse de requisitos concurrentes y haberse producido el desahucio de la arrendataria, resulta IMPROCEDENTE la defensa de tácita reconducción planteada por la sociedad mercantil demandada. ASÍ SE DECIDE.- Con relación al otro argumento de defensa de la parte demandada, en cuanto a que previamente a la demanda debió agotarse el procedimiento administrativo ante la SUNAVI, debido que «… usa [o] dicho inmueble dado en arrendamiento con esa doble finalidad, la de explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles” y a la vez como vivienda principal…», este Tribunal Superior observa: En la estipulación PRIMERA del contrato de arrendamiento que vincula a las partes se establece: «LA ARRENDADORA cede a la ARRENDATARIA, en calidad de arrendamiento, un Local comercial de su propiedad, ubicado en el “Sector El Rosal”, Calle Principal, esquina con Calle Cuatro, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida». Como se evidencia de la cláusula transcrita, el inmueble objeto del arrendamiento es un local comercial, por tanto, su destino es el desarrollo de una actividad comercial, tal como lo admite la parte demandada en su contestación al afirmar que usa el inmueble arrendado con la finalidad de«… explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles”…». De conformidad con el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas: «Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:(…) 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes». Conforme con la anterior premisa normativa, el arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa, no se rige por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tal como lo pretende la parte demandada. De otra parte, aduce la parte demandada que usa el inmueble arrendado con una «… doble finalidad, la de explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles” y a la vez como vivienda principal…», sin embargo, no logró demostrar en juicio tal afirmación, en virtud que, los medios de prueba ofrecidos con tal objeto fueron desechados y las inspecciones judiciales evacuadas resultaron insuficientes para demostrar que en tal inmueble funcionaba la «vivienda principal» de la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS y su grupo familiar, por cuanto, al tratarse de un inmueble apto para un local comercial los espacios usados como habitación y cocina comedor fueron habilitados con estantes. Afirma igualmente la demanda, asistida jurídicamente por el profesional del Derecho ELIECER CARRERO CORTI, en su contestación que «… es público y notorio que desde el primer día de la relación arrendaticia, es decir, desde el 01 de Marzo de 2007, ha [e] venido ocupando el inmueble como asiento de su [mi] hogar habitual,…», afirmación que resulta inverosímil con el contrato de arrendamiento, redactado por el mismo profesional del Derecho, y suscrito por vía privada en fecha 1° de marzo de 2008, en el que las partes contratantes ratifican el arrendamiento del local comercial sin indicar la doble finalidad del arrendamiento, a la que se refiere la demandada. Establecidas las anteriores premisas, a juicio de este Tribunal Superior, resulta IMPROCEDENTE la defensa planteada por la parte demandada el cuanto a que debió agotarse con anterioridad a la interposición de la presente causa, el procedimiento el procedimiento administrativo ante la SUNAVI. ASÍ SE DECIDE.- En fuerza de los argumentos antes expuestos, este Tribunal Superior considera que se verificó en juicio la existencia de la causal de desalojo invocada por la parte accionante con fundamento en el literal «g» del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por lo que resulta procedente la pretensión de desalojo. Luego de analizado el material probatorio cursante de autos y resueltas las defensas invocadas por la parte demandada, se puede concluir que procedió conforme a derecho la arrendadora ciudadanaEMILIA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, al pretender el desalojo por vencimiento de prórroga legal, toda vez que, en efecto, el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, se encontraba vencido para el momento de la interposición de la demanda, de allí que podía deshacerse libremente, tanto más cuanto, no existe evidencia en autos de acuerdo de prórroga o renovación del contrato entre las partes. ASÍ SE DECIDE.- Con relación a las otras causales de desalojo invocadas por la parte actora, este Juzgado de segundo grado de jurisdicción observa: En cuanto a la causal de falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, este Tribunal, considera que la misma resultó improcedente por cuanto la parte demandante en su libelo de la demanda no señaló de manera expresa los cánones dejados de pagar por la demandada. En efecto, en la relación de los hechos explanada por la parte demandante en su libelo de la demanda, expuso: Que«… intenta la acción de desalojo del inmueble ya, motivado a que …ha incurrido en el incumplimiento de la cancelación de mas de dos mensualidades consecutivas y se ha negado a cumplir con el pago de las mensualidades sucesivas», y fundamenta tal pretensión en el literal «a»del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Según la transcripción anterior, si bien, la parte demandante intentó su pretensión con fundamento en la referida causal, no señaló de manera expresa cuáles eran los cánones de arrendamiento en los que LA ARRENDATARIA se encontraba insolvente, lo cual constituye un requisito indispensable dela demanda (exord. 5° art. 340 CPC) para permitir al demandado cumplir con su carga procesal de probar el pago como hecho extintivo de la obligación (ex art. 506 CPC)y a su vez permitir al Juzgador cumplir con su deber de dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos (ex art. 12 CPC). Dicho esto, aun cuando la parte demanda en su contestación alegó a su favor, la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto de 2015 hasta el mes de febrero de 2016 ambos inclusive (meses previos a la interposición de la demanda) -hecho que no logró probar en juicio-, tal insuficiencia del libelo impiden verificar el incumplimiento de tal obligación legal por parte de la arrendataria demandada ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS. En el mismo sentido, al no poderse determinar a cuáles meses corresponden los cánones de arrendamiento que la parte demandante alega no fueron pagados por la parte demandada, no puede determinarse cuál es su cantidad total, de allí que, resulta IMPROCEDENTE la pretensión de pago de los cánones insolutos hecha por la parte demandante. En consecuencia, en la parte dispositiva de la presente sentencia la pretensión de pago de los cánones insolutos será declarada SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.- En cuanto a la causal de cambio de uso del inmueble, este Tribunal, considera que la misma resultó improcedente igualmente, por cuanto, la parte demandante en su libelo de la demanda no señaló de manera expresa qué uso distinto, al estipulado en el contrato de arrendamiento,le dio la arrendataria al local comercial arrendado. En efecto, en la relación de los hechos explanada por la parte demandante en su libelo de la demanda, expuso: Que«… intenta la acción de desalojo del inmueble ya, motivado a que …ha cambiado el uso del local comercial…», y fundamenta tal pretensión en el literal «d» del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Según la transcripción anterior, si bien, la parte demandante intentó su pretensión con fundamento en la referida causal, no señaló de manera expresa cuál fue el uso distinto, al establecido en el contrato de arrendamiento, que le dio la arrendataria al local comercial arrendado, lo cual constituye un requisito indispensable de la demanda (exord. 5° art. 340 CPC) para permitir al demandado contestar la demanda explanando argumentos de defensa y excepciones para refutar tal hecho (ex art. 361 CPC) y, a su vez, permitir al Juzgador cumplir con su deber de dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos (ex art. 12 CPC). Dicho esto, aun cuando la parte demandada en su contestación afirmó que «… usa [o] dicho inmueble dado en arrendamiento con esa doble finalidad, la de explotar un fondo de comercio denominado “Bodega de Los Ángeles” y a la vez como vivienda principal…», -hecho que no logró probar en juicio-, tal insuficiencia del libelo impide verificar el incumplimiento de tal obligación contractual por parte de la arrendataria demandada ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS. En fuerza de los argumentos que anteceden, concluye este Juzgado Superior, que la demanda de desalojode local comercial y pago de cánones de arrendamiento,interpuesta por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en su carácter de arrendadora, contra de la ciudadanaVIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, en su carácter de arrendataria, debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR toda vez que prosperó la pretensión de desalojo y se consideró improcedente la pretensión de pago de cánones de arrendamiento insolutos, como en efecto se declarará en la parte dispositiva de la presente sentencia. IV DISPOSITIVO En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 28 de septiembre de 2016 (f. 80), por la parte demandada,ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, venezolana, titular de la cédula de identidad número 8.712.303, contra la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar, en fecha 23 de septiembre de 2016, en el juicio seguido contra la recurrente por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, venezolana, titular de la cédula de identidad número 8.084.985. SEGUNDO: Se declara la NULIDAD de la sentencia definitiva recurrida, de fecha 23 de septiembre de 2016, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar. TERCERO: Como consecuencia del pronunciamiento anterior,se declara PARCIALMENTECON LUGAR la acción de desalojo de local comercial y pago de cánones de arrendamientofundamentada en el literal «g» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, en contra de la ciudadanaVIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS. CUARTO: Se ORDENA a la parte demandada ciudadana VIRGINIA RAMÍREZ CONTRERAS, hacer formal entrega a la parte demandante ciudadana EMILDA ROSA SÁNCHEZ DE HUIZA, del bien inmueble arrendado, constituido porun local comercial con oficina y un (01) baño, pisos de cemento «flejao» con cerámica, techo de platabanda, ubicado en el Sector El Rosal, Calle Principal, esquina calle 4, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, comprendido dentro de las medidas y linderos siguientes: «FRENTE: en la medida de 14 metros colinda con carretera trasandina, hoy vía principal del Barrio El Rosal, COSTADO DERECHO: En la medida de 28 metros colinda con propiedad de Jesús Antonio Bolaños, COSTADO IZQUIERDO: En igual medida a la anterior colinda con terreno de Juan María Sánchez, divide una callejuela asfaltada y FONDO: En la medida de 15 metros colinda con terrenos de Consuelo Hernández Márquez», completamente desocupado libre de personas y cosas. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso por haberse declarado la NULIDAD de la sentencia apelada. Queda en estos términos ANULADA la sentencia apelada. Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias, asuntos y recursos que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente. Publíquese, regístrese y cópiese. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. En Mérida, a los veinticinco días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho.- Años: 207º de la Indepen¬den¬cia y 159º de la Federación. El Juez Provisorio, Julio César Newman Gutiérrez La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certi¬fico. La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil