TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. - Mérida, Doce (12) de Abril del año dos mil diecinueve (2019). ------------------
208° Y 159°
De una revisión más detenida, efectuada a las presentes actuaciones, pudo constatar el Tribunal que, el presente procedimiento que en principio se iniciara por Desalojo de Local Comercial, versa sobre la pretensión de terminación de una relación arrendaticia surgida entre JUAN MOLINA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.031.454, divorciado, de este domicilio y hábil, en su condición de propietario del fondo de comercio denominado HOTEL ROYAL, inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el número 2, tomo C-1, de fecha 08 de marzo de 2005, ubicado en la Avenida dos Lora entre calle 22 y 23 de esta ciudad de Mérida, y la ciudadana MARIA AUXILIADORA MOLINA ZERPA, igualmente venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número 4.492.576, en su condición de arrendataria del mencionado fondo de comercio, dicha relación incluyó todos los enseres necesarios para la operatividad como hotel dedicado a la prestación de los servicios hoteleros al público (Folio 06 y Folio 10); en este sentido, el Tribunal observa: Primero: La Ley de Alquileres de Locales Comerciales (Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo del año 2014) en su artículo 4° establece que:
“Artículo 4°.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”
Al respecto, los autores Juan Garay y Miren Garay (2014) en su obra la “Ley de Alquileres de Locales Comerciales (comentada), al referirse al alcance del artículo 4, antes transcrito, señalan que, no entran por tanto bajo su amparo los inmuebles utilizados como:viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
En efecto, en todos los anteriores casos, no rige la presente Ley y por tanto los contratos de alquiler se regirán según la naturaleza de la actividad a desarrollar.
Nótese que las pensiones tampoco entran, y a criterio de los autores citados, la razón es que éstas, no dan en arrendamiento un local en realidad, sino que dan un servicio de alojamiento y atención personal. Ellas pues, se rigen, al igual que las viviendas, por la ley que regula el arrendamiento de viviendas. Cabe destacar, que lo que las hace estar fuera de esta Ley de alquileres comerciales y dentro de la Ley de alquiler de viviendas es precisamente su función: servir de morada o vivienda para quienes las toman en alquiler.
Respecto a los hoteles, posadas y demás inmuebles que se arriendan para ser utilizados con fines turísticos o vacacionales, vemos que están excluidos según el transcrito artículo 4 de la Ley in comento, la razón se cree, es que estos hoteles, cuando son de turismo de verdad, tienen su capacidad satisfecha durante la temporada y luego se vacían. Sería muy difícil, afirman los autores citados que, fijarle un alquiler pagadero al propietario del inmueble tal como lo concibe la presente Ley. Estos inmuebles se rigen por su legislación especial, de lo contrario, por la legislación común.
Segundo: Por su parte, la Ley de Alquileres o Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (Gaceta Oficial número 36.845 del 07de diciembre del año 1999) en su artículo 3°, establece que:
“Artículo 3°.- Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paraderos turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”(El subrayo es del tribunal).
Advierte, José Luis Varela (2004) en su obra Análisis a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que este articulo recoge la jurisprudencia que en tal sentido se había venido generando en los Tribunales contenciosos administrativos, sobre la inaplicación de la legislación especial inquilinaria a determinados inmuebles urbanoso suburbanos.
Según la referida jurisprudencia, no estaban bajo la protección de las disposiciones especiales inquilinarias los inmuebles destinados a uso vacacional u hotelero, pues en estos casos, la intención de las partes al contratar no era la de que el arrendatario se estableciera permanentemente. En este sentido, el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de fecha 05-06-85, estableció como máxima: “… Los convenios de arrendamiento para ocupación temporal por “días de habitabilidad”, de inmuebles destinados a uso vacacional, se regulan por el derecho común y están excluidos de la aplicación de las disposiciones especiales inquilinarias…” (Catala A. José “Principios de Derecho Inquilinario” p. 141, Ediciones Centauro, Caracas 1986).
Se afirmaba también, que no estaban amparados por el derecho especial los llamados “fondos de comercio”. Al respecto la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en fecha 11 de diciembre de 1990, había sentenciado que:
“Esta Corte ha sostenido de manera reiterada que los fondos de comercio escapan a la aplicación de las disposiciones inquilinaria, pues no susceptibles de regulación, como tampoco sujetos a las demás disposiciones que regulan la materia; y por lo demás tampoco se encuentran incluidos dentro de las previsiones de la Ley especial. En el caso de autos estamos en presencia del típico arrendamiento de un fondo de comercio, integrado e inseparable al local del cual forma parte, constituyendo ambos el objeto único del contrato. Y siendo las disposiciones inquilinarias de orden público y de aplicación restrictiva, mal podría extenderse su aplicación a los fondos de comercio. Diferente hubiese sido la situación si se tratase de dos contratos de arrendamiento separados; uno que versare sobre el fondo de comercio y el otro sobre el local donde el mismo funciona; pero del contrato celebrado entre las partes se aprecia que la intención no fue otra que la de ceder en arrendamiento un fondo de comercio integrado por la firma comercial, los bienes muebles que formaban parte de sus activos y el local donde funciona; lo cual evidencia que el objeto del contrató versó sobre un establecimiento mercantil y no sobre un local individualmente considerado, resultando, por consiguiente, improcedente la tramitación de un derecho de preferencia invocado en tales circunstancias, por tratarse de una situación a la cual no le son aplicables las disposiciones inquilinarias. Por consiguiente, (…) no ha debido ni siquiera ser admitido por el organismo administrativo, por tratarse de una materia ajena a las previsiones establecidas tanto por la Ley de Regulación de Alquileres como en el Decreto Legislativo Sobre Desalojos de Viviendas, y en la reglamentación de ambos instrumentos legales. Así se declara.” (Catala A. José; “El Contencioso Administrativo Inquilinario”, pp. 344-345 Ediciones Centauro, Caracas, 1993. Sentencia CPCA, fecha 11 de diciembre de 1990. Ponente Magistrado Héctor Paradisi León).
La exclusión del régimen, otorgada por la Ley a los tipos de inmuebles señalados supra, permite que no exista ninguna limitación contractual en la estipulación del precio del arriendo, quedando las relaciones y consecuencias jurídicas derivadas de dichos contratos, sometidas en pleno al derecho común.
Siendo lo anterior así, es por lo que al observar el Tribunal que en un primer momento la parte actora habría solicitado que la presente causa se ventilara por el procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento del fondo de comercio en referencia, en un todo conforme con las disposiciones antes transcritas (Ley de Alquileres de Locales Comerciales - Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo del año 2014, en su artículo 4° y la Ley de Alquileres o Ley de Arrendamientos Inmobiliarios - Gaceta Oficial número 36.845 del 07de diciembre del año 1999, en su artículo 3°) así como la jurisprudencia y la doctrina señalada, es por lo que este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, a los fines de evitar un daño mayor al momento de dictar la sentencia definitiva, ACUERDA: PRIMERO: LA REPOSICION DE LA CAUSA AL ESTADO DE ADMITIR LA DEMANDA POR VIA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante el tramite establecido en la ley común. Y ASI SE DECIDE. SEGUNDO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese boletas de notificación.
NOTÍFIQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, Doce (12) de abril de 2019. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
IVAL ROLDAN RONDON.
LA SECRETARIA TITULAR,
THAIS A. FLORES MORENO
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 am) y se libraron boletas de notificación a las partes. Conste. -
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SECRETARIA TITULAR,
THAIS FLORES MORENO
IERR*TAFm*au
EXP: N° 0652
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