TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO
Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE MERIDA

209° Y 160°

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto indica:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano RONALD JOSE CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. V- 15.754.720, inscrito en el Inpreabogado bajo matricula número 272.339, en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JERONIMO LEON, igualmente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 3.033.936, de este domicilio y hábil, representación que consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida estado Mérida, anotado bajo el número 16, Tomo 2, folios del 55 hasta el folio 58 de los libros respectivos (Folio 05 al 08 del expediente) de fecha 21 de enero de 2019.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano SABINO ANTONIO DIAZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.031.627, con domicilio en esta ciudad de Mérida y hábil.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
TIPO DE SENTENCIA: Interlocutoria.
I
DE LA RELACION DE LOS HECHOS

En fecha siete (07) de mayo del año 2019, fue recibida, mediante el mecanismo de la distribución, demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intenta el profesional del derecho RONALD JOSE CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V- 15.754.720, inscrito en el Inpreabogado bajo matricula número 272.339, en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JERONIMO LEON, igualmente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 3.033.936, de este domicilio y hábil, representación que consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida estado Mérida, anotado bajo el número 16, Tomo 2, folios del 55 hasta el folio 58 de los libros respectivos (Folio 05 al 08 del expediente) de fecha 21 de enero de 2019. Demanda que entre otros hechos se señalan los siguientes: 1.- Que, a través de documento público suscrito en fecha 16 de marzo de 1994, por ante la Notaría Pública Primera de Estado Mérida, bajo el número 28, el ciudadano Jerónimo León, antes identificado, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano Sabino Antonio Díaz Peña, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.031.627, con domicilio en esta ciudad de Mérida y hábil, un local comercial ubicado en el pasaje Sánchez, frente al Ambulatorio Belén, Parroquia Arias del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, distinguido con nomenclatura municipal número 0-101; 2.- Que, el ciudadano Jerónimo León, antes identificado, hubo la propiedad del referido inmueble según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de enero del año 1975, bajo el número 9,Protocolo Primero, Tomo 5, Primes Trimestre; 3.- Que, el día 01 de septiembre del año 2017, se convino en celebrar por vía privada, un nuevo contrato de arrendamiento, donde se estableció, entre otras cláusulas, que la vigencia del contrato era de seis (06) meses contados a partir del primero de septiembre de 2017, no prorrogable de forma automática, no obstante, llegada la fecha de vencimiento y encontrándose en vigencia para dicho momento la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual establece que los contratos de arredramiento deben ser de por lo menos un año, se toma como fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento, el día primero de septiembre de 2018, considerando el actor que, opera a favor del arrendatario el lapso de prorroga legal de tres años, concluyendo el día primero de septiembre de 2021, adicionando el actor que es de “… suma importancia señalar que actualmente está transcurriendo la Prorroga Legal. …”4.- Que, el arrendatario ha incumplido obligaciones contractuales relativas a la Cláusula Primera, Parágrafo Segundo, la cual establece que: “… La falta de pago de dos mensualidades será causa inmediata para rescindir el presente contrato…”; también, la Cláusula Octava, Numeral Cuarto, la cual establece que: “… El arrendatario se obliga a cumplir con las normas sanitarias (…) y de seguridad industrial sugeridas por los Bomberos y por la Lopcymat”…”;la Cláusula Novena, la cual establece que: “… Es entendido que el arrendatario se compromete a no subarrendar, ceder, traspasar, negociar, ni total ni parcialmente en modo alguno el inmueble arrendado ni el presente contrato”…”; 5.- El demandante en la causa de desalojo presenta en el Capítulo II de su escrito cabeza de actuaciones, acervo probatorio (documentales) en ocho particulares; 6.- Fundamenta su demanda en los artículos 2, 6, 40 literales a, d, e, f, g, i, artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Por último y con base en lo anterior, procede a demandar al ciudadano Sabino Antonio Díaz Peña, antes identificado, por desalojo del inmueble arrendado. Establece igualmente el domicilio procesal y estima la demanda, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de Dieciocho Bolívares equivalentes a Cero coma Treinta y Seis Unidades Tributarias (0,36 UT). Obra a los folios05 al folio 31 documentos anexos a la demanda. Al folio 33 del expediente obra auto por el cual el Tribunal otorga formal entrada a la peticiónformulada y le asigna el número 0750 de la nomenclatura interna del Órgano Jurisdiccional. Establecida de manera lacónica la síntesis de los hechos relativos a la demanda de desalojo, procede el Tribunal a argumentar su decisión con base a los particulares siguientes: PRIMERO: Tal como lo afirma la doctrina más destacada, entre ellas la obra intitulada “LA PRORROGA LEGAL ARRENDATARIA” del Doctor Gilberto Guerrero Quintero, Docente de la Universidad Católica Andrés Bello, la prórroga legal, es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Se trata de un beneficio establecido por la Ley que rige la materia y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo, al momento dé la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 3° de la LRAIUC y 7° de la LAI. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 2° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal. SEGUNDO: Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta, entre otras, las siguientes características: 1. Es de orden público: En efecto, según el artículo3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial (artículo 7° de LAI) refiere que, los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar y durante determinado tiempo ocupado y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. Afirma el autor citado que, el orden público es relativo porque aun cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitarle únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que al arrendatario no puede imponerle el arrendador la prórroga legal en contra de su voluntad luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza debidoa que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden público de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que `Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 del Decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término". La antes citada primera parte de la norma denota el interés tutelado por el legislador, que se ha contemplado como para subrayar ese carácter de inminente orden público que tiene la prórroga legal arrendaticia, y como para evitar o impedir que el beneficio concedido en aquella norma pueda ser negado o infringida la misma bajo una errada interpretación en su aplicación. 2. Obligatoria para el arrendador: En efecto, una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador (artículo 38 de LAI y 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.Y además porque ese derecho de continuar ocupando el inmueble arrendado se observa en la propia disposición a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que contemplan la "tácita reconducción", pues al vencerse el plazo de duración establecido en el contrato, si el arrendatario se queda en posesión y el arrendador lo deja sin oposición, el contrato se presume renovado y su efecto se regula como en los que se hacen sin tiempo determinado. Por eso, a fin de evitar la "tácita reconducción", pero no para prohibirla, nuestro legislador estableció la prórroga legal dentro de un lapso máximo y por tiempo determinado, para no suprimir ese derecho en beneficio del arrendatario, pero sustitutivo de la indeterminación temporal que tantas desventajas e inconvenientes causaba al arrendador propietario, cuando llegaba el vencimiento del plazo fijado en el contrato. Por eso, ante la reforma producida en el ámbito arrendaticio la prórroga legal debía ser obligatoria para el arrendador y facultativa u opcional para el arrendatario. 3. Es facultativa para el arrendatario. La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo. La duda interpretativa que puede surgir pareciera tener su origen en que como se trata de un derecho irrenunciable (art. 3° de la LRAIUC), el arrendatario no podría renunciarlo y de renunciarlo quedar el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la Ley ha impuesto es prórroga como obligatoria, siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales. Si no fuese facultativa para el arrendatario la prórroga legal, entonces el legislador no habría establecido que "Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal", con cuyo principio denota que la misma es renunciable por el arrendatario no solo después de que surge el derecho a gozar de la misma, sino que también por el hecho del incumplimiento de tales obligaciones, pues si el arrendatario no cumplió de tal modo entonces puede deducirse que no tenía interés en que la prórroga se diera en el terreno de la realidad, lo que asimismo se puede entender como una forma o manera de renunciarla. De allí que la prórroga legal como opción o facultad del inquilino sólo puede ejercerse luego del vencido el plazo de duración prefijado en el contrato; 4.- Opera de pleno derecho. Significa que la misma procede aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en la ley, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, según las observaciones anotadas supra y tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 3° de la LRAIUC. Y es de observar que la presencia de la prórroga legal, que opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, ésta se prorrogará, lo cual no significa su vigencia como goce a plazo fijo automático según las previsiones temporales del artículo 26 de la LRAIUC y 38 de la LAI, sino que aun cuando opera ipso iure no obstante la misma puede encontrarse detenida o enervada por el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario, en cuanto llegada la extinción del plazo fijo se encuentre incumpliendo las obligaciones contractuales y legales la vigencia para el goce de pleno derecho lo que indica es su presencia como derecho del arrendatario, como nacimiento de la misma pero que para su ejercicio se encuentra sometida a la condición o circunstancia del estado de solvencia debitoris. 5. Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado. La certeza temporal distingue la determinación de la relación arrendaticia en orden a su duración. Existe una distancia específica (tiempo) y bien marcada que orienta y permite a las partes conocer anticipadamente hasta el cuántum económico o de las obligaciones correspondientes a cada parte, porque no está permitido que una de ellas, de modo unilateral, pueda cambiar las estipulaciones o reglas recíprocamente acordadas. Se trata de un límite establecido en momentos sucesivos desde que el contrario se celebra hasta que el mismo concluye.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies o quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final de casación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario. TERCERO: Ahora bien, es claro advertir que en el caso de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI), y tal como lo considera el autor citado, resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiere por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesales, estableció en el artículo 41 de la Ley que "Cuando estuviere en curso la prórroga legal (…), no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término".
Es de observar que la publicación de LAI aparecida en la Gaceta Oficial número 5.398 Extraordinaria, del 26 de octubre de 1999, el artículo 40 de la misma no contenía el siguiente agregado: " No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales"; incorporación esta que aparece en el artículo 41 de la ley vigente, publicada en la Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999. En realidad, la adición antes transcrita obedeció a la conveniencia de no dejar alguna duda interpretativa que pudiera sugerir, bajo razonamiento analógico y de protección, la prohibición de admisibilidad de otra acción ante el incumplimiento por parte del arrendatario, y para, de tal manera, dar mayor alcance clarificatorio al contenido de la norma, sin que pudiera pensarse fue suprimido o quitado el derecho del arrendador a intentar la acción que conforme a la ley resguardase sus derechos; tratándose los artículos 38 y 41 disposiciones de orden público (art. 7 LAI).
Aquella prohibición se relaciona con la propia previsión ex artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la ley; no obstante que del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos.
En el presente caso, el Tribunal observa que del escrito cabeza de actuaciones se desprende la aceptación por parte del actor que “… Reviste de suma importancia señalar que actualmente está transcurriendo la Prorroga Legal.”Sin embargo, al ser las normas que rigen la relación arrendaticia entre particulares, de orden público, y aun y cuando para el presente caso rige la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, considera quien juzga que será en la sentencia definitiva donde quedará establecido los hechos narrados por la parte actora; que aquél al vencimiento del termino prefijado como de duración del contrato, estaba incurso (presumiblemente),en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, y en consecuencia,con base en las consideraciones anteriores, prevalece el derecho pro-actione a favor del arrendatario propietario, lo que dará lugar, en este estado, a la admisión de la presente demanda Y ASI SE DECIDE. CUARTO. Por cuanto el presente pronunciamiento se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las materias y/o asuntos que conoce este Tribunal de manera interna y externa y muy especialmente por la modificación de la competencia acreditado en los últimos tiempos a los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas, así como la falta de personal calificado en resolver las diferentes peticiones procesales surgidas a la simple providenciación de las causas, aunado a las fallas en el suministro de la energía eléctrica, es por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 49 Constitucional en un todo conforme con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, ordena la notificación de la parte actora, haciéndoles saber de la publicación del auto resolutorio. Provéase lo conducente.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
PUBLIQUESE Y COPIESE.
DADA, FIRMADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. Mérida, Primero (01) de Agosto del año Dos Mil Diecinueve (2019). AÑOS 209° de la Independencia y 160° de la Federación. -------------------------------------------

LA JUEZ TITULAR,

ABG. IVAL ROLDAN RONDON

LA SECRETARIA,

ABG. THAIS FLORES MORENO

En la misma fecha se publicó la anterior interlocutoria, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 am) y se libró la Boleta de Notificación ordenada. Conste.--------------------------------------------------------------------

LA SECRETARIA,

ABG. THAIS FLORES MORENO

IERR*TAFm.
EXP.N° 0750.