TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

“VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE”.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 04 de agosto de 2008 (f. 228), por el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró parcialmente con lugar demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, interpuesta por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2008 (f. 248), este Juzgado hizo saber a las partes, que a partir de esa fecha continuaría discurriendo los catorce (14) días de despacho restantes, de los veinte (20) días que concede la Ley para la presentación de los informes.
Mediante escrito de fecha 18 de noviembre de 2008 (fs. 250 al 252), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, consignó informes.
Por auto de fecha 09 de diciembre de 2008 (f. 254), este Juzgado dijo «VISTOS», entrando la presente causa en estado de sentencia.
Por auto de fecha 25 de febrero de 2009 (f. 255), encontrándose la presente causa en estado de sentencia, este Tribunal dejó constancia de no proferir la misma, por encontrarse en estado de dictar sentencia, otros juicios que debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto, por lo cual difirió la publicación de la sentencia a dictarse en este juicio para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente.
Mediante auto de fecha 27 de marzo de 2009 (f. 256), siendo la fecha prevista para dictar la sentencia, este Tribunal dejó constancia de no proferir la misma, en virtud que igualmente se encontraban en estado de sentencia, otros juicios más antiguos los cuales debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto.
Por auto de fecha 17 de marzo de 2016 (f. 276), el Juez Temporal, abogado JULIO CÉSAR NEWMAN GUTIÉRREZ, asumió el conocimiento de la presente causa.
Encontrándose la presente causa, en el lapso para dictar sentencia definitiva de segunda instancia este Tribunal procede a hacerlo previa a las consideraciones siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 15 de marzo de 2004 (fs. 01 al 12), por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número 11.464.766, debidamente asistido por la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 53.049, mediante el cual interpuso contra la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de enero de 1995, bajo el Nº 58, Tomo A-1, Expediente Nº 17.216, representada por los ciudadanos JULIO CÉSAR ANTONIO MARCOLLI y LUÍS ENRIQUE RENE MARCOLLI, extranjero el primero y venezolano el segundo, titulares de las cédulas de identidad números 80.772.681 y 13.099.459 respectivamente, en su carácter de Administradores Principales, formal demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Campo Claro, Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apartamento 2-4, argumentando en síntesis lo siguiente:
Que en fecha 18 de diciembre de 2001, suscribió con la sociedad mercantil «PROMOTORA LOS 3 ASES C.A.», documento de opción de compraventa sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Nº 2-4, estableciéndose como precio de venta la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 270,00), según anexo marcado con la letra «A», los cuales debían ser pagados de la siguiente manera:
«1.- La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), más los intereses respectivos, honrados así:
a. La cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), cancelados el día en que se suscribió el contrato de opción de compra, es decir, 18 de diciembre del año 2.001, según consta de recibo anexo marcado con la letra ‘B’.
b.- La cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 3.731.652,00), discriminados de la siguiente manera:
* DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 231.648,00), por concepto de intereses de financiamiento y, la cantidad restantes, es decir,
*TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), por concepto de abono a capital, pagados mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, adjuntas, marcadas con las letras ‘C’, ‘D’, ‘E’, ‘F’, ‘G’, ‘H’, ‘I’, ‘J’, ‘K’, ‘L’, ‘M’ y ‘N’, respectivamente, con vencimiento mensual y consecutivo, a partir del día 18 de diciembre del año 2.001 y por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 310.971,00), cada una.
c. La cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.450.000,00), pagados mediante la emisión de dos (2) letras de cambio:
c.1.- La primera con vencimiento el día 18 de junio del año 2.001, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00), anexo marcado con la letra ‘O’, discriminada de la manera siguiente:
*DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), abono a capital y,
*TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de intereses de financiamiento.
c.2.- La segunda con vencimiento el día 18 de diciembre del año 2.002, por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.650.000,00), anexo marcada con la letra ‘P’, discriminada de la manera siguiente:
*DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00), abono a capital y,
*CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de intereses de financiamiento.
(Véase el REPORTE ESTADO DE CUENTA DE LA VENTA Nº 0198), anexo marcado con la letra ‘Q’.
2.- La cantidad restante, es decir, DIEZ Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,00), pagaderos mediante un crédito bancario, gestionado bajo la modalidad de la Ley de Política Habitacional».
Que la entidad bancaria BANESCO, mediante correspondencia de fecha 14 de octubre de 2003, la cual anexó marcada con la letra «R», le informó que había cumplido todos los requisitos exigidos por la Ley que regula el sistema de Vivienda y Política Habitacional, y aprobó a su nombre, el crédito por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización Campo Claro, Residencias Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apartamento 2-4.
Que en fecha 16 de octubre de 2003, recibió un telegrama, el cual anexó marcado con la letra «S», en el cual le informaban «HEMOS DECIDIDO APLICAR CLAUSULA SEXTA OPCION COMPRA DE FECHA 18-12-2001 APTO 2-4 CONJ RESIDENCIAL CAMPOSOL AGRADEMOS PASAR POR NUESTRAS OFICINAS INVERSIONES LAS 3 ASES MERIDA VENEZUELA».
Que la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa establece que «LA COMPAÑÍA PROPIETARIA podrá liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento pagando al FUTURO ADQUIRIENTE la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y devolviéndole la cantidad en dinero que hasta el momento haya recibido, más los intereses que dicha cantidad haya producido, a cuyo efecto podrá hacerle una notificación de similares características a las señaladas en la cláusula quinta de este instrumento, expresándole que las citadas cantidades se encuentran a sus disposición en las oficinas de la COMPAÑÍA PROPIETARIA y/o su representante o gestor de negocios INVERSIONES URBANAS, C.A.».
Que no es comprensible el por qué la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., una vez aprobado el crédito gestionado a través de la Ley de Política Habitacional, pretende liberarse de la obligación contraída en el contrato de opción de compraventa y relacionada con la venta del inmueble antes descrito.
Que las obligaciones que se adquirieron mediante la suscripción del contrato de opción de compraventa inherentes a su persona, fueron cumplidas y honradas con cabalidad.
Que en fecha 05 de noviembre de 2003, recibió un segundo telegrama, el cual anexó marcado con la letra «I», en el cual le informaban que «ATENCION A LAS CLAUSULAS SEXTA Y DECIMA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE USTED Y MI REPRESENTADA DE FECHA 18-12-01 HEMOS DECIDIDO RESCINDIR UNILATERALMENTE DICHA OPCION DE COMPRA POR LO QUE LE REITERO QUE PASE A RETIRAR POR NUESTRAS OFICINAS EL DINERO ENTREGADO COMO OPCION COMPRA MAS LOS INTERESES CONVENIDOS EN LA CLAUSULA CUARTA».
Que dicho telegrama, manifiesta la decisión unilateral de la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., de rescindir el contrato celebrado con su persona, basándose en la citada cláusula sexta y en la cláusula décima, que dispone «La demora o negativa de otorgar el crédito, para la adquisición del inmueble por parte de alguna Entidad Crediticia se entiende como causa de rescisión imputable al FUTURO ADQUIRIENTE».
Que del anexo marcado con la letra «R», se puede constatar que desde el día 14 de junio de 2003, la entidad bancaria BANESCO, aprobó el crédito para la adquisición del inmueble, a través de la Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.
Que en fecha 06 de noviembre de 2003, recibió un tercer telegrama, el cual anexó marcado con la letra «U», en el cual se le informó que «EN ATENCIÓN A LAS CLAUSULAS SEXTA Y DECIMA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE USTED Y MI REPRESENTADA DE FECHA 18-12-01 HEMOS DECIDIDO RESCINDIR UNILATERALMENTE DICHA OPCION DE COMPRA POR LO QUE LE REITERO QUE PASE A RETIRAR POR NUESTRAS OFICINAS EL DINERO ENTREGADO COMO OPCION DE COMPRA MAS LOS INTERESES CONVENCIDOS EN LA CLAUSULA CUARTA».
Que han sido múltiples las diligencias realizadas a fin de poder obtener la definitiva protocolización del documento mediante el cual la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., cumpliría con lo pautado en la cláusula primera del contrato de opción de compraventa.
Que por lo anteriormente expuesto, demandó a la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., representada por los ciudadanos JULIO CÉSAR ANTONIO MARCOLLI y LUÍS ENRIQUE RENE MARCOLLI, en su condición de Administradores Principales, para que de cumplimiento al contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 18 de diciembre de 2001, protocolizando el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-4, ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Urbanización Campo Claro, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil «El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico».
Que el contrato de opción de compraventa, se ha formado por la integración de dos etapas, sucesivas o casi simultáneas, que son la oferta y la aceptación.
Que la oferta es el acto mediante el cual la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., se comprometió a vender un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Nº 2-4.
Que la aceptación se pone de manifiesto, cuando se comprometió a comprar en las condiciones establecidas en el contrato de opción de compraventa.
Que existe un acuerdo de voluntades tendente a lograr un vínculo jurídico que genera en forma específica obligaciones.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.134 del Código Civil «El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente».
Que el contrato de opción de compraventa objeto de la demanda, es sin lugar a dudas, un contrato bilateral, sin embargo, la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., supuso erróneamente que podría rescindir unilateralmente el contrato que los vincula.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, tanto la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., como su persona, están obligados a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato de opción de compraventa, como también de cumplir y respetar las leyes.
Que fundamenta la demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil.
Que la sociedad mercantil LOS 3 ASES, C.A., contravino las cláusulas que suscribió en el contrato de opción de compraventa, otorgándole la potestad de reclamar judicialmente la ejecución del mismo en los términos pautados.
Que la aceptación en el caso bajo estudio, se pone de manifiesto, cuando en su condición de comprador, se comprometió a adquirir dicho inmueble en la condiciones establecidas en el contrato suscrito, cuyo cumplimiento demanda.
Que pagó de manera oportuna el monto de cada uno de los instrumentos cambiarios que suscribió al momento de la firma del contrato de opción de compraventa de fecha 18 de diciembre de 2001.
Que el saldo del precio existente, se pagaría cuando se verificara la protocolización del documento definitivo de venta, a través del préstamo gestionado ante la entidad bancaria BANESCO, el cual fue aprobado mediante la Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.
Que estima la cuantía de la demanda, en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 270,00).
Solicitó que la demanda se admitiera y en consecuencia, solicitó:
«a. Luego de los trámites legales correspondientes, DECLARE CON LUGAR LA DEMANDA, ordenando el cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre la PROMOTORA LOS 3 ASES Y EVER. A. AVENDAÑO RUIZ, suficientemente identificados, fijándole un plazo perentorio de quince (15) días a la sociedad mercantil vendedora (demandada en el presente procedimiento), para entregar los recaudos pertinentes a fin de introducir el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; pagar en un plazo igualmente perentorio de tres (3) días hábiles, siguientes al cálculo de los derechos registrales y demás gastos ocasionados con motivo de la protocolización, el excedente del monto que resulte de la aplicación de la nueva unidad tributaria, vigente a partir del mes de enero de este año 2.004 (siendo que el documento de compra venta se debió haber protocolizado el paso año 2.003); y en definitiva, otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble, suficientemente descrito en la presente demanda.
En caso de que la parte demandada no diere cumplimiento en los plazos perentorios solicitados, sea condenada a protocolizar el documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante sentencia que, a su vez, sirva de TITULO SUFICIENTE, ordenando la constitución de una hipoteca legal por el saldo del precio de venta, si fuere el caso, según lo dispuesto en el primer ordinal del artículo 1.885 del Código Civil vigente.-
b. Por cuanto es un hecho público y notorio el incremento que ha sufrido la unidad tributaria, se ordene a la demandada, PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A. a cancelar el excedente que pudiere existir en el pago de los derechos de registro al momento de la protocolización del documento definitivo de compra por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy día Municipio), Libertador del Estado Mérida, cuyo otorgamiento debió verificarse antes del citado aumento.-
c. Condene en costas, expresamente, a la sociedad mercantil demandada, PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A., suficientemente identificada en el presente libelo de demanda y demás pronunciamientos de Ley».
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la demanda.
Que se reserva todas las acciones civiles y penales que pudieran derivarse de la demanda bajo estudio, incluyendo la correspondiente acción por daños y perjuicios, así como la acción por daño moral.
Finalmente indicó como domicilio de la parte demandada, la siguiente dirección «Centro Comercial Alto chama, Torre Sur, Piso 3, Oficina 305, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida».
Junto con el escrito libelar, la parte demandante produjo los siguientes documentos:
1) Original de documento privado de fecha 18 de diciembre de 2001, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., y la propietaria del inmueble, sociedad mercantil INVERSIONES LOS TRES ASES C.A., se comprometieron a venderle al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, y éste a comprar, un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apto. 2-4, Urbanización Campo Claro, Mérida, Estado Mérida, por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 270,00) (fs. 13 al 15).
2) Original de recibo de pago Nº 00906 de fecha 18 de diciembre de 2001, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00), por concepto de «Opción a Compra» del apartamento Nº 2-4, Edificio D, Conjunto Residencial Campo Sol, registrado bajo el Nº 0198 (f. 16).
3) Original de letra de cambio signada con el Nº 1/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), los cuales según el Decreto Nº 3.577 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.460 de fecha 14 de agosto de 2018, corresponden a la cantidad de TRES BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 3,10), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de enero de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 17).
4) Original de recibo de pago Nº 01034 de fecha 18 de enero de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00) (f. 18).
5) Original de letra de cambio signada con el Nº 2/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de febrero de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 19).
6) Original de recibo de pago Nº 01192 de fecha 15 de febrero de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00) (f. 20).
7) Original de letra de cambio signada con el Nº 3/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de marzo de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 21).
8) Original de recibo de pago Nº 01378 de fecha 18 de marzo de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00) (f. 22).
9) Original de letra de cambio signada con el Nº 4/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de abril de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 23).
10) Original de recibo de pago Nº 01564 de fecha 23 de abril de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00) (f. 24).
11) Original de letra de cambio signada con el Nº 5/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de mayo de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 25).
12) Original de recibo de pago Nº 01824 de fecha 18 de junio de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 323.021,00) (f. 26).
13) Original de letra de cambio signada con el Nº 6/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de junio de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 27).
14) Original de recibo de pago Nº 02006 de fecha 19 de julio de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 315.791,00) (f. 28).
15) Original de letra de cambio signada con el Nº 7/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de julio de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 29).
16) Original de recibo de pago Nº 02178 de fecha 19 de agosto de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 315.947,00) (f. 30).
17) Original de letra de cambio signada con el Nº 8/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de agosto de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 31).
18) Original de recibo de pago Nº 02358 de fecha 23 de septiembre de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 320.300,00) (f. 32).
19) Original de letra de cambio signada con el Nº 9/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de septiembre de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 33).
20) Original de recibo de pago Nº 02490 de fecha 16 de octubre de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 318.227,00) (f. 34).
21) Original de letra de cambio signada con el Nº 10/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de octubre de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 35).
22) Original de letra de cambio signada con el Nº 11/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de noviembre de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 36).
23) Original de recibo de pago Nº 02687 de fecha 20 de noviembre de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 630.494,00) (f. 37).
24) Original de letra de cambio signada con el Nº 12/12, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00), a la orden de INVERSIONES URBANAS C.A., con vencimiento en fecha 18 de diciembre de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 38).
25) Original de recibo de pago Nº 02854 de fecha 18 de diciembre de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 310.971,00) (f. 39).
26) Original de letra de cambio signada con el Nº E-1/2, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), con vencimiento en fecha 18 de junio de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 40).
27) Original de recibo de pago Nº 02005 de fecha 19 de julio de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) (f. 41).
28) Original de letra de cambio signada con el Nº E-2/2, emitida en fecha 18 de diciembre de 2001, por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.650.000,00), con vencimiento en fecha 18 de diciembre de 2002, para ser pagada sin aviso y sin protesto, por el librado aceptante, ciudadano EVER AVENDAÑO RUÍZ, en Santa Elena, Calle 4, Casa Nº 7-46, Mérida, Estado Mérida (f. 42).
29) Original de recibo de pago Nº 02859 de fecha 19 de diciembre de 2002, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., recibió del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.650.000,00), (f. 43).
30) Original de reporte de estado de cuenta de la venta Nº 0198, emitido en fecha 21 de diciembre de 2001, por INVERSIONES URBANAS C.A., a nombre del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, por la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 9.181.652,00), correspondiente al capital más intereses de financiamiento del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Torre D, Apto. 2-4 (f. 44).
31) Original de comunicación de fecha 14 de octubre de 2003, emanada de la entidad bancaria BANESCO, Banco Universal, dirigida al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, mediante la cual le informan que ha cumplido con todos los requisitos de Ley, para la adjudicación de un crédito para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización Campo Claro, Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apto. 2-4, Mérida, Estado Mérida, el cual fue aprobado en fecha 14 de julio de 2003, por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) (f. 45).
32) Originales de telegramas de fechas 16 de octubre de 2003, 05 de noviembre de 2003 y 06 de noviembre de 2003, dirigido al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, por la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A. (fs. 46, 47 y 48).
33) Copia certificada de documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 23 de octubre de 2002, bajo el Nº 20, Folios 126 al 164, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Cuarto Trimestre (fs. 49 al 70).
Por auto de fecha 12 de marzo de 2004 (f. 71), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, admitió la demanda y ordenó emplazar a la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A., en la persona de sus Administradores Principales, ciudadanos JULIO CÉSAR ANTONIO MARCOLLI y LUÍS ENRIQUE RENE MARCOLLI, a los fines de que compareciera por ante ese Juzgado, en el vigésimo día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos las resultas de su citación y dieran citación a la demanda. Finalmente ordenó abrir cuaderno separado de medida.
Por diligencia de fecha 27 de abril de 2004 (fs. 73 y 74), el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, en su condición de parte demandante, otorgó poder apud acta a la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 53.049.
Por diligencia de fecha 16 de diciembre de 2004 (f. 122), el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, consignó poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 22 de noviembre de 2004, bajo el Nº 50, Tomo 72, en el cual la abogada YARIZTA COROMOTO MARÍN VELÁZQUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 25.304, en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A., reservándose su ejercicio, sustituyó el poder en los abogados JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, ANTONIO RAMÓN MARÍN ECHEVERRÍA y HADE HENRY MARÍN ECHEVERRÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los números 70.204, 2.868 y 23.777 (fs. 123 y 124).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 10 de febrero de 2005 (fs. 126 al 130), el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A., parte demandada, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Que desde el día 28 de septiembre de 2004, fecha en que al Alguacil devolvió las boletas de citación sin firmar, hasta el 25 de octubre de 2004, fecha en que se libraron los carteles de citación, transcurrieron más de treinta (30) días «sin que en ese lapso hubiese actividad por parte del demandante, y sin que cumpliera la parte actora con sus obligaciones de enervar la acción, promoviendo la citación de los co-demandados», y de conformidad con lo establecido en los artículos 228 y 206 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se «declare la nulidad de la citación por carteles en referencia y en tal virtud la deje sin efecto», en virtud que conforme a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, también se extingue la instancia «Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado», por lo que solicitó «la aplicación del contenido del artículo 267 del Código Procesal», previo «el cómputo de días transcurridos que deberá el tribunal realizar desde el 28 de septiembre de 2004 hasta el 25 de octubre de 2004».
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos esgrimidos por el demandante.
Que el demandante pretende que su representada, convenga en la entrega y otorgamiento del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, de un inmueble prometido en venta, que «se le pague como consta del presente procedimiento e igualmente se le impute el seis por ciento de interés a la cantidad que deberá ser entregada».
Que niega en nombre de su representada, el deber de otorgar el documento de propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, y por lo tanto, no conviene en ese hecho material.
Que es admite que en fecha 18 de diciembre de 2001, firmó el contrato «innominado».
Que en virtud que ambas partes admiten la existencia del documento privado de fecha 18 de diciembre de 2001, solicitó en nombre de su representada, se aplique el contenido del artículo 1.363 del Código Civil.
Que su representada firmó con el demandante, una promesa bilateral de compraventa, y por lo tanto, están en presencia de un contrato «innominado anterior y diferente al contrato de compra venta».
Que de acuerdo a la cláusula primera del referido contrato, se desprende la intención de las partes de celebrar una promesa bilateral de compraventa y por eso se denomina a la parte demandante, como «FUTURO ADQUIRIENTE».
Que de acuerdo a la cláusula cuarta del referido contrato, el futuro adquiriente con la finalidad de garantizar a la compañía propietaria las obligaciones que asume, hace entrega «en este acto la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.500.000,00) y la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.500.000,00), en letras de cambio. Esta cantidad de dinero será imputada al precio, si la venta se realizara y producirá un interés del seis por ciento anual (6%) a favor del ‘FUTURO ADQUIRIENTE’. La falta de pago de dos letras sucesivas o alternativas, dará derecho a la COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el Contrato, procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del FUTURO ADQUIRIENTE el dinero será reintegrado dentro de los noventa días posteriores al desistimiento o la rescisión».
Que en dicha cláusula se hace específica referencia al convenio o promesa de comprar y vender, pues con absoluta claridad se determina que las cantidades de dinero entregas por el demandante «tiene un doble objetivo: servir de garantía a la ‘LA COMPAÑÍA PROPIETARIA’ y poderse imputar al precio del contrato de compraventa si este se llega a perfeccionar».
Que en razón del primer objetivo «es que la cantidad consignada en garantía, hasta tanto no sea imputada al pago del precio, devenga intereses a la rata del seis por ciento (6%) anual», y se establece que la falta de pago de dos letras sucesivas o alternadas dará derecho a la compañía propietaria a rescindir unilateralmente el contrato procediendo a reintegrar el dinero recibido hasta la fecha que se produzca el incumplimiento del futuro adquiriente.
Que dicha cláusula no es ilegal y contraria a derecho conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues tal artículo se refiere a aquellos contratos nominados llamados contratos de venta.
Que el contrato suscrito con el demandante, es un contrato innominado y por ello solicitó que se aplique los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Que la cláusula quinta dispone que «La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA estará vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de ésta, al FUTURO ADQUIRIENTE, de un telegrama con copia a la siguiente dirección: SANTA ELENA, CALLE CUATRO, CASA Nro. 7-46, de esta ciudad de Mérida Estado Mérida», en el que le comunique «que en atención a la cláusula sexta del contrato suscrito entre usted y mi representada de fecha 18-12-2001. La comunicación también podrá ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local».
Que de dicha cláusula se evidencia la manifestación de voluntad de su representada en el sentido de querer realizar el contrato de compraventa, sería «hecha del conocimiento del FUTURO ADQUIRIENTE por cualquiera de estas dos vías: telegrama remitido a la dirección que se señala expresamente o mediante aviso en un Diario de circulación local», la cual no podría producirse sino una vez que su representada «hubiese adquirido los permisos de habitabilidad del inmueble, lo cual es perfectamente explicable porque se trataba de una cosa futura sobre la cual el vendedor no tenia disponibilidad sin los referidos permisos», lo cual pone de manifiesto que entre las partes «no se había celebrado un contrato de compraventa, sino un contrato innominado que le servía de antesala a ese contrato».
Que dicha cláusula introduce un importante acuerdo, en el cual «Ante la eventualidad de que no pudiese realizarse la operación de compraventa por cualquier causa imputable a la COMPAÑÍA PROPIETARIA, no tendrá vigencia la presente opción, y el FUTURO ADQUIRIENTE podrá exigir el dinero entregado hasta la fecha en que le sea comunicado por telegrama a la dirección mencionada en la cláusula quinta, más sus respectivos intereses, y si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable al FUTURO ADQUIRIENTE, éste tendrá derecho a la restitución del dinero entregado más sus respectivos intereses, salvo una cantidad equivalente al QUINCE por ciento (15%) del valor fijado para el inmueble en concepto de daños caudados a la COMPAÑÍA PROPIETARIA, sin necesidad de probar efectivamente la magnitud o cuantía del mismo».
Que dicha cláusula prevé la posibilidad de que «el contrato de compraventa no llegue a perfeccionarse, ya sea por causa imputable a la COMPAÑÍA PROPIETARIA o al FUTURO ADQUIRIENTE y se determinan los efectos de tales situaciones», por lo cual, no hay dudas que se trata de un contrato innominado, cuyo objeto es el de celebrar un contrato de compraventa futuro, siempre y cuando el «FUTURO ADQUIRIENTE perfeccione la venta dando en cancelación el resto de la promesa de venta».
Que la parte demandante conocía el contenido de dicho contrato, pues con su firma aceptó las cláusulas establecidas en el, y nadie lo condujo bajo coacción o coerción a firmarlo, sino que voluntariamente aceptó los términos y condiciones en él establecidos, sabiendo que al incurrir en alguna de las faltas allí establecidas, podía rescindirse el mismo.
Que nadie puede alegar en su defecto su propia torpeza, y el demandante conocía suficientemente lo que estaba firmando, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y el demandante en el escrito libelar, trata de confundir los términos y condiciones establecidas por mutuo consentimiento en el contrato, cuando cita artículos que nada tiene que ver con el objeto del contrato.
Que la cláusula décima tercera del contrato establece que «El futuro adquiriente declara conocer que el dinero entregado, de acuerdo a la cláusula cuarta, en su totalidad para financiar parte de la construcción del inmueble objeto de esta negociación. Que acepta como garantía de fiel cumplimiento del convenio, a la Compañía Inversiones Urbanas C.A. respecto a las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que se pudieran producir por su incumplimiento, en sustitución de la garantía fiduciaria contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal».
Que el hecho de reconocer que las cantidades entregadas son para financiar parte de la construcción del Edificio, produce un doble efecto «a) que el destino del dinero entregado no era para pagar el precio y, por ello, acepta la garantía que se le ofrece para asegurarse su reintegro en caso de no consumarse el contrato de compraventa propuesto y que; b) al momento de celebrarse el convenio el bien sobre el cual se celebraría el contrato de compraventa no existía aún, es decir, que se trataba de cosa futura».
Que el demandante «tergiversa el contenido del documento privado de fecha veintiséis de diciembre de dos mil uno, pues con tal tergiversación encuentra acomodo a su pretensión, lo cual lo coloco dentro de las previsiones del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, cuya aplicación solicito».
Que del análisis de las cláusulas del contrato suscrito por las partes, quedó establecido que «a) el convenio celebrado entre el demandante y mi representada, contenido en el documento privado de fecha 18 de diciembre de dos mil uno, configura una promesa bilateral de vender y comprar, pues se subsume en la definición que hemos transcrito; y b) todas las cláusulas que hemos examinado están dirigidas a una sola finalidad: regular el convenio en ellas contenido por tanto, es ésta la verdadera naturaleza jurídica de dicho convenio y no la de un perfecto contrato de compraventa, como lo afirma el demandante».
Que la cláusula sexta, dice textualmente que «LA COMPAÑIA PROPIETARIA podrá liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento pagando al FUTURO ADQUIRIENTE la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y devolviéndole la cantidad en dinero que hasta el momento haya recibido, más los intereses que dicha cantidad haya producido, a cuyo efecto podrá hacerle una notificación de similares características a las señaladas en la cláusula quinta de este instrumento, expresándole que las citadas cantidades se encuentran a su disposición en las Oficina de la COMPAÑÍA PROPIETARIA y/o su representante o gestos de negocios», es decir, que reposa en la oficina de la sociedad mercantil LOS TRES ASES C.A., la cantidad de dinero que hasta el momento había recibido la empresa, más los intereses que produjo, para ser devuelta al demandante desde el mismo momento en que recibió el telegrama en el cual se le indicaba la rescisión del contrato.
Que el documento de opción de compraventa suscrito por vía privada en fecha 18 de diciembre de 2001, desarrolla una promesa bilateral de venta y compra, preparatoria para la celebración de un contrato de compraventa.
Que su representada «no está interesado en la celebración inmediata del contrato de compraventa porque los costos de ejecución de la obra que se compromete a vender le pueden varias sustancialmente, lo cual en nuestro país en la actualidad no requiere demostración alguna por tratarse de un hecho notorio».
Que las diferentes cláusulas que integran dicho documento, están referidas a regular la promesa bilateral de venta y compra convenida por las partes, por lo tanto, dada la naturaleza jurídica de la cláusula sexta, su aplicabilidad es indiscutible, pues forma parte del contrato celebrado entre las partes.
Que para la aplicación de la cláusula sexta se requiere cumplir los siguientes requisitos «a) la manifestación de voluntad de la promitente, la ‘COMPAÑÍA PROPIETARIA’, en el sentido de querer liberarse de las obligaciones derivadas de la promesa hecha, es decir, su manifestación de voluntad de no celebrar el contrato de compraventa que constituye su objeto; b) hacer del conocimiento del ‘FUTURO ADQUIRIENTE’ dicha manifestación de voluntad por cualquiera de los medios previstos en la cláusula Quinta; c) devolver al ‘FUTURO ADQUIRIENTE’ las cantidades que éste haya aportado como garantía de cumplimiento de sus obligaciones de pagar el precio de la cuenta (Cláusula Cuarta), incluidos los intereses que la misma haya devengado, calculados en la rata del seis por ciento (6%) anual, conforme lo dispone la Cláusula Cuarta, y d) hacerle una bonificación de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00)».
Que con la emisión y remisión del telegrama que agregó el demandante marcado con la letra «1», su representada le dio cumplimiento a las primera dos exigencias de la cláusula sexta «emitir su manifestación de voluntad de no celebrar el contrato de compraventa que constituye el objeto de la promesa bilateral contenida en el documento de fecha 18 de diciembre de 2.001 y notificárselo al ‘FUTURO ADQUIRIENTE’, ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ. Quedando a expensas del demandante retirar en las oficinas de la empresa las cantidades recibidas en garantía, satisfacerle los intereses devengados y hacer el pago de la bonificación prevista».
Que la parte demandante en el libelo de la demanda, omitió «hacer referencias a estos hecho, lo cual lo ubica dentro de las previsiones del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, cuya aplicación solicito».
Que los efectos que la aplicación y cumplimiento de la cláusula sexta son claras y terminantes «a) mi representada queda liberada de su promesa de vender establecida en la cláusula Primera; y b) no puede por esta causa aceptar la oferta de pago que el demandante hace en el libelo de la demanda, concebida en esos términos».
Que en el caso bajo estudio ha quedado demostrada la aplicabilidad de la cláusula sexta del documento de opción de compraventa de fecha 18 de diciembre de 2001, el exacto cumplimiento de su representada en todas y cada una de las exigencias de dicha cláusula y la producción inmediata del efecto resultante de su aplicación «queda liberada mi representada de la promesa de venta antes referida».
Que en nombre de su representada, rechaza la demanda incoada por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, mediante la cual pretende que reconozca haber celebrado con él un contrato de compraventa sobre el inmueble que se enuncia en la cláusula primera del documento privado de fecha 18 de diciembre de 2001, y que convenga en otorgarle el documento público de venta, toda vez que «tal contrato no llegó a perfeccionarse, tanto porque el citado documento solo contiene una promesa bilateral de venta y compra, como porque mi representada se liberó de su promesa de vender mediante la aplicación y cumplimiento de lo previsto en la cláusula sexta de dicho documento».
Que se oponen «a la argumentación del demandante de que el crédito de la Ley de Política Habitacional estaba aprobado; el hecho de que por medio de memorando, la Coordinadora de Liquidación Región Occidental Andina informa a los TRES ASES C.A. que por cuanto el ciudadano Ever Avendaño no había consignado todos los recaudos, la operación quedaba desistida, razón por la cual invocamos el contenido del artículo 1.527 del Código Civil que establece que ‘La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato’. Esto quiere decir, que si por parte de quienes regentaban para ese momento la LPH, le señalaban a mi representada que por falta de las obligaciones del aquí demandante de autos, quedaba ‘desistida la operación’, pues no es otra cosa que incumplió con el contenido del artículo 1527 del código sustantivo civil».
Finalmente señaló de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, como domicilio procesal la siguiente dirección «Centro Comercial Alto Chama, torre sur, Piso 3, Oficina 305, de la ciudad de Mérida, Capital del Estado Mérida».
Junto con el escrito de contestación a la demanda, se produjo el siguiente documento:
1) Copia simple de extractos de jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (fs. 131 al 136).
Por escrito de fecha 08 de marzo de 2005 (f. 140), el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil LOS TRES ASES C.A., parte demandada, promovió pruebas.
Por escrito de fecha 10 de marzo de 2005 (fs. 152 al 154), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, promovió pruebas.
Mediante auto de fecha 21 de marzo de 2005 (fs. 155 al 157), el Tribunal de la causa, admitió cuanto ha lugar en derecho, las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha 16 de febrero de 2006 (f. 169), el Tribunal de la causa ordenó notificar a las partes, haciéndoles saber que una vez que constara en autos la última notificación comenzaría computarse el lapso de diez días consecutivos, y vencido el mismo, los informes tendría lugar en el décimo quinto día de despacho siguiente.
Mediante escrito de fecha 27 de noviembre de 2007 (fs. 175 y 178), el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil LOS TRES ASES C.A., parte demandada, presentó informes, los cuales se resumen a continuación:
Que quedó demostrado que las partes suscribieron un contrato innominado de fecha 18 de diciembre de 2001, y por ello, debe aplicarse «el artículo 1363 del Código Civil».
Que con el documento firmado por el funcionario revisor del Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, quedó demostrado que su representada cumplió con sus obligaciones de Ley, y que el comprador no cumplió con los requisitos establecidos, como son el precio de la cosa y el pago del arancel Registral.
Que con dicha prueba se enerva y se destruye la argumentación del demandante la cual no demostró, que el crédito de la Ley de Política Habitacional estaba aprobado.
Que quedó demostrado que a causa del incumplimiento del demandante, se le aplicó la cláusula sexta y décima del contrato.
Finalmente solicitó que se declarara sin lugar la demanda.
Por auto de fecha 28 de noviembre de 2007 (f. 180), el Tribunal de la causa fijó el lapso de ocho días para presentar observación a los informes.
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2007 (f. 182), el Tribunal de la causa entró en términos para decidir la causa.
Por auto de fecha 03 de marzo de 2008 (f. 184), se difirió el pronunciamiento de la sentencia, para el trigésimo día consecutivo.

DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante sentencia de fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, en los términos que por razones de método se trascriben en su parte motiva pertinente a continuación:

PARTE MOTIVA
PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: De los autos se desprende que el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, celebró una convención preparatoria de venta, con la sociedad mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., en fecha 18 de diciembre de 2.001, sobre un inmueble del Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apto 2-4, ubicado en la Urbanización Campo Claro de esta Ciudad de Mérida, por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (hoy VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 27.000,oo). Que el demandante de autos entregó a la empresa la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Hoy DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo), a la demandada de autos, que el resto de la cantidad iba a ser pagada con el otorgamiento de un crédito por parte de la Institución Bancaria Banesco, sin embargo en fecha 16 de octubre de 2.003, recibió un telegrama donde se le informaba que la demandada de autos, decidió aplicar la cláusula sexta del contrato de opción a compra celebrado entre ambos; posteriormente en fecha 5 de noviembre de 2.003 recibió un segundo telegrama, donde se le informaba que la demandada decidió rescindir unilateralmente el contrato de opción a compra suscrito entre ambos en atención a las cláusulas sexta y décima del contrato y que pasará por las oficinas a retirar el dinero entregado como opción compra más los intereses. Igualmente en fecha 6 de noviembre de 2.003, recibió un tercer telegrama donde se le informaba que en atención a las cláusulas sexta y décima del contrato suscrito entre ambos, la demandada ha decido rescindir unilateralmente la opción de compra celebrada entre ambos. Señaló el demandante que la demandada de autos contravino las cláusulas del contrato y en virtud de ello solicita que sea obligada la demandada a cumplir con el contrato celebrado entre ambas partes.
Por su parte, la demandada de autos opuso como punto previo la perención breve. Así mismo, al fondo de la demanda señaló que el contrato celebrado entre ambos configura una promesa bilateral de vender y comprar que conforme a la cláusula sexta del convenio, la compañía propietaria podría liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento pagando al futuro adquirente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (hoy VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20,oo) y devolverle la cantidad de dinero que ha recibido hasta el momento, más los intereses que dicha cantidad haya producido. Que la aplicabilidad de la cláusula referida anteriormente es indiscutible y la razón de ello, radica en que los costos de la ejecución de la obra que se compromete a vender le pueden variar sustancialmente. Que efectivamente le manifestó mediante telegrama al demandante de autos su voluntad de no celebrar el contrato de compraventa que constituye el objeto de la promesa bilateral contenida en el documento de fecha 18 de diciembre de 2.001.
Quedando así delimitada la controversia, corresponde en consecuencia al Tribunal, resolver el punto previo planteado por la parte demandada, en cuanto a la nulidad de la citación, para posteriormente proceder a analizar y apreciar las pruebas promovidas por las partes y valorar las que fueron evacuadas, para establecer si es procedente o no la acción judicial de cumplimiento de contrato de opción compra venta, objeto del presente juicio.
SEGUNDA: PUNTO PREVIO AL MÉRITO DE LA CAUSA:
La representación judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio JOSÉ GERARDO PERÉZ WULFF, opuso como punto previo la nulidad de la citación por carteles, ya que según indica, desde la fecha en que el Alguacil devolvió boletas de citación sin firmar el día 28 de septiembre de 2.004, se libran carteles de citación en fecha 25 de octubre de 2.004 y se consignan publicados los carteles de citación el día 16 de noviembre de 2.004. Entre estas dos fechas transcurrieron más de treinta días sin que en ese lapso la parte demandante hubiere promovido la citación de los co-demandados, que por tanto tal citación según lo indica la parte demandada esta viciada de nulidad; tomó como basé para su argumentó los artículos 228 y 206 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente invocó jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 6 de julio de 2.004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. Así mismo citó el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
La nulidad de la citación es la consecuencia inmediata de la declaratoria con lugar de la reposición de una causa y es también, de conformidad con el ordinal 1º del artículo 328 del Código de Procedimiento Civil, causal del recurso extraordinario de invalidación de sentencias. Para decidir el presente punto previo el Tribunal, hace previamente las siguientes consideraciones:
El artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez”.
Asimismo, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.-
Que además el artículo 49 de nuestra Carta Magna señala:
“El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”.-
Que igualmente el artículo 26 del citado texto constitucional dispone:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
Ahora bien, enseña la doctrina que la reposición es el efecto de la declaratoria de nulidad procesal, que sobreviene cuando ciertos vicios esenciales, necesarios o accidentales, afectan la validez y eficacia jurídica de la forma y contenido de los actos; es un remedio de carácter formal y privativo del proceso. No tiene por objeto corregir, suplir, ni encubrir los desaciertos, errores, imprevisiones o impericias de las partes, ni tampoco puede acordarse por sutileza, irregularidades de poca importancia o de mera forma, sino para corregir faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes, sin culpa de ellas, es un verdadero remedio heroico y restrictivo, que no debe utilizarse sino cuando el vicio no pueda corregirse de otra manera.
En ese mismo orden de ideas, la Sala de Casación Social, en fallo del 28 de febrero del 2.002, en cuanto a la finalidad útil que debe perseguir la reposición y lo que debe examinar los jueces frente a una posible reposición, establece:
“En numerosas decisiones de este alto Tribunal, se ha explicado la necesidad de que las reposiciones acordadas, además de corregir vicios efectivamente ocurridos en el trámite del juicio persigan una finalidad útil, esto es, restauren el equilibrio de las partes en el proceso, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 del vigente Código de Procedimiento Civil. Es decir, la consideración anterior obliga a los jueces y magistrados a examinar si efectivamente ocurrido un menoscabo, ha impedido el ejercicio de un medio o recurso previsto para que las partes hagan valer sus derechos e intereses, o si es capaz de modificar el dispositivo del fallo, pues sólo será posible acordar la reposición cuando se ha constatado que existe una infracción de las reglas para el trámite de los juicios que han vulnerado el derecho a la defensa de las partes.
Es por lo anterior que esta Sala de Casación Social, de conformidad con las disposiciones de la nueva Constitución, en aplicación del principio finalista y el acatamiento a la orden de reposiciones inútiles, no declarará la nulidad de la sentencia recurrida si la deficiencia concreta que la afecta, no impide determinar el alcance objetivo o subjetivo de la cosa juzgada, no hace posible su eventual ejecución o no viola el derecho de las partes a una justa resolución a la controversia. Es por ello que en aplicación de los artículos 26 y 257 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela para declarar la nulidad del fallo por omisión o defectos en su forma intrínseca, es necesario examinar si el mismo, a pesar de las deficiencias de forma alcanzó su fin, logrando los conflictos sociales y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en nuestras formas procesales, establecidos en las leyes sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso. (Decisiones/Scs/280202)”.
Posteriormente, en decisión de fecha igualmente reciente, proferida el 21 de junio de 2.007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número 2004-000025, con ponencia de la Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, al referirse Doctrina reiterada de esta Sala, establecida entre otras en sentencia N° 231 del 19 de julio de 2000, expediente N° 00-215, ha establecido extremos concurrentes que deben cumplirse para decretar validamente la reposición de una determinada causa, cuales son:
“...a) Que efectivamente se haya producido el quebrantamiento u omisión de formas sustanciales de los actos que menoscaban el derecho de defensa; b) que la nulidad esté prevista en la ley, o que se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial a su validez; c) que el acto no haya logrado el fin al cual están destinado y d) que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella, o que sin haber dado causa a ella no la haya consentido expresa o tácitamente, a menos que se trate de normas de orden público...”.
Respecto al concepto de orden público, la Sala en sentencia N° 13 del 23 de febrero de 2001, expediente N° 00-024, estableció:
“...El concepto de orden público representa una noción que cristaliza aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público...
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contradicción que menoscaba aquél interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de ley que demandan perentorio acatamiento...”. (G.F. N° 119. VI, tercera etapa, página 902 y siguiente. Sentencia N del 24 de febrero de 1983).
Sobre el particular cabe señalar que, si bien el derecho procesal está en el campo del derecho público, no todas las normas que regulan dicho procedimiento son de orden público (absolutas e inderogables), pues, hay normas perfectamente derogables, cabe decir, relativas, que obran en interés de las partes y cuya violación se puede subsanar con su consentimiento o convalidación, como por ejemplo, las relativas a la citación, ya que no hay nulidad si la violación no tiene trascendencia sobre los garantías y el derecho a la defensa en juicio, siendo subsanables como se dijo a través de la convalidación”.
Sin lugar a dudas, en el caso bajo examen no se han producido los siguientes presupuestos: a) Que efectivamente se haya producido el quebrantamiento u omisión de formas sustanciales de los actos que menoscaban el derecho de defensa; b) que la nulidad esté prevista en la ley, o que se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial a su validez; c) que el acto no haya logrado el fin al cual están destinado y d) que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella, o que sin haber dado causa a ella no la haya consentido expresa o tácitamente, a menos que se trate de normas de orden público, por lo tanto no se cumplieron los extremos concurrentes que deben cumplirse para decretar validamente la reposición de una determinada causa, y consecuencialmente la nulidad de la citación, ya que de igual manera, la reposición no es procedente.
Es más, en reciente decisión de fecha 31 de julio de 2.007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número 2007-000125, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, al referirse a la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales, ratificó la decisión de la mencionada Sala de fecha 12 de diciembre de 2.006, en la que se expresó lo siguiente:
“Una de las innovaciones observadas en la última reforma del Código de Procedimiento Civil, se refiere a que las formas del proceso aparecen como uno de los presupuestos de procedencia para la reposición de la causa por incumplimiento u omisión de esas formas procesales.
Ahora bien, es cierto lo planteado por las formalizantes en el sentido que la reposición de la causa decretada en cualquier juicio debe obedecer a una utilidad y debe además tener por objeto la renovación de las formas procesales infringidas.
Sobre el particular, la Sala en sentencia del 12 de diciembre de 2006, Caso: PABLO PÉREZ PÉREZ c/ PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE C.A., estableció que:
“...en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad que deben caracterizar todo proceso, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales.
En este sentido, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil dispone que:
“...Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”
Aunado a lo anterior, cabe destacar, que mientras que en el Código de Procedimiento Civil de 1916 se refería a la reposición preterida, como un vicio disociado del quebrantamiento del derecho de defensa, nuestro actual Código recoge el vicio de reposición no decretada dentro de la causal de quebrantamiento de formas procesales en violación del derecho de defensa.
Ciertamente, una de las innovaciones observadas en la última reforma del Código de Procedimiento Civil, se refiere a este motivo del recurso de casación, pues la indefensión desaparece como motivo autónomo y separado, y es establecido como uno de los presupuestos de procedencia para la reposición de la causa por incumplimiento u omisión de formas procesales.
Queda claro, pues, que cuando se denuncie el quebrantamiento de una forma procesal, el recurrente deberá demostrar como tal infracción (sic) menoscabó o lesionó su derecho de defensa.
Ello es así, porque la reposición no decretada conforma un motivo propio de casación, denunciable de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que ‘Se declarará con lugar el recurso de casación: 1º Cuando en el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa”. En consecuencia, es posible que el juez de instancia hubiese incumplido o quebrantado alguna forma procesal sin que por ello proceda la reposición, pues es presupuesto indispensable que el acto no haya alcanzado su finalidad, que sea imputable al juez, que no haya sido consentido o convalidado por las partes, y resulte lesionado el derecho de defensa de alguna de ellas...”. (Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal).
Por lo tanto es evidente señalar que en el caso bajo examen, resulta inútil la nulidad de la citación dentro del sistema de nulidades procesales, en tal sentido, con base a los criterios legales, doctrinarios y jurisprudenciales, antes señalados, se debe declarar la improcedencia de la nulidad de la citación, ya que no es factible la reposición de la causa de conformidad con los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que habiéndose producido la contestación de la demanda en tiempo útil, ya que en ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado, en orden a lo pautado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que al establecer el derecho al acceso de la justicia establece lo innecesario de las reposiciones inútiles en concordancia con el artículo con el artículo 257 eiusdem, que consagra que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, y que no se sacrificará la misma por omisiones de formalidades no esenciales y conforme al encabezamiento del artículo 49 ibidem, que garantiza el debido proceso, y en atención al criterio sustentado por la Sala de Casación Social retro señalada, en donde se indica que: “en aplicación del principio finalista y el acatamiento a la orden de reposiciones inútiles, no declarará la nulidad de la sentencia recurrida si la deficiencia concreta que la afecta, no impide determinar el alcance objetivo o subjetivo de la cosa juzgada, no hace posible su eventual ejecución o no viola el derecho de las partes a una justa resolución a la controversia. Es por ello que en aplicación de los artículos 26 y 257 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela para declarar la nulidad del fallo por omisión o defectos en su forma intrínseca, es necesario examinar si el mismo, a pesar de las deficiencias de forma alcanzó su fin, logrando los conflictos sociales y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en nuestras formas procesales, establecidos en las leyes sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso.” y así se decide.
TERCERA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte accionante promovió las siguientes pruebas:
1) Valor y mérito jurídico probatorio de los autos, en todo cuanto le favorezca.
Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.
2) Valor y mérito jurídico probatorio del original del contrato de opción de compra sucrito entre “PROMOTORA LOS TRES ASES C.A.” y EVER A. AVENDAÑO RUIZ, en fecha 18 de diciembre de 2.001.
Observa el Tribunal que del folio 13 al 15 corre en original convención preparatoria de venta celebrado entre las referidas partes “PROMOTORA LOS TRES ASES C.A.” y EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ. Tal documento privado, no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
3) Valor y mérito jurídico probatorio del original de recibo de fecha 18 de diciembre de 2.001, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), cancelado el mismo día en que se suscribió el contrato de opción de compra.
Constata el Tribunal que al folio 16 riela efectivamente recibo de pago de fecha 18 de diciembre de 2.001, signado con el número 00906, emitido por la empresa INVERSIONES URBANAS C.A., en virtud del mismo se hace constar que el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER entregó la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) por concepto de opción a compra del inmueble a que se refiere la acción judicial incoada. Dicho documento privado se valora en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
4) Valor y mérito jurídico probatorio de doce (12) letras de cambio, con sus correspondientes recibos de pago, con vencimientos mensuales y consecutivos, a partir del 18 de diciembre de 2.001 y hasta el 18 de diciembre de 2.002.
Observa el Tribunal que a los folios 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 36 y 38 corren (doce) letras de cambio, emitidas por el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER, en beneficio de la empresa “INVERSIONES URBANAS C.A.”, todas estipuladas por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 310.971,oo). Con relación a esta prueba, este Juzgado confirma que la más acreditada doctrina mercantil y decisiones de carácter jurisprudencial de la extinta Sala de Casación Civil, siempre han considerado la letra de cambio como un documento privado que está caracterizado por ser un título de crédito, de carácter formal, de circulación, de valor cartular abstracto, de tipo constitutivo y autónomo, equiparado como título valor a las cosas muebles con fundamento en el artículo 794 del Código Civil de Venezuela, considerado igualmente como título literal y de carácter solidario y por ser documentos privados se valoran como tal; observa el Tribunal que estos documentos privados no fueron impugnados por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
5) Valor y mérito jurídico probatorio de original de una letra de cambio por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,oo).
Evidencia el Tribunal que al folio 40 corre el mencionado título valor signado con el número E-1/2, emitido en fecha 18 de diciembre de 2.002, con fecha de vencimiento el día 18 de junio de 2.002, girado por el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER, en beneficio de la empresa “INVERSIONES URBANAS C.A.”, estipulado por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000, oo). El indicado documento privado se valora en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
6) Valor y mérito jurídico probatorio de una letra de cambio por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.650.000,oo).
Constata el Tribunal que al folio 42 corre título valor signado con el número E-2/2, emitido en fecha 18 de diciembre de 2.001, con fecha de vencimiento el día 18 de diciembre de 2.002, girado por el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER, en beneficio de INVERSIONES URBANAS C.A., el mismo estipulado por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.650.000,oo). El señalado documento privado se valora en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
7) Valor y mérito jurídico probatorio de la copia del reporte Estado de Cuenta de la Venta número 0198.
Observa el Tribunal que al folio 44 corre el respectivo reporte estado de cuenta de la venta, emitida por el Grupo Cayco, C.A. INVERSIONES URBANAS C.A., en fecha 21 de diciembre de 2.001, signado con el número 0198, en la que figura como cliente el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER, en el mismo se hace constar que el capital más los intereses de financiamiento es la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 9.181.652,oo). Tal documento de carácter privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
8) Valor y mérito jurídico probatorio de original de la correspondencia de fecha 14 de octubre de 2.003, suscrita por la entidad financiera BANESCO Banco Universal.
Observa el Tribunal que al folio 45 corre la respectiva misiva, emitida por la entidad bancaria “BANESCO Banco Universal”, en virtud de la cual, hace del conocimiento del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, el haber cumplido los requisitos de ley, para la adjudicación de un (1) crédito para la adquisición del inmueble objeto en autos a través de la Ley que regula el subsistema de vivienda y política habitacional; evidencia el Tribunal que en el referido documento consta la firma de la Gerente Regional de Crédito Occidental Andina Lic. Odilia Sousa de Guerra. Tal documento, es emanado de un tercero que no es parte del juicio, ni causante del mismo, el cual debió ser ratificado mediante la testimonial, en orden a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, este Tribunal, no le otorga ningún valor probatorio a la presente prueba.
9) Valor y mérito jurídico probatorio de los telegramas enviados en fechas 16 de octubre de 2.003, 5 de noviembre de 2.003 y 6 de noviembre de 2.003.
Obra a los folios 46, 47 y 48 los tres (3) mencionados telegramas, remitidos por la empresa demandada al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ. Los mismos constituyen documentos privados que no fueron impugnados por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
10) Valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 23 de octubre de 2.002.
Observa el Tribunal que del folio 49 al 70 corre en copia fotostática certificada documento público de condominio. Tal documento el Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.
11) De la prueba de informe: La parte actora solicitó se libre oficio a la entidad bancaria BANESCO, a fin de que suministren información respecto del crédito aprobado, a nombre del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ.
Evidencia el Tribunal que la referida prueba no consta en autos, por lo tanto la misma se tiene como inexistente y en consecuencia no es objeto de valoración.
CUARTA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
La parte accionada promovió las siguientes pruebas:
A) Valor y mérito jurídico probatorio del documento firmado por el funcionario revisor del Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Observa el Tribunal que del folio 141 al 151 se puede constatar la existencia del mencionado documento, el cual si bien es cierto fue supuestamente presentado ante el funcionario revisor, quien presuntamente lo firmó, el mismo no es parte en el presente juicio, documento éste que por tal razón carece de eficacia jurídica probatoria.
B) Valor y mérito jurídico probatorio del telegrama enviado al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ.
Corre al folio 151 en original telegrama remitido por la empresa INVERSIONES LOS 3 ASES, C.A., al destinatario EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, en virtud del mismo se hizo saber que en atención de las cláusulas sexta y décima del contrato de fecha 18-12-01, decidieron rescindir unilateralmente dicha opción, por lo que le insisten pasar a retirar por sus oficinas el dinero entregado como opción compra más los intereses convenidos en la cláusula cuarta. Este telegrama catalogado como documento privado se da por reconocido de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
C) De la prueba de informes solicitada al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida: La parte demandada solicitó al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, información respecto si el ciudadano AVENDAÑO RUIZ EVER ANTONIO, pagó arancel registral por la compra del inmueble objeto en autos.
Observa el Tribunal que al folio 161 corre oficio remitido por la mencionada oficina registral, emitido por el Registrador Inmobiliario abogada Liliana Bettiol G., en virtud del cual se participó que no se enviaba la información requerida, ya que los datos de registro no coincidieron con lo solicitado. Por lo tanto esta prueba resultó inexistente y consecuencialmente no es objeto de valoración.
D) De la prueba de informes solicitada al Banco Banesco Banca Universal C.A.: La parte demandada solicitó al Banco Banesco Banca Universal C.A., información sobre las causas por la cual fue desistida la operación de crédito para la compra del apartamento objeto en autos.
El Tribunal ha podido constatar que la referida prueba no consta en autos, por lo tanto la misma se tiene como inexistente y en consecuencia no es objeto de valoración.
QUINTA: ANÁLISIS DE LA COMPROBACIÓN DE LOS HECHOS POR LA PARTE ACTORA Y SU REPERCUSIÓN EN ESTE JUICIO: La parte actora logró comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, los que se expresan a continuación:
A.- Que existe un contrato de promesa de venta sucrito entre “PROMOTORA LOS TRES ASES C.A.” y EVER A. AVENDAÑO RUIZ.
B.- Que fue efectuado el pago de la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo), pagado el mismo día en que se suscribió el contrato suscrito entre las partes.
C.- Igualmente que canceló a la demandada de autos la cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 9.181.652,oo.) por concepto de capital más intereses.
D.- Que fueron enviados tres telegramas, en los cuales se evidencia la intención de parte de la demandada de rescindir unilateralmente el contrato de opción de compra venta.
SEXTA: ANÁLISIS DE LA COMPROBACIÓN DE LOS HECHOS POR LA PARTE DEMANDADA Y SU REPERCUSIÓN EN ESTE JUICIO: La parte demandada no logró demostrar la totalidad de los hechos alegados en el escrito de contestación de la demanda, pues sólo demostró el siguiente hecho:
1.- La pretensión de la parte demandada de rescisión unilateral el contrato mediante el envío de dos telegrama al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, remitidos por la empresa INVERSIONES LOS 3 ASES, C.A., en virtud de los cuales se hizo saber que en atención de las cláusulas sexta y décima del contrato de fecha 18-12-01, decidieron rescindir unilateralmente dicha opción, por lo que le solicitan pasar a retirar por sus oficinas el dinero entregado como opción compra más los intereses convenidos en la cláusula cuarta. Sin embargo tal hecho es ilegal ya que los contratos, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, no pueden rescindirse en forma unilateral.
SÉPTIMA: DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que si bien no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Más aún, actualmente por su gran importancia el contrato de opción de compra se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesario la concurrencia de tres elementos esenciales:
•Consentimiento de las partes,
• Objeto que pueda ser materia de contrato, y
• Causa lícita.
De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.
Igualmente, se observa que la acción intentada es la de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, cuya resolución que se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La antes trascrita norma legal, al consagrar las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no sólo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En este sentido, este Juzgador luego de un exhaustivo estudio de las actas que contempla el expediente, así como del contrato objeto del litigio, puede determinar que según lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Por otra parte, el artículo 1.161 del Código Civil establece que la propiedad se transmite por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y en el caso que se analiza ya existe plenamente la manifestación de voluntad de vender y de comprar, por lo cual por efecto del enunciado anterior, la propiedad del inmueble una vez que pague el saldo deudor, le pertenecerá en propiedad a la parte demandada, ya que sólo faltaría con fundamento en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil que el vendedor otorgue el instrumento de propiedad, para así este perfeccionarse y en el contrato de opción de compra que es objeto de examen, se observa la existencia del consentimiento legítimamente manifestado por las partes.
De tal manera que si bien es cierto que, en el contrato debatido en el caso de marras se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, no es menos cierto que la parte demandante, en cuanto al cumplimiento del contrato, dio muestras y probó su intención de cumplir con la obligación que le era inmanente, no así la parte demandada, circunstancia ésta por la cual necesariamente la demanda debe prosperar y así debe decidirse.
OCTAVA: DEL PRINCIPIO IURA NOVIT CURIA Y DE LA SOBERANÍA DEL JUEZ EN LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS: De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 270, de fecha 31 de mayo de 2005, contenida en el expediente número 2005-000080, caso: (Eduardo Elías Salcedo Nadal c/ Marlenis Caccia Capaldi, ), ratificó:
“Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.
Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia.
En efecto, esta Sala mediante sentencia N° 270, de fecha 31 de mayo de 2005, Exp N° 2005-000080, caso: Eduardo Elías Salcedo Nadal c/ Marlenis Caccia Capaldi, ), con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, ratificó:
“…Dentro de estas consideraciones Jurisprudenciales, la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de Robert Watkin Molko contra Humberto Quintero, estableció:
“...La doctrina de la Sala sobre el cumplimiento del requisito de exhaustividad de la sentencia, expresa que además de decidir sobre todos los alegatos y defensas planteados en el libelo de la demanda y en la contestación
(...Omissis...)
Respecto de lo expresado en el fallo, esta Sala ha indicado que:
“...conforme al principio admitido “iuri novit curia” los jueces pueden, “si no suplir hechos no alegados por las partes”, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional...”. Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados” (Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99)....” (Resaltado de la Sala) (caso: la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de Robert Watkin Molko contra Humberto Quintero…”.
De tal manera que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indefectiblemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma, que en el presente caso se encuadra dentro de los contratos a que se contrae el artículo 1.133 del Código Civil, cuyo cumplimiento está previsto en el artículo 1.167 eiusdem.
Ahora bien en cuanto a la soberanía del Juez en la interpretación de los contratos, el Tribunal observa: Que el único aparte del artículo 12 del Código Civil establece que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado reiteradamente la doctrina con respecto a la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, salvo que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que da lugar a la denuncia en casación, a través del primer caso de suposición falsa, así lo dejó establecido la mencionada Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, en el expediente N° 94-703, N° 56910 en donde expresó:
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho’.
De tal manera que la Sala reiteradamente ha indicado que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 eiusdem, el cual permite a la Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa. (Sentencia de fecha 15-11-05, caso MAPER EXPORT S.A., contra la EMPRESA INTEGRAL DEL TÁCHIRA S.A.).
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente decisión de fecha 25 de enero de 2.008, contenida en el expediente número AA20-C-2005-000831, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, al referirse a la inviabilidad de una denuncia con respecto a la interpretación de los contratos alegándose erróneamente la mutilación y un cambio en la inteligencia de su contenido como engendro imaginativo, dejó establecido lo siguiente:
“No obstante, aun cuando la razón anterior es contundente y determina la absoluta inviabilidad de la presente denuncia, esta Sala constata que con el argumento referido a que en la interpretación del contrato de arrendamiento financiero cuya resolución se solicita, ambos sentenciadores mutilaron su contenido, produciendo un cambio tan importante en la inteligencia de su contenido, que los llevó a fundar su decisión en un error propio de su creación, “…es decir, a fundar su decisión en un elemento engendrado imaginativamente…”. Cabe destacar, que lo pretendido por el formalizante es justificar lo que para él constituye la falta de cualidad e interés de la parte demandada, sin embargo, no precisa cuál es el hecho positivo y concreto falsamente establecido por el juez a partir de la alegada desnaturalización o mutilación del contrato”.
NOVENA: CAUSAS EXTRAÑAS NO IMPUTABLES: La figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.
Las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.
Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen:
"El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (PP. 111 al 120)”.
Por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:
‘"...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el incumplimiento…’.
En tal sentido, mientras que la parte actora expresa que recibió una correspondencia de fecha 14 de octubre de 2.003, suscrita por la entidad financiera BANESCO Banco Universal, cuyo original obra al folio 45, emitida por la entidad bancaria “BANESCO Banco Universal”, en virtud de la cual, hace del conocimiento del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, el haber cumplido los requisitos de ley, para la adjudicación de un crédito para la adquisición del inmueble objeto en autos a través de la Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional; firmada por la Gerente Regional de Crédito Occidental Andina Lic. Odilia Sousa de Guerra, la empresa demandada alega por su parte que se opone a la argumentación del demandante respecto de la aprobación del crédito de Política Habitacional, por cuanto a través de memorando de la Coordinadora de Liquidación Región Occidental Andina, le fue informado a la empresa que representa que por cuanto el ciudadano EVER AVENDAÑO no había consignado todos los recaudos, a los fines del la obtención del crédito. Este hecho alegado por la parte accionada no fue probado.
No obstante, que el hecho alegado por la parte demandada como antes se indicó no fue comprobado, el Tribunal debe señalar que en el supuesto negado de que la parte actora hubiese incumplido por la no concesión oportuna del crédito de la Ley de Política Habitacional, se hubiese producido a favor de la parte demandante la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, y que constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedimentes del cumplimiento de las obligaciones.
DÉCIMA: En el petitorio del escrito de la demanda, la parte accionante entre otros pedimentos solicita:
1.- Se ordene el cumplimiento del contrato de compra venta por parte de la empresa demandada “PROMOTORA LOS 3 ASES C.A.”, fijándole un plazo perentorio de quince (15) días para entregar los recaudos pertinentes, a fin de protocolizar el documento definitivo de compra venta. Sobre este pedimento, el Tribunal se pronunciará en la parte dispositiva de este fallo.
2.- Pagar en un plazo igualmente perentorio de tres (3) días hábiles, siguientes al cálculo de los derechos registrales y demás gastos ocasionados con motivo de la protocolización, el excedente de monto que resulte de la aplicación de la nueva unidad tributaria, vigente a partir del mes de enero de 2.004 (siendo que el documento debió haberse protocolizado el pasado año 2.003); y en definitiva otorgar el documento definitivo de compra-venta del inmueble. Esta parte del petitorio no resulta procedente, por cuanto los gastos de registro denominados también gastos de escritura, deben ser sufragados en su totalidad por el comprador, en orden a lo previsto en el artículo 1.491 del Código Civil.
3.- Que en el caso que la parte demandada no de cumplimiento en los plazos perentorios solicitados, sea condenada a protocolizar el documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante sentencia que a su vez, sirva de título suficiente, ordenando la constitución de una hipoteca legal por el saldo del precio de venta, según lo dispuesto en el 1º ordinal del artículo 1.885 del Código Civil vigente. Con respecto a este pedimento, el Tribunal se pronunciará en la parte dispositiva de esta sentencia.
4.- Que por cuanto es un hecho público y notorio el incremento que ha sufrido la unidad tributaria, le sea ordenado a la parte demandada cancelar el excedente que pudiere existir en el pago de los derechos de registro al momento de la protocolización del documento definitivo de compra, cuyo otorgamiento debió verificarse antes del citado aumento. Este pedimento resulta improcedente por cuanto los gastos registrales corren por cuenta del comprador, según lo establece el Código Civil.
5.- Que se condene en costas a la parte demandada.
DÉCIMA PRIMERA: Con respecto a la constitución de una hipoteca judicial en relación al bien objeto del litigio, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se puede constituir hipoteca judicial, entre otros casos, en los siguientes:
1.- Conforme al artículo 333 del Código de Procedimiento Civil, se puede establecer hipoteca judicial sobre los bienes ofrecidos en garantía al recurrente en invalidación para responder por el perjuicio que le pueda ocasionar. En efecto, el referido dispositivo legal establece:
“Artículo 333. El recurso de invalidación no impide la ejecución de la sentencia, a menos que el recurrente diere caución de las previstas en el artículo 590 de este Código, para responder del monto de la ejecución y del perjuicio por el retardo caso de no invalidarse el juicio”.
2.- De acuerdo a lo establecido en el artículo 376 del Código de Procedimiento Civil, antes de la ejecución de la sentencia el tercero podrá oponerse a que la sentencia sea ejecutada, cuando el tercero da caución suficiente a juicio del Tribunal para suspender la ejecución de la sentencia ejecutiva, para lo cual puede ofrecer en hipoteca judicial un bien de su propiedad.
3.- Podrá la parte solicitante de una medida preventiva de embargo de bienes muebles o la prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles, sin estar llenos los extremos de Ley, de conformidad con el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, caucionar para el otorgamiento de la medida solicitada, entre las cuales se encuentra la fianza; disponiendo dicha norma “…2” hipoteca de primer grado sobre bienes cuyo justiprecio conste en los autos”, o suspender la providencia cautelar decretada si diere la señalada caución en orden a lo pautado en el Parágrafo Tercero del artículo 588 eiusdem.
4.- Al curador de una herencia yacente el Tribunal debe exigirle la constitución de una hipoteca judicial, de conformidad con el artículo 80 de la Ley de Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos conexos.
En segundo lugar: En todos los casos antes indicados, quien constituye la hipoteca es el propietario del bien, con la finalidad de garantizar las obligaciones que hubiese contraído con base a los señalamientos antes indicados.
En tercer lugar: No puede solicitar, la parte demandante la constitución de una hipoteca judicial, sobre un bien del cual aún no es propietaria, por cuanto tal hipoteca no podría ser registrada en tales condiciones.
En atención a las anteriores consideraciones se niega la constitución de la hipoteca judicial solicitada y así debe decidirse.
DÉCIMA SEGUNDA: CONCLUSIÓN: Analizado el libelo de la demanda, sus correspondientes alegaciones junto con sus respectivos anexos documentales e igualmente analizado el escrito de contestación de la demanda y su carga argumental, y asimismo efectuada la valoración de las pruebas producidas por las partes, se puede concluir que tratándose la opción de compra como un contrato en los términos establecidos en el artículo 1.133 del Código Civil, y no pudiéndose revocar unilateralmente, tal contrato que tiene fuerza de Ley entre las partes, tal como lo expresa el artículo 1.159 eiusdem.
De tal manera que demostrada la existencia de la obligación de tradición del inmueble que debe efectuar la vendedora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con la norma insita en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y siendo dicha prestación de raigambre legal conforme a lo previsto en el artículo 1.488 del Código Sustantivo, tal elenco probatorio origina la presunción de incumplimiento culposo, consagrada en el artículo 1.271 eiusdem por parte de la referida vendedora, más aún cuando se observa la demostración de la existencia de tal obligación de efectuar la tradición la cosa, a través de la protocolización del documento de compra-venta como consecuencia del pago que debe efectuar el demandado, en la forma que se indica en el dispositivo de esta sentencia, por lo que el Tribunal llega a la plena convicción que la acción judicial de cumplimiento de opción de compra debe prosperar y así debe decidirse.
PARTE DISPOSITIVA
En consecuencia por todas las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoara el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, asistido por la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, contra la sociedad mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES C.A.
SEGUNDO: Sin lugar la reposición de la causa solicitada como punto previo a la sentencia del mérito por la parte demandada.
TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, la parte demandada deberá otorgar el correspondiente documento de propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización Campo Claro, Conjunto Residencial “CAMPO SOL”, Edificio D, Piso 2, número 2-4, jurisdicción de la Parroquia J. J. Osuna, Municipio Libertador del Estado Mérida, al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, y por cuanto la parte actora ha pagado la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) más los correspondientes intereses, deducidos de la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000, oo), que es el precio de la venta del mencionado inmueble, precio que fue estipulado por la sociedad mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., y la cantidad restante, es decir la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 17.000.000, oo) serían pagados por el demandante ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, mediante crédito bancario aprobado por el Banco BANESCO, Banco Universal, para la adquisición del mencionado inmueble, bajo la modalidad de Ley de Política Habitacional otorgado al demandante el día 14 de julio de 2.003, a cuyos efectos y de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.212 del Código Civil, se fija el plazo de noventa (90) días continuos, a partir de la fecha en que quede firme la presente decisión, para que la parte demandada efectúe el pago del saldo deudor y para que la parte actora otorgue al indicado ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, el correspondiente título de propiedad del inmueble ya citado.
CUARTO: Se niega la constitución de una hipoteca judicial solicitada por la parte demandante.
QUINTO: Se niega que el demandado deba pagar los gastos de registro, denominados también gastos de escritura, y la indexación monetaria de tales gastos, por cuanto los mismos deben ser pagados en su totalidad por el comprador, en orden a lo previsto en el artículo 1.491 del Código Civil.
SEXTO: Por cuanto la parte demandada no fue totalmente vencida en el presente juicio, no se produce especial pronunciamiento sobre costas.
SÉPTIMO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.»

Por diligencia de fecha 30 de junio de 2008 (f. 215), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, se dio por notificada.
Mediante escrito de fecha 30 de junio de 2008 (fs. 216 y 217), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, solicitó aclaratoria de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), con respecto al punto tercero de la parte dispositiva, considerando que lo correcto era señalas «a cuyos efectos y de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.212 del Código Civil, se fija el plazo de noventa (90) días continuos, a partir de la fecha en que quede firme la presente decisión, para que la parte demandada otorgue al indicado ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, el correspondiente título de propiedad del inmueble ya citado y para que la parte actora efectué el pago del saldo deudor».
En fecha 29 de julio de 2008 (fs. 219 al 227), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró «No ha lugar la aclaratoria de la sentencia definitiva», solicitada por la parte demandante, por considerar que «Tal aclaratoria, de acordarse implicaría la reforma de la sentencia, lo que está en evidente contradicción con el encabezamiento del artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, ya que después de pronunciada la sentencia definitiva o interlocutoria sujeta a apelación, no podrá revocarla o reformarla el Tribunal que la hay pronunciado».
Por diligencia de fecha 04 de agosto de 2008 (f. 228), el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A., parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211).
Por escrito de fecha 04 de agosto de 2008 (fs. 230 y 231), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), en lo que respecta al punto tercero de la parte dispositiva.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2008 (f. 234), el Tribunal de la causa, admitió en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en consecuencia, ordenó remitir original del expediente al Juzgado Superior en funciones de distribución.

II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
Mediante escrito de fecha 18 de noviembre de 2008 (fs. 250 al 252), la abogada IRIS ESPINOZA PINEDA, en su condición de apoderada judicial del ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, parte demandante, consignó informes, en los términos siguientes:
Que la apelación ejercida se refiere única y exclusivamente al contenido del punto tercero de la parte dispositiva de la sentencia, en virtud que el Tribunal de la causa erróneamente ordenó a la parte demandada, a efectuar el pago del saldo deudor, y a su representado, a otorgar el correspondiente título de propiedad del inmueble.
Finalmente solicitó se declarara con lugar el recurso de apelación interpuesto en nombre de su representado, y se señale que «LA PARTE DEMANDADA, sociedad mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A., tiene la obligación de otorgar al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, el correspondiente título de propiedad del inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol de la ciudad de Mérida, Edificio D, Piso 2, Nº 2-4, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. –LA PARTE DEMANDANTE O ACTORA, en el caso de marras, mi representado, ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUIZ, tiene la obligación de efectuar el pago del saldo deudor a favor de la sociedad mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A.».
Este es el historial de la presente causa.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si resulta o no procedente en derecho la apelación propuesta en fecha 04 de agosto de 2008 (f. 228), por el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, y en consecuencia, si dicha decisión debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada. A tal efecto, se observa:
De los términos en que fue planteada la controversia cuya revisión fue elevado por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, tiene por objeto la acción por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, suscrito por vía privada en fecha 18 de diciembre de 2001, en el cual la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., y la propietaria del inmueble, sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., se comprometieron a venderle al ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, y éste a comprar, un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apto. 2-4, Urbanización Campo Claro, Mérida, Estado Mérida.
Por su parte, en el escrito de contestación a la demanda, el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil LOS 3 ASES C.A., mediante escrito de fecha 10 de febrero de 2005 (fs. 126 al 130), solicitó se declarara la perención breve, por otra parte, admitió que su representada, sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A. suscribió por vía privada, en fecha 18 de diciembre de 2001, una «promesa bilateral de compra venta», sin embargo, rechazó la demanda incoada por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, en virtud que su representada se «liberó de su promesa de vender mediante la aplicación y cumplimiento de lo previsto en la cláusula sexta de dicho documento».
Expuesto lo anterior, esta Alzada pasa a pronunciarse en relación con la falta de cualidad o legitimación a la causa, en virtud que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces, tal y como lo ha sostenido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de mayo de 2017, con ponencia de la Magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, (caso: Yohammis Ariamgnelis Alcala Rodríguez. vs. Marializ Cardenas Morán, Exp. AA20-C-2017-000066), en la cual dejó sentado:

«Expuesto lo anterior, se hace necesario introducirnos en lo que respecta a la cualidad, siendo jurisprudencia pacífica y reiterada de esta Sala de Casación Civil, que en el asunto concerniente a la legitimación en la causa, lo importante es advertir oportunamente, en palabras de Hernando Devis Echandía, citado en la sentencia N° 778, de 12 de diciembre de 2012, juicio: Luis Nunes contra Carmen Alveláez, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirlas…”.
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda.
Si bien toda persona, sea natural o jurídica, una vez cumplidos ciertas exigencias legales, a saber edad, registro de estatutos constitutivos, entre otros, tiene capacidad para ser parte en un proceso, la normativa legal exige que a fin de poder hacer ejercicio de dicha capacidad de manera activa debe ser titular de un derecho vulnerado y reconocérsele una acción procesal a fin de poder sostener un conflicto ante un órgano jurisdiccional.
Tenido ese derecho vulnerado y la acción procesal respectiva prevista en la ley, se tiene entonces la legitimación para instaurar una litis a través de una demanda, a esto se le suma los requisitos que determina cada acción a fin de poder iniciarla.» (Subrayado de este Juzgado).
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/198711-RC.000300-11517-2017-17-066.HTML

Es decir, que conforme al principio de reserva legal oficiosa, sin que medie solicitud de parte, corresponde tanto a los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, verificar el cumplimiento del presupuesto procesal de cualidad o legitimación a la causa, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisión de la demanda.
Según el maestro Luis Loreto, «… la cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción…». (Loreto, L. 1956. Estudios de Derecho Procesal Civil. p. 74).
Como se observa, la cualidad expresa un modo de ser de la acción, la relación de los sujetos con la acción intentada.
Así, la cualidad trata: «… de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada mas…». (Loreto, L. op. cit., pp. 74 y 75).
En este sentido, concluye Loreto, lo siguiente: «En materia de cualidad el criterio general se puede formular en los siguientes términos: `Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…`». (Loreto, L. op. cit., p. 77).
Según la doctrina antes transcrita, la cualidad, cualquiera que ella sea activa o pasiva, no es un Derecho ni una obligación, sino una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Por tanto, si la persona se afirma titular de ese interés jurídico propio tiene interés para hacerlo valer, y contra quien se afirme la existencia de ese interés tiene la cualidad para sostenerlo en juicio.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de julio de 2011, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, (Caso: José Israel Florez Carvajal vs. Juan Jesús Febles de la Guardía. Sent. 000301. Exp. 2011-000135), dejó sentado:

«La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. (…)
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra ‘Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad’ que: ‘…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal.
Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…’.
Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante. (…)
Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción.
Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita…». (Subrayado de este Juzgado).
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/RC.000301-11711-2011-11-135.HTML

Del criterio jurisprudencial antes trascrito, se colige que la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
En relación al litisconsorcio necesario, el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, establece:
«Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c. En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52» (Resaltado de este Juzgado).

Es decir, que al existir un litisconsorcio necesario, ya sea activo o pasivo, la concurrencia a juicio de todos los que deben ser llamados a trabar la litis se configura como un presupuesto procesal de tal magnitud que genera efectos en la sentencia que pueda producirse.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de septiembre de 2016, con ponencia del Magistrado FRANCISCO VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, (caso: José Ramón Galantón y otros, contra Sucesión Galantón Machado, Sent. RC.000563, Exp. 16-337), dejó sentado:
«Ahora bien, de conformidad con lo que ha establecido esta S. en jurisprudencia reiterada, la demanda de nulidad de un contrato debe instaurarse contra todos aquellos que han sido partes del acto, por constituir un litisconsorcio pasivo necesario. Asimismo, se ha establecido que de no integrarse dicho litisconsorcio necesario, la consecuencia jurídica sería la inadmisibilidad de la demanda, lo que podría ser declarado de oficio por el juzgador en cualquier estado y grado de la causa por tratarse de materia de orden público (Véase, entre otras, sentencia TSJ-SCC N° R.C. 000202 del 3 de abril de 2014).
En el caso de autos, se observa que la parte accionante solo demandó a los ciudadanos integrantes de la Sucesión Galantón Machado, representados por W.G.G., más no demandó a la otra parte del contrato cuya nulidad se pide, esto es, la sociedad mercantil Canteras de Oriente C.A., lo que conlleva la inadmisibilidad de la demanda por no haberse integrado el litisconsorcio pasivo necesario, de conformidad con la jurisprudencia precedentemente referida.
Adicionalmente, debe advertirse que no resulta aplicable al caso de autos el criterio jurisprudencial contenido en la sentencia dictada por esta Sala bajo el N° 778 del 12 de diciembre de 2012, en cuanto a la posibilidad de que el juzgador de instancia integre de oficio el litisconsorcio necesario, para subsanar la falta de cualidad pasiva para sostener en juicio; por haberse admitido la presente demanda en fecha 20 de mayo de 2008, es decir, con anterioridad a la fecha de la publicación del referido fallo.
En virtud de lo anterior, se verifica en el presente caso la infracción de normas de orden público relacionadas con la admisibilidad de la acción, como los artículos 15, 146 y 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la S. casa de oficio y sin reenvío el fallo y declara la inadmisibilidad de la demanda. Así se decide.» (Subrayado de este Juzgado).
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/septiembre/190431-RC.000563-26916-2016-16-337.HTML

De acuerdo al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia antes de la sentencia dictada bajo el N° 778 del 12 de diciembre de 2012, al no integrarse el litisconsorcio pasivo necesario, la consecuencia jurídica sería la inadmisibilidad de la demanda, lo que podría ser declarado de oficio por el juzgador en cualquier estado y grado de la causa por tratarse de materia de orden público.
Precisado todo lo anterior, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 15 de marzo de 2004, por lo que considera esta Alzada que en el caso bajo estudio debe ser aplicado desde el inicio el criterio jurisprudencial fijado por la Sala Constitucional en sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003 (caso: Plinio Musso Jiménez. Exp. 02-1597), relativo a la facultad que se le otorga a los jueces de la República para declarar de oficio la falta de cualidad de los sujetos de un pleito, además los criterios sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia antes de 12 de diciembre de 2012, en el cual se sostenía que al no integrarse el litisconsorcio necesario, la consecuencia jurídica sería la inadmisibilidad de la demanda (Véase, entre otras, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº R.C. 000202 de fecha 03 de abril de 2014).
Expuesto lo anterior, observa este Juzgador que mediante escrito de fecha 15 de marzo de 2004 (fs. 01 al 12), el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, demandó a la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., por cumplimiento de contrato de opción a compraventa suscrito por vía privada en fecha 18 de diciembre de 2001, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Campo Sol, Edificio D, Piso 2, Apto. 2-4, Urbanización Campo Claro, Mérida, Estado Mérida.
A su vez de la revisión de las actas procesales, consta a los folios 13 al 15, que la parte demandante acompañó junto con el escrito libelar el documento de opción de compraventa de fecha 18 de diciembre de 2001, en el cual se lee que el mismo fue suscrito «Entre, la Empresa INVERSIONES URBANAS C.A., con domicilio en Mérida, representada por BELKIS VOLCAN DE NARVAEZ, Cédula de Identidad No. 5.197.585, actuando en este acto su carácter de DIRECTORA, quien a su vez representa a la compañía INVERSIONES LOS 3 ASES C.A.; en su carácter de propietaria y quien en los efectos del Contrato se denominará LA ‘COMPAÑÍA PROPIETARIA’, por una parte, y por la otra, AVENDAÑO RUIZ EVER ANTONIO, VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA C.I. No. 11.464.766, quien en lo sucesivo y para los efectos del contrato se denominará EL FUTURO ADQUIRIENTE, se conviene en celebrar, como en efecto se celebra, la presente convención preparatoria de venta que de regirse por las siguientes cláusulas».
En el caso bajo análisis, la parte demandante debió dirigir su demanda conjuntamente a las sociedades mercantiles INVERSIONES URBANAS C.A. e INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., por cuanto conforme a las actas procesales que integran el presente expediente se desprende del documento de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda, que dichas sociedades mercantiles suscribieron el mismo, junto con el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ.
Es decir, que del documento suscrito por vía privada en fecha 18 de diciembre de 2001 que obra a los folios 13 al 15, se desprende el interés procesal que tiene la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A. en virtud que ella también suscribió el contrato de compraventa objeto de la demanda, razón por la cual este Juzgado considera que no se verificó la debida constitución de la relación jurídico procesal entre sujeto activo y pasivo, siendo que el litisconsorcio pasivo necesario no estuvo completo por no llamar a juicio a la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., quien tenía interés en el mismo. ASÍ SE DECIDE.
Además, esta Alzada estima que más allá de la omisión de la actora de incluir en la demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES URBANAS C.A., existe la inobservancia del Tribunal de primer grado, al no examinar de manera exhaustiva las actas procesales, en el que se evidenciaba que el contrato de opción de compraventa objeto de la demanda, fue suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES URBANAS C.A., INVERSIONES LOS TRES ASES C.A., y el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, y declarar inadmisible la demanda por no haberse integrado el litisconsorcio pasivo necesario, en virtud que se verifica en el presente caso la infracción de normas de orden público relacionadas con la admisibilidad de la acción, como los artículos 15, 146 y 341 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en las premisas normativas y fácticas suficientemente señaladas supra, concluye este Juzgado, que en el dispositivo del presente fallo declarará la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., anulándose por consiguiente el auto de admisión de fecha 12 de marzo de 2004 (fs. 71 y 72), proferido por el entonces denominado JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, así como todas las actuaciones posteriores al mismo, en virtud que en el presente caso no se integró el litisconsorcio pasivo necesario, atendida y subsanada de oficio por este Juzgado, lo que determinó la declaratoria sobrevenida de inadmisibilidad de su pretensión, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE RESUELVE.
IV
DISPOSITIVO
En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ GERARDO PÉREZ WULFF, en su condición de coapoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., contra la decisión de fecha 17 de junio de 2008 (fs. 185 al 211), proferida por el entonces denominado JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda intentada por el ciudadano EVER ANTONIO AVENDAÑO RUÍZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número 11.464.766, contra la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de enero de 1995, bajo el Nº 58, Tomo A-1, Expediente Nº 17.216, representada por los ciudadanos JULIO CÉSAR ANTONIO MARCOLLI y LUÍS ENRIQUE RENE MARCOLLI, extranjero el primero y venezolano el segundo, titulares de las cédulas de identidad números 80.772.681 y 13.099.459 respectivamente, en su carácter de Administradores Principales.
TERCERO: Se ANULA el auto de admisión de la demanda, dictado en fecha 12 de marzo de 2004 (fs. 71 y 72), por el entonces denominado JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, así como todas las actuaciones posteriores al mismo.
CUARTO: Por la naturaleza de lo decidido, no es procedente la condenatoria en costas.
Queda en estos términos ANULADA la sentencia apelada.
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias, asuntos y recursos que conoce este Juzgado, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. En Mérida, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil diecinueve (2019).- Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Juez Temporal,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil
En la misma fecha, siendo diez y veinte minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil