TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA.

209° y 158°

CAPITULO I

LAS PARTES

Obra como PARTE DEMANDANTE, la ciudadanaANA CLEOTILDE MORALES viuda de BIVONA, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.- 3.294.047, domiciliada en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, asistido por su apoderado judicial el abogado EULOGIO SANCHEZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nos. V.- 4.468.509 inscrito en el Inpreabogado bajo los No. 31.966.

Obra como PARTE DEMANDADA, el ciudadano MANUEL ALEJANDRO RAMIREZ MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.- 15.235.564, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Mérida y hábil.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que en fecha 07 de Septiembre de 2010 celebró por vía de autenticación, un contrato de arrendamiento con el ciudadano, MANUEL ALEJANDRO RAMIREZ MORALES, ya identificado, de un inmueble de su propiedad destinado a actividades comerciales, ubicado en la carrera cuarta entre calles 8 y 9, identificado con el N° 8-13 de la nomenclatura Municipal, del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, que dicho inmueble le pertenece según documento inserto en la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Tovar y Zea, en fecha 15 de Enero de 1973, bajo el N° 19, Protocolo y Tomo Primero. Que pactaron el canon de arrendamiento en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00) mensuales; que el ultimo pago que realizó el arrendatario fue el 03 de julio de 2017, habiendo transcurrido al 03 de junio de 2018, once meses sin que haya pagado el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2018; que no consta en ninguna parte del contrato que se haya señalado una cuenta bancaria de su pertenencia, siendo la cuenta señalada en los dos primeros depósitos la que ella usa para los depósitos de su pensión como jubilada, no habiendo agregado los recibos correspondientes emitidos por la entidad bancaria; que las solicitudes de consignación de cánones de arrendamientos, debe realizarse conforme a las condiciones y procedimientos establecidos en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial; que corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio, la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio; que así mismo reza el Decreto en su artículo 27 que el pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia, si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, en la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial; que demanda al ciudadano Manuel Alejandro Ramírez Morales, ya identificado para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal; Primero: en dejar sin efecto jurídico alguno la consignación de cánones de arrendamiento realizados por el ciudadano Manuel Alejandro Ramírez Morales, por cuanto no se ha observado el procedimiento regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial; Segundo: En rescindir el contrato de arrendamiento ya señalado, en virtud de que el arrendatario no cumplió con la cancelación de los cánones de arrendamiento, y consecuencialmente en desalojar el local objeto del contrato de arrendamiento, en aplicación de la clausula novena del citado contrato y del artículo 40, literales “a y g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en entregar las solvencias de los servicios públicos y en pagar las costas y costos de este procedimiento.

ALEGATOS PRESENTADOS POR EL DEMANDADO

Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, el demandado lo hizo en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte demandante, ya que el demandante ha tratado de hacer creer al Tribunal que él ha incurrido en mora y en consecuencia ha incumplido con la clausula novena del contrato de arrendamiento firmado por el y por la ciudadana Ana Cleotilde Morales de Bivona, quien es la demandante, así mismo niega que la relación arrendaticia haya iniciado el siete (07) de septiembre de 2010, cuando en realidad la relación arrendaticia con la ciudadana Ana Cleotilde Morales de Bivona inicio el veinticuatro (24) de octubre del 2006, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de Tovar; que de su parte siempre ha existido la buena fe para con la demandante, que a pesar de múltiples esfuerzos de su parte para que el se insolventara y no pudiera cumplir con sus deberes; que con referencia al canon de arrendamiento, niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante, ya que en el mes de agosto de 2017, le canceló el 3 de agosto de 2017 en efectivo, que en varias oportunidades le solicito el recibo del pago del mes de agosto, no obteniendo respuesta positiva, el día 18 de agosto de 2017, se dirigió a la entidad bancaria DEL SUR a realizar el depósito del canon del mes de agosto por el monto de diez mil bolívares (10.000,oo), que realizó por la misma por la misma entidad bancaria en fecha primero (01) de septiembre del 2017, el segundo pago del mes de septiembre.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A los fines de la comprobación de los hechos alegados, la parte actora promovió los siguientes medios documentales:
PRIMERO: Contrato de arrendamiento de fecha 7 de septiembre de 2010 que corre inserto a los folios 5 y 6 y sus vueltos, probándose allí la fecha cierta en que comenzó la relación arrendaticia entre las partes.|
Esta juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio, dicho documento se tiene como fidedigno por cuanto no fue impugnado por la parte demandada.
SEGUNDO: Recibos que rielan a los folios 7 y 8, mediante los cuales se prueba que el último mes cancelado de cánones de arrendamiento fue el tres (03) de julio de 2017.
Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por tenerlo como reconocido, ya que no fue tachado ni desconocido por el demandado; esto de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO:Sentencia que corre inserta en los folios 9 al 11.
Esta juzgadora le concede pleno valor probatorio en virtud de tratarse de Documento Público, en razón de haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, teniéndose como fidedigno su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
PRIMERO:Prueba testimonial de los ciudadanos: MakelKarlina Lugo de Sánchez, titular de la cedula de identidad N° 14.936.570 y Edgar Gutiérrez, titular de la cedula de identidad N° 8.080.488.
Esta prueba testimonial no fue evacuada por cuanto los testigos no fueron presentados en su oportunidad legal.
SEGUNDO:Merito favorable que arrojan las actas procesales.
Esta prueba no es valorada por cuanto no constituye medio probatorio alguno.
TERCERO:Valor y merito jurídico de los bauches de depósito en original de la entidad bancaria Del Sur Banco Universal C.A R.I.F J-000797234 de fecha 18/08/2017 y 01/09/2017; cuenta: 0157-0055-65-2255641637, titular de la cuenta: Ana Cleotilde Morales De Bivona, referencias bancarias: 7741649 y 7714033, ambos monto son de: DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), depositados por Manuel Alejandro Ramirez, cedula v-15.235.564, el objeto de la presente prueba es la de negar, rechazar y contradecir lo alegado por la parte demandante donde explana el hecho de su insolvencia los meses de agosto y septiembre del 2017, incumpliendo así con la cláusula novena del contrato de arrendamiento.
Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por tenerlos como reconocidos, ya que no fue tachados ni desconocidos por la demandante; esto de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Promueve el valor y merito jurídico de los bauches de pago en original, a nombre de Ana Lucia Bivona Morales (alquiler de inmueble), dirección: calle 8 casa nro. 3-29, sector el Añil Tovar, Estado Mérida; R.I.F V-08085651-9, numero de factura 000085; número de control 00-000085; fechas 03/01/2017; número de factura 000092; número de control 00-000092; fechas 03/02/2017; número de factura 000089; número de control 00-000089; fechas 03/03/2017; número de factura 000091; número de control 00-000091; fechas 03/04/2017; número de factura 000093; número de control 00-000093; fecha 03/05/2017; número de factura 000094; número de control 00-000094; fecha 03/06/2017 y numero de factura 000095; número de control 00-000095; fecha 03/07/2017, la presente prueba el objeto es demostrar la solvencia de su persona hasta el mes de Julio del 2017.
Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por tenerlos como reconocidos, ya que no fueron tachados ni desconocidos por el demandante; esto de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Valor y merito jurídico del REGISTRO MERCANTIL PRIMERO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA de fecha 31 de Julio del 2006, inscrito en el tomo B-9, número 40, firma personal a nombre de Manuel Alejandro Ramírez Morales, cuya razón social es BURBUJITAS KIDS, la cual representa a la empresa que presta servicio en el local objeto de este litigio. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante.

Esta Juzgadora desecha esta prueba por considerarla impertinente, ya que nada aporta a la presente causa.

SEXTO: Valor y merito jurídico de los recibos de pago de canon de arrendamiento yelaboración decontrato, con inversiones Mocoties C.A., R.I.F. 30474786-1, N.I.T.0081573409, números de control: 009671, 009591 al 009595, de fecha 09/02/2007, las cuales fueron elaboradas por la ciudadana MarcelLugo de Sánchez, quien fue la secretaria de la inmobiliaria antes mencionada. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante, en la que asevera que la relación arrendaticia inicio en el 2010.

En relación a esta documental, este Tribunal los desecha, por cuanto se encuentra suscrito por una persona que no es parte en la relación arrendaticia que dio origen al presente proceso.

SEPTIMO:Promueve el valor y merito jurídico de las copias de los depósitos realizados ante este digno Tribunal. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante, en la que afirma que incurrió en mora.

Respecto a esta prueba, observa quien juzga que no fueron consignadas al presente expediente las copias de dichos depósitos, razón por la cual no pueden ser valorados.

MOTIVA

Siendo la oportunidad señalada en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, para que este Tribunal extienda el fallo, que ha de ser redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en auto; pasa quien sentencia a hacerlo de la forma siguiente:
La parte actora, incoa demanda por desalojo de inmueble (local comercial), solicitando se deje sin efecto jurídico alguno la consignación de cánones de arrendamiento realizado por el ciudadano Manuel Alejandro Ramírez Morales, por cuanto no se ha observado el procedimiento regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, por no tener competencia el Tribunal, y haciendo aplicación de la clausula novena del contrato de arrendamiento de fecha 7 de septiembre de 2010 y en aplicación también de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del Decreto mencionado anteriormente. conforme al Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de fecha 24 de abril de 2014, en razón del cual se subsume la pretensión del actor con base a las causales dispuestas en los literales “a” y “g” del artículo 40 del mencionado decreto Ley, comportando dichas causales el desalojo del inmueble por que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y porque el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Alega la accionante que el arrendatario adeuda once (11) meses de canon de arrendamiento, esto es: agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2018, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente.

En su defensa la parte demandada niega, rechaza y contradice todos los hechos alegado por la demandante; alega que el mes de agosto de 2017 lo cancelo el 3 de agosto de 2017 en efectivo, que en varias oportunidades le solicito el recibo no obteniendo respuesta , siendo el 15 de agosto que la nieta de ella le devolvió el efectivo de dicho pago y acto seguido se dirigió a buscar el número de cuenta de la demandante , donde realizó el depósito en fecha 18 de agosto de 2017 en la entidad bancaria DEL SUR., que así mismo realizó el segundo pago del mes de septiembre de 2017.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora, analizadas las actas procesales, para decidir observa en el presente casola parte demandante ha planteado su pretensión de desalojo de local comercial, señalando que el aquí accionado ha incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado por vía de autenticación en fecha 07 de Septiembre de 2010 por la falta de pago de once (11) mensualidades de cánones de arrendamiento, por lo que solicita el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento autenticado. Al respecto el artículo 40 establece: Son causales de desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagardos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.

c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.

f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo

g). Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y

h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.

i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

De acuerdo con lo anterior, advierte y observa quien juzga que la accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, motivado a causales específica, dentro de las cuales se encuentra precisamente la insolvencia del inquilino, de conformidad a lo pautado en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo que la pretensión referida al desalojo exigido en este caso por no haber cancelado desde el 03 de junio de 2017, once meses, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2018, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece en su primer aparte: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

Cabe destacar que la parte demandada logro desvirtuar el hecho de insolvencia en el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2017, por cuanto consta en el folio treinta y nueve los respectivos bauches y les fue otorgado pleno valor probatorio por esta juzgadora, pero no constan en autos los recibos de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2018, que la demandante alega, por lo cual existe subsunción entre la pretensión de la parte actora y la norma legal sustantiva, ya que la pretensión referida al desalojo del inmueble, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, en razón de lo cual necesariamente debe declararse con lugar la pretensión de la demandante. Y así se decide.

DECISIÓN

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la acción por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO, incoada porlaPARTE DEMANDANTE: ANA CLEOTILDE MORALES VIUDA DE BIVONA, titular de la cédula de identidad Nro V-3.294.047 asistido por su apoderado judicial el abogado EULOGIO SANCHEZ CONTRERAS inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nro 31.966.

SEGUNDO: SE ORDENA la entrega inmediata del inmueble constituido por un local comercial UBICADO en la Carrera Cuarta entre calle 8 y 9 identificado con el N° 8-13 de la nomenclatura Municipal de la Jurisdicción del Municipio Tovar Estado Bolivariano de Mérida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA PARA EL ARCHIVO DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTETRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, TOVAR ONCE (11) DE FEBRERO DE DOS MIL DIECINUEVE (2019).209º de la Independencia y 158º de la Federación.

JUEZA

ABG. YANIUSKA OMAÑA G

SECRETARIA ACC.
ABG. LUCELIA YISSET CARRERO Z.

Siendo la 12:30 de la tarde se publicó la presente decisión.