TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

“VISTOS” CON INFORMES DE LAS PARTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta el 25 de enero de 2016, por la parte demandada, ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZasistida por el abogado NOLBERTO MALDONADO,contra la sentencia definitiva de fecha 18 de enero de 2016, proferida por el TribunalTercerode Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de laCircunscripción Judicial del estado Bolivariano deMérida,en el juicio seguido porel ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCIrepresentado en este acto por los abogados LUIS JOSE SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING, por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) y COBROS DE BOLIVARES,mediantelacualdeclaró:PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI,en contra de la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, debidamente asistida por los abogados ADALBERTO ALVARADO y NOLBERTO MALDONADO. En consecuencia, ese TribunalORDENAa la parte arrendataria – demandada hacer efectiva la entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, a saber el inmueble consistente en un local comercial distinguido con la nomenclatura LC-01 ubicado en la planta baja del Edificio Las Américas, sector Santa Barbará de la Avenida Las Américas, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida,igualmente se condena a la parte demandada en pagar a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 4.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamientos vencidos e insolutos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de dos mil quince cada uno a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), por cuanto no existe vencimiento total,no se efectúa condenatoria en costas.
Por auto de fecha 26 de enero de 2016 (folio 137),-previo cómputo- el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió el presente expediente al Juzgado Superior distribuidor de turno, correspondiéndole su conocimiento a esteJuzgado SuperiorSegundo en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, el cual, mediante auto del 4 de febrero de 2016(folio 140), lo dio por recibido, dispuso darle entrada y el curso de ley, asignándosele el número 04544.
Mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2016, los apoderados judiciales de las partes,consignaron escrito de informes (folios 141 al 144) y (145 al 152) respectivamente.
Por diligencia de fecha 11 de abril de 2016 (folios 154 al 157) y (158 al 160), los apoderados judiciales de las partes consignaron observaciones a los informes.
Por auto de fecha 11 de abril de 2016, venció lapso para dictar sentencia, así mismo se advierte que, de conformidad con el artículo 521 eiusdem, a partir del día siguiente a la fecha de este auto comienza a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva en esta causa (folio 161).
Mediante auto de fecha 13 de junio de 2016 (folio 162), venció el lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia en la presente causa y, además, se encuentran en el mismo estado varios procesos más antiguos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se difiere la publicación del fallo para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a la fecha del presente auto.
Por auto de fecha 13 de julio de 2016 (folio 163), este Tribunal dejo constancia de que no profiere la misma en esta oportunidad, en virtud de que este Juzgado confronta exceso de trabajo y, además se encuentran en el mismo estado varios procesos más antiguos.
Mediante diligencias de fechas 6 de febrero y 7 de noviembre de 2018 los apoderados judiciales de la parte actora, solicitan que se dicte sentenciaen la presente causa y que se avoque al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2018 (folio 166), la suscrita Jueza, por las razones allí expuestas, se abocó al conocimiento de la causa a que se contrae el presente expediente, y en virtud de que la misma se encontraba evidentemente paralizada, fijó el décimo primer (11º) día calendario consecutivo siguiente a aquel en que conste en autos la última notificación que del referido auto se hiciera a las partes o a sus apoderados a los fines de su reanudación. Asimismo, advirtió que, reanudado el curso de la causa comenzaría a discurrir el lapso legal para proponer recusación, si existiesen motivos para ello, según lo previsto en el artículo 90 eiusdem.
Encontrándose la presente causa en estado para pronunciarse, procede este Juzgado Superior a proferirla, previas las consideraciones siguientes:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 17 de junio de 2015 (folios 1 al 10), ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida,por el CiudadanoGABRIELE DI ZIO SANTUCCI,a través de sus apoderados judiciales abogados LUIS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 42.306 y 129.022, domiciliados en la ciudad de Mérida del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles.
Junto con elescritolibelar, el actor produjo los documentos que obran agregados a los folios 11 al 45 del presente expediente.
Por auto de fecha 22 de junio de 2015 (folio 47), el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, la admitió cuanto ha lugar a derecho y, en consecuencia, ordeno el emplazamiento de la parte demandada de autos, para que compareciera por ante ese Tribunal, dentro de los veinte días hábiles siguientes a su citación a las horas de despacho fijadas en la tablilla de ese Tribunal y dará contestación a la demanda que por DESALOJO (local comercial) fuera providenciada en su contra y de contestación a la demanda u oponga las defensas que le asisten.
Mediante diligencia de fecha 7 de julio de 2015 (folio 48), el abogadoLUISJOSÉSILVA, en su condición de co apoderado de la parte actora, consigno emolumentos correspondientes para que se hagan los fotostatos que se requieren para la citación dela demandada.
En los folios 66 y 67, consta diligencia de la suscrita secretaria del Tribunal a quo, mediante la cual manifiesta que hizo entrega de la boleta de notificación librada a la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ, en su condición de parte demandada, quedando legalmente notificada.
Mediante escrito de fecha 6 de octubre de 2015 (folios 68 al 71), la parte demandada, ciudadanaYOLANDA COROMOTO NÚÑEZ SÁNCHEZ,asistida en este acto por los abogados ADALBERTO ALVARADO y NOLBERTO MALDONADO, consignaron escrito de contestación de demanda.
Por auto de fecha 14 de octubre de 2015 (folios 74), el Tribunal de la causa, acordó fijar la audiencia preliminar para el día martes 20 de octubre de 2015, a las diez de la mañana, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Consta a los folios 75 y 76, acta de la audiencia preliminar en la presente causa, prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2015 (folios 77 al 80), el Tribunal de la causa procedió a fijar los puntos controvertidos en los términos allí establecidos, advirtió a las partes que a partir de dicha fecha quedaba abierto el lapso probatorio de cinco (5) días para la promoción de pruebas en la presente causa.
Por escrito de fecha 29 de octubre de 2015 (folios 81), las partes por intermedio de sus apoderados judiciales,consignaronescrito de promoción de pruebas y sus anexos folios 83 y 84 y folios 85 al 99.
Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2015 (folios 101), el co apoderado judicial de la parte actora, abogado LUIS JOSÉ SILVA, se opuso a la admisión de las pruebas documentales identificados con los numerales quinto y sexto del escrito de promoción de pruebas de la contraparte ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ, por cuanto las mismas no fueron acompañadas en el escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 5 de noviembre de 2015 (folios 102), el Tribunal a quo,declaro:“PRIMERO:admitió las pruebas promovidas por el abogado de la parte actora en el libelo de la demanda y en el escrito de promoción de pruebas, las admiten en cuanto ha lugar en derecho se requiere, salvo su apreciación y evacuación en la audiencia oral de juicio y en cuanto a la prueba testimonial promovida se admite, en consecuencia se procederá a la evacuación en la audiencia oral de juicio. SEGUNDO: En atención a las pruebas aportadas por la parte demandada y por cuanto se observa que las mismas no fueron indicadas en el escrito de contestación a la demanda, es por lo que resulta forzoso para esta juzgadora determinar que la promoción de pruebas realizada por la parte accionada es extemporánea y por ende inadmisible de conformidad con lo establecido en el primer y segundo aparte del artículo 865 de la norma civil adjetiva.”
Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2015 (folio 103), el Tribunal a quo, por cuanto venció el lapso de evacuación de pruebas, acordó fijar la audiencia de debate oral para el trigésimo día de despacho siguiente a la fecha del presente auto, la cual se llevara a cabo a partir de la nueve de la mañana.
Por auto de fecha 27 de octubre de 2016 (folio 154), el Tribunal de la causa, acordó fijar la audiencia oral y pública para el día martes 15 de diciembre de 2015, a las diez (10:00 a.m.).
El 15 de diciembre del 2015, siendo el día y la hora prefijados, se celebró la audiencia oral y pública de juicio en la presente causa, en los términos plasmados en el acta que obra inserta a los folios 104 al 116, con la comparecencia de ambas partes, el demandante ciudadano DI ZIO SANTUCCI GABRIELE,representadopor sus apoderados judiciales, abogados LUÍS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING y la demandada ciudadana NUÑEZ SANCHEZ YOLANDA COROMOTO, asistida por los abogados ADALBERTO ATILIO ALVARADO QUIÑONESyNOLBERTO RAMÓN MALDONADO SÁNCHEZ, a quienes se le otorga la oportunidad para que expusieran de forma oral sus alegatos, posteriormente invocando para ello el contenido del artículo 120 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la Juez que preside el acto, procedió a dictar el dispositivo del fallo en los términos que se indican a continuación:
PRIMERO:Parcialmente con lugar la demanda incoada por el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, venezolano casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.471.843, domiciliado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por los Abogados en ejercicioLUÍS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWING,en contra de la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.002.170, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, y civilmente hábil, debidamente asistida por los abogados en ejercicio ADALBERTO ALVARADO Y NOLBERTO MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-8.074.488 y v-8.019.688 respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 34.008 y 70.938 por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL Y COBRO DE BOLIVARES.
En consecuencia, este Tribunalordena la parte arrendataria-demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles animales y/o cosas, a saber el inmueble consistente en un local comercial distinguido con la nomenclatura LC-01 ubicado en la planta baja del Edificio Las Américas, Sector Santa Bárbara de la Avenida Las AméricasMunicipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. Igualmente se condena a la parte demandada en pagar a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE DOS MIL CATORCE (2014) cada uno a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo).
Por cuanto no existe vencimiento total, no se efectúa condenatoria en costas, igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, esta Juzgadora procederá a publicar el texto integro del presente fallo dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al de hoy. (Las negrillas y las mayúsculas son del texto copiado).
Mediante escrito de fecha 25 de enero de 2016, presente por ante el Tribunal a quo, la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ, en su carácter de parte demandada, asistida en este acto por el abogado NOLBERTO MALDONADO,interpuso recurso de apelación contra la sentencia de fecha 18 de enero de 2016, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, el cual fue admitido en ambos efectos por auto del 26 de enero de 2016.

TRABAZÓN DE LA LITIS
La parte actora en la presentación de la demanda argumenta su pretensión bajo los siguientes puntos:
Que el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-9.471.843, domiciliado en la ciudad de Mérida, es propietario de un local comercial distinguido con el número LC-1, ubicado en la planta baja del Edificio Las Américas, Avenida Las Américas, Sector Santa Bárbara, el cual tiene una superficie de ciento cuarenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (143,50 Mts2), tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 23 de julio de 1981, inserto bajo el número 460, folios 615 al 616, tomo 11, protocolo primero del tercer trimestre del referido año.
Que en fecha 21 de octubre de 1.994, a través de contrato suscrito entre la empresa VIVIENCA, S.R.L.yactuando en representación de su poderdante, se dio el mencionado local en calidad de arrendamiento a la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.002.170, de profesión farmacéutico de este domicilio y hábil, por un término de seis (6) meses y con el objeto de ser destinado exclusivamente para Farmacia, tal y como se evidencia de la clausula cuarta del contrato, que agregan con la letra “C”.
Que envista que no se suscribió ningún otro contrato y que la empresa administradora dejó de percibir los alquileres, comenzó su representado a recibir directamente los cánones de alquiler, sin que le fuera cedido el contrato de arrendamiento mencionado en el párrafo anterior, lo que la relación arrendaticia se convirtió en verbal e indeterminada, que durante este periodo de tiempo y previo acuerdo entre las partes los cánones de arrendamiento fueron depositados a la cuenta de la hija de su representado, LORELLA DI ZIO; en el Banco Mercantil cuenta Nº 007672012614, pagando un canon de arrendamiento por la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), mensuales, consignando cuatro (4) estados de cuenta de los meses de septiembre a diciembre, marcados con las letras D1, D2, D3 y D4, en los que se refleja lo siguiente: Septiembre 23/09/2014; transferencia de Bs,. 2.000,oo correspondiente al pago del mes de septiembre; Octubre: No realizó pago alguno; Noviembre 28/11/2015 transferencia de Bs. 2.000,oo pago el canon del mes de octubre y Diciembre tampoco realizó pago, adeudando para la fecha los meses de noviembre y diciembre 2014.
Que una vez que se promulga en fecha 23 de mayo de 2014, el instrumento legal que regiría las relaciones arrendaticias para locales comerciales; esto es, el decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en su disposición transitoria primera establece la obligación de suscribir un nuevo contrato, adecuado a lo establecido en la nueva ley, en un plazo no mayor a seis meses de su promulgación y es por ello que en fecha 21 de noviembre del año 2014, nuestro representado dejó en el local comercial, contrato de arrendamiento a ser suscrito por la demandada, donde entre otras cosas se fijó un canon de arrendamiento por la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) y se indicó tal y como se desprende de la cláusulaSEGUNDA el número de cuenta de la cual es titular su poderdante en la Institución Bancaria Banesco, donde debía hacer los respectivos pagos, todo ello para adecuarse a lo establecido en el Artículo 27 del decreto ut supra indicado, y cumplir con la disposición transitoria primera. Sin embargo la demandada hizo caso omiso a la notificación y no se comunicó por ningún medio con nuestro mandante para la firma del mismo, el cual es consignado con la letra “E”.
Que en fecha 4 de mayo de 2015, a través del telegrama con acuse de recibo entregado por IPOSTEL se le notifico nuevamente a la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, que debía suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en base a lo establecido en el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, recordándole que el día 21/11/2014, se le había dejado el respectivo contrato para su firma. Pese a ello y como sucedió en esa oportunidad no recibió el ciudadano GABRIELLE DIZIO; respuesta alguna de parte de la arrendataria, consignando telegrama con acuse de recibo marcado con la letra “F”.
Que sin embargo y demostrando que la arrendataria leyó el contrato, a partir del mes de enero la arrendataria comenzó a pagar como canon de arrendamiento, la suma establecida en el mismo, es decir la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), no obstante continuo depositando en la cuenta de su hija ya identificada y no en la cuenta de la cual es titular el Sr. Di Zio y que se señala el contrato en su clausula segunda, suma esta abonada al pago del canon del mes de noviembre, pues tal como se menciona se encontraba adeudando los meses de noviembre y diciembre, en concordancia al hecho de que fue en el mes de noviembre que se dejo en el inmueble el ejemplar del contrato y que igualmente consignaron estados de cuenta de LORELLA DI ZIO; de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015, marcados con la letras G1, G2, G3, G4; G5 y G6 donde se evidencia que el mes de enero 14/01/2015 transferencia por Bs. 10.000,oo correspondiente al canon del mes de noviembre 2014; mes de febrero 13/02/2015 transferencia de Bs. 10.000,oo que corresponde al pago del mes de diciembre 2014; mes de marzo no realizo ninguna transferencia, mes de abril no hubo pago, mes de mayo 06/05/2015 transferencia de Bs. 20.000,oo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2015 y mes junio 06/06/2015 transferencia de Bs. 10.000,oo que corresponde al pago del mes de marzo de 2015, adeudando hasta el día de hoy los meses de abril y mayo.
Que en este orden de ideas el artículo 37 de este Decreto Ley que rige las relaciones arrendaticias de locales comerciales, establece que los gastos comunes o de condominio serán cancelados por los arrendatarios. En la cláusula QUINTA del contrato recibido leído y acatado parcialmente por la arrendataria, se establece que los gastos por concepto de aseo urbano, energía, eléctrica, gas, teléfono y agua así como los gastos útiles y necesarios para el goce y disfrute del inmueble arrendado son por cuenta de la arrendataria.
Que es el caso que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar estos gastos de goce y disfrute, es decir los gastos de condominio pues bien desde el mes de noviembre no ha realizado el pago correspondiente a la cuota del condominio y que por ello su mandante recibió notificación emitida por la abogada KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 92.891, en su carácter de apoderada de la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, dirigida al Sr. GABRIELE DI ZIO, como propietario del local Nº 1, donde se le participa que se inició un proceso de gestión de cobranzas en su contra, sobre las cuotas de condominio que ascienda a la suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS DOS BOLIVARES CON 53 CÉNTIMOS (BS. 10.802.53), correspondiente a cinco meses de mora en el condominio,consignando notificación marcada con la letra “H”, que así mismo consignan estado de cuenta emitido por la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, en la persona de su Presidente Dr. Walter Dolfo, dirigido a la ciudadana YOLANDA NUÑEZ SANCHEZ, donde señalan que se adeuda el condominio de los meses de noviembre 2014 al mes de abril 2015 ambos inclusive, lo que asciende a la suma de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 12.698,69).
Que por esta morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento por el incumplimiento en su obligación de pagar los gastos comunes o de condominio y por la imposibilidad de formalizar la relación arrendaticia tal y como lo establece el nuevo instrumento jurídico que rige la materia es que ocurre a fin de demandar el desalojo de la señora YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ-
En este orden de ideas, la parte actora fundamenta su pretensión en el decreto con rango y valor de fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece en su artículo 40 ¨(….), y la del literal “G“ que establece (…); en concordancia con lo establecido en la disposición transitoria primera que reza: Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso a la ley”.
Así concluye que la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, efectivamente recibió el contrato de arrendamiento que dejó su mandante en el local comercial que ocupa como arrendataria para su firma, a fines de ajustar la relación arrendaticia a lo establecido en el disposiciones transitorias del Decreto con Rango y Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, pese a la notificación con acuse de recibo hecha a través de IPOSTEL; no participó por ningún medio su voluntad de firmar el mismo, sin embargo se evidencia su lectura y aceptación, al comenzar a pagar el nuevo canon de arrendamiento fijado en este contrato, y que asciende a la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo). No obstante su cumplimiento fue solo parcial, pues hizo caso omiso a su obligación de pagar los gastos comunes o de condominio, señalado en el contrato, y establecido en el artículo 37 de este Decreto, lo que originó una gestión de cobranza en su contra por el condominio del Edificio Las Américas. Que es por la morosidad en los cánones de arrendamiento, su forma incorrecta de hacer los mismos, la imposibilidad de lograr la firma del nuevo contrato, así como el incumplimiento en el pago del condominio, que considero que se encuentran llenos los extremos de Ley y los supuestos de hechos para que proceda el desalojo de la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ.
Por último, la parte actora en el capítulo identificado como DEL PETITORIO solicita lo siguiente:

PRIMERO: En el desalojo del inmueble arrendado consistente en un local comercial distinguido con el numero LC-1 ubicado en la planta baja del edificio Las Américas, Avenida Las Américas, Sector Santa Bárbara, de la ciudad de Mérida, estado Mérida, SEGUNDO: En cancelar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados a los meses de abril y mayo, a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), por mes, más los que se siguieran causando hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: En el pago de las costas procesales que se originen en este juicio. CUARTO: Estimo la acción en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,oo). Equivalentes a un año de alquiler del mencionado local, tal como lo establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y la deuda acumulada de condominio.

En este orden de ideas, la parte actora junto con el libelo de demanda consigna los siguientes medios probatorios:

(…omissis…)
PRUEBAS DOCUMENTALES
1.-Se consigna documento de propiedad marcado con la letra “B” para demostrar la facultad que tiene nuestro representado para intentar esta demanda;
2.-Se consigna telegrama con acuse de recibo de fecha 4 de mayo de 2015, donde se le recuerda a la arrendataria la obligación que establece la Ley de suscribir un nuevo contrato, el cual fue dejando en el inmueble en fecha 21/11/2014, y que se agrego con la letra “F” para demostrar que siempre se tuvo la intención de ajustarse a los requerimientos de la Ley, y que en efecto se le dejó contrato de arrendamiento a suscribir.
3.-Se consigna contrato de arrendamiento marcado con la letra “E” de fecha 1º de diciembre de 2014, y que fuese dejado en el inmueble que ocupa la arrendataria el día 21 de noviembre de 2014, a efectos de demostrar que en su clausula SEGUNDA se estableció el canon de arrendamiento por un monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), así mismo se estableció la obligación de la arrendataria de pagar los gastos comunes o de arrendamiento.
4.-E igualmente se consigna estados de cuenta de LORELLA DI ZIO de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre , donde se evidencia las transferencias realizadas por la arrendataria referidas a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre, por la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo) cada mes, y agregadas con las letras números D1, D2, D3 y D4 para demostrar que la arrendataria pagaba mal, es decir pagaba cuando quería, y no mes a mes como debe ser, manteniendo siempre una deuda en sus obligaciones de pago.

5.-Consignación de los estados de cuentade LORELLA DI ZIO, de los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio marcados con la letras G1, G2, G3, G4, G5 y G6 de donde se evidencia las transferencias realizadas por la arrendataria referida los pagos de los cánones de arrendamientode los meses de noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo por la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo),cada mes, para demostrar que la arrendataria efectivamente recibió el contrato a suscribir, tanta veces mencionado pues aun sin haberlo firmado comenzó a cumplir como parte de sus obligaciones y ello se refleja en el ajuste del canon de arrendamiento de estos meses, que es el mismo monto establecido en la clausula segunda del contrato antes mencionado así mismo se refleja su morosidad pues apenas en el mes de junio hizo el pago correspondiente al mes de marzo.
6.-Consignación de la notificación dirigía a su poderdante por la abogada representante del condominio Edificio Las Américas, marcada con la letra “H” para demostrar que el departamento legal de este condominio comenzó una gestión de cobranza por adeudarse meses de condominio lo que demuestra claramente el incumplimiento de la demandada con respecto a esta obligación.
7.-Consignación del estado de cuenta del condominio Edificio Las Américas, local 1, agregado con la letra “I” para demostrar la mora que presente la arrendataria en el pago de sus obligaciones esto es en el pago del condominio.
8.-Consignación del documento poder otorgado por la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, a la abogada KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, agregado con la letra “J” para demostrar la cualidad de esta abogada en comenzar la gestión de cobranza de los meses de condominio adeudados.
9.-TESTIFICALES
a.- Testifical de la ciudadana LORELLA DI ZIO;venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.151.500, domiciliada en la ciudad de Mérida, y hábil, a fines de que ratifique los estados de la cuenta Nº 007672012614 que es titular en el Banco Mercantil, de los meses de Septiembre del año 2014 hasta el mes de junio 2015 y marcados con las letras y números D1, D2,D3 y D4 y G1, G2, G3, G4, G5 y G6.
b.-Testifical de la ciudadana KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13-098.550, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábil, apoderada de la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, a fines que ratifique notificación dirigida al Sr. Gabriele Di Zio y agregado con la letra “H”.
c) Testifical del ciudadano WALTER DOLFO FABBRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.251.287, domiciliado en la ciudad de Mérida y hábil, Presidente de la Junta de Condominio, Edificio las Américas, a fines que ratifique la notificación dirigida a la ciudadana YOLANDA NUÑEZ, contentiva del estado de la deuda de condominio agregada con la letra “I”.”
En relación a la contestación de la demanda, la parte demandada debidamente asistida, dentro de la oportunidad legal consigna escrito de contestación en los siguientes términos:
PRIMERO:Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la expresada demanda, motivo de desalojo y cobro de bolívares incoada en su contra por el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, tanto en los hechos como en el derecho expuesto, en virtud de que como consta en autos si bien es cierto que entre la empresa VIVIENCA, S.R.L., empresa mercantil domiciliada en Mérida estado Mérida, representada por los ciudadanos ALI A. MERCADO GARCIA y ÁLVARO A PÉREZ MANZO; cedula números V-8.028.030 y V-7.181.130 en su condición de parte administradora y por la otra parte arrendataria, su persona YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ., de profesión farmacéutico con cédula Nº 8.002.170, actuando en su propio nombre se celebró en fecha 21 de octubre de 1994, un contrato de arrendamiento que consta en autos junto al libelo que está vigente a este fecha por el mismo local, la misma arrendataria, las mismas condiciones salvo el canon y la duración, el cual no ha sido anulado o revocado ni siquiera se le ha notificado su terminación sobre un local comercial ubicado en el edificio Las Américas local Nº 1, Av. Las Américas, Mérida estado Mérida; que en clausula segunda y tercera del citado contrato, inicialmente se pactó el pago de canon de arrendamiento en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo), mensuales para la época en el que se convino expresamente que dichas mensualidades debían ser canceladas en las oficinas de la administradora por adelantado dentro de los primero cinco (5) días del mes que este corriendo. Se estableció que la duración del contrato inicialmente era de seis (6) meses, contados a partir del día veintiuno (21) de octubre de 1994, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, considerando dicha prorroga como de plazo fijo a menos que una de las partes diere a la otra aviso por escrito, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar previa notificación de parte. En el supuesto de que el arrendatario este obligado a desocupar el inmueble y no lo hiciere incurrirá en la pena de cancelar la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), diarios sin perjuicio de los alquileres pendiente, gastos judiciales o extrajudiciales, inclusive honorarios de abogado, e indemnización de daños y perjuicios a que hubiere lugar. Dice el contrato LA NOTIFICACIÓN DE NO RENOVACIÓN DE ESTE CONTRATO SE HARA POR TELEGRAMA O NOTIFICACIÓN PRIVADA. Lo cual aún no se ha realizado a sabiendas que el contrato es Ley entre las partes. Es convenido entre las partes que al momento de producirse la prórroga del presente contrato se deberá revisar el canon de arrendamiento a fin de ajustarlo a la realidad económica existente al momento en la cláusula CUARTA(4) del contrato se estableció que el local estaba destinado por la arrendataria única y exclusivamente para FARMACIA en clausula quinta se estableció que la vigencia del contrato fuera del primero de octubre de 1994.
Que las expresadas clausulas entre otras fueron las acordadas y suscritas entre la citada administradora y la arrendataria, quienes sostuvieron y formalizaron la relación arrendaticia, tal como lo establece la ley y tal como lo establecieron las partes, y que aún se mantiene vigente hasta la presente fecha y está en pleno vigor el cual fue suscrito el veintiuno (21) de octubre de 1994 y se ha venido prorrogando automáticamente por voluntad de las partes y hasta la presente fecha dicho contrato es a tiempo indeterminado por voluntad de las partes.
Así mismo la parte demanda manifiesta que el contrato de arrendamiento no menciona quien es el propietario del expresado inmueble e igualmente no consta ni el contenido del contrato, ni en la narración de los hechos del libelo, ni en sus anexos, es decir, no consta el contrato de administración o representación en donde el supuesto propietario del local comercial ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI; le haya cedido u otorgado la administración o el cobro de los cánones de arrendamiento a la citada administradora del citado local comercial VIVIENCA S.R.L., se evidencia del contrato de arrendamiento de fecha 21 de octubre de 1994, que el mismo solo fue suscrito por la parte administradora la parte arrendataria y el fiador y no por el propietario alguno, todo lo cual así lo admite y confiesa textualmente lo parte actora en el libelo, folio 2 cuando dice: EN VISTA DE QUE NO SE SUSCRIBIO OTRO CONTRATO Y QUE LA EMPRESA ADMINISTRADORA DEJO DE PERCIBIR LOS ALQUILERES.
Que en forma verbal indeterminada, es cierto e infundado como lo dice la parte actora que hubo un acuerdo entre el propietario y la arrendataria para que se hicieran los depósitos de los cánones de arrendamiento a la cuenta de la ciudadana LORELLA DI ZIO; siendo la verdad verdadera y real que una vez que se separa la empresa administradora VIVIENCA S.R.L., en recibir los cánones de arrendamiento en la forma que se había pactado en el contrato, los administradora de la empresa VIVIENCA S.R.L., me surgieren y me dan un número de cuenta para realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento a nombre de la ciudadana LORELLA DI ZIO; Banco Mercantil cuenta número 007672012614, la cual es la cuenta que hasta la presente fecha, es a quien continúo pagando los cánones mensuales en dicha cuenta, sin que nadie me lo impida o prohíba de cumplir mis pagos, siendo su obligación mantener solvente los pagos de las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, la cual progresivamente se ha ido incrementando siendo la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), el canon actual desde el mes de enero del 2015, ajuste que hizo tomando en cuenta la inflación económica y la pérdida del valor monetario ocurrida en el país en los últimos años, lo cual es un hecho notorio y público.
Negó, rechazo y contradijo que su persona YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ,ya identificada, en ningún momento ha realizado o suscrito ningún tipo de contrato de arrendamiento o similar con el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, ya identificado en autos, por lo cual no tiene ninguna relación arrendaticia con dicho ciudadano como arrendador tal como consta en autos.
Que en el entendido que existiendo un contrato suscrito en fecha 21 de octubre de 1994, el cual consta en autos y está vigente por cuanto el mismo se ha prorrogado tácitamente por voluntad de las partes en tiempo indeterminado, es decir, operando la tacita reconducción; con el telegrama se le pretende notificar de un contrato unilateral solo por el propietario del inmueble, pretendiendo negarle el derecho de prorroga legal prevista en el artículo 26 eiusdem, que es obligatorio para el arrendador por lo que tiene más de veinte (20) años de relación arrendaticia y con ello se le niega los derechos como arrendataria, se viola el artículo 77 eiusdem, cuando se pretende imponerle un contrato nuevo sin considerar la relación arrendaticia existente discordante con las normas que ofrece el decreto ley; el nuevo contrato que se le presenta no reúne las condiciones prevista en el artículo 24 eiusdem, y se pretende resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del arrendatario.
Niega, rechaza y contradice que su persona YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, ya identificada, que no se ha puesto de acuerdo ni con la arrendadora ni con el propietario del local para hacer un nuevo contrato según la nueva ley que haya recibido en sus manos copia del contrato de arrendamiento para ser suscrito y en donde se indique que debe pagar el canon de arrendamiento en el Banco Banesco a favor del propietario GABRIELLE DI ZIO ya identificado.
Que es cierto que en fecha 4 de mayo de 2015, su persona recibió un telegrama con acuse de recibo entregada por Ipostel por el cual se me pretenda notificar de un nuevo contrato de arrendamiento con cláusulas distintas al contrato inicial de fecha 21 de octubre de 1994, sin tomar en cuenta el periodo de prorroga legal que por ley le corresponde. A lo cual su persona hizo caso omiso por cuanto con dicho nuevo contrato de arrendamiento se le cercena y obstaculiza sus derechos como arrendataria del local comercial previstos en los artículos 5,13,14,17,18,24,26,32, y 33 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, a lo cual solicito al Tribunal se le proteja.
Que desde el mes de enero del año 2015, su persona paga por canon de arrendamiento la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo),mensuales, los cuales deposita a la cuenta de la ciudadana LORELLA DI ZIO cuenta sugerida por los representantes administradores de VIVIENCA S.R.L., por hacer los pagos de los cánones de arrendamiento, por el incremento actualizado tomando en cuenta el contrato de arrendamiento de fecha 21 de octubre de 1994, que se refiere al órgano regulador que ahora no es otro sino la ley citada según lo estipula la cláusula segunda de dicho contrato el cual está vigente hasta la presente fecha por lo cual no se ha suscrito otro contrato.
Negó, rechazo y contradijo que su persona como arrendataria adeuda hasta el día de hoy los meses de abril y mayo que según en el libelo folio 4, se evidencia claramente que la parte actora no indica de que año son o a que año corresponde dichos meses de abril y mayo, en consecuencia es improcedente exigir su cobro porque el juez no puede suplir los errores y faltas de las partes y sus abogados como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Negó, rechazo y contradijo que su persona adeuda cantidad alguna por concepto de pago de condominio por cuanto en el contrato de fecha 21 de octubre de 1994 vigente, no dice nada al respecto en que su persona quede obligada a ello, por otra parte nunca ha sido convocada o notificada a reuniones de condominio o que se le indiquen las obligaciones que le corresponden pagar por el local arrendado.

DEFENSA DE FONDO
Que opone al actor la falta de cualidad del ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, ya identificado, “como actor para intentar este juicio” si bien es cierto que tenga interés en el juicio, como propietario del inmueble, es menos cierto que “no tiene cualidad procesal para sostener este juicio”, en razón de que el contrato de fecha 21 de octubre de 1994, no aparece suscrito por su persona, ni tampoco es la persona que administra el local comercial dado en arrendamiento ni es el arrendador inmediato con la arrendataria según el contrato vigente, con la que se estableció la relación arrendaticia propiamente dicha la cual es relativa el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio con el arrendatario, así como lo deberes y derechos generados en razón de dicha relación como lo establece la Ley..
Que en este sentido no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión se sobreentiende que en la presente causa si el arrendador es la empresa VIVIENDA S.R.L., EMPRESA MERCANTIL; domiciliada en la ciudad de Mérida, según el contrato de arrendamiento, está representada por los ciudadanos ALI. A. MERCADO GARCIA y ALVARO A. PEREZ MANZO, ya identificados y dicho contrato de arrendamiento de fecha 21 de octubre de 1994, está vigente y determinada su duración porque ha sido prorrogada en el tiempo y debieron haber sido llamados a juicio o intervenir en él como actores principales, en esta acción de desalojo por ser la parte arrendadora siendo solamente el propietario del inmueble el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, persona solidariamente responsable respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador empresa VIVIENCA, S.R.L., según el citado contrato de arrendamiento agregado a los autos por la parte actora, en este sentido de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, formalmente se opone a la parte actora la falta de cualidad en el actor para intentar este juicio de desalojo contra la arrendataria YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, en concordancia con lo establecido en el artículo 6 de la ley antes citada.
Finalmente, solicita al tribunal se declara “CON LUGAR” la defensa de fondo opuesta y sin lugar la demanda incoada por la parte actora en contra de la arrendataria.
Procede esta superioridad a emitir pronunciamiento como punto previo la falta de cualidad e interés del actor al intentar y sostener el presente juicio, solicitado por la parte demandada en los siguientes términos:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada opone al actor la falta de cualidad del ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, ya identificado, “como actor para intentar este juicio”, en razón de que el contrato de fecha 21 de octubre de 1994, no aparece suscrito por su persona, ni tampoco es la persona que administra el local comercial dado en arrendamiento ni es el arrendador inmediato con la arrendataria según el contrato vigente, con la que se estableció la relación arrendaticia propiamente dicha.
El Tribunal para decidir observa que bajo el nuevo código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda, conforme al Artículo 361 C.P.C. [sic] (infra: n.292 d).
La legitimatio ad causam es un requisito o cualidad de las partes. En ese sentido se pronuncia el autor patrio Arístides Rengel Romberg, quien, al respecto sostiene lo siguiente:“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).”
Independientemente de la posición que se asuma respecto de la naturaleza jurídica de la cualidad o legitimación en la causa, considera el juzgador que, por tratarse de una materia regulada por normas de estricto orden público, derivado de su estrecha vinculación con los derechos constitucionales a la acción, defensa y jurisdicción, y por tratarse de una cuestión de derecho, le es aplicable el principio iuranovit curia, al examen y decisión del Juez o Tribunal sobre la falta de este requisito razón por la cual puede declararse incluso ex officio. A esta misma conclusión arribó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 1193, proferida el 22 de julio de 2008, bajo ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, con ocasión del recurso de amparo interpuesto por Rubén Carrillo Romero y otros, contenido en el expediente 07-0588, (ratificada, entre otras, en decisión número 440 de fecha 28 de abril de 2009), en la que, en sus partes pertinentes, se asentó:

(Omissis)
Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.
(Omissis).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintana c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran […].
De lo anterior esta Juzgadora evidencia que los derechos adquiridos por el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, los obtuvo según documento de propiedad, que se encuentra en el expediente signado con el Nº 04544, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 23 de julio de 1981, inserto bajo el número 460, folios 615 al 616, tomo 11, protocolo primero del tercer trimestre del referido año, es decir el inmueble consistente en un local comercial distinguido con el número LC-1, ubicado en la planta baja del edificio Las Américas, situado en la Avenida Las Américas Sector Santa Bárbara del Municipio el Llano Distrito Libertador del estado Mérida, es de su propiedad. Quedando de esa manera demostrada su cualidad para intentar la presente demanda por ser el propietario del inmueble objeto de la misma, así como lo establece el artículo 6 de la Ley Especial en su único aparte, pues es el propietario del local comercial solidariamente responsable de las obligaciones en la relación arrendaticia. En virtud del pronunciamiento anterior debe declararse SIN LUGAR LA DEFENSA DE FONDO DE CUALIDAD, opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda, como en efecto así se declara.
En consecuencia, a los fines de determinar si la parte demandada cumplió con su carga procesal de desvirtuar esa presunción legal que obra en su contra, se hace necesario la enunciación, examen y valoración del material probatorio cursante en autos, a cuyo efecto el Tribunal observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA EN PRIMERA INSTANCIA
En el libelo de la demanda los apoderados judiciales de la parte demandante, abogados LUIS JOSÉ SILVA SALDATE y FABIOLA ANDREINA CESTARI EWINGpromovieron las pruebas siguientes:
PRUEBAS DOCUMENTALES

1.-Promueve el valor y mérito jurídico del documento de propiedad que fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 23 de julio de 1981, inserto bajo el número 460, folios 615 al 616, tomo 11, protocolo primero del tercer trimestre del referido año, es decir el inmueble consistente en un local comercial distinguido con el número LC-1, ubicado en la planta baja del edificio Las Américas, situado en la Avenida Las Américas Sector Santa Bárbara del Municipio el Llano Distrito Libertador del estado Mérida.
Observa ésta operadora de Justicia que el anterior instrumento público, no fue tachado, ni impugnado, en forma alguna, se tiene como público en cuanto a su otorgamiento, con la salvedad de que en cuanto a su contenido, se considera como cierto hasta prueba en contrario,a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, apreciándose con todo el mérito probatorio que dicha disposición legal le atribuye a esa especie de instrumentos, para dar por comprobado que las condiciones de dicha relación arrendaticia, es demostrar la facultad que tiene su representado para intentar la demanda. Así se establece.
2.-Promueve el valor y mérito jurídico del telegrama enviado a la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, de fecha 23 de abril de 2015, donde se le recuerda a la arrendataria la obligación que establece la Ley de suscribir un nuevo contrato, el cual fue dejado en el inmueble en fecha 21/11/2014, y que se agrego con la letra “F”.

Observa quien aquí decide, que el comprobante de acuse de recibo de telegrama, no fue tachado ni impugnado por la parte demandada ni en la contestación ni durante el lapso probatorio, por lo que debe considerarse como fidedigno y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.375 del Código Civil, hace fe como instrumento privado, en cuanto al hecho se deja constancia asimismo, que el mismo fue entregado el 06-05-2015, a las diez de la mañana (10:00 am.), firmado su recibo por (no legible), con cédula de identidad n° 8.002.170. Está a sello húmedo del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO. TELEGRAFÍA. ENTIDAD-MÉRIDA (folio 29). La anterior instrumental fue promovida con el objeto de demostrar que en esa fecha, se les envió un telegrama con acuse de recibo, a la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ conforme a lo establecido en el contrato de promesa bilateral, en la dirección allí establecida; que dicho telegrama textualmente indicaba: “[…]. Por medio de la presente le recuerdo, la obligación que tenemos de suscribir nuevo contrato de arrendamiento en base a lo establecido en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, para lo cual le deje en fecha 21 de noviembre de 2014, el respectivo contrato.” (sic).Y así se establece.
3.-Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento marcado con la letra “E” de fecha 1º de diciembre de 2014, y que fuese dejado en el inmueble que ocupa la arrendataria el día 21 de noviembre de 2014, a efectos de demostrar que en su clausula SEGUNDA se estableció el canon de arrendamiento por un monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), así mismo se estableció la obligación de la arrendataria de pagar los gastos comunes o de arrendamiento.
Esta Juzgadora observa que dicho contrato de arrendamiento no está firmado por las partes, por lo cual el elemento de validez de manifestación expresa del consentimiento no se encuentra presente, en razón de esto, no se aprecia ni le otorga valor probatorio la prueba in comento. Así se decide.
4.-Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los estados de cuenta de LORELLA DI ZIO, donde se evidencia las transferencias realizadas por la arrendataria referidas a los pagos de los cánones de arrendamiento por la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo) cada mes, y agregadas con las letras números 1) D1, depósito de Bs. 2.000,oo, realizado en el mes de septiembre de 2014; 2) D2, mes de octubre de 2014, no se refleja el depósito;3) D3, depósito de Bs. 2.000,oo realizado en el mes de noviembre de 2014 y 4) D4 mes de diciembre de 2014, no se refleja el depósito, donde se observa que los meses de noviembrey diciembre no se reflejó el depósito de Bs. 2.000,oo cada uno, adeudando para tal concepto la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.000,oo).
5.-Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los estados de cuenta de LORELLA DI ZIO, de los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2015, cuenta en la cual la arrendataria realiza el pago de los alquileres donde se desprende 1) con la letra G1, depósito de Bs. 10.000,oo, el 14 de enero de 2015; 2) G2, depósito de Bs. 10.000,oo el 13 de febrero de 2015;3) G3,mes de marzo de 2015, no aparece depósito; 4) G4, depósito de Bs. 20.000,oo el mes de abril de 2015, 5) G5, depósito de Bs. 20.000,oo el mes de mayo de 2015 y G6 depósito de Bs. 10.000,oo el mes de junio de 2015, de donde se evidencia las transferencias realizadas por la arrendataria referida a los pagos de los cánones de arrendamiento.

Respecto ala naturaleza los particulares 4 y 5 nuestra jurisprudencia patria, entre otras, en decisiones números RC-00877 y RC-00501, de fechas 20 de diciembre de 2005 y 17 de septiembre de 2009, respectivamente, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que éstos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de la sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos, por lo que en atención al Principio de la Libertad Probatoria, de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, así como el de la Sana Crítica, preceptuado en el artículo 507 eiusdem, deberá otorgárseles valor probatorio como meros indicios, conforme al artículo 510 ibídem, y así se establece.
Ahora bien, analizado en principio el objeto conforme al cual dicha instrumental fue promovida por la representación judicial de la parte actora, evidencia la juzgadora que los recibos de los estados de cuenta, aparecen a nombre de la ciudadana DI ZIO MERCANTE LORELLA,para demostrar que la arrendataria efectivamente recibió el contrato a suscribir, tantas veces mencionado pues aun sin haberlo firmado comenzó a cumplir como parte de sus obligaciones y ello se refleja en el ajuste del canon de arrendamiento de estos meses, que es el mismo monto establecido en la cláusula segunda del contrato antes mencionado por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 10.000,oo),pautado en el contrato de fecha 1º de diciembre de 2014, por lo tanto, mal podría exigirse el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre 2014 por esa cantidad. Y así se decide.

6.-Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la notificación dirigía a GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, por la abogada representante del condominio Edificio Las Américas, marcada con la letra “H” para demostrar que el departamento legal de este condominio comenzó una gestión de cobranza por adeudarse meses de condominio lo que demuestra claramente el incumplimiento de la demandada con respecto a esta obligación.

En atención a la referida prueba y siendo que la abogada KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, no compareció a ratificar la referida documental y por cuanto no consta ningún recibo de pago de condominio ni en ninguna otra parte que se exprese en esta demanda, es por lo que esta juzgadora no la aprecia ni le otorga valor probatorio. Y Así de declara.
7.-Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del estado de cuenta del condominio Edificio Las Américas, local 1, agregado con la letra “I” para demostrar la mora que presente la arrendataria en el pago de sus obligaciones esto es en el pago del condominio.
En atención a la referida prueba y siendo que el ciudadano WALTER DOLFO FABBRO; no compareció a ratificar la referida documental, y por cuanto no consta ningún recibo de pago de condominio ni en ninguna otra parte que se exprese en esta demanda, es por lo que esta juzgadora no la aprecia ni le otorga valor probatorio. Y Así de declara.
8.-Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento poder otorgado por la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, a la abogada KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, agregado con la letra “J” para demostrar la cualidad de esta abogada en comenzar la gestión de cobranza de los meses de condominio adeudados.
En atención a la referida prueba esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da valor probatorio para demostrar la cualidad de la abogada en comenzar la gestión de cobranza de los meses de condominio adeudados. Y así se declara.
9.-Promueve las TESTIFICALES
a.- Testifical de la ciudadana LORELLA DI ZIO; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.151.500, domiciliada en la ciudad de Mérida, y hábil, a fines de que ratifique los estados de la cuenta Nº 007672012614 que es titular en el Banco Mercantil, de los meses de Septiembre del año 2014 hasta el mes de junio 2015 y marcados con las letras y números D1, D2,D3 y D4 y G1, G2, G3, G4, G5 y G6.
b.-Testifical de la ciudadana KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR,venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.098.550, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábil, apoderada de la Junta de Condominio del Edificio Las Américas, a fines que ratifique notificación dirigida al Sr. Gabriele Di Zio y agregado con la letra “H”.
c.-Testifical del ciudadano WALTER DOLFO FABBRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.251.287, domiciliado en la ciudad de Mérida y hábil, Presidente de la Junta de Condominio, Edificio las Américas, a fines que ratifique la notificación dirigida a la ciudadana YOLANDA NUÑEZ, contentiva del estado de la deuda de condominio agregada con la letra “I”.

Ahora bien, esta jurisdicente observa que en el libelo de la demanda de fecha 6 de junio de 2016, y en la promoción a la admisión de las pruebas, el Tribunal quo, admitió las pruebas testimoniales promovidas y acordó oír a los testigos mencionadosLORELLA DI ZIO;KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR,WALTER DOLFO FABBRO, los cuales fueron convocados para rendir su testimonio el día y la hora en que se desarrollara la audiencia oral de juicio, la cual se realizó el día 15 de diciembre de 2015, de conformidad con el artículo 43 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario. Así se establece.
Al respecto a esta prueba esta Juzgadora observa que las ciudadanas LORELLA DI ZIO; KARIN JOHANNA IBAÑEZ CUELLAR, WALTER DOLFO FABBRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números E-81.151.500,V-13.098.550, V-5.251.287, respectivamente, no hicieron acto de presencia en consecuencia se declaró desierto el acto testimonial de cada una de ellas.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Esta jurisdicente observa que en el auto del Tribunal de la causa, de fecha 5 de noviembre de 2015 (folio 102), en su particular SEGUNDO, se observaque las pruebas aportadas por la parte demandada no fueron admitidas por el Tribunal de la causa, por cuanto no fueron indicadas en el escrito de contestación de la demanda, es por lo que resulta forzoso para esa Juzgadora determinar que la promoción de pruebas realizada por la parte demandada es extemporánea y por ende INADMISIBLE, de conformidad con lo establecido en el primer y segundo aparte del artículo 865 de la norma civil adjetiva.

CONCLUSIONES

Del análisis efectuado al acervo probatorio cursante en autos, quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende entre el ciudadanoGABRIELE DI ZIO SANTUCCI en calidad de arrendador y la ciudadanaYOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, en calidad de arrendataria, inmueble éste que se encuentra ubicado en Avenida Las Américas, sector Santa Bárbara, ubicado en la planta baja del edificio Las Américas, número LC-1, tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida,en fecha 23 de julio de mil novecientos ochenta y uno (1981), inserto bajo el número 460, folios 615 al 616, tomo 11, protocolo primero del tercer trimestre del referido año.
Observa quien aquí decide, que la pretensión que se deduce es la de desalojo de local comercial por insolvencia en el pago, cuya consagración positiva se halla en el artículo 40literal “A” de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Comerciales, establece que:
Artículo 40.-Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
La norma transcrita se traduce en el derecho que nace para el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento, en el caso de marras.
En consecuencia, vista la reclamación de la parte actora que la arrendataria para el momento de la interposición de la demanda adeudaba los meses de abril y mayo de 2015,se observa que la arrendataria en su escrito de contestación a la demanda afirma que recibió en fecha 4 de mayo de 2015, un telegrama con acuse de recibo entregado por ipostel, que debida suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, en cumplimiento con el Decreto con Rango, Valor, Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, recordándole que el día 21 de noviembre de 2014, se le había dejado el respectivo contrato para su firma, pero que pese a ello no recibió el arrendador repuesta alguna de lo mismo, pero la arrendataria a partir del 14 enero del 2015, como se evidencia en el estado de cuenta del mes de enero comenzó a pagar la suma establecida en el último contrato de arrendamiento, no obstante siguió depositando en la cuenta de la ciudadana LORELLA DI ZIO, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), suma esta que fue abonada al pago del canon del mes de noviembre el cual se encontraba adeudando junto con el mes de diciembre alegado por la parte actora,.
Ahora bien, esta Juzgadora observa que vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento del arrendatario demandado materializado dicho incumplimiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de dos mil catorce (2014), resulta forzoso declarar con lugar la petición del accionante.

De las actas procesales se observa que hasta el mes de diciembre de dos mil catorce (2014), el canon de arrendamiento era la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo)mensuales, donde se desprende que la parte demandada realizó los siguientes pagos: 1) deposito de fecha 23 de septiembre de 2014, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo),correspondiente al mes de septiembre de 2014; 2) deposito de fecha 28 de noviembre de 2014, por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), correspondiente al mes de octubre de 2014; 3) deposito de fecha 14 de enero de 2015, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo),correspondiente al mes de enero de 2015, 4) deposito de fecha 13 de febrero de 2015, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), correspondiente al mes de febrero de 2015; 5)depósito de fecha 6 de mayo de 2015, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) correspondiente al mes de mayo de 2015.

Ahora bien esta Juzgadora observa tal como ya se estableció es preciso destacar que conforme al documento en el cual fundamenta el demandante el ajuste del canon de arrendamiento, señala su fecha de inicio y de pautada suscripción para el día 1º de diciembre de 2014, por lo cual no se le puede exigir al actor el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2014, con el ajuste del mismo en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo),cuando el artículo 41, literal “d” de la Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmuebles para el uso Comercial prohíbe expresamente establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en el artículo 32 de este Decreto Ley.

En consecuencia,es evidente para esta Juzgadora que el demando de autos no probó su liberación de pago, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, queda firme el hecho que efectivamente el arrendatario-demandado adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014 cada uno a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), cada uno, adeudando para tal concepto la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 4.000,oo), y así se declara.

En virtud de todo lo expuesto, considera quien decide que están dados todos los supuestos para declarar SIN LUGARel recurso de apelación. PARCIALMENTECON LUGAR la demanda, en consecuencia se CONFIRMAel fallo apelado y se condena en costas a la parte demandante, como así se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO:Se declara SIN LUGARel recurso de apelación interpuesto el 25 de enerode 2016, por la parte demandada, ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SANCHEZ, asistida en este acto por el abogado NOLBERTO MALDONADO,contra la sentencia dictada el 18 de enero de 2016, proferida por el hoy denominado TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA,en el juicio seguido por el ciudadano GABRIELE DI ZIO SANTUCCI, contra la ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZpor DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) Y COBRO DE BOLIVARES.-En consecuencia, este Tribunal ordenó a la parte arrendataria-demandada hacer efectiva la entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, a saber el inmueble consistente en un local comercial distinguido con la nomenclatura LC-01 ubicado en la planta baja, del edificio las Américas, sector Santa Bárbara, de la Avenida Las Américas Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.

SEGUNDO:Se declaraPARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, en consecuencia se CONFIRMAel fallo apeladoproferida por elprenombrado órgano jurisdiccional.

TERCERO:De conformidad con el artículo274 del Código de Procedimiento Civil, seCONDENAen costas a la parte demandada, ciudadana YOLANDA COROMOTO NUÑEZ SÁNCHEZ,por haber resultado totalmente vencida en el mismo.
Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, a los treinta y un días del mes de julio del años dos mil diecinueve. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

La Jueza,

Eglis Mariela Gasperi Varela

La SecretariaTemporal,

Maribel C. Torres González

En la misma fecha, y siendo las doce y treinta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La SecretariaTemporal,

Maribel C. Torres González