TSJ Regiones - Decisión

EXP. 23973
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
209° y 160°
DEMANDANTE (S): ARAIL GABRIELA ANTEQUERA Y OTRO
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS JOSE SILVA SALDATE
DEMANDADOS: DANY SILVANA DE OJEDA Y OTRO
DEFENSOR JUDICIAL: Abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
NARRATIVA

El juicio que da lugar al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato, se inicia mediante libelo de demanda incoado por los ciudadanos Arail Gabriela Peña Antequera y Luis Pilonieta Blanco, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 14.917.624 y V.- 11.463.529, en su orden, a través de su Apoderado Judicial Abogado Luis José Silva Saldate, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.044.879, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 42.306; contra los ciudadanos Dany Silvana Restani de Ojeda, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.186.383, en su condición de vendedora y a Francisco José Ojeda Castillo, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.159.866, en su condición de cónyuge de la vendedora, recibida por Distribución según nota de secretaria de fecha 19 de septiembre de 2017. (f. 19).
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2017, se admitió la demanda por no ser contraria a la Ley, al orden público y a las buenas costumbres, y se emplazó a los demandados de autos para que comparecieren por ante este Despacho dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a aquel en que conste en autos su citación a los fines que dieren contestación a la demanda que hoy se providencia, se libraron los recaudos de citación (fs.20 y 21).
Mediante diligencia el Alguacil devolvió las boletas de citación sin firmar, libradas a los ciudadano Dany Silvana Restani de Ojeda y a Francisco José Ojeda Castillo, por cuanto el funcionario se trasladó en tres (03) oportunidades a los domicilios que indica las referidas boletas, se agregaron al expediente (fs. 26 al 42).
En fecha 07 de noviembre de 2017, la parte actora solicitó mediante diligencia que se libraran los correspondientes carteles de citación (f. 43) y en fecha 10 de noviembre de 2017, el Tribunal acordó y libro los respectivos carteles de citación, siendo estos recibidos por la parte actora, tal como consta en diligencia de fecha 14 de noviembre de 2017 (f. 47).
Mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2017, la parte actora consigna sendos ejemplares de los Diarios Pico Bolívar y Frontera, donde aparecen publicados los carteles de citación de los demandados, se desglosaron y se agregaron al expediente (fs. 48 al 50), tal como consta en nota de secretaria (f. 51) y en fecha 19 de diciembre de 2017, la secretaria del Tribunal hizo constar que fijó el cartel de citación en la entrada del edificio indicado en la boleta (52).
Mediante nota de secretaria (f. 53), el tribunal dejó constancia que la parte accionada no compareció, ni por sí ni por medio de apoderado judicial, a los fines de dar contestación a la demanda.
Por diligencia de fecha 29 de enero de 2018, la parte actora solicitó se le designara defensor judicial a la parte accionada (f. 54), y mediante de fecha 01 de febrero de 2018, se designó como defensora judicial de los demandados de autos a la Abogada Eddy Johelia Vielma, acreditada en autos, y sé ordeno su notificación a los fines que compareciere por ante el Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a su notificación, a las once de la mañana, a fin que manifieste su aceptación o excusa al referido cargo. En fecha 15 de marzo de 2018 (f. 59), la defensora judicial designada aceptó el cargo y se juramentó.
En fecha 20 de marzo de 2018, la parte actora mediante diligencia solicitó se libraran los recaudos de citación a la defensora ad litem y en fecha 23 de marzo del 2018, el tribunal libró los respectivos recaudos (f. 71).
Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2018, el alguacil devuelve boleta de citación sin firmar, librada a la ciudadana Eddy Johelia Vielma, por cuanto fue imposible localizarla (63). En fecha 02 de marzo de 2018, la parte actora, mediante diligencia solicita se designe un nuevo defensor judicial a la accionada (f. 72).
Por auto de fecha 07 de mayo de 2018, se designó como defensor judicial de la parte actora al abogado Daniel Sánchez, y se ordenó su notificación (f. 73); siendo notificado en fecha 05 de junio de 2018, tal como consta en diligencia suscrita por el alguacil de este Despacho (f. 74); prestando el juramento de ley en fecha 26 de junio de 2018 (f.79) y se le libraron los recaudos de citación en fecha 23 de julio de 2018 (f.81).
En fecha 08 de octubre de 2018, mediante diligencia el defensor ad litem abogado Daniel Sánchez, consignó la contestación de la demanda, la cual se agregó a los autos (fs. 84 al 87).
Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2018, la parte actora ratifica la veracidad de las copias fotostáticas que acompañaron al escrito libelar haciéndolas valer con todo su valor probatorio (f. 89).
Consta que en fecha 04 de febrero de 2019, la Juez Temporal Abogada Yosanny Dávila, se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó la notificación a las partes, librándose las respectivas boletas (f. 91); siendo efectiva dicha notificación a las partes, tal como se desprende de la diligencia suscrita por el alguacil en fecha 06 de febrero de 2019 (fs. 92 y 93).
Mediante diligencias de fecha 19 de febrero de 2019, las partes en controversia consignaron escritos de promoción de pruebas (fs. 94 y 95), y mediante nota de secretaría (f. 102) de fecha 22 de febrero de 2019, se agregaron al expediente las cuales rielan de los folios 97 al 101, en su orden respectivo.
Según auto de fecha 07 de marzo de 2019, se admitieron las pruebas de las partes que no fueren contrarias en derecho, salvo su apreciación en la definitiva (fs. 103 al 105).
En fecha 26 de abril de 2019, mediante auto se declaró desierto el acto de inspección judicial solicitada por la parte actor, por cuanto la misma no hizo acto de presencia (f. 106) y mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2019 (f. 107), la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad para la práctica de la inspección judicial solicitada y admitida, y en fecha 14 de mayo de 2019, el tribunal la fijó nuevamente (f. 108), llevándose a efecto en fecha 21 de mayo de 2019, tal como consta en acta levantada in situ y que obra al folio 109.
Por notas de secretaria de fecha 19 de junio de 2019, se dejó constancia que las partes ni por sí ni por medio de Apoderado Judicial no consignaron informes (f.110) por lo que esta instancia judicial entró en término para decidir de conformidad al artículo 512 del Código de Procedimiento Civil (f. 111).
Este es en resumen el historial de la presente causa, el tribunal para resolver observa:
MOTIVA
LA CONTROVERSIA QUEDÓ PLANTEADA POR LA PARTE ACTORA, DE LA SIGUIENTE MANERA:
La presente controversia quedó planteada por la parte actora, ciudadanos ARAIL GABRIELA PEÑA ANTEQUERA y LUIS ALFREDO PILONIETA BLANCO, a través de su Apoderado Judicial Abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en los siguientes términos:
En fecha 08 de julio de 2013, suscribieron con la ciudadana DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA, (identificada en el encabezamiento de la presente decisión), contrato de opción de compra, autenticado por ante la oficina Notarial Cuarta de esta ciudad de Mérida, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 71, en el cual la vendedora (demandada) se comprometió a dar en venta por la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nro. 2-2-4, del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina, cuyas medidas y linderos se encuentran especificados en el re4spectivo documento de condominio. Dicha operación fue autorizada por el cónyuge de la vendedora-propietaria, ciudadano FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 5.159.866, dicho inmueble les pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 30 de septiembre de 2004, bajo el Nro. 15, folio 101 al 107, del Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, correspondiente al tercer trimestre del referido año.
Que en la cláusula segunda del referido contrato pactaron, que el pago se haría de la siguiente manera: La cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), la pagaron mediante dos depósitos efectuados en el Banco Banesco, identificados con los números 1809004123 y 1611135360, de fechas 26 de junio de 2013 y 03 de julio de 2013, en su orden, el primero por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y el segundo por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), ambos depositados en la cuenta signada Nro. 0134-0881-58-8813014042, y que el restante se pagaría dentro de un plazo de ciento veinte días (120), después de la fecha de otorgamiento del documento de opción de compra. En el artículo tercero dejaron constancia que los demandantes estaban en posesión del inmueble y aun lo siguen estando.
Mediante depósito identificado Nro. 1512580227, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), realizado en fecha 05 de noviembre de 2013, en la misma cuenta ut supra señalada (Nro. 0134-0881-58-8813014042), siendo notificada la vendedora del pago total del inmueble, siendo imposible que la misma les otorgue el documento definitivo de venta por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, a pesar de haber cumplido con las obligaciones contractuales que les imponía el contrato de opción, es decir el pago del precio y estar en posesión uso y disfrute del inmueble, lo que ha efectos del derecho ya hizo que se perfeccionara la venta, ya que se encuentran perfectamente cubiertas las estipulaciones contenidas en el artículo 1.474 del Código Civil.
Fundamentó el presente procedimiento de cumplimiento de contrato de opción de compra en base a lo establecido en los artículos 1.474, 1.155, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la Resolución Nro 11, de fecha 05 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial del 21 de febrero de 2013, Numero 40.115.
Por las razones antes expuestas, demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta a los ciudadanos DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA en su condición de vendedora y a FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, en su condición de cónyuge de la vendedora, para que voluntariamente convengan en lo siguiente o este tribunal los constriña mediante sentencia en lo siguiente: PRIMERO: En que les sea otorgado el documento definitivo de venta sobre el apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nro. 2-2-4, del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina. SEGUNDO: En caso de que se negaren a otorgar el documento de compraventa definitivo, que la sentencia que dicte este Tribunal sirva de título de propiedad sobre el apartamento y se ordene al Registro Público hacer las correspondientes notas marginales. TERCERA: En cancelar las costas procesales generadas en este proceso. CUARTO: Estimo la presente demanda en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), que equivalen a CINCO MIL SEISCIENTAS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS CON SESENTA Y SEIS DECIMAS (5.666,66).
Solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar según lo establecido en el artículo 588, numeral 3º del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble en litigio.
Señaló como domicilio procesal en avenida Las Américas, Centro Comercial Mamayeya, tercer piso, oficina 3-18, de esta ciudad de Mérida, y como domicilio para citar a los demandados en avenida 7 Nro. 22-41, entre calles 21 y 23, edificio Morrocoy, apartamento Nro. 2, de esta ciudad de Mérida.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Siendo la oportunidad para la contestación a la demanda dentro del lapso correspondiente, el Abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de Defensor Judicial de los ciudadanos DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA y FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, dio contestación en los siguientes términos:
En el capítulo I realizó un resumen de la acción propuesta por la parte demandante. En el capítulo II “Sobre la responsabilidad del Defensor Judicial”, que hizo saber al Tribunal, que no localizó a sus defendidos en la dirección indicada en el escrito libelar, por lo que a los fines de salvaguardar su responsabilidad y dar cumplimiento procesal, advirtió que está impedido de convenir en la presente demanda, sin embargo dio contestación a la demanda.
En el capítulo III, admitió que sus defendidos suscribieron en fecha 08 de agosto de 2013, el contrato de opción de compra venta, rechazó tanto en los hechos, como en el derecho alegado en todo y cada una de las partes, la sedicente que desde aquella fecha se le notificó a la vendedora la disposición de los opcionantes en otorgar el documento definitivo, ya que no obran en autos, pruebas tendientes a demostrar la veracidad de tal afirmación. Rechazó y contradijo el alegato de que los demandantes están en posesión del bien inmueble e impugnó y desconoció las planillas de depósito consignadas con el escrito libelar.
En el capítulo IV de la Contestación de la demanda expreso que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en sentencia Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, que el contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no de ejercerse la opción, razón por la cual todo juez debe revisar y observar los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes a los fines de determinar si es un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias del contrato.
Que la doctrina y la jurisprudencia considera que la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato está sujeta a una serie de requisitos concurrentes, tales como que se trate de un contrato bilateral, la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción y la necesidad de acudir a la autoridad judicial a los fines que sea ésta quien verifique la concurrencia de los requisitos ut supra señalados.
En tal sentido, de los referidos requisitos el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución, de tal manera que de conformidad al artículo 1354 de Código Civil y del 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio procesal de la carga de la prueba y en orden a la sistematización de los extremos de procedencia de dicha acción , alegar y demostrar tres supuestos, a saber: 1) La existencia de la obligación contractual; 2) El cumplimiento de la obligación por su parte y el incumplimiento de la obligación por parte del demandado, requisitos estos concurrentes.
Del análisis de las actas procesales se concluye que en el escrito libelar no se indica el pago efectuado por la demandante, los cuales no fueron traídos a juicio como documentos fundamentales, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, con la finalidad de demostrar el pago de la obligación del contrato, pues solo indico y anexó copias de las planillas de depósito los cuales impugnó y desconoció en este acto, por ser a través de cheques, los cuales es de alto conocido del foro abogadil, no demuestran el pago.
Resulta imperioso analizar objetivamente el contrato de opción de compraventa, a los fines de separar las obligaciones asumidas por cada uno de las contratantes, la importancia cualitativa y cuantitativa del incumplimiento. Del contrato de marras se evidencia, que los accionados se comprometieron a vender a los demandantes en un plazo de ciento veinte (120) días, desde la firma del contrato en fecha 08 de julio de 2013, hecho este que venció en fecha 05 de noviembre de 2013, tal como consta de la cláusula del mencionado contrato.
Que constituye un hecho admitido por la parte actora, y por cuanto, exento de pruebas, que los demandantes no suministraron los pagos a los accionados, cuyos pagos no constan a los autos, lo que demuestra que no se dio cumplimiento al pago. En tal sentido, la jurisprudencia ha establecido que la falta de pago por los demandantes trae como consecuencia la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, y se habrá establecido que la parte actora, incumplió con el pago.
Opuso la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, pues la parte actora incumplió con lo convenido contractualmente, en contravención a la disposición establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que debe declararse sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato.
Opuso como defensa de fondo la caducidad contractual de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto han pasado más de cuatro años desde el momento del vencimiento de la referida opción, por lo que existen elementos de convicción para declarar la caducidad del contrato, por cuanto la opción de compra venta fue suscrita en fecha 08 de julio de 2013, y la demanda fue interpuesta y admitida en fecha 27 de septiembre de 2017.
SIN INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE NI DE LA DEMANDADA, tal como consta de la nota de secretaria inserta al folio 110, de fecha 19 de junio de 2019.
Mediante auto de fecha 19 de junio de 2019, este Tribunal entró en términos para decidir.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

De las pruebas promovidas por la parte actora, a través de su Apoderado Judicial Abogado Luis José Silva Saldate, según escrito de fecha 19 de febrero de 2019 y admitidas por auto de fecha 07 de marzo de 2019 de la siguiente manera:
DOCUMENTALES: Promueve el valor y mérito de:
1. Copia fotostática certificada del documento de opción de compra (fs.10 al 15): De la revisión de esta instrumental, se evidencia que la misma constituye el contrato denominado por las partes contrato de opción de compra, en el cual las partes de mutuo acuerdo establecieron las cláusulas que lo regirían, entre ellas se advierte en la disposición primera, que la ciudadana Dany Silvana Restani de Ojeda (propietaria-demandada), y su cónyuge (el cual manifestó estar de acuerdo con la negociación establecida en el mismo), se comprometieron a dar en venta a los optantes (demandante) un inmueble de su propiedad consistente en un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 2-2-4 del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina, denominada Neblina Club. En la cláusula segunda establecieron el precio de venta el cual ascendía a UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), el cual pagarían los optantes (compradores-demandantes) de la siguiente manera: En el acto la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), los cuales fueron realizados mediante dos (02) depósitos bancarios, efectuados en el Banco Banesco, en la cuenta Nº 0134-0881-58-8813014042; identificados Nros 1809004123 y 1611135360, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) respectivamente, de fechas 26 de junio de 2013 y 03 de julio de 2013, en su orden, y que el remanente, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), en un plazo de ciento veinte (120) días. En la cláusula tercera establecieron como lapso de vigencia de la opción de ciento veinte (120) días continuos a partir de la firma del contrato y no prorrogable. En dicho contrato, la propietaria (vendedora) se comprometió a gestionar todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta y dejaron expresa constancia que los optantes (demandantes) se encuentran en posesión del inmueble objeto de la opción; asimismo los contratantes se establecieron una clausula penal, por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de la opción de compra el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada, entre otras cláusulas.
En tal sentido, con la presente instrumental, queda comprobado la existencia del negocio jurídico, la forma de pago, la cuenta bancaria en la cual se deberían realizar los pagos establecidos, que adminiculando el acervo probatorio le pertenece a la demandada de autos, que los demandantes están en posesión del inmueble objeto del contrato; es decir queda comprobado fehacientemente el negocio jurídico como se pactó y la forma convenida de hacer los pagos, y por cuanto la misma no fue impugnada ni tachada, este tribunal de cognición le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
2. Copias de los depósitos efectuados a la cuenta de la vendedora (fs. 16 al 18). De la revisión de las mismas, se observa que consta de tres (03) vouchers o depósitos bancarios, signados con los números, 1809004123, 1611135360 y 1512580227, de fechas: 26 de junio de 2013 por CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00); 03 de julio de 2013 por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) y del 05 de noviembre de 2013 por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), todos realizados a la cuenta bancaria Nº 01340881588813014042.
Con respecto a estas instrumentales, las cuales fueron impugnadas y desconocidas por la contraria en la contestación a la demanda, a lo que la parte promovente en fecha 15 de octubre de 2018 (f. 89), procedió a ratificarlas y en la oportunidad legal de promoción de pruebas la parte actora, a los fines de reafirmar la veracidad de las mismas solicitó la prueba de informes a la entidad bancaria Banesco (vuelto del folio 97).
En tal sentido, esta Jurisdicente en su rol de directora del proceso y en busca de la verdad de los hechos alegados de las partes en contención, acatando el mandato establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y adminiculando el acervo probatorio, observa que los depósitos identificados 1809004123 y 1611135360 de fechas: 26 de junio de 2013 por CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y del 03 de julio de 2013 por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), se encuentran señalados en el contrato de opción de compra y fueron aceptados por los contrates, razón por la cual gozan de veracidad.
En cuanto al voucher signado 1512580227, de fecha del 05 de noviembre de 2013 por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), al haber sido ratificado por la parte actora y al solicitar la prueba de informe al Banco Banesco, a los fines de su veracidad, se invirtió la distribución de la carga de la prueba, correspondiéndole a la parte accionada demostrar en el iter procesal que dicho pago no fue realizado, lo cual no demostró con prueba fehaciente su alegato, y en base al principio de exhaustividad, esta Jurisdicente advierte que dicho deposito fue realizado en la misma cuenta bancaria señalada en el contrato de opción de compra, cuyo titular es la vendedora (demandada) y dentro del lapso establecido por las partes contratantes, razón por la cual dicha instrumental goza de veracidad.
Ahora bien, con respecto a estas instrumentales, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, señaló que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica, teléfono, luz, gas y planillas de depósito bancarios constituyen tarjas:
“(…) que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos (…)”,

En tal sentido, esta Jurisdicente advierte la veracidad de las mismas, quedando demostrado que la parte demandante realizó los referidos pagos, en la fecha señalada y en la cuenta bancaria establecida en el contrato de opción de compra, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.-
3. Original notificación efectuada al SENIAT, por la codemandada Dany Silvana Restani de Ojeda (f. 99). De la lectura del mismo se observa que la misma presenta sello húmedo de recibido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Los Andes. Sector de Tributos Internos Mérida, Área de Tramitación, recibido por dicho órgano en fecha 02 de diciembre de 2014, suscrito por la ciudadana Dany Restani de Ojeda, en el cual notifica a dicho órgano de conformidad al artículo 192 del Reglamento de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que dio en venta a la ciudadana Arail Gabriela Peña Antequera, el inmueble objeto del presente procedimiento. Documento este que no fue impugnado por la parte demandada, y es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y que este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular esta Juzgadora observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. Al respecto, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 21 de junio de 2.000, señala que:
“... El documento administrativo es una actuación que por tener la firma de un funcionario administrativo, está dotado de una presunción de legalidad (...) el documento administrativo por su carácter no negociado o convencional, no se asimila al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria si se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil, pues la verdad de la declaración en él contenida hace plena fe hasta prueba en contrario...”

Es decir, estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y el documento administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. El criterio antes expresado fue ratificado por decisión de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 6 de junio de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Oberto Vélez, expediente número 00957.
En consecuencia, este Tribunal le asigna al documento administrativo antes señalado, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba, quedando demostrada la declaración de venta del inmueble objeto del presente procedimiento y la intención de los demandados de transmitir la propiedad. ASI SE DECLARA.-
4.Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles, (quintuplicado-contribuyente), identificada con el Nº. 00112910, de fecha 04 de diciembre de 2014 (f. 100). De la revisión de la misma, se observa que la misma es la forma 33, declaración realizada por la ciudadana Dany Restani de Ojeda, quien es la enajenante y como adquiriente del inmueble objeto del presente procedimiento la ciudadana Arail Peña Antequera. La presente instrumental es un documento administrativo y su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba, y por cuanto el mismo no fue tachado, ni impugnado este Tribunal le asigna al documento administrativo antes señalado, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba, quedando demostrada la intención de los demandados de transmitir la propiedad del inmueble objeto del presente procedimiento. ASI SE DECLARA.-.
Prueba de Informes:
Banco Banesco, Banco Universal: En cuanto a esta prueba, esta Jurisdicente advierte, que la misma fue admitida en fecha 07 de marzo de 2019, oficiándose a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a los fines que autorizara a la entidad Bancaria Banesco, para que informara a esta instancia jurisdiccional sobre los depósitos u vouchers señalados en el numeral 2 del capítulo valoración de las pruebas, si los mismos fueron realizados en la cuenta bancaria identificada Nº 0134-0881-58-8813014042 y la identidad de la referida cuenta, y hasta el momento de dictar la presente decisión no se han recibido las resultas de la misma, por lo cual no se hace pronunciamiento sobre la misma. ASI SE DECLARA.-
Prueba de inspección judicial: La misma fue practicada el 21 de mayo de 2019, dentro del lapso procesal estando las partes a derecho, a los fines del control de la prueba. Sobre este particular, esta Jurisdicente debe indicar, que el objeto de una inspección judicial es la verificación de hechos materiales, perceptibles sensorialmente, que el juez pueda examinar y reconocer. Se trata de acreditar no sólo hechos, sino el estado de las personas, cosas o para determinar circunstancias concer-nientes a la cosa litigiosa.
En tal sentido, en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem.
Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público, quedando demostrado que los demandantes de autos, tienen la posesión del inmueble objeto del presente procedimiento. ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA

De las pruebas promovidas por la parte accionada, a través del Defensor Judicial Abogado Daniel Sánchez, según escrito de fecha 19 de febrero de 2019 y admitidas por auto de fecha 07 de marzo de 2019 de la siguiente manera:
DOCUMENTALES: Promueve el valor y mérito de:
1) Copia fotostática certificada del documento denominado Contrato de Opción de Compraventa (fs.10 al 15). Observa esta Jurisdicente que esta documental ya fue analizada con anterioridad, otorgándosele todo el valor probatorio que de ella se desprende. ASI SE DECLARA.-

Sin informes ni observaciones a los informes de las partes intervinientes.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO. CADUCIDAD CONTRACTUAL.
Vista la perentoria de fondo alegada por la parte demandada, y siendo la oportunidad procesal para decidirla, antes de emitir el pronunciamiento de fondo este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
En la oportunidad legal de la contestación de la demanda, el Defensor Judicial Abogado Daniel Sánchez, expresó:
“Opongo como defensa de fondo la caducidad contractual de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se evidencia del referido contrato de opción compra-venta de fecha 08 de julio de 2013, la duración o vigencia del mismo era de ciento veinte (120) días continuos, mal podría la parte actor (sic) solicitar el cumplimiento de un supuesto derecho, cuando en el tiempo en que debió cumplir no lo hizo, HAN PASADO MAS DE CUATRO AÑOS DESDE EL MOMENTO DEL VENCIMIENTO DE LA REFERIDA OPCION, razón por la cual, considero que existen suficientes elementos de convicción y soporte legal para declarar la caducidad de ese contrato. De la revisión del libelo de la demanda se desprende que la actora solicita el cumplimiento del contrato de opción compra venta de fecha 08 de julio de 2013; Y la demanda fue interpuesta y admitida ante este Juzgado en fecha 27 de septiembre de 2017 (omisis)”

En este orden de ideas, esta Jurisdicente observa que el demandado interpuso como recurso defensivo frente al demandante una excepción procesal perentoria “CADUCIDAD CONTRACTUAL”, cuyo fin es atacar el fondo del asunto litigioso, el asunto principal; ataca directamente la pretensión del demandante, se caracteriza por destruir la pretensión del demandante, se interponen en la contestación de la demanda, no suspenden el desarrollo del proceso y se resuelven previa a la sentencia de fondo. Es de resaltar que estas excepciones perentorias o materiales necesitan ser probadas, de ahí la necesidad de transitar por toda la fase informativa del proceso para ser resueltas en la sentencia y en esta defensa perentoria específicamente, así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-00512, de fecha 1º de junio de 2004, expediente Nº 01-300.
En base a esta premisa, y visto el argumento planteado por el defensor judicial, esta Juzgadora hace algunas consideraciones a modo pedagógico, con relación al tema de la caducidad y para ello se debe precisar las diferencias existentes entre la “caducidad procesal” la cual se encuentra prevista en la Ley, y la “caducidad contractual”, como la que nace del acuerdo entre particulares en virtud de la celebración de un contrato.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 727 de fecha 8 de abril de 2003, caso: Osmar Enrique Gómez Denis, reiteró una vez más el carácter procesal de la caducidad, expresando lo siguiente:

“(…) El lapso de caducidad, como lo denunció el recurrente, transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión. Sin duda alguna, la caducidad es un lapso procesal y en relación con el carácter de éste, la Sala Constitucional se ha pronunciado y ha establecido que los lapsos procesales establecidos en las leyes y aplicados jurisdiccionalmente no son formalidades que puedan ser desaplicados con base en el artículo 257 de la Constitución. (…)
(Omissis)
(…) A todo evento, por demás, esta Sala considera que los lapsos procesales y jurisdiccionalmente aplicados son ‘formalidades’ per se, sino que estos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho a la defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica)’. (S.C. n° 208 de 04.04.00. En el mismo sentido, entre otras, S.C. n° 160 de 09.02.01.
(Omissis)
En el caso de autos, la Sala reitera –en criterio, este sí, vinculante por la materia a la que atañe- que los derechos de acceso a la justicia, defensa, debido proceso y tutela judicial eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde también –y en la misma medida- el respeto y aplicación de las reglas predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica (…)”

En tal sentido, la caducidad actúa como un límite temporal al derecho a la acción que tienen las partes para hacer valer sus derechos ante el órgano jurisdiccional correspondiente, evitando de esta manera que las acciones judiciales se pospongan indefinidamente en el tiempo, creando así un estado de seguridad jurídica para los administrados.
En cuanto a la caducidad contractual, opuesta por la parte accionada, es la que deviene de una condición común de los contratos en general, así como los límites, condiciones y restricciones, los cuales encuentran su fundamento en lo previsto en los artículos 6, 1.133 y 1.159 del Código Civil Venezolano, al referirse a la libre voluntad de las partes de obligarse a términos y condiciones, siempre y cuando no sean contrarias al orden público y las buenas costumbres; de dichas normas citadas se observa que el legislador fija los parámetros relacionados con la caducidad de la acción y delega en las partes la facultad de establecer ese plazo en el contrato, lo cual evidencia que esa determinación es producto de la voluntad de las partes y así lo aclaró la Sala Político Administrativa, al asentar que este tipo de caducidades resulta de naturaleza netamente contractual.
Al respecto, la doctrina ha realizado valiosos aportes respecto a las evidentes diferencias entre la caducidad procesal y la contractual, y en ese sentido, es oportuno citar la opinión del Ex-Magistrado Pedro Alid Zoppi, quien ha sostenido que:
“…que ahora la caducidad, que puede hacer valer como cuestión previa, es la prevista expresamente por la ley, pero no la llamada ‘caducidad contractual’, pues se agregó la frase ‘establecida en la ley’, de modo que la contractual es ahora una defensa de fondo. Nuestra jurisprudencia había admitido la posibilidad de una caducidad contractual, pero siempre alegable como excepción y nunca posteriormente.
Ahora está claro que la caducidad -aun legal- tiene que hacerse exclusivamente como cuestión previa o al contestar, de modo que no se admitirá lo que se invoque posteriormente (argumentos de los artículos 347, 348 y 361)”. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal. Valencia, Vadell Hermanos Editores, 3° Reimpresión, 1993, p. 19)…”

Ahora bien, establecida la diferencia entre las acepciones caducidad legal y la contractual, siendo evidente que en el caso de marras, la defensa de fondo opuesta es la caducidad contractual, y a los fines de hacer el respectivo pronunciamiento sobre la misma, esta Jurisdicente considera necesario establecer la naturaleza del contrato y determinar si hubo o no incumplimiento de los contratantes, por cuanto la caducidad contractual está estrechamente relacionada con el término establecido y el cumplimiento de las obligaciones de dar establecidas por los contratantes. Así pues, analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento público o autenticado, denominado “contrato de opción de compra”, autorizado con las solemnidades legales por un funcionario investido para dar fe pública, que no fue objeto de controversia y que esta instancia jurisdiccional le otorgó pleno valor probatorio y eficacia jurídica, en el cual las partes en contención se impusieron recíprocamente obligaciones de dar, deviniendo necesariamente por sus características en un contrato preliminar de promesa u bilateral de venta, es decir es un contrato bilateral o sinalagmático, en el cual cada parte está obligada a una prestación y estas están en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte recíprocamente, por lo que cada parte es deudora y acreedora al mismo tiempo.
En el caso sub iudice, el defensor judicial pretende hacer valer la caducidad contractual, al señalar que la parte demandante: “no cumplió con su obligación y han pasado más de cuatro años desde el momento del vencimiento de la referida opción, por lo que existen elementos de convicción para declarar la caducidad del contrato”, ahora bien al revisar detalladamente el contrato en estudio, específicamente la cláusula segunda, se advierte que las partes establecieron el precio y la forma de pago de la siguiente manera: la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), la cual pagaron mediante dos depósitos efectuados en el Banco Banesco, identificados con los números 1809004123 y 1611135360, de fechas 26 de junio de 2013 y 03 de julio de 2013, en su orden, el primero por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y el segundo por OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), ambos depositados en la cuenta signada Nro. 0134-0881-58-8813014042, y que el remanente es decir la cantidad de de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) se pagaran en un plazo de ciento veinte días (120), asimismo en la cláusula tercera se observa que el lapso de vigencia de la opción era de ciento veinte días (120) continuos a partir de este documento no prorrogables, es decir, establecieron un término para el cumplimiento de la obligación de una de las partes, y al esta cumplir la otra parte debía proceder al traslado de la propiedad, es decir, se observa interdependencia o reciprocidad de la prestación. Asimismo la propietaria (vendedora-demandada) se comprometió a gestionar todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta y dejaron constancia que los optantes (demandantes) se encuentran en posesión del inmueble objeto de la opción.
Dentro de este contexto, se observa que si bien es cierto que la referida opción de compra tenía una vigencia de ciento días, es decir, vencía el 08 de noviembre de 2013, también quedó demostrado que la parte demandante cumplió con el término establecido en la referida opción de compra al realizar el pago total del valor del inmueble en dicho término, el 05 de noviembre de 2013, por lo que el vendedor ya no puede reputarse el titular del derecho, correspondiéndole entonces cumplir con la obligación de transferir el bien, por cuanto las prestaciones deben ejecutarse simultáneamente, es decir “dando y dando”, en tal sentido al no haber incumplimiento del pago dentro del término de la opción de compra por parte del optante (demandante) no opera la caducidad contractual, en consecuencia en base a los razonamientos precedentemente expuestos este Tribunal declara sin lugar la excepción procesal perentoria de fondo sobre la caducidad contractual, opuesta por el defensor judicial Abogado Daniel Sánchez, tal como se hará de forma clara y precisa en el dispositivo de la presente decisión. ASI SE DECLARA.-

Como consecuencia de lo anterior y resuelto como ha quedado el punto previo, pasa de seguidas esta Jurisdicente a resolver el fondo de la presente acción, teniendo como norte que siendo el juez el director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. Por esta razón, el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, señala que:
“Los Jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género”.

Y planteada como ha quedado la controversia en el presente juicio en el que la parte demandante ciudadanos ARAIL GABRIELA PEÑA ANTEQUERA y LUIS ALFREDO PILONIETA BLANCO, a través de su Apoderado Judicial, Abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, todos identificados en autos, demandan a los ciudadanos DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA y FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, por cumplimiento de contrato de opción a compra, específicamente en la protocolización del documento definitivo de venta donde le transfiera la plena propiedad y dominio del apartamento distinguido con el Nº 2-2-4 del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina, denominado Neblina Club, ubicado en la avenida Las Américas con avenida Los Próceres, Parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, cuya superficie aproximada es de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (97 mts²), alinderado así: NORTE: Con área de circulación y pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-1. SUR: Con vía interna de la segunda etapa. ESTE: Con pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-3 y ducto de basura y OESTE: Con pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-1; le corresponde un porcentaje en relación al edificio de TRES COMO NUEVE MIL OCHENTA Y UNO POR CIENTO (3,9081%), en cuanto a la participación de cada uno de los apartamentos del edificio, en las cargas, obligaciones y derecho; le corresponde un porcentaje en relación a la etapa de CERO COMA CINCO MIL SEISCIENTOS UNO POR CIENTO (0,5601%), en cuanto a la participación de cada uno de los apartamentos en las cargas, obligaciones y derechos en razón a la etapa; le corresponde un porcentaje en relación a el conjunto de CERO COMO UN MIL OCHOCIENTOS SEIS POR CIENTO (0,1806%), adquirido por los vendedores según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida (hoy Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida), en fecha 30 de septiembre de 2004, anotado bajo el número Quince (15), Folios Ciento Uno (101) al Ciento Siete (107), del Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, correspondiente al Tercer Trimestre del referido año, a que convengan en esta pretensión, o a ello sean condenados por el Tribunal, declarando a los demandantes como propietarios del inmueble y cuya sentencia sirva de título de propiedad, ordenándose por tal su registro y a pagar las costas procesales.
Por su parte, el Defensor Judicial Abogado Daniel Sánchez, de los ciudadanos DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA y FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitió que sus defendidos suscribieron el contrato de opción de compra en fecha 08 de agosto de 2013, rechazó en todas y cada una de sus partes la sedicente, que desde aquella fecha se le notificó a la vendedora la disposición de los opcionantes en otorgar el documento definitivo y rechazó y contradijo el alegato que los demandantes están en posesión del bien inmueble.
En el presente caso, al verificarse el documento fundamental de la acción (opción a compra venta), al cual esta instancia jurisdiccional le otorgó pleno valor probatorio, quedando comprado fehacientemente la reciprocidad de las partes en asumir el negocio jurídico de la compra venta del inmueble objeto del presente litigio. En tal sentido, sentado el valor probatorio que emana el contrato, quien aquí decide, trae a colación que nuestro legislador estableció varias tipologías de “Contratos”; en tal sentido, los mismos no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan. Es de significar, que el contrato surge de acuerdo de voluntades entre dos o más personas; y de igual forma para que surta efecto un contrato es necesario que cumpla ciertos requisitos tales como: A) El consentimiento de las partes; significa las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes. B) Que el objeto que pueda ser materia de contrato; este tiene que ser posible, lícito, determinado; es decir, las cosas futuras no pueden ser objetos de contratos y C) Causa lícita; quiere decir, que la obligación no debe estar fundada en una causa falsa. Ahora bien el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada por ley. Al respecto, se observa que el artículo 1159 del código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” En relación a la norma ut supra transcrita, el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 31 de agosto de 2004, Nº 01215, Expediente 2003-1218. Magistrado Ponente: Levis Ignacio Zerpa; sostuvo lo siguiente:
”…Omissis… La acción de cumplimiento de contrato (sic)…conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del Derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…Omissi…Por otra parte, debe mencionarse que la obligación de indemnizar daños y perjuicios está consagrada como principio fundamental en el artículo 1.264 del Código Civil, en el cual después de establecer la obligación del deudor de cumplir las obligaciones tales como fueron contraídas, se expresa que "el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención"; en este sentido, vale decir que no basta que el deudor contravenga el deber de cumplir las obligaciones asumidas para que proceda la respectiva indemnización, sino que además es menester que dicho incumplimiento sea de carácter culposo, condición ésta que se deduce del contenido del artículo 1.271 de la ley sustantiva civil.” (Subrayado y resaltado por el tribunal).

Asimismo, el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; y el 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”; por otra parte, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Cabe señalar que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento; todos contratan para satisfacer sus necesidades.
En base a lo anterior se aprecia que la parte demandante aduce que celebró un negocio jurídico que se denominó opción de compraventa con los codemandados, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto a los folios 10 al 15. Como consecuencia, es de carácter imperativo lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. (Resaltado y subrayado de este Tribunal)

Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; éste Tribunal considera, según la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes y en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa que la ciudadana DANI SILVANA RESTANI DE OJEDA, dio en venta bajo la figura de Opción a Compra y su cónyuge el ciudadano FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, autorizó la misma, a los ciudadanos ARAIL GABRIELA PEÑA ANTEQUEDA y LUIS ALFREDO PILONIETA BLANCO, respecto al inmueble antes descrito, del cual se demuestra que las partes involucradas tenían la intención y voluntad de vender y la compradora en comprar el inmueble, de lo cual existe el consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio, de la naturaleza jurídica del contrato celebrado mediante documento autenticado en fecha 08 de julio de 2013. Haciendo la interpretación se infiere que el objeto es de prevalecimiento de la justicia material en el presente caso, conforme al postulado de justicia en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera este tribunal determinar la verdadera intención que persiguen las partes a la hora de celebrar tal contrato, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito.
En el contrato en referencia, que las partes denominaron de opción de compra, la demandante de autos se denominó LOS OPTANTES y los demandados se denominaron LA PROPIETARIA, en el cual las partes acuerdan vender un apartamento distinguido con el Nº 2-2-4 del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina, denominado Neblina Club, ubicado en la avenida Las Américas con avenida Los Próceres, Parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. En la cláusula segunda las partes acordaron sobre el precio exigido por el referido apartamento en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.700.000,00), que LOS OPTANTES, hoy demandantes, se comprometieron a pagar de la siguiente manera: “…la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), mediante depósito efectuado en el Banco Banesco, identificado con el número 1809004123, en la cuenta No. 0134-0881-58-8813014042, de fecha 26 de junio de 2013 de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mediante depósito efectuado en el Banco Banesco identificado con el No. 1611135360, en la cuenta 0134-0881-58-8813014042; el remanente es decir la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) se pagaran en un plazo de ciento veinte días (120). Observa este Jurisdiscente que las partes calificaron el presente contrato como opción a compra, es decir, que las partes celebraron una verdadera promesa bilateral de compra, tal como se dijo en el punto previo, y no una opción unilateral de compra venta cuya características principal es la que una sola parte se obliga en el contrato. Asimismo, las partes celebraron tal promesa bilateral sobre un apartamento cuyas características declararon conocer que el consentimiento recayó sobre ese inmueble y no otro. De las pruebas aportadas al juicio se evidencia que el contrato de opción a compra, el mismo fue notariado en fecha 08 de julio de 2013, con una duración de 120 días, es decir que el contrato estaba vigente hasta el 08 de noviembre del referido año, donde se evidencia que los optantes (demandantes) cumplieron con todas las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra, al haber cancelado en el término establecido la totalidad del inmueble, por lo que en aplicación a la norma sustantiva civil antes señalada, esto es, el artículo 1.167, se arriba a la plena convicción de que el sujeto activo de la relación procesal, también cumplió con el segundo de los elementos establecidos normativamente.
De igual manera, la parte demandada a través de su defensor judicial, negó que desde aquella fecha se le notificó a la vendedora la disposición de los opcionantes en otorgar el documento definitivo, ya que no obra en autos, pruebas tendientes a demostrar la veracidad de tal afirmación, al respecto esta Jurisdicente adminiculando el acervo probatorio, advierte que en el contrato suscrito por las partes, se evidencia que la propietaria (demandada) se comprometió a gestionar todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta, y así lo estaba realizando, pues en fecha 02 de diciembre de 2014, mediante oficio remitido a la Gerencia de Tributos Internos, Región Los Andes, SENIAT, Division de Trámites (f. 99) procedió a notificar a dicho órgano la venta del referido inmueble a la ciudadana ARAIL GABRIELA PEÑA ANTEQUERA, asimismo en fecha 04 de diciembre de 2014, procedió a realizar la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas (forma 33) (f. 100), demostrando su intención de trasmitir la propiedad.
De igual manera, constituye también un requisito esencial para la debida congruencia de este fallo de mérito, determinar a cuál de los contratantes, le es atribuible el incumplimiento por la no ejecución oportuna del contrato de compra, tomando en cuenta que las partes se encuentran sometidas a un acuerdo de voluntades, que es Ley entre ellas (Articulo 1159 C.C.). En sintonía a lo anteriormente planteado y como consecuencia de la valoración de los medios de pruebas ofertados por las puertas en este juicio que han sido previamente analizados, el documento de opción a compra debidamente autenticado, los depósitos bancarios que obran a los folios 16 al 18, la inspección judicial, la cual dejó constancia que los demandantes están en posesión del inmueble desde la suscripción del contrato opción de compra, la notificación efectuada al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Los Andes. Sector de Tributos Internos Mérida, Área de Tramitación, recibido por dicho órgano en fecha 02 de diciembre de 2014, suscrito por la ciudadana Dany Restani de Ojeda, en el cual notifica a dicho órgano de conformidad al artículo 192 del Reglamento de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que dio en venta a la ciudadana Arail Gabriela Peña Antequera, así como la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles, (quintuplicado-contribuyente), identificada con el Nº. 00112910, de fecha 04 de diciembre de 2014, (forma 33), declaración realizada por la ciudadana Dany Restani de Ojeda, quien es la enajenante y como adquiriente del inmueble objeto del presente procedimiento la ciudadana Arail Peña Antequera, con los que la parte actora logró demostrar lo aquí demandado y que sirven de refuerzo para demostrar la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, quedando obligada la parte demandada a cumplir con los trámites iniciados para la consumación del negocio jurídico y la transferencia definitiva de la propiedad del inmueble objeto del contrato. ASI SE DECLARA.-
De igual manera, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, que expresa:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.

Dentro de este contexto, en caso que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en este fallo, es decir el otorgamiento del documento definitivo de venta sobre el apartamento en litigio, la presente sentencia una vez que quede definitivamente firme servirá de título de propiedad, por cuanto la parte actora ya cumplió con el precio convenido por las partes. Y ASÍ SE DECLARA.

En base a las consideraciones antes señalados, esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en los artículos 1167, 1133, 1159, 1264 y 1491 del Código Civil Venezolano en concordancia con los artículos 12, 15 y 531 del Código de Procedimiento Civil, y en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, se establece que en el presente juicio es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de Opción de Compra, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
DECISIÓN

Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y de Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la excepción procesal perentoria de fondo sobre la Caducidad Contractual, opuesta por el defensor judicial Abogado Daniel Sánchez. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de venta solicitada por los ciudadanos ARAIL GABRIELA PEÑA ANTEQUERA y LUIS ALFREDO PILONIETA BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 14.917.624 y V.- 11.463.529, en su orden, a través de su Apoderado Judicial Abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, titular de la cédula de identidad Nro. 8.044.879, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 42.306, de conformidad a lo establecido en los artículos en los artículos 1167, 1133, 1159, 1264 y 1491 del Código Civil Venezolano en concordancia con los artículos 12, 15 y 531 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Se ordena a los demandados de autos ciudadanos DANY SILVANA RESTANI DE OJEDA y FRANCISCO JOSÉ OJEDA CASTILLO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 7.186.383 y V.- 5.159.866, en su orden, al otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, consistente en un apartamento distinguido con el Nº 2-2-4 del primer piso del edificio 2-2, de la segunda etapa del Conjunto Residencial Campo Neblina, denominado Neblina Club, ubicado en la avenida Las Américas con avenida Los Próceres, Parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, cuya superficie aproximada es de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (97 mts²), alinderado así: NORTE: Con área de circulación y pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-1. SUR: Con vía interna de la segunda etapa. ESTE: Con pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-3 y ducto de basura y OESTE: Con pared de bloque de arcilla del apartamento 2-2-1; le corresponde un porcentaje en relación al edificio de TRES COMO NUEVE MIL OCHENTA Y UNO POR CIENTO (3,9081%), en cuanto a la participación de cada uno de los apartamentos del edificio, en las cargas, obligaciones y derecho; le corresponde un porcentaje en relación a la etapa de CERO COMA CINCO MIL SEISCIENTOS UNO POR CIENTO (0,5601%), en cuanto a la participación de cada uno de los apartamentos en las cargas, obligaciones y derechos en razón a la etapa; le corresponde un porcentaje en relación a el conjunto de CERO COMO UN MIL OCHOCIENTOS SEIS POR CIENTO (0,1806%), adquirido por el aquí vendedor demandado, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida (hoy Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida), en fecha 30 de septiembre de 2004, anotado bajo el número Quince (15), Folios Ciento Uno (101) al Ciento Siete (107), del Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, correspondiente al Tercer Trimestre del referido año. Y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: En caso de incumplimiento por parte de los demandados a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil, a los efectos registrales. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Se condena en costas del juicio a la parte demandada de confor¬midad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Y ASI SE DECIDE.

COMUNIQUESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA DE LA MISMA PARA LA ESTADISTICA DEL TRIBUBAL. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,
ABG. YOSANNY DAVILA OCHOA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABG. CLAUDIA ARIAS ANGULO