TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

209º y 160º

I
DE LAS PARTES
Expediente Nº 11.372

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES DELMO S.A., constituida por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 24 de noviembre de 1977, bajo el número 1930, Tomo I, folios del 35 al 51.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RICHARD DANILO YAÑEZ OLAIZOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.039.586, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 223.728, de este domicilio y jurídicamente hábil.

PARTE DEMANDADA: EZIO MORA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.285.881, domiciliado en jurisdicción del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial).

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 08 de julio de dos mil diecinueve (2019), se le dio entrada a la presente acción por DESALOJO (Local Comercial), interpuesta por el abogado en ejercicio RICHARD DANILO YAÑEZ OLAIZOLA, actuando con el carácter de apoderado judicial de INVERSIONES DELMO, S.A., parte actora, en contra del ciudadano EZIO MORA CONTRERAS, todos identificados ut supra.

III
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

La parte actora en su escrito libelar, narró entre otros hechos los siguientes:
• Que su representada INVERSIONES DELMO S.A. es propietaria de un inmueble denominado CENTRO PROFESIONAL Y EMPRESARIAL JUAN PABLO II, ubicado en la calle 23, entre avenidas 4 y 5, sector centro de Mérida en esta ciudad de Mérida
• Que entre las partes en litigio se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble propiedad de INVERSIONES DELMO S.A.
• Que dicho documento fue debidamente notariado por ante la Notaría Segunda de Mérida, bajo el Número 120, Tomo 5, de fecha 21-05-1988.
• Que dicho contrato fue modificado y ratificado por las partes según documento privado de fecha dos (2) de enero de mil novecientos noventa y uno (1991)
• Que dicho contrato primigenio versa sobre una oficina distinguida con el N° 1- 8, ubicada en el CENTRO PROFESIONAL Y EMPRESARIAL JUAN PABLO II, piso 1, calle Vargas 23, entre avenidas 4 y 5, sector centro de Mérida, de esta ciudad de Mérida, con un área aproximada de Veintiséis metros con cuarenta centímetros (26,40 mts2).
• Que la referida oficina 1-8, forma parte de una mayor extensión del inmueble identificado como CENTRO PROFESIONAL Y EMPRESARIAL JUAN PABLO II.
• Que se estableció en la CLÁUSULA QUINTA del contrato primigenio entre otras cosas lo siguiente: “queda terminantemente prohibida al ARRENDATARIO la sesión del presente contrato sin el consentimiento expreso y escrito de la Arrendadora. Por tanto, no reconocerá ningún traspaso, venta de punto o actos similares. Igualmente, está prohibido al arrendatario celebrar contratos de sub- arrendamiento con terceros y por ello la ARRENDADORA no reconocerá ni como legítimo ni como ocupante legítimo a ninguna persona natural o jurídica distinta al ARRENDATARIO, pues el contrato se considera intuito persona. Como efecto y consecuencia de lo establecido en los párrafos que anteceden, EL ARRENDATARIO siempre será responsable de los efectos del contrato frente a la ARRENDADORA, cualquiera sea la situación planteada. Se estableció en modificación de contrato celebrado entre el RRENDADOR Y EL ARRENDATARIO, en fecha 02-01-1991, específicamente en la CLÁUSULA SEXTA de dicha modificación que el canon de arrendamiento que pagaría EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA sería el siguiente: TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.500,00) mensuales, los cuales deberá hacer dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, se estableció en dicha cláusula que no obstante el canon de arrendamiento fijado tiene carácter provisional hasta tanto el órgano regulador competente fije el canon de arrendamiento, y en este sentido ciudadano juez, siendo que los cánones de arrendamiento se deben incrementar cuando no existe acuerdo entre las partes, tomando en cuenta el índice nacional de precios al consumidor, teniendo para la base del cálculo, el resultado de la inflación acumulada del año contado desde el mes anterior a la entrada en vigencia del contrato según lo establece el artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (sic)
• Que en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato de arrendamiento primigenio se establece que: “la duración del mismo sería de doce (12) meses, contados a partir del 1° de enero de 1988, prorrogable tal duración únicamente previa notificación por parte de la ARRENDADORA por escrito a la ARRENDATARIA y viceversa, y que de no existir notificación alguna se entenderá prorrogado por igual tiempo y así sucesivamente. Fue convenido entre sus otorgantes en contrato primigenio en su CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA: relativa a las causas de terminación del contrato, 1) el incumplimiento por parte de LA ARRENDADORA a las obligaciones contraídas y específicamente la falta del pago de una o más mensualidades del canon de arrendamiento… 3) La cesión o sub- arrendamiento ejecutado por el arrendatario…”
• Que en fecha 31 de enero de 2019, previo llamado, se celebró reunión en la sede del CENTRO PROFESIONAL JUAN PALBLO II, con la asistencia de más de la mitad de los arrendatarios, reunión en la que se trató como punto único el nuevo canon de arrendamiento de dichos locales comerciales y oficinas, “se notificó a los presentes que el canon de arrendamiento que se venía satisfaciendo en relación con los contratos referenciados serían incrementados, a partir del mes de enero del presente año, en la variación experimentada por el INPC en los doce meses inmediatamente precedentes al último índice publicado al cumplirse la anualidad de la vigencia del mencionado contrato, dato que se justificó para ese momento mediante la publicación presentada por el Instituto Nacional de Estadística del año 2015, en el cual para el 2015 el acumulado era de 2.357% y tomando en consideración que el valor del metro cuadrado en el casco de la ciudad de Mérida que para ese momento oscilaba en los TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) y en aplicación del método CAF (canon de arrendamiento fijo mensual), fórmula esta que está dentro de las tres que se pueden aplicar según la legislación nacional vigente, el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento en el caso del ciudadano EZIO MORA CONTRERAS ARRENDATARIO de la oficina 1-8, era de NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 92.400,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), siendo la respuesta de uno de los ocupantes infractores Sub- Arrendatarios de la disposición contenida en la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento y del artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), de la oficina 1-8, ciudadano SAMUEL ANDRÉS ROMERO RIVERA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V- 10.102.634, que no estaba de acuerdo con el nuevo canon de arredramiento y que debía ser menor a lo planteado por el ARRENDADOR, y que se negaba de manera rotunda al nuevo canon de arrendamiento, haciendo una propuesta que no se acercaba a lo planteado por el ARRENDADOR, manifestándoles el apoderado judicial de INVERSIONES DELMO, S.A., que él no poseía cualidad para realizar proposiciones, pero en atención a los demás ARRENDATARIOS se iba a considerar tal incremento pero transcurrieron los días y cuando el apoderado del ARRENDADOR, trato de comunicarse con todos los ARRENDATARIOS y específicamente con el ARRENDATARIO ciudadano EZIO MORA CONTRERAS, nunca se encontraba en la oficina, y que cuando trato de hablar con los ocupantes infractores sub- arrendatarios, NUNCA TUVO UNA RESPUESTA, ELLO EN RAZÓN A QUE SE NEGARON A VOLVER HABLAR CON EL, lo cual fue público y notorio para los que hacen vida profesional en dicho inmueble, razón por la cual en fecha diecinueve (19) de febrero de 2019, mi mandante a los efectos de notificar públicamente a los arrendatarios y con la mejor de las intenciones y siendo que tal incremento fue apegado con estricto cumplimiento de lo ordenado en la norma y a los métodos establecidos para el incremento del canon de arrendamiento, sale publicado en el diario PICO BOLÍVAR en su página seis (6), cartel de notificación en la cual se informaba a los ARRENDATARIOS de las oficinas y locales comerciales, ubicados en el CENTRO PROFESIONAL Y EMPRESARIAL JUAN PABLO II, que en aplicación del método CAF (canon de arrendamiento fijo mensual), había quedado el incremento a aplicar en la renta de las oficinas ubicadas en el CENTRO PROFESIONAL Y MEPRESARIAL JUAN PABLO II, de la siguiente manera: en el caso concreto de la Oficina 1-8, el canon de arrendamiento mensual era de NOVENTA Y DOL MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 92.400,00). Y que no obstante lo anterior y dado que los datos oficiales del Banco Central de Venezuela y del Instituto Nacional de Estadísticas no habían sido públicos hasta la fecha de la notificación, si el INPC aplicado para llevar a cabo la actualización sufría variaciones significativas con respecto al oficial, se llevaría a cabo las modificaciones que correspondieran, y que a partir de la publicación por prensa del cartel de notificación, comenzaría a transcurrir un lapso de CINCO (05) DÍAS HÁBILES, vencidos los cuales se le tendría por notificados a los arrendatarios.
• Que es el caso que el ciudadano EZIO MORA CONTRERAS ha incumplido la obligación de pagar por más de dos meses consecutivos, según se evidencia de consignaciones de pago ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina, de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
• Que desde el mes de enero el arrendatario de la oficina 1-8 ciudadano EZIO MORA CONTRERAS ha venido incumpliendo de forma sistemática con el pago del canon de arrendamiento, ya que el canon de arrendamiento establecido por mi mandante INVERSIONE DELMO S.A. fue incrementado a partir del mes de enero del presente año, en base a los criterios y condiciones antes expuestas.
• Que de lo antes narrado se desprende que el arrendatario incumplió con la obligación de cancelar el respectivo ajuste en los cánones de arrendamiento del mes de enero y siguientes meses del año 2019, y con ello infringió lo estipulado por las mismas partes en la CLÁUSULA SEXTA del contrato primigenio y su modificación del contrato de arrendamiento.
• Que de igual manera incumplió el arrendatario en lo convenido en la CLÁUSULA QUINTA del contrato primigenio, el cual establece la prohibición expresa al ARRENDATARIO de hacer “sesión” (sic) del contrato sin el consentimiento expreso y escrito de la Arrendadora. Establece de igual modo los siguiente: “Por lo tanto, no reconocerá ningún traspaso, venta de punto o actos similares, Igualmente, está prohibido al arrendatario celebrar contratos de sub- arrendamiento con terceros”, situación que se evidencia en razón a que los subarrendatarios han venido ocupando dicho inmueble.
• Que la parte actora de manera verbal ha tratado de manifestar en múltiples oportunidades a la parte demandada la manifestación de voluntad de NO PRORROGAR EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL CONTRATO IN COMENTO, y su irrevocable decisión de dar por concluido dicho contrato de arrendamiento en razón del incumplimiento de las CLÁUSULAS QUINTA Y DÉCIMA TERCERA, situación ésta que ha sido imposible ay que el demandado de autos no ha estado en la oficina todas las veces en que se ha intentado notificarlo de manera personal, motivo por el cual pide el DESALOJO POR INCUMPLIMENTO DE CONTRATO.
• Fundamentó su acción en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución Nacional, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.354 del Código Civil, 14, 15, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Consignó medios probatorios.
• Solicitó que se declare CON LUGAR la presente acción.
• Estimó la demanda de la siguiente manera: “en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000,00)” (sic)
• Finalmente indicó tanto dirección de citación de la parte demandada como su domicilio procesal

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR.

Antes de emitir decisión sobre la admisibilidad o no de la presente demanda de desalojo de local comercial, considera necesario esta jurisdicente pronunciarse sobre su competencia para conocer de la misma.

De la revisión exhaustiva del escrito libelar se observa, concretamente, al folio 17, que la presente acción por DESALOJO (Local Comercial), fue estimada de la siguiente manera: “en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000,00)” (sic)

Anteriormente la competencia de los Juzgados de Municipios, estaba establecida en el ordinal 1º del artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, los Jueces de Municipio tenían competencia para conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles, hasta por una cantidad que no exceda de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), vale decir, que los Juzgados de Municipio conocían hasta la cantidad antes indicada, lo que estaba en concordancia con la Resolución emanada del extinto Consejo de la Judicatura, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela, de fecha 30 de enero de 1.996, número 35.890.

Posteriormente mediante Resolución N° 2009-0006, de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se modificó a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito.

Actualmente, se modificó a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, mediante la Resolución Nº 2018- 0013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 41.620 de fecha 25 de abril de 2019, indicándose que los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las quince mil unidades tributarias (15.001 U.T.).

En el caso que nos ocupa la demanda cabeza de autos fue estimada de la siguiente manera: “en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 500.000,00)” (sic); siendo dicha estimación, inferior al límite establecido para que este Juzgado pueda conocer la presente causa, razón suficiente para que en este juicio por DESALOJO (Local Comercial), sea competente para conocer un Juzgado de Municipio.

El primer aparte del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, expresa que la incompetencia por el valor puede declarase aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia, lo cual constituye una norma de orden público, por lo que este Juzgado se considera incompetente para conocer de la presente causa y considera competente al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida (al que corresponda por distribución). Así debe decidirse.

V
DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: QUE ES INCOMPETENTE para conocer del presente juicio, de conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, mediante la Resolución Nº 2018- 0013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 41.620 de fecha 25 de abril de 2019.

SEGUNDO: DECLARA COMPETENTE para conocer de la presente acción al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida (al que corresponda por distribución), y en consecuencia DECLINA EL CONOCIMIENTO DE LA PRESENTE CAUSA, al mencionado Tribunal.

TERCERO: En consecuencia y conforme a la presente decisión, ordena remitir mediante oficio el presente expediente al mencionado Tribunal, una vez que quede firme la presente decisión, si no se solicita por la parte accionante la regulación de la competencia dentro del plazo de CINCO DÍAS DE DESPACHO siguientes a este pronunciamiento y que en el supuesto caso de que quede firme esta decisión, la causa continuará su curso ante el Juez declarado competente quien continuará el curso del juicio al TERCER DÍA siguiente al recibo del expediente, todo ello de conformidad con el artículo 69 y parte in fine del artículo 75 del referido texto procesal.

CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay pronunciamiento sobre costas.

QUINTO: Por cuanto la decisión se pronuncia dentro del lapso legal, no se requiere la notificación de la parte actora.

SEXTO: Publíquese la presente decisión en el portal Web del Tribunal Supremo de Justicia.

Publíquese y Regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, once (11) de julio de dos mil diecinueve (2019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG. YAMILET FERNÁNDEZ CARRILLO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. CARMEN JUDITH VIVAS MACHADO

En la misma fecha conforme a lo ordenado se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las once y cinco de la mañana (11:05 a.m.) y se expidió la copia certificada en formato PDF a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado de manera digital, conste.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. CARMEN JUDITH VIVAS MACHADO