TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. - Mérida, viernes, diecisiete (17) de Mayo del año dos mil diecinueve (2019). ---

209° Y 160°
Por cuanto se ha presentado interrupción del servicio eléctrico, lo que ha afectado los servidores pertenecientes al Edificio Hermes, Palacio de Justicia y en consecuencia, los equipos de computación adscritos a este Tribunal, presentaron fallas de funcionamiento, que imposibilitó la publicación en tiempo hábil, es por lo que este Tribunal, a tenor de lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede, en el día de hoy, a fijar los hechos y de los límites de la controversia que serán objeto de prueba. Esta delimitación se basa en los fundamentos de la demanda y de la contestación, lo cual procede de seguida el Tribunal,en los siguientes términos:
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO
Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO
DE MERIDA
ASUNTO: EXPEDIENTE N° 0573

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto indica:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LILIA VICTORIA MONTES GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad N°. V- 4.485.316, de este domicilio y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados AUXILIADORA ARIAS DE CARABALLO, MARIA EUGENIA CHAVEZ Y JOSE GREGORIO MOLINA, titulares de las cedula de identidad números V.- 4.470.828,V.- 4.469.303 yV.- 10.712.860, en su orden, e inscritos en el Inpreabogado bajo matriculas números21.877, 19.512, y 137.861, según se desprende de documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de mayo de 2018, registrado bajo el N° 54, Tomo 84, Folios 182 hasta 185.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSE ALBERTO DURAN y LUIS GALAN, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cedulas de identidad números V- 8.014.903 y V.- 4.509.134,respectivamente, con domicilio en esta ciudad de Mérida y hábiles.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Defensora Ad Litem, profesional del derecho HELLEN MATILDE TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V.- 11.464.011, e inscrita en el Inpreabogado bajo matricula número 74.762.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
TIPO DE SENTENCIA: SENTENCIA INTERLOCUTORIA (Fijación de los Hechos y de los Límites de la Controversia)
I
DE LA DEMANDA CABEZA DE ACTUACIONES
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado en fecha 31 de julio del año 2017, interpuesta inicialmente por la profesional del derecho GLADYS INMACULADA CAÑAS NAVA, titular de la cédula de identidad número V.- 11.462.466, inscrita en el Inpreabogado bajo matricula número 88.629, de este domicilio y hábil, actuando enrepresentación dela ciudadana LILIA VICTORIA MONTES GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad número V.-4.485.316, representación que consta según documento autenticado otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Mérida, en fecha 14 de julio del 2017, e inserto bajo el N° 13, Tomo 49, Folios 51 al 54, de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha notaria. Escrito cabeza de actuaciones este, en el que entre otros hechos, se señalan los siguientes:
1° Que, según se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, de fecha veintisiete (27) de marzo de 1991, anotado bajo el número 5, del Protocolo Primero, Tomo 27, Primer Trimestre, que, la poderdante es propietaria de un inmueble consistente en un lote de terreno y las mejoras en él construidas, ubicado en el sitio denominado “Aldea Santa Ana” Jurisdicción de la Parroquia Milla, Municipio Libertador de la ciudadde Mérida;
2° Que, dicha mejoras constituidas por un galpón que tiene nueve metros (9 Mts) de frente por treinta y cinco metros (35 Mts) de fondo; construido con techo de zinc y vigas de hierro, paredes de bloque de cemento sin frisar, piso rustico de cemento, instalaciones de agua y luz eléctrica;

3° Que, el terreno con las mejoras está alinderado de la siguiente manera: Frente: En una extensión de nueve metros (9 Mts) con calle principal entrada al Barrio Bella Vista; Fondo: En una extensión de nueve metros (9 Mts), con terrenos que son o fueron de Emeterio de Jesús Montes Guillen; Costado Izquierdo: En una extensión de cuarenta y cuatro metros (44 Mts), con terrenos que son o fueron propiedad del vendedor; Costado Derecho: En extensión de treinta y cinco metros (35 Mts), con terrenos y mejoras, que son o fueron de Emeterio de Jesús Montes Guillen; y del cual se consigna original del mismo marcado con la letra “B”;
4° Que, en el inmueble se encuentran en calidad de arrendatarios los ciudadanos José Alberto Duran y Luis Galán, quienes son venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad números V.- 8.014.903 y V.- 4.509.134, en su orden, desde el año 1988;
5° Que, en fecha 15 de abril de 1991, se efectuó partición por escrito a los arrendatarios, donde se les notificaba que el inmueble arrendado por ellos había pasado en su totalidad a propiedad del poderdante desde el 27 de marzo de 1991, y que, se fijó el canon de arrendamiento y se señala expresamente que, debía ser pagado a la ciudadana Nivia Montes, a partir del mes de abril de ese mismo año de 1991, en efectivo o mediante depósito bancario, y que dicha ciudadana Nivia Montes, estaba facultada y autorizada por la propietaria tanto para recibir los motos y para emitir los correspondientes recibos mensuales de pago, notificación ésta que, fue recibida por el arrendatario Luis Galán, antes identificado, pero que, no firmó la copia como recibida;
6° Que, con la partición anterior ponían en conocimiento a los arrendatarios José Alberto Duran y Luis Galán, del trámite de la compra venta realizada por la adquiriente y la consiguiente subrogación arrendaticia de nueva propietaria con todos los derechos y deberes como arrendadora; todo lo cual, fue aceptado por los arrendatarios quienes realizaron los respectivos pagos por concepto de arrendamiento en la forma indicada en la referida participación en la modalidad de efectivo;
7° Que, en fecha 8 de febrero de 2002, se celebró contrato de arrendamiento con los arrendatarios José Alberto Duran y Luis Galán, según consta en documento notariado por ante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida, quedando inserto con el N° 43, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones que consignó e copia simple marcado con la letra “C”;
8° Que, en fecha del 01 de agosto de 2005, se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento por vía privada y a tiempo determinado con los ciudadanos José Alberto Duran y Luis Galán, antes identificados, donde se establece en la Cláusula Tercera que, la duración del contrato era de un (01) año prorrogable automáticamente por periodos iguales a partir del 01 de agosto de 2005, salvo que una de las partes notificara la no continuación con esa relación arrendaticia en los términos establecidos;
9° Que, el local-galpón destinado al uso comercial desde los primeros arredamientos hecho a las personas naturales demandadas, pues se trata de una fábrica de muebles convertida en los últimos años en una suerte de cooperativa (Manufactura Galca)cambio de sujetos ocupantes, destinada a la “fabricación de muebles de estilo, tallados a mano en madera, formica, cocinas empotradas, muebles estilo moderno, decoraciones (…) y en general toda clase de muebles para el hogar y oficina al mayor y detal (…)” según la constitución de la cooperativa que anexa en copia simple marcada con la letra “E”;
10° Que, los arrendatarios han venido incumpliendo con el pago de todos los servicios, creando un estado de insolvencia a la propietaria, quien de manera personal y con su propio dinero ha debido pagar para evitar las insolvencias, y violando la cláusula Séptima del último contrato (2005) donde se obligan los arrendatarios a asumir y cumplir con estos gastos “inherentes a la electricidad, agua, y en general los servicios públicos del inmueble arrendado”. Obran agregados marcado con la letra “F” recibos de pagos efectuados y las solvencias respectivas;
11° Que, se suma la negligencia desmedida de los arrendatarios evidenciada en el gran deterioro causado al inmueble, que ha ocasionado un daño deplorable que se traduce en filtraciones, un techo de zinc oxidado y sin amarras, instalaciones eléctricas expuestas a la vista y sin la debida protección lo que, a juicio de la parte demandante, representa un peligro inminente y cierto, no sólo para los que estén dentro del galpón, sino también para la comunidad adyacente;
12.- Que, visto el estado en que se encontraba las instalaciones del inmueble, la poderdante efectuó una serie de inspecciones que fueron llevadas a cabo por los organismos competentes en la materia, (Ministerio del Poder Popular para Eco Socialismo y Aguas (Dirección Regional), Inpraden, Dirección Estadal de Bomberos del Estado Bolivariano de Mérida I y II, Oficina Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres. Gestión Integral de Riesgos. Alcaldía de Mérida I y II)acompañando los respectivos informes a la demanda marcados con los literales “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, y “L”;
13° Que, los riesgos presentes y a futuro de la explotación del oficio de la madera en la carpintería “Los Fresnos” son sufribles a diario por la comunidad, quienes han expresado a la propietaria del inmueble, mediante cartas las que anexaron a la demanda marcadas con las letras “M” y “N”;
14° Que, no se trata de los llamados “Talleres de Producción” conforme lo establecido en la Reforma de la Ordenanza de Lineamientos de Uso del Suelo (2002), en su artículo 14, Sección II, de igual manera en lo que respecta, a la Sección III, artículo 19, de los establecimientos industriales.
15° Que, la respuesta por parte de la Procuraduría General del Estado Bolivariano de Mérida, ante diligencias llevadas ante esa dependencia, fue: “De la lectura atenta de los informes presentados, esta Procuraduría destaca situaciones de riesgo y daño ambiental denunciadas por los Consejos Comunales por la presunta actuación de los arrendatarios;
16° Que, ante los hechos antes mencionados, surge la determinación incuestionable y necesaria demolición y desalojo del inmueble objeto del presente procedimiento;
17° Que, en fecha 01 de julio de 2013, se envió misiva a los arrendatarios, donde se les señalaba la voluntad de la actora de rescindir el contrato de arrendamiento; por otra parte, el día 02 de julio de 2013, se envió telegrama con acuse de recibo a los arrendatarios, comunicándoles la no renovación y/o prórroga del último contrato de arrendamiento, lo cual ratificó mediante comunicaciones de fecha 30 de junio de 2014 y acuse de recibo de Ipostel con fecha 07 de julio de 2014 y 01 de julio de 2014. Que, esta última manifestación de voluntad, fue por escrito y con treinta (30) días de antelación al vencimiento del año, a los efectos de que ejercieran los arrendatarios, el derecho a la prorroga legal, por último, en fecha 15 de julio de 2016, se notificó a los ciudadanos José Alberto Duran y Luis Galán, la desocupación del inmueble galpón “La Flora” número 18, ubicado en Santa Ana Norte, Sector Bella Vista, mediante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Mérida;
18° Por otra parte, habiendo fundamentado la demanda en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales a,b,e,f, i., promueve pruebas documentales y testimoniales;
19° Por último, solicita la accionante sea declarada con lugar la demanda de desalojo y consecuencialmente la desposesión y entrega del inmueble de marras. Estimando la demanda en 400 unidades tributarias equivalentes a Ciento Vente Mil Bolívares (Bs. 120.000, oo).

II
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
A los folios doscientos ocho (208) al folio doscientos diez (210) y su vuelto, obra escrito contentivo de la CONTESTACION DE LA DEMANDA, presentado por la profesional del derecho HELLEN MATILDE TORRES, titular de la cedula de identidad número V.- 11.464.011, inscrita en el Inpreabogado bajo matricula número 74.762, en su condición de Defensora Ad Litten y de conformidad con el artículo 359 en concordancia con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, en el cual arguye lo siguiente:
Primero: Que, niega, rechaza y contradice que exista una finalización en la relación arrendaticia entre los ciudadanos Lilia Victoria Montes González, como arrendadora y los ciudadanos José Alberto Durán y Luis Galán;
Segundo: Que, el arrendador es el ciudadano Emeterio de Jesús Montes Guillen, quien efectuó la relación arrendaticia vigente desde el año 1988, y que no fueron notificados de la subrogación de la obligación y contrato de arrendamiento desde el 27 de marzo de 1991, como fuera expresado por la parte demandada;
Tercero: Que, niega que fuera efectuada la notificación y recibida por sus representados donde se fijó el canon de arrendamiento;
Cuarto: Que, mediante los contratos de fechas 08 de febrero de 2002 y 01 de agosto de 2005, es donde se regulariza la subrogación arrendaticia con la ciudadana Lilia Victoria Montes González, se notifica el aumento de canon de arrendamiento y no establece el periodo de un año de renovación;
Quinto: Que, de acuerdo con la ley que regula la materia, en su artículo 26, no se encuentra vencido el lapso de prorroga legal;
Sexto: Que, rechaza y contradice la cadena documental producida por la parte demandante con el escrito de demanda cabeza de actuaciones, por último, rechaza estar incursa en causal de desalojo y manifiesta no estar de acuerdo con la estimación de la demanda.
III
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha once (11) de abril del corriente año 2019, y de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa (Folios 212 al 217) y los recaudos anexos en cuatro folios, en la cual las partes exponen los siguientes argumentos:
A) ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
A.1) La representación legal de la actora, señala que el ciudadano Emeterio de Jesús Montes Guillen, falleció en fecha siete (07) de noviembre del año 1999, según se evidencia del acta de defunción número 36, folio 019, suscrita por la Autoridad Civil de la Parroquia Arias Municipio Libertador del Estado Mérida, no obstante, antes de su fallecimiento formalizó con la actora, contrato de compra-venta del inmueble en referencia, como se desprende del documento protocolizado que riela a los folios 12 y 13 del expediente;
A.2) La representación legal de la parte actora, señala igualmente que, aun y cuando el hoy occiso Emeterio de Jesús Montes Guillen, fue quien inicio la relación arrendaticia con los demandados de autos, no es menos cierto que, suscribieron en fecha 08 de febrero de 2002, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 43, Tomo 7, un contrato de arrendamiento con la actora, y posteriormente en fecha 01 de agosto de 2005, la arrendadora y los ciudadanos José Alberto Duran y Luis Galán, como arrendatarios, renovaron un nuevo contrato por vía privada (Folios 16,17 y 18), por lo que la actora considera, que se formalizó, convalidó y materializó la relación arrendaticia;
A.3) Que, en cuanto al alegato de la defensa ad liten de los demandados que, los contratos no establecen termino de duración, la parte actora trae a colación, que, en el contrato suscrito entre las partes en fecha, 01 de agosto de 2005, en su cláusula tercera, pauta que la duración del indicado contrato era de un año, prorrogable automáticamente por periodos iguales contados a partir de la fecha antes mencionada;
A.4) Alega la actora que, obra en autos (Folio 109), notificación manuscrita de fecha primero de julio del año 2013, donde se notificó a los arrendatarios, de la terminación del contrato, dejándose constancia que se negaron a firmar, de allí que fueron practicadas otras notificaciones (folios 110 al folio 119);
A.5) Que, en atención a los documentos que obran a los autos, en los folios del 109 al folio 119, se evidencia que se notificó y se cumplió con la prorroga legal conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;
A.6) Que, la parte demandada de autos, a pesar de que actualmente por concepto de canon de arrendamiento, está establecida una cantidad irrisoria, no obstante, no la cancelan;
A.7) Que, de igual manera incumplen con la cláusula sexta del contrato, ya que destinaron el inmueble arrendado a otro fin comercial, ya que en el mismo no funciona una carpintería sino un taller de latonería y pintura, en igualdad de circunstancias, alegan incumplimiento de las cláusulas séptima y Décimo Cuarta, ya que, según alegan, por una parte, no pagan los servicios públicos y por la otra, de los informes presentados se evidencia el deterioro en el que se encuentra el galpón;

B) DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA DEFENSORA AD LITEN:

B.1) La ciudadana Hellen Torres, en su condición de DEFENSORA AD LITEN designada a la parte arrendataria, desvirtúa lo expuesto por la actora, fundamentado en el hecho de que al folio 12 del expediente, obra documento en copia simple de la venta que hiciera el ciudadano Emeterio de Jesús Montes Guillen a la ciudadana Lilia Victoria Montes González, y que, con este documento no comprueba la subrogación de la relación arrendaticia, entre las partes;
B.2) Insiste dicha defensoría ad litten que, el documento notariado de fecha 01 de agosto de 2005, por vía privada, consagra la relación arrendaticia a tiempo indeterminado;
B.3) Que, en virtud de que los ciudadanos José Alberto Duran y Luis Galán, ni aceptaron ni negaron producirpruebas en el presente proceso, la defensora ad litten, solicitó un lapso de treinta días a los fines de tratar de suscitar un desalojo voluntario, visto el cumulo documental existente en el expediente y de que, en el desarrollo de la audiencia preliminar, la parte actora aclaro que el documento de venta que obra al folio 12 del expediente, es una copia certificada y no simple como había sido apreciado inicialmente por la abogada Hellen Torres;
En tal sentido, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DELOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA,ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, procede a delimitar los hechos y límites de la controversia de la siguiente manera:
HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
UNICO:
Observa este Tribunal que luego de la audiencia preliminar, no existe controversia entre las partes en cuanto a la existencia de una relación de tipo contractual, que se inició entre la ciudadana Lilia Victoria Montes González (propietaria del inmueble y arrendadora) y los ciudadanos, José Alberto Duran y Luis Galán, sobreun inmueble consistente en un lote de terreno y las mejoras en el construidas, ubicado en el sitio denominado “Aldea Santa Ana” Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, y las mejoras consistentes en un galpón que tiene nueve metros de frente por treinta y cinco metros de fondo, construido con techo de zinc y vigas de hierro, paredes de bloque de cemento sin frisar, piso rustico de cemento, instalaciones de agua y luz eléctrica; que entre las partes existen documentos de arrendamiento de fecha 08 de febrero de 2002, suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida y nuevo contrato con fecha 01 de agosto de 2005, por vía privada, que es el que actualmente se encuentra vigente; así mismo no fue negado ni desvirtuado la falta de pago del canon de arrendamiento, el cual actualmente se encuentra en la cantidad de seiscientos bolívares fuertes (Bs. 600,oo) y con la última reconvención monetaria en Bs. 0,006.
En este mismo orden y habiéndose determinado los puntos en las cuales las partes están contestes, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la presente causa, los cuales serán objeto de pruebas conforme a derecho:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
PRIMERO: Aprecia la Operadora de Justicia, que existe controversia en cuanto a si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado y por ende si se encuentra cumplida la prorroga legal o no. En este sentido, durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, se debe comprobar si la notificación correspondiente a la terminación de la relación contractual se verifico en el tiempo hábil y/o oportuno estipulado en el contrato;
SEGUNDO:También, se debe determinar durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el incumplimiento de las Cláusula Sexta;
TERCERO: De igual forma, se debe determinar en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el incumplimiento de la Cláusula Décimo Cuarta;
CUARTO:De conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. ASÍ SE DECIDE.-
QUINTO: Habida consideración que se presentaron fallas en los equipos de computación de este Tribunal, visto las deficiencias del servicio eléctrico, que originó entre otro, la desconfiguración del archivo correspondiente al pronunciamiento y en consecuencia, la falta de publicación en tiempo hábil, este Tribunal, en aras del principio de la estabilidad de los procesos,en un todo conforme con los artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, ACUERDA, efectuar la comunicación y publicación del dictamen, en el día de hoy, viernes, diecisiete (17) de mayo del año 2019. Y ASI SE DECIDE.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB DE ESTE DESPACHO.
DADA, FIRMADA, SELLADA EN LA SALA DEL DESPACHO DEL TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, viernes, diecisiete (17) de mayo del año 2019. (17-05-2019). AÑOS: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABG. IVAL ROLDAN RONDON
LA SECRETARIA,

ABG. THAIS FLORES MORENO
En la misma fecha siendo las doce y cincuenta horas post meridiana (12:50 PM.) se publicó el anterior dictamen y se libró boleta de notificación a las partes y/o sus representantes legales. Conste.
LA SECRETARIA,

ABG. THAIS FLORES MORENO
IRR*TFm.
Exp. Nº 0573