TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
208° y 159°
DEMANDANTE(S):AQUILES HERNANDEZ ALTUVE Y ROSA ALEIDA RAMIREZ CONTRERAS.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE (S): LUCIA COROMOTO RONDON CANCHICA y DAYANA DEL VALLE VELIZ LOBO.
DEMANDADO(S):MIRIAM AURORA NIÑO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADO (S): CARLOS PORTILLO ALMERON, DORIS ARTEAGA DE PORTILLO, CARLOS PORTILLO ARTEAGA y LEYDI D. SERRANO CUBEROS.
MOTIVO:RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA.

El juicio que da lugar la presente procedimiento de Resolución de Contrato de Opción a Compra, se inició mediante formal libelo de la demanda incoado por los ciudadanosAQUILES HERNANDEZ ALTUVE y ROSA ALEIDA RAMIREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-7.940.322 y V-9.206.717, asistidos por la abogado LUCIA COROMOTO RONDON CANCHICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.663.597, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 126.297, contrala ciudadanaMIRIAM AURORA NIÑO CONTRERAS,venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.293.244.
Correspondiéndole por distribución a este Juzgado, según nota de recibo de fecha 07 de mayo de 2018, por auto de fecha 08 de mayodel 2016, se le dio entrada y admitió la referida demanda, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público,se formó expediente y ordenó emplazar a la parte demandada,ciudadanaMiriam Aurora Niño Contreras, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-11.923.244,a los fines que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguientes a aquel que conste en autos la resulta de la citación ordenada, para que de contestación a la demanda, dejándose constancia que no se libraron los recaudos de citación, por cuanto la parte actora no consigno los fotostatoscorrespondiente, en consecuencia se insta a la parte interesada a consignar mediante diligencia en el presente expediente.
En fecha 14 de mayo de 2018 (f:108), obra diligencia suscrita porlos ciudadanos Aquiles Hernández Altuve y Rosa Aleida Ramírez Contreras, en su carácter de parte actora, mediante la cual otorgan poder apud acta a la abogado Lucia Coromoto Rondón Canchica.
En fecha 14 de mayo de 2018 (f:109), obra diligencia suscrita por la parte actora asistidos de abogado solicitando se libren los recaudos de citación de la demandada; así como cuaderno separado de medida de prohibición de enajenar y gravar. Pedimento que fue resuelto mediante auto de fecha 17 de mayo de 2018 (f: 110).
Al folio 111, obra diligencia de fecha 17 de mayo de 2018, suscrita por la apoderada de la parte actora, solicitando se expida dos juegos de copias certificadas de los folios 01 al 12; un juego de copia certificada del cuaderno separado de medida de los folios 53 al 105 y dos juegos de copias certificadas del auto de admisión de la demanda. Solicitud que fue atendida mediante auto de fecha 22 de mayo de 2018 (f: 112).
Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2018, la apoderada de la parte actora, deja constancia de recibir por parte de secretaría, las copias solicitadas en fecha 17 de mayo de 2018. (f: 113).
A los folios 114 al 131, obra recaudos de citación librados a la parte demandada, sin firmar, tal y como consta de la nota suscrita por el alguacil y secretario de fecha 20 de junio de 2018 (f: 114).
Al folio 132, obra diligencia suscrita por la apoderada de la parte actora, solicitando copias certificadas del cuaderno separado de medida, folios 53 al 205, libelo de la demanda folios 01 al 12 y del auto de admisión, folios 106 al 107, lo cual fue resuelto mediante auto de fecha 29 de mayo de 2018 (f: 134).
Mediante diligencia de fecha 26 de junio de 2018, la apoderada de la parte actora, solicita se libre los respectivos carteles de citación. Pedimento resuelto mediante auto de fecha 29 de junio de 2018 (f: 135 y 136).
Mediante diligencia de fecha 02 de julio del 2018, la apoderada de la parte actora solicita copia certificada de los folios 36, 45 al 52, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 23 de julio del 2018 (f: 140).
Mediante diligencia de fecha 02 de julio del 2018, la apoderada de la parte actora, retira las copias certificadas, solicitadas en fecha 26 de junio de 2018.
Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2018 (f: 139), la apoderada de la parte actora, retira los carteles de citación librados a la parte demandada en la presente causa.
A los folios 141 al 152, obra escrito de fecha 23 de julio de 2018, mediante el cual la parte demandante reforma la demanda, agregado mediante nota de secretaria de fecha 23 de julio de 2018 (f: 153).
Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2018, la apoderada de la parte actora recibe las copias certificadas solicitadas en fecha 02 de julio de 2018. (f: 154).
Mediante diligencia de fecha 25 de julio del 2018, la apoderada de la parte actora, abogado Lucia Coromoto Rondón Canchica, asocia al poder apud acta otorgado por los demandantes a la abogado Dayana del Valle Veliz Lobo, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 225.019. (f: 155).
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2018, este Juzgado admite la reforma de la demanda, presentada en fecha 23 de julio de 2018, ordenando emplazar a la parte demandada, ciudadana Miriam Aurora Niño Contreras, a los fines que comparezca dentro de los veinte días de despacho siguientes a aquel que conste en autos la resulta de la citación ordenada, para que de contestación a la demanda original y su reforma, conforme a lo previsto con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, se dejo constancia que no se libraron los recaudos de citación, por cuanto la parte actora no consigno los fotostatos correspondiente, en consecuencia se insta a la parte interesada a consignar mediante diligencia en el presente expediente.
Mediante diligencia de fecha 07 de agosto de 2018, la apoderada de la parte actora, consigna los emolumentos para la citación de la demandada, pedimento resuelto mediante auto de fecha 13 de agosto de 2018 (f: 159).
Mediante diligencia de fecha 19 de septiembre de 2018, la apoderada de la parte actora, consigna los emolumentos para la citación de la demandada, dando cumplimiento al auto de fecha 13-08-2018, pedimento resuelto mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2018 (f: 161).
Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2018, la apoderada de la parte actora, consigna los emolumentos para la citación de la demandada, dando cumplimiento al auto de fecha 13-08-2018, pedimento resuelto mediante auto de fecha 02 de octubre de 2018 (f: 163).
Al folio 164, obra diligencia de fecha 31 de octubre del 2018, suscrita por la ciudadana Miriam Aurora Niño Contreras, en su carácter de parte demandada, mediante la cual otorga poder apud acta a los abogados CARLOS PORTILLO ALMERON, DORIS ARTEAGA DE PORTILLO, CARLOS PORTILLO ARTEAGA y LEYDI D. SERRANO CUBEROS, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 4.764, 14.079, 117.913 y 131.690.
A los folios 165 al 168, obra escrito suscrito por la abogado Leydi D. Serrano Cuberos, en su carácter de apoderada de la parte demandada, consignando excepciones a la presente acción, el cual fue agregado mediante nota de secretaria de fecha 31 de octubre de 2018 (f: 170).
Mediante diligencia de fecha 06 marzo de 2019, la parte actora, solicita el abocamiento de la Juez y se da por notificada.
Mediante auto de fecha 20 de marzo de 2019, este Juzgado, dicta auto de abocamiento de la Dra. Yosanny Cristina Dávila Ochoa, ordenando solo la notificación de la parte demanda. (f: 172 y 173).
Al folio 174, obra diligencia de fecha 04 de abril del 2018, suscrita por el abogado Carlos Portillo Arteaga, en su carácter de apoderado de la parte demandada, solicitando pronunciamiento sobre la excepción de inadmisibilidad.
A los175 al 177, obra boleta de notificación debidamente firmada, librada a la parte demandada, relacionada con el auto de abocamiento, boleta devuelta en fecha 04 de abril del 2019.
Siendo este en resumen el historial de la presente causa, el Tribunal para resolver observa:
DE LA DEMANDA.
La presente controversia quedo planteada por la parte actora ciudadanosAQUILES HERNANDEZ ALTUVE y ROSA ALEIDA RAMIREZ CONTRERAS, asistidos por la abogado LUCIA COROMOTO RONDON CANCHICA,en los siguientes términos:
Que suscribieron dos contratos de opción de compra –venta con la ciudadana MIRIAM AURORA NIÑO CONTRERAS, cuyo objeto era la futura compra-venta de un inmueble de su propiedad, conformado por un lote de terreno y las mejoras sobre el construidas, ubicado en la Avenida Los Próceres, Sector Santa Barbará, Jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra Pérez, Municipio Libertador del Estado Mérida y que se adquirió según consta del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Mérida, de la siguiente manera: Terreno: por documento inscrito bajo el N° 2013.3795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N° 373.12.8.11.970, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 06 de noviembre del 2013. Mejoras: por documento inscrito bajo el N° 23, Tomo 8, Protocolo de Transcripción del año 2016, de fecha 28 de marzo de 2016.
Que en fecha 12 de septiembre del año 2017, suscribieron un contrato de opción Compra –Venta por vía privada, el cual anexan marcado con la letra “C”, en 06 folios.
Que en fecha 06 de diciembre del 2017, los ciudadanos AQUILES HERNANDEZ ALTUVE y ROSA ALEIDA RAMIREZ CONTRERAS, junto con la ciudadana MIRIAM AURORA NIÑO CONTRERAS, esta última en su carácter de compradora, otorgamos por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Mérida un documento de opción a compra venta el cual quedo inserto bajo el N° 41, Tomo 144, folios 148 al 151, el cual anexan marcado con la letra “D”.
Que ambas partes en base a una futura materialización del contrato de compra venta, traería como consecuencia la trasmisión de la propiedad de un bien inmueble propiedad de la compradora, es virtud que para la presente fecha la compradora detenta la posesión del bien inmueble de su propiedad objeto del citado contrato, conformado por un lote de terreno y las mejoras sobre el construidas, constante de una casa, con un área de construcción de aproximadamente 265,41 mts2. El lote de terreno denominado primer lote y para los efectos del departamento de catastro marcado N° 3, se encuentra ubicado en la Avenida Los Próceres Sector Santa Barbará, jurisdicción de la Parroquia Parra Pérez, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; posee un área de 628,60 mts2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: punto de coordenada L1, pasando por los puntos L2, L3, L4, hasta llegar al punto de coordenada L6, en una extensión de 20,63 mts, colinda con vía de acceso. FONDO: del punto de coordenada L7 al L8, en una extensión de 21,53 mts lineales, colinda con Gabriel Ramírez. COSTA DERECHO (VF): del punto de coordenadas L1 al L8, en una extensión de 27,81 metros lineales, colinda con Jesús Paredes. COSTADO IZQUIERDO (VF): del punto de coordenadas L6 al L7, en una extensión de 32, 28 metros lineales, colinda con terrenos de mi propiedad y en parte vía de acceso; propiedad que consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida de la siguiente manera: Terreno: por documento inscrito bajo el N° 2013.3795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N° 373.12.8.11.970, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 06 de noviembre del 2013. Mejoras: por documento inscrito bajo el N° 23, Tomo 8, Protocolo de Transcripción del año 2016, de fecha 28 de marzo de 2016. Siendo que los aquí demandantes detentan la posesión de un bien inmueble propiedad de la compradora, conformado por un apartamento integrante del Conjunto Residencial Villa Santa Eduviges, identificado con el N° 11-A, Villa 11, planta baja, integrante del modulo B del Urbanismo Santa Anita, situado en el sitio denominado Santa Anita, Jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, posee en área de 75,12 mts2, cuyos linderos y medidas son: FRENTE: en una longitud de 6,65 mts2, con calle del conjunto; FONDO: en una longitud de 6,65 mts2, con parcela N°18. COSTADO IZQUIERDO: en una longitud de 11.30 mts, con parcela N° 10. COSTADO DERCHO: en una longitud de 11,30 mts, con parcela N° 12, adquirido mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inscrito bajo el N° 2013.4159, Asiento Registral 1, del inmueble Matriculado con el N° 373.12.8.13.1688, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 29 de noviembre del año 2013.
Que ambas partes tienen obligaciones de entregar el inmueble de su propiedad al momento de protocolizar el documento de compra venta definitivo y en caso de incumplimiento por parte de los vendedores, estos devolverán a la compradora la totalidad de lo recibido en calidad de arras, mas el 10 % por concepto de clausula penal.
Que en fecha 30 de abril del año 2018 venció el plazo de vigencia de los contrato de opción de compra venta, por lo hubo un incumplimiento por parte de la compradora, por no haber realizado el pago de Bs 7.136.800,oo con lo que completarías la cantidad de Bs. 450.000.000,oo, que representa el monto total de la obligación. Ni trasmitió la propiedad del bien inmueble prometido, en el contrato privado como en el contrato de opción compra venta autenticado. Que sobre el inmueble propiedad de la ciudadana compradora Miriam Aurora Niño Contreras, existe medida de prohibición de enajenar y gravar, tal y como se evidencia de la causa llevado por este Juzgado signada con el N° 23877.
Que demanda a la ciudadana Miriam Aurora Niño Contreras, titular de la cedula de identidad N° V-11.293.244 por Resolución de Contrato de Opción a compra venta y se obligue a realizar los siguientes actos: Uno: La resolución del contrato de opción de compra venta otorgado por ante la Notaria Publica Tercera del estado Mérida de fecha 06 de diciembre de 2017, inscrito bajo el N° 41, Tomo 144, folios 148 al 151. DOS: Dejar sin efecto el documento otorgado por ante la Oficina de Notaria Publica Tercera del Estado Mérida de fecha 27 de septiembre del año 2017, inscrito bajo el N° 45, Tomo 105, folios 170 al 173. TRES: Que acepte el reintegro de la cantidad de Bs. 442.863.200,oo mas sus intereses legales debidamente calculados al momento de la entrega. CUARTO: Al pago de la cantidad de Bs. 55.000.000,oo mas sus intereses calculados para el momento de su pago por concepto de la clausula penal, estimadas sobre la cantidad dada en Arras, es decir Bs.550.000.000,oo. QUINTO: Al pago de los Gastos y Costas del Proceso, debidamente calculadas por este Juzgador.
Estima la presente acción en la cantidad de Bs. 1.000.000.000,oo, que dada la reconversión monetaria se estima en Bs. S 1.000.000.oo, lo cual equivale a 1.176.471 Unidades Tributarias.
Fundamentó la presente acción en los artículos 26, 49, 115, 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, adminiculada con los artículos 1.133, 1.143, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.346 y 1.527 del Código Civil en concordancia con los artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174, 340, 506, 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil; as{i como los artículos 1, 32, 41, 91, 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concatenado con los artículos 1, 2, 4, 5 de la Ley Contra El Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Que la parte demandada ciudadana Miriam Aurora Niño Contreras sea citada en el inmueble ubicado en la Avenida Los Próceres, Sector Santa Barbará, jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra Pérez, Municipio Libertador del Estado Mérida, identificado como primer lote y para lo efectos del departamento de Catastro marcado N° 3.
De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal San Juan de Lagunillas casa sin número, sector la Variante, Parroquia San Juan del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida.

DEL ESCRITO DE EXCEPCIONES
A los folios 165 al 168, obra escrito de excepcionesa la demanda de fecha 31 de octubre de 2018, presentada por la abogado Leydi D. Serrano Cuberos, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 131.690, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Miriam Aurora Niño Contreras, parte demandada, en los siguientes términos:
Que siendo su poderdante beneficiaria del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en virtud de la negociación contractual ostenta la posesión legitima del inmueble que ocupa como vivienda familiar, hecho no controvertido en el presente asunto, permiten excepcionar la demanda intentada en la falta de cumplimiento de uno de los requisitos de procedibilidad de la acción, lo que con lleva indefectiblemente a la declaración de inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la Ley, en ocasión que la parte demandante tiene el deber de dirigir su pretensión a un procedimiento administrativo previo, para que una vez concluido tener acceso a la vía judicial, ello en virtud que la presente acción con lleva a la desocupación inminente e inexorable del inmueble.
Fundamenta sus excepciones en los artículo 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y criterios jurisprudenciales de la Sala Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA:
A los fines de proceder a dictar pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la presente acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, esta Jurisdiscente hace las siguientes consideraciones.
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demandada, el Tribunal la admitirá si no es
Contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negara su admisión expresado los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
Ahora bien, la doctrina sentada por el Supremo Tribunal, ha determinado que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la in admisión de la reclamación intentada por el demandante. Ello en sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“… El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmisible la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su cumplimiento, la hace rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”. (Negritas y subrayado del Tribunal).

En el presente juicio, de las actas procesales que integran el expediente específicamente de los contrato de opción de compra venta, otorgados por vía privada en fecha 12 de septiembre del año 2017, y autenticado en fecha 06 de diciembre del año 2017 y 27 de septiembre del año 2017, en los cuales se evidencia que existe reciproca posesión de bienes inmuebles, dentro de los cuales se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, tal como se desprende dela manifestación hecha en el libelo de la demanda y de la constancia emitida por el Consejo Comunal Bella Mocoties I (f: 169), la consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga contractual, en devolverse mutuamente la obligaciones dadas y recibidas que se hubiesen realizado durante la vigencia delos contratos antes señalados.
En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Civil,N° 411 del 04 de julio de 2016, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia señala la sentencia Nº 677 de fecha 20 de noviembre de 2009, expediente Nº 09-191, caso Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otras, destaco:
“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, omissis..En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.(Negrillas de la Sala)….omissis

Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazjicontra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala)….omissis”
De lo antes señalado y criterio que acoge este Tribunal, se desprende que el efecto retroactivo que crea la resolución del contrato de opción de compra venta, es decir, como si el convenio jamás se hubiese celebrado; y aplicando el criterio al caso de marras el inmueble está destinado a vivienda y los demandados se encuentran ocupando el mismo, por lo que el efecto jurídico de la resolución conlleva a la desocupación del mencionado inmueble. De igual forma es procedente señalar lo que dispone el artículo 1 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, que establece:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
Así mismo, el artículo 5 de la ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
De igual forma, el artículo 10 dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

En este mismo orden de ideas para este Tribunal se hace necesario señalar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 175 de fecha 14 de abril de 2013, en ponencia conjunta resolvieron el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero síamenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…Omissis” (resaltado por la Sala y lo subrayado por este Tribunal)

En base a las consideraciones antes señalados que preceden, esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de procedimiento Civil Venezolano y los artículos 1,5 y 10 de del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con las sentencia de la Sala Civil sentencia N° 411 del 04 de julio de 2016, Nº 175 y en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, y a los efectos de la resolución del contrato de opción a compra venta conlleva la desocupación del inmueble destinado a vivienda de los promitentes compradores y de la revisión a las actas procesales se evidencia que no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicialante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, para este tribunal se hace forzoso Declarar la inadmisibilidad de la presente demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se declara.
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y de Ley, declara:
PRIMERO:INADMIISBLE la presente demanda de Resolución de contrato de compra-venta solicitada por los ciudadanosAQUILES HERNANDEZ ALTUVE y ROSA ALEIDA RAMIREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.940.322 y V-9.206.717, asistidos por la abogado LUCIA COROMOTO RONDON CANCHICA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 126.297, contra la ciudadanaMIRIAM AURORA NIÑO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.293.244, de conformidad a lo establecido en los artículos en los artículos 12 y 15 del Código de procedimiento Civil Venezolano y los artículos 1,5 y 10 de del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con las sentencia de la Sala Civil sentencia N° 411 del 04 de julio de 2016, Nº 175 de fecha 14/04/2013 y el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela . Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO:Se da por terminado el presente juicio y se ordena el archivo del expedienteuna vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO:Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas. Y ASÍ SE DECIDE.
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. En Mérida, a los 15 días del mes de mayo del año dos mil diecinueve. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. YOSANNY CRISTINA DAVILA OCHOA
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. CLAUDIA ARIAS.