TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
«VISTOS CON INFORMES»
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 14 de octubre de 2014 (f. 148), por el abogado JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en su condición de parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 08 de octubre de2014 (fs. 139 al 147), por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra incoada por la parte actora en contra de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO y con lugar la reconvención intentada por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO contra el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO por ejecución por incumplimiento de contrato de opción a compra.
Mediante auto de fecha 27 de octubre de 2014 (f. 153), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal.
Mediante escrito de fecha 13 de enero de 2015 (f. 162), el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS en su condición de apoderado judicial de la parte demandada JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, consignó escrito de informes (f. 154 al 161).
Por auto de fecha 28 de enero de 2015 (f. 163) este Juzgado dijo «VISTOS», entrando la presente causa en estado de sentencia.
Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2015 (f. 165), este Tribunal, dejó constancia que siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, no profería la misma, ya que existían en estado de dictar sentencia definitiva otros juicios que debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto y, en consecuencia, difirió la publicación de la sentencia a dictarse en este juicio para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente.
Según auto de fecha 29 de abril de 2015 (f. 166), siendo la fecha prevista para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado dejó constancia de que no profería la misma en virtud de que existen en estado de dictar sentencia varios procesos más antiguos, los cuales debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2015, el abogado Kavier Celipe Salas Valecillos, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOHANA EMILIA BARRIOS CAMACHO, solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Por diligencia de fecha 17 de noviembre de 2017, el abogado Kavier Celipe Salas Valecillos, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOHANA EMILIA BARRIOS CAMACHO, solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2017, el abogado Julio César Newman Gutiérrez, asumió el conocimiento de la presente causa.
Mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2018, el abogado Kavier Celipe Salas Valecillos, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOHANA EMILIA BARRIOS CAMACHO, solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2019 (folio 171) quien suscribe abogada Yosanny Cristina Dávila Ochoa, asumió el conocimiento de la presente causa.
Al encontrarse la presente causa, en estado para dictar sentencia definitiva de segunda instancia este Tribunal procede a hacerlo previa a las consideraciones siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 14 de noviembre de 2013 (fs. 01 y 02), cuyo conocimiento correspondió al TRIBUNAL SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, por la abogada ARYANNYS CHESIRA BARRIOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 112.557, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ADRÍAN ANTONIO NIETO, venezolano, titular de la cédula de identidad número 7.606.764, según consta de poder de fecha 01 de noviembre de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, bajo el número 17, tomo 184, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, mediante el cual demandó a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, titular de la cédula de identidad número 12.040.069, por resolución de contrato de opción a compra, en los términos que se resumen a continuación:
Que consta de documento autentica por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 03 de junio de 2013, inserto con el número 19, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones, que su poderdante celebró un contrato de opción a compra, con la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 5, número 5-56, del Conjunto Urbanístico “Villa La Tahona”, signado con el número 06, cuyos datos y demás especificaciones están suficientemente especificados en el referido contrato de opción de compra.
Que se estableció como precio total del bien inmueble la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), de la cual entregó la optante compradora a su oferente en el momento de la suscripción del contrato la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), quedando un saldo deudor a favor del oferente por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), que sería pagado mediante un crédito hipotecario.
Que para el pago del saldo restante se estableció un plazo de noventa días, más treinta días de prórroga, contados a partir del 03 de junio de 2013, exclusive, que fue la fecha de otorgamiento del contrato.
Que el caso es, que llegó la fecha establecida en el contrato para que hiciera la venta y la optante-compradora no cumplió con su obligación de comprar, ni con medios propios, ni con crédito bancario alguno, que por tal razón se está en frente del supuesto de hecho establecido en la cláusula “décima” del contrato de marras.
Que en virtud de tal incumplimiento, surge para su poderdante, de conformidad con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la posibilidad de ocurrir ante la jurisdicción civil para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato.
Que con fundamento en el incumplimiento de la optante-compradora, JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, de su obligación de comprar, a pesar de que su mandante ADRIÁN ANTONIO NIETO, le entregó todos los documentos y solvencias del inmueble en cuestión, necesarias para la tramitación del crédito correspondiente, tal y como fue pactado, y en ejercicio de los derechos de su mandante, contenidos en el artículo 1.167 del Código Civil, es que acude para solicitar tutela judicial efectiva y demandar como en efecto demanda a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, para que convenga en la resolución del contrato de opción de compra, o en su defecto ello sea declarado por el Tribunal.
Que sea declarado resuelto el contrato, y que está en disposición de entregar inmediatamente a la demandada la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) de los cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) que le entregó, tal y como consta de la cláusula “segunda” del contrato cabeza de autos, y en acatamiento a la cláusula “cuarta” del citado convenio.
Que subsidiariamente demanda a la referida ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, para que pague a su mandante ADRIÁN ANTONIO NIETO, o en su defecto a ello, sea obligada por el Tribunal, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por su incumplimiento en comprar.
Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) que equivale a mil ciento veintiún unidades tributarias (1.121 U. T.).
Para la citación de la demandada JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, señaló la siguiente dirección: «Avenida “Bolívar”, Centro de Atención al Cliente Movistar Principal de El Vigía, pasos debajo del concesionario Chevrolet de esta ciudad».
Finalmente solicitó que la presente acción fuese admitida, sustanciada y declarada con lugar conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley.
Junto con el libelo, acompañó los siguientes documentos:
1) Copia simple de poder judicial a favor de los abogados JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ DAHAR, JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA y ARIANNYS CHESIRA BARRIOS DE CALDERÓN, autenticado en la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 01 de noviembre de 2013, quedando anotado bajo el número 17, Tomo 184 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
2) Copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO.
3) Copia simple de documento de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, de fecha 03 de junio de 2013, quedando anotado bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
4) Copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 20 de febrero de 2014 (fs. 53 al 59), la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, asistida por el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.327, presentaron escrito de contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación:
Que si bien es cierto que realizó un contrato de opción de a compraventa, con el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 03 de junio de 2013, el cual quedó inserto bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble tipo vivienda a estrenar lo que hoy en día se llama en gris, por una casa de habitación familiar (casa quinta) identificada con la nomenclatura número 6, con una superficie de ciento ocho metros (108 mts2) que es el tres coma setenta por ciento (3,70%) de la totalidad del inmueble.
Que está distribuida arquitectónicamente en dos (02) plantas alinderadas así: FRENTE: Con avenida principal de la urbanización, en una medida de seis metros (6 mts); FONDO: En parte con María Elena Uribe, y en parte retiro del Caño Raicero, en una medida de seis metros (6 mts); COSTADO DERECHO CON LADO IZQUIERDO: De la parcela número cinco, en una medida de dieciocho metros (18 mts), COSTADO IZQUIERDO CON LADO DERECHO: de la parcela número 7, en una medida de dieciocho metros (18 mts), ubicada dentro del Conjunto Urbanístico “Villa la Tahona” en la calle 5, número 5-66 de la Urbanización El Paraíso de la Ciudad de El Vigía, Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
Que obtuvo la propiedad del referido inmueble según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida en fecha 05 de octubre de 2007, bajo el número 25, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Trimestre Cuarto, posterior documento de parcelamiento para la construcción de las viviendas debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, de fecha 17 de febrero de 2011, bajo el número 11, folio 63, Tomo Segundo del Protocolo de Transcripción y posterior documento de construcción de viviendas todas tipo Thon House, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani de fecha 17 de julio de 2012, bajo el número 31, folio 90, Tomo 10 del Protocolo de Transcripción.
Que antes de contestar al fondo de la demanda, pasa a explicar qué sucedió después de que firmaron ambas partes el contrato de opción a compraventa, que en la cláusula décima del contrato de opción a compraventa dice textualmente: «Ambas partes, tanto el oferente o vendedor como la optante o compradora declaran formalmente que si pasados los ciento veinte (120) días una vez firmado ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, esta OPCIÓN A COMPRA VENTA y no se ha realizado la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida en el lapso anteriormente señalado quedará sin efecto de pleno derecho este contrato».
Que tal y como se evidencia del contrato de opción a compraventa, lo firmaron las partes ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 03 de junio de 2013 dejándolo inserto bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y hasta la fecha, el oferente vendedor, ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, incumplió y lo dejó sin efecto, o sea, lo revocó a partir del 03 de octubre de 2013, con consentimiento de la otra parte que sería mi (su) persona en mi (su) condición de optante o compradora.
Que igualmente la cláusula novena, dice textualmente «El oferente o vendedor se compromete a entregar todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para que sea tramitado el crédito ante la entidad bancaria respectiva por parte de la optante o compradora el día de la firma de éste documento de opción a compra venta».
En primer lugar, manifiesta que referente a la entrega de los documentos y solvencias a su persona por parte del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en su condición de oferente o vendedor, éste le manifestó el día lunes 03 de junio de 2013 a las 11:30 a.m., luego que se firmó el documento en la Notaría; en la planta baja del edificio de la sede de la calle 3, ubicado en el sector El Tamarindo, antiguo centro comercial ARTEMA, de la ciudad de El Vigía del Estado Mérida, que al día siguiente martes 04 de junio de 2013, se las entregaba en presencia del señor JUAN JOSÉ BAUSES PÉREZ y RAFAEL ALBERTO CHACÓN LÓPEZ.
Que el día martes 04 de junio de 2013, llamó telefónicamente al señor ADRIÁN, para que le movilizara los documentos, le manifestó que estaba en Barinas, y pasó la semana, le dijo que esperara que él llegara y que fuera adelantando los documentos para el crédito pasaron más de treinta (30) días.
Que el día 10 de julio de 2013, lo llamó telefónicamente y él manifestó que en esa semana le entregaba los documentos.
Que en fecha 18 de agosto de 2013, lo llamó de nuevo y le expresó al ciudadano ADRIÁN NIETO, que estaba interesada en la casa, que ya no podía solicitar el crédito porque el documento según el banco, tenía más de siete días de haberse firmado o autenticado, que son normas internas del Banco.
Que el ciudadano ADRIÁN, le manifestó que para eso habían realizado una opción a compra, y que se estaba venciendo el plazo que establecieron, que le manifestó que no se preocupara, que en todo caso lo renovaban y que esa semana buscaba las solvencias y le entregaba los documentos.
Que para ese tiempo, el señor (ADRIÁN ANTONIO NIETO) no apareció, que se venció el contrato de opción a compra y quedó sin efecto.
Que en fecha 21 de octubre de 2013, el señor ADRIÁN NIETO, le envió un mensaje de texto, donde le escribió: «estoy en El Vigía», que acudió a su oficina en Movistar y le manifestó que ya no iba a vender esa casa, que la iba a negociar en enero de 2014, y con sus palabras textuales y en presencia de JUAN JOSÉ BUSES PÉREZ y RAFAEL ALBERTO CHACÓN LÓPEZ, ya que ellos trabajan en la administración de movistar.
Que el demandante le dijo «mire licenciada si quiere la casa en este momento le vale dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00)», es decir, ochocientos mil bolívares (800.000,00) más del precio acordado, por lo que acudió su poderdante al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, para que le ayudara y paralizara la solvencia municipal y catastral, pero que fue infructuoso.
Que el demandante procedió a vender el inmueble a la ciudadana KARLY DAYANA QUIÑONEZ DE CONTRERAS, por la misma cantidad que hacía seis (06) meses habían firmado la opción a compraventa, por UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).
Que la gran interrogante que pone a criterio de este Tribunal es la siguiente «Cree Ud Ciudadana Juez, que éste ciudadano le iba a vender éste inmueble después de cinco meses por la misma cantidad que establecimos en la opción a compra venta, entonces porqué no me vendió el inmueble? Si yo le manifesté al ingeniero ADRIAN ANTONIO NIETO que lo estaba esperando para finiquitar la negociación porque había conseguido el dinero a pesar de que nuestra negociación del saldo restante era por medio de un crédito habitacional»
Que procedió a venderlo después de más de un mes a una tercera persona por la misma cantidad que habían negociado hacía seis meses atrás, pero a pesar de toda esa situación jurídica, que se observa en el folio 17 del expediente, que el Tribunal en fecha 19 de noviembre de 2013, da por recibida la demanda, le da entrada y curso de ley, y en cuanto a su admisión o inadmisión, el Tribunal providenciaría una vez que el demandante acompañara la demanda de los documentos urbanísticos, es decir, documento de propiedad del terreno, documento de parcelamiento para la construcción y documento de construcción de las viviendas; que a pesar de lo anterior, la parte actora tardó siete días para consignar dichos recaudos.
En segundo lugar, expresa que la cláusula cuarta dice textualmente «si en caso de incumplimiento por parte de el oferente vendedor o la optante o compradora de éste contrato de opción a compra-venta debe pagar el veinte por ciento (20%) sobre el monto a adeudar»; el cual sería el monto a adeudar si se va a la cláusula segunda, dice textualmente: «Y el restante de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) los cuales serán pagados mediante un crédito hipotecario. El veinte por ciento (20%) sobre el monto adeudado que sería la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) por cuanto el Ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO incumplió taxativamente la cláusula octava y novena del contrato de opción a compra-venta».
Que la cláusula octava dice textualmente: «En caso de que se deje sin efecto el presente contrato el oferente o vendedor devolverá en un lapso de sesenta (60) días el porcentaje sobre el abono realizado por la optante o compradora quien descontará el veinte por ciento (20%) del mismo una vez sea notificado por escrito con acuse de recibo»; esto quiere decir que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, debió devolver el veinte por ciento (20%) de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en el lapso aquí estipulado que sería el 04 de octubre de 2013 hasta el 04 de diciembre de 2013 y nunca lo hizo.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Niega, rechaza y contradice totalmente la presente demanda incoada en su contra.
Niega, rechaza y contradice totalmente que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, le haya entregado los documentos y solvencias que serían los recaudos legales del inmueble que eran los documentos que solicitaba el Banco Provincial, los cuales la accionada debía consignar al Banco, dentro de los primeros siete días posteriores a la firma del documento autenticado de opción a compraventa, ya que el mismo fue firmado el día lunes 03 de junio de 2013, que dicha solicitud con los recaudos debía ser entregada el día miércoles 12 de junio de 2013, pues tenía 07 días hábiles para ello, pero nunca sucedió debido al incumplimiento por parte del demandante.
Niega, rechaza y contradice que haya habido de su parte algún incumplimiento por la compra del mencionado inmueble ya descrito y bien señalado.
Niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda que pretende el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00).
Niega, rechaza y contradice que deba convenir en la resolución del contrato de opción a compra que consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 03 de junio de 2013, inserto con el número 19, tomo 79, de los Libros de Autenticaciones, ya que ese contrato de opción a compraventa, ya está resuelto y revocado, porque ambas partes lo dejaron sin efecto de pleno derecho en la cláusula décima, a partir del 04 de octubre de 2013.
Que en este caso específico, se revocó y quedó sin efecto de pleno derecho por mutuo consentimiento de las partes.
Que de la cláusula décima del contrato en cuestión, surgen o nacen dos incumplimientos por parte del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO.
Que solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar con todas las consecuencias del caso por cuanto la acción que intentó el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, es improcedente la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, ya que el contrato de opción a compraventa ha quedado sin efecto de pleno derecho y no se puede demandar la resolución de algo que ha sido revocado por las partes.

DE LA RECONVENCIÓN
Por todas las circunstancias de hecho y de derecho, es que procede formalmente a reconvenir, como en efecto formalmente reconviene al ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en la ejecución por incumplimiento de contrato de opción a compraventa, realizado y autenticado en fecha 03 de junio de 2013, ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, dejándolo inserto bajo el número 19. Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría, específicamente las cláusulas octava y novena del contrato y a su vez conviene a ello o que sea obligado por el Tribunal a pagar.
En primer lugar, la cantidad de DOSCINETOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el cual estipula la cláusula segunda, el veinte por ciento (20%) sobre el monto adeudar que sería en base a UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), lo convenido entre las partes, el oferente o vendedor y la optante o compradora.
En segundo lugar, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), el cual estipula la cláusula octava que en caso de que se deje sin efecto el presente contrato, en este caso el 03 de octubre de 2013 quedó sin efecto. Que tenía el oferente o vendedor, sesenta (60) días una vez revocado el contrato que sería del 04 de octubre de 2013 hasta el 04 de diciembre de 2013, para entregar a la accionada, la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y no lo hizo dentro del lapso pactado, incumpliendo la cláusula octava del contrato de opción e compraventa.
Que fundamenta la acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Que estima el valor de la presente reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) que equivale a dos mil ochocientas tres unidades tributarias, que es el valor que establecieron las dos partes en el contrato de opción a compraventa en la cláusula segunda, cuarta y octava en caso de incumplimiento.
Solicita que una vez admitida la reconvención sea condenada con la correspondiente condenatoria en costas procesales y a su vez solicita que la presente reconvención sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la sentencia definitiva.
Señaló como domicilio procesal la siguiente dirección: «Avenida 14 con calle 5, Centro Luna piso 1, Apartamento 2, El Vigía Estado Mérida».
Junto con la contestación, acompañó los siguientes documentos:
1) Copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO.
2) Hoja de recaudos para créditos hipotecarios del Banco Provincial.
3) Escrito dirigido al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
4) Copia simple del documento de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía en fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
5) Copia simple de documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 2013, bajo el número 2013.1463, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 367.12.1.5.1029 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 08 de octubre de 2014 (fs. 139 al 147) el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra intentada por el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO en contra de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, y con lugar la reconvención intentada por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO en contra del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación:

« MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Declarada sin lugar como ha sido la impugnación o rechazo a la estimación de la demanda en la oportunidad de la contestación de la demanda por decisión previa a la sentencia definitiva, el tribunal pasa a conocer el fondo de la causa y a emitir el pronunciamiento en virtud del contradictorio que surge cuando la parte actora y la demandada de autos, tanto en el escrito libelar con carácter de Oferente-vendedor; como en el escrito contentivo de la contestación de la demanda ejerciendo su derecho a la defensa en su oportunidad procesal, en su condición de Oferida-compradora, convienen que por documento autenticado por ante la Notaría Pública de El vigía, de fecha 03-06-2013, inserto bajo el No. 19, tomo 79, celebraron un contrato de opción a compra sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 5, No. 5-56, del Conjunto Urbanístico Villa La Tahona, signado con el No. 6, demás datos aparecen especificados en el expresado contrato. Que se estableció como precio total del inmueble, la cantidad de Bs. 1.200.000,00, de los cuales entregó la optante compradora a su oferente la cantidad de Bs. 100.000,00, quedando un saldo deudor de Bs. 1.100.000,00 que sería pagado mediante crédito hipotecario, en un plazo de 90 días, más una prórroga de 30 días, contados a partir del día 03-06-2013.

Pero el controvertido se presenta cuando la parte actora alega, que transcurrieron los 120 días, que suman los 90 días, más los 30 días de prórroga, para que se hiciera la venta y la optante compradora no cumplió con su obligación de comprar; que por ello están frente al supuesto de hecho establecido en la cláusula DÉCIMA del contrato; que por ello le demanda para que convenga en la resolución del contrato de opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública de el vigía, de fecha 03-06-2013, inserto bajo el No. 19, tomo 79, que presenta en copia simple, o en su defecto sea declarado resuelto por el tribunal. Que declarado resuelto el contrato está a disposición de entregar a la demandada la cantidad de Bs. 80.000, de los Bs. 100.000 que le entregó, tal y como consta de la cláusula segunda, y en acatamiento a la cláusula CUARTA, subsidiariamente le demanda para que le pague o en su defecto sea obligada por el tribunal, la cantidad la cantidad de Bs. 20.000 por su incumplimiento en comprar.

Por su parte la demandada de autos en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada en su contra ejerce su derecho a la defensa, para repeler la actitud negligente que le imputa el actor, atribuyéndole incumplimiento de su parte, y argumenta que el Opcionante aquí demandante, no le hizo entrega de los documentos y solvencias del inmueble, requeridos por el Banco Provincial dentro de los siete días posteriores a la firma del documento opcional, y el mismo fue firmado el día 03-06-2013, incumpliendo el Opcionante con la entrega de los documentos, no habiendo incumplimiento de su parte. Que su persona no conviene en la resolución del contrato de opción a compra-venta objeto del incumplimiento, puesto que ese contrato ya está resuelto y revocado, porque ambas partes la dejaron sin efecto de pleno derecho en la cláusula DECIMA, a partir del 04-10-2013. Que en este caso se revocó y quedó sin efecto por mutuo consentimiento de las partes a partir del día 03-10-2013. Que el opcionante aquí demandante, en la oportunidad de la firma del documento contractual le afirmo el día 03-06-2013, que al día siguiente 04-06-2013, le haría entrega de los documentos, en presencia de los ciudadanos JUAN JOSE BAUSES PEREZ Y RAFAEL ALBERTO CHACON LOPEZ, que ese día convenido lo llamó y el opcionante le dijo que estaba en Barinas, pasó la semana y así pasaron más de 30 días. Que el día 10-07-2013, lo llamó nuevamente y el opcionante le manifestó que esa misma semana le haría la entrega de los documentos, y así pasaron dos meses y medio. Que exactamente el 18-08-2013, lo llamó de nuevo le manifestó su interés en la casa, pero que ya no podía solicitar el crédito porque ya habían pasado más de 07 días de la firma del documento autenticado y que son normas internas del Banco. Manifestándole el opcionante que para eso habían firmado una opción a compra y el plazo se estaba venciendo, pero que podían renovar la opción y que esa semana le buscaba las solvencias y le entregaba los documentos; que pasó el tiempo y el opcionante no apareció, se venció el contrato de opción y quedó sin efecto. Pero que el día 21-10-2013, el opcionate le mandó un mensaje de texto y acudió a su Oficina de Movistar y le manifestó que ya no iba a vender la casa, que la iba a negociar en enero de 2014, todo ello en presencia de JUAN JOSE BAUSES PEREZ Y RAFAEL ALBERTO CHACON LOPEZ, ya que ellos trabajan en la administración de Movistar; que si yo quería la casa en ese momento ya tenía un costo de Bs. 2.800.000, y que procedió a vender el inmueble a KARLY DAYANA QUIÑONES DE CONTRERAS, por la misma cantidad que habían convenido en la opción a compra Bs.1.200.000. En segundo lugar, el contrato también establece en sus cláusulas, que su incumplimiento acarrea para la parte incumpliente, el pago del 20% del capital adeudado, que sería en este caso de Bs. 1.100.000, resultando ese porcentaje en la cantidad de Bs. 220.000. Incumpliendo el opcionante la cláusula octava y novena del contrato. Que según la cláusula octava, el opcionante debió devolver del abono realizado el 20% de Bs. 100.000 en un lapso de 60días. Que la acción que intentó el demandante es improcedente, que no procede la resolución de contrato de opción a compra-venta, ya que el mismo ha quedado sin efecto de pleno derecho y no se puede demandar la resolución de algo que ha sido revocado por las partes.

A todo lo expuesto por ambas partes procesales con relación a lo controvertido en cuanto al incumplimiento; ya que con ello el consentimiento inicial sufrió el desmedro del acuerdo de ambas partes contratantes afectando el consentimiento, al extremo de demandar el actor la resolución del contrato de opción a compra-venta, y la parte demandada alega en su oportunidad procesal que no hay resolución del contrato porque el contrato ya perdió todos los efectos a consecuencia del incumplimiento por parte del actor, y le reconviene en ejecución por incumplimiento del indicado contrato de opción de compra venta autenticado, específicamente en las cláusulas OCTAVA Y NOVENA, y que sea obligado a pagar la cantidad de Bs. 220.000, el cual estipula la cláusula SEGUNDA, el 20% sobre el monto adeudar, que sería en base a Bs. 1.100.00,00, convenido entre las partes oferente y oferido. La cantidad de Bs. 80.000,00, que estipula la cláusula OCTAVA, que en caso de que se deje sin efecto el presente contrato, en este caso el 03-10-2013 quedó sin efecto, tenía el oferente o vendedor 60 días, una vez revocado el contrato que sería el 04-10-2013 hasta el 04-12-2013, para entregarle a la aquí Oferida demandada la cantidad de Bs. 80.000,00 y no lo hizo dentro del lapso pactado.

A lo que es cierto, el desinterés ya de la parte demandada en pedir la ejecución del contrato o cumplimiento de contrato, reconviniendo ya al actor u Oferente por el pago conforme a las consecuencias previstas en las cláusulas del mismo contrato por su incumplimiento.

A lo cual se observa del contenido de los alegatos, que el actor alega que el incumplimiento es por parte de la Oferida aquí demandada, por cuanto transcurrieron los 120 días y no se registro el documento de compra venta y por ello le demandó la resolución del contrato, y el cumplimiento de las consecuencias contenidas en su cláusulas por la no ejecución; pero el actor no tomó en consideración que para la ejecución o cumplimiento del contrato por parte de la Oferida, tenía que dar cumplimiento a la cláusula NOVENA del contrato, entregando todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para la tramitación del crédito bancario, el mismo día de la firma del contrato de opción a compra citado. Pues el actor en el escrito libelar atribuyó el incumplimiento a la Oferida demandada, sin hacer hincapié en la obligación contraída como vendedor, de aportar todos los documentos requeridos por el banco para el crédito, conforme a lo acordado en la cláusula NOVENA del contrato, ya que del cumplimiento de esta obligación dependía la posibilidad del crédito; de lo cual no acompañó a la demanda constancia alguna de haber cumplido con esta cláusula, siendo instrumento fundamental, ya que el artículo 1168 del Código Civil, sostiene que en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
De otro lado, el contrato contentivo de la opción a compra si bien es cierto contiene la voluntad y el consentimiento libre de celebrar una negociación entendida como la compra venta, pero hay que tenerse en cuenta, que dicha negociación está sometida a una condición para que se perfeccione la venta, ya que los componentes de la negociación de compra venta son dos tener la propiedad del bien para su respectivo traspaso legal, para el momento del pago del precio, y el comprador o compradora tener la disponibilidad del dinero para responder por el precio en el momento convenido, lo cual es una contraprestación. Siendo que para el momento de la celebración de la opción de compra venta, no se ha perfeccionado la venta, lo cual puede sufrir un detrimento por incumplimiento de una de las partes contratantes. Tan es así, que los mismos contratantes lo prevén en el documento contentivo del acuerdo, mediante cláusulas penales para el caso de que una de las partes contratantes no cumpla con la obligación contraída.

Como se observa el actor acompañó la demanda de los instrumentos fundamentales de la misma, como lo son los documentos registrados que le acreditan la propiedad del inmueble en su área total, tales como, el de propiedad del terreno, el de parcelamiento y el de construcción de las viviendas; asidero historial y legal contentivos de la opción a compra-venta, a cuyo documento se remite; pero está el hecho de que el actor no acompañó a la demanda de constancia alguna de haber cumplido con la cláusula NOVENA del contrato, ya que del cumplimiento de esta obligación dependía la posibilidad del crédito; de lo cual no acompañó a la demanda constancia alguna de haber cumplido con esta cláusula; siendo que de los instrumentos fundamentales de la demanda es de donde se deriva el derecho que reclama, y deben ser presentados con la demanda, conforme lo ordena el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que en caso de la no presentación con la demanda se debe indicar el lugar u Oficina donde se encuentran, ya que la producción de estos instrumentos públicos fundamentales de la demanda, en sus originales o en copia certificada, solo pueden ser tachados por la parte contra quien van dirigidos, a través del procedimiento de tacha; en el caso de las copias fotostáticas simples de estos instrumentos públicos es conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento civil. Los instrumentos públicos y privados que no constituyan instrumentos fundamentales de la demanda, pueden ser producidos dentro del lapso probatorio los privados, y hasta los últimos Informes los de carácter público, conforme lo establece el único aparte del artículo 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil.

De los elementos probatorios aportados se observa, que la parte actora no promovió prueba alguna pertinente a su favor en la etapa probatoria, para desvirtuar los hechos negativos alegados por la demandada de autos en el escrito de contestación de la demanda. Tomando en cuenta este tribunal, que la carga de la prueba en el alegato de la demandada de que el actor no cumplió con suministrar la documentación acordada en la cláusula novena requerida por el Banco, para lograr el crédito correspondía al actor, siendo este un instrumento fundamental de la demanda, cuya impugnación la contiene la ley procesal señalando las oportunidades procesales para rebatir esos instrumentos fundamentales, desprendiéndose del contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Siendo la prueba testimonial no idónea para probar los hechos que conforman el controvertido que surge de los alegatos, hechos y afirmaciones contenidas tanto en el escrito libelar como en el escrito contentivo de la contestación de la demanda; por tales razones este tribunal, los analiza, pero no las aprecia, ni le acuerda valor probatorio a los testificales evacuados por la parte actora y por la parte demandada. Así mismo tampoco le acuerda valor probatorio a los documentales promovidos por la parte demandada, por cuanto su incumplimiento no le es imputable a su persona, toda vez que no consta que el actor opcionante demandante haya cumplido con la entrega de documentación conforme a lo convenido en el contrato escrito y autenticado, tantas veces mencionado de la opción a compra, que corre a los folios 11, 12, 13 y 14 del presente expediente en copia fotostática simple como instrumento fundamental de la demanda, al cual este tribunal le acuerda todo su valor probatorio, por no haber sido impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil.

La demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda reconvino al demandante en la ejecución por incumplimiento del contrato de opción a compra-venta, realizado y autenticado en fecha 03-06-2013, por ante la Notaría Pública de El vigía, de fecha 03-06-2013, inserto bajo el No. 19, tomo 79, específicamente en las cláusulas OCTAVA Y NOVENA, y que sea obligado a pagar la cantidad de Bs. 220.000, el cual estipula la cláusula SEGUNDA, el 20% sobre el monto adeudar, que sería en base a Bs. 1.100.00,00, convenido entre las partes oferente y oferida. La cantidad de Bs. 80.000,00, que estipula la cláusula OCTAVA, que en caso de que se deje sin efecto el presente contrato, en este caso el 03-10-2013, quedó sin efecto, tenía el oferente o vendedor 60 días, una vez revocado el contrato que sería el 04-10-2013 hasta el 04-10-2013, para entregarle a la aquí oferida demandada la cantidad de Bs. 80.000,00 y no lo hizo dentro del lapso pactado.
A lo que observa este tribunal, que la parte actora no dio la contestación a la reconvención en la oportunidad señalada, conforme lo establece el encabezamiento del artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, y en su único aparte prevé esta conducta omisiva del actor reconvenido, que cuando no diere contestación a la reconvención deberá por lo menos promover alguna prueba que le favorezca, porque en caso contrario, si no fuere contraria a derecho la petición del demandante se le declarará confeso.
Observándose de las actuaciones probatorias, que los testificales promovidos y evacuados en el juicio tanto por la parte actora, como por la parte demandada, a los folios 91, 92, 94, 95, 96, 101, 102, 103, 108,109, 110, 111, pertenecen al juicio, formando parte de la comunidad de la prueba, y así mismo son analizados de conformidad con los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento civil. Teniéndose en cuenta que de su contenido, contentivo de las declaraciones de los testigos, para probar un hecho negativo alegado por la demandada, origen del controvertido, como lo es el incumplimiento de la cláusula NOVENA del contrato por parte del vendedor oferente; ya que la parte demandada Oferida, no negó la existencia de la relación contractual escrita y autenticada, ni contradijo la no realización de su objetivo como lo era lograr un crédito hipotecario en el transcurso de los 120 días siguientes para el perfeccionamiento de la venta en el plazo convenido, correspondía a la parte actora demandante la carga de la prueba, ya que no acompañó la demanda de este instrumento fundamental.
Entendiéndose de la cláusula novena que la entrega de la documentación requerida como requisito bancario para el crédito hipotecario, se convirtió en el momento de la firma autenticada del documento de opción a compra en un compromiso escrito para el vendedor opcionante frente a la compradora opcionada, para que esta última iniciara sus trámites bancarios para el crédito hipotecario; por lo que el vendedor opcionante al dar cumplimiento al contenido de la cláusula novena contractual y escrita, frente a la compradora opcionada, debía conservar una prueba por escrito del cumplimiento de su compromiso contraído. Toda vez que el artículo 1392 del Código Civil, establece que también es admisible la prueba de testigos, cuando hay un principio de prueba por escrito, emanado de aquel a quien se le opone, o de aquel a quien representa.
Que la pretensión del demandado reconviniente no sea contraria a derecho, observándose también que la pretensión del demandado reconviniente es de carácter civil y que se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico sustantivo, por cuanto el demandante no acompañó la demanda de uno de los instrumentos fundamentales como lo es la constancia escrita del cumplimiento del compromiso contraído en la cláusula novena del precitado contrato de opción a compra, para que la compradora opcionada diera cumplimiento a su obligación de adquirir el inmueble mediante crédito bancario hipotecario; así como tampoco fue promovido como elemento idóneo en la oportunidad probatoria, para desvirtuar el hecho negativo alegado por la demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda. Como consecuencia de ello se encuentran cumplidos los elementos que deben acompañar la confesión ficta, y el demandante de autos reconvenido resulta confeso, y se tiene como cierto ese hecho sobre el cual la demandada reconviniente fundamenta su pretensión.
En orden a lo anteriormente expuesto, este tribunal considera que debe declarar sin lugar la demanda incoada por la parte actora Abogada ARYANNYS CHESIRA BARRIOS, titular de la cédula de identidad No. 15.985.211, Inpreabogado No. 112.557, domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO, titular de la cédula de identidad No. 7.606.764, de igual domicilio; por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA; contra la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 12.040.069, domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, y sí lo hará este tribunal en la parte dispositiva de este fallo.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de La circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la parte actora Abogada ARYANNYS CHESIRA BARRIOS, titular de la cédula de identidad No. 15.985.211, Inpreabogado Nº. 112.557, domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, con el carácter de apoderada judicial del ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO, titular de la cédula de identidad No. 7.606.764, de igual domicilio; por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA; contra la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 12.040.069, domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida. Y CON LUGAR LA RECONVENCION intentada por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 12.040.069, domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; contra la parte actora ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO, titular de la cédula de identidad No. 7.606.764, de igual domicilio; por EJECUCION POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA. En consecuencia, se condena al ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO, titular de la cédula de identidad No. 7.606.764, domiciliado en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, parte actora reconvenida, a pagar a la demandada reconviniente JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, ya identificada, primero, la cantidad de Bs. 220.000, el cual estipula la cláusula SEGUNDA, el 20% sobre el monto adeudar, que sería en base a Bs. 1.100.00,00; segundo, la cantidad de Bs. 80.000,00, que estipula la cláusula OCTAVA, por pérdida del efecto del contrato.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento civil, se condena en costas a la parte demandante y reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa».

Por diligencia de fecha 14 de octubre de 2014 (f. 148), la representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de octubre de 2014 (fs. 139 al 147), el cual fue admitido en ambos efectos, por el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 16 de octubre de 2014 (f. 149), en consecuencia, ordenó remitir original del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en funciones de distribución.
II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante escrito de fecha 13 de enero de 2015 (f. 154 al 161), el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, en el cual en síntesis, expuso lo siguiente:
Que en este caso específico se revocó y quedó sin efecto de pleno derecho por mutuo consentimiento de las partes, en la cláusula décima del contrato de opción a compraventa, y que de allí surgen o nacen dos incumplimientos por parte del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO.
Que por ello solicita sea condenado a pagar las costas procesales por haber salido totalmente perdidoso e igualmente sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por parte actora-reconvenida y que la presente demanda sea declarada sin lugar con todas las consecuencias del caso por cuanto la acción que intentó el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, es improcedente, ya que el contrato de opción a compraventa ha quedado sin efecto de pleno derecho y que no se puede demandar la resolución de algo que ha sido revocado o haya quedado sin efecto jurídico por las partes.
Que se declare con lugar la reconvención propuesta por incumplimiento de contrato de opción a compraventa, autenticado en fecha 03 de junio de 2013 ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, quedando inserto bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, específicamente el incumplimiento de las cláusulas octava y novena de dicho contrato y condenado a pagar por el incumplimiento de estas cláusulas en primer lugar, la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) que sería el veinte por ciento (20%) sobre el monto adeudar y en segundo lugar, la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) que es el veinte por ciento (20%) de la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) recordando que esto lo establecieron las partes en la cláusula cuarta y octava del contrato de opción a compraventa, y así debe decidirse.
Que existen dos normas dentro de los contratos de opción a compraventa por créditos hipotecarios, que la vigencia del mismo debe ser por 90 días, prorrogable por 30 días y toda persona natural o jurídica tiene 07 días hábiles siguientes a su autenticación para entregar los recaudos correspondientes a la solicitud del crédito hipotecario.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia definitiva de fecha 08 de octubre de 2014 (fs. 139 al 147), dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra intentada por el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO en contra de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, y con lugar la reconvención intentada por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO en contra del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO por ejecución por incumplimiento de contrato, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha decisión será revocada, modificada, anulada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, el Tribunal observa:
De conformidad con el encabezamiento del artículo 1.159 del Código Civil, «Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…».
Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligados a observar la Ley.
Al respecto, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra, infiere que:

«…los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada…» (Maduro Luyando E. Curso de Obligaciones Derecho Civil III. p. 544-545) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

El contrato de compraventa, como todo contrato, tiene elementos esenciales para su existencia que son típicos para en todo contrato, como lo son: el objeto, el consentimiento y la causa, y los elementos de validez que son la capacidad negocial y el consentimiento libre.
Para determinar la verdadera naturaleza de un contrato es menester atender a la intención de las partes.
Al respecto, es necesario traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre los contratos opción a compraventa.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, mediante sentencia de fecha 12 de abril de 2005, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez (caso: Ana Morella Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia Ruis Velutin. Exp. 04-109. Sent. 116):

« De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil».
(http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/RC-00116-120405-04109.HTM)

Este fue el criterio que mantuvo la Sala de Casación Civil hasta el 09 de julio de 2009 donde mediante sentencia bajo ponencia del Magistrado Lusi Antonio Ortíz Hernández (Caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A. Exp. 09-051. Sent. 358) abandona el anterior criterio y pasa a establecer lo siguiente:

« Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.»
(http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/RC.00358-9709-2009-09-051.HTML)

Igualmente este criterio fue ratificado por la Sala de Casación Civil bajo ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza mediante sentencia de fecha 27 de octubre de 2010 (Caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio. Exp. 10-131. Sent. 460) que establece lo siguiente:

«Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato».

Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, consagra:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Como se observa, para que proceda la acción de resolución de contrato de opción de compraventa, deben quedar probados en autos los presupuestos establecidos en el artículo 1.167 eiusdem, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral y, 2) El incumplimiento por una de las partes.
En tal sentido, pasa esta Alzada a valorar las pruebas promovidas por las partes, a los fines de verificar sí en la presente causa se encuentra demostrados o no los presupuestos establecidos en el citado artículo 1.167 del Código Civil, en los términos siguientes:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
De las pruebas aportadas por la parte demandante antes de la etapa probatoria se observan las siguientes documentales:
1) Consta a los folios 19 al 25, original de documento de parcelamiento de un lote de terreno ubicado en la calle 5, número 5-66 de la Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia Rómulo Gallegos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani, en fecha 17 de enero de 2011, quedando registrado bajo el número 11, folio 63 del Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del año 2011.
En tal sentido, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Expuesto lo anterior, este Tribunal considera que con dicha prueba quedó demostrado que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en fecha 17 de enero de 2011 declaró ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani que es propietario de un lote de terreno ubicado en la calle 5, número 5-66 de la Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia Rómulo Gallegos del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el cual sería destinado al desarrollo de un urbanismo denominado “Conjunto Urbanismo Villa La Tahona”.
2) Obra a los folios 26 al 31, original de documento de declaración de construcción de quince (15) lotes o parcelas para la edificación del “Conjunto Urbanismo Villa La Tahona”, ubicadas en la calle 5, número 5-66 de la Urbanización “El Paraíso” de la ciudad de El Vigía, jurisdicción de la Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Autónomo Alberto Adriani del Estado Mérida, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 17 de julio de 2012, quedando registrado bajo el número 31, folio 90 del Tomo 10 del Protocolo de Transcripción del año 2012.
En consecuencia, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
En virtud de lo anterior, este Tribunal considera que con dicha prueba quedó demostrado que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en fecha 17 de julio de 2012 declaró ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani, que construyó con dinero de su lícito peculio sobre un lote de terreno propio que fue debidamente dividido y parcelado en quince (15) lotes o parcelas, para la construcción del “Conjunto Urbanismo Villa La Tahona”, ubicadas en la calle 5, número 5-66 de la Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
3) Se observa de los folios 32 al 35, original documento de compraventa, protocolizado en fecha 15 de octubre de 2007 por ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el cual quedó registrado bajo el número 25, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 2007.
Así las cosas, este Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
En razón de lo anterior, este Tribunal considera que con dicha prueba quedó demostrado que el ciudadano CARLOS ALBERTO VERGARA FERREIRA dio en venta al ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, un lote de terreno propio, debidamente cercado con paredes de bloques y columnas de concreto y cabillas, instalaciones eléctricas y sanitarias, con portón metálico, con siembras de diversos árboles frutales, ubicado en la calle 5, número 5-66 de la Urbanización El Paraíso, parroquia Rómulo Gallegos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
De las pruebas aportadas por la parte actora durante la fase probatoria:
Mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2014 (f. 81) los abogados JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ y ARIANNYS CHESIRA BARRIOS, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante, consignaron escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes:
PRIMERO: Invocando el principio de inversión de la carga probatoria dado que la parte demandada se excepcionó alegando que su poderdante fue quien incumplió con su obligación contractual. En consecuencia, quedó sobre sus hombros la carga de la prueba.
Se observa que mediante auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
En este sentido cabe señalar, que independientemente de la existencia del principio de libertad probatoria, en el cual se señalan como admisibles las pruebas que determine el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y otras leyes, debe advertirse, que los escritos dirigidos al Tribunal que contienen peticiones, alegaciones o excepciones, como el libelo de la demanda o el de contestación, son escritos contentivos de pretensiones procesales que no constituyen prueba alguna y en tal sentido lo ha señalado la doctrina y la reiterada y pacífica jurisprudencia, cuando discierne, que el escrito libelar y el de contestación no constituyen per se medios probatorios, en razón de que el actor en su escrito, realiza la manifestación de los hechos que considera lo acreditan para reclamar la pretensión deducida y el demandado en la contestación, manifiesta los puntos sobre los cuales conviene o sobre los cuales se excepciona en defensa de sus derechos, razón por la cual, se consideran como simples alegaciones que son resueltas dentro del iter procesal o en la sentencia definitiva, razón por la cual no se le acredita valor ni mérito jurídico probatorio al escrito libelar. Así se decide.
SEGUNDO: Con la finalidad de demostrar la verdad de los hechos alegados en el libelo de la demanda, y por cuanto son útiles y pertinentes los dichos de testigos para realizar tal demostración, promovió a: Rafael Navarro, titular de la cédula de identidad número 83.510.002, Nancy Luzmila Vera titular de la cédula de identidad número 7.776.019, Casilda Chacón Gómez, titular de la cédula de identidad número 9.395.371, quienes residen en jurisdicción del Tribunal y que serán presentados por el promovente en la oportunidad que fije el Tribunal.
Por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, y a tal efecto fijó el tercero, cuarto y quinto día de despacho siguiente a las 10:30 a.m. de la mañana para la evacuación de los testigos.
DECLARACIÓN DE NANCY LUZMILA VERA
Se constata al folio 91 y 92 del expediente, declaración de la ciudadana NANCY LUZMILA VERA.
Del análisis de las repuestas dadas por esta testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente y a las repreguntas formuladas por la contraparte, se puede constatar que la mismo no incurrió en contradicción en sus deposiciones ni con las demás pruebas y de las mismas no se desprende elemento alguno que invalide su testimonio.
No obstante, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, ni tampoco para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes o después de su otorgamiento.
En tal sentido, este Juzgado no le otorga valor probatorio a la referida declaración testimonial. Así se decide.
DECLARACIÓN DE CASILDA CHACÓN GÓMEZ
Se evidencia a los folios 94 al 96 del expediente, que mediante acto de fecha 21 de abril de 2014, que la ciudadana CASILDA CHACÓN GÓMEZ, previa juramentación, cumpliendo con los requisitos del artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, dijo ser y llamarse NANCY OCARILDE CHACÓN GÓMEZ y que es la misma persona que aparece identificada en el escrito de promoción por error como CASILDA CHACÓN GÓMEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad número 9.395.371, rindió declaración.
Del análisis de las repuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente y a las repreguntas formuladas por la contraparte, se puede constatar que el mismo no incurrió en contradicción en sus deposiciones ni con las demás pruebas y de las mismas no se desprende elemento alguno que invalide su testimonio.
No obstante, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, ni tampoco para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes o después de su otorgamiento.
En tal sentido, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio a la referida declaración testimonial. Así se decide.
TERCERO: En cuanto a la solicitud contenida en diligencia de fecha 07 de marzo de 2014 folio 80 del expediente, suscrita por el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS, manifiesta que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece que para que exista la confesión ficta deben darse dos situaciones concurrentes, la primera que no se conteste la demanda, y la segunda que nada pruebe el demandado o reconvenido que le favorezca. Que «En el presente caso aún no ha vencido el lapso de promoción de pruebas» Que por lo tanto su solicitud es y debe ser declarada improcedente por extemporánea por anticipada.
Se evidencia que por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Como se señaló anteriormente, independientemente de la existencia del principio de libertad probatoria, en el cual se señalan como admisibles las pruebas que determine el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y otras leyes, debe advertirse, que los escritos dirigidos al Tribunal que contienen peticiones, alegaciones o excepciones, son escritos contentivos de pretensiones procesales que no constituyen prueba alguna y en tal sentido lo ha señalado la doctrina y la reiterada y pacífica jurisprudencia, cuando discierne, que el escrito libelar y el de contestación no constituyen per se medios probatorios, en razón de que el actor en su escrito, realiza la manifestación de los hechos que considera lo acreditan para reclamar la pretensión deducida y el demandado en la contestación, manifiesta los puntos sobre los cuales conviene o sobre los cuales se excepciona en defensa de sus derechos, razón por la cual, se consideran como simples alegaciones que son resueltas dentro del iter procesal o en la sentencia definitiva, razón por la cual no se le acredita valor ni mérito jurídico probatorio al escrito libelar. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Junto con la contestación de la demanda, la parte accionada acompañó los siguientes instrumentos:
1) Copia simple del documento de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía en fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
De la revisión de las actas procesales, observa esta Alzada que obra a los folios 64 al 71 del expediente, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, en fecha 03 de junio de 2013, bajo el Nº 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, mediante el cual el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.606.764, dio en opción a compra a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.040.069, un inmueble constituido por una casa de habitación familiar (casa quinta) identificada con la nomenclatura “6” así como la parcela de terreno distinguida como parcela número “6” con una superficie de ciento ocho metros cuadrados (108 mts2) que es el tres coma setenta por ciento (3,70%) de la totalidad del inmueble, con un área de construcción de ciento diez metros cuadrados (110 mts2), cincuenta metros (50 mts) en la planta baja y sesenta metros (60 mts) en la segunda planta o planta alta, alinderada así: FRENTE: con avenida principal de la Urbanización en una medida de seis metros (6 mts). FONDO: en parte con María Elena Uribe y en parte con retiro del Caño el Raicero, en una medida de seis metros (6 mts); COSTADO DERECHO: con lado izquierdo de la parcela número cinco (5) en una medida de dieciocho metros (18 mts); COSTADO IZQUIERDO: con lado derecho de la parcela número siete (7), en una medida de dieciocho metros (18 mts), ubicada dentro del Conjunto Urbanístico “Villa La Tahona” en la calle 5 número 5-66 de la “Urbanización el Paraíso” de la ciudad de El Vigía, Parroquia Rómulo Gallegos, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), de los cuales entregó en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), y el restante de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) los cuales serían pagados mediante un crédito hipotecario.
En relación al documento autenticado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de abril de 2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, (Caso: Christian Aníbal Alcalá Carbonell contra Alberto Antonio Olivo Carrero y Otra Exp. 07-345. Sent. 184), dejó sentado:

«(Omissis):…
Sobre el valor probatorio de los instrumentos, esta Sala en sentencia N° 474 de fecha 26 de mayo de 2004, expediente N° 2003-235, señaló lo siguiente:
‘Para decidir, la Sala observa:
Señala la formalizante que el juez de la recurrida erró en la interpretación de los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.920 del Código Civil y 546 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto según sus dichos, el instrumento fundamental de la oposición de la tercera interviniente a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, lo es un documento autenticado, válido ya que no fue impugnado y que hace plena fe frente a terceros.
La errónea interpretación de la ley se configura cuando el juez aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido.
La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.
El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos ‘público’ o ‘auténtico’ empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término ‘auténtico’ con el término ‘autenticado’. Aquél (el ‘auténtico’) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.
El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, ‘autorizado’ significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.
Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente». (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/rc-00184-090408-07345.htm)

Del criterio antes trascrito se colige que el documento autenticado nace siendo privado, al extremo que el mismo es redactado o creado por el interesado, y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público, la autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
Ahora bien, el artículo 1.363 del Código Civil, establece:

«Artículo 1.363.- El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones». (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En relación al artículo antes trascrito, el autor Humberto Bello Tabares, en su obra, manifiesta que:
«una vez reconocido el instrumento privado, el operador de justicia debe tener por cierto el mismo, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones hechas por las partes y documentadas, es decir, que efectivamente hicieron las declaraciones documentadas, no así sobre la verdad o falsedad de esos hechos jurídicos declarados, pues ello corresponde a la simulación, ello conforme a lo previsto en el artículo 1.382 del Código Civil, haciendo fe salvo prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones –se insiste, del hecho que las declaraciones fueron hechos, no sobre la verdad de los hechos jurídicos declarados- que se presumen ciertas en forma desvirtuable, admitiéndose prueba en contrario que desmienta o desvirtúe la verdad de las declaraciones –no de los hechos declarados- produciendo efectos entre las partes y con relación a terceros, siendo importante destacar, que entre las partes, los efectos se producen desde su suscripción o elaboración, en tanto que para los terceros, los efectos jurídicos del instrumento privado se producen, no desde el nacimiento del instrumento, sino desde que se haya reconocido, vale decir, que con relación a los terceros, el instrumento privado le es oponible luego de producirse su reconocimiento no antes». (Bello Tabares, H. Tratado de Derecho Probatorio. p. 893). (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En este mismo orden de ideas, señala el autor antes citado, en la obra in comento, que el reconocimiento voluntario del instrumento privado se hace:

«cuando el instrumento es llevado ante el funcionario público competente para que se autentique, vale decir, para que las partes reconozcan ante el funcionario público, que las firmas contenidas en el mismo, son de ellos, produciéndose así el reconocimiento de su paternidad, lo cual conlleva a que sea oponible a terceros y que no pueda ser posteriormente objeto de desconocimiento e incluso de tacha –como veremos- salvo que se tache el propio reconocimiento o que se hubiera hecho, con posterioridad al reconocimiento, alteraciones que lo modifiquen. (Bello Tabares, H. Op cit. p. 894)». (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

De la revisión de las actas procesales, no consta que la parte demandante-reconvenida, haya desvirtuado mediante prueba en contrario la verdad del documento autenticado, sino que este mismo medio de prueba fue aportado por la parte actora junto con el libelo (fs. 08 al 14).
Así las cosas, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
Expuesto lo anterior, esta Alzada considera que con dicha prueba quedó demostrado que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, dio en opción a compraventa a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, un inmueble constituido por una casa de habitación familiar (casa quinta) identificada con la nomenclatura “6” así como la parcela de terreno distinguida como parcela número “6”, ubicada dentro del Conjunto Urbanístico “Villa La Tahona” en la calle 5 número 5-66 de la “Urbanización el Paraíso” de la ciudad de El Vigía, Parroquia Rómulo Gallegos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
Que el precio de la negociación fue por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), de los cuales la optante o compradora entregó en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), y el restante de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) los cuales serían pagados mediante un crédito hipotecario.
Que el tiempo de duración del contrato de opción a compraventa sería de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del documento.
Que en caso de incumplimiento del contrato por parte del oferente vendedor o la optante compradora, debe pagar el 20% sobre el monto a adeudar.
Que ambas partes declaran formalmente que si pasados los 120 días una vez firmado ante la Notaría Pública del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida en el lapso anteriormente señalado quedará sin efecto de pleno derecho el contrato.
2) Copia simple de documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 2013, bajo el número 2013.1463, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 367.12.1.5.1029 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013.
Se constata a lo folios 72 al 76 del expediente, copia simple de documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 2013, el cual quedó registrado bajo el número 2013.1463, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 367.12.1.5.1029 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, mediante el cual el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, dio en venta a la ciudadana KARLY DAYANA QUIÑONEZ DE CONTRERAS, un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización El Paraíso, calle 5, Parroquia Rómulo Gallegos, dentro de la Urbanización Villas La Tahona, constituido por una casa identificada con el número 6, radicada sobre la parcela número 6, con una superficie de ciento ocho metros cuadrados (108 mts2) que es el tres coma setenta por ciento (3,70%) de la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).
En tal sentido, esta Alzada observa que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede presentarse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados, en consecuencia, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Expuesto lo anterior, esta Alzada considera que con dicha prueba quedó demostrado que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, dio en venta a la ciudadana KARLY DAYANA QUIÑONEZ DE CONTRERAS, un inmueble ubicado en la Urbanización El Paraíso, calle 5, Parroquia Rómulo Gallegos, dentro de la Urbanización Villas La Tahona, constituido por una casa identificada con el número 6, radicada sobre la parcela número 6, con una superficie de ciento ocho metros cuadrados (108 mts2) que es el tres coma setenta por ciento (3,70%) de la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00). Así se decide.
Ahora bien, en la etapa de promoción de pruebas, mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2014 (fs. 82 y 83), el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, consignó escrito de promoción de pruebas en los términos siguientes:

PRUEBAS DOCUMENTALES
PRIMERO: Promovió la ratificación del valor probatorio de los documentos siguientes, los cuales fueron presentados en la contestación al fondo de la demanda y en la reconvención propuesta:
1) Promueve la ratificación de los recaudos para crédito hipotecario a largo plazo de adquisición de vivienda principal, emitida por internet del Banco Provincial, donde especifica los recaudos legales del inmueble.
Se evidencia que por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Consta al folio 61, copia simple de planilla de recaudos para créditos hipotecarios a largo plazo para la adquisición de vivienda principal de la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL.
Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo tanto, son ineficaces las copias simples de documentos privados, los cuales deben ser incorporados al proceso en original.
Así las cosas, esta Alzada no le otorga valor probatorio alguno al instrumento privado consignado en copia simple al folio 61 del expediente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2) Promueve la ratificación del escrito formal donde su representada JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO se dirige a la dirección de la oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
Se observa que por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Obra a los folios 62 y 63, original de comunicación dirigida al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, la cual tiene sello húmedo de recibido de la Dirección de Catastro con fecha 04 de noviembre de 2013, suscrita por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa que este medio de prueba no fue impugnado ni tachado por la contraparte, en consecuencia esta Superioridad le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Con este medio de prueba quedó demostrado que la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, solicitó a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, que no se le expidiera ninguna solvencia catastral del inmueble al ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, hasta tanto resolviera sobre la opción a compraventa pactada con el mencionado ciudadano. Así se decide.
PRUEBA TESTIFICAL
PRIMERO: Promovió al ciudadano JUAN JOSÉ BAUSES PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, de profesión comerciante, titular de la cédula de identidad número 20.169.573 domiciliado en la ciudad de El Vigía Estado Mérida. A los fines de demostrar «que el ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO no le entregó a la Ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO la documentación exigida por el Banco Provincial que serían los recaudos legales del inmueble Folio 162, el día 03 de Junio de 2013, aunque tal como se evidencia en autos la parte actora fue Reconvenida en éste proceso civil y no dio contestación a su Reconvención».
Se observa que por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
DECLARACIÓN DE JUAN JOSÉ BAUSES PÉREZ
Se observa a los folios 108 y 109 del expediente, que mediante acto de fecha 23 de mayo de 2014, que el ciudadano JUAN JOSÉ BAUSES PÉREZ, previa juramentación, cumpliendo con los requisitos del artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, rindió declaración.
Del análisis de las repuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente y a las repreguntas formuladas por la contraparte, se puede constatar que el mismo no incurrió en contradicción en sus deposiciones ni con las demás pruebas y de las mismas no se desprende elemento alguno que invalide su testimonio.
No obstante, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, ni tampoco para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes o después de su otorgamiento.
En tal sentido, este Juzgado no le otorga valor probatorio a la referida declaración testimonial. Así se decide.
SEGUNDO: Promovió al ciudadano RAFAEL ALBERTO CHACÓN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, de profesión técnico en informática, titular de la cédula de identidad número 16.679.071, domiciliado en la ciudad de El Vigía Estado Mérida. A los fines de demostrar «que el ciudadano ADRIAN ANTONIO NIETO no le entregó a la Ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO la documentación exigida por el Banco Provincial que serían los recaudos legales del inmueble Folio 162, el día 03 de Junio de 2013, aunque tal como se evidencia en autos la parte actora fue Reconvenida en éste proceso civil y no dio contestación a su Reconvención».
Se evidencia que por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 87), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
DECLARACIÓN DE RAFAEL ALBERTO CHACÓN LÓPEZ
Se observa a los folios 110 y 111 del expediente, que mediante acto de fecha 23 de mayo de 2014, que el ciudadano RAFAEL ALBERTO CHACÓN LÓPEZ, previa juramentación, cumpliendo con los requisitos del artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, rindió declaración.
Así las cosas, se observa que el referido testigo al ser interrogado por el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en la “TERCERA PREGUNTA”, respondió que sí estuvo presente el día tres de junio de dos mil trece en la Notaría Pública de El Vigía cuando los señores Adrián Antonio Nieto y Johanna Emilia Barrios Camacho firmaron el documento de la casa.
No obstante, se observa que el referido testigo al ser interrogado por la abogada ARYANNYS CHESIRA BARRIOS DE CALDERÓN, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante, en la “PRIMERA REPREGUNTA”, expresa que acompañó a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO a la firma de la compraventa en la Prefectura del Tamarindo.
En tal sentido, considera esta Alzada que el testigo incurrió en contradicción como consecuencia del contrainterrogatorio.
Al respecto, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, ni tampoco para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes o después de su otorgamiento.
En tal sentido, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio a la referida declaración testimonial. Así se decide.
PUNTO PREVIO
Antes de resolver el fondo de la controversia, pasa este Juzgado a resolver en primer lugar sobre la estimación de la demanda impugnada por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda; no fijando ni señalando la demandada un límite a la estimación de la misma, rechazando de forma pura y simple la estimación del demandante, sin mencionar si su rechazo es por insuficiente o exagerada, no se ajustó al contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ni indicó la cantidad a la cual consideró debía ajustarse su estimación.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 17 de febrero del año 2000, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez (Caso: Claudia Ramírez contra María de los Ángeles Hernández de Wohler. Exp. 99-0417. Sent. 12), señaló que:

« Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

“ Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.
Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece.
(http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/febrero/12-170200-99417.htm)

En tal sentido, si la demandada contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
Por estas razones este Juzgado, declara SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA, incoada por la parte accionada ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO venezolana, titular de la cédula de identidad número 12.040.069, contra el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, venezolano, titular de la cédula de identidad número 7.606.764. Así se decide.
MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
De los términos en que fue planteada la controversia cuya revisión fue elevada por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, tiene por objeto la acción de resolución del contrato autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida en fecha 03 de junio de 2013, mediante el cual el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO propietario del inmueble en cuestión, quien se comprometió a venderle a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO y ésta a comprar, un inmueble ubicado en la Urbanización El Paraíso, calle 5, Parroquia Rómulo Gallegos, dentro de la Urbanización Villas La Tahona, constituido por una casa identificada con el número 6, radicada sobre la parcela número 6, con una superficie de ciento ocho metros cuadrados (108 mts2) que es el tres coma setenta por ciento (3,70%) de la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) de los cuales la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO pagó en ese mismo acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), y la cantidad restante sería pagada a través de un crédito hipotecario.
Asimismo, afirmó el demandante que él le entregó todos los documentos y solvencias del inmueble objeto del contrato necesarias para la tramitación del crédito correspondiente tal y como fue pactado a la optante compradora, y que no obstante eso, hubo incumplimiento en el pago por parte de la optante compradora, razón por la cual procedió a formular demanda en contra de la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, para que conviniera en la resolución del contrato de opción a compra autenticado en fecha 13 de junio de 2013.
Por su parte, en el escrito de contestación a la demanda, la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO asistida por el abogado KAVIER CELIPE SALAS VALECILLOS mediante escrito, negó, rechazó y contradijo la demanda, negó que haya habido de su parte algún incumplimiento; también negó, rechazó y contradijo que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO le haya entregado los documentos y solvencias que serían los recaudos legales del inmueble y que eran necesarios para que pudiera solicitar el crédito hipotecario ante el Banco Provincial, para lo cual tenía sietes días posteriores a la firma del contrato de opción a compra para consignar dichos recaudos ante la entidad bancaria, y que nunca sucedió debido al incumplimiento del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO.
Arguyó la accionada que el contrato de opción a compraventa ya está resuelto y revocado, porque ambas partes lo dejaron sin efecto de pleno derecho en la cláusula décima del mismo.
En este sentido, la demandada procedió a reconvenir al demandante en la ejecución por incumplimiento del contrato de opción a compraventa, específicamente en las cláusulas octava y novena del contrato. Y a tal efecto se transcriben in verbis:

«OCTAVA: en caso de que se deje sin efecto el presente contrato EL OFERENTE O VENDEDOR devolverá en un lapso de sesenta (60) días el porcentaje sobre el abono realizado por LA OPTANTE O COMPRADORA quien descontara el veinte por ciento (20%) del mismo, una vez sea notificado por escrito con acuso de recibo.
NOVENA: El OFERENTE O VENDEDOR se compromete a entregar todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para que sea tramitado el crédito ante la entidad Bancara Respectiva por parte de LA OPTANTE O COMPRADORA el día de la firma de este documento de OPCIÓN A COMPRA VENTA».

Así las cosas, de la valoración del contrato suscrito por las partes por vía notariada, quedó demostrado que el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO declaró que dio en opción a compra a la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, un inmueble constituido por una casa de habitación familiar (casa quinta) identificada con la nomenclatura “6” así como la parcela de terreno distinguida como parcela número “6”, ubicada dentro del Conjunto Urbanístico “Villa La Tahona” en la calle número 5, número 5-66 de la “Urbanización El Paraíso” de la ciudad de El Vigía Parroquia Rómulo Gallegos Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
Que en la cláusula segunda establecieron que el precio de la negociación era por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00). Y que la optante compradora entregó en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).
Que en la cláusula tercera señalaron que el tiempo de duración del contrato de opción a compraventa sería de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del documento.
De conformidad con la cláusula décima del contrato objeto de controversia, ambas partes tanto el oferente vendedor como la optante compradora declararon formalmente que si pasados 120 días una vez firmada la opción de compraventa ante la Notaría Pública de El Vigía del Estado Mérida, sin que se haya realizado la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida en el lapso estipulado, quedaría sin efecto de pleno derecho ese contrato.
En tal sentido, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil: «Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley».
Así las cosas, el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, de fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quedó sin efecto en fecha 03 de octubre del año 2013, de conformidad con la cláusula décima del mismo, por mutuo consentimiento de las partes. ASÍ SE DECIDE.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en los dispositivos legales, concluye esta Superioridad, que no habiéndose verificado los requisitos de procedibilidad para la resolución del contrato de opción a compraventa, interpuesto por el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO contra la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, debe declararse sin lugar, como se hará en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
DE LA RECONVENCIÓN
Por su parte, la demandada en la oportunidad procesal, formulo reconvención en contra del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO por incumplimiento del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 03 de junio de 2013, ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, inserto bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, específicamente de las cláusulas octava y novena del contrato.
Analizado el material probatorio cursantes en autos concluye esta Alzada, que fueron probados en juicios los requisitos de procedibilidad de la acción de incumplimiento de contrato, como lo son la existencia de un contrato bilateral y su incumplimiento por una de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
En cuanto al primer requisito, se evidencia del análisis del contrato de opción de compraventa que cursa a los folios 11 al 14 y a los folios 67 al 71 del expediente, que la parte accionada logró determinar la existencia de un contrato bilateral, en el cual hubo un acuerdo de voluntades entre el oferente vendedor ADRIÁN ANTONIO NIETO quien se obligó a vender el inmueble a la optante compradora JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, quien se obligó a pagar el precio de la negociación. Asimismo, el oferente vendedor se comprometió a la entrega material y la optante compradora a la ocupación del inmueble una vez se haya pagado la totalidad del mismo, es decir, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00).
Del precio total de la opción a compra, la optante compradora pagó la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), y el restante, es decir, UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) serían pagados mediante un crédito hipotecario.
Igualmente se comprometió el vendedor el día de la firma del documento de opción de compra a entregar todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para que fuera tramitado el crédito ante la entidad bancaria respectiva por parte de la optante compradora.
En cuanto al segundo requisito a saber, el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, se evidencia:
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, evidencia esta Alzada que la parte demandante junto con el libelo presentó únicamente copia simple del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría (fs. 11 al 14). Posteriormente, por auto de fecha 19 de noviembre de 2013 (f. 17), el Tribunal de la causa, a los fines de la admisión o inadmisión de la demanda, solicitó al demandante acompañara los documentos urbanísticos, es decir, documento de propiedad del terreno, documento de parcelamiento para la construcción y documento de construcción de las viviendas; documentos que fueron consignados parte actora mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 2013 (f. 18) y que rielan en copias certificadas a los folios 19 al 35 del expediente.
Ahora bien, de lo anterior este Juzgado observa que la obligación asumida por el vendedor en la CLÁUSULA NOVENA del contrato de opción a compra, era entregar todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para que fuera tramitado el crédito ante la entidad bancaria, esto implica que la obligación de obtener los documentos requeridos para la obtención del correspondiente crédito hipotecario dependía únicamente del vendedor, quien el mismo día de la firma del contrato debía hacer entrega de los mismos a la optante compradora para el trámite del crédito hipotecario mediante el cual pagaría el restante del precio de la negociación, tal como se observa de lo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA, con lo que queda demostrada la mala fe del vendedor, de no cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra, determinándose así el incumplimiento por parte del actor, dado que las obligaciones principales de la compradora eran: pagar el precio restante de la negociación mediante un crédito hipotecario (cláusula segunda); los gastos administrativos referentes a derechos de Registro y gastos de abogado en la elaboración del contrato (cláusula quinta), y las obligaciones que se derivaban de las anteriores eran: la ocupación del inmueble una vez se haya pagado la totalidad del mismo (cláusula sexta) y no cambiar ni modificar las fachadas externas del frente y ajustarse a las normas del buen vivir dentro de la urbanización (cláusula séptima).
Asimismo, observa quien aquí decide que en la CLÁUSULA CUARTA del contrato en cuestión, las partes establecieron que en caso de incumplimiento por parte del oferente vendedor o de la optante compradora, debería pagar el veinte por ciento (20%) sobre el monto a adeudar.
Igualmente, de conformidad con la CLÁUSULA OCTAVA del referido contrato, las partes acordaron que en caso de que se dejara sin efecto el contrato, el oferente vendedor devolvería en un lapso de sesenta (60) días, el veinte por ciento sobre el abono realizado por la optante compradora, es decir, el 20% de los CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) pagados por la optante compradora en la misma fecha de suscripción del contrato.
De lo anteriormente expuesto quedó demostrado que el vendedor ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, incumplió el contrato de opción de compraventa, en virtud de que el mismo no entregó la documentación requerida para que la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO tramitara el correspondiente crédito hipotecario ante la entidad financiera a los fines de que la mencionada ciudadana pudiera pagar el restante del precio convenido, incumplimiento que da lugar al pago establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa.
De tal manera que si bien es cierto que, en el contrato debatido en el caso de marras se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, no es menos cierto que para que la parte demandada pudiera pagar el precio restante de la negociación, el oferente vendedor debía entregarle toda la documentación requerida para la obtención del crédito hipotecario, con lo cual la obligación de la demandada estaba supeditada al cumplimiento del oferente vendedor; por su parte, el demandante reconvenido alegó que hubo incumplimiento por parte de la accionada, cuestión que no logró probar durante el juicio.
Adicionalmente, de la valoración de las pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente, se evidenció que la parte demandante-reconvenida ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, en fecha 19 de noviembre de 2013 mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida bajo el número 2013.1463, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 367.12.1.5.1029 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013., dio en venta a la ciudadana KARLY DAYANA QUIÑONEZ DE CONTRERAS, el mismo inmueble objeto del contrato de opción de compraventa celebrado con la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO en fecha 13 de junio de 2013, es decir, el demandante-reconvenido tácitamente dejó sin efecto el contrato de opción de compraventa, con lo que resulta obligado al pago de lo establecido en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en los dispositivos legales, concluye esta Superioridad, que habiéndose verificado los requisitos de procedibilidad de la reconvención por incumplimiento de contrato de opción a compraventa, interpuesto por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, contra el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, debe declararse con lugar, en virtud de que a lo largo del juicio se verificó que el demandado incumplió con su obligación de entregar todos los documentos y solvencias del respectivo inmueble para que fuera tramitado el crédito ante la entidad bancaria respectiva por parte de la optante compradora el día de la firma del contrato de opción de compraventa, y la parte demandante-reconvenida no logró desvirtuar la pretensión incoada por la demandada-reconviniente.
En consecuencia, por el incumplimiento del contrato, corresponde al oferente vendedor pagar el veinte por ciento (20%) sobre el monto a adeudar, es decir, el 20% de la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato, y además le corresponde pagar el veinte por ciento (20%) sobre el abono realizado por la optante compradora, es decir, el 20% de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por haber dejado sin efecto el referido contrato. ASÍ SE DECIDE.
Conforme con las premisas antes expuestas, en la parte dispositiva del presente fallo este Tribunal declarará SIN LUGAR el recurso de apelación planteado por la parte demandante-reconvenida y, en consecuencia, CONFIRMARÁ con diferente motiva la sentencia dictada en fecha 08 de octubre de 2014 (fs. 139 al 147), por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. ASÍ SE DECIDE.-
III
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ en su carácter de coapoderado judicial del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO en su condición de parte demandante, contra la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en fecha 08 de octubre de 2014 (fs. 139 al 147).
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la acción de resolución de contrato de opción de compraventa, interpuesta por la abogada ARYANNYS CHESIRA BARRIOS inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 112.557, actuando como apoderada judicial del ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.606.764, según poder de fecha 01 de noviembre de 2013, inserto por ante la Notaría Pública de El Vigía, bajo el número 17, Tomo 184 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, contra la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.040.069.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la reconvención por incumplimiento de contrato de opción de compraventa, interpuesta por la ciudadana JOHANNA EMILIA BARRIOS CAMACHO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.040.069, contra el ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.606.764.
CUARTO: Como consecuencia del pronunciamiento anterior, se condena al ciudadano ADRIÁN ANTONIO NIETO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.606.764, parte actora-reconvenida, a pagar a la demandada-reconviniente ciudadana JOHANA EMILIA BARRIOS CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.040.069; la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) actualmente (Bs. S. 2,2) de conformidad con la cláusula segunda, es decir, el 20% sobre el monto adeudar que sería en base a UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) actualmente (Bs. S. 11,00) y la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) actualmente (Bs. S. 0,8) de conformidad con la cláusula octava por pérdida del efecto del contrato.
QUINTO: Se ordena realizar experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la reconversión del cono monetario decretada por el Poder Ejecutivo en el año 2018, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, a quien corresponde la ejecución de la misma. Así se decide.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en las costas del recurso a la parte demandante-reconvenida, por haber sido confirmada la sentencia apelada.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias y asuntos que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, a los catorce días del mes de noviembre del año dos mil diecinueve.- Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

La Juez Temporal,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

En la misma fecha, siendo las once y treinta y dos minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil