TSJ Regiones - Decisión

EXP. 24.062.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
209° y 160°

DEMANDANTE:MARCO TULIO GIL MEDINA. ASISTIDO DE ABOGADOS.
DEMANDADA: IRAIDES MARISELA MOLINA VERA Y OTROS.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Dr. ANTONIO JOSE D`JESUS MALDONADO Y FLORALBA OBANDO URBINA.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO.

NARRATIVA

El juicio que da lugar al presente procedimiento deCumplimiento de Contrato de Compra Venta, se inició mediante formal libelo de la demanda incoadopor el ciudadano Marco Tulio Gil Medida, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-8.006.654, en su carácter de Gerente General y único propietario de la Empresa Mercantil “Comercial Don Clemente C.A.” inscrita inicialmente por ante el Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 14 de diciembre de 1978, bajo el Nº 866 de los libros respectivo, transformada en Compañía Anónima, según documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, en fecha veintitrés de enero de 1997, bajo el Nº 18, Tomo A-2 y acta de Asamblea Extraordinaria, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de agosto de 2010, bajo el Nº 1, Tomo 136-A Mérida, debidamente asistido por el Abogado Gustavo Eduardo Zambrano Pineda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº49.738. Correspondiéndole a este Juzgado por Distribución, según nota de recibo de fecha 05 de marzo de 2018. (vf. 8).
Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2018, se le dio entrada y se admitió la presente demanda, (f. 57).
Mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2018, la parte actora consignó los fotostatos para que se libraran los recaudos de citación (f. 58), lo cual fue providenciado mediante auto de fecha 19 de marzo de 2018, (f. 59) y cuya boleta fueron devueltas por el alguacil debidamente firmada, (fs. 68, 69, 70, 71), y devolvió sin firmar los codemandados ciudadanos Aura Marina Vera, Miriam Molina, Elizabeth Molina, según nota del alguacil adscrito a este Tribunal. (f. 72)
Mediante diligencia de fecha 25 de junio de 2018, la parte demandadas ciudadanos Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera, José Gregorio Molina Vera, Iraides Marisela Molina Vera, le confirió poder Apud Acta alos abogados Dr. Antonio de José D` Jesús Maldonado y Floralba Obando Urbina (f. 115) y procede a consignar escrito de contestación a la demanda (fs. 117 al 121), de lo cual se dejó constancia que venció el lapso de contestación en fecha 10 de agosto de 2018, (f. 129).
Mediante nota de secretaría de fecha 8 de octubre de 2018, se agregaron a autos pruebas consignadas por las partes actora y demandada, (f. 141); habiendo diligenciado en fecha 05 de octubre de 2018 la parte actora y la parte demandada en fecha 25 de septiembre de 2018, (f. 129).Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2018, se admitieron las pruebas promovidas por las partes (fs.142 al 143).
Mediante auto de fecha 14 de febrero de 2019, se aboco la nueva Juez Abg. Yosanny Cristina Dávila Ochoa en sustitución de la Juez Provisoria misma Abg. Eglis Mariela Gasperi Valera y se libraron las boletas de notificación.
Mediante escrito de información presentada por la parte demanda de fecha 14 de mayo de 2019. (f.154) y se ordeno agregar a los autos según nota de secretaria de fecha 14 de mayo de 2019. (f.153).
A los folios 155 al 186, obra escrito de informe presentado por la parte actora y a los folios 187 al 189 obra escrito de informe de la parte demandada.Se ordeno agregar a los autos según nota de secretaria (f.190).
A los folios 193 al 197, obra escrito de observaciones presentado por la parte actora y a los folios 198 al 200 obra escrito de observaciones de la parte demandada. Se ordeno agregar a los autos según nota de secretaria (f.201).
Al folio 202, obra auto de fecha 20 de junio de 2019, este Tribunal entra en términos para decidir la presente causa.
Al folio 2016, obra abocamiento de la Juez Temporal, Abogada Claudia Arias.
PLANTEAMIENTO DE LA PARTE ACTORA

La parte actora plateó la controversia en el libelo que da comienzo a esta causa manifestando que en fecha ocho de diciembre del año 2017, su representada fue notificada por los propietarios del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento por el transcurso de más de diez (10) años, de la oferta de venta de inmueble, estos lo realizaron conforme a lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario parra el Uso Comercial, constituyéndose en el inmueble ofertado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para la práctica de dicha notificación y así quedó notificada como consta de la solicitud del expediente Nº 5524.
En fecha 22 de diciembre de 2017, hizo entrega personal por escrito al ciudadano Napoleón Molina Vera, quien estaba autorizado por los vendedores a recibir mi repuesta como señal de voluntad de aceptar dicha oferta de venta en los términos que le fue ofertada. El monto ofertado fue estimado en función de un avaluó el cual forma parte del expediente de la oferta y como consecuencia de ello se le oferto a mi representada el monto de su límite superior, es decir, el precio máximo que así arrojo dicho avaluó, como lo fue la cantidad de Seis Mil Novecientos Veinticinco Millones Novecientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 6.935.950.000,00), el cual manifestó la voluntad en adquirir y pagar dicho monto.
Que hasta la presente fecha la parte oferente no me han entregado los recaudos que son necesario para la elaboración del documento definitivo, presumiendo de los oferentes mala fe, por cuanto esta por expirar el tiempo señalado en la ley.
Demanda por cumplimiento de contrato de compraventa como en efecto y formalmente lo hago a los ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Mirian Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teódulo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad números V- 10.713.192, V-1.851.627, V-4.484.726,V-4.492.424, V-8.006.774, V-8.006.773 y V- 10.100.039, en su orden con el carácter de propietarios vendedores, todo de conformidad con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 1.167 del Código Civil y 38 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber incumplido con el ofrecimiento de la venta del inmueble que ocupa su representada en su condición de arrendataria, siendo equivalente al contrato de compra venta celebrado con los aquí demandados, para que convengan voluntariamente en cumplir con el contrato de compraventa o caso contrario a ello sean condenados por este Juzgado sopena de ejecución por los siguientes términos: Primero: Para que me hagan la tradición legal o traspaso del inmueble objeto del contrato de compraventa por su situación y linderos descrito en el avalúo tomando como fundamento para el valor acordado y en consecuencia le firme a su representada el documento definitivo de propiedad por ante la oficina del Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Mérida. Segundo: Para que en caso contrario ante la negativa de los vendedores aquí demandados en firmar el documento definitivo de propiedad, este tribunal declare a su representada como única y exclusiva propiedad del inmueble que ocupa hoy en su condición de arrendataria el cual está compuesto de: un lote de terreno (parcela) propio que tiene una superficie de doscientos cincuenta y ocho metros con cuatro centímetros cuadrados (258,04mts2), y las mejoras en el construidas, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero distinguido con el número 1-4 de la nomenclatura municipal de la ciudad de Mérida, cuyas medidas y linderos son Frente: En 15,65 metros lineales con Avenida Cardenal , Fondo: En 15,65 metros lineales con Avenida Cardenal Quintero; Lado Derecho: En 23,30 con paso de servidumbre; Lado Izquierdo: En 23,30 con centro comercial el viaducto, y demás adherencias y pertenencias que forman parte del inmueble.
El inmueble pertenece a los vendedores según consta de protocolización por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, de fecha01 de junio de 1973, bajo el número 8, folio 39, protocolo primero, y con fecha 15 de octubre de 1974, Nº 21, folio 79, tomo I, protocolo primero, cuarto trimestre del referido año.
El precio total de la compra venta fue pactada por las partes contratantes en la cantidad de Seis Mil Novecientos Veintiocho Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 6.925.950.000,00), y que en la definitiva la sentencia que dicte le sirve a mi representada de título definitivo de propiedad y se ordene su respectivo Registro ante la Oficina del Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida. Tercero: Sean condenados en costas del juicio, dentro de los cuales están incluidos los honorarios profesionales de abogados.
Estimo la presente demanda en la cantidad de Seis Mil Novecientos Veinticinco Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 6.925.950.000,00) que fue el precio de venta ofertada y aceptado a pagar, equivalente a 23.086.500 unidades tributarias, mas las costas y costos debidamente calculadas por este juzgado.
Solicito que la presente demanda sea admitida por el procedimiento ordinario de conformidad con el artículo 22 del Código de Procedimiento Civil y sea sustanciada conforme a Derecho y declarada con lugar en la definitiva con todo el pronunciamiento de ley.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
A los folios 117 al 121, obra contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero: Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda propuesta en autos por el ciudadano Marco tulio Gil Medina, en su condición de Gerente General y Único propietario de la empresa mercantil” Comercial Don Clemente C.A.” demanda que por cumplimiento del contrato de venta del local comercial que dice habérsela alquilado a dicho demandante para el funcionamiento de su empresa “CASA CLEMENTEC.A.” y otros, ubicado en la planta baja y su respectivo deposito situado en la planta alta de un inmueble situado en la Avenida Cardenal Quintero Nº 1-4de la nomenclatura Municipal, al que en parte se refiere el contrato de arrendamiento de fecha 06/09/2016 autenticado en la Notaria Pública Tercera del Estado Mérida bajo el Nº 44, Tomo 97, folios del 155 al 158, quien propuso esa acción contra nuestros representados el día 8 de diciembre de 2017 lo notificaron por medio del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, le ofrecieron en venta dicho inmueble al arrendatario.
Segundo: Si el demandado hubiese leído con detenimiento el llamado “contrato de arrendamiento” que dice haber celebrado en su condición de Gerente General y Único propietario de la Empresa Mercantil “Comercial Don clemente C.A.” , antes identificada en fecha 6 de septiembre del 2016en la Notaria Publica Tercera de Mérida bajo el Nº 44, tomo 97, folios del 155 al 158, hubiese recordado y descubierto que el mismo no aparecen como arrendadores nuestros representados como las únicas excepciones de las copropietarias Iraides Marisela Molina Vera (la notificante) y Aura Marian Vera madre de todos los demás copropietarios; que tal contrato de arrendamiento lo hizo únicamente la otorgante Aura Marina Vera en su propio nombre y representación pero no en representación de los demás co-propietarios, por lo que nuestros poderdantes, nunca han sido arrendadores de tal inmueble, todo lo hizo erradamente como si fuera la única propietaria del inmueble que tal arrendamiento objeto de discusión sobre el llamado ofrecimiento en venta de todo el inmueble fue erradamente alquilado en su totalidad por la prenombrada madre de nuestros representados sin aparecer los demás copropietarios como arrendadores y de que, esa ilegal situación jurídica no se subsana por el hecho de que nuestros poderdantes la haya conferido a la copropietaria IraidesMarisel Molina Vera un poder especial para asuntos judiciales como es el caso de autos por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida, en fecha 21de Noviembre del 2017, registrado bajo el Nº 4, tomo 131, folio 11 hasta el 13, porque tal mandato no mejora la situación jurídica del actor si no que, la agrava en virtud de que, el poder especial otorgado no tiene validez jurídica alguna sobre el ofrecimiento judicial de la venta, en virtud de que la apoderada del caso,IraidesMarisela Molina Vera, no es abogado por eso no pudo ni puede ejercer ninguna representación judicial ni aun con asistencia de abogado lo prohíben los artículos 2, 3, 4, y 31 de la Ley de Abogados en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: En cuanto al informe técnico de Avaluó sobre el terreno y las bienhechurías en el construidas que conforman tres niveles o pisos y no solamente al inmueble del arrendamiento impugnado, sino además a un (1) apartamento para habitación familiar estructuralmente formado en un todo con lo construido, pero nunca objeto de arrendamiento alguno para ninguna persona y menos, para el demandante; sobre lo cual hacemos las siguientes observaciones a dichoa dicho informe Técnico del avaluó en cuanto a su diagnostico: 1) El informe no separo la parte que ocupa la empresa del demandante antes identificada y que es la misma donde funciona la Empresa Mercantil Don Clemente C.A. del apartamento que ocupa el codemandado José Gregorio Molina Vera y su esposa. 2) Dentro de la parcela de Terreno de 258.04mts2, cuyos linderos son Frente, 15,65 metros lineales que colinda con la Avenida Cardenal; fondo; de 15,65 metros lineales que colinda (sic) con la Avenida Cardenal Quintero. Lado derecho, 23,30mts2 con paso de servidumbre y lado izquierdo, 23,30que colinda con El Centro Comercial el Viaducto se encuentra tanto el inmueble 1-4 de la nomenclatura municipal ocupado por la prenombrada empresa del demandante como la parte del apartamento en el mismo inmueble ocupado por el codemandado José Gregorio Molina Vera y su esposa y esta ultima parte no está señalada en ningún tipo de negociación con el demandante no con terceras personas ; no se han registrado y protocolizado tales mejoras ni si ha elaborado el documento de condominio, es decir, existe allí una comunidad jurídica y estructural en ese inmueble que impide legalmente toda disposición del mismo. 3) la extensión y características de ambos inmuebles no aparecen claramente determinados en el informe técnico de avaluó comparándolos con las medidas y linderos de los documentos de propiedad citados por el acto como con la planilla sucesoral. Informe hicieron constar erradamente el precio de la venta de todos los inmuebles en su conjunto, el ocupado y el no ocupado por el demandante y sobre él, tomaron en cuenta erradamente los precios de venta de veintisiete (27) casos referenciales de operaciones protocolizados por ante el Registro de los Municipios Colon Catatumbo, Jesús María Semprum y Francisco Pulgar del Estado Zulia, se puede observar, en las oficinas de tal Registro Público no están registrados los documentos de propiedad del inmueble pretendido en este juicio en forma errada de su enajenación, porque ese registro pertenece a otra jurisdicción registral distinta a la que pertenece el inmueble objeto central del proceso, por lo tanto, queda impugnado por esas razones dicha avaluó en todas y en cada una de sus partes. Para poder ofrecerlo en venta a terceras personas artículo 765 del Código Civil.
4) El actor no presentó en autos las solvencias de Ley para su errada pretensión. Cuarto: En el proceso judicial de notificación iniciado por la copropietaria, ciudadana Iraides Marisela Molina Vera, todos plenamente identificados en dicho procedimiento, realizado por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial de este estado Bolivariano de Mérida en el expediente Nº 5554 con fecha de entrada 05 de diciembre de 2017, le dijo a ese tribunal que estaba actuando con base al poder que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida con fecha 21 de noviembre 2017, bajo el 4, tomo 131, folios del 11 al 13. Frente a tal declaración planteamos respetuosamente a este tribunal en defensa de los derechos de nuestros representados antes identificados.
1) la inutilidad legal de tal poder para los asuntos judiciales allí señalados por no ser la mandataria, abogado conforme lo dijimos y explicamos anteriormente lo que no se subsana ni siquiera con la asistencia de abogado en el mismo.
2do) Que revisadas todas y cada una de las palabras puestas en dicho poder, no aparecen allí facultades para enajenar o disponer gratuita u onerosamente de bienes patrimoniales de nuestro representados, por tanto el acusado ofrecimiento en venta del inmueble no claramente especificado de autos, contenido tanto en la exposición dirigida al mencionado Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial de fecha 05 de diciembre 2017 admitida el mismo día 05 de diciembre del mismo año y cumplida la petición de notificación el día 8 de diciembre de 2017, carece de toda validez jurídica en el presente proceso en virtud de que para ello necesitaba que el mandato para enajenar o disponer fuera expreso de conformidad del artículo 1688 del Código Civil, siendo entonces las actuaciones antes reseñadas realizadas por la apoderada Iraida Marisela Molina Vera en el proceso de notificaciones y en la notificación misma contrarias a Derecho, se llega a la conclusión que el ofrecimiento de venta del “inmueble” identificado en autos como en este escrito, no produjo ni produce ningún efecto a favor del demandante, en consecuencia conforme a toda documentación y razonamiento anteriores, rechazamos y contradecimos en todos y cada una de sus partes así en los hechos como en el Derecho la demanda propuesta por el ciudadano Marco Tulio GIL Medina, tanto en este escrito como el libelo de la demanda, que por incumplimiento del ofrecimiento de la venta del inmueble, que sea declarada sin lugar la demanda y las defensas sean declaradas con lugar con todos los pronunciamiento de ley. Quinto: En cuanto a la excesiva estimación de la demanda en la suma de Seis Mil novecientos Veinticinco Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (6.25.950.000, 00), que es el mismo valor o precio del inmueble en el impugnado ofrecimiento de venta de autos, debemos decirle a este Despacho respetuosamente que la impugnación porque dicha estimación es solo excesiva alta ya que jamás se podrá gastar en honorarios profesionales y costos del juicio tal suma de dinero. Que tal estimación es abusiva y contraria a la ética profesional con tendencia más bien al terrorismo judicial en donde los costos judiciales y honorarios profesionales valgan tanto como lo pretendido, pero negado negocio de venta del mismo inmueble, lo que todo profesional debe evitar en todo caso creemos que la suma de un mil millones de bolívares (Bs. 1.000.000,00) es a lo sumo mas suficiente para cubrir todas las necesidades onerosas de este juicio (honorarios y costos) en todas sus etapas y, en esa suma queda hecha la estimación por nosotros para todos los costos (gastos y honorarios profesionales).

PRUEBASDE LA PARTE ACTORA:

Alos folios 135 al 140, obra escrito de pruebas presentado por la parte actora ciudadano Marco Tulio Gil Medina, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.006.654, asistido por el abogado Rafael Chacón Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 185.302, promovió las siguientes pruebas:
Primero:Valor y merito jurídico en todas y cada una de sus partes, siempre y cuando favorezcan a su representada. En cuanto Documento de oferta de venta del inmueble, que le realizaron los demandados a su representada conforme a lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, todo ello que así se demuestra del contenido de la mencionada prueba documental.
Segundo: Documento de repuesta a la oferta de venta por su representada a los propietarios ofertantes y demandados.
Tercero:Documento avaluó realizado por un profesional en fecha treinta y uno de octubre de 2017, en el anexo con la letra “c” los oferentes con su escrito de notificación en la solicitud expediente Nº 5524. Documento contrato de arrendamiento, el cual anexo con la letra “B” los ofertantes con su escrito de notificación en la solicitud expediente Nº 5524.
Vistas a las pruebas que anteceden y de la revisión a las actas procesales se evidencia que a los folios 9 al 31, obra en copia certificada expediente de solicitud de preferencia ofertiva realizada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, con nomenclatura interna de ese Tribunal bajo el 5524. Vistas y analizadas las presentes pruebas este Tribunal les asigna eficacia probatoria por tratarse de hechos relacionados con la demanda de cumplimiento de contrato, y del mismo nace la relación entre la parte actora y demandados, y se desprende que se encuentra en presencia de un documento público y en consecuencia este Juzgado valora el presente documento y en consecuencia se le asigna el valor probatorio de conformidad a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1380 del Código Civil. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

A los folios 132 al 134, obra escrito de pruebas presentado por el Dr. Antonio José D`Jesús Maldonado y Floralba Obando Urbina, en su carácter de apoderados delos ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, promovieron las siguientes pruebas:
Documentales:Promueven el contrato de arrendamiento de fecha 06/02/2016 autenticado en la Notaria Pública Tercera del Estado Mérida bajo el Nº 44, tomo 97, folios del 155 AL 158, encontrándose el mismo en su fase de “prorroga legal”.Promueven el poder especial otorgado a la codemandada y representada nuestra, Iraides Marisela Molina Vera para asuntos judiciales de fecha 21 de noviembre del 2017, registrado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, bajo el Nº 4, Tomo 131, para demostrar con que tal mandato no mejoro la situación jurídica del actor, sino que agravo en virtud de que el poder especial otorgado no tiene validez jurídica alguna sobre el ofrecimiento judicial de la venta, por no ser la apoderada del caso Iraides Marisela Molina Vera, para asuntos judiciales de fecha 21 de noviembre del 2017, registrado en la Notaria Pública Tercera de Mérida, bajo el Nº 4, tomo 131, para demostrar con el que tal mandato no mejoro la situación jurídica del actor, si no que, la agravo en virtud de que, el poder especial otorgado no tiene validez jurídica alguna sobre el ofrecimiento judicial de la venta, por no ser apoderada del caso Iraides Marisela Molina Vera.Promueven bajo el principio de comunidad de prueba, el informe técnico de avaluó sobre el terreno y las bienhechurías en él construidas que conforman tres niveles o pisos y no solamente al inmueble del arrendamiento impugnado, sino además un apartamento para habitación familiar estructuralmente formando en un todo con lo construido, presentado por la parte demandante e impugnado por los demandados por no separar la parte que ocupa la empresa del demandantes y que es la misma donde funciona la empresa mercantil Don Clemente C.A. del apartamento que ocupa el codemandado José Gregorio Molina Vera y su esposa.Promueven el mismo informe Técnico para demostrar que la extensión y características de los dos (2) inmuebles indicados en el numeral anterior, no aparecen claramente determinados en tal informe técnico del Avaluó, comparándolos con las medidas y linderos señalados en el documento de propiedad.
Promovieron el documento poder que fuera otorgado por ante la Notaria Pública tercera de Mérida con fecha 21 de noviembre 2.017, bajo el 4, tomo 131, folio 11 al 13 a la ciudadana y codemandada Iraides Marisela Molina Vera para demostrar que en dicho poder no aparece facultades expresa para enajenar, disponer patrimoniales de los representados, por tanto el acusado ofrecimiento de venta del inmueble no claramente especificado en autos, contenido tanto en la exposición dirigida al mencionado tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de fecha 05 de diciembre de 2017, en el impugnado proceso judicial de notificación iniciado por dicha poderdante, admitida el mismo 05 de diciembre del mismo año y cumplida la petición de notificación el día 8 de diciembre de 2.017, por lo tanto carece de toda validez jurídica en el presente proceso, en virtud de que, para ello se necesitaba que el mandato para enajenar o disponer de dicho inmueble fuera expreso .
Promovieron el mismo informe de avaluó antes citado para probar que fue errado el supuesto precio de la venta de todo el inmueble en su conjunto, el ocupado y el no ocupado por el demandante, porque tomaron en cuenta erradamente los precios de venta de todo el inmueble.
De las pruebas que anteceden Forman parte del expediente 5524 que curso por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción, en el cual tenía la oportunidad de tachar el documento en su debida oportunidad y no lo ejercieron.
Este Tribunal les otorgo valor probatorio a los mismos en su debida oportunidad. Y así se establece.
Promueven conforme a la planilla sucesoral citada la existencia de una comunidad legal de copropietarios sobre dicho inmueble, por lo se debió agotar entre ellos, el derecho preferencial para su adquisición total o parcialpor parte de cualquiera de sus copropietariospara poder ofrecerlo en venta a terceras personas articulo 765 código Civil. De la revisión a las actas procesales se evidencia que a los folios 126 al 127, declaración sucesoral este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a documento administrativo de carácter público de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y demuestran su condición de herederos y representación de los bienes dejados por el causante Molina Flores Teodulfo. Y así se establece.
Promueven una inspección judicial sobre el inmueble de autos para dejar constancia de a) de la existencia de dos inmuebles fusionado físicamente pero independiente en sus usos y destinos; uno identificado como el objeto central del juicio y el otro apartamento ocupado como vivienda por José Gregorio Molina, su esposa e hijos, y b) De cualquiera otra cosa que se reservan hacer constar en el acto de la inspección. De la revisión a las actas procesales obra dicha inspección judicial a los folios 150 al 151. Vista y analizada la presente prueba este Tribunal le otorga valor probatorio en virtud que se dejo constancia que existe el local comercial y su acceso a los demás dependencias. Y así se establece.
Con informes y observaciones de ambas partes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Punto previo:
DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:
En el presente juicio, la parte demandada impugnó la estimación de la demanda, alegando, lo siguiente:
“Rechaza, niega y contradice en toda y cada una de sus partes, que la parte demandante haya estimado en la presente demanda por cuanto a la excesiva estimación de la demanda en la suma de Seis Mil Novecientos Millones Novecientos Cincuenta Mil de Bolívares (Bs. 6.925.950,00), no solo es excesivamente alta ya que jamás se podrá gastar en honorarios profesionales y costos judiciales tal suma de dinero. Que tal estimación es abusiva a la ética profesional y contraria a la ética profesional con tendencia más bien al terrorismo judicial en donde los costos judiciales y honorarios de venta del mismo inmueble, lo que todo profesional debe evitarse en todo caso, creemos que la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), es a lo sumo mas suficiente para cubrir todas las necesidades onerosas de éste juicio (honorarios y costos) en todas sus etapas y, en esa suma queda hecha su estimación por nosotros para toda sus costas (gastos y honorarios profesionales) ”.

A tal efecto, el artículo 38 ejusdem, indica lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).
Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia número RC-00645 del 16 de noviembre de 2009, estableció:
“En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).

En el presente caso, la parte demandada impugnó el monto de la estimación de la demanda realizada por el actor, alegando que la cantidad fijada como estimación de la demanda es Un Mil Millones de Bolívares (Bs. 1.000.000,00). Observa esta Jurisdiscente, que la parte demandada aun alegando hechos nuevos no probo que la estimación es exagerada y nos coloca frente a una impugnación pura y simple, razón por la cual, este Tribunal desestima la impugnación hecha por la parte demandada y declara firme la estimación hecha por el actor. Y así se declara.-

En otro punto, la parte demandada alega que la apoderada ciudadana Iraides Marisela Molina Vera, no es abogado. Por eso, no pudo,ni puede ejercer ninguna representación judicial ni aun con asistencia de abogado conforme a lo prohíbe los artículos 2,3, 4 y 31 de la Ley de Abogados en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, el poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida con fecha 21 de noviembre de 2017, bajo el Nº 4, Tomo 131. Tenemos la inutilidad legal de tal poder para asuntos judiciales por no ser la mandataria, del mismo se desprende que no tiene facultad para enajenar o disponer gratita u onerosamente de bienes patrimoniales de sus representados. De lo antes expuesto es de significar que la parte demandada ciudadanosIraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, a través de sus apoderados judiciales Dr. Antonio José D`Jesús Maldonado y Floralba Obando Urbina tenían la oportunidad ejercer lo contenido del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado dela ciudadana Iraides Marisela Molina Vera, por no tener la representación que se atribuye, debe hacerse valer por el demandado o su apoderado, a no ejercer ese recurso existe la sanción de preclusión, mediante la oposición de la correspondiente cuestión previa, pues ello permitirá el saneamiento del proceso, bien por la subsanación voluntaria conforme a los términos del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, o bien por la declaratoria del Tribunal en la respectiva interlocutoria.
La jurisprudencia contemporánea y el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil han establecido la posibilidad necesaria para el actor de cuestionar la representación de la demandada. Tal como el accionado tiene a su disposición las cuestiones previas, las fuentes comentadas ponen la posibilidad en manos del actor de impugnar la representación si es el caso que esta adolece de vicios. Lo primero que debe esclarecer el Tribunal, es que la impugnación de poder por parte del demandante como incidencia, ha sido desarrollada por el Tribunal Supremo de Justicia. La razón es que el legislador no previó una forma equiparable a la otorgada al demandado para hacerlo tal como se concibió en las cuestiones previas. A manera de ilustración, el Tribunal trae a colación la sentencia de fecha 18/04/2006 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Exp. Nº. AA20-C-2005-000603) donde aplicando a su vez un criterio emanado de la Sala Constitucional detalló: en lo relativo a la oportunidad para la impugnación de poderes, y sobre el particular se ha pronunciado la Sala Constitucional de este máximo Tribunal en el sentido siguiente: (Caso: Julio César Campero y PalermaGuarecuco de Campero, sentencia N° 3460 del 10.12.2003).
“…En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio.
Así, la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación.
(…Omissis…) Con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual –como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.(subrayado y resaltado por este tribunal)

De la precedente transcripción se observa que es criterio jurisprudencial considerar que en aquellos casos en que se impugne el poder otorgado por la parte demandada, se debe conceder la oportunidad para que el demandado pueda convalidar el poder impugnado por el actor, ello en virtud de la igualdad procesal y del derecho a la defensa del demandado. Este recurso constituye una carga para el demandado, quien, por lo tanto, puede o no hacer uso de él: si lo hace, se seguirá el procedimiento pautado en el Capítulo III, Título I del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil; y si no lo hace debe proceder a dar contestación a la demanda en los términos previstos en el artículo 361 del mismo Código, esto es, expresando“con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”. De aquí que al demandado no oponer la ilegitimidad del apoderado del actor, por no tener la representación que se atribuye, como una cuestión previa, no podrá hacerlo con posterioridad porque el acto procesal que sigue está referido a la contestación de la demanda, en los términos transcritos, es decir, le ha precluido la oportunidad para hacerlo y el mandato se considerará eficaz para hacer efectiva la representación que le atribuye al apoderado. Y tal es el caso de autos los demandados ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, No hicieron uso del recurso procesal de la cuestión previa, prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer la ilegitimidad delaciudadana Iraides Marisela Molina Vera, como apoderada de los ciudadanos Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, en su carácter de actor en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de venta, pero procedieron a dar contestación a la demanda, en cuya oportunidad pretendió invocar la mencionada ilegitimidad, cuando ya no le era factible hacerlo porque ya le había precluido el lapso para hacerlo, pues para ese momento ya el citado apoderamiento se encontraba surtiendo su eficacia. En consecuencia este Tribunal en garantía al derecho a las defensa y al debido proceso declara improcedente la impugnación del poder tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

UNA VEZ RESUELTO EL PUNTO PREVIO ESTE TRIBUNAL PASA ANALIZAR EL FONDO planteado en la presente demanda como es el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta.
De los hechos narrados en el libelo de la demanda se desprende que la parte actora, ciudadano Marco Tulio Gil Medina, en su carácter de Gerente y único propietario de la Empresa Mercantil “Comercial Don Clemente C.A.”, su representada fue notificada por los propietarios del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria por el transcurso de más de diez años, la venta del inmueble de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regularización del Arrendamiento un inmueble consistente en un (1) local comercial ubicada en la planta baja con su respectivo deposito situado en la planta alta de dicho local, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero, distinguido con el numero 1-4 de la nomenclatura municipal de la ciudad de Mérida, se encuentra registrada por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 15 de octubre de 1974, Nº21, Tomo primero, cuarto Trimestre, cuyos linderos son los siguientes por el frente con extensión 26 metros, por el costado 22 metros aproximadamente, por el fondo, una extensión de 6 metros. Ubicado en el sitio conocido como “El Barrio San José de las Flores” Municipio Libertador del Estado Mérida, alinderado así: Frente antes con una calle en proyecto, ahora la Av. Cardenal Quintero, Costado Derecho, la antigua toma de agua destinada al servicio de la hacienda “La Quinta”, Costado Izquierdo: con terrenos de María Felina Sánchez Pérez y por el Fondo: con terrenos que fueron de Josefa García. Después de haber cumplido con lo estipulado de dar mi manifestación de voluntad dentro del término que establece la ley y haciéndole entrega al ciudadano Napoleón Molina Vera quien quedo autorizado por los vendedores, así mismo solicito todos los recaudos, pero los vendedores no le permitieron los recaudos y hasta la fecha no fueron entregados, su representada cumplió con lo ordenado por la ley especial y la solicitud de los vendedores y el precio seria cancelado al momento de la firma de conformidad con el avaluó del inmueble realizado por los vendedores. Por otro lado la parte demandada, rechazo, negó y contradijo, por cuanto el contrato de arrendamiento no aparecen como arrendadores los demandados con la única excepción de la copropietaria y la otorgante Aura Marina Vera en su propio nombre y representación pero no en su representación de los demás co-propietarios por lo que demás demandados han sido arrendadores del inmueble, todo lo hizo erradamente como si fuera la única propietaria del inmueble, fue erradamente alquilado en su totalidad, así mismo no se encuentran registradas tales mejoras ni se ha realizado documento de condominio. Es de significar que siempre se debe agotarse entre ellos el derecho de preferencia para la adquisición total por parte de cualquiera de ellos.
De lo antes expuesto, este Tribunal debe pronunciarse sobre el merito de la controversia, para determinar o verificar los supuestos de hecho establecidos. En el presente caso, al verificar el documento fundamental de la acción (preferencia ofertiva de la venta del local comercial ubicado en la planta baja y su respectivo depositode la planta alta de dicho local), suscrito por la ciudadanaIraides Marisela Molina Vera, en nombre y representación de los ciudadanos Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera. Dicha solicitud no fue desconocida ni tachada por las partes en el curso del proceso, vista de ello este Tribunal le otorgo pleno valor probatorio, donde se evidencia la reciprocidad de las partes en asumir el negocio jurídico de la compra venta del inmueble objeto del presente litigio.
En atención a lo anterior, debe entenderse que un contrato tiene legal y perfecta validez cuando en su formación se ha cumplido de manera plena con los requisitos que prevé el artículo 1.141 del Código Civil:...“1° Consentimiento de las partes; 2° Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3° Causa lícita.
Sentado el valor probatorio que emana el contrato,quien aquí decide, trae a colación que nuestro legislador estableció varias tipologías de “Contratos”; en tal sentido, los mismos no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan. Es de significar, que el contrato surge de acuerdo de voluntades entre dos o más personas; y de igual forma para que surta efecto un contrato es necesario que cumpla ciertos requisitos tales como: A) El consentimiento de las partes; significa las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes. B) Que el objeto que pueda ser materia de contrato; este tiene que ser posible, lícito, determinado; es decir, las cosas futuras no pueden ser objetos de contratos y C) Causa lícita; quiere decir, que la obligación no debe estar fundada en una causa falsa.
Ahora bien, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada por ley.
A tal efecto se observa que el artículo 1159 del código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” En relación al artículo antes transcrito el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 31 de agosto de 2004, Nº 01215, Expediente 2003-1218. Magistrado Ponente: Levis Ignacio Zerpa; sostuvo lo siguiente:
”…Omissis… La acción de cumplimiento de cumplimiento de contrato (sic)…conforme a loprevisto en el artículo 1.159 del Código Civil el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpleticontractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del Derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…Omissi…Por otra parte, debe mencionarse que la obligación de indemnizar daños y perjuicios está consagrada como principio fundamental en el artículo 1.264 del Código Civil, en el cual después de establecer la obligación del deudor de cumplir las obligaciones tales como fueron contraídas, se expresa que "el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención"; en este sentido, vale decir que no basta que el deudor contravenga el deber de cumplir las obligaciones asumidas para que proceda la respectiva indemnización, sino que además es menester que dicho incumplimiento sea de carácter culposo, condición ésta que se deduce del contenido del artículo 1.271 de la ley sustantiva civil.” (Subrayado y resaltado por el tribunal).

Así mismo el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; y el 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; por otra parte, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Cabe señalar que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento; todos contratan para satisfacer sus necesidades. Asentado lo anterior se aprecia que la parte demandante aduce dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 38de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales establece la figura de la preferencia ofertiva que establece: “Omissis: La preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que ocupa, siempre que tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario. ..Omissis”. Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador consagra el derecho del arrendatario a que se le ofrezca, en primera lugar y con preferencia a un tercero, el inmueble que ha ocupado en tal carácter. Sin embargo la disposición legal no establece un derecho absoluto o libre de cargas a favor del arrendatario, en ese sentido, ha establecido algunas condiciones de procedencia que operan en forma concurrente: (1) un tiempo de duración de la relación arrendaticia mayor a dos (2) años, en el entendido que quien la solicite jurídicamente sea el arrendatario y no otra persona subrogada en tal condición; (2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que el pago del alquiler constituye el precio pactado como característica inherente al contrato de arrendamiento y (3) que “satisfaga las aspiraciones del propietario” esto quiere decir, que la oferta de compra sea conforme a lo pedido por el propietario. Como consecuencia, es de carácter imperativo lo establecido en sentencia vinculante de la Sala Constitucional de carácter de julio de 2015, expediente AA50-T2014-000662 Nº 878, Magistrado ponente Marco Tulio Dugarte Padrón, en otras cosas estableció:
“omissis… 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).Omissis….En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. Omissis…. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. Omissis…. es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). Omissis….El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). Omissis…..En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. Omissis….En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Omissis….Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. omissis….El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción….omissis…En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. …Omissis”.
De lo antes señalado para este Tribunal es necesario hacer la siguiente deferenciael artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente: Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; quien aquí decide considera según la doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, la ciudadana Iraides Marisela Molina Vera, en nombre y representación de los ciudadanos Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, le ofreció mediante una notificación de derecho de preferenciaal ciudadano Marco Tulio Gil Medina en su carácter de Gerente General y único propietario de la Empresa Mercantil “Comercial Don Clemente C.A.”, un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la planta baja y su respectivo depósito situado en la planta alta de dicho local, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero. De lo cual se demuestra la voluntad de las partes, por lo cual se desprende que existe el consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio, de la naturaleza jurídica del contrato celebrado mediante la preferencia ofertiva en fecha ocho (08) de diciembre de 2017 y dando su consentimiento en fecha veintidós del mes de diciembre del 2017. Lo cual evidencian dichas fechas que la respuesta a la preferencia ofertiva fue realizada dentro del lapso otorgado por los oferentes. Haciendo la interpretación se infiere que el objeto es de prevale cimiento de la justicia material en el presente caso, conforme al postulado de justicia en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera este tribunal determinar la verdadera intención que persiguen las partes a la hora de celebrar tal contrato, todo de conformidad con lo establecido en sentencia de la Sala Constitucional en concordancia del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes transcritos.
Así mismo, quedo evidenciado que las parte demandas quedaron cumplir lo establecido en el artículo 38de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales establece la figura de la preferencia ofertiva en el cual la parte actora en su debida oportunidad le solicito el cumplimiento de dicha ley, documento de propiedad, ficha catastral, certificado de gravamen, en virtud que dichos documentos no fueron acompañados con la notificación realizada y el nombre de la elaboración de los cheques por el monto establecido de la venta según el avaluóy la parte demandada incumplió con entregarle dichos recaudos, habiendo un incumplimiento por parte de los demandados sin causa justificada si la Vendedora no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta en el lapso de vigencia en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retado no serán imputables al Comprador.
En cuanto al tiempo es de tres meses del sostenimiento de la oferta en cuanto a la correspondiente respuesta y de las pruebas se quedo evidenciado que la parte actora su repuesta a la oferta de la venta del inmueble se encuentra dentro del lapso legal.Establecidos los aspectos más importantes del contrato en referencia, pasa esta Juzgadora al analizar cada uno de ellos, para determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica que le permita calificar de opción a compra venta o definitivo de venta.
Observa estaJurisdiscente; que las partes lo calificaron como venta del inmueble tal como lo establece en el cuerpo del ofrecimiento realizado por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción judicial que se le otorgó pleno valor probatorio en virtud que la parte demandada no la tacho la misma, es decir, que las partes celebraron una verdadera promesa bilateral de Compraventa y no una opción unilateral de compra venta cuya características principal es la que una sola parte se obliga en el contrato. Asimismo, las partes celebraron tal promesa bilateral sobre un inmueble constituido por un local comercial y su depósito un inmueble consistente en un (1) local comercial ubicada en la planta baja con su respectivo deposito situado en la planta alta de dicho local, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero, distinguido con el numero 1-4 de la nomenclatura municipal de la ciudad de Mérida, cuyas características declararon conocer que el consentimiento recayó sobre ese inmueble y no otro. Por otra parte los contratantes acordaron o consintieron en un precio de venta por la cantidad de Seis Mil Novecientos Veinticinco Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 6.925.950.000,00), y la forma de pagarlo fue pactado en un solo pago, al momento de la firma de la transmisión de la propiedad por ante la Oficina de Registro Correspondiente.
Al respecto, y con vista a la valoración de las pruebas ofrecidas aplicando las reglas contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la conducta asumida por el demandante en el contrato que le une con los demandados. De igual forma, constituye también un requisito esencial para la debida congruencia de este fallo de mérito, determinar a cuál de los contratantes, le es atribuible el incumplimiento por la no ejecución oportuna del contrato de compra-venta, tomando en cuenta que las partes se encuentran sometidas a un acuerdo de voluntades, que es Ley entre ellas(Articulo 1159 C.C.).Es de significar que la parte demandada no rebatió lo alegado por la parte actora a demostrar que se encontraba insolvente de los cánones de arrendamiento, que no gozaba del tiempo correspondiente, o manifestaciones de renunciar el ofrecimiento en un tiempo útil, así mismo, la demandada si pretendía dejar sin efecto el contrato ante un eventual incumplimiento del comprador, no ejerció acción alguna por resolución de contrato, como lo exige el artículo 1167 del Código Civil, para obtener una sentencia constitutiva mediante la cual se le pida al Juez que modifique o extinga la relación jurídica existente, cuyo cambio no puede ocurrir sino previa declaración por el Tribunal de la existencia de los requisitos que la Ley exige, a fin de que ese cambio pueda producirse. Se evidencia que la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción “non adimpleticontractus” y, de ser demostrado tal hecho, el Juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por la parte contraria. Criterio que por interpretación en contraria aplicada al presente caso, si la parte demandada, ciudadanosIraides Marisela Molina Vera, en nombre y representación de los ciudadanos Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, no fundamentaron en su defensa en la mencionada excepción, es porque la parte demandante cumplió con sus obligaciones y la demandada no cumplió en lo absoluto con la obligación contraída con los demandantes.
En cuanto a lo manifestado por los demandados del apartamento que se encuentra habitado, que fue incluido en el avalúo utilizado para realizar la preferencia ofertiva, este Juzgado no hace pronunciamiento alguno, en vista que solamente fue ofertado en su oportunidad, el local comercial y su depósitosituado en la planta alta de dicho local, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero, distinguido con el numero 1-4 de la nomenclatura municipal de la ciudad de Mérida. Que fue lo único que el demandante aceptó a comprar por el monto indicado.
De igual forma, es de destacar, que la parte demandada en ningún momento ha manifestado su voluntad de no vender el inmueble; razón por la cual se considera aún con vigencia la propuesta de venta realizada al accionante en la presente causa.
En sintonía a lo anteriormente planteado y como consecuencia de la valoración de los medios de pruebas ofertados en este juicio que han sido previamente analizados, quedan obligadas las partes a ejecutar y cumplir con los trámites iniciados para la consumación del negocio jurídico.
De lo antes expuesto resulta suficiente para declarar con lugar el cumplimiento de la preferencia ofertiva, en consecuencia se ordena a la parte demandada a dar cumplimiento con el mismo, el cual, aceptado como fue conlleva al otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y la parte actora ciudadano Marco Tulio GIL Medinadeberá cancelar la cantidad de Seis Mil Novecientos Veinticinco Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 6.925.950.000,00) y producto de la corrección monetaria de fecha 20 de agosto de 2018, según Gaceta Oficial número 41.446, Decreto número 3.548, la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S.69.259,00).Previa indexación de dicha cantidad según sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 3 de julio de 2017 y 8 de noviembre de 2018, Expedientes Números 2016-594 y AA20-C-2017-000619, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo, a través de una experticia complementaria del mismo, con la designación de un solo experto, de conformidad con lo establecido en el artículo 453 del Código de Procedimiento Civil. En caso de que la demandada se negare a firmar el documento definitivo o de compra venta la mencionada cantidad deberá ser depositada a nombre del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA en la cuenta Corriente Nº 01750040-610000054702 del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas antes de la protocolización de la misma. Y así se declara.
Así mismo este tribunal señala lo establecido en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.Por las consideraciones establecidas por el legislador y en el caso de marras la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en este fallo, la presentesentencia una vez que quededefinitivamente firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes y no hayan cumplido el obligado (parte demandada) con la entrega de los recaudos de la venta y el otorgamiento. Y así se declara.
En base a las consideraciones antes señalados que preceden, esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 257 del la Constitución, articulo 38 de Ley de Alquileres de Locales Comerciales, artículos1167, 1133, 1159, 1264, y 1491 del Código Civil, artículos 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano en concordancia con la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015 Nº 878 y en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, se establece que en el presente juicio es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de Venta tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se declara.
DECISIÓN
Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO BANCARIO Y MARITIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y de Ley, declara:
PRIMERO:CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de venta solicitada por el ciudadano Marco Tulio Gil Medina, venezolano, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad número V- 8.006.654, en su carácter de general y único propietario de la Empresa Mercantil COMERCIAL DON CLEMENTE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, en fecha 23 de enero de 1997, bajo el Nº 18, tomo A-2; y acta de Asamblea extraordinaria, inscrita por ante el mismo registro, en fecha 13 de agosto 2010, bajo el Nº 1, tomo 136-AR1, asistido por el abogado Gustavo Eduardo Zambrano Pineda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.738, contra los ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Números V- 10.713.192, V-1.851.627,V-4.484.726,V-4.492.424,V-8.006.774,V-8.006.773 y V- 10.100.039,de conformidad a lo establecido en los artículos en los artículos 2 y 257 del la Constitución, artículos 1167, 1133, 1159, 1264, y 1491 del Código Civil, artículos 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano en concordancia con la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015Nº 878. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Se ordena a los ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Números V- 10.713.192, V-1.851.627,V-4.484.726,V-4.492.424,V-8.006.774,V-8.006.773 y V- 10.100.039, al Otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, consistente solamente en un (1) local comercial ubicada en la planta baja con su respectivo deposito situado en la planta alta de dicho local, ubicado en la Avenida Cardenal Quintero, distinguido con el numero 1-4 de la nomenclatura municipal de la ciudad de Mérida, se encuentra registrada por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 15 de octubre de 1974, Nº21, Tomo primero, cuarto Trimestre, cuyos linderos son los siguientes por el frente con extensión 26 metros, por el costado 22 metros aproximadamente, por el fondo, una extensión de 6 metros. Ubicado en el sitio conocido como “El Barrio San José de las Flores” Municipio Libertador del Estado Mérida, alinderado así: Frente antes con una calle en proyecto, ahora la Av. Cardenal Quintero, Costado Derecho, la antigua toma de agua destinada al servicio de la hacienda “La Quinta”, Costado Izquierdo: con terrenos de María Felina Sánchez Pérez y por el Fondo: con terrenos que fueron de Josefa García. Y los ciudadano Marco Tulio Gil Medina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V- 8.006.654, deberá cancelar a los ciudadanos Iraides Marisela Molina Vera, Aura Marina Vera de Molina, Miriam Josefina Molina Vera, Elizabeth Susana Molina de Monsalve, Napoleón Enrique Molina Vera, Jesús Teodulfo Molina Vera y José Gregorio Molina Vera, al momento del otorgamiento del documento definitivo, la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S.69.259,00), debidamente indexada conforme a lo establecido en las Sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 3 de julio de 2017 y 8 de noviembre de 2018, Expedientes Números 2016-594 y AA20-C-2017-000619, a través de una experticia complementaria, con la designación de un (01) solo experto, de conformidad con lo establecido en el artículo 453 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. En caso de que la demandada se negare a firmar el documento definitivo o de compra venta la mencionada cantidad deberá ser depositada a nombre de este Tribunal antes de la protocolización de la misma. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO:En caso de incumplimiento a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil, a los efectos registralesy se le ordena al ciudadano Marco Tulio Gil SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S.69.259,00),mas la indexación, por ante este Tribunal en la cuenta Corriente Nº 01750040-610000054702 del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas,. Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes o en su defecto a sus apoderados judiciales, haciéndole saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada en el presente juicio, comenzará a computarse una vez que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas. Y ASI SE DECIDE.-
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve.

LA JUEZ TEMPORAL,
ABG/CLAUDIA ROSSANA ARIAS ANGULO

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. MAYELA DEL CARMEN ROSALES