TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
VISTOS SUS ANTECEDENTES:
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de diciembre de 2019 (f. 217), por la demandante, ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, debidamente asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, en su condición de Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, según resolución Nº DDPG-2012-050 de fecha 29 de marzo de 2012, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 216), mediante la cual, el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio por retracto legal arrendaticio, incoado contra los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO.
Mediante auto de fecha 14 de enero de 2020 (f. 223), este Juzgado le dio entrada y el curso de Ley al presente expediente, y advirtió a las partes, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a las once de la mañana (11:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, tendría lugar la audiencia de apelación, y verificada la misma, se dictaría sentencia en la oportunidad correspondiente.
Siendo esta la oportunidad para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:
Encontrándose este Tribunal en términos para decidir, realiza las siguientes consideraciones:

I
SÍNTESIS DEL PROBLEMA JUDICIAL
DE LA DEMANDA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 09 de agosto de 2018 (fs. 01 al 03), por la abogada ANGELINA RUÍZ RUÍZ, titular de la cédula de identidad número 19.292.556, debidamente asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 103.369, en su condición de Defensora Pública Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, según resolución Nº DDPG-2012-050 de fecha 29 de marzo de 2012, mediante el cual demandó por retracto legal arrendaticio,en los términos que se resumen a continuación:
Que según contrato suscrito por vía privada en el año 2000, la ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA, le dio en arrendamiento el inmueble ubicado en la Urbanización Mariano Picón Salas, Apartamento A-4, Edificio Los Mangos, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, el cual según la cláusula «cuarta» el contrato tenía una duración por dos (02) años, contados a partir del 12 de diciembre de 2000, prorrogable por periodos iguales.
Que la propietaria del inmueble, ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA, vivía con ella, y falleció en el año 2012, y desconocía «que ella había vendido el inmueble» al ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de agosto de 2015, bajo el Nº 2014.1613, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.7.567, folio real del año 2014, teniendo el derecho de preferencia ofertiva, tal y como lo prevé los artículos 131 y 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que por lo antes expuesto, demandó a la ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA, en su carácter de «propietaria y vendedor» y al ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, en su condición de comprador, a los fines de que convengan en lo siguiente:
«Primero: Que me reconozca el derecho que tengo de adquirir con carácter preferencial el inmueble el cual consta de las siguientes características: dicho apartamento tiene una superficie de Ochenta Metros Cuadrados Decímetros Cuadrados [sic] (80,54 mts) y tiene tres habitaciones para dormitorio, sala-comedor, cocina, lavadero, y un baño sanitario, sus linderos, características, participaciones de las cosas comunes en el citado Edificio Los Mangos esta plenamente determinados en el Documento de condominio Registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de fecha 22 de octubre de 1975, quedando inserto bajo el Nro. veintidos (22), folio 18, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto Trimestre del año 1975, según consta en documento protocolizado en fecha 27 de Agosto de 1987 por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida de fecha 27 de Agosto de 1987 quedando inserto bajo el Nro. veintiocho (28), folio 18, Protocolo Primero, Tomo 15, tercer trimestre del año 1987. Segundo: Que me subrogué en los derechos de la compradora respecto a quien solicito el contrato quede sin efecto así como los efectos jurídicos de la venta en virtud del Derecho de Preferencia Ofertiva que me asiste y con fundamento en Jurisprudencia de la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de Octubre del año 2011, del cual cito “ya que en efecto por una elemental lógica sobre el contrato celebrado pues, obviamente el inquilino se subroga en los derechos del comprador, los efectos jurídicos del contrato quedan sin efecto respecto al comprador y del vendedor el precio recibido y el comprador no es ya el propietario del inmueble vendido. Por tanto que solicitar quede sin efecto el contrato no poder [sic] ser entendido como una solicitud de nulidad, sino como una consecuencia inherente a la petición de retracto, más aun, cuando expresamente el demandante ha pedido que se subrogue en el contrato celebrado” Tercero: Para que se me otorgue en mi condición de arrendataria en los términos y condiciones en que fue vendido dicho inmueble al ciudadano JUAN RODRIGO DAVILA CASTRO, antes identificado, como consta en el documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 5 de Agosto del año 2014 quedando inserto bajo el Nro. 2014.1613, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 373.12.8.7.567 y corresponde al folio real del año 2014. Cuarto: Demando al Retracto legal para subrogar en el lugar de la comprador JUAN RODRIGO DAVILA CASTRO, antes identificado, y adquirir el inmueble dado en venta en las mimas condiciones establecidas en el documento de compra-venta respectivo (precio real) igualmente solicito muy respetuosamente a este tribunal le imponga el pago de costas procesales del presente juicio a la parte codemandado. Quinto: Para que no se quede ilusoria la ejecución del fallo y en vista de la presunción grave del derecho reclamado, solicito muy respetuosamente, se Decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble el cual consta de las siguientes características: dicho apartamento tiene una superficie de Ochenta Metros Cuadrados Decimetros Cuadrados [sic] (80,54 mts) y tiene tres habitaciones para dormitorio, sala-comedor, cocina, lavadero, y un baño sanitario, sus linderos, características, participaciones de las cosas comunes en el citado Edificio Los Mangos esta plenamente determinados en el Documento de condominio Registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 5 de Agosto del año 2014 quedando inserto bajo el Nro. 2014.1613, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 373.12.8.7.567 y correspondiente al folio real del año 2014. Solicito que se oficie a el Registro Público Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida a fin de dejar la nota marginal en el protocolo respectivo».
Que estiman la demanda de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalente a «CUARENTA Y UN COMA SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (41,66 UT)».
Que promueven las siguientes pruebas «Prueba marcada “A” Copia del documento de propiedad contentivo de dos (02) folios útiles. Con dicho instrumento pretendo probar la venta que se realizó a un tercero. Prueba marcada “B” Copia Simple del documento de propiedad contentivo de cuatro (04) folios útiles. Con dicho instrumento pretendo probar la venta que se realizó a un tercero. Prueba marcada “C” Copia del Contrato de arrendamiento contentivo de un (01) folio útil. Con dicho instrumento pretendo probar que soy arrendataria del inmueble vendido. Prueba marcada “D” Original del ultimo recibos de pago realizado a la propietaria del inmueble contentivo de un (1) folio útil. Con dicho instrumento pretendo probar que me encuentro solvente con el pago canon de arrendamiento. Prueba marcada “E” Original de la Constancia de Residencia emitida por el Consejo Comunal contentivo de un (01) folio útil. Con dicho instrumento pretendo probar que vivo en dicho inmueble. Prueba marcada “F” Original de las Boletas de Notificación emitidas por los Tribunales Primero y Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Bolivariano de Mérida, contentivo de dos (02) folios útiles. Con dicho instrumento pretendo probar que fue demandada en dos oportunidades solicitando la desocupación del inmueble. Prueba marcada “G” Copia Simple de mi cédula de identidad contentivo de un (01) folio útil. Con dicho instrumento pretendo probar mi identidad».
Finalmente señaló como domicilio procesal la siguiente dirección «Urbanización Mariano Picón Salas apartamento A-4 del Edificio Los Mangos del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida» y como domicilio de la parte demandada el «Edificio Los Cinaros apto 3-A piso 2, frente a la iglesia Santa Juana entrada portón negro parroquia Domingo Peña del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida».
Mediante auto de fecha 14 de agosto de 2018 (f. 17), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, le dio entrada al expediente y acordó que por auto separado resolvería sobre su admisión.
Por decisión de fecha 17 de septiembre de 2018 (fs. 18 al 22), el Tribunal de la causa, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,ordenó a la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, a subsanar las omisiones e imprecisiones señaladas en el libelo de la demanda, y a consignar copia certificada del acta de defunción de la arrendataria, dentro de un lapso de tres (03) días de despacho siguientes y una vez realizada la misma, fijaría el día y la hora para los «actos y lapsos procesales conforme a Derecho».
Por escrito de fecha 18 de septiembre de 2018 (fs. 24 al 26), la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su condición de parte demandante, debidamente asistida por la abogada ILEANA CECILIA MARTÍNEZ MORENO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 66.163, en su condición de Defensora Auxiliar con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Estado Bolivariano de Mérida, adscrita la Unidad Regional de la Defensa Pública del Estado Mérida, designada según Resolución Nº DDPG-2015-075 de fecha 11 de febrero de 2015, en cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal de la causa, subsanó el libelo de la demanda en los términos que se resumen a continuación:
Que demandó a los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, titulares de las cédulas de identidad números 675.676 y 20.916.415, a los fines de que convengan en lo siguiente:
«Primero: Que me reconozca el derecho que tengo de adquirir con carácter preferencial el inmueble el cual consta de las siguientes características: dicho apartamento tiene una superficie de Ochenta Metros Cuadrados Decímetros Cuadrados [sic] (80,54 mts) y tiene tres habitaciones para dormitorio, sala-comedor, cocina, lavadero, y un baño sanitario, sus linderos características, participaciones de las cosas comunes en el citado Edificio Los Mangos esta plenamente determinados en el Documento de condominio Registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de fecha 22 de octubre de 1975, quedando inserto bajo el Nro. veintidos (22), folio 18, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto trimestre del año 1975, según consta en documento protocolizado en fecha 27 de Agosto de 1987 por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida de fecha 27 de Agosto de 1987 quedando inserto bajo el Nro. veinti [sic] Ocho (28) folio 18, Protocolo Primero, Tomo 15, tercer trimestre del año 1987. Segundo: Que me subrogue en los derechos del comprador, respecto a quien solicito el contrato quede sin efecto así como los efectos jurídicos de la venta en virtud del Derecho de Preferencia Ofertiva que me asiste y con fundamento en Jurisprudencia de la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de Octubre del año 2011, del cual cito y “ya que en efecto por una elemental lógica sobre el contrato celebrado pues, obviamente el inquilino se subroga en los derecho del comprador, los efectos jurídicos del contrato quedan sin efecto respecto al comprador y del vendedor el precio recibido y el comprador no es ya el propietario del inmueble vendido. Por tanto que solicitar quede sin efecto el contrato no poder [sic] ser entendido como una solicitud de nulidad, sino como una consecuencia inherente a la petición de retracto, más aun, cuando expresamente el demandante ha pedido que se subrogue en el contrato celebrado” Tercero: Para que se me otorgue en mi condición de arrendatario mi derecho de Preferencia Ofertiva de adquirir el inmueble objeto de arrendamiento en los términos y condiciones en que fue vendido dicho inmueble al ciudadano JUAN RODRIGO DAVILA CASTRO, antes identificado, como consta en el documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 5 de Agosto del año 2014 quedando inserto bajo el Nro. 2014.12.8.7.567 y correspondiente al folio real del año 2014. Cuarto: Demando el Retracto legal para subrogarme en el lugar del comprador JUAN RODRIGO DAVILA CASTRO, antes identificado, y adquirir el inmueble dado en venta en las mismas condiciones establecidas en el documento de compra-venta respectivo (precio real) igualmente solicito muy respetuosamente a este tribunal le imponga el pago de costas procesales del presente juicio a la parte codemandado. Quinto: Para que no se quede ilusoria la ejecución del fallo y en vista de la presunción grave del derecho reclamado, solicito muy respetuosamente, se Decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble el cual consta de las siguientes características: dicho apartamento tiene una superficie de Ochenta Metros Cuadrados Decímetros Cuadrados [sic] (80,54 mts) y tiene tres habitaciones para dormitorio, sala-comedor, cocina, lavadero, y un baño sanitario, sus linderos, características, participaciones de las cosas comunes en el citado Edificio Los Mangos esta plenamente determinados en el Documento de condominio Registrado por ante la Oficina del Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de fecha 22 de octubre de 1975, quedando inserto bajo el Nro. veintidos (22), folio 18, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto trimestre del año 1975, según consta protocolizado en fecha 27 de Agosto de 1987 por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida de fecha 27 de Agosto de 1987, como consta en el documento protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 5 de Agosto del año 2014 quedando inserto bajo el Nro. 2014.1613, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 373.12.8.7.567 y correspondiente al folio real del año 2014. Solicito que se oficie a el Registro Público Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida a fin de dejar la nota marginal en el protocolo respectivo».
Que estima la demanda en la cantidad de «CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes a Cuarenta y Un como sesenta y seis Unidades Tributarias (41,66 U.T.).»
Que de esa forma subsanó el primer punto solicitado por el Tribunal de la causa.
Que consigna copia certificada de Acta de Defunción Nº 19 de fecha 13 de enero de 2012, emanada de la Parroquia Domingo Peña, Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondiente a la ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA, para así demostrar lo señalado en el libelo de la demanda.
Finalmente solicitó que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2018 (fs. 30 y 31), el Tribunal Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, admitió la demanda incoada y ordenó emplazar a los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, para que compareciera por ante ese Tribunal a las DIEZDE LA MAÑANA, del quinto día de despacho siguiente a que constara en autos la última citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación.
Por diligencia de fecha 15 de octubre de 2018 (f. 38), la ciudadana ANA TERESA DÁVILA LINARES, en su condición de parte codemandada, otorgó poder apud acta al abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 42.748.
Por diligencia de fecha 28 de mayo de 2019 (f. 53), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, consignó poder otorgado a su persona y al abogado ÁNGEL JESÚS PAREDES MONSALVE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 201.667, por el ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, parte codemandada, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 08 de diciembre de 2017, bajo el Nº 33, Tomo 179, folios 142 al 145 (fs. 54 al 59) Finalmente señaló como domicilio procesal de la parte demandada, la siguiente dirección «Avenida Urdaneta, Centro Comercial Glorias Patrias, local Nº 4, de la ciudad de Mérida, capital del Estado Mérida».
Obra a los folios 61 y 62, acta de audiencia de mediación celebrada en fecha 05 de junio de 2019, encontrándose presente la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su condición de parte demandante y el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal de la causa difirió la audiencia para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha a la DIEZ DE LA MAÑANA.
Consta a los folios 65 al 68, acta de audiencia de mediación de fecha 12 de junio de 2019, y encontrándose presentes las partes, solicitaron la prórroga de la audiencia a los fines de llegar a un acuerdo, en consecuencia, el Tribunal de la causa fijó la prórroga de la audiencia de mediación para el 27 de junio de 2019, a las DIEZ DE LA MAÑANA, oportunidad en la cual, las partes acordaron suspender el juicio por un lapso de treinta días, es decir, desde el 27 de junio de 2019 al 27 de julio de 2019, debiendo reanudarse el día 29 de julio de 2019 (fs. 67 y 68).
Mediante acta de fecha 29 de julio de 2019 (fs. 69 y 70), se difirió la «continuación de la Audiencia de Mediación», para el 03 de octubre de 2019 a las DIEZ DE LA MAÑANA.
Por escrito de fecha 29 de julio de 2019 (f. 71), la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su condición de parte demandante, debidamente asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, en su condición de Defensora Pública Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, consignó informe técnico de avalúo del inmueble objeto de la controversia (fs. 72 al 84).
Consta a los folio 86 y 87, acta de continuación de la audiencia de mediación, y encontrándose presentes las partes, no llegaron a ningún acuerdo, en consecuencia, el Tribunal de la causa acordó la prosecución del juicio conforme a derecho.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2019 (fs. 89 al 92), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO y ANA TERESA DÁVILA LINARES, opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
DE LASCUESTIONES PREVIAS
De conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la «caducidad de la acción establecida en la ley».
Que su representada, ciudadana ANA TERESA DÁVILA LINARES, vendió a su representado JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, el inmueble objeto de la presente demanda, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 05 de agosto de 2014, bajo el Nº 2014.1613, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.7.567 y correspondiente al folio real del año 2014, transcurriendo así mas de cinco (05) años desde el día que adquirió el inmueble.
Que desde esa fecha, la demandante, ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, tenía conocimiento que su representado, ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, había adquirido el inmueble, el cual aduce tener derecho preferente para comprarlo alegando la acción de retracto legal.
Que en fecha 06 de diciembre de 2017, su representado le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, el cual fue recibido por ésta en fecha 11 de diciembre de 2017, el cual promovió y consignó al escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Que es evidente que desde el día en que la demandante, recibió el telegrama -11 de diciembre de 2017-, hasta la fecha en que fue interpuesta la demanda bajo estudio, han transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles.
Que el contrato de arrendamiento, establece en la cláusula «2» que el telegrama con acuse de recibe «es procedente para notificar a la arrendataria».
Que en dicho telegrama se expresa los datos del documento público por medio del cual su representado, ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, adquirió el inmueble.
Que en fecha 08 de diciembre de 2017, su representado publicó en el Diario Frontera, Edición 15.341, página 14, el mismo texto enviado en el telegrama con acuse de recibo, señalándole que el inmueble objeto de la controversia es de su propiedad, y que hasta esa fecha, le adeudada la cantidad de «quince mil seiscientos bolívares (bs. 15.600,00)», el cual promovió y consignó al escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Que su representado a través de dicho Diario, señaló el documento público por el cual adquirió el inmueble y le señala a la demandante la cantidad que adeuda por concepto de canon de arrendamiento.
Que por lo anteriormente expuesto, solicitó se deseche la demanda y se extinga el proceso por la extemporaneidad al intentar la acción.
Que opone de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud que en la cláusula «PRIMERA» del contrato de arrendamiento, la demandante tiene la cualidad de arrendataria de «UNA PARTE de un apartamento», y tal aseveración la convalida al citar «en la demanda que la ya fallecida MARIA EDILIA DAVILA, vivía con ella. Al tener solo una parte arrendada del inmueble (una habitación) no tiene derecho preferente para adquirir el bien inmueble que compró con mucho esfuerzo mi representado en el año 2014».
Que la demandante, ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su condición de arrendataria, no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de incoar la demanda, y por lo tanto, solicitó se deseche la demanda y se extinga el proceso por no cumplir los extremos de Ley para incoar la acción.
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus representados, ciudadanos JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO y ANA TERESA DÁVILA LINARES, por cuanto no se ajusta a la realidad de los hechos ni al derecho que invoca.
Que ratifica en nombre de sus representados la caducidad de la acción y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Que la relación arrendaticia se inició a través del contrato suscrito por vía privada en fecha 11 de diciembre de 2000, estableciéndose en la cláusula «primera» el arrendamiento de una parte del apartamento identificado con el Nº A-4 del Edificio Los Mangos, ubicado en la Urbanización Picón Salas, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, como quedó reconocido por la demandante al señalar que vivía con la ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA.
Que en fecha 2014, su representado, ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, adquirió dicho inmueble, por lo que la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, debió haberle pagado el canon de arrendamiento, y a partir del mes de septiembre de 2014, hasta la fecha de presentación del escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, no ha cumplido con el pago, según consta en el telegrama de fecha 08 de diciembre de 2017, y tampoco ha pagado canon de arrendamiento alguno a su representada, ANA TERESA DÁVILA LINARES, puesto que el recibo de pago agregado a la demanda se limitó a decir que se consignaba el último recibo de pago, sin señalar a que mes o año correspondía, y en consecuencia, solicitó se declarara sin lugar la demanda, debido a las múltiples incongruencias, imprecisiones e inexactitudes de la demandante.
Alegó la confesión de la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en las audiencias de mediación al señalar su intención de adquirir el inmueble a través de un justo precio consignado un avalúo, distinto al que su representado adquirió y en las condiciones establecidas en el documento que le atribuye su titularidad, es decir que la demandante inquilina en parte del inmueble, solo tiene intenciones de adquirir el inmueble con las condiciones derivadas del mercado, y dicha contradicción convalida el hecho cierto que su interés no es la preferencia ofertiva si no de adquirir el inmueble utilizando la vía judicial para adquirirlo de acuerdo a los precios del mercado, pues en el fuero interno sabe que no le ampara la Ley en cuanto a la solicitud de preferencia ofertiva.
Que impugnó la constancia de residencia emitida en fecha 20 de enero de 2012, por el Consejo Comunal de Santa Juana, Parroquia Domingo Peña, contenida en el folio 11, por cuanto se trata de un documento privado y no se solicitó el reconocimiento de su contenido y firma de acuerdo a lo preceptuado por la Ley.
Que promueve el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de agosto de 2014, inscrito bajo el Nº 2014.1613, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.7.567 y correspondiente al folio real del año 2014, en el cual se evidencia que su representada, ciudadana ANA TERESA DÁVILA LINARES, dio en venta al ciudadano JUAN RODRÍGUEZ DÁVILA CASTRO, el inmueble objeto de la demanda, hace más de cinco (05) años.
Que promueve el valor y mérito jurídico del telegrama con acuse de recibo enviado por su representado, por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en fecha 06 de diciembre de 2017, por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), el cual consignó en dos (02) folios útiles en original.
Que promueve el valor y mérito jurídico del ejemplar del Diario Frontera de fecha 08 de diciembre de 2017, Edición 15.431, página 14.
Que promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento consignado por la parte demandante, en el cual se evidencia que la misma es arrendataria de parte del inmueble y que a través de «los dos compradores subsiguientes a la titularidad de María Edilia Dávila el mencionado contrato queda incólume en sus clausulas siendo la principal obligación de la arrendataria para el canon de arrendamiento».
Que con las pruebas promovidas se evidencia la caducidad de la acción y la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta.
Finalmente solicitó se declarara extinguido el proceso o en su defecto se declarara sin lugar la demanda.
Por escrito de fecha 31 de octubre de 2019 (fs. 100 y 101), la parte demandada promovió pruebas.
Mediante auto de fecha 1º de noviembre de 2019 (f. 195), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.
Por escrito de fecha 04 de noviembre de 2019 (fs. 197 al 199), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO y ANA TERESA DÁVILA LINARES, parte demandada, promovió pruebas en la incidencia de cuestiones previas.
Mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2019 (f. 201), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 216), el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que por razones de método se trascriben en su parte motiva pertinente a continuación:

«CAPÍTULO V
DE LA MOTIVACION DEL FALLO DEFINITIVO
En este orden de ideas y en aras de dar cumplimiento a los principios constitucionales del Acceso a la Justicia, el Debido Proceso, la Tutela jurídica Efectiva, la Conducción judicial, entre otros, y conforme lo establecido en el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, en relación al pronunciamiento de la cuestión previa opuesta oportunamente por la parte demandada siendo la oportunidad legal, corresponde a este juzgador pronunciarse sobre la procedencia de la cuestión previa, referida a la caducidad de la acción, establecida en el ordinal decimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte demandada y al respecto lo hace previo a las consideraciones siguientes:
Primero: El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en la norma legal en comento, con lo cual ha permitido que quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
De manera que hay un solo lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto que consagra el artículo 139 de la LEY para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, cuando, el arrendador no le haya notificado al arrendatario ofertándole el inmueble en la forma establecida en la ley; o cumplida dicha oferta, no estuviese dispuesto a adquirirlo, y se le haya dado en venta a un tercero en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, entonces podrá ejercer el retracto legal, so pena de caducidad, a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue el cumplimiento de realizar la notificación en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación), tomando en cuenta también, las múltiples maneras en que pacífico doctrinal podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus[sic] propio o a través de una actuación judicial, pero en todo caso el lapso de caducidad comenzará al día siguiente de estar en conocimiento del arrendatario de dicha operación de compraventa; y no desde la fecha de su realización.
Segundo: En el escrito de contestación a la demanda propuesta como fue una cuestión previa, que es esencial para la continuación del juicio, debe proferirse un fallo que se pronuncie sobre la misma, en virtud de que, de ser declarada con lugar se pone fin al juicio interpuesto, razón por la cual es de imperiosa necesidad el pronunciamiento del Tribunal. Se hace necesario aclarar a este Tribunal que la caducidad de la acción está basada en el que el demandante no aportó ningún tipo de prueba. Mediante la cual se infiera y pruebe que la acción interpuesta la haya ejercido en tiempo oportuno, tomando en cuenta el telegrama de fecha 06, de Diciembre de 2017, el cual fue recibido por la arrendataria, en fecha 07 de Diciembre de 2017, de cuyo texto se infiere y quedo demostrado, que desde la aludida fecha la arrendataria tenía pleno conocimiento del nuevo titular del inmueble, que ha venido ocupando y por ende debió haber cumplido con principal obligación como arrendataria en lo referente al pago oportuno de los cánones de arrendamiento y a la vez ejercer el derecho de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio.
En este mismo orden de ideas, observa este juzgador que luego de pronunciarse sobre la pertinencia, legalidad y validez de las pruebas, se concluye que desde el día 07 de Diciembre de 2017, la ciudadana ANGELICA [sic] RUIZ RUIZ, (arrendataria), hoy parte actora, quedó notificado de la venta del inmueble objeto del litigo y que fue solo hasta el 09 de Agosto del año 2018, fecha el cual, fue interpuesta la pretensión de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, transcurrieron más de seis (6) meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 139 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación y Control del Arrendamiento de Vivienda, pues conforme a innumerables criterios jurisprudenciales, el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, que en el caso de análisis la determinada fecha del aludido telegrama, recibido por la arrendataria de autos y así que probado en el proceso.
En este sentido, se permite este jurisdicente, traer a colación el criterio sostenido la en[sic] sentencia Nº RC-465 de fecha 18 de julio de 2016, exp. Nº 2015-000873, caso: Bar y Restaurant El Bodegón De Castilla C.A., contra Inversiones Boncar, C.A., y otra, que entre otras cosas, estableció. Omisis…
“…Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo Nº 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. o/ Inversiones 1182450, C.A., y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.
De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia.
En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio…”. Omisis…
De conformidad con las jurisprudencias antes transcritas, el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, por lo que corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado.
Así las cosas, en el caso de análisis, tal y como quedo expresado en el capítulo del análisis y valoración de las pruebas la parte actora en modo alguno logro demostrar que ejerció la acción de retracto legal arrendaticio en tiempo oportuno, es decir dentro de los ciento ochenta días, contados a partir de fecha en que recibió el telegrama que obra agregado al folio 93; aunado al hecho que de los autos se infiere que también quedo probado en los autos la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, a que se refiere el citado telegrama y de este manera tener el derecho preferencial para comprar el inmueble que ha venido ocupando. (PREFERENCIA OFERTIVA); por lo impretermitiblemente, caduco en contra de la misma tanto el derecho de Preferencia Ofertiva, como la acción de Retracto legal Arrendaticio y así será expresamente establecido en la parte dispositiva de este fallo.
CAPÍTULO VI
DECISION
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en nombre de Dios Todopoderoso y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa, establecida en el Ordinal 10 del Artículo 346 del código de Procedimiento Civil de la caducidad de la acción, alegada por la parte demandada y Así se decide.
SEGUNDO: Se declara desechada la demanda de retracto legal arrendaticio y la extinción del proceso; incoada por ANGELICA [sic] RUIZ RUIZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.292.556, y jurídicamente hábil, Asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V.14.262.034, inscrita en el INPRE [sic] bajo el Nº 103.369 en su carácter de DEFENSORA PRIMERA con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la defensa del Derecho a la vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo contra María Edilia Dávila [sic] y Juan Rodrigo Dávila Castro, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-667.943, V-20.916.415 en su orden y civilmente hábiles.
TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, conforme lo establece el artículo 284, del Código de Procedimiento Civil».
Contra esta sentencia, la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su condición de parte demandante, debidamente asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, en su condición de Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, según resolución Nº DDPG-2012-050 de fecha 29 de marzo de 2012, ejerció recurso de apelación según escrito presentado en fecha 02 de diciembre de 2019 (f. 217), el cual fue admitido en ambos efectos por el Juzgado a quo según auto de fecha 04 de diciembre de 2019 (f. 219), en consecuencia, ordenó remitir original del expediente al Juzgado Superior en funciones de distribución.
II
DE LA AUDIENCIA DE APELACIÓN

En fecha 20 de enero de 2020 (fs. 224 y 225), se celebró en esta instancia la audiencia pública contemplada en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los términos que en su parte pertinente se señalan a continuación:

«En horas de despacho del día hoy, lunes veinte (20) de enero de dos mil veinte (2020), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.),oportunidad fijada por este Juzgado, mediante auto de fecha 14 de enero del año que discurre, para que se lleve a efecto la audiencia pública de apelación establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,en el juicio contenido en el expedientesignado con el número 6910, cuya carátula, entre otras menciones, dice:“… DEMANDANTE (S): ANGELINA RUIZ RUIZ - DEMANDADO (S): MARÍA EDILIA DÁVILA y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO - MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (APELACION).- TRIBUNAL: SUPERIOR PRIMERO CIVIL Y MERCANTIL DEL ESTADO MERIDA.- FECHA DE ENTRADA: DÍA 14 MES ENERO AÑO 2020…”, la Juez Temporal de este Juzgado, abogada YOSANNY CRISTINA DÁVILA OCHOA, declaró formalmente abierto el acto y solicitó a la Secretaria que informara sobre el objeto del mismo e informe los nombres de las personas que se encuentran presentes. La Secretaria, a requerimiento del Juez, informa: que el presente acto tiene como objeto la celebración de la audiencia de apelación señalada en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), para conocer del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de diciembre de 2019 (f. 217), por la ciudadana ANGELINA RUIZ RUIZ, parte demandante, asistida por la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Especial Inquilinaria, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 216), mediante la cual, el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró con lugar con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio por retracto legal arrendaticio, incoado por la recurrente contra los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, y como consecuencia de ello declaró desechada la demanda de retracto legal arrendaticio y la extinción del proceso y condenó a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 284 eiusdem. La Secretaria del Tribunal igualmente informó que se encuentra presente la ciudadana ANGELINA RUIZ RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 19.292.556,parte demandante, asistida por la profesional del derecho ANDREINA PUENTES ANGULO, en su carácter de Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estado Mérida, Táchira y Trujillo según resolución N° DDPG-2012-050 de fecha 29 de marzo de 2012, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 103.369. Asimismo, informa que se encuentra presente en la Sala de Audiencias de este Juzgado el profesional del derecho CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 42.748, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, titulares de las cédulas de identidad números 675.676 y 20.916.415 respectivamente, conforme al poder apud acta otorgado en fecha 15 de octubre de 2018, por la primera nombrada, que obra al folio 38, y al poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida el 08 de diciembre de 2017, inserto con el número 33, Tomo 179 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina notarial y que obra a los folios 54 al 56 del expediente. Seguidamente, la Juez Temporal de este Tribunal en ejercicio de su potestad de dirección de la audiencia, consagrada en el señalado TÍTULO IV de la mencionada Ley Especial, estableció las pautas conforme a las cuales se desarrollaría la audiencia, disponiendo al efecto que la intervención de las partes debía efectuarse en forma oral y que no tendría límite de tiempo, pero les exhortó a que fuese breve, clara y concisa; asimismo, en atención a los principios de simplificación y celeridad que informan el proceso oral, previsto en la referida Ley para la tramitación del juicio de desalojo, conforme a los cuales los actos procesales deben ser breves, sin ritualismos ni formalismos innecesarios, consideró procedente dejar constancia en esta acta de manera resumida, de la exposición oral de los intervinientes, y exhortó a las partes a la conciliación. Acto seguido, el Juez concedió el derecho de palabra a la demandante-recurrente, ciudadana ANGELINA RUIZ RUIZ, quien lo delegó en la Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Especial Inquilinaria, quien señaló que su asistida recurre de la sentencia definitiva de fecha 26 de noviembre de 2019, por cuanto no está conforme con la misma, pues tal como señaló en el libelo, la demandante-arrendataria suscribió contrato por vía privada en el año 2000 con la ciudadana MARÍA EDILIA DÁVILA, sobre el inmueble objeto del juicio, y según lo acordado por las partes, se cumplió con el pago de los cánones arrendaticios; sin embargo aún estando solvente en los pagos, el inmueble le fue vendido a la ciudadana ANA TERESA DÁVILA LINARES y luego ésta le vendió a su hijo JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO. Posteriormente la demandante recibió una comunicación de SUNAVI en la cual le solicitan la desocupación del inmueble arrendado; asimismo que en dos oportunidades la hoy demandante-arrendataria fue demandada, no obstante esos juicios no continuaron, en los cuales, acota, se le solicitó a la arrendadora un número de cuenta para depositar los cánones, sin embargo la arrendadora se negó a dar esta información. Que al enterarse la arrendataria que el inmueble arrendado le fue vendido al ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, procedió a demandar el derecho de preferencia ofertiva que le asiste, conforme a lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la caducidad de la acción como cuestión previa; por ello, solicita se declare con lugar el recurso y sin lugar la sentencia que obra a los folios 202 al 2016 del expediente. A continuación, se le concede el derecho de palabra al abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, quien señaló que vistos los fundamentos esgrimidos por la parte apelante, debe dejar claro que la sentencia recurrida, proferida por el Juzgado dela causa se encuentra ajustada a derecho, y que su defensa en el juicio se fundamenta en dos puntos: el Primero: Opuso la caducidad de la acción como fue efectivamente demostrado en autos; que la hoy demandante-arrendataria fue debidamente notificada por telegrama y mediante publicación por la prensa, de la venta del inmueble efectuada por la madre a la hija, lo cual ocurrió en el año 2014, por lo que pasaron más de cinco (05) años desde que la parte actora tuvo conocimiento de esta venta, y así se dejó claramente establecido en la contestación de la demanda. Segundo: Le señala al tribunal que por cuanto la demanda se fundamentó y tramitó conforme a la normativa de la Ley de Alquileres de Viviendas, el juez de la causa, conforme a lo establecido en dicha Ley debió haber declarado inadmisible la demanda por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo que impone esta Ley. Con el derecho a réplica la Defensora Pública actuando en nombre de la demandante-recurrente señala al tribunal que la demanda se fundamentó en los artículos 88, 89 y 90 de la Ley de Alquileres, por cuanto la parte demandada-arrendadora no cumplió con la debida notificación de venta a la arrendataria, por lo cual solicita se declare sin lugar la sentencia recurrida, por el incumplimiento de la parte arrendadora de la notificación. Asimismo señaló la interviniente, que existe una Resolución que exime el agotamiento del procedimiento administrativo previo en casos de retracto legal arrendaticio como el de autos. Interviene con el derecho a contrarréplica el apoderado judicial de la parte demandada y sostiene que una Resolución Ministerial no puede estar encima de la normativa legal -leyes ordinarias y decretos leyes-. Por otra parte, señala, que su defensa principal en el juicio fue la caducidad de la acción, la cual por ser de orden público puede ser inclusive acordada de oficio, pues significa la muerte del derecho, a diferencia de la prescripción. Acotó la defensora pública, en nombre de la actora, que la Resolución es clara y por tanto no es necesario agotar la vía administrativa previa a la vía judicial. En respuesta a la intervención de la parte actora, el apoderado de la parte demandada sostiene que en atención a la jerarquía de las leyes, conforme a la Pirámide de Kelsen, una resolución Ministerial jamás puede estar por encima de la Leyes orgánica, ordinarias o decretos leyes. Concluyó su intervención solicitando que la sentencia recurrida sea confirmada y declarada sin lugar la demanda. Siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), la Juez informó a los presentes, que el acto se suspendería por un lapso de sesenta (60) minutos, a los fines de la redacción de la presente acta. Siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde (12:50 p.m.), se reanudó el acto y la Juez Temporal informó las partes que no obstante que el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone que, oída la apelación, el Tribunal Superior al dar entrada al expediente fijará la audiencia de apelación para el tercer día de despacho siguiente, fecha en la cual se debe dictar la sentencia definitiva, sin embargo, en virtud de la extrema brevedad que impone la exhaustiva revisión de las actas procesales, así como la valoración del material probatorio constante en autos y la decisión de la causa en segunda instancia, por aplicación extensiva de lo dispuesto en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, por práctica forense los Juzgados Superiores difieren la publicación de la sentencia, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la celebración de la audiencia de apelación, razón por la cual la sentencia definitiva no será publicada in extenso en el expediente en esta misma fecha, sino dentro de los cinco (05) días a que se contrae el referido texto normativo. Finalmente, la Secretaria dio lectura a la presente acta, que conformes firman los intervinientes, dándose así por concluido el acto, siendo las doce y cincuenta y cinco minutos de la tarde (12:55 p.m.) ».

Dentro de la oportunidad procesal para dictar la sentencia definitiva, este Tribunal Superior procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes:
III
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN
Planteada la cuestión procesal en los términos que se dejaron sucintamente expuesto, el problema judicial sometido por vía de apelación al conocimiento de este Tribunal Superior, consiste en determinar si la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 216), dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser confirmada, modificada, revocada o anulada, a cuyo efecto este Tribunal observa:
De la revisión de las actas procesales, se evidencia que la pretensión deducida por la parte demandante, tiene por objeto el retracto legal arrendaticio, derivado del contrato de arrendamiento suscrito por vía privada en fecha 11 de diciembre de 2000 (fs. 10), entre MARÍA EDILIA DÁVILA (†), en su condición de arrendadora y la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUIZ, sobre «parte de un apartamento» destinado a vivienda, signado con el Nº A-4, Edificio Los Mangos, ubicado en la Urbanización Mariano Picón Salas, Municipio Libertador del Estado Mérida, propuesta por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, contra la ciudadana ANA TERESA DÁVILA LINARES, en su condición de vendedora y el ciudadano JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, en su condición de comprador.
Expuesto lo anterior, previamente a decidir sobre el recurso de apelación interpuesto, esta Alzada pasa a resolver como punto previosobre la admisibilidad de la demanda, a cuyo efecto observa:
El artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.503, la cual entró en vigencia a partir del 12 de noviembre de 2011, establece:
Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

A su vez, los artículos 94, 95 y 96 de la Ley in comento, disponen:
Artículo 94.-Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10’ (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En este orden de ideas, los artículos 5, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, establecen:

Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-
Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 7.- El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada deabogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que sellevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15)días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tenerabogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberáextender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección delderecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia delDefensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificandodebidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Artículo 8.- Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constarlos acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de lasgestiones conciliatorias realizadas.
Artículo 9.- Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma ytiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de abril de 2013, en ponencia conjunta, (caso: Jesús Sierra Añón, Expediente Nº AA20-C-2012-0000712), dejó sentada la siguiente doctrina:
«...Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
[sic]
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que ‘previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa’ que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé ‘…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…’.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la ‘restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble’ destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a ‘…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…’ frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de ‘cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional’.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente ‘…la necesidad de ocupar el inmueble…’.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es ‘la posesión, tenencia u ocupación’, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a ‘vivienda principal’.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley…» http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/RI.000175-17413-2013-12-712.HTML (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Del criterio jurisprudencial antes trascrito, se evidencia que sin duda el artículo 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente inminente actividad de desalojo o desocupación -como en el caso bajo estudio- pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en la Ley in comento.
Así las cosas constata esta Juzgadora, que la pretensión deducida por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, tiene por objeto la acción de retracto legal arrendaticio, derivado del contrato de arrendamiento de fecha 11 de diciembre de 2011, sobre «parte de un apartamento» destinado a vivienda, signado con el Nº A-4, Edificio Los Mangos, ubicado en la Urbanización Mariano Picón Salas, Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines que se le reconozca «el derecho que tengo de adquirir con carácter preferencial el inmueble», se le «subrogue en los derechos del comprador» y se le otorgue «el derecho de Preferencia Ofertiva de adquirir el inmueble objeto de arrendamiento».
Expuesto lo anterior, esta Alzada considera que aunque no exista en los términos de la recurrente, inminente actividad de desalojo o desocupación del inmueble objeto de la presente controversia, existe amenaza de que pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte posteriormente la pérdida de la posesión o tenencia del mismo. Así se decide.
En este sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Resaltado y subrayado de esta Alzada).
Como puede observarse, los artículo 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen que previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en Ley in comento, y el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Así, los artículos 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley. Así se decide.
Con base en lo antes expuesto, observa esta Alzada, que no consta de las actas procesales, que la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, en su carácter de parte actora, previo a la interposición de la demanda a que se contrae la presente decisión, haya agotado el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. Así se decide.
Así las cosas, luego de la revisión minuciosa de las actuaciones que conforman el expediente, las pruebas que obran a los autos, y la doctrina analizada anteriormente, resulta forzoso para esta Alzada, declarar la INADMISIBILIDAD la presente demanda, por falta de agotamiento del procedimiento administrativo previo, conforme a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en los artículos 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en armonía con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en las premisas normativas y fácticas suficientemente señaladas supra, concluye este Juzgado, que en el dispositivo del presente fallo declarará la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, contra los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, anulándose por consiguiente el auto de admisión de fecha24 de septiembre de 2018 (fs. 30 y 31), proferido por el TRIBUNAL SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, así como todas las actuaciones posteriores al mismo, incluida la sentencia apelada dictada en fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 2016), en virtud de las violaciones de orden públicos que inciden gravemente en el debido proceso, ya que no se constató el agotamiento previo del Procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo que determinó la declaratoria de inadmisibilidad de la pretensión,tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE RESUELVE.

III
DISPOSITIVO
En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, titular de la cédula de identidad 19.292.556, en su condición de parte demandante, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 216), dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido por la ciudadana ANGELINA RUÍZ RUÍZ, contra los ciudadanos ANA TERESA DÁVILA LINARES y JUAN RODRIGO DÁVILA CASTRO, titulares de las cédulas de identidad números 675.676 y 20.916.415, por retracto legal arrendaticio.
SEGUNDO:Se ANULA el auto de admisión de la demanda, dictado en fecha 24 de septiembre de 2018 (fs. 30 y 31), por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, así como todas las actuaciones posteriores a dicha actuación incluida la sentencia apelada dictada en fecha 26 de noviembre de 2019 (fs. 202 al 2016).
TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido, no es procedente la condenatoria en costas.
Queda en estos términos ANULADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. En Mérida, a los veintiocho (28) días del mes de enerodel año dos mil veinte (2020). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación. La Juez Temporal,
Yosanny Cristina Dávila Ochoa
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil

En la misma fecha, siendo las diez y cincuenta minutos de la mañana (10:50 a.m.), se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,
María Auxiliadora Sosa Gil