TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
«VISTOS CON INFORMES»
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 06 de octubre de 2014 (f. 118), por el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en su condición de parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111), por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ.
Mediante auto de fecha 09 de octubre de 2014 (f. 123), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal.
Obra al folio 124 poder apud acta otorgado por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, al abogado en ejercicio EDGAR QUINTERO ROMERO, para que representara sus derechos e intereses en la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2014 (f. 126), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes (fs. 127 al 152).
En fecha 03 de diciembre de 2014 (fs. 155 al 159), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, presentó informes.
En fecha 12 de enero de 2015 (f. 161), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó observación a los informes de la parte demandada (fs. 162 al 164).
Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2015 (f. 166), la representación judicial de la parte demandada presentó observación a los informes de la parte actora (fs.167 al 168).
Por auto de fecha 16 de enero de 2015 (f. 170), este Juzgado dijo «VISTOS», entrando la presente causa en estado de sentencia.
Mediante auto de fecha 23 de marzo de 2015 (f. 171), este Juzgado dejó constancia que siendo el día fijado para dictar sentencia, no profiere la misma en virtud de encontrarse en estado de sentencia otras causas que deben ser decididas con preferencia a cualquier otro asunto, razón por la cual difirió su publicación para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a la fecha del presente auto.
Por auto de fecha 29 de abril de 2015 (f. 172), este Juzgado dejó constancia que siendo el día fijado para dictar sentencia en la presente causa, no profiere la misma, en virtud de que se encuentran en estado de dictar sentencia otras causas, las cuales deben ser decididas con preferencia a cualquier otro asunto.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2015 (f. 173), la representación judicial de la parte actora solicitó dictar sentencia en la presente causa.
Por diligencia de fecha 30 de enero de 2017 (f. 174), la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia.
En fecha 31 de enero de 2017 (f. 175), la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, otorgo poder apud acta a la abogado OLGA MARINA GONZÁLEZ FISTER, para que representara sus derechos e intereses en la presente causa.
Por escrito de fecha 13 de marzo de 2017 (fs. 176 al 179), la representación judicial de la parte demandante solicitó se dictara sentencia en la referida causa.
A través de diligencia de fecha 07 de noviembre de 2018 (f. 180), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el abocamiento en la presente causa.
Por auto de fecha 07 de noviembre de 2018 (f. 181), el abogado Julio César Newman Gutiérrez asumió el conocimiento de la causa.
En fecha 09 de diciembre de 2019 (f. 182), la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, parte actora, otorgó poder apud acta al abogado RAMÓN AMILCAR TORRES TORRES.
Por diligencia de fecha 12 de diciembre de 2019 (f. 184), la representación judicial de la parte actora, solicitó el abocamiento en la presente causa.
Según auto de fecha 12 de diciembre de 2019 (f. 186), quien suscribe Yosanny Cristina Dávila Ochoa asumió el conocimiento de la presente causa como Juez Temporal.
Por escrito de fecha 08 de enero de 2020 (f. 187), el abogado RAMÓN AMILCAR TORRES TORRES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, mediante el cual solicitó la extinción de la acción por pérdida del interés.
Al encontrarse la presente causa, en el lapso para dictar sentencia definitiva de segunda instancia este Tribunal procede a hacerlo previa a las consideraciones siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 13 de junio de 2013 (fs. 01 al 04), cuyo conocimiento correspondió al JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 17.830.212, asistida por la abogado ADA JANETT DE FRENZA HERNÁNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 96.117, por cumplimiento de contrato, contra la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.897.751, en los términos que se resumen a continuación:
Que en fecha 09 de diciembre de 2011, celebró contrato de promesa bilateral de compraventa con la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 4-2 del edificio denominado Don Manuel, ubicado en la avenida 1 Rodríguez Picón de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, cuyas características son: un (1) estar, un (1) comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, una (1) cocina, un (1) balcón y tres (3) clósets.
Que dicho inmueble tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con setenta y dos centímetros (86,72 m2), le corresponde un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de 4,4095% y sus linderos y medidas particulares son: SURESTE: fachada principal del edificio; NOROESTE: hall de ascensores y patio de ventilación; NORESTE: con el apartamento 4-1y SUROESTE: fachada del lateral del edificio según consta en documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 12 de 1976, bajo el N° 27, Tomo 10, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, tal y como consta en la cláusula primera del documento de promesa bilateral de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, de fecha 09 de diciembre de 2011, quedando anotado bajo el N° 3, Tomo 124 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial y posteriormente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 05 de marzo de 2013, quedando inscrito bajo el N° 20111.4139, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2011.
Que el precio total del inmueble sería por la cantidad de trescientos ochenta y tres mil novecientos quince con doce céntimos (Bs. 383.915,12), que para realizar dicha negociación entregó en arras a la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) depositado en fecha 07 de diciembre de 2011 a la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 0102-0665-380000042550, a nombre de la titular MARBELLA HENCH DÁVILA; la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00), que recibió la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, mediante un cheque N° 00033239 del número de cuenta 0108-0374-870900000019 del Banco Provincial de fecha 07 de diciembre de 2011.
Que de dicha negociación, quedó pendiente la cantidad de ochenta y tres mil novecientos quince con doce céntimos (Bs. 83.915,12) que deberían ser pagados de la siguiente manera: doce cuotas mensuales de trescientos veinte bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 320,26) por el lapso de doce meses a partir del 15 de enero de 2012 al 15 de enero de 2013, depositados en el Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en la cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 y dos cuotas de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); las cuales deberían pagarse la primera el 15 de junio de 2012 y la segunda el 15 de diciembre de 2012, que serían depositadas en el Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en la cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550; pagos que señala haberlos hecho de la siguiente forma:
Que la primera cuota en fecha 13 de enero de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante deposito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 32648378.
Que la segunda cuota fue pagada en fecha 22 de marzo de 2012, por la cantidad de trescientos veintidós bolívares (Bs. 322,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 31093261.
Que la tercera cuota fue paga en fecha 26 de abril de 2012, por la cantidad de trescientos veintidós bolívares (Bs. 322,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 40926415.
Que la cuarta cuota fue pagada en fecha 05 de junio de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 38531689.
Que la quinta cuota fue pagada en fecha 07 de agosto de 2012, por la cantidad de seiscientos cuarenta y un bolívares (Bs. 641,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 47791420.
Que la sexta cuota fue pagada en fecha 26 de septiembre de 2012, por la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,00), por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 44044991.
Que la séptima cuota fue pagada en fecha 25 de octubre de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 50012861.
Que la octava cuota fue pagada en fecha 16 de noviembre de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 55634874.
Que la novena cuota fue pagada en fecha 1° de febrero de 2013, por la cantidad de seiscientos cuarenta y un bolívares (Bs. 641,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 66574807.
Que la primera cuota especial fue pagada en fecha 02 de marzo de 2012, por la cantidad de veinte mil trescientos veinte bolívares (Bs. 20.320,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 36859502; cuota esta cuyo fue adelantado el lapso estipulado en el contrato de promesa bilateral de opción compraventa por solicitud de la oferente ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, quien aceptando pagos parciales modificó la naturaleza del contrato y a su vez transformando dicho lapso en indeterminado.
Que la segunda cuota especial fue pagada en fecha 28 de noviembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 68907335.
Que un tercer y último pago de fecha 11 de junio de 2013 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 81918950.
Que estas cuotas fueron pagadas unas por la actora personalmente y otras por su compañero sentimental el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.856.543, quien pagó como tercero no interesado con aprobación de la deudora optante, con el propósito de cumplir con la obligación que ella adquirió con la acreedora oferente la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, y sin producirse subrogación en beneficio de él. Cumpliendo a cabalidad de esta manera con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de opción compraventa, la suma de estos montos completan la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 384.498,50), cantidad ésta que excede a lo estipulado para la venta definitiva en el contrato el cual es de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.915,12).
Que también ha cumplido con lo que se encuentra establecido en la cláusula sexta: «Todos los trámites, gastos de notaria, registro y redacción de este documento y del documento definitivo de venta, serán a cargo de LA OPTANTE, así como los gastos de servicios públicos, solvencia municipal y de condominio, impuestos entre otros, a partir de la autenticación del presente documento…». Que a los fines de probar que si ha cumplido con lo establecido en esta cláusula agrega a este escrito, la solvencia municipal y pago de impuestos municipales los cuales anexa en original anexo a este libelo, así como comprobante de pago de servicio de luz el cual anexa en recibo de cliente en original, y que con eso demuestra que ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que contrajo en el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, y que ha habitado como vivienda principal el inmueble anteriormente descrito desde el 15 de diciembre de 2011, tal y como se estableció en la cláusula segunda de dicho contrato, y que además lo ha cuidado como un buen padre de familia, has inclusive ha hecho cuantiosas mejoras.
Que el caso es que en diferentes oportunidades ha tenido conversaciones telefónicas con la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en las cuales quedan en que la actora terminara de pagar lo que se había establecido en dicho contrato para que ella le otorgara la venta definitiva del inmueble objeto de contrato de promesa bilateral de opción compraventa, celebrado entre ellas.
Que es por esas razones y de conformidad con lo establecido en reiteradas oportunidades por el Tribunal Supremo de Justicia, «El hecho de que se me haya entregado el inmueble de forma anticipada” no solo me otorgo con “Certeza” la posesión legítima del Inmueble objeto de esta demanda, sino que le otorgo al Contrato celebrado entre nosotras categoría de “Contrato Definitivo de Compra Venta” tal y como lo expresa el artículo 1.161 del Código Civil vigente: “…En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad y otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado…”.»
Que el caso es que la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, hasta la presente fecha no ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, donde la oferente se compromete a entregar la liberación de la hipoteca de primer grado del referido inmueble, el cual está a favor del Banco de Venezuela, y tampoco ha suministrado toda la documentación necesaria para protocolizar el documento definitivo violando así lo establecido en la cláusula sexta del contrato bilateral de opción de compraventa, y por tanto ha optado por pedir el cumplimiento de contrato, porque entre otras razones ha realizado cuantiosas inversiones en dicho inmueble y ha cumplido con el pago de la obligación contraída, pagando la totalidad del precio estipulado para la venta de conformidad con lo establecido en el citado contrato.
Que en virtud de los hechos y circunstancias que se narran en el presente libelo de demanda y por sus fundamentos de derecho, es que solicita que condene a la parte demandada ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en:
1. Que cumpla con el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa firmado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, de fecha 09 de diciembre de 2011, inscrita bajo el N° 3, Tomo 124, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, haciéndole entrega de la liberación de la hipoteca de primer grado que se encuentra en estos momentos a favor del Banco de Venezuela y todos los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de compraventa en la oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de conformidad con las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, por lo que en caso contrario, solicita que ante su renuencia a dar cumplimiento al mismo, la sentencia definitiva sea inscrita en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, para que haga las veces de título de propiedad del inmueble plenamente descrito en el libelo y objeto del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa.
2. Que pague costas y costos del proceso que serán calculados en la respectiva oportunidad por este Tribunal.
3. Que a los efectos de dar cumplimiento a la obligación de estimar la demanda, la estima en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS QUINCE CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.3915,12), lo que equivale a tres mil quinientas ochenta y siete con noventa y nueve unidades tributarias ( 3.587,99 U.T.).
4. Medida preventiva, solicita que en consideración al incumplimiento antes señalado, ante el temor fundado de que la demandada pueda intentar burla sus derechos e intereses vendiéndole a otro, que dicte medida de prohibición de enajenar y gravar del inmueble objeto de este contrato, de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil, pues se cumplen los extremos de Ley.
De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, fijó como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida 1, Edificio Don Manuel, Piso 4, Apartamento 4-2, Sector Milla, Mérida estado Mérida.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por escrito de fecha 02 de octubre de 2013 (f. 45 al 47), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 66.708, actuando como representante legal de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, según poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 07 de agosto de 2013, anotado bajo el N° 040, Tomo 197 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, procedió a dar contestación a la demanda en los términos que se resumen a continuación:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda en contra de su patrocinada, por considerarla temeraria, tendenciosa y que no se compagina con la realidad de los hechos allí narrados.
Que rechaza y niega por falso, que la parte demandante ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, haya cumplido con lo establecido en las cláusulas pactadas en el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, que celebró su patrocinada el día 09 de diciembre de 2011, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida.
Que desconoce e impugna los supuestos pagos realizados por el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, entre otras cosas; por ser un tercero ajeno a la negociación.
Que en las cláusulas segunda y tercera del prenombrado contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, se estableció el precio del inmueble objeto de la demanda, en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.915,12), y específicamente en el literal 2 de la misma cláusula segunda, se contempló la forma como sería pagada dicha cantidad, correspondiente al saldo deudor y que la optante compradora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ se comprometió a pagar de la siguiente manera:
Que la suma de TRES MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 3.915,12), en doce cuotas mensuales de TRESCIETOS VEINTE BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 320,26) cada una, contadas a partir del 15 de enero de 2012 al 15 de enero de 2013, e igualmente se pactaron dos cuotas especiales por el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) cada una, pagadera la primera el 15 de julio de 2012 y la segunda para ser pagada el 15 de diciembre de 2012.
Que el caso es que la parte demandante presenta junto con el libelo de la demanda, una serie de bouchers o depósitos bancarios con los que supuestamente pretende probar el cumplimiento de la obligación que contrajo con su mandante en el mencionado contrato de opción de compraventa, y que a su modo de ver, lejos de probar el cumplimiento de la obligación, los mismos constituyen la demostración más palmaria y fehaciente del incumplimiento del mismo, por lo que lejos de aclarar, más bien oscureció.
Que de la simple observación de dichos bouchers se puede constatar sin necesidad de hacer mucho esfuerzo mental, que el pago de las cuotas tal como fue realizado por la optante compradora, no se corresponde con la forma de pago convenido en dicho contrato.
Que lo anteriormente aseverado, se precisa de los siguientes hechos:
a) La segunda cuota de las dos (12) que fueron pactadas en el Literal 2 como ya se dijo, y que debía pagarse el 15 de febrero de 2012, fue depositada en la cuenta bancaria de su mandante, por la optante compradora, el 22 de marzo de 2012, es decir, un mes y 22 días después de la fecha señalada en el contrato.
b) La tercera cuota correspondiente al 15 de marzo de 2012, fue depositada el 22 de abril de 2012, es decir; con un (1) mes y once días de mora.
c) La cuarta cuota, correspondiente al 15 de abril de 2012, fue depositada el 5 de junio de 2012, con un atraso de dos meses y cinco días.
d) La quinta cuota, que correspondía al 15 de mayo de 2012, fue depositada el 7 de agosto de 2012, con un atraso de dos meses y 22 días por un monto muy diferente al pactado en el contrato.
e) La sexta cuota, que debía depositarse el 15 de junio de 2012, se hizo efectiva el 26 de septiembre de 2012, con una mora de tres meses y 11 días, por una cantidad muy diferente a la pactada.
f) La séptima cuota, que debía depositarse el 15 de julio de 2012, fue pagada el 25 de octubre de 2012, tres meses y 10 días después de lo señalado en el contrato.
g) La octava cuota, correspondiente al 15 de agosto de 2012, fue pagada el 16 de noviembre de 2012, tres meses y un día después.
h) La novena cuota, correspondiente al 15 de septiembre de 2012, fue pagada el 1° de febrero de 2013, con tres meses y un día de atraso.
Que lo anteriormente expuesto, permite concluir sin temor a equivocarse, que la optante compradora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, incumplió en demasía el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, al depositar de forma extemporánea las cuotas convenidas en dicho contrato y, por un monto que dista mucho de la cantidad pactada, «Amén de que a las mismas, le pasó lo que chacumvele; pues de las doce (12) cuotas que debía pagar, se redujeron solo a nueve (9) y, por un monto muy diferente al establecido».
Que rechaza, niega y contradice que la parte demandante haya cumplido con el pago de las dos (2) cuotas especiales que fueron pactadas en el Literal 2 de la Cláusula Segunda del contrato supra señalado, por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) cada una, las cuales debían ser pagadas mediante depósito bancario a la cuenta corriente de su representada, el día 15 de julio de 2012 y la segunda el 15 de diciembre de 2012, sin embargo, de los depósito bancarios adjuntos al libelo de la demanda, se puede apreciar que los mismo se hicieron efectivos de manera anárquica, en fechas que no se compaginan con las pactadas y por montos muy diferentes a los convenidos.
Que es así como la parte demandante deposita primero la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20.320,00), el día 2 de marzo de 2012, según depósito bancario que adjuntó a su libelo de demanda. Que el 18 de noviembre de 2012, deposita la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), según depósito bancario que anexó a su libelo de demanda, y realizó un tercer y último depósito el día 11 de junio de 2013, por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), según copia de depósito adherida a su demanda. Lo que evidencia una vez más que la optante compradora y parte demandante en este juicio, incumplió deliberadamente con todos y cada uno de los términos fijados en el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa.
Que no obstante lo anterior, la parte demandante para cubrir la inobservancia del contrato en cuestión, esgrime en su defensa específicamente al reverso del folio dos renglón 25 al 30, una serie de argumentos baladíes mediante los cuales pretende excepcionarse arguyendo para ello y sin tener prueba alguna de lo siguiente: «…Omissis “Cuota ésta, cuyo pago fue adelantado el lapso estipulado en el contrato de PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA VENTA por solicitud de la OFERENTE ciudadana Marbella Hench Dávila ya identificada, quien aceptando pago parciales modifico la naturaleza del contrato y a su vez transformando dicho lapso en indeterminado”».
Que la parte demandante piensa que su solo decir, sin tener prueba alguna que pagó la primera cuota especial por adelantado a solicitud de la oferente, y en consecuencia se modificó el contrato convirtiéndose en cuanto al tiempo como indeterminado; es santa palabra para dar por sentado el hecho. Que nada más descabellado y risible, por una parte; su representada jamás autorizó a la optante compradora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, a pagar la primera cuota especial por adelantado, como tampoco autorizó el pago atrasado de las doce (12) cuotas señaladas, menos en forma fraccionada, y en ningún momento ha aceptado el pago realizado por la demandante.
Que el hecho es que la parte accionante ha consignado pagos mediante depósitos bancarios de manera extemporánea, anárquica y no estipulados en el contrato, por lo que los mismos deben tenerse como no válidos, debido a que el pago no fue convenido para ser cumplido y perfeccionado persson tu persson (de persona a persona), sino mediante la modalidad del depósito bancario a una cuenta corriente y como el banco carece de raciocinio para reputar el pago como extemporáneo y acepta todo el dinero que le pueda entrar sin oponer reparo alguno, salvo está, que el dinero sea falso, diferente sería si el pago se hubiese pactado para ser cumplido de manera personal, en éste supuesto; si el acreedor recibe el pago de forma extemporánea y fraccionado, se producirán las consecuencias señaladas por la demandante, no solo respecto al término sino también a la forma de pago. Que su patrocinada no puede ser obligada a recibirlo u aceptarlo como bueno.
Que en la cláusula quinta del referido contrato, se pactó lo siguiente: «El retraso en el cumplimiento en el pago de las formas de cancelación en la referida Opción de Compra-Venta, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contraídas en el presente documento, será causa de rescisión del presente contrato, lo que conllevará a ejecutar la cláusula penal contraída y la consecuente devolución del inmueble,..Omisis…».
Que al efecto, el artículo 1.264 del Código Civil, señala: «Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención” y El artículo 1.527 del Código Civil sustenta que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”».
Que el pago que realiza la optante compradora el día 28 de noviembre de 2012, y que a su decir concierne al pago de la segunda cuota especial, no se compagina con la realidad, toda vez que la cantidad depositada para esa fecha TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), se corresponden con el pago de un préstamo de dinero que la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, solicitó a su poderdante y garantizado a través de un instrumento cambial que le fue debidamente cancelada, reservándose el derecho de solicitar su exhibición en la oportunidad correspondiente.
Que de todo lo anteriormente expuesto, opone a la optante compradora y parte demandante, la cláusula nom adimpleti contractus (falta de cumplimiento de contrato), establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que reza: «En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones».
Que en efecto, las obligaciones establecidas en el citado contrato bilateral son recíprocas, y así lo acordaron en la cláusula que textualmente dice: «SEXTA: El tiempo de duración del presente contrato de PROMESA BILATERAL de OPCION DE COMPRA VENTA, será de doce meses (12), contados a partir de la firma del presente documento (09/12/2.012)».
Que la situación de incumplimiento se materializa por la transgresión de las Cláusula Segunda, Tercera, Quinta y sexta en que deliberadamente incurrió, y porque además incumplió con el pago en su debida oportunidad, produjo un gravamen en el patrimonio de la accionante. Ya que es público y notorio que nuestro signo monetario sufrió una devaluación del cuarenta y dos por ciento (42%) y mal podría cumplir a costa de empobrecerse. Razón por la cual solicita que en la sentencia definitiva, se declare con lugar lo establecido en la cláusula penal que se encuentra circunscrita en la cláusula cuarta del contrato y consecuencialmente se le ordene a la demandante hacer entrega del inmueble objeto del litigio o en su defecto a ello sea compungida por el Tribunal con la respectiva condenatoria en costas.
Fijó como domicilio procesal la siguiente dirección: Oficina 2-1, ubicada en el Centro Profesional y Comercial Edificio Mérida, N° 3-14, Piso 01, calle 21 entre avenidas 3 y 4, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 13 de agosto de 2014 (fs.83 al 111) el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, asistida por la abogado ADA JANETT DE FRENZA HERNÁNDEZ, en contra de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación:

«…Omissis…
VII
CONCLUSIVA

Es importante señalar que el contrato de promesa bilateral de opción a compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, en el cual la parte actora, ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, cumplió con la obligación establecida en la cláusula segunda, que fue pagar la diferencia del precio de venta del apartamento, es decir, depósito la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 84.178,oo), en el Banco de Venezuela, cuenta corriente número 0102-0655-380000042550, a nombre de la MARBELLA HENCH DÁVILA, parte demandada en este juicio.

Ahora bien, se evidencia del contrato de opción de compra venta, que la cláusula séptima del contrato establece:

“SEPTIMA: LA OFERENTE se compromete dentro de este lapso a entregar la Liberación de la Hipoteca De Primer Grado del referido inmueble, el cual está a favor del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, si no hiciere entrega del referido Documento de Liberación de Hipoteca dentro del lapso estipulado de la presente OPCION DE COMPRA VENTA, la misma será prorrogable hasta que el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, emita dicha liberación, y por el tiempo que requiera el Registro para emitir la Certificación de Gravamen. Dicha cláusula queda sometida a la cancelación total del valor del inmueble y de las cuotas establecidas en la cláusula segunda literal c, además de las solvencias del inmueble.”

En cuanto a la señalada cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, este Tribunal observa que la parte demandada, no cumplió con su obligación de cancelar y liberar la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble objeto del juicio, a favor del Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, y como quiera que la parte actora, ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, cumplió con la obligación establecida en la cláusula segunda, que fue pagar la diferencia del precio de venta del apartamento, es decir, depósito la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 84.178,oo), en el Banco de Venezuela, cuenta corriente número 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, parte demandada en este juicio, es por lo que la demanda debe prosperar y así debe decidirse.

IX
DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar la defensa de fondo referida exceptio non adimplecti contractus, opuesta por la parte demandada, ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA.

SEGUNDO: Con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, incoara la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, en contra de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA.

TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, la parte demandada MARBELLA HENCH DÁVILA, debe entregar a la parte actora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, la liberación de la hipoteca del inmueble objeto del juicio, que se encuentra a favor del Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, y todos los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de compra venta en la Oficina de Registro Público del municipio Libertador del estado Mérida.

CUARTO: En virtud de tal decisión, la parte demandada MARBELLA HENCH DÁVILA, deberá otorgar el correspondiente documento de propiedad a la parte actora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, referido a la venta del inmueble consistente en un apartamento que es parte del edificio denominado Don Manuel, situado en el plan de la ciudad de Mérida, en la Avenida 01 (Rodríguez Picón) de la parroquia Milla, municipio Libertador del estado Mérida, identificado con el número 4-2, construido sobre un lote de terreno que está formado a su vez por dos lotes y que hoy forman uno solo, con una extensión de Setecientos Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (752 Mts2), dentro de las medidas y linderos generales siguientes: FRENTE: En longitud de dieciséis metros (16 Mts) con la Avenida 01 Rodríguez Picón, FONDO: En longitud igual a la anterior el filo de la barranca del Río Milla; COSTADO DERECHO: En longitud de cuarenta y siete (47 Mts) con propiedad que son o fueron de Luis Castro; COSTADO IZQUIERDO: En la longitud de cuarenta y siete metros (47 Mts), con propiedad de Vita Yolanda Avendaño de Barrios. Dicho inmueble consta de las siguientes dependencias: estar, un (1) comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, una (1) cocina, un (1) lavadero, un (1) balcón y tres (3) closets. El inmueble objeto de esta venta tiene una superficie de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS CENTÍMETROS (86,72 Mts2), le corresponde un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de 4,4095% y sus linderos y medidas particulares son: SURESTE: Fachada principal del edificio; NOROESTE: Hall de ascensores y patio de ventilación; NORESTE: Con el apartamento 4-1; y SUROESTE: Fachada lateral del edificio. Dicho inmueble es propiedad de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Libertador del estado Mérida, de fecha 6 de diciembre de 2011, inserto bajo el número 2011.4139, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

QUINTO: Para el otorgamiento del expresado título de propiedad, la parte demandante ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, debe notificar a la parte demandada MARBELLA HENCH DÁVILA, mediante telegrama con acuse de recibo, con un mes de antelación, a los fines de que ambas partes se provean de las correspondientes solvencias, y en el supuesto caso que la parte accionada no acuda a firmar el respectivo documento público de venta, en la fecha indicada en el citado telegrama, y por tal razón no se materialice la tradición legal del inmueble ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismo efectos que la escritura no otorgada. La parte actora ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, deberá consignar ante este Tribunal, antes de registrar la sentencia, la respuesta dada por la parte demandada, a través del Instituto Postal Telegráfico (I.P.O.S.T.E.L.)

SEXTO: Se conde en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.».

Por diligencia de fecha 06 de octubre de 2014 (f. 118), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111), el cual fue admitido en ambos efectos, por el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 08 de octubre de 2014 (f. 120), en consecuencia, ordenó remitir original del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en funciones de distribución.

II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2014 (f. 126), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes constante de veintiséis (26) folios útiles, el cual obra agregado de los folios 127 al 152 del presente expediente, en el cual en síntesis, expuso lo siguiente:
Arguye en sus conclusiones en primer lugar que la verdadera naturaleza jurídica de la negociación celebrada entre las partes aquí litigantes, independientemente de la calificación que las mismas le dieron en el instrumento contractual, es la de un contrato de venta en tanto en cuanto se dan los extremos determinados en el artículo 1.474 del Código Civil, a saber: objeto, precio y consentimiento, según la doctrina de la Sala de Casación Civil citada, y además, esa fue la real intención de las partes según el contenido del indicado instrumento fundamental de la acción propuesta por su mandante.
En segundo lugar, que resulta improcedente la excepción de contrato no cumplido propuesta por la demandada al contestar la demanda por las siguientes razones:
1) Porque los retardos en alguno de los pagos convenidos en el contrato para pagar el saldo del precio, no tienen la importancia necesaria, según la doctrina de los autores, para hacer procedente la excepción, ya que tales retardos bien pueden calificarse como secundarios, no principales y primarios, máxime cuando de autos resulta probado, según el análisis probatorio, que su mandante cumplió con el pago total del saldo del precio convenido.
2) Porque no existe, de parte de la demandante, obligación contractual alguna pendiente de cumplir de parte suya, para que la demanda se abstenga de cumplir las suyas, cual es el objeto de la excepción según los términos de la norma sustantiva que la contempla.
3) Porque el petitorio que el demandado hace al proponer la excepción, cual es la de que se cumpla la cláusula penal y la demandante sea obligada a devolver el inmueble, es contrario a derecho, dado que ese no es el objetivo de la excepción, sino el de que el demandado se abstenga de cumplir su obligación pendiente mientras el demandante no cumpla la suya, lo cual origina la suspensión de los efectos del contrato y no su resolución como lo propone el apoderado de la demandada al contestar la demanda.
En tercer lugar, que el debate probatorio, según el análisis que precede, no aporta nada, en contrario de las dos anteriores conclusiones, lo cual conduce a que la demanda propuesta por su representada, debe ser declarada con lugar.
Sobre el pedimento final, expresa que por las razones expuestas a lo largo de estos informes, solicita muy comedida y respetuosamente de este Tribunal, que en la sentencia definitiva próxima a dictarse, además de declarar con lugar la demanda propuesta por su mandante contra la demandada MARBELLA HENCH DÁVILA, con la consiguiente imposición de costas en contra de la última, hace constar que para el caso de que la parte demandada no dé cumplimiento al otorgamiento del documento público de venta que conlleva la declaratoria con lugar de la demanda, ya sea porque se niegue a ello o simplemente se abstenga de hacerlo, el fallo a dictar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad para su representada sobre el inmueble objeto de la negociación, ordenando su registro como tal en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, dado que en el caso concreto que aquí se ventila se dan los extremos exigidos para ello por la indicada norma procesal.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECURRENTE
Por diligencia de fecha 03 de diciembre de 2014 (f. 154), el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, los cuales obran del folio 155 al 159, en los cuales expresó entre otras cosas lo siguiente:
Que la defensa que planteó en la contestación de la demanda clausula nom adimpleti contractus, estuvo cifrada por los siguientes hechos probados: Primero: que la optante compradora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, parte demandante en la presente Litis incumplió con lo establecido en las cláusulas, segunda, tercera y quinta del contrato de promesa bilateral de opción a compraventa.
Que lo reseñado, fue refutado en la contestación de la demanda con argumentos de peso jurídico, que no fueron tomados en consideración por la Juez de la causa, quien no hizo alusión a esas defensas al momento de tomar su decisión, y por el contrario, en su lugar inclina la balanza hacia la parte contraria al tomar como prueba en la motiva de la sentencia, solo el alegato de la contraria, al reafirmar específicamente al comienzo del folio 94 de la sentencia, lo sostenido por la demandante «…Omissis” cuota ésta, cuyo pago fue adelantado al lapso estipulado en el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, por solicitud de la oferente demandada, quien aceptando pagos parciales modificó la naturaleza del contrato y a su vez transformando dicho lapso en indeterminado.».
Que el solo dicho por una de las partes en el proceso no puede configurar plena prueba como aquí ocurrió, ni siquiera puede tenerse como simple indicio si no es adminiculado a otros hechos que hagan verosímil el hecho alegado. En razón de lo cual solicita corregir éste desafuero jurídico en que incurrió la juez de la causa, debido a que el argumento con que pretende excepcionarse la contraparte no fue probado en el transcurso del juicio, que su representada jamás autorizó a la optante compradora a pagar la primera cuota especial por adelantado, como tampoco autorizó el pago atrasado de las dos (12) cuotas retro señaladas que terminaron reduciéndose a ocho (8) y menos a pagarlas en la forma fraccionada como lo hizo. Violando de esta manera la cláusula quinta y segunda del contrato, así como el principio establecido que reza: «El contrato es ley entre las partes y a él deben someterse».
Que debe aclarar que el pago que realiza la optante compradora mediante un segundo depósito el día 28 de noviembre de 2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), nada tiene que ver con el pago de las dos cuotas especiales pactadas en el contrato, debido a que esa cantidad se corresponde con un préstamo de dinero que la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, solicitó a su poderdante y le fue garantizado con un instrumento cambial (letra de cambio), que se le canceló al momento en que dicha ciudadana hizo efectivo el pago a través del depósito que efectuó a la cuenta corriente de su patrocinante el día 28 de noviembre de 2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) y cuyo pago quiere hacer pensar en este juicio como un supuesto abono a la primera cuota especial. Razón por la cual se reservó el derecho de solicitar la exhibición del instrumento cambiario.
Que al no haber sido desconocido, tachado ni impugnado el instrumento cambiario por la optante compradora, ni desconocido el concepto por el que ella realizó dicho pago en la oportunidad legal correspondiente, el mismo debe tenerse como prueba fehaciente de lo alegado por su mandante en la contestación de la demanda, es decir, que el pago efectuado mediante depósito bancario por la optante compradora el día 28 de noviembre de 2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), fue para pagar la deuda del préstamo solicitado a su conferente y garantizado con la precitada letra de cambio, y en ningún caso debe tenerse como abono a la primera cuota especial pactada en el contrato objeto de este litigio. Como así pide sea declarado al momento de dirimir la presente controversia, para que de esta manera quede subsanado el desafuero cometido por la Juez a quo, quien pretende enriquecer a la oferente compradora a costa de empobrecer a su representada.
Que lo anteriormente probado, fue desvirtuado por la Juez a quo, en la motiva de su sentencia, cuando de manera sesgada y desproporcionada hace un razonamiento ilógico del hecho planteado. Que el razonamiento hecho por la juez de la causa, carece del más mínimo sentido de asertividad y lógica jurídica por las siguientes razones:
a) Que la letra de cambio no puede contener determinaciones que la señalen como una letra causada, pues esta condición debe establecerse en el cuerpo del contrato que la ata o une a él, y en ningún caso en el cuerpo de la cambial como expresa la juzgadora en la sentencia, entre otras cosas, porque la Ley mercantil señala los elementos que debe contener el instrumento cambial.
b) Que en ninguna parte del contrato objeto de este litigio se pactó algún pago o abono mediante una letra de cambio.
c) Que el hecho que la letra de cambio no fuese causada es precisamente lo que infiere certeza de que la misma se canceló por el empréstito que le solicito la optante a su representada, y no para pagar o abonar al saldo deudor establecido en el contrato de opción a compraventa, por lo que mal pudiera integrarse el pago de dicha letra de cambio al saldo deudor pactado en el literal 2 de la cláusula segunda del prenombrado contrato, como desacertadamente lo hizo la juez de la causa. Que contrario hubiese sido si la letra de cambio se hubiere causado, entonces sí, al haberse cancelado la misma, necesariamente debía imputarse al pago objeto de este litigio.
d) Que la Juez de la causa se hizo parte en el juicio cuando inaudita parte y sin que nadie se lo pidiera, imputó el monto pagado en la letra de cambio a otro contrato que por lo demás nada tiene que ver con lo pagado, incurriendo en extra petit (fuera de lo pedido).
Que la oferente compradora realiza un tercero y último depósito el día 11 de junio de 2013 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) según se aprecia en copia de bauche adherida a su demanda, marcada “M”, lo que evidencia una vez más, la forma anárquica y extemporánea con que realizó los pagos en este juicio, vulnerando deliberadamente todos y cada uno de los términos fijados en el contrato. Que hasta los momentos no ha pagado los TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) faltantes, como consecuencia del ardid anteriormente descrito, donde la oferente compradora trata de pasar una deuda por otra que no ha pagado.
Que es cierto que el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, se encuentra habilitado para realizar depósitos bancarios no solo en la cuenta corriente de su representada, sino en la de cualquier otra persona que avíen tenga hacerlo, y no por ello significa que dichos depósitos deben ser imputados automáticamente como buenos al pago de un contrato en que ni siquiera es parte. Por lo que debió ser más cuidadosa la Juez de la causa, a la hora de relacionar ambos contratos, que tienen características muy disímiles que los individualizan entre sí.
Que para culminar su defensa es menester hacer algunas reflexiones sobre la cláusula nom adimpleti contractus, que en este juicio formalmente le opuso su mandante a la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, que en tal sentido:
1) Que se trata de un contrato bilateral donde el saldo deudor debía ser honrado por la optante compradora en las fechas determinadas en el literal 2 de la cláusula segunda, en concordancia, con la cláusula quinta del contrato, y cuya transgresión traería como consecuencia la sanción establecida en ésta última.
2) Que la obligación pactada en el contrato comportaba el cumplimiento primigenio de la optante compradora para que entonces su patrocinada procediera a dar cumplimiento a la suya. Ya que el término fue pactado para ser ejecutado en ocasiones diferentes, y no de manera simultánea como sugiere la Juez de la causa cuando asegura que su mandante no cumplió con su obligación.
3) Que se necesitaría que su patrocinada fuera una incauta para consumar una obligación que la parte contraria desde un principio no dio muestras de cumplir con la suya. Y que a la fecha de hoy, adeuda todavía los TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), que quiso pasar como abono a la cuota especial, y que era el pago de la letra de cambio.
Que la Juez de la causa, en su sentencia, condenó a su representada al pago de costas procesales, lo cual viene hacer contrariedad más en los ya desmedrados derechos de su representada, por cuanto los daños y perjuicios ya se habían pactado en la cláusula penal, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.276 ibídem, cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal, no puede el acreedor pedir una mayor suma, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Que por ello la condena en costas debe resultar sin lugar, en razón que todos los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, los fijaron las partes bajo la figura de la cláusula penal arriba indicada. Por lo que no puede la parte pretender cobrar dos veces por el mismo concepto, cuando el pago de costas no es otra cosa que indemnizar daños y perjuicios.
Que la Juez a quo estableció lo siguiente al reverso del folio 109: «Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y éste cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación». Que el Juez incurre en silencio de pruebas, al no pronunciarse en su sentencia sobre la forma discordante en la optante compradora realizó dichos pagos, todo en franca contradicción a lo establecido en las cláusulas varias veces señaladas.
Que la cláusula nom adimpleti contractus, solo suspende los efectos del contrato y no los extingue, cuando la obligación es incondicional y se pacta en forma pura y simple. Que para este caso no es así, debido a que las partes hicieron uso de la autonomía privada, esto es, la libertad que tienen las partes de hacer estipulaciones sobre bienes jurídicamente disponibles, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o disposiciones expresas de Ley, como así confirma la cláusula penal en la que establecieron los daños y perjuicios por adelantado, y que debe ser ejecutada por el incumplimiento de la optante compradora, comprometiéndose desde ya su patrocinada a devolverle el remanente luego de deducida la penalidad, y una vez le sea devuelto el inmueble objeto de la negociación, quedando el contrato rescindido, sin ningún efecto jurídico como se previó en las tantas veces nombrada cláusula penal.
Finalmente señala que como consecuencia de todas las argumentaciones y defensas aquí esgrimidas, solicita se declare con lugar la presente apelación y consecuencialmente revoque la decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2014 por la Juez de la causa.
OBSERVACIÓN A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
Por diligencia de fecha 12 de enero de 2015 (f. 161), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consigno escrito de observación a los informes (fs. 162 al 164) de la parte demandada, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación:
En primer lugar, arguye sobre la rescisión de contrato alegada por la parte demandada, que la rescisión conduce a la anulación, invalidación de un contrato o a privarlo de su eficacia, pero el único caso contemplado por la legislación sustantiva es el previsto en el artículo 1.350 del Código Civil.
Que en el presente caso no resulta aplicable la rescisión, dado que no se trata de una partición, único caso en que la misma resulta aplicable. Y que por la misma razón resulta inaplicable al caso de autos el contenido de la cláusula invocada por el informante en la cual se incluye la rescisión como una acción a ejercer por la demandante en caso de incumplimiento contractual de la demandada, y finalmente, la acción ejercida por la accionante no fue la de rescisión contractual, sino la contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, esto es, la conocida como excepción de contrato no cumplido, la cual no se encuentra comprendida bajo el concepto de rescisión antes expuesto, y además no conduce a la invalidación o anulación del contrato, ni a privarlo de su eficacia como lo pretende la demandada, sino a suspender su ejecución mientras la otra parte cumple su obligación pendiente, y que en el caso de autos, si bien hubo retardo en el pago del precio por parte de su representada, el mismo se encontraba con creces para la fecha en que se propone la demanda, tal como así resulta de la sumatoria de los depósitos bancarios efectuados por tal concepto en la cuenta bancaria de la demandada, según el acuerdo contractual respectivo.
Que lo anterior conlleva a concluir que de su parte no había entonces ni hay ahora, obligación contractual alguna pendiente de cumplir.
Que todo lo antes expuesto conduce a concluir que no ha lugar a la rescisión contemplada en la cláusula quinta del instrumento contractual que constituye el documento fundamental de la demanda propuesta, porque tal rescisión no existe sino en los casos de partición, ni tampoco a la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, por no haber de parte de su poderdante obligación alguna suya de carácter contractual pendiente de cumplimiento.
En segundo lugar, manifiesta que en relación con el alegato del informante, en el sentido de que el pago de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) efectuado mediante depósito en la cuenta corriente de la accionante, acreditado con el comprobante bancario anexo al libelo, corresponde a préstamo de dinero que la demandante dice haberle hecho a su representada, garantizado con una letra de cambio, que cabe observar lo siguiente: que el único elemento de prueba invocado para ello por la parte demandante lo fue una letra de cambio que se presentó en juicio en fotocopia, habiéndose reservado dicha parte la solicitud de la exhibición de su original a posteriori, lo cual no se hizo en su oportunidad, por lo que ello conduce a dos conclusiones a saber: Una, que dicha fotocopia, como tal, no produce efecto jurídico probatorio alguno en juicio, porque la misma no se incluye dentro de los instrumentos fotocopiados que se pueden presentar en juicio, con valor probatorio entre partes, según el contenido del primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y porque además no tratándose de su original, la parte que presentó no tenía por qué desconocer o tachar dicho documento, dado que solamente es posible el desconocimiento o la tacha de documentos privados originales, no fotocopiados.
Que si bien tal fotocopia pudo servir de base a la accionada , para exigir a su representada la exhibición en juicio de su original, no sólo ello no se hizo, sino que el apoderado de la demandante renunció expresamente a la práctica de esta prueba, por innecesaria, como así lo expresa en el ordinal segundo de su escrito de pruebas.
Que el alegato de que el pago efectuado por su representada el día 28 de noviembre de 2012, no corresponde a parte del precio de venta del inmueble objeto del contrato celebrado por ambas partes, sino al valor del referido instrumento cambiario, resulta inexacto y en consecuencia, debe tenerse como un abono suyo al precio del inmueble objeto de la venta, pues la prueba aportada en contrario carece de todo valor probatorio por las razones aquí expuestas.
Que respecto de los abonos efectuados por el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, ratifica en todas y cada una de sus partes los argumentos expuestos respecto a la validez de tales abonos, debiendo agregar solamente que el mencionado ciudadano fue traído a juicio para reconocer que efectivamente había efectuado los abonos a que se refieren los comprobantes bancarios de depósito, suscritos por él, esto es, como un tercero que acude a juicio a reconocer un documento privado emanado de él mismo, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
OBSERVACIÓN A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 15 de enero de 2015 (fs. 167 y 168), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada MARBELLA HENCH DÁVILA, presentó observación a los informes de la parte actora en los términos que se reproducen a continuación:
PRIMERO: Que si bien es cierto que los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no deben reproducirse fotostáticamente en juicio para su reconocimiento, cuando le opuso a la demandante una letra de cambio en fotostato simple, quien en un primer momento no estaba obligada a reconocerla, desconocerla o tacharla de falsa por imperativo del artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Que no obstante, no es menos cierto que tal situación no es óbice para que la parte a quien se le oponga un documento privado en fotocopia simple, abandone voluntariamente el beneficio que le concede dicha norma y proceda a reconocer, desconocer o tachar el instrumento que se le presente con éste perfil, por no estar inmiscuido el orden público ni existir alguna disposición precisa de Ley que prohíba a cualquiera de las partes en el proceso reconocer, desconocer o tachar un documento privado de ésta naturaleza, que por lo demás se encuentra enmarcado en la libre disponibilidad que tienen las partes en todo proceso, y solo puede desconocer o tachar un documento, la parte a quien se le oponga o un representante de éste, como aquí sucedió. Que nada impedía a la contra parte ejercer el desconocimiento y la tacha del documento (letra de cambio) como así lo hizo, aunque dicha acción la ejerció de manera extemporánea, es decir, en la promoción de pruebas y no dentro de los cinco días siguientes de presentado el instrumento, y como lo estipulan los artículos 444 y primer aparte del 440 según sea el caso.
Que la demandante ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, libre de toda coacción y apremio decidió voluntariamente renunciar al beneficio que le concedía la norma (art. 444 del C.P.C.) y procedió en su escrito de promoción de pruebas específicamente al anverso del folio 59 renglón 26 y siguientes del expediente de la causa, a desconocer y consecuencialmente a plantear la tacha del instrumento cambiario que le fue presentado en copia simple.
Que de la inteligibilidad del fragmento anteriormente transcrito se puede inferir, que la demandante de manera espontánea y haciendo uso de la disponibilidad que tienen las partes en todo proceso, decidió extemporáneamente desconocer y proponer la incidencia de tacha del instrumento cambiario que le fue opuesto y que en ningún momento formalizó, es decir, que la parte demandante tuvo avién en su fuero interno tener dicho instrumento cambiario como bueno, por estar conteste con la deuda contraída mediante dicha cambial. Por lo que mutatis mutandi a la referida letra de cambio así presentada, debe dársele para éste caso en particular el mismo valor que tiene el documento privado reconocido cuando se presenta en original. Por haber sido tácitamente aceptada como buena la letra de cambio por la demandante, cuando extemporáneamente desconoció y propuso la tacha del precitado instrumento cambiario. Y que así pide sea declarado por el Tribunal en la definitiva.
SEGUNDO: Que debe alertar que el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, conforme a las previsiones del artículo 478 del Código Civil, es un testigo inhábil por el interés afectivo que priva para éste caso, máxime cuando hace vida en pareja con la demandada ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, como expresamente lo admitió en su deposición, pudiendo quedar incurso inclusive en la prohibición establecida en el artículo 479 del mismo código, toda vez que nuestra legislación equipara las relaciones estables de hecho con el matrimonio. No siendo entonces aplicable para éste caso en particular las disposiciones contenidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las normas ut supra señaladas, lo prohíben expresamente, amen de que las mismas son de estricto orden público y no pueden ser relajadas por las partes ni por el Juez.
TERCERO: Que en cuanto al decir de la contraparte, en el sentido que la exceptio non adimpleti contractus no puede producir la resolución del contrato.
Que en tal sentido, pide al Tribunal acordar con lugar la presente apelación con la aplicación de los daños y perjuicios pactados por adelantado en la cláusula penal y consecuencialmente decrete la resolución del mismo, por cuanto la acción aquí intentada fue opuesta con efectos resolutorios.
III
DE LA SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE LA ACCIÓN POR PÉRDIDA DEL INTERES
Visto el escrito de fecha 8 de enero de 2020, que obra agregado al folio 187 del presente expediente, presentado por el abogado RAMÓN AMILCAR TORRES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita que se declare el decaimiento de la acción, en los términos que por razones de método se reproducen a continuación:

“[Omissis]
Revisadas como han sido las actuaciones procesales que constan en el expediente, se verifica que desde el 7-11-2018 hasta la presente fecha, ha existido una total inactividad de la parte apelante sin que efectivamente haya realizado acto alguno en el proceso que demostrara su interés en la tramitación y decisión de la causa, situación evidenciada por la ausencia de actividad procesal en el lapso de un (01) año y dos meses. Demostrando con este hecho que no existe interés en la parte apelante en que se produzca decisión sobre lo que fue solicitado, toda vez que el interés que manifestó la parte apelante cuando acudió a los órganos del Estado, debió mantenerse a lo largo del proceso que inició, porque constituye un requisito del derecho de acción y su ausencia acarrea el decaimiento de la misma.
Se deben tomar en cuenta dos precisiones: la primera, referida a la noción procesal de interés para accionar respecto de la cual, en sentencia N° 00075 de fecha 23 de enero de 2003 (caso: C.V.G. Bauxilum, C.A.), la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo que sigue:
“...Cuando el justiciable considera que sus derechos se encuentran insatisfechos, puede acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar se le otorgue tutela judicial a su pretensión, esto es, cuando tenga interés procesal para accionar, entendido éste como la necesidad y adecuación del proceso para satisfacer la pretensión demandada.
Este especial derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales en busca de la satisfacción de los demás derechos concedidos por el ordenamiento jurídico, es el denominado derecho de acción procesal, el cual está previsto y garantizado expresamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos: ‘Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente, (omissis)’.
En sentencia número 1.648 de fecha 13 de julio de 2000, dictada por esta Sala Político- Administrativa, se expresó, con relación a la acción procesal, lo que a continuación se transcribe:
‘En la estructura del ordenamiento jurídico, está concebida la acción procesal como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos.
Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico. ’...”. (Destacado de este fallo).
En segundo lugar, lo relativo a la pérdida de interés procesal, respecto a lo cual, en decisión N° 416 del 28 de abril de 2009 (caso: Carlos Vecchio y otros), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:
"El derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, previsto en el artículo 26 de la Constitución, se ejerce mediante la acción cuyo ejercicio se concreta en la proposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el debido impulso del proceso. El requisito del interés procesal como elemento de la acción deviene de la esfera del derecho individual que ostenta el solicitante, que le permite la elevación de la infracción constitucional o legal ante los órganos de administración de justicia. No es una abstracción para el particular que lo invoca mientras que puede ser una abstracción para el resto de la colectividad. Tal presupuesto procesal se entiende como requisito de un acto Procesal cuya ausencia imposibilita el examen de la pretensión.
El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y se le evite un daño injusto, personal o colectivo (Cfr. Sentencia N° 686 del 2 de abril de 2002, caso: ‘MT1 (Arv) Carlos José Moneada’).
El interés procesal ha de manifestarse en la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal se traduce en el decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, ante la constatación de esa falta de interés, ella puede ser declarada de oficio, ya que no hay razón para que se movilice el órgano jurisdiccional, si la acción no existe, (vid. Sentencia de esta Sala A/° 256 del 1 de junio de 2001, caso: ‘Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero’).
En tal sentido, la Sala ha dejado sentado que la presunción de pérdida del interés procesal puede darse en dos casos de inactividad: antes de la admisión de la demanda o después de que la causa ha entrado en estado de sentencia. En el resto de los casos, es decir, entre la admisión y la oportunidad en que se dice "vistos’ y comienza el lapso para decidir la causa, la inactividad produciría la perención de la instanciaf. (Negrillas de este fallo).
Este criterio se reiteró en el fallo de la Sala Constitucional n° 2.673 del 14 de diciembre de 2001,caso: DHL Fletes Aéreos, C.A., en los siguientes términos:
“(...) En tal sentido, tomando en cuenta la circunstancia de que el interés procesal subyace en la pretensión inicial del actor y debe subsistir en el curso del proceso, la Sala consideró que la inactividad que denota desinterés procesal, el cual se manifiesta por la falta de aspiración en que se le sentencie, surgía en dos oportunidades procesales:
a) Cuando habiéndose interpuesto la acción, sin que el juez haya admitido o negado la demanda, se deja inactivo el juicio, por un tiempo suficiente que hace presumir al juez que el actor realmente no tiene interés procesal, que no tiene interés en que se le administre justicia, debido a que deja de instar al tribunal a tal fin.
b) Cuando la causa se paraliza en estado de sentencia, lo cual no produce la perención, pero si ella rebasa los términos de prescripción del derecho objeto de la pretensión, sin que el actor pida o busque que se sentencie, lo que clara y objetivamente surge es una pérdida del interés en la sentencia, en que se componga el proceso, en que se declare el derecho deducido
El referido criterio, según el cual, debe declararse la pérdida del interés procesal por abandono del trámite, aun estando la causa en estado de sentencia, si se verifica la inactividad de la parte accionante y la falta de impulso procesal de la misma por más de (1) un año ha sido ratificado por la Sala Constitucional, en sentencias nros. 132/2012, 972/2012, 212/2013 y 1483/2013, entre otras.
Conforme a los criterios jurisprudenciales transcritos, la pérdida de interés debe ser declarada por el órgano jurisdiccional cuando la inactividad procesal se produzca: (i) antes de la admisión o, (//) después de que la causa entre en estado de sentencia; mientras que la perención de la instancia se produce cuando la paralización se verifica entre la admisión y hasta la oportunidad en que se dice “Vistos” y comienza el lapso para pronunciar la sentencia de mérito.
En consecuencia, y establecido lo anterior se observa que en el caso de autos, la causa se paralizó en estado de sentencia del recurso de apelación y el demandante no impulsó la misma. Así pues, visto que desde el 07 de Noviembre de 2018. ha transcurrido un (01) años y dos (02) meses sin que la parte recurrente diera impulso procesal a la presente causa, conforme a la doctrina reiterada en Sala Constitucional, y en aras del derecho que tiene la parte demandante en la presente causa ha solicitar muy respetuosamente al Tribunal de Alzada la aplicación del principio Constitucional de la Tutela Judicial efectiva en vista de que si bien es cierto el demandado tiene derecho a recurrir a la apelación de la Sentencia que dictó el Tribunal de Primera Instancia a favor del demandante no deja de ser menos cierto que este tenga derecho a que este reciba los beneficios que le otorga la Sentencia, por lo tanto por las razones antes expuestas, respetuosamente solicito a este honorable Tribunal se declare LA EXTINCIÓN DE LA ACCIÓN POR PÉRDIDA DEL INTERÉS.[Omissis]”(sic)
Este Tribunal procede a decidir tal pedimento, a cuyo efecto observa:

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia n° 956, de fecha 1° de junio de 2001, bajo ponencia del Magistrado Jesús Cabrera, caso: Fran Valero, estableció que la pérdida del interés puede ocurrir durante el proceso y una vez que se evidencia, corresponde al juez analizar la utilidad del proceso en concreto, cuyo tenor es el siguiente:
“[Omissis]

Lo asentado sobre la inactividad procesal en estado de sentencia, sin embargo, tiene otro efecto que sí perjudica a las partes.
El artículo 26 constitucional, garantiza el acceso a la justicia, para que las personas puedan hacer valer sus derechos e intereses, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Tal derecho de acceso a la justicia se logra mediante el ejercicio de la acción, que pone en movimiento a la jurisdicción, la cual no garantiza una sentencia favorable, y que comienza a desarrollarse procesalmente desde que el juez admite o inadmite la demanda, la petición, el escrito o cualquier otra forma de inicio del proceso.
El derecho de acceso a la justicia se ejerce al incoar la acción, pero ésta, al igual que el propio derecho de acceso, es analizada por el juez para verificar si se cumplen los requisitos que lo permiten, o la admisibilidad de la acción. Si ésta es inadmisible, el órgano jurisdiccional no tocará el fondo de lo pedido, o denunciado.
Cuando se rechaza in limine litis la acción, no hay negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que se está emitiendo un fallo, en pleno ejercicio de la función jurisdiccional.
A juicio de esta Sala es un requisito de la acción, que quien la ejerce tenga interés procesal, entendido éste como la necesidad del accionante de acudir a la vía judicial para que se declare un derecho o se le reconozca una situación de hecho a su favor.
Si teóricamente es irrelevante ir a la vía judicial para obtener la declaratoria del derecho o el reconocimiento o constitución de la situación jurídica, o para preservar un daño, la acción no existe, o de existir, se extingue, si cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional.
(omissis)
Esta pérdida de interés puede o no existir antes del proceso u ocurrir durante él, y uno de los correctivos para denunciarlo si se detecta a tiempo, es la oposición de la falta de interés. Pero igualmente puede ser detectada por el juez antes de admitir la demanda y ser declarada en el auto que la inadmite, donde realmente lo que se rechaza es la acción y no el escrito de demanda. El artículo 6, numerales 1, 2, 3, 5 y 8 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es una evidencia de tal poder del juez.
Sin embargo, al ejercerse la acción puede fingirse un interés procesal, o éste puede existir y luego perderse, por lo que no era necesario para nada la intervención jurisdiccional.
En ambos casos, la función jurisdiccional entra en movimiento y se avanza hacia la sentencia, pero antes de que ésta se dicte, se constata o surge la pérdida del interés procesal, del cual el ejemplo del bien asegurado es una buena muestra, y la acción se extingue, con todos los efectos que tal extinción contrae, muy disímiles a los de la perención que se circunscribe al procedimiento.
Dentro de las modalidades de extinción de la acción, se encuentra -como lo apunta esta Sala- la pérdida del interés, lo cual puede ser aprehendido por el juez sin que las partes lo aleguen, y que tiene lugar cuando el accionante no quiere que se sentencie la causa, lo que se objetiviza mediante la pérdida total del impulso procesal que le corresponde.
Se trata de una situación distinta a la de la perención, donde el proceso se paraliza y transcurre el término que extingue la instancia, lo que lleva al juez a que de oficio o a instancia de parte, se declare tal extinción del procedimiento, quedándole al actor la posibilidad de incoar de nuevo la acción. El término de un año (máximo lapso para ello) de paralización, lo consideró el legislador suficiente para que se extinga la instancia, sin que se perjudique la acción, ni el derecho objeto de la pretensión, que quedan vivos, ya que mientras duró la causa la prescripción quedó interrumpida.
(omissis)
La pérdida del interés procesal que causa la decadencia de la acción y que se patentiza por no tener el accionante interés en que se le sentencie, surge en dos claras oportunidades procesales. Una, cuando habiéndose interpuesta la acción, sin que el juez haya admitido o negado la demanda, se deja inactivo el juicio, por un tiempo suficiente que hace presumir al juez que el actor realmente no tiene interés procesal, que no tiene interés en que se le administre justicia, debido a que deja de instar al tribunal a tal fin.
(Omissis)
Para que se declare la perención o el abandono del trámite (artículo 25 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales), es necesario que surja la instancia o el trámite, que se decrete la admisión del proceso, pero si surge un marasmo procesal, una inactividad absoluta en esta fase del proceso, ¿cómo podrá argüirse que ese accionante quiere que se le administre justicia oportuna y expedita, si su proceder denota lo contrario?, ¿Para qué mantener viva tal acción, si uno de sus elementos: el interés procesal ha quedado objetivamente demostrado que no existe?.
La otra oportunidad (tentativa) en la que puede decaer la acción por falta de interés, es cuando la causa se paraliza en estado de sentencia. Tal parálisis conforme a los principios generales de la institución, no produce la perención, pero si ella rebasa los términos de prescripción del derecho objeto de la pretensión, sin que el actor pida o busque que se sentencie, lo que clara y objetivamente surge es una pérdida del interés en la sentencia, en que se componga el proceso, en que se declare el derecho deducido. Es indiscutible que ese actor no quiere que lo sentencien, por ello ni incoa un amparo a ese fin, ni una acción disciplinaria por denegación de justicia, ni pide en la causa que le fallen. No es que el Tribunal va a suplir a una parte la excepción de prescripción no opuesta y precluída (artículo 1956 del Código Civil), la cual sólo opera por instancia de parte y que ataca el derecho del demandante, sino que como parámetro para conocer el interés procesal en la causa paralizada en estado de sentencia, toma en cuenta el término normal de prescripción del derecho cuyo reconocimiento se demanda.
Por lo regular, el argumento que se esgrime contra la declaratoria oficiosa, o a instancia de parte, de tal extinción de la acción, es que el Estado, por medio del juez, tenía el deber de sentenciar, que tal deber ha sido incumplido, por lo que la parte actora no puede verse perjudicada por la negligencia del Estado.
Todo ello sin contar que la expectativa legítima del accionante, es que la causa en estado de sentencia debe ser resuelta por el juez sin necesidad de instancia alguna, y sin que su falta de impulso lo perjudique.
Es cierto, que es un deber del Estado, que se desarrolla por medio del órgano jurisdiccional, sentenciar en los lapsos establecidos en la ley, que son los garantes de la justicia expedita y oportuna a que se refiere el artículo 26 constitucional.

(Omissis)
No comprende esta Sala, cómo en una causa paralizada, en estado de sentencia, donde desde la fecha de la última actuación de los sujetos procesales, se sobrepasa el término que la ley señala para la prescripción del derecho objeto de la pretensión, se repute que en ella sigue vivo el interés procesal del actor en que se resuelva el litigio, cuando se está ante una inactividad que denota que no quiere que la causa sea resuelta.
No vale contra tal desprecio hacia la justicia expedita y oportuna, argüir que todo ocurre por un deber del Estado que se ha incumplido, ya que ese deber fallido tenía correctivos que con gran desprecio las partes no utilizan, en especial el actor.
(Omissis)
No es que la Sala pretenda premiar la pereza o irresponsabilidad de los jueces, ya que contra la inacción de éstos de obrar en los términos legales hay correctivos penales, civiles y disciplinarios, ni es que pretende perjudicar a los usuarios del sistema judicial, sino que ante el signo inequívoco de desinterés procesal por parte del actor, tal elemento de la acción cuya falta se constata, no sólo de autos sino de los libros del archivo del tribunal que prueban el acceso a los expedientes, tiene que producir el efecto en él implícito: la decadencia y extinción de la acción.
De allí, que considera la Sala, a partir de esta fecha, como interpretación del artículo 26 Constitucional, en cuanto a lo que debe entenderse por justicia oportuna, que si la causa paralizada ha rebasado el término de la prescripción del derecho controvertido, a partir de la última actuación de los sujetos procesales, el juez que la conoce puede de oficio o a instancia de parte, declarar extinguida la acción, previa notificación del actor, en cualquiera de las formas previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, si ello fuere posible, y de no serlo, por no conocer el tribunal dónde realizar la notificación, o no poder publicar el cartel, con la fijación de un cartel en las puertas del tribunal. La falta de comparecencia de los notificados en el término que se fije, o las explicaciones poco convincentes que exprese el actor que compareciere, sobre la causa de su inactividad y los efectos hacia terceros que ella produjo, las ponderara el juez para declarar extinguida la acción.
Todo ello, sin perjuicio de las sanciones a los jueces por la dilación cometida.
Está consciente la Sala que hay tribunales sobrecargados de expedientes por decidir, provenientes de la desidia en la estructuración del poder judicial, y por ello resultaría contrario al Estado de Derecho y de Justicia que en dichos tribunales se aplicara estrictamente la doctrina expuesta en este fallo, por lo que la Sala considera que cuando los términos de prescripción de los derechos ventilados sean de un año o menos, vencido un año de inactividad en estado de sentencia, sin impulso del actor, si en el año siguiente al de la prescripción no hay impulso de su parte, se tendrá tal desidia procesal como muestra inequívoca que los accionantes perdieron el interés procesal en dicha causa, y así se declara.
[Omissis]”(sic)

La jurisprudencia vertida en el fallo supra transcrito parcialmente, resulta aplicables, mutatis mutandi, al caso de especie. En consecuencia, esta Superioridad la acoge, ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.

Sentadas las anteriores premisas, observa la juzgadora que en aplicación a lo establecido en el fallo inmediatamente citado, el cual establece cinco requisitos para que pueda prosperar el decaimiento de la acción, los cuales son “ i) que el juicio se encuentre en suspenso y en etapa de sentencia; ii) que el actor no inste al juez a cumplir con su obligación de dictar la misma; iii) que se haya sobrepasado el término que la ley señala para la prescripción del derecho objeto de la pretensión y que las partes no hayan actuado, por lo menos, en el año siguiente a dicho lapso; y, iv) que el juez de la causa antes de proceder a dictar el decaimiento de la acción y la consecuente extinción de ésta, debe notificar al actor para que éste explique la causa de su desidia”(sic).
Ahora bien, esta Juzgadora procede a considerar si en el presente caso se encuentran cumplidos los requisitos.
Entonces:
1. Con respecto al primer requisito: que el juicio se encuentre en suspenso y en etapa de sentencia, éste se encuentra cumplido íntegramente pues la presente causa se encuentra en estado para dictar sentencia, en virtud de que en fecha 29 de abril de 2015, venció el lapso de diferimiento para dictar sentencia en ésta causa, conforme se evidencia en auto que corre agregado al folio 172 del presente expediente.
2. Respecto al segundo requisito a que el actor no inste al juez a cumplir con su obligación de dictar la misma; éste no se encuentra cumplido, en virtud de que la última actuación que realizó la parte actora, mediante su apoderado judicial, fue el 12 de diciembre de 2019, folio 184, mediante el cual solicitaba que se decidiera la presente causa sobre la base de los argumentos expuesto en dicha diligencia.
3. En cuanto al requisito que se haya sobrepasado el término que la ley señala para la prescripción del derecho objeto de la pretensión y que las partes no hayan actuado, por lo menos, en el año siguiente a dicho lapso, observa esta sentenciadora, que la acción sometida al conocimiento de esta Superioridad, versa sobre un cumplimiento de contrato, cuyo lapso de prescripción según lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil es de diez (10) años, por ser una acción personal.
4. Referente al cuarto requisito que el juez de la causa antes de proceder a dictar el decaimiento de la acción y la consecuente extinción de ésta, debe notificar al actor para que éste explique la causa de su desidia, este Juzgador observa que la parte actora se encuentra a derecho y ha manifestado su interés de continuar con el juicio, como así se evidencia de las diligencias consignadas donde solicita que se dicte sentencia en la presente causa.
Siendo esto así, indica esta sentenciadora, que el lapso en cuestión, el cual se toma como parámetro de referencia para declarar la pérdida del interés procesal y por ende el decaimiento de la acción, no se encuentra cumplido para declarar la extinción de la acción por pérdida de interés y así se decide.

DE LA EXCEPCIÓN “NON ADIMPLETIS CONTRACTUS”

De la lectura del escrito de contestación a la demanda, el demandado alegó la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”, manifestando que en efecto las obligaciones establecidas en el contrato bilateral son recíprocas y así lo acordaron en la cláusula “sexta”, la cual reza: “SEXTA; EL tiempo de duración del presente contrato de PROMESA BILATERAL de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, será de doce meses (12) contados a partir de la firma del presente documento (09/12/2011 al 09/12/2012)” (sic) y que la situación de incumplimiento se materializa por la transgresión de las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta en que deliberadamente incurrió la demandante, porque además, al haber incumplido con el pago en su debida oportunidad, produjo un gravamen en su patrimonio, ya que es público y notorio que nuestro signo monetario sufrió una devaluación del cuarenta y dos por ciento (42%) y mal podría cumplir a costa de empobrecerse, y además solicitó que en la sentencia definitiva se declare con lugar lo establecido en la cláusula penal que se encuentra circunscrita en la cláusula cuarta del contrato, y, consecuencialmente se le ordene a la demandante hacerle entrega del inmueble objeto de este litigio o en su defecto a ello sea compungida por este Tribunal, con la respectiva condenatoria en costas.
El artículo 1.168 del Código Civil, establece la excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”, cuyo tenor es el siguiente:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Sobre los efectos de la excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”, el autor patrio Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2002, pp. 971, expone lo siguiente:
“[Omissis]
La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla u ofrezca seriamente cumplir con su obligación, sin que sea necesario que haga una oferta real.
Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no solo tiene los efectos suspensivos descritos, sino que extingue las obligaciones durante el período de incumplimiento; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación.
[Omissis]”

Sentado lo anterior, se observa de la revisión del documento de opción de compra venta se convino en la cláusula segunda que el precio de venta del inmueble objeto del juicio, era la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.915,12), que serían pagados por la demandante en los términos siguientes:
“1.- La cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que entrega LA OPTANTE en calidad de arras, para efectuar la negociación que preparatoriamente se regula en este documento; la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) depositado a la cuenta corriente del Banco de Venezuela Nro. 0102-0655-380000042550, en fecha 07 de diciembre de 2011, titular la ciudadana Marbella Hench Dávila, antes identificada, y la cantidad de Ciento Setenta mil Bolívares (Bs. 170.000,00) que LA OFERENTE declara recibir en este acto a su entera satisfacción de manos de LA OPTANTE, por medio de cheque de Nº 00033239 del código de cuenta cliente Nº 0108-0374-87-0900000019 girado contra Banco Provincial de fecha siete (07) de diciembre del 2011. 2.- La cantidad restante, o sea, La cantidad de Ochenta y Tres Mil Novecientos Quince Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 83.915,12) de la siguiente manera: A- la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) depositado a la cuenta corriente Nro. 0102-0655-38-0000042550, del Banco de Venezuela titular la Ciudadana MARBELLA HENCH DAVILA, antes identificada, a la fecha quince (15) de Junio del 2012. B- la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) depositado a la cuenta corriente Nro. 0102-0655-38-0000042550, del Banco de Venezuela titular la Ciudadana MARBELLA HENCH DAVILA, antes identificada, a la fecha quince (15) de diciembre del 2012. C- La cantidad de Tres Mil Novecientos Quince Bolívares Con Doce Céntimos (BS. 3.915,12) pagaderos en cuotas de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 320,26) de forma mensual por el lapso de doce (12) meses a partir del quince (15) de enero del 2012 al 15 de enero del 2013, depositado a la cuenta corriente Nro, 0102-0655-38-0000042550, del Banco de Venezuela titular la Ciudadana MARBELLA HENCH DAVILA, antes identificada. LA OFERENTE declara entregar a LA OPTANTE EL INMUEBLE para ser habitado única y exclusivamente como vivienda principal por LA OPTANTE y su grupo familiar para la fecha 15 de diciembre del año 2011, libre de personas y muebles en excelentes condiciones de habitabilidad y esta lo recibirá a título de poseedor precario, y bajo su responsabilidad, siendo por su cuenta desde esta fecha todos los gastos de servicios básicos, y necesarios del inmueble, incluyendo el condominio, TERCERA: - La cantidad restante, o sea, Ochenta y Tres Mil Novecientos Quince Bolívares con Doce Céntimos (BS. 83.915,12) antes mencionada, será cancelada por LA OPTANTE a través de recursos propios, a más tardar EN UN LAPSO DE DOCE MESES (12), contados a partir de la autenticación del presente documento; acordando entre las partes que LA OPTANTE deberá estar solvente en las cuotas establecidas en el literal C- de la CLAUSULA SEGUNDA del presente documento, para la fecha en la cual se hará el otorgamiento definitivo del documento objeto de este contrato de opción de compra venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente; quedando entendido que con la cancelación de dicha obligación se entenderá como cumplida con (sic) de las cantidades restantes antes mencionadas es decir, Ochenta y Tres Mil Novecientos Quince Bolívares con Doce Céntimos (BS. 83.915,12). Estas cantidades forman parte del total del precio del inmueble antes descrito.”

De lo anterior, se evidencia que rielan del folio 15 al 26, depósitos bancarios efectuados por los ciudadanos ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ y RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, en el Banco de Venezuela, cuenta corriente número 0102-0655-380000042550, a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, en las fechas allí señaladas, de lo cual se desprtende que la actora, depositó en su totalidad, la cantidad de entonces OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 84.178,oo), en el Banco de Venezuela, cuenta corriente número 0102-0655-380000042550, a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, parte demandada en este juicio, con ello, cumplió con su obligación establecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, al pagar el monto de la diferencia del precio de la venta del apartamento objeto del juicio.
En virtud las razones antes expuestas, esta Alzada declara sin lugar la defensa de fondo referida exceptio non adimplecti contractus. Y así se decide.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia definitiva de fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111), dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha decisión será revocada, modificada, anulada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, el Tribunal observa:
De los términos en que fue planteada la controversia cuya revisión fue elevado por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, se evidencia que la pretensión deducida por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, tiene por objeto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, en el cual la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA dio en opción a compraventa a la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, un inmueble un inmueble constituido por un apartamento que es parte del edificio denominado Don Manuel, situado en el plan de la ciudad de Mérida, en la avenida 1 (Rodríguez Picón) de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, identificado con el N° 4-2, construido sobre un lote de terreno que está formado a su vez por dos lotes y que hoy forman uno solo, con una extensión de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados (752 m2), dentro de las medidas y linderos siguientes: FRENTE: en longitud de dieciséis metros (16 m) con la avenida 1 Rodríguez Picón. FONDO: en longitud igual a la anterior el filo de la barranca del río Milla. COSTADO DERECHO: en longitud de cuarenta y siete metros (47 m) con propiedad que son o fueron de Luis Castro. COSTADO IZQUIERDO: en la longitud de cuarenta y siete metros (47 m) con propiedad de Vita Yolanda Avendaño de Barrios, el cual consta de las siguientes dependencias: estar, un (01) comedor, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) balcón y tres (03) clósets. Con una superficie de ochenta y seis metros con setenta y dos centímetros (86,72 m2). Tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, en fecha 09 de diciembre de 2011, quedando anotado bajo el número 03, Tomo 124 de los libros de autenticaciones llevados por esta oficina Notarial, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.915,12).
La parte demanda al contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda en contra de su patrocinada, por considerarla temeraria, tendenciosa y que no se compagina con la realidad de los hechos allí narrados. Asimsimo, expuso que la parte demandante ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, haya cumplido con lo establecido en las cláusulas pactadas en el contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, que celebró su patrocinada el día 09 de diciembre de 2011, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida.

Así las cosas, el artículo 1.474 del Código Civil establece:

«Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio» (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Como lo expresa el artículo trascrito, el contrato de compraventa es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.
Al respecto, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra, señala que el contrato de compraventa:

«Es el contrato por el cual una parte (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmuebles a otra (comprador), la que a su vez se obliga a pagar a la primera su precio en dinero. Por este contrato se transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador. Es uno de los contratos de mayor importancia dentro de la circulación de los bienes». (Calvo Baca, E. Código Civil Venezolano. p. 286) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Por otra parte, el artículo 1.161 del Código Civil, consagra los efectos reales del contrato de compraventa, en los términos siguientes:

«Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado» (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Del contenido del artículo ut supra, se observa que por voluntad del legislador la transmisión de la propiedad coincide plenamente con la manifestación de voluntad de las partes, vale decir, hay cumplimiento simultáneo de las obligaciones de dar y de hacer.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, (Caso: Sent. Expediente 2000-000894), dejó sentado:

«(Omissis):…
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra ‘Contratos y Garantías’ Novena Edición, página 143, define la venta como ‘Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…» (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el contrato de compraventa es bilateral, consensual, oneroso y tiene por objeto la transmisión del derecho de propiedad de un bien.

A su vez, el artículo 1.159 del Código Civil, establece:

«Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención» (sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligados a observar la Ley.
Al respecto, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra, infiere que:

«Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada». (Maduro Luyando, E. Curso de Obligaciones Derecho Civil III. p. 544-545) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Igualmente, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

«Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello». (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Como se observa, para que proceda la acción de cumplimiento de contrato de compraventa, deben quedar probados en autos los presupuestos establecidos en el artículo 1.167 eiusdem, a saber:
1) La existencia de un contrato bilateral y,
2) El incumplimiento por una de las partes.
En tal sentido, pasa esta Alzada a valorar las pruebas promovidas por las partes, a los fines de verificar sí en la presente causa se encuentra demostrado o no los presupuestos establecidos en el citado artículo 1.167 del Código Civil, en los términos siguientes:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 28 de octubre de 2013 (fs. 57 al 59), la abogada ADA JANETT DE FRENZA HERNÁNDEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, promovió pruebas en la presente causa en los términos siguientes:
DOCUMENTALES
PRIMERO: Promovió el valor y mérito probatorio del documento de promesa bilateral de opción de compraventa, autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida Estado Mérida, en fecha 09 de diciembre de 2011, quedando anotado bajo el N° 3, Tomo 124 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial y posteriormente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 05 de marzo de 2013, quedando inscrito bajo el número 2011.4139, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. A los fines de probar que «efectivamente existe una negociación entre mi representada y la ciudadana Marbella Hench Dávila, así como los pagos realizados por la opción de Compra Venta, igualmente se le entregó a la ciudadana Marbella Hench Dávila, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs 300.000) en calidad de arras en dinero en efectivo tal y como consta en su cláusula segunda de dicho Contrato, mientras se hacia la negociación y con la finalidad que la ciudadana Marbella Hench Dávila liberara el apartamento de la hipoteca que se encuentra a favor del Banco de Venezuela».
Según auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Observa esta Alzada que dicho instrumento público ya fue valorado en el texto de esta sentencia, conforme con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.
SEGUNDO: Promovió a todo evento el valor y mérito probatorio de los pagos que se realizaron para efectuar la negociación, pago que fue hecho en dos partes, una parte depositada en la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 0102-0655-380000042550, en fecha 07 de diciembre de 2011, a nombre de la titular MARBELLA HENCH DÁVILA y la otra realizada mediante cheque girado contra el Banco Provincial en fecha 07 de diciembre de 2011 a nombre de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, a los fines de «probar que efectivamente se realizaron los pagos acordados en la negociación, a parte de las arras que mi representada le entregaron a la ciudadana Marbella Hench Dávila».
Por medio de auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
De la revisión de las actas que conforman el expediente, se evidencia en el contrato de opción de compraventa que riela de los folios 07 al 14, que la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) fue entregada por la optante en calidad de arras para efectuar la negociación que preparatoriamente se regula en el documento, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) depositado a la cuenta corriente del Banco de Venezuela N° 0102-0655-380000042550 en fecha 07 de diciembre de 2011, titular de la cuenta la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, y la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) que la oferente declaró recibir en ese acto a su entera satisfacción de manos de la optante por medio de cheque de N° 00033239 de la cuenta cliente N° 0108-0374-87-0900000019 girado contra Banco Provincial de fecha 07 de diciembre de 2011.
En consecuencia, esta Alzada le otorga valor y mérito jurídico a dichos medios de pago, en virtud de ser aceptados por la propia optante en el acto de suscripción del mencionado contrato de opción de compraventa. Así se declara.
TERCERO: Promovió a todo evento el valor y mérito probatorio de las constancias de depósito de fechas 13 de enero de 2012 por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs 320,50), mediante deposito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de Marbella Hench Dávila N° de comprobante 32648378 el cual se encuentra anexo en el libelo de demanda en duplicado de cliente en un folio útil signado con la letra “B”.
La segunda cuota fue pagada en fecha 22 de marzo de 2012, por la cantidad de trescientos veintidós bolívares (Bs. 322,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 31093261, marcado con la letra “C”.
La tercera cuota fue paga en fecha 26 de abril de 2012, por la cantidad de trescientos veintidós bolívares (Bs. 322,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 40926415, marcado con la letra “D”.
La cuarta cuota fue pagada en fecha 05 de junio de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 38531689, marcado con la letra E.
La quinta cuota fue pagada en fecha 07 de agosto de 2012, por la cantidad de seiscientos cuarenta y un bolívares (Bs. 641,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 47791420, marcado con la letra “F”.
La sexta cuota fue pagada en fecha 26 de septiembre de 2012, por la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,00), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 44044991, marcado con la letra “G”.
La séptima cuota fue pagada en fecha 25 de octubre de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 50012861, marcada con la letra “H”.
La octava cuota fue pagada en fecha 16 de noviembre de 2012, por la cantidad de trescientos veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 320,50), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 55634874, marcada con la letra “I”.
La novena cuota fue pagada en fecha 1° de febrero de 2013, por la cantidad de seiscientos cuarenta y un bolívares (Bs. 641,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 66574807, marcada con la letra “J”.
La primera cuota especial fue pagada en fecha 02 de marzo de 2012, por la cantidad de veinte mil trescientos veinte bolívares (Bs. 20.320,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 36859502; cuota esta cuyo fue adelantado el lapso estipulado en el contrato de promesa bilateral de opción compraventa por solicitud de la oferente ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, quien aceptando pagos parciales modificó la naturaleza del contrato y a su vez transformando dicho lapso en indeterminado, marcada con la letra “K”.
La segunda cuota especial fue pagada en fecha 28 de noviembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 68907335, marcada con la letra “L”.
Un tercer y último pago de fecha 11 de junio de 2013 por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante depósito en el banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de MARBELLA HENCH DÁVILA, N° de comprobante 81918950, marcado con la letra “M”.
A los fines de probar que efectivamente se cumplió con el pago establecido en la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa.
A través de auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Observa esta Alzada que obra a los folios 15 al 26, los comprobantes de los depósitos bancarios ut supra señalados, en tal sentido, esta Juzgadora le otorga valor y mérito jurídico, de conformidad con el artículo 1.163 del Código Civil. Así se declara.
Con estos medios de prueba quedó demostrado que la ciudadana ZOLANCH JOHANA JOYA PÉREZ, pagó la cantidad restante del precio convenido por la opción de compraventa, a la cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 del Banco de Venezuela, cuya titular es la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, como pago del dinero restante del precio de opción de compraventa. Así se declara.
TESTIMONIAL
CUARTO: Promovió el valor y mérito probatorio de la declaración testimonial del ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA. A los fines de probar que «efectivamente no ha existido ningún otro tipo de negociación a la plasmada en el CONTRATO BILATERAL DE OPCIÓN COMPRA VENTA suscrito por mi representada ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ y la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA. Igualmente para probar que los pagos realizado por el ciudadano Rubén Darío Alvarado Viera fueron hechos en nombre de la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, con el conocimiento de la ciudadana Marbella Hench Dávila, en virtud de que uno de los pagos iniciales fue entregado personalmente por el ciudadano Rubén Darío Alvarado Viera, tal y como consta en el pago realizado por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) en cheque N° 00033239 de la cuenta corriente N° 01080374870900000019, quien es el titular de dicha cuenta, sin producir subrogación en beneficio del ciudadano Rubén Darío Alvarado Viera».
Mediante auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva y en consecuencia fijó para su evacuación el tercer día de despacho siguiente a las 10:30 a.m.
DECLARACIÓN DE RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA
En fecha 6 de noviembre de 2013 (f. 65), tuvo lugar el acto de la declaración del testigo ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VIERA, quien una vez juramentado, procedió a ser preguntado por la abogado ADA JANETT DE FRENZA HERNÁNDEZ, y repreguntado por el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO.
Del análisis de las repuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la contraparte, se puede constatar que el mismo no incurrió en contradicción en sus deposiciones ni con las demás pruebas y de las mismas no se desprende elemento alguno que invalide su testimonio.
No obstante, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, en tal sentido, este Juzgado no le otorga ningún valor probatorio a dicho testigo. ASÍ SE ESTABLECE.
PRUEBA DE INFORMES
QUINTO: 1) A los fines de probar los depósitos sucesivamente realizado a nombre de la ciudadana Marbella Hench Dávila y demostrar que dicha ciudadana dispuso de esas cantidades de dinero, solicitó se oficiara al Banco de Venezuela para que suministre el estado de cuenta, de la cuenta corriente N° 0102-0655-380000042550 a nombre de la ciudadana Marbella Hench Dávila.
Por auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, y a tal efecto ordenó oficiar a la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia principal del Estado Mérida.
De la revisión de las actas que integran el expediente, no consta en autos la evacuación de este medio de prueba, razón por la cual esta Juzgadora no emite criterio de valoración. Así se declara.
2) A los fines de probar que el inmueble objeto del contrato bilateral de opción de compra venta se encuentra aún hipotecado, solicitó se oficiara al Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida para que expida certificación de gravamen del inmueble que se encuentra protocolizado por ante dicha oficina, en fecha 06 de diciembre de 2011, inscrito bajo el N° 2011.4139, asiento registral 1 del inmueble anotado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al libro de folio real de 2011.
Por auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, y ordenó oficiar al Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Obra al folio 68, oficio N° 7170-686, emanado por la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual comunica que sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 4-2, integrante del Edificio Don Manuel, situado en el plan de la ciudad de Mérida, en la avenida 01 Rodríguez Picón, Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, existe vigente gravamen hipotecario, por constitución de Hipoteca Convencional de Primer Grado, a favor de Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, operador financiero Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, por la cantidad de cuarenta y seis mil ochocientos trece bolívares con ochenta céntimos (Bs. 46.813,80); que no se encontraron medidas de embargo, de prohibiciones de enajenar y gravar que le hayan sido impuestas por autoridades judiciales, y dejó constancia que existe registrada una opción de compra a favor de SALOIND JOYA, según documento de fecha 5 de marzo de 2013, inscrito bajo el número 2011.4139, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
En tal sentido, esta Alzada le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
SEXTO: Promovió el valor y mérito probatorio del recibo de pago de condominio inserto en el libelo de la demanda, marcado con la letra P.
Consta al folio 30, original del recibo de pago emitido por la Junta de Condominio “Residencias Don Manuel”, a nombre de la ciudadana ZOLANCH JOYA, por la cantidad de Bs. 420,00, por concepto de condominio del mes de mayo de 2013 (Bs. 200) y primera cuota del portón eléctrico (Bs. 220).

De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Así las cosas esta Alzada observa que dicho instrumento privado que obra en original al folio 30 del expediente, no fue ratificado en el presente juicio, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
Promovió el valor y mérito probatorio del certificado de solvencia expedido por la Junta de Condominio de las Residencias Don Manuel, marcado con la letra A. A los fines de probar que «efectivamente la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, habita en dicho inmueble y lo a cuidado como un buen padre de familia desde el momento de la celebración del contrato de promesa bilateral de opción compra venta».
Mediante auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Obra al folio 60 del presente expediente, Certificado de Solvencia emitido por la Junta de Condominio Residencias “Don Manuel”, de fecha 19 de junio de 2013, mediante el cual hacen constar que la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, se encuentra solvente hasta el mes de mayo de 2013, en todas sus obligaciones contraídas de las respectivas planillas de cobro de condominio.
Se observa que dicho instrumento se trata de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en juicio, razón por la cual para su valoración, se requiere de la ratificación en juicio del tercero que suscribe dicho documento, por mandato del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, esta Alzada no le otorga valor ni mérito jurídico al referido documento privado. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Por diligencia de fecha 22 de octubre de 2013 (f. 53), el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas (f. 56):
DOCUMENTALES
PRIMERO: Valor y mérito jurídico del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, que celebró la parte demandante ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ con su patrocinado MARBELLA HENCH DÁVILA, el día 09 de diciembre de 2011 por ante la Notaría Tercera del estado Mérida. A los fines de «comprobar el monto de la obligación contraída, los términos y la forma en que debía ser honrada. Así mismo demostrar que, Johanna Joya Pérez incumplió con todos y cada uno de los términos en que fue pactado el referido contrato».
Mediante auto de fecha 1° de noviembre de 2013, el Juzgado de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Consta de los folios 07 al 14, el documento protocolizado de opción de compraventa, otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 05 de marzo de 2013, quedando inscrito bajo el N° 2011.4139, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2011, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, en fecha 09 de diciembre de 2011, quedando anotado bajo el N° 03, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina Notarial.
En consecuencia, esta Juzgadora le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Con este medio de prueba quedó demostrado que la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, celebró contrato de promesa bilateral de opción de compraventa con la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, consistente en un apartamento que es parte del Edificio denominado Don Manuel, situado en el Plan de la ciudad de Mérida, en la avenida 01 Rodríguez Picón, de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, identificado con el N° 4-2, construido sobre un lote de terreno que está formado a su vez por dos lotes y que hoy forman uno solo, con una extensión de setecientos cincuenta y dos metros cuadrado (752 m2), dentro de las medidas y lineros siguientes: FRENTE: en longitud de dieciséis metros (16 m) con la avenida 01 Rodríguez Picón. FONDO: En longitud igual a la anterior el filo de la barranca del río Milla. COSTADO DERECHO: En longitud de cuarenta y siete metros (47 m) con propiedad que son o fueron de Luis Castro. COSTADO IZQUIERDO: En la longitud de cuarenta y siete metros (47 m), con propiedad de Vita Yolanda Avendaño de Barrios.
Que el inmueble consta de las siguientes dependencias: estar, un (01) comedor, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) balcón y tres (03) closets. Que el inmueble tiene un superficie de ochenta y seis metros con setenta y dos centímetros (86,72 m2), y le corresponde un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de 4,4095. Cuyos linderos y medidas son los siguientes: SURESTE: fachada principal del Edificio. NOROESTE: Hall de ascensores y patio de ventilación; NORESTE: con el apartamento 4-1; y SUROESTE: fachada lateral del edificio. Que el precio del indicado inmueble era por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 383.915,12), que serían pagados por la optante en la forma señalada en el mencionado contrato.
En ese mismo acto la optante compradora dio en arras a la oferente vendedora la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), quien declaró haberlos recibido a su entera satisfacción de manos de la optante. Y que la cantidad restante, es decir, OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 83.915,12) serían cancelados por la optante a través de recursos propios en un lapso de doce meses contados a partir de la autenticación del documento. Así se declara.
SEGUNDO: Valor y mérito jurídico de la letra única de cambio por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) que adjuntó a la contestación de la demanda en copia simple. A los fines de demostrar que «el segundo depósito que realizó la parte demandante Zolanch Johanna Joya Pérez mediante copia simple de (bauche), de depósito Bancario N° 68907835 del Banco de Venezuela por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs 30.000,oo), y que adjunto a su Libelo de Demanda Marcado L, no fue para pagar ninguna de las cuotas especiales pactadas en el “Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta” como vivazmente quiso hacerlo pasar; sino para pagar la deuda que por préstamo de dinero mantenía para con mí Patrocinada Marbella Hench Dávila, como ya se dijo en la Contestación de la Demanda. Cambial ésta que merece todo Valor Probatorio, por cuando no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa en su momento, conforme a las reglas establecidas en los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se hace innecesario solicitar La Exhibición del Instrumento cambial (letra de cambio). b) Como consecuencia necesaria de lo anterior, demostrar que La Parte Demandante hasta la presente fecha ni siquiera ha cumplido con el pago total de la obligación contraída; Amen que los pagos los realizo en la forma que quiso y como mejor le pareció, sin atenerse a lo estipulado en el contrato».
De conformidad con el Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, procedió a tachar y desconocer en nombre de su representada en todas y cada una de sus partes el documento privado, anexo en copias simples a la contestación de la demanda, que riela al folio 51, por considerarlo documento falso de toda falsedad por no ser la firma de su representada, ni cierto el contenido del mismo, producido por la parte demandada, con el único fin de favorecerse de manera injusta de medios claramente fraudulentos, con el que se intenta sorprender en la buena fe, letra de cambio que no se encuentra en posesión de la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, pues el único negocio que existe entre la ciudadana Marbella Hench Dávila y su representada, es la promesa bilateral de opción de compraventa.
Por auto de fecha 1° de noviembre de 2013 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió dicho medio de prueba cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa al folio 51, la copia simple de una letra de cambio, de fecha 12 de diciembre de 2011, por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), para ser pagada a la orden de Marbella Hench Dávila.
Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo tanto, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original.
Así las cosas, esta Alzada no le otorga valor probatorio alguno al instrumento privado consignado en copia simple al folio 51 de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Analizado el material probatorio cursantes en autos concluye esta Alzada, que fueron probados en juicios los requisitos de procedibilidad de la acción de cumplimiento de contrato, como lo son la existencia de un contrato bilateral y su incumplimiento por una de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
En cuanto al primer requisito, se evidencia del análisis del contrato de opción de compraventa que cursa a los folios 07 al 14 del expediente, que la parte accionante logró determinar la existencia de un contrato bilateral, en el cual hubo un acuerdo de voluntades entre la oferente vendedora MARBELLA HENCH DÁVILA, quien se obligó a vender el inmueble a la optante compradora ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, quien se obligó a pagar el precio del inmueble.
Así las cosas, se evidenció que la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ, con la firma del contrato de opción de compraventa, entregó a la oferente vendedora ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA en calidad de arras la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) para efectuar la negociación, y la cantidad restante sería pagada en la forma establecida en el mencionado contrato, del material probatorio quedó comprobado que la optante compradora pagó la totalidad del dinero convenido por el precio de la venta.
En cuanto a los alegatos esgrimidos por la parte demandada sobre las fechas en que fueron realizados los pagos, y que los pagos que fueron realizados por el ciudadano RUBÉN DARÍO ALVARADO VERA, quien es un tercero y no es parte contratante, corresponde a esta Juzgadora hacer la siguiente consideración sobre el pago realizado por un tercero.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 26 de octubre de 2017 (Caso: Troy C.A. contra Corporación Alisa C.A. en el cual intervinieron como terceros Toba S.A. y Oba Mix S.A. Sent. 669. Exp. 17-184) dejó establecido que:
«…Omissis…

De la doctrina citada, se desprende que si bien en principo el deudor es quien debe pagar la obligación a la cual se comprometió, sin embargo, otra persona, es decir, un tercero que bien puede tener interés o no en el cumplimiento de la obligación puede realizar el pago, pues dicha facultad no perjudica al deudor al entenderse que la acción del tercero, lejos de afectarle le favorece en un todo al cumplirse con la obligación a la cual estaba sujeto.
De la misma manera, se considera que dicha acción tampoco afecta al acreedor en razón de que su interés está en que se le satisfaga la deuda con prescindencia de qué persona realice el pago, salvo, que la prestación solo pueda ser cumplida únicamente por el deudor por sus particulares o singulares características.» (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/204480RC.000669-261017-2017-17-184.HTML)

Del anterior criterio jurisprudencial se desprende que los pagos hechos por el ciudadano Rubén Darío Alvarado Viera, surten pleno efecto a los fines de ser imputados al pago del precio convenido por las partes en el referido contrato de opción de compraventa. Así se establece.
Así las cosas, observa este Juzgado en base a la justicia y la equidad, que la optante compradora pagó la totalidad del valor del inmueble, con lo cual su obligación fue satisfecha.
Por su parte, la oferente vendedora se comprometió a entregar a la optante compradora el inmueble para ser habitado única y exclusivamente como vivienda principal por la optante y su grupo familiar para la fecha 15 de diciembre de 2011, libre de personas y muebles en excelentes condiciones de habitabilidad y la optante recibiría a título de poseedor precario y bajo su responsabilidad, siendo por su cuenta desde esta fecha todos los gastos de servicios básicos y necesarios del inmueble, incluyendo el condominio, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Así se decide.
En cuanto al segundo requisito a saber, el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, se evidencia:
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, evidencia esta Alzada que la parte demandada no ha cumplido con la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, por cuanto la actora demostró haber satisfecho su obligación que era pagar el precio convenido, y a la demandada le corresponde otorgar el documento definitivo del documento por ante la Oficina de Registro Público del Estado Mérida. Asimismo, tampoco ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, esto es, entregar la liberación de la hipoteca de primer grado del referido inmueble, la cual está a favor del Banco de Venezuela S.A.
De lo anteriormente expuesto quedó demostrado que la oferente vendedora, ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA incumplió el contrato de opción de compraventa, en virtud que se encontraba en la obligación de entregar todos los documentos y solvencias del inmueble objeto del contrato, a la optante compradora, así como entregar el inmueble libre de todo gravamen a la fecha de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así se decide.
Así las cosas, se observa que en el libelo de la demanda, la parte actora ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ solicitó que la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA parte demandada, cumpliera con su obligación de protocolizar a su nombre el documento de propiedad del inmueble, o en su defecto, que el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga el presente juicio, a fin de que la misma sirva de título de propiedad.
En consecuencia, no cabe duda que la vendedora, ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, se encuentra en la obligación de trasmitir la propiedad del inmueble que es parte del edificio denominado Don Manuel, situado en el Plan de la ciudad de Mérida, identificado con el N° 4-2, construido sobre un lote de terreno que está formado a su vez por dos lotes y que hoy forman uno solo, con una extensión de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados (752 m2), dentro de las medidas y linderos generales siguientes: FRENTE: En longitud de dieciséis metros (16 m) con la Avenida 1 Rodríguez Picón; FONDO: En longitud igual a la anterior el filo de la barranca del río Milla; COSTADO DERECHO: En longitud de cuarenta y siete metros (47 m) con propiedad que son o fueron de Luis Castro; COSTADO IZQUIERDO: En la longitud de cuarenta y siete metros (47 m), con propiedad de Vita Yolanda Avendaño de Barrios, propiedad que se desprende del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 06 de diciembre de 2011, inscrito bajo el N° 2011.4139, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, y correspondiente al libro dl folio real del año 2011. Dicho inmueble consta de las siguientes dependencias: estar, un (01) comedor, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) balcón y tres (03) closets. El cual tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con setenta y dos centímetros (86,72 m2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de 4,4095% y sus linderos y medidas particulares son: SURESTE: Fachada principal del edificio; NOROESTE: Hall de ascensores y patio de ventilación; NORESTE: con el apartamento 4-1; y SUROESTE: fachada lateral del edificio, según consta en documento de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 12 de agosto de 1.976, bajo el N° 27, Tomo 10, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, a través de la protocolización del documento definitivo de compraventa a la compradora ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en los dispositivos legales y el criterio sentado por el Tribunal Supremo de Justicia, suficientemente señalados ut supra, concluye esta Superioridad, que habiéndose verificado los requisitos de procedibilidad de la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ contra la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en el dispositivo del presente fallo este Tribunal declarará SIN LUGAR el recurso de apelación planteado por la parte demandada y, en consecuencia, CONFIRMARÁ la sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111), por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de octubre de 2014 (f. 118) por el abogado GERARDO ANTONIO PRIETO en su condición de apoderado judicial de la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, en su condición de parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111).
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 13 de agosto de 2014 (fs. 83 al 111) dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compraventa, interpuesta por la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ venezolana, titular de la cédula de identidad número 17.830.212, asistida por la abogado en ejercicio ADA JANETT DE FRENZA HERNÁNDEZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 96.117, contra la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, venezolana, titular de la cédula de identidad número 10.897.751.
CUARTO: Como consecuencia del pronunciamiento que antecede, se ordena a la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, entregar a la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa en la entidad bancaria Banco de Venezuela S.A, Banco Universal.
QUINTO: En virtud del anterior pronunciamiento, se ORDENA a la ciudadana MARBELLA HENCH DÁVILA, venezolana, titular de la cédula de identidad número 10.897.751, otorgar el documento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, sobre el inmueble que es parte del edificio denominado Don Manuel, situado en el Plan de la ciudad de Mérida, identificado con el N° 4-2, construido sobre un lote de terreno que está formado a su vez por dos lotes y que hoy forman uno solo, con una extensión de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados (752 m2), dentro de las medidas y linderos generales siguientes: FRENTE: En longitud de dieciséis metros (16 m) con la Avenida 1 Rodríguez Picón; FONDO: En longitud igual a la anterior el filo de la barranca del río Milla; COSTADO DERECHO: En longitud de cuarenta y siete metros (47 m) con propiedad que son o fueron de Luis Castro; COSTADO IZQUIERDO: En la longitud de cuarenta y siete metros (47 m), con propiedad de Vita Yolanda Avendaño de Barrios, propiedad que se desprende del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 06 de diciembre de 2011, inscrito bajo el N° 2011.4139, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 373.12.8.3.403, y correspondiente al libro dl folio real del año 2011. Dicho inmueble consta de las siguientes dependencias: estar, un (01) comedor, dos (02) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) balcón y tres (03) closets. El cual tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con setenta y dos centímetros (86,72 m2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de 4,4095% y sus linderos y medidas particulares son: SURESTE: Fachada principal del edificio; NOROESTE: Hall de ascensores y patio de ventilación; NORESTE: con el apartamento 4-1; y SUROESTE: fachada lateral del edificio, según consta en documento de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 12 de agosto de 1.976, bajo el N° 27, Tomo 10, Protocolo Primero, Tercer Trimestre a la ciudadana ZOLANCH JOHANNA JOYA PÉREZ venezolana, titular de la cédula de identidad número 17.830.212.
SEXTO: En caso de incumplimiento de lo ordenado en el particular QUINTO de la presente dispositiva, y habiendo adquirido la sentencia el carácter de cosa juzgada, la misma servirá de título suficiente de propiedad, previa su protocolización y surtirá los mismos efectos que la escritura no otorgada, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en las costas del recurso a la parte demandada, por haber sido confirmada la sentencia apelada.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias y asuntos que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Bájese el pre¬sen¬te expediente al Tribunal de origen en su oportuni¬dad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil veinte (2020).- Años: 209° de la Indepen¬dencia y 160° de la Federación.

La Juez Temporal,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil
En la misma fecha, siendo las once y cuarenta y dos minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil