TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
“VISTOS” CON INFORMES DE LAS PARTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 22 de mayo de 2017 (folio 283), por la abogada Claudia Sánchez D’alesandro, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 141.473, en su condición de apoderada judicial de las ciudadanas MYRIAM BEATRIZ GABALDON MATUTE y MARISOL DEL COROMOTO MATUTE, parte demandante, contra la decisión de fecha 28 de abril de 2017, proferida por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por representación judicial de la EMPRESA “GUACAMAYA C.A” parte demandada, en el juicio seguido en su contra por desalojo de local comercial.
Por auto de fecha 31 de mayo de 2017 (vto. folio 284), el Juzgado a quo admitió en dos efectos la apelación efectuada por la abogada Claudia Sánchez D’alesandro, en su condición de apoderada judicial de las ciudadanas MYRIAM BEATRIZ GABALDON MATUTE y MARISOL DEL COROMOTO MATUTE, parte demandante.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2017 (folio 287), esta Alzada dio por recibidas las presentes actuaciones, haciéndole saber a las partes que de conformidad con los artículos 520, 878, 879 y 357 del Código de Procedimiento Civil, ex artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dentro de los cinco días de despacho siguientes, podrían promover las pruebas admisibles en esta instancia y de conformidad con el artículo 517 eiusdem, podrían presentar informes en el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha.
Mediante escrito presentado en fecha 10 de julio de 2017, la abogada Maria Elena Guisti Aranguren, en su condición de apoderada judicial de la empresa GUACAMAYA C.A, parte demandada, presentó informes. (Fs. 289 al 291).
Mediante escrito presentado en fecha 12 de julio de 2017, la abogada Claudia Sánchez D’alessandro, en su condición de apoderada judicial de la parte atora, presentó informes. (Fs. 293 al 295).
Por escrito presentado en fecha 25 de julio de 2017, la abogada Maria Elena Guisti Aranguren, en su condición de apoderada judicial de la empresa GUACAMAYA C.A, parte demandada, presentó observaciones a los informes presentados por su antagonista. (Folios 297 al 303).
Por auto de fecha 27 de julio de 2017 (folio 304), el Juez Temporal, abogado Julio César Newman Gutiérrez, asumió el conocimiento de la presente causa.
Mediante auto de fecha 27 de julio de 2017 (vto. f. 304), este Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en lapso de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 06 de noviembre de 2017 (f. 305), vencido el lapso correspondiente para la publicación de la sentencia se difirió la misma para el Trigésimo día calendario consecutivo siguiente.
En fecha 3 de febrero de 2020 (f. 307) la abogado Yosanny Cristina Dávila Ochoa, asumió el conocimiento de la causa, en su carácter de Juez Temporal de este despacho judicial.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo que obra a los folios 01 al 03, cuyo conocimiento correspondió al TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, presentado por los abogados Ricardo José Sánchez D’alessandro y Claudia Cristina Sánchez D’ Alessandro, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 13.966.738 y 17.456.109, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 109.918 y 141.473, quienes actúan en nombre y representación de las ciudadanas MYRIAM BEATRIZ GABALDON MATUTE y MARISOL DEL COROMOTO GABALDON MATUTE, en el cual expuso, en síntesis lo siguiente:
Que en fecha 05 de Mayo de 2010, se celebró contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el No. 06, tomo 48, entre la Empresa GUACAMAYA C.A representada por su presidenta la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 2.868.892, quien actuó con el carácter de arrendadora y la empresa Galerías de 1950 C.A representada por la ciudadana LISBEN MATUTE BURGERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 432.737, en su carácter de arrendataria, quien para el momento era la propietaria de los dos (2) locales comerciales, objeto de dicho contrato, identificados con los números LC-01 y LC-02, ubicados en el centro comercial Viaducto, en la Avenida Cardenal Quintero, Parroquia El Llano y Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, conforme consta en el contrato de arrendamiento.
Que previa información a la arrendataria, se procedió a vender a la ciudadana MYRIAM BEATRIZ GABALDON MATUTE el local comercial nro. LC-02 y a la ciudadana MARISOL DEL COROMOTO GABALDON MATUTE el local comercial nro. LC-01, continuando sus representadas la relación arrendaticia con la empresa GUACAMAYA C.A. Que el contrato de arrendamiento conforme a nuestro ordenamiento jurídico es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto la relación arrendaticia se ha renovado automáticamente por periodos anuales y sucesivos a partir del año 2010, tal como se establece en la clausula segunda de dicho contrato.
Que el cobro de los cánones de arrendamiento de ambos locales comerciales lo realiza la empresa Viaes C.R.L, empresa debidamente autorizada por las propietarias para la administración de los locales antes mencionados. Que desde el mes de Abril del año 2015, la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia con sus representadas, que no ha realizado pago alguno desde ese momento hasta la presente fecha por ante la empresa administradora Viaes C.R.L, que el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual es de cuatro mil setecientos ochenta y ocho bolívares (Bs 4.788,00) cada local comercial.
Que las arrendadoras han hecho numerosas gestiones para que la arrendataria cumpla con su obligación de hacer entrega de los cánones de arrendamiento insolutos derivados de la relación contractual, los cuales se encuentran insolutos desde el mes de abril de 2015, sin que hasta la fecha haya sido posible en forma amistosa tal gestión.
Que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes conforme al contenido del artículo 1.159 del Código Civil, y así mismo las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han contratado conforme al artículo 1.264 ejusdem, estableciéndose que en el Contrato bilateral si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
Que la empresa GUACAMAYA C.A, no ha ejecutado la obligación en las fechas previstas, como estaba obligada hacerlo conforme al citado contrato, incumpliendo y violando así la obligación de los mismos, estando de esta manera incursa en la causal de desalojo que estipula el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su literal “a”, perdiendo de esta manera su derecho de gozar de la prórroga legal que establece el artículo 26 de la citada Ley, por cuanto se encuentra en mora con más de dos (2) cánones de arrendamiento acumulados, por lo cual las propietarias recurren a la vía judicial.
Que es por lo antes expuesto que en nombre de sus mandantes, demandan a la empresa GUACAMAYA C.A, representada por la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN, para que convenga o en su defecto así lo declare este Tribunal, en desalojo por falta de pago en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal “a” y en consecuencia la entrega de los inmuebles objeto del contrato.
Que el monto total de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de abril de 2015 hasta el mes de diciembre de 2015, de los dos locales comerciales es de ochenta y seis mil ciento ochenta y cuatro bolívares con cero céntimos (Bs 86.184,00).
Que fundamentan la presente acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 del Código Civil y 591 y 599 ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil.
Que estiman la presente acción en la cantidad de ochenta y seis mil ciento ochenta y cuatro bolívares con cero céntimos (86.184,00 bs) correspondiente a quinientas setenta y cuatro con cincuenta y cinco unidades tributarias (574,55 U.T), monto que corresponde a los cánones de arrendamiento insolutos.
Finalmente a los fines de dar cumplimiento al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio procesal de la parte demandada empresa GUACAMAYA C.A, la siguiente dirección: «…en el local comercial identificado con el No: LC-01 y LC-02, ubicado en el Centro Comercial Viaducto, “ GUACAMAYA C.A”, Mérida Estado Bolivariano de Mérida» (sic).-
Por auto de fecha 07 de marzo de 2016 (f. 33), el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, en consecuencia ordenó el emplazamiento de la demandada empresa GUACAMAYA C.A, a los fines de que compareciera por ante ese despacho dentro de los veinte días (20) de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
De la declaración del Alguacil del tribunal de la causa que obra al folio 36, se evidencia que no fue posible practicar la citación personal de la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN presidenta de la empresa “GUACAMAYA C.A”, parte demandada en la presente causa, por lo que procedió a devolver la boleta sin firmar.
Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2016 (folio 44), el abogado Ricardo Sánchez coapoderado judicial de la parte demandante, en vista que no fue posible la practica de la citación personal de la demandada, solicitó se libren los respectivos carteles de citación.
Por auto del 30 de mayo de 2016 (f. 45), el Tribunal acuerda la citación por carteles de la demandada, a fin de que comparezca dentro del lapso de quince (15) días hábiles siguientes a la publicación del cartel en los diarios FRONTERA y PICO BOLÍVAR con intervalos de tres (03) días entre uno y otro.
Mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2016 (f. 48), los abogados Claudia Sánchez y Ricardo Sánchez coapoderados judiciales de la parte actora, consignan los carteles de los diarios Pico Bolívar en la página 14 de fecha viernes 30 de septiembre y Frontera en su página 14 de fecha 26 de septiembre a los fines de cumplir con la citación de la demandada.
Por auto de fecha 06 de octubre de 2016, el tribunal de la causa acordó desglosar la página número 03 de fecha 26 de septiembre 2016 del diario Frontera y la página 14 de fecha 30 de septiembre de 2016 del diario Pico Bolívar, donde aparece publicado el cartel de citación librado a la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN, en su condición de representante de la EMPRESA GUACAMAYA C.A, consignados por la representación judicial de la parte actora.
Obra al folio 53, diligencia de fecha 21 de octubre de 2016, presentada por la abogada MARÍA ELENA GUISTI ARANGUREN, en su condición de presidenta de la compañía GUACAMAYA C.A, parte demandada, en la cual se da por notificada de la demanda.
DE LA CUESTION PREVIA ALEGADA POR LA DEMANDADA
Consta a los folios 54 al 57, escrito mediante el cual la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN, presidenta de la empresa GUACAMAYA C.A parte demandada, asistida por el abogado Jesús Olinto Peña Rivas, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:
Que opone la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Que el artículo 4 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, «…establece que quedan excluidos de la aplicación de ese decreto ley los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrias…»
Que como se evidencia al leer el registro de comercio de la empresa demandada en su artículo 2, establece que la compañía tiene por objeto la confección, producción y distribución de ropa y artículos de vestir, lo cual encuadra en el supuesto de hecho del articulo 4 antes citado, ya que indica que su actividad es industrial y que por lo tanto el uso de los locales en cuestión también es industrial.
Que el uso industrial de estos locales también puede ser demostrado al examinar su actividad financiera la cual esta limitada a la producción industrial de ropa y a la venta únicamente al mayor del resultado de dicha producción y no tiene ninguna actividad comercial de ventas al detal, como se puede constatar en los libros de venta contables.
Que también se puede comprobar su actividad industrial en los equipos que se encuentran en dichos locales, los cuales son entre otras cosas por veinte (20) máquinas de coser industriales, una (1) máquina de bordar electrónica, una (1) estampadora de serigrafía, un (1) equipo de sublimación con su plancha, una (1) ojaladora, una (1) botonera y varios mesones de corte.
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Que en el supuesto negado de que fuera declarada por el tribunal sin lugar la cuestión previa opuesta anteriormente, de manera subsidiaria solicita que la demanda cabeza de autos, sea declarada sin lugar por cuanto su representada en ningún momento incumplió con los cánones de arrendamiento, por lo que rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes.
Que en ningún momento su representada ha dejado de cumplir con la obligación que le impone el contrato de arrendamiento, ni en los últimos meses, ni durante los veinticinco (25) años que ha venido ocupando dichos locales en calidad de arrendataria.
Que durante esos veinticinco (25) años su representada cumplió cabalmente con todas y cada una de las obligaciones que como arrendataria tiene, sin que en ningún momento se atrasara con los pagos de los cánones, ni surgiera ningún problema en la relación con la arrendadora, por lo cual resulta absurdo, ilógico e imposible de creer que después de tantos años dejara de pagar por causas imputables a ella.
Que esa maniobra de querer cobrar lo ya pagado fue el inicio de toda la confusión y los problemas con la arrendadora que luego empezó a negarse a recibir los pagos de los meses subsiguientes.
Que a pesar de sus numerosas peticiones se negó a firmar un nuevo contrato que se adecuara a la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según lo establece en la Disposición Transitoria Primera.
Que se negó a cumplir el mandato legal establecido en el artículo veintisiete (27) de la citada ley, de suministrar a su representada un número de cuenta bancaria para realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento.
Que se negó a comunicar la cantidad que se debía pagar por concepto de condominio cada vez, la cual según se puede observar en los recibos de pago cambia todos los meses, dicha cantidad debía ser pagada con el canon de arrendamiento de manera exacta, caso contrario no recibían el pago por falta de exactitud en la cantidad.
Que todas esas omisiones delatan la intención de mala fe de la arrendadora, destinada a impedir el pago de los cánones, por ello responsabiliza a la arrendadora de ser el actor imputable del retraso en dichos pagos.
Que en su deseo de pagar continuó intentándolo, acudiendo varias veces a la oficina administradora de la arrendadora VIAES, CRL, pero ninguna de las veces aceptaron los pagos que llevó.
Que en cuanto se dio cuenta que por causas imputables a la arrendadora no había sido posible pagar los últimos meses de los cánones de arrendamiento acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) en Mérida a fin de tratar de consignar dichos pagos pero la mencionada oficina recién abierta, no tenía implementado un procedimiento a tal fin. Que entonces acudió a la oficina de Inquilinato del Ministerio de la Vivienda en la cual tampoco pudo consignar los pagos, después acudió al Ministerio de Industria y Comercio en donde
Que ante esa situación su representada por actuaciones de mala fe de la arrendadora fue colocada en estado de necesidad y después de investigar exhaustivamente donde podía pagar, finalmente el cuatro (4) de abril de 2016 acudió al Tribunal Cuatro de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, donde después de solicitar la apertura de una cuenta a favor de la arrendadora, consignó en esa misma fecha y posteriormente los cánones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016, lo cual se evidencia en copia certificada del expediente de Consignación Nº 021 el cual anexa.
Que dichos depósitos suman la cantidad de doscientos cincuenta y dos mil treinta bolívares con treinta y un céntimos (Bs.252.030,31), que los hizo de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en concordancia con los artículos 1282 y 1306 del Código Civil, que por cuanto dichos depósitos de los cánones fueron realizados el día 4 de abril de 2.016, y para esa fecha su representada no había recibido ningún requerimiento de cobro.
Que dichos pagos son tempestivos en el sentido de haber sido realizados en el tiempo legal y así solicita al Tribunal que sea declarado y por cuanto la parte actora fue notificada formalmente de los mencionados depósitos judiciales, opone los pagos antes especificados y la consiguiente liberación de la obligación arrendataria demandada.
Que la tempestividad del pago se evidencia en que fue solo en el mes de octubre de 2.016, que fue informada por carteles de la demanda de autos, pero para ese momento su representada ya estaba solvente de la obligación demandada, como quedó expresado y demostrado, es por lo que rechaza la demanda en todas y cada una de sus pretensiones, y solicita expresamente al tribunal declararla sin lugar y declarar válido el depósito real de pago de los cánones con la consiguiente liberación de la obligación, con todos los pronunciamientos de ley y la correspondiente condenatoria en costas.
Que con fundamento en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sancionada en fecha 15 de noviembre de 2.006, la venta de los locales arrendados, que hizo la propietaria Galería de 1950, C.A a las demandantes MYRIAN BEATRIZ GABALDON MATUTE y MARISOL GABALDON MATUTE, en fecha 23 de julio de 2013 fue ilegal por cuanto a su representada no le fue ofrecida en venta con preferencia la venta de dichos locales, puesto que para esa fecha su representada tenía dieciocho años ocupando dichos locales y estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
OPOSICIÓN A LA CUESTION PREVIA INVOCADA POR LA DEMANDADA
Por escrito presentado el 30 de noviembre de 2016, (fs. 122 y 123), los apoderados judiciales de la parte actora abogados RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ D’ALESSANDRO y CLAUDIA CRISTINA SÁNCHEZ D’ALESSANDRO, en la exponen lo siguiente:
Que del libelo de la demanda así como de los documentos anexados a ella, se demuestra que la empresa GUACAMAYA C.A. pertenece al ramo comercial, siendo su objeto la venta de ropa unisex y afines.
Que la demandada de autos se encuentra en mora con las propietarias en los cánones de arrendamiento de más de dos mensualidades.
Que la demandada afirma y confiesa haber cambiado el objeto para el cual fueron arrendados los locales comerciales sin que fuera autorizada por las propietarias.
Que en el centro comercial donde se encuentran los locales arrendados funcionan otras empresas como comercio, banco y demás oficinas, pero ninguna industria.
Que habiendo sido firmado un contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, en las que se establecen beneficios y obligaciones, no puede modificarse el mismo de forma unilateral.
Que no tiene nada que ver lo que la empresa demandada establezca en su registro de comercio, que confecciona y produce artículos de vestir, puesto que si fuera el caso, igualmente señala la comercialización de las mismas.
Finalmente solicitó fuera declarada sin lugar la cuestión previa invocada por la demandada, puesto que se trata de locales arrendados para el uso comercial.
En fecha 5 de diciembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas que obra al folio 127 del expediente, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2016 (f. 128), en el cual se fijó inspección judicial para primer día de despacho siguiente a esa fecha.
Consta al folio 129 inspección ocular realizada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en los locales comerciales LC 01 y LC02, ubicados en el Centro Comercial El Viaducto, nivel Mezzanina, del Municipio Libertador del Estado Mérida, en la cual fue nombrada como fotógrafo la ciudadana Clarisa Benmanan Sole, también estuvieron presentes la abogado María Giusti Aranguren, apoderada judicial de la parte demandada y el abogado Ricardo Sánchez D`Alessandro, coapoderado judicial de la parte demandante.
En fecha 13 de diciembre de 2016, la abogado Claudia Sánchez D`Alessandro, coapoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas sobre la cuestión previa opuesta por la demandada, las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha (f. 181).
Fueron agregadas al expediente 20 reproducciones fotográficas tomadas por la ciudadana Clarissa Benmaman Sole, fotógrafa designada por el Tribunal el día de la inspección ocular realizada en los locales objeto de este juicio (fs. 188 al 197).
Consta al folio 200, informes sobre la cuestión previa opuesta, consignado por la apoderada judicial de la parte demandante, abogado María Elena Giusti.
En fecha 20 de diciembre de 2016 (f.202), la apoderado judicial de la parte demandante abogado María Elena Giusti, consignó escrito por medio del cual, solicita la inhibición de la Juez a cargo del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
Mediante acta que obra a los folios 204 y 205, la abogado María Elcira Marín Osorio, Juez Titular del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, se inhibió de seguir conociendo el juicio, la cual fue declarada Sin Lugar por este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
En fecha 02 de marzo de 2017 (f. 219), la abogado Thais Flores Moreno, asume el conocimiento de la causa, en su carácter de Juez a cargo del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en virtud del permiso especial otorgado a la Juez Titular abogado María Elcira Marín Osorio.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 28 de abril de 2017 (fs. 273 al 279), el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, declaró:
«…PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil y por ende la improcedencia de la extinción de la presente causa Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado Vencida (sic) totalmente en la incidencia según lo estatuido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…»
III
ACTUACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA
Informes de la parte demandada:
En fecha 10 de julio de 2017, la abogada Maria Elena Guisti Aranguren, en su condición de apoderada judicial de la empresa GUACAMAYA C.A, parte demandada, presentó informes. (Fs. 289 al 291), en el cual esgrimió los siguientes argumentos:
Que su representada sociedad mercantil GUACAMAYA C.A., fue demandada por las ciudadanas MYRIAM BEATRIZ GABALDON MATUTE y MARISOL DEL COROMOTO GABALDON MATUTE, por Desalojo de Local Comercial por falta de pago, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en la oportunidad de la contestación, la demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, la cual dispone que existe una prohibición legal para admitir la acción propuesta.
Que por cuanto la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prohíbe expresamente en su artículo 4 el desalojo de locales arrendados donde se realicen actividades industriales, de fabricación o de manufactura.
Que la sentencia apelada esta fundamentada en la cuestión previa opuesta de manera oportuna y en cumplimiento de lo pautado en el artículo 04 de la precitada Ley Especial.
Que de las pruebas promovidas en el Tribunal a quo, quedó demostrado que la empresa confecciona y produce ropa y artículos de vestir, por lo que la naturaleza de la arrendataria-demandada es de carácter industrial.
Que la sentencia apelada es coherente y no tiene contradicciones y cumple con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual solicita sea declarada Sin Lugar la apelación interpuesta y se confirme la sentencia que extingue el proceso y condena en costas a su contraparte.
Informes de la parte demandante:
Mediante escrito presentado en fecha 12 de julio de 2017, la abogada Claudia Sánchez D’alessandro, en su condición de coapoderada judicial de la parte atora, presentó informes (Fs. 293 al 295), de los cuales se desprende los siguientes argumentos:
Que fue interpuesta una demanda de DESALOJO POR FALTA DE PAGO fundamentada en el artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en su Literal “a”, en contra de la EMPRESA“GUACAMAYA C.A.”, representada por la ciudadana MARÍA ELENA GUISTI ARANGUREN por ante el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, la cual fue admitida en fecha 07 de Marzo de 2016.
Que en fecha 18 de noviembre de 2016, la parte demandada presentó escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda, en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, señalando que en la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial quedan excluidos de la aplicación de ese decreto ley los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: vivienda, oficina, industrias, y que la arrendataria es una industria y no de un local comercial según sus alegatos.
Que mediante escrito de oposición a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, se demuestra que el contrato de arrendamiento debidamente firmado y protocolizado, expresa en su cláusula octava el objeto del mismo, es decir, el ramo comercial que iba a seguir la empresa, y por el cual las propietarias del local accedieron a su arrendamiento, y en el mismo observamos que los locales serán destinados para la venta de ropa unisex y afines.
Que el contrato de arrendamiento fue específicamente para el ramo COMERCIAL, y en ningún caso cambio de uso o destino, ni mucho menos se especificó que el mismo sería destinado a la INDUSTRIA como bien quiere ahora hacer ver la parte demandada para desvirtuar el presente procedimiento.
Que del documento de condominio del Centro Comercial El Viaducto, donde se encuentran los referidos locales comerciales se puede observar que en ningún caso están autorizados para la instalación o desarrollo de industrias, tal cual se puede evidenciar en el prenombrado documento en su artículo cuarto, el cual fue consignado como prueba junto con el escrito de oposición a las cuestiones.
Que la parte demandada EMPRESA“GUACAMAYA C.A.”, representada por la ciudadana MARÍA ELENA GUISTI ARANGUREN, tiene una mora en cánones de arrendamiento de los referidos locales de dos mensualidades consecutivas, tal como lo señala el artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en su Literal “a”, encontrándose de esta manera insolvente en su obligación.
Que de las afirmaciones de la demandada la empresa GUACAMAYA C.A., en su registro de comercio establece dentro de sus objetos la confección, producción y distribución de ropa y artículos de vestir, evidencia que efectivamente tiene facultades de DISTRIBUCIÓN DE ROPA Y ARTÍCULOS DE VESTIR, que es perfectamente del área de comercialización, es decir vender al público en general.
Que el hecho de que la parte demandada haya consignado en la fase probatoria el acta constitutiva de la empresa, que da fe de su calidad de fabricante, no es contrario el hecho de que el contrato de arrendamiento que firmó la obligaba a ceñirse a un objeto especifico que era la venta, puesto que la empresa tener su industria en otro lugar y su comercialización en los referidos locales.
que en el caso de los desalojos los demandados pueden engañar al órgano judicial , ubicando de enceres y solicitando una inspección judicial para que así quede constancia de lo que se hace ahí dentro, por lo que enfatizo que los locales de nuestras representadas siempre han tenido un uso comercial, y nunca industrial.
Que existe vicio de suposición falsa o falso supuesto de hecho lo cual ha sido señalado por la jurisprudencia, la cual se refiere a que el Juez dicta falsa e inexactamente su sentencia a causa de un error de percepción, siendo tres los supuestos de falsa suposición, a saber: Falso Supuesto por atribución de menciones, el cual se asimila al falso supuesto ideológico. Falso Supuesto cuando cuando el Juez da por probado un hecho sin prueba que la respalde. Falso Supuesto cuando cuando el Juez establece un hecho falso con pruebas cuya inexactitud resulte de actas o instrumentos del expediente no mencionados en el fallo.
Que en presente expediente el falso supuesto deviene cuando el juez de la recurrida tomando en cuenta el documento constitutivo de la sociedad mercantil (Registro de Comercio), da por probado un hecho sin prueba que lo respalde, como es la plena certeza que la actividad desarrollada por la accionada es del tipo INDUSTRIAL, cuando el contrato de arrendamiento que regula, rige y establece las condiciones de la relación establecida, señala que dicho inmueble será destinado para el uso comercial.
Que no se verifica en el expediente, patente de industria, ni los pagos al SAMAT como industria, que prueben las afirmaciones de la demandada y es de conocimiento público y notorio que los Centros Comerciales están destinados en sus Condominios para uso de comercio, bancos, oficinas pero que en todo caso las fabricas no están permitidas por seguridad de los usuarios de los mismos.
Que del contrato que origina la relación arrendaticia, se evidencia que los locales están en un Centro Comercial, donde expresamente se prohíbe la constitución de industrias.
Que la Juez de la recurrida no apreció el documento fundamental de la acción, el cual no es otro que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que vincula a los justiciables, el cual clara y expresamente señala que el inmueble arrendado será destinado para USO COMERCIAL, y por tanto el inmueble objeto de la presente controversia no está excluido del ámbito de aplicación de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
Que se produjo la franca violación del artículo 12 y 15 de la norma civil adjetiva, hecho éste que tutela el derecho de mi representada a ejercer el presente recurso ordinario de apelación, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, por lo que se solicita la restitución de la situación jurídica infringida, y se pide la nulidad de dicha sentencia, procediendo consecuentemente a declarar CON LUGAR la Apelación interpuesta.
Observación a los informes consignados por la parte demandante:
Mediante escrito de fecha abogado María Elena Guisti Aranguren, en su condición de apoderada judicial de la empresa GUACAMAYA C.A, parte demandada, presentó observación a los informes consignados por su contraparte (Fs. 297 al 303), en el cual explano lo siguiente:
Que la abogado Claudia Sánchez, coapoderada judicial de la parte demandante, habla de un contrato de arrendamiento firmado entre las partes que es falso, que el contrato existente es el firmado por la empresa GUACAMAYA C.A. y la empresa Galerías de 1.950 C.A., representada por la ciudadana LISBEN MATUTA BURGUERA, y que dicho contrato fue redactado por el abogado Ricardo Sánchez coapoderado judicial de la demandante.
Que la parte actora demandó a mi representada el desalojo por falta de pago, estando solventes, puesto que los meses que se demandan en pago de abril y junio 2015, fueron cancelados a la empresa VIAES, C.R.L., quién emitió recibo y fueron agregados al expediente sin que fueran desconocidos ni impugnados.
Que el resto de los pago por cánones de arrendamiento, fueron consignados por ante el TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LAS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud que la empresa VIAES, C.R.L., se negara a recibirlos en fecha 04 de abril de 2016, antes de la citación por carteles que fueron librados el 30 de mayo de 2016 por el Tribunal de la causa y consignados en fecha 04 de octubre de 2016.
Que la demandada empresa ha cumplido con todas sus obligaciones por más de veinticinco (25) años, estando solvente tanto con los cánones de arrendamiento como en los pago al condominio.
Que la coapoderada judicial de la demandante explica que el local fue arrendado para la venta de ropa, siendo la empresa demandada integrante del comercio y no de la industria, y que no se especificó en el documento de condominio su uso o destino, cuando del documento constitutivo se evidencia el objeto de la empresa siendo este la confección y producción de ropa.
Que la representante legal de la parte actora alega la insolvencia de la demandada, sin que eso sea objeto de la apelación, y lo hace por no tener argumentos suficientes para sostener la misma.
Que se demostró que la empresa ya había pagado alquilar y condominio que pretende cobrar y no acepta los pagos que se consignaron ante el tribunal, por lo que no existe morosidad.
Que la coapoderada judicial de la parte demandante, abogada Claudia Sánchez, realiza afirmaciones injuriantes contra la Juez que practicó la inspección judicial y la juez que dictó la recurrida, siendo que ella no estuvo presente en la inspección judicial sino su hermano el copoderado judicial de la actora, además que tales afirmaciones carecen de prueba.
Que en el taller de la empresa demandada se encuentra desde hace más 20 años equipos tales como 10 maquinas industriales de costura recta, 6 maquinas industriales overlock, 2 maquinas industriales tipo collaretera, 1 máquina industrial botonera y 1 ojaladora, entre otros que fueron inspeccionados por el Juzgado de la causa, afirma igualmente que «NO SE PUEDEN INSTALAR DE UN DIA PARA OTRO, eso es imposible, ese trabajo lleva semanas hacerlo…», y los locales «SIEMPRE ESTUVIERON ARRENDADOS PARA TALLER DE COSTURA O FÁBRICA DE ROPA».
Que es público y notorio que en los locales objeto de litigio han funcionado la fábrica de prendas de vestir y que su representada ha sido proveedora de ropa para instituciones públicas y privadas de Mérida y otros estados del país.
Que la representante de la administradora “VIAES C.R.L.” Silvia Gabaldón de Fargier, estuvo en conocimiento de que los locales funcionaban como fábrica de ropa, ya que ella personalmente cobraba los cánones de arrendamiento.
Que se debe guardar respeto a los Jueces como a la contraparte y si se realizan afirmaciones de fraude deben ser probadas, porque de lo contrario se actúa con falta de ética profesional, por lo que solicitó que se le haga un llamado de atención a la abogado Claudia Sánchez.
Que la cuestión previa prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opera como «…un mecanismo de control de una errónea admisión de la demanda…», por lo que al haber un prohibición expresa de Ley no puede ser admisible demanda alguna.
Que el apelante habla de un falso supuesto, mintiendo y tergiversando lo que esta en la sentencia que cita como criterio jurisprudencial para sostener sus alegatos, puesto que en tal caso debió analizar los elementos antes de interponer la demanda.
Que si la parte actora afirma reiteradamente que la demandada no es fabricante de ropa debió haberlo probado.
Que no hubo silencio de pruebas con respecto a lo promovido por la parte actora, que como se valoran las pruebas en torno a la cuestión previa opuesta y «...lo relativo a la relación contractual entre las partes es materia de fondo del juicio y no forma parte de la sentencia interlocutoria…».
Que solicita sea ratificada la sentencia dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA y declarada sin lugar la apelación.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia sometida a apelación al conocimiento de esta Alzada en los términos que se dejaron expuestos, la situación jurídica a dilucidar en la presente instancia, consiste en determinar si la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la ciudadana MARIA ELENA GUISTI ARANGUREN, presidenta de la empresa GUACAMAYA C.A parte demandada, asistida por el abogado Jesús Olinto Peña Rivas, declarada con lugar por el a quo, es o no procedente en derecho y, en consecuencia, si dicha decisión debe ser confirmada, revocada o modificada.
A tal efecto, esta Superioridad hace las consideraciones siguientes:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla varios tipos de cuestiones previas, y se clasifican en los siguientes grupos: a) cuestiones atinentes a los sujetos procesales; b) cuestiones atinentes a la regularidad formal de la demanda; c) cuestiones atinentes a la pretensión y d) cuestiones atinentes a la acción.
En el caso de autos, este Tribunal observa que la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Al respecto, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, señala que:

«… La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código».
Ahora bien, en virtud de los argumentos sostenidos por la parte demandante-apelante sobre el Falso supuesto en el que incurrió la Juez de la recurrida en el momento de dictar la sentencia, este Tribunal de Alzada, pasa a pronunciarse al respecto, como punto previo a la sentencia.
DEL FALSO SUPUESTO DENUNCIADO POR LA PARTE DEMANDANTE
En la oportunidad de presentar informes en segunda instancia, la parte demandante-recurrente, plantea en el numeral sexto, que existe un vicio de SUPOSICIÓN FALSA o FALSO SUPUESTO DE HECHO, por cuanto existe un error de percepción de la Juez del a quo, en virtud que sostiene su motivación en el hecho de que al establecer en el documento constitutivo la empresa GUACAMAYA C.A., parte demandada, que su objeto es la fabricación y confección de prendas de vestir, la misma es de carácter industrial.
Sobre el vicio de falsa suposición la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señala en sentencia RC.000288 de fecha 26 de mayo de 2015, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba:
«Asimismo, esta Sala ha indicado de forma reiterada que el vicio de suposición falsa consiste en el establecimiento de un hecho positivo, concreto y preciso, que resulta falso o inexacto al no tener soporte en las pruebas, bien porque el sentenciador atribuyó a las actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque la prueba de la que se valió para establecer el hecho no aparece incorporada en los autos, o porque su inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo, hipótesis éstas que, entre otras, están previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y conforme a las cuales la Sala puede, excepcionalmente, extenderse al examen del establecimiento o apreciación de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia. (Vid. Sentencia N° 485 de fecha 27 de octubre de 2011, caso: J.C.B.V. contra Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., reiterada en sentencia N° 772 de fecha 10 de diciembre de 2013, caso: P.M.Á. y otra contra K.J.R.R.).
En ese sentido, cabe mencionar la sentencia N° 339 del 30 de julio de 2002, expediente N° 02-032, proferida en el juicio seguido por el ciudadano N.E. D’Ambrosio Rea y otra contra la sociedad de comercio Inversiones Bricalla, S.A., en la cual esta Sala determinó lo que de seguida se transcribe:
“…En este orden de ideas el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente. Esta es la doctrina tradicional de la Sala mantenida hasta el presente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.
(...Omissis...)
Considera la Sala que en el presente caso no se configura el vicio de suposición falsa que se atribuye a la recurrida, pues lo que ella contiene es una apreciación de carácter jurídico y no de hecho. Ya se explicó que para que exista el vicio, éste tiene que consistir en una afirmación de hecho positivo y concreto. Así ha dicho la Sala. “El falso supuesto se caracteriza por el error material. Pero nunca el de raciocinio o apreciación de la prueba” (Sentencia de 17-5-60, G. F. Nº 28, seg. Etapa pág. 139); “no es falso supuesto el eventual desacierto de los jueces en apreciaciones que corresponden a su soberanía” (Sentencia de 1-2-62. G.F. Nº 35, seg. Etapa. Pág. 32)....”. (Resaltados de la Sala).
Y la sentencia N° RC-00164 de fecha 27 de marzo de 2007, dictada en el juicio seguido por L.M.M. contra M.T.V.S., exp. N° 06-395, mediante la cual la Sala estableció cuando se configura el hecho falsamente establecido, en los siguientes términos:
“…la Sala extremando su labor pedagógica señala al recurrente que este M.T. ha establecido en reiterada jurisprudencia cuando es procedente la denuncia de falso supuesto y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio, la cual consiste en el cumplimiento de los siguientes requisitos: “…a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia. Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa...”. (Sentencia Nº 201, de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres V.C. C.A, contra Inmobiliaria C.O. C.A., expediente Nº 99-419)...».

Ahora bien para que pueda realizarse pronunciamiento expreso respecto del Falso Supuesto o Falsa suposición en que pudo haber incurrido o no la Juez de la recurrida, este Juzgado Superior en revisión ex novo del expediente, pasa a pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes en torno a la cuestión previa opuesta por la demandada, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la parte demandante:
La abogado Claudia Sánchez D`Alessandro, coapoderada judicial de la parte demandante presentó pruebas mediante escrito de fecha 13 de diciembre de 2016(f. 132).
1.- Valor y mérito probatorio del último contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandada GUACAMAYA C.A., y GALERIAS DE 1.950 C.A., a fin de probar la relación arrendaticia existente entre las partes, que existe una subrogación al contrato de arrendamiento y que no se evidencia que la voluntad de las partes era la de fábrica o industria.
De la revisión de las actas procesales se verifica que consta a los folios 133 al 137, documento original de arrendamiento de local comercial, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha 05 de mayo de 2010, en el cual se lee en la clausula primera la ubicación de los locales arrendados por la ciudadana LIBSEN MATUTE BURGUERA como representante de GALERIAS DE 1.950 C.A., a la empresa GUACAMAYA C.A., representada por la ciudadana MARÍA ELENA GIUSTI ARANGUREN, igualmente se lee en la clausula octava: «“los locales” será destinado para venta de ropa unisex y afines a este ramo».
Por cuanto dicha prueba no fue tachada ni impugnada por la contraparte, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 del Código Civil y 1.357 del Código de Procedimiento Civil, la ADMITE.ASÍ SE DECIDE.
2.- Valor y mérito probatorio del documento de condominio del Centro Comercial Viaducto, a fin de probar que los locales ubicados en el centro comercial no tienen autorización para el desarrollo de actividades de carácter industrial, específicamente lo señala en el artículo cuarto de tal documento.
De la revisión de las actas procesales se verifica que obra a los folios 138 al 183 documento de condominio del Centro Comercial Viaducto, en copia simple, en el cual se lee en el capitulo segundo la propiedad, artículo cuarto, apartado signado con la letra d) Locales:
«…En cada documento de compra-venta, se podrá expresar el destino determinado a un local. Entendemos por locales a los fines del presente documento, todas las áreas y dependencias vendibles del Centro Comercial Viaducto. Dentro de esta denominación general de locales podrán existir: Sala de Cine, comercios, bancos, oficinas, fuentes de soda, restaurantes, piano-bar, consultorios para todo tipo de profesionales, estudios etc…»
Así en virtud de que dicha prueba no fue tachada ni impugnada por la contraparte, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 del Código Civil y 1.357 del Código de Procedimiento Civil, la ADMITE.ASÍ SE DECIDE.
Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas que obra al folio 127 del expediente, en fecha 05 de diciembre de 2016, en la cual solicitó se realizara Inspección ocular en los locales objeto del presente litigio.
De la revisión de las actas procesales se evidencia que tal probanza fue admitida en fecha 08 de diciembre de 2016 (f. 128), y evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 09 de diciembre de 2016, de conformidad con lo pautado en el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil, finalmente el Juzgado de la causa dejó sentado en el acta de inspección que:
«…al momento de preguntarle al personal que labora en esta empresa cuál era el objeto o el ramo de la misma manifestaron que confeccionaban uniformes cuando se los mandaban a hacer igualmente en cantidades que podrían ser cincuenta, veinte o por unidad, igualmente ropa de moda en cantidades de una, diez, veinte o dependiendo de la cantidad solicitada…».

Por cuanto el medio de prueba anterior fue correctamente evacuado y en el se evidencia la actividad comercial desarrollada en los locales arrendados a la empresa GUACAMAYA C.A., y la presencia de las maquinas de costura, bordado, entre otros, esta Juzgadora otorga pleno valor probatorio a tal medio de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
Valorada las pruebas promovidas en torno a la cuestión previa opuesta por la demandada de autos, y objeto de la presente apelación, la cual esta contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, sobre la prohibición expresa de la Ley para admitir la acción propuesta, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto- Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que reza:
«Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados» (Subrayado de este Juzgado).
Del artículo anteriormente transcrito se lee específicamente que los inmuebles excluidos por el señalado Decreto-Ley son «los inmuebles no destinados al uso comercial», y el tipo de inmueble arrendado es de carácter comercial, puesto que la totalidad de los locales ubicados en el Centro Comercial Viaducto, donde se encuentran los Locales LC-01 y LC-02, actualmente ocupados por la empresa mercantil “GUACAMAYA C.A.”, realizan actividad comercial tal como lo señalan ambas partes en juicio, y se evidencia del documento de condominio del referido centro comercial, prueba aportada por la parte demandante.
La parte demandada al señalar que el objeto de la compañía es la confección, producción, distribución, importación y exportación de ropa y venta de artículos de vestir unisex, encuadra su objeto en lo definido como acto comercial por el Código de Comercio, su artículo 02, específicamente en el numeral 6º:
« Son actos de comercio, ya de parte de todos los contratantes, y de parte de algunos de ellos solamente:
1º La compra, permuta o arrendamiento de cosas muebles hecha con ánimo de revenderlas, permutarlas, arrendarlas o subarrendarlas en la misma forma o en otra distinta; y la reventa, permuta o arrendamiento de estas mismas cosas.
2º La compra o permuta de Deuda Pública u otros títulos de crédito que circulen en el comercio, hecha con el ánimo de revenderlos o permutarlos; y la reventa o permuta de los mismos títulos.
3º La compra y la venta de un establecimiento de comercio y de las acciones de las cuotas de una sociedad mercantil.
4º La comisión y el mandato comercial.
5º Las empresas de fábricas o de construcciones.
6º Las empresas de manufacturas, almacenes, bazares, tiendas, fondas, cafés y otros establecimientos semejantes...»

De la inspección ocular realizada por el Tribunal de la causa, como prueba solicitada por la parte demandada, se verifica que en los locales comerciales arrendados, funciona una manufactura, en la definición dada por Guillermo Cabanellas «Manufactura Labor hecha a mano. También, trabajo hecho a maquina, ya en serie…», (Cabanellas, G, 2006. Diccionario de Ciencias Jurídicas pág.568), asimismo define Fabrica como « Establecimiento dotado de maquinaria, herramientas e instalaciones necesarias para la fabricación de ciertos objetos, obtenidos de determinados productos o transformación industrial de una fuente de energía…» (Ibídem, Pág.395), de lo observado por las impresiones fotográficas y el acta de inspección se evidencia que la empresa mercantil GUACAMAYA C.A., funciona como una manufactura y no como fábrica, alejándose de su afirmación como integrante del ramo industrial.
La cuestionante alega que la acción ejercitada por la actora, desalojo de local comercial, está prohibida por la ley, la cual está contenida en el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que establece que quedan excluidos de la aplicación de ese Decreto-Ley los inmuebles destinados a la industria, sin embargo los hechos que se pretendieron demostrar con la inspección judicial realizada quedan desvirtuados tanto con las clausula contractuales arrendaticias como con las especificaciones del documento de condominio, en los cuales se describe que el uso de los locales comerciales arrendados es netamente comercial, y el cambiar el objeto para el cual fueron arrendados dichos inmuebles contraviene lo pactado en el contrato, que tal como lo señala el legislador es Ley entre las partes. Así lo expresa el Código Civil en su artículo 1.133: «El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico», y mas adelante el legislador afirma en el artículo 1.159 que «Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.»
Siguiendo con lo anterior, el autor patrio Maduro Luyando, señala respecto a lo señalado en el artículo que antecede, «Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley » (Maduro Luyando, E. 1980.Curso de Obligaciones Derecho Civil III. pág. 544), y así lo establece el legislador en el artículo 1.264 «Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…», por lo cual si la empresa GUACAMAYA C.A., cambió el uso de los locales comerciales arrendados, trasgredió lo pactado el contrato mismo de arrendamiento.
Con respecto al efecto de los contratos Calvo Baca, afirma que: «El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad…» (Calvo Baca, Código Civil Venezolano Comentado y Concordado. Pág, 756).
Ahora bien sentada las premisas contractuales y circunscribiéndose esta Juzgadora en la cuestión previa opuesta por la demandada de autos, objeto de la presente apelación, se observa que la cuestión previa dispuesta en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es procedente en dos situaciones: 1. Por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; o 2. Cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda.
Acerca de estas situaciones, la doctrina considera que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para su procedencia: «… (a) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible». (Cuenca Espinoza, L. 2002. Las cuestiones previas en el procedimiento civil ordinario, p. 72).
En el primer supuesto, se trata de aquellos casos en que la Ley niega la acción al no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende alegar, como sería el caso de las obligaciones derivadas del juego de suerte o azar, o las apuestas establecido en el artículo 1.801 del Código Civil, de igual forma ocurre cuando caduca la acción para ejercer el derecho de retracto legal previsto en el artículo1.547 eiusdem aunque en esta norma no lo prohíbe expresamente. Por tanto, cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe que se ejerza el derecho de acción, no nace la obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, por consiguiente el proceso debe extinguirse.
Respecto al segundo supuesto, la Ley no niega la acción, ya que en principio reconoce su existencia, no obstante, este reconocimiento se encuentra condicionado a la concurrencia de determinados requisitos cuya omisión vicia su existencia, en este caso, el demandado puede rechazar la acción que no se encuentre fundada en las únicas causales que le dan existencia jurídica. Dichos requisitos se refieren a los hechos inherentes a cada caso, cuya prueba es necesaria para hacer que prospere la acción. Es decir, que si la acción no se funda en determinadas causales que se deben expresar en el libelo, se hace procedente la oposición de la cuestión previa en referencia, ejemplo de ello, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil.
En fuerza de lo anterior, se observa que la cuestión previa a que se refiere el primer supuesto del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sólo será procedente cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción.
Por su parte, la doctrina señala que:

«En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega la protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla».
(RengelRomberg, A. 2007. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. III, p. 83).

Ahora bien, cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas atinentes a la acción, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante postulada en su libelo, y visto que tal excepción es inviable, puesto que tanto de la doctrina como de la jurisprudencia señaladas se verificó que la Juez de la recurrida, incurrió en Falso Supuesto, al sostener su argumentación en el hecho de que la empresa demandada GUACAMAYA C.A., estipule en su acta constitutiva que tiene por objeto la fabricación y confección de prendas de vestir, y la clasifica como un empresa industrial y no comercial, como se ha comprobado de las actas procesales, razón por la cual no esta excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así de la revisión exhaustiva de las actas procesales considera esta Juzgadora que las razones fácticas y jurídicas invocadas por la demandada-cuestionante, en apoyo de la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no se subsumen en los supuestos legales que, según los criterios expuestos, determinan la procedencia de dicha excepción, en virtud de lo cual, y como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, en la parte dispositiva de la presente decisión se declarará Con lugar la apelación interpuesta por la demandante y, en consecuencia, se revoca el fallo recurrido.
IV
DISPOSITIVA
En orden a las consideraciones antes explanadas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente incidencia, en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta el 22 de mayo de 2017, por la abogado Claudia Sánchez Dàlessandro, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, ciudadanas MYRYAM BEATRIZ GABLADON MATUTE Y MARISOL DEL COROMOTO GABALDON MATUTE, contra la decisión contenida en sentencia interlocutoria de fecha 28 de abril 2017, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, en la incidencia de cuestiones previas, surgida en el juicio por desalojo de local comercial, incoado por las referidas ciudadanas contra la empresa “GUACAMAYA C.A.”, mediante la cual dicho Tribunal declaró con lugar la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa a que se hizo referencia en el dispositivo anterior.
TERCERO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas del recurso intentado.
Queda en los términos expuestos REVOCADA la decisión recurrida. Publíquese, regístrese y cópiese.
En virtud de que la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y a los efectos allí indicados, se ordena notificar del presente fallo a las partes o a sus apoderados.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.- En la ciudad de Mérida, a los seis días del mes de noviembre de dos mil veinte. Años: 210º de la Independen¬cia y 161º de la Federa¬ción.
La Juez Temporal,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil

En la misma fecha, y siendo las doce y diez minutos de la tarde (12:10 p.m.), se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,

María Auxiliadora Sosa Gil