TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS.
“VISTOS” CON INFORMES.-
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 05 de diciembre de 2019, por la abogada MAIRA YADHIRA DUQUE RAMÍREZ, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, contra la sentencia definitiva del 02 de agosto del mismo año, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido en su contra por la parte demandante, ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, por cumplimiento de contrato de opción de compra, mediante la cual dicho Tribunal declaró parcialmente con la lugar la demanda propuesta, ordenando a la parte demandada a otorgar el documento definitivo y la entrega material del bien inmueble vendido que allí indica, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, debiendo la parte actora dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula novena del contrato firmado por ambas partes. Igualmente, dispuso que en caso de incumplimiento a la referida sentencia, se tenga la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil. Asimismo, declaró sin lugar la indexación y cobro de intereses solicitado por la parte actora, no existiendo, por la naturaleza del fallo, condenatoria en costas, ordenado la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el bien inmueble objeto de la causa, una vez quede firme dicha sentencia, acordando la notificación de las partes.
Por auto de fecha 07 de enero de 2020 (folio 558), el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y, en consecuencia, remitió el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este Tribunal, el cual, mediante auto del 15 del mismo mes y año (folio 561), le dio entrada, fijando oportunidad para que las partes solicitarán constitución de asociados, promovieran pruebas y presentarán informes.
En diligencia del 20 de enero de 2020 (folio 562), la parte actora solicitó la constitución de éste Tribunal con asociados, y cumplidos los requisitos legales señalados al efecto, cuyas actuaciones obran a los folios 563 al 590, quedo juramentado y constituido el 12 de febrero de 2020 (folio 591) con la Juez Temporal, profesional del derecho YOSANNY CRISTINA DÁVILA OCHOA y los abogados PABLO ALARCÓN SÁNCHEZ y ROGER ERNESTO DÁVILA ORTEGA, siendo éste último designado ponente, advirtiéndoles a las partes de la oportunidad para la presentación de sus informes.
Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2020 (folio 592), la parte actora le confirió poder apud acta a la abogada CRISTINA BEATRIZ FIGUEREDO GONZÀLEZ, otorgándoles las facultades allí establecidas.
En la oportunidad legal, ninguna de las partes promovieron pruebas en esta instancia.
Mediante sendos escritos, ambas partes consignaron los informes que obran a los folios 598 al 601 y 603 al 607. Hubo observaciones a los informes efectuada por la parte actora a los de su antagonista (folios 612 al 616).
Por auto de fecha 25 de enero de 2021 (folio 617), este Juzgado advirtió que, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, a partir del día siguiente a la fecha de ese auto, comenzaba a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva en esta causa.
Encontrándose la presente causa en lapso de sentencia, procede este Tribunal constituido con Asociados a proferirla, previas las consi¬dera¬ciones siguien¬tes:
I
SÍNTESIS DE LA CAUSA
De la revisión de las actas del presente expediente en que se dictó la sentencia apelada, se evidencia que se inició por escrito presentado en fecha 04 de junio de 2015 (folios 01 al 06), por la abogada NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-10.106.585, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 62.454, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, asistida por la profesional del derecho MIRIAM DEL VALLE BRICEÑO ÁNGEL (+), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-5.355.546, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 36.762 y del mismo domicilio, mediante el cual interpuso demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el N° 30, tomo A-5, debidamente representada por sus Gerentes, ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédula de identidad V-10.105.106 y V-10.104.252 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, correspondiéndole su conocimiento --por distribución-- al mencionado Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Junto con el libelo, la actora produjo las documentales que obran a los folios 08 al 138.
Mediante auto dictado por el mencionado Tribunal el 08 de junio de 2015 (folio 139), procedió a admitir la demanda interpuesta, acordando el emplazamiento de la demandada para dar contestación a la misma, dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, en horas de despacho, para lo cual se encargó de esta última al Alguacil de ese Tribunal.
En fecha 11 de junio de 2015, por diligencia suscrita por la parte actora, abogada NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, asistida por la profesional del derecho MIRIAM DEL VALLE BRICEÑO ÁNGEL, procedió a otorgarle poder apud-acta (folio 140), quien mediante diligencia de esa misma fecha consignó el permiso de habitabilidad que obra al folio 143.
Constan en autos que fueron practicadas diversas actuaciones para practicar la citación de la parte demandada, y en fecha 10 de febrero de 2016 (folio 178), la abogada MAIRA YADHIRA DUQUE RAMÍREZ, consigna instrumento poder que le fuere otorgado por la empresa demandada, CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES, C.A., el cual obra a los folios 179 al 186, dándose citada en su nombre para la prosecución del juicio, quién, el 16 de marzo del mismo año (folio 189), procedió a consignar escrito de oposición de cuestión previa conjuntamente con el anexo que obra a los folios 190 al 194.
Mediante diligencia fechada 29 de marzo de 2016 (folio 195), la apoderada actora, MIRIAM DEL VALLE BRICEÑO ÁNGEL, consignó el cheque de gerencia que obra al folio 196. Asimismo, la mencionada profesional del derecho en escrito del 06 de abril de 2016 (folio 202), contradijo la cuestión previa opuesta por su contraparte.
En fecha 28 de junio de 2016 (folios 256 al 261), el Tribunal de la causa --luego de algunas actuaciones en dicha incidencia-- dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial.
Por escrito presentado el 22 de julio de 2016 (folios 267 al 270), la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
Ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, siendo agregados en su debida oportunidad, los cuales obran agregados los de la parte actora a los folios 276 y 277 y los de la parte demandada a los folios 278 y 279, con sus respectivos anexos (folios 280 al 425), las cuales, por auto fechado 30 de septiembre de 2016 (folio 426), fueron admitidas por el Tribunal de la causa.
Mediante auto del 06 de diciembre de 2016 (folio 427 vuelto), el a quo fijó oportunidad para la presentación de los informes, constando en autos que la parte actora presentó su escrito el 17 de enero de 2017 (folios 428 al 430) y la parte demandada el 18 del mismo mes y año (folios 447 al 450), presentando ésta observaciones a los presentados por su antagonista el 27 del referido mes y año (folio 452), así como diligencia del 10 de febrero de 2017 (folio 456), mediante la cual manifiesta que los informes de su antagonista son extemporáneos por anticipados.
Suscitadas algunas actuaciones procesales, se avocó la jueza que dicto la sentencia definitiva apelada del 02 de agosto de 2019 (folios 524 al 540), mediante la cual hizo los pronunciamientos ut supra indicados.
Median¬te dili¬gencia del 27 de junio de 2017 (folio 287), la coapoderada de la parte demandada, abogada MAIRA YADHIRA DUQUE RAMÍREZ, oportu¬na¬mente interpuso recurso de apelación contra la mencionada sentencia.
Mediante auto del 07 de enero de 2020 (folio 558), el a quo admitió en ambos efectos dicha apelación, cuyo conocimiento como ya antes se dijo correspondió por distribución a este Juzgado Superior.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
DEL LIBELO DE DEMANDA
En el libelo de demanda la parte actora alego, en resumen, lo siguiente:
Bajo el título denominado “CONTRATO”, la demandante expresa que en fecha 19 de octubre de 2006, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, insertó bajo el Nº 57, Tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos, suscribió por una parte con el carácter de FUTURA ADQUIRENTE, y por la otra parte la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. en lo adelante (CODENCA), empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el Nº 30, Tomo A-5, quien a los efectos del contrato se denominaba LA EMPRESA, representada por su GERENTE, ciudadano JULIO CÉSAR PULEO SOSA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad V-10.105.106, domiciliado en el municipio Libertador de la ciudad de Mérida, Estado Mérida; un contrato de opción a compra mediante el cual convinieron, entre otros particulares, en los siguientes:

“PRIMERA: En cuanto a la DECLARACION PRELIMINAR, LA EMPRESA es la única y exclusiva propietaria, de lote de terreno ubicado en la avenida Las Américas, sector "EL ROSARIO", parroquia Caracciolo Parra Pérez, municipio Libertador del Estado Mérida, por haberlo adquirido según documento que a tal efecto se señala en el referido contrato, y sobre el que se construiría el Conjunto Residencial denominado "GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES, compuesto por sesenta y siete (67) apartamentos de diferentes áreas de construcción, cuyas dependencias, ambientes, comodidades y demás características están contenidos en el proyecto del mismo nombre y el cual sería desarrollado y enajenado conforme lo establece la Ley de Propiedad Horizontal.
SEGUNDA: En cuanto al CONOCIMIENTO DE LA COSA, en mi carácter de FUTURA ADQUIRENTE, declaré haber solicitado a LA EMPRESA información detallada de la obra, urbanismo, características del conjunto, servicios, materiales, acabados, área de construcción, medidas y linderos del apartamento, uso y disfrute de las cargas comunes del condominio del edificio, condiciones de venta, precio, incremento, forma de pago, financiamiento, gastos administrativos, comercialización y protocolización de los documentos, en relación a lo que manifesté haber quedado satisfecha con la información suministrada, quedando claro que los planos, publicidad, promoción y el apartamento modelo (si lo hubiera) son referenciales.
TERCERA: En cuanto al OBJETO DEL CONTRATO, convinimos que LA EMPRESA me dio en OPCIÓN A COMPRA el apartamento signado con el número 3-3, situado en el piso tres (3) del referido Conjunto Residencial, con un área aproximada de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS ( 80,89 m2), el cual me obligué a adquirir por el precio y en las condiciones en el contrato establecidas. El apartamento consta de dos (02) habitaciones, la principal con vestier, un (1) estudio, balcón, dos (02) baños, área de sala-comedor-cocina y oficios, un (01) puesto de estacionamiento y un (1) maletero ubicado en sótano, identificado con el Nº del apartamento 3-3, con las demás características contenidas en el proyecto. El apartamento se entregará pintado en blanco, con bañera en el baño principal, tope en el baño común, sin puertas de duchas, closets con puertas sin divisiones y sin gavetas, puertas entamboradas en habitaciones y baños, puerta principal maciza, batea, pisos de cerámica sin rodapié, ventanas panorámicas. Le pertenece el uso y disfrute de las cargas comunes del condominio del edificio, tales como sala de mini-gimnasio y juegos, piscina bar con cascada y pérgola, piscina jacuzzi, parrilleros, parque infantil, sauna para damas y caballeros, salón de fiestas, ascensores, aéreas verdes y recreativas, conserjería, vigilancia, servicios públicos, limpieza y mantenimiento.
CUARTA: En cuanto al precio, acordamos como precio base del apartamento la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 242.670.000), hoy DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 242.670).
QUINTA: En cuanto al incremento, queda expresamente convenido, que al saldo deudor mensual, se le aplicarán los ajustes por inflación, determinados por lo índices fijados por el Banco Central de Venezuela para el sector construcción, o en su defecto, LA EMPRESA calculará el incremento con base a los cambios en los salarios y materiales de construcción a partir del mes de la firma del presente contrato hasta el mes de la protocolización del documento definitivo de venta.
SEXTA: En cuanto a la FORMA DE PAGO, convinimos que en mi condición de FUTURA ADQUIRENTE le pagué en el mismo acto de suscripción del contrato de opción, o sea el día diecinueve (19) de octubre de 2.006, a LA EMPRESA, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.000), suma que fue considerada como arras y a cuenta del precio; la cantidad de CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.667.500) hoy CUARENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 40.667,50), en una cuota especial que será pagada a la fecha de su vencimiento, el día dos (02) de diciembre de 2006 para completar la inicial; la cantidad de SESENTA MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 60.667.500) hoy SESENTA MIL SEISICIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 60.667,50), en diecinueve (19) cuotas mensuales y consecutivas pagaderas a las fechas de su vencimiento, según relación anexa que forma parte integrante del presente documento, quedando un saldo pendiente por la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES ( Bs. 121.335.000) hoy CIENTO VEINTIÚN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 121.335) que será cancelado, junto con cualquier otro saldo pendiente, mediante cheque de gerencia a favor de LA EMPRESA en el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Quedando expresamente convenido que si en mi condición de FUTURA ADQUIRENTE, cancelaba el monto del apartamento en un (01) año, a partir de la firma del presente documento no me sería aplicado el ajuste por inflación establecido en la cláusula QUINTA.
SEPTIMA: En cuanto al DESISTIMIENTO, acordamos que se entenderá como tal la notificación por escrito de LA FUTURA ADQUIRENTE a LA EMPRESA de dejar sin efecto la Opción a Compra; así como la falta de pago consecutiva de tres (3) de las cuotas instauradas en la cláusula Sexta.
OCTAVA: En cuanto al CARÁCTER PERSONAL DEL CONTRATO, convinimos en la prohibición en mi condición de FUTURA ADQUIRENTE de ceder total o parcialmente, ni traspasar bajo ningún título en forma alguna el contrato de opción a compra.
NOVENO: En cuanto a LOS GASTOS DE REGISTRO Y OTROS, acordamos que los gastos por concepto de Honorarios Profesionales del Abogado redactor, derechos de Registro, timbres fiscales, impuestos, gestiones ante terceros, incorporación a los servicios públicos y cualquier otro que surja, con motivo de la compra, serían exclusivamente por mi cuenta como LA FUTURA ADQUIRENTE.
DECIMA: En cuanto a LA CONCLUSION DE LA OBRA, convinimos un plazo aproximado de VEINTICUATRO (24) meses contados a partir de la firma del contrato, reservándose LA EMPRESA el derecho de modificar este plazo, si por causas técnicas, económicas, sociales, políticas, legales o por cualquier hecho fortuito lo considera necesario, sin que la modificación del plazo genere indemnización alguna a mi favor.
DECIMO PRIMERA: En cuanto a LA FIRMA DEL DOCUMENTO DE VENTA, convinimos en que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble y protocolizado el Documento de Condominio, LA EMPRESA me notificaría como LA FUTURA ADQUIRENTE mediante telegrama, la fecha y hora de la firma del documento de venta por ante el Registro Subalterno.
DECIMO SEGUNDA: En cuanto al CUMPLIMIENTO DE LA LEY, acordamos expresamente que otorgábamos el contrato de opción a compra por virtud de lo establecido en el Parágrafo Único, del artículo 34° de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, porque el terreno sobre el cual se va a construir el inmueble es propiedad exclusiva de LA EMPRESA; los pagos recibidos servirán para el financiamiento de la construcción; el permiso de construcción está debidamente aprobado y otorgado, y los intereses de las cantidades recibidas de mi parte como LA FUTURA ADQUIRENTE, quedan establecidos a la tasa legal.
DECIMO TERCERA: En cuanto a la GESTION CONCILIATORIA, acordamos que cualquier controversia que surgiera por la interpretación y ejecución del contrato se agotará primero la vía amistosa, a través de dos (2) reuniones convocadas, si con ellas no se lograre la conciliación se acudirá ante la jurisdicción respectiva”.

En el epígrafe intitulado “DEL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA EMPRESA DEMANDADA”, señala que tal y como se obligó en la cláusula SEXTA del contrato de opción que funge como documento fundamental de la acción propuesta y la relación de vencimiento anexa, ha cumplido a cabalidad con todos y cada uno de los pagos pactados, efectivamente canceló las cantidades de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000), en fecha 18/09/2006; CUARENTA MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.667.500), hoy CUARENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 40.667,50), en fecha 01/12/2006, como cuota especial y/o cuota uno (1) según el orden establecido en la relación de vencimientos anexa al contrato de opción a compra, para completar la inicial (Bs. 60.667,50).
Asimismo, refiere que canceló la cantidad de SESENTA MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 60.667.500), hoy SESENTA MIL SEISICIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 60.667,50), de la siguiente manera: La cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 11/01/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 07/02/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 08/03/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 09/04/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 11/05/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 08/06/2007; la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000), hoy SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000), de fecha 20/08/2007; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 06/07/2007; la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000), hoy VEINTITRÉS MIL BOLIVARES (Bs. 23.000), de fecha 06/11/2007; la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000), hoy QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000), de fecha 12/11/2007; la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000), de fecha 09/01/2008; la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000), de fecha 18/02/2008; la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.667,50), de fecha 14/04/2008.
Igualmente expresa la parte actora que quedó un saldo pendiente por la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 121.335.000), hoy CIENTO VEINTIÚN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 121.335) a ser cancelado, junto con cualquier otro saldo pendiente, mediante cheque de gerencia a favor de LA EMPRESA en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, la cual fue prevista para un plazo de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma del referido contrato (19-10-2006), según se convino en el contrato, es decir, para el día 19 de octubre de 2008. Que, sin embargo, del referido saldo pendiente para ser cancelado a LA EMPRESA en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, canceló por concepto de abono a ése monto o saldo pendiente las cantidades de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000) en fecha 24/09/2008; CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000) en fecha 20/11/2008 y NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000) en fecha 09/06/2010, lo cual totaliza la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000) como abono a la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 121.335), quedando pendiente por cancelar del monto del precio del apartamento para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta la cantidad de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 22.335), por haber hecho los referidos pagos por adelantado, ya que aún el lapso establecido para su cancelación no ha llegado.
Seguidamente manifiesta que como un acto de buena fe de su parte y sin haber recibido el inmueble por cuanto la obra no había sido concluida, pagó desde la fecha de contratación, es decir, desde el 19 de octubre de 2006 al 14 de abril de 2008, el cincuenta por ciento (50%) del precio convenido y en la forma convenida, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 121.335), a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA). Que aún sin cumplirse el término establecido en el contrato para la cancelación del otro cincuenta por ciento (50%) de la forma establecida en el contrato, efectuó de buena fe, tres (03) pagos adelantados por un total de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000), que abonado al 50% ya cancelado, arroja la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 220.335), cantidad efectivamente cancelada a CODENCA, es decir, le ha pagado a CODENCA el 91,04% del precio convenido, lo que significa que a esa fecha solo le adeudaba a la empresa un 8,96% del precio convenido, o sea, la cantidad de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 22.335), mas los costos derivados del registro y protocolización del documento definitivo de compra venta.
Que el es el caso que ella cumplió con los pagos previstos en el contrato, pero no recibió en la fecha pactada el apartamento. Que por ello y por cuanto hasta la fecha de presentación de la demanda no le ha sido entregado el inmueble a pesar de contar la obra con el Permiso de Habitabilidad, obviando la empresa CODENCA lo convenido en el contrato de opción a compra en su clausula DECIMA PRIMERA, como es que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble y protocolizado el documento de condominio, tenía que notificarla mediante telegrama en su condición de futura adquiriente, la fecha y hora de la firma del documento de venta en el Registro Subalterno.
Que en vista de haber transcurrido seis años y seis meses (6,5 años) sin que la empresa constructora CODENCA le haga entrega del apartamento signado con el número 3-3 del piso 3 del edificio Gran Florida Residencias & Suite a que hace referencia el contrato de opción de compra tantas veces mencionado, es por lo que no le cabe la menor duda que existen fundados elementos para deducir que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES y DESARROLLOS NACIONALES C. A., (CODENCA) ha incurrido en incumplimiento de contrato y que dicha sociedad representada por los ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, son expertos en materia de construcción de obras civiles, son miembros activos de la Cámara Inmobiliaria del Estado Mérida y, por tanto, están en conocimiento práctico del tiempo, modo y lugar de la construcción de un edificio, con lo que queda demostrado que la actitud asumida por esta empresa, no es más que una actitud intencional.
Acto seguido la parte actora bajo el título denominado “DEL PETITO” considera que la prenombrada sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA) le expiró la fecha prevista para la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta que funge como documento fundamental de la acción, entrega que se convino para el 19 de octubre de 2008, por lo que en su propio nombre y representación y de conformidad con lo que establece los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.265 del Código Civil y 338 del Código de Procedimiento Civil, procede a DEMANDAR como en efecto DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la referida sociedad mercantil debidamente representada por los ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, en su carácter de GERENTES, y por cuanto ha agotado la gestión conciliatoria a que se refiere la CLAUSULA DECIMA TERCERA del contrato de opción a compra, es por lo que intenta la acción para que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por los siguientes conceptos:

“PRIMERO: Para que me CUMPLAN en todas y cada una de sus partes y en
los términos convenidos o en su defecto sean condenados a cumplir, EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA que suscribimos ambas partes, por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida, Estado Mérida en fecha 19 de octubre de 2.006, el cual quedó anotado bajo el número 57, tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos y el cual consigno en copia certificada constante de cinco (05) folios útiles, marcado "A", como instrumento fundamental de la presente demanda.
SEGUNDO: Que como consecuencia de la demanda de cumplimiento del contrato de opción a compra, demando a la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES y DESARROLLOS NACIONALES C. A., (CODENCA), antes identificada, para que me cumpla o en su defecto sea condenada a cumplir, conforme a lo establecido en las CLAUSULAS DECIMA y DECIMA PRIMERA, que no es más, que me haga formal y legítimamente la entrega material del inmueble el cual consiste en un apartamento signado con el número 3-3, situado en el piso 3 del Conjunto Residencial "GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES" con un área aproximada de construcción de OCHENTA CON OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (80,89 m2) y con las siguientes características: dos (02) habitaciones la principal con vestier, dos (02) baños, un (01) estudio, área de sala-comedor-cocina y oficios, balcón, un (01) puesto para estacionamiento de vehículos ubicado en el sótano de las Residencias y un (1) maletero igualmente ubicado en el sótano de las Residencias, identificado con el mismo número del apartamento, y con las características contenidas en el proyecto, pintado en blanco, con bañera en el baño principal, tope en el baño común, sin puertas de duchas, closets con puertas sin divisiones y sin gavetas, puertas entamboradas en habitaciones y baños, puerta principal maciza, batea, pisos de cerámica sin rodapié, ventanas panorámicas.
TERCERO: Así mismo la empresa demandada, convenga o en su defecto sea condenada, para que me haga la entrega material y efectiva del inmueble objeto de esta demanda, conforme a lo convenido en la CLÁUSULA TERCERA, es decir, con las características contenidas en el proyecto.
CUARTO: Igualmente demando para que la empresa CODENCA, convenga o en su defecto sea condenada, para que conforme a lo establecido en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de opción a compra, que funge como documento fundamental de esta acción, me haga la entrega material "de las áreas comunes del edificio, en perfecto estado de funcionamiento, tales como ascensores, sala de mini gimnasio y juego, piscina bar con cascada y
pérgola, piscina jacuzzi, parrilleros, parque infantil, saunas para damas y caballeros, salón de fiesta, sótanos, pasillos de circulación, áreas verdes y recreativas, conserjería, vigilancia, servicios públicos en perfecto estado de funcionamiento, limpieza y mantenimiento” libres de todo gravamen, tal cual y como se indicó en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de opción a compra.
QUINTO: Que como consecuencia de esta demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra, la empresa CODENCA antes identificada, cumpla o en su defecto sea condenado a cumplir, con la presentación para su protocolización ante la oficina Subalterna de Registro Público del municipio Libertador de Mérida el documento de transmisión de la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble tantas veces descrito, notificándome la fecha y hora de su protocolización. Más aún por estar demostrado que efectivamente he pagado el 91,04% del precio convenido y cumplido por mi parte, así como todas y cada una de las obligaciones pactadas, conforme lo convenido en la cláusula DÉCIMA PRIMERA, y hacerme entrega efectiva del apartamento, signado con el número 3-3, situado en el piso 3 del Conjunto Residencial "GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES".
SEXTO: Que como consecuencia de esta demanda de cumplimiento de contrato, una vez convenida por la demandada o condenada por este Tribunal, se ordene a la empresa demandada, conforme a lo convenido en la CLAUSULA DECIMA PRIMERA, a suscribir y transmitir a mi nombre, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble el cual consiste en el apartamento signado con el numero 3-3, situado en el piso 3 del Conjunto Residencial "GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES", y por ende la entrega material del inmueble en los términos convenidos, es decir, en perfecto estado de habitabilidad, tanto del apartamento como del conjunto residencial y con todas las mejoras estipuladas. Y que para la fecha en que se realice la protocolización del documento de transmisión de la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble antes descrito por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, cancelaré el saldo pendiente correspondiente al 8,96% del precio convenido, o sea, la cantidad de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 22.335), mas los costos derivados del registro y protocolización del referido documento.
Para el caso que la demandada se niegue a cumplir con la suscripción y transmisión por ante la Oficina de Registro Público del municipio Libertador del Estado Mérida del referido documento de propiedad, pido a este Tribunal, ordene al Registrador de la Oficina antes señalada para que protocolice la sentencia definitivamente firme que lo pronuncie y la misma sirva como documento que me acredite y me adjudique la propiedad sobre el apartamento señalado, para lo cual la referida sentencia deberá prever esta incidencia, precedente al pago del 8,96% del precio convenido, o sea, la cantidad de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 22.335), mas los costos de protocolización que me correspondería pagar, para el caso que LA EMPRESA me hubiese hecho la entrega formal, material y legal del inmueble, con el respectivo permiso de habitabilidad.
SEPTIMO: Para que la demandada al momento de ser condenada, pague LA INDEXACION o lo que es lo mismo el incremento que estas cantidades de dinero han sufrido por la devaluación incontrolable que ha presentado nuestra moneda nacional, tomando en cuenta para ello, los índices inflacionarios y parámetros que establece el Banco Central de Venezuela de la República Bolivariana de Venezuela.
OCTAVO: Las costas y costos del proceso.
NOVENO: El pago de los intereses generados por las sumas demandadas utilizando una tasa igual al promedio ponderado establecido por el Banco Central de Venezuela de las tasa pasivas que paguen los seis principales bancos comerciales del país.
DECIMO: Pido se ordene experticia complementaria del fallo a los fines de calcular la indexación y los intereses reclamados. De conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil”.

Finalmente la parte actora se reservó expresamente el derecho de exigir por una demanda autónoma la indemnización de los daños y perjuicios originados por el incumplimiento de la demandada, estimando la demanda en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 39.482.023,8) equivalente a 263.213,49 unidades tributarias y solicitó de conformidad a lo establecido en el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se decretara con carácter de urgencia, medida de prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles, sobre el inmueble objeto del litigio.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada, por intermedio de su apoderada, al dar contestación a la demanda, expresó, en resumen, lo siguiente:
Que rechaza y contradice la demanda interpuesta por la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJAS MANRIQUE, por no ajustarse a la verdad de los actos suscitados.
Que la demandante alega que la empresa no cumplió con la entrega del inmueble signado 3-3 del piso 3 del edificio Gran Florida Residencias & Suite, objeto del contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 19 de octubre de 2006, por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 57, tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, este argumento no es cierto, por tanto se rechaza y contradice en virtud de las siguientes razones:
Que la demandante convino voluntariamente en un contrato de opción a compra autenticado, regido bajo determinadas cláusulas transcritas en el libelo de la demanda, de las que específicamente se debe destacar la cláusula décima: DE LA CONCLUSIÓN DE LA OBRA: “Se establece un plazo aproximado de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma de este contrato. No obstante, la Empresa se reserva el derecho de modificar este plazo si por causas técnicas, económicas, sociales, políticas, legales o por cualquier hecho fortuito lo considera necesario, sin que esto genere indemnización alguna a favor de la futura adquiriente”.
Que dicha cláusula se refiere, en primer lugar, al plazo para la conclusión de la obra, no a la entrega material del inmueble, que aunque guardan estrecha relación (por lo que el segundo acto no sería posible sin la realización del primero) no significan lo mismo. En segundo lugar, la cláusula décima es suficientemente clara en las posibilidades de modificación del plazo de terminación de la obra, lo que previeron y aceptaron ambas partes al firmar la modificación de plazo cuando causas técnicas, económicas, sociales, políticas, legales o por cualquier hecho fortuito lo haga necesario.
Que en efecto, la empresa hizo uso de la cláusula décima cuando fue necesario, notificando a la demandante de la modificación para el plazo de entrega del inmueble en cuestión, mediante telegramas dirigidos a la demandante, tal como consta de lo manifestado por ella misma por ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público del estado Mérida en el expediente Nº 14-F4-0568-2011, quien a su vez lo indica en el numeral 34, 34, 35 y 36 de la solicitud de sobreseimiento que al folio 25 de la pieza 1 del expediente Nº LP01-2012-013827 del Tribunal Quinto de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida (LP01-O-2014-000012 Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida).
Que la parte demandante conjuntamente con los ciudadanos RICARDO ROMERO, CARMEN MORALES, MIRIAM ROJO, ANA MERCEDES ARAUJO y HUGO OCANDO, en fecha 26 de junio de 2011 denuncian penalmente por el delito de estafa continuada a la empresa y a sus representantes legales, en la cual se dio apertura a una investigación penal signada con la nomenclatura 14F-04-0568-2011, seguida por la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público del estado Mérida, quien solicitó medidas generales contra el patrimonio de la empresa y sus representantes legales en fecha 09 de agosto de 2011 hasta el 03 de junio de 2014, fecha en la que se decretó sobreseimiento de la causa penal seguida en el Tribunal Quinto de Control del Circuito Judicial Penal del estado Mérida.
Que en fecha 13 de octubre de 2008, la obra Gran Florida Residencia & Suite recibió orden de paralización de parte de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, situación conocida por la demandante, quien consigna ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público copia de la referida orden de paralización.
Con la denuncia penal interpuesta por la demandante, ésta desconoce e incumple con la cláusula décima tercera del contrato de opción a compra que dispone “DECIMA TERCERA: GESTION CONCILIATORIA; las partes convienen que cualquier controversia que surgiera por la interpretación y ejecución de este contrato, se agotará primeramente la vía amistosa, a través de dos (2) reuniones convocadas, y, si con ellas no se lograse la conciliación se acudirá ante la jurisdicción respectiva”.
Que la demandante conjuntamente con los demás denunciantes penales, el 06 de marzo de 2012 solicita a la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante recurso administrativo la revocatoria del permiso de habitabilidad PH-003-2012, otorgado a la gran obra Gran Florida Residencias & Suite el 25 de enero del año 2012.
Que en fecha 20 de abril de 2012, la constructora presentó, mediante la Fiscalía del Ministerio Público, propuesta de conciliación a la Sra. NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, consistente en la entrega material y trasmisión de la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción a compra.
Que en fecha 18 de abril de 2012, la ciudadana NAHIR ROJO, por intermedio de su abogado MIRIAM BRICEÑO propone a la demandada acuerdo reparatorio en los siguientes términos:

“Monto total para llegar a acuerdo reparatorio: Trece Mil Cuatrocientos Sesenta y Cinco Cuatrocientos Setenta y Dos (sic) (Bs. 13.465.472). El monto total en un cheque de gerencia a nombre de la apoderada de las víctimas abogada Miriam del Valle Briceño Ángel C.I. V- 5.355.546, que el acta la firmaron todas las víctimas y la abogada de la empresa, que se encargaría de cancelar su parte a las víctimas. 2.-Beneficios: a.- Si lo hacen antes de la imputación formal y presentación del cato conclusivo no tiene que admitir hechos. b.- No les queda antecedentes penales, además aun no han sido reseñados. C.- Les levantan las medidas cautelares y pueden vender los apartamentos a los cuales renuncian las víctimas, y pueden salir del país libremente; que estos elementos constan en el expediente penal antes mencionado”.

Que el valor del inmueble según el contrato de opción a compra venta citado, es de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 242.670), razón por la que rechazan total y absolutamente la estimación absoluta e ilegal que realiza la demandante en su respectivo libelo, pretendiendo valorar el inmueble dieciséis mil veces más del precio establecido por ambas partes en el referido contrato de opción a compra.
Que la demandante alega que cumplió el contrato a cabalidad; por lo que rechazan y contradicen tal afirmación, pues no es cierto que cumplió el contrato de opción a compra venta en los términos prescritos de común acuerdo celebrado en fecha 19 de octubre de 2006, por ante la Notaria Pública Cuarta de Mérida, que todo ello se evidencia, según el contraste entre la relación de vencimiento establecida en el contrato descrito y los pagos realizados. Que a estos efectos se evidencia: pago inicial pautado para el 19/10/2006 por la cantidad de Bs. 20.000.000 forma de pago cheque depositado en cuenta; primera cuota pagada para el 02/12/2006, por la cantidad de Bs. 40.667.500, forma de pago cheque depositado el 01/12/2006; segunda cuota, pautada para el 07/01/2007, por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago depósito el 02/01/2007; tercera cuota: pautada para el 07/02/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 07/02/2007; cuarta cuota: pautada para el 07/03/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 08/03/2007; quinta cuota: pautada para el 07/04/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 09/04/2007; sexta cuota: pautada para el 07/05/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 11/05/2007; séptima cuota: pautada para el 07/06/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 08/06/2007; octava cuota: pautada para el 07/07/2007 por la cantidad de Bs. 6.000.000 forma de pago cheque depositado el 20/08/2007; novena cuota: pautada para el 07/08/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 06/07/2007; décima cuota pautada para el 07/09/2007 por la cantidad de Bs. 3.000.000 forma de pago cheque depositado el 06/11/2007 conjuntamente con el pago de la décima primera cuota para el 07/10/2007 por la cantidad de Bs 20.000.000 forma de pago cheque depositado el 06/11/2007; décima segunda: cuota pautada para el 07/11/2007 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 12/11/2007 conjuntamente con la décima tercera cuota pautada para el 07/12/2007 por la cantidad de Bs. 5.000.000 forma de pago cheque depositado el 12/11/2007; décima cuarta cuota pautada para el 07/01/2008 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 09/01/2008; décima quinta: cuota pautada para el 07/02/2008 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 18/02/2008 conjuntamente con cuota décima sextapautada para el 07/03/2008 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque depositado el 18/02/2008; décima séptima: cuota pautada para el 07/04/2008 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque emitido el 14/04/2008 conjuntamente con cuota décima octava pautada para el 07/05/2008 por la cantidad de Bs. 1.000.000 forma de pago cheque emitido el 14/08/2008 y décima novena cuota pautada para el 07/06/2008 por la cantidad de Bs. 4.667.500 forma de pago cheque emitido el 14/04/2008; otros abonos no pautados para el 24/09/2008 por Bs. 4.000 el 20/11/2008, por Bs. 5.000 el 09/06/2010 por Bs. 90.000.
Que todos los actos descritos evidencian la mala fe de la demandante, quien manifestó en la causa penal su desinterés en el inmueble, además ha participado conjuntamente con los mismos denunciantes penales en actos administrativos y judiciales tendentes a impedir la plena vigencia del permiso de habitabilidad de la obra, entre los cuales, consiguieron la revocatoria del permiso de habitabilidad PH-003-2012 con la Resolución Nº 01-2012 en abril de 2012 emitida por el Departamento de Ordenación Urbanística conjuntamente con el Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que la demandante en realidad pagó las cuotas a su discreción en fechas distintas a las preestablecidas contractualmente, incluso con mora.
Que la última cuota debía pagarse al momento de la protocolización del inmueble, no obstante la demandante estando en pleno conocimiento del retraso en la conclusión de la obra, con la consignación de los telegramas de la empresa, 15 días previos a presentar la denuncia penal (26/06/2011), el día 09 de junio de 2011, abona la cantidad de Bs. 90.000 que no correspondía realizar en esa fecha.
Que la empresa obtuvo, temporalmente, la plena vigencia del permiso de habitabilidad PH-003-2012, mediante sentencia de fecha 16 de diciembre de 2014 emitida por el Juzgado Superior Estadal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida LE41-G-2013-000033, pero posteriormente fue anulado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14 de agosto de 2015 decisión Nº 1164 del expediente 15-0522, motivado a un recurso de revisión solicitado por una de las partes codenunciantes penales de la hoy demandante.
Que la demandante ha realizado actos para entorpecer la posibilidad que la empresa pueda cumplir con las obligaciones contractuales, que con sus actos ha impedido la plena vigencia del permiso de habitabilidad, requisito necesario para transmitir la propiedad y que manifestó en abril de 2012 no tener interés en el inmueble que hoy reclama.
Que la empresa ha cumplido con sus obligaciones contractuales, así como en su momento lo realizó con todos aquellos que recíprocamente han cumplido con sus respectivas cargas, por ello la entrega y transmisión de propiedad de la mayoría de apartamentos de Gran Florida Residencias & Suite.
Que la parte demandante no ha obrado con sinceridad contractual, ha exteriorizado la mala fe en la ejecución del contrato.
Que la demandante realizó los pagos de las cuotas preestablecidas fuera de la fecha estipulada y que con demora pagó algunas cuotas, señalando las siguientes: cuarta cuota: pautada para el 07.03.2007, pagada el 08.03.2007; quinta cuota: pautada para el 07.04.2007, pagada el 09.04.2007; sexta cuota: pautada para el 07.05.2007, pagada el 11.05.2007; séptima cuota pautada para el 07.06.2007 pagada el 08.06.2007; octava cuota pautada para el 07.07.2007, pagada el 08.06.2007; décima cuota pautada para el 07.09.2007 pagada el 06.11.2007; décima primera cuota pautada para el 07.10.2007 pagada el 06.11.2007; décima segunda cuota pautada para el 07.11.2007 pagada el 12.11.2007; décima cuarta cuota pautada para el día 07.01.2008 pagada el 09.01.2008, décima quinta cuota pautada para el 07.02.2008 pagada el 18.02.2008 y décima séptima cuota pautada para el 07.04.2008 pagada el 14.04.2008.
Que la mora tiene lugar conforme al artículo 1269 del Código Civil Venezolano, por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención, lo que ocurrió en este caso y en la mayoría de las cuotas establecidas como obligación de la demandante lo que evidencia su incumplimiento, de forma que la demandante no cumplió su obligación exactamente como había contraída tal como lo dispone el artículo 1264 del citado Código Civil.
Fundamenta la defensa en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1264, 1269 y 1270 del Código Civil Venezolano.
III
INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
Mediante sendos escritos presentados en fecha 1° de diciembre de 2020, la parte demandada y el 02 del mismo mes y año, la parte actora presentaron ante esta Alzada sus informes que obran a los folios 598 al 601 y 603 al 607, presentando la parte actora en la oportunidad de las observaciones a los informes de su antagonista el escrito que obran a los folios 612 al 616.
Al efecto, la parte actora, con los argumentos allí expuestos, transcribiendo parte del dispositivo del fallo recurrido, expresa que el mismo cumple con sus requisitos formales y que quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada con las pruebas que allí menciona, cumpliendo ella sus obligaciones contractuales, promoviendo en dicha oportunidad el documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 5 de junio de 2015, bajo el Nº 2015.1371, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.11.1291 y correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2015, en donde se evidencia que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), en fecha 15 de junio de 2015, protocolizó la venta del inmueble consistente en un apartamento, distinguido con el Nº 8-5, piso 8, del Edificio “Gran Florida Residencias & Suites” ubicado en la Avenida Las Américas, Urbanización El Rosario, Parroquia Caracciolo Parra Pérez del Municipio Libertador del Estado Mérida; pidiendo la ratificación de la sentencia impugnada.
Por su parte, la parte demandada, con los argumentos allí expuestos, requiere con fundamento en los artículos 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil, se acuerde la nulidad de la sentencia recurrida, y se pronuncie sobre el mérito de la causa, declare procedente la causa extraña no imputable y a su representada eximida de la obligación pretendida. Asimismo, expresa que el fallo apelado decidió de forma errónea respecto a la impugnación de la cuantía de la demanda por ellos propuesta.
IV
DE LA SENTENCIA APELADA
Como se expresó anteriormente, el 02 de agosto de 2019 (folios 524 al 540), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido por la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, por cumplimiento de contrato de opción de compra, dictó sentencia definitiva mediante la cual dicho Tribunal declaró parcialmente con la lugar la demanda propuesta, ordenando a la parte demandada a otorgar el documento definitivo y la entrega material del bien inmueble vendido que allí indica, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, debiendo la parte actora dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula novena del contrato firmado por ambas partes. Igualmente, dispuso que en caso de incumplimiento a la referida sentencia, se tenga la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil. Asimismo, declaró sin lugar la indexación y cobro de intereses solicitado por la parte actora, no existiendo, por la naturaleza del fallo, condenatoria en costas, ordenado la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el bien inmueble objeto de la causa, una vez quede firme dicha sentencia, acordando la notificación de las partes.
V
PUNTOS PREVIOS
1.- DENUNCIA DEL VICIO DE INCONGRUENCIA DE LA SENTENCIA APELADA
En virtud de que por el efecto devolutivo de la apelación de la sentencia de primera instancia interpuesta por la parte demandada, este Tribunal de Alzada constituido con Asociados adquirió plena jurisdicción para reexaminar ex novo e íntegramente la controversia planteada ante el a quo, lo cual, además, implica ejercer preliminarmente el adecuado control sobre la regularidad formal del proceso seguido en la instancia inferior; y en virtud de que en el escrito de informes consignados ante esta Superioridad por la parte apelante el 1° de diciembre de 2020 (folios 598 al 601), por el coapoderado de la parte demandada, abogado HUGOLINO RIVAS, con fundamento en los artículos 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil y en las razones allí expuestas, requiere se acuerde la nulidad de la sentencia recurrida, y se pronuncie sobre el mérito de la causa, declare procedente la causa extraña no imputable y a su representada eximida de la obligación pretendida. Asimismo, expresa que el fallo apelado decidió de forma errónea respecto a la impugnación de la cuantía de la demanda por ellos propuesta; procede esta Superioridad, como punto previo, de conformidad con el artículo 209 eiusdem, a pronunciarse sobre dicho alegato, y a tal efecto, se observa:
En efecto, el informante expresa que lo decidido por el Tribunal de la causa resulta erróneo e incongruente pues no se atiene a lo alegado y probado en autos.
Para ello, la parte demandada expresa que, fundamentando sus alegatos de nulidad en los numerales 2° al 5° del escrito de informes, concluyendo en dicho escrito que el último lapso de prórroga del contrato suscrito entre las partes, fue de seis meses y vencía el 7 de agosto de 2011, pero el 26 de junio de dicho año, estando vigente la prórroga del contrato, la demandante interpuso denuncia penal contra su representada y sus Directores, solicitando y obteniendo medidas cautelares, entre ellas la de prohibición de enajenar y gravar bienes, la cual recayó en el apartamento objeto del contrato.
Que, asimismo, la demandante y otros mediante recurso de reconsideración ante la Alcaldía del Municipio Libertador, obtuvieron la anulación del Permiso de habitabilidad del Edifico donde se encuentra el apartamento objeto de la opción de compra. Que también incurrió en mora al pagar las cuotas del precio establecidas en el contrato, en fechas distintas a la convenida. Que en junio 2015 se interpuso esta demanda, incumpliendo con lo estipulado en el contrato respecto a agotar la vía conciliatoria. Que también la actora tenía conocimiento del recurso de revisión cursante ante la Sala Constitucional, interpuesto por Ana María Araujo Ruiz, quien conjuntamente con ella habían solicitado la anulación del permiso de habitabilidad del edificio y denunciaron penalmente a los propietarios y Directores de su representada, según consta en las causas penales referidas en autos. Que los actos indicados efectuados por la parte demandante, así como la nulidad del permiso de habitabilidad por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia constituyen lo que la Doctrina conceptúa como “Causa Extraña no Imputable”, en los supuestos de “hecho del acreedor” y “hecho del príncipe”.
En virtud que la incongruencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, constituye un vicio que origina la nulidad de la sentencia, en acatamiento a lo previsto en el artículo 209 eiusdem, procede este Tribunal colegiado a pronunciarse como punto previo sobre tal denuncia, a cuyo efecto observa:
En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está íntimamente vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum), del cual, según lo sostiene la doctrina y la jurisprudencia nacionales, emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga "Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas".
Tales obligaciones pueden ser quebrantadas al decidir por exceso o por defecto. En el primer caso, se incurre en el vicio denominado incongruencia positiva, cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hecho que no fueron formulados por las partes y que, por ende, son ajenos a la controversia planteada entre las mismas; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de incongruencia negativa, citrapetita u omisión de pronunciamiento, cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos fácticos en que se funda la pretensión del actor o la defensa del demandado aducidos en el libelo o su contestación, respectivamente. También se incurre en este vicio, según lo ha establecido la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a confesión ficta, reposición, etc. Debe advertirse que la jurisprudencia ha sostenido que el sentenciador no incurre en el vicio de incongruencia cuando, en virtud del principio iura novit curia, se aparta o no examina los alegatos de derecho en que las partes fundan sus respectivas pretensiones, excepciones o defensas; califica jurídicamente los hechos establecidos de una manera diversa a como lo han realizado los litigantes; o decide la controversia con base en argumentos jurídicos distintos a los esgrimidos por la parte actora o demandada.
Asimismo, la jurisprudencia reiterada y constante de la Casación venezolana, también ha sostenido que el vicio de absolución de la instancia, que también da lugar a la nulidad de la sentencia, se configura cuando el juez en su fallo da por finalizado el proceso, por no haber sido demostrados los hechos controvertidos, permitiendo volver a iniciarlo cuando existan pruebas que permitan dirimir la controversia.
A los fines de determinar si el tribunal de la primera instancia incurrió en el mencionado vicio, se procedió a efectuar un estudio exhaustivo del expediente, precisando este Juzgado Colegiado que en la sentencia definitiva apelada proferida el 02 de agosto de 2019 (folios 524 al 540), no se incurrió en el vicio de incongruencia delatado, por cuanto en la parte motiva del fallo recurrido el a quo se pronunció sobre diversos aspectos de la relación contractual existentes entre las partes, así como a las diversas actuaciones efectuadas en sede penal (Tribunal, Ministerio Público) y a motivar sobre cada una de las cláusulas pactadas por las partes contratantes, no limitándose a pronunciarse únicamente sobre la cita efectuada por el informante --quien puede considerar que haya sido errónea sus consideraciones--, situación que no se traduce en que el tribunal de la causa haya incurrido en el pretendido vicio. Así se declara.
En virtud de las consideraciones expuestas, este Tribunal constituido con Asociados concluye que la sentencia apelada no quebrantó las normas contenidas en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual la declaratoria de nulidad de dicho fallo solicitada en sus informes de esta Alzada por la parte demandada apelante en este punto, resulta improcedente en derecho y, en consecuen¬cia, debe declararse sin lugar, como en efecto así se declara.
2.- IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Resuelto el punto anterior y, en virtud de que la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, impugnó la cuantía establecida indicando que el valor del inmueble según el contrato de opción a compra venta es de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 242.670,00), razón por la que rechazan total y absolutamente la estimación abultada e ilegal que realiza la demandante en su libelo, pretendiendo valorar el inmueble dieciséis mil veces más del precio establecido por ambas partes en el referido contrato de opción a compra.
En el escrito de informes consignados ante esta Superioridad, la parte demandada considera que la decisión proferida por el Tribunal de la causa fue errónea al interpretar indebidamente tanto la normativa legal que rige al respecto, como la reiterada jurisprudencia que sobre el particular ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, citadas algunas de ellas en la sentencia impugnada. Que dicha sentencia en punto previo indica que su representada impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía de la demanda, por haberse limitado a contradecir la cuantía por considerarla exagerada pero no alegó un hecho nuevo, es decir, no señaló cual a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, razón por la cual, tal impugnación se tuvo como no propuesta, declarando la estimación hecha por la parte demandante en el libelo de la demanda como firme.
Por su parte, al revisar el libelo de demanda la parte actora respecto a la estimación de la demanda expresó lo siguiente: “Estimo la presente demanda en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 39.482.023,08) equivalentes a 263.213,49 unidades tributarias, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150) cada unidad tributaria”. Y la parte demandada en la contestación de la demanda --oportunidad procesal para ello-- respecto a dicha estimación manifestó lo siguiente; “Que el valor del inmueble según el contrato de opción a compra venta citado, es de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 242.670), razón por la que rechazan total y absolutamente la estimación absoluta e ilegal que realiza la demandante en su respectivo libelo, pretendiendo valorar el inmueble dieciséis mil veces más del precio establecido por ambas partes en el referido contrato de opción a compra”.
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En cuanto a la estimación de la demanda ha sido doctrina constante que el valor de la demanda no debe ser fijado de forma arbitraria por el demandante sino que la misma debe hacerse conforme a la ley, para lo cual deben tomarse en consideración el articulado que al respecto contiene el Código de Procedimiento Civil (artículos 28 al 39), teniéndose presente que su valoración sólo persigue fines procesales, determinar la competencia, el límite máximo de los honorarios profesionales y la eventual admisibilidad del recurso de casación (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Caracas. 1995.).
En lo que respecta a la impugnación de la cuantía prevista en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la Corte Suprema de Justicia así como el Tribunal Supremo de Justicia han establecido que en la hipótesis legal allí establecida, pueden presentarse varios supuestos a saber. En efecto, en sentencia N° 0012 del 17 de febrero de 2000 (exp. 99-0417) proferida por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, precisó lo siguiente:

“Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem” ( http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/febrero/12-170200-99417.HTM.

Dicha doctrina casacional ha sido reiterada en diversos fallos --como lo entiende el Tribunal de la causa en la sentencia apelada y la parte demandada en sus informes--, entre ellos, el proferido el 15 de diciembre de 2004 por la citada Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (RH.01352, exp. 04-870), al expresar lo siguiente:

“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación.
En fuerza de las anteriores consideraciones, no es admisible el recurso de casación anunciada, por razones diferentes a las sostenidas por el ad quem, lo que determina, por vía de consecuencia, que el recurso de hecho propuesto debe ser declarado sin lugar, tal como se hará, mediante pronunciamiento expreso, positivo y preciso, en la parte dispositiva de esta decisión. Así se decide” (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Noviembre/RH-01352-151104-04870.htm)

Atendiendo a los criterios jurisprudenciales antes referidos, se evidencia que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple, pues con ello, queda firme la estimación de la cuantía establecida en el libelo de la demanda. Asimismo, se pudo constatar que en la contestación de la demanda expresan que el valor del inmueble según el contrato de opción a compra venta es de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 242.670) y por ello rechazan total y absolutamente la estimación absoluta e ilegal que realiza la demandante en su respectivo libelo, pero no señala una nueva cuantía, es decir, refiere que la parte actora pretende valorar el inmueble dieciséis mil veces más del precio establecido por ambas partes en el referido contrato de opción a compra, sin señalar cual debería ser la cuantía a aplicarse por ellos, no pudiendo el juzgador sacar elementos no alegados ni probados por las partes, razón por la cual, la cuantía de la demanda en la presente causa queda establecida como vigente y definitiva en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 39.482.023,08) equivalentes a 263.213,49 unidades tributarias. Así se decide.
VI
FONDO DEL LITIGIO
Decididos los anteriores puntos previos, procede este Tribunal constituido con Asociados a pronunciarse sobre el fondo mismo del litigio, cuyo reexamen y planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos y como fue proyectada en la instancia inferior la controversia sometida al conocimiento de esta Superioridad en virtud del medio de gravamen interpuesto, procede seguidamente este órgano colegiado a pronunciarse sobre su mérito, a cuyo efecto observa:
Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa el juzgador que la pretensión que en él se deduce es la de cumplimiento, cuya consagra¬ción positi¬va se halla en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguien¬te:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecu¬ta su obliga¬ción, la otra puede, a su elección, reclamar judi¬cialmente la ejecu¬ción del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjui¬cios en ambos casos, si hubiere lugar a ello".
En efecto, de los términos del escrito libelar, se evi¬dencia que la actora, ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, celebró contrato de opción a compra venta el 19 de octubre de 2006, con la demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLO NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por su Gerente, ciudadano JULIO CÉSAR PULEO SOSA, por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida, anotado bajo el Nº 57, tomo 77, cuyo objeto lo constituye la opción a compra de un inmueble propiedad de la empresa demandada, consistente en un apartamento signado bajo el Nº 3-3, piso 3 del conjunto Residencial “GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES”, con una área aproximada de construcción de ochenta metros cuadrados (80,89m2) y con las siguientes características: dos (02) habitaciones, la principal con vestier, un (1) estudio, balcón, dos (02) baños, área de sala-comedor-cocina y oficios, balcón, un (01) puesto de estacionamiento y un (1) maletero ubicado en el sótano, identificado con el mismo número del apartamento (3-3).
Expresa la parte actora que después de haber cumplido con todos los pagos programados establecidos por ambas partes, quedando solo la parte pendiente de cancelar en el acto de protocolización para el documento definitivo de venta, la mencionada empresa no cumplió con su obligación de la protocolización del documento definitivo y la entrega del inmueble, por lo que pretende que dicha parte convenga, o en su defecto lo declare el Tribunal, el cumplimiento del contrato celebrado sobre el inmueble ante¬riormente identificado en esta decisión.
La demandada en su escrito de contestación de la demanda, procedió a rechazar, negar y contradecir, alegando que la demandante no se ajusta a la realidad de los hechos, ya que en la causa penal manifestó su desinterés en el inmueble, dejando claro su preferencia de dinero antes que la entrega material del apartamento hoy solicitado, que es falso que haya cumplido fielmente con su obligación contractual, siendo que en la realidad pagó las cuotas a su discreción en fechas distintas a las preestablecidas contractualmente, incluso en mora, encontrándose el permiso de habitabilidad anulado por decisiones administrativas y judiciales.
Asimismo, observa esta Superioridad que entre las partes no existe diferencia de criterio respecto de la calificación jurídica del contrato cuyo cumplimiento se pretende, calificándolo como “contrato de opción a compra-venta”.
Así las cosas, debe este Tribunal emitir pronunciamiento expreso sobre la verdadera naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se pretende, ya que está no depende de la denominación que le den las partes, sino de las estipulaciones contenidas en el mismo, se hace menester el examen y considera¬ción del texto del contrato cuya resolución se pretende, a los fines de determinar a qué figura o especie contractual corresponde.
Tal y como acertadamente lo relató el tribunal de la primera instancia en la sentencia apelada, se debe tener presente el criterio de casación fijado por el Máximo Tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, que se encontraba vigente para la fecha de interposición y admisión de la demanda de autos (04 y 08 de junio de 2016), el cual lo estableció en sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013, mediante la cual expresó lo siguiente:

“Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide” (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/marzo/RC.000116-22313-2013-12-274.HTML).

Es de advertir --como lo afirmó el a quo-- que en la actualidad no se encuentra vigente dicho criterio, sino el establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 878, del 20 de julio de 2015 (exp. AA50-T2014-000662), en la que, en otras cosas, señaló, que las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
Así las cosas, este Tribunal colegiado, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo decidido por el Tribunal de la causa y que no fue objeto de apelación en esta instancia, que convinieron en forma expresa que la demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLO NACIONALES C.A. (CIDENCA), dio en opción de compra a la actora, NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, el inmueble consistente en un apartamento antes identificado, de lo cual se demuestra que las partes involucradas tenían la intención y voluntad de vender y comprar el inmueble, existiendo el consentimiento recíproco de las dos partes sobre su celebración, quedando de acuerdo sobre la cosa (objeto), el precio, forma de pago, entre otros, por lo que atendiendo al criterio jurisprudencial aplicable al caso de autos antes mencionado estamos en presencia de una verdadera venta y así se decide.
Así la cosas, debe esta Superioridad emitir pronuncia¬miento sobre si la acción de cumplimiento de contrato de venta interpues¬ta resulta o no procedente en derecho, a cuyo efecto previa¬mente procede a analizar y valorar el material probatorio cursante en autos:
VII
ENUNCIACIÓN, ANÁLISIS Y VALORACIÓN
DEL MATERIAL PROBATORIO EVACUADO EN LA CAUSA
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Mediante diligencia del 11 de agosto de 2016 (folio 273), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (folios 276 y 277), promoviendo las siguientes:
PRIMERO: El valor y mérito jurídico del documento de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida en fecha 19 de octubre de 2006, inserto bajo el Nº 57, tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos.
Dicha documental fue consignada con el libelo de demanda y obra agregada a los folios 08 al 12, denominado por las partes opción de compra y por el órgano jurisdiccional como venta el cual se encuentra firmado por el ciudadano JULIO CESAR PULEO SOSA, representante de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), denominada para los efectos del contrato “LA EMPRESA” y la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, denominada para los efectos del contrato como “LA FUTURA COMPRADORA”; mediante el cual “LA EMPRESA” da en opción a compra a “LA FUTURA ADQUIRENTE” el apartamento signado con el número 3-3, piso 3, ubicado en el Conjunto Residencial “GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES”, documento en el cual quedaron establecidas las condiciones contractuales pactadas por ellos.
Consta que la referida probanza no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1,369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio en cuanto a la existencia de la compra efectuada por la mencionada ciudadana a la referida empresa mercantil del bien inmueble que es objeto del cumplimiento de contrato pretendido en esta causa. Así se decide.
SEGUNDO: El valor y mérito jurídico de recibos de pago marcados desde la letra “C” hasta la letra “S” y Cheque de Gerencia Nº 00158422, de fecha 28 de marzo de 2016, por la cantidad de Bs. 22.335,00, para ser pagado a la orden de este Juzgado, que fue consignado por diligencia del 29 de marzo de 2016, el cual se encuentra bajo el respectivo resguardo.
Los referidos instrumentos (recibos) fueron consignados con el libelo de demanda y obran a los folios 32 al 49, consistentes en pagos efectuados por la parte actora a la empresa demandada relacionados con el contrato celebrado entre ellas. Dichos recibos se detallan a continuación:

- Recibo por Bs. 20.000.000,00, de fecha 18 de septiembre de 2006, como anticipo de opción a compra.
- Recibo por Bs. 40.667.500,00 de fecha 01 de diciembre de 2006, por concepto de pago de cuota especial de fecha 02 de diciembre de 2006, según relación de vencimientos: 02-12-2006.
.- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 11 de enero de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 01 (sic) de fecha 07 de enero de 2007, según relación de vencimientos: 07-01-2007.
.- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 07 de febrero de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 02 (sic) de fecha 07 de febrero de 2007, según relación de vencimientos: 07-02-2007.
.- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 08 de marzo de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 03 (sic) de fecha 07 de marzo de 2007, según relación de vencimientos: 07-03-2007.
.- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 09 de abril de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 05 de fecha 07 de abril de 2007, según relación de vencimientos: 07-04-2007.
.- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 11 de mayo de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 06 de fecha 07 de mayo de 2007, según relación de vencimientos: 07-05-2007.
- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 08 de junio de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 07 de fecha 07 de junio de 2007, según relación de vencimientos: 07-06-2007.
- Recibo por Bs. 6.000.000,00 de fecha 20 de agosto de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 08 de fecha 07 de agosto de 2007, según relación de vencimientos: 07-07-2007.
- Recibo por Bs. 1.000.000,00 de fecha 06 de julio de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 09 de fecha 07 de agosto de 2007, según relación de vencimientos: 07-08-2007.
- Recibo por Bs. 23.000.000,00 (Bs. F. 23.000,00) de fecha 06 de noviembre de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 10 y 11 de fecha 07 de septiembre de 2007 y 07 de octubre de 2007, según relación de vencimientos: cuota 10 el 07-09-2007 y cuota 11 el 07 de octubre de 2010.
- Recibo por Bs. 15.000.000,00 (Bs. F. 15.000,00) de fecha 12 de noviembre de 2007, por concepto de pago de cuota Nº 12 y 13 de fecha 07 de noviembre de 2007 y 07 de diciembre de 2007, según relación de vencimientos: cuota 12 el 07 de noviembre de 2007 y cuota 13 el 07 de diciembre de 2007.
- Recibo por Bs. 1.000,00 de fecha 09 de enero de 2008, por concepto de pago de cuota Nº 14 de fecha 07/01/2008, según relación de vencimientos: 07 de enero de 2008.
- Recibo por Bs. 2.000,00 de fecha 18 de febrero de 2008, por concepto de pago de cuota Nº 15 y 16 de fecha 07 de febrero 2008 y 07 de marzo de 2008, según relación de vencimientos: cuota 15 el 07 de febrero de 2008 y cuota 16 el 07 de marzo de 2008.
- Recibo por Bs. 6.667,50 de fecha 14 de abril de 2008, por concepto de pago de cuotas Nº 17, 18 y 19 de fechas 07 de abril de 2008, 07 de mayo de 2008 y 07 de junio de 2008, según relación de vencimientos: cuota 17 el 07 de abril de 2008, cuota 18 el 07 de mayo de 2008 y cuota 19 el 07 de junio de 2008.
- Recibo por Bs. 4.000,00 de fecha 24 de septiembre de 2008, por concepto de abono al monto a protocolizar, según relación de vencimientos: A la entrega.
- Recibo por Bs. 5.000,00 de fecha 20 de noviembre de 2008, por concepto de abono al monto a protocolizar, según relación de vencimientos: A la entrega.
- Recibo por Bs. 90.000,00 de fecha 09 de junio de 2010, por concepto de abono al monto a protocolizar, según relación de vencimientos: A la entrega”.

Consta en diligencia fechada 29 de marzo de 2016 (folio 195), que la apoderada actora, MIRIAM DEL VALLE BRICEÑO ÁNGEL, consignó el cheque de gerencia N° 00158422, por un monto de Bs. 22.335,00 a nombre del Juzgado de la causa y obra al folio 196, mediante el cual la parte actora pretende efectuar el pago de la totalidad de la deuda pactada en el contrato de marras.
Dichas probanzas no fueron impugnadas ni tachadas por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio en cuanto al contenido de las transacciones mercantiles allí efectuadas por la mencionada ciudadana a la referida empresa mercantil del bien inmueble que es objeto del cumplimiento de contrato pretendido en esta causa. Así se decide.
TERCERO: El valor y mérito jurídico del acta constitutiva de la compañía anónima CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA).
Dicha documental fue consignada con el libelo de demanda y obra agregada a los folios 13 al 31 en copias certificadas el acta constitutiva y estatutos sociales de la mencionada sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el número 30, Tomo A-5, y última modificación en fecha 18 de febrero de 2011, inscrita por ante el citado Registro Mercantil, bajo el número 12, tomo 29-A R1Merida; en los citados documentos se estableció entre otras cosas el domicilio, duración y objeto de la compañía, así como el capital social, la administración y en las disposiciones transitorias se estableció como Gerentes a los accionistas JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES DE PULEO y en Asamblea Extraordinaria de fecha 10 de febrero de 2011, se acordó ratificar la Junta Directiva.
Dicha probanza no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio en cuanto a la legitimidad de la parte demandada y sus representantes legales para suscribir el contrato cuyo cumplimiento se pretende y para actuar en esta causa como parte demandada. Así se decide.
CUARTO: El valor y mérito jurídico del documento de condominio.
Dicha documental fue consignada con el libelo de demanda y obra a los folios 60 al 89 en copia certificada referida al documento de condominio de “Gran Florida Residencias & Suites”.
La referida probanza no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio en cuanto a que la ciudadana MARIA BETANIA TORRES VELA, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, manifestó su voluntad de destinar, para ser enajenado en propiedad horizontal un inmueble integrado por un lote de terreno y los 67 apartamentos sobre él construidos, inmueble que se denomina “GRAN FLORIDA Residencias & Suites”, situado en la avenida Las Américas, Aldea Santa Bárbara, Urbanización El Rosario, parroquia Caracciolo Parra Pérez, municipio Libertador del estado Mérida, y que dicho documento se encuentra debidamente inscrito por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 23 de febrero de 2012, bajo el número 48, folio 373, tomo 8, protocolo de transcripción del citado año 2012, del cual se evidencia que las residencias se encuentran completamente construidas, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto del presente litigio. Igualmente se evidencia las notas marginales estampadas por el Ciudadano Registrador donde se liberan los apartamentos que allí se indican, así como también los traspasos que se han efectuado en los mismos, a partir del 26 de enero de 2015, cuando se dejó en plena vigencia el permiso de habitabilidad. Así se declara.
QUINTO: Los documentos que en copia simple consignó la parte demandada, los cuales son: carátula del expediente penal y su anexo correspondiente al asunto principal LP01-P-2012-013.827, para demostrar como las ciudadanas ANA CAROLINA FERNANDEZ GUTIERREZ y NAHIR ROJO, fueron señaladas como víctimas en el proceso penal.
Dicha documental fue consignada por la parte demandada en escrito de promoción de cuestiones previas el 16 de marzo de 2016 (folio 189) y obra agregada a folios 190 al 194 contentiva de actuaciones contenidas en el asunto principal signado con el número: LP01-P-2012-013827, asunto acumulado número: LP01-P-2012-004824 del Tribunal Cuarto Penal de Primera Instancia Estadales y Municipales en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, en cuya carátula se evidencia lo siguiente: IMPUTADO: CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA); VICTIMAS: RICARDO RAFAEL ROMERO CASTELLANOS, CARMEN ELENA MORALES, ANA CAROLINA FERNANDEZ GUTIERREZ, ANA MERCEDES ARAUJO RUIZ, PROCEDENCIA: TRIBUNAL SEXTO DE CONTROL. FECHA DE REINGRESO: 29/01/2014; MOTIVO: OTRAS SOLICITUDES.
En dichas actuaciones se contiene parte del escrito de solicitud dirigida por la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público del estado Mérida, mediante el cual la representación fiscal solicita al Juzgado de Primera Instancia en Funciones de Control Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, en la causa signada con el número 14-f4-0568-2011, solicita el sobreseimiento de la causa, identificando a las siguientes víctimas: HUGO JOSE OCANDO TUVIÑEZ, ANA CAROLINA FERNANDEZ GUTIERREZ, NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, CARMEN ELENA MORALES TORRES, ANA MERCEDES ARAUJO RUIZ, RICARDO RAFAEL ROMERO CASTELLANO, MIRYAN JOSEFINA ROJO DE ARAMBULO y ENRRY GERALDO JAIMES GOMEZ; identificando como imputados: JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES DE PULEO, relacionado con la suscripción de contratos de opción a compra venta con la empresa constructora CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES (CODENCA), para la adquisición de seis (06) apartamentos que forman parte del desarrollo habitacional GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES.
A la referida probanza se le otorga plena prueba de los hechos jurídicos allí contenidos y relatados en el párrafo anterior, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
SEXTO: El valor y mérito jurídico del documento de opción a compra venta realizada entre la demandada y la ciudadana ANA CAROLINA FERNÁNDEZ, autenticado en la Notaria Pública Tercera de Mérida en fecha 23-06-2006 bajo el Nº 79, tomo 57 de los Libros de autenticaciones respectivos.
Dicha documental no fue objeto de valoración en la sentencia apelada, por cuanto no constaba en autos en dicha oportunidad.
No obstante, la parte actora en el escrito de informes consignados ante este Tribunal Colegiado el 02 de diciembre de 2020 (folio 603 al 607) promovió como documento público conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y obra en copia certificada a los folios 608 al 610, documento registrado en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 5 de junio de 2015, bajo el Nº 2015.1371, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 373.12.8.11.1291 y correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2015, con la finalidad de demostrar que la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), en fecha 15 de junio de 2015, protocolizó la venta del inmueble consistente en un apartamento, distinguido con el Nº 8-5, piso 8, del Edificio “Gran Florida Residencias & Suites” ubicado en la Avenida Las Américas, Urbanización El Rosario, Parroquia Caracciolo Parra Pérez del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Dicha probanza no fue impugnada ni tachada por la contraparte oportunamente, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere pleno valor probatorio en cuanto al contenido de la transacción mercantil allí efectuada. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Por diligencia del 26 de septiembre de 2016 (folio 274), la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 278 y 279), promoviendo las siguientes:
PRIMERO: El valor y mérito jurídico de la copia del expediente Nº LP0102104000012 de la Corte de Apelaciones de la Circunscripción Judicial Penal del Estado Mérida, en el cual consta:
- Avalúo Técnico realizado por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), de fecha 02 de abril de 2013, sobre la obra civil Gran Florida Residencias & Suite, del que específicamente se destaca la descripción y acabados del apartamento signado con el número 3-3 del piso 4 del edificio Gran Florida Residencias & Suite (Solicitud de sobreseimiento realizada por el Ministerio Público), actuación 174.
Dicho informe constata este Tribunal colegiado que obra a los folios 372 al 378, donde se encuentra la mencionada diligencia de investigación nº 174, identificada como Avalúo Real Nº DC-9700-AT-0005, de la referida fecha, suscrito por el Ing. CARLOS ATRIO, Jefe de la División de Avalúos y Detective JESUS VERGEL, adscrito a la mencionada División del nombrado órgano policial (Distrito Capital), en el cual se dejó constancia de habérsele realizado al Conjunto Residencial GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES, ubicado en la Avenida Las Américas, sector El Rosario, Municipio Libertador del estado Mérida, entre otros, sobre el apartamento3-3, identificando el área de construcción, sus ambientes, las modificaciones efectuadas con respecto al contrato original (planos original 2005 y modificado 2011), destacando entre las conclusiones generales de las residencias, las siguientes: culminación del edificio en un 99%, sólo existen dudas con respecto a las áreas internas del sauna y otros; las condiciones del mismo son de total habitabilidad, ya que cualquier faltante es accesorio y no indispensable para la vida cotidiana; todos los apartamentos cuentas con modificaciones del plano original y también con respecto al documento del contrato de oferta de venta, sin embargo en ningún caso se redujo el área ofrecida, excepto en el apartamento 2-5, en el resto se construyeron apartamentos con áreas superiores y las modificaciones tienden a mejorar las condiciones y comodidad del propietario.
- Solicitud de sobreseimiento de la Fiscalía Cuarta conjuntamente con la Fiscalía Vigésima Segunda Nacional del Ministerio Público sobre la causa fiscal 14-F4-0568-2011, en la cual constan los siguientes documentos:
• Denuncia penal formulada por la demandante, diligencia número 1º.
Observa este órgano colegiado que la mencionada diligencia cursa a los folios 293 al 295 y se encuentra identificada como Acta de denuncia de fecha 26 de junio de 2011, interpuesta por ante la Unidad de Atención a la Víctima, adscrita a la Fiscalía Superior de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por los ciudadanos RICARDO RAFAEL ROMERO CASTELLANO, CARMEN ELENA MORALES TORRERS, ANA CAROLINA FERNANDEZ GUTIERREZ y NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, entre otros, en la cual, interpusieron denuncia contra los ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES DE PULEO, en sus caracteres de Gerentes de la empresa constructora CODENCA, y solicitaron medidas de aseguramiento; por cuanto indicaron que han transcurrido mas de tres (03) años adicionales al lapso de la entrega de los apartamentos, sin que la empresa hubiese cumplido con la entrega de los inmuebles.
• Telegrama y comunicado de la demandada a la demandante, diligencias 53 y 54.
Constata este Tribunal constituido con asociados las mencionadas diligencias, cursantes al folio 309, identificadas como Comunicado de fecha 15 de abril de 2009 y telegrama de fecha 08 de febrero de 2011, dirigidos a la ciudadana CARMEN ELENA MORALES TORRES, los cuales no son objeto de valoración en este proceso por no guardan relación con las partes aquí contendientes.
• Diligencias de investigación números 34, 35 y 36 identificados como Telegramas de fechas 19 de octubre de 2009, 05 de agosto de 2010 y 07 de febrero de 2011, respectivamente, suscritos por la ciudadana MARIA BETANIA TORRES, Gerente General de la empresa CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES, dirigidos a la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, en los cuales se puede observar la información referida a que sería entregado el apartamento en los siguientes lapsos: a) un lapso de prórroga de nueve meses, contados a partir del 07 de noviembre de 2009; b) un lapso de prórroga de seis meses contados a partir del 07 de agosto de 2010 y c) un lapso de prórroga de seis meses contados a partir del 07 de febrero de 2011.
• Transcripción del escrito de propuesta de acuerdo reparatorio presentado por la demandante en el que declara no tener interés en el apartamento que hoy reclama (diligencia 133).
En la referida diligencia de investigación (folio 345), identificada como Escrito de Propuesta de Acuerdo Reparatorio, de fecha 18 de abril de 2012, suscrito por la abogada MIRIAN DEL VALLE BRICEÑO RANGEL, en nombre y representación, entre otros, de la ciudadana NAHIR ROJO, se deja constancia de lo siguiente: “Monto total para llegar a acuerdo reparatorio: trece mil cuatrocientos sesenta y cinco con cuatrocientos setenta y dos bolívares. El monto total en un cheque de gerencia a nombre de la apoderada de las víctimas. Beneficios: a.- Si lo hacen antes de la imputación formal y presentación del acto conclusivo no tiene que admitir hechos. b.- No les queda antecedentes penales, además aun no han sido reseñados. c.- Les levantan las medidas cautelares y pueden vender los apartamentos a los cuales renuncian las víctimas. Tienen permiso de habitabilidad de la Alcaldía igual que el edificio, sin la habitabilidad de los bomberos”.
• Propuesta conciliatoria presentada por la demandada a la demandante ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público (diligencia 134).
Observa este Tribunal colegiado la mencionada diligencia de investigación (folio 345), identificada como Acta de fecha 04 de mayo de 2012, por parte de los ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES DE PULEO, ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, quienes manifestaron en relación a la propuesta de acuerdo reparatorio de fecha 18 de abril de 2012, lo siguiente: “…luego de estimar el monto por el cual establecen una serie de beneficios a favor de la empresa CODENCA y de sus representantes legales, consideramos que no podemos aceptar dicha propuesta y solicitamos ante este despacho fiscal, sea fijada una entrevista en relación a las propuestas de conciliación consignadas por nosotros en fecha 20 de abril de 2010, en relación a los ciudadanos HUGO JOSE OCANDO, ANA FERNANDEZ, NAHIR ROJO…”.
• Orden de paralización de obra de parte de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida (diligencia 97).
En la referida diligencia de investigación (folio 333), identificada como copia certificada de la orden de paralización del 13 de octubre de 2008, suscrito por los funcionarios LUIS RIVERA y ANGEL TORRES, adscritos a la prenombrada Alcaldía, se deja constancia de la paralización de los trabajos a realizarse en el Conjunto Residencial GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITE, por parte de la empresa CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES CODENCA.
• Solicitud de recurso administrativo de revocatoria de permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida sobre la resolución 01-2012 (diligencia 153). Precisa este Tribunal que en la diligencia de investigación 153 (folio 360), identificada como copia certificada de la citada Resolución del 06 de febrero de 2012, suscrita por los funcionarios FERNANDO CHUECOS, Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y YESSICA DE FRENZA, Jefe del Departamento de Permisología e Inspección, adscritos a la prenombrada Alcaldía, se deja constancia de la anulación del permiso de habitabilidad Nº PH-003-12 de fecha 25 de enero de 2012, en relación al conjunto residencial GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITE.
- Copia simple de la propuesta de conciliación presentada a la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público en la causa fiscal Nº 14-F4-0568-2011 y de la solicitud de sobreseimiento realizada por el Ministerio Público.
Dicha actuación obra a los 424 y 425, contentiva de la propuesta efectuada ante el órgano fiscal por los ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARIA BETANIA TORRES DE PULEO, actuando en nombre propio y en representación de la empresa CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES (CODENCA), a la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE; consistente en: La entrega material y transmisión de la propiedad del inmueble (apartamento), signado con el número 3-3, que forma parte del edificio GRAN FLORIDA Residencias & Suite, ubicado en la avenida Las Américas, Aldea Santa Bárbara, Urbanización El Rosario, Parroquia Caracciolo Parra Pérez, Municipio Libertador del estado Mérida, describiendo en el mencionado escrito las características del inmueble. Por otra parte, se indicó como requisito previo a la protocolización del documento de propiedad que la ciudadana NAHIR ROJO, debe pagar el saldo del precio y las demás obligaciones establecidas en el documento de opción a compra, además de los gastos de la redacción del documento de compra venta y registro respectivos. Solicitaron de la Fiscalía y de la denunciante, su apoyo para la solicitud de levantamiento de medidas cautelares, ya que tales medidas imposibilitan la entrega y transmisión de propiedad del apartamento. El apoyo que se pedía era para la audiencia del 23 de abril de 2012, fecha que fijó el Tribunal de Control Nº 4 del Circuito Judicial de este entidad federal, para resolver el pedimento que hicieron de levantamiento de medidas, donde advirtieron que no proponían celebrar un acuerdo reparatorio, ya que consideraban no eran autores o partícipes de delito alguno, pidiendo a la Fiscalía que solicitará el sobreseimiento de la causa a su favor.
De otra parte, observa este órgano decisor en las actas procesales que obra diligencia de investigación 149, denominada Acta de imputación de fecha 15 de mayo de 2012, realizada por ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante la cual se dejó constancia de la imputación de la ciudadana MARIA BETANIA TORRES DE PULEO, quien entre otras cosas señaló que los denunciantes nunca comparecieron a la Fiscalía a pesar de haber sido notificados para que se pronunciaran sobre las propuestas de entregarles sus respectivos apartamentos.
- Copia simple de la propuesta de acuerdo reparatorio presentado por la apoderada de la demandante en nombre de ella y otros denunciantes por ante la Fiscalía Cuarta del Ministerio Público en la causa fiscal Nº 14-F4-0568-2001 y de la solicitud de sobreseimiento realizada por el Ministerio Público (diligencia de investigación 133).
Finalmente se puede constatar por este órgano colegiado que obra copia certificada de actuaciones cursantes en la causa LP01-020140000-12, de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del estado Mérida (folios 280 al 423), cuya carátula señala: ACCIONANTES: TORRES VELA MARIA BETANIA y PULEO SOSA JULIO; ACCIONADO: TRIBUNAL DE CONTROL Nº 5; MOTIVO: ACCION DE AMPARO CONSTITUCIONAL; en el cual entre otras cosas se evidencia: Escrito dirigido en fecha 14 de agosto de 2013, por la Fiscalía Cuarta del estado Mérida al Juzgado de Primera Instancia en funciones de control estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, donde solicita el sobreseimiento de la causa, de acuerdo a lo pautado en el artículo 300, primer supuesto del numeral primero del Código Orgánico Procesal Penal, por cuanto indicó que el hecho objeto del proceso no se realizó, en lo que se refiere al delito de estafa simple; escrito que se encuentra inserto en el expediente de amparo constitucional interpuesto por los ciudadanos TORRES VIELMA MARIA BETANIA Y PULEO SOSA JULIO, a los fines que se ordene al Juzgado de Primera Instancia Penal en funciones de control Nº 5, para resolver sobre la petición fiscal de sobreseimiento de fecha 22 de agosto de 2013; ordenando la Corte de Apelaciones, en fecha 24 de enero de 2014, al citado Tribunal de Primera Instancia, que en el lapso de 72 horas siguientes, procediera a la tramitación legal del acto conclusivo.
En relación a la mencionada documental este Tribunal colegiado observa que la misma no fue impugnada ni tachada por la contraparte, por lo que hace plena prueba de los hechos jurídicos contenidos, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.369 del Código Civil y los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le confiere pleno valor probatorio a la referida copia certificada del expediente número LP01O2014000012, en la cual se puede constatar actuaciones efectuadas en una sede judicial con otra competencia material y donde se ventilaron hechos que guardan estrecha relación con las partes intervinientes en esta causa y el objeto de la demanda aquí propuesta. Así se decide.
VIII
CONCLUSIONES
Efectuada la enumeración, análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes y vistos los límites de la controversia, procede éste Tribunal colegiado a pronunciarse sobre el fondo del asunto, a cuyo efecto observa:
Tal como lo enseña la doctrina y lo confirma la juris¬pru¬dencia, para que sea procedente el cumplimiento consa¬grado en el precitado artículo 1.167 del Código Civil, es menester la concurrencia de los requisitos siguien¬tes:
PRIMERO: Que se trate de un contrato bilateral.
SEGUNDO: Que el demandado haya incumplido culposamente sus obligaciones.
TERCERO: Que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.
La falta de comprobación de uno cualquiera de los requi¬sitos antes enun¬ciados, por ser concurrentes, originaría la improceden¬cia de la acción de cumplimiento deducida.
De consiguiente, el órgano colegiado sentenciador pasa a pronunciarse respec¬to a si en la presente causa se encuentran o no cumpli¬dos los mencionados requisitos, a cuyo efecto se observa:
En cuanto al primer requisito enunciado, resulta evidente que en el caso de especie el mismo se encuentra cumplido, pues el con¬trato cuyo cumplimiento se pretende tiene un obvio carác¬ter bilateral, en virtud de que se trata de un contra¬to de compraven¬ta. En efecto, según se colige de la defini¬ción consignada en el artículo 1.474 del Código Civil, el contra¬to de compraventa es de índole bilateral, pues mediante el mismo ambas partes asumen obligaciones recíprocas: El vendedor, trans¬ferir la propiedad de la cosa; y el comprador, pagar el precio. De consi¬guiente, el Tribu¬nal da por compro¬bado dicho requi¬si¬to, y así se decla¬ra.
En relación al segundo requisito, es decir, que el demanda¬do haya incumplido culposamente sus obligaciones, el Tribunal observa:
Al respecto la doctrina ha señalado lo siguiente: “el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Puig Peña, citado por Guerrero Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.155)
A este respecto, en el libelo de la demanda, la actora manifiesta haber cumplido con todos los pagos programados en la relación contractual por ambas partes, quedando pendiente un pago a efectuar en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, por ello le imputa a la demandada el incumplimiento de su obligación de de efectuar la tradición mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura del referido inmueble y su entrega material, conforme a lo establecido en el contrato.
Por su parte, la parte demanda¬da, al contestar la demanda, niega que su representada se haya negado a efectuar la tradición de dicho apartamento mediante el otorgamiento de dicho documento, a lo cual alega que lo pretendido por la demandante no se ajusta a la realidad de los hechos, ya que en la causa penal manifestó su desinterés en el inmueble, dejando claro su preferencia de dinero antes que la entrega material del apartamento hoy solicitado, que es falso que haya cumplido fielmente con su obligación contractual, siendo que en la realidad pagó las cuotas a su discreción en fechas distintas a las preestablecidas contractualmente, incluso en mora, encontrándose el permiso de habitabilidad anulado por decisiones administrativas y judiciales.
No obstante que los límites de la controversia habían quedado establecido por los hechos esgrimidos por las partes en el escrito libelar y su respectiva contestación de la demanda, la parte demandada apelante en su respectivo escrito de informes presentados ante esta Alzada, luego de extender y explicar con los fundamentos allí expuestos concatenados a sus argumentos defensivos de su contestación de la demanda con la sentencia recurrida, manifiesta la existencia de una defensa no invocada en su oportunidad procesal, al manifestar que la actitud asumida por la parte actora con sus actos y con la nulidad del permiso de habitabilidad por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia constituyen lo que la Doctrina conceptúa como “Causa Extraña no Imputable”, en los supuestos de “hecho del acreedor” y “hecho del príncipe”, por lo que las causas que impidieron cumplir su obligación, fueron sobrevenidas e involuntarias, pues ocurrieron posteriormente a la celebración del contrato de opción de compra.
Ahora bien, constata este órgano colegiado que la discusión entre las partes se centra en la entrega material del inmueble objeto de la venta cuyo cumplimiento se pretende. Por ello, a los fines de determinar si tal obliga¬ción satisface o no tales exigencias, resulta imperativo el examen e interpretación de las pertinen¬tes cláusu¬las contrac¬tuales, lo cual se hace de segui¬das:
Observa esta Superioridad que en el documento fundamental de la acción propuesta, las partes contratantes --hoy contendientes judiciales-- pactaron una opción de compra del inmueble antes identificado por la empresa a favor de la futura adquirente, quien se obligaba a adquirirlo por el precio y en las condiciones allí establecidas. Asimismo, acordaron como precio base la cantidad de Doscientos Cuarenta y Dos Millones Seiscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 242.670.000,00), equivalente para la fecha de la interposición de la demanda en Doscientos Cuarenta y Dos Mil Seiscientos Setenta Bolívares (Bs. 242.670,00), así como el incremento del mismo, así como su forma de pago, efectuándolos en la forma indicada anteriormente en este fallo y que aquí se dan por reproducidas. Igualmente, establecieron lo que se entendería por desistimiento, dándose éste cuando la futura adquirente notificare por escrito a la empresa, su voluntad de dejar sin efecto la opción de compra venta y por la falta de pago de tres cuotas establecidas en la cláusula sexta.
En el mencionado contrato se refirieron a la “conclusión de la obra”, indicando que “se establece un plazo aproximado de veinticuatro (24) meses contados a partir de la firma de este contrato. No obstante, LA EMPRESA se reserva el derecho de modificar este plazo si por causas técnicas, económicas, sociales, políticas, legales o por cualquier hecho fortuito lo considera necesario, sin que esto genere indemnización alguna a favor de La Futura Adquiriente”, además de establecer que cualquier controversia que surgiera por la interpretación y ejecución del mencionado contrato, se agotaría primeramente la vía amistosa, a través de dos (2) reuniones convocadas, y si con ellas no se lograre la conciliación, se acudiría ante la jurisdicción respectiva.
Así las cosas, observa este Tribunal Colegiado que la parte actora procedió en diversas oportunidades a efectuar el pago al acreedor del mismo, es decir, a la empresa demandada, la cual emitió los correspondientes recibos conformes, a los cuales, se les otorgó pleno valor probatorio en esta causa, quedando demostrado su cumplimiento, desechándose el argumento esgrimido por la parte demandada que aquella efectuó unos pagos extemporáneos por tardío, es decir, no los pago en la forma pactada y que por ello haya incurrido en mora, no constando en autos pretensión reconvencional o autónoma donde se haya demandado a la actora por dicho incumplimiento u se pida la resolución del contrato de marras, máxime que también consta de autos la existencia de pagos efectuados antes del vencimiento de la fecha estipulada, los cuales, también fueron aceptados por la demandada. Así tenemos que consta de autos que la actora como futura compradora se obligó a pagar la cantidad de SESENTA MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 60.667.500,00), equivalentes para la fecha de la interposición de la demanda en la cantidad de SESENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 60.667,00), en diecinueve (19) cuotas mensuales y consecutivas pagaderas a la fecha de su vencimiento, según relación anexa que forma parte del citado documento; observándose que estando dentro de la relación de vencimientos, es decir, desde el 02 de diciembre de 2006 hasta el 14 de abril de 2008 (con anterioridad al vencimiento establecido, es decir, 07 de junio de 2008), la parte demandante cumplió a cabalidad con el pago establecido en el mencionado contrato.
En relación con el pago efectuado por la parte actora como obligación contractual, tenía un saldo restante por la cantidad de CIENTO VEINTIUN MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 121.335.000,00), equivalentes para la fecha de la interposición de la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTIUN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 121.335,00), que debían ser pagados en el acto de protocolización del documento definitivo; cantidad que fue cumplida en la forma arriba indicada en varios pagos aceptados por la parte demandada --quien no los objetó y entregó recibos conformes--, constando en autos la consignación por ante el Tribunal de primera instancia de un remanente constante de VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 22.335,00), a través de un cheque de gerencia del Banco Provincial, a nombre del referido Juzgado --con posterioridad a la admisión de la demanda--, mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2016 (folio 195).
En tal sentido, considera este Tribunal que la parte actora ha dado cumplimiento en exceso con el pago estipulado en el contrato cuyo cumplimiento se pretende y que denotan su intención cierta e inequívoca de adquirir en propiedad el bien inmueble antes identificado.
Los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, establecen la tradición de las cosas inmuebles, como una obligación del vendedor, además del saneamiento de la cosa.

“Artículo 1487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Artículo 1488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”

Respecto a la obligación de la parte demandada, observa esta Superioridad, que el conjunto residencial donde se encuentra el inmueble descrito en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, tiene protocolizado su respectivo documento de condominio y en éste, así como en el avalúo real Nº DC-9700-AT-0005, signado con el número 174 de las diligencias de investigación efectuadas por la Fiscalía Vigésima Segunda del Ministerio Público a Nivel Nacional, se pudo constatar que el inmueble para la fecha del avalúo (02 de abril de 2013) se encontraba culminado en un 99%, siendo las condiciones del mismo de total habitabilidad, ya que cualquier faltante es accesorio y no indispensable para la vida cotidiana.
Por su parte, constata esta Alzada de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente, en especial de los medios probatorios valorados anteriormente, que la parte demandada ha efectuado tradiciones legales de otros inmuebles que conforman el Conjunto Residencial donde se encuentra ubicado el inmueble contentivo del contrato cuyo cumplimiento se pretende, ya sea antes o durante el lapso que ha durado este proceso, constando en autos que la parte demandada por intermedio de algunos de sus representantes legales propuso la entrega material del referido inmueble, debiendo dicha parte realizar los trámites necesarios para la obtención del permiso de habitabilidad ante la autoridad competente, ya sean administrativas o jurisdiccionales.
De igual manera, precisa este órgano sentenciador que en el contrato objeto de la pretensión deducida en esta causa, las partes establecieron un plazo para que la empresa concluyera la obra. Que la parte demandada en uso de ella notificó mediante telegramas de fechas 19 de octubre de 2009, 05 de agosto de 2010 y 07 de febrero de 2011, a la parte actora, informándole que sería entregado el apartamento en los siguientes lapsos: a) un lapso de prórroga de nueve meses, contados a partir del 07 de noviembre de 2009; b) un lapso de prórroga de seis meses contados a partir del 07 de agosto de 2010 y c) un lapso de prórroga de seis meses contados a partir del 07 de febrero de 2011, quedando dicho lapso para el mes de agosto de 2011. No obstante ello, la actora conjuntamente con otros ciudadanos interpusieron en fecha 26 de junio de 2011, denuncia por ante la Unidad de Atención a la Víctima, adscrita a la Fiscalía Superior de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por cuanto manifestaron que habían transcurrido cinco (05) años y la empresa no había cumplido con la entrega de los apartamentos descritos en los contratos de opción a compra venta.
Como se expresó anteriormente, la parte demandada como vendedora tiene unas obligaciones legales, como son la tradición de la cosa vendida, que se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, y haciendo la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En esta causa, dicha parte manifestó en la primera instancia, ratificándola en los informes presentados ante esta Alzada que no ha podido cumplir con sus obligaciones por cuanto la demandante ha interpuesto una serie de denuncias que le han impedido el cumplimiento de las mismas, por cuanto le fueron decretadas medidas preventivas por el Tribunal de Primera Instancia en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida; causa en la cual fue solicitado en fecha 14 de agosto de 2013, por parte de la Fiscalía Vigésima Segunda del Ministerio Público, el sobreseimiento por considerar que de acuerdo a lo pautado en el artículo 300 primer supuesto del numeral 1º del Código Orgánico Procesal Penal, el hecho objeto del proceso no se realizó.
No obstante esa imposibilidad manifestada por la parte demandada, se puede observar escrito de fecha 20 de abril de 2012 mediante la cual realizó propuesta para la entrega material y transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta causa a la demandante, no constando en autos sus resultas, por lo que ha existido la voluntad cierta de la empresa demandada de materializar la entrega del inmueble y hacer su tradición legal, pero la misma no se ha concretado, siendo una de sus principales obligaciones como vendedor, vale decir, hacer la tradición de la cosa vendida, poniéndola en posesión del comprador.
Dentro del contrato objeto fundamental de la pretensión deducida, constata esta Alzada la existencia de la cláusula décima tercera, conforme la cual las partes contratantes establecieron que cualquier controversia que surgiera por la interpretación y ejecución del mencionado contrato, se agotaría primeramente la vía amistosa, a través de dos (2) reuniones convocadas, y si con ellas no se lograre la conciliación, se acudiría ante la jurisdicción respectiva. No obstante que la parte demandada indica que la parte actora incumplió con la mencionada cláusula y existen algunas gestiones conciliatorias efectuadas por ante la Fiscalía del Ministerio Público que resultaron infructuosas, no existe en dicha cláusula sanción ante su incumplimiento, teniendo las partes contratantes el derecho constitucional de petición y acción para ejercerlo en cualquier oportunidad, aunado al hecho que en sede judicial pueden materializar actos de composición procesal para dirimir sus conflictos en cualquier estado y grado del proceso, ya sea a instancia de parte o del órgano jurisdiccional.
En virtud de las consideraciones expuestas, considera este tribunal, que de las pruebas cursantes en autos no consta que la entrega material del inmueble se haya efectuado, por lo que resulta forzoso concluir que en las actas procesales no existe plena prueba de que la tradición del inmueble objeto de la venta, cuyo cumplimiento se pretende, haya sido precisado de manera, como lo exige el artículo 1.488 del Código Civil, concluyendo que en el caso de especie se encuentra cumplido el segundo requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento propuesta, esto es, que el demandado haya incumplido culposamente sus obliga¬ciones contractuales y, en particular, la de hacer la tradición del inmueble vendido, y así se decla¬ra.
Finalmente, el último requisito se refiere a que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.
En las actas procesales que conforma el presente expediente, obran agregados los recibos y cheque de gerencia correspondientes al pago de las cuotas que adeudaba la parte actora al monto total del precio del inmueble vendido, dando cumplimento, a lo convenido en el documento de venta cuyo cumplimiento se pretende.
Estando comprobado en autos los requisitos de proceden¬cia de la acción de cumplimiento antes mencionado, este Tribunal considera que el demandado incumplió con sus obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de venta cuyo cumplimiento se pretende y que la actora al haber cumplido con sus obligaciones se encontraba legitimada para acudir ante un órgano jurisdiccional a exigir tal cumplimiento y así se establece.
En virtud de las consideraciones expuestas, este Tribunal concluye que en los autos existe plena prueba de la totali¬dad de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento deduci¬da en la presente causa, motivo por el cual la misma resulta procedente en derecho, y así se declara.
Por ello, en la parte dispositiva del presente fallo, se declarará con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, ordenándosele a la parte demandada proceder a otorgar el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente y la entrega material del bien vendido, debiendo la parte actora cancelar todos los gastos de registros y otros tal como lo establecieron en la cláusula novena del contrato firmado por ambas partes. En relación a la cantidad de Veintidós Mil Trescientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 22.335,00), que fueron consignados por ante el Tribunal de la causa, mediante cheque de gerencia, en fecha 29 de marzo de 2016, y se ordena el retiro de la misma como parte del pago efectuado.
Asimismo se advierte que a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se hace saber que si la parte demandada no da cumplimiento a lo dispuesto en este fallo, la presente sentencia una vez que quede definitivamente firme servirá de título de propiedad. Y así se declara.
Y por cuanto la parte actora no ejerció recurso de apelación o de adhesión al mismo en cuanto a lo decidido por el Tribunal de la primera instancia respecto a los pedimentos de indexación y al pago de los intereses generados por las sumas demandadas que le fueron negados, con fundamento que la demanda propuesta es de cumplimiento de contrato, este órgano colegiado, no emite pronunciamiento sobre ello, por cuanto dicha decisión no causa un gravamen a la parte demandada apelante, por resultarle favorable, quedando firme dicho pronunciamiento. Así se decide. .
En orden a las consideraciones expuestas, en la parte dispositiva de la presente senten¬cia, se declarará sin lugar la apelación interpues¬ta por la parte demandada y, en conse¬cuencia, se confirmará en todas sus partes el fallo recurrido.
IX
DISPOSITIVO
En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituido con Asociados, actuando en sede mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de diciembre de 2019, por la abogada MAIRA YADHIRA DUQUE RAMÍREZ, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO, contra la sentencia definitiva del 02 de agosto del mismo año, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido en su contra por la parte demandante, ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, por cumplimiento de contrato de opción de compra, mediante la cual dicho Tribunal declaró parcialmente con la lugar la demanda propuesta, ordenando a la parte demandada a otorgar el documento definitivo y la entrega material del bien inmueble vendido que allí indica, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, debiendo la parte actora dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula novena del contrato firmado por ambas partes. Igualmente, dispuso que en caso de incumplimiento a la referida sentencia, se tenga la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil. Asimismo, declaró sin lugar la indexación y cobro de intereses solicitado por la parte actora, no existiendo, por la naturaleza del fallo, condenatoria en costas, ordenado la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el bien inmueble objeto de la causa, una vez quede firme dicha sentencia, acordando la notificación de las partes.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la pretensión incoada por cumplimiento de contrato de venta solicitada por la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE contra la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO.
TERCERO: Como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, se ordena a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO a otorgar el documento definitivo y la entrega material del bien inmueble vendido, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, consistente en un apartamento distinguido con el número 3-3, ubicado en el piso tres (3) del edificio GRAN FLORIDA RESIDENCIAS & SUITES, situado en la Avenida las Américas, sector “El Rosario”, Parroquia Caracciolo Parra Pérez del Municipio Libertador del Estado Mérida. Constante de sala-comedor-cocina-oficio, dos (02) habitaciones, dos baños. Sus linderos son: NORTE: Con fachada norte del Edificio. SUR: Con el pasillo de circulación. ESTE: Con apartamento 4 y fachada este del Edificio. OESTE: Con el Apartamento 3-1 y fachada oeste del Edificio. A este apartamento corresponde el puesto de estacionamiento signado con el Nº 90 y el maletero signado con el Nº 44, al indicado apartamento le corresponde un porcentaje de 1.68 centésimas sobre los bienes, derechos y obligaciones del condominio; el porcentaje indicado y propiedad del apartamento descrito consta en el respectivo documento de condominio, inscrito en el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 23 de febrero de 2012, bajo el Nº 48, folio 373, tomo 8del protocolo de transcripción del año 2012. La ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, deberá dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula novena del contrato firmado por ambas partes, es decir, deberá cancelar todos los gastos de registro y otros; y se ordena a la parte demandada a retirar la cantidad de Veintidós Mil Trescientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 22.335,00), que fueron consignados por ante el Tribunal de la causa, en fecha 29 de marzo de 2016.
CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, se tiene la misma como título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento Civil.
QUINTO: Queda confirmada la declaratoria sin lugar de las pretensiones de indexación y cobro de intereses solicitado por la ciudadana NAHIR CAROLINA ROJO MANRIQUE, contra la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y DESARROLLOS NACIONALES C.A. (CODENCA), representada por sus gerentes ciudadanos JULIO CESAR PULEO SOSA y MARÍA BETANIA TORRES VELA DE PULEO.
SEXTO: Como consecuencia de los pronunciamientos anteriores, y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se CONDENA a la parte demandada apelante en las costas del recurso.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.Así se decide.
Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Mérida, al primer día del mes de marzo de dos mil veintiuno.- Años: 210º de la Indepen¬den¬cia y 162º de la Federación.
La Jueza Presidente,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa

El Juez Asociado Ponente, El Juez Asociado,

Roger Ernesto Dávila Ortega Pablo Alarcón Sánchez

La Secretaria Titular,

María Auxiliadora Sosa Gil

En la misma fecha, y siendo las diez y quince minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
La Secretaria Titular,

María Auxiliadora Sosa Gil