REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA “VISTOS” CON INFORMES DE LAS PARTES.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha3 de febrero de 2020 (f.191), por el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha29 de enero de 2020 (fs. 181 al 190), proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, contra la Sociedad Mercantil EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., representada por su apoderada judicial abogada YALITZA COROMOTO MARIN, por cumplimiento de contrato, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada y se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2020 (f. 196), este Juzgado le dio entrada y el curso de ley correspondiente. Se advirtió a las partes, que a tenor de lo dispuesto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, que dentro de los cinco (05) días hábiles de despacho siguientes, podrán solicitar la constitución de asociados y promover las pruebas que sean admisibles en esta instancia; asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, los informes correspondientes deberán ser presentados en el vigésimo día de despacho siguientes, se exhorta a las partes a actualizar su domicilio procesal. En fecha 19 de octubre de 2020, la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO, parte demandante, debidamente asistida, le confirió poder apud actaal abogadoCARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 4.485.668, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.748.En la misma fecha, mediante escrito (f. 198), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, actualizo sus datos de correo electrónico y teléfono, al igual que los de su poderdante. Por diligencia de fecha 19 de octubre de 2020 (f. 199), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó la continuación del procedimiento, previa la notificación de la parte actora y se sirva fijar el día que se ha de presentar los informes correspondientes en la causa referida. Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2020 (f. 200), esta Alzada ordenó la reanudación de la causa, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, y a cuyoefecto comienza a computarse el lapso de 10 días calendario consecutivos para la reanudación de la causa, vencido el cual, continuara discurriendo el lapso que se encontraba discurriendo el día 13 de marzo de 2020. Por escrito de fecha 23 de octubre de 2020 (f. 201), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó realizar por secretaria el computo de los días de despacho transcurridos desde el día 14 de febrero de 2020 hasta el día 29 de octubre de 2020, ambos inclusive. Mediante auto de fecha 2 de noviembre de 2020 (f. 202), esta Alzada realizo el computo solicitado. En diligencia de fecha 4 de noviembre de 2020 (f. 203), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, consigno en siete (07) folios útiles escrito de informes (fs. 204 al 210) junto con sus anexos constantes de ochenta y cuatro (84) folios útilesque rielan del folio 211 al 294. Por diligencia de fecha 4 de noviembre de 2020 (f. 295), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consigno en tres (03) folios útiles escrito de informes (fs. 296 al 298). Mediante diligencia de fecha 16 de noviembre de 2020 (f. 299), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, consigno en tres (03) folios útiles escrito de observaciones a los informes de la contraparte (fs. 300 al 302). Por diligencia de fecha 16 de noviembre de 2020 (f. 303), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consigno en tres (03) folios útiles escrito de observaciones a los informes de la parte actora (fs. 304 al 306). Mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2020 (f. 307), esta Alzada, dijo Vistos, por cuanto se encontraba vencido el lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, y ambas partes presentaron observaciones escritas a los informes consignados por su contraparte, entrando la presente causa en lapso para dictar sentencia en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 eiusdem. En auto de fecha 1º de marzo de 2021 (f. 308), esta Superioridad, por cuanto se encuentra vencido el lapso para dictar sentencia en la presente causa, deja constancia de que no profiere la misma, en virtud de encontrarse en estado de sentencia otras causas que deber ser decididas dentro de los treinta días calendario consecutivos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes: I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 7 de mayo de 2018 (fs. 1 al 7), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por laciudadanaYAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.011.345, debidamente asistida por el abogadoEDGAR DE JESUS QUINTERO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2.860, mediante el cual demanda a la Sociedad Mercantil PROMOTORA LOS 3 ASES C.A, representada por los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números 27.814.139 y 13.099.459, respectivamente, en su condición de administradores principales y representantes legales, por cumplimiento de contrato, argumentando en síntesis lo siguiente: Que en fecha 18 de enero de 2008, suscribió un documento privado, junto con la empresa PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., constituida y domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita en el registro de Comercio que para entonces llevaba el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Bolivariano de Mérida, con fecha 30 de enero de 1995, bajo el número 58, tomo A-1, modificada su acta constitutiva y estatutos sociales, según documento inscrito en el actual Registro Mercantil Primero de la misma Circunscripción, el 05 de septiembre de 1997, bajo el número 52, tomo A-21, con sucesivas modificaciones posteriores de sus estatutos sociales, siendo la última de ellas, para fecha del precitado documento, la contenida en acta de su Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 22 de febrero de 2006, inscrita en el mismo Registro antes indicado, el 10 de abril de 2016, bajo el número 54, tomo A-10. Que en el referido documento privado, indica la sociedad mercantil, que se identifica y se identificara en lo sucesivo como LA EMPRESA, ser propietariade un lote de terreno ubicado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, adquirido por esta según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del mismo municipio, el 21 de septiembre de 2007, bajo el número 44, folios 284 al 289, protocolo primero, tomo 48, al cual se ha de agregar que la propiedad del referido lote se completó, con posterioridad a la suscripción del citado documento privado, con la adquisición a que se contrae el instrumento registrado en la misma Oficina de Registro, el 05 de mayo de 2008, bajo el número 43, folios 299 al 304, protocolo primero, tomo décimo primero, según lo destaca el documento de condominio correspondiente, se comprometió a venderle y ella a comprarle, un inmueble, aun no construido para la fechade dicho documento privado, con estas características: un apartamento de aproximadamente 88.00 m2, con las siguientes comodidades: un recibo-comedor, dos dormitorios, un estudio, dos baños, una cocina-oficios, tres espacios para closet y un puesto de estacionamientoen uso exclusivo, el cual le debió ser entregado con acabados básicos, es decir: pisos rústicos de cemento, cerámica en baños con sus respectivas piezas sanitarias, closets con puertas pero sin acondicionamiento interior. Que dicho apartamento, según el documento de condominio, ubicado en el nivel 5 que forma parte del edificio urbanización Campo Claro, en jurisdicción de la parroquia J.J. Osuna Rodríguez, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, siendo sus linderos los siguientes: frente: en parte pasillo de circulación, en parte escalera y en parte fachada interna hacia el patio de ventilación; fondo: con fachada posterior del edificio E; costado lateral derecho: con fachada lateral derecha del edificio E; y costado lateral izquierdo: con apartamento E-5-2, con un porcentaje de condominio de 0,259740%, todo ello según consta del documento de condominio respectivo, el cual aparece registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 21 de octubre de 2010, bajo el número 3, folio 11 del tomo 23 del protocolo de transcripción del año 2010. Que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 235.000,00), al cual se le adicionaría el porcentaje de inflación acumulada, conforme al índice de precios al consumidor (IPC), determinado y publicado por el Banco Central de Venezuela, hasta la conclusión de la obra, mes a mes, sobre el saldo adeudado del precio base. Que para llevar a efecto dicho pago, LA EMPRESA, recibió en el mismoacto de su firma, la suma de diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), según recibo N° 01792 de fecha 18/01/2008, más la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00) en letras de cambio. Que en efecto en el anexo “B” se detallan a su nombre ocho giros 8letras de cambio), con las siguientes fechas de vencimiento sucesivas: 22 de abril de 2008; 22 de julio de 2008; 22 de octubre de 2008, 22 de diciembre de 2008, 22 de marzo de 2009; 22 de junio de 2008 (sic); 22 de septiembre de 2019; y 22 de diciembre de 2009, con los montos respectivos siguientes: 5.000,00; 15.000,00; 5.000,00; 15.000,00; 5.000,00; 15.000,00; 5.000,00 y 30.000,00; así como un giro único a la vista de 130.000,00, para el total antes indicado de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,00) dejándose constancia de que el giro a la vista seria causado al momento de protocolización del documento de compra venta. Que en la mismacláusula contractual quinta, se apunta que la entrega de las sumas de dinero a que se refiere la misma clausula, esto es, diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00) recibidos por LA EMPRESA y doscientos veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 225.000,00) en letras de cambio serian imputables al precio si la compraventa se efectuare. Que asimismo se dejóconstancia en la misma cláusula que los pagos debían realizarlos el futuro adquiriente ( su persona) en las oficinas de LA EMPRESA (la vendedora) en cheque con la mención no endosable a su favor; y que igualmente podría liberarse de concurrir a sus oficinas depositando la cantidad correspondiente adeudada a la cuenta numero 01050298541298018439 CTA. CTE. Banco Mercantil, considerándose el pago como efectivamente acreditado, cuando el dinero esté disponible, y el comprobante bancario de depósito, sea canjeado por la letra de cambio debidamente cancelada. Que resulta evidente que, independientemente de la calificación que en el instrumento privado del 18 de enero de 2018, se le dé al contrato celebrado entre LA EMPRESA y su persona, no es otro que un auténtico contrato de venta, definido como tal en el artículo 1474 del Código Civil, con la adición contenida en el encabezamiento del articulo 1479 eiusdem. Que el consentimiento de las partes para celebrar el contrato resulta del contenido de la cláusula segunda del instrumento privado, en el cual ambas partes hicieron constar su voluntad de celebrar el contrato de venta, elemento que tuvo como efecto la transmisión de la propiedad del apartamento vendido, aunque la tradición no se hubiese verificado, a tenor del artículo 1161 del Código Civil. Que en la misma clausula segunda, se deja constancia expresa de que el objeto del contrato lo es el apartamento que allí se le identifica con la letra E-5-3, parte integrante del edificio E del conjunto residencial Manantial, cuya situación, linderos y comodidades ya fueron indicados, el cual para la fecha del contrato aún no se encontraba construido, como así se evidencia de la cláusuladécima, en la que se deja constancia que el plazo para la construcción de la obra era de veinticuatro meses, contados a partir del inicio de la misma, cuya fecha no se señala, a pesar de que ya era conocida por LA EMPRESA, pues, esta había hecho con anterioridad a la participación que se refiere el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística al municipio correspondiente. Que en las clausulas cuarta y quinta del instrumento, se determina y especifica por ambas partes el precio del apartamento vendido y su forma de pago, a lo cual se une la cláusuladécimo tercera del mismo instrumento contractual, que establece que el dinero que integra el precio pagado del apartamento vendido, resulta disponible para LA EMPRESA, al punto de que sería invertida por esta en desarrollo y construcción de la obra. Que finalmente en la misma clausula décima, se advierte que el otorgamiento del documento público de compraventa debería realizarse dentro de los noventa días después de la obtención del cumplimiento de las variables urbanas fundamentales que determinen la habitabilidad de la misma, circunstancia en la que LA EMPRESA le notificaría según la cláusula sexta del documento contractual. Que la causa licita del hecho de que tratándose de un contrato de venta, el mismo está previsto como tal en el ya citado artículo 1474 del Código Civil, razón por la cual su celebración hace ilícita su causa. Que estando en curso la construcción del apartamento objeto de la venta, y por ende esta inconclusa, la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39055 de fecha 10 de noviembre de 2008, publica la Resolución N° 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, de fecha 05 del mismo mes y año citados, la cual entro en vigencia en la misma fecha de su publicación en Gaceta Oficial. Que dicha resolución regula o normaliza lo relacionado con los contratos de opción de compra o documentos equivalentes que tengan por objeto el financiamiento de viviendas en construcción o por construirse, otorgados por personas naturales o jurídicas no regidas por la legislación propia de las instituciones bancarias y financieras. Que esta resolución resulta aplicable al contrato celebrado por LA EMPRESA y su persona, razón por la cual aquella, tan pronto entro en vigencia dicha resolución, debió establecer culminación de la obra y de la protocolización del documento de venta, lo cual no aparece ciertamente establecido en el instrumento contractual suscrito por ambas partes el 18 de enero de 2008. Que además la resolución dispuso que en ningún caso operaria el cobro de Índice Nacional de Precios al Consumidor, otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, salvo que la protocolización no se lleve a cabo en el tiempo previsto por causa imputable al comprador. Que a partir de la vigencia de la resolución N°98 supra citada, quedaron sin efecto los incrementos del precio de la venta que por concepto de inflación acumulada, conforme al Índice de Precios al Consumidor determinado y publicado por el Banco Central de Venezuela, se especifican en la cláusula cuarta del instrumento contractual, lo cual fue ratificado por la resolución N°110, ya que ambas resoluciones prohíben expresamente tales incrementos, extendiéndose en esta última dicha prohibición el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero basados en cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, quedando sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención a lo dispuesto en la norma. Que por consiguiente el precio pactado con LA EMPRESA y mi persona en el contrato de venta a que se refiere el instrumento privado, se limitó al establecido en su cláusula cuarta, la suma de DOSCCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 235.000,00), sin adición alguna, del cual ya ha pagado, tanto la suma inicial de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), así como también el monto de siete de las ocho letra de cambio, quedando pendiente solamente el pago de la cuota número 8/8, con vencimiento el 22 de diciembre de 2009, y la única a la vista por el valor de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (130.000,00), la cual se causaría al momento de la protocolización del documento de compra venta. Que de lo antes expuesto resulta evidente que en lo que tiene que ver con el pago del precio convenido, le ha dado cumplimiento a los distintos pagos en que fue convenido y distribuido dicho precio, a excepción de la letra vencida el 22 de diciembre de 2009, pues la pagadera a la vista no resulta exigible hasta el momento en que ocurra el otorgamiento del documento público de venta. Que con respecto del pago del valor de la letra 8/8 valga destacar que la causa de tal fin de pago no es atribuible, sino que ello obedeció entonces y obedece aun, al hecho de que LA EMPRESA ha dejado de cumplir varias de sus obligaciones contractuales, así como también las establecidas a su cargo en las Resoluciones Ministeriales 98 y 110, a cuyo efecto invoca a su favor el contenido del artículo 1168 del Código Civil. Que en este sentido, debe apuntar que la empresa no cumplió con la construcción de la obra de la cual forma parte el apartamento vendido, dentro del plazo establecido de veinticuatro meses, contados entre noviembre de 2007, fecha de inicio de la obra, y noviembrede 2009, pues la constancia de habitabilidad de la misma, y por consiguiente, de terminación efectiva de la obra, solamente la obtuvo LA EMPRESA el 21 de octubre de 2011. Que tampoco LA EMPRESA cumplió con el deber de realizar un nuevo contrato con las características establecidas en las Resoluciones 98 y 110, entre las cuales se cuenta la de que el lapso de culminación de la obra debía estar claramente definido, así como también lo referente a la oportunidad para la protocolización del documento de venta, para todo lo cual la primera resolución otorgaba un plazo de treinta días continuos a partir de su vigencia; y la segunda un plazo de cinco días continuos, el último de los cuales venció el 15 de junio de 2009. Que a todo esto se adiciona un peligro más para él, pues, LA EMPRESA había constituido sobre terreno yconstrucción se ubica el apartamento vendido, un gravamen a favor de un ente financiero, el cual podría traer consigo una ejecución de hipoteca en caso de no cumplir las responsabilidades contraídas al respecto. Que todos estos hechos y circunstancias, generaron en su persona desconfianza legitima por la actuación de LA EMPRESA, bien fuese intencional o culposa, lo cual justifica plenamente que haya suspendido el pago de la letra 8/8, a tenor de lo citado en el artículo 1168 y también artículo 1530 del Código Civil. Que impugna en cuanto a su contenido, por ser leoninas; por ser abusivas en cuanto propician el desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes contratantes y menoscaban el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, según el artículo 82 constitucional; y además, porque resultan contrarias al orden público, a las buenas costumbres, así como a los derechos constitucionales a la defensa, a la igualdad ante la ley, seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, a que se contraen los artículos 2°, 21°, 26°, 49°, ordinal 1° de la Constitución de la Republica; a la Ley contra la Estafa Inmobiliaria; y a las previsiones contenidas en las ya referidas cláusulas contractualescorrespondientes al instrumento privado del 18 de enero de 2008, instrumentos legales los tres últimos citados que hacen del contrato firmado por su persona un típico contrato normalizado, normativo o dirigido en el concepto académico-jurídico de dichos términos. Que las clausulas impugnadas son las siguientes: la tercera en cuanto lo obliga, por anticipado, a no exigir o reclamar, amistosa o contenciosamente, pretensiones que no se deriven directamente de la literalidad del convenio. La cuarta en cuanto adiciona al precio de venta el porcentaje de inflación acumulada, conforme al Índice de Precios del Consumidor, determinado y publicado por el Banco Central de Venezuela; y también en cuanto a que el pago de las letras de cambio indicadas en el cronogramaanexo al contrato no se consideren pagos realizados a los efectos de determinar el preindicado cálculopara la fijación del precio de venta.El contenido íntegrotanto de la cláusula sexta como de la séptima contractual, particularmente esta última en cuanto permite a LA EMPRESA liberarse unilateralmente de sus obligaciones sin causa justificada. El contenido de la cláusula octava contractual en cuanto desnaturaliza el sentido y alcance del contrato celebrado el cual reúne las condiciones fácticas y jurídicas que lo encuadran dentro del concepto jurídico de dicho contrato, a que se refieren los artículos 1474, 1479 y 1141 del Código Civil. La cláusula décima en cuanto no precisa la fecha concreta del inicio de la obra, tal como lo exigen las Resoluciones Ministeriales 98 y 110, no obstante que la misma ya era conocida para LA EMPRESA a la fecha de la celebración del contrato, ni tampoco la de suscripción del documento público respectivo. La cláusula décimo primera en cuanto conlleva una renuncia anticipada de las regulaciones o disposiciones que modifiquen el precio convenido cuya aplicación o cumplimiento se realice automáticamente o a través de Institutos u Organismos Gubernamentales, o por medio del ente financiero del proyecto, así como la facultad de resolución unilateral del contrato que se atribuye LA EMPRESA por tales motivos, por constituir una violación del contenido de las ya citadas Resoluciones Ministeriales y los principios constitucionales en que se fundamentas estas impugnaciones. Y finalmente, la cláusula décimo séptima en cuanto al acuerdo arbitral que allí se regula, dado que su imposición es violatoria de la prohibición contenida en el aparte 4° del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario; y además al aparecer estipulada en el texto mismo del contrato regulado por el documento privado del 18 de enero de 2018 (sic), viola el contenido del único aparte 6° de la Ley de Arbitraje Comercial, conforme al cual en los contratos de adhesión y en los contratos normalizados, la manifestación de voluntad de someterse al arbitraje debe hacerse en forma expresa e independiente. Que por su parte LA EMPRESA, en su condición de vendedora, hasta la fecha de este libelo no ha cumplido con las principales obligaciones suyas establecidas en el artículo 1486 del Código Civil, cuales son: la tradición y el saneamiento del apartamento vendido, la primera de las cuales se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, con el otorgamiento del instrumento de propiedad, a tenor de los artículos 1487 y 1488 del mismo Código citado; y la segunda, respondiéndole a este la posesión pacifica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos de la misma. Que tal comportamiento de LA EMPRESA la faculta como compradora, para reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, tal como lo establece el articulo1167 del Código Civil, razón por la cual, haciendo uso de tal facultad electivo, ha optado por exigir de LA EMPRESA, la ejecución del contrato; y tradición del apartamento vendido mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, conforme lo previene el artículo 1488 del código Civil y la garantía de posesión pacifica de dicho inmueble a que se refiere el aparte 1° del artículo 1503 del mismo Código, disposiciones legales estas que, juntamente con las demás invocadas, constituyen el fundamento jurídico de la pretensión. Que por las razones y fundamentos facticos y jurídicos, obrando en su propio nombre y por sus propios derechos, y en su condición de compradora en el contrato de venta, acude para demandar a la empresa PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., constituida y domiciliada en la Ciudad de Mérida, capital del Estado Bolivariano de Mérida, con número de Registro de Información Fiscal J-30279576-1, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Bolivariano de Mérida, con fecha 30 de enero de 1995, bajo el número 58, tomo A-1, modificada su acta constitutiva y estatutos sociales, según documento inscrito en el actual Registro Mercantil Primero de la misma Circunscripción Judicial, el 05 de septiembre de 1997, bajo el número 52, tomo A-21, con sucesivas modificaciones posteriores de sus estatutos sociales, siendo la última de ellas, para fecha del precitado documento, la contenida en acta de su Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 22 de febrero de 2006, inscrita en el mismo Registro antes indicado, el 10 de abril de 2016, bajo el número 54, tomo A-10, demanda que propone a la identificada empresa en la persona de los señores JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENÉ MARCOLLI, venezolanos, mayores de edad y domiciliados en Mérida, cedulas de identidad números V-27.814.139 y V-13.099.459, en su condición de administradores principales y representantes legales,en virtud de haber sido designados como tales por la Asamblea de Accionistas de la precitada empresa por el periodo de cinco años contados a partir del 16 de octubre del 2015, según consta en el acta respectiva, la numero 23 de la misma fecha antes indicada, inscrita en el registro Mercantil antes citado, el 03 de marzo de 2017, bajo el número 6, tomo 69-A-RM1MÉRIDA, para que la referida empresa, en su condición de vendedora en el contrato de venta a que se contrae el instrumento privado de fecha 18 de enero de 2008; convenga: Primero en la existencia y vigencia del contrato de venta o compraventa cuyos términos y condiciones aparecen detallados en el libelo, con las modificaciones, supresiones y agregados a que se contraen las resoluciones números 98, de fecha 05 de noviembre de 2008 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.055 del 10 de noviembre de 2008; y la numero 110, de fecha 08 de junio de 2009, dictada por el Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, Despacho del Ministro, ConsultoríaJurídica, publicada también en la referida Gaceta Oficial ahora lanúmero 39.197 del 10 de junio de 2009. Segundo en cumplir con su obligación de efectuar a su favor la tradición del apartamento vendido, a tenor de lo preceptuado al respecto en los artículos 1486, 1487 y 1488 del Código Civil, a cuyo efecto ofrece formalmente hacerle la empresa demanda los pagos del valor de la letra de cambio identificada como número 8/8 con vencimiento el 22 de diciembre de 2009 por el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), así como también el valor de la letra a la vista de ciento treinta mil (Bs. 130.000,00), todo ello para el monto global de ciento sesenta mil bolívares /bs. 160.000,00) en el acto mismo del otorgamiento del documento público de venta. Tercero para que en caso de que la demandada no convenga en los pedimentos contenidos en los ordinales primero y segundo, la sentencia a dictar, una vez definitivamente firme, produzca los efectos del contrato no cumplido y registrada una copia certificada de la misma, junto con el auto que la declare firme, le sirva de título de propiedad del inmueble vendido, determinando el mismo fallo a dictar, la forma y manera en que ha de llevar a cabo los pagos de las letras de cambio correspondientes, todo conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que pide la demanda sea admitida y sustanciada conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Que señala como su domicilio procesal la siguiente dirección: Sector la Otra Banda, Avenida Principal El Llanito, Residencias Geranios II, Piso 5, Apartamento 5-A, Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Bolivariano Mérida. Que señala como dirección de la empresa señalada, a los fines de su citación en la persona de sus representantes legales, la siguiente: Oficina 305, piso 3, torre sur, centro Comercial Alto Chama, Parroquia Juan RodríguezJuárez, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Que estima la demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.550.000,00), equivalentes a tres mil cien unidades tributarias (3.100 U.T). Que de acuerdo con el contenido de los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se sirva a declarar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado por su situación, linderos, medidas y título de adquisición, en virtud de que están dadas para ello las condiciones exigidas. Mediante auto de fecha 08 de mayo de 2018 (f. 16), el Tribunal de la causa le dio entrada y curso de ley a la demanda, ordenando emplazar a los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI, en su condición de administradores principales y representantes legales de la empresa PROMOTORA LOS 3 ASES, para que comparezcan dentro de los veinte días siguientes a que conste en autos la citación, afin de dar contestación a la demanda. Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2018 (f. 18), la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, parte demandante, debidamente asistida por el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, consigno los emolumento s necesarios para librar los recaudos de citación de las dos personas a quienes atribuyo la condición de representantes legales de la empresa demandada, como también para la formación del cuaderno de medida cautelar solicitada. En el mismo escrito la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, confirió poder apud actaal abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, venezolano, titular de la cedula de identidad numero 681.578 e inscrito en el Inpreabogadobajo el número 2.860. En auto de fecha 05 de junio de 2018, (f. 23), el tribunal de la causa, acordó librar los recaudos de citación de la parte demandada y aperturar el cuaderno de medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 29 de junio de 2018 (f. 24), el Alguacil del Tribunal de la causa, devolvió la boleta de citación junto con sus recaudos (fs. 25 al 48), sin firmar, librada a los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI. Mediante diligencia de fecha 2 de julio de 2018 (f. 49), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, expuso que por cuanto no ha sido posible la citación de la parte demandada, solicitó que la citación se practique por medio de carteles. En auto de fecha 23 de julio de 2018 (f. 50), el Tribunal de la causa, ordeno citar por carteles a los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI, en su condición de administradores principales y representantes legales de la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., a fin de que se den por citados el presente juicio, en el término de quince días, siguientes a la publicación y consignación que en autos se haga del cartel que se ordena publicar en dos diarios de amplia circulación en el Estado Mérida, con el intervalo de ley. En la misma fecha se libraron los carteles y se entregaron a la parte actora para su publicación en la prensa. Por diligencia de fecha 3 de agosto de 2018 (f. 53), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, informó que le han sido imposibles las publicaciones del cartel de citación librados, en virtud de que, se ha hecho público y notorio que el periódico Diario Los Andes, uno de los que se dispuso la publicación de dicho cartel, según información verbal dada por la empresa, no se edita ni circula en Mérida desde hace un tiempo; asimismo, el periódico Frontera apenas tiene su edición digital. Que en tal virtud, no ha sido posible hacer tampoco la publicación en el periódico Pico Bolívar, dado que habiéndose ordenado dos publicaciones en periódicos distintos, con intervalos de tres días, hacerlo en este último sin tener la posibilidad de hacerlo en un segundo periódico, dejaría sin efecto la primera publicación. Es por ello que solicita se disponga lo conducente para que las publicaciones ordenadas puedan ser publicadas dentro de sus parámetros legales. Mediante auto de fecha 8 de octubre de 2018 (f. 54), el Tribunal de la causa, ordeno citar por carteles a la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., parte demandada, a fin de que se dé por citada el presente juicio, en el término de quince días, siguientes a la publicación y consignación que en autos se haga del cartel que se ordena publicar en dos diarios de amplia circulación en el Estado Mérida, Diario Pico Bolívar y El Nacional, con el intervalo de ley. En la misma fecha se libraron los carteles y se entregaron a la parte actora para su publicación en la prensa. Por escrito de fecha 31 de enero de 2019 (f. 57), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó el avocamiento de la nueva juez en la causa y se da por notificado del mismo, de igual manera, consignó ejemplares de los diarios Pico Bolívar y el Nacional (fs. 58 y 59), de fechas 26 y 30 de octubre de 2018, en cuyas páginas 6 y 7 aparece publicado el cartel de citación librado a la parte demandada. En fecha 8 de febrero de 2019, mediante auto (f. 61), la Abogada YOSANNY CRISTINA DAVILA OCHOA, asumió el cargo de Juez temporal y en consecuencia se aboco al conocimiento de la presenta causa. Mediante auto de fecha 20 de marzo de 2019 (f. 62), la secretaria del tribunal de la causa, dejó constancia de que el día 19 de marzo de 2019, se trasladó a la dirección de la EMPRESA LOS 3 ASES, indicada en el libelo, con el objeto de hacer entrega a los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI, representantes legales de la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., en su carácter de parte demandada en el presente juicio del cartel de citación. Mediante diligencia de fecha 24 de abril de 2019 (f. 63), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó que agotado como sea el lapso señalado para su comparecencia en los carteles librados y publicados al efecto, respecto de la parte demandada en esta causa, sin que su comparecencia se haya logrado, se proceda a designarle a unos y otros su respectivo defensor judicial. En fecha 07 de mayo de 2019, mediante auto (f. 64), la secretaria del tribunal de la causa, dejo constancia de que los ciudadanos JULIO CESAR ANTONIO MARCOLLI y LUIS ENRIQUE RENE MARCOLLI, en su carácter de parte demandada, no se presentaron, ni por si ni por medio de apoderado judicial a dase por citados en la presente causa. Mediante escrito de fecha 13 de mayo (f. 65), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicito que por cuanto la parte demandada no acudió a darse por citada, se le nombre defensor ad litem. Por auto de fecha 16 de mayo de 2018 (f. 66), el tribunal de la causa, acordó designar como defensor judicialde la parte demandada, al abogado en ejercicio DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 5.206.797, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.300, a quien se ordena notificar a los fines de que comparezca en el segundo día siguiente a aquel en que conste en autos su notificación, para que manifieste su aceptación o excusa al cargo. Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2019, la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada de la Compañía PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., consigno en copia fotostática el instrumento poder que acredita la representación, y se dio por citada en el presente procedimiento. Mediante escrito de fecha 13 de junio de 2019 (f. 73), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó en seis (06) folios escrito de contestación y sus anexos (fs. 74 al 109). DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Por escrito de fecha 13 de junio de 2019 (fs. 74 al 79), la abogadaYALITZA COROMOTO, en su carácter de apoderada judicial de la Empresa PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., siendo la oportunidad de darle contestación a la demanda, lo hicieron en los alegatos que se resumen a continuación: Que en el capítulo I, titulado LA DEMANDA, en el numeral 2°“fundamento factico”, expresa lo siguiente: Que para fundamentar en los hechos su pretensión, la actora invoca los siguientes: A. Haber celebrado con la demandada la convención contenida en el documento privado de fecha 18 de enero de 2008. B. Que en esta convención se especifica: B.1. Que su representada se compromete a vender y la demandada se compromete a comprar la unidad de vivienda que, identificada con E-5-3, forma parte del Conjunto Residencial “MANANTIAL” e integrada por: un apartamento de aproximadamente 88,00 M2, con las siguientes comodidades: un recibo-comedor, dos dormitorios, un estudio, dos baños, una cocina-oficios, tres espacios para closets y un puesto de estacionamiento de uso exclusivo. B.2. que el precio de la adquisición será la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 235.000,00). B.3. que con la finalidad de garantizarle a LA EMPRESA el cumplimiento de las obligaciones que asume la futura adquirente le hace entrega de la cantidadde DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,00), según recibo de reserva N° 91792 de fecha 18/01/2008 en cheque y/o efectivo, más la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 225.000,00) en letras de cambio. Dicha entrega será imputada al precio si la compraventa se efectuare, si la compra venta no pudiese realizarse por cualquier causa imputable a LA EMPRESA, el dinero será devuelto en su totalidada EL FUTURO ADQUIRENTE, y si la compraventa no se realizare por causa imputable a EL FUTURO ADQUIRENTE, la totalidad del dinero recibidomás los intereses convenidos serán devueltos, menos la cantidad del dos por ciento (2%) del precio base del inmueble en concepto de daños, sin que sea necesario probar haberlos sufrido efectivamente, como clausula penal. B.4. Que de la cantidad antes indicada la actora reconoce adeudar dos cuotas establecidas: la de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) y la de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00). B.5. Que básicamente la primera conclusión, es para la actora la siguiente: la convención celebrada fue un contrato de compraventa, del cual ha cumplido parcialmente su única obligación: el pago del precio, lo cual explica y justifica su pretensión en el sentido de hacer efectivo el saldo adeudado a la vez que le sea otorgado el documento de la venta convenida. Que independientemente de la conclusión señalada en el literal B.5 de este documento, la actora invoca como fundamento de su pretensión en el orden jurídico lo siguiente: A. Que el precio convenido queda limitado a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 235.000,00) como efecto y consecuencia de lo previsto en las resoluciones Nos. 98 y 110, emanadas de los Ministerios del poder Popular para la Vivienda y Habitad y de Obras Públicas y Vivienda, de fechas 05 de noviembre de 2008 y 08 de junio de 2009, ambas derogatorias de la previsión convencional según la cual, al precio básico establecido había que agregar el porcentaje de inflación acumulada, conforme al índice de precios al consumidor, determinado y publicado por el Banco Central de Venezuela. Dicho incremento de precio será calculado y aplicado en el porcentaje indicado, hasta la conclusión de la obra, mes a mes, sobre el saldo adeudado del precio base. B. Que el no pago del saldo adeudado y reconocido obedeció a las siguientes razones: B.1. Lo no ejecución de la obra en el plazo establecido, pero sin hacer señalamiento alguno de esta afirmación, es decir, cual hecho o cuales hechos son determinantes de esta conclusión. B.2. Pese a que la cláusula decima del convenio establece que el plazo dentro del cual habrá de cumplirse la ejecución de la obra comenzara a contarse desde la fecha del acta de inicio de la misma, la actora reclama la celebración de otro convenio sobre la misma materia, pero sin dar ninguna razón que justifique lo pretendido en tal sentido. B.3. la existencia de un crédito hipotecario sobre la totalidad del inmueble del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación. C. La falta de cumplimiento a las obligaciones de entrega y tradición del inmueble objeto del convenio, conforme a las previsiones del artículo 1486 del Código Civil. D. La impugnación de las Clausulas 3a, 4a, 6a, 8a, 10a, 11a y 17a del documento que contiene el convenio preliminar, por las razones que en cada caso invoca. Que en el capítulo II, titulado HECHOS ADMITIDOS Y HECHOS RECHAZADOS, alegó que: Que de los hechos invocados por la demandante para fundamentar su pretensión, su representada admite como ciertos los contenidos en el literal “A” del numeral “2” de este documento, que efectivamente entre la demandante y su representada se suscribió el documento acompañado al libelo de demanda, pues el mismo contiene la convención preliminar celebrada entre ambas contratantes; y haber cancelado las cantidades establecidas en las letras de cambio identificadas como 1/8 de fecha 22/04/2008, por Bs. 5.000,00; 2/8 de fecha 22/07/2008, por Bs 15.000,00; 3/8 de fecha 22/10/2008, por Bs. 5.000,00;4/8 de fecha 22/12/2008, por Bs. 15.000,00; 5/8 de fecha 22/03/2009, por Bs. 5.000,00; 6/8 de fecha 22/06/2009, por Bs. 15.000,00; 7/8 de fecha 22/09/2009 por Bs. 5.000,00. Que fuera de los hechos admitidos anteriormente, su representada rechaza todos los demás hechos invocados por la demandante, citados o no en este escrito, pies niegan su existencia o la consecuencia o efectos que de ellos pretenda servirse. En el capítulo III, titulado ¿EXISTE UN CONTRATO DE COMPRACENTA INVOCADO?, en el numeral 6° “Existencia de un pre-contrato”, indica que: Existe una manifestación expresa de voluntad emitida por cada una de las partes, conocida por cadauna de ellas y coincidentes al extremo de integrarse recíprocamente para formar un todo: el consentimiento; en segundo lugar, las partes se proponen, como lo dice la clausula segunda dl convenio, la una vender y la otra comprar la unidad de vivienda que identifican, lo cual dependerá del cumplimiento de los siguientes elementos: a) que la unidad de vivienda sea edificada; b) que edificada pueda ser utilizada con la finalidad propuesta, para lo cual se requiere el correspondiente permiso de habitabilidad; c) que un hecho imprevisto no haga imposible a una de las partes cumplir con su obligación, como, por ejemplo, que el vendedor no pueda, sin asumir pérdida importante, sostener el precio posible previsto, o que el comprador no pueda asumir el pago del precio convenido por no disponer del numerario necesario a este fin, como sería el caso de no obtener el crédito requerido para ello o le ofrece ventajas, o cualquier otra causa similar. Que estos y otros hechos semejantes han concurrido para el establecimiento de las previsiones contenidas en las clausulas sexta, séptima y octava del convenio, y específicamente esta última al contemplar que “manifiestan expresamente que la negociación de compraventa aquí referida no se entenderá por celebrada sino en la oportunidad en la cual se otorgue, por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario, el correspondiente Documento Público de compraventa. Hasta tanto ello ocurra, se considerara que EL FUTURO ADQUIRENTE no tiene derecho alguno sobre el inmueble, y éste así lo conviene”. Queda así configurado el objeto del pre-contrato; y en tercer lugar, en la convención la causa es perfectamente clara y precisa: la celebración de un contrato de compraventa de una unidad de vivienda que se determina y que, por tanto, tiene la protección del ordenamiento jurídico en la Ley de Propiedad Horizontal. Que en consecuencia, la convención celebrada por las partes en el documento privado de fecha 18 de enero de 2008, configura jurídicamente un precontrato, cuyo objeto consiste en la posterior celebración de un contrato de compraventa sobre la unidad de vivienda que se identifica y se fija el precio posible, así como su forma de pago, y el momento especifico de su perfeccionamiento. En cuanto al numeral 7° “El contrato de compraventa no pudo celebrarse”, expone que: en aplicación a la normativa establecida en el artículo 1° de la Resolución N°110 citada,no era factible entre las partes suscribientes del documento que contiene la convención configurativa de precontrato, celebrar el contrato de compraventa a que se comprometían, pues el precio de la unidad de vivienda determinada no podía tener en su formación el índice de precios al consumidor, tal y como se indicaba en la convención pre-contractual, ya porque una de ellas o las dos no quisieran o no les conviniera, sino porque no podían, pues la disposición transcrita se lo prohibía. Que al no ser factible la celebración del contrato de compraventa prometido en razón de la prohibición legal contenida en la Resolución N° 110 ya citada, no solamente es evidente la inexistencia del contrato de compraventa que las partes suscribientes del documento contentivo de la convención preparatoria se propusieron, sino que como consecuencia directa de ello no existe precio alguno previsto en dicho documento. Que en el capítulo IV, titulado EFECTOS DIRECTOS E INMEDIATOS DE LA INEFICIENCIA DEL PRE-CONTRATO, alega: Que sobre el primer efecto de la ineficiencia del pre-contrato, la imposibilidad de celebrar el contrato de compraventa que constituía su objeto, por oponerse a ello en lo previsto en el artículo1° de la Resolución N° 110, ya mencionada. Que el segundo se relaciona con su propia ineficacia toda vez que al hacer imposible el cumplimiento de su objeto es como si no existiera, en consecuencia, nada en él es objetable, de donde se deriva que las impugnaciones hechas por la actora en su libelo no pueden ser objeto de consideración. Que la no celebración del contrato de compraventa sobre la unidad de vivienda que los contratantes de la convención, no obedeció a culpa de ninguna de ellas, sino a un hecho del Príncipe: la Resolución N° 110. Por tanto, las cantidades pagadas por la FUTURO ADQUIRENTE, deben ser devueltas en su totalidad, sin aditivos ni menoscabos. En el capítulo V, titulado CELEBRACION DE UNA NUEVA NEGOCIACIÓN, indica que en procura de obtener el beneficio de adquirir una unidad de vivienda por un precio inferior al real, la actora hizo caso omiso a la prohibición legal sobre la celebración del contrato de compraventa que constituía el objeto del pre-contrato contenido en el documento privado y acudió a organismos jurisdiccionales y administrativos, entre ellos el denominado IDEPABIS (hoy SUNDEE). Que convocada su representada, se hizo presente y no existiendo ya el pre-contrato, ni el contrato de compraventa a cuya celebración se habían comprometido, propuso hacerle la venta por una cantidad igual a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.00,00), tal y como consta en el acta identificada “1”, cuya oferta no fue rechazada de inmediato, sino que la actor solicito un plazo para pensarlo e incluso ofrecer un precio diferente, lo cual se traduce en que, si bien no aceptaba la oferta que se le hacía, convenida en que el precio no podía ser el base establecida en la convención precontractual. Que este mismo criterio se sostiene en el acta de fecha 16 de noviembre de 2010, identificada “2”. Que al no tener una respuesta en contrario, su representada entendió que la negociación oferida había sido aceptada y, por tanto, ordeno la elaboración del documento público de la venta, estableciendo como precio la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL TREINTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 280.037,00), una cantidad inferior a la oferta ante INDEPABIS, pero este documento no llego a otorgarse. Que su representad presento ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida el día 22 de mayo de 2012 el documento mediante el cual hacia la transmisión de dominio a la actora del inmueble cuya venta había sido prometida y le informo a la actora mediante telegrama con acuse de recibo tal hecho y de que se había fijado el día 28 de mayo para su otorgamiento, pero ella no acudió al acto, según se desprende de la documentación identificada “3”. Que no obstante esta inasistencia, su representada le notifico de su intención de otorgar el documento de transmisión de dominio antes indicado por intermedio del Diario Frontera, ejemplar identificado “4”. Que así mismo, se hizo la participación fiscal correspondiente y el pago de impuesto debido, identificado “5”. Que se elaboró también la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales, identificada “6”. Que esta actitud de la actora no tiene otra interpretación que su negativa a darle cumplimiento a la nueva negociación, pues de otra manera puede interpretarse su inasistencia al acto de otorgamiento, pese a las notificaciones recibidas. Que tal y como lo establece el libelo de demanda, la actora señala que el precio que debía pagar por el inmueble que se había comprometido comprar es igual a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 235.000,00) pues es ese monto el que resulta de la aplicación de las resoluciones Nos 98 y 110 antes referidas. Sin embargo, tal conclusión es inexacta, conforme a que se ha demostrado que la convención celebrada entre las partes, se configura jurídicamente como un pre-contrato y que es propio de este que el contrato que se ha convenido celebrar no se celebre porque una de las dos partes no quiera, no pueda o no le convenga, lo cual tiene su fundamento en lasprevisiones del artículo 1160 del Código Civil, lo que hace aplicable la denominada teoría de la imprevisión. Pero por prohibición legal expresa y ello implica que no existe un precio posible preestablecido porque el pre-contrato contenido en el documento privado perdió su vigencia y su eficacia, lo cual impide su referencia en el sentido indicado, además de que la compradora ya sabía del nuevo precio, el cual se reservó analizar para su aceptación o proposición de otro diferente. En el capítulo V, titulado CONCLUSIONES, alego lo siguiente: Que entre las partes, se suscribió un documento privado con fecha 18 de enero de 2008, cuyo contenido ambas reconocen. Que el contenido de este documento está referido a la celebración de un pre-contrato cuyo objeto consiste en la celebración de un contrato de compraventa de una unidad de vivienda que expresamente determinan y por un precio cuya forma de determinación especifican, y de la cual forma parte la inflación acumulada, precisable conforme al Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela. Que el contrato de compraventa que debía celebrase para que se cumpliera el objeto del pre-contrato, no llego a su celebración porque a ello se opuso lo dispuesto en el artículo 1° de la resolución N° 11. Que la no celebración del contrato de compraventa previsto como objeto del pre-contrato, genero dos efectos directos e inmediatos: la ineficacia del pre-contrato y la inexistencia del contrato de compraventa propuesto. El primero hizo desaparecer al pre-contrato de la vida jurídica porque ya no puede producir ninguno de los resultados contenidos en las cláusulas del documento que lo contiene y el segundo deja a las partes sin la posibilidad de celebrar el contrato de compraventa en los términos y condiciones previstos en la convención preparatoria. Que como efecto y consecuencia del primero de los efectos señalados, se generan a su vez otros resultados: a) no hay ningún precio, ni siquiera referencial, que pueda ser invocado para serle aplicado a cualquier negociación sobre la unidad de vivienda que habría de servir de objeto del contrato de compraventa; b) nada hay que discutir sobre el contenido del documento que a su vez contiene la convención precontractual, como por ejemplo las impugnaciones que pretende la actora; y c) la futura negociación sobre la unidad de vivienda debe hacerse respetando la prohibición del artículo 1° de la resolución N° 110. Que es dentro del ámbito de esta última consecuencia que su representada hizo la oferta ante INDEPABIS. Que ninguno de los pedimentos de la actora tiene un supuesto de hecho que le sirva de fundamento y, por vía de consecuencia, no existe norma jurídica alguna que reconozca a su favor los derechos cuya actualización aspira. En el capítulo VII, titulado CONTESTACION, alega que en fuerza de las consideraciones que anteceden, y en nombre de su representada PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes , la demanda propuesta en su contra por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO, porque como ha quedado establecido, carece de fundamento factico y jurídico y, en consecuencia, solicitó que la misma sea declarada sin lugar, con todos los efectos y consecuencias legales que de ello se deriva. Que señala como domicilio procesal de su representada, la siguiente dirección: Av. Las Américas, Centro Comercial El Rodeo, Piso 1, Oficina 16 y 17. En fecha 8 de julio de 2019, mediante auto el Tribunal de la causa (f. 113), dejo constancia de que el lapso de la contestación a la demanda finalizo, y se hace saber que el presente expediente está en el lapso de evacuar pruebas. DE LA PROMOCION DE PRUEBAS Mediante diligencia de fecha 4 de julio de 2019 (f. 111),la abogada YALITZA C. MARIN,en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, dentro dela oportunidad legal, presentó en dos (02) folios útiles escrito de promoción de pruebas (fs. 116 y 117) en los términos siguientes: Instrumentos escritos: 1. Documento contentivo de pre-contrato de compraventa. Para demostrar la existencia de la convención preliminar celebrada entre ambas contratantes, sin que se pueda considerar el mismo como un contrato de compra-venta, promovió el valor y mérito del documento suscrito entre las partes, de fecha 18 de enero de 2008 y presentado en el libelo de la demanda como anexo “A”, interpretando el precontrato conforme a las exigencias del único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. 2. Documentación producida con la contestación de la demanda. Para demostrar que pese a la perdida que significaba para la empresa cumplir con la negociación, tuvo intención de realizar la compraventa y que fue la actora quien estuvo negada a dicha negociación, promovió la documentación anexa a la contestación de la demanda, signadas con los N° “3”, “4”, “5” y “6”. Prueba de informes: 3. Informe de SUNDEE. Para demostrar la intervención de INDEPABIS como organismo público mediador, solicitó con base en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, pida a SUNDEE informe y copia fotostática de la solicitud N° 365/2010 llevada por INDEPABIS. 4. Informe de Fiscalía Cuarta. Para demostrar la intervención de la Fiscalía Cuarta como organismo jurisdiccional, solicito con base en lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, pida a dicha Fiscalía informe sobre el Expediente 40574/2010 por denuncia de la actora por la presunta comisión del delito de estafa inmobiliaria, la cual contiene sentencia de sobreseimiento. 5. Informe del Ministerio de Vivienda y Habitad. Para demostrar la intervención de la Oficina del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad como órgano administrativo, solicito con base a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pida a dicha oficina informe sobre las actuaciones relacionadas con las partes del litigio. 6. Informe del Registro Público Inmobiliario. Para demostrar la voluntad de la empresa en el año 2012 de llevar a cabo la negociación de compra-venta, pese a la perdida que significaba para ella, solicito con pase en lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pida al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, informe sobre la presentación del documento público de la venta el 22 de mayo de 2012, el cual no fue suscrito por inasistencia de la actora. Posiciones Juradas: 7. Posiciones juradas de las partes. Para demostrar lo alegado en autos, promovió con base en lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, posiciones juradas de la actora, quien responderá al interrogatorio que se le formule el día y hora que fije el tribunal. Para lo cual manifestó la disposición de la empresa demandadas a rendirlas a través de la persona que uno de los administradores principales designe, por ser quien tenga mejor conocimiento del caso, de conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escrito de fecha 09 de julio de 2019 (f. 114) la parte demandante, el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial, dentro de la oportunidad legal, presentó en dos (02) folios útiles escrito de promoción de pruebas que obra a los folios 118 y 119, junto con sus respectivos anexos que obran del folio 120 al 129, en los términos siguientes: Documentales: valor y merito probatorio de los siguientes documentos privados emanados de la parte demandada: 1. Recibo de ingreso número 01792 de fecha 18/01/2018 por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de abono a cuenta mayor P.V 235. (anexo “A”). 2. Recibo de ingreso número 03456 de fecha 12/06/08 por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de cancelación letra 1/8 vct. 22/04/08, conjunto residencial Manantial torre E apto. 5-3. (anexo “B”). 3. Recibo de ingreso número 6620, de fecha 06/04/2009, por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), conjunto resd. Manantial E-5-3. (anexo “C”). 4. Recibo de ingreso número 8267, de fecha 17/08/09, por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de pago giro 5/8 vcto. 22-03-09 Bs. 5.000: 6/8 vcto. 22-06-09 Bs. 15.000; conj. Res. Manantial; edificio “E” apto. 5-3. (anexo “D”). 5. Recibo de ingreso número 09312, de fecha 05/02/10, por la cantidad de cinco mil bolívares /Bs. 5.000,00) por concepto de pago giro 7/8 vcto. 22-09-09, conj. Res. Manantial, edificio E, apto. 5-3. (anexo “E”). Los documentos aquí promovidos tienen un doble objeto: a) De una parte, demostrar la solvencia de su mandante para con la demandada respecto del abono de al precio de la venta del apartamento adquirido de la empresa demandada, según la cláusula quinta del contrato de compraventa contenido en instrumento privado de fecha 18 de enero de 2008 y de los giros numerados 1/8, 2/8, 3/8, 4/8, 5/8, 6/8 y 7/8 al que se refiere el anexo respectivo del citado documento privado: b) Y de otra parte, a lo que atañe a los recibos de pago indicados en los apartes 4) y 5) de esta promoción primera, dar fe de que con ellos la parte demandada, por su fecha de emisión, está admitiendo la validez del contrato de compraventa del 18 de enero de 2008, dado que fueron emitidos con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución número 110, de fecha 08 de junio de 2009, emanado del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda (Gaceta Oficial N° 39.197 del 10 de junio de 2009). Documentales: Valor y merito jurídico del acta de inicio de obra a que se refiere la cláusula decima del instrumento contractual privado del 18 de enero de 2008, cuya copia debidamente certificada fue expedida por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 19 de septiembre de 2014. (Anexo “F”). Esta prueba tiene por objeto demostrar en autos la fecha de inicio de la obra de la cual forma parte el apartamento vendido a su representada, esto es, el mes de noviembre de 2007, a los fines de establecer el punto de partida del cómputo del plazode ejecución establecido en la citada clausula decima contractual. Valor y merito jurídico de la constancia del permiso de construcción C-125-07 de fecha 27 de noviembre de 2007, mediante el cual se autoriza a la demandada para la realización de la obra VIVIENDA MULTIFAMILIAR MANANTIAL de su propiedad, ubicada en la urbanización Campo Claro, parcela N° 27, parroquia Osuna Rodríguez, la cual promovió en copia certificada expedida por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 19 de septiembre de 2014 (anexo “G”). Estaprueba tiene por objeto demostrar en juicio que la demandada fue oportunamente autorizada por la autoridad competente para iniciar la construcción de la obra de la cual forma parte el apartamento objeto de la controversia que aquí se ventila, a los efectos del plazo de construcción a que se refería la cláusula decima contractual. Valor y merito jurídico del PERMISO DE HABITABILIDAD código PH-025-11, de fecha 24 de octubre del 2011, correspondiente a la obra VIVIENDA MULTIFAMILIAR MANANTIAL propiedad de PROMOTORA LOS TRES ASES C.A., con dirección en la urbanización Campo Claro, parcela N°27, conjunto residencial MANANTIAL, torres E, F, G, y H, J.J. Osuna Rodríguez, en el cual se deja constancia que la misma ha sido ejecutada en un todo de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de OrdenaciónUrbanística, cumpliendo con la variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes, por lo que se le otorga la autorización a los fines del PERMISO DE HABITABILIDAD PARA LAS TORRES E, F, G, y H, según proyecto permisado, documento que acompaña en copia certificada por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. (Anexo “H”). Esta prueba tiene por objeto demostrar la fecha a partir de la cual el apartamento objeto de la compraventa celebrada por la demandada con su representada, se hizo habitable (24/10/2011), fecha esta en la cual se considera terminada, desde el punto de vista jurídico-contractual, la obra a la cual corresponde el apartamento vendido a su mandante,; y en consecuencia, probar también que el plazo de ejecución de la obra se excedió en un año y once meses, el de veinticuatro meses contemplados para ello en la cláusula decima del documento privado que contiene los términos del contrato celebrado; y en consecuencia, su incumplimiento contractual sobre la materia. Valor y merito jurídico de las siguientes resoluciones ministeriales: 1. La resolución número 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 10 de noviembre de 2008, publicada en Gaceta Oficial de la Republica número 39055, ya invocada en el escrito que contiene los términos del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda. Esta prueba tiene por objeto demostrar los hechos que respecto de dichaResolución se invocan en el libelo. 2. La Resoluciónnúmero 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda del 08 de junio de 2008, publicada en Gaceta Oficial de la republica número 39.197 del 10 de junio de 2009, también invocada en el libelo de demanda. Esta prueba tiene por objeto probar los hechos que respecto de dicha resolución se invocan en el mismo libelo de demanda. Valor ymerito jurídico del acta suscrita a los 04 días del mes 10 del año 2011, por el representante legal de la empresa demandada y por su mandante ante la Coordinación Regional de Indepabis en la Ciudad de Mérida. Esta prueba tiene por objeto demostrar que su representada rechazo en forma categórica el precio de trescientos mil bolívares (bs. 300.00,00) respecto del cual el representante de la demandada manifestó su disposiciónde llevar a cabo la negociación, previo el pago de la cantidad de treinta mil bolívares (bs. 30.000,00). Tal rechazo obedeció a que está prohibido el cobro de cualquier aumento sobre el precio inicial, tal como así consta de la referida acta. Además, el contenido de esta acta demuestra que la parte demandada miente cuando en su contestación sostiene que no obtuvo respuesta al respecto de parte de su representada. Y deotra parte, al exigir el pago previo de la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), esto es, el monto del giro 8/8, con fecha de vencimiento el 22 de diciembre del 2009, a que se refiere de este instrumento privado, cuya ineficacia se alega en la contestación de la demanda. Valor y merito jurídico del instrumento privado de fecha 18 de enero de 2008, que constituye el documento fundamental de la acción propuesta, cuyo original se anexó al libelo de la demanda. Esta prueba tiene por objeto demostrar la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, así como el verdadero sentido y alcance de la negociación celebrada, esto es, como un real y autentico contrato de compraventa, dejando a salvo la impugnación parcial de su contenido formulada en el libelo de la demanda. En fecha 29 de julio de 2019, mediante auto, el tribunal de la causa dictó auto de admisión de las pruebas de laspartes(fs. 131 al 133), admitiendo las promovidas por la parte demandada en los términos siguientes: En cuanto a las especificadas como instrumentos escritos, 1. Documento contentivo de pre-contrato de compra-venta y 2. Documentación producida con la contestación de la demanda, se admiten en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación de la definitiva. En cuanto a las especificadas como informes, e sus numerales 3. Informe de SUNDEE y 6. Informe del Registro Público Inmobiliario, se admiten de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se ordena oficiar. Y en cuanto a sus numerales 4. Informe de Fiscalía Cuarta y 5. Informe del Ministerio de Vivienda y Hábitat, no se admiten las mismas de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En virtud que es la parte promovente de la prueba quien debe señalar todos los datos e información sobre lo cual se va a pedir la prueba de informes y en el caso de marras la parte promovente de la prueba, en cuanto al informe de la Fiscalía Cuarta no señala cual Fiscalía Cuarta (Jurisdicción) y en cuanto al informe dl Ministerio de Vivienda y Hábitat, no indica de cuales partes en el litigio se debe pedir el informe de actuaciones. En cuanto a la prueba posiciones juradas, se admiten de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil y se ordena librar boleta de citación a la parte actora. Asimismo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, en los términos siguientes: En cuanto a las documentales, en sus numerales 1,2,3,4 y 5, segunda documental, tercera documental, cuarta, quinta documental, sexta documenta y séptima, se admiten en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva. Mediante escrito de fecha 26 de julio de 2019 (f. 134), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se amplíe el auto de admisión respecto de la falta de admisión de los informes a que se refieren los numerales 3 y 6 del capítulo II del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada. Por auto de fecha 29 de julio de 2019 (fs. 135 al 137), el tribunal de la causa, se negó lo solicitado por la apoderada judicial de la parte demandada. Consta en el folio 138 oficio N° MRD00050SUNDDE/08-2019 de fecha 9 de agosto de 2019 emitido por el SUNDDE Mérida. Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2019 (f. 139), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó volver a oficiar al SUNDDE haciendo a aclaratoria correspondiente y que se sirva a rendir informe de la solicitud N° 365/2010 llevada por INDEPABIS. Por auto de fecha 17 de septiembre de 2019 (f. 140), el tribunal de la causa, acordó oficiar a la Oficina SUNDDE-MERIDA, a los fines de que informe sobre la solicitud N° 365/2010 llevada por INDEPABIS. Consta al folio 141 oficio N° 7170-083-2019 de fecha 02 de agosto de 2019 emitido por el SAREN, junto a sus anexos que obran del folio 142 al 147. Consta en el folio 149 oficio N° MRD00062SUNDDE/10-2019 de fecha 02 de octubre de 2019 emitido por el SUNDDE Mérida. Por escrito de fecha 17 de octubre de 2019 (f. 150), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se realice el computo del lapso probatorio y proceda a fijar el término legal de informes. En fecha 21 de octubre de 2019, mediante auto (f. 151), el tribunal de la causa, negó el pedimento. Mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2019 (f. 152), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, aclaro el lapso del cómputo anteriormente solicitado. En fecha 30 de octubre de 2019, por auto (f. 153), insto a la abogada clarificar su pedimento. En fecha 31 de octubre de 2019, por diligencia (f. 154), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó en nueve (09) folios útiles escrito de informes que rielan del folio 155 al 163. Mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2019 (f. 164), la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consigno en tres (03) folios útiles escrito de informes que rielan del folio 165 al 167. Por auto de fecha 31 de octubre (fs. 168 y 169) el tribunal dejos constancia de que ambas partes presentaron escritos de informes, por lo que comienza a discurrir el lapso para las observaciones a los informes. Mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2019, la abogada YELITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó en dos (02) folios útiles escrito de observación a los informes que rielan del folio 172 al 173. Por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2019, el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consigno en dos (02) folios útiles escrito de observaciones a los informes que rielan del folio 176 al 177. En fecha 13 de noviembre de 2019, mediante auto (f. 180), el tribunal de la causa, dejó constancia de que ambas partes presentaron escrito de observación a los informes por lo que entra en términos para decidir en la presenta causa. II DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 29 de enero de 2020 (fs. 181 al 190) el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑAcontra la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., en los términos que se reproducen parcialmente a continuación: «…el precontrato celebrado, perdió validez en virtud de la resolución arriba citada, la cual prohibía el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación; y visto que la cláusula cuarta del precontrato objeto del análisis, establecía el cobro del Índice de Precios al Consumidor (IPC), es por lo que tal precontrato se considera inexistente, por una prohibición legal. Ante todo lo expuesto, visto que el contrato objeto del litigio constituye un precontrato y dado el hecho que el mismo nunca se materializo en un contrato definitivo de venta, en vista de la resolución n° 110, de fecha 8 de junio de 2009, emanada del Ministerio de Habitad y Vivienda, la parte demandada se vio en la obligación de hacer un nuevo ofrecimiento, ante la denuncia realizada por la actora ante el entonces INDEPABIS, actualmente conocido como SUNDEE, la cual no fue concretada, ya que la actora no dio una respuesta contundente de aceptar el ofrecimiento realizado por la demandada, de hacer un nuevo contrato de opción a compra-venta, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.00,00), quedando de esa manera evidenciada la voluntad de vender de la parte demandada. A pesar de que la parte actora no suministró una respuesta positiva o negativa ante tal ofrecimiento, la parte demandada, consideró aceptada la propuesta realizada ante el mencionado ente administrativo, y estableció como precio de la venta, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL TREINTA Y SIETE (Bs. 280.037,00), es decir, una cantidad inferior a la ofertada, y a los fines de materializar la misma, procedió a realizar los trámites legales para finiquitar la venta, tal como quedó evidenciado de las pruebas aportadas, como el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador y posteriormente ante el Registro Público del mencionado Municipio , no compareciendo la parte actora al Registro Público para la Protocolización de la venta, pese a fue notificada de dicho acto; lo que hace entender a esta Juzgadora, que la ciudadana YAJAIRA CAMACHO PEÑA, no tenía intenciones de continuar con la negociación. Aunado a ello, la parte actora no tiene fundamento jurídico para pedir el cumplimiento del precontrato celebrado en fecha 18 de enero de 2008, ya que el mismo perdió validez y como consecuencia de ello, no se le puede reconocer algún derecho, y como no se logró materializar el otorgamiento del documento de compra-venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, la misma no tiene derecho sobre el inmueble. Antes de concluir, debe recordarse que el juicio es el medio para que, a través de loselementos probatorios se determine la verdad del caso y así pueda el órgano jurisdiccional inclinarse por una y otra parte. Además sirve para alcanzarla verdad y las respuestas a ciertas interrogantes relacionadas con el caso. En base a las consideraciones anteriores, por cuanto se evidencia que la parte demandada nunca se negó en realizar los trámites para la protocolización de la futura venta, lo cual evidencia una buena fe de su parte. Sin embargo, la parte actora, quien fue notificada en varias oportunidades, no concretó su voluntad de adquirir el inmueble, con lo cual quedo demostrado que la parte demandada, no incurrió en incumplimiento alguno, lo cual no logro desvirtuar la parte actora. En complemento al hecho anterior, visto que con la Resolución N° 110 de fecha 8 de junio de 2009, emanada del Ministerio de Habitat y Vivienda, quedo sin efecto el mencionado precontrato, nada debe reclamar la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, sobre el inmueble objeto de litigio. En consecuencia, la presente demanda debe declararse sin lugar, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo Y ASÍ SE DECLARA. DISPOSITIVA Por la consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, actuando en nombre de la Republica y por Autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, incoado por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 9.011.345, asistidos por el abogado EDGAR QUINTERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2.860, contra la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A, constituida y domiciliada en la ciudad de Mérida, capital del actual estado bolivariano de Mérida, inscrita en el Registro de Comercio que para entonces llevaba el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Mérida, con fecha 30 de enero de 1995, bajo el número 58, tomo A-1, modificada su constitutiva y estatutos sociales según documento inscrito en el actual Registro Mercantil de la misma circunscripción, el 05 de septiembre de 1997, bajo el número 52, tomo A-21, representada por la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, inscrita en el inpreabogado N° 25.304; de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 15 y 153 del código de Procedimiento Civil, los artículos 1141 y 1167 del Código Civil Venezolano en concordancia con la Resolución N° 110 de fecha 8 de junio de 2009, emanada del Ministerio de Habitat y Vivienda. Y ASI SE DECIDE.» Mediante diligencia de fecha 3 de febrero de 2020 (f. 191), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, apoderado judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva, el cual fue admitido en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 6 de febrero de 2020 (f. 194), y ordenó remitir el expediente al Tribunal Superior en funciones de distribución. Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia en primera instancia. III DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR ANTE LA ALZADA INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE Mediante escrito de fecha 04 de noviembre de 2020 (f. 203), el abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERÓN, apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de informes constante de siete (07) folios que obran del folio 204 al 210; junto a sus anexos constantes de ochenta y cuatro (84) folios que obran del folio 211 al 294. El informe inicia con el primer título “PREÁMBULO”, en el cual cita la dispositiva del fallo, seguidamente en el segundo título “CONSIDERACIONES ACERCA DE LA FUNDAMENTACION DEL FALLO RECURRIDO” expuso que: en la sección del texto denominado consideraciones para decidir, la recurrida expone las razones que a su juicio justifican la declaratoria sin lugar de la demanda propuesta por su representada, las cuales sintetiza y comenta a continuación: en primer lugar, luego de un exordio acerca del contenido y alcance del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con la obligación del Juez de garantizar a las partes el derecho a la defensa, cuestión por demás sabida y conocida en el ámbito jurídico, comienza por esbozar el concepto que del contrato en general contiene el Código Civil, destacando sus elementos característicos, a saber: consentimiento, objeto y causa licita.«…En segundo lugar, parte de un concepto erróneoque es “el contrato de compraventa” al cual define en los siguientes términos textuales: (cito) que es “como aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad de decidir la celebración o no de un contrato” (fin de cita), definición que no se compadece con el contenido del artículo 1.474 del Código Civil, según el cual “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, error este que conduce a establecer, también erróneamente, que en este tipo de contrato se incluyen cláusulas en las cuales se estipula entre otras cosas la duración del contrato, el precio de los bienes, la cantidad de dinero a entregar como garantía de cumplimiento de las condiciones (sic) contenidas en ese contrato por el opcionado al opcionante y la penalización que se impone ara aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato conocida como clausula penal. Y en tercer lugar, apoya su parecer en un criterio hoy día ya en desuso, abandonado por el Tribunal Supremo de Justicia, tal como lo explicaremos más adelante, contenido en el fallo de la Sala de Casación Civil del 9 de julio de 2009, según el cual (cito)”…los contratos de promesa bilateral de compraventa son contrarios preparatorios o preliminares, en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato” (fin de cita).» Que como consecuencia de su erróneo concepto de lo que se entiende por el contrato de compraventa y con apoyo en un criterio jurisprudencial casacional ya abandonado, obviamente que la argumentación subsiguiente, contenida en la sección en comento del fallo recurrido, no podía conducir a la sentenciadora a otra cosa que no fuera la de declarar sin lugar la demanda propuesta, a lo cual se une el hecho de que no obstante el categórico rechazo de su mandante, a nivel de INDEPABIS, de la pretendida nueva negociación inducida por la demandada, con un precio diferente al inicialmente convenido entre ambas partes, la sentencia apelada da por convenida la nueva pretendidacompraventa, hecho que pretende justificar también la aclaratoria sin lugar de la demanda propuesta. Que a todo lo antes expuesto el recurrido agrega como sustento suyo, una supuesta y pretendida invalidez del contrato de compraventa celebrado entre la actora y la demandada, derivada del contenido del artículo 1 de la Resolución N° 110, de fecha 8 de junio de 2009, emanada del Ministerio de Habitat y Vivienda, no obstante el alegato en contrario ampliamente expuesto por su representada, tanto en su libelo de demanda como en el escrito de informes en primera instancia, con fundamento en un fallo que le fue adverso a la parte demandada en el juicio de nulidad que ella misma promovió ante la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia contra dicha Resolución, cuya existencia la propia demandada acepta al invocarlo en su escrito de observaciones a sus informes ante el Tribunala quo, donde se dejó claramente establecido que tal Resoluciónno anulaba los contratos celebrados a la fecha de su vigencia, sino que se limitaba a reducir los límites del precio convenido, particularmente los relacionados con el ajuste por inflación derivado del índice de precios al consumidor. Que finalmente el fallo recurrido emplea también como sustento suyo, el hecho de que la demandada se vio en la obligación de hacer un nuevo ofrecimiento de venta por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), no obstante que tal oferta en lo que respecta al precio, no se corresponde con el indicado en el documento contractual fundamental de la demanda propuesta, pasando por alto, el tajante rechazo que su mandante hizo a tal ofrecimiento en el acta suscrita ante INDEPABIS el 04 de octubre de 2011, prueba promovida oportunamente en el juicio, sin objeción de la parte y valorada en el propio fallo recurrido, «…concluyendo su valoración la sentenciadora de la primera instancia en que (cito)“…del mismo seobserva la parte demandada manifestó su disposición de llevar a cabo la negociación, lo cual no llegó a una conclusión en vista de que la parte actora rechazó el monto de la nueva negociación”.”Así se establece” (resaltado nuestro). Por consiguiente, resulta al menos incongruente y contradictorio que el recurrido haya dado por cierta la nueva pretendida negociación para sustituir los efectos del contrato inicial y válidamentecelebrado por ambas partes, contenido en el instrumento privado del 18 de enero de 2.008, cuando -como lo reconoce el mismo fallo recurrido- la nueva negociación no llegó a una conclusión por el rechazo de la demandante.» En el título III “NUESTRA CONCEPCION RESPECTO DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO CELEBRADO ENTRE ACTORA Y DEMANDADA”, indican que si bien es cierto que la sentencia citada por el recurrido del 09 de julio de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil, caso Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreyro contra Desarrollos 20699 C.A., admitió que los contratos de promesa bilateral de venta son contratos preparatorios, tal concepto fue posteriormente abandonado, según así consta en fallo N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013 de la misma Sala caso Diego Arguello Lastre contra María IsabelGómez del Río, en el que intervino como tercero Dernier Cosméticos C.A., en el cual dejo claramente establecido que ante la concurrencia en un contrato del consentimiento, el objeto y el precio, se trata de un contrato de compraventa y como tal debe ser interpretado. Que examinado el texto del instrumento que constituye el documento fundamental de la demanda propuesta, cuya existencia y validez admite e invoca también la parte demandada, sin mayores esfuerzos, se puede concluir que en su texto concurren los tres elementos señalados como constitutivos del contrato de compraventa o venta. Que este criterio que han venido sosteniendo, no es producto de la imaginación, ni del capricho de quien actúa como actora en este juicio, sino que tiene sustento doctrinario y jurisprudencial, sino que tiene sustento doctrinario y jurisprudencial, tal como seguidamente lo explican. En el título IV “DE LOS EFECTOS DE LA RESOLUCION N° 110 DEL 08 DE JUNIO DE 2008 DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PUBLICAS Y VIVIENDA” exponen que el contrato de compraventa derivado del supuesto precontrato, no pudo celebrarse por virtud de lo dispuesto en el artículo1 de la Resolución N° 110. Y, asimismo, el fallo recurrido, no obstante reconocer la existencia del pretendido precontrato, declara que el mismo pedio su validez en virtud de la misma Resolución. Sin embargo, tales concepciones, la de la demandada y de la recurrida, las hecha por tierra la sentencia definitiva de numero 01139 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15 de octubre publicada el 16 del mismo mes y año. Que en efecto, el mencionado fallo, dictado con motivo de decidir el recurso de nulidad que varias empresas mercantiles, entre ellas la propia demandada, propusieran contra la referida Resolución N° 110, al declarar sin lugar dicho recurso y, en consecuencia, firme el acto administrativo recurrido, dejo muy claramente sentado, y por ende, sin lugar a dudas, que el contenido de dicha resolución no genera la revocatoria de os contratos o precontratos de opción de compra, como lo pretende la empresa demandada. Que además, cabe agregar que la demandada ha dado muestras evidentes de que la convención celebrada no decayó por virtud de la ya indicada Resolución, dado que con posterioridad a su vigencia, continuó recibiendo los pagos periódicos, la demandada, una vez citada, solicito el pago de la cuota de diciembre de 2009, por la cantidad de treinta mil bolívares fuertes, giro 8/8, convenido en el cronograma de pago anexo al instrumento contractual. Que resulta por demás evidenteque el referido contrato nunca dejó de existir como lo argumenta la demandada y lo valida el fallo recurrido, no es inexistente, no desapareció de la vida jurídica y no es ineficaz, está vigente y es de cumplimiento obligatorio entre las partes, razón por la cual se cae por su propio peso, la argumentación en contrario de la parte demandada y del propio recurrido, en el sentido de que el contrato de compraventa no pudo celebrarse por virtud del dispositivo contenido en el artículo 1° de la Resolución N° 110 ya citada; así como también se cae el argumento de que, como consecuencia de ello, no existe precio alguno previsto en el documento suscrito por ambas partes aquí litigantes. Asimismo, corre la misma suerte el resto de la argumentación que se contieneal respecto en la contestación de la demanda, tanto en su capítulo II, como en el capítulo IV. Igualmente se quedan sin efecto alguno las conclusiones segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y séptima del capítulo VI, en tanto y en cuanto las mismas derivan de su alegato de inexistencia del contrato a que se refiere el documento de 18 de enero de 2008 todo lo cual da lugar a que el Tribunal Superior declare sin lugar la argumentación a los fines del fallo a dictarse, revoque la sentencia apelada y declare con lugar la demanda propuesta. En el título V “DE LA PRESUNTA CELEBRACION DE UNA NUEVA NEGOCIACIÓN” indican que en el capítulo V de la contestación de la demanda, la parte demandada habla de la presunta celebración de una nueva negociación entre ella y la demandante para la adquisición de la misma vivienda objeto del documento privado, sustitutiva de la inicialmente celebrada; y en tal sentido ella alega que en procura de obtener el beneficio de adquirir una unidad de vivienda por un precio inferior al real, su representada haciendo caso omiso a la prohibición legal sobre la celebración del contrato de compraventa que constituía el objeto del pre-contrato contenido en el documento privado, acudió a organismos jurisdiccionales y administrativos, entre ellos el INDEPABIS. Y que convocada su representada, se hizo presente, y no existiendo ya el pre-contrato, ni el contrato de compraventa a cuya celebración se habían comprometido, propuso hacerle la venta por una cantidad igual a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.00,00), cuya oferta no fue rechazada de inmediato, sino que la actora solicito un plazo para pensarlo e incluso ofrecer un precio diferente, lo cual a juicio de la demandada, se traduce en que, si bien no aceptaba la oferta, convenía en que el precio no podía ser el base establecido en la convención pre-contractual. Que en el mismo escrito de contestación, la demandada manifiesta que considera celebrada la negociación propuesta, al no obtener respuesta en contrario, y por tanto, ordeno la elaboración del documento público de venta, estableciendo como precio la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL TREINTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 280.037,00), es decir, una cantidad inferior a la oferta ente INDEPABIS, pero este documento no llego a otorgarse, y por último, la demandada atribuye la falta de dicho otorgamiento a su representada. Que respecto a la nueva negociación, cabe alegar en primer lugar, que la misma parte de un supuesto falso, cual es el de que la indicada oferta tiene su fundamento en que ya no existía lo que ella denomina pre-contrato a lo largo de su escrito de contestación, lo cual, como antes se demostró amplia y suficientemente. En segundo lugar, olvida la demandada que tal proposición fue rechazada expresa y categóricamente por su mandante ante el mismoINDEPABIS. Que este rechazo dejo sin efecto alguno la referida propuesta y, por consiguiente, todo el supuesto tramite que la demandada dice haber dado unilateralmente para la protocolización del documento respectivo, y por ello, sin la participación de su mandante, a la nueva proposición suya; así como sin efecto toda la prueba promovida por la demandada al respecto junto con su escrito de contestación. Que en relación a la pretendida nueva negociación, el recurrido sostiene que ante esta nueva proposición, la actora no dio una respuesta contundente de aceptar el ofrecimiento realizado por la demandada, de hacer un nuevo contrato de opción de compraventa, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), quedando de esta manera evidenciada la voluntad de vender de la parte demandada, que nunca se negó a realizar los trámites para la protocolización de la futura venta, lo cual evidencia una buena fe de su parte. Al respecto, cabe resaltar que la juzgadora hace caso omiso de la precitada acta del 04 de octubre de 2011 suscrita ante INDEPABIS, donde su mandante diorespuesta clara y diáfana sobre su absoluta negatividad a realizar una nueva negociación por un montomayor al estipulado en el contrato del 8 de junio de 2008. Es decir, de no haber ocurrido tal omisión, el recurrido hubiera advertido que si hubo una respuesta firme y contundente de su representada, solo que la demanda siempre pretendió protocolizar el documento de la futura venta por un precio superior al convenido en el referido contrato. Que en el supuesto negado de ser admitida l nueva negociación propuesta, ella no se compadece con la aplicación del contenido de las resoluciones ministeriales 98 y 110 citadas, en tanto en cuanto al precio fijado para la venta inicialmente de trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300.000,00) y luego, finalmente, de doscientos ochenta mil treinta y siete bolívares (Bs. 280.037,00) indicado en el proyecto de instrumento a registrar, exceden el precio de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,00) que fue el que definitivamente quedo establecido válidamente, luego de la aplicación de las supresiones de los incrementos adicionales por concepto de índice de precios al consumidor y además conceptos indicados por las referidas resoluciones ministeriales. Que el proyecto de documento a registrar exige que el indicado nuevo precio de doscientos ochenta mil treinta y siete bolívares fuertes (Bs. F. 280.037,00) debía pagarse el acto de otorgamiento del documento púbico de venta, sin hacer mención que para la fecha de su supuesta presentación al Registro, su representada había pagado ya la asuma de setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 75.000,00), por lo que apenas era deudora del saldo de ciento sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 160.000,00). Que de todo lo expuesto a lo largo de los capítulos que preceden se puede arribar a las siguientes conclusiones: Primera: que no obstante que el fundamento sustancial de la demanda propuesta se presenta en el hecho de que a su juicio el contrato celebrado es un contrato de compraventa por concurrir sus elementos esenciales, a saber: consentimiento, objeto y precio, por las razones expuestas al respecto en el libelo de la demanda y ampliadas en el escrito de informes de primera instancia, el fallo recurrido prescinde de toda consideración, análisis y decisión concreta al respecto, limitándose al contenido del texto del documento fundamental de la demanda, solamente desde el punto de vista de la parte demandada, esto es, bajo la sola figura de un supuesto precontrato, sin hacer mención alguna, ni mucho menos análisis, de la argumentación en contrario que contiene el libelo. Tal comportamiento del recurrido, lo vicia, según su juicio, de falta de la exhaustividad que la sentencia definitiva de instancia debe cumplir a tenor del contenido del ordinal 5° del artículo 243 del código de Procedimiento Civil. Tal requisito de la sentencia expresa que además de decidir sobre todos los alegatos y defensas planteados en el libelo de la demanda y la contestación, el tribunal de instancia debe pronunciarse también sobre lo esgrimido por las partes en el curso del proceso, cuya entidad envuelva una verdadera petición o defensa especifica. Que tal es concretamente la situación derivada del contenido de la motivación del fallo recurrido al no analizar y valorar los fundamentos de hecho y de derecho conforme a los términos en que se explano la pretensión de su mandante, particular y fundamentalmente los relacionados con el consentimiento, el objeto y el precio, como determinantes de la existencia del contrato de venta o compraventa, contenidos en el documento contractual fundamental de la demanda propuesta, cuya existencia y contenido admite la parte demandada en su contestación, tal omisión resulta relevante dado que de haber sido analizados y valorados dichos requisitos a la luz del contenido de dicho instrumento, la sentencia recurrida hubiese concluido con un dispositivo diferente. Que el fallo recurrido hace mutis respecto de la recomendación que, en cuanto a la naturaleza de los contratos preparatorios como la promesa bilateral de venta y la opción unilateral de venta con respecto al contrato definitivo de compraventa y otros, hizo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a todos los jueces. Ello, por cuanto el recurrido en forma alguna hizo referencia, ni mucho menos análisis, de los alegatos contenidos en el propio libelo de la demanda y en sus informes de primera instancia, en cuanto a las razones y consideraciones formuladas sobre la existencia de un verdadero contrato de venta o compraventa entre la actora y la demandada, y no de un precontrato. Que en virtud de lo antes expuesto corresponde al tribunal pronunciarse, como asunto previo en su fallo de fondo, sobre el denunciado vicio de falta de exhaustividad de la sentencia recurrida, a los efectos previstos en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, tal vicio, apareja la nulidad del fallo recurrido. Sobre los aspectos facticos-jurídicos contenidos en esta conclusión solicita una decisión expresa, positiva y precisa, conforme lo exige el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ya citada. Segunda: que las partes litigantes admitimos la existencia del documento privado de fecha 18 de enero de 2008, suscrito por ambas, al punto de que la demandante lo invocada como instrumento fundamental d su pretensión, con las reservas e impugnaciones parciales contenidas en el libelo,; y la demandada lo admite como suyo también, al dar contestación, cuando afirma en el capítulo II, punto 4, que efectivamente entre la demandante y la demandada se suscribió el documento acompañado al libelo d demanda , pues el mismo contiene la convención preliminar celebrada entre ambas contratantes. No obstante, difieren en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato celebrado, tomando en consideración la argumentación que, en uno u otro sentido, hayan hecho ambas partes contendientes en el libelo de demanda y en el escrito de contestación respectivos. Por consiguiente, también solicita al Tribunal Superior, una decisión expresa, positiva y precisa, sobre la verdadera naturaleza del contrato celebrado conforme lo exige el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las sentencias citadas. Tercero: que no es cierto que la negociación a la que los que aquí litigantes obligaban no pudo celebrarse porque el precio de la unidad de vivienda no podía tener en su formación el índice de precios al consumidor, tal como lo indicaba la convención,en virtud de que lo prohibía el artículo 1° de la resolución N° 110 ya citada, ya que ello quedo desvirtuado por el contenido mismo de dicha resolución, validado por la sentencia definitivamente firme dictada al respecto por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 15 de Octubre del 2013, con efectosjurídicos para la demandada, dado haber sido ella parte integrante del litis consorcio activo constituido en el juicio de nulidad, cuya pretensión dicha sentencia la declara sin lugar. Al respecto, valga resaltar que los argumentos expresados por la demandada sobre la materia en su contestación, fueron los mismo que utilizo en el escrito que contiene los términos del recurso de nulidad de la referida resolución ministerial, los cuales fueron rechazados como no validos por el preindicado fallo judicial, lo cual condujo a la mencionada Sala a declarar si lugar dicha nulidad, hecho este que evidencia la falta de la demandada al deber que le impone el ordinal 2° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, subestimando al juzgador e induciéndolo al error.Que en el sentido indicado solicita al tribunal, una decisión expresa, positiva y precisa, conforme lo exige el citado ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las sentencias citadas. Cuarta: que resulta evidente que la negociación celebrada entre las partes aquí litigantes constituye un auténtico contrato de compraventa o de venta como lo titula el Código Civil, dado que reúne los requisitos de validez y de existencia a que se contraen los artículos 1141 y 1474 eiusdem, tal como se explicó razonadamente desde el punto de vista factico-jurídico, lo cual amerita una decisión expresa, positiva y precisa a tenor del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las sentencias varias veces citadas. Quinta: que de acuerdo con el resultado de la prueba promovida, admitida y practicada por la parte que representa, esta ha demostrado amplia y suficientemente que ha dado cumplimiento oportuno al pago del precio de la venta, en los términos contenidos tanto en las clausulas cuarta y quinta del instrumento contractual, tal cual así lo demuestra la prueba escrita de pago respectivamente promovida, admitida y practicada en este juicio, sin objeción de la parte demandada, antes, por el contrario, admitida por esta última al dar su contestación, quedando a salvo la reserva hecha por su mandante respecto de la cuota 8/8 por las razones expuestas en el libelo de demanda, no obstante ofrecerse en el mismo libelo, su pago en tanto y en cuanto la demandada cumpla con sus obligaciones contractuales, así como también de la última de dichas cuotas prevista contractualmente para ser pagada en la fecha de otorgamiento del documento público de venta, lo cual no ha ocurrido hasta ahora. Que al respecto también solicitan en estos informes una decisión expresa, positiva y precisa en el fallo próximo a dictarse en este juico. Sexta: que la parte demandada no dio cumplimiento dentro del plazo establecido convencionalmente para ello, ni a la terminación de la obra de la cual forma parte el apartamento objeto de la venta, ni con la obtención del respectivo permiso de habitabilidad, así como tampoco con la participación oportuna a su representada del otorgamiento de tal permiso, ni con el otorgamiento del instrumento público de venta traslativo de propiedad de dicho apartamento, motivos que sustentan desde el punto de vista factico-jurídico la pretensión de su representada, lo cual ha lugar a la declaratoria con lugar de la demanda propuesta. Por lo tanto, no es cierta la afirmación contenida en contrario en elfallo recurrido al sostener que la demanda no incurrió en incumplimiento alguno, pues, dicho fallo pasa por alto que en la cláusula decima del instrumento contractual , se estableció que el plazo para la construcción de la obra era de veinticuatro meses, contados a partir del inicio de la obra, lo cual fue manifestado por la demandada a la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en noviembre del año 2007, en escrito suscrito por la representante legal de la misma empresa, prueba que obra en autos sin objeción de la parte demandada, de donde se deriva que dicho plazo venció en noviembre de 2009. Sin embargo, no fue sino hasta el 24 de octubre de 2011 cuando esta obtuvo el permiso de habitabilidad, locual significa un retraso de veintitrés meses con respecto de la fecha de terminación contractualmente convenida. Que sobre este alegato y dado que el mismo tiene influencia en la resolución de la controversia, solicita al tribunal una decisión expresa, positiva y precisa conforme lo prescribe el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Séptima: que de las consideraciones que contiene la parte motiva de la sentencia de la Político Administrativa del Tribunal supremo de Justicia del 15 de octubre de 2013, relacionadas a la validez de la impugnada resolución ministerialnúmero 110, supra citada, conforme a las cuales declara sin lugar las denuncias formuladas al respecto por las empresas recurrentes, entre otras, la empresa aquí demandada, dado que las mismas tienen valía en cuanto a la situación factico-jurídica que se plantea en este juicio, en la cual su representada tiene el rol de débil jurídico. Anexo “A”. Fallo N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013 de la Sala de Casación Civil caso Diego Arguello Lastre contra María Isabel Gómez del Río, folios 211 al 222. Anexo “B”. Fallo del 06 de marzo de 2018, expediente 2016-000799, caso Yolanda Ivelice Guerra contra Mercedes Margaret Duquez González y Jesús Enrique Pérez de la Sala de Casación Civil, folios 223 al 231. Anexo “C”. Fallo de la Sala de Casación Civil, de fecha 27 de octubre de 2016, expediente 2016-00042, caso Anibal Rojas contra Filippo Salvatore Alba de Luca, folios 232 al 246. Anexo “D”. Sentencia definitiva de número 01139 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15 de octubre de 2013 publicada el 16 del mismo mes y año, folios 247 al 274. Anexo “E”. Sentencia N°00360 del 04 de mayo de 2010, expediente 2009-0792 y publicada en 05 de mayo del mismo año, folios 261 al 264. Anexo “F”. Sentencia 878, del 20 de julio de 2015, expediente 2014-000662, caso: Panadería la Cesta de Los Panes, folios 265 al 274. Anexo “G”. Sentencia de la Sala de Casación Civil del 21 de septiembre de 2009, expediente 09-158, folios 275 al 294. INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA Mediante escrito de fecha 4 de noviembre de 2020 (f. 295), la abogadaYALITZA COROMOTO MARIN, apoderada judicial de la parte demandada, consigno escrito de informes constante de tres (03) folios que obran del folio 296 al 298.En los términos que se reproducen parcialmente a continuación: Que aduciendo haber celebrado un convenio con su representada, con fecha 18 de enero de 2008, mediante el cual se compromete a vender a la actora a comprar, el apartamento identificado con el N° 5-3, ubicado en el nivel cinco del edificio distinguido con la letra E del conjunto residencial “El Manantial”, ubicado en la urbanización campo Claro de la ciudad de Mérida, la demandante reclama el otorgamiento del documento de venta definitivo, pues, aduce haber pagado el precio estipulado que era de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 235.000,00), no obstante que en el propio libelo de la demanda formula el planteamiento contenido en los siguientes términos: “al cual (es decir, BsF. 235.000,00) se le adicionaría el porcentaje de inflación acumulada, hasta la conclusión de la obra, mes a mes, sobre el saldo adecuado del precio base, según la cláusula cuarta del instrumento privado suscrito por ambas partes”, agregando que “es de destacar que en la misma cláusula contractual quinta se apunta que la entrega de las sumas de dinero a que se refiere la misma clausula, … serian imputables al precio si la compraventa se efectuare”. Concluyendo que se trata de un verdadero contrato de compra-venta a la luz del artículo 1474 del Código Civil, con la adición contenida en el encabezamiento del articulo 1479 ejusdem. Que por su parte su representada adujo no haber celebrado un contrato de compra-venta con el demandante, sino haber suscrito con ella un documento en el cual se conviene en que las partes a futuro celebraran un contrato de compra-venta, de lo cual dan fe las distintas clausulas contenidas en dicho documento, cuya sola lectura es suficiente para demostrar la posición asumida por su representada y admitida por la actora. En efecto, el texto de la cláusula quinta permite, sin lugar a ninguna discusión, establecer la inexistencia del contrato de compra-venta invocado por el demandante. Que por tanto, la primera y fundamental cuestión a resolver esta referida a determinar la naturaleza del convenio contenido en el documento privado. Que en su parte motiva, la sentencia de primera instancia analiza la naturaleza jurídica del convenio contenido en el documento privado suscrito por los litigantes y, consecuencialmente, con el valor probatorio que le atribuye en artículo 1363 del Código Civil, estableciendo que se trata de una promesa bilateral de venta, convenio que tiene por objeto la celebración de un contrato futuro de compraventa. Que en la conclusión de la sentencia apelada, fundamentada en la doctrina jurídica civil nacional, permite destacar la inadmisibilidad de la pretensión del demandante en el sentido de haber celebrado un contrato de compraventa, cuando en realidad su convenio estaba dirigido a la celebración de un precontrato contentivo de una promesa bilateral de futura compra-venta. Que por tanto el dispositivo del fallo es preciso y concreto al declarar sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato. Que tal y como se establece en el documentoprivado, que contiene el precontrato entre las partes, podía terminarse por varias vías, mediante la celebración del contrato de compra-venta que constituía su objeto, por la voluntad expresa o tácita del futuro adquiriente, esto es, el no cumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el convenio y por el hecho del príncipe. Que si se examina la documentación que corre agregada a autos, y específicamente todas las notificaciones y asistencias a INDEPABIS hechas a la demandante, los cuales tienen valor probatorio, se encuentra que la compañía PROMOTORA LOS 3 ASES C.A. intentó dar por terminado el precontrato suscribiendo el contrato de compraventa ante el Registro Público Inmobiliario Correspondiente, aun cuando ya había quedado sin efecto dicho convenio por el hecho del príncipe, que motivo la falta de acuerdo en el precio de la futura venta y, en consecuencia, la terminación del precontrato preparatoria por imposibilidad de cumplimiento de los términos y condiciones convenidos. Que así el precontrato se dio por terminado por dos hechos ajenos a la voluntad de su representada, primero por la promulgación de los decretos Nos98 y 110 del Ministerio de Vivienda y Habitat, que invalidaron el precontrato suscrito entre las partes; y segundo, por voluntad de la actora al negarse a determinar el precio de la venta y al no presentarse al Registro Público a suscribir el documento de compraventa. Que en el dispositivo de la sentencia apeladase declara no solo la inadmisibilidad de la demandada propuesta por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO, sino liberada la demandada PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., de las obligaciones que contrajo al celebrar el precontrato y convenio contenidos en el documento privado, pues fue declarado sin valor jurídico alguno; así como la imposición de costas a la demandante, lo cual ahora debe confirmarse tal como formalmente lo solicita. Que en fuerza de las consideraciones que anteceden y, en base a la declaratoria de nulidad del precontrato suscrito entre las partes y a la negativa de la parte actora a realizar un contrato de compraventa y cumplir para ello con las formalidades de ley, solicita: Primero: que se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia emanada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano deMérida, con fecha 29 de enero de 2020. Segundo: que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene en costas a la parte demandante por resultar totalmente perdidosa. IV OBSERVACIONES A LOS INFORMES OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE Mediante escrito de fecha 16 de noviembre de 2020 (f. 299), el abogadoCARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, apoderado judicial de la parte demandante, consigno escrito de observación de los informes de la contraparte, constante de tres (03) folios que obran del folio 300 al 302.En los términos que se reproducen parcialmente a continuación: Que primero, sobre la nulidad del fallo, ante la solicitud de la representación de la parte demandada en el sentido de que se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia de primera instancia, de fecha 29 de enero de 2020, insiste en el pedimento contenido en su escrito de informes en esta instancia, en el sentido de que como punto previo, se resuelva sobre la nulidad de dicho fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en falta absoluta del requisito a que se contrae el ordinal 5° del artículo 243 del mismo Código, en concordancia con el articulo 12 eiusdem, por lo que respecta a la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, en todo lo que se refiere a la argumentación contenida en el libelo de demanda y en su escrito de informes en primera instancia, en cuanto a que se trata de un contrato de venta o compraventa el contenido en el documento fundamental de la demanda propuesta, cuya existencia admite e invoca la parte demandada, limitándose al recurrido al análisis de su contenido exclusivamente desde el punto de vistade la parte demandada y dejando de lado los términos de la pretensión deducida en cuanto a tal naturaleza, con lo cual incurrió en omisión de la obligación que al respecto le impone el citado ordina 5° del articulo 243 procesal. Por tal motivo solicitan de este Tribunal que en el fallo próximo a dictarse se decida en forma expresa, positiva y precisa sobre la nulidad del fallo recurrido aquí invocada. V PUNTO PREVIO DE LA NULIDAD DEL FALLO Del mismo modo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, procede seguidamente esta Superioridad a emitir, como punto previo, decisión expresa, positiva y precisa sobre la solicitud de nulidad de la decisión apelada hecha valer por la representación judicial de la parte actora apelante, profesional del derecho CARLOS ENRIQUE PACHECO, en el escrito de informes por ante esta segunda instancia, a cuyo efecto observa: Del estudio efectuado acerca del vicio denunciado por la parte recurrente que --en su criterio-- originan la nulidad del fallo apelado, esta Superioridad, considera necesario, en fundamento al principio de economía procesal y a objeto de evitar desgastes en la función jurisdiccional jerárquica vertical que le toca ejercer con relación al recurso de apelación sometido a su conocimiento, invertir el orden presentado por dicha representación judicial, pasando a decidir directamente lo relativo al incumplimiento del requisito de congruencia del fallo, previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En nuestro sistema procesal civil rigen los principios de la exhaustividad y de la congruencia del fallo, que están íntimamente vinculados con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (themadecidendum), del cual, según lo sostienen la doctrina y la jurisprudencia nacional, emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, que exige que la sentencia contenga “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia” (sic). Tales obligaciones pueden ser quebrantadas al decidir por exceso o por defecto. En el primer caso, se incurre en el vicio denominado incongruencia positiva, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hecho que no fueron formulados por las partes y que, por ende, son ajenos a la controversia planteada entre las mismas; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de incongruencia negativa, citrapetita u omisiónde pronunciamiento, el cual se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos fácticos en que se funda la pretensión del actor o la defensa del demandado aducidos en el libelo o su contestación, respectivamente. También se incurre en este vicio, según lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Alto Tribunal, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a confesión ficta, reposición, etc. Debe advertirse que la jurisprudencia de la casación civil también ha sostenido que el sentenciador no incurre en el vicio de incongruencia cuando, en virtud del principio iuranovit curia, se aparta o no examina los alegatos de derecho en que las partes fundan sus respectivas pretensiones, excepciones o defensas; califica jurídicamente los hechos establecidos de una manera diversa a como lo han realizado los litigantes; o decide la controversia con base en argumentos jurídicos distintos a los esgrimidos por la parte actora o demandada. Entre los innumerables fallos en los que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre el vicio de incongruencia negativa, cabe citar el distinguido con el nº 00852, dictado en fecha 26 de noviembre de 2007, bajo ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑAESPINOZA (caso: Inversora Germano Venezolana S.R.L., Exp. 2007-000297), que se acoge ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el que al respecto expresó lo siguiente: “La Sala ha señalado en reiteradas oportunidades que el principio de ‘exhaustividad’ de la sentencia, impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes; cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento y que hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el juez esté eximido de ese deber. Respecto al vicio de incongruencia negativa como tal, esta Sala ha sostenido de manera reiterada en diversas decisiones, entre otras, en Sentencia [sic] Nº [sic] 314, de fecha 21 de septiembre del 2000, Caso: José Augusto AdrianiMazzei contra José Alberto Méndez Adriani, Expediente [sic] Nº [sic] 97-542, lo siguiente: ‘…El vicio de incongruencia constituye infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes, siempre y cuando en éstos sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otros similares, que de acuerdo a jurisprudencia reiterada está en el deber el juez de resolver en forma expresa, positiva y precisa...’ […]” (sic) (http://www.tsj.gov.ve) Finalmente, debe señalarse que, al interpretar el contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la doctrina y la jurisprudencia ha establecido que una decisión es expresa, cuando no contiene implícitos ni sobreentendidos; positiva, cuando es cierta, efectiva y verdadera sin dejar cuestiones pendientes; y precisa cuando no da lugar a dudas ni incertidumbres, insuficiencias, oscuridades ni ambigüedades. Sentadas las anteriores premisas, el Tribunal para decidir observa: Como puede apreciarse del escrito de informes de la alzada, el vicio de nulidad de la sentencia recurrida denunciado por la apoderada judicial de la parte demandante es el conocido como incongruencia negativa, omisión de pronunciamiento o citrapetita. En efecto, como fundamento de esa delación, dicho mandante indicó que “suplió argumentos que no fueron alegados ni interpuestos por alguna de las partes, incurriendo de esta forma en incongruencia positiva (extrapetita), así como también en incongruencia negativa (citrapetita), por cuanto no hubo pronunciamiento sobre los términos del problema judicial, es decir, sobre el objeto de demanda que no es otro que el otorgamiento de documento público” (sic), adicionando que en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 5°, está previsto el requisito de congruencia del fallo, norma que a su vez, es acorde con lo establecido en el artículo 12 eiusdem y, que en el artículo 244 del mismo Código ritual, esta sancionada con nulidad, la sentencia que incurra en falta de dicha congruencia. Ahora bien, procede este Tribunal a realizar una exhaustiva revisión del fallo apelado, evidenciando que la jueza a quo no incurrió en dicho vicio , por cuanto decidió de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas y así se declara. No habiendo, la Juez a quo, incurrido en su sentencia en el vicio de incongruencia denunciado por la apelante, ello es razón suficiente para que esta Superioridad, deseche el pedimento de nulidad del fallo, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 244 eiusdem, y así se decide. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia definitiva de fecha 29 de enero de 2020 (fs. 181 al 190), dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada y se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha decisión será revocada, modificada, anulada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, el Tribunal observa: La pretensión principal es por cumplimiento de contrato suscrito por vía privada en fecha 18 de enero de 2008, suscribió un documento privado con la empresa PROMOTORA LOS 3 ASES C.A, constituida y domiciliada en la ciudad de Mérida, capital del actual estado Bolivariano de Mérida,en el referido documento privado la empresa, propietaria de un lote de terreno ubicado en la ciudad de Mérida, municipio Libertador del estado Mérida, adquirido por esta según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del mismo municipio, el 21 de septiembre de 2007, bajo el numero 44, folios 284 al 289, protocolo primero, tomo 48, tal como se indica en el instrumento privado, al cual se ha de agregar que la propiedad del referido lote se completó con posterioridad a la suscripción del citado documento privado con la adquisición a que se contrae el instrumento registrado en la misma Oficina de Registro citada el 05 de mayo de 2008, bajo el numero 43, folios 299 al 304, protocolo primero, tomo décimo primero, según lo destaca el documento de condominio correspondiente. Que la empresa se comprometió a venderle y ella a comprarle, un inmueble aun no construido para la fecha de dicho documento privado con estas características: un (1) recibo-comedor, dos (2) dormitorios, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets y un (1) puesto de estacionamiento en uso exclusivo, el cual debió serle entregado con acabados básicos, es decir, pisos rústicos de cemento, cerámica en baños con sus respectivas piezas sanitarias, closets con puertas pero sin acondicionamiento interior. Dicho apartamento, según el documento de condominio respectivo citado infra, es el mismo que se identifica en dicho instrumento con la letra E raya numero 5-3, ubicado en el nivel cinco (5) que forma parte del edificio distinguido con la letra E del conjunto residencial EL MANANTIAL, ubicado en la urbanización Campo Claro. Que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 235.000,00), al cual se le adicionaría el porcentaje de inflación acumulada, hasta la conclusión de la obra, mes a mes, sobre el saldo adecuado del precio base, según la cláusula cuarta del instrumento privado suscrito por ambas partes. Por otro lado para llevar a efecto dicho pago, según la cláusula quinta del mismo documento citado, la empresa recibió en el mismo acto de su firma, la suma de diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), más la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. F. 225.000,00) en letras de cambio. Por otra parte se destacó que en la misma cláusula contractual quinta, se apunta que la entrega de la sumas de dinero a que se refiere la misma clausula en letras de cambio, serian imputables al precio si la compraventa se efectuare. Asimismo se dejó constancia que en la misma clausula citada, los pagos debían ser realizados por la futuro adquiriente en las oficinas de la empresa. De igual forma, la parte actora exige la existencia y vigencia del contrato de compraventa cuyos términos y condiciones aparecen detallados en el libelo, asimismo pide que la empresa cumpla con su obligación de efectuar a su favor la tradición del apartamento vendido, debidamente identificado por su situación, linderos, dependencias y demás elementos de identificación, a cuyo efecto ofrece formalmente hacerle a la empresa demandada los pagos del valor de la letra de cambio identificada. Por su parte , la parte demandada rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta en su contra por la parte actora, porque carece de fundamento factico y jurídico y en consecuencia solicitó que la misma fuera declarada sin lugar, con todos los efectos y consecuencias legales que de ello se deriva, por la no celebración del contrato de compraventa previsto, generó dos efectos directos e inmediatos: la ineficacia del pre-contrato y la inexistencia del contrato de compraventa propuesto. El primero hizo desaparecer al pre-contrato de la vida jurídica porque ya no puede producir ninguno de los resultados contenidos en las cláusulas del documento que lo contiene y el segundo deja a las partes sin la posibilidad de celebrar el contrato de compraventa en los términos y condiciones previstos en la convención preparatoria. En tal sentido, pasa esta Alzada a valorar las pruebas promovidas por las partes, a los fines de verificar sí en la presente causa se encuentra demostrados o no los presupuestos establecidos en el citado artículo 1.167 del Código Civil, en los términos siguientes: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE Mediante escrito de fecha 9 de julio de 2019 (f. 118 y 119), el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes: PRIMERO: Documentales: Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos privados emanados de la parte demandada: 1. Recibo de ingreso número 01792 de fecha 18 de enero d 2018, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de abono de cuenta mayor P.V. 235.000. 2. Recibo de ingreso número 03456 de fecha 12 de junio de 2008, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de cancelación d letra 1/8 vct. 22 de abril de 2008, Conjunto Residencial Manantial, torre E, apto. 5-3. 3. Recibo de ingreso número 6620, de fecha 6 de abril de 2009, por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), por concepto de cancelación 2/8 (22-07-2008), 3/8 (22-10-2008), 4/8 (22-12-2008), Conjunto Residencial Manantial, torre E, apto. 5-3. 4. Recibo de ingreso número 8267, de fecha 17/8/2009, por la cantidad d veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de cancelación 5/8 vcto 22-03-09 Bs 5.000, 6/8 vcto. 22-06-09 Bs 15.000; Conjunto Residencial Manantial, torre E, apto. 5-3. 5. Recibo de ingreso número 09312, de fecha 05/02/10, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs 5.000,00) por concepto de pago giro 7/8 vcto 22-09-09, Conjunto Residencial Manantial, torre E, apto. 5-3. Esta Alzada observa que dichas documentales corren a los folios 120 al 124, no fueron tachados ni impugnados en forma alguna por la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que la actora realizó varios pagos por las cantidades ahí reflejadas sobre un inmueble ubicado en la torre E, apto. 5-3, en el Conjunto Residencial Manantial y así se establece. SEGUNDO: Valor y mérito jurídico del acta de inicio de obra a que se refiere la cláusula décima del instrumento contractual privado del 18 de enero de 2008, cuya copia certificada fue expedida por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, el 19 de septiembre de 2014. Observa esta Alzada que es una comunicación suscrita por el propietario de la Promotora Los 3 Ases, Ing. Enrique Marcolli, la cual dirigió al Arquitecto Luis Felipe Rivera, manifestando su intención de dar inicio a la obra en noviembre de 2007, ubicada en la Urbanización Campo Claro final, calle 4, parcela nº27, dicha documental no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, de conformidad con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye, para dar por comprobado el inicio de la obra. TERCERO: Valor y mérito jurídico de la constancia del permiso de construcción C-125-07 de fecha 27 de noviembre de 2007, mediante el cual se autoriza a la demandada para la realización de la obra “VIVIENDA MULTIFAMILIAR MANANTIAL” de su propiedad, ubicada en la Urbanización Campo Claro, parcela nº 27, parroquia Osuna Rodríguez, la cual promovió en copia certificada expedida por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, el 19 de septiembre de 2014. CUARTO: Valor y mérito jurídico del permiso de habitabilidad, código PH-025-11, de fecha 24 de octubre de 2011, correspondiente a la obra VIVIENDA MULTIFAMILIAR MANANTIAL propiedad de PROMOTORA LOS TRES ASES C.A., con dirección en la Urbanización Campo Claro, parcela nº27, Conjunto Residencial Manantial, torres E,F,G y H, J.J. Osuna Rodríguez, en el cual se deja constancia que la misma ha sido ejecutada en un todo de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, cumpliendo con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes, por lo que se le otorga la autorización a los fines del permiso de habitabilidad para las torres E, F, G y H según proyecto permisado, documento éste que acompañó en copia certificada expedida por el Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico y el Jefe del Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida. Del análisis de este instrumento, esta Juzgadora puede constatar que se trata de un documento público administrativo, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la valoración del medio de prueba, considera menester hacer las observaciones siguientes: Según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de julio del 2007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (caso: Eco Chemical2000, C.A. Sentencia Nro. 1257/2007), acerca de esta categoría de instrumentos se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVI (246) Caso: Echo Chemical2000 C.A. pp. 452 al 466). Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que se trata de un instrumento emanado por la autoridad competente para ello, hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de las declaraciones en ella contenida. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio, para dar por comprobado que la demandada, solicitó toda la permisología necesaria, para la construcción de la obra de la cual forma parte el apartamento objeto de la presente demanda y que en fecha 24 de octubre de 2011, fue otorgado permiso de habitabilidad . Así se establece. QUINTO: Documental: valor y mérito de las siguientes resoluciones ministeriales: 1.- Resolución nº 98, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de fecha 10 de noviembre de 2008, publicada en Gaceta Oficial nº 39.055. 2.- Resolución nº 110, del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, de fecha 8 de junio de 2008, publicada en Gaceta Oficial nº 39.197 del 10 de junio de 2009. Esta Alzada observa que la parte actora promueve el valor y mérito de las resoluciones del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de fecha 10 de noviembre de 2008, publicada en Gaceta Oficial nº 39.055 y de fecha 8 de junio de 2008, publicada en Gaceta Oficial nº 39.197 del 10 de junio de 2009, esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto las resoluciones no es un medio probatorio y así se establece. SEXTO: Documental: Valor y mérito del acta suscrita a los 4 días del mes 10 del año 2011, por el representante legal de la empresa demandada y por la actora ante la Coordinación Regional de Indepabis, en esta ciudad de Mérida. Del análisis de este instrumento, esta Juzgadora puede constatar que se trata de un documento público administrativo, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la valoración del medio de prueba, considera menester hacer las observaciones siguientes: Según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de julio del 2007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (caso: Eco Chemical2000, C.A. Sentencia Nro. 1257/2007), acerca de esta categoría de instrumentos se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVI (246) Caso: Echo Chemical2000 C.A. pp. 452 al 466). Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que se trata de un instrumento emanado por la autoridad competente para ello, hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de las declaraciones en ella contenida. Observa esta Alzada que es un documento público administrativo, no fue impugnado por la parte demandada, por lo que la parte demandada manifestó su disposición de llevar a cabo la negociación, lo cual no llegó a una conclusión en vista que la parte actora rechazó el monto de la nueva negociación. Así se establece. SEPTIMA: Valor y mérito jurídico del instrumento privado de fecha 18 de enero de 2008, que constituye el documento fundamental de la acción propuesta, cuyo original se anexó al libelo de la demanda y en tal virtud, ya obra en autos. Esta juzgadora evidencia que dicho documento privado no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, lo declara reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye, para dar por comprobado la existencia del contrato de opción a compra, cuyo cumplimiento pretende la parte actora. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Mediante escrito de fecha 4 de julio de 2019 (f. 116 y 117) la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes: PRIMERO:Documento de pre-contrato de compra-venta, celebrado por ambas partes de fecha 18 de enero de 2008. Esta Juzgadora no valora dicha prueba, por cuanto ya fue valorada ut supra yASÍ SE ESTABLECE. SEGUNDO: Documentación, anexa a la contestación de la demanda, signadas con los Nº “3”, “4”, “5” y “6”. Signado con el nº 2: Actas de acuerdo entre las partes de fechas 16 de noviembre de 2010 y 7 de diciembre de 2010, levantada por el entonces Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios(INDEPABIS), asistiendo a dicho acto la parte actora y el representante de la demandada. Del análisis de este instrumento, esta Juzgadora puede constatar que se trata de un documento público administrativo, por lo que antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la valoración del medio de prueba, considera menester hacer las observaciones siguientes: Según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de julio del 2007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (caso: Eco Chemical2000, C.A. Sentencia Nro. 1257/2007), acerca de esta categoría de instrumentos se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVI (246) Caso: Echo Chemical2000 C.A. pp. 452 al 466). Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que se trata de un instrumento emanado por la autoridad competente para ello, hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de las declaraciones en ella contenida. Observa esta Alzada que es un documento público administrativo, no fue impugnado por la parte actora, por lo que se desprende de dichas actas que la parte actora manifestó estar conforme con la fecha de entrega establecida por la parte demandada y que con respecto a la oferta realizadapor la demandada, se dio por notificada para otro acto que se iba a realizar el 27 de enero del año 2011. Así se establece. Signado con el Nº 3: Formulario para la consignación de telegrama dirigido a la ciudadana YAJAIRA CAMACHO PEÑA, enviado por la promotora los 3 Ases C.A., informando que debe pasar por el Registro Inmobiliario, para otorgamiento de documento definitivo de liberación y venta del apto, donde deberá llevar un cheque de gerencia a nombre de Promotora Los 3 Ases, C.A, por un monto de Bs. 205.037.00. Esta Alzada observa que el formulario promovido no fue tachada ni impugnado en forma alguna por la parte actora, por lo que este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye, para dar por comprobado que la demandada notificó a la actora sobre la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción y así se establece. Signado con el Nº 4: Constancia de recepción de documento del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida a la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA de Liberación y Venta. - Constancia expedida por el Registro Público dejando constancia que el ciudadano JESUS ARMANDO ORTEGA, representante de la empresa Promotora Los 3 Ases C.A, estuvo presente en fecha 28 de mayo de 2012 en el Registro Público Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Observa esta Superioridad que las prenombradas constancias son documentos públicos administrativos, según sentencia proferida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de julio del 2007, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (caso: Eco Chemical2000, C.A. Sentencia Nro. 1257/2007), acerca de esta categoría de instrumentos se estableció: “…En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión) Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (…) Ahora bien, tal y como se advirtiera, cada instrumental incorporada al expediente administrativo tendrá el valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate, pero tal y como lo ha establecido esta Sala, los documentos administrativos se valorarán igualmente como un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. (subrayado del Tribunal). (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLVI (246) Caso: Echo Chemical2000 C.A. pp. 452 al 466). Sentada la anterior premisa jurisprudencial, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que se trata de un instrumento emanado por la autoridad competente para ello, hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de las declaraciones en ella contenida. De su revisión se concluye que el representante de la parte demandada, estuvo presente en la protocolización de varios documentos el 28 de mayo de 2012, así como que el documento para la venta del inmueble objeto de litigio, fue recibido para su protocolización en fecha 22 de mayo de 2012. Así se establece. -Comunicación dirigida al mencionado registro firmada por JESUS ARMANDO ORTEGA, en la cual solicita se deje constancia que se presentó ante el Registro Público, en la firma de varios documentos en representación de la empresa Promotora Los 3 Ases C.A, donde aparece como Otorgante. Observa esta Alzada que dicha comunicación no fue impugnada en forma alguna por la parte actora, por lo que este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye. Y así se establece. -Cartel del diario FRONTERA del día martes 3 de julio de 2012, página 30, en el que se le notifica a la ciudadana Yajaira Camacho, que el documento definitivo de venta se encuentra para su firma en el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, asímismo se le solicita que para la firma de dicho documento traiga consigo el cheque de gerencia a favor de Promotora Los 3 Ases, correspondiente a la diferencia del precio por pagar y su respectivo gasto de registro. Esta Superioridad trae a colación lo que estableció el autor patrio Jesús Cabrera, en su obra Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, tomo I, páginas 261 y 262, estableció: “Los periódicos que circulan en una localidad, en cuanto a su edición, formato y circulación, son hechos notorios (234) y, por lo tanto su existencia y circulación diaria o periódica no requiere de prueba, motivo por el cual el Art. 432 CPC englobó al periódico en sí dentro de la fidedignidad. Si ello es así – pensamos que lo es – fuera de la previsión del Art. 432 CPC, el periódico no oficial en cuanto a su existencia y circulación, también debe ser tenido como un hecho notorio, y por lo tanto él, así no contenga publicaciones que la ley ordena que aparezcan en su cuerpo, obra como un instrumento auténtico emanado del editor, correspondiendo el ejemplar a la fecha que en él aparece impresa. Tan es cierto lo que decimos, que la ley ordena publicar infinidad de actos tanto del Estado como de particulares, los cuales se insertan a diario en la prensa. De ese cúmulo de publicaciones, hay algunas – un mínimo – que están relacionadas con un juicio en particular, pero las otras, las cuales aparecen allí por mandato legal y que por lo tanto, también se tienen como fidedignas, no tienen nada que ver con la causa, y resulta ilógico que con relación a esas publicaciones de actos que la ley ordena se publiquen, el ejemplar sea autentico, como emanado del editor, y no lo sea en lo relativo al resto del material impreso en ese mismo ejemplar de prensa. Tal interpretación sería hacia lo absurdo. De allí que la prensa en general se tiene como auténtica, emanada del editor, correspondiendo el ejemplar consignado en autos, a la fecha impresa en su cuerpo y la parte que lo promueve no tiene porque estar probando de quien emana. Será su contraparte, si es que considera que el ejemplar del periódico se forjó parcial o totalmente, quien deberá impugnarlo y quien tendrá la carga de demostrar que el ejemplar consignado en autos no es auténtico, para lo cual no tendrá que acudir al proceso de tacha de falsedad instrumental, ya que los motivos que tuvo el legislador para establecer que la impugnación del acto publicado se haría por prueba en contrario, tienen que ser de igual naturaleza que los motivos que llevan a impugnar la fidedignidad del periódico en sí (235)”. Observa que esa mencionada instrumental no fue impugnada por la actora, por lo que, de conformidad con la primera parte del precitado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno dicho ejemplar, evidenciándose de la lectura del mismo que la parte demandada notificó a la actora sobre la protocolización del documento de venta, y así se establece. Signado con el Nº 5: PLANILLA PARA ABONAR A LA CUENTA DEL TESORO NACIONAL SENIAT, Contribuyente Especial, División de Contribuyente Especiales (San Cristóbal). Nombre del contribuyente: Promotora Los 3 Ases, C.A. Signado con el Nº 6: PLANILLA SENIAT, Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas Naturales y Jurídicas. Certificación del Enajenante: Promotora Los 3 Ases, C.A. Esta Juzgadora observa que dichas planillas, no fueron impugnadas por la actora, por lo que, se le otorga valor probatorio para dar por comprobado que fueron pagados ante el tesoro nacional los aranceles correspondientes para la protocolización del documento respectivo. Así se establece. TERCERO: Informe: solicitó al Juzgado de la causa, que se pidiera al SUNDEE informe y copia fotostática de la Solicitud Nº 365/2010 llevada por INDEPABIS. Observa este Juzgado, que al folio149, fue recibido oficio librado por el SUNDEE. Ahora bien, de la información suministrada, por el ente mencionado se evidencia que dicho organismo no cuenta con soporte físico ni digital de la solicitud Nº 365/2010, visto que dicha comunicación no aporta hechos relevantes al tema controvertido, es por lo que este juzgado no le otorga valor probatorio. Y así se establece. CUARTO: Informe: solicitó al Juzgado de la causa que se le pidiera a la Fiscalía informe sobre el Expediente 40574/2013 por denuncia de la actora por la presunta comisión del delito de estafa inmobiliaria, la cual contiene sentencia de sobreseimiento. No se emite pronunciamiento alguno, en virtud que la misma fue negada en el auto de admisión de pruebas. QUINTO: Informe: solicitó al Juzgado de la causa que se le pidiera al Ministerio de Vivienda y Habitad informe sobre las actuaciones relacionadas con las partes en litigio. No se emite pronunciamiento alguno, en virtud que la misma fue negada en el auto de admisión de pruebas. SEXTO: Informe: solicitó al Juzgado de la causa que se le pidiera al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, informe sobre la presentación del documento público de la venta el día veintidós (22) de mayo de dos mil doce (2012), para su otorgamiento el veintiocho (28) de mayo de dos mil doce (2012), el cual no fue suscrito por inasistencia de la actora. Observa esta Alzada, que al folio141, fue recibido oficio librado por el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, evidenciándose que en fecha 22 de mayo de 2012, fue presentado documento de libración y venta a nombre de la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO, conforme planilla de recepción nº 66, el cual fue anexado a dicho oficio y le fue asignado el número de trámite de 373.2012.2.3927, asimismo informaron que dicho documento no fue otorgado, tal como puede evidenciarse en la copia simple que anexaron igualmente, la cual corresponde al documento que reposa en los archivos llevados por esa Oficina, cuya información suministrada en atención a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia para dar por demostrado el hecho de que la voluntad de la empresa en el año de dos mil doce (2012) de llevar a cabo la negociación de compra-venta. Así se establece. SÉPTIMO: Posiciones Juradas, de la parte actora, quien responderá al interrogatorio que se le formule el día y hora que fije el Tribunal. La empresa demandada la responderá a través de la persona que uno de los Administradores Principales designe, por ser quien tenga mejor conocimiento del caso, de conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. A los efectos de su evacuación el Juzgado de la causa, por auto de 25 de julio de 2019 (folio 131 y 132), admitió dicha prueba, no evidenciándose de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada, haya impulsado la citación de la parte actora, para la absolución de la misma y tampoco se evidencia interés alguno por parte del promovente para su evacuación, en virtud de ello, se tiene como un desistimiento a la prueba y como consecuencia no se le otorga valor probatorio, desechándose dicha prueba y así se establece. Analizado el material probatorio evacuado en la presente causa, pasa este Juzgador a analizar el hecho controvertido de la naturaleza del contrato objeto de la presente demanda, a los fines de determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compraventa, en los términos siguientes: Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G. (caso: Domingo Valladares, contra Felix Juvenal Freites Millán y otro, Expediente Nº 2000-000894), dejó sentado: Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (Resaltado y subrayado de esta Alzada). http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Abril/RC-0217-300402-00894.htm. Según lo antes trascrito, la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, es decir, de prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de julio de 2019, con ponencia de la Magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA (caso: Nelsón Jesús González y otro, contra Isabel Bohórques de González y otro, Exp. Nº 2018-000663), dejó sentado: Ahora bien, observa esta Sala que con relación al criterio mediante el cual se considera que los contratos de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta, fue retomado en sentencia N° RC-116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio, que dejó establecido lo siguiente: “(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: ‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”. (Subrayado y resaltado de esta Alzada). http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/306420-RC.000294-18719-2019-18-663.HTML Según lo antes expuesto, sobre el punto de si el contrato de opción de compraventa puede estimarse una venta, la sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el juicio de Ana Morela Serrano Iriaste y otro, contra Trina Cecilia Ruíz Velutini, Expediente Nº 04-109, en el cual estableció que cuando en un contrato de opción de compraventa se encontraban presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta. En el caso bajo estudio debe ser aplicado el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como una venta, pues la presente demanda fue presentada en fecha 18 de enero de 2008, lo cual quiere decir, que cuando la accionante demandaron, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el cual cuando un contrato de opción de compraventa se encontraban presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta. Así las cosas pasa esta Alzada a analizar si el contrato suscrito por vía privada, presenta los elementos de consentimiento, precio y objeto: 1) En cuanto al consentimiento, se observa la manifestación de voluntad expresada en forma libre por Inversiones Urbanas C.A., en nombre y representación de Promotora Los 3 Ases, representada por el ciudadano JESÚS ARMANDO ORTEGA, en su condición de Apoderado Judicial y la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, en celebrar el contrato de «convención preparatoria de venta». 2) En relación al precio, se evidencia en la cláusula cuarta que el precio será la cantidad resultante de adicionar al precio base de DOSCIENTOS TREINTA CINCO MIL BOLÍVARES el porcentaje de inflación acumulada, dejando constancia que en la oportunidad del otorgamiento de ese contrato y representada en el cronograma de pago anexo, no se consideraran como pagos realizados a los efectos de la determinación del precitado cálculo para la fijación del precio final. 3) En cuanto al objeto, consta que el contenido de la obligación es que Inversiones Urbanas C.A., en nombre y representación de Promotora Los 3 Ases, representada por el ciudadano JESÚS ARMANDO ORTEGA, en su condición de Apoderado Judicial, se compromete a venderle, a la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, un inmueble con las indicaciones ahí señaladas. Por cuanto no se encuentran cumplidos los elementos de consentimiento, precio y objeto, esta Alzada considera que debe valorarse el presente contrato como uno de opción de compraventa suscrito por vía privada. ASÍ SE ESTABLECE.- Se evidencia del análisis del contrato suscrito por vía privada, que Inversiones Urbanas C.A., en nombre y representación de Promotora Los 3 Ases, representada por el ciudadano JESÚS ARMANDO ORTEGA, en su condición de Apoderado Judicial, se compromete a venderle, a la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, un inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA CINCO MIL BOLÍVARES, el porcentaje de inflación acumulada, dejando constancia que en la oportunidad del otorgamiento de ese contrato y representada en el cronograma de pago anexo, no se consideraran como pagos realizados a los efectos de la determinación del precitado cálculo para la fijación del precio final. Del material probatorio evacuado en la presente causa, no consta que la actora haya pagado la totalidad del inmueble. ASÍ SE ESTABLECE.- Asimismo del material probatorio quedó demostrado que la parte demandada, a pesar de haber pagado la actora la totalidad del inmueble, en los actos conciliatorios celebrados en el entonces INDEPABIS, manifestó su voluntad de vender dicho inmueble. Así las cosas, esta Alzada considera que no consta que la demandada, haya incumplido con sus obligaciones, por el contrario, quedó demostrado que la demandante incumplió el contrato suscrito por vía privada, al no pagar las cuotas establecidas, obligaciones contraídas e indispensables para que pudiese prosperar su pretensión, por lo tanto, mal podría demandar el cumplimiento del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.- Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en las premisas normativas y fácticas suficientemente señaladas supra, concluye este Juzgado, que en el dispositivo del presente fallo será CONFIRMADA, la sentencia definitiva de fecha 29 de enero de 2020, proferida por el JUZGADO PRIMERODE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, impugnada a través del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.- VII DISPOSITIVA En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación, interpuesto en fecha 3 de febrero de 2020 (f.191), por el abogado EDGAR QUINTERO ROMERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha29 de enero de 2020 (fs. 181 al 190), proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, contra la Sociedad Mercantil EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A., representada por su apoderada judicial abogada YALITZA COROMOTO MARIN, por cumplimiento de contrato, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada y se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Se CONFIRMA, la sentencia definitiva de fecha 29 de enero de 2020, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara SIN LUGAR la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana YAJAIRA DEL VALLE CAMACHO PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.011.345, asistidos por el abogado EDGAR QUINTERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2.860, contra la EMPRESA PROMOTORA LOS 3 ASES C.A, constituida y domiciliada en la ciudad de Mérida, capital del actual estado bolivariano de Mérida, inscrita en el Registro de Comercio que para entonces llevaba el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Mérida, con fecha 30 de enero de 1995, bajo el número 58, tomo A-1, modificada su constitutiva y estatutos sociales, según documento inscrito en el actual Registro Mercantil Primero de la misma Circunscripción, el 05 de septiembre de 1997, bajo el número 52, tomo A-21, representada por la abogada YALITZA COROMOTO MARIN, inscrita en el Inpreabogado N° 25.304. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida. Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada. Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias, asuntos y recursos que conoce este Juzgado, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente. Publíquese, regístrese y cópiese. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Mérida, a los quince días del mes de octubre de dos mil veintiuno.- Años: 211º de la Indepen¬den¬cia y 162º de la Federación. La Juez Temporal, Yosanny Cristina Dávila Ochoa La Secretaria Temporal, Isabel Teresa Trejo Sosa En la misma fecha, y siendo las doce y cinco minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certi¬fico. La Secretaria Temporal, Isabel Teresa Trejo Sosa