TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MERIDA. LAGUNILLAS, veinticuatro (24) de Febrero del Año Dos Mil Veintidós.
211º y 163º

EXPEDIENTE Nº 2017-115.
PARTE DEMANDANTE: Abg. JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.013.250, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.166 domiciliado en el Municipio Campo Elías Estado Mérida, representando a los ciudadanos YUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN, ELINA RANGEL DE RAMIREZ, VICTOR MANUEL RANGEL GUILLEN, LUCIO BERTO RANGEL GUILLEN Y JOSE ADELSO RANGEL GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 8.027.460, V- 2.455.498, V- 3.764.190, V- 8.002.460 y V- 3.994.590 herederos y coherederos del ciudadano LUCIO RANGEL GONZALEZ
PARTE DEMANDADA: DARLY GREGORIO RANGEL LOBO, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad números V- 18.796.326, domiciliado en Lagunillas, jurisdicción del municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
I
NARRATIVA
En fecha 03/02/2022, se recibió el Expediente con oficio Nº 0480-171-2021, Expediente Nº 6569, constante de una pieza de sesenta y dos (62) folios útiles procedente del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, donde se encontraba por motivo de la Apelación interpuesta por el
ciudadano abogado Abg. JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.013.250, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.166 domiciliado en el Municipio Campo Elías Estado Bolivariano de Mérida, en representación de los ciudadanos JUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN, ELINA RANGEL DE RAMIREZ, VICTOR MANUEL RANGEL GUILLEN, LUCIO BERTO RANGEL GUILLEN Y JOSE ADELSO RANGEL GUILLENPEDRO GABRIEL BELMONTE, en la cual el Tribunal de Alzada decidió en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil veinte (2020), Declarando en la dispositiva: “…PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de Apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2017 (f 29), por el abogado JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.166, en su condición de apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, contra la decisión de fecha 25 de abril de 2017 (fs 23 al 28) proferida por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MERIDA, en la demanda de Desalojo de Local Comercial. SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 25 de abril de 2017 (fs 23 al 28) mediante la cual el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MERIDA, negó la admisión de la demanda de desalojo de local comercial incoada por la parte actora. TERCERO: En virtud de los anteriores pronunciamientos, se ordena al Tribunal de la causa -- TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MERIDA – que, dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al recibo del presente expediente, proceda a admitir cuanto a lugar en derecho la referida demanda…”. Señala el Apoderado de la parte actora e que en fecha 16 de Septiembre de 2.010, su representada JUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN celebro por vía privada un contrato de Arrendamiento de un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL, ubicado en la calle Bolívar, con calle 12, sector la Trinchera, s/n, población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida al ciudadano DARLY GREGORIO RANGEL LOBO, por un lapso de seis meses fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs 1.300.00) mensuales, vencido el termino del contrato antes señalado dicho contrato continuo renovándose periódicamente por igual plazo, no siendo hasta el 16 de Septiembre de 2.013 cuando de mutuo acuerdo se celebró un nuevo contrato de Arrendamiento en forma privada fijándose como canon de Arrendamiento la cantidad de DOS MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES ( Bs 2.140 Bs) mensuales . Haciendo mención
expresa que el último pago se efectuó en el mes de Febrero del año 2.016. Adeudando hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.016 y Enero, Febrero y Marzo de 2.017, negándose el Arrendatario rotundamente a pagar los canones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses antes citados adeudando la cantidad de VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (27.820, 00) por concepto de cánones de arrendamiento en mora.
Fundamenta el derecho en Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial establece en su artículo 40 las causales taxativas del desalojo específicamente en el literal a, cuando reza que el Arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivas. Y la causal descrita en el literal G que establece lo siguiente: que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación de las partes en concordancia con lo en los artículos 1160 del Código Civil que establece: “ Los contratos deben efectuarse de buena fe y no obligan a cumplir lo expresado en ellos , sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley, por su parte el artículo 1592 del Código Civil establece: El Arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1) debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre familia y para el uso determinado en el contrato, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Y en su petitorio señala: “…..En vista de la morosidad que ya acumula 13 meses donde todas las gestiones de cobro que al efecto ha realizado mi representada han sido infructuosas, es que ocurro ante su noble oficio en nombre de mi representada a fin de demandar al ciudadano DARLY GREGORIO RANGEL LOBO plenamente identificado en su carácter de arrendatario del local comercial en referencia por el PROCEDIMIENTO DE DESALOJO, PREVISTO EN LA Ley de Regulación del Arredramiento inmobiliario para uso comercial para que convenga o en su defecto sea constreñido por el tribunal en lo siguiente: RIMERO: Al desalojo inmediato y voluntario del LOCAL COMERCIAL, arrendado ubicado en la calle Bolívar con calle 12 , sector la trinchera sin número de la población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Mérida. SEGUNDO: Al pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas, correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2016 y Enero ,
Febrero, y Marzo del presente año 2017, para un total de trece (13) meses de canon de arrendamiento, que adeuda como arrendatario de dicho inmueble las cuales alcanzan la cantidad de VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 27.820), así como también los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha que se lleve a cabo la entrega del inmueble en virtud de lo establecido en el artículo 1.159y1.592 de nuestro Código Civil.
TERCERO: A entregar el inmueble en mención en perfecto estado de conservación.
CUARTO: Al pago de las costas y costos causados con motivo del presente juicio calculadas prudencialmente por este tribunal.

Estimó el valor de la presente Demanda en la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 51.500,00), equivalentes a CIENTO SETENTA (170) Unidades Tributarias.
En fecha 18-02-2022, el Tribunal vista la DEMANDA propuesta, reingreso la misma bajo el número de Expediente 2017-115 y en cuanto a la admisión acordó pronunciarse dentro de los Tres (03) días de despacho siguiente:

En fecha 24/02/2022, siendo la oportunidad para este Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la DEMANDA propuesta pasa hacerlo en los siguientes términos:
II
PARTE MOTIVA.

Visto lo señalado, corresponde a este Tribunal pronunciarse acerca de la admisión de la presente Demanda de Desalojo, y a tal fin hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO: La presente causa se inicia mediante Demanda por Desalojo de Local Comercial intentada por el ciudadano Abg. JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.013.250, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.166 domiciliado en el Municipio Campo Elías Estado Mérida, representando a los ciudadanos JUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN, ELINA RANGEL DE RAMIREZ, VICTOR MANUEL RANGEL GUILLEN, LUCIO BERTO RANGEL GUILLEN Y JOSE ADELSO RANGEL GUILLENPEDRO, mediante la cual se demanda al ciudadano DARLY GREGORIO RANGEL LOBO, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad número V- 18.796.326, domiciliado
en Lagunillas, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Mérida. Señalando el Apoderado de la parte actora que en fecha 16 de Septiembre de 2.010, su representada JUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN celebro por vía privada un contrato de Arrendamiento de un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL, ubicado en la calle Bolívar , con calle 12, sector la Trinchera, s/n, población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida al ciudadano DARLY GREGORIO RANGEL LOBO, por un lapso de seis meses fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES ( Bs 1.300.00) mensuales, vencido el termino del contrato antes señalado dicho contrato continuo renovándose periódicamente por igual plazo, no siendo hasta el 16 de Septiembre de 2.013 cuando de mutuo acuerdo se celebró un nuevo contrato de Arrendamiento en forma privada fijándose como canon de Arrendamiento la cantidad de DOS MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES ( Bs 2.140 Bs) mensuales . Haciendo mención expresa que el último pago se efectuó en el mes de Febrero del año 2.016. Adeudando hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.016 y Enero, Febrero y Marzo de 2.017, negándose el Arrendatario rotundamente a pagar los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses antes citados adeudando la cantidad de VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (27.820, 00) por concepto de cánones de arrendamiento en mora.
SEGUNDO: Cabe destacar que la acción de DESALOJO, es una acción establecida para contratos de tiempo indeterminado prevista en el artículos 40 y 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, al respecto el artículo 40 establece “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.- c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamentos de condominio. e. que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario
haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio….” (resaltado del Tribunal).; y el pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha, es una acción de cumplimiento de contrato la cual está prevista también en el párrafo primero del artículo 43 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial concatenada con el artículo 1167 del Código Civil. Ahora bien, del escrito libelar y el fundamento de la acción, y de las normas transcritas, se diferencian dos tipos de acciones como es: el cumplimiento del contrato por el pago de los cánones de arrendamiento lo que pretende es mantener la vigencia del contrato y obligar judicialmente al deudor a que cumpla la obligación pactada; y en el Desalojo que objetivo principal es la desposesión del inmueble al arrendatario por las causales previstas en el artículo 40.
TERCERO: Por su parte el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el DEBIDO PROCESO, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el DERECHO A LA DEFENSA de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia. De la misma manera, el Juez, como garante de la legalidad y, a los fines de dictar sentencias ajustadas a derecho, debe velar por la integridad del proceso y por la efectividad de sus decisiones, sin equívocos o ambigüedades, teniendo la justicia como principal objetivo. Observando este Juzgador que efectivamente la parte actora demanda el desalojo por falta de pago y el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, y no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, pues coloca a la otra parte en un estado de indefensión, al no saber si es una ACCIÓN DE DESALOJO estipulada en el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, o UNA ACCION DE CUMPLIMIENTO DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO establecida entre otras acciones en materia de arrendamientos que son de conocimiento y
competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Al respecto este Juzgador observa que La Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
La doctrina expresa, al respecto que:
“...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.
Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.
Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra.
La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)...” (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110). (Cfr. Fallo de esta Sala N° 99 del 27 de abril de 2001, expediente N° 2000-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte).

Siendo que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y la acumulación de acciones es de eminente orden público y que se debe observancia a los trámites esenciales del procedimiento, Así como a la regulación legal sobre que la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez.
En tal sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Cfr. Sentencia N° RC-124 de fecha 29 de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra contra Milagros Del Valle Parejo Guaimare, Exp. N° 2016-677).

Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio:

“…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (Resaltado añadido de la Sala)
Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales…” (Sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002 expediente N° 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A.).
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha reiterado en el Expediente Nº AA20-C-2019-000441. RC. 000314, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinte, lo siguiente: “…..observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un inmueble
destinado al uso comercial así como los daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo los pretensiones de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios.
En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil.
En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por
cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.

Del criterio antes transcrito, se observa que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto. Consagrando de manera expresa que la ley acción disponible es el desalojo, mal puede pretenderse que para el mismo supuesto puede ejercerse una acción distinta a la especial.
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como
consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el
ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.
Del libelo de la demanda, transcrito previamente, el cual no se transcribe nuevamente en atención al principio de brevedad del fallo y por ende se da por reproducido en este acto, que el demandante acumuló en su libelo de la demanda la pretensión desalojo de inmueble y la pretensión de cobro por daños y perjuicios la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, juicios que se sustancian y deciden por procedimiento disímiles, el primero de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes. Asimismo tal y
como fue reseñado en los acápites supra desarrollados, la acción de desalojo es una acción especialísima de la materia inquilinaria, la cual excluye, por no estar autorizada en las normas legales especiales, la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios.
La Sala Constitucional en sentencia Nº 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
“…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
“En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala).
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de
casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
(…omissis…)
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, existe la obligación de declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil por cuanto ambas pretensiones responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio, al ser la primera de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de naturaleza sumaria, y la segunda pretensión regulada por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem; por cuanto no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de daños y perjuicios, como consecuencia de la resolución y permitir la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, siendo materia de eminente orden público, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem, y artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA.

III
DISPOSITIVA.

Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE IN LIMINI LITIS la Demanda de Desalojo y Pago de Pensiones de Arrendamiento vencidas y no pagadas interpuesta por el ciudadano Abg. JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.013.250, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.166 domiciliado en el Municipio Campo Elías Estado Mérida, representando a los ciudadanos YUDITH COROMOTO RANGEL GUILLEN, ELINA RANGEL DE RAMIREZ, VICTOR MANUEL RANGEL GUILLEN, LUCIO BERTO RANGEL GUILLEN Y JOSE ADELSO RANGEL GUILLEN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 8.027.460, V- 2.455.498, V- 3.764.190, V- 8.002.460 y V- 3.994.590 herederos y coherederos del ciudadano LUCIO RANGEL GONZALEZ en contra de DARLY GREGORIO RANGEL LOBO, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad números V- 18.796.326, domiciliado en Lagunillas, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Mérida.
.SEGUNDO: En virtud de la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
TERCERO: La presente decisión es apelable en ambos efectos en orden a lo pautado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y ANTONIO PINTO SALINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Lagunillas, veinticuatro (24) de Febrero del Año Dos Mil Veintidós. Años: 211º de la Independencia y 163º de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. JHONNY C. DUGARTE CONTRERAS.

EL SECRETARIO TITULAR.

ABG. HÍLBER VALLADARES.

Siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO TITULAR.

ABG. HÍLBER VALLADARES.