TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, dos (02) de marzo de dos mil veintidós (2022)

211° y 163°

Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

• Que su representada la Empresa EDMUNDO IZARRA C.A., celebro dos contratos de arrendamiento con la compañía BANCO PROVINCIAL, S.A. BANCO UNIVERSAL, Sociedad Mercantil domiciliada en Jurisdicción del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital), originalmente inscrita ante el Registro de Comercio llevado por el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, el día 30 de septiembre de 1.952, anotado bajo el Nº 488, tomo 2.B, transformado en Banco Universal, según se evidencia en datos señalados en el escrito libelar, en su condición de arrendatario y su representada en su condición de arrendador.

• Que el primer contrato de Arrendamiento fue suscrito por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 25 de julio de 2005, inserto bajo el No.66, tomo 140 de los libro de autenticaciones llevados en dicha oficina notarial en lo que respecta a la firma de los otorgantes JOSÉ AGUSTÍN ANTÓN BURGOS y JUAN GONZÁLEZ LUCAS, ya identificados en autos, estos dos en su carácter de representantes de la compañía BANCO PROVINCIAL, S.A. BANCO UNIVERSAL (Arrendatario) y posteriormente autenticado por ante la oficina Notarial Pública Tercera de Mérida en fecha 01 de agosto de 2005, inserto bajo el No. 22, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados en la referida oficina Notarial, que en lo que respecta a la otorgante GLADYS TERESA SÁNCHEZ DEIZARRA, mayor de edad, venezolana, viuda, titular de la cédula de identidad No. 1.866.883, con el carácter de Presidenta de la Empresa arrendadora EDMUNDO IZARRA C.A.

• Que el segundo contrato fue suscrito por la ciudadana Gladys Teresa Sánchez de Izarra, ya identificada, en su condición de Presidente de la Empresa arrendadora, EDMUNDO IZARRA C.A., por ante la Notaria Pública Tercera del estado Mérida, en fecha 28 de Noviembre de 2006, inserto bajo el No. 09, Tomo 121 de los libros de autenticaciones llevados en la referida Notaria y suscrito por el Ciudadano JUAN GONZÁLEZ LUCAS anteriormente identificado, por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 13 de Diciembre de 2006, este en su condición de apoderado del BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, igualmente ya identificado como consta en la nota de autenticación de la referida Notaria Pública; quedando inserto bajo el número 42. Tomo 217 del libro de autenticación.

• Que como consta en la Cláusula Primera del primer Contrato de Arrendamiento el Arrendador (EDMUNDO IZARRA C.A.) le dio en Arrendamiento al Arrendatario (BANCO PROVINCIAL, S,A, BANCO UNIVERSAL), un inmueble de su propiedad, el cual le pertenece a la Empresa EDMUNDO IZARRA C.A. (Arrendador) de acuerdo a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, (hoy Registro Público del Municipio Libertador), el día 31 de Agosto de 1.995, anotado bajo el número 13, Tomo 30, Protocolo Primero constituido por un Local comercial, signado con el No. 1, ubicado en la primera planta del Edificio denominado “San Antonio” situado en la Avenida 3 Independencia, con calle 15 Piñango, Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y donde consta el área y linderos del referido local comercial.

• Que como consta en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, la duración del mismo era de CINCO (5) AÑOS, contados a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por periodos de un (1) año siempre y cuando cualquiera de las partes no notificara mediante cualquier medio, con noventa días de anticipación como mínimo, su deseo de no prorrogarlo.

• Que como consta en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento las partes convinieron como canon de arrendamiento, por el primer año de vigencia del mismo UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.200.000 BS) mensuales, con variación del mismo en la forma indicada en la referida clausula cuarta.

• Que por conveniencia entre las partes y antes de finalizar el Primer Contrato de Arrendamiento, las partes ya identificadas suscribieron el segundo contrato en el cual y por comodidad del arrendatario se modificó la Clausula Primera la cual quedó redactada, en definitiva de la siguiente manera: PRIMERA : “El ARRENDADOR” conviene en dar en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” Dos (2) inmuebles de su propiedad, constituidos por: A) Un local comercial signado con el No. 1, con un área de 107,20 mts2, ubicado en la primera planta del edificio denominado “SAN ANTONIO”, situado en la Avenida 3 Independencia con calle 15 Piñango, Municipio Libertador del Estado de Mérida, comprendido dentro de los siguientes linderos: POR EL FRENTE: Con la avenida 3 Independencia; POR EL COSTADO IZQUIERDO: con el Local Comercial N° 2; POR EL COSTADO DERECHO: con la calle 15 Piñango y POR EL FONDO: con escalera de acceso a la segunda planta y B) Un espacio con un área de 7,50 mts2 ubicado en el volado externo del mismo edificio (Edificio San Antonio), específicamente situado sobre la entrada del edificio. El local comercial y el espacio adicional antes descrito se denominarán EL INMUEBLE para los efectos de la presente demanda. En la referida Clausula Primera consta el área y linderos de los dos inmuebles objeto del arrendamiento y el documento de propiedad por el cual le pertenece a El Arrendador.

• Que como consta en la CLÁUSULA TERCERA del presente contrato se determinó y convino que este último contrato de arrendamiento tendría una duración de CINCO (5) AÑOS, contados a partir del 01 de agosto de 2005, prorrogables por períodos de 1 año, siempre y cuando cualquiera de las partes no notifique mediante cualquier medio por el cual quede constancia del recibo de notificación a la otra parte, con noventa (90) días de anticipación como mínimo y antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo. Que cada una de las prorrogas las considerarán como tiempo fijo o determinado y así lo aceptan las partes contratantes”.

• Que en cuanto al objeto de la pretensión: A. La entrega inmediata del inmueble propiedad de la demandante (EDMUNDO IZARRA C.A.) y que el demandado (BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL) continua ocupando pese a la terminación del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo contractualmente convenido y de su prórroga legal, con fundamento en lo señalado en el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Que el accionado ha incumplido la obligación de devolver los inmuebles objeto del Contrato de Arrendamiento, una vez vencido el plazo de la prórroga legal, tal como se encuentra previsto en la ley y en los documentos suscritos por las partes. Que desde el 31 de julio de 2018, fecha en la que el demandado debió de entregar los inmuebles dados en arrendamiento hasta la fecha de la presente demanda, han trascurrido más de veintisiete (27) meses y B. Que al momento de la entrega definitiva del inmueble arrendado, el demandado ha de restituirlo a su estado original. como se estableció en los contratos de arrendamiento, Cláusulas Sexta y Séptima respectivamente, que dicha obligación también se desprende así del plano original firmado, sobre el sello húmedo del demandado en la persona de su funcionario Carlos Antonio Moran Fuenmayor, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: V-7.606.146, domiciliado en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, teléfonos 0414-6347534 y 0261-7256204, quien desempeñaba sus funciones en la Unidad de Inmuebles & Servicios de esa entidad bancaria, de haberlo recibido en tales condiciones, que igualmente esta exigencia obedece al mandato establecido para el arrendatario demandado conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

• Que en fecha 12 de febrero de 2015, de acuerdo a la cláusula antes descrita y establecida en el contrato como tal, se le envió una notificación al Banco Provincial S.A., Banco Universal en su carácter de Arrendatario, tal y como lo señala la clausula decima quinta del Contrato de Arrendamiento antes identificado, en la cual se le indicaba que el Contrato no sería renovado, advirtiéndole a la vez que el Contrato de Arrendamiento vencía el 31 de Julio de 2015 y que podían hacer uso de la prorroga legal arrendaticia, si así lo estimaban conveniente, que la cual fue recibida y contestada por el aquí demandado (Banco Provincial S.A. Banco Universal) tal y como se evidencia de comunicación de fecha 13 de febrero de 2015.

• Que posteriormente, faltando ocho días para el vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, y en vista de la falta de comunicación por parte del Arrendatario (Banco Provincial S.A. Banco Universal) para formalizar la entrega del inmueble, y luego de realizar infinidad de llamadas telefónicas sin éxito alguno a la oficina respectiva, la empresa EDMUNDO IZARRA C.A (aquí parte demandante) les ratifica por medio de comunicación de fecha 23 de julio de 2018, que la prorroga legal vencía y concluía el día 31 de julio de 2018, fecha en la cual debía hacerse la entrega del inmueble.

• Que en fecha 28 de agosto de 2018, luego de treinta y seis (36) días, el Banco Provincial, S.A. Banco Universal (aquí demandado) le envió vía correo electrónico una comunicación a su representada EDMUNDO IZARRA C.A.(aquí demandante), donde le informaba que no se podía coordinar el cierre de la oficina Plaza Milla, que estaba pautada para el 31 de julio de 2018, dado que el ente regulador SUDEBAN no lo había autorizado hasta esa fecha, lo cual había sido reportado por el BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL a SUDEBAN el 09 de febrero de 2017, por lo cual solicitaron que su representada EDMUNDO IZARRA C.A. remitiera una oferta económica con un estimado de seis meses, esto con la finalidad de honrar el pago mientras el Banco ocupara el local. Que no se trata del cierre de la oficina Plaza Milla, que es la oficina que ocupa actualmente el inmueble propiedad de su representada, la cual puede seguir funcionando perfectamente en otro local, sino por el contrario lo que está en discusión es la entrega del inmueble a su representada.

• Que el día 31 de agosto de 2018, fue respondida por su representada EDMUNDO IZARRA C.A., la comunicación enviada vía correo electrónico de fecha 28 de agosto de 2018, en los siguientes términos: 1.Que se pudiera llevar a cabo un convenimiento de entrega del inmueble a seis meses contados a partir del vencimiento de la prorroga hasta el 31 de enero de 2019. 2. La indemnización por la mora en la entrega del local, la cual consistiría en un pago único e inmediato a la firma del convenimiento de entrega por la cantidad de 300.000,00 Bs S, no considerándose la misma como pago por canon de arrendamiento.3. La entrega del local libre de personas y cosas, en las mismas condiciones de funcionamiento en que fue recibido.

• Que luego de la anterior comunicación, la cual fue respondida por su representada EDMUNDO IZARRA C.A., con la intención de llegar a un acuerdo y por consiguiente a un convenimiento en la entrega del inmueble y, en vista de que no era posible que respondieran a su propuesta, fueron realizadas varias llamadas telefónicas a las cuales hicieron caso omiso, finalmente en fecha 16 de octubre de 2018, es decir cuarenta y seis (46) días después respondió el Banco Provincial S.A. Banco Universal vía correo electrónico erróneamente, haciendo mención a una comunicación enviada por la parte demandante de fecha 29 de octubre de 2018, cuando en realidad la fecha exacta era el 31 de agosto de 2018, que como se puede observar, es una fecha posterior a la fecha a la que se envío a su representada la comunicación, en la misma le manifestaron a su representada, la inconformidad del aquí demandado con la propuesta realizada por el aquí demandante inicialmente y se le sugiere a su representada que reconsidere la propuesta y proponga una oferta intermedia para lograr una solución satisfactoria mientras el Banco (aquí demandado) ocupara el inmueble.
• Que seguidamente el día 18 de octubre de 2018 su representada EDMUNDO IZARRA C.A., da respuesta a dicha comunicación en consideración a la solicitud allí expresada, en la misma la empresa aquí demandante les ratificó en todos y cada uno de sus términos la comunicación enviada el 31 de agosto de 2018, haciendo la salvedad en el punto número dos de la misma, donde se les hizo una propuesta intermedia y considerable con el ánimo de llegar a un acuerdo en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S. 210.000,00), que dicho ajuste lo realizaron de forma consciente y justa, todo con el fin de lograr la entrega del inmueble en el lapso de seis meses por ellos indicado (el demandado).
• Que en vista de que transcurrían los días, los cuales se convirtieron en meses luego de la anterior comunicación y el BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, (parte demandada) no respondió por ninguna vía a esta segunda oferta económica solicitada inicialmente por ellos (parte demandada), y a pesar de las innumerables llamadas telefónicas realizadas por su representada, las cuales fueron descalificadas por el Banco, sorprendiéndolos en su comportamiento, se dirigieron a otra oficina perteneciente al BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, específicamente a la Dirección de Compras a cargo del ciudadano José Hernández, quien atendió a su representada vía telefónica y una vez escuchados los alegatos, sugirió que su representada (aquí demandante) enviaría una comunicación a ese despacho con una relación de los hechos hasta esa fecha. Comunicación que fue enviada con fecha 12 de abril de 2019, la misma nunca fue respondida por el ciudadano José Hernández.
• Que paralelamente a todo lo expresado anteriormente, fueron apareciendo inexplicablemente depósitos en la cuenta corriente número 0108-0374-82-0100060420 perteneciente a esa entidad bancaria (BANCO PROVINCIAL S.A.), cuyo titular es mi representada EDMUNDO IZARRA C.A., lo cual se evidencia a continuación:
No Factura Fecha Descripción Imp.s/retención
01092018 19-09-2018 Pago con memo sep. 2018 14,25
A03082018 12-09-2018 Alquiler Agosto 2018 14,25
O1102018 17-10-2018 Pago de alquileres con memo 14,25
01112018 09-11-2018 Pago con memo de alquileres 14,25
Memo 18-025 04-12-2018 Pago de alquileres con memo 14,25
Memo 19002 14-01-2019 Alquiler Enero 2019 memo 19-0 14,25
Memo 19-02-004 18-02-2019 Alquiler febrero 2019/memo19-02-004 14,25
Memo 19-03-007 18-03-2019 Alquiler marzo memo 19-03-0 14,25
Memo 19-009 10-04.2019 Alquiler mes de Abril 2019 14,25
IG-19-011 17-05-2019 Alquiler mayo memo 19-011 14,25
Memo 19-014 18-06.2019 Alquiler memo IG-19-014 14,25
Memo INPC 29-07-2019 Memo INPC plaza milla 21299 1287,00
Memo 19-018 22-08-2019 Memo alquiler plaza milla 120,33
S&C/IG 19-09-020 18-09-2019 17-09-2019 sep.2019 120.33
S&C/IG 19-10-023 17-10-2019 Memo octubre 2019 120.33
S&C/IG 19-11-025 14-11-2019 Memo Noviembre 2019 120,33
S&C/IG 19-11-025 09-12-2019 Memo diciembre 2019 120,33
S&G/IG 19-11.025 22-01-2020 Memo enero 2020 120,33
S&C/IG 19-11-025 18-02-2020 Memo febrero 2020 120,33
S&C/IG 20-03-001 18-03-2020 Memo marzo 2020 120,33
S&C/IG 20-03-001 20-04-2020 Memo abril 2020 120,33
S&C/IG MILLA 20-05-2020 Alquiler Memo mayo 2020 PL 120,33
S&C/IG 20-03-001 08-06-2020 Memo Jun2020 120,33
S&C/IG 20-07-001 13-07-2020 Memo Jul l2020 120,33
S&C/IG 20-08-001 14-08-2020 Memo Ago 2020 14.331,10
S&C/IG 20-09-001 21-09-2020 Memo Sep 2020 14.331,10
S&C/IG 20-10-001 26-10-2020 Memo Oct 2020 14.331,10
• Que lo que no se corresponde con ningún concepto, porque la relación arrendaticia fue extinguida hace mucho tiempo al igual que la prorroga legal arrendaticia, por lo tanto dichos movimientos bancarios carecen de fundamento legal. Así mismo se han emitido factura alguna por esos conceptos, no existe retención de impuestos ni han autorizado esos depósitos en su cuenta.
• Que en vista de la falta de respuesta y de comunicación por parte del aquí demandado, y de acuerdo a comunicación realizada por el aquí demandado de fecha 28 de agosto de 2018 en donde se excusan en la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN) para no realizar la entrega del inmueble , lo cual es incorrecto, la empresa EDMUNDO IZARRA C.A., aquí demandante se dirigió a ese Organismo mediante comunicación de fecha 10 de junio de 2019 y recibida el día 04 de julio de 2019.
• Que en la misma se le expone la situación y se le solicita aclarar la responsabilidad de dicho organismo en el caso que les ocupa.
• Que posteriormente con fecha 17 de Octubre de 2019, con oficio No. SIB-DSB-CJ-OD-11.554 fue enviada comunicación contentiva de la respuesta por SUDEBAN a la empresa EDMUNDO IZARRA C.A., aquí demandante, quien recomienda “que por tratarse de relaciones jurídicas de carácter privado, es el sistema de justicia por parte del órgano judicial y a través de la figura del Juez, quienes son llamados a efectuar la resolución del caso planteado”.
• Que en fecha 11 de Noviembre de 2.019, su representada encargó al Abogado Norberto Apolinar Yibirín, venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad No 14.917.351 inscrito en el INPREABOGADO, bajo el Nº:105.004, para hacer gestiones directamente en la sede del Banco Provincial en el Municipio Libertador de la ciudad de Caracas, relacionadas con el caso en comento.
• Que el día 11 de noviembre de 2019, el abogado acudió a la sede ubicada en VPE Financiera - Av. Vollmer con Av. Este 0, C.F.P, Urb. San Bernardino, Caracas - Venezuela, CP: 1010 y solicitó hablar con la gerencia legal del banco y las personas encargadas de Compras, entrevistándose con la ciudadana ELBIA CORDOBA Responsable, Informática & Servicios Profesionales / Compras y la Abogada Carmen Luisa Borges Vegas, Servicios Jurídicos Discipline Leader (líder) Mercantil Corporativo, donde expuso la necesidad de llegar a un arreglo económico visto que el banco ha estado usando el local comercial sin pagar una indemnización adecuada pues no es la intención de su representada continuar con la relación de arrendamiento, vistos los impedimentos burocráticos que impiden el cierre de la agencia y entrega efectiva del local.
• Que en tal sentido el correo entre el abogado Norberto Apolinar y la representante Carmen Borges del BBVA Banco Provincial de fecha 25 de Noviembre de 2019 detallaba dos aspectos importantes: 1. La falta de seguimiento del banco por parte de la gerencia de compras quien dejó transcurrir cerca de dos semanas desde la reunión con Norberto Apolinar y no contactó directamente a los representantes legales de Edmundo Izarra C.A., por el contrario Norberto Apolinar tuvo que llamar su atención vía correo electrónico. 2. La voluntad de lograr un acuerdo razonable y evitar demandas ante los Tribunales de la República por estas materias.
• Que dicha comunicación recibió un acuse de recibo vía correo electrónico de la ciudadana CARMEN BORGES, con copia de su respuesta a Elbia Cordova quien en un par de horas más tarde presentaría vía correo electrónico.
• Que el día 26 de noviembre de 2019, el Abogado Norberto Apolinar acusó recibo del correo electrónico enviado por las representantes del BBVA Banco Provincial.
• Que el día 28 de noviembre de 2019, Elbia Córdova envía por correo electrónico un recordatorio a Norberto Apolinar solicitando comentarios sobre la propuesta del demandado (BANCO PROVINCIAL S.A. Banco Universal).
• Que en fecha 4 de diciembre de 2019, recibieron otro recordatorio por correo electrónico de parte de la representante del aquí demandado (BANCO PROVINCIAL S.A. Banco Universal) ELBIA CORDOVA, solicitando repuesta de Norberto Apolinar como representante de EDMUNDO IZARRA C.A.; advirtiendo del cese de actividades hasta el día 15 de enero de 2020.
• Que el día 5 de diciembre de 2019, el abogado Norberto Apolinar envío por correo electrónico la respuesta correspondiente informando que la oferta del banco no es aceptada aduciendo las razones del rechazo y presentando una contra oferta.
• Que en fecha 6 de Diciembre de 2019, la representante del BBVA Banco Provincial acusó recibo del correo como respuesta a Norberto Apolinar informándole que elevaría la misma al comité evaluador.
• Que se debe destacar que el banco cesó sus actividades en la fecha y reactivó sus operaciones el día 15 de Enero de 2020.
• Que el día 24 de Enero de 2020, Norberto Apolinar autorizado por la Empresa EDMUNDO IZARRA C.A. (demandante), envió un mensaje recordatorio vía correo electrónico a los representantes del banco (demandado), sobre la oferta, quienes en fecha 29 de Enero de 2020 acusaron recibo por esta misma vía e informaron que la misma aún se encontraba en proceso de revisión.
• Que en fecha 14 de Febrero de 2020, el abogado Norberto Apolinar envío un mensaje vía correo electrónico a la representante del BBVA BANCO PROVINCIAL advirtiendole que habían pasado 15 días desde la última comunicación, sin una respuesta y que estaba corriendo el segundo mes del 2020 además del tiempo suficiente para la revisión de la misma situación que genera inquietud en sus clientes. Que el mismo día la responsable del banco, la ciudadana ELBIA CORDOVA acusa recibo por esta misma vía e informa que pronto darían respuesta a lo solicitado.
• Que en fecha 18 de febrero de 2020 se produce el último contacto conocido donde Norberto Apolinar solicita una fecha exacta para que se entregue una respuesta.
• Que desde entonces no se han obtenido más noticias sobre este asunto, lo que les genera y les obliga a reclamar derechos por la vía judicial.
• Que en conclusión, el Arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de hacer entrega del bien arrendado; al contrario, ha continuado con el uso del local toda vez que se ha extinguido la relación arrendaticia.
• Que Esta acción está fundamentada en las siguientes normas: Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: Artículo 26; Código Civil de Venezuela: Artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1269 en su primer párrafo, 1594, 1599; Código de Procedimiento Civil: Artículos 36, 42, 338, 339, 340, 395, 429, 472 y 588; Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aplicable al contrato luego de su entrada en vigencia el 23 de mayo de 2014: Artículos 1, 2, 6, 8, 20, 26 y del Artículo 4º de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas
• Que estima la presente demanda en la cantidad de DIECISIETE MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs: 17.100.000,00), equivalentesaONCE MIL CUATROCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS(11.400 u.t.). De acuerdo a lo que establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
• Que con fundamento en los hechos narrados, la documentación presentada y las disposiciones legales antes citadas, ocurre para demandar en nombre de su mandante y arrendadora la empresa EDMUNDO IZARRA C.A., representada por la ciudadana MARÍA AXILIADORA IZARRA SANCHEZ, antes identificada y con carácter de apoderada judicial y como en efecto formalmente demanda, a la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL, anteriormente identificada en su carácter de arrendatario y representada por su apoderada especial y presidente ejecutivo de la administración ejecutiva JOSE AGUSTÍN ANTÓN BURGOS y por el también apoderado especial JUAN GONZALEZ LUCAS, ambos anteriormente identificados, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, y en consecuencia se ordene la entrega inmediata del inmueble que fuera objeto del contrato de arrendamiento, así como las obligaciones por él directamente contraídas en los documentos que suscribiera posteriormente, para prorrogar la duración del contrato, lo cual no implicaba un nuevo contrato de arrendamiento, y asumir la carga de hacer efectiva la entrega el día 31 de julio de 2018, fecha cuando convino, expiraba la prorroga legal a su favor en el contrato, o que en su defecto sea condenado por este Tribunal a la entrega inmediata de la cosa dada en arrendamiento, y que sea obligado el arrendatario a restituirlo a su estado original.

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que conforme a la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, contradicen absolutamente la demanda tanto en los hechos como en el Derecho, niegan todos los hechos constitutivos de la pretensión de desalojo y de daños afirmados en la demanda, en consecuencia la parte actora tiene la carga de la prueba de todas sus afirmaciones de hecho por ser todos esos hechos controvertidos.
• Que en primer lugar, que la parte demandante poner fin al contrato de arrendamiento, por lo tanto, sus pretensiones deberían estar fundamentadas en el contrato de arrendamiento producido como instrumento fundamental de la demanda, pues, es norma bien conocida que los contratos tienen la misma fuerza que la ley entre las partes y solo pueden modificarse por mutuo consentimiento o por causas autorizadas en la ley.
• Que por lo tanto impugnan todos los documentos privados emanados de la arrendadora, en los cuales pretende modificar el contrato de arrendamiento, creando unilateralmente normas o reglas particularmente aplicables a la arrendataria.
• Que en PRIMER LUGAR en cuanto a la EXEPCIÓN DE FONDO DE INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR PROHIBIR LA LEY LA ACCION PROPUESTA: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, alega como cuestión de fondo a favor de su representada la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Que por ser la relación que existe entre las partes una relación arrendaticia, según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los criterios jurisprudenciales y reiterados y vinculantes del Tribunal Supremo de Justicia, No le es posible al arrendador intentar acciones distintas a la especial de desalojo prevista en la referida ley. De manera que no le es permitido por la ley intentar una acción ordinaria civil de cumplimiento de contrato ni exigir el cumplimiento de otro tipo de obligaciones distintas a la entrega del inmueble lo cual implica su desalojo.
• Que con fundamento en lo dispuesto en la ley especial, cuando el arrendador pretenda la entrega del inmueble, debe demandar el desalojo con fundamento en cualquiera las causales que establece el artículo 40, norma en la cual se ha incluido en el literal i) una causal genérica que abarca todo el universo de posibilidades de incumplimiento de obligaciones que puede traer como consecuencia esa pretensión de desalojo. Que asimismo, en su artículo 43, dispone que todos los procedimientos jurisdiccionales relacionados con la materia, o relación arrendaticia, deben tramitarse por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil.

• Que con respecto a esta defensa de fondo, la doctrina y jurisprudencia son contestes en afirmar que la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta puede devenir de una disposición expresa de la ley que de manera categórica prohíba demandar (vg. Artículo 1801 del Código Civil) pero también puede deducirse esa prohibición por estar implícita en otras normas, porque aparezca clara la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de esa acción, lo cual hace a la demanda improponible.
• Que es esto lo que se deduce de las normas que regulan esta materia especial arrendaticia y que tienen preeminencia en su aplicación por tratarse de normas especiales y es así como ha sido interpretado por nuestro Máximo Tribunal.
• Que están en presencia de lo que la doctrina patria denomina “carencia de acción”•
• Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
• Que carece de acción, entonces, la demandante, en los términos en que ha sido planteada la demanda, en primer lugar, porque confunde sus propias pretensiones, pues tal y como le indicó en el capítulo anterior, acumula pretensiones que son incompatibles entre sí, cuya tramitación judicial corresponde a procedimientos distintos e incompatibles (ordinario Vs. oral). Que En segundo lugar, porque intenta una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OBLIGACIONES CONTRACTUALES conforme al Derecho ordinario civil, acción que está vedada a la demandante intentar, pues lo que correspondía intentar era la acción especial de DESALOJO prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y siempre que resultara enmarcada en alguna de las causales que taxativamente prevé el artículo 40 de la referida Ley.
• Que siguiendo entonces este criterio reiterado, la presente demanda como ha sido planteada por la demandante de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1269, 1594, 1599 del Código Civil, resulta improponible y así pide muy respetuosamente sea declarado por el tribunal.
• Que a Petición que realiza, con fundamento la centenaria jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, que explícitamente enseña que ni el juez, ni las partes pueden subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, por ejemplo, en la sentencia 392 del 8 de agosto de 2018.
• Que en SEGUNDO lugar en cuanto a la prórroga automática y vigencia de la relación arrendaticia, yerra la demandante al indicar en su demanda que la relación arrendaticia concluyó y que también se venció el tiempo de prórroga legal que corresponde a la demandada como arrendataria, por las razones siguientes: 1.- Que la relación arrendaticia nació el 1 de agosto de 2005, con una vigencia de cinco (5) años prorrogable por períodos de un (1) año “…siempre y cuando cualquiera de las partes no notifique mediante cualquier medio por el cual quede constancia del recibo de la notificación a la otra parte, con noventa (90) días como mínimo y antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo…” Cláusula tercera del contrato de arrendamiento vigente. 2.- Que el único contrato de arrendamiento vigente es el autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida en fecha 28 de noviembre de 2006 y por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 13 de diciembre de 2006, pues según lo dicho en la parte in fine de este documento: “…deja nulo y sin efecto al autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Libertador, Distrito Capital, el día 25 de julio de 2005, bajo el N° 66, tomo 140 y autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, el día 01 de agosto de 2005, bajo el N° 22, tomo 53…”.3.- Que después de cumplida la fecha inicial de vencimiento (5 años, es decir, el 31 de julio de 2010), la relación arrendaticia se prorrogó automáticamente por períodos anuales subsiguientes, hasta la presente fecha, conforme a lo previsto en la cláusula citada. 4.- Que no es cierto, como dice la demandante, que haya manifestado válidamente a su representada su voluntad de no prorrogar más la relación arrendaticia, porque para que esa notificación fuera válida debía hacerse en la dirección que las partes escogieron expresamente para notificaciones en la cláusula décima quinta del contrato: “…EL ARRENDATARIO”: Unidad de Inmuebles piso 3 Centro Financiero Provincial, Avenida Vollmer con Avenida Este “0”, Urbanización San Bernardino (al lado de la Cruz Roja)…” y la demandante NO cumplió con esa obligación contractual NO entregó ninguna notificación con acuse de recibo en esa dirección. 5.- Que con respecto a la vigencia de la relación arrendaticia y el lapso de prórroga legal que pudiera corresponder a su representada, se permite hacer las siguientes precisiones:a) Que la relación arrendaticia inició el 1/8/2005. Que en el supuesto negado que la arrendadora demandante hubiese notificado válidamente su intención de no prorrogar el contrato convencionalmente a partir de agosto del año 2015, para esa fecha la relación arrendaticia tendría una duración de diez (10) años completos. b)Que la legislación aplicable a esta relación arrendaticia es la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (tal y como lo indica la misma demandante) ya vigente para la fecha de la supuesta notificación de no prorrogabilidad del contrato (año 2015). c) Que según el artículo 26 de esa ley, cuando la relación arrendaticia haya durado más de cinco años y menos de diez, corresponde al arrendatario una prórroga legal de dos (2) años. d) Que en el supuesto negado que se hubiese notificado a su representada la voluntad de no prorrogar más el contrato después del vencimiento de la última prorroga convencional en fecha 31/7/2015, le hubiese correspondido un lapso de prórroga legal de dos (2) años, es decir, desde el 1/8/2015 hasta el 31/7/2017 y no hasta el 31 de julio de 2018 como indica la demandante. e) Que vencido el lapso de prórroga legal que hipotéticamente le hubiese correspondido a su representada el 1/8/2017, continuó ocupando el inmueble arrendado, pagando los cánones de arrendamiento correspondientes y la arrendadora lo aceptó y permitió libremente, sin haber hecho oposición alguna ni haber intentado acción alguna sino hasta el 30 de noviembre de 2020, fecha de interposición de esta demanda. Por el contrario, ha presentado propuestas de aumento del canon de arrendamiento disfrazándolo con el nombre de “indemnización por uso” tal y como consta en autos como un hecho confesado por la demandante y por lo tanto probado. f) Que el pago de los cánones de arrendamiento y su recepción por parte de la demandante es un hecho que ha sido admitido por la misma demandante en su libelo de demanda, alegando al proceso incluso la prueba de los abonos en su cuenta hechos por su representada por ese concepto, lo cual pide se tome como una confesión de parte y, por lo tanto como un hecho probado en la presente causa. Que NADA DIJO NI PROBÓ sobre la devolución de esos pagos como un pago no reconocido por ella, porque simplemente eso no ha ocurrido; los pagos fueron efectivamente recibidos por la demandante. g) Que de manera que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, ha operado en el presente caso la llamada tácita reconducción o prórroga automática del contrato de arrendamiento suscrito. h)Que cualquier manifestación que hubiese hecho algún empleado del banco que no tiene representación legal de la institución para tomar decisiones, contratar ni modificar términos de un contrato vigente, carece completamente de efecto legal y no puede contrariar lo convenido en un contrato vigente ni en normas de orden público. 6.- Que como consecuencia de todo lo anterior, la relación arrendaticia entre la demandante EDMUNDO IZARRA, C.A. y su representada BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, continúa vigente, prorrogada en el tiempo por la voluntad tácita de las partes, no ha vencido y- consecuencialmente- tampoco ha surgido ni mucho menos vencido el lapso de prórroga legal que a su representada pudiera corresponderle. NO tiene, entonces, la demandante derecho a demandar la entrega y consecuencial desalojo del inmueble, pues no se ha configurado ninguna de las causales que contempla la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, por lo tanto, carece la demandante de interés jurídico procesal para llevar este proceso y así pido muy respetuosamente al tribunal sea declarado en la sentencia definitiva.
• Que en TERCER lugar en cuanto a la excepción material de fondo de INEXIBILIDAD de la obligación y consecuencial falta de interés procesal de la demandante para interponer la acción por no haberse cumplido una condición legal indispensable para que sea exigible la obligación demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el criterio jurisprudencial reiterado de nuestro Máximo Tribunal y en la doctrina especializada en la materia, en nombre de su representada propone y de manera subsidiaria a las demás defensas perentorias y de fondo alegadas en los capítulos y puntos anteriores, la existencia de una condición pendiente que hace INEXIBIBLE a su representada la obligación de entrega del inmueble arrendado lo cual produce, consecuencialmente, la carencia del interés jurídico actual que exige el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil para proponer esta demanda.
• Que ostenta su representada BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL el carácter de arrendataria en la relación jurídica objeto de este proceso. Como institución financiera, su representada arrendó el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante para “…la instalación de Oficinas o Agencias del BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL…” (Cláusula segunda del contrato).
• Que BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL como institución financiera, parte del Sistema Financiero Nacional, está regulada por la Ley de Instituciones del Sector Bancario y por el ente regulador la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) a tenor de lo dispuesto en los artículos 1, 3 y 8 de la referida ley.
• Que Asimismo, dispone el artículo 22 de la misma ley, de manera que, no es posible la apertura, traslado o cierre de oficinas o agencias de cualquier institución bancaria sin contar con esa autorización del ente regulador. La apertura, traslado o cierre llevada a cabo sin contar con la autorización previa es objeto de sanciones que prevé la misma ley. Esto está regulado, también, por normas prudenciales que ha dictado la SUDEBAN en el marco de sus competencias: Resolución N° 194.11, publicada en la Gaceta Oficial de la República N° 39.708, de fecha 7 de julio de 2011, contentiva de las “Normas para la Apertura, Traslado y Cierre de Agencias, Oficinas, Sucursales y centros de Negocios e Instalación y Cierre de Taquillas Externas, Taquillas Asociadas, Mostradores Informativos, Cajeros Automáticos o Electrónicos y otras Modalidades de Atención a Clientes, Usuarios y Usuarias en el Territorio Nacional” y Resolución 063.15, publicada en la Gaceta Oficial de la República N° 40.809, de fecha 14 de diciembre de 2015, contentiva de las “Normas relativas a la Protección de los Usuarios y Usuarias de los Servicios Financieros”.
• Que la obligatoriedad de contar con esa autorización, además de estar evidentemente dispuesto en la mencionada ley y normas prudenciales, ha sido ratificado en la presente causa por la misma SUDEBAN en el oficio N° SIB-DSB-CJ-OD- 05833 de fecha 26 de julio de 2021 y que se encuentra agregado a los autos.
• Que, pretende la demandante mediante esta acción la entrega y consecuente desalojo del inmueble que su representada tiene arrendado para el funcionamiento de una de sus agencias bancarias, específicamente la identificada como agencia Plaza Milla de BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL en esta ciudad de Mérida. Esa pretendida entrega, traerá como ineludible consecuencia el cierre o traslado de la agencia bancaria que allí funciona, es decir, algo que requiere -a tenor de las normas citadas- autorización por parte del ente regulador SUDEBAN, autorización que a la fecha su representada NO HA OBTENIDO.
• Que desde el año 2017, su representada ha solicitado a la SUDEBAN autorización para el traslado de varias agencias u oficinas por razones de índole corporativo interno que no viene al caso mencionar por no ser hechos que interesen a la presente causa. Entre esas agencias cuyo traslado o cierre se solicita, se encuentra la ubicada en el inmueble que tiene arrendado con la demandante de autos. Y el ente regulador NO HA OTORGADO LA AUTORIZACIÓN solicitada, pese a haberse llenado los extremos necesarios para su otorgamiento. Contra esa negativa su representada hizo uso de su derecho a ejercer los recursos correspondientes y la decisión del ente regulador se mantuvo negativa, lo cual se demostrará con las pruebas que serán promovidas y evacuadas en su oportunidad.
• Que de manera que existe una condición legal que no se ha cumplido para que BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL pueda trasladar o cerrar la agencia bancaria o pueda quedar obligado a ello -la prevista en el artículo 22 de la ley especial de la materia- y, mientras esa condición legal no se cumpla, mientras el ente regulador no otorgue la AUTORIZACIÓN legal prevista, no le es exigible ni puede estar obligada su representada a cumplir forzosamente esa obligación. Existe un impedimento legal por una condición legal impuesta no cumplida. Esto hace que la obligación demandada sea inexigible y, por lo tanto, que la demandante carezca de interés jurídico actual para proponer esta demanda y para sostener este juicio y así pido muy respetuosamente sea declarado por el tribunal.
• Que en virtud de todo lo expuesto en este punto solicita, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 370, numeral 4°, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, se llame a la presente causa como tercero a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), teniendo como fundamento este llamado las disposiciones normativas citadas de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, así como las normas prudenciales dictadas por este ente administrativo y en el oficio N° SIB-DSB-CJ-OD- 05833 de fecha 26 de julio de 2021 remitido por el ente administrativo a este tribunal y agregado a los autos.
Seguidamente, este Juzgador procede a abrir un lapso probatorio de CINCO (05) DÍAS DE DESPACHO para promover las pruebas al mérito de la causa, pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Juzgado, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los dos (02) días del mes de marzo de dos mil veintidós (2022). Años 211º de la Independencia y 163º de la Federación.
EL JUEZ

ABG. JORGE GREGORIO SALCEDO V.
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 01, y se expidió copia certificada en formato PDF a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencia llevado por este Tribunal.-

SRIO.