TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

“VISTOS” CON INFORMES DE AMBAS PARTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de octubre de 2018 (f.191), por el abogadoRUBÉN DARIO SULBARÁN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de losco-demandados ciudadanos FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUISVILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, FRANK VILLAMIZAR ARAQUE, así como el de la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO DÍAZ en su condición de Defensora Ad-Litem del co-demandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE, contra la decisión de fecha 08 de abril de 2018, mediante la cual el TRIBUNALPRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en el juicio incoado por el ciudadano HUGO PEÑA, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Por auto de fecha 30 de octubre de 2018 (f. 197), este Juzgado Superior le dio entrada y el curso de Ley al presente expediente, alas presentes actuaciones e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal.
Obra a los folios 200 y 201 escrito de informes consignado por el abogado PABLO IZARRA, en representación judicial de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2018 (f. 202), el abogado RUBÉN DARÍO SULBARÁN, agrego escrito de informes (fs. 203 al 206), en su condición de apoderado judicial de loscodemandados apelante.
En fecha 05 de diciembre de 2018 (f. 208), el abogado PABLO IZARRA, en representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observación a los informes presentados por su contraparte.
Obra a los folios 210 al 212, observación a los informes consignada por el abogadoRUBÉN DARÍO SULBARÁN, en representación judicial de los codemandados apelantes. Así mismo la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO, defensora Ad Litem del codemandado MAURICIO VILLAMIZAR, consignó escrito de observación a los informes.
Por auto de fecha 12 de diciembre de 2018 (f. 215), este Juzgado dijo “VISTOS”, entrando la presente causa en estado de sentencia.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La causa se inició mediante libelo presentado en fecha 07 de febrero de 2018 (fs. 01 al 06), por el ciudadano HUGO PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.496.931, en su carácter de Presidente de la empresa “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.”, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-09007788-0, inscrita en el Registro Autónomo Municipal de Administración Tributaria de Campo Elías bajo el Nº LAE 6-1637, domiciliada en la ciudad de Ejido, inscrita inicialmente como “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS S.R.L”, en fecha 13 de agosto de 1981, bajo el Nº 2729, Tomo XXIV, expediente Nº 2729, y posteriormente transformada a Compañía Anónima, como consta en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 19 de mayo de 2009, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 04 de marzo de 2010, bajo el Nº 3, Tomo 26-A R1MERIDA, debidamente asistido por el abogadoPABLO IZARRA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.455.595, inscrito en el Inpreabogado con el número 5.299, que con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuso contralos ciudadanos FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, JORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE,MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE, FRANK VILLAMIZAR ARAQUE, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE y a ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 2.453.660, 8.046.907, 8.030.581, 8.025.173, 11.466.183, 11.466.168, 10.718.393 y 9.479.661, respectivamente, formal demanda por Retracto Legal Arrendaticio, cuyo conocimiento correspondió por distribución al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con fundamento en los argumentos siguientes:
Quesu representada, hoy denominada como “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.”, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 13 de julio de 1989, anotado bajo el Nº 107, Tomo 31 del Libro de Autenticaciones del año 1989.
Que tal como se evidencia de dicho contrato marcado con la letra “E”, en sus cláusulas se estipuló que se daba en arrendamiento a la referida empresa, un lote de terreno con la mejora de un galpón situado en Ejido, Carretera Ejido-La Panamericana, Sector Manzano Bajo, frente a la Urbanización Los Cedros, obligándose el arrendatario a destinar dicho inmueble al depósito de materiales de construcción.
Que dicho contrato tenía una duración de dos años, contados a partir del día primero (01) de julio de 1989. Posteriormente, por vía privada, celebran el último contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “F”, mediante el cual se estipula que «… el plazo de duración del presente Contrato es por UN (1) AÑO, contado a partir del día primero de Enero del 2016 (01-01-2016), prorrogable por períodos iguales y sucesivos al menos que una de las partes dé a la otra un aviso por escrito con no menos de (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento o de sus prorrogas [sic], manifestando su voluntad de no prorrogarlo…» circunstancia que no se verificó pues ninguna de las partes así lo manifestó.
Que dicho inmueble lo adquirió la arrendadora según documento de Compra-Venta, registrado por ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 19 de septiembre de 1973, inserto bajo el Nº 105, Folio 174 al 175, Tomo 2, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del referido año.
Que la ciudadana FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, celebró un contrato de compra-venta, con los ciudadanosJORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE, FRANK VILLAMIZAR ARAQUE, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE y a ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, mediante el cual lestraspasó la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, no recociéndole a la arrendataria «…la PREFERENCIA OFERTIVA que a ella le corresponde legalmente para que se le ofrezca o se la haya ofrecido en venta en primer lugar frente a terceros…».
Que dicho inmueble está constituido por un lote de terreno y la mejora de un galpón, con paredes de bloque, piso de cemento y techo de acerolit, en cuyo interior se encuentran dos habitaciones con techo de placa de cemento y un baño. Dicho lote de terreno mide
«… QUINCE METROS (15 mts) de frente por la extensión del largo que en el fondo tenga, ubicado en Manzano Bajo, Jurisdicción de la Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, cuyos linderos particulares son los siguientes: FRENTE: Ramal carretero que conduce de Ejido a La Panamericana (actualmente denominada Avenida 25 de Noviembre); FONDO: Con la Urbanización El Carmen; COSTADO DERECHO E IZQUIERDO: Con terrenos que fueron de YSRAEL ALTUVE RIVERO, la venta fue hecha por el precio de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00)…».
Que dicha venta consta según documento debidamenteprotocolizado por ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 26 de Noviembre de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.1410, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el Nº 371.12.4.5.2495 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Siendo tal venta autorizada por el ciudadano JOSE ELIAS VILLAMIZAR, venezolano, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 673.765, en su condición de cónyuge de la arrendadora.
Que de esta negociación tuvo conocimiento en fecha 24 de enero de 2018, me4diante información suministrada por el ciudadano YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, uno de los nuevos propietarios,quien además es apoderado del resto de co-propietarios.
Que en el último contrato de arrendamiento, que data del mes de enero de 2016, en su cláusula tercera se estipuló el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 50.400,00), precio que fue ajustado en los meses sucesivos, hasta alcanzar un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.344.000,00) en el mes de enero de 2018.
Que como se deriva de los contratos así como de las facturas de pago, ha cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, a saber, tiene más de dos años como arrendataria de dicho inmueble y está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual:
«… existe a su favor el DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA… derecho éste que le fue violado por “LA ARRENDADORA” FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR; pues a la Empresa “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.”, como “LA ARRENDATARIA” del inmueble objeto del arrendamiento, le correspondía el DERECHO IRRENUNCIABLE de que se le ofreciera en venta y en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ella aun [sic] ocupa y posee como “LA ARRENDATARIA”, información o notificación que además debe cumplir con las condiciones y requisitos a que se refiere el Primer aparte del citado artículo 38 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL…».
Que por lo anteriormente expresado intenta formal demanda por retracto legal arrendaticio por cuanto tienen interés real de subrogarse en los derechos de los terceros adquirientes del inmueble arrendado, solicitando a los codemandados a que convengan o sean obligados por el órgano jurisdiccional en lo siguiente; que se le violó el derecho de preferencia ofertiva el cual le fue violado; además le sea otorgado a «…. la empresa “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS C.A.”… documento de propiedad de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento…» y que la venta se le haga por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por cuanto ese es el precio establecido en el contrato de compra-venta efectuado, el cual acompaña con la letra “H”, sin ningún tipo de carga gravamen o cargas que le afecten «… la propiedad o posesión a mi representada. El referido precio de pago lo hará mi representada en la Oficina de Registro Público en la oportunidad que corresponda…».
Que en caso de que los codemandados no convengan en la parte petitoria de la demanda, solicita «… que la sentencia dictada le sirva a mi representada…. de Título de PROPIEDAD, para su registro conforme se indica en el artículo 1922 del Código Civil…».
Solicita de igual manera que de conformidad con el artículo 585 de Código de Procedimiento Civil se decrete, sobre el inmueble arrendado, medida de prohibición de enajenar y gravar, por cuanto sus requisitos de procedibilidad, es decir, el fomusbonis iuris y el periculum in mora, se encuentran evidentemente cumplidos.
Como fundamento de la demanda señaló los artículos 38, 39 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza deLey De Regulación De Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial y los artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la demanda en la cantidad QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) equivalentes a MIL SEISCIENTAS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.666,66 U.T).
Señaló como domicilio procesal la avenida 25 de Noviembre, Nº 45, frente a la Urbanización Los Cedros, Ejido, Estado Bolivariano de Mérida.
Junto con el libelo de la demanda, la parte actora produjo los siguientes documentos:
1) Copia Certificada del Acta Constitutiva de la empresa, “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, S.RL”, domiciliada en la ciudad de Ejido, inscrita por ante el Registro Mercantil que fue llevado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 13 de agosto de 1981, bajo el Nº 2729, Tomo XXIV, expediente Nº 2729.
2) Copia Certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 19 de mayo de 2009 de la empresa, “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, S.RL”, domiciliada en la ciudad de Ejido, inscrita por ante el Registro Mercantil que fue llevado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 13 de agosto de 1981, bajo el Nº 2729, Tomo XXIV, expediente Nº 2729,

Por auto de fecha 09 de febrero de 2018 (f. 61), el Tribunal de la causa admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda.
En fecha 12 de marzo de 2018, fue reformado el libelo de la demanda de manera parcial, y obra a los folios 80 al 82, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha 15 de marzo de 2018 (fs. 86 y 87).
Por diligencia de fecha 25 de abril de 2018 (f. 136), el apoderado judicial de la parte actora solicitó se abriera cuaderno de medida de enajenar y gravar.
Mediante auto de fecha 30 de abril de 2018 (f. 137), el Tribunal de la causa ordenó abrir Cuaderno Separado de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, de conformidad con lo establecido en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 04 de mayo de 2018 siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda el abogado RUBEN DARIO SULBARAN RAMIREZ, titular de la cédula de identidad número 8.024.484 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.064, en su carácter de apoderado judicial de loscodemandados FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMAVILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE y FRANK VILLAMIZAR ARAQUE,mediante escrito (fs. 143 al 153) procedió a dar contestación a la demanda en los términos siguientes:
Que alega la Cuestión Previa establecida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Caducidad de la Acción.
Que de igual modo acompaña en un (01) folio útil misiva de fecha 12 de septiembre de 2012, marcada«…con la letra “A”…»dirigida a la parte accionante, en la persona de su representante, recibida y firmada de puó y letra por éste, donde se le informa que la arrendadora y su cónyuge han decidido traspasarle a sus hijos la propiedad del inmueble dado en arrendamiento.
Que de igual modo acompaña en un (01) folio útil misiva de fecha 10 de septiembre de 2012, marcada «… con la letra “B”…» mediante la cual demandante de autos en su condición de Materiales de Construcción Los Cedros C.A, le informa a la arrendadora su voluntadde no adquirir en propiedad el inmueble del cual es arrendatario, dicha misiva contiene «… la firma de puño y letra del hoy demandante…» lo que trae como consecuencia la facultad de la arrendataria de dar en venta dicho inmueble.
Que el artículo 47 de la antigua Ley deArrendamientos Inmobiliario, consagraba un lapso de 40 días para que el arrendatario ejerciera la acción de retracto legal arrendaticio.
Que para el momento de la interposición de la demanda han transcurrido 6 años y 5 meses, por tanto se observa que el lapso para ejercer dicha acción había caducado, esto de conformidad con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tanto consta en dichas misivas que para el día 10 de septiembre de 2012 el ciudadano HUGO PEÑA, se encontraba en conocimiento de tal operación de compraventa.
Que de igual manera el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, establece un lapso de seis (06) meses de caducidad para ejercer tal acción, desde el momento de la notificación de la venta, situación que efectivamente se configuró.
Que es falso lo que alega la parte actora al establecer como fecha de conocimiento de dicho negocio jurídico el día 24 de enero de 2018, puesto que de las misivas promovidasse desprende que dicha acción ha caducado.
Que el legislador establece la caducidad legal con el objetivo de que no continuar un juicio cuando posteriormente se debe declarar la cuestión previa opuesta y cuya finalidad es extinguir el proceso, y que por esto solicita que dicha cuestión previa sea declarada con lugar, con sus consecuencias legales.
Que del criterio jurisprudencial vinculante se desprende que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquiriente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, puede ocurrir que tal hecho no ocurra, en cuyo caso el lapso de cuarenta días empezará a computarse «… a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación…»
Que impugna y desconoce los instrumentos a los que hacen referencia la parte actora en su escrito libelar, marcado con las letras “J-1”, “J-2”, “J-3”, “J-4”, “J-5”, “J-5”, “J-7”, constantes de los folios 53 al 58 y sus respectivos vueltos, «… por cuantos [sic] dichos instrumentos NO EMANA DE MIS REPRESENTADOS… pues como se puede observar de los mismos, dichos instrumentos emana [sic] de manera UNILATERAL de la parte actora, violando a todas luces el PRINCIPIO DE ALTERIDAD DE LA PRUEBA…».
Que en dichos instrumentos se puede observar que tales medios probatorios «… emanó de manera unilateral del actor, sin que se pueda evidenciar en modo alguno la participación de mis representados como partes demandadas, por lo tanto, deviene forzoso concluir que dicho medio probatorio… debe ser desechado del proceso…».
Indicó como domicilio procesal la Calle 15, entre avenidas 2 y 3, Edificio San Antonio, piso 1, oficina 1-3, parte alta del Banco Provincial Plaza de Milla, Municipio Libertador del Estado Bolivariano Mérida.
En fecha 29 de junio de 2018 (f. 173) la abogado en ejercicio YUNEXY KAROLA BRACHO DIAZ, titular de la cédula de identidad número 18.499.659 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 207.786, se dio por citada como Defensora Ad-Litem del ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE, codemandado en el presente juicio.
En fecha 03 de agosto de 2018 (fs. 174 al 176), la defensora Ad-Litem YUNEXY KAROLA BRACHO DIAZ, da contestación a la demanda incoada en contra de su representado, haciéndolo en lostérminos siguientes:
Que conviene en que efectivamente hubo un contrato de arrendamiento autenticado y otro por vía privada.
Que existe un documento de compraventa de la cual es copropietario el ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR.
Que es cierto que su defendido otorgó poder general de representación, disposición y administración al ciudadano codemandado YOWANE ELIAS VILLAMIZAR, quien es su hermano.
Que de conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y el dispositivo del artículo 444 del Código Adjetivo, desconoce e impugna los recibos que constan en el expediente, por cuanto en los mismos no consta la firma ni de su defendido ni de los demás codemandados, por tanto desde el año 2012, al ser otros los propietarios, la parte actora no hecho pago alguno a los mismos.
Que no es cierto que la parte actora no haya tenido al menos indicios de dicha compraventa pues en fecha 10 de septiembre de 2012 el representante legal de la parte accionante le informa a la arrendadora que no está interesado en adquirir en propiedad el inmueble o galpón en la carretera Ejido-La Panamericana, sector Manzano Bajo, dicha misiva contiene la firma del ciudadano HUGO PEÑA, en su condición de representante de Materiales de Construcción Los Cedros C.A, por su parte la arrendadora, ciudadana FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR le entregó misiva, al ciudadano anteriormente mencionado, en la cual le informa que ella y su cónyuge han decidido traspasarle la propiedad del galpón arrendado a sus hijos.
Que alega y promueve la cuestión previa establecida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 10 referente a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.
Que la parte accionante alega haber tenido conocimiento de dicha compraventa en fecha 24 de enero de 2018 por medio de uno de los codemandados, cosa que contradice las misivas ya mencionadas.
Que tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalan como cuarenta (40) días y seis (06) meses, respectivamente, el lapso de caducidad para intentar dicha acción de retracto legal y que dichos plazos se encuentra evidentemente prescritos.
Que por lo anteriormente señalado solicita sea declarado como procedente la caducidad de la acción alegada por cuanto el lapso se debe computar desde el momento en el cual el accionante manifiesta a la arrendadora su voluntad de no adquirir el inmueble en calidad de propietario, es decir desde el 12 de septiembre de2012.
Señaló como domicilio procesal la avenida 4 Bolívar, Edificio Guillén, Piso 2, oficina S/N, entre calles 23 y 24, Municipio Libertador, Estado Bolivariano de Mérida.

Por medio de diligencia de fecha 07 de mayo de 2018 (f. 157), el apoderado judicial de demandante, solicitó la citación por carteles de los codemandados ciudadanos MAURICIO VILLAMIZAR, MAYULY VILLAMIZAR y ZURAIMA VILLAMIZAR, los cuales fueron acordados por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 08 de mayo de 2018 (f. 158).
Obra a los folios 159 y 160carteles de citación de los codemandados ciudadanos MAURICIO VILLAMIZAR, MAYULY VILLAMIZAR y ZURAIMA VILLAMIZAR, publicados en el Diario Pico Bolívar.
Por medio de diligencia que obra al folio 164 el abogado PABLO IZARRA, solicitó al Juzgado de la causa se nombrara defensor Ad Litem para el codemandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR, siendo nombrada la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO, mediante auto de fecha 05 junio de 2018 (f. 165), quien aceptó el cargo para el cual fue designada mediante auto de fecha 18 de junio de 2018 (f. 169).
Obra a los folios 174 al 176 contestación de la demanda realizada por la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO DIAZ, en su condición de apoderada judicial del codemandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR.
En fecha 10 de julio de 2018 (f. 178) la defensora ad litem del ciudadano codemandado MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE, se trasladó hasta el domicilio conocido de dicho ciudadano, lugar en el cual el ciudadano YOWANE ELIAS VILLAMIZAR, codemandado en la presente causa le manifestó que dicho ciudadano no se encontraba actualmente en el país y que el mismo tenía conocimiento de la demanda.
CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
En fecha 10 de agosto de 2018 (f. 179 y su vto) el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de contradicción a la cuestión previa propuesta de conformidad a lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil.
Alega que el lapso para intentar el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO«… se inicia desde el momento en que el beneficiario o titular de ese derecho tuvo conocimiento de la ENAJENACIÓN O VENTA del inmueble objeto del arrendamiento… notificación que debe cumplir, inexorablemente, los requisitos a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…», por lo tanto no existe caducidad de la acción, en virtud de que la misma deben estar regulada por la ley en arrendamiento inmobiliario vigente.
Que ninguna de las dos (02) comunicaciones acompañadas con el escrito de contestación de la demanda, marcadas con las letras “A” y “B” se transfieren a una venta o enajenación ya celebrada, para que se haya dado el inicio del lapso de caducidad, pues la de fecha 12 de septiembre de 2012 sólo indica que la arrendadora y su cónyuge han decidido traspasarle la propiedad a sus hijos, situación que resulta hipotética y eventual de una posible venta.
Que dichas comunicaciones son nulas de pleno derecho pues no cumplen con los requisitos establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y
«… siendo nulas las referidas comunicaciones (acompañadas “A” y “B”) por la Parte Demandada las mismas no desvirtúan ni contradicen la fecha (24 de Enero de 2018) en que mi representada tuvo conocimiento de la venta como está referido en el Libelo de Demanda: ninguna de esas DOS (2) comunicaciones tienen Valor ni probanza que demuestre o compruebe la notificación legal para que se hubiese iniciado el Lapso de Caducidad de la acción aquí propuesta y así solicito SEA DECLARADO por el Tribunal en forma expresa, es decir, que se declare SIN LUGAR la presunta caducidad de la Acción…».

DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 08 de octubre de 2018 (fs. 180 al 188), el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declara en su parte dispositiva lo siguiente:

«PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 de [sic] Código de Procedimiento Civil, opuesta tanto por el abogado en ejercicio RUBEN DARIO SULBARAN RAMIREZ… con el carácter de Apoderado Judicial de los co-demandados ciudadanos FRANCISACA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE y FRANK VILLAMIZAR ARAQUE… como por la Defensora Ad-Litem Abogada YUNEXI KAROLA BRACHO DIAZ…en nombre y representación del co-demandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE (…)
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada de autos, al pago de costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…»

En fecha 10 de octubre de 2018 (f. 191) el abogado RUBÉN SULBARÁN, actuando con el carácter apoderado judicial de la parte demandada, apela de la decisión de fecha 08 de octubre de 2018, en la misma fecha la abogado YUNEXY BRACHO, actuando con el carácter de defensor Ad Litem del codemandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR, apela de la decisión de fecha 08 de octubre de 2018 (fs. 180 al 188).
En fecha 17 de octubre de 2018 (f. 195) el Juzgado a quo, mediante auto, admite dichas apelaciones en ambos efectos.

DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
En fecha 27 de noviembre de 2018 (fs. 200 y 201) el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de informes en los términos que se resumen a continuación:
Que según los codemandados el lapso para intentar la acción de retracto legal arrendaticio se inició en fecha 12 de septiembre de 2012, fecha que debe tomarse en cuenta según alegan «… para lo cual pretenden darle carácter legal y probatorio a los documentos que fueron acompañados marcados “A” y “ B” al Libelo de Demanda…».
Que dichos instrumentos no pueden ser considerados puesto que:
«… los mismos son ilegales, nulos de pleno derecho, Ex artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto mi Poderdante NO fue informada mediante Notificación Escrita a través de Notaría Pública la voluntad de LA ARRENDADORA-VENDEDORA de venderle a mi Poderdante (MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.) el inmueble y menos aun cumpliéndose con los requisitos que tal Notificación debería cumplir…».
Que por tanto dichos instrumentos o misivas no pueden ni deben tener valor probatorio alguno y que la empresa “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.” en su condición de arrendataria jamás fue legalmente notificada o informada de la preferencia ofertiva para que ella adquiriera o no en propiedad el inmueble objeto del arrendamiento.
Que ratifica que
«…mi (su) poderdante tuvo conocimiento de la venta hecha por la ARRENDADORA-VENDEDORA a los otros Co-demandados en fecha 24 de Enero de 2018 como lo señalé tanto en el Libelo de Demanda como en el Escrito de fecha 10 de Agosto de 2018, mediante el cual RECHACÉ Y CONTRADIJE la referida Cuestión Previa… y es por lo cual que a partir del 24 de Enero de 2018 comenzó a transcurrir a favor de la empresa “MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.”el Lapso Legal para que ésta intentara el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO…».
Reafirma que debe observarse que su poderdante tuvo conocimiento de dicha venta en fecha 24 de enero de 2018 y la demanda fue admitida en fecha 09 de febrero de 2018, antes de haberse vencido o caducado los cuarenta (40) días establecidos en el artículo 1547 del Código Civil.
Que en el supuesto negado de que ambas misivas no fueran nulas «…las mismas no desvirtúan la fecha (24/01/2018) en que mi Poderdante tuvo conocimiento del negocio jurídico (Compra-Venta) celebrado entre los Co-Demandados… Como lo alegue [sic] tanto en el Escrito de la Demanda como en el rechazo que formulé en fecha 10 de agosto de 2018…».
En fecha 27 de noviembre de 2018 (fs. 203 al 205) el apoderado judicial de los codemandados ciudadanosFRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMAVILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE y FRANK VILLAMIZAR ARAQUEconsigna escrito contentivo de informes, haciéndolo en los términos que se resumen a continuación:
Que los documentos privados o misivas que acompañó junto con la contestación, contentivas de la voluntad del arrendatario de no adquirir el inmueble arrendado así como la notificación de la inminente venta, no fueron tachados por la parte accionante por lo tanto los mismos se tienen como reconocidos.
Que el demandante alega que de tal operación de compra-venta tuvo conocimiento en fecha 24 de enero de 2018, por información suministrada por uno de los nuevos propietarios, ciudadano YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, pero de la revisión minuciosa de las actas procesales se desprende que tal hecho «… NO FUE PROBADO por la parte actora; cabe concebir una pregunta ¿Cómo llega la Ciudadana Jueza [sic] a la conclusión que fue el 24 de Enero de 2018 que la parte actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble (local comercial); si este hecho no fue probado, para poder decretar la cuestión previa SIN LUGAR…».
Que debido a esto la parte actora tenía conocimiento de la voluntad de la arrendadora de vender el inmueble, y que desde entonces empezó a correr el lapso para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, siendo que la misma no se ejerció en tiempo oportuno.
En fecha 27 de noviembre de 2018 (fs. 206) la defensora ad litem del codemandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE consigna escrito contentivo de informes, en los términos que se resumen a continuación:
Que el arrendatario en fecha 10 de septiembre de 2012 informó a la arrendadora que no estaba interesado en adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, tal como consta en misiva marcada con la letra “A”, que riela al folio 154 del expediente. Pretendiendo ahora que le sea acordada su pretensión, en la cual debido a la inflación del país, los nuevos propietarios serían los únicos perjudicados.
Que la parte actora alega que tuvo conocimiento de dicha venta en fecha 24 de enero de 2018, pero tal alegato nunca fue probado.
Que lo que sí fue probado es el hecho de que la arrendadora le entregó misiva al presidente de la compañía accionante, en fecha 12 de septiembre de 2012 en la cual le notifica sobre la venta del inmueble a sus hijos, misiva que «… está firmada como recibida por el accionante (HUGO PEÑA)… por tanto en el presente caso han transcurrido más de 06 meses para interponer una demanda por Retracto Legal Arrendaticio en contra de mi Representado MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE…».
En fecha 05 de diciembre de 2018 mediante escrito (f. 207) el apoderado judicial de la parte actora presentó las observaciones a los informes de los codemandados, haciéndolo en los siguientes términos:
Que en ambos escritos se pretende que se le dé darle valor probatorio a los documentos o misivas, marcados con las letras “A” y “B”, siendo que las referidas comunicaciones son nulas de pleno derecho y por lo tanto carentes de valor probatorio alguno en aplicación a lo establecido en el artículo 1.352 del Código Civil, es decir, por falta de formalidades.
Que las mismas carecen de la solemnidad a que se refiere el único aparte del artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto las mismas no fueron hechas mediante notificación escrita a través de una Notaría Pública, no conteniendo ninguno de los requisitos establecidos en dicho dispositivo legal y que «… esta NULIDAD esta [sic] plenamente justificada en lo que al respecto dice el artículo 1.352 del Código Civil, es decir, por carecer de la formalidad, de la notificación a que he hecho referencia y de ésta [sic] misma norma se desprende que por la misma NULIDAD no estaban sujetas dichas misivas a desconocimiento, impugnación o tacha…».
Que según varios argumentos doctrinarios que versan sobre las solemnidades que deben cumplir diversos medios probatorios, las referidas misivas, son inexistentes y nulas de pleno derecho sin valor probatorio alguno y por esta razón no es necesario ni legalmente procedente tacharlos, desconocerlos o impugnarlos, es decir que por violarse normas de orden público la nulidad de las mismasno pueden relajarse por voluntad de las partes.
Que en caso de tener valor probatorio dichas misivas, ninguna de ellas indican la fecha en que fue efectuada tal venta, pues en ella no se habla de de una compra-venta ya efectuada, ni contiene una oferta real de venta, además que las mismas tiene fecha anterior a la que se realizó la venta, que data de fecha 26 de noviembre de 2012.
En fecha 06 de diciembre de 2018 mediante escrito (fs. 210 al 212) el abogado en ejercicio RUBÉN SULBARÁN, con el carácter acreditado en autos, presentó observaciones a los informes de la representación judicial de la parte actora, haciéndolo en los siguientes términos:
Que los documentos privados o misivas marcadas con las letras “A” y “B” no fueron tachadas, impugnadas o desconocidas por la parte actora en su oportunidad legal, por esto el Tribunal de la causa le otorgó pleno valor probatorio, quedando demostrado que la parte accionante manifestó su voluntad de no adquirir el inmueble dado en arrendamiento, así como tuvo conocimiento de dicha compraventa.
Que el alegato persistente de la parte actora de afirmar que tuvo conocimiento de dicha operación de compra-venta en fecha 24 de enero de 2018, alegato que nunca fundamentó con prueba alguna, hecho que vulnera el principio de contradicción y control de la prueba.
Que de la planilla emitida por el SAREN (f. 41 vto.) se desprende que el accionante solicitó en fecha 05 de diciembre de 2017 copias certificadas de la venta de dicho inmueble y por ende «… Con esta prueba por ser documento público quedó demostrado el fingimiento del hecho alegado en el libelo que HUGO PEÑA… tuvo conocimiento de la venta el día 24 de enero de 2018, pretendiendo engañar en provecho propio, para apropiarse del inmueble a que se contrae las presentes actuaciones…».
En fecha 07 de diciembre de 2018 mediante escrito (fs. 213 y 214)la defensora ad- litem del codemandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE consigna escrito contentivo de observaciones a los informes de la parte actora, en los términos que se resumen a continuación:
Que se puede observar que tanto en el libelo de la demanda como en la reforma de la misma la parte actora señala el 24 de enero de 2018 como la fecha en la cual tuvo conocimiento de la operación de compra venta del inmueble arrendado, sin embargo en fecha 05 de diciembre de 2017 el accionante solicitó copia certificada ante el Registro Público de Ejido del documento de compra venta donde la codemandada Francisca Araque de Villamizar, adquirió el inmueble objeto del presente litigio. De dicho instrumento, tal como consta en actas procesales, se desprende la existencia de una nota marginal sobre la venta con usufructo realizada por la arrendadora a sus hijos.
Que nada pudo probar la parte actora con respecto al alegato de haber tenido conocimiento de dicha enajenación en fecha 24 de enero de 2018.
Que dichos instrumentos no fueron tachados en su oportunidad, y ahora se pretende, que no se les otorgue valor probatorio.

Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2020 (f. 223), los abogados PABLO IZARRA y RUBÉN DARÍO SULBARÁN, llegaron a un convenio por lo cual solicitaron suspensión del juicio, a lo cual esta Alzada respondió mediante autode fecha 28 de enero de 2020, que la causa quedaba temporalmente suspendida.
En fecha 04 de marzo de 2020 (f. 225), el abogado RUBÉN SULBARÁN, consignó copia simple del acta de defunción del ciudadano HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, en virtud de la cual este Juzgado Superior acordó la suspensión del juicio hasta tanto sean citados los herederos.
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de abril de 2021 (f. 230), el ciudadano HUGO PEÑA, parte demandante otorgó Poder Apud Acta al abogado JHONNY ESTRADA, y solicito mediante diligencia que obra al folio 231 se libraran los recaudos de citación de los herederos conocidos y desconocidos de quien fuera codemandado en la causa, ciudadana HIDELBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR.
Por auto de fecha 25 de mayo de 2021 (f. 233), este Juzgado libró la boleta a la heredero conocida ciudadana FRAYENYZ VILLAMIZAR y el edicto a los herederos desconocidos.
Mediante diligencia de fecha 30 de agosto de 2021(f. 261), fueron consignados los edicto publicados en diario pico bolívar los cuales fueron agregados al expediente.
En fecha 11 de octubre de 2021 (f. 285)por medio de diligencia fue consignada acta de defunción de quien fungiera como presidente de la Empresa MATERIALES LOS CEDROS C.A. parte demandante, ciudadano HUGO PEÑA.
Mediante auto de fecha 11 de octubre de 2021 (f. 289), se acordó la suspensión de la causa en virtud del fallecimiento del ciudadano HUGO PEÑA, el cual fue revocado mediante auto de fecha 02 de febrero de 2022 (f. 290).
Obra al folio 03 de febrero de 2022 (f. 291), computo por el cual se verificó que se encontraba vencido el lapso para que comparecieran los herederos desconocidos del ciudadano HILDEBRANDO VILLAMIZAR, por lo que es esa misma fecha fue designado como defensor judicial al abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia incidental sometida por vía deapelación al conocimiento de esta Alzada en los términos quese dejaron expuestos, la situación jurídica a dilucidar en lapresente instancia, consiste en determinar si la cuestiónprevia prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Códigode Procedimiento Civil, promovida por el abogadoRUBÉN DARIO SULBARÁN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los codemandados ciudadanosFRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUISVILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, FRANK VILLAMIZAR ARAQUE, así como la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO DÍAZ en su condición de Defensora Ad-Litem del co-demandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE,declarada “SIN LUGAR” por el a quo, es o no procedente en derecho y, en consecuencia, si dicha decisión debe ser confirmada, revocada o modificada.
A tal efecto, esta Superioridad hace las consideraciones siguientes:
La cuestión previa de prohibición de la ley de admitir laacción propuesta se encuentra contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenores "La caducidad de la acción establecida en la ley".
La cuestión previa que nos ocupa, junto con la previstaen el ordinal 11° del artículo 346 del Código de ProcedimientoCivil, esto es, "La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas casuales que no sean las alegadas en la demanda…” constituyen, según el caso, los medios procesales idóneosy eficaces que la Ley pone a disposición del demandado parahacer valer lo que la moderna dogmática procesal denomina"carencia de acción”; figura ésta que ha sido definida por elautor patrio Arístides RengelRomberg como "La privación delderecho a la jurisdicción en materias determinadas por la leyque no gozan de tutela jurídica, ya por la caducidad de laacción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción”. Para arribar a la definición antes transcrita, el autorcitado, con pleno asidero, expresa lo siguiente:

«(omissis) Según nuestra posición, sólo habría carencia de acción, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho. Como es sabido, el orden jurídico por su estructura lógica, lleva implícito siempre el derecho de acción, esto es, el derecho del ciudadano de ocurrir a la jurisdicción, cuando verificada en la realidad la hipótesis contenida en la norma abstracta, el destinatario de aquel mandato no observa el comportamiento querido por la ley, momento en el cual, para que pueda operar la norma sancionatoria que hace posible la coercibilidad del derecho, el afectado tiene a su disposición el derecho de acción, mediante el cual entra en operación la actividad jurisdiccional con el fin de poner en práctica los medios de coacción establecidos en la ley. El sistema de legalidad, pues, no es un sistema de acciones, en el cual debe encontrarse un extenso catálogo de éstas a disposición de los ciudadanos; sino un sistema de derechos cuya sanción está implícita en las normas y se hace posible mediante el derecho de acción. Por ello, sólo puede hablarse de "carencia de acción", cuando el propio orden jurídico objetivamente, determina los casos excepcionales en que no se consideran dignos de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción.
En el sistema de las cuestiones previas que contempla el nuevo Código (Art. 346) (...), sólo aquellas contempladas en los ordinales 10° y 11° pueden considerarse como casos de carencia de acción, esto es: la caducidad de la acción y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (omissis)» (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987, Editorial Ex Libris, Caracas, 1991, v. I., pp. 122-123).

Sobre la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señala acertadamente, el autor Leoncio Cuencas en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, lo siguiente:

«… debemos aclarar que cuando la ley somete a un lapso de caducidad la posibilidad de hacer valer un derecho ante los órganos jurisdiccionales, una vez transcurrido el tiempo hábil para hacerlo, el derecho no desaparece, lo que se pierde es el derecho a la tutela jurisdiccional, por lo tanto, su titular no podrá ejercer válidamente el derecho de acción para dar inicio a un proceso judicial. En consecuencia, evidenciada la caducidad, decae la tutela jurisdiccional y el proceso debe extinguirse…» (p.p. 70-71).

Por ello el fallo que dictará esta Alzada debe circunscribirse específicamente a determinar si la acción se encontraba caduca para el momento en el cual se intentó la demanda.De la caducidad de la acción según criterios doctrinales y jurisprudenciales debe entenderse que «… es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo (…)”.Profesor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Tomo 1, Pág. 506, 11ª, Edición, UCAB, Caracas, 1999.).
De igual modo laSala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la Repúblicaha señalado sobre la caducidad de la acción que la misma es «…el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye, la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo, o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el lapso prefijado (…)”. (Ver sentencias nros. RC 000603 y RC 000663, de fechas 7 de noviembre de 2003 y 20 de octubre de 2008, respectivamente
Ahora bien de los alegatos de ambas partes así como de la revisión exhaustiva de las actas procesales que constan en el presente expediente se desprende que los hechos ocurrieron durante la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto según el principio del tempusregitactum, que establece que los actos y las relaciones de la vida real se debe regular por la ley vigente al tiempo de la realización, se constata tal circunstancia debido a los instrumentos probatorios cursantes en autos, a saber, según notificación efectuada por parte del representante de la compañía arrendataria (f. 154), así como delafecha en el cual se protocolizó ante el Registro Público la compra venta del inmueble dado en arrendamiento (vto. f. 42).
El artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece lo siguiente:

«Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único.- El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en veta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades al ofrecimiento de venta.»

Se desprende de las actas procesales que integran el presente expediente, dos cartas misivas (fs. 154 y 155) mediantes las cuales los codemandados pretenden probar que efectivamente dicha notificación se llevó a cabo,en las mismas se señalan lo siguiente «…En mi condición de Representante de Materiales de construcción Los Cedros C.A. cumplo en informarle que no estamos interesados en adquirir en propiedad el inmueble o galpón ubicado en la carretera Ejido – La Panamericana, sector Manzano Bajo, Ejido, del cual somos inquilinos…»dicho instrumento que data de fecha 10 de septiembre de 2012se tiene como reconocido según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil ya que la parte actora no negó su contenido.
A su vez la anteriormente vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 47preceptúa lo siguiente:

«Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo a de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. »

En el caso bajo estudio, y siendo que ambos instrumentos privados no fueron tachados,esta juzgadora considera que a los mismos debe concedérseles eficacia probatoria, es decir, ambos documentos sirven como sustento para verificar que la parte accionante tenía conocimiento para la fecha 12 de septiembre de 2012 que el inmueble arrendado iba a ser vendido por su propietaria, dejando sentado también el hecho de que en fecha 10 de septiembre del referido año la empresa accionante en persona de su presidente manifestó la voluntad de no adquirir el inmueble del cual es arrendataria.
También es importante resaltar en el caso bajo análisis que se desprende al vuelto del folio 41, solicitud de copia fotostática del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Bolivariano de Mérida, la mismasfueron requeridas por parte del ciudadano Hugo Peña, presidente y representante de la compañía accionante en el presente caso. Con esta solicitud se deduce que no fue en fecha 24 de enero de 2018 cuando la actora tuvo conocimiento de la compraventa efectuada entre los codemandados, tal y como lo afirma repetidamente en el transcurso de la presente causa.
Es de hacer constar que en referencia a esto, el principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil pauta el deber que tiene el Juzgador de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, no pudiendo sacar elementos de convicción fuera de este límite, es decir, alegatos sin elementos queden suficiente certeza de los hechos afirmados.
En lo que respecta al ejercicio tempestivo de la acción, vale decir que haya sido ejercida dentro de los 40 días impuestos por el legislador, considera esta Alzada, que el lapso de cuarenta (40) días se debe computar a partir del momento en el que el propietario del inmueble haya notificado al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, o en su defecto a partir de la fecha en que arrendatario haya tenido conocimiento de la predicha enajenación, tal como ha sido sostenido en la pacífica doctrina de nuestro máximo Tribunal de la República.
En efecto, dando un giro a la doctrina sostenida hasta hace unos cuantos años -conforme a la cual debía entenderse que el lapso para que el arrendatario pudiera intentar la acción de retracto legal arrendaticio, era de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de protocolización por ante la oficina de registro, del documento contentivo de la venta-, el Tribunal Supremo de Justicia, morigerando criterios sobre la determinación del lapso de caducidad, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 21 de febrero de 2013, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, estableció el criterio de determinación de dicho lapso, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación:
«“(Omissis):
…. Sin embargo, mediante decisión número RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, se amplió el criterio a regir para el cálculo del término de la caducidad para intentar la acción de retracto legal, modificando el criterio jurisprudencial, que hasta esa fecha se encontraba vigente, bajo los siguientes términos:
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide….
Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal…(Resaltado y subrayado de la Sala)»
De igual manera la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03 de agosto de 2018, con ponencia de la Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson señala una situación como la prevista en el caso que nos ocupa, de la misma se desprende lo siguiente:
«De lo anterior, se colige claramente que el lapso de los cuarenta (40) días calendario, previsto en la referida norma, es de caducidad, por cuanto determina los plazos dentro de los cuales el arrendatario o la arrendataria, dependiendo de la forma como adquiere conocimiento de la enajenación, debe ejercer útilmente su derecho de retracto legal arrendaticio, para hacer valer su derecho de preferencia.
En el presente caso, esta Sala observa que la hoy solicitante tuvo conocimiento de la venta del inmueble donde funciona el Instituto de Educación Básica y Diversificada COLEGIO HUMBOLDT, C.A., el 15 de junio de 2005, cuando fue notificada de la demanda de desalojo incoada por la compradora, sociedad mercantil “INVERSIONES AZM 44, C.A., contra la representación legal de la referida casa de estudios… »(Resaltado de esta Alzada)
Es de resaltar que en el expediente que cursa ante esta Superioridad se encuentran elementos de prueba que hacen constar que para fecha 10 de septiembre del año 2012 la parte actora manifestó su voluntad de no adquirir el inmueble dado en arrendamiento, es decir, para el mencionado momento tenía conocimiento de la futura venta, por tanto de conformidad a los criterios legales y jurisprudenciales anteriormente citados debe declararse que para al tiempo en el cual se intenta la demanda de retracto legal arrendaticio, a saber, el 07 de febrero de 2018, el derecho de accionar ante los órganos jurisdiccionales se encontraba evidentemente caduco, esto de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la época en la cual ocurrieron los hechos. Así se decide.
Es por esto que de conformidad a los criterios legales, jurisprudenciales y doctrinarios, así como de los instrumentos de prueba conforme a los cuales esta Juzgadora funda su decisión, resulta procedente en derecho la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia la misma debe ser declarada CON LUGAR, y no como erróneamente consideró el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida, y así se resuelve.
DISPOSITIVA
En orden a las consideraciones antes explanadas, esteJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial delEstado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justiciaen nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente incidencia, en los términos siguientes:
PRIMERO:Se declara CON LUGARlos recursos de apelación interpuestos, el10 de octubrede 2018 por elabogado RUBÉN DARIO SULBARÁN RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de los co-demandados, ciudadanos FRANCISCA ARAQUE DE VILLAMIZAR, MAYULY COROMOTO VILLAMIZAR ARAQUE, ZURAIMA VILLAMIZAR ARAQUE, JORGE LUIS VILLAMIZAR ARAQUE, YOWANE ELIAS VILLAMIZAR ARAQUE, HILDEBRANDO ANTONIO VILLAMIZAR ARAQUE, FRANK VILLAMIZAR ARAQUE, y el 15 de octubre de 2018 por la abogado YUNEXY KAROLA BRACHO DÍAZ en su condición de Defensora Ad-Litem del co-demandado ciudadano MAURICIO VILLAMIZAR ARAQUE contra la decisión contenida en sentencia interlocutoria de fecha08 deoctubre de 2018, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, en la incidencia de cuestiones previas, surgida en el juicio por retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano HUGO PEÑA, en su carácter de Presidente de la empresa “MATERIALES DE CONTRUCCIÓN LOS CEDROS, C.A.”contra los apelantes, antes identificados,mediante la cualdicho Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa de la caducidad de la acción, contempladaen el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDA: Se declara CON LUGAR la cuestión previa a que se hizo referencia en el dispositivo anterior y en consecuenciaEXTINGUIDO el proceso.
Queda en los términos expuestos REVOCADAla decisión recurrida. Publíquese, regístrese y cópiese.
En virtud de que la presente sen¬tencia se publi¬ca fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y a los efectos allí indicados, se ordena notificar del presente fallo a las partes o a sus apoderados.
Bájese el presente expe¬diente al Tribunal de origen en su oportuni¬dad. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.- En la ciudad de Mérida, veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil veintidos. Años: 212º de la Independen¬cia y 163º de laFedera¬ción.
LaJuez,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
La SecretariaAccidental,

Isabel Teresa Trejo Sosa

En la misma fecha, y siendo las nueve y treinta minutos de la mañana, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria Accidental,

Isabel Teresa Trejo Sosa