TSJ Regiones - Decisión

EXP. 24.313

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
212° y 163°

DEMANDANTE: MAXIMIANO CONTRERAS HERNNADEZ.
DEMANDADO: MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ Y OTROS.
MOTIVO: RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

NARRATIVA
Se inició la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano MAXIMIANO CONTRERAS HERNNADEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°160.390, titular de la cedula de identidad N° V-5.512.234, con domicilio procesal en: Avenida 04, entre calle 21 y 22, Centro Comercial los Mantuanos, nivel Mezzanina, oficina 20 de la Parroquia el Sagrario del Municipio Libertador del Estado Mérida, asistido por el abogado RAMÓN ANTONIO MENDEZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.710.401, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°142.389, en contra de los ciudadanos: MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ, VIRGINIA ESMERALDA GUERRERO DIAZ, RUTH MARY GUERRERO DIAZ, MIRIAM DEL VALLE GUERRRO RIVAS, MIGEL ANGEL GUERRERO RIVAS, ENDER MAURICIO GUERRERO RIVAS, BELINDA LIRIMAY GUERRERO Y NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V-1.757.585, V-10.718.110, V-10.718.107, V-14.806.738, V-18.618.934, V-9.470.953, V-12.353.282 y V-11.960.569. Correspondiéndole a este Juzgado por distribución, según nota de recibido de fecha 06 de Agosto del 2021.- (f.06)
En fecha 16 de Agosto del 2021, se le dio entrada y se admitió la demanda por el procedimiento ORAL de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 y 43 párrafo primero de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con los artículos 859 y 865 del Código de Procedimiento Civil. (f. 53 y 54)
Mediante diligencia de fecha 02 de Septiembre del 2021, suscrita por la parte actora, mediante el cual dice consignar los fotostatos para los recaudos de citación de la parte demandada y para la formación del cuaderno de Prohibición de Enajenar y Gravar, asimismo el demandadme ya identificado le otorgo Poder Apud-Acta al abogado RAMON ANTONIO MENDEZ SANCHEZ. Este tribunal lo acuerda mediante auto de fecha 15 de Septiembre del 2021. (f. 56)
Mediante diligencia de fecha 27 de Febrero del 2021, la parte Actora consigna escrito de REFORMA DE DEMANDA, siendo agregado mediante nota de secretaria de fecha 28 de Septiembre del 2021. (fs. 57 al 64)
En fecha 30 de Septiembre del 2021, este Tribunal admite la reforma de la demanda, dejando sin efecto las boletas de citaciones libradas en fecha 15 de Septiembre del 2021 y se ordena librar nuevamente las boletas de citación. (f. 65 y 66)
Mediante diligencia de fecha 13 de Octubre del 2021, suscrita por la parte actora, mediante el cual dice consignar los fotostatos para los recaudos de citación de la parte demandada. Este tribunal lo acuerda mediante auto de fecha 25 de Octubre del 2021. (f. 68)
En fecha 19 de Noviembre del 2021, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación, debidamente firmada, librada a la ciudadana VIRGINIA ESMERALDA GUERRERO, parte Co-demandada. (f. 69 y 70)
En fecha 08 de Diciembre del 2021, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación, sin firmar, librada a los ciudadanos MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ, RUTH MARY GUERRERO DIAZ, MIRIAM DEL VALLE GUERRRO RIVAS, MIGEL ANGEL GUERRERO RIVAS, ENDER MAURICIO GUERRERO RIVAS, BELINDA LIRIMAY GUERRERO Y NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, parte Co-demandadas. (f. 71 al 197)
Mediante diligencia de fecha 25 de Enero del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual solicita la citación de la parte demandada por medio de carteles. Este Tribunal lo acuerda mediante auto de fecha 01 de Febrero del 2022, siendo agregado mediante nota de secretaria de fecha 29 de Marzo del 2022. (f. 199 al 204)
En fecha 27 de Abril del 2022, la secretaria de este Tribunal dejo constancia de haber entregado cartel de citación en la morada de las partes demandadas. (f. 205)
En fecha 20 de Mayo del 2022, se deja constancia que venció el lapso para que las partes demandadas se dieran por citados. (f. 206)
Mediante diligencia de fecha 26 de Mayo del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual solicita se sirva nombrar defensor judicial a los ciudadanos MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ, VIRGINIA ESMERALDA GUERRERO RIVAS, RUTH MARY GUERRERO DIAZ, MIRIAM DEL VALLE GUERRRO RIVAS, MIGEL ANGEL GUERRERO RIVAS, ENDER MAURICIO GUERRERO RIVAS Y BELINDA LIRIMAY GUERRERO. Este Tribunal lo acuerda mediante auto de fecha 06 de Junio del 2022. (f. 208)
En fecha 13 de Junio del 2022, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de Notificación, debidamente firmada, librada al Abogado DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO, Defensor Judicial de la parte Co-demandada MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ, RUTH MARY GUERRERO DIAZ, MIRIAM DEL VALLE GUERRRO RIVAS, MIGEL ANGEL GUERRERO RIVAS, ENDER MAURICIO GUERRERO RIVAS Y BELINDA LIRIMAY GUERRERO. (f. 210 y 211)
Vista la diligencia de fecha 17 de Mayo del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual solicita se sirva nombrar defensor judicial a la Co-demandada NORMA GUERRERO. Este tribunal lo acuerda mediante auto de fecha 15 de Junio del 2022. (f. 212)
En fecha 15 de Junio del 2022, se llevo a cabo el ACTO DE ACEPTACIÓN Y JURAMENTACION DEL DEFENSOR JUDICIAL el abogado DANIEL HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO. (f. 213)
Vista la diligencia de fecha 17 de Junio del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual dice consignar los fotostatos correspondientes para los recaudos de citación del defensor judicial designado. Este Tribunal niega dicho pedimento mediante auto de fecha 21 de Junio del 2022. (f. 215)
Vista la diligencia de fecha 04 de Julio del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual dice consignar los fotostatos correspondientes para los recaudos de citación del defensor judicial designado. Este Tribunal acuerda conforme a lo solicitado mediante auto de fecha 07 de Julio del 2022. (f. 217)
En fecha 14 de Julio del 2022, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación, debidamente firmada, librada al ciudadano HUMBERTO SANCHEZ MALDONADO, Defensor Judicial de la parte Co-demandada. (f. 218 y 219)
En fecha 14 de Julio del 2022, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de notificación, debidamente firmada, librada a la Abogada MARIA VIRGINIA MARCANO, Defensora Judicial de la parte Co-demandada NORMA GUERRERO. (f. 220 y 221)
En fecha 18 de Julio del 2022, se llevo a cabo el ACTO DE ACEPTACIÓN Y JURAMENTACION DE LA DEFENSORA JUDICIAL la abogada MARIA VIRGINIA MARCANO. (f. 222)
Vista la diligencia de fecha 19 de Julio del 2022, suscrita por la parte actora, mediante el cual dice consignar los fotostatos correspondientes para los recaudos de citación de la defensora judicial designada. Este Tribunal acuerda conforme a lo solicitado mediante auto de fecha 21 de Julio del 2022. (f. 224)
En fecha 02 de Agosto del 2022, el alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación, debidamente firmada, librada a la Abogada MARIA VIRGINIA MARCANO, Defensora Judicial de la parte Co-demandada NORMA GUERRERO. (f. 225 y 226)
Mediante diligencia de fecha 30 de Septiembre del 2022, el defensor judicial abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, consigno ESCRITO DE IMPUGNACIÓN, CONTESTACIÓN Y PROMOCIÓN DE PRUEBAS, siendo agregado mediante nota de secretaria en la misma fecha. (fs. 227 al 263)
En fecha 03 de Octubre del 2022, la defensora judicial MARIA VIRGINIA MARCANO DURAN, consigno ESCRITO PROMOVIENDO PRUEBAS E IMPUGNANDO PRUEBAS, siendo agregado mediante nota de secretaria en la misma fecha. (f. 264 al 297)
En fecha 03 de Octubre del 2022, la Co-demandada VIRGINIA GUERRERO, consigno PODER EPECIAL APUD-ACTA al abogado JOSÉ GREGORIO MANZANILLA. (f. 298)
Mediante nota de secretaria de fecha 03 de Octubre del 2022, se hace constar que venció el lapso para dar contestación a la demanda. (f. 299)
Mediante auto de fecha 04 de Octubre del 2022, se ordena abrir una segunda pieza. (f. 300)
Mediante auto de fecha 06 de octubre del 2022, este Tribunal fija para el quinto día de despacho, siguientes al tres (03) de Octubre del 2022, AUDIENCIA PRELIMINAR, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (f. 302)
Mediante diligencia de fecha 07 de Octubre del 2022, la parte actora consigna ESCRITO DE RATIFICACIÓN DE PRUEBAS Y OPOSICIÓN a lo alegado por los defensores de la parte demandada, siendo agregado mediante nota de secretaria en la misma fecha. (f. 303 al 307)
En fecha 10 de Octubre del 2022, se llevo a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR; la cual entro en términos de TRES (03) DÍAS DE DESPACHO, siguientes al día de hoy, para la FIJACIÓN DE LOS HECHOS y establecer límites de la controversia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, con sus anexos. (f. 308 al 314)
Siendo este el historial de la presente causa, el tribunal para resolver observa:

PUNTO PREVIO
DE LA DECLINATORIA DE COMPETENCIA
Vista la contestación de la demanda suscrita por la defensora judicial MARIA VIRGINIA MARCANO, inserta a los folios 264 al 266 del presente expediente, mediante la cual expone:
CAPÍTULO I
DE LA RESPONSABILIDAD DEL DEFENSOR JUDICIAL
Hago del conocimiento de este Tribunal, que realicé una serie de diligencias para ubicar y localizar a mi defendida, a los fines de obtener información para la mejor defensa de sus derechos e intereses, no pudiendo lograr este objetivo, ya que me ha sido imposible localizar personalmente a mi defendida, Ciudadana NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, venezolana, titular de la cédula N° V-11.960.569.
Por cuento he sido designada defensora judicial en la presente causa, y a los efectos de no dejar en estado de indefensión a la ciudadana NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, venezolana, titular de la cédula N° V-11.960.569, fundamento mi defensa en la jurisprudencia reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, tal como se señala en sentencia de fecha 26 de enero de 2004, que establece los deberes del defensor ad-litem, en los siguientes términos.
El derecho de defensa en el proceso, contemplado como derecho fundamental en el artículo 49 constitucional, se desarrolla legalmente mediante varias instituciones, siendo dos de ellas la de la defensoría y la de la necesidad de la doble instancia (la cual admite excepciones). La institución de la defensoría se divide en pública, destinada a otorgar asistencia técnica integral a los imputados en el proceso penal que no contraten defensores particulares; y en privada, la cual opera en el proceso de naturaleza civil, bajo diversas figuras como la del defensor de quien goza de la declaratoria de justicia gratuita, o como la del defensor ad litem.
Esta última clase de defensoría (ad litem) persigue un doble propósito: 1) Que el demandado que no puede ser citado personalmente, sea emplazado, formándose así la relación jurídica procesal que permite el proceso válido. Desde esta vertiente, la defensa obra incluso en beneficio del actor, ya que permite que el proceso pueda avanzar y se dicte la sentencia de fondo.
2) Que el demandado que no ha sido emplazado o citado, se defiende, así no lo haga personalmente. Debido a ese doble fin, el defensor no obra como un mandatario del demandado, sino como un especial auxiliar de justicia, que por no pertenecer a la defensa pública, debe percibir del demandado sus honorarios, así como las litis expensas, tal como lo señala el artículo 226 del vigente Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como tal función auxiliar no la presta el abogado defensor gratuitamente (a menos que la ley así lo ordene, como lo hace el artículo 180 del Código de Procedimiento Civil), si éste no localizare al demandado para que le facilite las litis expensas o sus honorarios, tales gastos los sufragará el demandante -quien se beneficia a su vez de la institución- quien podrá recuperarlos de los bienes del defendido, si éstos existen. Ahora bien, la función del defensor ad litem, en beneficio del demandado, es el de defenderlo, el que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone que sea oído en su oportunidad legal. Lo anterior lo manifiesto a los fines de salvaguardar mi responsabilidad y dar cumplimiento procesal como defensor judicial, y evitar reposiciones inútiles por falta de contestación a la demanda.
II
RESUMEN DE LA DEMANDA
La demanda cabeza de autos y su reforma, es interpuesta por el ciudadano MAXIMIANO CONTRERAS HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.512.234, domiciliado en el Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, asistido por el Abogado en ejercicio Ramón Antonio Méndez Sánchez, titular de la cédula de identidad N° V- 10.710.401, Inpreabogado N° 142.238.
De la narrativa de los hechos de la demanda de retracto legal arrendaticio se expuso que el demandante celebró contrato verbal de arrendamiento inmobiliario con el ciudadano con el Ciudadano Roberto Antonio Uzcátegui Oviol, quien fungía como administrador del bien objeto de la demanda constituido por dos áreas techadas con estacionamiento y un área para oficina con baño y estacionamiento, todo dentro de un galpón general, con un área de doscientos setenta y un metros cuadrados con setenta y un centímetros cuadrados, ubicado en la avenida los próceres , sector Los Sauzales, frente a la sede del colegio de odontólogos, del Municipio Libertador del Estado Mérida.
El demandante expone que desde el 28 de febrero de 2012 ha pagado mensualmente los cánones de arrendamiento y que así lo consigna en el expediente, concluyendo el demandante que se encuentra solvente en los pagos de los canones correspondientes al local objeto de la causa. De igual forma alega que se la ha violado el derecho de preferencia ofertiva por cuanto los copropietarios del inmueble, ciudadanos Miguel Angel Guerrero, Virginia Esmeralda Guerrero, Ruth Mary Guerrero, Miriam del Valle Guerrero, Miguel Angel Guerrero Rivas, Ender Mauricio Guerrero y mi defendida Norma Beatriz Guerrero de Castro, identificados en autos, dieron en veta pura, simple, perfecta e irrevocable a la Ciudadana Belinda LirimayGuerero, el inmueble que este tenía arrendado sin hacerle la oferta de venta, esto en fecha 03 de octubre de 2017, según documento protocolizado ante a Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 14 de la misma fecha.
Aunado a ello, el demandante narra que los codemandados incurren en violación del derecho de preferencia ofertiva al dar en venta a la Ciudadana Belinda Guerrero Rivas, el bien inmueble ya señalado, ya que este posee la cualidad de arrendatario desde febrero de 2012 y se encuentra solvente desde esa fecha en el pago de los canones de arrendamiento correspondiente, por lo que ejerce la acción de retracto legal arrendaticio, con fundamento en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
De seguido, el actor fundamenta la demanda de retracto legal arrendaticio en la Constitución Nacional, la norma procesal civil y la especial aplicable, a su vez demanda dejar sin efecto realizada por los codemandados sobre el bien inmueble del cual es arrendatario, el pago de las costas y costos procesales, en conjunto con medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble. Finalmente señala como cuantía de la demanda la cantidad de doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 UT).
CAPÍTULO III
NORMATIVA QUE REGULA EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, se establece en su artículo 38 que …“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.” (Negrillas propias). Igualmente, la norma incomento refiere en su artículo 43…En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. De la norma transcrita se concluye que en el presente caso se derivan dos elementos básicos de estudio, el primero referido a los requisitos que deben cumplirse para que se demande el retracto legal arrendaticio, entre los que se encuentran la cualidad de arrendatario por un plazo mínimo de dos años, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones de Ley, que deben concurrir para dar lugar al derecho reclamado.
En este sentido, como lo ha incorporado al expediente el propio demandante solo constan una serie de copias simples de transferencias bancarias, sin sello húmedo de la entidad que la emite, que inician en 2015 y sin ser constante, ya que al folio 46 se inserta copia de transferencias de febrero de 2017 y diciembre de 2017, al folio 47 recibos de enero y febrero de 2018, al folio 48 recibos de septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2019, así el folio 49 con recibos de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 y al folio 50 recibos de enero, febrero, marzo y abril de 2021, fecha en la que interpone la demanda.
De ello se evidencia que el segundo requisito para tener el derecho a la preferencia ofertiva no se cumple, por cuanto no es cierto que el demandante se haya encontrado solvente con el pago de los cánones de arredramiento desde 2012 como lo alega en su escrito libelar, razones por las cuales no es posible reclamar el retracto legal arrendaticio, ya que, los arrendatarios no estaban en la obligación de preferencia ofertiva, ante su insolvencia en el pago de los canones e incumplimiento del requisito que para ello establece la ley especial.
El segundo elemento de estudio de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial deriva en la inadmisibilidad de la demanda, ya que el demandante incurre en la inepta acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, en su pedimento demanda a mi defendida y codemandados por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y a su vez en el PRIMER aparte del pedimento demanda dejar sin efecto la venta realizada sobre el bien inmueble objeto de la controversia.
En estado de las cosas, se acumulan dos pretensiones que corresponden a procedimientos diferentes, por cuanto el retracto legal arrendaticio corresponde al procedimiento oral, tal como lo señala el artículo 43 de la Ley especial y dejar sin efecto la venta, corresponde al procedimiento ordinario civil, ya que de su escrito no se desprende que pretenda esta última por vía de consecuencia de la pretensión de Retracto legal Arrendaticio, como resultado directo de la procedencia de la demanda planteada, subrogándose al demandante en el comprador, al ser que su acción es nominada como Retracto Legal Arrendaticio, pero su pretensión se vincula a dejar sin efecto la venta realizada por los codemandados.
Como un tercer punto de improcedencia de la demanda se refiere a la competencia del Tribunal, en virtud de la cuantía de la demanda, establecida por el demandante en DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500 UT), ya que de conformidad con la resolución 2018-2013 emitida en fecha 24 de octubre de 2018 por el Tribunal Supremo de Justicia, en su artículo 1, literal b: “Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).”, y en este caso la cuantía no excede de la cuantía establecida por lo que no corresponde a esta primera instancia.
CAPÍTULO IV
DE LA CONTESTACIÓN
Por lo antes expuesto, contesto la demanda de la siguiente forma:
PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de mi defendida NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, venezolana, titular de la cédula N° V-11.960.569, tanto en los hechos como en el derecho en que pretende fundarse.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo en nombre de mi defendida, el dejar sin efecto la venta realizada a la Ciudadana Belinda Guerrero.
TERCERO: Solito que sea declarada la inadmisibilidad de la demanda basada en la acumulación de presentaciones e incompetencia del Tribunal…Omisis…

Así mismo, visto que en la AUDIENCIA PRELIMINAR celebrada en fecha 10 de Octubre del 2022, de conformidad con el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la defensora judicial MARIA VIRGINIA MARCANO DURAN, plenamente identificada en autos, expuso:
…“en mi condición de defensora judicial designada de la ciudadana NORMA GUERRERO, ratifico en toda y en cada una de sus partes el escrito de contestación a la demanda presentado en esta causa, en un primer momento con respecto a los elementos que alega la parte demandante en el cumplimiento de los requisitos que establece el artículo 38 de la ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario con fines comerciales, ya que el segundo de ellos se refiere a la solvencia de la arrendatario en el pago de los canon de arrendamiento y es el caso que el demandante es su escrito liberal solo consigno 24 recibos de pago de diversa fechas, entre el año 2015 y el año 2021, aun cuando alega que la relación arrendaticia inicio en febrero del 2012, siendo así desde esa oportunidad hasta el 2021, transcurrieron 108 meses de los cuales debió constar el pago de cada uno de los canon de arrendamiento, situación está que no se configura en la demanda, razón por la cual el requisito esencial de solvencia en el pago de arrendamiento no se encuentra determinado para el reclamo de la preferencia de venta del inmueble, en virtud de ello es imposible del retracto legal arrendaticio, por otra parte y tal como fue señalado en el escrito de contestación de la demanda presentada, se desprende la inepta acumulación de pretensiones establecidas en el artículo 78 del C.P.C, ya que en la pretensión se denomina esta como retracto legal arrendaticio, pero en su contenido se demanda la anulación de la venta, en este sentido la pretensión del retracto legal corresponde al procedimiento oral y la anulación que no fue señalada como subsidiaria de la acción perteneciente al procedimiento ordinario civil, siendo en este sentido incompatibles. En otro sentido, también se relata y se ratifica la inadmisibilidad de la demanda, basada en la falta de competencia de este Tribunal para conocer de la misma, ya que corresponde al demandante señalar la cuantía de la demanda y lo ha hecho en 12.500 ut, de esta forma se puede evidenciar que no corresponde con la competencia establecida por la sala plena del Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha establecido que corresponde a los tribunales primera instancia aquellas controversias de carácter contencioso que supera las 15.000 UT, situación que no ocurre en esta causa, manifestándose la falta de competencia en virtud de la cuantía. Finalmente, me opongo y contradigo la demanda tanto en los hechos como en el derecho y me opongo a cualquier medio probatorio promovido con posterioridad por ser violatorio del último aparte del artículo 864 del C.P.C, es todo”…
A tal efecto, en la prenombrada audiencia preliminar este Tribunal fija un lapso de TRES DÍAS DE DESPACHO, contados a partir del día siguiente al 10 de Octubre del 2022, para la fijación de los hechos y de los límites de la controversia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal visto lo alegado por la defensora judicial en su escrito de contestación a la demanda y su ratificación a la misma en la audiencia preliminar; procede a revisar su competencia haciendo las siguientes consideraciones: En nuestro ordenamiento jurídico procesal se establece que existen tres (03) tipos de competencia encomendada a los órganos jurisdiccionales, que son: la materia, el territorio y la cuantía.
El autor Rengel Romberg define la competencia como:
“… La medida de la jurisdicción que ejerce en concreto el juez en razón de la materia, del valor de la demanda y del territorio…”.

Partiendo del concepto aceptado que la jurisdicción es la facultad que tienen ciertos órganos del Estado para resolver las controversias suscitadas entre los sujetos que intervienen en una relación jurídica determinada, siendo la competencia el límite de esa facultad, dentro del contexto de una materia específica, por un determinado monto económico y dentro de un territorio especifico, es decir, la competencia establecida por la materia, por la cuantía y por el territorio, debe advertirse que la competencia por la materia y por la cuantía, tienen carácter absoluto, por lo que su quebrantamiento hace nulo el juicio, mientras que la falta de competencia por el territorio, no afecta el orden público, toda vez que las personas tienen el derecho de relajarla, en menoscabo de las reglas establecidas en la ley procesal civil.
La competencia es la atribución jurídica otorgada a ciertos y especiales órganos del Estado de una cantidad de jurisdicción respecto de determinadas pretensiones procesales con preferencia a los demás órganos de su clase. Ese órgano especial es llamado tribunal. La competencia tiene como supuesto el principio de pluralidad de tribunales dentro de un territorio jurisdiccional. Así, las reglas de competencia tienen por Objeto determinar cuál va a ser el Tribunal que va a conocer con preferencia o exclusión de los demás, de una controversia que ha puesto en movimiento la actividad jurisdiccional. Por ello, se ha señalado que si la jurisdicción es la Facultad de Administrar Justicia, la competencia fija los límites dentro de los cuales se ejerce tal facultad, o, dicho de otro modo, los jueces ejercen su jurisdicción en la medida de su competencia.
Como corolario de lo antes expuesto se puede observar que en la Reforma de la demanda inserta al folio 65 y 66 se aprecia que la parte actora MAXIMIANO CONTRERAS HERNÁNDEZ, debidamente asistido por el Abogado RAMÓN ANTONIO MENDEZ SÁNCHEZ señala en el CAPITULO VIII la CUANTIA de la siguiente manera:
“… De conformidad a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, estimo la presente acción en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 625.000,00), equivalente a DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500 UT)…”

Al respecto, la Sala Casación Civil en sentencia de fecha 30 de enero de 2008, con Ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Exp. Nº 07-0680, estableció:
“La consideración de la competencia por la cuantía como de orden público absoluto cambió de modo radical ante el contenido especialmente del art. 60 del C.P.C., conforme al cual, según su primer aparte…”La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…”, por lo que el pronunciamiento sobre la competencia sólo puede tener efecto en la primera instancia del proceso, dado que la competencia en tal aspecto es casi unánime el criterio en cuanto a que si la incompetencia por el valor no fue opuesta por la parte a quien afecta, ni aun declarada de oficio por el juzgador durante el proceso en primera instancia, la sentencia dictada ya no podría impugnarse por tal motivo”. (Subrayado por la sala).

En ese sentido, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013 del 24 de octubre de 2018, modificó a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, de la siguiente manera:

Artículo 1: Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Maritimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.
Artículo 2: Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de Siete Mil Quinientas unidades tributarias (7.500 U.T.); asimismo, la cuantía que aparece en el artículo 882 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresada en bolívares, se fija en Siete Mil Quinientas unidades tributarias (7.500 U.T.).
Artículo 3: Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Artículo 4: La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Artículo 5: Quedan sin efecto las competencias establecidas en la RESOLUCIÓN DE LA SALA PLENA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA Nº 2009-006 de fecha 18 de marzo de 2009, sólo en lo que se refiere a las cuantías fijadas, así como cualquier otra disposición que se encuentre en contravención con la presente Resolución.

En la norma transcrita la Resolución estableció en forma precisa que los Juzgados de Primera Instancia conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los quince mil un unidades tributarias. Igualmente, el primer aparte del artículo 60 procesal dispone lo siguiente:

Artículo 60: La incompetencia por la materia y por el territorio en los casos previsto en la última parte del artículo 47, se declara aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…”

Conforme a lo expuesto en la norma citada la incompetencia por la cuantía de la demanda puede declararse de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 46 de fecha 1 de Febrero del 2012, expreso:
En cuanto a la incompetencia por la cuantía, ésta es declarable de oficio por el juez en cualquier estado del proceso, pero en primera instancia, ya que la competencia por la cuantía lo único que pretende es la distribución de las causas atendiendo a un orden económico, pretendiendo con ello el legislador que las causas de mayor valor pecuniario sean conocidos por Tribunales de mayor grado y viceversa, para que así haya un menor costo en el litigio.
Es por ello, que tal competencia adquiere relevancia sólo para los efectos de la determinación de cuál tribunal debe conocer en primera instancia, lo que explica que el momento preclusivo para alegarla sea hasta dictada la sentencia de primer grado, pues, una vez dictada sin que se haya alegado la incompetencia, operará la sumisión tácita al foro, dado que con ello, al igual que con la competencia por el territorio, no se atenta contra la distribución vertical de las competencias, más aun cuando, según lo dispone el literal ‘b’ del artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, es atribución de los tribunales superiores ‘(...) conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho’. Lo que demuestra que, independientemente de la cuantía que, en un momento determinado rija respecto de la competencia de los tribunales de primera instancias, el conocimiento del recurso de apelación ejercido contra las decisiones de estos juzgados siempre, indefectiblemente, corresponderá a los tribunales superiores de aquellos”. (Resaltado y subrayado añadidos).

Es menester destacar que la razón por la cual el principio más apropiado, conforme a lo expuesto por el maestro Luis Loreto es el de la llamada perpetuatio fori, contenido en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, que consagra: “La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tiene efecto respecto de ellas los cambios posteriores a dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”, cuestión ésta que queda a salvo con la aplicación de la resolución 2018-0013, en su artículo 3, al disponer: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia”.
Por cuanto de la revisión de las actas procesales, este Tribunal al evidenciar que la parte actora estimo la cuantía de la demanda en la cantidad de DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500,00 U.T.), concluye de conformidad con lo establecido en el Articulo 1º de la precitada resolución N° 2018-0013 emanada de la Sala Plena de Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 de octubre de 2018 y publicada en Gaceta Oficial Nº 41620 de fecha 25 de Abril del 2019, fecha en la cual entro en vigencia, transcrita supra, que no es competente para conocer de la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ya que el valor de la cuantía a tenor de dicha Resolución debe exceder los QUINCE MIL UN UNIDADES TRIBUTARIAS (15.001,00UT), para que los Juzgados de Primera Instancia, Categoría B en el escalafón judicial, resulten competentes. En consecuencia y de conformidad con el artículo 49, ordinal 4º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que textualmente establece: “Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución o en la ley” y a los fines de evitar dilaciones indebidas, se hace necesario para este Juzgador declarar su INCOMPETENCIA POR LA CUANTÍA para conocer de la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y declina la competencia al Juzgado de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida a quien corresponda por distribución, quien cumple con la condición de Primera Instancia atribuida por la resolución antes citada en concordancia con la normativa legal ordinaria, Código Civil entre otros, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÈRIDA, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: LA INCOMPETENCIA de este Tribunal para conocer la presente causa, interpuesta por el ciudadano MAXIMIANO CONTRERAS HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo en Nº160.390, titular de la cedula de identidad N° V-5.512.234, representado por el Abogado en ejercicio RAMÓN ANTONIO MENDEZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.710.401, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 142.389, en contra de los ciudadanos MIGUEL ANGEL GUERRERO DIAZ, VIRGINIA ESMERALDA GUERRERO DIAZ, RUTH MARY GUERRERO DIAZ, MIRIAM DEL VALLE GUERRRO RIVAS, MIGEL ANGEL GUERRERO RIVAS, ENDER MAURICIO GUERRERO RIVAS, BELINDA LIRIMAY GUERRERO Y NORMA BEATRIZ GUERRERO DE CASTRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V-1.757.585, V-10.718.110, V-10.718.107, V-14.806.738, V-18.618.934, V-9.470.953, V-12.353.282 y V-11.960.569, de conformidad con el Articulo 01 de la resolución Nº 2018-0013 emanada de la Sala Plena de Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 de octubre de 2018 y publicada en Gaceta Oficial Nº 41620 de fecha 25 de Abril del 2019, fecha en la cual entro en vigencia, en concordancia con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 49 ordinal 4° de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: SE DECLINA la competencia al Juzgado De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, al cual corresponda por distribución. Y ASI SE DECIDE.-
TERCERO: Remítase original del presente expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio respectivo, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, siempre que transcurrido el lapso previsto en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, no se hubiere solicitado la regulación de la competencia. Y ASI SE DECIDE. –
CUARTO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. Y ASI SE DECIDE. –
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. DADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÀNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En Mérida, a los catorce (14) días del mes de Octubre del año dos mil veintidós (2022).-
LA JUEZ PROVISORIA.

ABG. CLAUDIA ROSSANA ARIAS ANGULO.-
EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. ANTHONY JESUS PEÑALOZA MENDEZ