TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
“VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.-
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en este Juzgado Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de junio de 2023 (f. 648), por la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, CASA HOGAR MÉRIDA C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 10 de julio de 2023 (fs. 627 al 647), dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, que declaró con lugar la acción de desalojo de local comercial, incoada por los abogados WILMER ORLANDO PAREDES PLAZA y FRANK REINALDO VERA OSORIO, en su condición de apoderados del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, contra el recurrente.
Mediante auto de fecha 31 de julio de 2023 (f. 656), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal. Por ultimo exhortó a las partes a actualizar su domicilio procesal.
Por diligencia de fecha 04 de octubre de 2023 (f. 656), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consigno en cuarenta (40) folios útiles (fs. 657 al 696).
En fecha 04 de octubre de 2023, el abogado FRANK REINALDO OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, presentó informes en cinco (05) folios útiles (fs. 697 al 701).
Por auto de fecha 19 de octubre de 2023 (f. 702), este Juzgado dijo “VISTOS”, entrando la presente causa en lapso para dictar sentencia.
Encontrándose la presente causa en lapso para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo (fs. 01 al 05), cuyo conocimiento correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, por los abogados WILMER ORLANDO PAREDES PLAZA y FRANK REINALDO VERA OSORIO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 142.437 y 142.436, respectivamente, en su condición de apoderados del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-679.484, mediante el cual demandaron a la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-7.930.847, por desalojo de local comercial. En el libelo de demanda, expusieron los hechos que se resumen a continuación:
Que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-7.930.847, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón situado en la Avenida Los Próceres, sector la Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador el Estado Bolivariano de Mérida.
Que la Cláusula segunda, establece «…LA ARRENDATARIA, se obliga a destinar y darle uso al inmueble objeto del contrato, única y exclusivamente, para desarrollar la actividad comercial que constituye su objeto social, en específico, para comercializar toda clase de cerámica, baldosas, piezas de bajo, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción…”. Se estableció como duración del contrato de arrendamiento un (1) año contado a partir del 1º de julio de 2014 hasta el 1º de julio de 2015, pudiendo prorrogarse por periodos iguales y sucesivos sin necesidad de notificación previa, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra, por lo menos con 30 días de anticipación del vencimiento del termino prefijado o de cualesquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su intención de no continuar con la relación arrendaticia.” (CLAUSULA CUARTA)…»
Que el inmueble arrendado pertenece a su mandante según consta en documenta Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, Folio 317, Tomo 31, del Protocolo del año 2011.
Que consta en documentos telegrama de fecha 06 de mayo de 2015 y nota de acuse de recibo de fecha 15 de mayo de 2015, que se le notificó al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de DIRECTOR GENERAL y único accionista de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., que se notificó sobre la no renovación del contrato vigente del 01 de julio de 2014 al 01 de julio de 2015, así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezará a correr la prorroga legal, según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que habiéndose dado la finalización de la prorroga legal correspondiente, surgieron entre las partes nuevas conversaciones respecto a la posibilidad de suscribir un nuevo contrato, con nuevos términos respecto de a la duración del mismo y ajuste del canon de arrendamiento, conversaciones estas que no llegaron a ningún resultado, generando una situación de incertidumbre, inclusive ante la falta de acuerdo entre las partes, el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ en su carácter de Director General de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., que es la arrendataria, optó por pagar los cánones de arrendamiento mediante procedimiento consignatario por ante un Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. Que dichos cánones de arrendamiento hasta la fecha no han sido retirados en razón de que fue un acto alejado del acuerdo hasta el momento de las conversaciones existía, fue una actuación de mala fe, y sin justificación por parte del representante legal de la arrendataria.
Que como quiera hasta la fecha, no existe acuerdo alguno entre las partes respecto a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, es por lo que solicitó la entrega del galpón arrendado con fundamento en la causal prevista en el artículo 40 de la Ley especial que regula la materia.
Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que acudieron para demandar por vía de desalojo de local comercial, con fundamento en el contenido del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la Sociedad Mercantil MASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, en su carácter de arrendataria del inmueble arrendado, para que convenga o en su defecto condenado en lo siguiente:
En desalojar y hacer entrega del galpón arrendado, situado en el sector la Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, donde funciona la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., totalmente desocupado de personas y cosas, y en las mismas perfectas condiciones como lo recibió.
En pagar las costas y costos del presente juicio.
Que en cuanto al derecho aplicable mencionó el articulo 40 literal G, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Promovió contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19,Tomo 18, folios 72 hasta el 77, que el objeto de esta prueba es demostrar la existencia de la relación arrendaticia existente entre el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ y la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, sobre el inmueble local comercial objeto de la presente demanda desalojo.
Promovió copia certificada de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, Folio 317, Tomo 31, del Protocolo de Transcripción del año 2011. El objeto de esta prueba es demostrar que el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, es propietario del inmueble arrendado, objeto de la presente demanda de desalojo.
Promovió documentos, telegrama de fecha 06/05/2015 y nota de acuse de recibo de fecha 12/05/2015, que el objeto de esta prueba es demostrar que se le notificó al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de Director General y único accionista de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., sobre la no renovación del contrato vigente del 01/07/2014 al 01/07/2015, así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezara a correr la prorroga legal, según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
Que estimó la demanda en la cantidad de «…QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000.000), equivalente a 30.000 Unidades Tributarias…»
Que fundamentó la presente acción en la norma legal antes señalada y principalmente en el contenido del artículo 26 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Solicitó se cite al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, antes identificado, en su carácter de Director General y único accionista de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., en la siguiente dirección Galpón situado en La Avenida Los Próceres, Sector la Pedregosa, esquina calle Zulia, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, galpón donde funciona la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., frente a la DUNCAN.
Que a los efectos de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida 15 con calle 25, Centro Profesional MAMAICHA, Piso 1, Oficina 1-6, Mérida Estado Mérida, celular 04140819000.
Pidieron que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y que de conformidad a lo establecido en el artículo 43 de la Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se tramite el presente procedimiento por los tramites del Procedimiento Oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en definitiva se declare la demanda con lugar con todos los procedimientos de ley.
Mediante auto de fecha 03 de abril de 2018 (f. 26), el Juzgado de la causa, le dio entrada al presente expediente.
Por diligencia de fecha 10 de abril de 2018 (f. 27), el abogado FRANK REINALDO VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó los elementos necesarios para la citación del demandado.
En auto de fecha 12 de abril de 2018 (f. 28), el Juzgado de la causa ordenó librar los recaudos de citación de la parte demandada.
Obran a los folios 30 y 31, resultas de citación.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2018 (f. 32), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el número 25.726, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., procedió a dar contestación a la demanda, en los términos que se transcriben parcialmente a continuación:
Que en nombre y en representación de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., suficientemente identificada, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, a través de sus apoderados, por ser la acción esgrimida y la presentación en ella contenida legalmente improcedente, reservándose el derecho de convenir o admitir algunos hechos narrados en el escrito libelar, como también, se reservó el derecho de rechazar individualmente aquellos hechos alegados en el mismo escrito que considere infundados, no apegados a la verdad, todo lo cual, realizará con fundamento a las razones de hecho y de derecho que expondrán en el presente escrito de contestación.
Que es un hecho no controvertido que la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., suscribió con el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, folio 72 al 77, sobre un inmueble propiedad del demandante, situado en el Sector la Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, consistente en un galpón de depósito para cerámica de dos plantas, destinado por la sociedad mercantil arrendataria para desarrollar la actividad comercial que constituye su objeto social, en específico, para comercializar toda clase de cerámicas, baldosas, piezas de baño, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción.
Que tampoco es controvertido que, el contrato de arrendamiento suscrito por su representada con el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, es a tiempo determinado, por haberse previsto en la cláusula cuarta que, independientemente de la fecha de autenticación del contrato, el termino fijado para su duración era de un año contado a partir del 01 de julio de 2014 al 01 de julio de 2015, pudiendo prorrogarse por periodos iguales sucesivos sin necesidad de notificación previa, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del termino prefijado o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiera, su intención de no continuar con la relación arrendaticia.
Que es absolutamente falso, que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, debidamente identificado, haya sido notificado mediante telegrama de la no renovación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, dado que, el acuse de recibo del telegrama promovido por los apoderados de la parte actora como prueba de la supuesta notificación, no aparece la rúbrica de JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, ni el sello de CASA HOGAR MÉRIDA C.A.
Que en efecto, el acuse de recibo del telegrama enviado por el arrendador promovido por la parte actora, fue suscrito por una persona totalmente distinta quien no lo hizo llegar al destinatario, vale decir, a JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, como Director General, representante legal y único accionista de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., quien en modo alguno tuvo conocimiento de la intención del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia.
Que si bien el telegrama con acuse de recibo, fue previsto como una de las formas de notificación entre las partes, la utilización de este medio no garantiza que se deba tener por notificado al destinatario cuando el acuse de recibo no tiene la rúbrica ni del representante legal de la compañía o el sello de esta última y, ante tal circunstancia, es decir, conociendo el arrendador que el referido telegrama fue entregado a una persona sin vínculo alguno con la sociedad mercantil arrendataria, este ha podido para dar a conocer con toda claridad y certeza su intención de no renovar el contrato, implementando también cualquiera de las otras formas de notificación previstas en el contrato suscrito por las partes, como son la comunicación escrita para su validez debía necesariamente haberla recibido el representante legal de la compañía JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ o a través de una notificación judicial realizada por intermedio de un juez con competencia territorial en el lugar donde se encuentra el inmueble objeto del contrato.
Que tampoco pudo conocer CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a través de su representante legal JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, la intención del arrendador de no dar continuación a la relación arrendataria, cuando las facturas o comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento que se expidieron a partir del mes de julio de 2015, no señalan que se estaba en periodo de prorroga legal, el cual, por cierto, no se indica en el libelo de la demanda, su inicio y finalización, siendo grave tal imprecisión.
Que tampoco se indica en el libelo de demanda, que las partes se vincularon contractualmente desde el año 2012, por haber suscrito CASA HOGAR MÉRIDA C.A., con el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, tres contratos de arrendamiento, que tenían por objeto el mismo inmueble, es decir, un galpón para deposito ubicado en la Avenida Los Próceres, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Mérida, que describió seguidamente:
Contrato autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. Que este contrato, según lo estipulado en la cláusula tercera, tuvo vigencia de un año, desde el 01 de julio de 2012, con un canon de arrendamiento de «…NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.9.000,00)…» más el impuesto al valor agregado, pagaderos a la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº V-8.034.977, quien, según lo expresado en el texto del citado contrato, era la legitima cónyuge del arrendador FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ.
Contrato autenticado en la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que este contrato, según lo estipulado en la cláusula tercera, tuvo vigencia de un año desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, con un canon de arrendamiento de «…QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00)…» más el impuesto al valor agregado, pagaderos a la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, antes identificada, quien, según lo expresado en el texto del citado contrato, era la legitima cónyuge del arrendador FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ.
Contrato autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 23 de febrero de 2015, inserto bajo el Nº 19, Tomo 18, folio 72 al 77. Que este contrato, según lo estipulado en la cláusula cuarta, el término del mismo era de un año, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, contados a partir del 01 de julio de 2014 al 01 de julio de 2015,, con un canon de arrendamiento de «…CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00)…» más el impuesto al valor agregado, pagaderos en el domicilio del arrendador, ubicado en la Avenida los Próceres, Calle Zulia, Quinta La Conejera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
Que desde que se celebró el primer contrato de arrendamiento en el año 2012, su representada, ha estado en posesión y ocupando el inmueble arrendado realizando su actividad comercial, nunca tuvo conocimiento hasta el día que fue citado por el Alguacil, de algún requerimiento por parte del arrendador para que se le restituyera el inmueble por haberse extinguido o cesado el arrendamiento; como tampoco tuvo conocimiento de la existencia de la prorroga legal; siempre pagó en el domicilio del arrendador los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio de 2017 y; desde agosto de 2017 depositó los cánones a favor del arrendador mediante el procedimiento de consignación en el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, debiéndose concluir, que el contrato se ha venido prorrogando anualmente desde el mes de julio de 2015, por lo que, resulta improcedente la afirmación contenida en el libelo de demanda del vencimiento del contrato, como también, de que hubo finalización de la prorroga legal, cuando esta nunca se ha dado siendo asimismo improcedente la acción de desalojo con fundamento en el literal g artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, porque el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
Que es falso que previo a la consignación de los cánones de arrendamiento verificado ante el Tribunal de Municipio citado, se haya dado entre las partes conversaciones para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, con nuevos términos respecto a la duración del mismo y ajuste del canon de arrendamiento, como también, es falso que la consignación arrendaticia haya sido de mala fe y sin justificación por parte del representante legal de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ.
Que los hechos que justifican la consignación verificada a través del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, radica en la negativa sin motivo alguno por parte del arrendador de recibir el pago por mensualidades anticipadas, conforme se convino en la cláusula tercera del contrato, de los cánones correspondientes al mes de julio de 2017 y mes de agosto de 2017 y, por cuanto en el contrato no se previó conforme lo establece la Ley especial, la cuenta bancaria donde debía efectuarse el pago, sino que, a requerimiento del arrendador, se colocó en el contrato que el canon debía pagarse en su domicilio ubicado en la Avenida Los Próceres, Quinta La Conejera, de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, para evitar incurrir en la causal de desalojo prevista en la ley especial por falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, se optó por consignar a partir del día 03 de agosto de 2017, los cánones correspondientes al mes de julio de 2017 y agosto de 2017 y así ha sido en los meses subsiguientes conforme se evidencia de la copia certificada del expediente de consignación con el Nº 026 expedida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Que solo luego de haberse iniciado el procedimiento de consignación, si hubo entre las partes conversaciones a finales del mes de febrero de 2018, con la única intención de incrementar el canon de arrendamiento, acordándose verbalmente en ajustar el canon desde el mes de marzo de 2018 a la cantidad de «…DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00)…» más el IVA por la cantidad de «…DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.240.000,00)…», conviniendo igualmente las partes que el arrendador retiraría los cánones consignados ante el Tribunal de Municipio; sin embargo, a pesar de haberse llegado a tal acuerdo, sucede que, el 01 de marzo de 2018, cuando se fue a realizar el pago del nuevo canon de arrendamiento pactado correspondiente a ese mismo mes, el arrendador manifestó que recibió el pago por el nuevo canon propuesto sin que mediara o se le exigiera la expedición de la correspondiente factura, y de tener que expedir factura prefirió no recibir el pago, por lo que, ante tal circunstancia, se decidió seguir con el procedimiento de consignación de los cánones de arrendamiento, pero con el nuevo canon convenido, dando lugar posteriormente a que el 22 de marzo de 2018, se presentara ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, la demanda de desalojo en contra de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., siendo la misma improcedente por haberse fundamentado en el literal g artículo 40 de la Ley especial, es decir, porque el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes y, así pidió se declare.
Que para el caso de considerarse no prorrogado convencionalmente el contrato de arrendamiento suscrito entre CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, el 23 de febrero de 2015, autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, bajo el Nº 19, Tomo 18, folio 72 al 77, como también, para el caso de que, considere concluida la prorroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, opuso subsidiariamente en nombre de su representada, como defensa de fondo, en rechazo a la demanda de desalojo incoada por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, a través de sus apoderados judiciales, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento.
Que su representada, suscribió con el arrendador, tres contratos de arrendamiento, que tenían por objeto el mismo inmueble, es decir, un galpón para deposito ubicado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Mérida, descritos así:
Contrato autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticación llevados por esa notaria. Que este contrato, según lo estipulado en la cláusula tercera, tuvo vigencia de un año, desde el 01 de junio de 2012, con un canon de arrendamiento de «…NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.9.000,00)…» mensuales más el impuesto al valor agregado, pagaderos a la cónyuge del arrendador ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº V-8.034.977.
Contrato autenticado en la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones por esa notaria. Que este contrato, según lo estipulado en la cláusula tercera, tuvo vigencia de un año, desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, con un canon de arrendamiento de «…QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00)…» más el impuesto al valor agregado, pagaderos a la conyugue del arrendador.
Contrato autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 23 de febrero de 2015, inserto bajo el Nº 19, Tomo 18, folio 72 al 77. Que este contrato según lo estipulado en la cláusula cuarta, el termino del mismo era de un año, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, con un canon de arrendamiento de «…CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00)…», más el impuesto al valor agregado pagaderos en el domicilio del arrendador, ubicado en la Avenida Los Próceres, Calle Zulia, Quinta La Conejera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
Que se puede observar que el primer contrato tuvo una duración o vigencia de un año, desde el 01 de junio de 2012; el segundo contrato tuvo una duración o vigencia desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, pero se siguió en posesión del inmueble y continuando el arrendamiento, según consta en factura del pago del canon correspondiente a junio 2014, y el tercer y último contrato suscrito, tuvo una vigencia de un año desde el 01 de julio de 2014 al 01 de julio de 2015, luego de la cual, operaria de pleno derecho la prorroga legal.
Citó lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que visto que la relación arrendaticia tuvo una vigencia total de tres años, le correspondería a ASA HOGAR MÉRIDA C.A., una prorroga legal de un año, ha debió iniciarse el día 02 de julio de 2015 y concluir el día 02 de julio de 2016.
Que luego del 02 de julio de 2016, el arrendador nunca requirió a CASA HOGAR MÉRIDA C.A., que se le restituyera el inmueble arrendado por vencimiento del contrato y de la prorroga legal, por el contrario, su representada continuo en posesión del inmueble arrendado, realizando su actividad comercial y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, canon que fue aumentado por convenio verbal de las partes en el mismo mes de julio de 2016 a la cantidad de «…DOSCIENTOS VEINTITRES MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs.223.214,30), más el IVA por el monto de VEINISEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.26.785,70)…»
Que la tacita reconducción se fundamenta en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Que los requisitos para que se considere que se ha producido la tacita reconducción del contrato suscrito entre su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, se cumplen en su totalidad, ello en virtud de que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que CASA HOGAR MÉRIDA C.A. continuó y continua como arrendataria ocupando el inmueble arrendado realizando su actividad comercial, que no hubo oposición por parte del arrendador luego de concluida la prorroga legal, en que se continuara con la ocupación del inmueble, quien siguió percibiendo hasta junio de 2017, los cánones de arrendamiento, ya que, desde el mes de agosto de 2017, se dio inicio al procedimiento de consignación.
Que queda igualmente clara, la inercia del arrendador, quien nunca requirió a su representada la entrega o restitución del inmueble arrendado, luego de concluida la prorroga legal, como también; quedó claro que éste no actuó oportunamente para el ejercicio de la acción de desalojo, dado que, la demanda interpuesta contra su representada, se propone en fecha 21 de marzo de 2018, es decir, veinte meses luego de concluida la prorroga legal, lapso que supera con creces los cuarenta y cinco días acogidos por la doctrina y tribunales de instancia como tiempo hábil para intentar cualquier acción de restitución del inmueble arrendado luego de concluida la prorroga legal y evitar que prospere la tacita reconducción.
Que en virtud de las razones de hecho y fundamentos de derecho expuestos, de no prosperar la defensa de fondo inicialmente planteada, solicitó se declare con lugar la defensa de fondo planteada subsidiariamente y, en consecuencia, sin lugar la demanda de desalojo fundamentada en el literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, pues, obviamente sería un contrasentido declarar con lugar tal pretensión, cuando el contrato se ha reconvenido tácitamente.
Que de conformidad con el primer aparte del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, acompañó su escrito de oposición con las siguientes pruebas:
Que con la finalidad de demostrar que las partes en juicio se vincularon contractualmente desde el 01 de junio de 2012, acompañó en copia certificada los contratos de arrendamiento: contrato de autenticado en la notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y contrato autenticado en la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Que con la finalidad de demostrar que las facturas emitidas a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a partir del mes de julio de 2015 al mes de julio de 2016, como prueba del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado no señalan la existencia de una prorroga legal, impidiendo conocer a su representante legal JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, tal circunstancia o situación, acompañó en original facturas expedidas por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, anteriormente identificada, quien según lo expresado en el texto de los documentos o contratos notariados, es la legitima cónyuge del arrendador FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, quien siempre fue la persona que desde el inicio de la relación contractual recibía el pago del canon de arrendamiento en su domicilio y expidió las correspondientes facturas; así como también con la finalidad de demostrar que durante l vigencia del último contrato suscrito el canon de arrendamiento fue ajustado dos veces por acuerdo verbal entre las partes, acompañó las siguientes documentales:
Factura Nº 000091, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 21/07/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 112.000,00. Concepto: alquiler julio 2015 (Bs. 100.000,00) + Bs. 12.000,00 IVA. Que se aumentó por acuerdo verbal el canon de arrendamiento, no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000092, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/87/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler agosto 2015 (Bs. 178.571,42) + Bs. 21.428,58 IVA. Que se aumentó nuevamente de manera verbal el canon de arrendamiento, no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000093, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/09/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler septiembre 2015 (Bs. 178.571,42) + Bs. 21.428,58 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000095, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/10/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler octubre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000098, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/11/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000099, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/12/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler diciembre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000101, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/01/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler enero 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000102, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/02/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler febrero 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000103, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/03/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler marzo 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000104, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/04/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler abril 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000105, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 23/05/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler mayo 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000106, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/06/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler junio 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Que con la finalidad de demostrar que el arrendador FRANCISCO D JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, por intermedio de su cónyuge STELLA PALACIOS TORRES, recibió en su domicilio hasta el mes de junio de 2017, el pago de los cánones de arrendamiento de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., así como también, demostrar que el canon de arrendamiento fue nuevamente ajustado por acuerdo verbal entre las partes, acompañó en original, las facturas siguientes:
Factura Nº 000109, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/07/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler julio 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA. Que se aumentó por acuerdo verbal canon de arrendamiento.
Factura Nº 000110, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 22/08/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler agosto 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000111, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/09/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler septiembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000112, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/10/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler octubre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000113, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 21/11/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000114, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/12/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000117, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/01/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler enero 2017 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000119, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/02/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler febrero 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000121, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/03/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler marzo 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000123, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/04/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler abril 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000124, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 16/05/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler mayo 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000125, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/06/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler junio 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Que con la finalidad de demostrar que CASA HOGAR MÉRIDA C.A. ha continuado pagando el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, mediante el procedimiento de consignación, como también de demostrar que desde el mes de marzo de 2018, se ha consignado el nuevo canon de arrendamiento convenido verbalmente por las partes en el mes de febrero de 2018, acompañó copia certificada del expediente de consignación Nº 026, expedida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Que con la finalidad de demostrar que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, ya identificado, es el Director Genera, representante legal y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y de demostrar igualmente, que la persona que aparece identificada como haber recibido el telegrama remitido por el arrendador no guarda relación en modo alguno se encuentra vinculada a su representada, acompañó copias simples de los documentos públicos siguientes:
Documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A, R1MERIDA.
Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 22 de octubre de 2009, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 12 de noviembre de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 170-A, R1MERIDA.
Que con la finalidad de demostrar que la relación contractual arrendaticia nunca se ha interrumpido, y que, en el mes de junio de 2014, su representada continuaba ocupando el inmueble arrendado, aun cuando el contrato suscrito el 01 de julio de 2013, establecía su vigencia desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, acompañó en original la factura Nº 000074, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 06/06/2014, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 16.800,00. Concepto: alquiler junio 2014 (Bs. 15.000,00) + Bs. 1.800,00 IVA.
Que a los fines de dar cumplimiento al contenido del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicó como domicilio procesal de su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., la siguiente dirección Avenida Andrés Bello, Urbanización Carrizal B, Calle Los Robles Nº 220, Mérida, Jurisdicción de la Parroquia Juan Rodríguez Suarez, Municipio Libertador, Estado Bolivariano de Mérida, declarando expresamente, que dicho domicilio, subsistirá para todos los efectos legales ulteriores, mientras no se constituya otro en juicio.
Que en virtud de los hechos narrados y fundamentos de derecho esgrimidos, solicitó que la demanda incoada en contra de su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva que se dicte, con todos los pronunciamientos y pedimentos de ley.
Mediante auto de fecha 13 de junio de 2018 (f. 206), el Juzgado de la causa fijó oportunidad para la audiencia preliminar.
En fecha 21 de junio de 2018, mediante acta (f. 207), el Juzgado dejó constancia de que se difería la audiencia preliminar.
Obra del folio 208 al 213, acta de audiencia preliminar de fecha 28 de junio de 2018.
Mediante decisión de fecha 03 de julio de 2018 (fs. 214 al 216), el Juzgado de la causa fijó los hechos y límites de la controversia.
II
DE LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS
Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2018 (f. 217), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., consignó en doce (12) folios útiles escrito contentivo de promoción de pruebas, inserto a los folios 227 al 238, el cual se transcribe en su parte pertinente a continuación:
Con la finalidad de demostrar que las partes en juicio se vincularon contractualmente desde el 01 de junio de 2012, por haber suscrito tres contratos de arrendamiento a través de los cuales el arrendador, ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad a CASA HOGAR MÉRIDA C.A., situado en el sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, consistente en un Galpón de depósito para cerámica de dos plantas, destinado para la sociedad mercantil arrendataria para desarrollar la actividad comercial que constituye su objeto social, en específico, para comercializar toda clase de cerámicas, baldosas, piezas de baño, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción, promovió:
Contrato de autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. Que este documento no fue impugnado, rechazado o tachado de falso por la parte actora en juicio, conserva plena eficacia probatoria.
Contrato autenticado en la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Que este documento no fue impugnado, rechazado o tachado de falso por la parte actora en juicio, conserva plena eficacia probatoria.
Contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, de fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, que este contrato fue aportado por la parte actora.
Que la promoción de estas pruebas, resulta necesaria, útil y pertinente, para demostrar que, desde el 01 de junio de 2012, CASA HOGAR MÉRIDA C.A., ha estado en posesión y ocupando el inmueble arrendado realizando su actividad comercial, circunstancia que no fue señalada por la parte actora en el libelo de la demanda, de donde queda demostrado la continuidad de la relación contractual arrendaticia iniciada desde el año 2012; asimismo, y para el caso de que se considere que no prospere la defensa de subsidiaria alegada como fue la tacita reconducción, importa establecer el inicio de la relación contractual, a efectos de determinar la duración de la prorroga legal, la conclusión de la misma y si fue ejercida o no la acción de desalojo oportunamente.
Con la finalidad de demostrar que las facturas emitidas a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a partir del mes de julio de 2015 al mes de julio de 2016, como prueba del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado no señalan la existencia de una prorroga legal, impidiendo conocer a su representante legal JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, tal circunstancia o situación, acompañó en original facturas expedidas por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, anteriormente identificada, quien según lo expresado en el texto de los documentos o contratos notariados, es la legitima cónyuge del arrendador FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, quien siempre fue la persona que desde el inicio de la relación contractual recibía el pago del canon de arrendamiento en su domicilio y expidió las correspondientes facturas; así como también con la finalidad de demostrar que durante l vigencia del último contrato suscrito el canon de arrendamiento fue ajustado dos veces por acuerdo verbal entre las partes, promovió las documentales siguientes:
Factura Nº 000091, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 21/07/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 112.000,00. Concepto: alquiler julio 2015 (Bs. 100.000,00) + Bs. 12.000,00 IVA. Que se aumentó por acuerdo verbal el canon de arrendamiento, no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000092, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/87/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler agosto 2015 (Bs. 178.571,42) + Bs. 21.428,58 IVA. Que se aumentó nuevamente de manera verbal el canon de arrendamiento, no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000093, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/09/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler septiembre 2015 (Bs. 178.571,42) + Bs. 21.428,58 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000095, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/10/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler octubre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000098, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/11/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000099, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/12/2015, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler diciembre 2015 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000101, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/01/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler enero 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000102, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/02/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler febrero 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000103, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/03/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler marzo 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000104, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/04/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler abril 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000105, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 23/05/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler mayo 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Factura Nº 000106, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 18/06/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 200.000,00. Concepto: alquiler junio 2016 (Bs. 178.571,40) + Bs. 21.428,60 IVA. Que no consta en la factura que corresponde a prorroga legal.
Con la finalidad de demostrar que el arrendador FRANCISCO D JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, por intermedio de su cónyuge STELLA PALACIOS TORRES, recibió en su domicilio hasta el mes de junio de 2017, el pago de los cánones de arrendamiento de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., así como también, demostrar que el canon de arrendamiento fue nuevamente ajustado por acuerdo verbal entre las partes, promovió las facturas siguientes:
Factura Nº 000109, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/07/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler julio 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA. Que se aumentó por acuerdo verbal canon de arrendamiento.
Factura Nº 000110, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 22/08/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler agosto 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000111, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/09/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler septiembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000112, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/10/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler octubre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000113, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 21/11/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000114, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 19/12/2016, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler noviembre 2016 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000117, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/01/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler enero 2017 (Bs. 223.214,30) + Bs. 26.758,70 IVA.
Factura Nº 000119, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/02/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler febrero 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000121, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/03/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler marzo 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000123, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 17/04/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler abril 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000124, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 16/05/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler mayo 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Factura Nº 000125, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 20/06/2017, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 250.000,00. Concepto: alquiler junio 2017 (Bs. 223.214,28) + Bs. 26.758,72 IVA.
Que con la finalidad de demostrar que CASA HOGAR MÉRIDA C.A. ha continuado pagando el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, mediante el procedimiento de consignación, como también de demostrar que desde el mes de marzo de 2018, se ha consignado el nuevo canon de arrendamiento convenido verbalmente por las partes en el mes de febrero de 2018, promovió el expediente de consignación Nº 026, expedida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en copia fotostática certificada.
Con la finalidad de demostrar que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, ya identificado, es el Director General, representante legal y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y de demostrar igualmente, que la persona que aparece identificada como haber recibido el telegrama remitido por el arrendador no guarda relación en modo alguno se encuentra vinculada a su representada, promovió los documentos públicos siguientes:
Documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A, R1MERIDA, en copia fotostática simple.
Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 22 de octubre de 2009, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 12 de noviembre de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 170-A, R1MERIDA, en copia fotostática simple.
Con la finalidad de demostrar que la relación contractual arrendaticia nunca se ha interrumpido, y que, en el mes de junio de 2014, su representada continuaba ocupando el inmueble arrendado, aun cuando el contrato suscrito el 01 de julio de 2013, establecía su vigencia desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, promovió el documento siguiente:
Factura Nº 000074, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 06/06/2014, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 16.800,00. Concepto: alquiler junio 2014 (Bs. 15.000,00) + Bs. 1.800,00 IVA.
Promovió el auto de admisión de la demanda interpuesta contra su representada, emanado en fecha 03 de abril de 2018, que la necesidad y pertinencia de esta prueba, radica en demostrar para el caso de que prospere la tacita reconducción alegada como defensa subsidiaria de fondo, que el demandante ejerció la acción de desalojo contra su representada, pasado veinte meses de haberse concluido la prorroga legal, demostrándose uno de los requisitos señalados en el artículo 1614 del Código Civil, como es que el arrendatario ocupe el inmueble arrendado luego de vencido el termino del contrato y el arrendador no se oponga a la ocupación, prueba que evidentemente será valorada si la defensa subsidiaria prospera o desechada, si se considera que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en juicio, se ha venido prorrogando automáticamente, como se alegó en la defensa principal de fondo.
Que de conformidad con el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, solicitó se oficie al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a objeto de que informe, lo siguiente:
Que si en el expediente de consignación signado con la nomenclatura Nº 026 que cursa ante ese despacho, la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., realizó consignación de los comprobantes de depósitos bancarios siguientes:
Depósito por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), referencia Nº 247087889, realizado en fecha 01 de junio de 2018, en la cuenta de ahorros Nº 0175-004.-63-0062463613 del Banco Bicentenario, aperturada por orden de ese Tribunal.
Depósito por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), referencia Nº 247087253, realizado en fecha 01 de junio de 2018, en la cuenta de ahorros Nº 0175-0040-63-0062463613 del Banco Bicentenario, aperturada por orden de ese Tribunal.
Depósito por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), referencia Nº 249997111, realizado en fecha 03 de julio de 2018, en la cuenta de ahorros Nº 0175-0040-63-0062463613 del Banco Bicentenario, aperturada por orden de ese Tribunal.
Depósito por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), referencia Nº 249997416, realizado en fecha 03 de julio de 2018, en la cuenta de ahorros Nº 0175-0040-63-0062463613 del Banco Bicentenario, aperturada por orden de ese Tribunal.
Que si la consignación verificada a través de los depósitos realizados en fechas 01 de junio de 2018 y 03 de julio de 2018, identificados con las referencias Nº 247087889 y N º 249997111, respectivamente, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), cada uno, se hizo a favor del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, ya identificado, para hacer efectivo el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio 2018 y julio 208, del inmueble descrito en el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, Estado Mérida en fecha 23 de febrero de 2015, anotado bajo el Nº 19, Tomo 18, folios 72 al 77.
Que si la consignación verificada a través de los depósitos realizados en fecha 01 de junio de 2018 y 03 de julio de 2018, identificados con las referencias Nº 247087253 y Nº 249997416, respectivamente, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), cada uno, se corresponden al impuesto del valor agregado, que genera a favor de la administración tributaria, el canon mensual de arrendamiento consignado del local antes descrito, calculado a la tasa del 12%.
Que esta prueba es útil, necesaria y pertinente, dado que tiene por objeto demostrar que la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., ha continuado hasta el presente consignando los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, cuyo desalojo se pretende.
Que de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal en el inmueble situado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, consistente en un galpón de depósito para cerámica de dos plantas, cuya distribución y linderos, se encuentran debidamente identificadas en el escrito, con la finalidad de que se deje constancia al momento de evacuarse la prueba, de los hechos y circunstancias siguientes: Que si en el acceso al inmueble objeto de inspección, existe un aviso que identifique que allí ejerce su actividad comercial o funciona la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., que si el inmueble se destina por la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., para comercializar baldosas, cerámicas, piezas de baño, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción y de la identidad de las personas que allí laboran en el área de ventas y en el área administrativa.
Que la pertinencia de esta prueba, radica en la necesidad de probar que su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., continua ocupando el inmueble que le fue arrendado por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, siendo uno de los requisitos señalados en la ley, la jurisprudencia y la doctrina para que le prospere la tacita reconducción opuesta como defensa subsidiaria de fondo; como también, demostrar que no existe vinculación alguna con la persona que suscribió el acuse de recibo del telegrama remitido a JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, como Director General de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., en fecha 06 de mayo de 2015, demostrándose así, que el mismo, no pudo conocer la intención del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia.
Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2018 (f. 218), el abogado FRANK REINALDO VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, consignó en dos (02) folios útiles escrito contentivo de promoción de pruebas, inserto a los folios 219 y 220, el cual se transcribe en su parte pertinente a continuación:
Promovió documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, Folios 72 hasta el 77, que con esta prueba queda perfectamente demostrado que su representado dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, debidamente identificado, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón situado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
Promovió documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, folio 317, Tomo 31, del Protocolo de Transcripción del año 2011, que con esta prueba queda demostrado que su representado es propietario del inmueble arrendado objeto de la demanda de despojo.
Promovió documentos que se consignaron junto al libelo de la demanda, telegrama de fecha 06-05-2015 y nota de acuse de recibo de fecha 12-05-2015, que con esos documentos se demuestra que se le notificó al arrendatario ciudadano JOSÉ JOAN MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de Director General y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. sobre la no renovación de del contrato vigente del 01/07/2014 al 01/07/2015, y que así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezara a correr la prorroga legal, según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2018 (fs. 243 al 246), el Juzgado de la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes.
En auto de fecha 11 de octubre de 2018 (f. 247), el Juzgado a quo, difirió la evacuación de la inspección judicial.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2018 (f. 248), el Juzgado a quo, difirió la evacuación de la inspección judicial.
Obra a los folios 24 y 250, inspección judicial evacuada por el Juzgado de la causa en fecha 18 de octubre de 2018.
Mediante diligencia de fecha 01 de noviembre de 2018 (f. 251), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se fije oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En diligencia de fecha 05 de febrero de 2019 (f. 252), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó el abocamiento del juez.
Por auto de fecha 11 de febrero de 2019 (fs. 253 y 254), la Juez Temporal del Juzgado de la causa, abogada YOSANNY CRISTINA DÁVILA OCHOA, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 13 de febrero de 2019, mediante diligencia (f. 255), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, se dio por notificado del abocamiento.
Obra a los folios 256 y 257, resultas de notificación.
Por auto de fecha 21 de marzo de 2019 (f. 258), el Juzgado a quo, fijó oportunidad para la audiencia oral.
Mediante decisión de fecha 04 de abril de 2019, que obra del folio 259 al 270, el Juzgado de la causa declaro inadmisible la demanda de desalojo de local comercial por inepta acumulación de pretensiones y por ser contraria a las normas de orden público. Mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2019 (f. 271), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, apeló de la mencionada decisión y en fecha 24 de abril de 2019, por auto (f. 274) el Juzgado de la causa admitió dicha apelación.
Obran del folio 275 al 283, actuaciones del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Constan del folio 284 al 369, actuaciones del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, concernientes al recurso de apelación interpuesto.
Mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, constituido con asociados, en fecha 08 de diciembre de 2020 (fs. 354 al 361), se declaró con lugar la apelación interpuesta, en consecuencia, decretó la reposición de la causa al estado en que se encontraba para el 04 de abril de 2019, ordenando que al Juzgado que le corresponda conocer nuevamente, previo computo fije oportunidad para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
En auto de fecha 08 de junio de 2021 (f. 371), la Jueza Temporal del Juzgado de la causa, abogada CLAUDIA ROSSANA ARIAS ANGULO, se abocó al conocimiento de la causa.
Por diligencia de fecha 17 de agosto de 2021 (f. 372), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, informó del fallecimiento de la parte demandante, ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, y consignó acta de defunción (fs. 373 y 374).
Riela del folio 379 al 381, resultas de notificación.
Mediante auto de fecha 13 de septiembre de 2021 (f. 382), el Juzgado a quo, suspendió el curso de la causa hasta tanto sean citados mediante edicto los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ.
En diligencia de fecha 13 de octubre de 2021 (f. 383), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consignó poder debidamente autenticado (fs. 384 al 387), conferido por los ciudadanos STELLA PALACIOS DE TORRES, MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO FRANCISCO TORRES PALACIOS, cedulas de identidad números V-8.034.977, V-10.715.852 y V-13.499.785, respectivamente.
Por escrito de fecha 11 de noviembre de 2021 (f. 388), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, solicitó se prescinda de la formalidad de librar los edictos a los herederos desconocidos por cuanto no existen.
Mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2021 (fs. 390 al 393), el Juzgado de la causa, negó el petitorio del abogado FRANK VERA OSORIO y ordenó librar edicto de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a los herederos conocidos, dejó constancia de que ya están a derecho y continuaran el presente juicio con el carácter de herederos del causante.
En fecha 05 de mayo de 2022, mediante escrito (f. 394), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, solicitó se acuerde librar el edicto a los fines de su publicación.
Por auto de fecha 10 de mayo de 2022 (f. 396), el Juzgado de la causa, negó el pedimento del abogado FRANK VERA OSORIO.
En diligencia de fecha 13 de mayo de 2022 (f. 397), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de de los herederos conocidos de la parte demandante, solicitó se libre nuevo edicto a los fines de su publicación.
Mediante diligencia de fecha 16 de mayo de 2022 (f. 399), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, consignó edictos y solicitó se le expidan nuevos edictos a los fines de su publicación.
En auto de fecha 18 de mayo de 2022 (f. 403), el Juzgado de la causa, ordenó librar nuevamente los edictos.
Por diligencia de fecha 20 de mayo de 2022 (f. 404), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, dejó constancia de que recibió los edictos librados por el Juzgado de la causa.
Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2022 (f. 405), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, consignó los ejemplares de los periódicos en los que fueron publicados los edictos (fs. 406 al 411).
En fecha 29 de julio de 2022, mediante diligencia (f. 413), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, consignó los ejemplares de los periódicos en los que fueron publicados los edictos (fs. 414 al 421).
Por diligencia de fecha 05 de agosto de 2022 (f. 423), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, consignó los ejemplares de los periódicos en los que fueron publicados los edictos (fs. 424 y 425).
En diligencia de fecha 19 de septiembre de 2022 (f. 427), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, consignó los ejemplares de los periódicos en los que fueron publicados los edictos (fs. 428 y 429).
Mediante nota de alguacilazgo de fecha 26 de septiembre de 2022 (f. 431), el Alguacil del Juzgado de la causa, dejó constancia de haber fijado en la cartelera el edicto librado a todos los herederos desconocidos del causante FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ.
Por diligencia de fecha 22 de noviembre de 2022 (f. 432), los ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, debidamente asistidos por el abogado FRANK VERA OSORIO, consignaron copia certificada de la declaración de únicos y universales herederos de la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES (fs. 433 al 448). En diligencia de la misma fecha (f. 450), los mencionados ciudadanos confirieron poder apud acta al abogado en ejercicio FRANK REINALDO VERA OSORIO, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 142.346.
Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2022 (f. 442), el Juzgado a quo, suspendió el curso de la causa hasta tanto no sean citados los herederos desconocidos de la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES.
En diligencia de fecha 06 de diciembre de 2022 (f. 453), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, solicitó se prescinda de la formalidad de librar los edictos a los herederos desconocidos por cuanto no existen.
Por auto de fecha 09 de diciembre de 2023 (fs. 456 al 458), el Juzgado de la causa, negó el petitorio del abogado FRANK VERA OSORIO y ordenó librar edicto de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito de fecha 08 de febrero de 2023 (f. 439), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, ratificó el escrito consignado en fecha 06 de diciembre de 2022 y solicitó la continuidad de la presente causa.
En escrito de fecha 14 de febrero de 2023 (fs. 461 al 467), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se declare improcedente la solicitud hecha por el apoderado de la parte actora en juicio de fecha 08 de febrero de 2023.
Por auto de fecha 24 de febrero de 2023 (fs. 469 al 472), el Juzgado de la causa, declaró procedente lo solicitado por la parte actora y dejó sin efecto el auto dictado en fecha 09 de diciembre de 2022 y, en consecuencia, ordenó la continuidad de la causa.
Mediante diligencia de fecha 02 de marzo de 2023 (f. 473), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, apelo del auto dictado por el Juzgado de la causa en fecha 24 de febrero de 2023.
En diligencia de fecha 03 de marzo de 2023 (f. 474), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, solicitó copias certificadas.
Rielan a los folios 475 y 476, resultas de notificación.
Por auto de fecha 07 de marzo de 2023 (f. 477), el Juzgado de la causa, acordó las copias certificadas solicitadas.
Mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2023 (f. 474), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, dejó constancia de que recibió las copias certificadas solicitadas.
En fecha 13 de marzo de 2023 (fs. 480 y 481), el Juzgado de la causa, admitió en un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2023 (f. 482), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, indicó los folios de las copias certificadas que se expedirán a los fines de la apelación interpuesta.
Por auto de fecha 21 de marzo de 2023 (f. 483), el Juzgado de la causa, exhortó a la parte demandada a consignar los fotostatos de manera detallada.
En fecha 23 de marzo de 2023 (f. 484), el Juzgado de la causa, designó como defensor ad litem delos herederos desconocidos al abogado en ejercicio DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 73.684.
Por diligencia de fecha 23 de marzo de 2023 (f. 485), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, indicó los folios de las copias certificadas que se expedirán a los fines de la apelación interpuesta y dejó constancia de que consignó los emolumentos.
Mediante auto de fecha 27 de marzo de 2023 (f. 486), el Juzgado a quo, acordó expedir las copias certificadas solicitas y remitirlas al Juzgado Superior.
Obra al folio 487, resulta de notificación del defensor ad litem.
En auto de fecha 23 de marzo de 2023 (f. 488), el Juzgado de la causa fijó oportunidad para el acto de aceptación o excusa del defensor judicial designado.
Por auto de fecha 25 de abril de 2023 (f. 489), el Juzgado a quo, difirió el acto de aceptación o excusa del defensor judicial designado.
Consta en acta de fecha 28 de abril de 2023 (f. 490), acto de aceptación del defensor judicial designado.
Mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2023 (f. 491), el abogado FRANK VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de los herederos conocidos de la parte demandante, dejó constancia de que consignó los emolumentos necesarios para la citación del defensor ad litem.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2023 (f. 492), el Juzgado a quo, ordenó librar los recaudos de citación del defensor judicial designado.
Obran del folio 493 al 579, actuaciones del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, concernientes al recurso de apelación interpuesto.
Rielan a los folios 581 y 582, resultas de citación.
Mediante auto de fecha 23 de mayo de 2023 (f. 583), el Juzgado de la causa, fijó oportunidad para la audiencia o debate oral.
Constan del folio 584 al 589, resultas de notificación.
Por diligencia de fecha 01 de junio de 2023 (f. 590), el abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, en su condición de defensor judicial de los herederos desconocidos del causante FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, consignó escrito de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (fs. 591 al 598).
Mediante escrito de fecha 22 de junio de 2023 (fs. 600 al 618), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó la declaratoria de la perención de la instancia.
Consta en acta de fecha 28 de junio de 2023 (fs. 620 al 626), audiencia o debate oral.
III
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 10 de julio de 2023 (fs. 627 al 647) el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, declaró con lugar la acción de desalojo de local comercial, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación:
«…Asimismo, se infiere que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte le corresponde demostrar sus afirmaciones de hecho que estén controvertidas, así, la actora está relevada de pruebas en lo que concierne a la relación arrendaticia pues la demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento que da origen a la presente demanda, lo cual implica que sus cláusulas mantienen plena vigencia, de igual forma la actora consignó telegrama con acuse de recibo para demostrar la no renovación del contrato, por otra parte para desvirtuar el contenido del mismo la demandada alega la tacita reconducción del contrato y niega haber sido notificado de la voluntad del arrendador de no continuar el contrato de arrendamiento.
Visto que ha quedado admitida la existencia de la relación contractual y por ende las obligaciones en ella contenida, se puede apreciar que la actora logró demostrar la no renovación del contrato de arrendamiento en la respectiva notificación realizada al arrendatario y por tanto, el lapso de prórroga legal operó de pleno derecho; al vencimiento de la prórroga legal ciertamente no existe acuerdo alguno de continuar con la relación contractual arrendaticia, se evidencia entonces la falta de cumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble objeto del mismo, en la oportunidad legal pertinente, esto es, luego del vencimiento del contrato, así como de la prórroga legal establecida en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
En cuanto al argumento explanado por la parte accionada sobre. “que la arrendataria continuó cancelando los cánones de arrendamiento”, esta Jurisdicente advierte que tanto la parte actora como la accionada convinieron que trataron de llegar a un acuerdo, siendo infructuosa dichas conversaciones, siendo propicio este instante traer a colación lo establecido en la parte in fine del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que establece:
“...Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente...”.
Es decir, la ley establece la obligacion del arrendador de cancelar los canones de arrendamiento durante la prorroga legal, era su deber hacerlo. En el caso de marras, quedó demostrado que la demandada no entregó el inmueble al finalizar la prórroga legal, por lo que le es impretermitible a esta Juzgadora declarar CON LUGAR la presente demanda de desalojo, tal como se hará de forma clara y precisa en la dispositiva de la decisión
V
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Constitución y la Ley, Declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de perención de la instancia solicitada por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad al artículo 267 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, por no configurarse la misma en la presente causa. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: SIN LUGAR el desconocimiento al telegrama y su acuse de recibo solicitado por la representación judicial de la parte demandada. Y ASI SE DECIDE.
TERCERO: IMPROCEDENTE la cuestión subsidiaria de TACITA RECONDUCCION, alegada por la apoderada judicial de la parte accionada Sociedad Mercantil Casa hogar C.A., abogada ROSARIO MARTINEZ GUZMAN. Y ASI SE DECIDE.
CUARTA: CON LUGAR LA ACCION DE DESALOJO, incoada por el abogado FRANK REINALDO VERA OSORIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 10.105.918, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 142.436, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MARIA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO FRANCISCO TORRES PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 10.715.852 y V.- 13.499.785, en su orden, en su condición de herederos conocidos de los ciudadanos STELLA PALACIOS DE TORRES (+) y FRANCISCO DE JESUS TORRES RODRIGUEZ (+), quienes en vida ostentaban las cédulas de identidad Nros. V.- 8.034.977 y V.- 679.484, respectivamente, parte actora contra la Sociedad Mercantil Casa Hogar C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el número 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada por su Director General y único accionista ciudadano JOAN JOSE MENDEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 7.930.487, fundamentada en el literal «g» del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASI SE DECIDE.
QUINTA: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se le ORDENA a la parte demandada, Sociedad Mercantil Casa Hogar C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el número 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada por su Director General y único accionista ciudadano JOAN JOSE MENDEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 7.930.487, hacer formal entrega a la parte demandante, el bien inmueble arrendado, constituido por un galpón, situado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, completamente desocupado libre de personas y cosas. Y ASÍ SE DECIDE.…»
Mediante escrito de fecha 10 de julio de 2023 (f. 244), la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la decisión, el cual fue admitido en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 21 de julio de 2023 (f. 652), y ordenó remitir el expediente al Tribunal Superior en funciones de distribución.
Esta es la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia en primera instancia.
IV
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 04 de octubre de 2023, la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia (f. 656) consignó escrito de informes constante de cuarenta (40) folios útiles, el cual obra agregado del folio 657 al 696 del presente expediente, en el cual en principio hizo una síntesis de los hechos acontecidos en primera instancia en la presente controversia; y seguidamente, en resumen, expuso lo siguiente:
Que la decisión recurrida concluyó declarando con lugar la demanda, basada en la apreciación de una prueba instrumental carente totalmente de valor, que en efecto la decisión de la Juez a quo, no advirtió que el documento aportado como telegrama por la parte actora, como uno de los instrumentos fundamentales de la pretensión, es una copia fotostática simple, que, no puede valorarse como, medio de prueba, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Venezolano.
Que en la legislación patria, el telegrama no es un documento público, ni administrativo, ni autenticado o reconocido, ya que, conforme lo dispone el artículo 1375 del Código Civil Venezolano, hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma del remitente; o en su defecto, cuando se prueba que el original se ha entregado en la Oficina Postal Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado o si la firma del original se ha autenticado legalmente.
Que la doctrina de la Casación Civil Venezolana, en múltiples decisiones, ha ratificado que las únicas copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y otras obtenidas por cualquier medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, que no hayan sido impugnadas oportunamente, así se ha sostenido de manera invariable en las sentencias.
Que los documentos fundamentales de la acción, han de aportarse en juicio de forma original, sean públicos o privados; pudiendo consignarse también como fundamentales, los documentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente como reconocidos en copia certificadas expedidos conforme a la ley.
Si se trata de un documento privado simple que se propone con la demanda, el mismo deberá aportarse siempre en original, pues, la copia fotostática de dicho documento privado, acrece de valor, es inadmisible y no representa documento privado alguno.
Que indudablemente, en el presente caso, la sentencia proferida por el a quo, quebranta las reglas de valoración de la prueba documental, contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que valora erradamente la copia fotostática simple de un documento de carácter estrictamente privado, desacertadamente como si se tratara de un documento administrativo, cuando estos últimos, tratan de documentos realizados por funcionarios competentes en ejercicio de sus funciones, cuya contenido versa únicamente sobre una actuación de la voluntad del órgano administrativo que lo suscribe y no sobre negocios jurídicos de los particulares, los cuales pueden estar conformados por una extensa gama de actos, sean constitutivos o de manifestación de certeza.
Que ignora que las únicas copias fotostáticas, fotográficas o reproducciones que se pueden reputar y valorar como fidedignas, son las que se expiden de un documento público o de un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, vale decir, autenticado, estos últimos expedidos en copia certificada por la autoridad competente, conforme a la ley.
Que desacertadamente, la Juez a quo, consideró que la prueba documental telegrama, presentado en copia fotostática, no fue tachada, ni desconocida en la oportunidad legal, solo se hizo mención a la misma en la contestación a la demanda; que en el lapso procesal no se tachó ni impugnó la misma por lo cual se le otorga eficacia probatoria y el valor jurídico, quedando demostrado que el ciudadano FRANCISCO TORRES, notificó a la arrendataria, sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., representada por el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, la no renovación del contrato vigente del 01/07/2014 al 01/07/2015.
Con respecto a la falta de desconocimiento de la copia fotostática presentada como telegrama, que se endilga a mi representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., debo indicar, que en el acto de la contestación, su representada CASA HOGAR MÉRIDA, C.A., se limitó a negar haber recibido el telegrama que la actora afirma haberle enviado, y tal negativa debe considerarse suficiente, en razón de que, además de tratarse de fotocopia simple de un documento privado carente de valor, el mismo tampoco emana de su representada.
Que el documento privado simple que puede desconocerse es el llevado a juicio en original y suscrito con la firma autógrafa del obligado, de manera que, la posibilidad legal de desconocer o tachar solo tiene sentido cuando concurren estas dos circunstancias.
Que en el caso de marras, no procedía, ni se puede exigir como lo hace la a quo en su sentencia, que su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., como demandada, promoviera el desconocimiento y/o la tacha por vía incidental de la copia fotostática del supuesto telegrama enviado, en razón de que no puede desconocer en su contenido y firma un documento cuya autoría no le es atribuida, y en parte también, porque el documento privado que se le opone como instrumento fundamental de la acción, carece de valor y eficacia jurídica al haberse presentado en copia fotostática simple, siendo este el criterio que sustenta la Casación Venezolana, en numerosas sentencias.
Que siendo que la decisión recurrida basa su dictamen de manera determinante en una prueba documental carente de valor y eficacia probatoria, debe establecerse que la sentencia recurrida, infringe los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, configurándose un error de juzgamiento en la valoración de la prueba, ello en virtud de que, el demandante no dio cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 1375 del Código Civil, para que el telegrama hiciera fe como instrumento privado, en el sentido de que ha debido demostrar en juicio sea a través de una inspección judicial o prueba de informes, o por los medios establecidos en los reglamentos telegráficos, que el documento propuesto con el libelo en copia fotostática, se encuentra depositado y firmado en original por la persona designada como remitente en la sede del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL de la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, y como no lo hizo en juicio, no puede desprenderse valor probatorio de la copia fotostática simple que anexó como instrumento fundamental de la pretensión, así pidió se declare.
Que por otra parte, consideró que la parte actora además de cumplir con los extremos señalados en el artículo 1375 del Código Civil, ha debido de proveerse para su presentación en juicio, de una copia o duplicado con firma original del remitente, lo cual, dista sustancialmente de su pretensión a que se le dé valor y eficacia y una copia fotostática, en contravención a lo dispuesto en la norma adjetiva.
Que otro aspecto importante a destacar, está relacionado con el acuse de recibo, expedido por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, del mismo se desprende, únicamente que se entregó un telegrama en fecha 11 de mayo de 2015, a las 8:10 am, y que fue firmado el acuse de recibo por JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, cédula de identidad N°16.329.283, tal documental fue valorada como documento administrativo por la Juez a quo, quien en su análisis, da también por sentado, que a través del referido acuse de recibo se desprende la no renovación del contrato de arrendamiento, y que al vencimiento del término del contrato de arrendamiento 1 de julio de 2015 iniciaría la prórroga legal, atribuyendo hechos no contenidos o indicados en dicho documento.
Que el acuse de recibo señalado, no desvirtúa lo alegado por su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., en el escrito de contestación, en el sentido de que, no fue suscrito por JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, como Director General, representante legal y único accionista de dicha empresa.
Que por otra parte, la decisión recurrida, infringe el principio de exhaustividad de la sentencia, en razón de que, no hubo pronunciamiento expreso de la a quo en su decisión, sobre el alegato esgrimido en la contestación, relacionado con la ausencia de vinculación entre la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, quien suscribió el acuse de recibo del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, con su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., sociedad que no tuvo conocimiento de la intención del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia.
Que habiéndose alegado la falta de vinculación entre su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., con la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, se procedió en la fase probatoria, a promover las pruebas documentales siguientes: documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA, C.A., y el acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas.
Que en la valoración de tales pruebas, si bien, se les otorgó pleno valor probatorio, no hubo pronunciamiento expreso en relación a la ausencia de vinculación de la persona que suscribió el acuse de recibo, quien en modo alguno está identificada en los documentos ut supra citados, de donde ha debido inferir la a quo, que la misma no ostenta el carácter de accionista, ni cargo administrativo que la relacionen con la empresa demandada.
Que del mismo modo, para demostrar que la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, no está vinculada a la sociedad mercantil demandada, se promovió también, la prueba de inspección judicial, la cual fue evacuada en fecha 18 de octubre de 2018, en la sede de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A.
Que a la referida inspección judicial, se le otorgó pleno valor probatorio, sin embargo; y a pesar de que se demostró plenamente que la ciudadana JOHANNA TORRES, no labora en el área de ventas, ni administrativa de la sociedad mercantil demandada, es decir, tampoco puede vincularse como trabajadora de dicha empresa, y no habiendo la parte actora desvirtuado tales circunstancias, la a quo en su decisión, yerra nuevamente al concluir que al adminicular el acervo probatorio, esta jurisdicente advierte que la parte accionada no desvirtúo con prueba fehaciente que la ciudadana JOHANNA TORRES, no era empleada de dicha sociedad mercantil.
Que la condición de empleada de la ciudadana la ciudadana JOHANNA TORRES, nunca fue alegada en el libelo de la demanda, y como tampoco tal circunstancia quedó evidenciada en juicio, ha de concluirse que nuevamente la a quo incurrió en la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse la Juez a lo alegado y probado en autos.
Que se entiende que la a quo en su análisis, determinó que la ciudadana JOHANNA TORRES, era empleada de la empresa demandada, incurriendo en una conclusión de orden intelectual errónea, pues la relación de dependencia no fue alegada y tampoco tiene soporte en las pruebas aportadas en el expediente y así pidió se declare.
Que en relación al acuse de recibo expedido por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, promovido por la parte actora y valorado como documento administrativo por la a quo en su sentencia, resulta por sí solo ineficaz para demostrar la intención del arrendador de la no renovación del contrato de arrendamiento, dado que, ese medio probatorio no se puede adminicular a la copia fotostática del telegrama promovido, por considerarse que el mismo no puede tenerse, ni valorarse como documento privado, y así pidió se declare.
Que sobre la base de los hechos narrados, y al hacerse manifiesta la ausencia de comunicación por la parte actora en su condición de arrendadora, en el sentido que, no quedó demostrado en juicio, que se haya notificado debidamente a la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., y con antelación al término prefijado en el último contrato de arrendamiento suscrito en la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, el 23 de febrero de 2015, la intención de no querer continuar con la relación arrendaticia, es evidente que, el referido contrato, se ha prorrogado convencionalmente por periodos anuales y sucesivos, desde el 01 de julio de 2015, conforme se convino en la cláusula cuarta del contrato ut supra citado, y así pidió se declare.
Que cuando se lee detenidamente la parte motiva de la sentencia recurrida, referente a los términos como quedó planteada la controversia, se precisa en relación a la parte actora, que coincide la trascripción realizada con el alegato expuesto en el libelo de demanda para fundamentar la demanda de desalojo, alegato que fue igualmente sostenido únicamente por la parte actora en la Audiencia o Debate Oral, celebrada en fecha 28 de junio de 2023.
Que asimismo, en los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación, en representación de CASA HOGAR MÉRIDA, C.A., en relación a que, si hubo o no conversaciones previas entre las partes para suscribir un nuevo contrato, coincide igualmente con la realizada en la parte motiva de la sentencia recurrida, referente a los términos como se planteó la controversia, respecto de la parte demandada, sin embargo; cuando la Juez a quo procede a verificar si la pretensión es conforme o no a la causal de desalojo alegada establecida en el artículo 40 Literal g, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en sus conclusiones expresa que tanto la parte actora como la accionada convinieron que trataron de llegar a un acuerdo, siendo infructuosas dichas conversaciones.
Que como podrá observarse, y muy a pesar de que, expresamente su representada CASA HOGAR MÉRIDA C A., negó haber tenido conversaciones con el arrendador para suscribir un nuevo contrato, la a quo, en su decisión, cambió y distorsionó el sentido de lo alegado por su representada en el escrito de contestación, puesto que, los únicos acuerdos que existieron entre las partes están referidos a los aumentos del canon de arrendamiento pactados entre las partes, circunstancia que omitió total y absoluto pronunciamiento la a quo en su sentencia, incluido en la valoración de las facturas promovidas que evidencian tal hecho, configurándose una tergiversación de los alegatos, favoreciendo así a la parte demandante, infringiendo el principio de congruencia de la sentencia, así pidió se declare.
Que el vicio de incongruencia de la sentencia, por tergiversación de los alegatos de las partes, ha sido tratado en innumerables sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, siendo una de las más recientes, la N° RC000223, de fecha 08 de mayo de 2018, con ponencia del magistrado Guillermo Blanco Vázquez.
Que en relación a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, defensa subsidiaria de fondo esgrimida en el escrito de contestación de la demanda, para el caso en que no se considerara prorrogado convencionalmente el contrato suscrito entre su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, la sentencia recurrida, da por sentado, que el demandante – arrendador si desplegó una actividad efectiva para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento al término del contrato y fue a través del telegrama con acuse de recibo, expresó su no anuencia a renovar el contrato.
Que la decisión recurrida, omitió pronunciamiento sobre alegaciones esenciales y determinantes en el dispositivo del fallo, esgrimidas en el escrito de contestación, como son el inicio y finalización de la prórroga legal, indica que operó de pleno derecho, sin precisar el lapso de su duración, la circunstancia de que, de considerarse concluida la prórroga legal, con la anuencia y sin oposición del arrendador, la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., continúo ocupando el inmueble conforme quedó evidenciado por la a quo en la inspección judicial, la circunstancia que de considerarse concluida la prórroga legal, la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., continuó pagando los cánones de arrendamiento al arrendador, incluidos los ajustes consensuados, hasta el mes de junio de 2017, según se evidencia de las facturas promovidas N° 000109, N° 000110, N° 000111, N° 000112, N° 000113, N° 000114, N° 000117, N° 000119, N° 000121, N° 000123, N° 000124, N° 000125, documentales que si bien, fueron admitidas, la juez a quo, solo se limita a señalar que la demandada realizó los pagos de los cánones de arrendamiento establecidos entre las partes, pero no determina si quedó demostrado o no, que dichas documentales prueban que efectivamente el arrendador recibió los pagos de los cánones hasta el mes de junio de 2017, cumpliéndose uno de los requisitos para que proceda la tácita reconducción, resultando la valoración insuficiente y parcial de dichas pruebas documentales, lo que también configura el vicio de silencio de prueba y de incongruencia y el hecho que, de considerarse haber operado la prórroga legal, se propone la demanda contra su representada CASA HOGAR MÉRIDA C.A., luego de veinte (20) meses de haber concluido la misma, evidenciando la inercia del arrendador para intentar la acción de desalojo y su tolerancia en la ocupación del inmueble por parte de la sociedad mercantil arrendataria, siendo tales circunstancias otro de los requisitos para que proceda la tacita reconducción.
Que en definitiva, la juez a quo, omitió pronunciarse sobre alegatos esenciales y determinantes para la resolucion de la controversia formulados por la sociedad mercantil CASA HOGAR MERIDA, C.A.
Que las omisiones delatadas, violan el principio de exhaustividad de la sentencia, infringiéndose el artículo 12 del Código de Procedimiento civil, viciándola por incongruente, así pidió se declare.
Que con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, pidió se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto por la suscrita, contra la sentencia definitiva de primera instancia dictada en la presente causa y condene a la parte actora al pago de las costas procesales.
Mediante escrito de fecha 04 de octubre de 2023, el abogado FRANK REINALDO VERA OSORIO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, presentó informes en cinco (05) folios útiles, que obra agregado del folio 697 al 701 del presente expediente, en el cual hizo un resumen de los hechos, tanto de la demanda como de la contestación y las cuestiones previas opuestas, asimismo indicó las pruebas promovidas por ambas partes y en cuanto a la sentencia de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, expuso lo siguiente:
Que se trata la presente acción de una demanda de desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, plenamente identificado en autos, en contra de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el número 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, plenamente identificado en autos. Que admitida dicha demanda por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Bolivariano de Merida en fecha 03 de abril de 2018. Que tras el fallecimiento del demandante FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, y luego de su viuda STELLA PALACIOS DE TORRES, son parte en el proceso sus hijos y herederos, ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, debidamente identificados en autos.
Que en fecha 28 de junio de 2023, día y hora fijado por el Tribunal de Primera Instancia, para que tuviese lugar la audiencia o debate oral, en la acción de desalojo de local comercial, en el expediente signado con la nomenclatura 24.070, en contra de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA, C.A., representada por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, plenamente identificado en autos, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón situado en la Avenida Los Próceres, sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en el que se estableció como duración del contrato de arrendamiento un año contados a partir del 1º de julio de 2014 hasta el 1º de julio de 2015, pudiendo prorrogarse por periodos iguales y sucesivos sin necesidad de notificación previa, a menos que una de las partes manifestase por escrito a la otra, con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del termino prefijado o de cualesquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su intención de continuar con la relación arrendaticia. No siendo la intensión del arrendador continuar con las renovaciones automáticas de la relación arrendaticia, es por lo que en fecha 06 de mayo de 2015, por ante IPOSTEL se le envió comunicación por medio de un telegrama con acuse de recibo de fecha 12/05/2015, manifestando tal circunstancia, recibido en la citada empresa por la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, siendo las 8:10 am, donde se le notificó al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de Director General y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., sobre la no renovación del contrato vigente del 01/07/2014 al 01/07/2015, así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezaría a correr la prorroga legal, según lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que habiéndose dado la finalización de la prorroga legal correspondiente, surgieron entre las partes algunas conversaciones respecto a la posibilidad de suscribir un nuevo contrato, con nuevos términos respecto a la duración del mismo y del ajuste del canon de arrendamiento, conversaciones esta que no llegaron a ningún resultado, generando una situación de incertidumbre, y que inclusive ante la falta de acuerdo entre las partes, el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ en su carácter de Director General de la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., que es la arrendataria, optó por pagar los cánones de arrendamiento mediante procedimiento consignatario, sin que dichos cánones de arrendamiento hasta la fecha, hayan sido retirados en razón de que fue un acto alejado del acuerdo que hasta ese momento de las conversaciones existía, fue una actuación de mala fe, y sin justificación por parte del representante legal de la arrendataria. Que como quiera que hasta la fecha de la prestación de la demanda, no existió acuerdo alguno entre las partes respecto a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, es por lo que solicitó se ordene la entrega del galpón arrendado con fundamento en la causal prevista en el artículo 40 de la Ley especial que regula la materia.
Que una vez finalizó su exposición tomó el derecho de palabra el abogado DANIEL SÁNCHEZ, en su carácter de defensor judicial de los herederos desconocidos del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, quien expuso que actuando en ese acto de defensor ad litem de los herederos desconocidos del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, quien era parte demandante en la presente causa, hizo saber que le fue imposible localizar personalmente a sus defendidos los herederos desconocidos por ser desconocidos del causante, igualmente hizo valer lo dispuesto en el artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Que en la presente causa fue designado defensor ad litem para representar a los herederos desconocidos que en principio esa defensa está interviniendo debido a la muerte del demandante debido a la muerte del demandante que no se contrapone con los intereses de los herederos conocidos, ya que ambos constituyeron la misma parte, lo que hizo a los fines de salvaguardar su responsabilidad y dar cumplimiento procesal como defensor ad litem de los herederos desconocidos y así evitar a futuro reposición inútil de la demanda, así como también ser sancionado por negligente. Que en conclusión, como no hay herederos desconocidos solicitó se decidiera ajustado a derecho en la presente causa. Que finalizada la exposición del defensor ad litem, se le concedió el derecho a la parte demandada a través de su apoderada judicial abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, para que realizase su intervención, respecto a su exposición que antecede del apoderado de la parte demandante y del defensor ad litem de los herederos desconocidos del causante FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, actuando en representación de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., procedió a ratificar lo señalado en el escrito de contestación de la demanda, lo indicado en la audiencia preliminar que se efectuó en la presente causa solicitando que las pruebas promovidas sean valoradas conforme a la ley. Que igualmente la demandada hace alusión a que no se hizo referencia a los contratos anteriores, como también refiere la demandada quien esgrime dos defensas de fondo, una subsidiaria de la otra en la que niega que la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., haya sido notificada a través de su único accionista y representante JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, quien nunca tuvo conocimiento de la intención del arrendador de no querer continuar la relación arrendaticia, y que como defensa subsidiaria en el caso del supuesto telegrama enviado y su respectivo acuse de recibo no tiene carácter público ni privado, por lo que lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento netamente administrativo, en el cual no costa ni la firma del representante legal ni el sello de la empresa, en consecuencia aduce la apoderada judicial de la parte demandada que el contrato se debe considerar reconducido por la existencia de un contrato a tiempo determinado, la anuencia del arrendador en que el arrendamiento continúe en posesión del inmueble y a la conclusión del mismo, el arrendador haya continuado cancelando lo cánones de arrendamiento o haya hecho consignación formal antes de cualquier acción judicial, de cumplimiento o desalojo. Que igualmente hizo mención la apoderada judicial de la parte demandada queda demostrada la existencia de la tacita reconducción en el hecho que no es hasta 20 meses después de haber finalizado la supuesta prorroga legal cuando el demandante a través de su apoderado da inicio a la acción judicial de desalojo del inmueble arrendado.
Que en fecha 10 de julio de 2023, la parte demandada apelo a la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Que queda plenamente evidenciado que hubo un contrato de arrendamiento, tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de enero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, Folios 72 al 77, que su representado dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, debidamente identificado, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón situado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Laso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Y que en la cláusula segunda establece que la arrendataria se obliga a destinar y dar uso al inmueble objeto del contrato, única y exclusivamente, para desarrollar la actividad comercial que constituye su objeto social, en específico, para comercializar toda clase de cerámica, baldosas, piezas de baño, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción. Que se estableció como duración del contrato de arrendamiento un año contado a partir del 1º de julio de 2014 hasta el 1º de julio de 2015, pudiendo prorrogarse por periodos iguales y sucesivos sin necesidad de notificación previa, a menos que una de las partes por escrito a la otra, por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del termino prefijado o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su intención de no continuar con la relación arrendaticia.
Que el inmueble arrendado, pertenece a su mandante según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, Folio 317, del Protocolo de Transcripción del año de 2011.
Que se notificó al arrendador el no continuar con las renovaciones automáticas de a relación arrendaticia, por lo que en fecha 06 de mayo de 2015, por ante IPOSTEL se le envió comunicación por medio de un telegrama con acuse de recibo de fecha 12/05/2015, manifestando que tal circunstancia, recibido en la citada empresa por la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, siendo las 8:10 am, donde se le notificó al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de Director General y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., sobre la no renovación del contrato vigente del 01/07/0214 al 01/07/2015, así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezaría a correr la prorroga legal, según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que demandaron por vía de desalojo de local comercial, con fundamento en el contenido del artículo 40, literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, en su carácter de arrendataria del inmueble arrendando, para que convenga o en su efecto sea condenada a desalojar y hacer entrega del galpón arrendado, situado en el Sector La Pedregosa, Jurisdicción del a Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, donde funciona la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., totalmente desocupado de personas y cosas, y en las mismas perfectas condiciones como lo recibió y a pagar las costas y los costos del presente juicio.
Que en razón de todo lo antes expuesto el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declaró improcedente la solicitud de perención de la instancia solicitada por la representación judicial de la parte demandada. De conformidad con el artículo 267 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, por no configurarse la misma en la presente causa, sin lugar el desconocimiento al telegrama y su acuse de recibo solicitado por la representación judicial de la parte demandada, improcedente la cuestión subsidiaria de tacita reconducción alegada por la apoderada judicial y con lugar la acción de desalojo incoada por el abogado FRANK REINALDO VERA OSORIO, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO FRANCISCO TORRES PALACIOS, plenamente identificados en autos, en su condición de herederos conocidos de los ciudadanos STELLA PALACIOS DE TORRES y FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ.
Que queda evidenciado que a la finalización del último contrato de arrendamiento de fecha 1º de julio de 2014 hasta el 1º de julio de 2015, se le notificó a la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., representada por el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MÉRIDA C.A., sobre la no renovación del contrato, y que en consecuencia empezaría a correr la prorroga legal mediante un telegrama enviado por ante IPOSTEL en fecha 06 de mayo de 2015 y recibido en la citada empresa en fecha 12/05/2015, manifestando tal circunstancia, por la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, el 12 de mayo de 2015, siendo las 8:10 am, con un tiempo anticipado mayor a 30 días, según lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, situación ésta, en lo que se desvirtúa el hecho de lo alegado por la demandada, que operaria la tacita reconducción, quedando esta sin efecto.
Que la parte demandada reconoce que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, como Director General y único accionista de la empresa CASA HOGAR MÉRIDA C.A., quien en modo alguno tuvo conocimiento de la intención del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia. Que ciertamente surgieron algunas conversaciones entre las partes respecto a la posibilidad de suscribir un nuevo contrato, con nuevos términos respecto a la duración del mismo y ajuste del canon de arrendamiento, conversaciones estas que no llegaron a ningún resultado, generando una situación de incertidumbre, y que inclusive ante la falta de acuerdo entre las partes, el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, actuando de mala fe, inició el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento por el ante el Tribunal Cuarto de Municipio con la nomenclatura Nº 026, con la intención de pretender quedarse a su antojo, tal como ha ocurrido hasta el momento, caso este que hace improcedente lo alegado por la parte demandada. En razón de que el artículo 115 Constitucional, les garantiza el derecho de propiedad, es por lo que la parte demandada no puede, ni debe pretender quedarse a perpetuidad en dicho local comercial, en el que además apenas consigna mensualmente la cantidad de 1.20Bs.
Que por las razones antes suficientemente expuestas, es por lo que solicitaron se declare sin lugar la apelación interpuesta por la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, con todos los pronunciamientos de ley, se confirme la decisión emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha 10 de julio de 2023.
V
PUNTO PREVIO
DE LOS VICIOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Del mismo modo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, procede seguidamente esta Superioridad a emitir, como punto previo, decisión expresa, positiva y precisa sobre improcedencia de la pretensión deducida por infracciones cometidas por el a quo, hecho valer por la representación judicial de la parte demandada apelante, profesional del derecho ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en el escrito de informes por ante esta segunda instancia, a cuyo efecto observa:
Del estudio efectuado acerca de los vicios de la sentencia denunciados por la parte recurrente que, en su criterio, originan la nulidad del fallo apelado, ésta Superioridad, considera necesario, en fundamento al principio de economía procesal y a objeto de evitar desgastes en la función jurisdiccional jerárquica vertical que le toca ejercer con relación al recurso de apelación sometido a su conocimiento, pasando a decidir lo relativo a las infracciones cometidas en la valoración de la prueba, la infracción al principio de exhaustividad, el vicio de incongruencia por tergiversación de los alegatos y de la omisión de pronunciamiento.
Del estudio efectuado acerca de los vicios de la sentencia denunciados por la parte recurrente, ésta Superioridad, considera necesario, en fundamento al principio de economía procesal y a objeto de evitar desgastes en la función jurisdiccional jerárquica vertical que le toca ejercer con relación al recurso de apelación sometido a su conocimiento, pasando a decidir lo relativo a los vicios delatados.
En cuanto a la infracción cometida en la valoración de la prueba que se presentó como instrumento fundamental de la pretensión, como puede apreciarse del escrito de informes de la alzada, la mandante de la parte demandada, sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., indicó que «…que la sentencia recurrida, infringe los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, configurándose un error de juzgamiento en la valoración de la prueba, ello en virtud de que, el demandante no dio cumplimiento a lo preceptuado en el art. 1.375 del Código Civil, para que el telegrama hiciera fe como instrumento privado, en el sentido, de que ha debido demostrar en juicio sea a través de una inspección judicial o prueba de informes, o por los medios establecidos en los reglamentos telegráficos, que el documento propuesto con el libelo en copia fotostática, se encuentra depositado y firmado en original por la persona designada como remitente…».
La Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, ha sostenido que en cuanto al error en el establecimiento y valoración de las pruebas, que constituye un vicio distinto y autónomo a los errores de juzgamiento strictu sensu, es decir, aquellos dirigidos a resolver el fondo de la controversia; por lo tanto, el mismo se configura cuando el juez quebranta las reglas relativas al establecimiento de la prueba, esto es, aquellas que rigen las formalidades procesales para la promoción y evacuación de alguna prueba en particular, y cuyo cumplimiento resulta necesario para la validez del medio probatorio; o habrá error en la valoración de la prueba cuando se trasgreden normas relacionadas estrictamente con la apreciación de estas, es decir, las que determinan la eficacia probatoria o autorizan la aplicación de las reglas de la sana crítica.
Así, en efecto, el examen de las pruebas constituye el soporte o presupuesto necesario para fijar los hechos ocurridos en el caso concreto, y en este sentido, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, impone al jurisdicente el deber de analizar el mérito probatorio de toda prueba incorporada en el proceso. Esto es, le indica que para fijar los hechos debe dar cumplimiento al mandato contenido en esa norma. Por consiguiente, si el juez omite valorar alguna prueba, infringe por falta de aplicación el antes mencionado artículo.
Por su parte el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, permite a los jueces valorar las pruebas, según la sana crítica, siempre que para ellas no exista regla legal expresa a efectos de su apreciación.
Ahora bien, partiendo de las anteriores premisas, de la revisión de la sentencia recurrida, se puede observar que el Juzgado a quo, realizó la valoración de la prueba mencionada por la representación judicial de la parte demandada, a saber, el telegrama de fecha 06 de mayo de 2015, en un punto previo al fondo de la demanda, y de tal valoración, puede deducir esta Juzgadora que la misma se hizo, en virtud de la facultad que la Ley adjetiva le otorga al Juez de fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o sus máximas de experiencia, por lo que en consecuencia, no hubo ningún menoscabo de lo establecido en la norma adjetiva.- ASÍ SE DECIDE.
No obstante, se advierte que esta Superioridad está en la obligación de analizar y valorar en la sentencia, todas las actas procesales insertas al expediente y los documentos promovidos en la instancia inferior, si lo considera necesario y pertinente para la resolución de la controversia o asunto sometido por vía de apelación a su conocimiento.- ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora, en cuanto a la infracción al principio de exhaustividad, la parte demandada alegó que «…la decisión recurrida, infringe el principio de exhaustividad de la sentencia, en razón de que, no hubo pronunciamiento expreso de la a quo en su decisión, sobre el alegato esgrimido en la contestación, relacionado con la ausencia de vinculación entre la ciudadana Johanna Carolina Torres Martos, quien suscribió el acuse de recibo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), con mi representada CASA HOGAR MERIDA, C.A., sociedad que no tuvo conocimiento de la intención del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia…»
En este sentido, el principio de exhaustividad es el que garantiza que se realice una evaluación integral de la situación y se emita una decisión fundamentada y justa, puesto que impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento. De modo que, hay omisión de pronunciamiento, cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes; realizadas tanto en interposición de la demanda como en la contestación de la misma, puesto que después no se admitirá la alegación de nuevos hechos, en virtud de lo establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber.
En el caso bajo estudio, se puede observar de la exhaustiva revisión de las actas, que la omisión de pronunciamiento, que alegó la representación judicial de la parte demandada, en la que según incurrió el Juzgado a quo, se trata sobre un hecho que no fue alegado antes de precluido el lapso de contestación, si no se trata de un nuevo alegato traído a juicio, por consiguiente, no era forzoso para la Juez de Primera Instancia, pronunciarse sobre ello, de modo que la sentencia recurrida, no prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica sobre tal alegato, en consecuencia, en la recurrida no se violentó el principio de exhaustividad. ASÍ SE DECIDE.-
De igual manera, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de informes delató el vicio de incongruencia por tergiversación de los alegatos, vicio que se presenta cuando el juez se aparta de los hechos alegados y, tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes, desnaturalizando su argumento.
Asimismo, la doctrina reiterada y pacífica de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, sobre este vicio, ha sostenido en sentencia Nº RC.000536 dictada en el expediente Nº 12-094, en fecha 01 de agosto de 2012, con ponencia de la Magistrada Isbelia Josefina Pérez Velásquez, el criterio siguiente:
«…Por lo tanto, la falta de cumplimiento a las exigencias de la norma ut supra, dará lugar al vicio de incongruencia del fallo la cual se originará cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre los hechos alegados por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo los alegados por los sujetos del litigio.
La configuración del señalado vicio puede ocurrir de manera simple, vale decir, incongruencia positiva o negativa, o en forma compleja por la tergiversación de los alegatos planteados por las partes en la demanda, contestación e informes.
No obstante a lo anterior, es preciso señalar, que cuando el juzgador no ajusta o ciñe sus pronunciamiento con base en los alegatos, defensas o excepciones opuestos en la demanda y contestación, surge la incongruencia por tergiversación de los términos de la controversia, es decir, si el jurisdicente se aparta o tergiversa un argumento de hecho, incluido en la demanda o en la contestación, no resuelve el tema decidendumtal como fue planteado, lo cual lo conduce a decidir algo distinto a lo pedido. (Sentencia número 59, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: José Castiñeira López y otra contra Pedro José Salazar y Otra)…» (Resaltado de la Sala).
Del criterio transcrito, que por aplicación del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada acoge, se puede concluir que este vicio en la sentencia se verifica cuando el juzgador modifica el problema judicial debatido entre las partes, decidiendo sin apego a lo solicitado.
De modo que, luego de un análisis de las actas procesales, esta Jurisdicente concluye que en el presente caso no se materializa el vicio alegado por la parte demandante, ya que el referido vicio se materializa cuando el juez se separa o desnaturaliza los hechos aportados por la partes en la demanda o en la contestación, decidiendo y sustentado el asunto con argumentos que no fueron planteados en el juicio, y de la lectura del contenido del fallo apelado, se puede evidenciar que la Juez sentenció con base en el análisis de los alegatos y hechos expuestos por las partes, motivo el cual, es suficiente para que no se configure el vicio alegado. ASÍ SE DECIDE.-
Por último, en cuanto a la omisión de pronunciamiento alegada, este vicio tiene lugar cuando el sentenciador, desatiende el deber que le impone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil de decidir sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes en las oportunidades procesales señaladas para ello, a saber: en el escrito de la demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso.
De la lectura de los argumentos alegados por la parte demandada, que considera fueron omitidos por la Juzgadora de Primera Instancia, concluye esta Juzgadora que los mismos no tratan hechos controvertidos que pudieran ser determinantes para la resolución de la causa, en virtud de que tales alegatos se encuentran inmiscuidos en el contenido de la sentencia, lo que conlleva a afirmar que no existe error de juzgamiento dentro del proceso. ASÍ SE ESTABLECE.-
Colorario de las consideraciones y pronunciamientos anteriores, concluye esta Jurisdicente que, las determinaciones o vicios de nulidad alegados por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., en su escrito de informes, no se encuentran enmarcados dentro de los presupuestos legales y jurisprudenciales, que acarrean la nulidad de la sentencia, es decir, la decisión bajo estudio, no adolece los vicios señalados, en consecuencia, resulta evidentemente inoficioso declarar la nulidad de la sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
VI
PUNTO PREVIO
DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO
Antes de pasar a resolver el mérito de fondo del presente procedimiento, procede esta Superioridad a emitir como punto previo, pronunciamiento expreso, positivo y preciso sobre la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, a cuyo efecto observa:
La institución de la tacita de reconducción se trata de la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo.
Ahora bien, los artículos 1600 y 1614 del Código Civil expresamente establecen:
Artículo 1600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
De la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1614 es la norma de carácter general.
En este sentido, la Sala de Casación Civil, partiendo de la interpretación de la norma contenida en el artículo 1614 del Código Civil, estableció en sentencia Nº RC.000286 dictada en el expediente Nº 12.771 en fecha 05 de julio de 2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, los siguientes requisitos de procedencia de la tacita reconducción: «…De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…» http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/junio/rc.000286-5613-2013-12-771.html
Así las cosas, es menester traer a colación lo indicado en el artículo 1601 del Código Civil: «…Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado con el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducción…».
De la norma transcrita, se extrae el concepto del desahucio, que según el autor patrio Emilio Calvo Baca (2009), es «…la despedida o notificación que se hace al arrendatario para que se entregue la cosa; es un acto unilateral que no necesita aceptación por parte del notificado…» (Código Civil Venezolano, comentado y concordado. Pág. 434). Se concluye de las premisas que anteceden, que al haber desahucio, es decir la notificación al arrendatario de la no continuación del arrendamiento, aun cuando haya el arrendatario seguido en posesión del inmueble, la tacita reconducción no puede ser opuesta.
En este sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº RC.000189 de fecha 16 de abril de 2015, dictada en el expediente Nº Expediente Nº AA20-C-2014-000800, con ponencia del Yris Armenia Peña Espinoza, en relación con la precitada norma y su aplicación, ha sostenido lo siguiente:
«…El formalizante delata la falta de aplicación del artículo 1.601 del Código Civil, al haber el ad quem considerado que la relación arrendaticia existente entre VENEZOLANA DE FILTROS e INFILCA se había transformado en un contrato a tiempo indeterminado, a pesar que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de que desocupara el inmueble arrendado.
El artículo 1.601 del Código Civil, delatado como no aplicado establece:
‘…Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción…’.
La precitada norma establece que en caso que haya habido desahucio, aun cuando el arrendatario haya continuado en el goce de la cosa, este no puede oponer la tácita reconducción.
Ahora bien, respecto a lo delatado, el juzgador de alzada indicó:
‘…señalado lo anterior la presente acción, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y por vía de consecuencia, a la entrega del inmueble objeto del arrendamiento.
El referido contrato en su cláusula segunda establece: Cláusula Segunda (sic): ‘De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente contrato será de cinco (05) años prorrogables hasta otros cinco (05) años más, a elección de la ARRENDATARIA, siempre que así lo manifieste esta última con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del último de los cinco (05) años de arrendamiento contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento’. (Negritas de esta Alzada) (sic)
(…Omissis…)
Ahora bien, observa este juzgador que la parte actora trajo a los autos un Acta (sic) Notarial (sic) donde la empresa VENEZOLANA DE FILTROS le notifica a INFILCA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de este proceso, lo cual aunado a la manifestación de la actora de la supuesta insolvencia de la demandada en el cumplimiento de sus obligaciones, no le reconocía derecho a la prórroga legal.
Ante esa circunstancia, y por aplicación del principio in dubio pro arrendatario, ha de entender este Juzgador (sic), que la arrendataria pasó a ocupar el inmueble, a tiempo indefinido, ya que no hizo uso de la prórroga contractual, y le fue manifestado por la arrendadora, su intención de no reconocerle el derecho a la prórroga legal, pese a haber quedado demostrada su solvencia en el pago de los cánones arrendaticios, con los originales de los depósitos efectuados a cuenta del canon de arrendamiento por el periodo que va desde el mes de junio de 2011 hasta el mes de mayo de 2013.
Siendo así, resulta forzoso para este sentenciador, considerar que la voluntad tácita de la arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por tiempo indefinido. Así se declara…’. (Mayúsculas del texto y subrayado de la Sala).
De lo anterior se observa que el ad quem a pesar de reconocer que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre estos, mediante el análisis del acta notarial presentada por el arrendador, consideró que la voluntad tácita de la arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por tiempo indefinido.
En tal sentido, al haber el arrendador notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando [é]ste haya continuado en el goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo 1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser opuesta por el arrendatario la tácita reconducción, y por ende, el juez no debía declarar que dicho contrato era indefinido.
(…omissis…)
Ahora bien, demandado el desalojo en la presente causa en base literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es decir por vencimiento del término y de la prórroga legal que le correspondía, habiendo quedado expresamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que conforman la presente litis controversia, así como el termino de duración y su correspondiente prórroga legal, resulta innegable para quien aquí administra justicia, que producto de la actividad desarrollada y probada por la parte accionante en la presenta causa, mal podría sostenerse como en efecto lo realizó el juzgado aquo, que ha operado la tácita reconducción de la relación locativa, tal y como lo alegó en su defensa la parte demandada, toda vez que efectuada la notificación de la arrendadora (desahucio), dicha figura (la tácita reconducción), en virtud del mandato legal contenido en el artículo 1.601 del Código Civil Venezolano no podía ser opuesta por el demandado, quedando imposibilitado este juzgado para, aún valorando los depósitos realizados por el demandado en la cuenta de su contendor judicial, dar como consecuencia, la ausencia de oposición a la posesión del inmueble dado en arrendamiento que continuo teniendo el hoy demandado y declarar configurada la tácita reconducción antes referida. Y así se establece…» http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/176391-RC.000189-16415-2015-14-800.HTML (Subrayado de esta Alzada).
Así, en aplicación del criterio jurisprudencial transcrito, que acoge esta Alzada de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el caso de marras es notorio que se presentó la figura del desahucio, en virtud de que, obra en actas la notificación realizada por el arrendatario-propietario, mediante telegrama, de la no renovación del contrato de arrendamiento, razón por la cual, resulta improcedente en derecho, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, alegada como defensa de fondo por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda.
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia incidental cuyo reexamen ex novo fue elevado por vía de apelación al conocimiento de este Tribunal de Alzada, esta juzgadora considera que la cuestión a dilucidar en este grado jurisdiccional se reduce a determinar si en la causa a que se contrae el presente expediente, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, procede seguidamente la juzgadora a emitir decisión expresa, positiva y precisa al respecto, lo cual hace sobre la base de los motivos de hecho y de derecho que se exponen a continuación:
Revisado el presente expediente, se ha constatado que la apelación que ha sido elevada al conocimiento de esta Alzada, recayó sobre una decisión definitiva dictada en un juicio de desalojo, tramitado conforme al procedimiento contemplado en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mediante la cual el Tribunal a quo, declaró con lugar la acción de desalojo interpuesta por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), contra la sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A.
Dadas las características especiales del procedimiento establecido en la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, la oralidad, en concordancia con los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación y valoración probatoria según la sana crítica, resulta evidente que el referido procedimiento está diseñado para materializar la justicia a la mayor brevedad posible, es decir, sin incidencias o retardos innecesarios.
Ahora bien para que sea procedente la acción de desalojo, debe encuadrar en alguna de las causales dispuestas en el artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que en el caso bajo estudio, la parte demandantes, invocó la causal contenida en el literal G., la cual establece lo siguiente: «…Son causales de desalojo: …(omissis)… g. que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…»
Así mismo, se evidencia que la presente acción se fundamentó en lo establecido en el artículo 26, eiusdem, que expresa:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar a una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Dicho esto, el problema judicial sometido a conocimiento de este Tribunal, quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedencia de la pretensión de desalojo, establecida en el literal g del precitado artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica a dilucidar, corresponde a esta Juzgadora verificar si la pretensión está conforme o no, con los presupuestos establecidos para la procedencia de su pretensión, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Promovió documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, Folios 72 hasta el 77, que con esta prueba queda perfectamente demostrado que su representado dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A RM1MERIDA, representada en esa oportunidad por su Director General y único accionista, ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, debidamente identificado, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón situado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
De la revisión de las actas procesales, observa esta Alzada que obra del folio 9 al 16, copia fotostática certificada del documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18, Folios 72 hasta el 77, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 679.484, dio en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, a la sociedad mercantil “CASA HOGAR MÉRIDA C.A.”, bajo las clausulas establecidas en tal documento.
En relación al documento autenticado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de abril de 2008, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, Expediente Nº AA20-C-2007-000345, dejó sentado:
«…Sobre el valor probatorio de los instrumentos, esta Sala en sentencia N° 474 de fecha 26 de mayo de 2004, expediente N° 2003-235, señaló lo siguiente:
‘Para decidir, la Sala observa:
Señala la formalizante que el juez de la recurrida erró en la interpretación de los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.920 del Código Civil y 546 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto según sus dichos, el instrumento fundamental de la oposición de la tercera interviniente a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, lo es un documento autenticado, válido ya que no fue impugnado y que hace plena fe frente a terceros.
La errónea interpretación de la ley se configura cuando el juez aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido.
La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.
El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos ‘público’ o ‘auténtico’ empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término ‘auténtico’ con el término ‘autenticado’. Aquél (el ‘auténtico’) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.
El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, ‘autorizado’ significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.
Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.”
Del criterio antes trascrito se colige que el documento autenticado nace siendo privado, al extremo que el mismo es redactado o creado por el interesado, y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público, la autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
Ahora bien, el artículo 1.357 del Código Civil, establece:
«El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones» (Subrayado de esta Alzada).
En relación al artículo antes trascrito, el autor HUMBERTO E.T. BELLO TABARES, en la obra antes citada, manifiesta que:
«…una vez reconocido el instrumento privado, el operador de justicia debe tener por cierto el mismo, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones hechas por las partes y documentadas, es decir, que efectivamente hicieron las declaraciones documentadas, no así sobre la verdad o falsedad de esos hechos jurídicos declarados, pues ello corresponde a la simulación, ello conforme a lo previsto en el artículo 1.382 del Código Civil, haciendo fe salvo prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones –se insiste, del hecho que las declaraciones fueron hechos, no sobre la verdad de los hechos jurídicos declarados- que se presumen ciertas en forma desvirtuable, admitiéndose prueba en contrario que desmienta o desvirtúe la verdad de las declaraciones –no de los hechos declarados- produciendo efectos entre las partes y con relación a terceros, siendo importante destacar, que entre las partes, los efectos se producen desde su suscripción o elaboración, en tanto que para los terceros, los efectos jurídicos del instrumento privado se producen, no desde el nacimiento del instrumento, sino desde que se haya reconocido, vale decir, que con relación a los terceros, el instrumento privado le es oponible luego de producirse su reconocimiento no antes…» (pág. 893-894) (Subrayado de esta Alzada).
En este mismo orden de ideas, señala el autor antes citado, en la obra in comento, que el reconocimiento voluntario del instrumento privado se hace «…cuando el instrumento es llevado ante el funcionario público competente para que se autentique, vale decir, para que las partes reconozcan ante el funcionario público, que las firmas contenidas en el mismo, son de ellos, produciéndose así el reconocimiento de su paternidad, lo cual conlleva a que sea oponible a terceros y que no pueda ser posteriormente objeto de desconocimiento e incluso de tacha –como veremos- salvo que se tache el propio reconocimiento o que se hubiera hecho, con posterioridad al reconocimiento, alteraciones que lo modifiquen…» (pág. 894) (Subrayado de esta Alzada).
De la revisión de las actas procesales, no consta que la parte demandada, haya desvirtuado mediante prueba en contrario el contenido del documento autenticado por ante Notaria Publica Tercera del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 23 de febrero de 2015, el cual fue promovido junto con el escrito libelar e igualmente en el lapso probatorio.
Así las cosas, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, esta Juzgadora considera que quedó demostrada la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes en contravención, así mismo, que dicho contrato estableció el lapso de duración de un año, y que de no existir acuerdo se le notificaría de la no renovación con treinta (30) días de anticipación. ASÍ SE ESTABLECE.-
• Promovió documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, folio 317, Tomo 31, del Protocolo de Transcripción del año 2011, que con esta prueba queda demostrado que su representado es propietario del inmueble arrendado objeto de la demanda de despojo.
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, esta Juzgadora puede verificar que obra del folio 17 al 22, copia certificada de documento otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 20 de junio de 2011, bajo el Nº 41, folio 317, Tomo 31, del Protocolo de Transcripción del año 2011, el cual contiene la declaración de posesión que ostenta desde hace 10 años el ciudadano FRANCISCO TORRES RODRÍGUEZ (†), sobre un lote de terreno de su propiedad ubicado en La Pedregosa, Parroquia Lazzo [sic] La Vega, del Municipio Libertador del Estado Mérida, comprendido dentro de los linderos y medidas que se describen en el documento bajo análisis.
Del estudio del mismo, esta Alzada puede constatar que se trata de un instrumento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la propiedad que ostentaba el ciudadano FRANCISCO TORRES RODRÍGUEZ (†), sobre el inmueble identificado supra. En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió documentos que se consignaron junto al libelo de la demanda, telegrama de fecha 06-05-2015 y nota de acuse de recibo de fecha 12-05-2015, que con esos documentos se demuestra que se le notificó al arrendatario ciudadano JOSÉ JOAN MÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de Director General y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. sobre la no renovación de del contrato vigente del 01/07/2014 al 01/07/2015, y que así mismo, a partir del vencimiento de la misma, empezara a correr la prorroga legal, según la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Obra del folio 23 al 25, telegrama de fecha 06 de mayo de 2015 con acuse de recibo de fecha 12 de mayo de 2015, entregado por el Instituto Postal Telegráfico, al ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ propietario de la empresa CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a través del cual se le informó que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento le notificaron de la no renovación del contrato vigente.
Ahora bien, en cuanto a la naturaleza de los documentos emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremos de Justicia, en criterios reiterados, ha establecido que los mismos, por provenir de un instituto o ente del Estado venezolano, tienen el carácter de documentos administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario.
En este sentido, a los documentos administrativos se les asigna el mismo valor probatorio que el Código Civil le atribuye a los documentos privados reconocidos en el artículo 1363 del Código Civil; vale decir, dan fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de la declaración del funcionario.
De la revisión de las actas, se puede observar que dicho TELEGRAMA, mediante el cual se notifica de la no renovación del contrato, no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en la oportunidad legal establecido para ello, solo se limitó a hacer mención en cuanto a tal notificación en la contestación de la demanda; de modo que, no hubo prueba en contrario, que desvirtuara el mismo.
En consecuencia, esta Juzgadora le otorga la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba, quedando demostrado que el FRANCISCO TORRES RODRÍGUEZ (†), notificó a su arrendataria, sociedad mercantil Casa Hogar Mérida, C.A., representada por el ciudadano JOAN JOSE MENDEZ MARTINEZ, “la NO RENOVACION del Contrato vigente (del 01-07-2014 al 01-07-2015)” y que al vencimiento del término del contrato de arrendamiento -1º de julio de 2015-, iniciaría la prórroga legal. Que si bien, el mismo fue recibido, como se puede observar de la nota de acuse de recibo, por la ciudadana JOHANNA CAROLINA TORRES MARTOS, C. I. Nº V-16.329.283, en fecha 11 de mayo de 2015, al adminicular el acervo probatorio, esta Jurisdicente advierte que la parte accionada no desvirtuó con prueba fehaciente que la ciudadana Johanna Torres, no era empleada de dicha sociedad mercantil. Y ASÍ SE DECIDE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con la finalidad de demostrar que las partes en juicio se vincularon contractualmente desde el 01 de junio de 2012, por haber suscrito tres contratos de arrendamiento a través de los cuales el arrendador, ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ, dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad a CASA HOGAR MÉRIDA C.A., situado en el sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, consistente en un Galpón de depósito para cerámica de dos plantas, destinado para la sociedad mercantil arrendataria para desarrollar la actividad comercial que constituye su objeto social, en específico, para comercializar toda clase de cerámicas, baldosas, piezas de baño, artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción, promovió:
• Contrato de autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.
• Contrato autenticado en la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
De la revisión de las actas, se puede constatar que obra del folio 59 al 65, copia fotostática certificada del documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, suscrito en fecha 27 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 55, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), dio en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, a la sociedad mercantil “CASA HOGAR MÉRIDA C.A.”, bajo las clausulas establecidas en tal documento. De igual forma, consta del folio 66 al 74, copia fotostática certificada del documento de arrendamiento autenticado por ante la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, suscrito en fecha 01 de julio de 2013, inserto bajo el Nº 25, Tomo 114 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Del estudio del mismo, esta Alzada puede constatar que se trata de un documento autenticado nace siendo privado, al extremo que el mismo es redactado o creado por el interesado, y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público, la autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento, a los cuales se les asigna el mismo valor probatorio que el Código Civil le atribuye a los documentos privados reconocidos en el artículo 1363 del Código Civil.
De igual forma, se observa que la contraparte haya desvirtuado mediante prueba en contrario el contenido de ambos documentos autenticados. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, esta Juzgadora considera que quedó demostrada que la relación arrendaticia existente entre las partes en juicio se inició en el 2012 y que continuo en 2013. ASÍ SE ESTABLECE.-
• Contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Tercera de Mérida, de fecha 23 de febrero de 2015, bajo el Nº 19, Tomo 18.
En cuanto este medio probatorio promovido, se indica que tal instrumento ya fue apreciado por esta superioridad, al mismo, se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
• Facturas expedidas por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, identificadas como: Factura Nº 000091 (f.75), 000092 (f.76); 000093 (f.77); 000095 (f.78); 000098 (f.79); 000099 (80); 000101 (81); 000102 (82); 000103 (83); 000104 (84); 000105 (f.85) y 000106 (86) de fechas de emisión: 21/07/2015; 18/08/2015; 17/09/2015; 19/10/2015; 20/11/2015; 18/12/2015; 19/01/2016; 19/02/2016; 18/03/2016; 20/04/2016; 23/05/2016 y 18/06/2016; en su orden, por concepto de alquiler. Para demostrar que las facturas emitidas a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a partir del mes de julio de 2015 al mes de julio de 2016, como prueba del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado no señalan la existencia de una prorroga legal.
Rielan del folio 75 al 86, legajo de facturas emanadas por STELLA PALACIOS DE TORRES, a nombre de CASA HOGAR C.A. MERIDA.
En este sentido, la factura comercial sirve para probar la existencia de un contrato comercial celebrado entre el comerciante emisor de la misma y el comprador que la recibe, las condiciones y términos del mismo, y su formación o conclusión, ya que normalmente este contrato es verbal y precede a la emisión de la factura.
Por su naturaleza, estas facturas, se tratan de un instrumento emanado por un tercero ajeno al presente juicio, por consiguiente, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que establece «…Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial…» (Subrayado de esta Alzada).
El artículo in comento, consagra que para que dichos instrumentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio, sean valorados como un medio de prueba idóneo, es necesario que el otorgante del mismo, sea traído a juicio y éste los ratifique en su contenido y firma, mediante una mera prueba testimonial.
Así las cosas esta Alzada observa que dichos instrumentos privados que obran en original a los folios 75 al 86, no fueron ratificados en el presente juicio, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le otorga valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió facturas expedidas por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, identificadas como: Facturas Nros: 000109 (f. 87); 000110 (f. 88); 000111 (f. 89); 000112 (f. 90); 000113 (f. 91); 000114 (f. 92); 000117 (f. 93); 000119 (f. 94); 000121 (f. 95); 000123 (96); 000124 (97); 000125 (98) en su orden, por concepto de alquiler. Para demostrar que el arrendador FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), por intermedio de su cónyuge STELLA PALACIOS TORRES, recibió en su domicilio hasta el mes de junio de 2017, el pago de los cánones de arrendamiento de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., así como también, demostrar que el canon de arrendamiento fue nuevamente ajustado por acuerdo verbal entre las partes.
Obran del folio 87 al 98, legajo de facturas emanadas por STELLA PALACIOS DE TORRES, a nombre de CASA HOGAR C.A. MERIDA.
Como se estableció en la valoración anterior, estos instrumentos por ser emanados de un tercero ajeno a juicio, su valor probatorio viene dado por lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ut supra transcrito, en consecuencia, estos instrumentos, para ser admitidos como un medio de prueba idóneo, el tercero ser traído a juicio. De modo que, esta Alzada de la revisión de las actas, constató que dichos instrumentos privados que obran en original a los folios 87 al 98, no fueron ratificados en el presente juicio, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le otorga valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió el expediente de consignación Nº 026, expedida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en copia fotostática certificada. Para demostrar que CASA HOGAR MÉRIDA C.A. ha continuado pagando el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, mediante el procedimiento de consignación, como también de demostrar que desde el mes de marzo de 2018, se ha consignado el nuevo canon de arrendamiento convenido verbalmente por las partes en el mes de febrero de 2018.
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, esta Juzgadora puede verificar que obra del folio 138 al 190, copias certificadas emitidas por la Secretaría del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, del expediente número 026, nomenclatura propia de ese Tribunal, con motivo de la solicitud de consignación de alquileres arrendaticios, suscrita por el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, debidamente asistido por la abogada en ejercicio ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN.
Así mismo, se constata de la lectura del mismo que la arrendataria sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., a partir del mes de agosto de 2017 procedió a consignar los cánones de arrendamiento en el referido Juzgado, y adminiculando el acervo probatorio manifiestan las partes que dichas consignaciones no fueron retiradas por la actora.
La presente documental, se trata de un instrumento público, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, no obstante, del instrumento bajo estudio se evidencia que solo constan actuaciones concernientes a la consignación de los cánones por parte de la de la sociedad mercantil demandada, lo que no demuestra fehacientemente que hubo un acuerdo entre las partes de la continuación del contrato de arrendamiento ni del acuerdo verbal del nuevo canon de arrendamiento, por lo tanto, esta Jurisdicente no le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.-
• Promovió documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A, R1MERIDA, en copia fotostática simple.
• Promovió acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 22 de octubre de 2009, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 12 de noviembre de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 170-A, R1MERIDA, en copia fotostática simple.
Con la finalidad de demostrar que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, ya identificado, es el Director General, representante legal y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y de demostrar igualmente, que la persona que aparece identificada como haber recibido el telegrama remitido por el arrendador no guarda relación en modo alguno se encuentra vinculada a su representada.
De la revisión de las actas que integran el presente expediente, esta Juzgadora puede verificar que obra del folio 191 al 197, copia simple del documento inscrito en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 23 de junio de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 86-A, R1MERIDA, el cual contiene el acta constitutiva de la empresa CASA HOGAR MÉRIDA C.A. De igual forma, obra del folio 198 al 202, copia simple del acta de asamblea extraordinaria Nº 1 de la empresa CASA HOGAR MÉRIDA C.A., celebrada en fecha 22 de octubre de 2009, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 12 de noviembre de 2009, bajo el Nº 13, Tomo 170-A, R1MERIDA.
Así las cosas, del estudio de ambos instrumentos, esta Alzada puede constatar que se trata de un instrumento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a que el ciudadano JOAN JOSÉ MÉNDEZ MARTÍNEZ, identificado en autos, es el Director General, representante legal y único accionista de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió factura Nº 000074, emitida por la ciudadana STELLA PALACIOS DE TORRES, favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., el 06/06/2014, a favor de CASA HOGAR MÉRIDA C.A., por cantidad de Bs. 16.800,00. Concepto: alquiler junio 2014 (Bs. 15.000,00) + Bs. 1.800,00 IVA. Para demostrar que la relación contractual arrendaticia nunca se ha interrumpido, y que, en el mes de junio de 2014, su representada continuaba ocupando el inmueble arrendado, aun cuando el contrato suscrito el 01 de julio de 2013, establecía su vigencia desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014.
Obran al folio 203, factura de fecha 06/06/2014, emanada por STELLA PALACIOS DE TORRES, a nombre de CASA HOGAR C.A. MERIDA.
En este sentido, como se estableció en la valoración realizada en puntos anteriores, estos instrumentos por ser emanados de un tercero ajeno a juicio, su valor probatorio viene dado por lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ut supra transcrito, en consecuencia, estos instrumentos, para ser admitidos como un medio de prueba idóneo, el tercero ser traído a juicio. De modo que, esta Alzada de la revisión de las actas, constató que dicho instrumentos privado que obran en original al folio 203, no fue ratificado en el presente juicio, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió el auto de admisión de la demanda interpuesta contra su representada, emanado en fecha 03 de abril de 2018, que la necesidad y pertinencia de esta prueba, radica en demostrar para el caso de que prospere la tacita reconducción alegada como defensa subsidiaria de fondo.
En cuanto a este medio probatorio, es de señalar que independientemente de la existencia del principio de libertad probatoria, en el cual se señalan como admisibles las pruebas que determine el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y otras leyes, debe advertirse, que el auto de admisión de la demanda, es un típico auto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción ejercida, conforme al cual el Tribunal puede no admitir la demanda si ella es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, por lo tanto, no constituye per se un medio probatorio, razón por la cual no se le acredita valor ni mérito jurídico probatorio al auto de admisión de la demanda. ASÍ SE DECIDE.-
• Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, oficio al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con la finalidad de solicitar informacion sobre el expediente de consignacion de canones de arrendamiento.
De la revisión de las actas se observa que las resultas de dicha prueba de informe no fue recibida por esta instancia jurisdiccional, razón por la cual no se hace pronunciamiento alguno. Y ASI SE DECLARA.-
Promovió inspeccion judicial, en el inmueble objeto de la presente accion de desalojo de local comercial.
Consta a los folios 249 y 250, original de inspección judicial practicada por el Juzgado a quo en fecha 18 de octubre de 2018, en el inmueble ubicado en la Avenida Los Próceres, Sector La Pedregosa, Jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, la cual se trascribe in verbis en su parte pertinente a continuación:
«…PRIMERO: dejar constancia si en el acceso al inmueble objeto de isnpeccion, existe un aviso que identifique que alli ejerce su actividad comercial o funciona la Sociedad Mercantil CASA HOGAR MERIDA C.A. Deja constancia el tribunal que en la fachada del inmueble objeto de la presente inspeccion [sic] se encuentra un aviso con las siguientes caracteristicas: Color fucsia, con imágenes fotograficas de articulos de decoracion para el diseno [sic] interno del hogar y que dice CASA HOGAR C.A. identificado con el Rif J-29779475-1 Merida [sic].
SEGUNDO: Dejar constancia al momento de realizar la inspección, si el inmueble se destina para la sociedad mercantil CASA HOGAR MERIDA C.A. para comercializar baldosas, cerámicas, piezas de baño artículos y accesorios para el hogar y materiales de construcción. Este Tribunal deja constancia que efectivamente en el interior del presente inmueble se encuentran a la vista y exhibicion [sic] del publico [sic] baldosas, cerámicas, piezas de bano [sic], artículos y accesorios para el hogar y al final en el deposito de materiales de construccion. Asi mismo a mano izquierda de la entrada del local se encuentra un cubiculo [sic] en el cual se observa un aviso de caja de color verde.
TERCERO: Dejar constancia al momento de realizar la inspección, de la identidad de las personas que allí laboran en el área de ventas y en el área administrativa. En este punto elTribunal [sic] deja constancia que al momento de constituirse en la planta baja del inmueble se observaron 3 ciudadanos y en la mezanina se observa en la oficina 2 personas trabajando. Acto seguido el Tribunal solicita la identificacion [sic] de las personas dejandose [sic] constancia de la siguiente manera: En el area [sic] administrativa la ciudadana DARLYN KARINA GUEVARA MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-23.499.422, quien manifestó a este Tribunal ser Contadora Publica y trabajar en el area [sic] contable y administrativa de la Empresa Casa Hogar Merida; y la ciudadana MAYRE CAROLINA SANCHEZ AVENDANO [sic], titular de la cedula de identidad Nro. V-15.295.860 quien manifesto [sic] a este Tribunal desempenar [sic] el cargo de administradora para la empresa Casa Hogar Merida. Y en el area [sic] de ventas laboran: la ciudadana GERMARY YOSELIN NIETO MENDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-18.636.225, quien manifesto [sic] al Tribunal que trabaja en el area [sic] de ventas en la empresa Casa Hogar Merida, el ciudadano RAFAEL ANTONIO PENA [sic] MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-21.183.545, quien manifesto [sic] que trabaja en el area [sic] de despacho de mercancía de la empresa Casa Hogar Merida. Y el ciudadano DAVID ALEJANDRO JEREZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-17.340.516, quien manifesto [sic] al Tribunal que trabaja en el area [sic] de despacho de mercancía y deposito en la empresa Casa Hogar Merida.
En relación a la inspección judicial, el autor HUMBERTO BELLO TABARES, en su obra Tratado de Derecho Probatorio, Tomo II, señala que:
«…consiste en un medio de prueba judicial directo o inmediato, que procede a petición de parte o de oficio, por medio del cual, el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso, mediante el reconocimiento que haga de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia por medio de su actividad sensorial –sentidos- de los hechos que perciba y que tienen relevancia probatoria, al demostrar hechos controvertidos en la contienda judicial…» (pág. 955).
En cuanto a su apreciación, el artículo 1430 del Código Civil, dispone que «Los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha», lo que conlleva a establecer, que la misma se apreciará mediante la sana critica del operador de justicia.
En efecto, el autor en referencia agrega en la obra in comento que:
«…Esta sana crítica que debe utilizar el operador de justicia para la apreciación de la prueba, se refiere a determinar si los hechos debatidos judicialmente, han quedado acreditados o no por su actividad sensorial, para establecerse o fijarse como premisa menor del silogismo judicial, donde debe tomar en consideración las observaciones que le hayan hechos las partes –de ser el caso-…» (Bello Tabares, H. 2007. Tratado de Derecho Probatorio. T. II, pág. 966).
En tal sentido, considera esta Juzgadora que dicha acta de inspección judicial de fecha 18 de octubre 2018, efectuada por el Juzgado de la causa, constituye un instrumento de carácter público, pues fue elaborado por un funcionario público competente y con capacidad para dar fe pública del acto que realizó, por consiguiente, constituyen plena prueba de los hechos en ella contenidos, no obstante, de la misma se concluye que nada aporta al mérito para esclarecer los hechos controvertidos en el presente juicio, en consecuencia, se desecha y no se les otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
Ahora bien, analizado el acervo probatorio evacuado en la presente causa, esta Juzgadora observa la parte actora, ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), representado actualmente por sus herederos conocidos ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, logró demostrar con las pruebas promovidas la relación arrendaticia existente entre ellos y la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. y que la mencionada empresa fue notificada, mediante telegrama practicado por el Instituto Postal Telegráfico, con fecha de recibo de 15 de mayo de 2015, de la no renovación de la relación arrendaticia que existió entre la parte demandada y el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†).
De igual forma, quedó demostrado que la arrendataria, ciudadano sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A., tiene vencida la prorroga legal de 2 años a los que tenía derecho, debido a que del acervo probatorio examinado, se desprende que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes era de fecha 01 de junio de 2012. Y siendo, que no quedó demostrada la existencia del acuerdo de prórroga o renovación del contrato, es por lo que, en concordancia con lo establecido el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es procedente en derecho el desalojo de la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. ASÍ SE ESTABLECE.-
Por todas las consideraciones que anteceden, con fundamento en los criterios legales, jurisprudenciales y doctrinales, señalados ut supra, este Juzgado de Alzada se ve en la obligación de declarar SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandada, contra la decisión de fecha 10 de julio de 2023 (fs. 627 al 647) dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, y se declarará CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), representado actualmente por sus herederos conocidos ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, y en consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada. ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de junio de 2023 (f. 648), por la abogada ROSARIO MARTÍNEZ GUZMÁN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, CASA HOGAR MÉRIDA C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 10 de julio de 2023 (fs. 627 al 647), dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio incoado por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†) representado actualmente por sus herederos conocidos ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, contra el recurrente por desalojo de local comercial.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida en fecha 10 de julio de 2023 (fs. 627 al 647), dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial, incoada por en el juicio incoado por el ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†), debidamente asistido por el abogado en ejercicio FRANK REINALDO VERA OSORIO, actualmente representado por los ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, en su condición de herederos conocidos, contra la sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A.
CUARTO: Como consecuencia de lo anterior se ordena a sociedad mercantil CASA HOGAR MÉRIDA C.A. a realizar la entrega del local comercial, plenamente identificado en autos, totalmente libre de personas o cosas, y solvente en todos los servicios públicos, a sus propietarios ciudadanos MARÍA GUADALUPE TORRES PALACIOS y MARIO TORRES PALACIOS, en su condición de herederos conocidos del ciudadano FRANCISCO DE JESÚS TORRES RODRÍGUEZ (†).
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas la parte demandada.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada de las costas del recurso.
Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y cópiese. Así se decide.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en Mérida, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés (2023).-Años: 213º de la Indepen-den¬cia y 164º de la Federación.
La Juez Provisoria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa

El Secretario Temporal,

Luis Miguel Obando Rojas

En la misma fecha, siendo la una de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certi¬fico.
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Obando Rojas

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.- Mérida, doce (12) de diciembre dos mil veintitrés (2023).-
213º y 164º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem. Según las «Normas de adecuación administrativa y tecnológicas que regularán los copiadores de sentencia, y los libros de registro que lleven los tribunales de los circuitos en las sedes judiciales y de las copias certificadas que estos expidan», publicada en la Resolución número 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016, dicha copia constará en formato digital.
La Juez Provisoria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Obando Rojas

Se deja constancia que se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, en formato digital, en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Resolución 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016.
El Secretario Temporal,

Luis Miguel Obando Rojas
Exp. Nº 7217