TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS
ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA

AÑOS 212º y 163º
EXPEDIENTE Nº 025-14

DEMANDANTE: SANES ATENCIA YUSLADY DE JESUS
DEMANDADO: RUIZ SALAS JHON ALEXANDER
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
FECHA DE ADMISION: 13 DE MARZO DE 2014

Vista la sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha veintiséis (26) de Noviembre del dos mil veintiuno (2021), folios 342 al 353 ambos inclusive, donde PRIMERO: se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la Abogada Dunia Chirinos Laguna, actuando en representación del ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, en su condición de parte demanda y reconviniente, y el Abogado en ejercicio Víctor Ramírez, en su carácter de coapoderado judicial de la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, contra la sentencia de fecha 17 de julio de 2015 (folios 278 al 286), por el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, mediante el cual declaro inadmisible la demanda por cumplimiento de opción de compra venta incoada por la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA e inadmisible la acción reconvencional de resolución de contrato de opción de compra venta intentada por la parte demanda reconviniente. SEGUNDO: en virtud del presente pronunciamiento anterior, se revoca el fallo apelado. TERCERO: se repone la causa al estado en el Tribunal de la causa emita pronunciamiento sobre la acción incoada. CUARTO: dada la naturaleza de la presente decisión, no se hace especial pronunciamiento sobre costas. Y visto mi avocamiento a la presente causa, de fecha 28 de junio del 2022 (folio 367) y notificados ambas pates (folios 370 al 373), este Juzgador pasa a emitir pronunciamiento sobre la acción incoada:
I
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda formulada por la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-14.530.583, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, asistida por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO SALAS, titular de la cédula de identidad Nº V-8.707.302, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.452, según la cual interpuso formal demanda contra el ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.215.700, para que convenga en otorgarle el documento definitivo de venta del inmueble constituido por una casa de habitación familiar destinada a vivienda principal, distinguida con el Nº 02, vereda 20 de la Urbanización Carabobo I, de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, según contrato de opción a compra venta suscrito por ante la Notaría Pública de El Vigía, estado Mérida, bajo el Nº 34, tomo 87, de los libros de autenticaciones respectivos, o que en su defecto la sentencia que declare con lugar la pretensión sea título suficiente y bastante a los fines de su protocolización en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida, fundamentando la acción en los artículos 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela así como a lo establecido en los artículos 1.474, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.491, 1.166, 1.167, 1.487 y 1.488 del Código Civil y en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 13 de marzo de 2014 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, para que compareciera por ante este Juzgado dentro de los veinte días de despacho siguientes a que constara en autos la citación de los demandados, a dar contestación a la demanda.
En fecha 08 de abril de 2014, por solicitud formulada por la parte actora, fue decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien objeto del presente litigio y debidamente participada mediante oficio Nº 14-009 al Registrador Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida.
En fecha 14 de mayo de 2014, la parte demandante ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, confirió poder especial, apud acta, para el presente juicio a los abogados en ejercicio VICTOR RAMIREZ y FRANCISCO PULIDO ZAMBRANO.
En fecha 23 de septiembre de 2014, se hizo presente el ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, parte demandada en la presente causa y otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, DOMENICA SCIORTINO FINOL y HUMBERTO JOSE MILLAN CHIRINOS, para que lo representaran en el presente juicio.
En fecha 21 de octubre de 2014, la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en la cual propuso reconvención contra la parte demandante ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 23 de octubre de 2014, ordenándose la contestación de la reconvención en el quinto día de despacho siguiente.
En fecha 06 de noviembre de 2014, el abogado VICTOR RAMIREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 19 de noviembre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas por este Tribunal en fecha 09 de diciembre de 2014 y admitidas en fecha 18 de diciembre de 2014.
En fecha 05 de diciembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas por este Tribunal en fecha 09 de diciembre de 2014 y admitidas en fecha 18 de noviembre de 2014, salvo la prueba de informes promovida en el literal D-1.
En fecha 31 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante consignó informes en la presente causa.
En fecha 09 de abril de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada consignó informes en la presente causa.
En fecha 17 de julio del 2015 la doctora Yamilet Fernández dicta decisión de la controversia planteada (folios 278 al 287).
En fecha 06 de Agosto 2015 la abogada Dunia Chirinos actuando con el carácter de coapoderada judicial del ciudadano Jhon Alexander Ruiz, apela a la sentencia definitiva. (Folio 291)
En fecha 13 de Agosto 2015 el abogado Víctor Ramírez actuando con el carácter de coapoderado judicial de la ciudadana Yuslady de Jesús Sanes apela a la sentencia definitiva. (Folio 292).
En fecha 14 de agosto del 2015 se realiza cómputo por la secretaria de los días de despacho transcurridos (Folio 293 vto).
En fecha 14 de agosto del 2015 según oficio N°15-212 la referida causa es envida al tribunal superior (distribuidor). (Folio 294).
En fecha veintiséis (26) de Noviembre del dos mil veintiuno (2021), el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, dicta sentencia, (folios 342 al 353 ambos inclusive)
En fecha 27 de junio del 2022, visto el oficio N° 0054-2022 de fecha 09 de marzo 2022 procedente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, se le da entrada y curso de ley correspondiente.
En fecha 28 de junio 2022 me aboco a la presente causa (folio 367) de conformidad al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de julio se recibe Poder Apud Acta de la ciudadana Yuslady de Jesús Sanes, asistido por el abogado Luis Enrique Uzcategui.
En fecha 07 de julio del 2022 la alguacil consigna en un (01) folio útil boleta de notificación del abocamiento realizada a la ciudadana Yuslady de Jesús Sanes.
En fecha 25 de julio del 2022 la alguacil consigna en un (01) folio útil boleta de notificación del abocamiento realizada al ciudadano Jhon Alexander Ruiz Salas.
II
TÉRMINOS EN LOS CUALES SE DESARROLLÓ LA PRESENTE CONTROVERSIA:
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA:
La demandante en el libelo de la demanda alegó entre otras cosas, lo siguiente:
1) Que en fecha 06 de mayo de 2010, mediante negocio jurídico de opción de compraventa vigente y debidamente autenticado ante la Notaria Pública de El Vigía estado Mérida, bajo el Nº 34, Tomo, 87, de los libros respectivos de mutuo acuerdo convino con el ciudadano JOHN ALEXANDER RUIZ SALAS, en comprarle un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una casa para habitación, construida sobre un terrero de doscientos veintiséis metros con ochenta centímetros cuadrados (226,80 m2) propiedad de INAVI, que se encuentra ubicado en la vereda 20, Urbanización Carabobo, El Vigía estado Mérida, protocolizado el documento de propiedad de fecha 30 de junio de 1993, bajo el Nº 2, Tomo 10; protocolo 1, Trimestre 2 y está comprendido entre las siguientes medidas y linderos: FRENTE: Equivale a ESTE: en la medida de nueve (09) metros, linda con la vereda 20; FONDO: (equivale a OESTE) en igual medida al lindero anterior (09mts), limita con estacionamiento; POR UN COSTADO (Equivalente a SUR) en la medida de veinticinco metros con veinte centímetros (25,20 MTS), colinda con la casa Nº 04 de la vereda 20; POR EL OTRO COSTADO (Equivale a NORTE) en igual medida al lindero anterior (25,20 mts) colinda con la casa Nº 08 de la vereda 13.
2) Que según se evidencia del documento de opción de venta que el precio establecido para la venta fue la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), habiendo entregado hasta la presente fecha como parte de pago la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00).
3) Que dada su condición de docente perteneciente al Ministerio de Educación, el IPASME Nacional, le facilitó el dinero para el pago total de la descrita casa, mediante cheque Nº 47112700, por un monto de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 199.973,60), Cuenta corriente: 0175 0523 88 0071894308, Banco Bicentenario, librado de fecha 02 de diciembre de 2013, a la orden de JHON RUIZ.
4) Que por requerimiento del IPASME hubo la necesidad de hacer una complementación de la opción de venta por documento privado que suscribieron y acompañó a la demanda, que en dicho documento establecieron un complemento dinerario por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por efecto inflacionario, que el precio total de la vivienda es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00).
5) Que haciendo uso de lo establecido en el artículo 1.491 del código civil, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida, presentó el documento de venta para su protocolización, debidamente complementado con los dos telegramas certificados con acuse de recibo.
6) Que el vendedor no obstante su formal notificación en tiempo útil, hizo caso omiso al otorgamiento del documento de venta y de ahí que vencieron los sesenta (60) días establecidos de conformidad con la parte in fine del último aparte del artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
7) Que habiendo transcurrido el término fijado por la Ley para su debido otorgamiento, sin que el vendedor en calidad de otorgante haya comparecido a dar cumplimiento a lo convenido contractualmente en la cláusula novena de la opción a compra venta, se entiende de pleno derecho que el otorgante vendedor cayó en estado de morosidad por su incumplimiento.
8) Que demanda al ciudadano JHON ALEXANDER RUIZA SALAS, para que convenga en otorgarle el documento de venta del inmueble, a tenor de lo establecido en los artículos 1487 y 1488 del código civil, o que en su defecto la sentencia que declare con lugar la pretensión sea titulo suficiente y bastante a los fines de su protocolización en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida.
III
CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Estando dentro de la oportunidad legal la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JHON ALEXANDER RUIZA SALAS, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
1) Negó, rechazó y contradijo que su mandante esté obligado a otorgar ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida el documento de compra venta; que es cierto que su mandante suscribió los contratos de opción de compra venta producidos en el libelo de la demanda y que recibió los abonos a que hace referencia la parte actora; que el inmueble opcionado fue valorado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) el día 11 de enero de 2010.
2) Que debido a la situación inflacionaria su mandante le exigió a la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, que le indexara el saldo adeudado del precio del inmueble, que asciende a la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,oo) por tratarse de una deuda de valor, por concepto de indemnización por la pérdida del valor de la moneda, conforme a lo establecido en el artículo 1.184 del Código Civil, en virtud del tiempo que había transcurrido desde la práctica del avalúo hasta la fecha en que efectivamente se emitió el cheque a su favor, es decir, habían transcurrido tres años y solo se había incrementado el precio en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), que el inmueble actualmente tiene un valor superior a UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), y que como su mandante ya había recibido parte del precio aspiraba a que se le indemnizara solo el saldo adeudado, estando obligada a ello dicha ciudadana dentro del límite de su propio enriquecimiento.
3) Que en vista de que la parte actora no reconoció a su mandante la indemnización solicitada, este se negó justificadamente a perfeccionar el contrato de compra-venta transcrito en el libelo de la demanda, estando únicamente obligado a reintegrarle a la actora las cantidades de dinero recibidas por concepto de abonos al precio del inmueble, y que ascienden a la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00), conforme a lo convenido en la clausura sexta del contrato de opción de compra venta de carácter privado, suscrita en fecha 07 de mayo de 2013, que está vigente entre las partes.
4) Que mal podría su mandante convenir en este proceso en otorgar el documento transcrito en el libelo de la demanda cuando allí se establece “… El precio de esta venta es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) los cuales declaró haber recibido de manos del comprador, a mi entera y cabal satisfacción…” y la actora le esta adeudando la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs, 195.000,oo) cuyo monto ni siquiera ofrece cancelar en el momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedad.
RECONVENCION:
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada reconvino a la parte demandante en los siguientes términos:
.- Que en vista que el incumplimiento por parte de su mandante está fundado en causa legítima y justa, acude para reconvenir a la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, para que convenga en lo siguiente:
A) En la resolución del contrato de opción de compra-venta de carácter privado, suscrito en fecha 7 de mayo de 2013 y en caso contrario que así sea declarado por este Tribunal. B) En recibir la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00) entregadas a su mandante por concepto de abono al precio del inmueble objeto del contrato, debidamente indexada y en caso contrario sea condenada a recibirlas y solicita se ordene en la sentencia la experticia complementaria del fallo. C) En cancelar las costas procesales, fundamentada la acción reconvencional en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.1474, 1.257 y 1.528 del Código Civil y en la clausula sexta del contrato de opción de compra venta de carácter privado.
CONTESTACION A LA RECONVENCION:
Estando dentro de la oportunidad legal para contestar la reconvención, la parte reconvenida presentó escrito en los siguientes términos:
1) Que en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, cuyo documento original de fecha 06-05-2010, se encuentra autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía estado Mérida, bajo el Nº 34, Tomo 87 y que por requerimiento del IPASME Nacional, se requiere que la opción de compra venta sea suscrita de fecha reciente, respecto de la fecha de recepción y tramitación de la solicitud y la fecha de otorgamiento y firma del referido contrato de opción de compra venta, y que para firmar dicho documento el reconviniente le exigió un incremento dinerario de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más sobre el precio inicialmente convenido. Que como obró de buena fe y por la necesidad de tener casa propia aceptó y en dicho documento privado de opción de compra venta establecieron un complemento dinerario, que sumado al precio inicialmente fijado en el negocio jurídico de la opción de compra venta según documento debidamente autenticado de fecha 06 de mayo de 2010, ante la Notaría Pública de El Vigía, estado Mérida, bajo el Nº 34, tomo 87, quedó establecido el precio total de venta de la identificada vivienda en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00).
2) Que la presentación por su poderdante ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida del documento definitivo de venta del inmueble con el fin de que sea otorgado y protocolizado perfeccionando la negociación, mediante la entrega del dinero restante con cargo al pago total del precio convenido de venta, mediante la entrega del cheque por parte de la Coordinadora de Créditos del IPASME Nacional, hecho que se determina con la constancia de recepción de fecha 23 de diciembre de 2013, cuya naturaleza del acto jurídico es Venta e Hipoteca de Primer Grado. El primer acto referido al otorgamiento del documento de venta del inmueble propiedad del demandado John Alexander Ruiz Salas y constitución de gravamen hipotecario que se establece a favor del IPASME Nacional quien aprobó crédito hipotecario y emitió el cheque Nº 17112700, por un monto de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 199.973.60), a nombre de JHON RUIZ, quien es el vendedor y que la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, pagara el saldo restante adeudado del precio total convenido de la venta al acreedor demandado reconveniente y que este ciudadano procede maliciosamente al provocar e inducir el incumpliendo de la obligación al evitar recibir de la compradora el pago del saldo restante adeudado a su favor al no acudir en el tiempo útil que la Ley confiere a recibir el pago total del saldo restante adeudado por el ofrecimiento real y completo de la deudora de cumplimiento de la prestación u obligación en el lugar y tiempo oportuno y así firmar el documento definitivo de venta del inmueble en la oficina registral de la jurisdicción.
3) Que consta copia simple del acta levantada y asentada de fecha 07 de febrero de 2014, mediante la cual la Coordinadora del Departamento de Crédito del IPASME de El Vigía hizo entrega de la copia simple del cheque Nº 47112700, por un monto de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 199.973,60), Banco Bicentenario, de fecha 02 de diciembre de 2013 a la orden de JHON RUIZ, motivado al Crédito Hipotecario aprobado por el IPASME.
4) Que la negativa del vendedor notificado a otorgar el documento protocolizado de venta lo coloca en la situación legal de la mora del acreedor.
5) Que debe el reconviniente indemnizar los daños y perjuicios que ocasiona su negativa a otorgar el documento ante el ente Registral, pues el bien objeto de la reconvencion lo sigue ocupando el vendedor, lo que determina perjuicios dinerarios equivalentes a UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), que es el canon de arrendamiento que le demanda al vendedor reconviniente por el tiempo que dure la demanda, daño que el Tribunal en la sentencia definitiva deberá determinar y compensarlo con el saldo adeudado.

PRUEBAS DE LAS PARTES:
La parte demandante a través de su apoderado judicial, promovió y evacuó pruebas dentro de la presente causa.
La parte demandada a través de su apoderada judicial, promovió y evacuó pruebas dentro de la presente causa.
INFORMES:
Estando dentro de la oportunidad legal ambas partes presentaron informes en la presente causa, en los siguientes términos:
INFORMES DE LA PARTE ACTORA:
.- Que tanto del contrato de opción de compra venta autenticado como el contrato privado complemento de la primera opción de compra venta, se determina fehacientemente y sin equívoco alguno que de ellos prevalece la libre voluntad de las partes para contratar, que existiendo un contrato en la relación jurídica las disposiciones que se hayan establecido deben ser cumplidas de la manera como hayan sido acordadas.
.- Que quien incurrió en mora y se negó sin justificación alguna a firmar el documento definitivo de venta fue el vendedor, siendo falso el argumento de haber exigido a su mandante la indexación del saldo restante adeudado,
.- Que el vendedor fue quien se retardó para obtener toda la documentación a los fines de tramitar la solicitud de crédito por la parte actora.
.- Que el vendedor exigió para firmar el documento privado de fecha 05 de mayo de 2013, que se le reconociera un incremento de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), sobre el precio inicialmente convenido.
.- Que es a partir de 07 de mayo de 2013 en que se logra tramitar la solicitud de crédito ante el IPASME Nacional, siendo aprobado en fecha 23 de septiembre de 2013, emitiendo el cheque por el monto del préstamo, cuyo monto satisface el saldo restante adeudado pero el vendedor incumpliendo su obligación, sin razón justificada a pesar de haber sido notificado mediante dos telegramas con acuse de recibo se negó a firmar el documento definitivo de venta, incurriendo en mora del acreedor.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
.- Que el demandado no ha recibido la totalidad del precio convenido y en el libelo la actora reconvenida no lo pone a su disposición, ni ofrece cancelarlo en el acto de otorgamiento del contrato de compra venta, limitándose a transcribir el texto del documento donde se le otorga un préstamo para adquirir el inmueble, pero eso no constituye la prueba autentica de su cumplimiento, conforme lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
.- Que a todo evento la acción incoada en contra del demandado está incursa en una causal de inadmisibilidad que es de orden público, que la admisión de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta de un inmueble destinado a casa de habitación familiar es contraria a lo ordenado por el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que exige el agotamiento del procedimiento administrativo ante el Ministerio de Habitat y Vivienda, previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal en perjuicio de un de los sujetos protegidos por el Decreto Ley.
.- Que de los contratos de opción a compra-venta producidos por la actora-reconvenida, se evidencia que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona es una vivienda unifamiliar o casa de habitación familiar, la cual está en posesión de su mandante, por lo que de ser declarada con lugar la demanda podría conllevar a la desposesión material del inmueble de las personas que lo ocupan actualmente, por cuanto la principal obligación del vendedor son la tradición y el saneamiento y la tradición se verifica poniendo la cosa en posesión del comprador.
.- Que la acción reconvencional, no está incursa en la alegada causal de inadmisibilidad por cuanto su mandante está en posesión del inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta.

IV
PUNTO PREVIO:
Este Juzgador pasa a resolver, como punto previo, la defensa incoada en el escrito de informes por la apoderada judicial de la parte demandada abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, referente a la admisibilidad de la acción, conforme a lo establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En tal sentido este Tribunal trae a colación la sentencia N° 1243 de la Sala Constitucional de fecha 15-12-2022 con Ponencia de Dra. MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET “(…) Esta Sala ha señalado que en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se prevé un conjunto de garantías procesales que sintetizan lo que constituye el debido proceso en un Estado de Derecho y de Justicia. Dentro de esas garantías procesales se encuentra la referida a la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución, la cual tiene un contenido complejo, que se manifiesta, entre otros, en el derecho a obtener una sentencia fundada en Derecho que ponga fin al proceso. Este contenido del derecho a la tutela judicial efectiva, se compone de dos (2) exigencias: 1) que las sentencias sean motivadas, y 2) que sean congruentes. De manera que una sentencia inmotivada no puede considerarse fundada en derecho, siendo lesiva del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Vid. Sentencia del 16 de octubre de 2001, caso: Luisa Elena Belisario de Osorio) (…)”.
En atención a los referidos criterios jurisprudenciales, queda claro que la tutela judicial efectiva se considera un derecho amplio que implica no sólo el acceso a la justicia y a obtener una decisión razonada y justa sino que comprende e incluye las garantías constitucionales procesales. En este sentido, se advierte que el juez competente al momento de decidir la pretensión interpuesta debe pronunciarse respecto a todos los alegatos formulados por las partes, así como los elementos probatorios que se encuentren en el expediente, so pena de vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de las partes. Considerando lo precedentemente expuesto, sobre la presunta violación a la tutela judicial efectiva y a la defensa, esta Sala observa que la sentencia objeto del presente análisis en sus consideraciones para decidir, planteó lo siguiente:
Con relación a la petición de reposición de la causa soportada en el alegato de inexistencia del procedimiento de agotamiento de la vía administrativa, fundado en que las actuaciones del expediente contienen un dictamen proferido por la Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat en fecha 5 de octubre de 2015, donde declaró "NULO e INADMISIBLE" el procedimiento instado por el hoy accionante, conviene traer a colación el fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 3 de mayo de 2019, en el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, seguido por la ciudadana DAMARYS MARGERY HERNÁNDEZ RAMÍREZ contra la ciudadana GLADYS ALEIDA PARRA, Exp. AA20-C-2018-000219, donde ratifica el criterio sentado por la Sala, en sentencia № 397 de fecha 22 de junio de 2016, en el cual dejó sentado lo siguiente:
"De lo anterior se observa que en los juicios por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumple voluntariamente con su obligación, el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, siendo que la ejecución forzosa en las promesas del compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría el desalojo o la perdida de la posesión o tenencia del inmueble.”
Asimismo, en relación con el trámite del procedimiento administrativo regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, específicamente en aquellos casos en los que se pretenda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, esta Sala, mediante sentencia № 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente № 2015-506 que señaló:
"...De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que el accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues en principio debe verificarse si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la pretensión, resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio…”
De las consideraciones expuestas, esta Sala observa que el ad quem no incurrió en los vicios alegados y que no fueron transgredidos los derechos constitucionales que conforman las argumentaciones de la solicitante, toda vez, que el tribunal de alzada en su sentencia se pronunció de forma pormenorizada sobre todos los alegatos de hecho y de derecho planteados en el iter procesal.
Por otra parte, dentro de las afirmaciones contentivas del escrito de revisión, la solicitante señala que presuntamente fue vulnerado “el principio de expectativa plausible o confianza legítima” y al respecto, señala:
Que, “…la Sala Constitucional al establecer su doctrina en la sentencia No. 1317 del 03-08-11, donde se ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Criterio este ratificado en dicha Sala Constitucional en la sentencia de amparo No. 876 del 21-10-16 y que este criterio anterior fue modificado con posterioridad por la Sala Civil, concretamente en fecha 22 de junio de 2016, con la sentencia No. 397, en la cual se expuso que cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato el quid del asunto está configurado por una obligación de hacer como lo es el otorgamiento del instrumento que contenga el contrato de compra venta, y no el desalojo del inmueble, con el argumento que con el otorgamiento del instrumento de propiedad se cumple con la tradición legal de los bienes inmuebles…”(subrayado propio)
En este contexto, esta Sala señala lo expuesto en sentencia (s. S.C. núm. 401 del 19 de marzo de 2004 y s. SC N° 190 del 9/03/2009) en relación con el principio de confianza legítima y expectativa plausible ha dictaminado lo siguiente:
“En sentencia n° 956/2001 del 1º de junio, caso: Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero, que aquí se reitera, esta Sala señaló:
‘La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’.
Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares.”
Sobre los criterios descritos anteriormente, se aduce que los cambios jurisprudenciales ocurren cuando el Tribunal altera de forma implícita o explícita la doctrina o criterios que ya han sido establecidos con anterioridad, no obstante, es necesario precisar que no todo abandono de un criterio anterior presupone un cambio del mismo y en el caso sub examine el criterio aplicado sólo especifíca o limita el tipo de contratos o relaciones jurídicas para las cuales es indispensable agotar “los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”, por lo que hay que tomar en cuenta que para el asunto que nos ocupa, hasta tanto no se concrete y protocolice el documento de venta definitivo, no ha nacido el derecho del nuevo propietario de solicitar la desocupación del inmueble. Es así como, en relación a lo señalado por la accionante, es menester para esta Sala hacer referencia a las consideraciones realizadas por el ad quem en las cuales expuso:
Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes-.(Subrayado propio)
De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer, lo cual per se, no comporta la desocupación del inmueble " (Subrayado añadido)
En consecuencia, siendo que en el caso de marras la pretensión del demandante es el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, cuya pretensión podría ser declarada con lugar o eventualmente sin lugar, no es menester el agotamiento del procedimiento previo regulado en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, razón que hace improcedente la petición de inadmisibilidad de la causa solicitada por la parte demandada y recurrente. Establecido lo anterior, esta Sala observa que indefectiblemente en el caso de autos se trata del cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, por lo que tal como lo adujo el Ad quem “mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que el accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues en principio debe verificarse si procede o no la venta definitiva.” Así se declara.
V
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento del contrato de opción a compra venta, celebrado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 06 de mayo de 2010, inserto bajo el Nº 34, Tomo 87°, de los respectivos libros de autenticaciones, suscrito entre la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, en su carácter de OPTANTE COMPRADORA, con el ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, en su carácter de OFERENTE VENDEDOR, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar destinada a vivienda principal, distinguida con el Nº 02, vereda 20 de la Urbanización Carabobo I, de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, protocolizado su documento de propiedad en fecha 30 de junio de 1993, bajo el N° 2, tomo 10°, protocolo 1°, trimestre 2°. ASÍ SE DECLARA.-
SEGUNDO: Declara sin lugar la reconvención de resolución de contrato de opción de compra venta intentada por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.215.700, contra la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-14.530.583, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida. TERCERO: Ordena a la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA cancelar la cantidad de tres cientos mil bolívares ( Bs. 300.000,oo), monto correspondiente a la totalidad del dinero restante del bien inmueble objeto del presente litigio. ASÍ SE ORDENA.
CUARTO: En virtud del anterior pronunciamiento se ordena indexar el monto condenado a pagar por este Tribunal, mediante una experticia complementaria al fallo, hasta la presente fecha, una vez quede firme la presente decisión. ASÍ SE ORDENA.-
QUINTO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS, antes identificado, a otorgar conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la ciudadana YUSLADY DE JESUS SANES ATENCIA, celebrado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 06 de mayo de 2010, inserto bajo el Nº 34, Tomo 87°, de los respectivos libros de autenticaciones, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el N°02, construida sobre un terreno de doscientos veintiséis metros, con ochenta centímetros cuadrados (226,80 M2), cuyos linderos y medias son las siguientes: FRENTE: (Equivale a ESTE) en la medida de nueve (09) metros, linda con la vereda 20; FONDO: (Equivale a OESTE) en igual medida al lindero anterior (9 Mts.) limita con estacionamiento; POR UN COSTADO: (Equivale a SUR) en la medida de veinticinco metros con veinte centímetros (25,20 Mts.) colinda con la casa N°04 de la vereda 20; POR EL OTRO COSTADO: (Equivale a NORTE) en igual medida al lindero anterior (25,20 Mts.) colinda con la casa N° 08 de la vereda 13, el cual fue adquirido por la parte demandada ciudadano JHON ALEXANDER RUIZ SALAS por herencia de sus causantes (padres) NOLBERTO RUIZ MARQUEZ, quien falleció Ab-intestato el 13-11-1994, conforme se evidencia de formulario para la autoliquidación de impuesto sobre sucesiones S-1-H-83-A28742 , expediente N° 406/95 y certificado de solvencia de sucesiones H-92 N° 244194 de fecha 06-12-96 por la jefatura del sector: tributos internos Mérida, Ministerio de Hacienda (hoy Seniat), y de su madre ciudadana MARILSA DEL SOCORRO SALAS DE RUIZ fallecida Ab-intestato el 09-06-2006 conforme se evidencia de formulario para la autoliquidación de impuesto sobre sucesiones F-200907 N°00012949, de fecha 20-08-2010, expediente 259 y certificado de solvencia sucesoral Seniat-0845246, quienes adquirieron dicho inmueble en comunidad conyugal conforme a documento protocolizado en fecha 30 de junio de 1993, bajo el numero N° 02, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre del año 1993; y de su hermano JOEL ELIUTH RUIZ SALAS, en fecha 09-09-1999, conforme se evidencia de formulario para la autoliquidación de impuesto sobre sucesiones F-2008-07-0082938 de fecha 10 de junio 2010 y certificado de liberación N° 06, expediente 2010/162 SEXTO: En caso de incumplimiento de la parte demandada, de la obligación aquí establecida, la presente sentencia constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: De conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes, y una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a correr el lapso para interponer los recursos contra la presente decisión.
PUBLIQUESE, COPIESE Y REGISTRESE.
DADO FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORIDNARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. En El Vigía a los diecisiete días del mes de Enero de dos mil veintidós.

EL JUEZ

ABG. JOSE V. MOLINA MANAURE

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA ALEJANDRA PEREZ
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo el pregón de Ley, siendo las 3:00 de la tarde. SRIA

SRIA,