REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
“VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES”
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
El presente expediente se encuentra en este Juzgado Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de diciembre de 2016 (f. 155), por el abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ actuando en nombre y representación del ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, contra la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2016 (f.140 al 154), dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE, Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO DE MÉRIDA, CON SEDE EN TOVAR , mediante la cual declaró CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, interpuesta en el presente juicio de desalojo de contrato de arrendamiento (local comercial) intentado por el ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ contra el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
Mediante auto de fecha 19 de enero de 2017 (f. 160), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Así mismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes deben ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal.
Por diligencia de fecha 22 de febrero de 2017 (f. 161), el Apoderado Judicial de la parte demandada Abg. JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ, consignó informe en esta instancia contentivo de un (01) folio y su vto, donde solicita que la Apelación interpuesta, sea declarada CON LUGAR y sea renovada.
Obra de los folios (163 al 185), de fecha 23 de febrero de 2017, informe presentado en esta instancia por los Abogados, JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, apoderados Judiciales de la parte demandante y reconvenida.
En fecha 09 de marzo de 2017 mediante auto (f. 186), por cuanto ya se venció el lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para que la parte demandante presentara observaciones escritas, sobre los presentados por la contraparte, esta Alzada dijo VISTOS y la presente causa entró en lapso para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 9 de mayo de 201 (Vto. F. 186), esta Alzada dejó constancia que vencido como se encontró el lapso previsto para dictar sentencia en la presente causa, se dejó constancia de que no profiere la misma por lo cual difirió su publicación para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a la fecha del presente auto.
Por auto de fecha 8 de junio de 2017 (f. 188), esta Alzada dejó constancia que la sentencia de la presente causa prevista no profiere, en virtud de que existen procesos más antiguos y deben ser decididos con preferencia.
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2022 (f. 191), la abogada YOSANNY CRISTINA DÁVILA OCHOA, asumió el conocimiento de la causa como Juez Provisoria de esta Alzada.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 20 de enero de 2016 (fs. 01 al 06), por el ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad número V- 10.900.764, asistido por los abogados ejercicio JOSE DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ. Titulares de las cédulas de identidad números 8.721.450 y 8.082.369, con certificado de inpreabogado números 8.712.450 y 8.082.368 cuyo conocimiento correspondió al TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, asistido por los Abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ Y EDISON JAVIER RINCÓN VÉLAZQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V- 8.712.450 y 8.082.368 inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 100579 y 243.366, actuando como Apoderados Judiciales de la parte actora, mediante el cual demandó al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-8.083.488, por DESALOJO, exponiendo en resumen lo siguiente:
Bajo el titulo de los hechos: señaló que su representado es propietario de un inmueble que adquirió por compra según consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado de Mérida, en fecha 08-01-2015, inscrito bajo el N° 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2190 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, el cual acompañó en copia fotostática simple constante de cinco (5) folios útiles, marcada “A”, ubicado en la Carrera 12 del sector El Corozo de esta ciudad de Tovar, sin número de nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida, consiste en un local comercial apto solamente para la explotación en el ramo de taller de latonería, pintura y mecánica automotriz.
Construido con paredes de bloques, pisos de cemento, un portón metálico y servicios de aguas blancas y negras, con un área o superficie de cincuenta y un metros con cuarenta y siete centímetros cuadrados (51.47 Mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas FRENTE; en la medida de cuatro metros (4 Mts) limita con la carrera 12; FONDO: en una distancia de nueve metros con siete centímetros (9.07 Mts), luego sube en la medida de dos metros (2 Mts) y de allí cruza a la derecha en la medida de dos metros con dieciocho centímetros (2,18 Mts), colinda con propiedad de María Elena Bustamante Molina ; LADO DERECHO: (Visto desde el frente): en una extensión de seis metros con diecisiete centímetros (6,17 Mts) limita con casa de Eduviges Linares; Y LADO IZQUIERDO (visto desde el frente): en una longitud de once metros con veintisiete centímetros (11,27 Mts), luego cruza a la derecha en la medida de treinta y seis centímetros (0,36 Mts), colindando con casa de Eva Zambrano de Molina.
Señaló que el inmueble antes descrito, no es apto como vivienda familiar, ya que es un pequeño galpón que no cuenta con dormitorio, sala de baño, instalación sanitaria, cocina u otra dependencia necesaria para ser habitada y por lo que de ninguna manera es aplicable en este caso es aplicable el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, ya que es de uso comercial exclusivamente y es el mismo uso que le da el arrendatario.
Señaló que cuando adquirió el inmueble el día 08-01 2015, como consta en el documento de propiedad, la vendedora MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, tenía el inmueble arrendado al demandado CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, quien para ese momento tenía el inmueble como taller de latonería y pintura automotriz.
Señaló que la vendedora le informó al arrendatario, que no se incrementaba el alquiler, informando que la cuantía del canon era por Dos mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales, lo cual fue un convenio entre las partes y se aceptaron los términos expuestos.
Que días posteriores realizada la compra venta, luego de esta conversación con su vendedora y para darle tiempo de que le notificara lo conducente al arrendatario, acudió al inmueble que había comprado donde conoció al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTERAS, quien en esa oportunidad se molestó manifestándole que él no lo recocina como propietario porque ese inmueble era de el por tenía muchos años allí alquilado.
Señaló que el día 29-01-2015, acudió ante la Prefectura de la Parroquia Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida, donde solicitó la intercesión o mediación de dicho organismo público para lograr la conciliación con el arrendatario. Allí fue atendido y se ordenó citar a dicho ciudadano, a comparecer a un acto, donde se lograra un acuerdo amistoso o se firmará una caución.
Que en reiteradas oportunidades acudieron al inmueble funcionarios policiales, en todos los casos el arrendatario alegaba que él no era la persona involucrada, que no sabía a quién que buscaban. Por último el Prefecto acudió al lugar y fue la única manera que se logró citarlo.
Indicó que el día 18-02-2015, tuvo lugar el acto, tal como costa en acta instruida y que anexó constante de tres folios útiles marcada “B”.
Que en el acto tomó primero la palabra el Prefecto Civil, donde mencionó lo siguiente: primero que era la máxima autoridad y en segundo lugar sugirió a las partes, que fueran a ventilar la controversia en la oficina regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, de la ciudad de Mérida.
Por otro lado, existe un error en la información suministrada, el funcionario los envió a un organismo que no tiene competencia alguna en el caso, la misma es atribuida al Ministerio del Poder Popular para el Comercio.
A diferencia de los arrendamientos de vivienda que se rigen por otra Ley, en este caso no es necesario el agotamiento previo de la vía administrativa, para proceder por vía judicial.
Quedó registrado en el acta, el compromiso de las partes de no ofensas y así poner fin al problema suscitado.
El acta es importante, por ser demostrativa la fecha en que quedo legalmente notificado el arrendatario y consta la comprar realizada por el ciudadano JULIO CÉSAR RAM´REZ, tal importancia viene dada en razón de la admisibilidad o inadmisibilidad de la presente acción por la PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEAL ARRENDATICIO, de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Señaló que en tal virtud y por recomendación expresa de sus abogados, debió dejar transcurrir el lapso de seis (6) meses previsto en el Artículo 39, para intentar la presente acción, ya que le advirtieron que en ese lapso el arrendatario podía intentar la acción de Retracto Legal. Contando el plazo de seis (6) meses desde el día 18-02-2015, fecha en que fue notificado legalmente el arrendatario, de la compra del inmueble, el lapso del mismo venció el día 17-08-2015.
Señaló que realizó otras actuaciones preparatorias a la presente acción, como el caso de la prueba preconstituida que consistió en la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 26-11-2015, la cual se anexa al expediente, constante de quince (15) folios útiles marcada “C”, en dicha inspección dejaron constancia de lo siguiente:
PRIMERO: la dirección donde está construido el inmueble, carrera 12 del sector El Corozo, casa sin nomenclatura, Parroquia Tovar, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida.
SEGUNDO: las características del inmueble, tipos de paredes, pisos y techos, materiales con que esta edificada, estado de uso, conservación o deterioro el Tribunal con la ayuda del práctico dejó constancia de lo siguiente, paredes sin frisar, techo de zinc, piso de cemento, portón metálico, sin servicio de baño
TERCERO: Acreditación de la propiedad., a tal efecto el tribunal dejo constancia de que en el acto presentó su documento de propiedad.
CUARTO: de la identidad persona o personas que ocupa el inmueble de su propiedad, el Tribunal dejó constancia que se encontraba únicamente el ciudadano César Alberto Contreras Conteras.
QUINTO: del carácter, título o derecho de la persona que ocupa el inmueble, el Tribunal dejó constancia que según lo manifestado, el mismo se encuentra en calidad de arrendatario.
SEXTO: Si el inmueble es apto para habitación familiar; el Tribunal dejó constancia, que el lugar no es apto para vivienda.
SÉPTIMO: Si el inmueble es apto para explotación comercial, el Tribunal dejó constancia que según lo observado es el usado para explotación comercial.
OCTAVO: del uso que él ocupante le da al inmueble de su propiedad, el Tribunal dejó asentado para uso comercial como se mencionó en el numeral anterior.
NOVENO: Los bienes muebles existentes en el inmueble, el Tribunal dejó constancia que no se encontraron enseres del hogar.
Adicionalmente el Tribunal dejó constancia de la actitud rebelde que presentó el arrendatario demandado y de la negativa de firmar y posteriormente fueron agregadas fotografías al Expediente de Inspección.
Cabe destacar que el ciudadano César Alberto Contreras Contreras, no ha cumplido con el canon de arrendamiento y adeuda la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00), correspondiente a 12 meses consecutivos vencidos e insolutos, ya que el Artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial dispone que: “Son causales de desalojo: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Bajo el Título “EL DERECHO” Fundamentó la presente acción en los Artículos 1,2,14,20 y 40 literales “a” y “h” del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial /G.O.N° 40.418 de fecha 23-05-2014), en concordancia con los Artículos 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.270, 1.532 y 1.534 del Código Civil.
Bajo el Titulo “PETITORIO”,
Señalaron como domicilio procesal de la parte demandante: Urbanización Las Colinas, vía principal frente al Parque las Colinas, casa S/N, Parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida. A los efectos del demandado es la dirección del inmueble bajo litigio: Carrera 12 del Sector, El Corozo de la ciudad de Tovar, sin número de nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida.
Estimaron la demanda por la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (24.000.oo), es el monto al que ascendió de la deuda, por Canon de Arrendamiento, correspondiente a doce (12) meses consecutivos vencidos e insolutos., monto equivalente a ciento cuarenta y una coma diecisiete Unidades Tributaria (141,17 UT). Por ultimo solicitaron que la demanda sea admitida, conforme a Derecho y declarada con lugar en la Definitiva.
Mediante auto de fecha 20 de enero de 2016 (f. 31), el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque, y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida TOVAR, recibió por distribución libelo de la demanda, suscrito por el ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, asistido por los Abogados, JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nª V-8.712.450 y V- 8.082.368, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los N° 100.579 y 243.366, respectivamente, contra el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
En auto de fecha 25 de enero de 2016 (f. 32), el Tribunal de la causa, vista la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL, el tribunal por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbre ni a ninguna disposición expresa de la ley y de conformidad con lo establecido en el artículo 43 en su único parágrafo, del decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Regulación inmobiliario para uso comercial.
Por diligencia de fecha 26 de enero de 2016 (f. 33), el ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, otorgó PODER APUD ACTA a los abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ, EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ y ELIS ENRIQUE MÉNDEZ SÁNCHEZ, para que en su nombre y representación, conjunta, alternativa o separadamente, sostengan y defiendan sus derechos, acciones e intereses el presente juicio.
A través de diligencia de fecha 28 de enero de 2016 (f. 34), los ABOGADOS JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ apoderados judiciales de la parte actora, consignaron los emolumentos necesarios, para la práctica de la citación de la pate demanda.
Mediante auto de fecha 01 de febrero de 2016 (f. 35), el Tribunal de la causa acordó expedir copias certificadas del libelo de la demanda y del auto de admisión, a fin de proceder con el emplazamiento judicial del ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
Por nota de secretaria de fecha 22 de febrero de 2016 (f. 36), el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia que consignó Recibo de Citación debidamente firmada por el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
Obra al folio 37, recibo de citación librada al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, firmada por su puño y letra.
En fecha 1º de marzo de 2016 mediante diligencia (f. 38), el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, parte demandada, otorgó Poder APUD ACTA a los Abogados LUIS EMIRO ZERPA MOLINA y JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIÉRREZ, para que lo representen en la presente causa y ante cualquier instancia, grado o incidencia.
En fecha 29 de marzo de 2016, obra inserta a los folios (139 al 149) escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ, quien expuso los siguientes términos:
Bajo el Titulo de Cuestiones previas: opuso en nombre de su mandante, la cuestión previa contemplada en el numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: numeral 6° “el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Articulo, 340, o por haberse hecho la acusación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Expuso: que en el petitorio del libelo de demanda se lee:
Primero: el desalojo inmediato del inmueble litigioso, por falta de pago de doce pensiones arrendaticias. Segundo: el pago de la cantidad de Veinticuatro mil Bolívares (Bs 24.000,oo) ,por el concepto del pago de arrendamiento de doce meses consecutivos vencidos e insolutos.
Que en el libelo de la demanda se encuentran con dos pretensiones que se excluyen mutuamente.
Bajo el título de la contestación de la demanda: negó, rechazó y contradigo la falaz [sic] afirmación de que el ciudadano JULIO CESAR RAMIREZ, identificado en autos, haya notificado, a su cliente, de que él era el nuevo propietario del inmueble que le fue arrendado, a su representado por la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA y sus hermanos
Que el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial lo siguiente: “Articulo 38 en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado tuviera intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfagan las aspiraciones del propietario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública .
Negó y rechazó que su representado haya dejado de pagar las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses del 8 de enero de 2015 al 8 diciembre de ese mismo año, es decir que adeude por concepto de canon vencidos la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs 24.000,oo).
Que el ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, plenamente identificado en autos, le pagaba a los arrendadores de ese inmueble, puntualmente las cantidades que habían acordado por concepto de arrendamiento.
Negó rechazo y contradijo que su poderdante deba pagar costas en esta causa, ya que no ha dado motivo para sr demandado.
Negó y rechazo en nombre de su cliente, todas y cada una de las afirmaciones e invocaciones de derecho realizadas por la parte demandante.
Bajo el título de las pruebas: promovió recibos de pago efectuados por su representado desde el mes de diciembre de 2014hatsa el mes de enero de 2016, ambos meses incluidos marcados con las letras “A”, “B” y “C”, el objeto de esta prueba es demostrar que los arrendadores recibieron el pago y nunca comunicaron a su mandante el hecho de haber vendido el inmueble dado en arrendamiento.
También solicitó se tome declaración a los ciudadanos 1) MARIA ELENA BUSTAMANTE, JOSÉ DANIEL BUSTAMANTE, AMADO MOLINA, JOSÉ ALBERTO BUSTAMANTE, JOSE ANTONIO BUSTAMANTE, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, con finalidad de que ratifiquen sus firmas en dichos recibos, así como para que den respuestas a las preguntas que le realizará.
Finalmente solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar, por ser temeraria se condene en costa al demandante.
Que de conformidad con lo estatuido en el articulo365 del código de Procedimiento Civil procedió en nombre de su mandante a reconvenir demandando la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio al que tiene derecho su mandante en los siguientes términos:
Bajo el titulo de los hechos, señaló que el ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, identificado en autos, es poseedor en calidad de arrendatario desde hace más de 4 años, de un inmueble ubicado en la carrera 12 del sector el Corozo, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida.
Que el inmueble le fue dado a su patrocinado, en arrendamiento. Hace más de 4años por la ciudadana MÁRIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, venezolana, mayor de edad domiciliada en Tovar, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y titular de la Cédula de identidad N° V- 15.234.744, venta que se hizo sin haberle hecho la oferta de venta al arrendatario, ya que su mandante tenía el derecho preferencial, de conformidad con lo estatuido en el artículo 38 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, ni fue notificado por el comprador de la forma como establece el artículo 39de la ley citada.
Bajo el Petitorio, que por todo lo antes expuesto es que asistió, en nombre de su poderdante, ciudadano CESAR ALBERTOCONTRERAS CONTRERAS, identificado en autos, a reconvenir o demandar, como en efecto lo hizo a los ciudadanos MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA Y JULIO CESAR RAMÍREZ, identificados en autos, para que convengan o a ellos sean condenados por el tribunal en : Primero: que se violó el derecho preferencial que tiene su representado en adquirir el inmueble señalado en el capítulo primero del escrito. Segundo. Anular el documento que quedo Registrado en la oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, el 01 de enero 2015, inscrito bajo el N° 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro Real del año 2015. Tercero: en ofertar, en las mismas condiciones en que se vendió el inmueble, a su representado. Cuarto al pago de las costas, las cuales dejamos al sabio criterio del Tribunal el cálculo de las mismas.
Fundamentaron la reconvención en los artículos 38 y 39 de la ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; 1.264, 1.265 del Código Civil.
Promovieron las siguientes pruebas:
1) Promovieron el documento de venta que quedo registrado en la oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, el 01 de enero 2015, inscrito bajo el N° 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro Real del año 2015.
2) Promovió recibos de pago efectuados por su representado desde el mes de diciembre de 2014hatsa el mes de enero de 2016, ambos meses incluidos marcados con las letras “A”, “B” y “C”.
3) También solicitaron se tome declaración a los ciudadanos MARIA ELENA BUSTAMANTE, JOSÉ DANIEL BUSTAMANTE, AMADO MOLINA, JOSÉ ALBERTO BUSTAMANTE,JOSE ANTONIO BUSTAMANTE.
Bajo el título de inspección judicial solicitó que el tribunal se traslade y constituya en la sede de la Notaría Pública de tova, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, para dejar constancia si la ciudadana Realizó Notificación escrita a través de esa Notaría.
También solicito que el Tribunal se traslade y constituya en la sede del Registro Público de los Municipios Tovar y Zea, para dejar constancia si el ciudadano JULIO CESAR RAMIREZ, solicito una copia certificada de la compraventa el 01 de enero 2015, inscrito bajo el N° 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro Real del año 2015, con la finalidad de notificar al Ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, de la compra del inmueble a que se encontrae dicho documento y en qué fecha se solicitó. Señaló que el objeto de esta prueba es dejar comprobar que el propietario no cumplió con su obligación de ofertar ese inmueble al inquilino, tal como lo establece el artículo 39 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
Estimaron la demanda en la cantidad de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,ooo), lo que equivale a dos mil doscientas cincuenta nueve Unidades Tributaria (U.T. 2.259,88).
Finalmente solicitaron que la presente RECONVENCION, sea admitida sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar por la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.
Mediante nota de secretaria de fecha 29 de marzo de 2016 (f. 50), se recibió escrito presentado por el Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIÉRREZ, Apoderado Judicial de la parte demandada. Igualmente se dejó constancia que venció el lapso establecido, para dar contestación a la demanda en la presente causa.
En auto de fecha 30 de marzo de 2016 (f. 51), el Tribunal de la causa Visto el escrito de contestación a la demanda presentada por el Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ, apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual contesta, opuso cuestión previa y reconvino, a tales fines el Tribunal dejó constancia de lo siguiente: PRIMERO: Visto que la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora podrá subsanar el defecto u omisión invocada dentro del plazo de los 5 días de despacho contados a partir de la fecha 30 de marzo de 2016.
SEGUNDO: En relación a la reconversión propuesta, y de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal se abstendrá de fijar la audiencia preliminar, hasta que la demanda y la reconversión pueda continuar en un solo procedimiento, conforme al artículo 369 ejusdem.
Mediante nota de Secretaría de fecha 05 de abril de 2016 (f. 52), el Tribunal de la causa dejó constancia que venció el lapso establecido, para que la parte actora subsane el defecto de forma invocado en la presente causa.
En fecha 06 de abril de 2016 por diligencia (f. 53), el Abogado LUIS EMIRO ZERPA MOLINA, Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó los emolumentos para que sean librados los recaudos de citación de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Obra de los folios 54 al 58, escrito de subsanación de la cuestión previa de fecha 06 de abril de 2016, presentado por el Abogado EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, Apoderado Judicial de la parte demandante, donde señalo lo siguiente:
(…Omissis), que en aras de le celeridad procesal y la depuración de proceso, la parte actora luego de clara que la demanda es por DESALOJO, desiste del Petitorio referido a los cánones de arrendamiento indicado en el libelo de la demanda, aunque esta era una pretensión subsidiaria a la principal.
De esta manera dejó subsanada la cuestión Previa opuesta, solicitando respetuosamente del tribunal que el escrito sea agregado a los autos para que surta los efectos legales pertinentes.
Mediante auto de fecha 07 de abril de 2016 (f. 59), el Tribunal de la causa acordó expedir copias certificadas del libelo de reconvención y del auto de admisión, a fin de proceder con el emplazamiento judicial de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
En diligencia de fecha 11 de abril de 2016 (f. 60), presentada por los apoderados Judiciales de la parte demandante quienes solicitaron se declare subsanada la cuestión previa dentro del lapso legal y se ordene seguir los procedimientos previstos en código adjetivo civil, para la tramitación de tales cuestiones previas.
A través de auto de fecha 14 de abril de 2016 (f. 61 al 63), el Tribunal de la causa negó la solicitud de revocar por contrario imperio la nota de Secretaria de fecha 05de Abril de 2016 y le informó al apoderado actor, que conforme a lo dispuesto en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal dictó la decisión respectiva a la cuestión previa, en el lapso establecido en el mencionado artículo.
Obra de los folios (64 al 67) auto decisorio de fecha 21 de abril de 2016, donde Tribunal de la causa DECLARÓ IMPROCEDENTE, la cuestión previa prevista en el ordinal 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 869 ejusdem, el Tribunal se abstuvo de fijar audiencia preliminar, hasta que la demanda y la reconvención puedan continuar en un solo procedimiento, dispuesto en el artículo 369 ejusdem.
Por diligencia de fecha 25 de abril de 2016 (f. 68), el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado Jorge Daniel Chirinos Gutiérrez, solicitó al Tribunal de la causa logar la citación de la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Mediante nota de Secretaría de fecha 02 de mayo de 2016 (f. 69 y 70), el Alguacil del Tribunal, dejó constancia de la notificación y consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
En auto de fecha 03 de mayo de 2016 (f. 71), el Tribunal de la causa dejó constancia que debido a que se realizó la citación personal de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, el Tribunal no tuvo nada que resolver, en cuanto a la habilitación solicitada, que riela al folio 68.
Obra de los folios 72 al 74 Contestación a la reconvención, presentada por la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA debidamente asistida por la Abogada TERESA ROJAS ROJAS, quienes presentaron los siguientes alegatos y defensas tanto de hecho como en derecho
Bajo el título: la ilegitimidad para ser citada: negó, rechazo y contradijo el carácter con el que fue demandada y citada para contestar la demanda, que según los artículos 340 ordinal 2° y 346 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, no tiene cualidad para ser reconvenida, pues la reconvención es una contra demanda contra el demandante originario en causa principal.
De los hechos acaecidos por los cuales se le demanda; negó, rechazó y contradijo los hechos alegados en el libelo de Reconvención, por no ser ciertos ni ajustados a la verdad.
De las pruebas forjadas y producidas con el libelo de reconvención; negó, rechazó y contradijo que le haya cobrado y recibido el pago de cánones de arrendamiento a su anterior arrendatario CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, luego de que vendió el inmueble bajo juicio al ciudadano JULIO CESAR RAMIREZ, el día 08 de enero de 2015. Que quien la demanda anexó a su libelo unos supuestos recibos de pago los cuales no firmó, por lo que desconoce en su contenido y firma tales instrumentos. Que también el demandante en reconvención que el local bajo litigio le fue arrendado por la ciudadana MARÍA ELENA Y SUS HERMAN todo lo cual, también negó, rechazó y contradijo por ser falso.
En consecuencia Negó, rechazó y contradijo la veracidad de todos los recibos de pagos presentados por el Reconviniente y los desconoció en su contenido y firma, por no haber sido nunca expedidos ni firmados por ella, ni por sus hermanos.
De la reconvención por retracto legal arrendaticio; Negó, rechazo y contradijo que le negó al arrendatario el derecho preferencial para adquirir el inmueble, negó que jamás le haya ofrecido el inmueble en venta al arrendatario, pues antes de negociar con su comprador JULIO CESAR RAMIREZ, en diversas oportunidades le ofreció en venta el local comercial, que era parte del inmueble que compro en mayor extensión al arrendatario CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, quien siempre se negó comprarlo, argumentando que ese local ya era de el por ya tenía mucho tiempo alquilado.
Que de tal manera es falso, que le haya negado el derecho preferencial que nunca le ofreció en venta el inmueble; además de ello, por información de su comprador JULIO CESAR RAMIRÉZ, este último se reunió con el arrendatario en el despacho de la Prefectura de la Parroquia Tovar y que allí el arrendatario manifestó que estaba consciente de que yole había vendido el local a JULIO CESAR RAMÍREZ.
En consecuencia solicitó al Tribunal de la causa declare sin lugar la reconvención, por haber expirado el plazo que la Ley concedía para intentar la acción.
Obra de los folios (83 al 91), contestación a la Reconvención, suscrita por los Apoderados Judiciales de la parte demandante, Abogados. JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÀZQUEZ, quienes en resumen expusieron lo siguiente:
Bajo el título La Reconvención Propuesta, su admisión y tramitación:
Señalaron que por escrito consignado en fecha 29-03-2016 y que obra inserto a los folios 39 al 46 del expediente, el Abogado Judicial especial de la parte demandada, formaliza litiscontestación, opone cuestiones previas e intenta reconvención, mutua petición contrademanda.
Que por auto de fecha 30-03-2016inserto al (51) de fojas, el tribunal providencia y resuelve sobre el particular decidiendo, en cuanto la reconvención conforme al artículo 10 del código de procedimiento civil se admite la reconvención, e invocando los artículos 369 y 869 ejusdem, el Tribunal difiere o suspende la fijación de la audiencia preliminar que debe verificarse en el juicio Oral, hasta tanto la acción principal y reconvención pueda continuar en un solo proceso.
De la falta de capacidad de representación del abogado que interpone la reconvención; al amparo del artículo 150 del código de procedimiento Civil alegaron e invocaron la falta de capacidad de representación del mandatario que interpone la reconvención, el Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ, por no tener la representación, que se atribuye como reconviniente.
Que por no tener representación que se atribuye el abogado mandatario presupone en principio el no otorgamiento del respectivo poder pues al no haberlo no puede existir representación; también puede ocurrir que el poder otorgado haya sido revocado antes de la interposición de la acción que el apoderado intentó.
Que no cabe duda de que la reconvención es una demanda distinta de la originaria, del juicio principal, y entonces no podría intentarse esta nueva demanda con un poder especial otorgado solamente para la representación en otra demanda que es la originaria y principal.
De la caducidad de la acción establecida en la ley; que expresa el reconviniente en las líneas del folio 43 que la venta del inmueble litigioso se hizo sin hacerle la oferta de venta al arrendatario, que tenía el derecho preferencial de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ni fue notificado por el comprador en la forma que establece el artículo 39 de la misma Ley.
Que en primer lugar debe de decirse que esta obligación de ofrecer preferentemente el inmueble en venta al arrendatario y la obligación de notificar, corresponden al propietario vendedor, no al comprador; que por tanto su patrocinado no tiene cualidad para ser reconvenido por retracto legal arrendaticio, por lo que conforme al artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, pidieron muy respetuosamente Tribunal declare sin lugar la Reconvención, por haberse accionado contra persona distinta a la que tenía la obligación de hacer presuntamente omitida.
Que si bien es cierto que el arrendatario tenía el derecho de preferencia ofertiva para comprar a que se refiere el artículo 38 de la Ley especial sobre la materia, ya operó la caducidad de ese derecho y la prescripción de la acción, como se explicó en la demanda originaria.
De la pretensión del reconviniente que se reconozca que se le violento el derecho de adquirir el inmueble arrendado, que el presente caso se produjo la venta del inmueble arrendado y la renuncia del arrendatario al ejercicio del retracto legal arrendaticio, por no ejercer su derecho dentro del plazo que se le concedía la ley, ratificaron que quien debía notificar al arrendatario que iba a vender el inmueble arrendado era la propietaria vendedora, no el comprador, por lo que su patrocinado carece de cualidad y legitimidad para ser demandado por retracto legal arrendaticio.
Que el arrendatario debió intentar su acción de retracto legal por vía de acción principal y no por vía reconvencional, como lo hizo en el presente caso y de manera errónea demandando a persona distinta obligada que no tiene cualidad ni legitimidad para ser sujeto pasivo de la acción.
De la segunda pretensión del reconviniente: que se anule el documento de compraventa: señalaron que para eso existen otras acciones en el Derecho Civil tendentes a anular la venta, que ningunas de dichas acciones se mencionan en la reconvención, ni se invoca el fundamento legal requerido para las mismas.
De la tercera pretensión del reconviniente: que se le oferte en venta el inmueble en las mismas condiciones en que o compro su patrocinado: señalaron que el tiempo para dicha oferta ya paso y el ejercicio de la acción de retracto legal también caduco sin que la, misma fuera ejercida en tiempo útil por el arrendatario.
De la invalidez de las pruebas del reconviniente:
Los supuestos recibos de pago agregados a la reconvención, que no se trata de recibos si no de hojas arrancadas de un cuaderno continentes de simples notas, apuntes o acotaciones hechas por la misma persona, que suponen ha de ser el reconviniente ,o al menos esquíen los reproduce y deberá decir quien hizo tales acotaciones.
Que estas notas no guardan la estructura de un recibo, es decir por su redacción y contenido no son recibos de pago. Que el recibo debe contener primeramente el lugar y fecha en que se hizo el pago, en este caso puede verse que estos supuestos recibos no se indican ninguno de estos requisitos.
Testimoniales para que los supuestos firmantes de los recibos de pago los ratifiquen en su contenido y firma en primer lugar; y en segundo lugar para que respondan a las preguntas que les hará el promovente: que en relación a ello ya han solicitado al tribunal que en dichos actos de comparecencia deje constancia de que tales testigos no saben firmar, por lo que no pudieron firmar los falsos recibos y en segundo lugar se reservaron el derecho de repreguntar en dichos testigos luego del interrogatorio que les formule el promovente, en virtud de que este último al promoverlos no cumple con su obligación de informar al Tribunal sobre el objeto de la prueba, violentando el principio de control de la prueba, al no saber esta pate para que se promueven dichos testigos.
Dela solicitud, traslado y constitución del Tribunal en la sede del Registro Público de los Municipios Tovar y Zea: que en la solicitud el promovente dice que tal traslado es para dejar constancia si el ciudadano JULIO CÉSAR RAMIREZ solicito una copia certificada del documento por el cual compró el local comercial litigioso, “con la finalidad de notificar al ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, de la compra del inmueble a que se encontrae dicho documento y en qué fecha la solicitó”. Se opusieron a a la admisión de esa prueba por ser irrelevante e impertinente, además inoficiosa pues nada aportara al proceso.
De acuerdo al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, ratificaron como domicilio procesal, la misma dirección indicada en el libelo de demanda o acción principal. En: urbanización Las Colinas, vía Principal, frente al parque Las Colinas, Casa S/N, Parroquia el Llano Municipio Tovar del Estado Mérida.
En fecha 17 de mayo de 2016 mediante nota de Secretaría (f. 94), el Tribunal de la causa, dejó constancia que venció el lapso establecido para dar contestación a la reconvención, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 23 de mayo de 2016 (f. 95), por el Tribunal de la causa, fueron revisadas las actas procesales que conforman la causa, verificando que la demanda y la reconvención pueden continuar en un solo proceso, por lo tanto el Tribunal fijo el día jueves dos (02) de junio de 2016, para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR.
A través de auto de fecha 31 de mayo de 2016 (f. 96), el Tribunal de la causa dejo constancia que debido a que se prolongó el régimen de días no laborables según Decreto Presidencial, se fijó nueva fecha para la AUDIENCIA PRELIMINAR, para el seis (06) de junio de 2016.
Por auto de fecha 05 de junio de 2016 (fs. 97 y 98), se dio inicio a la AUDIENCIA PRELIMINAR, seguidamente la Juez Provisoria declaró abierto el acto y comparecieron ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, presentes los Abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ Y EDISÓN JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 8.712.450 y V- 8.082.368 respectivamente, en su carácter de Co-Apoderados Judiciales del ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad Nª V-10.900.764, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y hábil, parte demandante reconvenida, según se evidencia en Poder APUD ACTA conferido en fecha 26 de enero de 2016, inserto al folio 33 y el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nª V- 8.083.488, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y hábil, parte demandada, asistido por el Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIÉRREZ, titular de la cédula de identidad Nª 3.574.134. Po otro lado, se dejó constancia que la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, venezolana, mayor de edad, comerciante, soltera, titular de la cédula de identidad Nª V- 15.234.744, domiciliada en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y hábil en su carácter de demandada reconvenida, no se presentó, ni por medio de Apoderado Judicial que la represente. Seguidamente la Juez Provisoria comunicó el alcance del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Se concedió el derecho de palabra a los Apoderados Judiciales de la parte actora, quienes: “dejaron constancia que antes de ejercer la acción, trataron de llegar a un acuerdo extrajudicial, pero fue imposible lograrlo. Este acto es por desalojo de local comercial por falta de pago de canones de arredramiento, especificados en el libelo de la demanda. Sorprendió la reconvención de preferencia ofertiva. Igualmente ratificaron el desconocimiento de los recibos de pago presentados por la parte demandada, ya que los mismos son firmados por terceros. Ratificaron las pruebas promovidas en el libelo de la demanda y en este acto promovieron y ratificaron las pruebas concernientes a; 1) El documento de venta; 2) El acta instruida por ante la Prefectura Civil del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y 3) La inspección judicial, todas consignadas a los autos. Asimismo [sic] promovieron en el acto la prueba documental suscitada por la demandada, referente al documento de venta, por la cual compró la ciudadana María Elena Bustamante Molina. Igualmente manifestaron la disposición de llegar a un acuerdo en la presente causa. Se concedió el derecho de palabra al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS demandado, asistido por su Apoderado Judicial, donde expuso: Ratificó en todas las partes el escrito de contestación a la demanda, junto con las pruebas promovidas en el escrito. Manifestó que nunca ha sido inquilino del demandante y que la propietaria del inmueble objeto de la demanda, autorizó a los hermanos para recibir los canones de arrendamiento, por lo que solicitó que ellos ratifiquen los recibos agregados a los autos. Por otro lado manifestó que nunca ha sido notificado de la preferencia ofertiva y promovió en la audiencia, la prueba de posiciones juradas de la ciudadana Mara Elena Bustamante Molina y expresó la disposición de absolver las mismas, por lo que negó cada una de las pretensiones del demandante. En consecuencia el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, hizo la fijación de los hechos y de los límites de la controversia por auto razonado
Obra a los folios (99 al 104) auto de fecha 14 de junio de 2016, donde el Tribunal de la causa Fijó los putos controvertidos, que se resumen a continuación:
…(Omisis) Se apreció que las partes en la audiencia de mediación, ratificaron los hechos expuestos en el escrito libelar, en la contestación de la demanda y en la contestación a la reconvención, insistiendo el actor que le alquiló al demandado un inmueble para local comercial, donde manifestó la insolvencia en los canones de arrendamiento y desconoció los recibos de pago presentados por el demandado, ratificó las pruebas e igualmente promovió la prueba documental, referida al documento de venta por el cual compró la ciudadana María Elena Bustamante Molina, promovida por la demanda reconvertida.
Expuesto lo anterior, resultó forzoso para la Juzgadora poder determinar que los hechos controvertidos, resultan de la exposición de las partes del libelo, contestación y audiencia preliminar, quedando fijados los siguientes puntos:
1) En el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, en relación a los pagos de canones de arrendamiento, de los meses de Enero 2015 a Enero 2016, serán doce (12) meses demandados como insolutos, a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00).
2) El arrendatario deberá cancelar o no, los canones de arrendamiento demandados como insolutos o si fueron pagados según los recibos consignados.
3) Determinar si se violó o no la preferencia ofertiva.
4) Anular o no, el documento que quedó registrado en el Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 01/01/2015.
5) Determinar si el actor reconvenido, debe ofertar al arrendatario en las mismas condiciones en que vendió el inmueble, objeto del presente juicio.
6) Determinar la cualidad y legitimidad o no de los ciudadanos JULIO CÉSAR RAMIREZ y MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, para ser reconvenidos.
7) Verificar la caducidad o no de la acción de preferencia ofertiva y el retracto legal.
8) Verificar la capacidad de representación del abogado que interpone la reconvención.
Mediante escrito que obra de los folios (105 y 106) de fecha 27 de junio de 2016, el abogado LUIS EMIRO ZERPA MOLINA, apoderado judicial del ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS presentó promoción de pruebas de la siguiente manera:
DOCUMENTALES:
1.- Promovió el documento de venta, asentado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, el 01 de enero de 2015, inscrito bajo el Nª 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro Real del año 2015.
2.- Promovió recibos de pago efectuados por su representado, desde el mes de diciembre de 2014 hasta el mes de enero de 2016, ambos meses incluidos marcados con las letras “A”, “B” y “C”, con el objeto de demostrar la solvencia del ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
TESTIMONIALES:
Solicitó que le fuese tomada declaración a los ciudadanos María Elena Bustamante, José Daniel Bustamante, Amado Molina, José Alberto Bustamante, José Antonio Bustamante, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Tovar del estado Bolivariano de Mérida, con la finalidad de que ratifiquen sus firmas en dichos recibos y así demostrar que su Patrocinado, no adeuda cantidad alguna por canones de arrendamiento.
INSPECCIÓN JUDICIAL:
a) Solicitó al Tribunal se traslade y constituya en la Sede de la Notaria Pública de Tovar, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida y así dejar constancia que la ciudadana María Elena Bustamante Molina, realizó notificación escrita a través de la misma, al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
b) Solicitó al Tribunal se traslade y constituya en la Sede del Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Bolivariano de Mérida y dejar constancia que el ciudadano Julio César Ramírez, solicitó copia certificada de la compraventa, con la finalidad de notificar al ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS de la compra del inmueble, el objeto es comprobar que el nuevo propietario, no cumplió con la obligación de notificar de la compra del mismo al inquilino, como lo establece el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
POSICIONES JURADAS:
Solicitó al Tribunal la citación de la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, con la finalidad de obtener la confesión donde mencione que nunca le fue ofertado el inmueble, objeto del desalojo.
PRUEBA DE INFORMES:
Por medio de escrito de fecha 27 de junio de 2016, que obra de los folios (107 al 113), los Abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ Apoderados Judiciales de la parte demandante, presentaron promoción de pruebas de la siguiente forma:
Que la parte actora demostró en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia, en segundo lugar el incumplimiento del mismo en el pago de los canones de arrendamiento, en consecuencia causal de desalojo y en tercer lugar la caducidad de la acción referida a preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio. Promovieron las siguientes pruebas:
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL:
Que consiste en el documento público, mediante el cual el demandado compró el inmueble, quedando registrado en fecha 08-01-2015, bajo el Nº 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, el cual acompañaron al libelo de la demanda, no fue impugnado, tachado o desconocido en el proceso, riela en los folios del 7 al 11.
MEDIO DE PRUEBA, DOCUMENTO PÚBLICO ADMINISTRATIVO:
Promovieron el valor y mérito probatorio del acta instruida por la Prefectura Civil de la Parroquia Tovar el 18-02-2015 y que anexaron en original al libelo de la demanda, obra inserta de los folios 12 al 14 del expediente.
MEDIO DE PRUEBA, INSPECCIÓN JUDICIAL (PRUEBA PRECONSTITUIDA EXTRA LITEM):
Promovieron el valor y mérito probatorio de la prueba preconstituida, consistente en Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26-11-2015.
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL:
Consistente en el documento público mediante el cual la reconvenida MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, compró el inmueble que a posteriori vendió a su Mandante JULIO CÉSAR RAMÍREZ protocolizado en el Registro Púbico de los Municipios, Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 07-10-2014, inscrito bajo el Nª 2014.761. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nª 378.12.19.2.2114 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014.
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL (PRUEBA TRASLADADA):
Promovieron el valor y mérito probatorio del Expediente de Consignaciones llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial con el N° 10-2016 de la nomenclatura de dicho órgano judicial, expediente que consignaron en la Audiencia Oral, correspondiente al lapso de Evacuación de Pruebas en el Juicio Oral, ofrecimiento que hicieron en virtud de que anteriormente solicitaron al Tribunal, copia certificada de la totalidad de las actas que conformaron el mencionado expediente.
Por medio de diligencia de fecha 27 de junio de 2016, que obra de los folios (114 y 115), la Abogada TERESA ROJAS ROJAS, Apoderada Judicial de la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA presentó escrito de promoción de pruebas, sobre la Reconvención intentada en su contra por el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, promoviendo las siguientes:
Primero: Promovió el documento por el cual adquirió el Inmueble objeto de este juicio, anexo al escrito de contestación a la Reconvención y que está inserto en los folios 75 al 78; y el cual se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipio Tovar y Zea del estado Mérida, en fecha 07-10-2014, inscrito bajo el N° 2014.761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2114 y correspondiente al libro de folio real del año 2014.
Segundo: Promovió el documento mediante el cual vendió un inmueble al demandado Reconviniente CESÁR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, que anexo al escrito de Contestación a la reconvención y que esta agregado en los folios 79 al 82 del expediente, que se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 12 de enero de 2016, Inscrito Bajo el N° 2014.761, asiento Registral 3 del Inmueble Matriculado con el N° 378.12.19.2.2114, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Tercero: Impugnó todas las pruebas forjadas y producidas con el libelo de reconvención por parte de su reconviniente CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS y ratificó lo dicho en su contestación a la reconvención al folio 72 y vuelto.
Cuarto: aclaró al Tribunal que promovió y se opuso a la promoción de pruebas en este acto por un deber legal, para el caso de que el Tribunal no resuelva sobre lo que antes he pedido, ratifico que no tiene cualidad, interés ni legitimidad para ser reconvenida, pues no es parte en el juicio principal y la reconvención solo procede contra el demandante.
Mediante escrito de Secretaria de fecha 27 de junio de 2016 (vto. f. 115)), se dejó constancia de promoción de pruebas, presentado por la Abogada TERESA ROJAS ROJAS, Apoderada Judicial de la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, constante de dos (02) folios útiles.
Por nota de Secretaría de fecha 27 de junio de 2016 (f. 116), el Tribunal de la causa dejó constancia que venció el lapso para la promoción de pruebas en la presente causa.
En fecha 28 de junio de 2016 mediante auto (f. 117), el Tribunal de la causa abrió lapso de tres (03) días, para que las partes se opongan o no a la admisión de pruebas promovidas por la parte contraría.
A través de auto de Secretaría de fecha 30 de junio de 2016 (f. 118), el Tribunal dejó constancia que venció el lapso para que las partes convinieran o se opusieran a las pruebas promovidas en la presente causa.
Mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (f. 119), el Tribunal dejó constancia a través de computo de Secretaria, que desde el 27 de junio de 2016 exclusive hasta el día 06 de julio de 2016, transcurrieron seis (06) días de despacho.
Mediante sentencia interlocutoria de oposición de admisión de pruebas de fecha 06 de julio de 2016, que obra a los folios (120 al 121) el Tribunal A quo, dicto la siguiente decisión que se resumen a continuación:
(…omissis)
El TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, DECLARÓ SIN LUGAR la oposición realizada por el demandante reconvenido ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, a la prueba de posiciones juradas, promovidas por el demandado reconviniente ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS.
En auto de fecha 06 de julio de 2016 (f. 122 al 124), el Tribunal de la causa estando dentro de la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisión o no de las pruebas consignadas, lo hizo en los siguientes términos:
Las pruebas documentales que promovieron los Abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, apoderados Judiciales de la parte actora, ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, en el libelo de la demanda, señalada con el literal “C” y en el escrito de promoción marcadas con los numerales “1,2,3 y 4”, relacionados con el documento público protocolizado en el Registro Público de los Municipios Tovar, y Zea del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 08/01/2015, inscrito bajo el Nª 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2190 (folios 7 al 11), el acta instruida por la Prefectura Civil de la Parroquia Tovar, el día 18/02/2015 (folios 12 al 14), la inspección judicial (prueba preconstituida extra Litem) practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 26/11/2015 (folios 15 al 30) y el documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Bolivariano de Mérida en fecha 07/10/2014, inscrito bajo el Nª 2014.761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N°378.12.19.2.2114 (folios 77 y 78) presentado por la demandada reconvenida ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, se admiten por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En cuanto a la documental promovida bajo numeral “5” (prueba trasladada) del escrito de promoción de pruebas, relacionada con el Expediente de Consignaciones signado bajo el Nª 10.2016, llevado por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en la cual manifestaron que consignaron la misma el día del debate oral; por lo tanto el Tribunal hizo las siguientes consideraciones: En virtud de que la parte que promovió la prueba trasladada, manifestó en la promoción que solicitó copia certificada del expediente y no le fue expedida, a criterio del Tribunal lo correspondiente era solicitar la prueba de informes, razón por la cual el Tribunal consideró que dicha prueba era impertinente, por lo cual negó la misma, de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a las pruebas promovidas por la parte demandante reconviniente: En cuanto a la prueba testimonial promovida en la contestación a la demanda, escrito de reconvención y escrito de promoción de pruebas, el Tribunal en relación a la testigo promovida, ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE, procedió a realizar las siguientes consideraciones, estableció el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Asímismo [sic] el artículo 478 ejusdem refiriéndose a las inhabilidades relativas, establece: “No puede tampoco testificar el magistrado en la causa que esté conociendo, el abogado o apoderado por la parte a quien represente, el vendedor, en causas de evicción, sobre la causa vendida. En el caso de marras, se evidencia que la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, es parte demandada reconvenida por lo que tiene interés en el presente juicio. En consecuencia el Tribunal negó la admisión de la testimonial promovida en cuanto a la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
En relación a la evacuación de la prueba testimonial, de los ciudadanos JOSÉ DANIEL BUSTAMANTE, AMADO MOLINA, JOSÉ ALBERTO BUSTAMANTE y JOSÉ ANTONIO BUSTAMANTE; el Tribunal las admitió por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, dichos testigos los presentará el promovente, los cuales rendirán su respectiva declaración en el debate oral.
En relación a las Inspecciones Judiciales que fueron promovidas en el escrito de reconvención a la demanda y escrito de pruebas, el Tribunal las admitió por no ser manifiestamente ilegales ni pertinentes dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva y fijó el décimo (10°) día de despacho a las (10:00) de la mañana para la Inspección Judicial en la sede de la Notaría Pública del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, sobre lo solicitado y el décimo primer (11°) día de despacho a las (10:00) de la mañana, para la Inspección Judicial en el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, sobre lo solicitado.
En relación a las pruebas de informes que fueron promovidas en el escrito de promoción, el Tribunal realizó las siguientes consideraciones: En cuanto a la prueba de informes promovida, se admitió por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo la apreciación en la sentencia definitiva y se ordenó oficiar al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, para que indique lo siguiente:
“ (…) si en el mencionado Tribunal consta una consignación de alquileres marcada con el Nª 10-2.016, donde el mandante hace a favor del ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ, para cancelar el alquiler del local a que se refiere esta demanda.
Se ordenó la citación de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, el día que se fijó el debate oral, para absolver las posiciones juradas que fueron formuladas por la parte demandada reconviniente.
En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente: La ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA como demandada reconvenida, asistida por la Abogada TERESA ROJAS ROJAS, en el escrito de contestación a la reconvención y promoción de pruebas, presentó y promovió las documentales marcadas “PRIMERO y SEGUNDO”, se admitieron por no ser manifiestamente ilegales ni pertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En relación a los particulares “TERCERO y CUARTO” del escrito de pruebas presentado por la demandada reconvenida, ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, el Tribunal se pronunció sobre lo solicitado en la sentencia definitiva.
De conformidad con lo establecido en el segundo aparte el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal estableció un lapso de treinta (30) días de despacho, para la evacuación de las pruebas promovidas por las partes y una vez admitidas y evacuadas las mismas, procedió a fijar uno de los treinta (30) días. Para la audiencia o debate oral.
Mediante oficio Nª 5090-207 de fecha 06 de julio de 2016 (f. 125), el Tribunal ofició al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, para que informara sobre lo señalado por el promovente.
Obra de los folios 126 al 128, solicitud y correspondencia emanada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida.
Corre agregado al folio 129, nota de secretaria de fecha 19 de septiembre de 2016, mediante la cual el Tribunal de la causa dejó constancia de la evacuación de la inspección judicial promovida por el abogado JORGE DANIEL CHIRIOS GUTIERREZ, co-apoderado judicial de la pate demandada reconviniente practicada en la Notaria Publica del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida.
Consta al folio 130, nota de secretaria de fecha 20 de septiembre de 2016, mediante la cual el Tribunal de la causa dejó constancia de la evacuación de la inspección judicial promovida por el abogado JORGE DANIEL CHIRIOS GUTIERREZ, co-apoderado judicial de la pate demandada reconviniente practicada en el Registro Púbico del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida.
Mediante nota de Secretaria de fecha 09 de noviembre de 2019 (f. 131), el Tribunal de la causa dejó constancia que venció el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas y admitidas en la presente causa.
Por auto de fecha 10 de noviembre de 2016 (f. 132), el Tribunal fijó el día 06 de Diciembre de 2016 para la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y en virtud de la admisión de la prueba de posiciones juradas promovidas, se ordenó la citación de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Obra al folio 133, Boleta de Citación librada a la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Mediante nota de Secretaría de fecha 05 de diciembre de 2016 (f. 134), el Alguacil del Tribunal de la causa, dejó constancia que consignó la Boleta de Citación debidamente firmada por la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Obra de los folios 135 al 137, acta de audiencia de juicio de fecha 06 de diciembre de 2016, fijada por el Tribunal de la causa, relativa a la acción de DESALOJO (local comercial), dejó constancia que comparecieron ante el Tribunal los abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISÓN JAVIER RINCÓN VELÁZQUEZ, Co-Apoderados Judiciales del ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ y el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERS CONTRERAS asistido por el abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIÉRREZ, igualmente el Tribunal dejó constancia que la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA en su carácter de parte reconvenida, ni por si ni por medio de Apoderado Judicial que la representara, debidamente citada para este acto tal como consta a los folios 133 y 134. Posteriormente la Jueza Provisoria declaró abierto el acto y comparecieron ante el Tribunal los abogados y otorgó un tiempo de diez (10) minutos a cada una de las partes para exposición de alegatos y cinco (5) minutos para la réplica y contrarréplica, no se les permitió la presentación o lectura de escritos, salvo que se trate de una prueba existente en autos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil. Se dio inicio al debate oral, el Tribunal concedió el derecho de palabra a los Co-Apoderados Judiciales de la parte actora reconvenida quienes expusieron lo siguiente: La demanda principal es por Desalojo por falta de pago, el cual no se ha comprobado en el proceso, por lo que solicitaron que la acción sea declarada con lugar, la reconvención es por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, la cual es una obligación de la vendedora y no del demandante como comprador. (…Omissis), concluida la exposición de las partes, la evacuación de las pruebas y las observaciones, el Tribunal Hizo del conocimiento de las partes que el dispositivo del fallo será dictado, previa síntesis clara, precisa y locaina de los motivos de hecho y de derecho de la decisión expuestos en forma oral de la mañana del día 06 de diciembre de 2016, y la publicación y registro de la sentencia definitiva, se realizó dentro de los diez días de despacho consecutivos siguientes a la fecha.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
Obra inserta a los folios 140 al 154, sentencia definitiva emanada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en los siguientes términos:
«(…Omissis)
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por razonamientos anteriormente expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO interpuesta en el presente juicio de DESALOJO DE CONTRATO DE ARRENADMIENTO (LOCAL COMERCIAL) intentado por el ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-10.900.764, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano Mérida y hábil, contra el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-8.083.488, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano Mérida y hábil.- SEGUNDO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-8.083.488, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano Mérida y hábil. Derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos se CONDENA a la parte demandada – reconviniente ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS a hacer entrega inmediata del inmueble en autos, constituido por un local comercial, ubicado en la Carrera 12 del Sector El Corozo de la ciudad de Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, libre de bienes y personas a favor del ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ ya identificado.- TERCERO: A PAGAR A LA PARTE ACTORA – RECONVENIDA . LA CANTIDAD DE VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 24.000,00), a razón de Dos Mil Bolívares (2.000,00) cada mes de los cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, correspondiente a los doce (12) meses comprendidos desde el 08 de Enero de 2015 al 07 de Enero de 2016.- CUARTO: Se declara SIN LUGAR LA ILEGITIMDAD Y FALTA DE CUALIDAD de los ciudadanos (sic) JULIO CÉSAR RAMÍREZ, plenamente identificado y de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, ya identificada. ASÍ SE DECIDE.- QUINTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA FALTA DE CAPACIDAD DE REPRESENTACIÓN por insuficiencia del poder otorgado para proponer la reconvención del Se declara SIN LUGAR la falta de Capacidad de Representación por insuficiencia del poder otorgado para proponer la reconvención del abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTÍERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.574.134, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.597, interpuesta por el demandado reconviniente ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS antes identificado.- SEXTO: Se declara CON LUGAR la Caducidad de la Acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el actor reconvenido ciudadano JULIO CÉSAR RAMÍREZ antes identificado.- SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-8.083.488, domiciliado en el Municipio Tovar del Estado Bolivariano Mérida y hábil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil».
III
INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 22 de febrero de 2017, (F. 162 y vto.), el apoderado Judicial Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ de la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, presento escrito de informes en lo que expuso lo siguiente:
Que la vendedora nunca hizo oferta de venta a su mandante quedando así establecido en el lapso probatorio.
Que el comprador nunca cumplió con las formalidades exigidas en la parte final del artículo 39 de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Señaló que en el acto de conciliación celebrado ante el prefecto de la Parroquia Tovar del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, el comprador no le entregó al ciudadano CESAR CONTRERAS identificado en autos, copia certificada de la negociación mediante la cual adquirió ese inmueble, hecho este que es de obligatorio cumplimiento ya que así lo establece el citado artículo.
Que la anterior propietaria no negó que los pagos de canon de arrendamiento fueron hechos a personas autorizadas por ella, es decir que para el momento en se realizó [sic] la venta al demandante reconvenido su mandante estaba al día con el pago de arrendamiento. Vale decir que su representado tenia e el privilegio para ser el beneficiario de la oferta de venta del inmueble que ocupa en arrendamiento.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
En fecha 23 de febrero de 201, (fs. 163 al 185), los Abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDINSOSN JAVIER RINCON VELAZQUEZ, apoderados Judiciales del Ciudadano JULIO CESAR RÁMIRES, parte demandante, presentaron escrito de informes donde en resumen expusieron lo siguiente:
Alegaron que en fecha 08-01-2015, su mandante adquirió por compra un inmueble consistente en un local comercial según consta en el documento de adquisición que obra inserto en autos, también consta la descripción, características, linderos y medidas del inmueble al aquí demandado CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, en calidad de arrendatario, quien para ese momento tenía y aun en la actualidad tiene le inmueble destinado para la explotación comercial como taller de latonería y pintura automotriz.
Que al momento de formalizar la compraventa en la oficina de registro inmobiliario la vendedora advirtió al comprador de tal situación conviniendo ambos en que este último aceptaba que el arrendatario permaneciera unos meses más en el taller y le para el canon de arrendamiento mientras el demandado conseguía otro local para donde mudarse.
Que el día 18-023-2015, tuvo lugar un acto conciliatorio de ambas partes ante la prefectura de la Parroquia Tovar del estado Mérida, en el cual el arrendatario expuso expresamente que estaba “claro y consiente” que el actual propietario del inmueble es su mandante JULIO CESAR RAMIRÉZ.
Señalaron que el acta instruida por la Prefectura Civil en esa ocasión es demostrativa de la fecha en que el arrendatario a quedó legalmente notificado de que su mandante compro el inmueble y se constituyó en su nuevo arrendador y que a los efectos de la admisibilidad o inadmisibilidad de la presente acción por la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Que antes de demandar, su mandante, dejó transcurrir el lapso de seis (6) meses previsto en el precitado artículo 39 para intentar la presente acción.
Que estando demostrado que su mandante es el propietario del inmueble y el arrendador del mismo, desde la fecha en que adquirió tal carácter por haber comprado el inmueble, el día 08-01-2015, el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS, en su condición de arrendatario, le ha desconocido como propietario y arrendador, por lo que no ha cumplido con su obligación de pagarle el canon de arrendamiento de ninguno de los meses transcurridos en la relación arrendaticia, por lo que su poderdante se ve obligado a demandar el desalojo por falta de pago.
Se observa que en el escrito de informes presentado ante esta Superioridad, por los referidos apoderados judiciales, lo narrado es una síntesis de los hechos plasmados en las actas procesales insertas al expediente y de la sentencia emanada en Primera Instancia, para así llegar al punto final como es el PETTITUM (F. 185), donde exponen que solicitan respetuosamente a esta instancia que declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y confirme en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Expuesto lo anterior, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar, si resulta o no procedente en derecho la apelación interpuesta por el A bogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ apoderado judicial de la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, contra la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2016, por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR. ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, con sede en Tovar y en consecuencia si la misma debe ser confirmada, modificada, revocada o anulada.
En este orden de ideas, examinadas exhaustivamente las actas procesales que conforman el presente expediente, se ha constatado que ciertamente la acción incoada es de desalojo de un inmueble destinado a local comercial, juicio que ha sido tramitado conforme al procedimiento previsto en la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de ello, esta Alzada realiza las consideraciones siguientes:
Los requisitos de admisibilidad de los recursos de apelación son materia de orden público, por lo que este Tribunal de Alzada, puede verificar oficiosamente el cumplimiento de dichos requisitos.
En ese sentido, nuestro Máximo Tribunal ha sostenido reiterada y pacíficamente, que en materia de recursos ordinarios y extraordinarios, rige el principio de “reserva legal” y las “reglas de orden público”; por lo que es un deber indeclinable para el Superior correspondiente, reexaminar la admisibilidad del recurso de apelación, así como las Salas del Tribunal Supremo de Justicia están facultadas por imperio de la Ley, a reexaminar la admisibilidad o no del recurso extraordinario de casación.
Sobre este mismo tema, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo II, Caracas 2006, pág. 445, señala:
«El juez de alzada tiene la reserva legal oficiosa para revisar el pronunciamiento sobre la admisibilidad, en forma que, aunque la contraparte nada alegue al respecto, puede denunciar de oficio la inadmisibilidad del recurso por ilegitimidad del apelante, intempestividad o informalidad, de acuerdo a lo señalado en el artículo anterior.» (sic)
Revisado el presente expediente, se ha constatado que la apelación que ha sido elevada al conocimiento de esta Alzada, recayó sobre una decisión definitiva dictada en un juicio de desalojo, tramitado conforme al procedimiento contemplado en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mediante la cual el Tribunal a quo, declaró con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana JULIO CESAR RAMIREZ, contra el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS.
Así, tenemos que el artículo 43 de la Ley especial establece que: «…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión».
Dadas las características especiales del procedimiento establecido en la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, la oralidad, en concordancia con los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación y valoración probatoria según la sana crítica, resulta evidente que el referido procedimiento está diseñado para materializar la justicia a la mayor brevedad posible, es decir, sin incidencias o retardos innecesarios.
Ahora bien para que sea procedente la acción de desalojo deben encuadrar en algunas de las causales dispuestas en el artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyos literales a, h , invocadas por el actor, establecen lo siguiente:
«a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
Dicho esto, el problema judicial sometido a conocimiento de este Tribunal, quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedencia de la pretensión de desalojo, establecida en los literales a, h, del precitado artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El accionante en su escrito libelar entre otras cosas alegó que es propietario de un inmueble que adquirió por compra según consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 08-01-2015, inscrito bajo el N° 2015.8, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 378.12.19.19.2.2190 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015, el cual acompaño en copia fotostática simple marcado “A”, ubicado en la carrera 12 del sector el Corozo de la ciudad de Tovar, sinnúmero de nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Tovar, Municipio Tovar del estado Mérida.
Que cuando adquirió el inmueble, el dia08-01-2015, como consta en el respectivo documento de propiedad, su vendedora MARÍA ELENA BUSTAMENTE MOLINA, tenía ocupado el inmueble al aquí demandado CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, en calidad de arrendatario, que para ese momento tenía y aun en la actualidad tiene el inmueble destinado para la explotación comercial como taller e latonería y pintura automotriz.
Señaló que la vendedora le informó al arrendatario, que no se incrementaba el alquiler, informando que la cuantía del canon era por Dos mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales, lo cual fue un convenio entre las partes y se aceptaron los términos expuestos.
Días posteriores realizada la compra venta, luego de esta conversación con su vendedora y para darle tiempo de que le notificara lo conducente al arrendatario, acudió al inmueble que había comprado donde conoció al ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTERAS, quien en esa oportunidad se molestó manifestándole que él no lo recocina como propietario porque ese inmueble era de el por tenía muchos años allí alquilado.
Que por las razones expuestas, decidió demandar como en efecto demando formalmente al ciudadano ALBERTO CONTRERAS CONTRRERAS venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.083.488, domiciliado en Tovar Estado Mérida y hábil, para que convenga o sea condenado en su defecto y obligado por el Tribunal a:
PRIMERO: Desalojo inmediato del inmueble, que es de su propiedad, para que le sea entregado totalmente desocupado de personas y cosas por falta de pago de doce (12) pensiones arrendaticias, comprendidas entre los días 08-01-2015 y 07-01-2016, a razón de Bs. 2.000,00 cada mes.
SEGUNDO: el pago por la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000.000) por concepto de pago del canon de arrendamiento, de doce meses consecutivos vencidos e insolutos, comprendidos entre 08-01-2015 y 07-01-2016.
TERCERO: el pago de las costas procesales prudencialmente calculadas por el Tribunal.
Ahora bien, se observa que la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, siendo notificado como consta en el recibo de citación inserto al folio (37), y en fecha 29 de marzo de 2016, asistido por el Abogado JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIÉRREZ en su carácter de apoderado Judicial, dieron contestación a la demanda incoada en su contra señalando lo siguiente:
Opusieron cuestiones previas contempla das en el numeral sexto del articulo 346del Código de Procedimiento Civil, 2 el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Bajo el titulo señalado como contestación a la demanda o Defensa de Fondo nego, rechazó y contradigo la falaz [sic] afirmación de que el ciudadano JULIO CESAR RAMIREZ, identificado en autos, haya notificado, a su cliente, de que él era el nuevo propietario del inmueble que le fue arrendado, a su representado por la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA y sus hermanos
Que el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial lo siguiente: “Articulo 38 en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado tuviera intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfagan las aspiraciones del propietario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública .
También, negó y rechazó que su representado haya dejado de pagar las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses del 8 de enero de 2015 al 8 diciembre de ese mismo año, es decir que adeude por concepto de canon vencidos la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs 24.000,oo).
Que de conformidad con lo estatuido en el artículo 365 del código de Procedimiento Civil procedió en nombre de su mandante a reconvenir demandando la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio al que tiene derecho su mandante.
Bajo el titulo de los hechos, señaló que el ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, identificado en autos, es poseedor en calidad de arrendatario desde hace más de 4 años, de un inmueble ubicado en la carrera 12 del sector el Corozo, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida.
En el petitorio solicito el apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente, reconvino a los ciudadanos MARÍA ELENE BUSTAMENTE MOLINA Y JULIO CESAR RAMÍREZ.
En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica a dilucidar, corresponde a esta Juzgadora verificar si la pretensión está conforme o no, con los presupuestos establecidos para la procedencia de su pretensión, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:
Mediante escrito de pruebas de fecha 27 de junio de 2016 (F: 10 al 113), los abogados JOSÉ DAVID MOLINA MÁRQUEZ y EDISON JAVIER RINCÓN VELAZQUEZ, apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, promovieron las siguientes pruebas:
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL:
Que consiste en el documento público, mediante el cual el demandado compró el inmueble, quedando registrado en fecha 08-01-2015, bajo el Nº 2015.8, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 378.12.19.2.2190, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, el cual acompañaron al libelo de la demanda, no fue impugnado, tachado o desconocido en el proceso, riela en los folios del 7 al 11 presentada en copia simple y marcada con la letra “A”.
Señalaron que el objeto de la prueba es demostrar que su mandante JULIO CÉSAR RAMIREZ es el legítimo propietario del Inmueble arrendado.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
En tal sentido, esta Alzada observa que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede presentarse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados, en consecuencia, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Expuesto lo anterior, esta Alzada considera que con dicha prueba quedó demostrado que la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE, dio en venta a al ciudadano JULIO CESAR RAMÍREZ, un inmueble que consiste en un local comercial apto solamente para la explotación en el ramo de taller de latonería, pintura y mecánica automotriz, Construido con paredes de bloques, pisos de cemento, un portón metálico y servicios de aguas blancas y negras, con un área o superficie de cincuenta y un metros con cuarenta y siete centímetros cuadrados (51.47 Mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas FRENTE; en la medida de cuatro metros (4 Mts) limita con la carrera 12; FONDO: en una distancia de nueve metros con siete centímetros (9.07 Mts), luego sube en la medida de dos metros (2 Mts) y de allí cruza a la derecha en la medida de dos metros con dieciocho centímetros (2,18 Mts), colinda con propiedad de María Elena Bustamante Molina ; LADO DERECHO: (Visto desde el frente): en una extensión de seis metros con diecisiete centímetros (6,17 Mts) limita con casa de Eduviges Linares; Y LADO IZQUIERDO (visto desde el frente): en una longitud de once metros con veintisiete centímetros (11,27 Mts), luego cruza a la derecha en la medida de treinta y seis centímetros (0,36 Mts), colindando con casa de Eva Zambrano de Molina.
MEDIO DE PRUEBA, DOCUMENTO PÚBLICO ADMINISTRATIVO:
Promovieron el valor y mérito probatorio del acta instruida por la Prefectura Civil de la Parroquia Tovar el 18-02-2015 y que anexaron en original al libelo de la demanda, obra inserta de los folios 12 al 14 del expediente, presentado en copias certificadas marcadas con la letra “B”.
Señalaron que el objeto de la prueba demuestra la fecha en que el arrendatario quedo legalmente notificado de que su mandante adquirió el inmueble y se constituyó en su nuevo arrendador.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
En relación a la definición del documento público administrativo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, Expediente Nº AA20-C-2003-000979, dejó sentado:
“(Omissis):…
Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...’.
De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.
En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por Arístides Rengel Romberg, quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.
Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, ya que ambos coinciden en gozar de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.
Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, la Sala en sentencia N° 209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez, contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez y la sociedad mercantil Constructora Basso C.A., estableció lo siguiente:
‘...los instrumentos públicos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y no a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluido el lapso probatorio ordinario.
En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación...’ .
Del precedente jurisprudencial se desprende que los documentos públicos administrativos son distintos en cuanto a sus efectos a los documentos públicos negocial, pues los primeros poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, mientras que los segundos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de simulación, lo que quiere decir que los primeros sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes, y los otros se pueden producir hasta el acto de informes..:” (sic) (Resaltado y subrayado de esta Alzada).
Así las cosas, esta Alzada considera que tal documento público administrativo, en principio, goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones.
A su vez, el autor HUMBERTO E.T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, p. 867, señala que tal presunción de certeza “…puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad, sino que admite prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrarse la falsedad de los hechos documentados, la manifestación que hiciere el funcionario de la administración pública o las partes intervinientes. Luego, estos instrumentos son auténticos ab inicio, y hasta tanto se desvirtúen mediante la prueba en contrario, gozan de veracidad y legalidad y tienen pleno valor probatorio tarifado, como si se tratara de instrumentos públicos negociales…” (sic).
Por consiguiente, los instrumentos públicos administrativos, tienen pleno valor probatorio o eficacia probatoria, siempre que no se haya desvirtuado mediante prueba en contrario.
Así las cosas, esta Alzada observa que de la revisión de las actas procesales no consta que la parte demandada, haya desvirtuado mediante prueba en contrario ni impugnado en la oportunidad procesal para hacerlo por la parte demandada la presunción de certeza del referido documento público administrativo presentado en copia certificada, el cual fue promovido en el lapso probatorio.
En tal sentido, esta Alzada le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En consecuencia, esta Alzada considera que dicho documento público administrativo hace plena prueba de que en fecha 02 de febrero de 2015 en el acto conciliatorio celebrado ante la Prefectura del Poder Popular del Municipio Tovar, el Ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, manifestó que estaba consciente de que el actual propietario del inmueble ubicado en el sector el corozo, carreras 11 y 12, calle 8, del Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida es el Ciudadano JULIO CESAR RAMÍREZ.
MEDIO DE PRUEBA, INSPECCIÓN JUDICIAL (PRUEBA PRECONSTITUIDA EXTRA LITEM):
Promovieron el valor y mérito probatorio de la prueba preconstituida, consistente en Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26-11-2015.
Señalaron que el objeto de la prueba, es demostrar la existencia de la relación arrendaticia, que le demandado ocupa el inmueble con tal carácter y el uso que le da al mismo.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
La doctrina define la inspección judicial como:
“El reconocimiento que la autoridad judicial hace de las personas, de los lugares, de las cosas o documentos a que se refiere la controversia para imponerse de circunstancias que no podrían acreditarse mejor o fácilmente de otra manera. Está ligada a los hechos controvertidos, pero puede suceder que tales hechos puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo o la acción natural y sin estar de por medio un litigio se desee hacer constare tales hechos o circunstancias, en cuyo caso estaríamos en presencia de un aseguramiento de evidencia…”. (Rivera Morales, Rodrigo. “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, p. 689)
En relación a la inspección judicial, el autor HUMBERTO E.T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, señala que “…consiste en un medio de prueba judicial directo o inmediato, que procede a petición de parte o de oficio, por medio del cual, el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso, mediante el reconocimiento que haga de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia por medio de su actividad sensorial –sentidos- de los hechos que perciba y que tienen relevancia probatoria, al demostrar hechos controvertidos en la contienda judicial…” (sic) (p. 955).
Así las cosas, esta Alzada observa que la inspección judicial in comento, fue practicada antes de la interposición de la presente demanda, es decir, el 26 de noviembre de 2015, por tanto, constituye una prueba preconstituida o extra litem, la cual tiene validez en juicio, pero cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil.
Al respecto, el artículo 1.429 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.429.- En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.
Así las cosas, esta Alzada observa que tal inspección judicial fue solicitada por la ciudadana JULIO CESAR RAMÍREZ, en su condición de parte demandante Reconvenido, a los fines de dejar constancia de los hechos que la motivaron a interponer la presente demanda.
En cuanto a la apreciación de la inspección judicial el artículo 1.430 del Código Civil, dispone que “Los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha”, lo que conlleva a establecer, que la misma se apreciará mediante la sana critica del operador de justicia.
Al respecto, el autor HUMBERTO E.T. BELLO TABARES, en la obra in comento, señala que “…Esta sana crítica que debe utilizar el operador de justicia para la apreciación de la prueba, se refiere a determinar si los hechos debatidos judicialmente, han quedado acreditados o no por su actividad sensorial, para establecerse o fijarse como premisa menor del silogismo judicial, donde debe tomar en consideración las observaciones que le hayan hechos las partes –de ser el caso-…” (sic) (p. 966).
Por consiguiente, considera este Juzgador que el acta de inspección judicial 6 de noviembre de 2015, realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en Tovar, constituye un instrumento de carácter público, pues fue elaborado por un funcionario público competente y con capacidad para dar fe pública del acto que realizó, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor y mérito jurídico. Así se declara.
En tal sentido, esta Alzada considera que dicha inspección judicial practicada realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en Tovar, l 26 de noviembre de 2015, quedó demostrado el uso del inmueble dado por el arrendatario como es a la explotación comercial. A si se declara.
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL:
Consistente en el documento público mediante el cual la reconvenida MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, compró el inmueble que a posteriori vendió a su Mandante JULIO CÉSAR RAMÍREZ protocolizado en el Registro Púbico de los Municipios, Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 07-10-2014, inscrito bajo el Nª 2014.761. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nª 378.12.19.2.2114 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014.
Señalaron que el objeto de la prueba, es demostrar que la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA era la única y exclusiva propietaria y arrendadora del inmueble en litigioso, antes de que le fuera vendido a su mandante JULIO CESAR RAMÍREZ.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
En tal sentido, esta Alzada observa que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede presentarse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados, en consecuencia, le otorga valor y mérito jurídico al referido instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Analizado el material probatorio, esta Alzada considera que con dicha prueba quedó demostrado que la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE, identificada en autos, fue la anterior propietaria y arrendataria del inmueble en litigio.
MEDIO DE PRUEBA DOCUMENTAL (PRUEBA TRASLADADA):
Promovieron el valor y mérito probatorio del Expediente de Consignaciones llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial con el N° 10-2016 de la nomenclatura de dicho órgano judicial, expediente que consignaron en la Audiencia Oral, correspondiente al lapso de Evacuación de Pruebas en el Juicio Oral, ofrecimiento que hicieron en virtud de que anteriormente solicitaron al Tribunal, copia certificada de la totalidad de las actas que conformaron el mencionado expediente.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue negada de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
De la revisión realizada a las actas procesales que constan en el presente expediente, esta Alzada observa que la prueba anteriormente señalada no fue evacuada por lo que la considera impertinente para el tema traído a colación y en virtud de lo cual no le asigna eficacia probatoria. Así se decide.
PRUEBAS DE LA RECONVENIDA
Por medio de diligencia de fecha 27 de junio de 2016, que obra de los folios (114 y 115), la Abogada TERESA ROJAS ROJAS, apoderada Judicial de la ciudadana MARIA ELENA BUSTAMANTE MOLINA presentó escrito de promoción de pruebas, sobre la Reconvención intentada en su contra por el ciudadano CÉSAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, promoviendo las siguientes:
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
Primero: Promovió el documento por el cual adquirió el Inmueble objeto de este juicio, anexo al escrito de contestación a la Reconvención y que está inserto en los folios 75 al 78; y el cual se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipio Tovar y Zea del estado Mérida, en fecha 07-10-2014, inscrito bajo el N° 2014.761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2114 y correspondiente al libro de folio real del año 2014.
De la revisión de este medio de prueba se puede constatar que se trata de la copia simple de un documento público registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipio Tovar y Zea del estado Mérida, en fecha 07-10-2014, inscrito bajo el N° 2014.761, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 378.12.19.2.2114 y correspondiente al libro de folio real del año 2014., que no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigno de su original.
Del análisis de este instrumento, se puede constatar que el mismo es emanado por la autoridad competente para ello, por lo que hace plena fe de los hechos jurídicos en él contenidos en cuanto a que en fecha 07 de octubre de 2014, la ciudadana MARIA ELENE BUSTAMANTE MOLINA, compro de manera pura y simple al ciudadano JORGE WILLIAMS ZAMBRANO VERGARA, un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construida , situada en el barrio el Corozo de la ciudad de Tovar Municipio Tovar del Estado Mérida.
En consecuencia, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio a los instrumentos analizados. ASÍ SE DECIDE.-
Segundo: Promovió el documento mediante el cual vendió un inmueble al demandado Reconviniente CESÁR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, que anexo al escrito de Contestación a la reconvención y que esta agregado en los folios 79 al 82 del expediente, que se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 12 de enero de 2016, Inscrito Bajo el N° 2014.761, asiento Registral 3 del Inmueble Matriculado con el N° 378.12.19.2.2114, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
De la revisión de este medio de prueba se puede constatar que se trata de la copia simple de un documento público protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, en fecha 12 de enero de 2016, Inscrito Bajo el N° 2014.761, asiento Registral 3 del Inmueble Matriculado con el N° 378.12.19.2.2114, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Del análisis de realizado al material probatorio esta alzada observa que la prueba anteriormente señalada no aporta ningún tipo de información al caso traído a colación por lo que esta Juzgadora se abstiene de darle valor probatorio a la misma. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Mediante escrito de promoción de pruebas de fecha 17 de junio de 2016 (fs. 105 y 106), el abogado LUIS EMIRO ZERPA MOLINA, apoderado judicial del ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS, parte demandada promovió las siguientes probanzas:
Promovió los recibos de pago efectuados por su representado desde el mes de diciembre de 2014 hasta enero de 2016, ambos meses incluidos marcados con las letras “A”, “B” y “C”, insertos a los folios (47, 48 y 49), indicó que el objeto de esta prueba es demostrar que su cliente está solvente con el pago realizado.
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
Acerca del documento privado emanado por las partes, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”. (Subrayado de esta Alzada).
El artículo trascrito, establece cuál es la conducta que debe desplegar la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado, vale decir, el reconocimiento o el desconocimiento, no obstante su silencio al respecto, surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado.
En concordancia con la norma precedentemente referida, el artículo 1.364 del Código Civil, establece:
“Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.
Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante”. (Subrayado de esta Alzada).
Con relación a la valoración de los documentos privados emanados por las partes en juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de abril de 2010, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ (caso: Inversiones Oli, C.A. contra Fábrica de Casas Fabrisa, S.A. y Otros. Sent. 0115. Exp. 09-580), dejó sentado:
«Por otra parte, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por el formalizante como infringido por el vicio de errónea interpretación, establece lo siguiente: (…)
La norma precedentemente transcrita establece la conducta que deben desplegar las partes cuando la parte presenta en juicio, un instrumento privado que puede obrar contra ellos.
En efecto, la parte contra quien se produzca el instrumento tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto, surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado.
En otras palabras, se trata de una norma que regula el establecimiento de la prueba documental dentro del proceso, razón por la cual prescribe una determinada conducta que el demandado debe desplegar y de la cual depende la incorporación del documento en el proceso.
Respecto al desconocimiento de un instrumento privado, esta Sala, en sentencia N° 561 de fecha 22 de octubre de 2009, caso: Giuseppe Infantino Taibi contra Laureano Gutiérrez Mosquera, estableció lo siguiente:
‘…Con respecto, a la institución del desconocimiento de un documento, la misma persigue como fin único negar la autoría de un instrumento privado, siendo esta negativa de manera formal como lo contempla el Código Civil, por cuanto, deberá ser invocada por la parte a quien se le ha producido el documento en juicio, generando un procedimiento especial donde el promovente tendrá la carga de probar la credibilidad y validez que estará regido por el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para determinar el alcance probatorio de dicho instrumento.
…Omissis…
Esta prueba de cotejo, contemplada en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, consiste en la confrontación que efectúan los peritos sobre la escritura del instrumento desconocido por el autor, contrapuesto con el documento indubitado propuesto por el promovente, abriéndose una incidencia ope legis, de ocho (8) días de lapso probatorio extensible a quince (15) días, destinado a determinar la autenticidad de la firma y en consecuencia el reconocimiento de la autoría del mismo…».
La precedente transcripción de la jurisprudencia invocada, evidencia por una parte, la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, cual es la de negar la autoría de un instrumento privado; y por otro lado, su consecuencia, que consiste fundamentalmente en generar un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo.
En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nro. 2906, de fecha 29 de noviembre de 2002, acción de amparo incoado por Multicrédito Sociedad Anónima, estableció dos maneras de impugnar los instrumentos privados:
‘… Siendo que la letra de cambio como título de crédito o de valor es un documento privado, existen en el Derecho común dos modos diversos de impugnar documentos: en primer lugar, el desconocimiento de la firma conforme a lo previsto en el art. 444 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se desea es no asumir la autoría de lo declarado e impedir su atribución a la persona que aparentemente suscribe el documento; y en segundo lugar, la tacha de falsedad instrumental con base a las causales del art. 1.381 del Código Civil, que procede en el supuesto, no de que la parte desconozca la firma estampada en el documento, sino cuando alega que es falsa la firma o que existe alteración en el contenido del documento o abuso de la firma en blanco en el instrumento, generando un sentido distinto al convenido entre las partes, por lo que desea destruir todo o parte de su contenido mediante la declaratoria de falsedad e ineficacia del documento…’.
Del precedente criterio jurisprudencial se deduce la existencia de dos maneras alternativas y potestativas para impugnar un instrumento privado: mediante el desconocimiento establecido en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil, o a través de la tacha de falsedad del instrumento, contemplado en el artículo 443 eiusdem, conforme a las causales intrínsecas del artículo 1.381 del Código Civil…” (sic) (Subrayado de esta Alzada)
. (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/RC.000115-23410-2010-09-580.HTML).
En relación a lo anteriormente expuesto, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señala que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella debe reconocerlo o desconocerlo, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, pues si guarda silencio se tendrán como reconocido. Igualmente, el artículo 1.364 del Código Civil establece la posibilidad de la parte de impugnar el documento privado que se produce en su contra, y de no hacerlo, el documento se tendrá por reconocido.
Así las cosas, esta Alzada observa que la parte demandada-reconviniente en el escrito de promoción de pruebas (F. 114 y 115), impugno los referidos recibos desconociendo su contenido y firma.
En tal supuesto, la doctrina ha expresado:
«El desconocimiento en juicio del documento privado se produce pues, cuando la parte niega su firma, o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla (Art. 1.365 cc); también cuando desconoce el contenido (lo intrínseco) y la firma (lo extrínseco). La casación tiene establecido -como se ha dicho antes- que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene, por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma, salvo lo que arrojen los autos en relación con la negociación que contiene. La doctrina explica (Rengel Romberg, A. 1997. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 173).
Por tanto, el contenido de dicho instrumento privado que obra a los folios 47, 48 y 49, esta alzada no le otorga eficacia probatoria, ya que correspondía a la parte promovente probar su autenticidad de acuerdo a lo estipulado en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Promovió las pruebas testificales de los Ciudadanos MARIA ELENA BUSTAMANTE, JOSE DANIEL BUSTAMANTE, AMADO MOLINA, JOSE ALBERTO BUSTAMANTE y JOSE ANTONIO BUSTAMANTE.
De la revisión realizada a las actas procesales contenidas en el expediente se observa que los mencionados testigos no comparecieron en la oportunidad procesal, por lo que esta Alzada no le otorga valor probatorio. Así se decide.
Promovió las posiciones Juradas de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA.
Se observa de la revisión realizada a las actas procesales contenidas en el expediente y mediante Acta de audiencia de juicio de fecha 06 de diciembre de 2016 (Fs. 135 al 137) que la misma se procedió a realizar a través de su apoderado Judicial a estampar las posiciones juradas siguientes:
«PRIMERA: ¿Diga la deponente como es cierto que nunca le ofertó en venta el local al cual se contraen estas acciones, a mi representado? SEGUNDA ¿diga la deponente como es cierto que usted autorizo a sus hermanos y hermana, así como al señor Molina a recibir los pagos por canon de arrendamiento? TERCERA: ¿Diga la deponente como es cierto que a pesar de usted haber realizado la venta, continuaron cobrando los cánones de arrendamiento a mi representado, quien nunca fue notificado de la oferta de venta? CUARTA: ¿Diga la deponente como es cierto que nunca solicito en Notaría alguna notificar a i representado de su querencia de vender dicho inmueble? Igualmente solicito al Tribunal se aprecie la confesión ficta de conformidad a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil en el articulado correspondiente que corre del 403 al 419 » [sic]
Se evidencia que mediante auto de fecha 06 de julio de 2016 (Fs. 122 al 124), la prueba anteriormente señalada fue admitida por el tribunal de la causa por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente.
Del análisis a las posiciones estampadas por la parte demandada Reconviniente al absolvente, representante legal de la ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA. , este Juzgador observa, que no se desprende que haya confesado algún hecho que lo perjudique o beneficie.
En consecuencia, quien aquí decide desestima la prueba analizada debido a que nada aporta al objeto de la controversia. ASÍ SE ESTABLECE.-
V
MOTIVA
Ahora bien respecto al incumplimiento de las obligaciones de arrendamiento esta Alzada observa.
El demandante señaló la obligación del arrendatario, respecto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2015 a enero de 2016 (08/01/2015 – 08/01/2016).
Ahora bien el demandado de autos, en su descargo de pruebas presentó ante el Tribunal de la causa como medio de pago unos recibos elaborados a mano sin formato de recibo en una hoja de cuaderno denotándose que fueron desprendidas firmadas por diferentes personas que según recibieron el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2015 a enero de 2016 (08/01/2015 – 08/01/2016).
En consecuencia los recibos de pago presentados por la parte demandada fueron impugnados y desconocidos en su contenido y firma por los Ciudadanos JULIO CESAR RAMÍREZ Y MARIA ELENA BUSTAMANTE; en tal sentido los recibos carecen de valor probatorio y no aportando nada al proceso queda demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en tal sentido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
De acuerdo con lo estipulado en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que expresamente establece: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”, esta Juzgadora declara con Lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano JULIO CESAR RAMÍREZ. a si se decide.
Respecto al pago los cánones de arrendamiento demandados insoluto, o si los mismos fueron cancelados según los recibos de pago consignados.
Al respecto y en virtud de la declarativa con lugar la demanda de desalojo y quedando demostrado la falta de pago por parte del demandado de autos ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERA CONTERAS, esta Juzgadora declara la falta de pago correspondiente a los meses de enero de 2015 a enero de 2016 (08/01/2015 – 08/01/2016), cánones que se encuentran vencidos e insolutos a razón de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00) desglosados en dos mil bolívares por mes (Bs. 2.000,oo). Así se declara.
Al respecto de la preferencia ofertiva demandada por la parte demandada Reconviniente esta Juzgadora observa:
La demandada-reconvenida, ciudadana María Elena Bustamante Molina, identificada en autos, alegó que es falso que le haya negado el derecho preferencial al ciudadano Cesar Alberto Contreras. Que antes de negociar con el comprador Julio César Ramírez, en diversas oportunidades le ofreció el inmueble. Que el arrendatario César Alberto Contreras, se negó a comprarlo. Que el ciudadano Julio César Ramírez, se reunió con el arrendatario en el despacho de la Prefectura de las Parroquia Tovar y el arrendatario manifestó que estaba consciente que ella había vendido el local a Julio César Ramírez. Que desde el día 02 de febrero de 2015, venció el lapso de seis (06) meses que la Ley le concede al arrendatario para ejercer la acción de Retracto Legal.
En tal sentido esta Alzada Observa que el arrendatario tuvo conocimiento o fue notificado legalmente de la venta el día 18-02-2015, cuando lo confesó ante el Prefecto Civil, por ello el lapso para ejercer la Retracto Legal Arrendaticio venció el 17-08-2015, por referencia la fecha del acto conciliatorio llevado a cabo en la sede de la Prefectura de fecha 02 de febrero de 2015 y la fecha en la parte demandante interpuso la demanda 20 de enero de 2016, transcurrieron un lapso mayor a los 6 meses para que la parte demandante Reconviniente ejerciera el recurso de retracto legal, es decir supero el lapso de tiempo otorgado por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su Artículo 39. A si se decide.
Ahora bien, de las actas procesales inserta en el presente expediente se observa que en el escrito de contestación a la demanda el demandado reconviene a la Ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, quien vendió el inmueble objeto de la presente pretensión al ciudadano JULIO CESAR RÁMIREZ, tal como se desprende del documento de venta consignado en autos como medio probatorio y quien juzga le otorga el valor probatorio correspondiente de Ley, esta Alzada observa; que la ciudadana reconvenida MARÍA ELENE BUSTAMANTE MOLINA en su escrito de contestación a la reconvención alegó la falta de cualidad para ser reconvenida de acuerdo a lo establecido en los artículos 365 ejusdem del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora declara sin lugar la Reconvención por la falta de cualidad de la Ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA. Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa, en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial JORGE DANIEL CHIRINOS GUTIERREZ de la parte demandada ciudadano CESAR ALBERTO CONTRERAS CONTRERAS en fecha 19 de diciembre de 2016, contra la sentencia emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 14 de diciembre de 2016.
SEGUNDO: En virtud de los pronunciamientos anteriores, se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano JULIO CESAR RAMÍREZ, venezolano mayor de edad Soltero Comerciante, Titular de la cédula de identidad Nº V. 10.900.764, contra el ciudadano CESAR ALBERTO CONRTERAS CONTRERAS , venezolano mayor de edad soltero titular de la Cédula de identidad Nº V- 8.038.488.
TERCERO: como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena al ciudadano CESAR ALBERTO CONRTERAS CONTRERAS , venezolano mayor de edad soltero titular de la Cédula de identidad Nº V- 8.038.488, a la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 12 del sector el Corozo de la Ciudad de Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, libre de Bienes y Personas, a favor del ciudadano JULIO CESAR RAMÍREZ
CUARTO: por cuanto quedo demostrado la falta de pago de los cánones de arrendamiento se ordena al ciudadano CESAR ALBERTO CONRTERAS CONTRERAS a realizar los pagos correspondientes de los cánones de arrendamiento a razón de VEINTI CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,oo) a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo) correspondiente a los meses de enero de 2015 a enero de 2016 (08/01/2015 – 08/01/2016).
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención por la Falta de cualidad de la Ciudadana MARÍA ELENA BUSTAMANTE MOLINA, quien fue reconvenida por la parte demandada Reconviniente.
SEXTO: Se declara La Caducidad de la Acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la Parte demandada Reconviniente
SEPTIMO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas la parte demandada.
OCTAVO: por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias y las numerosas causas en materia de amparo constitucional que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia y en virtud que ambas partes se encuentran domiciliadas en la población de Tovar, Municipio Tovar del Estado Bolivariano de Mérida, se comisiona amplia y suficientemente al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunspección Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, con sede en Tovar en funciones de distribuidor. Provéase lo conducente.
Queda en estos términos Confirmada con diferente motiva la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y cópiese.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. En Mérida, a los ocho días del mes de noviembre de dos mil veintitrés.- Años: 213º de la Indepen¬den¬cia y 164º de la Federación.
La Juez Provisoria,
Yosanny Cristina Dávila Ochoa
El Secretario Temporal,
Luis Miguel Rojas Obando
En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
El Secretario Temporal,
Luis Miguel Rojas Obando
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, ocho (8) de noviembre de dos mil veintitrés (2023).
213º y 164º
Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante-rior, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem. Según las «Normas de adecuación administrativa y tecnológicas que regularán los copiadores de sentencia, y los libros de registro que lleven los tribunales de los circuitos en las sedes judiciales y de las copias certificadas que estos expidan», publicada en la Resolución número 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016, dicha copia constará en formato digital.
La Juez Provisoria,
Yosanny Cristina Dávila Ochoa
El Secretario Temporal,
Luis Miguel Rojas Obando
Se deja constancia que se certificó la copia ordenada en el decreto que antecede, en formato digital, en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Resolución 2016-0021, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de diciembre de 2016.
El Secretario Temporal,
Luis Miguel Rojas Obando
Exp. 6507
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