TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

“VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA. -

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 17 de abril de 2023, por el abogado JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 13 de abril del citado mes y año, por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en el juicio seguido por el ciudadano CARLOS EDUARDO RANGEL MORA, contra el ciudadano JULIO DUPUY, por acción de desalojo de galpón comercial, mediante la cual dicho Tribunal declaró “PRIMERO: INADMISIBLE la reconvención incoada por el ciudadano JULIO DUPUY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.452.691, asistido por los abogados en ejercicio José Alfonso Márquez Pereira y Enio Javier Ramírez Ramírez, venezolanos, mayores de edad titulares de la cédula [SIC] de identidad nº V.- 4.468. 197 y V-8.086.553 inscritos en el inpreabogado bajo los números 23.941 y 52.948, como parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las normas y jurisprudencia citada. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDO: Se condena en costas al demandado reconviniente, por haber resultado totalmente vencido en la presente incidencia. Y ASÍ SE DECIDE. -“

Por auto de fecha 24 de abril de 2023 (f. 66), el a quo admitió dicha apelación en un solo efecto conforme al artículo 291 del Código de Procedimiento Civil y ordenó remitir el presente expediente al Tribunal de Alzada distribuidor, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este Juzgado Superior, el cual, por auto del 11 de mayo de 2023 (f. 70), le dio entrada y el curso de ley correspondiente.

Mediante escrito de fecha 26 de mayo de 2023 (fs. 71 al 75), los abogados NURY COROMOTO GIL VALECILLOS y LUIS ALBERTO MARTÍNEZ CHACÓN, apoderados judiciales de la parte actora, presentaron informes en esta Instancia.

Por auto de fecha 09 de junio de 2023 (f. 76), este Juzgado advirtió a la partes que, de conformidad con el articulo 521 eiusdem, a partir del día siguiente a la fecha del citado auto comenzó a discurrir el lapso para dictar sentencia interlocutoria en esta causa.

Por auto de fecha 10 de julio de 2023 (f. 77), el Tribunal a quo difirió la publicación del fallo previsto para esa fecha, dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes a la fecha del presente auto.

Por auto de fecha 09 de agosto de 2023 (folio 78), este Juzgado dejó expresa constancia que no profirió sentencia en esa fecha en la presente causa, en virtud de que para entonces, como ahora, confrontaba exceso de trabajo y, además, por encontrarse en el mismo estado varios procesos más antiguos.

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado el 09 de febrero de 2023 (folios 1 al 6), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, mediante el cual el ciudadano CARLOS EDUARDO RANGEL MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-18.619.971, en su condición de propietario, actuando en nombre y representación de su condueña la ciudadana ELYMAR CHIQUINQUIRA RANGEL LUJANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero 11.953.249, en el ejercicio de lo dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece el derecho de presentarse en juicio como actor sin poder en las causas relativas a la comunidad, asistido en este acto por los abogados en ejercicio MIGUEL HOMERO ALVARADO PIÑERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-11.958.459, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 69.831 y NURY COROMOTO GIL VALECILLOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-14.459.837, inscrita en el inpreabogado bajo el numero 201.620, con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1264, 1579, 1592, 1594 del Código Civil; así como en los siguientes artículos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial 1, 2, 14, 20 y 40 literal a, interpuso formal demanda contra el ciudadano JULIO DUPUY, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-6.452.691, por acción de desalojo de galpón comercial, indicando lo siguiente:

Que tal como se desprende de los contratos de arrendamiento celebrados con el ciudadano JULIO DUPUY, sobre un inmueble consistente en un galpón comercial, se dió en calidad de arrendamiento al ciudadano JULIO DUPUY, antes identificado, un inmueble constituido por un terreno identificado con el número catastral 141203130515, que mide veintitrés metros de frente, por dieciséis metros lineales de frente a fondo, con sus respectivas mejoras consistentes en un galpón, techado con zinc, vigas de madera y pisos de cemento, encerramiento con paredes de bloques de concreto incluyendo vigas de riostra, columnas de concreto armado, dos portones de hierro, empotramiento de aguas blancas y negras. Dicho galpón tiene un área total aproximada de NOVENTA METROS (90 mts). Sus linderos son: FRENTE (V.F.): Con calle pública; FONDO: Con pared de las casas, que es o fue del señor Daniel Salermo y por la otra parte propiedad del señor Ramón García; COSTADO IZQUIERDO (V.F.): Con propiedad del señor José Bernardo Asunción Arias Rondón; COSTADO DERECHO (V.F.): Con propiedad que es o fue del señor Ramón Balza, ubicado en la calle Zulia, avenida Los Próceres, Zona Industrial de la ciudad de Mérida, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.

Que la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento comercial que ha tenido una vigencia de más de doce años, consta en sendos documentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, uno de fecha 27 de diciembre de 2006, inscrito bajo el número 20, Folio 130 al folio 135» Protocolo Primero, Tomo 88, Cuarto trimestre del año 2006 y el otro documento, de fecha 02 de diciembre de 2022, inscrito bajo el número 32, folio 110, Tomo 28 del protocolo de transcripción del año 2022, venta de derechos y acciones, protocolizado por ante 13 Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, documentos que anexamos en copia certificada y original, respectivamente, marcado (ambos) con la letra “H”.

Que en el último de los contratos escritos y suscritos por las partes, que es él que rige de forma, escrita la relación arrendaticia por voluntad de las partes, excepto en lo que respecta al monto de canon mensual, que ha sido modificado por acuerdo entre las partes en el que se definió una vigencia de un año, desde el 01 de junio de 2018 al 01 de junio de 2019, se estableció expresamente, conforme a su cláusula QUINTA, que “la falta de pago de dos (2) mensualidades extingue el presente contrato y dará lugar a la resolución del mismo, obligándose “EL ARRENDATARIO” a entregar el inmueble y a cancelar las cuotas vencidas y las que falten por vencerse hasta el término del presente contrato de arrendamiento.

Que en la cláusula DÉCIMO PRIMERA establece que, “la falta de cumplimiento de las cláusulas del presente contrato puede ser causa suficiente para que LA ARRENDADORA lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En dicho caso EL ARRENDATARIO se compromete a pagar a LA ARRENDADORA los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar por su incumplimiento, sin que tenga la arrendadora que probar dichos daños y perjuicios debiendo EL ARRENDATARIO desocupar el inmueble sin más demora”.

Que desde la fecha de vencimiento del último contrato escrito privado que fue firmado por las partes, no se suscribió un nuevo contrato, ni se emitió ningún comunicado antes del vencimiento del contrato sobre el interés en finalizar la relación arrendaticia, por lo que la misma se convirtió en una relación a tiempo indeterminado de conformidad con los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, dándose la tácita reconducción, tal como lo ha dicho la Sala de Casación Civil en su fallo Nº RC. 000815 del 21 de noviembre de 2016".

Que el ciudadano JULIO DUPUY, antes identificado, ha incumplido con la -obligación principal de pagar el canon de arrendamiento mensual oportunamente, y tampoco ha realizado el pago mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante los órganos competentes, por tanto, el mismo se encuentra INSOLVENTE, con el pago del canon de arrendamiento y por ende en flagrante incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, de manera especial, con la principal obligación que le impone la ley en su condición de arrendatario, que es pagar, precisamente, el canon de arrendamiento en los precisos términos acordados en el Contrato y en el artículo 1.291 de Código Civil en concordancia con el artículo 14 de la ley especial que regula la materia, lo que hace incurrir indefectiblemente en el supuesto de hecho previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, cuyo texto prevé: Artículo 40-. Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento. Esto da lugar al desalojo inmediato del inmueble arrendado, tal como lo prevé la cláusula quinta y la ley vigente.

Que EL ARRENDATARIO pagó de forma oportuna los cánones de arrendamiento convencionalmente fijados, desde el inicio de la relación arrendaticia, esto es, desde el 15 de mayo del año 2010, hasta el mes de octubre del año 2021.

Que por motivos que desconocen y a pesar de los múltiples requerimientos, el arrendatario no siguió: cumpliendo con su obligación mensual de pagar el canon de arrendamiento fijado (acordado consensualmente), que era para la época o período por la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 150,00), o su equivalente en bolívares de acuerdo con la tasa oficial del Banco Central de Venezuela, y que debía ser pagado dentro de los primeros diez (10) días de cada mes que transcurría (por adelantado), en la cuenta antes indicada.

Que en el mes de octubre del año 2022, EL ARRENDATARIO pagó en forma extemporánea, el mes de noviembre de 2021, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 150,00) y también pago el mes de diciembre de 2021, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 150,00), los cuales declaramos recibidos satisfactoriamente, conforme a los acuerdos verbales alcanzados, esto, con respecto al monto del canon de arrendamiento.

Que el día 17 de noviembre de 2022, el arrendatario realizó extemporánea y parcialmente (abono), para el pago del mes de enero de 2022, por la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 200,00), que es el canon que regía a partir de dicho mes, por acuerdo entre las partes, y abonó la cantidad de CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USDS 100,00) al mes de febrero del año 2022, mal pagando así sólo el cincuenta por ciento (50 %) del canon Correspondiente a dicho mes de febrero de 2022, en contra de nuestra voluntad, siendo manifestado nuestro descontento por el incumplimiento reiterado de contrato, por la falta de pago, por los pagos extemporáneos y por los pagos parciales, nada de lo cual, está previsto en los contratos escritos, ni en los acuerdos verbales. El pago realizado por el ciudadano JULIO DUPUY (enero y parte de febrero), por la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 300,00), consta en recibo por él suscrito, el cual anexamos en original, marcado con la letra “l”.

Que del mismo modo, el día 06 de diciembre de 2022, realiza igualmente en forma extemporánea el pago de lo adeudado por concepto de pago de canon del mes de febrero de 2022, por la cantidad de CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 100,00), y también nuevamente abonó en contra de nuestra voluntad la cantidad de CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 100,00) al mes de marzo de 2022, mal pagando nuevamente así sólo el cincuenta por ciento (50 %) del canon correspondiente a dicho mes de marzo de 2022. El pago realizado por el ciudadano JULIO DUPUY (febrero y parte de marzo 2022), por la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD$ 200,00), que fueron recibidos en moneda de curso legal por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 3.678).

Que “El ARRENDATARIO” adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo (el 50 %), abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2022 y enero del año 2023, esto es , ONCE (11) MESES de incumplimiento, todo lo cual asciende a la cantidad de DOS MIL CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 2.100,00), incluyendo de esta manera con la Cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento y principal obligación de EL ARRENDATARIO, cantidad que nos reservamos cobrar o exigir por vía y procedimiento separado, en incurriendo indefectiblemente en el supuesto de hecho de hecho previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su artículo 40.

Que en el caso puntual que nos ocupa, puede observarse que hay pagos efectuados por el demandado, pero no se ajustaron a lo pactado por las partes en los acuerdos escritos y verbales existentes, dentro de los primeros diez días de cada mes, lo que aún pagando se configura la mora por efectuarse fuera de la oportunidad prevista, sin dejar de mencionar la que se configura por falta de once meses de canon de arrendamiento, oportunidad de pago, que se desprende del último de los contratos privados escritos, de fecha 01 de junio de 2018, cláusula TERCERA, la cual textualmente establece: que el arrendatario pagará puntualmente a la arrendadora, por adelantado, los primeros diez días de cada mes.

Que EL ARRENDATARIO, ciudadano JULIO DUPUY, ha incumplido las cláusulas TERCERA, QUINTA y DÉCIMO PRIMERA del contrato celebrado y de los acuerdos verbales alcanzados, es decir, la obligación principal que se deriva de la relación arrendaticia, en especial, la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en tiempo oportuno, lo que nos ha causado un daño por un motivo fundamental; el incumplimiento del contrato. Estas violaciones contractuales producen como consecuencia quedemos habilitados para demandar, como en efecto lo hacemos, el DESALOJO inmueble comercial arrendado, por encajar la conducta desplegada por el inquilino en la causal “A” contenida en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial,

Que se declare CON LUGAR la demanda de DESALOJO fundamentada en el artículo 40 “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por falta de pago del de arrendamiento en un total de ONCE (11) MESES vencidos e insolutos, desde el mes de marzo de 2022, hasta la presente fecha, lo que nos permite demandar, como formalmente lo hacemos, el desalojo del inmueble identificado con el numero catastral 141203130515.

DE LA RECONVENCIÓN

Admitida la demanda, mediante escrito de fecha 10 de abril de 2023 (f. 42 al 46), suscrito por el ciudadano JULIO CESAR DUPUY GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.452.691, asistido por los abogados en ejercicio JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA y ENIO JAVIER RAMÍREZ RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V.- 4.468.197 y V-8.086.553 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.941 y 52.948 en su orden, como parte demandada, dio oportuna contestación a la demanda y, propuso reconvención alegando lo siguiente:

Que niega, rechaza, y contradice que este insolvente en el pago de ONCE (11) meses de alquiler correspondientes a los meses que van desde marzo de dos mil veintidós hasta enero de dos mil veintitrés.

Que tal como el demandante afirma se hicieron pagos parciales a deuda mayor y sin especificar a qué mes se le estaba haciendo el abono lo que implica que totalizo toda la deuda en una sola y a ese monto global se le hicieron abonos, y asi lo acepto el arrendador, por marzo del año 2022, y noviembre y diciembre de dos mil veintidós, tal y como lo asienta en el libelo de la demanda tanto en la narrativa de los hechos, como en el párrafo referente a la promoción de pruebas cuando aporta dos recibos de pago por concepto de abono a deuda y en ellos especifica el monto deudor.

Que de las pruebas presentadas por la parte actora se evidencia la solvencia parcial hasta diciembre de dos mil veintidós, y que de los mismos contratos aportados por la parte actora se evidencia que el pago del arrendamiento debía hacerse después del veinte de cada mes, no se estableció un término fijo para el pago sino un plazo indeterminado, de manera pues que no hay insolvencia en el pago del canon de arrendamiento como lo afirma el demandante.

Que a partir del veintitrés (23) de mayo (05) de dos mil catorce (2014), fecha en la que entró en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial perdió aplicabilidad el principio de Libertad de Concentración entrando en las materias reguladas por el Estado en materia inquilinaria el concepto del Derecho Inquilinario como Derecho Social y teniendo como centro al inquilino como débil jurídico necesitado de la tutela del Estado. De manera pues que como consecuencia, como quedó dicho, de la aplicación del concepto de derecho social inmobiliario, el artículo 3° de la Ley en comento previó que los derechos establecidos en el referido Decreto Ley “son de carácter irrenunciable, por ende todo acuerdo, o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. Así las cosas, y con vista del anterior análisis el supuesto contrato privado escrito para regir entre las fechas primero de junio de dos mil catorce hasta el primero de junio de dos mil quince, esgrimido como prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado, alegado por la parte actora, es inexistente y nulo de toda nulidad ya que tenía, y no lo hizo, que ajustarse a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en cuanto al imperativo contenido en el artículo 13 que obliga al arrendador a elaborar un contrato escrito y autenticado considerando las pautas en la citada norma establecidas, por ende es nulo de toda nulidad, y así debe ser declarado, además de que carece de la firma del inquilino.

Que el supuesto contrato de arrendamiento verbal del primero de junio de dos mil quince al primero de junio de dos dieciocho (sic) es igualmente nulo de toda nulidad, y así DEBE SER declarado en la definitiva por ser contrario a derecho en tanto y en cuanto no cumple con ninguna de las previsiones del referido Decreto Ley en su artículo 3°, y en el artículo 13 para la elaboración del mismo, así como en el Capítulo V, De los Cánones, du Pago y Fijación, artículos 32 y 33, para establecer el monto del cánon de arrendamiento. Lo mismo ocurre con el contrato privado escrito supuestamente celebrado para regir desde el primero (01) de junio (06) de dos mil dieciocho hasta el primero (01) de junio (06) de dos mil diecinueve que es también nulo de pleno derecho por no ser autentico como obliga el artículo 13, ídem, careciendo igualmente de firma del inquilino. Contrato privado que es nulo de toda nulidad, y así lo invoco, ya que no se ajusta a las previsiones del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial no cumpliendo con ninguna de las previsiones del referido Decreto Ley en su artículo 3°, y en el Capítulo V, De los Cánones, su Pago y Fijación, artículos 32 y 33, para establecer el monto del cánon de arrendamiento, por ende debe ser declarado nulo y por consecuencia inexistente en la definitiva. Igualmente es nulo y sin valor jurídico alguno el supuesto contrato verbal que alega el demandante rige desde el primero de junio de dos mil diecinueve hasta el presente año 2023 entre los aquí litigantes.

Que con fundamento en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil concordado con el artículo con el artículo 365, idem, RECONVIENE al ciudadano CARLOS EDUARDO RANGEL MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 8.69.971, parte demandante, en su propio nombre y en representación de ELYMAR CHIQUINQUIRA RANGEL LUJANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.953.249, para que convenga en que el supuesto contrato privado escrito para regir entre las fechas primero de junio de dos mil catorce hasta el primero de junio de dos mil quince, es nulo de toda nulidad puesto que tenía, y no lo hizo, que ajustarse a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en cuanto al imperativo contenido en el artículo 13 que obliga al arrendador a elaborar un contrato escrito y autenticado considerando las pautas en la citada norma establecidas, por ende es nulo de toda nulidad, y así debe ser declarado por el tribunal en caso de que el demandante reconvenido no convenga en la nulidad de dicho instrumento.

Igualmente reconviene para que convenga, o ello sea declarado por el tribunal en que el supuesto contrato de arrendamiento verbal del primero de junio de dos mil quince al primero de junio de dos dieciocho, es nulo de toda nulidad por ser contrario a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, en tanto y en cuanto no cumple con ninguna de las previsiones del referido Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 3°, y en el artículo 13 para la contratación inquilinaria debido a que el mismo, así no cumple con lo ordenado en el Capítulo V, De los Cánones, su Pago y Fijación, artículos 32 y 33, para establecer el monto del cánon de arrendamiento. Lo mismo ocurre con el contrato privado escrito supuestamente celebrado para regir desde el primero (01) de junio (06) de dos mil dieciocho hasta el primero (01) de junio (06) de dos mil diecinueve que es también nulo de pleno derecho por no ser autentico como obliga el artículo 13, ídem. Contrato privado que nulo de toda nulidad, y así lo invoco y RECONVENGO para que acepte, o así lo declare el Tribunal, que el contrato de marras, que no se ajusta a las previsiones del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, no cumple con ninguna de las previsiones del referido Decreto Ley en su artículo 3°, y en el Capítulo V, De los Cánones, su Pago y Fijación, artículos 32 y 33, para establecer el monto del cánon de arrendamiento, es nulo de toda nulidad en la definitiva. Igualmente es nulo y sin valor jurídico alguno, el supuesto contrato verbal que alega el demandante rige desde el primero de junio de dos mil diecinueve hasta el presente año 2023, y así RECONVIENE para que convenga en la nulidad plena y absoluta del citado contrato entre los aquí litigantes, o así lo declare el Tribunal en la definitiva. RECONVIENE igualmente al demandante para que convenga, o así lo declare este Tribunal, en que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizo un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en mi vivienda familiar. Como consecuencia de lo antes expuesto nos encontramos frente a unos supuestos contratos, contrarios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres carentes de la solemnidad de la autenticación. Bajo la actual doctrina inquilinaria el contrato de arrendamiento es un contrato solemne que elabora en beneficio del débil jurídico (inquilino), y por imperio del artículo 3° del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es nulo de toda nulidad cuando no se autentica, en consecuencia no produce efecto jurídico alguno puesto que para su formación el contrato en cuestión no cumplió con los extremos legales exigidos en la normativa en comento. De manera que lo inexistente por ser nulo de pleno derecho no genera obligaciones, por ende es inexigible y así deber ser declarado en la sentencia definitiva.

Por auto de fecha 11 de abril de 2023 (f. 53), el Tribunal a quo en virtud de que en fecha 10 de abril de 2023, se presentó el ciudadano JULIO CESAR DUPUY GONZÁLEZ, debidamente asistido por los abogados JOSÉ ALFONZO MÁRQUEZ PEREIRA y ENIO JAVIER RAMÍREZ RAMÍREZ, y consignó escrito de contestación y reconvención a la demanda, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, se abstienen de fijar audiencia preliminar.

En fecha 12 de abril de 2023 (f. 54), suscrita por la profesional del derecho NURY COROMOTO GIL VALECILLOS, apoderada Judicial de la parte actora ciudadano CARLOS EDUARDO RANGEL MORA, que en la presente incidencia es la demandante reconvenida, señalando lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“(omisis)…Solicito muy respetuosamente de este tribunal proceda a declarar inadmisible la reconvención que fuera planteada por el demandado, toda vez que, dicha reconvención tiene por objeto la declaratoria de nulidad de algunos de los contratos de arrendamiento comercial celebrados entre las partes del presente juicio, pretensión que debe ventilarse por el procedimiento ordinario el cual es “ incompatible” con el procedimiento oral que se sustancia en el presente expediente, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil”.

Mediante sentencia del 13 de abril de 2023 (folios 55 al 57), el a quo, con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declaró: “PRIMERO: INADMISIBLE la reconvención incoada por el ciudadano JULIO DUPUY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.452.691, asistido por los abogados en ejercicio José Alfonso Márquez Pereira y Enio Javier Ramírez Ramírez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula [SIC] de identidad Nº V.- 4.468.197 y V-8.086.553 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.941 y 52.948, como parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las normas y jurisprudencia citada. Y ASÍ SE DECIDE.- SEGUNDO: Se condena en costas al demandado reconviniente, por haber resultado totalmente vencido en la presente incidencia. Y ASÍ SE DECIDE.-

Contra dicha sentencia, mediante diligencia de fecha 17 de abril de 2023 (f. 58), el abogado JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvieniente, interpuso recurso de apelación contra la decisión dicta el 13 de abril de 2023 por el Tribunal de la causa, el cual, por auto del 24 de abril de 2023 (f. 66), previo cómputo, fue admitido por él a quo en un solo efecto, correspondiéndole su conocimiento, como antes se dijo, a este Juzgado.

II
TEMA A JUZGAR

Planteada la controversia incidental cuya reexamen ex novo fue elevado por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar en esta instancia consiste en determinar si la reconvención de marras es o no admisible y, en consecuencia, si la sentencia apelada, por la que se negó su admisión, debe ser confirmada o revocada, a cuyo efecto se observa:

PUNTO PREVIO
DE LA INAPELABILIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En escrito de fecha 26 de mayo de 2023 (fs. 71 al 75) los abogados NURY COROMOTO GIL VALECILLOS y LUIS ALBERTO MARTÍNEZ CHACÓN, apoderados judiciales de la parte actora, indicaron lo siguiente:

“(omisis) Dispone el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil: 'en el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario (…). Es claro que el legislador limitó la apelación de las sentencias interlocutorias en el procedimiento oral solo para los casos en que la ley expresamente lo disponga, siendo que, la regla general es que las sentencias interlocutorias en éste procedimiento no tienen apelación. Vale la pena destacar que el legislador no distinguió si se trataba de interlocutorias en general. No obstante, aun cuando pudiera considerarse que deben admitirse las apelaciones de sentencias interlocutorias con fuerza definitiva en el procedimiento oral, debe entenderse que la negativa de admitir una reconvención no es una sentencia interlocutoria con fuerza definitiva, mucho menos, causa gravamen irreparable al reconviniente (…).

Debe considerarse igualmente que, la negativa de la admisión de la reconvención no niega el acceso a la justicia del reconviniente ni le causa cosa juzgada, simplemente, dispone que la pretensión no puede acumularse en el procedimiento principal, por lo que, el reconviniente debe plantear su pretensión en una demanda autónoma (omisis).” (Negrillas propias del texto copiado).

Ahora bien la parte actora como punto previo señala que la sentencia recurrida es inapelable, a tales efectos cita el artículo 878 del código de Procedimiento Civil, el cual hace referencia al procedimiento oral. Asimismo esta Jurisdicente observa que la parte demandada solicitó lo siguiente: 1.-La nulidad de contratos de arrendamientos privados, primero de junio de dos mil catorce hasta el primero de junio de dos mil quince, el contrato de arrendamiento verbal del primero de junio de dos mil quince al primero de junio de dos dieciocho (sic) y el contrato privado desde el primero de junio de 2018, hasta el primero de junio de 2019, correspondiente a la materia civil bienes y al juicio ordinario y 2- En cuanto a que declare este Tribunal, que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizó un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en una vivienda familiar, correspondiente a un procedimiento especial y el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida que declaró inadmisible la reconvención, si bien dicha sentencia es una interlocutoria que no pone fin al juicio, y si tiene apelación.
Ahora bien el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Social el siete 07 del mes de marzo de dos mil dos, señaló lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“Observa la Sala que el ordenamiento procesal venezolano y la doctrina vigente consideran que la negativa de la admisión de la reconvención no constituye otra cosa que una decisión sobre un punto de procedimiento, relativo a la imposibilidad de la acumulación de la demanda reconvencional con la demanda principal, la Sala concluye que en los casos de reconvención, no se trata de dos juicios, sino de uno sólo, con dos pretensiones acumuladas, por razón de conexión específica.
En efecto, el Doctor Arístides Rengel-Romberg, en su obra : “Tratado de Derecho Procesal Civil” expresa:
'La facultad del Juez para obrar de oficio en este caso, puede ejercerla de plano, dentro de los tres días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento. La no admisión de la reconvención, de plano y de oficio por el Juez, constituye una providencia interlocutoria que produce gravamen irreparable al reconviniente en el proceso, pero que no pone fin al juicio, sino que resuelve un punto de procedimiento relativo a la imposibilidad de la acumulación de la demanda reconvencional con la demanda principal, y no se pronuncia sobre el mérito de la reconvención, por lo que tiene apelación en un sólo efecto devolutivo, conforme a la regla del Art. 291 C.P.C., y no tiene casación inmediata conforme a la regla del artículo 312 C.P.C.' (Cursiva de la Sala).

'La admisión de la reconvención, por encontrar el Juez que “ha lugar en derecho”, sólo tiene efecto preclusivo de la facultad oficiosa del Juez, pero no produce cosa juzgada para la parte, la cual tiene la facultad de alegar la inadmisibilidad de la reconvención en el acto de contestación de ésta (Arts. 367 y 368 C.P.C.)'.

Interpreta la Sala que la reconvención es en el ordenamiento procesal vigente, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una defensa que debe el demandado oponer en la contestación de la demanda, con la característica de ser uno de los casos de conexión específica, esto es, reputada así por la propia ley, al contrario de la genérica del artículo 52 del Código Procesal, no otro juicio acumulado y, por ende, la sentencia que declara inadmisible, es una interlocutoria que, en vez de terminar el juicio el único que existe, mas bien ordena su continuación, y la pretensión reconvencional puede ser objeto de otro juicio.
Entonces, la sentencia que declara inadmisible la reconvención es una interlocutoria que no pone fin al juicio donde primariamente se intentó, y no tiene casación por no causar gravamen.” (Lo subrayado fue agregado por esta Superioridad).

En consideración a lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia recurrida es apelable conforme a la regla del Art. 291 C.P.C., y no tiene casación inmediata conforme a la regla del artículo 312 C.P.C. Así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia incidental cuyo reexamen fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Alzada en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, procede seguidamente la juzgadora a pronunciarse sobre su mérito, cuyo efecto observa:

La reconvención, contrademanda o mutua petición no es una defensa, ni una excepción perentoria. Ella constituye una nueva demanda propuesta por el demandado contra el actor, la cual, por razones de economía procesal y de conexión subjetiva, se sustancia y decide en el mismo procedimiento de la demanda principal.

Mediante la reconvención el demandado plantea una nueva pretensión contra el actor, la cual puede tener el mismo objeto y fundamento de la pretensión contenida en la demanda primitiva, o un objeto o fundamento distintos.

La reconvención o contrademanda origina la constitución de una relación procesal distinta a la derivada de la proposición de la demanda originaria. Por efecto de la reconvención no es que se amplíe el objeto del proceso pendiente, sino que surge un nuevo proceso con un objeto o thema decidendum propio, pero que, por razones de economía procesal y en virtud de la conexión subjetiva existente entre ambas relaciones procesales, simultáneamente se sustancia en el mismo procedimiento que el de la demanda principal, y se decide en una única sentencia que resuelve las pretensiones contenidas en la demanda principal y la reconvencional.

El último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil -el cual resulta aplicable concede al demandado el derecho procesal de proponer reconvención o mutua petición contra el actor; derecho éste que el reo deberá ejercitar en la misma oportunidad de la contestación de la demanda incoada contra él.

No obstante, ese derecho de reconvenir que la ley otorga al demandado, no es absoluto ni ilimitado, pues el propio legislador, en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, estableció dos supuestos en que la vía reconvencional es inadmisible. En efecto, dicha disposición establece:

"El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deban ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario"

Conforme al dispositivo legal precedentemente transcrito, la reconvención es inadmisible en cualquiera de las hipótesis siguientes:

a) Cuando la contrademanda verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento el Juez de la causa carezca de competencia por la materia; y

b) Cuando la pretensión reconvencional deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.

Hechas las anteriores consideraciones doctrinarias y legales, procede seguidamente el juzgador a verificar si en el caso sub iudice se encuentran o no presenten alguna o ambas de las causales de inadmisibilidad anteriormente señaladas, a cuyo efecto se observa:

Tal como se expresó en la síntesis de la controversia de la presente sentencia, la pretensión hecha valer reconvencionalmente por el demandado en la presente causa, tiene por objeto inmediato la acumulación de pretensiones como la nulidad de contratos de arrendamientos, entre el 01 de junio de 2014 hasta el 01 de junio de 2015, el contrato de arrendamiento verbal del 01 de junio de 2015 al 01 de junio de 2018 y el contrato privado desde el 01 de junio de 2018, hasta el 01 de junio de 2019, por no ser autentico. Así como también, reconviene en que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizo un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en una vivienda familiar, folios 42 al 46 en el juicio de ACCIÓN DE DESALOJO DE GALPÓN COMERCIAL.

Al respecto el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,

“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

De la interpretación de las normas antes transcritas, se colige que la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, procede cuando se trata de asuntos que no tengan procedimientos incompatibles, o cuando se trate de pretensiones que se propongan para ser resueltas una como subsidiaria de la otra.

Ahora bien, vista la naturaleza de la presente demanda, este Juzgado estima necesario descender al estudio de las actas del expediente y al respecto observa, que en el escrito de fecha 10 de abril de 2023, que corre inserto a los folios 42 al 46, expresa textualmente lo siguiente:
“(omissis) RECONVENGO igualmente al demandante para que convenga, o así lo declare este Tribunal, en que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizo un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en mi vivienda familiar.
(omissis)
Bajo la actual doctrina inquilinaria el contrato de arrendamiento es un contrato solemne que elabora en beneficio del débil jurídico (inquilino), y por imperio del artículo 3° del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es nulo de toda nulidad cuando no se autentica, en consecuencia no produce efecto jurídico alguno puesto que para su formación el contrato en cuestión no cumplió con los extremos legales exigidos en la normativa en comento. De manera que lo inexistente por ser nulo de pleno derecho no genera obligaciones, por ende es inexigible y así deber ser declarado en la sentencia definitiva (omissis)”.

Como puede apreciarse, el objeto mediato de la pretensión reconvencional deducida, es la nulidad de contrato de arrendamiento, y la declaratoria que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizo un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en una vivienda familiar, corresponde a otro procedimiento especial contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que resulta evidente que, el Tribunal a quo es competente ratione materiae para el conocimiento, en primer grado jurisdiccional, de esa pretensión, y así se declara.
En virtud del anterior pronunciamiento, ha de concluirse que en el caso en estudio no está presente la primera causal de inadmisibilidad de la reconvención, antes enunciado, a que alude el precitado artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Hechas las anteriores declaratorias, sólo resta determinar si en el sub iudice está o no presente la segunda causa de inadmisibilidad prevista en dicha disposición legal, esto es, que la reconvención propuesta deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario civil.

En el caso que nos ocupa la demanda por desalojo por galpón comercial, se evidencia que se acumularon varias pretensiones a saber: 1.- La demanda de desalojo por galpón comercial, 2.- La nulidad de contratos de arrendamientos privados primero de junio de dos mil catorce hasta el primero de junio de dos mil quince, el contrato de arrendamiento verbal del primero de junio de dos mil quince al primero de junio de dos dieciocho (sic) y el contrato privado desde el primero de junio de 2018, hasta el primero de junio de 2019, correspondiente a la materia civil bienes y al juicio ordinario y 3.- En cuanto a que declare este Tribunal, que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizo un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en una vivienda familiar,.

Al respecto esta Jurisdicente observa, que la demanda por desalojo de galpón comercial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento previsto para sustanciar y decidir la demanda por la que se haga valer una pretensión que tenga por objeto la acción por desalojo de galpón comercial --, es el Procedimiento Oral.

Por otra parte la solicitud realizada por la parte demandada por la vía reconvencional de nulidad de contrato de arrendamiento, corresponde al procedimiento ordinario. Asimismo, esta Jurisdicente observa en cuanto a la petición realizada por la parte demandada de que se declare, que el objeto del contrato de uso comercial se modificó con el conocimiento del arrendador para uso de vivienda familiar (uso mixto) y dentro del terreno utilizó un área, que originalmente se usaba para el vigilante, en una vivienda familiar, que la misma de conformidad con el artículo 98 de la Ley de Alquileres de vivienda deberá sustanciarse conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la citada Ley, el cual corresponde a otro procedimiento especial, las cuales no podían ser acumuladas en una misma demanda; en consecuencia, por disposición del ordenamiento jurídico no podrán acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, tal como lo ha solicitado el demandado reconviniente lo que resulta a todas luces inadmisible la presente demanda de reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

En base a las consideraciones y pronunciamientos anteriores, este Tribunal concluye que la vía reconvencional escogida por la parte demandada para ventilar las citada pretensión, es inadmisible de conformidad con el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que es incompatible el procedimiento legalmente previsto para ventilar la pretensión reconvencional con el procedimiento oral, y así se declara.

Por consiguiente, en la parte dispositiva de la presente sentencia este Tribunal declarará sin lugar la apelación interpuesta y, por ende, confirmará en todas y cada una de sus partes la decisión recurrida.

DISPOSITIVA

En orden a los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente incidencia en los términos siguientes:

PRIMERO: se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de abril de 2023, por el abogado JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia interlocutoria dictada el 13 del citado mes y año, por el entonces JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA en el presente juicio, la cual igualmente declaró “PRIMERO: INADMISIBLE la reconvención incoada por el ciudadano JULIO DUPUY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.452.691, asistido por los abogados en ejercicio José Alfonso Márquez Pereira y Enio Javier Ramírez Ramírez, venezolanos, mayores de edad titulares de la cédula [SIC] de identidad nº V.- 4.468.197 y V-8.086.553 inscritos en el inpreabogado bajo los números 23.941 y 52.948, como parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las normas y jurisprudencia citada. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDO: Se condena en costas al demandado reconviniente, por haber resultado totalmente vencido en la presente incidencia. Y ASÍ SE DECIDE.” En tal virtud, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes el referido fallo.

SEGUNDO: Como consecuencia del pronunciamiento anterior, se declara INADMISIBLE la reconvención interpuesta, en fecha 10 de abril de 2023, en la presente causa, por ciudadano JULIO DUPUY, DE DURÁN, debidamente asistido por los abogados JOSÉ ALFONSO MÁRQUEZ PEREIRA y ENIO JAVIER RAMÍREZ RAMÍREZ, contra el ciudadano CARLOS EDUARDO RANGEL MORA.

TERCERA: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se IMPONEN al apelante las costas del recurso, por haberse confirmado en todas sus partes la sentencia recurrida.

Queda en estos términos CONFIRMADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en la ciudad de Mérida, a los cinco días del mes de octubre del año dos mil veintitrés. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

La Juez,

Francina M. Rodulfo Arria
La Secretaria,

Ana Karina Melean Bracho

En la misma fecha, y siendo las once y cuarenta y tres minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

Ana Karina Melean Bracho