TSJ Regiones - Decisión

En el día de hoy lunes, seis (06) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar la celebración de la Audiencia Preliminar en el expediente civil número 8989, cuya carátula entre otras especificaciones dice: DEMANDANTE(S): CARONE TROTTA PASCUALE, a través de su apoderada especial Abg. REINA COROMOTO LACRUZ HERNÁNDEZ; DEMANDADO(S): SÁNCHEZ CONSUELO; MOTIVO: DESALOJO (Local). Encontrándose la parte demandada a derecho según se desprende de autos, seguidamente de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil se anunció el acto a la puerta de este Tribunal, previo el pregón de Ley hecho por el Alguacil, se solicitó al Secretario verificar la asistencia de las partes, al efecto se encuentran presentes las ciudadanas abogadas REINA COROMOTO LACRUZ HERNÁNDEZ y EDITH MARBELLA GARCÍA CARRERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V- 9.477.663 y V- 12.799.845, en su orden respectivo inscritas en el Inpreabogado bajo los números 53.451 y 139.250, respectivamente, de este domicilio y jurídicamente hábiles, en su carácter de coapoderadas judiciales de la parte demandante. Igualmente se encuentra presente la parte demandada, ciudadana CONSUELO SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.220.384, domiciliada en Mérida estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente asistida por el abogado HERMES VERA AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 5.200.760, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 20.779, de este domicilio y jurídicamente hábil. Seguidamente este Tribunal le concede el derecho de palabra a la co-apoderada judicial de la parte demandante, quien expuso: “En nuestra condición de coapoderada judicial del Señor Pascuale Carone, estando dentro del lapso para esta audiencia preliminar procedemos hacer los siguientes alegatos: Ratificamos el escrito libelar admitido por este tribunal en donde los hechos que originaron la presente demanda son los siguientes: Nuestro mandante dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana CONSUELO SANCHEZ identificada en autos un bien de su propiedad consistente en un local comercial mediante un contrato suscrito por ambos en fecha de inicio 15 de noviembre de 2020, al 15 de noviembre de 2021 y como se desprende de la cláusula tercera contenida en dicho contrato no había prorroga legal, luego se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento que iba desde el lapso 15 de noviembre de 2021 al 15 de noviembre de 2022, visto que no hubo un acuerdo entre las partes y que luego analizare y tomando en cuenta que la señora CONSUELO SANCHEZ no quiso firmar nueva contratación, procedimos agotar la vía administrativa ante el organismo competente que es el SUNDDE por no haber conciliación en dicho organismo se procedió a demandar el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento y solicitarle al tribunal el desalojo por haber vencido el contrato de arrendamiento y no existir acuerdo entre las partes, con dicho escrito libelar se consignaron adjunta la demanda las pruebas documentales las cuales fueron y se encuentran en el expediente. La parte demandada incumplió con sui obligación de pagar el canon de arrendamiento del local comercial por cuanto no lo hizo de manera continua durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ni por la cantidad convenida por cuanto en el contrato de arrendamiento se estableció que le pago de arrendamiento debía ser cancelado en divisas o a lo que estableciera el Banco Central de Venezuela para el momento en que se hiciera el pago, si bien es cierto, que la ciudadana CONSUELO SANCHEZ, transfería, depositaba en el banco nunca pago lo que realmente tenía que pagar y hacia esporádicamente al verificar los depósitos bauches der pago acompañados en la contestación de la demanda no reflejan el monto exacto el mes al que le correspondía y alguno de esa trasferencias se hacían a cuenta de terceros no precisamente a la cuenta bancaria establecida en el contrato de arrendamiento, rechazamos el alegato de la parte demandada en su capítulo III, en donde refiere que opera la tacita reconducción de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.664 del Código Civil, para enervar tal alegato opongo a la parte e el criterio jurisprudencial en la Sentencia RC-815 de fecha 21 de noviembre de 2016 emanada de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, con respecto al concepto y definición de la tacita reconducción, el cual estableció lo siguiente: Por eso la doctrina rechaza el concepto determinado que la permanencia del locador en el uso y gozo de la cosa arrendada una vez terminado el contrato no significa tacita reconducción, así no continuación de la locación concluida y sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución pues no hay un contrato a ser reconducido ni la anuencia del arrendador de que la arrendataria mantuviese la ocupación del inmueble arrendado, y de haber operado la tacita reconducción esta incluiría los mismos términos y límites del contrato original por lo que si el contrato originario es a tiempo determinado el reconducido sería igual a tiempo determinado, ratifico en esta audiencia las prueba promovida en el escrito libelar como son: El poder autenticado otorgado por el señor PASCUALE CARONE, así mismo el documento de propiedad que acredita que nuestro mandante es el propietario de dicho inmueble, los dos contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y demandada, el informe técnico realizado por dos funcionarios del cuerpo bomberos del estado Mérida, el expediente administrativo del SUNDEE donde ese agoto la vía conciliatoria y administrativa, quiero dejar constancia que pretendo incorporar como medio de prueba el cartel emitido por la Dirección de Obras Publicas de la Alcaldía, planos levantados al inmueble por un perito valuador acreditado donde se especifica la distribución interna y linderos de dos locales, el acta de mediación sin número levantada en la sede de la Dirección del Poder Popular de participación ciudadana de Mérida ente que acordó remitir al SUNNDE, por tratarse de un local comercial, avaluó comercial practicado al inmueble por un perito valuador acreditado, además promuevo la prueba de informes a fin que se oficie al Banco Mercantil, con la finalidad que remita los informes de los estados de cuenta correspondientes entre las fechas del 15/112020 hasta la actualidad para demostrar la falta de continuidad y el pago incompleto del pago de arrendamiento, ofrezco como testificales ratificantes de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil a los siguientes: al Sargento Segundo JOSEPH PLAZA y el Capitán Genaro Villarrreal adscritos al cuerpo de bomberos, al arquitecto Jesús Manuel Balza Peña perito evaluador profesional, ala fiscal adscrita al SUNDDE que llevo el expediente administrativo, ala ciudadana ASUNTA CANONNE FERRARE, ANA MARIA CARIONE FERRARE, CARMELA DE CARONNE, al ciudadano GABRIEL RODRIGUEZ y VICTOR GONZALEZ, todos ellos con la finalidad que rindan su testimonio con relación al local comercial arrendado. Ahora bien con relación a las pruebas ofrecidas en la contestación de la demanda considera la parte actora son impertinentes por las siguientes razones: Con relación a la cantidad de depósitos bancarios bauches consignados por la parte demandada no discrimina al mes que corresponde la fecha de pago y a que inmueble se refiere, bauches y depósitos bancarios que no corresponden a la cuenta de mi mandante, consigna una constancia de residencia la cual es subjetiva por cuanto los miembros del Consejo Comunal no se trasladan al inmueble solo se conforman con lo dicho por la parte solicitante no dan fe pública y aporta nada para resolver la controversia, la misma constancia no fue emitida por el organismo legal competente, una constancia de crédito artesanal del FOMDES es impertinente por cuanto la fe ha no se corresponde a los contratos tómese en cuenta que el FOMDES otorga crédito es a fondos de comercio no aporta nada a resolución de la controversia, así mismo el acta de nacimiento de la hija de la señora CONSUELO SANCHEZ que nada aporta a la controversia, visto que no se logró llegar a una resolución entre las partes se solicita a este Tribunal fije los términos de la controversia se apertura el lapso de la promoción, evacuación y admisión de las pruebas, de los hechos que este tribunal considere controvertidos y una vez evacuados los mismos el tribunal en el lapso se haga el debate oral, finalmente visto el propósito de esta audiencia preliminar no convenimos en ninguna de los hechos que trata de probar la parte demanda en autos, lo único claro que se tiene es existió una relación arrendaticia entre mi mandante y la ciudadana CONSUELO SANCHEZ por un inmueble propiedad del señor PASCUALE CARONNE en donde se suscribieron dos contratos de arrendamientos entre las fechas anteriormente señaladas sobre un local comercial contratos que se considera que son fundamento de esta demanda, solicito copia simple de esta acta, es todo”. Igualmente se le concede el derecho de palabra al abogado asistente de la parte demandada quien expuso: “En primer lugar quiero alegar y sigo insistiendo en que el inmueble objeto de esta controversia es por uso y destinación una casa de habitación y en principio de la comunidad de la prueba me fundamento en las pruebas aportadas por el demandante cuando al describir el inmueble objeto d El arrendamiento cita una casa de habitación y al examinar los documentos de propiedad aportados ´por ellos de los locales que ellos dicen es la misma casa de habitación sus linderos sus medidas son los mismos, y se ha cometido un fraude procesal al mentirle al tribunal diciéndole que es inmueble de uso comercio además en el informe que ellos citan del cuerpo de bomberos del estado Mérida allí mismo consta claramente que el inmueble es de vivienda familiar y de uso comercial, en este aspecto tengo que decir que el artículo 4 del Decreto Ley de Regulación para arrendamiento de inmuebles comerciales establece que queda excluida de la aplicación de esta ley las viviendas y el artículo 6 de al misma ley habla de relación arrendaticia la misma dice que tiene por objeto un local comercial, otra prueba que aporto la demandante el informe del fiscal del SUNDEE en texto de la misma ella establece que existe una gotera en el techo que cae donde está el cartón piedra que divide la vivienda del local comercial, también en el informe del cuerpo de bomberos establece que el inmueble objeto de esta controversia e s en parte vivienda y en parte local comercial, esto frente a la primacía que tiene la ley y el decreto sobre vivienda no le queda otra cosa al juez que decretar de oficio sin que lo haya alegado alguna de al a partes la inadmisibilidad de la demanda y declararla sin lugar por cuanto el demandante no acompaño con su libelo el procedimiento previo a la demanda establecido en la ley de arrendamiento inmobiliario de la vivienda en su artículo 92, el artículo 10 del decreto ley de desalojo y desocupación arbitraria de vivienda y el principio recogido por estas leyes traído o establecido en el artículo 257 al final que no se sacrificara la justicia por una norma no esencial del procedimiento todo esto recogido en las leyes ya citadas que establecen la obligatoriedad, la irrenunciabilidad y el obligatorio cumplimiento de esta ley que hasta establece responsabilidad en caso de violación o incumplimiento. En la prueba de testigos evacuada en la incidencia que ya este tribunal decidió mediante sentencia se evacua una prueba de testigos donde fueron contestes y concordantes en afirmar la estructura de la casa de habitación como es la sala de recibo que yo utilizo en parte para el uso como tal como sal de recibo y en parte para la configuración y creación de tarjetas y recordatorios para la venta en forma artesanal y que esa es mi única actividad económica para el sustento de mi familia, también dios salas dormitorio, una sal de baño, una sala comedor, una sala de cocina y un pasillo que comunica la sala de recibo con el resto de las dependencias. En cuanto al procedimiento de SUNDEE que acompaña con la demanda el arrendador lo alego y lo sigo alegando que en el mismo no hubo tal procedimiento si no que dieron 5 actos supuestamente conciliatorios pero jamás de llego a un procedimiento que dictara una providencia a la que yo como parte pudiera ejercer los recursos administrativos correspondientes la relación arrendaticia insisto en que la misma comenzó en forma verbal e informal desde el año marzo 2003, cuando mi concubino y yo acudimos a la inmobiliaria 92 C.A., quien opto en representación y por cuenta del propietario hoy demandante y nos dio en calidad de arrendamiento de vivienda el inmueble objeto de esta demanda y allí vivimos y seguimos viviendo mi concubino ausente por razones de trabajo mi hija y yo nombrada anteriormente y así seguimos en forma permanente y habitual ocupando la casa de habitación hasta el año 2007, cuando debido a la escases de mis recursos económicos tuve que hacer el registro de una firma personal citada tanto por el demandante en su prueba como por el juez en la sentencia de la cuestión previa, y así seguimos hasta el año 2017, 2018 cuando la inmobiliaria en cuestión se aparta de la relación arrendaticia y continuo con el hoy demandante o propietario arrendador debo evidenciar que desde el año 2003, pague el canon de arrendamiento y los servicios públicos conforme a facturas que corren en el expediente y en el caso de los servicios públicos acompañe los comprobantes de pago emanados de la instituciones del estado para la prestación de estos servicios que aparecen a nombre del arrendador o propietario pero que reposan en mi poder por haberlo pagado con dinero de mi propio esfuerzo y trabajo y estos recibos o comprobantes de pago tanto unos como los otros no fueron impugnados por el demandante dentro del lapso legal, aparte de que existe jurisprudencia, sentencias de la Sala del Tribunal Supremo que establecen que esos comprobantes de pago se pueden promover juicio y hacen plena prueba mientras que no sean invalidados por otro medio de prueba. El registro de la firma personal mencionada y la constancia de FOMDES que corre en el expediente hacen plena prueba de que para el año 2007 existía la relación arrendaticia, que por razones de brevedad, celeridad, integridad y economía procesal no hace falta una reconvención para hacer valer estos hechos, por cuenta las solas circunstancias de alargar o extender el lapso de arrendamiento no puede ser fundamento para que el juez no lo valore en la sentencia y en esto está acorde la jurisprudencia y la doctrina. El pago de las cuotas de arrendamiento ha habido un incumplimiento por parte del arrendador por no entregarme facturas o recibos de pago de pagos realizados debido a la informalidad en que se ha llevado la relación arrendaticia, yo he hecho depósitos a la cuenta bancaria signada por el arrendador por el pago de cánones de arrendamiento y hasta debo dos o tres meses de pago, todo esto se ha llevado así de una manera informal es tanto que el actor en su libelo ni tan siquiera dice que mensualidad debo o que meses debo, además que yo he estado pagando permanente, mensual todas las mensualidades por cuanto tengo la solvencia total. El demandante alega unos permisos de construcción uno avalúos, reparaciones echas estas que se hicieron pero en su imaginación porque en la realidad no han existido es por esto como se lo dije anteriormente solicito a la brevedad posible y con vehemencia una inspección judicial en la casa de habitación que he citado mucha s veces para que el juez en forma directa perciba, la realidad de los hechos en cuanto a lo infundado por el demandante alegando un supuesto local comercial para evadir la responsabilidad de propietario del inmueble que frente al arrendatario como débil jurídico, también y por razones de tiempo ya que el juez me está pidiendo que termine la actuación consigno en este acto en tres folios útiles escrito que completa mi actuación de conformidad al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, cuando al final establece que se agregara a la audiencia preliminar los escritos que presenten las partes es todo”. Oídas las exposiciones de las partes y no habiendo más actuaciones que practicar en la presente Audiencia Preliminar, este Tribunal de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se reserva la facultad de fijar los hechos y límites de la controversia planteada en el proceso, lo cual hará por auto separado dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al de hoy, exclusive, auto en el cual además se abrirá el lapso probatorio correspondiente sobre el mérito de la causa. Es todo, terminó se leyó y conformes firman.

EL JUEZ
ABG. JORGE GREGORIO SALCEDO V.

LAS CO-APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE

ABG. REINA COROMOTO LACRUZ HERNÁNDEZ

ABG. EDITH MARBELLA GARCÍA CARRERO
LA PARTE DEMANDADA
CONSUELO SÁNCHEZ

ELABOGADO SISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA
ABG. HERMES VERA AVILA

EL SECRETARIO
ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA