TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

214º y 165º

I
DE LAS PARTES

EXPEDIENTE Nro. 11.706

PARTE ACTORA: Ciudadano DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.617.836, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida, y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 17.036.340, 8.036.315 y 26.371.492, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO con los números 141.491, 48.262 y 306.673, en su orden, domiciliados en Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

PARTE DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, NAYATH MARYELIN DUGARTE VIELMA y DAVID ENRIQUE CASTILLO BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números V-12.359.217, V-14.917.512 y V-15.511.031, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 84.459, 142.462 y 129.475, en su orden, domiciliado en esta ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II
ANTECEDENTES

La presente acción de cumplimiento de contrato fue interpuesta por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, anteriormente identificados.

En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1. Que en fecha 06/JULIO/2014, suscribió contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.517.250, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en la parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, ubicado en la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, dos (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, cuyos linderos y demás determinaciones serían definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
2. Que se pactó como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma:
• Por concepto de opción de compra la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000) a pagarse de la forma siguiente: A) La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000) a la firma del contrato; B) El saldo de la opción de compra, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 165.000) pagadera en cinco cuotas iguales, mensuales y consecutivas por la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo), pagaderas la primera desde el 01/08/2015, sucesivamente hasta el 01/11/2015, y una cuota especial por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) pagadera el 01/03/2016, y, el saldo del precio total, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) pagadera el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta, todo esto de acuerdo al contenido dela cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

3. Que el compromiso para la tramitación del documento definitivo de venta, de acuerdo al documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido de la cláusula cuarta del contrato, la asume el comprador al finalizar el pago total correspondiente a la opción de compra venta, y en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad, para lo cual será notificado por la vendedora.
4. Que la cláusula quinta del contrato, consagró convino que la obligación que contrae la vendedora estará vigente hasta el término de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que se le notifique a El Comprador que el permiso de habitabilidad o el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales se haya producido. A elección de La Vendedora se deja la forma de notificación a El Comprador mediante correspondencia o telegrama con acuse de recibo a la residencia de la actora para el momento de la suscripción del contrato, hecha la notificación la negociación debe realizarse dentro del lapso establecido de noventa (90) días, agotado el cual si El Comprador no cumple quedará a elección de La Vendedora resolver el contrato pudiendo disponer del inmueble.
5. Se estableció en la cláusula sexta el tiempo de duración de la construcción, señalando como inicio de la misma, el día 28/NOVIEMBRE/2011, y la fecha probable de culminación el mes de MARZO del año 2016, estimándose que operará de pleno derecho una prórroga automática de CIENTO VEINTE (120 días) para la culminación de la construcción. Contempla también esta cláusula la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Comprador en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.
6. Manifestaron las partes, de acuerdo al contenido de la cláusula séptima de contrato, que la negociación objeto del mismo no se entenderá celebrada sino en la oportunidad en la cual se otorgue, por ante la Oficina de Registro Público correspondiente el documento definitivo de compra venta. Que hasta tanto ello ocurra se considera que El Comprador no tiene derecho alguno sobre el inmueble y este así lo conviene. Cláusula que debe tenerse como no escrita, debido a estar dirigida a desconocer la naturaleza del contrato y los elementos esenciales de la venta estipulada entre ambos. A continuación se pacta la prohibición a El Comprador de ceder o traspasar total o parcialmente los derechos y acciones que adquiere por el presente contrato a terceras personas sin el consentimiento previo y por escrito de La Vendedora, la cual queda facultada para ceder o traspasar a terceros los derechos que le correspondan de acuerdo al contrato, todo de acuerdo al contenido de la cláusula octava.
7. Secuencia de las cláusulas que hace leonino el contrato, dado el consentimiento de los derechos naturales que nacen del contrato, y después del reconocimiento de tales derechos por parte de La Vendedora, cuando se impone la facultad sobre la cesión o traspaso de esos derechos que en principio desconoce.
8. La cláusula novena, contiene el contrato las disposiciones para materializar la venta con asistencia financiera cuando la necesite El Comprador, pudiendo tramitar este un crédito por ante cualquier ente crediticio en materia de vivienda, comprometiéndose La Vendedora en facilitar cualquier documento inherente o pertinente del inmueble objeto de la negociación, estableciendo de forma leonina también que la demora o negativa del crédito dentro de los plazos fijados en el contrato (90 días), y no teniendo El Comprador la disponibilidad para hacer la cancelación deberá entenderse como causa imputable a él, procediendo en consecuencia La Vendedora a reintegrar en un plazo de sesenta (60) días las cantidades recibidas más los intereses a El Comprador. El contrato sigue demostrando la intención de La Vendedora, cuando en la Décima cláusula reza que por cualquier causa imputable a El Comprador no se perfecciona la negociación de venta, La Vendedora retendrá un porcentaje del Diez por Ciento (10%) del monto pagado a la fecha.
9. La cláusula Décima Primera establece que todos los gastos que ocasione la negociación correrán por cuenta de El Comprador.
10. Convinieron las partes, en la Cláusula Décima Segunda, que cualquier otro contrato suscrito entre ellas y que tenga por objeto el inmueble antes descrito quedará sin efecto jurídico a partir de la firma del presente contrato.
11. Las cláusulas Décimo Tercera y Décimo Cuarta, señalan los sitios para realizar cualquier notificación entre las partes, y establecen a la ciudad de Mérida, estado Mérida, como domicilio especial a los efectos del presente contrato, culminando con la fecha en que fue suscrito por las partes por vía privada en la ciudad de Mérida, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el día 06/JULIO/2014.
12. Expuestas las condiciones del denominado Contrato de Opción de Compra Venta, en la ejecución del mismo como compradora de buena fe, la demandante procedió a dar cumplimiento con lo pactado, y pagó a la empresa en precio de la opción de compra venta, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, haya culminado la obra, y apenas tramitó la habitabilidad del Edificio donde se encuentra el apartamento en este mes de DICIEMBRE/2023, sin que hasta la presente fecha se haya registrado el documento de condominio respectivo para la tramitación del documento definitivo de venta, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.
13. EN CUANTO A LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: De acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra- Venta, surgen obligaciones recíprocas, por ser el contrato de tipo consensual bilateral; de esta forma “LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y la accionante, en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con el número 5-25, ubicado en la planta o piso 5° del Edificio H1 que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la Urbanización "Las Marías"; se pacta en el contrato el inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación con la demandante, para el día 28/NOVIEMBRE/2011 (sic), determinándose su probable culminación para el mes de MARZO/2016, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para “LA OFERENTE”, de CIENTO VENTE (120) DÍAS adicionales para la terminación, es decir, hasta el mes de JULIO/2016.
14. Que contiene la misma cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, hechos que no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prórroga, de solicitar la resolución del contrato o esperar a que se termine la obra. De igual manera es carga de "LA OFERENTE" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este tramite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta, compromisos estos que hasta la presente fecha "LA OFERENTE" no ha querido cumplir, pues el único hecho fortuito y de fuerza mayor ha sido el producido por la pandemia decretada con ocasión de epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día 16/MARZO/2020, es decir cinco años (5) once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el precio total del inmueble por parte de la demandante, incumplimiento latente de "LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago del precio total del inmueble, sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.
15. DEL DERECHO: Del análisis del contenido del denominado contrato de opción de compra-venta, se puede determinar por los términos en que fue redactado que su objeto más que una opción a compra- venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITO O A PLAZOS, si atienden a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del artículo 1.474 del Código Civil (CC), que establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio".
16. Sin pretender ser doctrinario en este sentido, el contrato que suscribió la actora para la adquisición del inmueble, contiene todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tiene que ser reconocido, cuando en él, el denominado Oferente adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; el cual pagó la actora, aproximadamente el cuarenta por ciento (40%) del precio definitivo de venta establecido en el contrato, donde se le denomina El Optante, consiguiéndose así las obligaciones recíprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Obligaciones estas que son por su naturaleza son obligaciones principales, además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, en el contrato que nos ocupa existe el consentimiento sobre la cosa y el precio, es decir, no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido como lo es la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es El Oferente Vendedor.
17. Habiendo dejado sentado la naturaleza, condición y circunstancias de los hechos, consecuencia del contrato ya tantas veces referido, es por lo que acudió a su competente autoridad, actuando en nombre y representación de la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, para demandar como formalmente demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H1, ubicado en la Urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato, registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la protocolización del documento definitiva de venta del apartamento objeto de la venta que le hicieran a la actora o a ello sea obligado por el Tribunal.
18. Fundamentó la presente acción de cumplimiento de contrato en los artículos 1.133, 1. 134, 1.137 ap. 4, 1.141, 1.160, 1.161, 1.100 y 1.167 del CC, en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC).
19. De conformidad con lo previsto en el artículo 38 del CPC, estimó la presente demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($.- 40.000), los que para el momento de la interposición de esta acción judicial representaban la suma de Un Millón Cuatrocientos Veintiocho Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs 1.428.400) y en cumplimiento con la resolución número 2023-0001 del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24/MAYO/2023, expresamos el precio de la moneda de mayor valor (Euro) para la fecha de la interposición de esta acción, que obedece a la cantidad de Treinta y Nueve Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 39,20).
20. Indicó su domicilio procesal y la dirección para la citación de la parte demandada.
21. Solicitó de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del CPC, medida de prohibición de enajenar y gravar sobre cuatro bienes inmuebles propiedad de la demandada.
Riela del folio 7 al 11, anexos documentales acompañados al escrito libelar.

Mediante diligencia de fecha 15/FEBRERO/2024 (folio 14), suscrita por el abogado en ejercicio LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en virtud de la cual consignó los emolumentos para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 26/FEBRERO/2024, que obra al folio 16, suscrita por el abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, consignó poder judicial otorgado por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, en su condición de parte demandada, con el fin de hacer efectiva su representación judicial en el presente juicio, con respecto a la sociedad mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA).

Se aprecia del folio 25 al 27, escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en virtud del referido escrito entre otros hechos fueron argumentados los siguientes:
• DE LA NEGACIÓN ABSOLUTA DE LOS ALEGATOS EXUESTOS POR LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA.
1. Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., recibiera el monto total de la opción de compra- venta (privada) de fecha 06/JULIO/2014, por un inmueble ubicado en la Torre H1, apartamento 5-25, piso 5, Residencias "MON", Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de manos de la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, por lo que forzosamente conduce a la actora a probar el supuesto pago total del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto es menester indicar para que el pago, produzca el efecto liberatorio de la obligación contraída; por la Optante, es indispensable que sea válido y conforme a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario no extingue la obligación, y el vendedor conservaría su acción contra la compradora, en otras palabras, el pago debe ser completo y debe hacerse tal cual se estipuló en el contrato.
2. Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., incumplieran el contrato (privado) de opción de compra-venta de fecha 06/JULIO/2014, por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato).
3. Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A, sean responsables directos del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra de fecha 06/JULIO/2014, por cuanto la empresa INVERSIONES MON C.A. (IVERMONCA), es una empresa constituida que tiene décadas brindando soluciones habitacionales en el Estado Bolivariano de Mérida, (no es una empresa fantasma o de maletín), construyendo en su totalidad la obra incluido el inmueble apartamento, parte integrante del edificio o Torre H1 Residencias "MON", ubicado en la parcela siete de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, identificado con el número 5-25, no obstante, debemos indicar que la obra presentó atraso debido a diversas complicaciones como falta de materiales, inflación, impacto de las sanciones económicas al país, guarimbas (2017) y caso fortuito o fuerza mayor, lo cual demostraremos con pruebas que acreditan esa situación.
4. Negó, rechazó y contradijo, categóricamente, que el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y la empresa (INVERMONCA) C.A., sea el responsable de la no entrega y protocolización en el Registro Público del inmueble apartamento objeto de la demanda, por cuanto no se verifica el pago total del monto adeudado y para remate algunos OPTANTES por vías de hecho (tomaron justicia por propia mano), invadiendo el inmueble, causando un perjuicio a la parte demandada al no poderse tramitar el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, por cuanto el inmueble se encuentra invadido por varios optantes que han tomado el control sobre las torres, situación esta que está siendo investigada al interponer QUERELLA PENAL ADMITIDA en fecha 21/SEPTIEMBRE/2022, por el delito de INVASIÓN y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P- 2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 Estadal del Circuito Judicial Penal del Estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público quien le asignó el número MP- 212929-2022, causando el actuar de estas personas el principal obstáculo para concretar la venta definitiva del inmueble, por lo que el accionado no tiene acceso al inmueble por estar invadido.
5. Negó, rechazó y contradijo, en cada uno de sus puntos y partes el libelo de la demanda,.
CON RESPECTO AL DERECHO:
6. Con relación al incumplimiento por alguna de las partes del contrato, citó los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.527 del CC, y los artículos 12 y 506 del CPC.
7. Impugnó la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), o su equivalente en bolívares, en virtud, de que es un monto excesivo, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negaron la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de la demandada y la Optante no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.
8. Solicitó se declare sin lugar la demanda.
Se lee al folio 30, constancia secretarial de fecha 02/ABRIL/2024, mediante la cual se dejó constancia que el día 20/MARZO/2024, compareció el abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a consignar escrito de contestación a la demanda.

Se evidencia del folio 33 al 34, escrito de promoción de pruebas presentado por los abogados en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.

Mediante auto de fecha 25/ABRIL/2024, se agregaron las pruebas promovidas por la parte actora y se dejó constancia que la parte demandada no promovió pruebas, ni por sí ni por medio de apoderado judicial.

Por auto dictado por este Tribunal de fecha 03/MAYO/2024, (folio 39 al 40), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 07/MAYO/2024 (folio 42), diligenció el abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignando acta de defunción del demandado RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, de conformidad con el artículo 144 del CPC, en concordancia con el artículo 231 ejusdem, en virtud que se demandó tanto a la empresa INVERMONCA C.A., como al mencionado ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, y, por auto dictado por este Tribunal 13/MAYO/2024 (folio 45), se negó el referido pedimento, por cuanto de la revisión hecha a las actas procesales del presente expediente se puede observar que el referido causante fungía como representante de la empresa demandada INVERMONCA C.A., y no como persona natural, razón por la cual, este Tribunal le hace saber a las partes que el presente juicio continúa en el estado en que se encuentre.

Consta del folio 91 al 96, escrito de informes suscrito por los abogados en ejercicio LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante.

Mediante auto de fecha 17/SEPTIEMBRE/2024 (folio 98), entró en términos para decidir la presente causa.

III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente acción de cumplimiento de contrato de compra venta, fue interpuesta por la ciudadana DAYANA JOSÉB GARCÍA DOMMAR, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), por cuanto en fecha 06/JULIO/2014, suscribió contrato privado de opción a compra con la referida empresa INVERMONCA, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de la planta o piso 5° del edificio H1, parcela número 6, ubicado en la Urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, identificado el apartamento con el número 5-25, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, dos (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, cuyos linderos y demás determinaciones serían definidos en documento de condominio correspondiente; apartamento éste al cual le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta; dicho inmueble le será vendido bajo el régimen de propiedad horizontal.
Sin embargo, la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, negó y contradijo la demanda, por cuanto la parte demandada no ha recibido el monto total de la opción de compra venta (privada) de fecha 06/JULIO/2014, por cuanto era deber del OPTANTE de acuerdo con lo establecido en la cláusula sexta del contrato dar aviso por escrito al VENDEDOR de querer resolver el contrato lo cual hubiera implicado la devolución del dinero dado hasta el momento con el respectivo interés generado (cláusula que incumplió el OPTANTE, pues, nunca notificó por ninguna vía a la parte demandada su voluntad de resolver el contrato), y a su vez, la empresa (INVERMONCA) C.A, no es responsable directo del atraso en la entrega del apartamento o incumplieran el contrato (privado) de opción de compra, e, igualmente, no se verificó al pago total del monto adeudado por parte de la actora.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como lo señalado por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo. Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no de la acción incoada por cumplimiento de contrato de compra venta. Así quedó trabajada la litis.

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver el punto previo opuesto por la parte demandada, observa este Juzgador, que el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio ELEAZAR LEÓN MORIN AGUILERA, al contestar la demanda entre otras cosas señaló lo siguiente:

“Siendo la oportunidad procesal para ello, en este acto, formal y expresamente, IMPUGNAMOS, la estimación del valor de la demanda y cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ($.40.000,00) o su equivalente en bolívares, en virtud, de que es un monto EXCESIVO, por cuanto no es el valor real del inmueble, por su ubicación, precios referenciales en el sector y precios aproximados fijados por la Alcaldía del Municipio Libertador, igualmente negamos la estimación de la demanda por cuanto no existe ningún tipo de incumplimiento por parte de nuestra representada y la OPTANTE no ha cancelado la totalidad del precio del inmueble.”

En este sentido, el artículo 38 del CPC, establece:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

Al respecto, este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 10/OCTUBRE/1.990, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, reiterada por la misma Sala en fecha 05/AGOSTO/1.997, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17/FEBRERO/2.000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que dispuso:

“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima elactor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados en la demanda o querella…

…En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…” (Subrayado de este Tribunal).

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia de fecha 18/DICIEMBRE/2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, consagró:

“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Negritas y subrayado de este Tribunal).

Ahora bien, en base a los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, acogidos por este Sentenciador, para que prospere la impugnación de la estimación de la demanda la parte demandada debe probar lo alegado en la contestación, en virtud que agrega un elemento absolutamente nuevo, y en el caso de marras, se observa, en atención a las reglas de distribución de la carga de la prueba de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 del CC y 506 del CPC, que correspondía a la parte demandada probar su argumento al establecer que dicha cuantía claramente -es exagerada- y no corresponde de modo alguno con la pretensión denunciada en el libelo de la demanda, lo cual lo llevó a concluir que dicha estimación fue hecha por el actor en forma olímpica y desligada totalmente de la realidad debatida en este proceso; al respecto, considera este jurisdicente, que la parte demandada no demostró ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado no se demostró “lo exagerado de la cuantía”; Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda, en tal sentido, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En consecuencia, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda por exagerada realizada por el apoderado judicial de la parte demandada, tal como será establecido en la dispositiva de la presente decisión. Y asi se decide.

Una vez resuelto el punto previo este Tribunal pasa analizar el fondo la presente acción en los siguientes términos:
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
ELEMENTOS PROBATORIOS DE LA PARTE ACTORA:
1. Valor y mérito jurídico de la prueba de exhibición de los siguientes documentos:

• EXHIBICIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, y la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, de fecha 06/JULIO/2014; prueba dirigida a demostrar la existencia real y precisa de la celebración del contrato cuyo cumplimiento constituye el objeto de la presente causa.
• RECIBOS DE PAGO, cuyos copias simples anexan al escrito de pruebas marcadas con los números 1 al 3, librados por la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA): 1) El número 1, de fecha 06/07/2015, identificado con el número 00055, por un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo); 2) El número 2, de fecha 24/08/2015, identificado con el número 001117, por un monto de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo); y, 3) El número 3, de fecha 29/10/2015, identificado con el número 001140, por un monto de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.000,oo), prueba dirigida a demostrar el pago del monto del precio total del inmueble y la existencia real y precisa del negocio jurídico realizado entre las partes en juicio, y que constituye el objeto de la presente causa.
Consta al folio 50 y su vuelto, notas secretariales de fecha 21/MAYO/2024, mediante la cual se dejó constancia que no se encontraba presente la parte actora ni la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderados judiciales, por lo que se declaró desierto el acto de EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS --CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO de fecha 06/JULIO/2014, y, EXHIBICIÓN DE RECIBOS DE PAGO (cuyos originales se encuentran en manos de la demandada)--, por lo que se declaró desierto dichos actos.
A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, concatenado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, el instrumento en referencia no fue exhibido por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante (folio 10 y 11), teniéndose como cierto los datos afirmados en el contenido del documento, y, como demostrativo de parte del pago de la opción de venta del inmueble objeto del juicio –tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar--.

Asimismo, este Sentenciador observa que riela del folio 10 al 11, copia simple del documento de fecha 06/JULIO/2014, mediante el cual entre la empresa INVERSIONES MON, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, quien se denominó “LA VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, quien para los efectos del contrato se denominó “EL COMPRADOR”, se celebró el contrato de opción de compra venta, contentivo de las siguientes cláusulas contractuales:
“PRIMERA: "LA VENDEDORA" es propietaria de dos Parcelas de terreno signadas con los números 6 y 7, ubicadas en el Conjunto Residencial Las Marías, Avenida Las Américas Mérida, la Parcela # 6 con una superficie aproximada de UN MIL QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS CUADRADOS (1.504.10 M2), le corresponde un porcentaje de 3,53% del condominio del Conjunto Residencial, cuyos linderos y medidas: NORTE: con las residencias Rosa "E" con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); SUR: Con la avenida tres con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); ESTE: con la parcela N° 7, con una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44,50 ML); OESTE: con la Avenida 2 del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de cuarenta metros lineales con setenta y cinco centímetros lineales (40,75 ML) y la Parcela N° 7 con una superficie aproximada de UN MIL QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS CUADRADOS (1.504,10 M2), le corresponde un porcentaje de 3,53% del Conjunto Residencial, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con las Residencias Rosa "E", con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML). SUR: Con la Avenida 3 del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de treinta y tres metros lineales con ochenta centímetros lineales (33.80 ML); ESTE: con la prolongación de la Avenida Principal del Conjunto Residencial, con una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44 50ml), OESTE: con la parcela número seis (6) en una longitud aproximada de cuarenta y cuatro metros lineales con cincuenta centímetros lineales (44.50 ML), según consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha cuatro de marzo del año dos mil nueve (04-03-2009), bajo en número veintidós (22), folio ciento cuarenta (140) al folio ciento cuarenta y cuatro (144), Protocolo Primero (1°), Tomo Décimo Noveno (19), Primer Trimestre del año 2009, que integraran la Parcela denominada “H”, en la cual están incluidos los proyectos para dos (29 edificios actualmente en construcción, denominados Edificio H1 y Edificio H2 según planos y proyecto permisados por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, según permiso N° C-111-08 de fecha 21 de noviembre de 2008 y DPU/210-08 de fecha 21 de noviembre de 2008, y renovado según permiso N° MI-006-11/C-111-08 de fecha 20 de julio de 2011. SEGUNDA: Sujetos a los términos y condiciones previstos en el presente contrato, "LA VENDEDORA" se compromete a vender a "EL COMPRADOR" y éste se compromete a comprar un (1) inmueble consistente en un (1) apartamento en construcción, signado con el número 5-25, ubicado en el Piso 5 que es parte integrante del Edificio H1, de la Urbanización "LAS MARÍAS", ubicado en la Avenida Las Américas de Mérida estado Mérida, el cual tendrá un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, tres (sic) (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, todos los pisos en gris y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento, el cual le será asignado y determinado por “LA VENDEDORA” en el documento definitivo de compra venta, los linderos y demás determinaciones serán indicados en el Documento de Condominio correspondiente, apartamento este que en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará "EL INMUEBLE". TERCERA: El precio total del “EL INMUEBLE” objeto de este contrato, independientemente del valor de referencia que se fije en el Documento de Condominio respectivo, se ha convenido en la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) que “EL COMPRADOR” se obliga a pagar de la forma siguiente: A) La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo) entregada en este acto en dinero en efectivo en moneda de curso legal del país; y B) El saldo deudor del pago correspondiente a la Opción de Compra-Venta, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,oo), que se obliga a pagar mediante CINCO (5) letras iguales mensuales y consecutivas por la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo), siendo la fecha de vencimiento de la primera el 01/08/2015, así sucesivamente hasta el 01/11/2015, adicionalmente se compromete a pagar UNA (1) cuota especial por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,oo) pagadera el 01/03/2016, todas estas cantidades imputables a la Opción de Compra – Venta y el saldo del precio total, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) que se obliga a pagar “EL COMPRADOR” el día de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Si “EL COMPRADOR” llegare a incurrir en un atraso en el pago de dos (2) cuotas especiales por vencerse se reputarán vencidas y exigible su forma de pago contraída en este documento.”

Este Tribunal, a dicha copia fotostática se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del CPC, en concordancia con el artículo 1.363 del CC, por ser un instrumento que hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros. Asimismo, dicho documento demuestra la negociación de compra venta efectuada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, y la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, de fecha 06/JULIO/2014, con relación al inmueble constituido por un (1) apartamento, en construcción, signado con el número 5-25, ubicado en el Piso 5 que es parte integrante del Edificio H1, de la Urbanización "LAS MARÍAS", Avenida Las Américas de Mérida estado Mérida, el cual tendrá un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), constituido por una sala-comedor, tres (sic) (2) habitaciones, un (1) estudio, dos (2) baños, una (1) cocina-oficios, tres (3) espacios para closets, todos los pisos en gris y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Y así se decide.

Evidencia el Tribunal que a los folios 35, 36 y 37, corren efectivamente tres (03) recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) a favor de la hoy actora, optante del apartamento 5-25 que se describen a continuación;

F.EMISION RECIBO MONTO (Bs.)
06/07/2015 Nº 00055 335.000,00 24/08/2015 Nº 001117 23.000,00
29/10/2015 Nº 001140 46.000,00

Observa este Jurisdicente que los recibos de pagó en cuestión se subsumen al pago de la de inicial de la opción de compra venta, y, pago de tres (3) letras de cambio, que constituye el TREINTA Y SEIS CON SETENTA Y DOS POR CIENTO (36,72%) del monto total pactado en el contrato de fecha 06/JULIO/2014.

A los fines de valorar esta prueba este Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido el pago de la obligación por parte de la deudora (ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR); en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar en primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, se circunscribe al 36% del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada, equivalentes al 36,72% del precio del apartamento adquirido mediante contrato; en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago parcial de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio. Y así se decide.

2. Valor y mérito jurídico de la prueba de informes: Solicitó se oficiara a los siguientes organismos:
• A la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa dirección municipal, a los fines que informe a este Tribunal sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habilitación para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Este Tribunal observa al folio 56, oficio alfanumérico DOTU/014-2024, de fecha 20/MAYO/2024, emanado de la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, suscrito por el Abg./Pltgo. JOISLER ALEXANDER TORREYES, mediante el cual se indicó que en fecha 11/DICIEMBRE/2023, ingresó por esa Dirección solicitud de trámite para Constancia de Habitabilidad al Proyecto: Edificio Multifamiliar Las Marías II, Residencias MON, Torres H1 y h2, ubicado en la Avenida Las Américas, Parroquia Spinetti Dini, propiedad del ciudadano RAFAEL UZCÁTEGUI, representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MON C.A. (INVERMONCA), y en fecha 12/DICIEMBRE/2023, fue remitida dicha solicitud a la Unidad de Permisología e Inspección bajo la nomenclatura CH-23-087, siendo asignada para la respectiva inspección técnica a la Ingeniera Inspectora Sergi Dugarte, funcionaria adscrita a la unidad. Posteriormente, se constató que dicha construcción se encuentra en condiciones de HABITABILIDAD, razón por la cual se expide la correspondiente constancia de habitabilidad para que surta los efectos legales consiguientes, la cual obra en copia certificada del folio 57 al 79.
• A la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines que informe sobre si esa dependencia expidió ficha catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicada en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Se identifica al folio 54, oficio de fecha 20/MAYO/2024, emanado de la Jefe de la Unidad Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, suscrito por la T.S.U. YVONNE CONTRERAS SÁNCHEZ, recibido en fecha 22/MAYO/2024, mediante el cual señaló que efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad Municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01, correspondientes en su orden a las parcelas números 6 y 7, del Conjunto Residencial MON, ubicadas entre las Avenidas Las Américas y Los Próceres, en la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la sociedad Inversiones Mon C.A. (INVERMONCA); identificado con el Registro Único de Identificación Fiscal (RIF) J-310383502, según se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, inscrito bajo el número 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, del Trimestre Primero.
Este Juzgado a los fines de valorar las anteriores pruebas de informes promovidas por la parte actora, comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:
“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.”

En este sentido la doctrina patria expresa:

“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”

La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio, razón por la cual se les otorga valor probatorio a las mencionadas pruebas de informes, y como quiera que se evidencia del folio 57 al 79, copia certificada de la constancia de habitabilidad del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicado en las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este Municipio, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), es por lo que este Juzgado observa que este documento no fue impugnado por la parte demandada, y es un documento administrativo emanado de la Administración Pública, en tal virtud su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba, por lo tanto, se le otorga valor jurídico probatorio al indicado documento. Y así se decide.
3. Valor y mérito jurídico de la prueba de inspección judicial en el Registro Público Municipal del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, ubicada en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, y, en el apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción denominado H1 y H2, sobre las parcelas Nº 6 y Nº 7 de la Urbanización Las Marías; identificado el apartamento con el Nº 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, en jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Obra al folio 48, inspección judicial realizada por este Tribunal, en fecha 17/MAYO/2024, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, ubicado en la calle 42 entre Avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, procediéndose a notificar de dicha inspección a la ciudadana ISABEL TERESA VIVAS CALDERÓN, titular de la cédula de identidad número 11.952.550, en su carácter abogado revisor (P1) del Registro Público del estado Bolivariano de Mérida. Seguidamente, se procedió a evacuar los particulares: 1º) que de la revisión hecha en el Libro llevado por el Registro Público del estado Bolivariano de Mérida, en el documento registrado en fecha 04/MARZO/2009, bajo el número 22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo 19, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna que exista documento de condominio, solo aparece notas marginales relacionadas con Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar. 2°) Que de la revisión hecha al Sistema Registral del Saren, no existe evidencia de algún documento de condominio en trámite.

Se evidencia al folio 49, inspección judicial realizada por este Tribunal, en fecha 20/MAYO/2024, en las Residencias MOM, Torres H1 y H2, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, con ocasión de la prueba de inspección judicial promovida de conformidad con el articulo 472 del CPC. Seguidamente se procedió a dejar constancia de los particulares indicados por la parte actora en el escrito de pruebas: 1) El presente apartamento no se encuentra en condiciones de habitabilidad, de aseo y pintura. 2) Se deja constancia que no se encuentran materiales e instrumentos de construcción, se encuentra en obra gris, las piezas sanitarias no están instaladas. 3) Se deja constancia que no se encuentran personas dentro del inmueble.
En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del CC, los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del CPC, con claridad y precisión, y, 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de consideraciones, el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Conviene aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14/OCTUBRE/1993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del CC, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem.
Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03/NOVIEMBRE/1993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público. Y así se decide.

4. TESTIFICALES: La parte accionante promovió las declaraciones de los siguientes ciudadanos: DANIEL EDUARDO MONSALVE TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.466.553; VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.200.200; y OLGA DUGARTE UZCÁTEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 14.002.717.
El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del TSJ, en sentencia de fecha 22/MARZO/2000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 05/OCTUBRE/2000, en el cual expresa lo siguiente:

“Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”
DECLARACIÓN DE LA TESTIGO OLGA DUGARTE UZCÁTEGUI. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo obran al folio 47 y su vuelto. Esta testigo al momento de ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCIA BRICEÑO DOMMAR y desde cuando CONTESTÓ: si, si la conozco, desde hace 10 años desde que se comenzaron a hacer las reuniones. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión. CONTESTÓ: si, lo conozco. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato. CONTESTÓ: si para el año 2014 después se dio una prorroga de dos años mas. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble. CONTESTÓ: en ningún momento, nunca. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: no tengo idea no se que pasaría con eso.” Esta testigo al ser repreguntada por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2. CONTESTO: si. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: no. TERCERA REPREGUNTA: Conoce la testigo en virtud de ser una optante el contenido de la clausula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: no lo he leído. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento, de que, quien debía informar a la empresa, si quería o no continuar con la opción a compra, aun con demoras en la entrega de la obra, era el optante. CONTESTO: me imagino que era ella. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: no tengo idea de eso.”

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO VANESSA ANDREINA DE LA INMACULADA CASTRO ARAQUE. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo obran a los folios 88 y 89. Esta testigo al momento de ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DAYANA JOSE GARCIA BRICEÑO DOMMAR .CONTESTÓ: Si, ella también es compradora. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo desde hace cuanto conoce a la ciudadana DAYANA JOSE GARCIA BRICEÑO DOMMAR y porque la conoce CONTESTÓ: hace como 8 años más o menos, en las reuniones que se han hecho para resolver lo de la fecha de entrega. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce el contenido del contrato de opción a compra sobre el inmueble en cuestión CONTESTÓ: Si, si lo conozco. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cual era la fecha de entrega del inmueble objeto del contrato CONTESTÓ: en julio del 2014. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA haya notificado formalmente al optante de la paralización o el retraso en la construcción del inmueble CONTESTÓ: No en ningún momento. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que la referida empresa haya notificado de la tramitación del documento de condominio del inmueble. CONTESTÓ: No.” Esta testigo al ser repreguntada por la parte demandada, respondió de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si también es optante a venta en los edificios RESIDENCIAS MON H1-H2.CONTESTO: Si, soy optante. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún tipo relación de amistad o vinculo consanguíneo a fin con el actor en esta demanda. CONTESTO: No, ninguno. TERCERA REPREGUNTA: conoce la testigo en virtud de también ser optante el contenido de la clausula sexta del contrato de opción a compra. CONTESTO: si la conozco. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tenía conocimiento que quien debía informar a la empresa si quería o no continuar con la opción a compra aun con demoras en la entrega de la obra era el optante. CONTESTO: Si, en esa clausula. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el optante en la presente causa o actor no ha cancelado en su totalidad la opción a compra. CONTESTO: No, de eso no tengo conocimiento.”

En cuanto a la referida prueba testifical, establece el artículo 1387 del CC, que: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o la que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo después de su otorgamiento aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”

El autor patrio MADURO LUYANDO en su libro “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, página 430, nos señala que estudiar el objeto del contrato no sería más que estudiar el objeto de la obligación, y referirse a la noción de objeto del contrato sería poco técnico e impreciso así, siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor.
Se observa que el objeto del presente juicio es la obligación del cumplimiento del contrato de compra venta, celebrado entre la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, y la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, de fecha 06/JULIO/2014.
En el caso de marras, se observa que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, y por cuanto la presunta obligación de la cual la parte actora pretende demandar el cumplimiento en la presente causa, excede dicho monto, este Juzgador no les confiere valor probatorio a las deposiciones de la referida testigo por ser la admisión de estos contraria a la ley y lo establecido en el articulo 1387 del CC. Y así se decide.
No obstante, en virtud de lo anterior, considera este Sentenciador, que de las deposiciones de las indicadas testigos generan es el de un simple indicio con relación a la celebración del contrato de opción de compra venta objeto del juicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Así se declara.

También aprecia este Tribunal que el ciudadano DANIEL EDUARDO MONSALVE TORRES, no declaró en su oportunidad legal, razón por la cual se declara INEXISTENTE dicha prueba. Y así se decide.
Este Juzgado deja constancia que la parte demandada, empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCÁTEGUI CALANCHE, no promovió elementos de pruebas ni por sí ni por medio de apoderado judicial, tal como se evidencia del auto dictado por este Tribunal de fecha 25/ABRIL/2024 (folio 52).

V
CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del CC, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido podemos afirmar que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso bajo estudio, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

El autor José Luis Aguilar Gorrondonda, EN SU OBRA Derecho Civil IV Contratos y Garantías, Décima Edición, Universidad Católica, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero…”

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, que se refiere a una opción de compra venta y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 ejusdem, que dispone:

(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del TSJ, en sentencia número RC-299, de fecha 2/JUNIO/2015, expediente 14-657, bajo la ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, se estableció:

“[omissis]
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
[omissis]
Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de ‘opción de compra–venta de inmueble’ contiene los tres elementos fundamentales ‘consentimiento, objeto y causa’ para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto ‘tienen fuerza de ley entre las partes’ y ‘los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio’.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale [sic] la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado.
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de ‘opción de compra venta’ autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
[omissis]
De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como ‘opción de compra venta’, se colige que el juez superior, determinó que en el [sic], confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide.
[omissis]” (sic) (Negritas efectuadas por este Tribunal).
En atención a la jurisprudencia anteriormente señalada, se comprueba que el Juez tiene la libertad de interpretar los contratos y otorgarle la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado por las partes contratantes, por lo que la promesa bilateral de compra-venta, soporta una formación progresiva del contrato, que persigue alcanzar la venta definitiva, en consecuencia, el contratante afectado por incumplimiento del contrato puede solicitar dicho cumplimiento a los fines que se materialice la venta de conformidad con el artículo 1.167 del CC.

Es importante señalar que en el contrato de promesa bilateral de compra venta se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, por lo que conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado, en primer lugar, el cumplimiento del contrato por parte de la accionante, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, quien efectuó el pago del 36,72% del bien adquirido, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en las parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el número 5-25, ubicado en el quinto piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente; en segundo lugar, se demostró el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por la Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; en tercer lugar, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H1, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.

De la misma manera, considera este Sentenciador que de la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los recibos presentados, se circunscribe a la cantidad de CUATROCIENTOS CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 404.000,00) del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada, equivalentes al 36,72% del precio del apartamento adquirido mediante contrato de opción de compra-venta, y, con los referidos recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; por lo que de los mismos se permite verificar implícitamente el pago parcial de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, es por lo que este Tribunal ordena a la parte actora cancelar a la empresa demandada la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 696.000,oo), correspondiente al SESENTA Y TRES CON VEINTIOCHO POR CIENTO (63,28%), de la diferencia del precio de la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta. Así se decide.

Este Juzgado conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado el trámite efectuado por parte de la empresa demandada, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias MON, expedidos por Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; e igualmente, quedó evidenciado el incumplimiento del contrato por parte de la parte accionada, EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, en cuanto a la conclusión de la obra en construcción -edificio H1-, el correspondiente registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarías, para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.

A este respecto, es forzoso para quien decide, declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir QUE EN ARAS DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y EL DERECHO QUE ASISTE AL JUSTICIABLE DE HACER VALER SUS DERECHOS, ASÍ COMO, UNA JUSTICIA EXPEDITA, COMO LO REZA LA CONSTITUCIÓN NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA; SE EXIGE A LA PARTE DEMANDADA TERMINAR LA OBRA EN CONSTRUCCION DEL EDIFICIO H1, SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS), TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE y EN FIN REALIZAR TODO TRÁMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA MATERIALICE DE MANERA FEHACIENTE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE, DADO SU TOTAL CUMPLIMIENTO. Y Así se decide.

IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la IMPUGNACIÓN Y RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y CUANTÍA DE LA MISMA, opuesta por el abogado en ejercicio ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), intentada por la ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.617.836, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida, y civilmente hábil, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29/JULIO/2003, bajo el número 42, Tomo A-11, representada por el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCÁTEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-660.183, domiciliado en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.

TERCERO: Se ordena a la parte actora, ciudadana DAYANA JOSÉ GARCÍA DOMMAR, pagar a la parte demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 696.000,oo), correspondiente al SESENTA Y TRES CON VEINTIOCHO POR CIENTO (63,28%), de la diferencia del precio de la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscrito en fecha 06/JULIO/2014, por lo que se debe realizar una justa indemnización a la referida cantidad, que deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del CPC, comprendida desde el día 08/ENERO/2024, fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se ordena a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TERMINAR LA OBRA EN CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO H1, SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS), TRAMITAR EL REGISTRO DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y EN FIN REALIZAR TODO TRÁMITE NECESARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE, DADO SU TOTAL CUMPLIMIENTO, con respecto al bien inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante del edificio o torre en construcción, distinguido como H1, ubicado en las parcela número 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el número 5-25, quinto piso del edificio H1, el cual tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente.

QUINTO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H2 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas en el contrato; el Tribunal EVIDENCIÓ, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.

SEXTO: Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.

SÉPTIMO: Se mantiene la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 18/MARZO/2024, y participada al Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, con oficio número 131-2024.

OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del CPC.

NOVENO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

DÉCIMO: Publíquese la presente decisión en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese, notifíquese y regístrese cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veintiuno (21) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

MIGUEL ANGEL MONSALVE – RIVAS
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ANTONIO PEÑALOZA
En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.), y se expidió la copia certificada en formato PDF para los copiadores de sentencias llevados por este Tribunal en manera digital a los fines de su archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado. Conste.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
ANTONIO PEÑALOZA
Exp. Nº 11.706
MAMR/AP/ymr.