TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

214º y 165º
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

EXPEDIENTE Nº 11. 528

DEMANDANTE: DANNY MARINA URDANETA BORJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.689.634, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONEL JOSE ALTUVE LOBO y LEONEL EDUARDO ALTUVE PACHECO, titulares de la cédula de identidad números 8.036.315 y 26.371.492, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 48.262 y 306.673 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

DEMANDADO: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de JULIO de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ELEAZAR LEON MORIN AGUILERA cédula de identidad número 12.359.217, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 84.459, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

La parte actora interpuso la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que fue admitida en fecha 29/JUNIO/2022, tal como se evidencia al folio 10 del presente expediente. En el instrumento indicado, la parte actora narró, entre otros hechos los siguientes:

1. Que en fecha veintiuno (21) de MAYO de 2012, suscribió un contrato privado de opción a compra con la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada, representada por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 15.517.250, de este mismo domicilio y hábil, sobre un (1) inmueble, consistente en un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, ubicados en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, propiedad de la referida empresa, apartamento identificado con el N° 7-40, situado en el séptimo piso del edificio H2, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones que serán definidos en documento de condominio correspondiente, apartamento este al que le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de venta.

2. Que dicho inmueble le sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal. pactándose como precio de venta, independientemente del valor de referencia que se fije en el respectivo documento de condominio, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 555.000") para la época de suscripción del contrato, cantidad esta que debía pagarse de la siguiente forma: A) Por concepto de Opción de Compra la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 285.000), a pagarse la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000**) a la firma del contrato, B) El saldo de la Opción de Compra, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 185.000) pagadera en dos cuotas, la primera por el monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000), para ser pagada en julio de 2013; y la segunda por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 35.000), para ser pagada en fecha 01/MARZO/2014. Y el saldo del precio total, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 270.000), para ser pagado en fecha 01/MARZO2014 o al momento en que fuera otorgado crédito bancario por la entidad financiera; las cuales procedió a pagar en los siguientes términos: la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000), CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000) por concepto del pago de la réserva del apartamento, y SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000) por contrato de fabricación y colocación de puerta de seguridad, piso de porcelanato y cocina empotrada, los cuales pagó con la entrega de un vehículo de su propiedad al momento de la firma del contrato, en vista de que La Oferente no dio cumplimiento con el concepto anteriormente señalado llegaron al acuerdo de que por dicha cantidad le seria asignado un puesto de estacionamiento adicional, tal como se desprende de contrato de Opción de Compra-Venta de fecha 17/JUNIO/2013; las cantidades de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 35.000) pagada en fecha 12/JULIO/2013, DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 10.000) pagada en fecha 08/ENERO/2014, y CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000) pagada en fecha 11/FEBRERO/2014, por conceptos de abono a la letra 1/2 del apto 7-40 de la torre H2; la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000) pagada en fecha14/OCTUBRE/2014, por concepto de abono a la letra 2/2 del apto 7-40 de la torre H2; las cantidades de CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000) pagada en fecha 16/DICIEMBRE/2015, y CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000) pagada en fecha 22/ENERO/2016 por conceptos de abono a la letra única del apto 7-40 de la torre H2; y, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 110.000) pagada en fecha 11/FEBRERO/2016, por concepto de pago del monto total del apto 7-40 de la torre H2, quedando así cancelado el precio total del inmueble descrito.

3. Que en la Cláusula Quinta del contrato, se estableció que la protocolización del documento definitivo de venta seria al finalizar el financiamiento de la cuota inicial, o cuando al Optante alguna entidad financiera le hubiere otorgado un crédito para pagar el saldo deudor, todo a juicio de las partes.

4. Estableciéndose también que en todo caso El Optante se comprometía a pagar al Oferente intereses equivalentes a los que cobra la Entidad Financiera al Oferente, durante el tiempo transcurrido desde la cancelación de la cuota inicial hasta la fecha de protocolización del respectivo documento de venta. Si el Optante solicitare un crédito ante las entidades bancarias, se comprometería a efectuar todas las gestiones necesarias a fin de obtener el crédito, por su propia cuenta y riesgo, no quedando en ningún caso El Oferente sometido a tal situación.

5. Que en la Cláusula Sexta, de los contratos se pactó la fecha de inicio del inmueble objeto de la presente Opción de Compra-Venta, señalando el día 28 de noviembre de 2011, y la fecha de culminación sería en un plazo de VEINTICUATRO (24) MESES a partir de la fecha de inicio, estimándose que operará de pleno derecho una prórroga automática de CIENTO VEINTE (120 días) para la culminación de la construcción. En la precitada clausula se contempló también, la forma y modo en que se devolverá el dinero a elección de El Optante en casos de fuerza mayor o un hecho fortuito.

6. Que en la Cláusula Séptima del contrato de Opción a Compra-Venta se estableció el derecho de la Oferente a resolver unilateralmente el contrato en los siguientes casos: A. Si el Optante no concurriere al otorgamiento del documento de Compra-Venta ante el Registro el día y la hora fijados. B. Si no se puede llevar a cabo el otorgamiento del documento de Compra-Venta definitivo por causas imputables a El Optante, C. Si el Optante dejase de pagar dos (2) o más cuotas descritas en la Cláusula Cuarta. D. Por contravención, inobservancia o incumplimiento por parte de El Optante de cualesquiera de las obligaciones adquiridas en el contrato de Compra- Venta que impidan perfeccionar la venta de El Inmueble en la oportunidad fijada para ello, agregando que en cualquiera de estos supuestos o en cualquier otro que no le fuera imputable a El Oferente, quien a su elección podría: 1) Resolver unilateralmente el contrato y retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada por El Optante hasta esa fecha, por concepto de indemnización y perjuicios ocasionados como única indemnización, sin que tenga que probar daño alguno; devolviendo el resto del dinero a El Optante en un lapso de Sesenta (60) días contados a partir de la notificación de la resolución unilateral: o 2) Solicitar el cumplimiento del contrato de Opción de Compra- Venta, corriendo con todos los gastos que de ello se originen por cuenta de El Optante, quien estará obligado a resarcir a El Oferente los gastos en que este incurra por este motivo o por cualquier otro relacionado, inherente o derivado del contrato de Opción de Compra-Venta. Disposición en favor de El Optante se establece en la Cláusula Octava, en caso que sea por causa imputable a El Oferente la imposibilidad de la venta, debiendo devolver la cantidad recibida más el diez por ciento (10%) de la misma por concepto de indemnización.

7. Que el contrato en referencia continuó, disponiendo que una vez finalizada la obra y obtenida la cédula catastral del edificio, esta sería entregada a El Oferente para que la adjunte a todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Notificando El Optante por escrito al Oferente el día, hora y lugar del otorgamiento de dicho documento con por lo menos cinco (5) días de anticipación en el domicilio del Oferente, así mismo El Oferente debía suministrar a El Optante todos los recaudos requeridos por el Subsistema Nacional de Vivienda o por cualquier otro sistema existente para la fecha y al cual fuere necesario aplicar para optar a los créditos de Política Habitacional o a créditos hipotecarios por ante cualquier otro ente público o privado dentro de los treinta (30) días siguientes a aquel en que este se lo requiriera mediante comunicación escrita enviada a el domicilio del Oferente, todo esto de acuerdo al contenido de la Cláusula Novena del contrato.

8. En la Cláusula Décima El Optante declaró que conoce las características de la urbanización Las Marías, del edificio H2 y del inmueble, distribución, medidas aproximadas de sus áreas, y estar de acuerdo con el proyecto arquitectónico, diseño, materiales de construcción y acabados, accesorios, instalaciones, acabados de los pisos en gris, paredes en bloques de cemento, arcilla o plysen, tanto del apartamento como del edificio H.

9. El Oferente, en la Cláusula Décimo Primera, se reservó el derecho de realizar las modificaciones necesarias tanto en los apartamentos como en los acabados y equipos en general, de acuerdo a las circunstancias que se presentasen en el desarrollo de la obra, así como a las exigencias y disponibilidad en el mercado, y de las autoridades competentes siempre con miras al beneficio de la obra, sin que nada de ello represente causal de resolución del contrato o justificación para que El Optante no cumpla con sus obligaciones.

10. En la Cláusula Décima Segunda, se estableció que la carga de los gastos para la protocolización del documento definitivo de venta correría por cuenta de El Optante.

11. En las Cláusulas Décimo Tercera y Décimo Cuarta, se estableció la forma de computar los lapsos por días continuos, y la prohibición de cesión del contrato por parte de El Optante sin la previa autorización de El Oferente para ello.

12. Se definieron los términos del contrato y las modificaciones con solo la suscripción de las partes del instrumento que contenga dicha modificación, esto a tenor del contenido de la Cláusula Décimo Quinta.

13. Las Cláusulas Décimo Sexta y Décimo Séptima, dispusieron la forma como El Optante podía ocupar el inmueble, siendo esto una vez firmado el documento definitivo de venta, y la forma y sitios de realizar cualquier notificación entre las partes. Si existía alguna diferencia o controversia relativa al contrato se trataría de resolver amistosamente, si no se lograse la conciliación se estableció que se acudiría a la vía judicial (véase la Cláusula Décimo Octava).

14. En referencia a las Cláusulas Décimo Novena y Vigésima remiten todo lo no previsto a las disposiciones legales vigentes, y a establecer la vía privada para la suscripción del contrato en esta ciudad de Mérida, culminando con la fecha en que fue suscrito el contrato por las partes, extendido en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el día veintiuno (21) de mayo de 2012.
15. Señaló que expuestas las condiciones del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, como compradora de buena fe procedió a dar cumplimiento con lo pactado, y pagó por completo a la empresa el precio del inmueble, sin que hasta la presente fecha la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), haya culminado la obra, y mucho menos haya tramitado la habitabilidad del edificio donde se encuentra el apartamento, como tampoco le haya entregado los recaudos necesarios para la elaboración y tramitación del documento definitivo de venta, circunstancias todas que constituyen la falta de cumplimiento del contrato en cuestión.

16. Señaló LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, de acuerdo a las formas y tiempos establecidos en el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, donde surgen obligaciones reciprocas, por ser el contrato de tipo consensual bilateral; de esta forma "LA OFERENTE" se comprometió a venderle, y ella (demandante) en condición de "OPTANTE" a comprarle, el inmueble descrito en el contrato, consistente en el apartamento distinguido con el N° 7-40 ubicado en la planta o piso 7º del Edificio H2, que estaba en construcción para el momento de la firma del contrato, ubicado en la urbanización "Las Marías"; donde se pactó en el contrato el inicio de la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, para el día veintiocho (28) de noviembre de 2011, determinándose su culminación en un lapso de veinticuatro (24) MESES contados a partir de la fecha de inicio, es decir, debía terminarse la construcción el día veintiocho (28) de NOVIEMBRE de 2013, lapso al cual se le estableció una prórroga de pleno derecho para "LA OFERENTE" de CIENTO VEINTE (120) DIAS adicionales para la terminación, es decir hasta el día veintiocho (28) de marzo de 2014.

17. Señaló que la cláusula contractual la opción para "EL OPTANTE" en caso de no culminarse la construcción por causas no imputables a "LA OFERENTE", tales como las que pudieran presentarse por caso fortuito y de fuerza mayor, no se han presentado durante el lapso de construcción ni su prorroga, de solicitar la resolución del contrato u esperar a que se termine la obra. De igual manera, quedo determinado que es carga de "LA OFERENTE" obtener la cédula o ficha catastral del Edificio para que la adjunte a los recaudos necesarios para entregarlos a "EL OPTANTE", para que este trámite lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta.

18. Compromisos estos que hasta la presente fecha "LA OFERENTE" no ha querido cumplir, pues el único hecho fortuito y de fuerza mayor ha sido el producido por la pandemia decretada con ocasión de epidemia del virus conocido como Covid-19, decretada el día dieciséis de MARZO de 2020; es decir tres años (3) once (11) meses y dieciséis (16) días después de vencida la prórroga para la culminación de la construcción, a pesar de haber sido cancelado el precio total del inmueble por su parte, incumplimiento latente de "LA OFERENTE", sin que medie ninguna causa justa de retraso ni justificación, habiendo recibido el pago del precio total del inmueble, sin haber gestionado por ante los entes públicos con competencia los permisos necesarios para obtener la habitabilidad del edificio su catastro y lo más resaltante sin haber presentado documento de condominio alguno para proceder posteriormente a la formalización de la venta del apartamento.

19. Señaló que del contenido del denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, se puede determinar los términos en que fue redactado, por lo que, más que una Opción a Compra-Venta de un inmueble, contiene los elementos de una VENTA A CRÉDITΟ Ο Α PLAZOS, si se atiende a los compromisos que cada parte asume, constituyendo un contrato bilateral, que encuadra en la definición de venta del Artículo 1.474 del Código Civil el cual citó.

20. Señaló que sin pretender ser doctrinaria, el contrato que suscribió para la adquisición del inmueble y del puesto de estacionamiento adicional, contienen todos los requisitos de la venta y por lo tanto así tienen que ser reconocidos, cuando en ellos, el denominado Oferente adquiere las obligaciones primigenias de la venta como lo son transferir y garantizar la propiedad, a cambio del pago del precio pactado; el cual pagó en ambos contratos, consiguiéndose así las obligaciones reciprocas que le dan carácter bilateral, oneroso, consensual, traslativo de la propiedad. Además por tratarse de lo que puede clasificarse como una promesa bilateral de venta, que no es más que una venta con una modalidad en la forma de pago del precio establecido, como lo es, la venta a crédito o plazos, y en el caso que aquí se plantea quien no ha dado cumplimiento a sus obligaciones es El Oferente Vendedor.

21. Demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada; representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 660.183, de este mismo domicilio y hábil; para que proceda a terminar la obra civil que implica la construcción del Edificio H2 ubicado en la urbanización Las Marías, en las condiciones estipuladas en el contrato; proceda a tramitar la habitabilidad del mencionado edificio; registre el documento de condominio respectivo y en fin a realizar todo trámite legal necesario requerido para la obtención de los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarias para la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento objeto de la venta que le hicieran o a ello sea obligado por el Tribunal.

22. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.137 ap. 41, 1.141, 1.160, 1.161, 1.166 y 1,167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

23. Estimó la demanda en la cantidad de Bolívares equivalente a la suma de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($. 40.000), lo que para el momento de la interposición de esta acción judicial representan la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 220.800) y Quinientas Un Mil Seiscientas Sesenta y Ocho coma Dieciocho Unidades Tributarias (UT. 501.668,18).

24. Señaló su domicilio procesal, así como, el domicilio procesal de la demandada.

25. Finalmente, solicitó medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el bien inmueble consistente en el apartamento identificado con el N° 7-40. ubicado en el séptimo piso del edificio H2, de la Urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2), cuyos linderos y demás determinaciones serán definidos en documento de condominio correspondiente, apartamento éste el cual, le corresponde un puesto de estacionamiento que será asignado en el documento definitivo de compra-venta.

Corre inserto al folio 10 y su vuelto, auto de admisión de la presente demanda.

Riela al del folio 98 al folio 102, decisión emitida por este tribunal, inherente a cuestiones previas alegada enumerada 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Consta al folio 105, auto de abocamiento del nuevo Juez Provisorio de este Tribunal Abogado MIGUEL ANGEL MONSALVE RIVAS.

Se observa al folio 106, nota secretarial emitida por este Tribunal, mediante la cual se deja constancia que la parte demandada no compareció a contestar la demanda.

Mediante escrito que cursa del folio 111 al folio 113, obra solicitud de nulidad de sentencia, producido por la representación judicial de la parte demandada.

Consta al folio 115, auto emitido por esta instancia judicial, mediante la cual declaró improcedente la solicitud planteada por la parte demandada.

Se infiere del folio 118 al folio 119, escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.

Se encuentra inserto del folio 120 al folio 126, escrito de pruebas producidas por la parte demandante.

Consta del folio 143 al folio 145, auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes.

Se infiere del folio 198 al folio 179, escrito de solicitud de revocatoria por contrario imperio del auto mediante el cual este Tribunal declaró sin lugar la solicitud de nulidad.

Consta del folio 183 al folio 195, escrito de informes promovido por la parte actora.

Riela al folio 197, auto emitido por esta instancia judicial, mediante la cual se hizo constar, que ninguna de las partes intervinientes en juicio, consigno escrito de observaciones.

Se constata a los folios 203 y 204, acto alternativo de resolución de controversia.

Obra al folio 254, diligencia suscrita por la parte demandada, mediante la cual consigno acta de defunción del ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS.

Riela al folio 157, auto emitido por este tribunal, mediante el cual, se advierte que el referido causante fungía como representante de la empresa INVERMONCA C.A y no como personal natural; razón por la cual este tribunal ordenó la continuación del juicio en el estado en que se encontraba.

Consta del folio 258 al 260, auto emitido por este tribunal, mediante el cual se declara la suspensión de la causa por 20 días.

Se observa del folio 264 al folio 265, escrito de renuncia a la mediación de la parte actora.
Se infiere al folio 266, auto emitido por este tribunal, mediante el cual se acuerda la reanudación de la causa.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

 PRIMERO: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

PRIMERO: Valor y Mérito Probatorio de Contrato de Opción a Compra privado, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada, representada por el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-660.183, de este mismo domicilio y hábil y, la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.689.634, soltera, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida y hábil, de fecha 21/MAYO/2012, marcado "A".

Observa el tribunal que del folio 6 al folio 7, corre el precitado documento privado el cual no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del mencionado Código Sustantivo. Tal instrumento permite demostrar a este Sentenciador la negociación realizada por parte de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) representada en el referido acto por el ciudadano RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.517.250, y la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, el cual se constriñe ha un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, respecto del inmueble constituido por un (1) apartamento, parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, ubicados en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, apartamento signado con el N° 7-40, séptimo piso del edificio H2, con un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2).

SEGUNDO: Valor y Mérito Probatorio de Contrato de Opción a Compra privado por un (1) puesto de estacionamiento adicional suscrito en fecha 17/JUNIO/2013, por las partes en juicio, empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) y su representada ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, marcado "A" y que corre inserto al folio 8 de las actuaciones que conforman el expediente.

Constata el Tribunal que al folio 8, corre original documento privado -sin fecha- mediante el cual el ciudadano RAFAEL RAMON UZCATEGUI LAMUS ya identificado, en su carácter de representante de la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) y la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, DECLARAN: suscribir CONTRATO DE OPCION DE COMPRA DE UN PUESTO DE ESTACIONAMIENTO ubicado en la torre H-2 que sería asignado al mismo apartamento N° 7-40, cuyo número se indicaría por escrito, al momento del registro del inmueble en cuestión.

A los fines de valorar esta prueba, este Despacho Jurisdiccional advierte, tal y como lo estableció la novísima decisión proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia en reciente decisión de fecha 05/AGOSTO/2021, los documentos privados reconocidos gozan de valor probatorio hasta tanto no sean desvirtuados en contenido o firma. En este sentido, se precisa traer a colación al Dr. H.E.I. Bello Tabares, que expresó lo siguiente: “En cuanto al reconocimiento judicial, el artículo 1.364 del Código Civil, señala que aquél contra quien se produzca o a quien se le exija el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente y si no lo hiciere, se tendrá por reconocido…” en el caso bajo análisis el referido contrato no fue impugnado por la parte demandada, por lo cual reviste pleno valor probatorio.

TERCERO: Valor y Mérito Probatorio de Legajo de Recibos de Pagos realizados por su representada a la demandada de autos, constante de Diez (10) folios útiles, que acompañan en original marcados del N° 1 al N° 10.

Evidencia el Tribunal que del folio 127 al folio 136, corren efectivamente 10 recibos de pago, emitidos por la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) durante el periodo comprendido 21/MAYO/2012 al 11/FEBRERO/2016, a favor de la hoy actora ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, representante del apartamento H2 7-40. Observa este Jurisdicente que los recibos de pagó en cuestión se subsumen al pago de reserva, contrato de fabricación, colocación de puertas de seguridad, porcelanato, cocina empotrada, pago de letras de cambio y el último recibo cuyo concepto establece el pago total del monto total del apartamento 4-40 de la torre H2 de las residencias Mon Mérida. Constata el Tribunal que el pago total pago por la demandante de autos, aduce un total de SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.725.000,oo).

A los fines de valorar esta prueba este Sentenciador considera que, si bien, los recibos en general se prueban como una constancia escrita, emanada por el acreedor (INVERMONCA) respecto de la cual declara, haber recibido el pago de la obligación por parte del deudor (ciudadana DANNY URDANETA); en el caso bajo estudio, los referidos recibos promovidos por la parte actora, permiten verificar en primer lugar: que la sumatoria de los montos dispuestos en cada uno de los referidos recibos, se circunscribe a la totalidad del monto global de la obligación contraída por la actora respecto de la demandada, que incluso supone un pago superior de la deuda contraída por SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.615.000,oo)equivalentes al precio del apartamento y estacionamiento adicional adquiridos mediante contrato; en segundo lugar: que si bien es cierto, los recibos en cuestión, permiten justificar entre las partes y ante terceros, el cumplimiento o extinción total o parcial de una obligación; no es menos cierto que, en el caso en referencia, los mismos permiten verificar implícitamente el pago de la obligación contraída en el contrato celebrado con la demandada de autos, por lo cual, se les tiene con pleno valor jurídico probatorio.

CUARTO: De conformidad con la previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, marcada con el N° 11, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) y la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS; de fecha 21/MAYO/2012, el cual en uno de sus originales se encuentra en manos y resguardo de la demandada de autos.

Obra al folio 148, acto de exhibición del citado -CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO de fecha 21/MAYO/2012. Verifica el Tribunal que, en el indicado acto, la parte demandada no se hizo presente, por lo que la actora solicitó la conducencia del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines de valorar la aludida prueba es prudente advertir que, la doctrina patria ha considerado la exhibición de documentos como un mecanismo probatorio que permite a la parte solicitar a su tenedor el instrumento a exhibir, para que lo aporte al proceso y facilitar su valoración. Tal previsión, encuentra su razón de ser en el derecho constitucional que asiste a los sujetos procesales en la búsqueda de la verdad, concatenado con los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso con el fin de obtener una adecuada justicia, a través del órgano jurisdiccional. Como quiera que, en el presente caso, el instrumento en referencia no fue exhibido por la parte demandada en el término requerido, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante, teniéndose como cierto los datos afirmados ésta acerca del contenido del documento.

QUINTO: De conformidad con la previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, promovemos PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, cuya copia simple anexan marcada con el Nro. 12, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada y su representada, ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, de fecha 17/JUNIO/2013.

Obra al folio 149, acto de exhibición de -CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA DE UN PUESTO “ADICIONAL” DE ESTACIONAMIENTO-.

Constata el tribunal que, en al indicado acto, la parte demandada no se hizo presente, por lo que la actora solicitó la conducencia del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Tal y como se menciono antes, en el presente caso, el instrumento en referencia no fue exhibido por la parte demandada en el término requerido, por lo que, se tiene como exacto el texto del documento tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante, teniéndose como cierto los datos afirmados ésta acerca del contenido del documento.

SEXTO: DE LA PRUEBA DE INFORME, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; específicamente a la UNIDAD DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN de esa Dirección Municipal, a los fines que; Aporte información sobre si esa dependencia expidió permiso o se encuentra en trámites para obtener la habitabilidad para la obra Residencias Mon, ubicada en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio del estado Bolivariano de Mérida, propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA) identificada.

Observa el tribunal que del folio 206 al folio 253, corre respuesta emitida por la Dirección de Ordenación Territorial y Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; mediante la cual informa que; “…realizada la inspección técnica, se pudo constatar que dicha construcción se encuentra en condiciones de habitabilidad por lo que se expide la constancia de habitabilidad para registro”.

Tal documento emanado de la Administración Pública, el Tribunal lo valora como tal, es decir, como un documento público. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

SÉPTIMO: De la prueba de INFORMES, la parte actora solicitó se oficie a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines que; aporte información sobre si esa dependencia expidió Ficha Catastral del Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini de este municipio propiedad de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ya identificada.

Consta folio 177, respuesta emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual informa que; “…efectivamente en el mes de diciembre de 2023, la Unidad municipal de Catastro, expidió copia certificada de las fichas registradas con los códigos catastrales 02-24-37-02 y 02-24-37-01 correspondiente en su orden a las parcelas números 6 y 7 del Conjunto Residencial Mon, ubicadas entre las avenidas Las Américas y los Próceres, en la urbanización Las Marías, jurisdicción de la parroquia Antonio Spinetti Dini, del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; propiedad de la sociedad inversiones Mon C.A (INVERMONCA)…”

Tal documento es un documento emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado aprecia que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba.

OCTAVO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL de acuerdo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la sede del Registro Público Municipal del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, solicito el traslado y constitución del Tribunal, ubicada en la Calle 42 entre avenidas Urdaneta y Gonzalo Picón de esta ciudad de Mérida, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares:

1) Si consta en los Índices de Documentos registrados a partir del último Trimestre del año 2013, hasta lo que va del último trimestre del presente año 2023, se encuentra Registrado DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida.

2°) Si para el momento de la práctica de esta inspección se encuentra por ante las distintas dependencias del Registro en trámite DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO LAS RESIDENCIAS MON, ubicado en las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini de este municipio, construido por la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-11, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida

Evidencia el Tribunal que al folio 152 y 153, corre la indicada inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que, “…de la revisión efectuada en los libros llevados por ante le Registro en fecha 04/MARZO/2009, bajo el Nro.22, folio 140 al 144, Protocolo Primero, Tomo Decimo Noveno, Primer Trimestre del año 2009, no consta nota marginal alguna, que exista documento de condominio” ni evidencia cierta de tramite alguno a este respecto.
Para valorar esta prueba es menester hacer referencia a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil, que advierte los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de ideas, el Tribunal presta atención que la Inspección Judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y guarda estrecha relación con los hechos narrados en la incidencia suscitada, por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la parte actora, dada la fe pública otorgada sobre los hechos jurídicos efectuados, al estar facultado para hacerlo y en donde se declaró lo que se pudo ver u observar, facultado como estaba para hacerlo constar.

Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14/OCTUBRE/1993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem. La misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03/NOVIEMBRE/1993, considera que la inspección judicial practicada por un juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

NOVENO: De la Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, en acuerdo con el contenido del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado y constitución del Tribunal al apartamento parte integrante de los edificios o torres en construcción, denominados H1 y H2, sobre las parcelas N° 6 y N° 7 de la Urbanización Las Marías, identificado el apartamento con el N° 7-40, ubicado en el séptimo piso del edificio H2, en jurisdicción de la parroquia Spinetti Dini del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de la urbanización Las Marías, el cual tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 Mts.2); a los fines de dejase constancia de los siguientes particulares:

1) Se deje constancia del estado físico en que se encuentra el apartamento al momento de la práctica de esta inspección.
2) Se deje constancia si dentro del mismo apartamento se encuentran materiales e instrumentos de construcción por cuenta de la empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, de no ser así por cuenta de qué persona se encuentran los materiales e instrumentos de construcción.
3) Se deje constancia al momento de la práctica de la inspección de la presencia de personas dentro del inmueble y en qué condición se encuentra en el inmueble.

Evidencia este Juzgado que a loa folioa 154 y 155, corre la indicada inspección judicial mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: que se trata de un apartamento en obra en gris, con rejas de seguridad y puerta principal instaladas por la optante; piezas sanitarios no colocadas y se verificaron puntos de servicios. Se dejo constancia que la unidad no esta ocupada por persona alguna, pero si por la optante.
Tal y como fue señalado antes a la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal otorgándole pleno valor vale decir de documento público.

DECIMO: Valor y Mérito Probatorio de la copia certificada del ACUERDO REPARATORIO realizado entre su patrocinada y el representante legal de la Demandada empresa INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA).Marcado 13.
Evidencia el Tribunal que del folio 140 al folio 141, corre el indicado escrito tramitado por ante el Juzgado de Primero Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, mediante el cual se señala que; el ciudadano RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-660. 183, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, en su carácter de Presidente de la empresa INVERMONCA, investigado en el causa penal N° LP01-P-2018-2985, llevada por la Fiscalía, y la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS; DECLARARON: suspensión del proceso hasta el lapso previsto para la entrega de la obra en fecha 15/NOVIEMBRE/2019, en la presente causa penal, para lo cual convinieron en el siguiente convenio: el compromiso del representante Legal de la demandada en esta causa de culminar la obra de la cual es parte integrante el apartamento adquirido por la Demandante en este proceso, en fecha 15/NOVIEMBRE/2019, y hacer entrega del apartamento N° 7-40 del Edificio H2 en las Residencias Mon, ubicadas entre la venida Las Américas y Avenida Los Próceres, avenida Principal Las Marías, conforme a la Cláusula Sexta del presente convenimiento, quedando entendido que el permiso de habitabilidad del inmueble mencionado es responsabilidad de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, por lo que el tiempo que transcurra entre la culminación del apartamento y la posibilidad de realización de los trámites de protocolización ante el Registro correspondiente del documento definitivo de venta, sin que medie responsabilidad de los ciudadanos RAFAEL RAMÓN UZCATEGUI LAMUS y RAFAEL JACOB UZCATEGUI CALANCHE, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente de la empresa mercantil INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA (INVERMONCA), ciudadanos estos, que se comprometieron a solicitar dicho permiso.
El referido acto se valora y se aprecia como un documento público y auténtico que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros, se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo.

DECIMO PRIMERO: DE LA PRUEBA TESTIFICAL: La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.036.340, soltero, domiciliado en Mérida, Municipio Libertador del estado Mérida; ELSA DIOLANDA TEIXEIRA DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.893.099, casada, farmaceuta, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Bolivariano de Mérida y hábil; y GERSON YOBANY CONTRERAS RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.221.075, divorciado, ingeniero de sistemas, domiciliado en Mérida, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida y hábil.
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar -única y exclusivamente- las testificales rendidas de los ciudadanos TULIO MIGUEL GUDIÑO BRICEÑO y GERSON YOBANY CONTRERAS RAMIREZ, que obran a los folios 159 y 162 con sus respectivos vueltos; - quienes al momento de ser interrogados, ambos ciudadanos adujeron que conocen a la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS quien adquirió -al igual que ellos- un apartamento en el conjunto residencial "MOM", bajo las mismas condiciones, aseverando ambos, que los apartamentos en cuestión, se les debió haber entregado en el año 2014, sin que hasta la fecha haya habido respuesta por parte de la empresa, quien en ningún momento les notificó de la culminación de la obra o la protocolización de los del documento definitivo de venta.-
A los fines de valorar la citada prueba, es importante indicar, que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento. EL dispositivo sustantivo 1.387 del Código Civil establece lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.
De tal manera que, conforme al precepto legal antes transcrito, no es admisible la prueba testimonial, en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico.
Ahora bien, considera este Tribunal que no constituye una infracción de la citada norma los casos en que la testimonial es usada para interpretar el sentido del contrato, aclarando las dudas que presenten los dichos de los contratantes o para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado pues, en estos casos, la testimonial no es usada como medio de prueba de la existencia de la obligación, sino como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico. A este respecto, la aludida prueba es demostrativa que la parte demandante aduce una posición de reclamo, similar a otras personas que manifestaron también estar afectadas por la misma causa, en razón de lo cual, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.

 SEGUNDO: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) DE LA PRUEBA DE INFORMES: Solicitó, se requiera al Ministerio Público QUERELLA PENAL admitida en fecha 21 de SEPTIEMBRE de 2022, por el delito de INVASIÓN Y AGAVILLAMIENTO, la cual está identificada con el número de Causa LP01-P-2022-0001555, tramitada por el Tribunal en Funciones de Control N° 03 |Estadal del Circuito Judicial Penal del estado Mérida, hecho que está siendo investigado por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, quien le asignó el número MP-212929-2022. Así como, al Tribunal Cuarto en funciones de Control del Circuito Judicial Penal del estado Bolivariano de Mérida, Expediente Penal N° ASUNTO PENAL: LP11- 2021-001352 en aras de comprobar que existe una prejudicialidad en la presente causa.
De la revisión exhaustiva del presente expediente, el tribunal pudo verificar que, a los autos, no se hace constar la indicada prueba; por lo cual no es objeto de valoración.

2) DE LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: La parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó INSPECCION JUDICIAL, en Residencias "MOM" Torres H1 y H2 ubicada en la Avenida principal de la Urbanización Las Marías, Municipio Libertador estado Bolivariano de Mérida y verifique específicamente la situación del apartamento 7-40 Torre H2 donde esta ubicado el inmueble objeto de la controversia.
Evidencia el Tribunal que a los folios 150 y 151, corre insertala indicada inspección mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: , “…que el interior del apartamento objeto de inspección, no tiene reja de seguridad a diferencia de los otros apartamentos del piso 7; que no se tuvo acceso al apartamento, por cuanto nadie abrió, las paredes del pasillo se encuentran debidamente pintadas, se observaron mangueras antiincendios y hubo buen funcionamiento del ascensor. Finalmente, se dejo constancia del acceso a las residencias por medio del portón eléctrico.
Tal y como fue señalado ut supra, la referida prueba de INSPECCION JUDICIAL se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, por lo que reviste pleno valor jurídico probatorio de documento público.

3) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada promovió los testimonios de los ciudadanos: JESÚS MANUEL ZAMBRANO MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.577.782, Teléfono celular: 0414-7313845, Correo: jesuszamb89@hotmail.com, Ingeniero residente de la obra; JOSÉ GERARDO PEÑA DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.046.870, Teléfono celular: 0424- 7317165, Correo: gerardpena40@hotmail.com; ciudadano JEAN CARLOS PEÑA, venezolano, mayor de edad. titular de la cédula de identidad V- 15.174.274, Teléfono celular: 0424-7141803, Correo: jeancarlospr001@gmail.com; ciudadano HENRY SALAS LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, Profesión Topógrafo, titular de la cédula de identidad E-81231734, Teléfono celular: 0424-762-77-95, Correo: losahe75@gmail.com; ciudadano ARGENIS PEÑA DAVILA, venezolano, mayor de edad, Profesión Topógrafo, titular de la cédula de identidad V-14.700.025, Teléfono celular. 0424-739-09-30, Correo: argenis2019davila@gmail.com.

De la revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo verificar -únicamente- la testifical rendida del ciudadano ARGENIS PEÑA DAVILA, que obra al folio 172 y vuelto; - quien al momento de ser interrogado, señaló: - que fue chofer en la obra, la cual se atrasó un poco, por falta de material, el cual incluso tuvo que buscarse en Colombia. Señaló que alrededor de ocho personas tomaron por asalto las residencias invadiendo las mismas. A la repregunta en cuanto a, si tenía conocimiento del contenido del contrato de opción a compra objeto del presente juicio, la fecha de culminación y entrega de la obra y si la empresa notificó formalmente a los optantes de ello, respondió: que no tenía conocimiento.
A los fines de valorar la citada prueba, es menester nuevamente, hacer referencia en que la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción de cualquier negocio jurídico. No obstante, tal y como fue señalado ut supra, se valora como una prueba de -indicio- que deberá ser adminiculada con las demás pruebas que integran el presente expediente.

TERCERO: DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA.
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:
• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. LA JURISPRUDENCIA ha sostenido que LA OPCIÓN DE VENTA ES UN CONTRATO CONSENSUAL, Y LA OPCIÓN DE VENTA LEGÍTIMA Y OPORTUNAMENTE EJERCIDA POR EL COMPRADOR, TIENE EL EFECTO DE TRANSFERIR A SU PROVECHO LA PROPIEDAD DE LA COSA OBJETO DEL CONTRATO, Y LA SENTENCIA QUE PUEDA RECAER TENDRÁ UN EFECTO EXCLUSIVAMENTE DECLARATIVO.

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, QUE SE REFIERE A UNA OPCIÓN DE COMPRA VENTA y que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

(Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

LA REFERIDA NORMA CONSAGRA LAS ACCIONES DE CUMPLIMIENTO o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, QUE LA PARTE QUE EXIGE EL CUMPLIMIENTO de la resolución HA CUMPLIDO O HA DADO MUESTRAS DE CUMPLIR LAS OBLIGACIONES QUE A SU VEZ HA ASUMIDO EN EL CONTRATO. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos, que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, EL CONSENTIMIENTO EXISTE DESDE EL MOMENTO EN QUE LAS VOLUNTADES DE LAS PARTES (OFERTANTE Y OFERENTE) CONCURREN, Y PARA ELLO ES NECESARIO QUE AMBAS PARTES TENGAN CONOCIMIENTO DE SUS RECÍPROCAS VOLUNTADES, ASÍ MISMO, ES NECESARIO EL MUTUO CONSENTIMIENTO DE DICHAS VOLUNTADES, LO QUE SUPONE QUE EL OFERENTE DEBA CONOCER LA VOLUNTAD DE ACEPTACIÓN DEL OFERTANTE, ES ALLÍ ENTONCES CUANDO LAS VOLUNTADES SE INTEGRAN Y ES CUANDO PUEDE DECIRSE QUE EXISTE EL CONTRATO.

También, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. (subrayado del tribunal).

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

En este orden de consideraciones, LAS PARTES CONTRATANTES PUEDEN ESTABLECER DE MANERA RECÍPROCA Y VOLUNTARIA LAS CLÁUSULAS O CONDICIONES POR LAS CUALES VAN A REGIRSE, Y ESTE CUMPLIMIENTO ES LA CONSECUENCIA MÁS IMPORTANTE, YA QUE SE EXTIENDE NO SOLO AL ANÁLISIS DE LA FUERZA OBLIGATORIA QUE POSEEN, SINO TAMBIÉN A LAS NORMAS Y PRINCIPIOS QUE RIGEN SU INTERPRETACIÓN.

Con vista a la normativa citada y conforme a las probanzas aportadas por las partes quedó demostrado en autos, primero: el cumplimiento en demasía por parte de la hoy demandante DANY MARINA URDANETA BORJAS quien efectuó el pago total del bien adquirido constituido por el apartamento descrito supra, con su estacionamiento y adicionalmente otro estacionamiento, segundo: que si bien, en autos quedó evidenciado el tramite efectuado por parte de la empresa en referencia, en cuanto a la constancia de habitabilidad y ficha catastral correspondiente al Conjunto Residencial denominado Residencias Mon, expedidos por Dirección de Ordenación Territorial Urbana y la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, no es menos cierto, EL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO por parte de la demandada EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANÓNIMA, respecto de la conclusión de la obra en construcción -edificio H2-, el registro del documento de condominio y la entrega de todos los recaudos exigidos por la Ley de Registros y Notarias para la PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL APARTAMENTO OBJETO DE CONTROVERSIA.

Continuando las estimaciones para decidir, es forzoso para quien decide, declarar PROCEDENTE la demanda interpuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCION DE COMPRA VENTA), no sin antes advertir QUE EN ARAS DE LA GARANTÍA DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y EL DERECHO QUE ASISTE AL JUSTICIABLE DE HACER VALER SUS DERECHOS, ASÍ COMO, UNA JUSTICIA EXPEDITA, COMO LO REZA LA CONSTITUCIÓN NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA; SE EXIGE A LA PARTE DEMANDADA TERMINAR LA OBRA EN CONSTRUCCION DEL EDIFICIO H2, SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS), TRAMITAR Y ASENTAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y EN FIN REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES, A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA MATERIALICE DE MANERA FEHACIENTE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO CORRESPONDIENTE, DADO SU TOTAL CUMPLIMIENTO. ASÍ DEBE DECIDIRSE.

III
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA) intentada por la ciudadana DANNY MARINA URDANETA BORJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.689.634, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida, en contra de la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintinueve (29) de julio de 2003, bajo el N° 42, Tomo A-1, domiciliada en Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida.

SEGUNDO: SE ORDENA a la EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES MON COMPAÑÍA ANONIMA (INVERMONCA), TRAMITAR EL REGISTRÓ DEL CONDOMINIO PERTINENTE Y REALIZAR TODO TRAMITE NECESARIO PARA LA OBSTENCION DE LOS RECAUDOS CORRESPONDIENTES , ASI MISMO, SE LE ORDENA SUFRAGAR LOS PERMISOS DE HABITABILIDAD Y CATASTRO (ACTUALIZADOS) A FIN DE QUE LA PARTE ACTORA, PUEDA MATERIALIZAR DE MANERA FEHACIENTE, LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO.

TERCERO: En referencia A LOS PEDIMENTOS SUGERIDOS en el escrito libelar, EN CUANTO A, LA TERMINACIÓN DE LA OBRA CIVIL Y TRAMITES DE HABITABILIDAD DEL EDIFICIO H2 ubicado en la Urbanización Las Marías en las condiciones estipuladas e el contrato; el tribunal EVIDENCIO, EL CUMPLIMIENTO A ESTE RESPECTO.

CUARTO Conforme a lo expuesto, LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA UNA VEZ QUE ADQUIERA FUERZA DE COSA JUZGADA, SERVIRÁ COMO TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, PREVIA SU PROTOCOLIZACIÓN, Y SURTIRÁ LOS MISMOS EFECTOS DE LA ESCRITURA NO OTORGADA.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se requiere la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia, cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, treinta y uno (31) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

MIGUEL ANGEL MONSALVE RIVAS.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ANTONIO PEÑALOZA. En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las once y veinte minutos de la mañana (11: 20 am), y se expidió la copia certificada a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado de manera digital en formato PDF. Conste.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. ANTONIO PEÑALOZA.
Exp. Nº 11.528.
MAM/AP/jvm.-